1、占地52亩物流园建设工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月63可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 概 述21、*建设物流园区的战略意义2第二章 总 论72.1项目概况及目标72.2编制依据及研究范围82.3、编制原则82.4、主要经济技术指标922、.5、可行性研究结论10第三章 项目建设的背景及必要性12一、加入WTO对我国xx物流产业发展提出了新的要求12二、xx物流产业在我国刚开始起步，但市场前景广阔12三、安徽省及宿州市“十一 五”计划对发展xx物流产业提出了明确的要求14五、开发建设“xx物流园”有利于参与国际国内物流市场的竞争16第四章 行业分析及市场预测174.1、市场现状174.2、市场预测24第五章 项目选址及建设条件275.1、项目选址275.2、基础条件275.3、自然条件29第六章 建设方案316.1、建设规模316.2、建设原则316.3、建设目标316.4、园区功能定位及结构设计326.5、项目建设各区布局与功3、能设计346.6、物流信息系统建设方案35第七章 专业技术方案407.1、总平面布置407.2、建筑结构417.3、供电系统427.4、通讯、电视、网络系统427.5、给排水设施427.6、消防437.7、通风空调447.8、广播系统447.9、节能措施44第八章 环境保护与安全卫生468.1、环境保护468.2、安全卫生46第九章 项目组织及运营489.1、项目运营模式489.2、园区管理系统499.3、项目实施方案49第十章 项目进度计划5110.1、工程进度5110.2、项目经营计划进度51第十一章 投资估算与资金筹措5311.1、投资估算依据5311.2、价格及取费依据：5311.3、4、投资估算5311.4、资金筹措计划5411.5、资金运筹计划54第十二章 效益评价及不确定分析5512.1评价依据、范围及指标5512.2、经济评价5612.3、财务评价5812.4、不确定性分析59第十三章 工程招标方案6013.1总则6013.2招标内容61第十四章 社会效益分析62三、园区将形成一批年营业额超过亿的第三方物流企业。62 第一章 概 述受*xx物流园发展有限公司的委托，我们*资询有限公司对*xx物流园建设工程可行性进行了研究，通过对该项目所在地区的环境、交通、电力、给排水、通讯等条件进行调查，收集有关基础资料，并与建设单位交换意见，在认真调查和分析资料的基础上编制了*xx物5、流园建设工程项目可行性研究报告。1、*建设物流园区的战略意义*建设物流园区的战略意义主要体现为：对经济社会发展的促进作用、对物流系统及功能的完善作用，以及对物流效率和企业效益的提高作用。随着*物流园区的建设及其物流产业开发功能的发挥，将促进*xx物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为*经济的可持续发展提供新的产业成长支持，并为*提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。*物流园区的建设，将加快xx物流基础设施的建设和发展，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持，使*的物流基础设施在布局。分工和功能上更加完善，有利于*区域范围内的物流合理组织。*物流园区的建设，还将大大改6、善以*为中心的区域经济发展所需的社会物流环境，并通过物流园区为物流管理技术的广泛应用创造依托条件的方式，促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变，为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件，为提高物流企业的经济效益和企业发展提供支持。2、*物流园区建设的必要性*物流园区建设主要是建立起*xx物流发展的基础平台与运作基地，积极引导和扶持*xx物流企业发展，并依托园区的基础设施与政策环境条件，建立起*乃至安徽省区域内xx物流运作、组织和信息管理的系统框架。*物流园区的建设，将有效引导和转化*潜在的物流需求，提高*的物流服务供给能力水平，有利于对非社会化物流资产的整合利用和物流服务的社会化，有利于7、行业自律与良性竞争，为降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有效扩大物流服务的市场需求，通过建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的规范化与积极引导。*物流园区将依托*县城为区域核心，通过对*宏观物流调控、微观物流组织管理以及人才培养、基础设施建设运营等方面工作的全面实践，有效地提高*经济发展的对外交流环境和内部协调条件，支持*保持经济发展的强劲后劲和健康良好的市场竞争环境秩序，从而实现支持*国民经济和社会发展的最终目标。3、*物流园区总体发展规划设想根据*物流园区的市场定位，*物流园区的总体功能规划将围绕物流服务运作、物流环境建设和物流发展推进三大功能进行。*物流园区总8、体结构的发展设想为：根据园区总体功能的定位，依照发挥其总体功能的基本原则，通过园区基础设施建设和园区管理系统建设，按照园区系统建设规划，将物流运作企业引入园区，构建*物流园区服务运作系统，通过服务功能与服务内容的不同组合，最终构成*物流园区的三大服务运作功能平台，即公铁联运中心、区域物流中心群和城市配送中心群。4、*物流园区运作系统设计*物流园区的运作管理具有3个层次；即决策层、执行层和实施层。3个组织层次是一种以园区行政隶属关系为基础、以资产管理为纽带的自上而下进行纵向组织管理和横向经营联系的关系。通过对园区建设性质和*发展物流园区的基础条件的分析，选择采用“经济开发区模式”作为*物流园区建9、设和发展的基本商业模式。根据xx物流的特征以及对物流园区的功能定位，考虑到物流企业和企业物流管理的发展需要，园区物流服务方式应体现在为客户提供专业化物流服务、为客户提供快速响应物流服务、为客户提供高水平的物流系统服务、建立集物流、商流、信息流于一体的新型物流配送中心等4个方面。*物流园区发展的运作保障系统，主要包括园区建设与发展的政策、规章制度、运作手段及措施保障和园区发展的管理、运营环境的保障等。保证物流园区健康、高效运行的政策和规章制度涉及到物流园区开发建设的商业模式设计中提及的发展机制、建设机制、管理机制、运营机制等有关的政策和管理机制。物流园区应积极争取*镇人民政府、县发改委、土地局、10、交通局、建设局等相关部门的支持，对园区发展政策及规章制度的研究，在制度上确保园区的发展。6、*物流园区可行性分析及评价*物流园区的建设内容包括园区物流设施建设、园区通道建设和物流信息系统建设三大主要任务，其中物流设施建设为分期实施，园区通道系统和物流信息系统为一次性建成，预计：总投资规模3867.96万元。根据中华人民共和国交通部公路、水运建设项目可行性研究编制办法和国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数及其他相关材料，本次研究中经济评价指标选用财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、静态投资回收期和投资收益率四项评价指标。根据计算，本次园区建设项目的财务分析结果为：企业11、财务内部收益率为15.43；在基准收益率定为10的条件下，企业财务净现值为7100.08万元；企业投资利税率为21.68；项目投资回收期为7.39年。计算结果表明，由于园区项目建设本身是一项公益性很强的工程，其建设意义主要反映在支持和促进*经济发展的社会效益上，因此，*物流园区建设具有较好的投资建设前景，实际上，*物流园区的建设效益并不是通过物流园区的开发建设企业自身的赢利体现出来的，而是从“转移获利”的角度，通过创造良好的物流发展环境和培育xx物流新兴产业，使*获取经济发展环境改善条件下的整体经济利益，即可持续经济发展效益。为此，恳请*相关部门能从经济发展的整体高度，对园区建设项目的实施提供12、宏观环境支持，明确物流园区在物流开发和发展中的地位，抓紧落实园区开发优惠政策及运作保障，积极引导和培育市场需求；设立物流园区启动建设项目，充分发挥示范带动作用，发挥启动项目的示范效应，对启动示范项目进行科学合理运作；建立科学的园区建设发展机制，认真做好园区项目建设的前期准备工作，合理安排建设时序，滚动发展，建立风险防范机制，规避风险。