1、农产品物流中心新建项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月52可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论11.1 项目名称及承办单位概况11.2 项目由来及背景11.3 项目概况21.4 可行性研究的依据和范围31.5 主要技术经济指标41.6 结论与2、建议4第二章 项目建设的必要性与有利条件62.1 项目建设的必要性62.2 项目建设的有利条件6第三章 市场预测83.1*省农产品物流现状与预测83.2 *经济发展现状与趋势93.3 *市及*农产品物流现状与供求分析113.4 市场目标定位113.5营销策略11第四章 建设地点与建设条件134.1地理位置及交通条件134.2自然条件及工程地质条件134.3 公共设施与施工条件14第五章 物流中心功能与建设规模及建设内容155.1 物流中心功能及经营范围155.2 建设规模与建设内容16第六章 工程技术方案186.1 总图运输186.2 建筑结构206.3 给水排水216.4供配电236.5 弱3、电系统256.7 冷库266.8 检测27第七章 信息系统规划297.1 信息系统及规划297.2 计算机信息管理系统30第八章 环境保护318.1 环境现状318.2 编制依据318.3污染源及污染物318.4环境治理及保护方案328.5 预期达到的效果32第九章 劳动安全与职业卫生339.1 设备保护339.2 作业安全339.3 职业卫生33第十章 消防3410.1 设计依据3410.2 总平面与单体建筑3410.3 消防给水3410.4 电气35第十一章 节 能3611.1 工艺措施3611.2 电气措施3611.3 土建措施36第十二章 物流中心管理及组织机构3712.1 物流中心管4、理3712.2 经营方式3712.3 组织机构与劳动定员37第十三章 项目实施进度及工程招标方案4013.1 项目实施进度4013.2 项目招投标40第十四章 投资估算与资金筹措4114.1 投资估算4114.2 资金筹措42第十五章 财务评价4315.1评价依据与参数选取4315.2营业收入及营业税金估算4315.3总成本费用估算4315.4财务效益分析4415.5偿还能力分析4515.6敏感性分析4515.7盈亏平衡分析4615.8财务评价结论47第十六章 社会效益分析48第十七章 项目风险分析4917.1 项目风险分析4917.2 风险控制措施50附表：附表1 建设投资估算表附表2 投资5、计划及资金筹措表附表3 营业收入、营业税金及附加估算表附表4 总成本费用估算表附表5 损益表附表6 项目投资现金流量表附表7 项目资本金现金流量表附表8 财务计划现金流量表附表9 借款还本付息估算表附件：附件1： 招标基本情况表附件2：企业法人营业执照、税务登记证、法人代表证附件3：*省人民政府农用地转用、土地征收审批单（2008）政国土字第356号附件4：建设用地规划许可证，编号2006-184-B附件5：*市环境保护局建设项目立项环境保护审查意见表附件6：项目建设资金落实的证明材料（股东大会决定、建行最高限额保证合同）附件8：供水、供电的意见书附件9：企业获得的荣誉证书附图：附图一：项目区6、域位置图附图二：项目总平面布置图第一章 总 论1.1 项目名称及承办单位概况1.1.1 项目名称*省*（农产品）物流中心1.1.2 项目承办单位概况*省*（农产品）物流中心由*负责承建。*是一家集钢材贸易、房地产开发、现代物流于一体的集团控股公司。集团创建于1996年，注册资金6018万元，总资产4.5亿元，下辖分、子公司18家，员工960余人，年销售收入达12亿元。2006年集团在*省“私营企业100强”综合排名第16位，省农业产业化龙头企业、省消费者信得过单位、*省银行守信企业、*市诚信示范单位。 集团始终秉承“以人为本、以诚为信、团结务实、勇于开拓”的企业宗旨，坚持“以质量求生存、以诚信7、求发展”的经营理念、“多走一步”的服务理念。集团在不断拓展各项业务的进展中，以优良的产品，优质的服务和合理的价格赢得了众多的客户，销售业绩不断攀升。2007年，集团销售总额已超过122961万元。集团自2003年以来解决下岗失业人员400人，并在*市及周边开设 “易龙食品”连锁店19家，鼓励支持50余名下岗工人再创业；积极响应政府“建设社会主义新农村”的号召，努力促进农民增收、农业增效，在*及周边发展养殖专业户7500户，从资金、技术、原料全程跟踪协助服务。*董事长*先生，*硕士学位，具有丰富的经营管理经验和敏锐的市场洞察力及崇高的敬业精神，作为*省杰出的青年民营企业家，2005年被省青年企业8、家，去年被省青年企业家协会评为“鲲鹏奖”、市青年企业家协会副会长、市杰出青年企业家，有较强的市场驾奴能力，对物流市场的运作和管理具有丰富经验。1.2 项目由来及背景农产品物流不仅关系到农民的根本利益、农业产业化发展、农业结构调整，而且还是实现农产品商品化、增加农民收入、实现农业现代化的有效措施。*省作为一个农业大省，解决“三农问题”、发展农村经济对*省经济发展有很大的影响，对发展农产品物流具有非常重要的意义。农产品物流是指农产品从生产者到消费者的实体和信息流动过程，它包括农产品生产、运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等一系列环节。与工业品相比，农产品具有独特的自然属性和供求9、特性，从而使农产品物流表现出明显不同于工业品物流的特征：如农产品物流的数量大、品种多、范围广；农产品运输与一般产品的运输相比，具有运输的不均衡性、对运输的技术性要求高等特点；农产品物流环节的风险较大；农产品物流的源比较单一。由于以上特点，*省农产品物流发展中一直存在着诸多问题，如：农产品物流环节较多，流通效率较低；农产品物流装备水平比较低，运输方式总体比较落后；农产品市场体系不健全；农产品物流技术落后，特别是运输过程中的冷藏保鲜技术，造成农产品巨大的在途损失；农产品物流组织体系不完善，不能对农产品物流进行规范化的统一管理，难以做到科学有效的统一配置资源；农产品物流成本较高；农产品物流的生产环节10、落后，产品品种更新慢，产品结构不合理，生产成本较高；农产品物流中的加工环节比较落后，由于加工技术落后致使农产品加工深度不够，高技术、系列化的项目不多，加工规模较小，增值率低，有不少农产品加工领域甚至仍是空白，农产品附加值较低，最终导致农业比较利益低，农民收入无保证。有鉴于此，*作为一家在贸易领域和农业产业化领域经营多年的优秀民营企业，抓住机遇，依托*地区的农业优势，把产品优势转变为商品优势，在*市委政府的支持下，着手建设*农产品物流中心，争取在两三年内，在*建成一个初具规模，拥有竞争优势的专业性农产品物流中心。1.3 项目概况1.3.1建设地点*省*（农产品）物流中心建设项目拟建于*市*区*地11、段。1.3.2建设规模与目标*省*（农产品）物流中心工程规划占地面积215054.42m2（322.58亩），新增建筑面积178229m2，其中规划建设物流配送中心、水果、蔬菜交易区、肉食与禽蛋交易区、仓储、冷库区、农资交易区、农副产品综合加工区、办公服务区、生活服务区和其它配套设施。本物流中心除场内交易外，设计规划了电子商务平台，作为整个物流中心商务活动的重要基础，为全国范围内客户服务，加速物资流、资金流和信息流的流动和统一。物流中心将设立检测中心，保证进场交易的农产品食用安全，同时为建立市场准入制提供了必要的技术手段。物流中心建成后，预计年各类农产品吞吐量120万吨，年交易额10亿元以上，12、物流中心年收入6300万元，创利税3200万元左右，可向社会提供4000个以上就业岗位。1.3.3 主要建设条件拟建市场位于*市*区*地段，北临*路，南临*路，中有*路穿越，交通方便，土地征用已经落实，水、电供应由市政设施予以保证。1.4 可行性研究的依据和范围1.4.1 可行性研究的依据a）国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；b）国家现行规程、规范；c）建设单位提供的其他资料。1.4.2 研究范围本次可行性研究依据国家政策、法规及省市有关文件规定和要求对项目建设的必要性、建设规模、内外部条件、专业技术方案、组织管理、投资估算、经济效益、环境保护等方面进行研究，供项目13、主管部门决策和业主在项目实施时参考。1.5 主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标表序号指标名称单位数据备 注1规划用地面积m2215054.4合322.58亩3新增建筑面积m21782294建筑密度%38.035绿地率%30.16年吞吐总量万吨120进出总和7项目总投资万元25201.228经济效益指标8.1总投资收益率%12.508.2项目资本金净利润率%20.008.3全部投资回收期年9.79所得税后8.5财务内部收益率%9.01所得税后1.6 结论与建议1.6.1研究结论a）*省*（农产品）物流中心的建设对于稳定和发展各类农产品生产，促进该地区农业经济结构调整，促进农业产业化的进程14、，促进农业经济的可持续发展，提高农民收入等方面都具有重要的意义。