1、XXXXXXXXXXXXX有限公司农业综合开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月103可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章总论51.1项目背景51.2项目概况16建设规模与目标16第二章 市场分析与建设内容192.1xx土地市场运行现状192.2项目2、升值潜力分析与价格预测212.3建设内容25第三章 场址建设条件273.1场址现状273.2场址建设条件27城镇规划及社会环境条件30第四章 建设方案334.1总平面布置334.2道路工程404.3给排水494.4供配电及弱电564.5燃气工程684.6 绿化景观工程694.7消防72第五章 节能、节水措施745.1节能745.2节水措施75第六章 环境保护766.1编制依据766.2环境现状766.3环境影响766.4综合治理及措施77第七章 项目的运作与管理797.1项目运作模式797.2项目运作思路807.3项目管理81第八章 项目实施进度安排及招标方案828.1项目实施进度安排828.3、2招标方案83第九章 投资估算与资金筹措849.1投资估算849.2人工及主要建筑材料估算869.3资金筹措879.4投资计划88第十章财务评价8910.1 财务评价依据、基础数据与参数选取8910.2销售收入、销售税金及附加估算8910.3税金估算9010.4成本估算9010.5 资金来源与运用平衡分析9110.6偿债能力分析9110.7 财务评价结论91第十一章 社会评价9211.1项目对社会的影响分析9211.2项目与社会的互适性分析9411.3项目对公平的影响9411.4社会风险分析9511.5结论95第十二章 风险分析9612.1项目风险因素识别9612.2风险评估9712.3降低风4、险的主要措施98第十三章 研究结论与建议9913.1结论9913.2建议100第一章总论1.1项目背景项目名称xx市新区基础设施建设工程项目建设单位简况xx市xx投资集团有限公司是经市委、市政府批准于1999年9月组建成立的一家国有独资公司。公司主要职能是服务于市委、市政府的投资决策，担负城市基础设施建设及其管理工作。同时，拓展业务经营，发展城市经济。公司注册资本人民币1亿元，按中华人民共和国公司法规范运作，实行总经理负责制，设有总办、党办、工程部、财务部、经营管理部、审计监察部、投资发展部、征地拆迁部、行政管理部、采购办公室和法律顾问室，是资本和知识密集型企业。现有员工1029人，中专以上学5、历员工有515人，占员工总数50%；有高级职称2人，中级职称43人，初级职称22人，占员工总数的6.51%；至2011年止，公司资产总额达23亿元。2000年以来，公司从国家政策性、商业性、外国政府及外资银行、国债资金等五个渠道共融得资金13.5亿元。在城市建设项目方面，2000年以来，先后兴建了子午西路一期、永定城区防洪堤、城区截污干管、大庸桥公园、子午公园、张清公路、助农路等城市基础设施工程；投资改造了回龙路、城区道路绿化、主干道亮化和交通指挥灯等工程；为张清公路一、二期、张罗公路、张桑公路、常张高速联线等省属投资项目筹集了地方配套资金；承担了永定西路、大庸西路等工程投资的债务偿还；兴建了6、城市污水处理厂、城市垃圾处置场；投资在建的项目工程主要还有新火车站、五大片堤防（南庄坪、官黎坪、鹭鸶湾、彭家巷、胡家河）、子午西路、机场路扩建、且住岗片区城市道路建设（助农、且东、岗东路）等工程。在资本扩张和经营上，2000年以来，公司先后通过政府划转、收购、控股、组建等手段，划转了市中国旅行社，收购、控股了市土地房产开发公司、长康制药公司，组建并控股xx景区环保旅游客运公司，新开办了xx火车站广场建设开发公司、xx市城市污水处理和城市垃圾处置公司。短短8年，公司由开办时5人团队发展到现在拥有员工1029人，公司由1个发展到现有二级公司8个；三级公司5个、参股公司2个的集团公司。年收入2.2亿7、元。公司多次被评为市、省先进企业，并获得省金融行业“讲信用、重合同”等荣誉称号。可行性研究报告编制依据a）xx市城市总体规划（20002020）；b）xx市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；c）xx市新区控制性详细规划；d）xx科技工业园总体规划设计；e）xx市人民政府 张府阅2011140号关于市经投集团公司向国家开发银行贷款项目有关问题的会议纪要；f）xx市人民政府令第33号xx市城市房屋拆迁办法；g）xx市人民政府 张政函200710号xx市人民政府关于更新市城区基准地价的通知；h）项目用地地形图1：2000；i）国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；j8、）其他有关专业设计规范；k）建设单位提供的其他各项基础资料。项目提出的理由与过程.1项目提出的背景a）项目区概况xx市位于湖南西北部，澧水之源，武陵山脉腹地。是1988年经国务院批准成立的省辖地级市。全市辖永定、武陵源两区和慈利、桑植两县，总面积9563平方公里，总人口161余万。 xx市地处中亚热带山原型季风湿润气候区，境内气候温和，四季分明，光热充足，雨量充沛，土地肥沃，自然资源丰富，是全国十大水电基地之一，有“大理石之乡”、“杜仲之乡”的美誉。 xx以旅游立市，其丰富独特的旅游资源名闻遐迩、冠绝寰宇。境内集“山峻、峰奇、水秀、谷幽、洞美、林翠”于一体的武陵源自然风景区由xx森林公园、索溪9、峪、天子山三部分组成，总面积369平方公里。整个景区以世界罕见的石英砂岩、峰林峡谷地貌为主体，三千翠微峰，八百琉璃水，神姿仙态，风致天成，冠绝天下，被誉为“大自然的迷宫”、“天然博物馆、地球纪念物”、“扩大了的盆景、缩小了的仙境”。1992年12月，联合国教科文组织将其列入世界自然遗产名录。除此之外，“武陵之魂”天门山国家森林公园、“百里画廊”茅岩河漂流、“亚洲第一洞”九天洞等自然景观以及五盘山道教圣地、江南名刹普光禅寺、贺龙元帅故居等人文景观亦都别具特色、另有风韵。 xx是少数民族地区，居住着土家族、白族、苗族，此外还有少数的满族、侗族、瑶族等少数民族，少数民族占全市总人口的百分之六十。各少10、数民族在长期的历史发展中，形成了他们独特的绚丽多彩的风情习俗，具有鲜明的民族特色和地方特色。 建市以来，xx市以“大开放、大开发、大引进”的姿态和步伐走出了一条大发展之路，城市基础设施不断完善，经济飞跃发展、社会各项事业突飞猛进。一个“布局合理、设施齐全、环境优良、文明整洁，富有地方特色”的旅游新城矗立在人们面前。全市已基本形成以旅游工艺品开发、电力、采掘、食品、机械、纺织、化工、建材、印刷、冶金为主的工业体系。2011年，全市实现生产总值151.2亿元，比上年增长14.6%，为建市以来增长速度最快的一年。旅游接待总规模达到1877万人次，旅游总收入达到91.25亿元，分别增长12%和1%。规11、模工业完成增加值20亿元，同比增长21%；实现净利润8000万元，比上年增长1倍；实现利税2.3亿元，比上年增长70%。农业增加值达到22.9亿元，同比增长5.2%。社会消费品零售总额实现49.3亿元，同比增长17%。全市完成财政总收入11.19亿元，其中一般预算收入7.87亿元，同比分别增长28.47%和29.48%。城镇居民人均可支配收入达到9595元，农民人均纯收入达到2580元，分别比上年增长13.9%和8%。生态环境不断改善，主要污染物减排任务全面完成。目前的新区是xx城市总体规划中永定新城的一部分，在行政上属于西溪坪街道办事处管辖。西溪坪地区作为城市部分来开发建设最早可追溯至20世12、纪90年代早期。1992年4月，经省人民政府批准，市委、市政府成立了xx旅游经济开发区，包括七个功能小区。西溪坪作为旅游工业开发区，是xx旅游经济开发区的B区，其功能定位和建设目标是引进外资从事高科技、高新工业产品开发，发展以商业、金融为主的第三产业，围绕旅游建设一批无污染、高科技企业。其管理机构为区委、区政府成立的西溪坪旅游工业开发区管委会，并接受xx旅游经济开发区管委会的统一管理。同时，市委、市政府还就西溪坪的开发明确了一些优惠政策。此后至2000年的八年间，西溪坪开发坚持“以地生财、滚动发展”的思路，积极招商引资，大力实施“两点一线”城市建设带动战略，规划建设项目20多个，完成投资10多13、个亿，相继完成了xx老火车站客运站改造，建成了鸬鹚湾大桥，拉通了永定大道，建设了xx小商品市场、万门程控电话大楼、第三自来水厂等一批重大基础性项目，西溪坪与老城区实现了物理上的对接，开发建设取得了初步成效。西溪坪作为永定新城提出并进行开发建设，是从新世纪开始的。2000年，市委、市政府在关于进一步加快小城镇发展的意见（张发20004号）中明确提出，“永定区要以西溪坪为重点，高起点规划，高标准建设，并逐步建设成为永定区的政治、经济、文化中心”，对西溪坪进行了新的定位。2001年，区委、区政府把“开发建设西溪坪新城，扩大城市容量”当作一项重要内容写入全区“十五”规划纲要。2002年，区委、区政府提14、出“建设xx旅游核心服务区”的发展战略，并在当年的全区第四次党代会上作出了“加快建设西溪坪新区”的重要工作部署，明确要求以建永定新区、创旅游新城为奋斗目标，以区直机关搬迁和科技工业园建设为契机，把西溪坪建设成为全市产业升级的先行区、技术创新的辐射区、城镇化示范区和xx的主要增长点，正式把永定新城建设摆上了议事日程。几年来，随着以一山一水一城两园为内容的“五个一”工程的相继启动（其中“一城”即“旅游新城”，包括旧城改造和新城建设两部分），区委、区政府不失时机地把新城建设重点由发展工业转变到整体开发建设，逐步完善了新城的功能定位，开展了规划设计、基础建设、招商引资等卓有成效的开发建设工作。b）项目15、由来作为永定新城的组成部分，新区经过多年开发建设，已建成永定大道、车站路等五条街道（公路），基本形成了两纵三横的交通主干网络。常张高速公路、张罗公路两条区域性公路交汇于新城，使新城成为连通xx、自治州交通网络的交汇枢纽，城市公路交通事业得到较大发展，目前已建成了xx长途汽车客运站，开通了与老城区相连接的1、2、7路公交车。