第二章 总 论2.1项目概况及目标项目名称：*xx物流园建设工程项目负责人：*建设地点：*镇xx建设单位：*xx物流园发展有限公司建设期限：1年建设规模及目标*物流园项目拟建在*镇xx，紧靠灵双路。物流园总体规划占地52亩，总投资3867.96万元。总建筑面积3013、040平方米，其中：仓储面积1.2万平方米，综合办公大楼8000平方米，集装箱堆场面积1万平方米，其它40平方米。固定资产投资3663.66万元。项目建设目标：l 货运吞吐量达到500万吨以上，宏观物流产值3亿元以上；l 与全国10家左右设施通用、功能齐全、服务完善的配送中心建立物流战略同盟，形成高效的物流服务网络，为顾客提供全方位、全过程、全天候的xx物流服务；l 建立健全物流管理信息系统，使之具有物流管理、交通管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等各种功能；l 引进第三方物流企业20家以上，为60家左右大型工商企业提供供应链管理及全程物流服务，吸引10005000名个人或14、企业成为园区的会员；l xx综合性物流服务体系初步形成。 项目经济效益：项目工程实施期内（13年，含1年建设期）年均实现营业收入1775.45万元，实现利润总额740.77万元，上缴税收219.63万元，其中营业税金及附加97.65万元，安排就业150人，项目具有良好的经济效益。本项目的建设对完善*工业园区的功能，促进我县物流业的发展，特别是对我县的经济发展和满足皖北地区的现实物流需求，具有十分重要的现实意义和社会效益。2.2编制依据及研究范围2.2.1、编制依据（1） *国民经济和社会发展第十一个五年计划；（2） 国家计委、建设部颁布的建设工程项目经济评价方法与参数；（3） 建设单位提供的有15、关资料。2.2.2、研究范围（1） 项目建设的背景和必要性（2） 项目投资主体的情况（3） 行业分析及市场预测（4） 项目选址及建设条件（5） 项目布局及及各部分功能定位（6） 项目组织及管理系统（7） 项目效益评价及不确定性分析2.3、编制原则（1） 遵照*国民经济和社会发展第十一个五年计划关于“传统服务业要运用xx经营方式和服务技术进行改造，着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业，推进连锁经营、物流配送、多式联运、网上销售等组织形式和服务方式”，做好项目定位、搞好项目设计。（2） 按照国家经贸委等六部委关于加快我国xx物流发展的若干意见的通知要求，明确项目目标、搞好项目规划。（3） 根16、据安徽省物流发展“十一五”计划，融入区域经济、合理安排进度。（4） 结合我国加入WTO及对物流相关方面的承诺，搞好市场调研、起步与国际同步。（5） 按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。（6） *目前国民经济水平，xx物流产业发展现状及前景为依据，借鉴国外物流行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。（7） 项目建设以物流需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。（8） 项目建设积极采用国际国内先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。（9） 消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。（10） 其它规定17、及客户要求。2.4、主要经济技术指标主要经济技术指标序号项目单位指标备注1占地面积亩522建筑面积平方米300402.1仓储平方米120002.2办公用房平方米80002.3集装箱堆场平方米100003货运吞吐量万吨5004宏观物流产值亿元35项目总投资万元3867.966建设工期月127年平均收入额万元1775.4512年计算期8年平均净利润万元740.7712年计算期9投资回收期年所得税前7.39年；所得税后7.35年含建设期1年10平均投资收益率%19.1511平均投资利税率%21.6812投资内部收益率%所得税前：16.64所得税后：15.3I=10%13财务净现值万元所得税前：81418、8.48所得税后：7100.08I=10%14建筑密度%31.915绿地率%152.5、可行性研究结论一、*xx物流园的建设，符合国家和省市有关促进xx物流产业发展的政策；符合产业发展方向和要求；二、*xx物流园项目建设用地符合*镇园区对该宗地的规划建设要求。xx物流园项目作为*镇园区基础设施配套项目之一，它的建设投入使用，对改善开发区的投资环境、促进我县招商引资将具有重要作用。三、*物流园总体规划占地52亩，总投资3867.96万元。总建筑面积30040平方米，其中：仓储面积1.2万平方米，综合办公大楼8000平方米，集装箱堆场面积1万平方米，其它40平方米。固定资产投资3663.66万元。19、 项目工程实施期内（12年，含1年建设期）年均实现营业收入1775.45万元，实现利润总额740.77万元，上缴税收219.63万元，其中营业税金及附加97.65万元，安排就业150人，项目具有良好的经济效益。四、该项目建设在*镇xx，物流资源丰富，市场潜力巨大。五、项目建成后，园区建三大平台-物流设施平台、物流信息平台和物流政策平台，具备5大基本功能：交通管理功能、物流基地功能、金融服务功能、物流信息港功能、教学科研培训功能。提供多式联运、报关报检、货运代理、信息交易、金融结算、仓储中转、流通加工、品牌展示等物流服务。整合*及周边县市的物流资源，带动和提升相关产业及*工商企业的发展与竞争力，20、推动*工业化进程。综上所述，xx物流园项目建设各方面的条件都已具备，项目实施后具有较好的经济和社会效益，诚请*镇人民政府和各职能部门以及银行大力支持，使该项目早日建设，发挥效益。第三章 项目建设的背景及必要性一、加入WTO对我国xx物流产业发展提出了新的要求加入世贸组织，对我国物流业来说，既蕴含着难得的发展机遇，也面临着严峻的挑战。我国对有关物流以及物流相关方面做出了郑重的承诺，在包装服务、通信服务、速递服务、分销服务、运输服务中，除佣金代理服务、批发服务、零售服务和特许经营有少量限制以外，这些领域的主要部分以及海运服务、集装箱堆场服务、内水运输、航空运输服务、铁路运输服务、货物运输代理服务等21、将全面对外开放。因此，这些领域也将在未来的三年之内面临外资大规模进入带来的巨大冲击。目前，*正积极探索有利于支持工商企业参与国际竞争的xx物流服务系统，通过对现有物流基础设施进行更新改造和扩建，加快技术进步，以便尽快满足加入WTO对我国，特别是*xx物流业提出的新的要求。通过物流园的建设，将各物流企业、港口、航空等服务机构和生产单位进行有序的整合，降低生产单位和物流企业的运营成本，使这些企业在未来的竞争中能够处于比较有利的地位。二、xx物流产业在我国刚开始起步，但市场前景广阔随着经济全球化和信息技术的迅速发展，被普遍认为在降低物质消耗、提高劳动生产效率以外的“第三利润源”的xx物流业，已经成为22、我国新的经济增长点。（据中国物流年鉴）1999年，我国国有及国有控股工业企业流动资金占用达到31042.81亿元人民币，而资金周转速度年平均为1.2次，国有商业企业也只有2.3次。而日本制造业的年周转速度为7.5至8次，流通业为15次至18次。跨国连锁集团沃尔玛、麦德隆、家乐福的年周转次数为20至30次。这说明，我国工商企业目前依然是为库存而采购，而不是按订单采购，生产需要的原材料、半成品、外购件库存过大，占用了大量流动资金。美国、德国、日本制造业库存周期平均只有12天，库存总额只占销售总额的1.3%至1.5%。发达国家的库存商品只占国内生产总值的1%。而我国工业产成品库存一般达到45天，商业23、企业达到35天，库存商品占国内生产总值的6.8%，我国这些指标远落后于发达国家的根本原因，是由于缺少一个高效的社会化xx物流服务系统。应该按照社会分工要求，建设社会化xx物流服务体系，以支持工商企业的生产经营和市场营销。改革开放以来，我国对物流基础设施作了大量投入，到2000年已达到1.5万亿元人民币。但由于原有基础太落后，仍然不适应xx物流的总体发展要求。到2000年，我国运输网络密度分别为1344.48公里/平方公里和1043公里/万人，分别只相当于美国的19.6%和15.8%；德国的9%和15.8%；印度的24.9%和48.3%；巴西的71.3%和8.8%。物流基础设施落后，加上布局不合24、理，造成我国仓储效率与效益低下。