2）本项目建设条件优越，*省是优质农产品生产的大省，为物流中心的经营提供了充足货源。项目建设场地宽阔，交通、水、电条件由市政配套统一解决，为项目建设奠定了良好的基础。3）项目建设选址符合*市城市建设总体规划。4）本项目总投资25201.22万元，总投资收益率、项目资本金净利润率、全部投资财务内部收益率分别为12.50%、20.00%和9.01%，全部投资回收期为9.79年。项目具有较好的经济效益。5）本项目建设有利于优质农产品的推广种植和农民增产增收，同时可直接解决超过4000人的就业，有利于缓解就业矛盾，促进社会稳定，项目具有较15、好的社会效益。6）物流中心建成后，预计农产品吞吐量可达120万吨，年交易额10亿元以上，大量的交易商入场交易，物流中心经营年收入6300万元，年缴纳各类税金1100万元左右，为地方政府可带来约2000万元的税收收入，有力的促进地方经济发展。1.6.2 建议1）鉴于本项目建设规模和投资都较大，建议按“一次规划、分期实施、滚动发展、逐步完善”的原则建设。2）搞好物流中心关键是要打造品牌，好的品牌是一个区域性物流中心得以生存和发展的原动力，它是一种巨大的无形资产。因此，本物流中心一开始就要在打造品牌上做文章，使之成为业内公认的“信誉卓著、质量一流、管理规范、服务周到”的物流中心区。3）农产品是的质量16、关系到千万居民的身体健康，因此，在市场经营中必须贯彻“市场准入制”，严格执行国家技术监督局等部门颁布的各类农产品质量标准、卫生标准，大力提倡绿色农产品入场交易，并以此作为办好市场的基本宗旨之一。第二章 项目建设的必要性与有利条件2.1 项目建设的必要性2.1.1有利于实现集约化管理和规模经济效益农产品物流中心利用现代化的信息手段可对现有农业物流资源进行有效整合，如统一利用仓库、配送中心及车辆等设施、设备，通过将各类农产品汇集，进行必要的分拣、流通加工后，按用户要求实行配送，从而提供低成本高水平的物流服务，实现集约化管理和规模经济效益。2.1.2有利于提高农产品物流服务水平农产品物流中心从实质上17、来讲，是通过集中投资，依靠完善的农业基础设施、先进的信息技术手段和管理方法等对入驻企业和服务机构、部门的统一协调、管理，来实现其服务方式的互补，将农产品快速、高效的送到消费终端，提高整体服务水平，最终达到物流、商流、资金流、信息流的结合和统一。2.1.3有利于改善社会环境农产品物流中心多位于公路、铁路、航空、水路等运输方式的衔接处，可以有效地改善交通环境，同时减轻散乱的物流设施的建设对城市的负外部效应，有利于城市及周边地区的规划建设。2.1.4有利于促进区域经济的发展农产品物流中心由于具备优越的交通位置，因此便于农产品运输方式的转换，促进联合运输、共同配送的发展。此外，物流中心通过优惠的扶持政18、策和配套的基础设施，还可以创造良好的投资环境，吸引交易商，所产生的聚集效应又可扩大商圈，增加交易机会，从而带动区域经济的发展。2.2 项目建设的有利条件1)强烈的市场需求。随着市场经济的发展，各行各业的物流资源通日益频繁，市场呼唤一个高档次，大规模的物流集散中心，该项目顺应市场经济的需求，拟建成一个占地322亩的大型现代化、高标准服务全面的物流集散中心。2）颇具实力的项目承建单位。*对物流及农副产品加工交易，有着丰富生产经营和管理经验。集团资金雄厚，组织机构完善，社会信誉好，有足够的能力建好该项目。3）区位优势与政府支持。*市有着得天独厚的区位优势。*市为湘中、*地区的综合型服务中心，拥有行政19、管理、交通运输、商贸、金融保险、文化科教、医疗卫生、旅游服务等较高的综合服务产业。市政府和*区政府对建立*物流中心寄予很大期望，支持在跃进社区建立有规模、有档次、有前景的现代农副产品物流中心。4）业务和资源优势。业务资源是物流中心最主要的优势，也是物流中心建设的立足点。*自古以来是农业大市，积蓄着丰富的农产品资源，辽阔的土地，丰富的农产品资源和700万人口，为*的农副产品加工及物流中心建设提供了广阔的舞台，适值国家产业政策的调整和泛珠三角洲区域合作的建立，在*兴建农副产品加工、贸易、物流中心，既抓住了机遇，又符合“兴工强市富民”的需要。5）交通优势。*市具有密集的交通网络，交通运输十分便利。公20、路网呈环形状放射状，*国道横贯东西，*国道纵横南北。省、县、乡道及专用公路在境内经纬交织，*高速公路网络已初步形成。总之，项目无论在区位、交通，还是市场和资源及其他建设条件等方面都具有较好的优势。第三章 市场预测3.1*省农产品物流现状与预测*是一个农业大省。全省有耕地378.9万公顷，农林牧渔业从业人数1890.78万人。*素有“渔米之乡”的美誉，农产品品类十分丰富。粮食、油料、棉花、牲猪等主要农产品享誉全国。*还是有名的茶乡、桔乡、蚕乡、禽畜产品和水产品之乡。2007年，全省粮食总产量2901.18万吨，棉花20.72万吨，油料149.41万吨，甘蔗108.01万吨，烤烟21.51万吨，蔬21、菜2526.82万吨，水果907.16万吨，肉类650.50万吨，水产品190.74万吨。粮食、棉花、油料、甘蔗 、苎麻、茶叶、柑桔、生猪、淡水产品产量都处于全国前列。2007年全省农业总产值2603.87亿元，比上年增长4.6%。*省农产品物流数量大、品种多。湘东、湘中抓住“长、株、潭”经济一体化的机遇，重点发展了无公害蔬菜、时鲜瓜果、花卉苗木、畜禽产品和水产品的生产加工；湘北突出“湖”字特色，围绕洞庭湖，重点发展无公害稻米、优质棉花、油菜、水果、水生蔬菜和特种水产、水禽养殖；湘南则利用“天然温室”优势，重点发展了无公害蔬菜、时鲜瓜果、油茶、烤烟、养殖等名特优农产品的生产加工；湘西则突出“山22、”字特色，重点发展无公害草食畜禽产品、优质水果、优质名茶、反季节蔬菜、药材开发等。 *省农产品物流的现状具有如下特点：1）物流体系逐步完善。形成了从生产、收购、流通加工、运输、储存、装卸、搬运、包装、配送到销售一整套组织环节，但是众多的参与个体和组织规模小、层次低、离散性强、联合性差，组织化程度低。 2）主体及交易方式向多元化方向发展。*省拥有多种农产品物流主体，除原有的国有商业企业、供销社外，农产品物流业中的民营企业、股份制企业等各类企业也得到了发展，交易方式除了传统的交易方式外，还相继出现了期货、拍卖、订单等新型交易方式。 3）物流信息体系初步建立。广播、电视等传统媒体发布农产品信息得到加23、强，同时，各种农村经济信息中心和农业专业性网站也相继建成。一些县乡和农村龙头企业及营销大户也建立了自己的网页。 4）批发市场交易法制不健全。市场交易法规建设薄弱，交易规范化程度有待提高。农产品在流通过程中的中介环节过多，各种税费过多、过高，流通成本趋高。 5）生产主体多样，组织形式较为复杂。生产主体有农民、农业企业，表现为农民的小规模生产与龙头企业的规模化经营并存。生产组织主要有以下四种类型:（1）公司+农户。农户按公司要求生产，公司与农户签订合作协议；（2）农户+农户。农民生产、农民销售。(3)市场+农户。农民生产、农民交易；(4)公司+基地。农业公司自主承包农民土地，实行规模化经营，企业化24、运作。 6）以传统的流通渠道为主体，新型流通业态逐步形成。 从县城到集镇、乡村，县城商业网集镇商业网乡村商业网的流通网络基本形成。 7）第三方物流企业少。农产品的生产者和销售者是农产品物流的中坚力量，而农产品第三方物流还处于起始阶段，专门从事农产品第三方物流的企业还很少，而且规模小、管理水平滞后，经营成本高，利润低。 8）发展缓慢，而且成本高。工业品物流总值占全国社会物流总值的80以上，而农产品物流总值仅占4左右。*省农产品物流总值更是最低。 9）物流设备，技术比较落后。*省农产品物流是以常温物流或自然物流为主的，未经加工的鲜销产品占了绝大部分，在运输的过程中，保鲜、包装、再次加工技术比较落后25、，而且运输工具不能满足农产品物流的需要，农产品在物流的过程中损耗严重。 3.2 *经济发展现状与趋势*是一座历史古城，自古为交通要道，商埠中心，经济发达，文化昌明。*市下辖1市8县3区，人口700万，面积2万平方公里。地域辽阔，交通便利。资水蜿蜒北去，江河流布。气候温和，风物怡人。地理形胜，文化遗存。双江秋月，山川灵秀，物产丰盈。资源丰富，河下流金。地方风味土产，驰名四海。 *除盛产水稻、杂粮外，经济作物和传统土特产品种繁多。茶叶、西瓜、黄豆、花生、生姜、大蒜、兰麻、蚕桑、甘蔗、药材等出产颇丰。柑桔、黄花菜、苡米等作物产量为全省之冠；烤烟产量居全省第二位。全市被定为*省的山丘经济开发区。 境内26、矿产资源较为丰富，已发现的矿藏有煤、铁、锰、钨、锑、金、银、铅、锌、硫铁、石膏、大理石、辉绿岩、优质石灰岩等74种。矿藏地有644处，其中大型矿床23处，中型矿床33处，小型矿床61处。