另外，城市供水、排污管（渠）、电路、通信、有线电视网络主干道基本拉通。随着xx火车站的改造建成，依托高度集中的火车站旅客人流，老火车站一带已建成了比较繁华的商业服务街区。据统计，从2001年至今，永定新城内共审批建设各类项目126个，项目建设用地面积达到4718亩（其中临时用16、地面积641亩）；整个新城各类建筑面积达到74万平方米（其中居民、农户住宅面积35万平方米）。2001年以来，该区域的国内生产总值年均增速达到15%。由于新区在基础设施建设上缺少足够的资金投入，目前仅在老火车站一带建成城市街区，仅有一条通过以土地置换招商换来的真正意义上的街道，仅有一个城市广场（老火车站广场），包括城市路网在内的基础设施建设很不完善，存在严重滞后现象。目前，国家西部大开发和中部崛起战略正在加快实施，省委、省政府已经启动第二轮湘西地区开发，并把打造xx世界旅游精品摆到与“长株潭”同等重要的战略地位。xx市在2011年政府工作报告中提出2012年的城市发展目标：“加快城市建设和其它17、基础设施建设，着力打造xx平台。以构建产业发展物质技术平台、拓展产业发展战略空间为核心，在完善城市功能、改观城市面貌上争取实现重大突破”。以此为契机，xx市政府计划通过招商引资，开展新区的基础设施建设，推动其社会经济快速发展。.2项目提出的理由a）改变城市基础设施落后面貌，改善人居环境的需要新区是永定新城的主要组成部分，其城市基础设施建设极不完善。一是城市公路交通的发展与永定新城作为全市公路交通枢纽的地位极不适应。从城市交通方面来看，常张高速公路、张罗公路及正在建设的张沅公路汇集于此，将成为通往常德、xx、沅陵、湘西地区和本区沅古坪、大坪等乡镇的必由之地，随着张罗公路、常张高速公路的通车，永定18、新城事实上已经成为全市乃至整个湘西北地区交通的连接枢纽。但目前永定新城的道路交通建设刚刚起步，连接这三条区际公路交通要道仅靠一条永定大道，由于永定大道建设标准低、建设年限长，已经十分陈旧老化，现已不能承载常张高速公路开通后巨大的车流量，而三年后张罗、张沅公路的全面开通必将给永定新城的城市交通带来更大挑战。二是仓储业、运输业的发展与地区人流物流的加速严重不适应。随着常张高速公路的开通，以及xx火车站货运站的逐步改造，每天有大量人流、货物通过铁路、公路运输在这里加速流动，西溪坪已经成为一个巨大的人流物流集散地。但目前片区内没有一个上规模的仓储，货运站、客运站、停车场等设施也才刚刚起步建设，大量运抵19、xx火车站的货物无处存放，只能堆积在火车站附近的田地里，仅火车站周边就有120多亩田地被用作临时存货场。三是城市基础设施的滞后与城市人口的急速增加极不适应。由于西溪坪的区位优势日益显现，这里逐渐成为投资、房地产开发的热点，未来510年，永定新城的城市人口必将急速增加到8万人左右。而目前片区内的各种城市基础设施极为落后，一些基础设施建设甚至是空白，必将带来空前的人居环境压力。因此，本项目将按照xx市城市总体规划进行新区的基础设施建设，从根本上解决该区域的环境问题，同时改善该区域的居住环境。b）改变城市面貌，改善投资环境的需要xx经济开发区位于新区内，虽然近几年引进了一些工业项目，但由于该片区的基20、础设施建设滞后，造成投资环境不佳，投资吸引力不强，引进的大型建设项目不多，使得西溪坪的区域xx较慢，与西溪坪将来“作为永定区的政治、经济、文化中心”、“成为全市产业升级的先行区、技术创新的辐射区、城镇化示范区和xx的主要增长点”的定位不相称，亦与xx旅游城市的形象不相称。因此，本项目建设完成后，将通过良好的基础设施条件与政策优惠条件吸引大量的工商业、服务业、房地产业等进入本项目区，给该区域带来了经济繁荣。c）实现集约用地，充分发挥城市经济的聚集效益的需要目前西溪坪的开发建设基本上处于市、区、企业各自为政、混乱无序的现状。这一现状导致的直接后果就是城市建设的失控。一是片区内建私房现象愈演愈烈。221、001年至今，片区内新增居民私房住宅350多栋，建房面积达12万平方米，占用土地面积达到150多亩。二是违规建设的现象严重。一些业主在彭家巷、打鼓台等村（居）采取与村民签约租地的方式，投资上千万元兴建了占地面积约250多亩的垂钓园。这些垂钓园建设均为临时占地，无合法建设手续。2009年上半年，老院子旅游文化有限公司违章建设1900多平方米建筑，影响很大。由于区级管理权力的缺位，市级管理权力的失位，对这些违章建设行为基本上处于失控状态。三是圈占土地的现象普遍。一些企业、单位通过市级审批，在西溪坪大肆圈占土地，控制了大量土地，使土地资源大量流失。如2001年启动的西溪坪木业大市场项目，由于多种原因22、，该项目建设最初的设想基本未实现，但这个项目实际圈占的土地达到近100亩。一些市直部门也纷纷瞄准西溪坪，采取各种手段立项审批了260多亩土地。显而易见，大量的私房、违规建设行为不仅造成城市宝贵土地资源的浪费和破坏，而且其既成事实的建设也将给今后的整体开发建设增添巨额的拆迁安置成本费用。而企业、单位控制的土地，不仅使政府丧失了一大笔经营城市土地可以带来的预期收益，而且也给今后的整体开发建设增加了一系列矛盾和纠纷，成为制约永定新城开发建设的一大障碍。而且，从目前建设的整体效果上看，这些新的开发建设项目又在重复老城区建设的老路，整个新城建设缺乏科学的规划，建筑风格比较差，缺乏品位，与城市整体功能定位23、不配套，没有体现新城的新意。大量的重复建设、非法建设完全违背了经营现代城市的理念和永定新城整体开发建设的总体思路，严重影响了新城建设的整体效果和效益。按照目前的建设速度推算，如果任由无序建设的状况自由发展，新城内可供开发的土地资源将在三、五年时间内消耗殆尽。因此，xx市xx投资集团有限公司作为本项目建设的开发、投资主体，将代表政府统一运作土地资源，开展招商引资，进行片区内基础设施项目建设，可实现集约用地的目标，合理开发利用城市土地资源，充分发挥城市经济的聚集效益。1.2项目概况拟建地点项目用地位于xx市新区，毗邻澧水。建设规模与目标根据xx市新区控制性详细规划和xx科技工业园总体规划设计，本项24、目总用地面积约为455.77ha（折合6836.61亩，澧水以北片区仅考虑部分道路用地），其中：澧水以南片区443.3 ha，澧水以北片区部分道路用地面积12.47ha。项目可供出售的用地面积为230ha（折合3450亩）。项目建设内容为：455.77ha项目用地的征地、拆迁与土地平整，44.898km项目区内路网工程及其沿线水、电、通讯、燃气、管线、绿化等市政配套基础设施的建设，主要工程量指标见表1-1。本项目建成后，用地性质主要为：商业、居住用地和公共设施用地等。 项目建设方案项目建设方案包括：总平面布置、道路工程、给排水、供配电及弱电、燃气工程、绿化景观工程、消防等，其主要技术经济指标见25、表1-1。主要技术经济指标工程主要技术经济指标详见表1-1。表1-1工程主要技术经济一览表序 号指标名称单 位指标备注1总用地面积ha455.77折合6836.61亩1.1南片区用地面积ha443.3折合6650亩其中： 居住用地面积ha79 公共设施用地面积ha109.7 仓储用地ha32 工业用地ha9.3 对外交通用地ha15.6 道路广场用地面积ha107.8 市政公用设施用地面积ha9.7 绿化用地ha80.21.2北片区部分道路用地面积ha12.472主要工程量2.1新建道路长度km44.89826条道路其中 南片区新建道路长度km41.78124条道路 北片区新建道路长度km3.26、1172条道路2.2给水管道长m320942.3雨水管道长m142752.4污水管道长m201312.5燃气管道长m320932.6供配电管线长m17252.7电信管线长m278512.8土石方量万m3703.43建设期年44总投资万元316859.84.1南片区投资万元301495.514.2北片区部分道路投资万元15364.285经营收入万元345345计算期内6贷款偿还期年87利息备付率5.778偿债备付率1.84第二章 市场分析与建设内容2.1xx土地市场运行现状土地资源状况据经湖南省国土资源厅确认的土地利用总体规划修编基础数据，截至2009年末，xx全市土地总面积为951603.2公27、顷，其中：农用地827483公顷，约占土地总面积的86.96%；建设用地38671.8公顷，约占土地总面积4.06%；未利用地85448.4公顷，约占土地总面积8.98%。农用地中，耕地119220.3公顷，约占土地总面积12.53%；园地16757.6公顷，约占土地面积1.76%；林地633165.3公顷，约占土地总面积的66.54%；牧草地3093.3公顷，约占土地总面积的0.33%；其它农用地55246.5公顷，约占土地总面积的5.81%。项目所处地为xx市永定区，该区是全市政治、经济、文化中心。全区建设用地8310.6公顷，约占全市建设用地总面积的21.49%。项目所处片区位于永定区西28、溪坪组团（含珍珠峪组团），该片区为常张高速出口至鸬鹚湾大桥、枝柳铁路与澧水河之间的区域，在行政上属于西溪坪街道办事处管辖，包括西溪坪、胡家岗、覃家岗、胡家河、打鼓台、渡口、彭家巷、两岔等8个居委会（村），总面积约9.065平方公里。土地市场运行状况2002年，我国经济进入一个新的增长新周期。该年，xx市永定区（不包括市直）土地开发投资5001万元，完成土地开发面积30.98万平方米，购置土地面积23.04万平方米，分别比2001年增长5倍、1.6倍。之后几年土地开发呈增长态势。2011年，受宏观经济调控，全区土地开发利用呈现下降趋势。2011年1-9月份，完成土地开发面积15.8万平方米，同比29、下降67.2%，土地成交价款4918万元，与上年同期相比下降56.1%。全区房地产开发企业购置土地面积18.6万平方米，与上年同期相比下降62.1%（见下图2-1）。但与此同时，土地价格大幅上升。据xx国土资源局统计结果，2009年全市城区土地出让成交均价为27万元，2010年上升到30万元，同比增长11.1%，至2011年，城区土地出让成交均价达67万元，同比增长120%（见下图2-2）。2.2项目升值潜力分析与价格预测价值潜力分析项目所在地土地预期升值潜力由其所在地未来区域xx、居民商业投资和住宅投资需求、项目区位等因素共同决定。