据有关部门统计，我国每年因包装造成的损失就达到150亿元人民币，因装卸、运输造成的损失高达500亿元人民币，因保管不善造成的损失为30亿元人民币。因此，在社会化xx物流服务体系中，建设大型物流园区，将运输与仓储进行有效整合，是发挥运输和仓储效率和实现社会、经济效益的有效措施。国民经济和社会发展第十一个五年计划提出，传统服务业要运用xx经营方式和服务技术进行改造，着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业，推行连锁经营、物流配送、多式联运、网上销售等组织形式和服务方式，提高服务质量和经营效益。国家经贸委等六部委发出的关于加快我国xx物流发展的若干意见的通知中也要求25、各地政府部门和有关企业要充分认识xx物流在经济发展中的重要作用，抓住有利时机，加快发展步伐，积极采用先进的物流管理技术和装备，加快建立全国、区域、城镇、企业等多种层次的，符合市场经济规律、与国际通行规则接轨的，物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化xx物流服务网络体系。在我国xx物流产业起步发展的新形势下，国内一些优势生产和加工企业集团开始重视企业物流管理，一批运输、仓储及货代等“类物流”企业逐步向xx第三方物流企业发展，涌现了一批民营专业化第三方物流企业，国际上一些老牌知名物流企业也开始进入我国。近年来，我县及相邻县市也开始认识到xx物流对于推动经济发展、改善投资环境、提高区26、域经济和工商企业在国内外市场竞争能力等方面的重要性。*把发展xx物流产业作为一项涉及经济全局的战略问题，建设xx物流园区已经成为区域经济布局的战略重点，这项工作尽管刚开始起步，但市场发展前景十分广阔。三、安徽省及宿州市“十一 五”计划对发展xx物流产业提出了明确的要求在安徽省“十一五”计划纲要提出，加快建立以大商场、大市场、大网络为重点的xx高效市场流通体系，发展新型业态，创新经营手段，推行连锁经营、特许经营、代理配送、网上购物等xx营销方式，加快传统百货业向购物中心、超级市场、仓储式商场和专卖店、精品店发展。合理布局一批有产业优势的专业市场和边贸市场，在合肥市规划建设xx化的大型配送基地和物27、流中心。*“十一五”计划纲要提出，按照大市场、大贸易、大流通格局发展xx流通业，使宿州形成区域性的物资集散中心、商业信息汇集发布中心、结算中心和会展中心。通过电子商务、网上交易等xx化营销方式以及超市、连锁、配送等新兴流通业态，形成多方位的流通格局和多功能的市场体系，建成不同辐射半径的商业批发体系和布局合理、层次分明的商业零售体系。大力发展物流产业，整合现有运输企业和仓储企业，引导市内大型储运公司向符合国际惯例的物流公司过渡，加快传统储运业向xx物流转变。随着我县经济建设的发展，一大批外商企业已经进入我县，在对现有零售业产生强大冲击的同时，必然带动*xx物流产业的产生和发展。与此同时，国家对促28、进中部崛起战略渐趋明朗，国家将加大对中部粮食主产区的投入力度，放宽对外开放的权限，支持基础设施和公共事业的发展，同时国家和省政府明确把皖北定位为重点开发区域，对我县发展xx物流产业将面临极大的发展机遇。四、*的经济现状和地理位置对能够提供综合性、专业化物流服务社会化xx物流服务体系提出了现实需求*位于安徽省东北部，东临泗县，西连宿州市埇桥区，南接蚌埠市固镇、五河两县，北与江苏省铜山、睢宁两县接壤，总面积2054平方公里，耕地181万亩，辖6乡13和一个省级开发区，总人口118.3万人。境内公路四通八达，104国道和303省道贯穿全境，全县辐射与环型并举的公路网络已初具规模，全县晴雨通车公路里程29、1600公里。北有徐州国际观音机场，驱车40分钟即可到达；距连云港和南京两大港口各200公里，可以便捷地入江出海；穿境的宿泗高速已动工建设，拟于2010年建成通车的京沪高速铁路在我县边境设站，距*仅20分钟车程。即将开工的双明高速公路和宿淮铁路穿境而过，3至5年后，将形成“两高速、两铁路、北机场、南码头”的立体式交通格局。县内目前共有各类企业1万家以上，其中99%以上是中小企业。形成了一个以*为中心，聚集了一大批上规模的企业乃至安徽省的主要企业。而目前*的80%以上的企业的物流执行主体以自办物流为主，第三方物流代理比例较低，且以物流分包形式为主；企业自办物流的作业表现情况是，单据准确率低，配送30、不及时，货物缺损率高；企业自办物流设施利用率低，物流费用支出高，库存不合理。这些情况说明，*需要专门服务于生产企业、物流企业和相关服务机构的公共社会化的物流基地，构成一个社会化的物流服务体系，以提高本地区参与国际国内市场竞争的能力。*镇产业群的快速发展，对xx物流也提出了很高的要求。随着区域经济的发展、产业园区的建设、入驻企业的增加，已满足不了企业的xx物流需求。目前，入驻的企业受基础条件的制约，物流中心只能提供配载、仓储、装卸、住宿、加油、汽车维修等比较简单的传统物流服务，远不能适应未来区域经济发展对xx物流的要求。五、开发建设“xx物流园”有利于参与国际国内物流市场的竞争物流园区是xx物流31、发展的产物，是由设施齐备、功能齐全的物流基础设施及服务完善的第三方物流企业在空间上的组合。“xx物流园”的建设，将商流、物流、信息流、资金流融为一体，将市场功能、交通管理功能、物流基地功能、金融结算功能融于一区，服务于企业和加工基地，服务于以*为中心的产业带，为*乃至宿州市区域经济的发展提供有力的支撑。第四章 行业分析及市场预测4.1、市场现状4.1.1、国际情况随着经济全球化步伐的加快和信息技术、通讯技术的发展,全球制造、采购、销售趋势的加强，xx物流产业的发展呈现出新的特点,一是电子物流的兴起,据预测,到2010年底电子商务交易额将达到8400亿美元;二是物流规模进一步扩大,主要表现在物流32、园区建设方面;三是物流服务的优质化,定制服务、供应链管理成为代表性特征;四是第三方物流企业发展迅速,目前美国和欧洲的企业有60%至70%以上全部采用第三方物流服务;五是绿色物流的发展,使物流产业更加注重物流过程的环境保护和再生利用工作。物流园区是多种物流设施和不同类型第三方物流企业在空间上集中布局的场所,是具有一定规模和综合服务的物流集结点。日本是最早建立物流园区的国家,至今已建立20个大规模物流园区,平均占地约74万平方米,荷兰设计的14个物流园区,平均占地4至5平方公里,德国不莱梅货运中心占地在100万平方米以上,纽伦堡物流园区占地已达7平方公里。物流园区的建设，有利于实现物流企业的专业化33、和规模化,发挥其整体优势和互补优势。目前,美国、日本和欧洲等先进国家的物流园区已发展得十分完善,形成了以物流园区为基础的、以物流信息平台为依托的、以第三方物流服务为主导的规模化、专业化、网络化的社会化xx物流服务体系。(1)仓储基地化在发达国家,绝大多数企业的生产原料和产成品都由物流园区负责仓储。物流园区内专门从事仓库管理的第三方物流企业,通过先进的库存管理技术,可以高效地进行订单处理、进货作业、搬运作业、储存作业、盘点作业、拣货作业、补货作业，物流园区仓储设施的规模化和仓储功能的效率化,为企业提供了公共社会化的仓储基地。据报道，意大利的一个物流园区可同时为6000多家企业提供仓储及配送服务。34、(2)运输配送社会化发达国家的物流园区一般均建在公路、铁路、港口、机场货运枢纽附近,以及靠近生产加工区或消费集中区货物集散地附近。由于物流园区能够通过集装箱运输将各种运输方式贯通,因而可以承担长距离干线货物运输物流。与此同时，物流园区与物流中心、配送中心、运输公司等整合形成了社会化配送系统,因而可以承担终端客户的配送物流。由于物流园区可以有效的整合利用社会闲置物流资源，因此不仅提高了社会资源的有效使用,同时也带来了巨大的经济、社会效益。据专家预测，国外这种以物流园区为核心的社会化运输、配送形式将以每年5%至10%的速度增长。(3)物流分工专业化随着物流园区规模的不断扩大,发达国家物流园区内部的35、分工日趋专业化。一般来说,有专门从事物流园区物业管理的圆区运营商、从事仓库管理的仓库运营商、从事倒货及搬运业务的搬运公司、从事流通加工业务的加工企业、从事物流园区内部物流信息管理的IT企业以及入区的运输、配送企业。其中最为重要的是能够依托物流信息，为用户提供全面解决方案的第三方物流企业。例如，美国的i2公司,世界500强中有三分之二是在其客户名单上。i2公司通过供应链管理，每年可为其客户提供1600亿美元的增值空间。(4)运输与仓储协同化在发达国家，分布在各个物流集结点上的物流园区都与运输企业有着很好的协调关系。