非金属矿藏蕴藏量大，品位高。2008年*市经济保持快速发展势头，全市实现生产总值561.6亿元，同比增长11.1%，为近11年来最好水平。其中，第一产业增加值150.61亿元，增长6.2%；第二产业增加值182.22亿元，增长14.3%；第三产业增加值228.74亿元，增长11.6%。2003-2008年全市生产总值年均增长10.9%。按常住人口计算，全市人均GDP为7448元，比上年增长11.3%。三次产业结27、构为26.8:32.5:40.7。 新型工业化有力推进。在全市生产总值中，工业增加值占生产总值的比重比上年提高0.2个百分点，全市规模以上工业增加值增速比上年加快2.2个百分点。优势产业增加值占规模以上工业增加值的比重比上年提高0.3个百分点。省级及以上园区工业增加值占规模以上工业的比重提高0.3个百分点。节能降耗完成年度目标,单位规模工业增加值能耗2.32吨标准煤/万元，比上年下降6.11%。非国有经济投资275.76亿元，比上年增长48.7%，占全社会固定资产投资的比重达75.5%，提高5.5个百分点。农业生产稳定发展。全市农业总产值246.6亿元，比上年增长6.4%。全年粮食播种面积达到28、485.3千公顷，总产量302.28万吨，增长2.0%；水稻产量264.98万吨，增长1.8%；油料总产量8.1万吨，增长18.6%；水果总产量58.99万吨，增长0.4%。畜牧养殖业持续发展。全年肉类总产量67.14万吨，比上年增长9.6%；禽蛋产量1.56万吨，增长6.5%；牛奶产量4.85万吨，增长6.5%；水产品产量8.8万吨，增长6.4%。农业结构调整进一步深化。全市优质稻种植面积215.86千公顷，占水稻播种面积的53.15%,比上年提高3.44个百分点。发展药材29.72千公顷；油料种植面积71.34千公顷，增长3.59%；蔬菜种植面积93.12千公顷，增长2.85%。3.3 *29、市及*农产品物流现状与供求分析*地区包括*、等地区，其主要农产品产量如下：粮食1120万吨；油料总产量35万吨；蔬菜总产量在300万吨以上；水果总产量237万吨；生猪2700万头；肉牛197万头；山羊275万头；肉类210万吨；禽蛋产量4.5万吨；水产品产量26万吨。预计今后若干年，粮食将以2-3%的速度增长，水果将以10%的速度增长，养殖业产品物流量将以6%的速度增长。*市农产品产量为：粮食302万吨；油料总产量8.1万吨；蔬菜总产量近100万吨；水果总产量59万吨；生猪911.2万头；肉牛65.7万头；山羊92.7万头；肉类67.1万吨；禽蛋产量1.6万吨；水产品产量8.8万吨。*市农产品30、商品主要销往广州、广东、香港、澳门、东南亚及欧美市场，市场需求量以每年6%速度增长。目前*市无大型农产品物流中心，众多的农业企业和农户的农产品交易流通处于无序状态，为组织和规范物流市场，提高产品的附加值，促进物质流通和产品出口，活跃*市场经济，*急需筹建一个大规模高档次的物流中心。3.4 市场目标定位（排版）*市*（农产品）物流中心，以吸纳*市8个县区市的农产品流通为主，同时担负周边地区部分县市的农产品流通。该物流中心将充分利用在本地区的龙头地位，与省内外的重要农产品物流中心建立紧密联系，在保证农产品货源充足、信息灵活、买进、卖出交割结算手续简便、价格与经营费用适中、商家有利可图、公正诚信以及31、周到服务的情况下，据以上分析，物流中心交易的农产品实物量在2010年以前达到60万吨是完全可能的。3.5营销策略*（农产品）物流中心主要是为产销衔接提供场所和服务，集中大量的农产品供求信息，增加农产品的流动量。a）搞好商流，现货交易看样成交，对签订现货即期合约或现货远期合约，由市场结算和担保。b）搞好物流，建立相应的集装卸、分类、整理、包装、保管、加工、运输于一体的功能，进行商品的收、储、加工、配送，满足不同客户需要。c）提供信息，汇集买、卖、中间商等众多交易主体，国内外同类商品的供求、价格信息以及市场走势分析，引导生产、流通与消费。d）功能配套，实行期货与电子商务配套；业务代理与服务功能配套32、；将单一的摊位式向“摊位式、特色商店、专业街相结合配套，形成市场人气；制订统一合理的粮食流通标准和交易规则。e）争取优惠，向政府和有关部门争取优惠政策，即对进场的批发商提供优惠待遇和方便，如一定年限内减免税收、减免工商费和市场交易费，以及银行低息贷款等。第四章 建设地点与建设条件4.1地理位置及交通条件*省*（农产品）物流中心拟建于*市*区*地段，周边有已形成的建材市场影响辐射，邻近更有汽车市场的互补优势，距市中心仅有6公里，距*新建火车南站约10公里，区域位置较好，随着高速公路的建设和铁路及市区路网的完善，该地段具有十分便利的交通条件。4.2自然条件及工程地质条件4.2.1气象、水文*一年四33、季分明，属典型的亚热带湿润性气候，最热月平均气温28.5，最冷月平均气温5.5，年平均降水量1310mm，全年主导风向为东北18%，夏季主导风向为东南风24%，冬季主导风向为东北风29%，工程计算风荷载250N/m2，雪荷载250N/m2。*境内年降水量1267.1mm，最大年降雨量1710.3mm（1970年），最小年降雨量914.4mm（1963年），常年主导风向冬季为东北风，夏季为南风，历史最高洪水位231.435m（1949年），最低水位221.43m（1981年），常年水位221.8m。降雨分布西多东少，南多北少，降水量4-6月最多，达547.5mm，占全年雨量的43.6%。作物生长34、期长，适合各类作物生长。本场地最低标高229.2米，但处于城市防洪区内，不需采取防洪措施。4.2.2工程地质条件本项目拟建场址为丘陵地貌，工程地质分区属*市基岩区与阶地区接触部位，基底岩石为上古生界碳系壶天群灰岩。原地表土为回填及耕植土，其下为第四纪洪积层，大部分为红色硬塑粘土和黄色亚粉土，深层为沙砾岩和第三纪红色砂岩。场址旁其它建筑工程施工情况表明，该场地无不良地质，场地内未发现活动性断裂、滑坡、溶洞等不良地质疽象及可液化土层，场地是稳定的，适合工程建设，场地地下水主要为上部疏松土层孔隙潜水，对建筑无腐作用。根据国家质量技术监督局2001年2月发布的“中国地震动参数区划图”(GB18306-35、2001)查得：*市地震动峰值加速度为0.05g，地震动反应谱特性周期为0.35S。根据国家标准建筑物结构设计按6度抗震烈度设计。4.3 公共设施与施工条件项目的建设条件和施工条件较好。水、电、通信等市政设施齐全；市政管网、道路等周边的配套设施建设完善。场地稳定，适宜建筑，无不良地质情况。a）给排水：项目区域给水管可由已敷设的城市给水干管DN400供给。市政排水管网已经敷设至*东路，项目建成后，可排入城市污水排放系统。 b）供电：本项目区电源主要取自市政10kV高压电源线路，本项目区电源可以得到满足。 c）施工条件：*市建材资源丰富，项目建设所需的砂子、石料、砖、木材等均可在当地采购，项目的建36、筑材料来源充足。第五章 物流中心功能与建设规模及建设内容5.1 物流中心功能及经营范围5.1.1建设功能本物流中心设计遵循“功能齐全、配套完善、管理先进、品牌一流”的原则，交易中心具有下列主要功能： 1)信息及电子商务功能：国际国内各类农产品产、销、需求、价格、交易等信息及*、全省的县、市信息源，通过信息自动化系统及计算机网络通讯自动化系统来实现。 2)收购功能：按设计规模设置合理的、不同类型的农产品贮存仓库，满足一定流转周期的仓储需要。 3)质检、计量、包装功能：对出入市场的粮油产品进行准确计量；对产品进行检测、化验；对产品视需要进行不同规格和方式的包装。 4)现货交易功能：从场地上充分安排37、批发、零售贸易区的市场场所等。 5)配送及运输功能：包括各类农产品、农资、饲料的物流配送、场内运输及产品外运的短途及长途运输的协调、衔接、服务等。场内运输道路按规范建设符合运量、车型、消防、安全等方面要求，保证车辆出入畅通。6)管理服务功能：物流中心采用最先进的信息、自动化系统，对办公、商务管理(仓储、交易等)、物业管理、会展等提供管理与服务。市场还具有对买、卖双方协调、代办运输、生活服务等方面的服务功能。另外，物流中心内有工商、税务、银行、保险、中介等机构对买卖双方进行一条龙服务。7)加工功能:物流中心内设农副产品的综合加工厂，采用先进的加工技术,对各类农副产品进行整理、包装和综合加工。5.38、1.2 经营范围 主要从事各类农产品的批发、零售和化肥、农膜、种子、饲料等农资产品的批发、零售，并对农产品进行整理、包装和综合加工。同时提供农产品信息咨询、市场咨询、会展、广告及中介评估等服务。5.2 建设规模与建设内容5.2.1 建设规模5.2.1.1建设规模确定的依据 本中心建设规模确定的依据： 1)*及*部分地区蔬菜、水果等农产品产量； 2)*地区饲料、农资需求情况及发展规划； 3)根据市场调查与分析，结合*市近年来各批发销售点销售量，估计出本中心农产品交易将可能占到的份额。5.2.1.2市场规模本物流中心按总交易实物量60万t/a进行规划设计，详见表5-1。