a）当地区域经济未来增长潜力项目所在地xx市是国内外有名的旅30、游城市，拥有xx国家森林公园、天子山自然保护区、索溪峪自然保护区和杨家界四大景区，风景游览区面积 264.6 平方公里，是中国首批入选的世界自然遗产、世界首批地质公园、国家首批 5A 级旅游景区。2011年，全市各景点共接待国内外游客1878万人次，实现旅游收入91.25亿元，分别比上年增长12.1%、15%。在旅游业的发展带动下，全市近几年xx迅速。xx市统计局数据显示，“十五”期间，全市经济年均增长率达10.6%，比“九五”时期快0.8个百分点。2010年，全市实现生产总值 127.54亿元，比上年增长12.1%。2011年，全市实现生产总值151.34亿元，比上年增长14.6%，增速为建31、市以来新高，比全省、全国分别快0.2和3.2个百分点，连续5年保持两位数增长（见下图2-3）。根据世界旅游组织预测，我国到2014年可能超过西班牙，成为世界上第二大旅游目的地国；到2020年，我国甚至可能超过法国，成为全球最受青睐的旅游首选地。作为某某知名旅游景区，xx近年旅游基础设施正进一步完善。2011年，武陵源景区入选全国首批5A景区，天门山、万福温泉进入4A级景区行列，武陵源某某度假村等一批按五星级标准建造的酒店相继试营业。旅游规范化管理制度建设和信息化程度正在加强，因此预期其旅游经济将有更好的发展前景。同时，xx市是纳入国家西部大开发发展战略的区域，享有区别于其它区域的特惠政策。仅232、009年全市28个列入湘西开发的重点产业项目开工27个，到位资金22.78亿元，累计完成投资19.51亿元，有14个项目的部分生产线建成试产，新增销售收入2.76亿元、利税0.28亿元。因此预期未来xx市区域经济将保持持续、稳定、高速增长趋势。b）当地商业投资和房产投资需求增长潜力经济的发展将带来居民收入水平的不断提高，尤其是导致中产人群规模扩大，这将进一步带动xx市商贸物流、娱乐休闲等行业的发展，也带来房地产投资景气的进一步上升。2011年，按常住人口计算，全市人均生产总值首次突破万元大关，达10202元（折合1369美元），增长14.2%。全市城镇居民全年人均可支配收入9484元，比上年增33、长12.6%，其中经营性收入增长126.5%。这反映出近年居民经营性资产增长速度正处于超常发展过程中，商业投资处于快速发展中。在经济持续稳定增长背景下，经营性资产具有稳定、快速的增值潜力，容易使部分居民成为中产阶层。这部分人群具有较强的商业投资和房产投资能力，因此，xx市商业投资和房产投资需求将有更好的经济支撑。c）项目区位条件和片区发展前景项目所处片区位于永定区西溪坪组团（含珍珠峪组团）。2000年，xx市委、市政府在关于进一步加快小城镇发展的意见（张发20004号）中明确提出，“永定区要以西溪坪为重点，高起点规划，高标准建设，并逐步建设成为永定区的政治、经济、文化中心”，对新区进行了新的定34、位。2001年，永定区区委、区政府把“开发建设西溪坪新城，扩大城市容量”作为一项重要内容写入全区“十五”规划纲要。2002年，区委、区政府提出“建设xx旅游核心服务区”的发展战略，并在当年的全区第四次党代会上作出了“加快建设西溪坪新区”的重要工作部署，明确要求以建永定新区、创旅游新城为奋斗目标，以区直机关搬迁和科技工业园建设为契机，把西溪坪建设成为全市产业升级的先行区、技术创新的辐射区、城镇化示范区和xx的主要增长点。目前，经过多年开发建设，西溪坪永定新城雏形初显。新城已建成永定大道、车站路等五条街道（公路），总长6120米，基本形成了两纵三横的交通主干网络。常张高速公路、张罗公路两条区域性公35、路交汇于新城，使新城成为连通xx、自治州交通网络的交汇枢纽。xx长途汽车客运站建成，开通了与老城区相连接的1、2、7路公交车。城市供水、排污管（渠）、电路、通信、有线电视网络主干道基本拉通。xx火车站改造建成，成为比较繁华的商业服务街区。由此可知，项目所在片区将成为xx新的经济、文化中心。由于本项目处于火车站周边，具有更高的升值预期。综上所述，项目所在市宏观经济和商贸业将有持续稳定的高增长预期，能够为项目建设提供产业支持。项目所在片区将成为xx市新的经济、文化中心，项目增值尚处于启动阶段，因此项目应有高于其它地块更快的升值速度。价格预测土地价格的变化受多个因素影响，包括供需关系、区位、用地性质36、基础设施条件等。从上面现状数据可以看出，近几年尤其是2011年xx市土地交易价格有很大的增长，但各年同比增长率水平存在很大的差异，不具有稳定性，其值难以准确反映未来价格的变化趋势，需要借助其它观测数据进行预测。据图2-2提供的基础数据，结合以上对项目所在片区发展潜力的分析，并参比中国城市地价动态监测系统对中南地区城市（江西、湖北、湖南等省的大城市和重庆市）2001-2010年综合用地价格年均增长7%的监测结果，预期未来10年本项目价格年均增速为8%左右。xx市区2011年综合用地平均交易价格为67万元，其中交易价格最高的为西溪坪组团西向官黎坪组团中的官黎坪办事处，其土地价格净用地价格达到1237、8万/亩。由于各地块所处具体区位、用途不同，其价值会有较大的差异。本项目为综合用地，且处于火车站、区政府、银监会、木业大市场等集中的中心地段，其价值应高于市区综合用地平均水平。为保守计，预测以2011年市区综合用地平均交易价格作为项目的基准货币价值，以年均8%的增长率计，其测算结果如下。表2-1 项目土地价格预测 单位：万元年份价格201167201272.4201378.1201484.4201591.2201698.42013106.32014114.82015124.02016133.92013144.62016-2013年均价(土地出让期)120.3工业用地按目前价格22万元/亩计。238、.3建设内容根据xx市新区控制性详细规划和xx科技工业园总体规划设计，本项目总用地面积约为455.77ha（折合6836.61亩，澧水以北片区仅考虑部分道路用地），其中：澧水以南片区443.3 ha，澧水以北片区部分道路用地面积12.47ha。项目可供出售的用地面积为230ha（折合3450亩）。本项目建设内容主要为：455.77ha项目用地的征地、拆迁与土地平整，44.898km项目区内路网工程及其沿线水、电、通讯、燃气、管线等市政配套基础设施的建设。主要建设内容详见表2-2。表2-2主要建设内容一览表序 号指标名称单 位指标备注1总用地面积ha455.77折合6836.61亩1.1南片区用39、地面积ha443.3折合6650亩其中： 居住用地面积ha79 公共设施用地面积ha109.7 仓储用地ha32 工业用地ha9.3 对外交通用地ha15.6 道路广场用地面积ha107.8 市政公用设施用地面积ha9.7 绿化用地ha80.21.2北片区部分道路用地面积ha12.472主要工程量2.1新建道路长度km44.89826条道路其中 南片区新建道路长度km41.78124条道路 北片区新建道路长度km3.1172条道路2.2给水管道长m320942.3雨水管道长m142752.4污水管道长m201312.5燃气管道长m320932.6供配电管线长m17252.7电信管线长m278540、12.8土石方量万m3703.4第三章 场址建设条件3.1场址现状地理位置新区位于xx市的东南角，东、西、北三面环依澧水，西与城市中心区隔河相望。焦柳铁路紧靠南侧东西穿越，xx火车货运站处在片区内。另外，与西溪坪隔河相望、澧水以北有一块地在本项目用地规划范围内。土地利用现状项目区域内主要为耕地、林地、弃置地和部分村镇建设用地。现状建筑少，建成区不足11%。xx科技工业园有部分设在项目区内。3.2场址建设条件地形、地貌、地震情况地形、地貌：项目区地势较为平坦，北部区域最高与最低高差不足5米，地形走势为南高北低、西高东低，目前区内空地主要为耕地及河滩地。山区石灰层在市区及周边分布甚广，岩溶地貌发育41、堪称全省之冠。流水沿层节理缝隙溶留溶蚀，多形在犬牙奇突的峰脊，进而成峰林和石灰岩孤峰。另发育有石林、漏斗、落水洞、地下暗河等。共同构成复杂的峰丛谷地形与丘陵漏斗洼地形溶蚀山原地貌。山地岩层倾角不大，形成单山形态，且山地、山原的西北角不大，形成单面山岗形态，山地、山原的西北坡与北坡分别缓于东南坡与南坡。山原边缘部分为近似壁立的悬崖峭壁，山高谷深，气垫雄伟，风景甚佳。市城区地势为两侧高(北侧朝天关，南侧七星山)中间低，属中低山区。地震：根据中华人民共和国地震参数区划图（GB183062001），该区域地震峰值加速度为0.05g，地震反应谱特征周期为0.35，对照地震烈度为度。为地震设防区。地质和水42、文地质：项目所在地经历过多次大地构造运动，尤其是第四纪新构造运动对该区的地层岩性、地质构造、地貌景观形成的作用和影响最为深刻巨大。城区及周边出露的地层自老而新依次为：元古界的板溪群、古生界的震旦系和白垩系、新生界的第四系等。区域内褶皱极为发育，主要褶皱有桑植-石门复式相斜和武陵山脉复式背斜。断裂主要有永定-保靖断裂带，该断裂总体作逆时针水平移动。城区地层只有寒玵系、志留系下统、白垩系、第四系冲积等。基本能满足拟建项目对工程地质条件的要求。详细情况待作工程地质详勘时查明。水文：xx位于武陵山脉东部末端，多崇山峻岭，水资源丰富，主要属于xx水系支流澧水系，另有沅江水系少数支流，澧水干流在xx市境内43、总流程388公里，年注入洞庭湖水量40多亿立方米，控制流域面积7255平方公里 。干流鹭鸶湾水文站址多年平均流量154m3/s，年侵蚀模数451T/km2，其中58月汛期输沙量约占全年的90%，澧水源自xx市桑植县，流经xx城区后，取道慈利、石门、澧县、津市，由小渡口进入西洞庭湖之七星湖。项目所在地地下水主要为地下潜水，大部分存于第(5)层泥砂卵石层，其来源和补给基本上是大气降水和澧水河的渗透水，水质好且较丰富。当地居民自古即有取地下水作生活和灌溉用水的习惯，但未见地下水位下降，地下水初见水位一般在距地表15.621.4m，静水位一般在距地表13.7115.43m。气候条件xx市全境地处北中纬44、度，属中亚热带山原型季风性湿润气候。总的气候特点是：四季分明、雨量充沛、无霜期长、严寒期短。