1、一、如何聚集人气？二、如何打造上虞独特的文化特质产品？三、如何实现环境、社会及经济效益平衡？,一个充满速度与激情的游乐天堂a very fast and passion paradise,愿景,一个生态与活力并存的文化旅游胜地an ecology and energy co-exist culture tourist resort,愿景,愿景,可持续发展的、生态的环境a sustainable and ecological environment,第一部分 基地解读 第二部分 谋划定位第三部分 项目策划第四部分 总体规划,第一部分 基地解读 第二部分 谋划定位第三部分 项目策划第四部分 总体规2、划,1.1 项目区位,基地位于上虞市梁湖镇东北部，靠近杭甬运河，距市区约5.5公里，东临丰惠镇，北接驿亭镇。规划区总用地面积为1210公顷。,有基础但路面质量差基地内路面宽以3-5米为主，017南北向穿过基地与004衔接，向北绕过山体链接老城区人民路东延伸段，南侧X502面宽约20米，西至市区，东连丰惠镇至余梁线，是基地与外部联系的主要通道。,1.2 现状交通,以旅游公路为标准，拓宽X502县道连接市区和004乡道连接人民路东延伸段，考虑到浙中城市群游客，远期拓宽508乡道，强化规划区与市区和高速公路网的交通联系。,人文资源历史悠久、人杰地灵据考证,“皂李八景”成名于元末兴于明清。“皂李八景”3、：陡门水势、马湾二牧、杜墩夜雨、西塘晚眺、澜岭泉声、姜岙雪樵、东坂朝耕、郭墓春云（待考证）,1.3 基地核心竞争力,淡水资源储备丰富、富有传奇皂李湖周长约十五里，水面近2340亩，当今上虞第一大淡水湖。传说唐代贞观朝，杜良兴三兄弟开凿此湖，不幸遇难，后人以音近者“皂李”命名。,风景资源犹如世外桃源自然特色在于山、水、田、林和湿地五元素；景观特色用“隐”“静”“野”和“秀”四字概括。,1.4 现状土地利用,现状基地主要由山体、水域、农田和村落组成。山体植被茂盛，并有多处果树林园；民居村落建筑质量参差不齐，多为3-4层90后砖房；成片的农田耕地多种植水稻、莲藕等。,1.5 建设用地适宜性评价,根据4、高程、坡度等诸因素分析，及可持续发展的原则，得出基地可建设用地面积约463公顷，水域面积约156公顷。,高程分析,坡度分析,1.6 本案开发功能设想,现状村庄独具特色，借鉴江南小镇风格，人性化的街道尺度，打造当地历史文化小镇。,享有天然的宁静，良好的位置和山水景观，规划主题性高尔夫球场、会所及别墅。,水系发达，用地充沛，打造欧洲风情小镇，形成从外部到基地的门户。,背山面水，水面开阔，私密性强，营造高品质的星级酒店，创造高端的度假环境。,桃花岛位置独特，设置星级酒店，提高形象。,用地充沛，地势平坦，交通方便，开发大型游乐场，提升品牌形象和知名度，提高土地利用价值。,丰富的森林资源，良好的视觉景观5、，规划主题生态博览园，丰富市民生活。,独特的山水景观，优越的地理位置，打造天伦孝庄发展银龄产业。,第一部分 基地解读 第二部分 谋划定位第三部分 项目策划第四部分 总体规划,一小时接轨杭甬两小时融入上海上虞地处杭州、宁波一小时经济圈交界处，同时融入上海两小时经济圈范围。具有特殊的地理位置，面临难得的发展机遇。随着杭州湾跨海大桥和嘉绍大桥的建成，上虞的旅游区位优势将更为凸显。,2.1 上虞特殊区位,文化兴盛山川秀美人杰地灵独树一帜,2.2 上虞人文历史,上虞自秦王嬴政二十五年(公元前222年)置县，迄今已有2200多年历史，是浙江建县最早的县份之一。,中华农耕文明的重要源头河姆渡文化的发源区域。6、境内有五星村遗址和牛头山遗址。越文化的核心区域之一古代部落文化的重要衍生地。