表5-1 市场规模序号项 目39、交易实物量(万ta)百分比率(%)1总交易实物量60100.002蔬菜、干货1525.003水果2541.674肉、禽、蛋1016.665 化肥、饲料、种子1016.675.2.2建设内容根据以上规模要求及物流中心的功能与定位，拟建的主要项目列于表5-2。表52 建设内容一览表序号项 目建设面积(m2)功 能1物流配送中心38953对成交的货物实行配送服务。2水果、蔬菜交易区19013主要提供水果、蔬菜、干货批发交易场所。3肉食、禽蛋交易区10361主要提供肉食、禽蛋的批发交易场所。4仓储、冷库区19012常温仓库可储存约1.2万吨可在常温下保存的农副产品；冷库设保鲜库4000吨，冷藏库20040、0吨。5农资交易区13105提供化肥、种子、饲料等的批发交易6农副产品综合加工区125177办公服务区351268生活服务区301429停车泊位945个10合计178229 *粮食中心批发市场（长沙米市）可行性研究报告 第六章 工程技术方案6.1 总图运输6.1.1设计原则1、面布置遵循“以人为本，以环境为中心，构建和谐社会“为原则，在满足物流配送、批发交易功能的前提下，创造一个环境优美的农产品物流中心，使之成为*地区重要的农产品物流中心。2、符合国家现行的防火、安全、卫生、环保等设计规范的规定，以及城市总体规划要求。3、在满足工艺流程要求的前提下，物流顺畅，总平面布置功能分区明确，布置紧凑、41、合理，节约用地。4、重视绿化，创造优美的环境。5、竖向布置协调好与周边地块的关系，有利于雨水排除，选择合理的场地标高，减少土石方工程数量，以节约投资。6.1.2总平面布置6.1.2.1总平面组成根据物流中心所具备的信息及电子商务功能、收购功能、质检、计量、包装功能、现货交割功能、配送及运输功能、加工功能及管理与服务七大功能，总平面由仓储区、加工区、批发零售区、配套管理服务设施组成。6.1.2.2平面布置根据分区明确，物流作业合理，节约用地和节省投资的原则，本次对总平面布置进行了多方案的比较，确定了本次可行性研究的布置方案，详述如下：本项目设置办公服务区、批发交易区、综合加工区、仓储区、物流配送42、区等功能分区。根据周边环境和功能特点，办公服务区布置在场地的东北角、其西侧布置物流配送区，两分区均紧临东大路，其内主要布置办公大楼、配送中心大楼、配载楼等建筑，形成整个物流中心的标志空间。批发交易区根据其特点划分为蔬菜水果交易区，肉食、禽蛋交易区，农资批发交易区等三个小区，三小区基本位于场地中央，与物流配送中心相连，以区内干道分隔，各小区内的建筑成组团布置，既满足功能要求，又便于管理。农副产品加工区布置在场区的南侧，其内主要功能为农副产品的整理、包装和综合加工；在场区的东南角布置有仓储冷库区，主要是储存各类农产品，在其区域内设置较大的停车场，满足运输作业要求。同时在场地西侧布置有生活辅助设施，43、便于物流中心内的工作人员生活和居住。整个场区布置分区明确，功能合理，整体空间环境良好，形成强烈的现代化物流企业形象。市场设一个车辆的主入口，设在北侧东大路处，入口设置既考虑项目总体布置要求，又满足城市规划布置的要求，还应有一定的景观效果。为满足配电和消防要求，将市场的配电间和消防水池及泵房设置在办公服务大楼的地下室。平面布置上保证建筑间距不小于16m，主干道路面宽为18m,出入口与场外道路相连，场内主干道与建、构筑物周边道路构成环状，可有效组织运输，满足消防要求和各种车辆通行的需要。6.1.2.3竖向布置考虑拟建场地与周边场地的顺利衔接，满足工艺运输要求，有利于雨水排除和减少土石方工程量，竖向44、采用平坡式布置，场地设计标高为232.0m，厂区雨水排除采用道路收集后经雨水口流入雨水管网，排入城市雨水干管。6.1.3 内外部运输*（农产品）物流中心年运量为120万t/a，其中运输方式主要为公路接收来自本地区及邻近地区的农产品等。出料方式主要是通过汽车。本项目配备10辆冷藏保鲜运输车。厂内运输主要采用汽车、叉车及人工搬运等方式。厂内道路采用沥青混凝土路面，路面宽度主干道为7m，次干道宽度为5m，人行道宽度2.5m，为确保畅通和消防，道路半径不小于12m，并沿厂区周边设置了环形车道。为了改善环境，美化厂容厂貌，在厂区周围、道路旁及空坪隙地布置了绿化和花坛，绿化率达30%。6.1.4 总图技术45、经济指标主要技术经济指标详见表6-1：表6-1 总图技术经济指标表。名 称面 积单 位备 注总用地面积21.51ha其中代征城市道路1.54ha物流配送中心3.43ha含道路面积办公服务区2.0ha含道路面积农副产品综合加工区2.59ha含道路面积肉食、禽蛋交易区3.05ha含道路面积农资交易区2.61ha含道路面积水果、蔬菜交易区2.08ha含道路面积仓储冷库区2.68ha含道路面积生活服务区3.02ha含道路面积总建筑面积178229建筑基底面积81823.1建筑密度38.03%容积率0.83绿化面积64731绿化率30.1%停车面积28350.1（共945个车位）6.2 建筑结构6.2.46、1 建筑项目及规模本项目主要建、构筑物内容及规模见表6-2。表6-2 主要建构筑物一览表序号名称规模（m2）建筑物数量（栋）建筑物层数1物流配送中心389535232水果、蔬菜交易区190135123肉食、禽蛋交易区10361414仓储、冷库区190123125农资交易区13105226农副产品综合加工区12517227办公服务区351261358生活服务区30142249垃圾站10停车场28350.1合计178229注：垃圾站、停车场不计建筑面积6.2.2 建筑设计单体建筑遵循保证整个物流体系的系统性，对各建筑物的选型和风格给予认真的设计，体现现代化时代风貌，将该物流中心建设成为环境良好、特47、色鲜明、功能分区合理的现代农副产品物流中心。根据总平面布置，该物流中心分为八个功能区，各区建筑物在总体协调一致的基础上要有所区别，突出各区的功能特点，体现各自的特征。办公服务区内的建筑物主要为办公楼，其建筑应造型美观、新颖，体现该物流中心的特点，使之成为该中心的标志性建筑。其余建筑物应简洁明快，具有现代感。批发交易区内的建筑均为一二层，一层为商铺，楼上设辅助用房（仓储）。该区的建筑物设计既要合理组织人流、物流、车流，使之不互相干扰，又要便于进行场内交易，使进场交易的经营户对经营环境感到满意。农副产品加工区为两层大跨度建筑，低温冷库为两单层大跨度建筑，冷库的屋面、墙体、地面及门窗等均采取保温隔热48、构造措施，建筑设计时应充分考虑各自的功能特点。6.2.3 结构设计办公楼和物流配送中心采用全框架结构，批发交易区内的建筑、仓库、冷库均采用框架结构。所有建筑物基础采用独立柱基，楼面采用现浇楼板或预制板，屋面采用新型隔热防水复合结构，外墙为新型空心粘土砖。6.3 给水排水6.3.1 编制依据与范围a）编制依据（1）室外给水设计规范（GBJ12-86）（1997年版）（2）室外排水设计规范（GBJ14-87）（1997年版）（3）建筑给水排水设计规范（GBJ15-88）（1997年版）b）编制范围物流中心室内外给排水及总平面给排水。6.3.2 给水6.3.2.1 水源本项目的生活、消防用水均考虑由49、城市自来水供给。物流中心的南面*东路已敷设了DN400的自来水给水管，从该管上引入一条DN200进水管与物流中心室外生活、生产、消防环网连接，构成小区室外供水管网系统，项目水源有保证。6.3.6.2 用水量项目总用水量为8288 m3/d，其中新水用量1088 m3/d(最大时流量54 m3/h)，循环冷却水量7200m3/d。详见水量表：表6-3 水量表 单位m3/d序号用水单位用水量 排水量 消耗总用水量循环水量新水量一般废水生活污水1住宅生活用水484838102从业人员生活用水222222178443办公楼、管理用房1010104农副产品加工用水505040105冷库空调循环冷却水7550、6072003602161446冷冻站补充水1201201207道路喷洒4040408绿化5757579小计8107720090737622630510不可预计水18118118111合计82881296010885572263056.3.2.3给水系统物流中心各建筑均为5层和低于5层，从室外环网上直接接管便能够满足生活供水的水压要求。6.3.3 排水6.3.3.1 排水量小区总排水量为 783 m3/d，其中生活污水226 m3/d，一般废水（空调循环冷却水系统排水）557m3/d。6.3.3.2 排水系统空调循环冷却水系统排水，由于水质未受污染，可用于绿化浇水，亦可直接排入雨水排水系统；生51、活污水全部收集排入城市下水道送至城市污水处理厂处理后排放。6.3.4 雨水小区内设独立的雨水排水系统，与生活污水分流排出。在小区马路上设雨水井将雨水收集，经雨水排水管网利用自然地形就近排入城市下水道。