由于受地形的影响，气候复杂多变，且垂直气候差异明显。境内风向随季节转换变化较明显，秋、冬、春三季多为偏北风，夏季盛行东风和东北风。全年全区平均气温为16左右，一年中元月份气温最低，平均气温为3.54.3，极端最低气温为-6，七月份气温高，平均气温为2629。历年平均日照、气温和降水量分别为1440小时、16度和1400毫米左右，历年平均无霜期在216天至269天之间。城镇规划及社会环境条件本项目符合xx市城市总体规划（20002020）、xx市新区控制性详细规划及xx科技工业园总体规划设计等相关要求。x45、x市城市总体规划（20002020）中提出：“根据城市发展用地沿澧水两岸分布的特点，采用多种中心组团式带形布局的城市结构。形成永定组团（旧城区）、南庄坪组团、官黎坪组团、西溪坪组团、且住岗组团以及珍珠峪组团。并使自然山水环境、风光景色融入城市之中。”xx市新区控制性详细规划中关于新区的发展目标与定位为：1）彰现xx地域文化特征，山、水、城和谐发展的生态新城；2）代表xx形象、具有某某水准的旅游休闲生态区；3）安全舒适的和谐居住社区。目前，xx城市总体规划修编、xx城市近期建设规划、xx城市组团详细规划等专项规划正在抓紧编制中，这些将对本项目的实施起着重要的指导作用。交通运输条件项目区已建成永定46、大道、车站路等五条街道（公路），基本形成了两纵三横的交通主干网络。常张高速公路、张罗公路两条区域性公路交汇于西溪坪，使其成为连通xx、自治州交通网络的交汇枢纽，城市公路交通事业得到较大发展，目前已建成了xx长途汽车客运站，开通了与老城区相连接的1、2、7路公交车。公用设施条件a）给排水：项目区内现状生活用水来自第三水厂。沿永定大道设有给水管，澧水以北地块的饮水仍采用地下取水形式。永定大道建有一条排水管，其余均为零散明沟排水排污，直接排入澧水河及附近水体，影响了环境卫生。b）电力电信：红壁岩水电站位于规划区澧水河边。规划区内有110kV变电站一座珍珠峪110kV变电站。胡家坪220kV变电站在规47、划区旁。园区内现状有3条110kV高压线穿越，线路全部架空敷设，布局凌乱。有电信模块局三处西溪坪中心局、彭家巷模块局和区政府模块局，与xx电信局由24蕊光缆连接。区内现建有联通、移动转信塔，并且已经开通宽带，网络覆盖全区。c）燃气：项目区现状尚未建设天然气管道，规划区内少部分居民使用液化石油气，以瓶装方式供应，没有通液化气管道。居民使用较多的是煤、柴等燃料。有少部分居民使用太阳能，主要用于热水。防洪条件澧水贯穿整个项目区，区内已有一已建红壁岩水电站，具有较好的防洪蓄水调节能力。按50年一遇的洪水位线为167.1米。征地、拆迁、移民安置条件本项目需征地455.77ha（折合6836.55亩），现48、状居住人口约10000人。区内居住建筑有近几年新建的小标准商住区，还有单位宿舍和自然村落，其中自然村落用地占居住用地的81%，并且分布较零散，居住环境较差，缺乏绿化系统以及开放的公共空间和相应的配套设施，对未来发展影响较大。项目区内拆迁、安置应根据xx市人民政府令（第33号）xx市城市房屋拆迁管理办法和xx市征地拆迁补偿标准以及市国土局核定的指标进行。移民安置方式为货币安置。施工条件a）物料供应：项目建设所需的钢材、木材、砂、石、水泥等各种材料均可在市内采购供应。项目绿化所需的树木、花草在市场上供应充足。b）场地条件：本项目场址地势开阔，工程地质条件较好。项目所在地的气候条件较好，自然条件对整49、个工程的影响不大，工程应注意尽可能避免在雨季进行施工，影响工程建设质量。第四章 建设方案4.1总平面布置总平面布置原则a）符合城市总体规划，城乡建设协调发展；b）与环境相协调，积极贯彻可持续发展的规划理念；c）合理利用土地资源；d）设施配套建设，集中与分散相结合；e）近期规划与远期规划相结合。编制依据a）xx市总体规划；b）该范围1/10000现状地形图；c）市政规划标准GB50188-93；d）居住区设计规范；e）xx市人民政府有关文件；f）xx市土地利用总体规划。规划指导思想a）为了进一步体现总体规划确定的xx市山水城市的性质，从改变环境质量入手，综合解决其他规划层面的问题；b）作为一个较50、为独立的片区进行规划，使之配套设施较为完备；c）保护好宗教、古迹、充分利用片区内的文化、自然方面的景观；d）在规划用地性质方面通过用地性质的兼容，赋予规划以较多的弹性，增强可操作性；e）以科学发展观为指导，坚持全面、协调、可持续发展；以节约利用用土地和保护环境为原则，坚持科学规划，合理布局。总平面规划方案构思项目用地分为南、北片区两块，根据xx市的总体规划，南片区主要为公共设施用地和居住用地，北片区主要为工业区和居住区。a）南片区在规划中综合考虑地段内土地使用功能，完善用地结构，完善道路系统，使整个区域内交通系统完整畅通；建设完善的公用设施和配套服务设施体系，建设成为xx市的商业文化副中心，为51、该片区服务；综合考虑城市景观和生态系统的要求，尽可能将绿地开敞空间引入片区。立足现状，注重该片区与xx市的整体协调，用地布局及主次道路与城市衔接，在总体布局上依托现有园区，向现代化、智能化发展；充分利用片区现有基础设施，建立类似于自然生态系统的现代城市片区。根据总体规划要求，该范围以商业用地、居住用地和公共设施用地为主，生活居住区和公共设施是该片区在城市中的主要职能，规划区内居住用地占规划总用地的17.82%，公共设施用地占规划总用地的24.75%。南片区规划区建设是以打造城市片区为目标，结合良好的自然生态环境和交通区位优势，完善片区内的基础配套设施，在规划中依据现有的地理位置的组成形式，自然52、分为若干个组团，根据现状，通过改善环境，拉通道路，配套设施，并配设幼儿园、邮电所、活动中心等配套公建。b）北片区北片区主要为工业区和居住区。利用规划区内现有山体、水系和道路进行分隔，形成布局科学的产业组团，既有利于进行工业协作与交流，同时又避免相互影响、干扰和污染；走土地集约化道路，降低用地成本，提高土地利用效率，充分共享设施与资源；加强集聚效益，把规模和集聚统一起来，形成综合核心竞争力；同时立足xx实际，发挥区域资源优势，突出产业特色，提升招商引资质量，着力引进战略投资者。建立和谐片区，把工业区、生活服务区、安置区、经营管理区、物流商贸区与道路交通有机结合起来，构建文明、安全、和谐的新型工业53、园区。总平面布置a）南片区项目区内公共设施主要为片区服务，公共设施用地主要布置在沿江路，规划的行政办公用地位于规划区的中心位置，方便与各个功能区的衔接；规划的商业金融用地在该片区主要为旅馆业用地，商业用地分为集中的商业用地和独立的小规模商业用地，为该规划区服务；一类居住区布置在项目区的东北面，紧邻澧水；二类居住区主要布置在项目区的东面。项目区交通方便、通畅，通过纵横相交的路网（共24条道路，其中：主干路6条，次干路8条，支路10条），把全区分割成若干大小不一的地块，以便各种设施布置。项目区内部消防车道：消防车由主入口进入，项目区内部各建筑均设有环形消防车道，没有设环形车道的，已设15米15米消54、防车回车场。沿城市干道的商业门面设置了消防通道。项目区绿地用地面积为80.2ha，占规划总用地的18.09%。绿地包括公共绿地和防护绿地，公共绿地主要布置在商业、居住区范围内，为项目区居民休闲服务；防护绿地主要沿澧水河南岸布置，主要功能是防护兼居民休闲。竖向布置根据地势和设置道路、排水等要求，以及减少填挖土方工程量的原则，确定各地块的设计标高。片区地面标高：153.4-172.0 m；道路设计标高：155.9-172.0 m。地表雨水的排除采用管网，即利用城市道路收集雨水，而后排入城市雨水管中。b）北片区本项目在该片区只是新建2条道路，即：科技大道（主干路）和工业大道（次干路）。竖向布置：片区55、地面标高：155.3-194.5m；道路设计标高155.4-170.6m。总平面详细布置见总平面布置图。总图主要技术指标见表4-1。规划用地指标a）南片区规划用地面积表4-1 南片区规划建设用地平衡表类别代号类别名称面积（ha）比例（）R居住用地79.0017.821一类居住用地15.003.382二类居住用地53.0011.953中小学用地7.51.694商住混合用地3.50.80C公共设施用地109.771.141行政办公用地7.71.742商业旅游用地94.621.343文化娱乐用地5.31.204医疗卫生用地1.40.325文物保护用地0.40.096其他公共设施用地0.30.06M工56、业用地9.32.1W仓储用地32.07.22T对外交通用地15.63.52S道路广场用地80.718.20U市政公用设施用地9.72.19G绿地107.324.201公共绿地80.518.162防护绿地26.86.04总计443.3100b）北片区规划用地面积表4-2 北片区规划建设用地平衡表类别代号类别名称面积（ha）比例（）R居住用地78.6720.12C公共设施用地60.7615.541行政办公用地2.380.613商业金融用地16.774.294文化娱乐用地2.890.745体育用地1.210.316医疗卫生用地1.760.457教育科研设计用地35.759.14M工业用地134.2357、34.33W仓储用地1.170.30T对外交通用地3.320.85S道路广场用地9.32.11道路用地50.1612.832广场用地0.660.173社会停车场用地1.500.38U市政公用设施用地3.250.83G绿地107.324.201公共绿地27.377.002生产防护绿地19.825.07总计391.00100土石方工程根据xx市新区控制性详细规划，本项目包括新区澧水南侧和北侧科技大道、工业大道范围内的部分用地项目的开发建设，总占地面积455.77ha，折合6836.61亩，其中：南片区总占地面积443.30ha，折合6649.5亩（含道路及对外交通用地1851亩，其它建设用地47958、8.5亩）；北片区科技大道、工业大道总占地面积12.47ha，折合187.11亩。本项目研究范围澧水以南片区属xx市的新区和规划的主要城市居住区，地势较为平坦，用地开发和道路竖向处理相对简单。区域内在建筑密度较大，布局混乱，搬迁、改造难度较大；澧水以北片区位于山区，地势较为陡峭，用地开发和道路竖向处理较为困难，但建筑物少，搬迁及改造难度较小。