运输企业通过全球卫星定位系统、货物跟踪系统和车辆调度系统，将货物在途信息及时传递给36、物流园区。物流园区根据库存变化情况,将补货信息、配送信息及时传递给运输企业。例如，加拿大迪斯卡尔特公司协同化物流运输平台,不但整合了世界排名前60名的运输企业,而且对运输路线、配送路线上的仓储分布也非常了解,使运输与仓储业务达到了很好的协同。4.1.2、国内情况(1)我国物流发展阶段分析自1979年引入物流概念以来，经过二十年左右时间观念认识与实践的发展，我国xx物流业正处于起步快速发展时期，其间大致可分为三个发展阶段： 第一阶段：1979年之前，即计划经济时期。尚没有物流概念与认识，只有分割的运输、仓储、批发、零售等。 第二阶段：80年代至90年代中期，我国商业流通体制发生重大变革， 我国物37、流处于传统物流为主，逐步探索xx物流运作规律的阶段。 第三阶段： 90年代中期以来，社会主义市场经济体制初步形成。 至此， 我国xx物流业进入起步发展阶段。近几年，随着中国加入WTO， 我国xx物流业已处于快速发展时期。(2)我国物流发展存在的问题我国物流发展存在的问题主要表现为“三大矛盾”：体制方面，条块分割，计划经济影响下的多头管理现状与xx物流业发展必需的系统协调要求相矛盾 市场供需方面，短期实际需求不足和远期潜在需求巨大相矛盾，低水平供应能力过剩与高水平供应能力不足相矛盾。 技术与人才方面，物流技术与设备水平低下现状与xx物流业对技术的高要求相矛盾。低层次传统物流人才过剩与高层次xx物38、流人才紧缺相矛盾。 从我国现状来看，我国物流企业数量少、规模小，物流服务的准确性与及时性差，物流的社会化、市场化程度也较低。因而大力发展和建设物流园区对促进经济增长，实现流通产业xx化转变有重要意义。我国xx物流的发展趋势将是以大型综合物流园区或物流基地、物流中心为主枢纽，以一大批中小物流企业为子节点的物流网络体系，以形成高效、快捷、优质、安全、优化的社会物流总供应链。(3)我国物流市场总量估测资料显示，我国全社会物流费用支出约占GDP总值的20。2000年我国实现GDP总值为89404亿元，按照上述比例，全社会物流费用支出高达17880.8亿元。这个巨大的市场总额将成为我国物流企业竞争瓜分的39、“大蛋糕”。可以认为，众多物流企业均将有望分享这个“市场总量大蛋糕”。（据经济参考报）(4)我国物流市场发展空间分析1991年，发达国家社会物流业产值占GDP总值的比例如表4-1所示，美国2000年全社会物流费用支出不足GDP总值的10%。因此，如果我国能达到同一水平，按照2000年的GDP水平，将可以为全社会节约8940.4亿元的物流成本，或者说可以多产生近9000亿元的利润。“十五”期间，如果我国物流费用降低到占GDP总值的15，每年将为全社会直接节约4500亿元左右的物流成本。这个巨大的由传统物流向xx物流发展带来的社会物流费用下降值，恰恰是物流企业竞争分享的另一“大蛋糕”。只是较之市场40、“总量大蛋糕”，市场“空间大蛋糕”更强调物流企业的竞争实力。表4-1 发达国家社会物流业产值在GDP中的比例（1991年）国 别GDP（亿美元）物流产值（亿美元）物流业比例（）日本3363366.5710.9美国5673658.0711.6英国1015123.8312.2法国1200140.411.7德国1566184.7811.8加拿大59369.9711.8(5)我国物流市场的需求环境分析目前，我国物流市场的需求主要来自： 境内的三资企业。 外资企业在进入中国以后一般都不建立独立的物流部门，而是选取若干专业的物流供应商，获得必要的物流服务。 国内新兴的中小企业。这些企业产品大多具有多品种、41、小批量、高增值的特点，对物流服务的及时性、准确性的要求较高。面临着激烈的市场竞争，为了最大限度地降低成本，也对物流服务提出了迫切需求。 国有大型企业。面对激烈的国际国内竞争，打破大而全、小而全的传统观念，开始着手对企业传统物流活动进行重新改造，力求最大限度地获取竞争优势。(6)物流市场的供应环境分析我国物流市场供应方主要有传统物流相关企业和新兴物流企业。主要有： 交通运输企业。拓展业务范围，逐步向专业物流供应商方向转化。如中远集团、中外运集团、中海集团、中铁集团等。 商业仓储企业。在推行商业连锁、配送制过程中逐步向xx物流企业发展，如中储、中商、中物资等。 大型生产制造企业的物流部门。在保障本42、企业物流业务的同时，向社会化物流服务拓展。如海尔、宝钢等。 国际物流公司。采取合资或独资形式，在国内开展物流业务。 迅速发展建设的物流中心。以交通运输枢纽、产品集散地点、居民消费区域为依托，开展系统化xx化信息化的物流服务。4.1.3、安徽省及*物流市场总量与发展空间分析(1)中部各省的宏观物流业产值比较根据我国国家统计局和国家标准局1994年制定的国民经济行业分类标准，物流业包括第三产业中交通运输、仓储及邮电业中的货运和仓储部分。因此选用交通运输、仓储、邮电业产值（宏观物流产值）来代表物流业产值进行分析。（见表4-2）表4-2 2009年中部九省GDP及宏观物流业产值 （亿元）省份河南湖北湖43、南黑龙江安徽江西吉林山西内蒙GDP45763858.3326.82897.42908.61963166915061268物流产值333215.9240.4170.0162.9167.7121.8137.7116.6占GDP比例7.2%5.6%7.2%5.9%5.6%8.5%7.3%9.1%9.2% (2)*物流市场总量分析据*人民政府网站公布数字，2009年，完成生产总值75亿元，增长11%；以此为*物流市场总量的低值。参照我国物流费用占GDP总值的20平均水平来计算，*物流市场总量的高值是15亿元人民币。4.2、市场预测4.2.1、总体预测在国际上，xx物流产业被认为是国民经济发展的动脉和基44、础产业，其发展程度成为衡量一国xx化程度和综合国力的重要标志之一，被喻为经济发展的加速器。美国著名咨询公司麦肯锡公司对中国物流业进行调查后，认为“xx物流业将在未来中国的经济发展中起到关键作用”（麦肯锡 中国物流市场白皮书）。1999年美国的物流成本为9210亿美元，占GDP比重为9.9%（2000年美国年度物流状况报告）。而欧洲、日本等发达国家物流成本占GDP比重一般为10%左右。中国的物流成本占GDP的比重，据世界银行估计，占到18%。而实际情况，据国内权威专家分析，至少要占到20%以上。2000年我国GDP为8.9万亿人民币，按20%计算，物流成本已达到17800亿元人民币，可挖掘的“第45、三利润来源”的潜力很大。如果我国能够在今后若干年的时间里，建设一个社会化xx物流服务体系，从粗放物流经营向集约物流经营转变，将物流成本降到国际先进标准10%左右，将会产生巨大的经济效益。总的来说，我国发展xx物流产业的市场空间巨大，近年来，我国很多省市政府开始认识到xx物流产业对于推动经济发展、改善投资环境、提高区域经济和工商企业在国内外市场竞争能力等方面的重要性。一些国内优势企业开始重视企业物流管理，认识到物流是降低物质消耗、提高生产效率以外，能够使企业增加效益的“第三利润来源”。我国计划经济体制下形成的运输、仓储企业已经开始向第三方物流企业转变，同时对支持其物流活动的物流基础设施提出了更高46、的要求，物流园区建设将有利于第三方物流企业开展物流业务。国际上一些著名物流企业已经进入我国，开始积极开展物流服务。我国政府对WTO关于物流服务及相关业务的承诺，基本上是全面开放物流市场。国际物流企业进入我国的主要业务模式是充分利用xx物流基础设施，开展第三方或第四方物流服务。国际物流企业开展物流服务，对诸如物流园区等物流基础设施建设，提出了明确而具体的要求。可以说，我国xx物流产业的市场基础开始形成，市场主体开始显现。而就我国目前物流基础设施和装备的发展现状和总体规划而言，应该说是具备了一定的基础条件。但是，由于缺乏先进的物流基础设施对现有物流资源进行整合，现有物流基础设施及物流服务处于分散状47、态，没有形成一个有效的系统。因此，开发建设xx物流园区，是有效整合资源、发挥系统优势，为工商企业提供社会化xx物流服务的有效手段，其市场前景和发展潜力巨大。4.2.2、*物流产业预测据统计，*目前各类企业总数达到1万家以上，其中99%以上是中小企业，2009年*货运量达到280万吨，货物周转量26亿公里，全县拥有大型商贸企业10余家，各类专业市场30多个，上海华联、苏果等大中型零售企业20多家，年成交额达13亿元，年消费品零售总额达9亿元。根据*“十一五”计划国民经济发展目标、第三产业发展目标、商贸流通业发展目标、工业发展目标及企业改革与发展目标，到2010年底，*的货运量将达到300万吨至348、60万吨，五年年平均增长将达到10%至15%，货物周转量将达到30亿公里至32亿公里。