6.4供配电6.4.1 设计依据与范围a）设计依据（1）工业与民用10KV及以下变电所设计规范（GB50053-94）（2）工业与民用供电系统设计规范 （GB50052-95）（3）低压配电装置及线路设计规范 （GB50054-95）（4）工业企业照明设计标准 （GBJ50034-92）（5）建筑防雷设计规范 （GB50057-94）（6）工业与民用电力装置的接地设计规范 （GBJ65-83）b）52、设计范围建设项目工程的供配电系统、动力、照明、防雷接地等。6.4.2 供电电源及电压选择农产品物流中心按二级负荷供电，由市电网提供两回路10kV电源。两回路电源同时供电，两台变压器分别运行。10kV电源线路均采用电缆埋地方式引入。6.4.3 用电负荷估算及变压器容量选择根据农产品物流中心各建筑物功能，按单位面积用电指标进行估算，其用电负荷如下：安装容量：Pe= 3778.4kW （其中冷库为1956.6kW）有功功率：Pjs= 2267kW无功功率：Qjs= 1076.3kVar (补偿后)视在功率：Sjs= 2509.5kVA计算电流：Ijs= 144.8A (10kV侧)功率因数：Cos=53、 0.9选用2台SG10型1600kVA变压器，变压器负荷率为0.78。6.4.4 供配电设施及系统在冷库一层设变电所一个。变电所包括变压器室（内设变压器二台）和低压配电室。低压采用GCK-B型配电柜按放射式系统进行配电，用电缆线路向冷库用电点提供380/220V电源。无功功率补偿采用电容器低压补偿，电容器自动补偿装置设于低压配电室内。消防负荷采用两回路供电，并在末端自投。消防时自动切掉与消防无关的负荷，确保消防用电。6.4.5 继电保护及电能计量高压10kV进线开关设延时过电流和速断保护，电力变压器设电流速断保护和单相接地保护。变压器低压侧采用智能型低压断路器作短路和过负荷保护。低压动力设备54、采用交流接触器控制，自动开关作短路保护，热继电器作过载保护，漏电开关作漏电保护。电能总计量设在1#变电所高压配电室计量柜上，并按供用电管理部门对不同计费方式的规定，在低压侧对动力、照明、空调用电进行单独计量。6.4.6 电气照明照明系统采用三相五线制，工作电压为220V，照明装置一般采用节能荧光灯和白炽灯，以节能荧光灯为主。在主要公共建筑物(如宾馆、绿色超市、拍卖中心、综合楼等)的出入口、楼梯间、疏散通道等重要场所设置事故照明和疏散指示灯，以保证停电后的人身安全。农产品物流中心内建筑物各功能单元按国家推荐照度标准进行照明设计，例如：计算机房、书房、商场营业厅为：200Lx；办公室、会议室、接待55、室等为：150 lx；卧室、起居室为：100Lx；车库、餐厅、厨房为：50Lx；卫生间、楼梯间为：30Lx；电梯前室为：75Lx。6.4.7 电缆导线选择及线路敷设动力电缆高压选用YJV22 交联聚乙烯电缆，低压采用ZRVV-1000、VV-1000型或VV22-1000型，控制电缆采用ZRKVV-500型或KVV22-500、KVV-500型，导线选用BV-500型。电缆在室外一般采用直埋或穿管暗敷设，建筑物内电缆或导线均采用穿管埋地或沿墙内暗敷设。6.4.8 防雷与接地农产品物流中心各建筑物均属三类防雷，在屋面设避雷带以防直击雷。利用建筑物钢筋混凝土柱体内二根或以上主筋作为引下线，利用建筑56、物基础底板和基础内钢筋作为接地体。防雷接地、防静电接地、工作接地和保护接地共用一接地装置，组成完整的接地系统。 建筑物内所有电气设备正常不带电之金属外壳，金属管道均应与接地系统连接，形成等电位，其接地电阻值不大于1欧姆。变电所低压侧采用TN-S接地系统，变压器二次侧中性点接地，接地电阻不大于1欧姆。6.5 弱电系统6.5.1 编制依据a)建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范 (GECS72:2000)；b）城市住宅区和办公楼电话通信设施设计标准(YD/T2008-93)；c）智能建筑设计标准(GB/T50314-2000)。6.5.2 编制范围农产品物流中心电视、电话、综合布线及保安监控系统。57、6.5.3 电视、电话及综合布线系统在农产品物流中心内建立一个信息网络系统，该系统由电话网、宽带接入网、有线电视网和控制网等组成。该系统根据其功能的不同，配线结构采用综合布线与单独布线相结合的布线方式。每个功能单元按需要设置电视、电话和计算机信息点。在信息插座上接上电话或计算机即可与外界进行图象、数据和语音交流，使其成为社会公众信息服务系统平台。各类弱电线路分别由配线架穿钢管和阻燃PVC管引至各弱电设备及插座。弱电系统与防雷接地共用一套接地装置，接地电阻要求不大于1欧姆。6.5.4 保安监控系统本工程针对物流中心安全的需要，设保安监控系统一套（该系统微机控制台及监控器柜设在办公服务大楼一层消控58、室内）。在物流中心主出入口、服务大楼、办公大楼、会展中心及冷库设监控摄像机（约100个点），根据建筑物安全技术防范管理的需要，对必须进行监控的场所、部位、通道等进行视频探测、视频监视、视频传输、显示和记录，并具有报警和复核功能。6.7 冷库为蔬菜、水果、禽蛋及肉食产品的保鲜冷藏，本项目建设6000吨多功能组合低温冷库1座，其中保鲜冷库4000吨，冷藏库2000吨。6.7.1 组合冷库设备组合冷库设备主要由以下几个部分组成：a）制冷设备（氨系统、氟利昂系统及二醇冷媒系统等）；b）库内加湿设备；c）库内冲霜及制冷机组冷却水设备；d）电气控制设备；e）通风换气设备；f）其它设备（冷库门、安全装置、防59、撞构件等）。6.7.2 组合冷库组装组合冷库组装程序：土建基础施工钢结构施工壁板安装天棚板吊梁安装天棚板安装库内地坪施工库内地坪防水处理地面保温施工库门安装库体辅件安装制冷系统安装电气系统安装冲霜系统安装库内板缝处理制冷机房安装水路系统安装库房风机安装加湿系统安装防撞构件安装各系统调试。6.8 检测6.8.1 检测目的为了保证市场交易的各类农产品的质量安全，本市场设有检测中心，对市场交易的各类农产品进行质量监督和监测， 按国家有关标准严格控制交易的农产品的质量，确保农产品的品质，及时发布市场交易各类农产品的质量信息。农产品的检测以农药残毒、重金属及其他有害物质含量进行检测为主。通过严格的检测程60、序，为推广无公害绿色农产品和市场交易准入制度打下坚实的基础。6.8.2 检测基本流程以蔬菜、水果为例，由于现有蔬菜、水果中对人体危害最大的物质是产品上的残留有毒农药，因此检测的基本流程也将围绕农药残毒的检测而展开。农药残毒的检测流程如下：采样（蔬菜或水果样品）送样样品编号、登记送检测试数据处理和计算报告结果审核发出检验结果。在上述流程中，如果审核过程中，发现检测结果有误，则应进行重新测试，并再次审核新的结果，确定无误后才能发出检测结果。6.8.3 检测抽样方式蔬菜、水果检测抽样方式为：由市场管理人员，在同一车中的同类蔬菜、水果中，每次抽取25公斤样本，并将蔬菜、水果样本进行详细记录，如蔬菜、水61、果种类、抽检地点、抽检时间、蔬菜或水果来源、批发商姓名、车辆信息等。6.8.4 主要检测设备本项目将在综合办公楼中设立一个检测中心，根据需要配备必要的检测设备，其中主要设备见下表：表6-4 检测主要设备表序号设备名称规格型号单位数量备注1农药残毒快速检测仪RP-410台2北京产2残留农药测定仪CL-1台2上海产3农药残留速测仪R2000-A台1深圳产4电热鼓风干燥箱DGF30/7-1台15箱型电阻炉SRJX2-9台16电阻炉温控箱DRZ-4台17双盘分析天平TJ328A台38单盘分析天平DT18台39原子吸收分光光度仪721B台110气相色谱仪台111液相色谱仪台112电动粉碎机FZ102台162、13电子调节万用炉SW-1台114高温炉SRJX-4-9台115生物显微镜XSB台216电冰箱台117电动分选器筛孔D0.15mm台118插样器L=70cm套1019分样器FYS台220样品粉碎机FSH-90台221精细样品粉碎机台1第七章 信息系统规划7.1 信息系统及规划总体目标：建立适合的电子商务，作为农产品物流中心商务活动的主要基础设施，同时配套建立内部信息管理系统。该系统的建立将有利于信息的快速传递，有利于工作效率的提高，有利于加快农产品流通周转，有利于经营成本的降低。主要功能：对物流中心内有关批发企业、仓储设施等集中设立信息及交易中心，本中心具有五大功能，即信息功能、交易功能、银行63、结算功能、农产品运输调配功能及产品展示功能等。总体框架：电子商务系统包括电子商务系统的支撑平台和电子商务系统应用以及安全保障体系等。图示如下：平台系统规划：网络采用目前主流的TCP/IP网络体系结构。组网技术采用千兆以太网为骨干，100M以太网到桌面为基本配置，主干采用1000M以太网。网络拓扑采用星型拓扑结构。应用系统规划：信息发布采用建立网站形式。网站着重进行市场介绍、货物信息、报价行情及产品展示等，为客户提供货源、价格、品种、质量等信息。应用系统包括多种方式信息发布（包括信息检索、多媒体资料、电子杂志、大银屏电子显示等）；网上销售；客户关系管理；网上采购（包括供应商管理、采购计划管理、采64、购招标管理、采购定单管理、储运管理等）。