以舜、禹、古越等为代表。春秋制造文化的中心之一中国青瓷文化的发源地。酿酒、烧瓷、制茶、冶炼等著称全国。,中国隐逸文化的重要平台以谢安为代表的东晋群贤和竹林七贤等。中国学术文化的一大苗圃王充、魏伯阳、谢灵运、马一浮等。中国现代文学(艺术)的重要摇篮经亨颐、夏丏尊、匡互生、俞平伯、朱自清、丰子恺等。崇尚孝文化曹娥跳江救父，大舜善待恶嫂。,2.3 上虞旅游前景 旅游发展迅速，旅游业作为战略性产业予以打造。,近几年上虞市旅游业发展状况：,上虞市将振兴旅游业作为城市发展战略，强调整体优势和生态旅游，旨在建成全省旅游经济强市，成为7、大上海乃至长三角城市群的“后花园”和休闲旅游基地。,在上虞“一带、五区”的旅游格局中，皂李湖作为春晖白马（两湖一山）文化生态休闲区的重要组成部分，是未来上虞高端旅游的主要平台和空间。,2.4 区域旅游市场需求分析需求旺盛,环杭州湾主要城市年人均GDP(单位:美元):,长三角区域目前已经形成了良好的第二居所需求环境；洼地效应也使得上虞的投资价值受到关注。,偏好一：度假地选择以100-300公里的黄金距离，皂李湖具备作为度假区的空间优势。,2.4 区域旅游市场需求分析偏好特征明显,自驾游客对旅游度假地的选择,偏好二：对“亲近山水，回归自然”的呼声最高。,度假区的产品偏好选择排序,偏好三：对度假生活8、的意见：舒适度最为珍贵作为自然人的特征,对度假区关键特性的选择,偏好四：关注健康、重视家庭、圈子立命作为社会人的特征,度假目的选择排序,度假伴侣选择,2.5 区域旅游市场供给分析,上虞旅游产品现状资源丰富，但是依旧以观光型旅游进行打造为主，缺乏高端休闲度假景区。,上虞高星酒店现状类型较单一、特色化、主题型酒店较缺乏。特别是休闲度假型酒店还较少。,上虞国际大酒店,上虞雷迪森万锦大酒店,上虞宾馆,上虞度假居所现状度假型住宅和第二居所产品较少。,卧龙天香华庭,上虞银河湾,锦绣四明,上虞商业市场现状城北和城中的商业设施日趋完善，其他区域的商业价值在弱化。,上虞一百购物中心,大通购物中心,上百万和城,29、.5 区域旅游市场供给分析,2.5 区域旅游市场供给分析上虞旅游产品现状小结,四有 四缺有资源，缺主题有风貌，缺体验有项目，缺亮点有市场，缺产品,2.5 区域旅游市场供给分析长三角旅游度假区市场,上海太阳岛度假区上海滨海旅游度假区上海佘山旅游度假区,南京珍珠泉旅游度假区南京金牛湖风景旅游度假区,苏州国家太湖旅游度假区,常州天目湖旅游度假区,如皋长青沙岛旅游度假区,宁波达蓬山旅游度假区宁波东钱湖旅游度假区宁波松兰山滨海旅游度假区宁波前溪湖休闲旅游度假区,杭州之江国家旅游度假区杭州湘湖旅游度假区杭州富春山居度假村杭州白龙潭风景旅游度假区杭州云石山生态旅游度假区,台州牛头山度假村台州蛇蟠岛度假区台州10、风景湾高尔夫度假区,温州大峡谷氡泉旅游度假区温州西郊休闲旅游度假区,丽水龙泉山旅游度假区丽水神龙谷旅游度假区,金华仙源湖旅游度假区,绍兴会稽山旅游度假区绍兴柯岩旅游度假区,嘉兴湘家荡旅游度假区,湖州太湖旅游度假区,绍兴,观光型旅游市场过度竞争，发展与保护的矛盾日益突出。,早期度假区多以酒店房产为主要模式，缺乏真正有特色主题性的度假产品。,休闲体验型和度假型旅游市场处于发展探索阶段，区域内还未形成龙头型和旗舰型度假区。,定位模糊，市场目标人群没有细分，核心项目缺乏吸引力，功能多而杂。,宁波北仑凤凰山主题乐园宁波慈溪达蓬山主题乐园,常州中华恐龙园,安徽芜湖方特游乐园,苏州乐园,上海欢乐谷上海迪斯尼11、乐园上海热带风暴上海锦江乐园,南京“龙门阵”主题乐园南京“中国死海”主题乐园,杭州乐园杭州宋城杭州天都城欢乐四季公园杭州天未来世界公园,绍兴,温州乐园,台州东方太阳城,太湖乐园,2.5 区域旅游市场供给分析长三角游乐场市场,主题乐园发展迅猛，特别是上海欢乐谷和迪斯尼等，赢者通吃的时代即将到来。