在总结近期控规在实施过程存在的问题及分析现状场地实际的基础上，场地标高的确定按规划基本上以场地四周道路标高为基础，结合实际地形，考虑挖填量基本平衡，场地土石方工程量的计算根据现状1:2000地形图的数据，采用200m200m的方格网计算法进行估算。取四周道59、路标高的平均值作为场地平整标高。计算出各区土石方填挖方工程量（包括道路土石方）详见表4-3。表4-3项目区占地面积及土石方工程量一览表序号内容占地面积（亩）土石方工程（万m3）备注道路及对外交通用地其它用地合计填方挖方合计1西溪坪南片区1851.004798.506649.50278.76352.94631.702西溪坪北片区187.11187.1114.8456.8671.70仅计科技大道及工业大道用地共计2038.114798.506836.61293.60409.80703.404.2道路工程研究内容本次研究的内容包括项目区内南片区道路网络和北片区的科技大道和工业大道，新建道路总长44.60、898km，新建道路网密度9.85km/km2，新建城市道路面积1258683m2（合1888.02亩），占总用地面积的27.62%，符合城市用地规范要求。各级道路长度详见表4-4。表4-4新区道路系统一览表序号道路名称道路等级长度（m）路幅宽度（m）道路面积(m2)路面结构备注一、南片区1永定大道主干路373860224280沥青砼鹭鸶湾大桥高速公路出入口2西阳路主干路10654042600沥青砼西溪坪路滨河路3滨河路主干路32443097320沥青砼永定大道广园路4张罗路主干路13603040800沥青砼永定大道官黎坪5西溪坪路主干路432630129780沥青砼张罗路东河路6东河路主干路61、7832519575沥青砼永定大道西溪坪路7永定北路次干路22302555750沥青砼滨河路西阳路8永定南路次干路35262588150沥青砼张罗路东河路9伊甸路次干路11774047080沥青砼滨河路西溪坪路10东府路次干路10954043800沥青砼滨河路西溪坪路11东站路次干路6085030400沥青砼永定大道西溪坪路12广园路次干路9312523275沥青砼西阳路西溪坪路13张沅北路次干路6222213684沥青砼滨河路永定大道14张沅路次干路6522214344沥青砼永定大道西溪坪路15永宁路主要支路6083018240沥青砼永定北路西溪坪路16彭溪路主要支路11063033180沥62、青砼滨河路西溪坪路17老院路主要支路11002527500沥青砼滨河路西溪坪路18园中路主要支路6112515275沥青砼滨河路永定南路19陈家溪路主要支路13042532600沥青砼滨河路西溪坪路20沿河支路主要支路7152014300沥青砼张罗路滨河路21东城巷主要支路6832013660沥青砼永定南路永定南路22东市巷主要支路254205080沥青砼永定南路东河路23李家巷主要支路355186390沥青砼永定大道永定南路24其他支路其他支路96881096880沥青砼合计417811133943合计1700.91亩二、北片区1科技大道主干路20824593690沥青砼2工业大道次干路1063、353031050沥青砼合计3117124740合计187.11亩总计448981258683合计1888.02亩编制依据a）xx市城市总体规划（20002020）；b）xx市新区控制性详细规划；c）城市道路设计规范（CJJ37-90）；d）公路路基设计规范（JTG D30-2008）；e）公路沥青混凝土路面设计规范（JTG D502010）；f）方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范（JGJ50-2001）。主要设计标准根据xx市城市总体规划（20002020）及该片区控制性详细规划，项目范围内道路网络设计标准为主干路道路红线宽度一般为40-60m，设计行车速度V=4050km/h；次干道64、道路红线宽度一般为2030m，设计行车速度V=3040km/h；支路红线宽度一般为915m，设计行车速度V=2030km/h。平面设计a）路线布设原则1）依据该片区控制性详规确定路线走向，根据实地地形、地质、水文等因素布线。2）合理选用技术指标，在工程数量增加不多的情况下，尽可能采用较高标准，以提高道路使用质量和服务水平，满足该城市发展的远景规划。3）注意立体线型，做好平、纵组合以及与环境相配合，确保行车舒适安全美观。b）平面设计为保持道路的顺畅、美观及交叉路口的衔接平顺，本次项目道路网平面走向基本按照项目区控制性详细规划确定线路走向、交叉口布置及路幅宽度控制。平面交叉遵循主线优先、近远期结合65、的原则。交叉处各项技术指标严格遵循有关规范要求，对被交叉道路和主线的视距作了周全的考虑。与20m宽以上道路平交采用加设3.5m右转弯车车道，并要求预埋信号灯控制等设施。考虑在主要道路交叉口设置红绿灯。为了方便残疾人，沿线各交叉口、单位出入口均按要求作无障碍设计。纵断面设计本片区竖向设计选择50年一遇的水位设计标准，充分考虑现状地形地貌，以及周边环境，按照排水管道出水口设计标高和雨水管网的布置，反推地面标高。本片区竖向设计主要受张罗公路现有标高及澧水河的防洪标高影响。为便于区内给排水通畅，道路控制点的标高尽量依山就势，就高取低。道路坡度一般控制在1%以内，个别路段坡度在4%左右。符合道路规范及强66、制性国标的要求。在满足道路的技术标准、排水及地下管线敷设的要求下，为了与规划保持一致，各控制点高程按规划确定，基本未作调整。路幅布置根据项目区内道路等级的不同，横断面型式、尺寸有较大的差异，路幅布置具体如下：a）永定大道：路幅宽度60m，其组成为：6.0m（人行道）+5.0m(绿化分隔带)+15.0m（行车道）+8.0m(中央分隔带)+15.0m（行车道）+5.0m(绿化分隔带)+6.0m（人行道）=60m。b）东站路：路幅宽度50m，其组成为：10.0m（人行道）+3.0m(非机动车道)+3.0m(绿化分隔带)+18.0m（机动车道）+3.0m(绿化分隔带)+3.0m(非机动车道)+10.067、m（人行道）=50m。c）科技大道：路幅宽度50m，其组成为：4.5m（人行道）+4.5m(非机动车道)+2.0m(绿化分隔带)+23.0m（机动车道）+2.0m(绿化分隔带)+4.5m(非机动车道)+4.5m（人行道）=45m。d）西阳路：路幅宽度40m，其组成为：6.0m（人行道）+12.0m（行车道）+6.0m(中央分隔带) +12.0m（行车道）+6.0m（人行道） =40m。e) 伊甸路、东府路：路幅宽度40m，其组成为：8m（人行道）+4.0m(非机动车道)+2.0m(绿化分隔带)+12.0m（机动车道）+2.0m(绿化分隔带)+4.0m(非机动车道)+8m（人行道）=40m。f)68、 张罗路、滨河路：路幅宽度30m，其组成为：5.0m（人行道）+8.0m（行车道）+4.0m(绿化分隔带) +8.0m（行车道）+5.0m（人行道）=30m。g) 彭溪路、永宁路：路幅宽度30m，其组成为：5.0m（人行道）+2.5m（非机动车道）+1.5m(绿化分隔带) +12.0m（行车道）+1.5m(绿化分隔带) +2.5m（非机动车道）+5.0m（人行道）=30m。h) 西溪坪路：路幅宽度30m，其组成为：5.0m（人行道）+20.0m（行车道）+5.0m（人行道）=30m。i) 工业大道：路幅宽度30m，其组成为：3.0m（人行道）+15.5m（行车道）+1.0m(中央分隔带) +169、5.5m（行车道）+3.0m（人行道）=30m。j) 老院路、永定南路、永定北路、广园路、东河路、陈家溪路：路幅宽度25m，其组成为：5.0m（人行道）+15.0m（行车道）+5.0m（人行道）=25m。k) 张沅北路、张沅路：路幅宽度22m，其组成为：5.0m（人行道）+12.0m（行车道）+5.0m（人行道）=22m。支路一、支路三：路幅宽度15m，其组成为：4.0m（人行道）+7.0m（行车道）+4.0m（人行道）=15m。l) 支路：路幅宽度1020m，其组成为：1.55.0m（人行道）+7.014m（行车道）+1.55.0m（人行道）=1020m。机动车道与非机动车道的路拱坡度均采用70、1.5%，机动车道采用修正的抛物线路拱，非机动车道采用直线式路拱，均由路中向两侧倾斜。路基工程a）设计依据路基设计根据城市道路设计规范（CJJ37-90），同时参考了公路路基设计规范（JTJD30-2008）的要求进行。b）一般路基设计原则路基设计根据沿线地形、地质、气象、水文等自然条件及环境保护的要求因地制宜，采取必要的排水防护工程和经济有效的病害防治措施，防止各种不利的因素对路基的危害，以保证路基有足够的强度和稳定性。道路设计标高为中间标线区的路面标高，路基施工标高为设计标高减去路面结构的厚度。本设计道路的路幅横断面图按道路设计标高绘制，土石方数量计算按路基设计标高控制。道路外边坡按现有地71、形设计，在两厢未开发建设以前，填方高度小于8m时，填方边坡为1:1.5，填方高度大于8m时，填方边坡为1:1.75；切方高度小于8m时，切方边坡为1:1，切方高度大于8m时，在8m处设1m的碎落台，再按1:1放坡。c）路基压实标准与压实度路基应充分夯实，填方区其密实度:080cm范围内95%，80cm以下93%，挖方区其密实度030cm及零填区95%。如遇农田、菜地、池塘先挖除腐植土、淤泥，后填新土（也可用砂砾石回填）。用不同填料填筑路基时，应分层填筑，每一水平层应尽量采用同类填料，且厚度不小于50cm。为保证路基边缘压实度，路基填方施工宽度每侧超填3050cm。d）不良地质地段及特殊路基设计72、原则本项目区域内未发现危害路基安全的明显不良地质现象，通过调查，也未发现大规模的软土地段。一般厚度小于3m，软土处理方案为全部清淤换土处理。局部厚度大于3m时，采取砂砾垫层加土工布处理。排水不良地段需作好排水处理。e）路基、路面排水及防护设计方案1）路基基底处理路基基底均考虑了清除表土和淤泥，表土厚度视地基情况而定（一般为30cm）。平地（地面坡度为01:10）填土前须填前碾压；地面坡度为1:101:5时须挖松再碾压；地面坡度不小于1:5时须填前挖台阶。