认证系统：认证系统是电子商务安全的重要措施，考虑到认证中心投入较大，权威性、安全性和可靠性等因素，物流中心区电子商务系统的认证将由银行来管理，包括证书的发放、管理、认证和注销等。资金结算可采用直联模式或网上银行模式。系统安全：电子商务系统是一个对安全性要求非常高的应用系统，本“中心”设计将从数据存储安全、网络安全、系统安全、应用安全、管理安全等多方面，采取多种解决方案以确保电子商务系统的安全。建设规模及投资：本项目建筑面积约400 m2（含小型展示厅），系统所需投资约150万元。7.2 计算机信息管理系统1）信息管理系统的任务计算机信息管理系统的任务是储65、运管理、财务管理、粮情检测和综合管理。采用局域网技术，通过双绞线或光缆和集线器将储运管理计算机、财务管理计算机、粮情检测计算机和综合管理计算机连成网络，综合管理计算机可随时通过局域网获得库内各种管理信息，为管理和决策部门提供科学依据，并配置调制解调器一套，可与上一级部门和兄弟单位互通信息，提高效益和管理水平，获得最新最快的市场信息。2）信息管理系统的配置本工程采用放射型结构网络，所有终端连接在主机上。网络软件采用WINDOWS作为操作系统，可直接连接UNIX等工作站，为应用程序开发提供了开放接口，具有很高的兼容性。主机采用PENTIUM41.7GCPU、17”SVGA显示器、256MBRAM、66、40GB硬盘、52倍速CDROM、3.5”1.44MB软驱。终端采用PENTIUM41.3GCPU、17”SVGA显示器、128MBRAM、20GB硬盘、3.5”1.44MB软驱。第八章 环境保护8.1 环境现状本项目建设场地处于*市*区，靠近新城开发区，毗邻生态区，四周无工业区。该区域污染少，环境状况良好，空气质量符合国家标准，TSB、SO2和NOx能达到GB3095-1996二级，且项目内绿地率达30%左右。8.2 编制依据a)污水综合排放标准GB8978-1996；b)城市区域环境噪声标准GB3096-93；c)工业企业厂界噪声标准GB12348-90；d)大气污染物综合排放标准GB1667、297-96；e）建设项目环境保护管理条例（国务院第253号令）；f）*省建设项目环境保护管理规定（*省人民政府12号令）；g）建设项目环境保护设计规定87国环字002号；h）环境空气质量标准GB3095-96。8.3污染源及污染物a)此工程的污染物主要是生活污水 226m3/d（包括少量的餐饮含油排水）。一般废水（空调循环冷却水系统排水）557m3/d，只是温度稍有升高而水质未受污染；b)冷冻机、空压机、空调冷却系统循环水泵、生活水泵噪声；循环冷却塔运行噪声；c)在项目土方施工中粉状物料装卸、运输、搅拌过程中有大量的粉尘散逸到周围的大气中，物料堆放期间由于风吹等引起扬尘污染，尤其是风速较大或68、装卸、汽车行驶速度较快的情况下，粉尘的污染更为严重；d)垃圾站堆存的生活垃圾；e)施工期间，作业机械品属于突发性非稳态噪声源，将对附近的居民的良好声环境产生影响；材料运输车辆产生的高噪声将影响沿线人群的正常生活。8.4环境治理及保护方案a)生活污水排入下水道，餐饮含油污水经隔油池处理后排入下水道，经下水道收集的生活污水送污水处理厂处理后外排；一般废水（空调循环冷却水系统排水）可直接排入城市下水道；b)冷冻机、空压机、循环水泵等设备噪声经采取合理布局及隔声、消声、吸声后小区噪声可达标。冷却塔选用超低噪声产品。空调冷却循环泵房建于地下层，可有效地阻止噪声的传播。选用高效低噪声水泵，基本没有噪声污染69、。c)料场加以遮盖，避免扬撒，材料运输中，应采取封闭或遮盖措施，避免抛洒。道路及施工现场应配合洒水设备，定时洒水，减少起尘量，并及时清扫路面，防止二次扬尘；d)生活垃圾推行分类收集，送*市垃圾处理场进行处理；e)工程施工应避免夜间进行。8.5 预期达到的效果项目建成后，在措施落实，总量控制、达标排放的条件下，加强环境管理、推行清洁生产，不会对原有环境产生大的影响。同时搞好厂区的绿化和美化工作，将促进本区域环境的良好发展。本小区绿化率30.1%，对环境有所改善,但在后续的环保工作中还应注重绿化率的提高。第九章 劳动安全与职业卫生9.1 设备保护a）严格执行防尘、防噪措施，保证电气设备正常安全工作70、。b）所有设备均有良好的接零保护，接地电阻小于4。动力和照明供电系统均设有触电保护器，以防触电。c）所有建筑物开窗面积满足通风采光要求。安全疏散楼梯、通道等均满足作业及消防要求。9.2 作业安全a）设立环境保护和安全卫生机构和人员。本工程建成后，指派一名领导负责环境保护、劳动卫生及安全生产工作，并设管理人员，负责组织、落实、检查本企业的环保、劳保及安全工作，发现不符合国家规定的问题，及时采取改进措施，确保环境质量和安全生产。b）建立管理制度。本工程建成后，各工种、较大型的机械设备、重要的作业都应该制订安全操作规程、岗位责任制、以及各种管理制度。如冷库操作规程、控制室作业规程、电气操作规程，库内71、明火作业的规定等。对各种规章制度的执行情况及周围环境、消防、安全措施等进行定期检查。c）加强职工培训。组织职工进行环保和安全等方面的技术培训，加强职工环保和安全意识，提高人员素质。坚持先培训后上岗的管理制度，定期考核。9.3 职业卫生1）农产品的采购、运输、保管过程中应保证符合国家标准。2）农产品的包装材料及容器应干净、卫生，防止污染农产品。3）制定职工卫生管理制度，并严格执行。4）按国家标准进行检化验，不得经营不符合卫生标准的农产品。第十章 消防10.1 设计依据1）建筑设计防火规范（GBJ16-87）（2001年版）2）建筑灭火器配置设计规范（GBJ140-90）10.2 总平面与单体建筑72、根据建筑设计防火规范规定，仓储存物品火灾危险性属丙类，仓库耐火等级为二级。1）总平面总平面道路均为砼路面，主干道、次干道纵横交错，互相贯通形成环状，满足消防作业和排烟、疏散要求。2）建筑单体（1）各单体建、构筑物的生产类别、结构类型及耐火等级见“建筑结构”设计。（2）单体建、构筑物门窗均向外开启，面积满足泄压要求。（3）单体建、构筑物的通道宽度及安全出口数量、宽度均符合防火规范有关规定。10.3 消防给水1）消防用水量（1）消防用水量本期工程室内外消防用水量最大的建筑物是仓库，室外消防用水量25L/S；消防用水量为270m3/次。（2）消防水池容积：本期工程在库内修建消防储水池，使之长期储存水73、量不少于270 m3，以满足消防要求。（3）消防泵房：在消防水池附近建一消防泵房，内设消防泵两台，一工一备，型号为100DL2，消防泵性能为Q=25L/S，H=40m，配电功率为18.5KW。2）消防系统（1）室外消防库区消防设计为临时高压制系统，消防管网为环状连接，环状管网管径为DN150。设室外地上式消火栓7个，型号为：SS100-1.0，且消火栓间距不大于120m，消火栓含一个DN100出口，两个DN65出口。（2）室内消防在每栋仓库建筑物外墙适当位置设计1只消防箱，消防箱内配备19消防水枪二支，DN65、L=25m长消防水龙带二至三条；每栋仓库建筑物门边配置3kg装磷酸铵盐干粉手提式灭74、火器，每设置点3具。综合用房每层设置2具。10.4 电气本工程设计为三级负荷供电，采用三相五线380V/220V，网络采用VV22铠装电缆直埋敷设，TN-S系统，接零保护完整可靠。室内照明均采用BV铜芯导线，穿厚壁钢管明敷或暗敷，裸露的电线管路、管子、管口连接均做密封处理，配电箱采用铁制暗装，并加防尘防水盖板，照明灯具为防尘防水型。仓库室内消火栓箱内设置消防水泵启动按钮。防雷保护三级设防，平房仓等屋面设避雷网和防雷接地极连接，接地电阻小地30。达不到要求的加设人工接地体。第十一章 节 能工程项目建设应做到合理利用能源和节约能源。为此本工程拟采取以下措施达到节能的目的。11.1 工艺措施1）合理75、布置设备，尽量减少不必要的输送，以降低能耗。2）在满足产量的情况下选用性能稳定、操作可靠和维修保养简单、耗能低的先进设备，并配备合理的设备装机容量。3）精心操作、减少设备空载运转。11.2 电气措施本着节约能源和长期运行最佳化的原则，电力电缆以最短线路敷设，减少电力损耗。变压器采用S9系列节能变压器，变电所各主要配电回路设置有功电度表，以考核各作业班次的节能操作水平，同时变电所的功率因素补偿务求达到电网对新建工程的功率因素指标（cos0.92）。以集中补偿为主，辅之分散补偿，以减少无功损耗。按照节约原则，照明设计中，在保证高效操作的前提下，不同的操作场合采用合理的照度标准，选用合适的照明灯具。76、11.3 土建措施根据现行规范及标准，精心设计与计算，在满足功能和结构安全的前提下，建筑设计合理布置朝向，处理好隔热、通风、隔声等技术问题，配合其他工种共同搞好节能工作，提高门窗、墙体及屋面板缝的密封性能，确保粮食薰蒸效果，减少能源损失。第十二章 物流中心管理及组织机构12.1 物流中心管理本物流中心规模较大，功能较齐，经营项目也比较多。因此，在市场管委会和总经理统一领导下，可实行业务分块管理，物业统一管理。