根据发达国家物流费用占GDP总量的比例（可以认为比较准确反映物流产值）的变化情况，即从1980年大约15降至2000年普遍达到10左右的趋势，我国物流费用占GDP总值的比例从1999年的20左右降至15，约需20年左右时间（国内专家论断）。假设我国在今后5年经济发展取得长足进步，物流发展快速高效，物流费用达到占GDP总值15的水平，*物流市场发展空间可见表4-5所示。表4-5 安徽省及宿州市、*物流市场发展空间2005年指标值2010年预测值5年内物流市场发展空间GDP总值物流业产值（20）GDP总值物流业产49、值（15）安徽省3691.88738.25680.42(=9.0%)852.06114.00宿州市656.4131.281106.07(=11.1%)165.9134.63*469.28216.47.2注：2010年GDP预测值，按2005年增长率稳定增长计算：安徽省取9.0%，宿州市取11.1，*取10。物流市场发展空间的含义是指传统物流业向xx物流业发展创造出的物流产值与社会效益。4.2.3 项目经营预测（1）xx物流园地理位置优越，是进出*的门户，距*铁路、公路、水运交通都十分方便，人流、物流、信息流都比较集中快捷。因此，经营潜力大，极有发展前景。（2）*镇人民政府的大力支持，制定了各种50、优惠政策，为经营者创造良好宽松的经营环境。（3）xx物流园定位好、起点高，配套设施齐全，管理手段先进。可为客户提供全方位的物流服务。第五章 项目选址及建设条件5.1、项目选址本项目的选址充分考虑*物流发展现状以及*推进工业化进程产生的物流需求、以及以*为中心的产业发展带的物流需求进行。同时，项目选址将充分考虑物流园区是公路货运枢纽和物流结点的特点，考虑园区作为物流园区的结算、物流信息服务的重要汇集中心的要求，考虑本物流园以*产业带为重点，通过104国道、泗许高速、明睢高速等物流通道逐步向皖北地区辐射的发展目标。经征询专家意见，本项目拟选址在*镇xx、运输条件较好、周围产业基础雄厚。5.2、基础51、条件*位于安徽省东北部，东临泗县，西连宿州市埇桥区，南接蚌埠市固镇、五河两县，北与江苏省铜山、睢宁两县接壤，总面积2054平方公里，耕地181万亩，辖6乡13和一个省级开发区，总人口118.3万人。 *是楚汉相争的古战场，传说人物钟馗的故里，中华奇石的主产区，素有“虞姬、奇石、钟馗画，灵璧三绝甲天下”之誉。虞姬墓历尽沧桑，几经整修，现已成为环境幽美、声播暇迩的名胜景点。灵璧石名冠古今中外，被誉为“中国四大名石”之首。灵璧石奇绝天下，堪称华夏瑰宝，宋代诗人方岩赞为：“灵璧一石天下奇，声如青铜色碧玉”，被清代乾隆皇帝御封为“天下第一石”，2007年被国家评为“中国观赏石之乡”。灵璧钟馗画像传说能驱52、鬼降魔,灵璧钟馗画承传吴道子之法，并与民间技法相结合，风格独特，自宋至今兴盛不衰，已成为中国民间绘画艺术的瑰宝，饮誉海内外，被评为“中国民间艺术（钟馗画）之乡”。 灵璧区位优势明显。我县背靠中原，东望沿海。北有徐州国际观音机场，驱车40分钟即可到达；距连云港和南京两大港口各200公里，可以便捷地入江出海；穿境的宿泗高速已动工建设，拟于2010年建成通车的京沪高速铁路在我县边境设站，距*仅20分钟车程。即将开工的双明高速公路和宿淮铁路穿境而过，3至5年后，将形成“两高速、两铁路、北机场、南码头”的立体式交通格局。我县已被安徽省列为加快东向发展的23个重点县之一。 灵璧是农业大县，盛产小麦、花生、53、棉花等作物，畜牧养殖业繁盛，是全国重要的商品粮食基地、黄牛生产基地、瘦肉型猪生产基地、优质棉茧基地，连续几年被评为全国粮食生产百强县、全省畜禽业生产十强县。矿产资源如大理石、石灰石、磬石等储量丰富，具有较高的开采价值。灵璧工业门类齐全，名、特、优产品种类繁多，品质优良，尤其是造纸、白酒、面粉、肉牛加工、食用油、农用肥、良种棉等产业具有较强的发展潜力。 灵璧基础设施配套齐全。邮电通讯事业发达，电力设施齐全，并与华东电网并网，是全国电气化达标县之一。自来水工程改造后，可供应城市生产、生活用水。各项基础设施日趋完善，城市综合功能也日渐增强。3.2平方公里的省级开发区， “五通一平”已基本完成，配套设54、施齐全，是投资者投资兴业的理想热土。 近年来，*委、县政府始终秉承让利迎客的思想，始终把优化环境作为扩大对外开放和招商引资的根本举措，制定了一系列优惠政策，努力打造一流的投资环境和发展环境，营造一方投资凹土。5.3、自然条件5.3.1、气象条件 气温累计年平均温度14.3，极端最高气温40.8，极端最低气温-15.7。 降水历年平均降水量为896mm，最多年降水量1355.6mm，最少降水量496mm。 风速平均风速2.6米/秒，历年最大风速20米/秒。 风向全年主导风向为偏东风。夏季为东南风，冬季为东北风，见下页玫瑰图。 有无冰冻最大冻土深度15厘米。 洪水：50年一遇洪水位。5.3.2、工55、程地质情况工程地质工程地质条件较好，周边地质已经勘测，开发区内已有数家大中型企业在建厂时进行过工程地质勘探，没有压覆重要矿床，有利于工程建设，主要建筑和构筑物不需要打桩。地下水地下水位在18-25米之间，不腐蚀钢筋混凝土。厂址稳定近场区自新生代以来新构造运动主要表现为有规律的升降运动，运动速度缓慢而平衡；历史上近场区未有破坏性地震的发生，xx地震活动的强度和频度相对较低拟选厂址区基本处于稳定状态。根据安徽省地震烈度区划图（1990），-地震基本烈度为VII度，拟选厂址不在地灾危险易发区内，处于相对稳定区、适宜建厂。*周边地势较高，可避免50年一遇洪水灾害。该地区为松散岩系孔隙水分布区，含水层颗56、粒较细，厚度较大，坡度平缓，水量丰富，水质优良，埋藏浅，便于开发利用。地下水水质较好，矿化度小，一般每升0.40.6克，盐度每升小于10毫克当量，碱度每升小于4毫克当量，适于农灌、饮用。第六章 建设方案6.1、建设规模根据市场发展的情况和*经济发展的需求，本项目拟在*镇xx建设以信息系统为支撑，集运输、配载、仓储、配送、包装、流通加工、交通 、物流高科技产业等物流服务功能为一体的综合性物流园。物流园规划总占地52亩，总投资3867.96万元。项目总建筑面积30040万平方米，其中：仓储面积12000平方米，综合办公大楼8000平方米，堆场面积1万平方米，其它40平方米，固定资产投资3663.657、6万元。6.2、建设原则（1） 符合国内外社会经济与物流业发展的总趋势；（2） 符合*社会经济发展、城市发展战略规划的要求；（3） 符合*镇总体发展战略规划；（4） 符合规划的科学性、先进性与可操作性原则。6.3、建设目标l 货运吞吐量达到500万吨以上，宏观物流产值3亿元以上；l 与全国10家左右设施通用、功能齐全、服务完善的配送中心建立物流战略同盟，形成高效的物流服务网络，为顾客提供全方位、全过程、全天候的xx物流服务；l 建立健全物流管理信息系统，使之具有物流管理、交通管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等各种功能；l 引进第三方物流企业20家以上，为60家左右大型工商58、企业提供供应链管理及全程物流服务，吸引10005000名个人或企业成为园区的会员；l xx综合性物流服务体系初步形成。 6.4、园区功能定位及结构设计6.4.1、园区系统功能设计（1）货物集散、中转、仓储功能对生产厂家出厂准备运销的产品或需中转的货物，各种进出口货物，需要长期保存、周转的商品等，均可提供集散、运输、仓储、中转换装、理货、分拣、分拨及流通加工等服务。同时，按照生产厂家或其代理商的销售、出口信息，代其直接销售，运营和结算。（2）代办出入境功能物流园的特色是融入代办出入境功能，相当于沿海港口内移，起到内陆口岸功能。物流园区融入代办出入境功能，并具有储运、货代、保税、通信等设施能力，可59、供各类货物直接办理出入境手续，满足客户进出口及相关物流服务需求。（3）货运代理功能受国内外货主的委托，代办接货、发运业务，包括办理各种杂货、集散箱货物的交接、报关手续。办理进出口货物联运业务及其他各种进口货物的接运业务。受客户委托，办理出口货物的接货、包装、订舱、订车皮等各种出口前的必要作业和手续；办理出口货物的联运业务以及货物的配载、装卸、平舱等业务。（4）国内货运代理和配载服务功能承运内陆省际间的干线公路各类集装箱、货物直达快运、联运或转运业务，并可为货主或各类承运人选择最佳运输路线，进行回程配载，提高货物运输效率，减少空驶浪费。