采用土质路堑地段挖0.5m后回填压实和零填地段超挖至路表面以下1.5m后回填压实的方法，提高相关路段压实度。填挖交界处必须挖台阶和零填地段超挖73、回填，填挖交界处路基下必须清除较松散的岩石覆盖土，防止该处路基出现不均匀沉降。2）路基、路面排水系统构成为保证路基和路面的稳定，防止路面不影响行车安全，通过设置完整的排水设施同时对各类设施进行综合设计，以实现迅速排除路基、路面范围内的地表水和地下水的目的。路基排水：路基两侧设有边沟或排水沟，边沟和排水沟沿线贯通并引入天然水沟中。路面排水：说明及设计见排水工程部分。3）路基防护本项目为城市道路，考虑到两侧土地开发，在路基边坡防护原则上，坚持生态防护为主、轻型支挡为辅。结合工程地质和水文条件，在填方路段采用铺草护坡、切方路段采用喷草籽护坡、在水塘中采用浆砌片石护坡为主，局部地段采用挡土墙形式。路面74、工程a）路面设计原则及依据本项目道路路线经过地区属于自然区划5区。按照建设部城市道路设计规范（CJJ37-90）和交通部部颁公路沥青砼路面设计规范进行路面设计，按照就地取材，简化施工，缩短工期并降低造价的原则，选用沥青路面。b）路面结构组成行车道、非机动车道路面结构层总厚64cm，其各层结构分别为： 5cm细粒式沥青砼AC-13上面层+ 6cm中粒式沥青砼AC-14中面层+8cm粗粒式沥青砼AC-25下面层+20cm厚6%水泥稳定砂砾基层+20cm厚4%水泥稳定砂砾下基层。在过潮湿地段增加天然砂砾垫层。人行道采用5cm厚2525cm彩砖+3cm厚1:2水泥砂浆坐浆+15cm厚C15素砼基层。人75、行道外侧为12X20cm麻石锁边石。桥梁、涵洞工程本项目各路段均无桥梁。如果道路两旁已开始了土地开发，则排水将应按城市排水设计进行处理，在尚未进行土地开发的地段，只能设置适当涵管，保证暂时排水。4.3给排水编制依据a）建筑给水排水设计规范（GB50015-2007）；b）室外给水设计规范（GB50013-2007）；c）室外排水设计规范（GB50014-2007）；d）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）。编制范围本项目的给排水工程包括项目区域内的给水、污水、雨水及有关水消防等工程内容。本项目区域范围预计总用水量为28073m3/d，给水管道长32094m；雨水管道长14275m；76、污水量为29100m3/d，污水管道长20131m。给水工程a）给水现状现状供水基础设施缺乏。南片区的用水来自第三水厂，给水管有沿永定大道敷设的两条DN800及DN200城市给水主干管，但日供水量较低，仅满足南片区内部分单位和居民的用水。规划区内其它用户取地下水满足日常用水需求。b）水量预测根据城市总体规划，本项目区域（主要为南片区）规划为住宅区和特色商业服务及文化娱乐中心。用水量的计算遵循经济性和安全性相结合的原则，规划需水主要包括居民生活用水、公共设施用水和其它用水三大部分，本次研究采用项目内用地结构的单位面积日用水指标进行计算。用水量见表4-5。表4-5 本项目各类用地和全区域用水量表序77、号用地名称用水量指标（m3/had）面积（d）用水量（m3/d）1居住用地15079.00118502公共设施用地80109.7087763仓储用地4032.0012804工业用地1509.3013955对外交通用地4015.606246道路广场用地20107.8021567市政公用设施用地409.703888绿化用地2080.201604合计443.30 28073本片区总用水量为28073m3/d（最高日）。取时变化系数KT=2，最高日最大时用水量为228073/24=2339m3/h。c）给水系统根据城市总体规划，本项目以城市市政管网为水源，由市一水厂和三水厂保证规划目标管的供水需求。x78、x市现有澄潭水厂（市一水厂）和鹭鸶湾水厂（市三水厂），澄潭水厂位于xx城区西侧的澧水上游，近期规模为3万m3/d，远期为10万m3/d；鹭鸶湾水厂位于本项目的中部，近期规模保持在8万m3/d，规划远期规模为16万m3/d，能满足城市近远期供水需求。规划采用集中供水形式，并将两水厂主水管在紫舞东路并网联通，使整个城市供水互为补充，互为调节的供水方式。给水干管按环状管网布置，给水管管径采用DN600、DN300、DN200、DN150，供水主干管主要沿永定大道、张沅路敷设，管径为DN800DN800。为保证供水的可靠性，布置两条输水管。输配水干管均沿城市主干路的人行道布置，且与供水的主要方向一致。79、给水管线的干管间距考虑为500800米，各节点处用阀门控制。给水管道上每隔120米范围设置SS-100型地上式消火栓一座，在管网高点处设置自动排气阀，在最低点处设置排泥泄水阀。d）加压泵站及高位水池在本项目区南侧陈家溪边建有1座给水泵站，规模为1万m3/d，扬程60m，占地面积 400m3。e）管网布置：管网主要供水管道采用球墨铸铁管，管网管径为DN600、DN300、DN200、DN150。各管道均敷设在道路旁非机动车道或人行道内。供水设施统计见表4-6。表4-6 供水工程数量表序号名称单位数量1给水管DN600m2给水管DN400m7253给水管DN300m11934给水管DN200m3880、585给水管DN150m263176给水泵站座1给水管长度合计32094f）消防用水按区域内同一时间发生火灾一次，每次用水40L/S，持续时间为3小时计，在24小时内补充完。计算用水量Q为432 m3/d。在片区内沿道路两侧隔约120m设置消防栓。项目区域距市消防队驻地在5公里范围内。排水工程a）现状本项目所在地为开发新区，由于区内路网尚未形成，规划区内暂无完善的排水系统，基本为自然流水，造成区内污水排不出，卫生条件极差。b）排水规划 根据本区域的性质特点，排水采用雨污分流制，按照道路及地形特点，主要采用自流方式。c）雨水排水系统1）雨水量计算雨水量以xx市的暴雨强度公式进行核算。根据总体规划81、，xx暴雨强度公式为：q = 907.14(1+0.362Lgp)/(t+2.986)0.53q设计暴雨强度（L/s.ha）设计重现期P：车站、广场等重要地区P2年，农林业保护用地P=0.5年，城市建设用地P1年。设计降水历时tt1+mt2，地面集水时间t1=10分钟；折减系数：暗管2.0，渠道1.2。设计雨水设计流量按下列公式计算：q；雨水设计流量（L/s）；径流系数：根据不同用地的地面情况确定；汇水面积（ha）。2）排水方式和出路本项目区的标高大部分在xx市50年一遇防洪标高以上，雨水大部分均属高排雨水，雨水原则上采用直接就近排放至澧水或陈家溪，坡度尽量与地面坡度保持一致，对于区内原有的水82、沟、水渠等排水设施，结合路网规划，进行必要完善和改造，对于较大的雨水渠道加以利用，区内雨水均自流进入沟渠后排入澧水河。雨水管网在城市建设范围内，沿规划道路布设雨水管渠。本项目区域规划有排渍泵站3座，对于超过30年一遇水位的区域内排水，采用泵站提升后排入澧水河或陈家溪。3）雨水管道雨水管道采用钢筋混凝土管材。管径为d600d1500mm及2.4X1.5箱涵。埋设在非机动车道下。管道长度见表4-7。表4-7 xx市新区雨水工程数量表序号管径（mm）单位数量1雨水管DN1500m10902雨水管DN1200m15343雨水管DN1100m12204雨水管DN1000m12375雨水管DN900m3383、876雨水管DN800m61337雨水管DN700m37488雨水管DN600m277492.41.5m箱涵m162010排水泵站座3雨水管长度合计14275d）污水排水系统1）污水量计算：项目区污水量按给水量的90%计算，同时考虑15%的地下水入渗率，全项目区平均日总污水量为2.80730.91.15=2.91万m3/d。2）排水方式和出路项目区内排污水方式大部分为自流式，污水排放尽量按地形特点，尽可能在路线较短和埋深较小的情况下，让最大区域的污水能自流排出。沿永定大道及西溪坪路布置了两根DN400DN1000的污水主干管，将该区污水排入澧水下游规划区东侧的杨家溪规划污水处理厂，经处理达标后84、排入澧水。3）污水管道排水管道采用混凝土管道，管径为DN400DN1400mm，埋设在非机动车道下。管道长度见统计表4-8。表4-8 xx市新区污水工程数量表序号名称单位数量1污水管DN1000m28302污水管DN800m13453污水管DN700m11074污水管DN600m9645污水管DN500m12246污水管DN400m168367污水处理厂座1污水管长度合计201314.4供配电及弱电编制依据a）民用建筑电气设计规范（JGJ/16-92）；b）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-952001年）；c）建筑物防雷设计规范（GB50057-942000年）；d）供配电系统设计规85、范（GB50025-95）；e）低压配电设计规范（GB50054-95）；f）10KV及以下变电所设计规范（GB50053-94）；g）火灾自动报警系统设计规范（GB 500116-98）；h）智能建筑设计标准（GB/T 50314-2000）；i）建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范（GB/T 500311-2000）；j）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-97）；k）人民防空工程设计防火规范（GB 500098-98）；m）城市电力规划规范（GB/T 50293-1999）；n）住宅设计规范（GB 50096-1999）；o）城市道路照明设计标准（CJJ45-91）；p86、）城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；q）建筑设计防火规范（GBJ16-872001年）；r）业主的要求及有关专业提供的资料。编制范围a）项目区内各用电设施的供配电；b）项目区内各建筑物及道路照明；c）项目区内各建筑物的防雷接地；d）火灾自动报警及消防联动系统；e）安全防范系统；f）电视、电话及综合布线系统；g）人防电气设计。