1）对物流中心内专业性较强的冷库、农副产品加工、餐饮等设施采取招标承包，实行自负盈亏，按合同向“物流中心”上交利润。2）各种批发交易门面，建成后进行出租（或出售），业主负责建设和建成后的物77、业管理。3）物流中心设后勤保障部，统一对市场内设施的维修、环保、绿化、卫生、保安、水电供应等进行全方位的管理与服务。12.2 经营方式对不同功能区，将采取以下不同的经营模式进行经营。a）出租、出售对批发门面，建成后进行出租（或出售），业主负责建设投资和建成后的出租管理。b）招商引资对规划范围内的部分项目（或功能区）实行对外招商引资，业主负责完成项目建设前期工作和办理有关土地征用手续等。c）承包经营对农副产品加工可由业主负责投资、建设，采用招标承包经营。d）自营对一些服务性设施也可在政府职能部门和行业协会管理下，自主独立经营。12.3 组织机构与劳动定员12.3.1 组织机构本工程由项目业主*负78、责组织实施，成立建设项目领导小组，以协调工程建设，设经理室、办公室、工程部、策划部、销售部、物业管理部。项目建成后，转为物业管理公司负责物业管理。物流中心管理组织机构初步拟定如下图所示。董事会（董事长）副总经理总 经 理副总经理经 营 部检测中心信息中心财 务 部办 公 室安全保卫部物业管理部营销会展租赁管理农产品加工冷库计量物流配送餐厅住宿装卸运输水电值班环保卫生维修档案接待文秘人事12.3.2 劳动定员本设计劳动定员200人，详见“岗位定员一览表”，在实际操作中，对冷库、装卸运输等均可在统一管理下对外承包，不占用市场人员编制。岗位定员一览表表12-1 单位：人序号岗 位定员说 明1董 事 79、长12总 经 理13副总经理34办 公 室6主任1、档案资料员1、文秘打字员3、接待员15安全保卫部40部长1、副部长1、保安员30、停车场值班员6、管理员26经 营 部27部长1、副部长1、营销员5、售租管理员4、大型电子磅计量员6、小磅计量员107信息中心6主任1、操作员3、维护28检测中心7主任1、检测员69会展中心4主任1、管理员310物业管理部57部长1、副部长1、管理员4、仓库保管员3、水电维修工4、配电室值班员4、环卫队员10、装卸工30、11冷 库7主任1、管理员4、维修212财 务 部15部长1、会计2、出纳1、统计1、票证管理员2、收银员813运输车队2614合 计200高80、层管理5、中层管理12、文员19、技术工21、普工143以上定员不包括从事批发零售的各业主用人。据测算，按物流中心功能全部投入运营，整个物流中心从业人员将达到35004000人。第十三章 项目实施进度及工程招标方案13.1 项目实施进度鉴于本项目规模大，建设项目多，项目建设工期为2年。主要建设工程为物流配送中心、批发交易门面、农副产品加工、仓储冷库、环保、消防、生活设施等。建设进度控制为：a）前期准备工作（可研、环评、规划、设计、征地及有关建设手续等）：2008年1月2009年6月；b）工程招投标2009年6月2009年7月；c）土建施工和信息系统建设：2009年7月2011年10月；d）投入81、试运行：2011年11月；e）投入使用： 2011年12月。13.2 项目招投标13.2.1 编制依据a）中华人民共和国招标投标法；b）工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定（国家发展计划委员会第9号令）。13.2.2 招投标原则为确保工程质量，缩短建设期工程，提高投资效益，秉着公开、公正、公平竞争的原则，该工程在全省范围内公开招标，择优选定施工单位。13.2.3 招标范围及方式招标范围，招标组织形式及招标方式详见招标基本情况表。第十四章 投资估算与资金筹措14.1 投资估算14.1.1估算范围农产品物流中心建设工程各建筑物、总图运输及各项配套的公用设施，工程建设的其他费82、用。14.1.2 估算依据a）建筑工程参照省内类似工程造价及*市现行建筑工程造价进行估算；b）设备价格采用厂价及询价，并以此为基价按规定计算运杂费等设备附属费用；c）安装工程费按单项工程安装费率进行估算。d）其他费用除征地费外均以单项工程费用总额为基数按如下比例估算：建设单位管理费 1%工程勘察设计费 1.5%工程监理费 1.1%联合试运转费 0.5%办公及生产家具购置费 0.3%e）预备费预备费率6%，以工程费用和其他费用的总额为基数。14.1.3 建设投资估算建设项目建设投资额为24901.22万元（详见“建设投资估算表”），其中：建筑工程费15122.97万元设备购置费 2191.00万83、元安装工程费 350.00万元其他费用 5043.22万元预 备 费 1362.43万元建设期利息 831.60万元14.1.4流动资金本项目所需流动资金按同类规模项目进行测算为300万元。14.1.5 总投资项目总投资为25201.22万元，其中：建设投资24901.22万元，流动资金300万元。14.2 资金筹措建设项目所需24901.22万元建设投资资金，拟定来源如下：a）资本金10901.22万元，由项目建设单位自筹解决；b）其他资金14000万元暂拟通过银行贷款解决，年利率5.94%。本项目所需流动资金300万元，由企业自筹解决。第十五章 财务评价15.1评价依据与参数选取本项目财务84、评价根据，主要依据建设项目经济评价方法与参数(第三版)，国家及地方有关财政政策，项目现场调查搜集到的有关资料和工程技术及经营方案。财务评价采用现行市价，项目计算期12年，建设期2年，正常经营期10年。15.2营业收入及营业税金估算15.2.1营业收入估算a）交易服务费收入：按预测交易量120万吨（实物量60万吨），按每吨收取30元计算，全年收取3600万元。b）可供出租经营门面：42479，月租22元/月，经营期从建设经营期的第3年开始，当年出租率60%，次年80%，正常年90%，年收入达1009.30万元。c）冷库收入：按每月每吨80元，冷库80%的利用率4800吨计算，全年可收取费用46085、.80万元。d）农产品加工承包收入：估列300万元/年。e）综合商务服务收入：估列250万元/年。f）物流配送收入：估列700万元/年。按上述原则估算项目正常年收入达6320.10万元，详见“营业收入与营业税金及附加估算表”。15.2.2 营业税金及附加估算根据现行财税制度，项目需缴纳5%的营业税，城市维护和教育费附加分别按营业收入的7%和3%征收。出租门面按租金收入的12%缴纳房产税。项目年营业税金及附加为396.71万元。15.3总成本费用估算项目成本费用主要有工资福利及保险金、动力消耗费用、其他管理费用、固定资产折旧费、无形资产摊销费、修理费、财务费用等。a）工资福利及保险金项目的劳动定86、员200人，工资福利及保险金按15000元人年计。b）动力消耗费用根据电价0.7元度，水价2.2元/吨及前述章节提供的与项目经营有关的水电消耗量计算，物流运输的燃料消耗按物流配送收入的40%计算，项目正常年动力消耗费用为599.05万元。c）其他管理费用其他管理费用包括管理用易耗品费用、工会经费、保险费、经营广告费以及进入成本的各项税费等，按营业收入的7%左右估列。d）折旧费固定资产折旧采用综合折旧法，综合折旧率按4%计算。e）摊销费土地使用权按使用年限20年进行摊销，其他无形资产及递延资产按5年摊销。f）修理费修理费按折旧费的30%估算。g）财务费用主要是利息支出，建设期利息计入固定资产投资87、,经营期计入财务费用。h）项目总成本费用上述7项之和即为项目总成本费用，项目年均总成本费用为2996.89万元，年经营成本1696.90万元，各年成本费用详见“总成本费用估算表”。15.4财务效益分析15.4.1利润估算项目逐年的营业收入扣除总成本费用与营业税金及附加即得利润总额，弥补上年度亏损后缴纳所得税，所得税率按25%计算，本项目农产品加工承包收入为纯收入，不缴纳所得税。年均利润总额为2887.03万元，年均缴纳所得税646.76万元，税后利润2240.27万元。各年利润及分配情况详见“损益表”。以年为例分析计算下列指标:总投资收益率=年均息税前利润总额/总投资100% =3149.1188、/25201.22100% =12.50%项目资本金净利润率=年均项目净利润/项目资本金100% =2240.27/11201.22100% =20.00%15.4.2财务盈利能力分析财务现金流量计算详见“项目投资现金流量表”，其主要指标如下：指 标税 前税 后财务内部收益率（%）13.349.01财务内部净现值（万元）11373.674512.20投资回收期（年）7.869.79a）本项目全部投资税后的财务净现值大于零，说明本项目可按预期的贴现率获利，在所研究的经济寿命期内发生投资净收益，项目可行。b）基准折现率按略高于同期银行的长期贷款利率取Ic=6%。c）项目全投资税后财务内部收益率为989、.01%，财务净现值为4512.20万元，说明本项目具有盈利能力，在财务上是可行的。