规模及项目定位涵盖类型广泛，唯有找准合理的目标客户进行准确的定位方能在激烈的市场竞争中分得一杯羹。主题乐园休闲度假房地产独特文化的复合开发模式将是未来主题乐园发展的必由之路。,2.6 对上位规划的解读,我们的几点思考：明确目标客户市场，体现特色化和主题化；平衡公共性与商业性关系；实现人文与自然和谐统一；更12、合理的拆迁安置与道路交通组织。,功能定位：以自然山水、田园风光为特色，集休闲度假、健身养心及商会接待等多功能的高档次、高品位的综合生态休闲区。,2.7 湖泊旅游开发模式研究,湖泊旅游开发模式一般分为五类,皂李湖开发适配性分析,根据本区域所具备的资源条件，皂李湖较适宜以休闲度假模式为主的综合旅游开发模式。,最好,最差,2.8 本案客源市场定位,以环杭州湾中高收入人士短假消费和商务会议培训为核心市场。,目标客户,核心客户,在个人短假消费市场中，25-45岁的中高收入家庭和新一代精英值得重点开发。,其他客户,银发市场、青少年教育、美容养生,通过设置大型主题游乐设施，同时融入上虞所特有的文化介质，打造13、成为人们了解上虞、走进上虞的公共休闲平台。,丰富上虞人文、生活的主题乐园,2.9 本案规划主题定位,成为杭州湾南岸地区财富领袖、政企精英进行高端商务交流、休闲度假、养生运动的一站式服务中心。营造一种高端的商务政务休闲生活方式、成为财富精英的商务休闲体验天堂。,环杭州湾高端政务商务休闲基地,2.9 本案规划主题定位,第一部分 基地解读 第二部分 谋划定位第三部分 项目策划第四部分 总体规划,基本原则：与本案具有相似性,具有相似景观环境特质。,处于大都市圈中的中小城市。,交通区位条件具有可比性。,能够体现旅游度假发展的新趋势。,3.1 案例研究,区位,项目,功能,清远狮子湖国际休闲度假区,位于广东14、清远市清城区横荷街道口。距市区不足十分钟车程。到新白云机场需30分钟车程。,区位,休闲、运动,酒店、商务,购物、度假,功能,项目,清远狮子湖国际休闲度假区,功能,18洞球场包括月球球场和月光球场。,由游艇会所和游艇别墅组成。,温泉、养生保健等五大功能的主题化温泉度假公园。,国际五星级酒店，外形阿拉伯风格，内部以天方夜谭为主题。,区位,项目,主题高尔夫,国际游艇会,温泉度假公园,喜来登旗舰酒店,清远狮子湖国际休闲度假区,狮子湖公馆,渔人码头商业街,四大主题岛屿,集休闲度假，富有地中海色彩与文化的生活社区。,规划有银行，影院，餐厅，酒吧，商铺等。,晨岛、茶岛、夜岛、梦岛。,位于广州从化良口镇南部的15、温泉养生谷商务会议区，距广州国际机场约40分钟车程。,从化侨鑫从都国际休闲度假区,区位,项目,功能,休闲、运动,会议、酒店,保健、度假,从化侨鑫从都国际休闲度假区,区位,功能,项目,国际会议中心,体育公园,接待、举办高级商务活动、大型会议的主要场所。,珠三角乃至全国最知名、顶级的体育公园及会所。,凤凰高尔夫,27洞畅享岭南佳果和浸泡温泉的高尔夫球场。,从化侨鑫从都国际休闲度假区,功能,区位,项目,SPA水疗中心,帝王夏宫,国际顶尖的SPA水疗中心，天然的温泉水采用巴厘岛风格。,以紫禁城主题来规划屋顶设计及建筑布局。,白金五星级温泉酒店,12栋低楼层的楼房，配客房、别墅、独立游泳池。,项目选址环16、境优美，交通便利，区域内有较强的旅游度假消费能力。项目极化项目选择无所不致其极，又必须是生态的，通过独特极致引领潮流的产品吸引受众。地域文化打造独特的地域文化特质，进行放大包装，迅速提升知名度和品牌形象。