用电负荷预测本次项目开发总面积455.77ha，其用地用电负荷包括居住用地用电、市政公用设施用地用电等。参照城市电力规划规范（GB/50293-1999），结合xx市现状用电水平，采用按用地性质分类的综合用电指标法预测，所取指标为：居住用地150kW/ha，公87、共设施用地250kW/ha，仓储用地50kW/ha，市政公用设施用地150 kW/ha，绿地10 kW/ha，对外道路交通用地及道路广场用地20 kW/ha，期预测结果如表4-9。项目区总用电负荷48855kW，0.84的同时系数和0.9的功率因数，得出最大计算负荷为45598kW。110kV变压器容载比取2.0，需110kV主变容量为9.12万kVA。表4-9 xx市新区改造项目各类用地和全项目区用电量表序号用地名称用电量指标（kW/ha）面积（ha）用电量（kW）1居住用地15079.00118502公共设施用地250109.70274253仓储用地5032.0016004工业用地350988、.3032555对外交通用地2015.603126道路广场用地20107.8021567市政公用设施用地1509.7014558绿化用地1080.20802合计443.30 48855电源点本项目区电源主要取自两个110kV变电站：珍珠峪变电站，电压等级为110kV，主要变压器容量为231.5MVA，位于规划区南侧；规划的西溪坪变电站，电压等级为110kV，主要变压器容量为250MVA，位于规划区的东南侧。所以，本项目区电源将完全得到满足，供电可靠性及运行经济性也较高。中低压输变电系统中低压配电网分10kV和380V两种，10kV中压配电网采用“两供一备”环网结线方式，主要街道两侧的中低压配电89、网均实行电缆化，规划区内10KV线路近期可采用架空方式敷设，远期逐步改造为地下电缆敷设在电缆排管中。10kV配电线路半径不大于5kM，380/220伏线路不大于500m。项目区内10kV结线采用单环网结线、双环网结线和备用电缆网结线相结合的方式。为不影响项目区景观，10kV线路均为埋地暗敷设，项目区主要干道沿电缆沟，支路穿PVC167管，沿道路两侧敷设。每条线路担负5000kW左右负荷，并加装环网开关。主干线选用一种截面，分支线不多于两种截面。4.4.6 10kV变配电所的设置10kV变配电所采用户内型，设置在靠近负荷中心、便于进出线和交通运输方便的地方，单独建房或建在公共建筑物内，或建箱式变90、电站。每处变配电室的供电半径不大于250m，并尽可能设于其他建筑物内。每处变配电所宜装2台变压器，单台变压器容量不宜超过1000kVA。变配电所出线尽量采用电缆，在繁华街道、高层建筑区、居民密集区均采用电缆线路。根据规划，本区内共规划10KV开关站12座。道路照明及路灯配电室的设置照明工程道路照明灯具根据路面宽度采用单侧布置、双侧交错布置或双侧对称布置，主、次干道采用高压钠灯，支路和居住区道路采用小功率高压钠灯或小功率高压汞灯。路灯配电室按供电半径500m考虑设置，尽可能与10kV变配电所结合安排。道路照明采用光电控制，照度指标如下：主、次干道： 151x；人行道、非机动车道：21x。所有路灯91、采用时钟控制及路灯所内计算机中心集中监控，分全夜式与半夜式，全夜式与半夜式灯具交错布置，主要交叉路口半夜和全夜光源各半。所有路灯的功率因数补偿方式为单灯就地补偿，功率因数不低于0.9。无功功率补偿无功功率补偿根据就地平衡和便于调整电压的原则进行配置，采用分散补偿和集中补偿相结合的原则。集中补偿在110kV变电站内设置，分散补偿设在10kV变配电所内。低压供配电根据规划及负荷分布情况，项目区在东北端设1处变配电所，其供电电压为10kV，采用两回路供电，分别接110kV变电站不同的10kV母线段。变配电所高压配电系统为单母线不分段，采用HXGN-10H型环网高压开关柜以放射式向变压器提供10kV电92、源。低压采用GCK-B型配电柜按放射式系统进行配电，用电缆线路向各用电点提供380/220V电源。无功功率补偿采用电容器低压补偿，电容器自动补偿装置设于低压配电室内。消防用电设备（如消火栓泵、喷淋泵消防电梯、事故照明、火灾自动报警及消防联运系统、安全防范系统）等一级用电负荷，均采用双电源双回路供电，其电源分别取自变压器低压母线和柴油发电机母线，并在最末一级配电箱处设置自动切换装置。消防时自动切断与消防无关的负荷，确保消防用电。继电保护及电能计量高压10kV进线采用速断+过流（定时限）保护，变压器采用速断+过流（定时限）及单相接地保护。变压器低压侧采用智能型低压断路器作短路和过负荷保护。低压动力93、设备采用交流接触器控制，自动开关作短路保护，热继电器作过载保护，漏电开关作漏电保护。电能总计量设在高压计量柜上，并按供用电管理部门对不同计费方式的规定，在低压侧对动力、照明、空调用电进行单独计量。建筑物内电气照明建筑物内电气照明系统采用三相五线制，工作电压为220V照明装置一般采用节能荧光灯和白炽灯，以节能荧光灯为主。根据现行防火规划要求，对一、二类高层建筑物、公共建筑，在建筑物的疏散走道和安全出口处设置疏散指示灯，在变电所、发电机房、消防控制室、电梯前室等重要场所，以及展厅、餐厅和商业营业厅等人员密集的地方设置事故照明灯，以保证停电后的人身安全。为适应城区建设发展需求，在高层建筑和繁华街道的94、建筑物设亮化照明，以美化环境。根据航空部门要求，在建筑物顶部设置航空障碍灯。项目区内建筑物各功能单元按国家推荐照度标准进行照明设计，其中：商场、营业厅 330lx；办公室、写字楼等 220lx；综合楼办公室 150lx；变电所、水泵房 110lx；地下停车场 30lx。电缆导线选择及线路敷设动力电缆高压选用YJV22交联聚乙烯电缆，低压采用ZRVV-1000、VV-1000型或VV22-1000型，控制电缆采用ZRKVV-500型或VV22-500、KVV-500型，导线选用BV-500型。电缆在室外一般采用直埋或穿管暗敷设，建筑物内电缆或导线均采用穿管埋地或沿墙内暗敷设。对高层建筑可考虑采用95、电气竖井布线，其电缆在井内沿阻燃桥架明敷设。防雷与接地根据建筑物防雷类别确定其防雷措施，对一、二类防雷建筑物，除防直击雷外，还应设防雷电感应的措施。三类防雷建筑物，只采取防直击雷措施。在屋面设避雷带以防直击雷。其避雷网网格尺寸：一类防雷为5m5m或6m4m；二类防雷为10m10m或12m8m；三类防雷为20m20m或者24m16m。利用建筑物钢筋混凝土柱体内二根或以上主筋作为引下线，利用建筑物基础底板和基础内钢筋作为接地体。防雷接地、防静电接地、工作接地和保护接地共用一接地装置，组成完整的接地系统。建筑物内所有电气设备正常不带电之金属外壳，金属管道均应与接地系统作总等电位联结。住宅带洗浴设备的96、卫生间应作局部等电位联结。对一、二类防雷建筑物，应分别将30m、45m及以上外墙上的栏杆、门窗等较大金属物与防雷装置连接，形成等电位，其接地电阻值不大于1欧姆。变电所低压侧采用TN-S接地系统，变压器二次侧中性点接地，接地电阻不大于1欧姆。火灾自动报警及联动控制系统根据建筑物防火等级的分类来确定各类建筑的保护等级及方式。对于一级保护对象,采用总体保护方式；二级保护对象采用区域保护方式，重要的亦可采用总体保护方式；三级保护对象采用场所保护方式，重要的亦可采用区域保护方式。火灾自动报警及联动控制系统的主要设备设在建筑物一层消控室内，集中报警控制器可以显示其火灾报警信号，并能在火灾发生时，自动或手动97、启停相关的消防设备，显示出其工作状态。a）探测器的设置根据现行消防规划要求，在建筑物的楼梯间、电梯前室、大厅、走廊等处设置感烟探测器，在厨房、车库、柴油发电机房等处设置感温探测器，除各处设置的探测器自动报警外，在各主要出入口设置手动报警按钮、声光报警器，各消防栓内设消防栓按钮，各层电梯前室设楼层显示器。b）消防联动控制系统该系统对消火栓泵、喷淋泵、消防电梯等设备进行联动控制。当火灾发生时，由报警控制器确认火灾；由联动控制自动 /手动启动相关的消防设施，切断非消防电源。c）电梯的联动控制火灾确认后，切断非消防电源，迫降所有电梯全部停于首层。消防电梯切换电源后投入运行。d）消防通讯及消防广播系统各98、处设置的手动报警按钮附设有电话插座，经总线接入消防控制室的消防通讯设备，为平时检修及火灾时指挥灭火用，消防控制室另设119直通电话一门，供火灾时直接向消防部门报警用。消防控制室设消防广播系统一套，该系统平时作为公共广播用。一旦发生火灾，公共广播自动或手动转换为消防广播，并由联动控制器控制着火层及邻近层的消防广播，指挥人员疏散。安全防范系统安全防范系统根据建筑物的使用功能、建设标准及安全防范管理的需要来确定。例如：a）闭路电视监控系统：该系统根据建筑物安全防范管理的需要，对必须进行监控的场所、部位、通道等进行实时视频探测、视频传输、显示和记录，并具有报警和复核功能。b）电子巡更系统在建筑物内各楼99、梯间、走道等处设电子巡更感应器，由巡更保安人员手持巡更器到每个巡更感应器进行确认，实行昼夜24小时巡逻。c）防盗报警系统在所有能进出本建筑物的侧门处设门磁开关，门被打开一段时间后，保安中心的显示器会发出声光指示，提醒警卫人员。电视、电话及综合布线系统为满足本项目区内信息业务需要，本项目区在中心地带设置1座通讯模块分局、1座邮政支局，建立项目区统一的、由光缆组成的以综合电信为主体的接入网，承担项目区的语音、图像数据及文字各类信息的传输。建立以项目区为中心的光缆环形接入网络，通过与xx市分局汇接，进入全国长途自动化系统。项目区电话需求按以下指标预测：居民用户 1.2部/户（每户3.5人）公共设施用100、地 60部/ha工业用地 35部/ha根据预测，本项目区共需安装电话6250部。项目区内所有电信管道沿道路两侧埋地暗敷。主干路电信管道为36孔，支路为12孔或6孔。各建筑物根据其功能的需要，建立一个信息网络系统，该系统由电话网、宽带接入网、有线电视网和控制网等组成。该系统根据其功能的不同，配线结构采用综合布线与单独布线相结合的布线方式。每个功能单元按需要设置电视、电话和计算机信息点。在信息插座上接上电话或计算机即可与外界进行图像、数据和语音交流，使其成为信息服务系统平台。各类弱电线路分别由配线架穿钢管和阻燃PVC管引至各弱电设备及插座。