15.5偿还能力分析本项目拟向银行借款14000万元，利率为5.94%。通过还本付息计算，项目利息备付率最小为3.50，最大为231.50，偿债备付率最小为1.08，最大为14.28，说明项目具有较好的偿还能力。详见“借款还本付息计划表”。15.6敏感性分析该项目作了所得税后全部投资的敏感性分析，分别就营业收入、经营成本、投资等单因素变化对内部收益率和投资回收期影响的敏感性分析。敏感性分析表序号项 目财务内部收益率投资回收期1正常情况13.34%7.862销售收入+10%15.81%7.10+5%14.58%790、.45-5%12.07%8.32-10%10.78%8.873建设投资+10%11.81%8.43+5%12.54%8.14-5%14.21%7.57-10%15.16%7.294经营成本+10%12.65%8.10+5%13.00%7.98-5%13.68%7.74-10%14.02%7.63计算结果表明，项目财务效益对营业收入和投资因素对财务内部收益率影响都较敏感，特别是营业收入。15.7盈亏平衡分析本项目收入源较多，有交易服务费收入、出租经营门面收入、冷库收入、农产品加工承包收入、综合商务服务收入、物流配送收入，但基本上各类收入都与交易数量相关，当交易数量上升时，各类收入增加，当交易数量91、下降时，各类收入减少，因此在一定范围内可近似认为收入与交易数量呈线性关系。盈亏平衡点=固定成本/（营业收入-营业税金及附加-可变成本） =1903.50/（6275.24-391.33-1093.39） =39.73%年交易数量达到计划的39.73%，即营业收入达2493.15万元，就可保本经营。15.8财务评价结论本项目的建设将使*市在农产品物流产销衔接方面的潜力得到充分发挥，在*进一步提升其在农产品物流领域内的地位，同时项目实施可促进周边及跨区域各类农产品的发展。本期工程建成投入使用后，各项财务评价指标见下表：表151 财务评价指标汇总表序号项 目单位数 值备注1总投资万元25201.2292、2营业收入万元6275.24年均3营业税金及附加万元391.33年均4总成本费用万元2996.89年均5利润总额万元2887.03年均6总投资收益率%12.507项目资本金净利润率%20.008财务内部收益率%9.01所得税后9财务净现值万元4512.20Ic=6%10投资回收期年9.79所得税后11盈亏平衡点%39.73第十六章 社会效益分析本项目建设不但具有较好的经济效益，同时具有良好的社会效益，具体有以下几个方面：1）*省*（农产品）物流中心的建设，可以从根本上解决*地区无上规模的农产品批发交易场所的局面，同时加强了农产品批发交易与物流配送的紧密结合，从而为解决*及周边地区农产品信息狭窄93、流通不畅、产品质量不高、交易成本高等问题创造了条件。2）本项目规模较大、功能全、信息广，以农产品物流的发展带动农业结构调整和农业产业化发展，对促进该地区农业产品优势变为商品优势和经济优势和增加农民收入将起到积极的推动作用。3）本项目实施后，估计直接从业人员4000人以上，有利于解决就业和社会稳定。4）项目建设将带动商贸、服务等第三产业的发展，对于改善城市环境，增强城市功能和促进当地经济发展具有十分重要的作用。5）项目建设将加快*市农业产业调整步伐，加快种植、养殖业发展速度，有利于扩大种植和养殖业规模，降低农产品生产成本，提高农户的竞争力。第十七章 项目风险分析 由于信息的不完全性与不充分性、94、人的有限理性以及未来事件发生的随机性，本项目可能会遇到来自社会、政治、文化、经济、市场等方面的风险和不确定性，从而带来损失，其中主要的风险可能是来自融资风险、建设风险、运营管理风险等多方面风险。17.1 项目风险分析17.1.1 融资风险项目的融资风险主要是由于预定的投资人或贷款人没有按预定方案出资而使融资计划失败。这可能是因为预定的出资人没有足够的出资能力，也可能是对于预定的出资人来说，项目没有足够的吸引力或者风险过高。17.1.2 建设风险本项目的建设风险是指在建设过程中遇到的风险，主要包括进度风险和质量风险。由于工程项目进度滞后，可能导致公司经营受阻，成本增加，而质量风险关系到人员、货物95、的安全和项目的使用寿命，因此在建设中需要避免进度风险和质量风险。进度风险产生的可能原因有：1）工程建设环境原因，包括不利的自然环境，如不利的气象条件、不利的水文条件和不利的地质条件等，以及不利的社会环境，如征地及拆迁工作缓慢等。2）业主方面的原因，如项目管理组织不当、建设手续不完备、工程款项不能及时支付。3）设计方面原因，如工程设计变更频繁、工程设计错误或缺陷、图纸供应不及时等。4）施工承包方原因，如施工组织计划不当、施工方案不当、施工人员、机械生产效率低、施工管理水平差等。质量风险分析产生的可能原因有：1）违反基本建设程序，如可行性研究不充分、详细设计不充分、建设单位违章施工等。2）地质勘察96、或地基处理失误，如地质勘察失误或精度不够、勘察报告不详不准，甚至错误、地基处理设计方案不当或处理工艺或材料不符合设计要求等。3）设计方案或计算有误。4）建筑材料不合格。5）施工及其管理不当。17.1.3 运营管理风险导致本项目运营管理风险的因素可能很多，主要包括：1）宏观经济因素。表现为宏观经济不能保持稳定增长的发展势头，对各类药品带来的影响，从而给本项目带来风险。2）竞争因素。表现为项目所在区域内因为有同类型的经营者，从而给项目运营管理带来竞争风险。3）自身因素。目前，虽然农产品物流中心发展潜力很大，但物流中心发展初期仍然可能面临成交量小，仓储利用不足等问题，干扰了项目的正常运营管理。4）非97、正常因素。非正常因素导致的风险是指外界不可抗拒力产生影响所带来的风险，包括火灾、拥挤、人为破坏等。非正常因素导致的风险的特点是风险不可预期性、难以控制性、难以弥补性以及损失重大。但这种风险出现的概率相对较小。17.2 风险控制措施17.2.1融资风险控制本项目投资较大，融资风险的控制主要是保证各类出资人的出资能及时足额到位。由于本项目具有较好的经济效益，对出资人有较强的吸引力。因此在项目建设前，应着重考察出资人的资金能力，同时制定可行的再融资计划，以达到合理控制融资风险的目标。17.2.2建设风险控制建设风险控制主要表现为对进度风险和质量风险的控制。其中：控制进度风险的措施有：1）针对工程建设98、环境原因，需要注意抓紧有利的气象条件时期施工，督促政府提高各项服务工作的效率等；2）针对业主方面的原因，需要加强项目管理，精心组织承包方施工；3）针对设计方面原因，需要加强与规划单位联系，降低因双方沟通不及时或不力造成的设计频繁变更；对规划设计方案进行专家评审，及时发现问题；4）针对施工承包方原因，需要健全招投标制度，优中选优；加强与施工承包方的协调沟通，帮助其提高工作效率；加强监理工作等。控制质量风险的措施有：1）对于违反基本建设程序，需要与设计单位多沟通、多讨论，预防由于设计单位对信息了解不充分而引起设计缺陷甚至错误；加强对施工单位的监督；2）对于地质勘察或地基处理失误，需要采用权威地质勘99、察报告，必要时重新勘察；加强地基处理工程设计与监理；3）对于设计方案或计算有误。需要与设计单位多沟通、多讨论，预防由于设计单位对信息了解不充分而引起设计缺陷甚至错误；4）对于建筑材料不合格。需要健全工程监督机制与责任机制，杜绝因责任心不强或谋私动机引起的材料不合格现象；5）对于施工及其管理不当。需要健全招投标制度，优中选优；加强监理等。17.2.3 运营管理风险控制加强运营管理风险的控制，将降低运营管理风险所带来的危害，其风险控制的措施主要有：1）宏观经济因素。从目前的宏观经济发展情况看，尽管经济增长速度仍保持较高的水平，但是需要注意的是，目前的经济增长动力主要来自投资，而非居民消费的增长，而100、投资又主要来自政府投资与国有商业银行贷款，由于政府投资与国有商业银行贷款的软约束性，投资的效率并不高，这样可以得出一个推论，即经济增长的效率并不高，目前的增长有一部分是建立在消耗未来增长速度的基础上，由此可知，宏观经济存在一定的风险，一旦管理层调控不当，经济风险可能显现出来，从而对本项目建成后的运营管理产生较大的负面影响。但是，从短期看（23年），宏观经济风险集中显现的可能性并不大，经济增长还会因投资惯性持续下去，因此，宏观经济风险发生的概率较小。2）竞争因素。目前在*省*地区尚无大型农产品物流中心，本项目竞争压力较小，如果物流中心战略定位准确，营销策略得当，完全可以确保营销计划的实现。3）自身因素。运营管理者对本项目所面临的市场状况、药品物流中心战略定位进行进一步的细致分析，制定最优价格策略，并开展有效的市场营销和服务营销，以吸引大量客户。同时，需要注意的是，物流中心应高度重视对现有管理人员的激励和约束，尽量避免人才留失，另一方面，应注意引进人才，特别是有客户资源的人才。4）非正常因素导致的风险非正常因素导致的风险一般难以控制，但这种风险出现的概率相对较小。本项目库存商品多为食品，保存不当则容易腐败变质，因此需要采用有较高标准的通风降温系统，尽量减少农产品的损耗。