功能复合在核心项目带动下，针对性地衍生发展相关产业和适配项目，以完善本项目的功能，满足多元化的需求。项目启动以核心项目的率先引爆，点燃市场激情。后续配套项目逐渐完善。,3.2 经验启示,两大核心项目：,布衣村落：旅游观光客和本地市民,主题乐园：旅游观光客和本地市民,3.3 项目选择核心项目构成,近年世界灾难要闻:2006年：5月27日印尼爪哇岛6.2级地震5782人死亡。2007年：8月15日17、秘鲁8.0级地震510人死亡。2008年：5月12日汶川地震约7万人死亡2万人失踪。2009年：4月6日意大利6.3级地震至少294人丧生。2010年：1月12日海地发生7级强烈地震造成20万余人死亡。4月14日中国青海玉树7.1级地震2000多人死亡。5月28日凌晨南太平洋岛国瓦努阿图发生里氏7.2级地震。全球毁灭灾难电影后天、2012、,近几年自然灾害越演越烈，不得不反思人与自然的和谐共处关系？,3.4 核心项目主题乐园,设计理念：,“消失的地球”为设计主题“呼吁环保”为理念中心,天空之城The Sky City,美丽地球村：盘古初开，明媚的阳光，蔚蓝的天空，碧绿的湖泊，色彩斑斓的花朵 探18、索极限：人类在欲望的促使下，不断的探索、发现、开发灾难来临：世界飞速发展，环境日益破坏，地球开始动摇与咆哮 被淹没的城市：某天，他身心疲惫，离我们远去天空之城：之后，人们向往那属于自己的地方，那里可与森林共舞，与小鸟同唱，那里是充满神奇与幻想的天堂,3.4 核心项目主题乐园,“美丽地球村”,”美丽地球村“,”探索极限“,”灾难来临“,”被淹没的城市“,”天空之城“,“The city of sky”主题乐园按故事线索分为五个主题板块：,“美丽地球村”,“探索极限”,“灾难来临”,“被淹没的城市”,“天空之城”,3.4 核心项目主题乐园,占地面积：19公顷服务人群：广泛人群项目设置：魔幻城堡、419、D影视城、博物馆、儿童王国、竹林迷宫、化石林、嘟噜嘟比农庄、水世界、火流星。功能描述：以科教为主，通过展示、4D影视等告诉游客“家园需要我们的保护”,美丽地球村,3.4 核心项目主题乐园,占地面积：22公顷服务人群：勇敢、富有挑战精神的年轻人项目设置：凤凰城堡飞天凤凰，自由落体；探险旅程泥塑馆，疯狂巴士，森林吉普车；玛雅主题大型室内漂流历险项目“神秘河谷”；跌落式过山车、4K高清飞行影院、死亡电动车、云霄飞车、升空电梯、疯狂火龙钻、探秘飓石阵、热舞恐龙车等。功能描述：主要以大型娱乐设备为主，让年轻人体验神经极限的刺激快感；同时体现现代与未来的科技。,探索极限,3.4 核心项目主题乐园,占地面积20、：28公顷服务人群：多方位年龄人群项目设置：世界广场地震屋，恐怖城；魔幻村庄哈里波波馆，蜡艺馆，四维影院，巫师城堡；4D室内轨道车恐龙灾难体验历险项目“恐龙危机”；大型火山穿行历险项目“维苏威火山”。功能描述：在“灾难”游戏中体会环保的重要性。,灾难来临,3.4 核心项目主题乐园,占地面积：18公顷服务人群：喜爱水上刺激活动的年轻人项目设置：水中望月、末日黑泥、失落帝国、海啸式造浪池、大喇叭滑道、水上过山车滑道、高速竞技滑道、浪摆滑道、旋涡滑道、滑板冲浪、黑洞流光滑道、透明滑道、激流勇进、海盗船、沙滩、火山地狱艇、大战死亡岛、抢夺水城，水中探秘等。功能描述：以水上游乐项目为主，在水中设置岛屿，21、岛上各种游乐设施，让人们在体验水乐同时，唤起对环保重要性的认识。,被淹没的城市,3.4 核心项目主题乐园,占地面积：23公顷服务人群：广泛人群项目设置：太空世界、69米高跳楼机、冲上云霄、真人动漫秀球幕高空飞翔仿真体验项目“空中飞艇”；大型太空飞行体验项目“星际航班”。