（5）办理零担货物业务办理零担货物的受理托运、检货过磅、验收60、入库、货物交接、中转仓储及运输业务。受发货人委托，对在本物流园区进行仓储的产品或货物进行分拣、包装、换装等服务，以及商贸交易、展览服务。（6）信息管理服务功能建立以通信设备和计算机系统为中心的通信信息网络系统，收集处理运输和仓储过程中的大量信息，建立数据处理系统、决策支持系统、信息受理和交易系统、结算系统、车辆移动通信网络、库存管理系统，提高整个系统的效率。（7）生活辅助服务功能除对物流园区内部的生产、生活提供服务外，还面向社会提供多种有偿服务。如各类机械车辆的技术检测、维修、清洗、加油及车辆停泊；住宿、餐饮、文化娱乐、保健、购物、商务等。6.4.2、园区服务对象定位xx物流园建设的主要市场服61、务对象是： *经济开发区内企业物流需求； 以乡村工业园产业带为中心的物流需求； 城镇配送物流需求； 空港国际物流与公铁水多式联运物流需求；6.4.3、园区系统功能结构设计通过建设以信息系统为支撑，建立集运输、配载、仓储、配送、包装、流通加工、物流高科技产业等物流服务功能为一体的综合性物流园，形成服务于四个层面的虚拟物流枢纽中心：第一层面，形成集采购、销售、仓储、配送于一体的供应链管理中心。服务主体：*经济开发区；第二层面，形成集集货、储存、拣选、加工、分拣、配送、信息处理于一体的配送中心。服务主体：提供*及周边地区配送服务；第三层面，依托城市道路或公路，构筑与临沂、徐州、合肥物流中心的对接体系62、，形成以铁路、公路（道路）、水运的多式联运系统为支撑的集各种物流功能与一体的物流集散中心。服务主体：*及周边地区；第四层面，与合肥骆岗机场、徐州观音机场协调配合，优势互补，以国际多式联运为依托，形成国际物流中心。服务主体：*及周边地区。6.5、项目建设各区布局与功能设计本项目构建主要服务于*以及以*为中心、半径为60公里的*产业带和城市经济带的、集库存管理、货物配载、装卸和运输、信息处理等基础功能的物流园，同时，通过与铁路、机场、港口、码头以及相关的代理机构实现对接或战略联盟，使园区功能得到立体延伸。6.6、物流信息系统建设方案6.6.1、物流信息系统建设的总体目标为园区物流企业提供高效的网络63、化信息管理手段，实现物流信息共享。6.6.2、物流信息系统建设的具体目标（1） 建立一个覆盖物流信息系统、物流企业和物流企业客户的计算机网络；（2） 通过物流信息系统实现物流信息共享；（3） 通过物流信息系统实现物流企业管理信息化；（4） 通过物流信息系统实现物流企业与客户业务往来的信息化、无纸化，与客户之间的电子数据交换；（5） 通过物流信息系统实现物流企业仓储、配送管理的信息化；（6） 通过物流信息系统实现物流企业客户对物流服务全过程的动态跟踪和查询。6.6.3、物流信息平台规划建设的总体思路（1） 对于园区内中小型物流企业采用ASP（应用服务提供商）服务的模式，为园区内中小型物流企业提供64、综合的物流信息服务。（2） 对于大型物流企业的信息化需求，由物流企业针对自身业务特点，各自建设独立信息系统的方式来实现，与物流信息系统进行信息共享。6.6.4、物流信息系统总体框架园区综合物流信息平台的总体框架及信息处理流程见图。物流信息平台图6-3 物流信息平台信息处理流程示意图停车场物流中心配送中心仓储加工货代企业其他物流信息中心区外物流企业运输企业信息交换物流企业客户园区管理EDI网络其他信息中心EDI数据交换信息交换需求信息供给信息交易信息服务信息需求信息交易信息供给信息服务信息供给信息、基础信息、服务信息需求信息、基础信息、交易信息信息采集信息共享物流信息系统共享信息其他社会物流信息65、自建信息系统的物流企业园区内租用物流信息平台的物流企业运输企业货代企业仓储企业物流企业物流综合信息系统物流计费计划控制仓储管理配送管理客户管理图62 物流信息平台总体框架示意图信息共享接口统计分析运输管理其他其他企业客户服务系统物流企业客 户拨号6.6.5、物流信息平台功能（1）物流基础信息共享 区域综合交通运输信息共享 公路路网信息； 港口综合信息； 机场综合信息； 铁路路网信息； 铁路运输信息； 船公司综合信息； 航空公司综合信息。 城市综合信息共享 城市地理信息； 城市路网信息； 城市交通管理信息； 企事业单位信息。 物流企业信息共享 物流节点信息； 物流企业； 物流相关企业信息； 物流66、企业资质； 物流相关信息共享 口岸信息； 商检信息； 工商、税务等其他信息。（2）物流供需信息共享 车辆需求与供给信息； 原材料需求信息与供应信息； 商品需求信息与供应信息； 仓库需求信息与供给信息； 其他物流需求信息。（3）物流综合信息系统客户关系管理计划控制仓储管理运输管理配送管理物流计费统计分析（4）客户服务系统为物流企业客户提供的物流服务的全过程动态跟踪和查询： 货物出入库时间、数量查询； 货物库存数量查询； 货物加工、包装完成情况查询； 货物配送完成情况查询，配送车辆的动态跟踪。第七章 专业技术方案7.1、总平面布置7.1.1总体布局原则（1）按照xx物流产业的功能特点和发展要求；（67、2）重视区域开发条件以及内外交通系统优化完善；（3）坚持可持续发展的生态观，创造宜人的外部环境。7.1.2功能结构及用地布局项目分为三大功能区（1）园区管理中心以园区的行政管理为主，兼有一定的后勤配套服务功能。（2）物流配送区形成集集货、仓储、分捡、配送、信息处理于一体的配送中心。（3）加工集散区以停车、货物露天堆场、加工于一体的集散区。7.1.3交通规划交通规划原则（1）园区道路层次结构与功能分工，基本达到客货分流；（2）合理安排车流路径，保障交通畅通；（3）保证园区与主要物流集散地有便捷的客货运通道；（4）保护生态环境，控制交通对环境的影响；（5）在满足园区近期交通需求的前提下，为园区发展68、保有较大的交通预留。本项目为方格网式路网结构，外围形成环状交通和部分停车位，同时为业主的车行系统深入各个单元，在加工集散区提供集中静态交通设施，为车流和物流的转换提供足够的空间，而各单元分散的停车位又为部分停车提供了可能。7.1.4景观规划二轴二区本案明显特征是简洁的交通流线基础上形成整体的城市空间和轴线，提供高效的交通和令人愉快的景观环境。本案建立了一个以创造空间为基础的街区结构；一方面，建筑物与路网系统平行，开放空间沿道路布置；另一方面，突出了相对围合的丰富的内部庭院空间。宽阔的林荫道栽种的花草树木使布局严谨的规划平面变得柔和，从而使新建的物流园区象是镶嵌在绿色的框架中一般。沿次干道均为重69、要景观轴线，两边均有绿化带蔓延，并在南北向主轴线形成景观节点，强调场所的可识别性和区域的内聚力。各单元院落空间在整齐的格网布局下谨慎介入，形成系列富于变化的城市空间和沿街景观。办公区大面积开放空间为下步设计留有余地，并将成为最富情趣和生活化的场所。7.2、建筑结构本项目区域内建筑物按地震烈度6级设计。综合服务大楼采用混凝土结构。仓库采用钢架结构。堆场采用混凝土铺设路面。7.3、供电系统（1）设计依据及范围供电设计严格按照民用建筑设计规范（JGJ/T16-92）、建筑物防雷设计规范（GB50057一94）、供配电系统设计规范等进行设计。（2）供电方案本工程用电电源由县供电所统一考虑，在园区内新建70、35KVA变电所，用电设备总容量约为2,000KW，其中消防应急负荷140KW。按规范规定，本工程除消防用电为一类负荷外，其余用户二类用电负荷。照明配电电源引自本园区变电站，正常照明采用密集型母线槽供电，事故照明采用双电源回路自动切换。防雷部分按三类防雷建筑物设置，利用土建基础做接地装置。计算机系统接地单独设置：接地采用TN-C-S系统，接地电阻小于4欧姆。7.4、通讯、电视、网络系统本工程通讯、电视与网络系统采用综合布线，系统接入电视网，每门栋分接箱装于底层，每户装3个插座，穿管线在土建施工时埋设，安装由电信及有线电视部门负责。7.5、给排水设施(1)研究依据给排水设计依据建筑给水排水设计规71、范、室外给水设计规范、室外排水设计规范、生活饮用水质标准、污水排入城市下水道水质标准进行设计。(2)给水方案物流园及住宅生活用水使用自打深井，室外消防用水由室外消防栓直接供给。 (3)排水方案结合地形特征和道路建设铺设排水管道，采用雨污水分流排放。室内污水经过化粪池处理后，用管道排至市政污水管道。室外采用污水、雨水分流制排系统，所有雨水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水处理系统统一处理。7.6、消防本项目消防投资50万元。确保消防设施符合消防要求。根据国家建筑设计防火规范GPJ1687（修订本）的规定，本项目储存物品的火灾危险性为丙类，库房为一、二级耐火等级的单层建筑，根据要求设室内外消防72、给水系统，并配有急救消防设施。