1、金龙商贸广场商住小区物业管理方案宁德联众物业管理有限公司金龙商贸广场物业管理实施方案 为了搞好金龙商贸广场商贸、住宅区物业管理服务，给业主创造一个温馨、和谐、优美的居住环境，特制定如下实施方案：一、管理服务指导思想与目标本公司在物业管理中以人为本，服务至上，一切从业主的需要出发，对小区的房屋建筑、公共设施设备、公共秩序、环境卫生、绿化等实施全面的管理、维修、服务，努力营造温馨、和谐、优美的居住环境;以三级企业二级管理为目标，把金龙商贸广场商贸、住宅区建成安全小区、环保小区、文明小区，争创市、省级优秀示范商务、住宅小区。二、物业管理服务基本要求1、与小区业主（使用人）签订规范的物业管理服务合同，2、双方权利义务关系明确。2、对住宅小区房屋建筑与共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。4、制订完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、公示24小时服务热线电话，专人接听。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，并公示服务项目与收费价目。8、按有关规定和合同约定，及时公布物业服务费用收支情况。9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。103、设立业主“意见箱”、电子邮箱、广播、公告栏等建立与业主沟通平台。每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率要求达二级标准指标75以上。三、金龙商贸广场商贸、住宅区物业管理范围 金龙商贸广场商贸、住宅区占地总面积 平方米，总建筑面积 平方米（其中住宅 平方米；商业用房 平方米）。四、金龙商贸广场商贸、住宅区物业管理内容及具体要求1、房屋建筑管理维修（1）、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。（2）、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属急修范围的抢修不超过24小时；属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专4、项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。（未成立业主委员会的向开发商报告）（3）、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。（4）、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告开发商、业主委员会和有关主管部门。（5）、对违反规划私搭乱建和擅自改变5、房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。（6）、小区主出入口设有小区平面示意图，各幢及楼层、门户有明显标志。2、共用设施设备维修养护（1）、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。（2）、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。（3）、设施设备标志齐全、规范，责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。（4）、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，6、向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造（未成立业主委员会的向开发商报告）。（5）、消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。（6）、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。（7）、小区主要道路及停车场交通标志齐全。（8）、路灯、楼道灯完好率不低于95。（9）、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;（10）制订对可能发生的各种突发设备故障应急方案。3、维护小区公共安全秩序（1）、商贸小区（开业后）出入口24小时值勤、对重点区域、重点部位每2小时巡查1次。（2）、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。（3）、对火灾、治安7、公共卫生等突发事件制订应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（6）、对小区内高空抛物坠物、台风、火患等公共安全隐患及时公示、警示注意事项，共同做好安全防范工作。（7）、对消监控中心按责严密监视，发现问题立即发出预警报告，及时处理。日常摄像下载备份规定保留一周4、保洁服务（1）、在各楼层和各门厅口设置垃圾桶、果壳箱，垃圾袋装化，每日清理、集送1次，做到生活垃圾日产日清。（2）、小区道路、小区范围内绿化带（及附属物）广场、停车场等每日清扫1次;（3）门厅、楼道每日清扫1次，每周拖洗1次;（4）人行楼梯及扶手每周清扫、抹擦2次;（5）共用部位门、窗、不锈钢扶栏、公用部位8、照明灯罩、消防水带箱、灭火器每月抹擦1次；（6）二次供水水箱按规定半年清洗1次，定时巡查，定时化验，水质符合卫生要求。（7）、区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。（8）、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。5、绿化养护管理（1）、安排专业人员实施绿化养护管理。（2）、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。（4）、定期清除绿地杂草、杂物。（5）、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。（6）、适时喷洒药物，预防病虫害。四、管理目标概要描述 我公司将把金龙商贸广场商贸、住宅区管理成为宁德市一9、流服务的物业管理区域。我司的管理服务将采用国家标准的管理模式，以建设部全国物业管理示范物业标准及评分细则为管理标准。具体物业管理过程的服务程序、质量标准及考核评价，依据ISO9001国际质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业安全卫生管理体系执行。1、使金龙商贸广场商贸、住宅区的服务管理水准达到国内一流水平，达到“福建省物业管理优秀示范物业管理”标准。2、若获业主委托，进一步挖掘我司自身潜力，开展有偿特约服务，为业主的商务、家居带来更大的方便。五、管理分项目标及措施根据金龙商贸广场商贸、住宅区的要求，为保证和提高管理水平，我司拟定物业管理质量的具体指标及措施如下表：10、序号管理分项管 理目 标标 准措施概要1杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件100全年加强巡视管理及人员培训2业主服务满意率97%业主、物业使用人满意随时收集业主、使用人对服务的反映3环境卫生、清洁率及保洁服务满意率97%环境清洁，空气新鲜，无污染，垃圾日产日清制定相关程序，加强管理4房屋完好率95参照国家房屋完损等级评定标准每日进行巡检，及时维修5设备完好率95%参照国家房屋完损等级评定标准每日进行巡检，及时维修6消防设备设施完好率98参照国家房屋完损等级评定标准制订各种设施设备的维修保养计划，加强对设备的定期检查、维护保养，保持清洁7停车场设备完好率达99参照国家房屋完损等级评定标准制订各种设施11、设备的维修保养计划，加强对设备的定期检查、维护保养，保持清洁8智能化系统运行正常率达98%参照国家房屋完损等级评定标准制订各种设施设备的维修保养计划，加强对设备的定期检查、维护保养，保持清洁9其他专业设备设施优良率97根据生产商或安装商提供的技术标准制订各种设施设备的维修保养计划，加强对设备的定期检查、维护保养，保持清洁10零修、报修到位和及时率98接到报修后30分钟赶到现场，零修及时完成，不超过24小时设置24小时热线电话，建立回访制度填写回访记录，发现缺陷及时跟进解决维修服务满意率97返修率低于1%11安全供电率99不发生重大供电事故建立相关制度并填写记录12服务有效投诉，处理率低于1%提高服务质量13客户投诉处理率和到位率99客户所有投诉均及时处理建立投诉处理程序，加强对管理服务人员的培训，协调好与业主的关系，诚心为客户服务14档案建立与完好率98档案齐全，管理完善，简便易查建立档案管理制度，严格执行有关档案管理规定宁德联众物业管理有限公司20072011年 6 10月 28 28日