功能描述：让人仿佛置身于“魔幻的童话世界”，无忧无虑，同时唤起人们对美好生活的向往。,天空之城,3.4 核心项目主题乐园,继承和发扬传统生活方式，又追逐现代生活时尚，这里是“会呼吸的布衣村落”这里有山有水，有田有岛，随处可见杨梅与鸟；传统的地方美食、江南风情商业街；现代的文艺节庆表演、艺术展示、旅游狂欢，无不展示皂李的灵魂，一个22、会生活、会呼吸的村落。,原滋原味的布衣生活方式，便利的旅游交通组织，独具特色的旅游景点和项目设置，完善的配套服务设施，打造集行、吃、购、游、住、娱为一体的多元发展战略。游在布衣、吃在布衣、住在布衣,设计理念,3.4 核心项目布衣村落,打造印象上虞展映中心，策划展现上虞文化、历史和自然的山水实景演出。同时作为上虞举行大型文化活动的中心。,布衣广场,主题音乐喷泉,艺术长廊,水幕电影,活力酒吧街,美食文化街,特色功能,3.4 核心项目布衣村落,以江南古镇风貌为背景，以文化展示为特色，加大古镇保护和文化旅游开发力度，对古镇风貌进行全面整治，修复和建设一批新景点及旅游配套设施，不断丰富古镇旅游内涵、完善23、古镇旅游功能，提升古镇旅游品位。,传奇文化：据传，唐朝贞观年间，乡人曹、黎二姓率众割己田创曹黎湖（今皂李湖）。民俗文化：端午节赛龙舟风俗、吹打乐风俗、戏曲风俗及佳节猜灯谜风俗等。乡贤文化：王允、谢安、梁山泊与祝英台、竺可桢、夏丐尊、经亨颐、谢晋、何振梁等。长寿文化：上虞人均寿命74.9岁，（其中男72.5岁，女77.6岁），与世界第一长寿国家日本（人均寿命82.6）相比，已处于国际长寿水平，这不仅得益于梁湖这片土地，更是上虞人民长寿饮食文化的体现。美食文化：女儿红，臭豆腐，西施豆腐，炖豆腐，艾饺，芋饺,文化底蕴,3.4 核心项目布衣村落,第一部分 基地解读 第二部分 谋划定位第三部分 项目策划24、第四部分 总体规划,4.1 设计理念,一个集旅游度假和居住为一体的独一无二的度假胜地。核心是具有休闲环境的淡湖水，四周为与自然结合的居住、工作、度假、游乐的空间。提供一个吸引人的和多样的生活环境。同时为区域和国际游客提供一个令人振奋、流连忘返的旅游目的地。,4.2 规划结构,三湖 六区三湖：由艺术长廊、双堤春晓分割形成的前湖、中湖和后湖；六区：主题乐园、布衣村落、欧洲风情小镇、国际高端运动区、天伦孝庄和生态博览园。功能结构上呈现以湖为核心，其他各区向心汇集的态势。,4.3 总平面图,总体鸟瞰,4.4 分区详细规划,主题乐园鸟瞰,4.4 分区详细规划,布衣村落鸟瞰,布衣村落入口广场,4.4 分区25、详细规划,欧洲风情小镇鸟瞰,4.4 分区详细规划,高尔夫鸟瞰,4.4 分区详细规划,天伦孝庄鸟瞰,4.4 分区详细规划,湖景观光鸟瞰,艺术长廊+湖滨新天地,4.4 分区详细规划,4.5 土地利用,4.6 道路系统规划,总体而言，规划区对外道路主要依托X502县道。形成一个沿湖交通主环线，其他入口道路与环线构成干道系统。各分区的次级道路与干道系统相连。,4.7 旅游项目布置,4.8 水系规划,前湖为市民活动区；中湖为高端水上运动区；后湖为自然风光区。,激流勇进,水上平衡木,滑水,龙舟赛,沙滩排球,水上自行车,大型水上综合区分为水上娱乐区、水上运动场和水上游乐园。水上娱乐区：水上钢琴吧、水上酒吧、水上影视城、水上狂欢节水上运动场：端午节龙舟赛、游泳比赛、沙滩排球、5人沙滩足球水上游乐园：过山车、“激流勇进”、滑水、水上冰山、水上平衡木、走水球,项目设置,4.8 水系规划,音乐喷泉,露天表演,水幕电影,水上游船,垂钓中心,水上自行车,激光水舞歌舞表演场水幕电影、大型激光音乐喷泉、露天表演台等,水上休闲体验区水沐阳光、垂钓中心、水上自行车、水上游船等,项目设置,THANKS,