(1)消防给水系统在库区内设消防储水池及泵房一座，可利用原有的消防储水池及泵房，设置智能型变频稳压消防给水机组。在配送中心外设室外消防给水管线，埋地设，呈环状布置，管线上设置室外地上式消防栓。在库房内各防火单元均设置室内消火栓，每个消火栓处设有火灾报警按钮，信号送至库区消防控制中心。高架库房内易燃区根据情况设置自动喷水灭火给水系统。(2)急救消防设施配送中心库房内各防火单元内均配置手提式干粉灭火器，并在变配电室等处配置手提式二氧化碳灭火器以及时扑灭初起火灾。(3)消防水量室外消火栓用水量：30L/S室内消火栓用水量：10L/S自动喷水灭火用水量：30L/S本工程消73、防总用水量：70L/S7.7、通风空调根据采暖通风与空气调节设计规范及国家和地区的有关规定，设置适当的采暖、通风、空调及防排烟设施。为库房内能达到劳保要求，封闭库房需设置通风装置。机房及出入库管理办公用房等一些要求比较高的房间需设置相应的空调系统，所有库房不设供暖空调系统，要求高的房间可以根据房间的位置及面积设置普通的空调器或小型柜式空调机组。7.8、广播系统物流园内设置一套广播系统，平时用作播放音乐、通知等，紧急时用于指挥系统。7.9、节能措施 A 库房内无采暖情况下采取节能设计，增加采光面积或采用屋面采光板可节约照明能源。B 卫生器具采用节水型器具。C 尽量采用循环水，使生产水得到重复利用74、。D 选用低损耗高效变压器，合理选择变压器电容，使变压器在经济方式下运行。E 选用节能型电容、光源和灯具，合理进行无功补偿，减少无功损耗。第八章 环境保护与安全卫生8.1、环境保护 (1)污染及治理在项目建设中将严格遵守国家计委、国家环境保护委员会颁发的建设项目环境保护设计规定，确保本项目建成后对环境不造成污染，实现卫生达标。因本项目是成件商品的储存配送，主要是对商品进行包装、分包装，产生的包装材料弃物可回收利用，不会造成像污水、废气、烟尘和噪音等污染，因此不再做出具体规定。(2)环境绿化建筑平面布置充分利用现有的空地进行绿化，种植花草树木、草坪、绿篱。提高绿化面积，可作为净化空气、调节气温、75、改善劳动条件、保护和美化环境的重要措施，从而可减少场内车辆及场外道路灰尘对库区环境的污染，使库区绿化率达到20%以上，绿化效果达到春有花开、夏有遮阴、秋有果实、冬有常青的标准。8.2、安全卫生根据劳动部关于生产性建设工程项目职业安全监察的暂行规定，确保本项目投产后生产工人在工作岗位上安全和健康不受伤害。因本项目无岗位有害物质存在，故本报告只考虑安全防护设施。(1)仓库内劳动安全防护重点是防火、防盗、防物品从高架上脱落砸伤等。库外劳动安全防护以商品运输中的交通安全为重点。(2)职业安全卫生设计中采取的主要防范措施：A 本项目按照国家规定的仓储建设项目安全卫生标准及有关规范进行设计，分析各种危害因76、素，选用可靠安全的设备。B 库房内安装通风设施，把温度、湿度控制在合理的范围内。C 库房内地面采用无积水设计，防止地滑。D 建立交通安全、入驻企业安全等措施，落实警卫、值班制度。第九章 项目组织及运营xx物流园开发建设与经营管理的总体目标是积极采用先进的物流管理技术和设备，加快建立多层次、多元化、符合市场经济规律,与国际通行规则接轨,物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、综合化、xx化和国际化的物流服务中心。根据这一目标，园区经营管理体制应该既具有本国本土特色，又充分体现xx企业管理制度模式，同时还能有效地指导具体操作。9.1、项目运营模式物流园采用“政府引导、企业运作”的管理模式，77、拟由*xx物流园发展有限公司负责物流园项目的管理和运营。股东会董事会总经理综合管理部计划财务部市场部信息管理中心项目运营公司将依托国家、省、市及园区的优惠政策，创建局部优化环境，通过提供各种高效优质的服务，严格按照xx企业制度和法人治理结构的要求来设置公司的管理模式和组织架构。组织架构见图9-1。9.2、园区管理系统项目完工后，公司将按项目要求安排管理人员20人，市场人员5人，司机、技术及服务人员125人，共150人。为保证园区正常运转，园区一般行政管理人员实行一班制，一般生产人员将实行两班运转制，保卫实行三班运转制。公司总部信息管理中心实行24小时值班制，实现实时处理相关业务信息，以保证本公78、司在全国任何一个地方揽货，及时、准确、安全、经济地将货物送到全国任何一个地方。同时，本项目的目标是通过物流园区建立覆盖全国的社会化xx物流服务体系，达到服务集成化、运输网络化、流程科学化、操作标准化、作业机械化、业务规模化和管理电脑化。因此，公司发展需要的是复合型、高层次的管理人才和技术人才。人员培训是公司核心竞争力培养的重要内容，也是公司长足发展的重要保证。本项目所配备的人员，必须经培训并考核合格后方能上岗。人员培训要制定具体实施计划，指定专人负责组织落实，可根据不同层次、不同专业分类、分批进行。人员的培训和考核拟在本项目试运营前完成。9.3、项目实施方案（1） 明确以“政府引导、企业运作”79、的原则，以xx物流园发展有限公司发起设立项目运作公司，对项目进行运营和管理；（2） 通过与政府相关部门进行充分沟通，寻求政府部门的政策支持和优惠条件，并建立园区入驻企业的快速通道，为项目招商建立基础条件；（3） 为适应xx物流发展的需要，项目的建设遵循“高起点、高标准”的原则，力求创立xx物流企业集聚高地；（4） 尝试以多种方式进行融资，为项目的资金支持寻找最佳支撑；（5） 尝试多种形式的激励政策，为项目管理和运营人才的引进创造良好的条件；（6） 坚持“信誉和服务第一”宗旨，通过严格的规范选择入园企业，力求树立“优质、独特、忠诚”的物流服务品牌；第十章 项目进度计划10.1、工程进度项目建设期80、从2010年6月至2011年6月。具体实施进度见下表：2010年6月项目立项、落实资金2010年6月2010年7月项目可行性研究及项目评估、论证2010年8月2010年9月项目报建、征用土地2010年9月2010年10月初步设计及施工设计2010年9月2011年4月土建工程2011年4月2011年5月安装工程、设备购置及信息系统调试2011年6月一期工程验收10.2、项目经营计划进度2011年5月-2011年10月：开发物流管理信息系统、出入库管理、库存管理、货物管理、配载管理、海关管理、电子交易、成本控制等各种功能软件；与全国20家配送中心建立物流战略同盟，形成物流服务网络； 2011年8月81、-2011年12月：对全国及国外第三方物流企业进行招商，使10家物流企业入驻物流园，并提供物流园区服务；与全国20家配送中心建立战略同盟，组织开展省际、国际物流业务；接受60家大型工商企业委托，开展第三方物流服务；2012年1月-2012年2月：试运行物流管理信息系统；2012年3月-2015年9月：建立健全物流管理信息系统，使之具有物流管理、交通管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等各种功能，为60家左右大型工商企业提供供应链管理及全程物流服务，吸引2000名个人或企业成为园区的会员；货运吞吐量达到500万吨以上，宏观物流产值5亿元以上；xx综合性物流服务体系初步形成；2082、15年10月-2020年10月：年货运吞吐量达到800万吨以上，年宏观物流产值10亿元以上，通过整合第三方物流企业、生产企业和机场、港口、金融、海关等各种服务机构，建立一个可以体现社会化、共同化、xx化、信息化、系统化、立体化和生态化的xx综合性物流服务体系，为经济开发区、乡村工业园区等主要园区产业的发展提供xx物流服务，并以*产业带为基础，形成幅射全省及周边省份物流网络，为区域经济的发展提供有力的支撑。第十一章 投资估算与资金筹措为了简化计算，在以下估算与财务分析中，将2010年3月至2011年3月定义为第1年，2011年3月至2012年3月定义为第2年，并以此类推。11.1、投资估算依据投83、资估算的主要依据为：A 民用建筑可行性研究深度和要求B 有关部委编制的建设项目投资估算办法C 宿州市同类建筑物近期单位造价指标及国内建筑材料、设备现行价格总投资=固定资产投资+建设期利息+流动资金固定资产投资=工程费用+其他费用+预备费用11.2、价格及取费依据：A、设备购置以询价为主；B、安装工程费按同类工程价值估算；C、建筑工程费参照*省建筑工程概算定额及类似工程造价估算。11.3、投资估算项目总投资3867.96万元，其中固定资产投资3663.66万元，流动资金204.3万元。