1、下阶段大独栋开盘营销策略报告,目录,准确把握市场走势 实现最佳业绩 准确定位 提升产品核心竞争力 精准营销 打造全方位推广通路激励方案 实现策略目标,营销目标,营销目标,销售周期5个月销售任务：5套排屋 10套大独栋总销金额：5000万,5,11年重大营销节点,2011.10月开盘,2011.11月加推,2月4日春节,价格上涨，加推9套大独栋,2011.3月5、6、7加推,2011.8月-9月余房续销,将剩余房源一并推出,加推13套大独栋，配合样板段活动,2011.12月加推,主推5、6、7排屋，续销的同时累计和整理大独栋客户为后期开盘准备,三次加推时间结点,分阶段销售目标,准确把握市场走势 2、实现最佳业绩,最近市场成交情况,6、7月安吉成交量明显下滑，成交均价下降5%，价格区间7500-8000。8套房源皆为2手市场成交别墅，在售楼盘7月未有成交。,同类产品价格情况,本次分期楼盘皆为市区别墅楼盘，排屋报价基本在8000左右，实际成交价7500左右,去化与价格交叉比较,从以往的来访客户及成交来看，客户对本案的心理预期价格：单价7000左右，总价基本控制在200万左右。现在售价格与来访客户心理预期价格差距过大，打开销售局面必须对现行价格进行调整。,准确定位 提升产品核心竞争力,价格调整：报价调整,根据客户预算情况及市场定价走势，将原上浮15%去除，回归原有定价。,价格调整：折扣,通过付3、款方式的不同区分折扣体系。关系客户再以上基础上增加0.2,精准营销 打造全方位推广通路,业务动作,业务动作,业务动作,业务动作之圈城活动,备注：办公楼客户配发邀请函，凭企业法人、部门经理、私营业主相关名片或证明来访售楼处 附赠油卡,业务动作之圈城活动,圈城活动派发油卡通过安吉收费站派发售楼处邀请函通过加油站派发售楼处邀请函,每张卡200元受邀请对象车价必须20万以上来访按车辆牌照登记1车1卡,联合安吉茶室夸大推广力度茶室进门设立易拉宝包厢茶几设立小展板茶室派发邀请函，来访客户赠送茶室现金券100元,业务动作之圈城活动,业务动作之全城推广,现阶段道旗、,道旗 灯箱 高炮是本案现阶段主要来访途径。4、8、9月份增加城区户外看板势在必行增加安吉主干道道旗或灯箱（广告内容告知大独栋即将开盘）增加蓝点标志地点高炮（通过颜色强烈反差增加市区行人关注度）,业务动作之全城推广,抢墅！7000元/平方抢4A风景区新亚洲别墅，石材干挂里面，城市隐居生活，300平尊享500空间，抢墅热线：XXX,好别墅就好比罗曼尼红酒经得起时间的沉淀 璞墅品酒会欢迎您的鉴赏,业务动作之全城推广,专家研讨会或者论坛目的通过专家和意见领袖的言论，影响目标客户判断，促进认筹和销售关键点1：论坛主题主题既要有一定新闻性，又要与项目相契合，如安吉的新城市建设等。关键点2：嘉宾邀请在时间和预算允许的前提下，嘉宾档次、权威性越高越好。关键点3：事前事后软文炒作此类活动主要靠事前事后的新闻炒作来增加影响力和公信力。,业务动作之全城推广,通过政府资源组织私营业主客户进行地方性专项研讨，增加目标客群,激励方案 实现策略目标,奖励机制,1.完成预定目标5套排屋10套独栋 2.成交以签约为准,谢 谢,