11.3.1、固定资产投资估算项目固定资产投资估算3663.66万元，其中工程费用2089.4万元，土地费用4484、2万元，购置设备690万元，信息系统购置及安装160万元，其它244万元，安装工程费38.25万元。(详见辅助报表5)11.3.2、流动资金投资估算流动资金估算是根据国内同行物流中心的运作经验按照扩大指标法进行估算。项目实施第6年（满负荷 ）需投入流动资金204.3万元。11.4、资金筹措计划项目总投资3867.96万元，资金来源为全部企业自筹。11.5、资金运筹计划项目建设期按1年考虑，每年资金筹措与资金运用达到平衡。（详见辅助报表7）第十二章 效益评价及不确定分析12.1评价依据、范围及指标12.1.1、评价依据及方法本项目经济评价依据国家计委1993530号文建设项目经济评价方法与参数进85、行评价。12.1.2、评价范围本项目评价是对xx物流园区工程全部进行评价。本项目占地面积52亩，总建筑面积30040平方米,其中: 仓储面积1.2万平方米，综合办公大楼8000平方米，堆场面积1万平方米，其它40平方米。12.1.3、评价指标本项目经济评价拟采用财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等计算指标以考察项目的盈利水平及投资回收能力，判断项目的财务可行性。12.1.4、基础数据(1)项目计算期 本项目评价计算期为12年， 2010年6月至2022年6月，为工程建设期和经营期。 (2)货运量 根据调查及预测分析，项目建成后正常年货物吞吐量500万吨以上。(3)行业基准收益率本次评价暂定86、基准收益率为10%。(4)固定资产折旧本次估算固定资产折旧按照以下方式确定：建筑物按照30年折旧，残值率10%，直线法折旧。信息系统按照5年折旧，无残值，直线法折旧。设备按照10年折旧，无残值，直线法折旧（详见辅助报表8）(5)税金营业税金按照营业收入的5%计列。城市维护建设税按照营业税金的7%计列。教育附加费按照营业税金的5%计列。所得税率按照25%计列。按*开发区政策,可享受“免二三减半”优惠。12.2、经济评价12.2.1.成本预测（1）工资支出员工150人，其中管理人员20人，年工资及福利支出按照3.5万元估算，一般生产人员、保安等125人，年工资及福利支出按照2.5万元估算，市场人员87、5人，年工资及福利支出按照3万元估算。（2）材料及燃动电力耗用按照全负荷2000KW、日运行10小时估算。水耗用按照日耗用195立方米估算。材料（主要是包装物）及其他燃料（主要是柴油）按照年耗用80万元估算。（3）维修费维修费费按固定资产投资的3%计列。项目投产后每年的总成本、经营成本见下简表，（详见辅助报表10） (4)项目成本分析及表达式以项目投产后总成本中，经营成本占80%。项目成本表达式：总成本费用=燃料及动力费用+工资及福利费+修理费+折旧费+维检费+摊销费+利息支出+其他费用经营成本=总成本费用-年基本折旧费-利息支出-摊销费其他费用=其他管理费用12.2.2.收入预测项目投产后有88、一市场开拓过程，各年生产负荷为：30%、50%、80%、90%、100%.本项目评价收入费率按下列计算：仓储收入：5元/平方米*月货物堆存费：0.2元/吨综合楼租赁收入：8元/平方米*月装卸费：3元/吨次（完成卸货一次、装货一次为一次装卸）集装箱吊装费：3元/吨*次理货包干费：2元/吨信息提成费：10元/条信息查询费：1元/条(信息会员费：100元/年*位)项目销售收入估算。项目投产后的总收入见下简表，（详见辅助报表11） 12.2.3利润估算本项目建设完成后，年平均销售利润740.77万元，所得税后平均净利润618.8万元。正常年销售利润为计算结果详见基本报表12。由此可知，物流园投入运营，89、从第四年即可获利，年可获利175.9万元，全部投资回收期7.39年（含建设期），平均投资收益率19.15%，投资利税率21.68%。12.3、财务评价12.3、1主要计算报表分析（一）财务现金流量表（全部投资）根据该表可知项目的整个评价计算期（12年）的几项指标，其中所得税前内部收益率、净现值（I=10%）、投资回收期分别为16.64%、8148.48万元、7.39年。财务内部收益率大于行业基准收益率，盈利能力满足行业最低要求；财务净现值大于零，说明项目在财务上是可接受的。（二）财务现金流量表（自有资金）自有资金财务内部收益率为 16.64%自有资金财务净现值（I=10%）为 8148.48万90、元。（三）损益表项目达产后年均销售收入1775.45万元。平均每年利润、利税分别为740.77万元、960.4万元；平均每年上缴所得税121.98万元。(四)资金来源与运用表项目在计算期内，各年均能达到资金平衡。（详见报表7）（五）资产负债表（详见基本报表2）12.3、2财务盈利能力分析（一）评价主要指标：（1）静态指标投资收益率（平均年） 19.15%投资利税率（平均年） 21.68% 投资回收期（含建设期）（所得税前） 7.39年(2)动态指标财务内部收益率 16.64%（所得税前）财务净现值 8148.48万元（所得税前）财务内部收益率 15.43%（所得税后）财务净现值 7100.0891、万元（所得税后）12.4、不确定性分析（一）盈亏平衡分析通过计算我们可以得知，该项目的盈亏平衡点为0.4805，即生产开工率达到48.05%时项目经营可保本，其盈亏平衡点不高，项目抗风险能力很强。（二）敏感性分析本项目对营业收入、营业成本两个主要指标进行单因素变化下的敏感性分析，以考察主要因素变化时，项目的抗风险能力。当营业收入和营业成本向不利方向变化10时，项目财务内部收益率大于基准收益率10%，表明项目抗风险能力较强。第十三章 工程招标方案按照国家发改委发布工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定，在该项目可行性研究报告中应增加的招标内容包括以下两部分。13.1总则1、92、为保证*xx物流园建设工程建设招标投标工作公开、公正、公平地开展，规范建设工程项目招标投标工作，促进招标投标工作规范化、程序化、科学化，特编制本方案。2、本方案编制的依据是中华人民共和国招标投标法、中华人民共和国建筑法、中华人民共和国合同法、安徽省建筑工程招标投标管理办法、建筑工程招标投标规程等有关法律、法规。3、本方案仅适用于*xx物流园建设工程建设工程的招标投标。4、建设工程招标投标是指建设工程项目发包方通过发布招标公告或者向一定数量的特定承包商发出招标邀请的方式发出招标的信息，提出建设工程项目性质及其数量、质量、技术要求、竣工期以及对承包商的资格要求等招标条件，表明将选择最能够满足要求的93、承包商与之签订合同的意向，由各有意承包的承包商作为投标方，向招标方书面提出自己拟提供的报价及其它相应的招标条件，参加投标竞争，经招标方对各投标者的报价及其它条件进行审查比较后，从中择优选定中标者，并与之签订承包合同。5、本项目招标投标遵循的原则：公开、公平、公正和诚实信用的原则。6、本项目招标投标活动不得违法限制或者排斥本地区、本部门以外的投标人参加投标，不得以任何方式非法干涉招投标活动。13.2招标内容1、招标范围（1）*xx物流园建设工程的勘察、设计全部进行招标。（2）项目的建筑工程、安装工程全部进行招标。（3）项目的工程监理全部进行招标。（4）工程所需设备采购活动实行全部招标。（5）工程94、所需的重要材料部分进行招标。（6）项目其他工程进行部分招标。2、招标组织形式该建设项目的建筑工程、安装工程、监理、重要材料及设备的采购活动采用委托招标；工程地质勘察、设计和其他采用自行招标。3、招标方式该建设项目的建筑工程、安装工程、监理、重要材料及设备的采购活动采用公开招标；工程地质勘察、设计和其他采用邀请招标。第十四章 社会效益分析一、整体推动*xx物流社会化体系之进程，加速*工业化进程，强力拉动*经济发展。二、新型物流产业将产生一批新型中间种类企业（如包装、加工等企业），增强*的商贸流通领域活力，产生巨大的就业机会。三、园区将形成一批年营业额超过亿的第三方物流企业。四、将成为*镇基础设施强有力的补充和推动，促进区域产业结构调整和带动区域经济的发展。五、物流园一期工程建成后，年实现宏观物流产值3亿元，将为*镇工业园区带来巨大的财税收入。六、推动*乃至周边省份各类开发区及园区企业产品进出口，参予国际化竞争，其所产生的经济效益不可估量。七、项目建设的物流基础设施和引进的国内外专业的第三方物流企业，将满足开发区制造企业日益迫切的物流需求，降低他们的运营成本，提升竞争力。八、园区将提供近1000个左右的工作机会，吸纳、安置部分下岗职工。