弱电系统与防雷接地共用一套接地装置，接地电阻要求不大于1欧101、姆。人防电气人防地下室按平战两种情况考虑供电，应急照明和通风用电按一级负荷设计。设置显示通风方式的音响、灯光信号和具有防护能力的呼叫音响按纽。人防地下室电源分别接自变配电所不同高压母线段上变压器380V低压母线，二回路电源在人防地下室配电箱上自动切换，并用柴油发电机作为应急电源。人防地下室平时和战时照明，均设置正常照明和应急照明。应急照明包括疏散照明、安全照明和备用照明，应急照明连续供电时间不少于30分钟。平战时的照度标准均按规范要求的中等水平设计。每个防护单元采用三个独立的照明回路，即正常照明、应急照明和备用照明。人防地下室采用TN-S接地保护系统。主要工程数量本项目供配电及弱电工程主要工程102、数量见表4-10。表4-10 供配电及弱电工程主要工程数量表序号名称单位数量1电缆线(18线)m103062电缆线(12线)m170923电缆线(6线)m17144110KV变电站座1510KV开关站座10电缆线长度合计m17251通信线(18线)m43262通信线(12线)m161313通信线(8线)m59924通信线(6线)m13665邮政所座36电信端局座1通信线长度合计 m278154.5燃气工程气源xx市的城市燃气气源采用液化石油气混空气管道供应，气源实施近期建设小区的瓶组气化站供气，远期建设集中的气化混气站，将各小区管网通过中压干管连成一体，气化混气站建于茅塔一带。燃气干管可从永定103、大道路引入，主燃气干管管径为DN300，将项目区的燃气管网与市区燃气管网相连接，保证项目区内各单位的用气。管网沿城市主干道进行铺设，燃气管道压力为0.3MPa。管道的连接除与原有DN200以上钢管连接采用PE法兰与防腐蚀法兰连接外，其余均采用热熔连接。管道埋深符合车行道下0.8米、非车行道下0.6米的要求。管道铺设的坡度一般不小于2%，个别管段可为零坡度。用气量估算项目区内燃气用户主要考虑居民生活用气和一定比例的公共设施用气。居民生活用气耗热指标取2512兆焦/人.年，公共设施用气按居民生活用气的30%考虑，另计15%的未预见量。用气月不均匀系数1.2，日不均匀系数1.15，燃气热值按照36兆104、焦/立方估算，经分项估算汇总，本项目工程最高日用气量约602万m3。配气管网输配系统近期采用低压供气系统，远期采用中压一级与中低压两级管网相结合的管网形式，中压起点压力为0.15MPa（表压）。项目区住户配气采用低压，通过调压柜调压后接入，项目区内企业用气可从中压（A）（0.20.4MPa）或低压（不大于0.05MPa）经专用调压柜调压后接入燃气设备。经调压后的低压级配气管网形成相对独立的环状管网，再经中低压调压输往各生活组团和公共服务用户。经中低压调压或中压直接输往各产业组团用户。项目区燃气管统计表见表4-11。表4-11项目区燃气管统计表 单位：m序号项目名称数量备注1新区项目DN=150105、-400mm320934.6 绿化景观工程绿化工程本项目区域绿化系统由以下几部分组成：公共绿地、防护绿地、居住区集中绿地、道路绿化带等。规划中各类绿地面积为80.2公顷，占总用地的18.09%。a）道路绿化道路绿化对改善项目区生态环境、提高项目区品位都起着巨大的作用。本项目区路网的绿化景观设计本着以人为本的指导思想，以自然为主题的指导方针，通过精美构思和艺术处理，营造出自然、宁静、和谐、充满城市生态绿色的公共空间，使之成为一条靓丽的风景线。行道树采用合适树种，绿化带采用模纹加小灌木的形式，下植草皮，以形成上下复合混交群落，不但构成了一定的空间绿化层次，而且也能增大减尘率。b）项目区绿化设计根据106、本项目的特点，本工程将充分结合场地内现有绿化的现状，尽可能对现有绿化加以保留，并通过调整和改善现有建筑用地的绿化来完成整个项目区的建设，以提高其文化品位，力求通过项目区绿地的有效布置来充分体现生态项目区的特点。区内的绿化方式主要为坡地绿化和台地绿化。坡地绿化以草坡为主，其中可种植高大乔木和布置灌木花卉带，局部草坡可通过地形塑造强化其雕塑感，以营造艺术化的大地景观。同时，根据不同地段的要求，局部种植耐踩草种，允许游人在上面休憩。台地绿化则根据地形条件塑造层层递进的台地状绿化空间，其主要作为植物展示之用，从而突出生态教育的功能。每个台地之间设有小径、坡道相沟通，方便游人进入观赏。根据自身特点，在项107、目区设置景观绿轴，种植高大而整齐的树阵，在树下形成通畅的硬质步行空间。同时，景观绿轴的设置要尽可能利用自然地形，随着自然地形而有所起伏。为了强化景观绿轴的轴线感，将在景观轴两侧设置陈列灯柱、景观矮墙等，在地面铺装上体现其自身的特色。为了使景观轴线具有良好的标志性和引导性，在景观轴线内设置一些标志性物件或建筑。为了使项目区真正充满文化氛围，拟在项目区内依据地形设置相应的绿化广场，广场内将硬质场地与绿化（如草坪、低缓草坡、矮灌木丛、花境）相结合，在考虑留出大量人流通行空间后自由种植高大乔木。沿江带将通过绿化、地面铺装、自然高差等变化形成一系列连续的小空间，使之适合于各种小型团体活动的需要。绿化广场108、的绿化树木将根据本地的特点，充分发挥本地的资源优势，使来此观光、休闲的游客深深体会到本地浓厚的特色，因此，广场将种植月桂、银杏等本地的名贵树木，其优美的树形、花香必将为广场增色。公共辅助设施建筑物顶部也将种植适合本地气候的草皮，辅以点缀小型乔木、灌木、布置小品。人行道路两侧绿化通过种植香樟等本地行道树种，形成林荫大道的步行环境，保证步行人流的舒适性。景观工程本项目区域的景观工程布置原则为既体现山水城市的特点，又体现新兴城市的现代感。景观设计以主要道路形成景观序列线，或以建筑景观为主，或以绿化景观为主，通过逐步放大的开敞空间，形成对景视线，将南北两山的自然景观引入城市。而以居住区为依托的小区景观109、设计主要体现为宅前绿地、小品设计、栏杆、路灯、公益设施设计等。沿道路两侧设置合适的电话亭、果皮箱、报亭、休息凳椅等。使整个区域真正体现山水城市和新兴现代城市的最佳结合点。4.7消防a）总图、建筑消防本项目消防工程的设计和建设严格按照中华人民共和国消防法和国家有关建筑防火规范条例执行。项目总平面布置已考虑消防通道和消防设施的建设，在项目内部形成环形消防通道，宽度大于4米，与周围建筑物保留一定的防火间距，以确保消防车在紧急状态下可通畅的到达各个扑救面。b）给水消防消防水源采用城市自来水。本工程给水系统设计为生活、消防合一给水系统。生活、消防合一给水系统给水管设计为环状网。主干管沿小区主干道敷设，用110、闸阀形成若干个环，在管网上设置若干室外地上式消火栓，其消火栓的间距不大于120m，保护半径为150m，消火栓距主干道路边不大于2m。当发生火灾时由城市消防车从室外消火栓中加压取水灭火。消防用水的水量和水压按设计标准执行。本项目总平面布置已考虑消防通道和消防设施的建设。消防用水的水量和水压按设计标准执行。c）电气消防户外箱式变、配电站应离可燃物较远，且配置一定数量的消防灭火器，门均应向外开。变压器选用干式变压器。在公共建筑物的疏散走道和公共出入口处设疏散照明，应急照明和疏散照明指示标志，采用蓄电池作备用电源，且连续供电时间不少于20分钟。照明器表面的高温部位不能靠近可燃物。否则，应采取隔热、散热111、等防火措施。超过60W的白炽灯、卤钨灯、荧光高压汞灯（包括镇流器）等不应直接安装在可燃装饰或可燃构件上。第五章 节能、节水措施5.1节能充分提高能源利用率是每个工程项目都应认真遵循的准则，在设计和施工中应予以高度重视，并积极采取措施提高能源利用率。本项目拟采取以下几项节能措施：建筑节能建筑墙体中采用保温隔热性能好的建筑构造做法来减少采暖制冷照明的能耗，如西山墙及屋面作挤型保温隔热聚苯板，外门窗采用单框低辐射中空玻璃铝合金玻璃窗。电气节能电气节能是一项重要技术政策，又是一种能源开发，因此，电气设计应做到尽可能地减少电能损耗，其具体措施如下：a）变电所位置位于用电负荷中心，使供电线路最短，从而减少112、线路损耗。b）选用SG1型低损耗铜芯变压器和Y型节能电机，所有水泵、循环冷却系统的冷却塔均选用高效节能型。c）采用并联电容器进行无功功率补偿，以提高用电设备的自然功率因数，减少无功功率引起的有功损耗。d）适当增大电缆与导线截面。e）电缆、导线敷设，尽量避免线路迂回。f）选用新型高效节能灯具及合理的设置开关。5.2节水措施a）充分利用城市供水管网压力进行供水，节省能源。b）在给水进口和各建筑物安装设计量表，以利节约用水。c）尽量选用节水型卫生设备。第六章 环境保护6.1编制依据a）污水综合排放标准GB8978-1996；b）地表水环境质量标准GHZB1-2002；c）城镇垃圾农用控制标准GB81113、72-87；d）生活垃圾填埋污染控制标准GB16889-1997。6.2环境现状工程建设场地附近没有对本项目造成污染的污染源，周围环境良好。6.3环境影响本项目的实施，对城市环境的影响主要是区域场地拆迁、平整、道路建设造成的永久占地、地貌改变，并可能造成土壤流失、产生建筑垃圾、污水、噪声等，以及道路建成后车辆通行产生的噪音、废气、振动等。6.4综合治理及措施施工期间水土流失、建筑垃圾、污水、噪声的控制为减轻水土流失，开工前应先规划设置好土方临时堆放场所和建筑材料料场，建筑施工弃渣场。避免雨水直接冲刷松土或弃渣的情况发生。主要施工机械产生的噪声对周围有一定影响，因此必须采取措施加以控制。a）作好114、施工的组织协调工作，文明施工，不随地抛弃建筑垃圾，排放污水。b）做好施工期间的临时防洪及排水设施。c）选择合理的取土、弃土场地，做好场地的排水工作。d）完善道路排水系统，作好边坡防护加固措施。e）科学管理，做好道路沿线的土石方调配平衡工作。f）水泥混凝土搅拌有较多的水泥粉尘和噪声，采取利用散装水泥集中搅拌，减少粉尘和噪声污染。通过上述措施，可大大减少对环境的影响，而这种暂时的影响将随工程竣工而消失。交通噪声、废气、振动的控制总体来讲，城市道路修建后将改善行车条件，减少车辆启动、刹车而引起的废气、噪音、振动污染，但由于交通道路网络的完善吸引车流量增加，还是会引起交通噪声、废气振动污染的加剧。因此115、，可采取下述措施予以控制。a）增加道路绿化，既可吸声降噪，又使市民对噪声心理感觉上有良好效果。b）加强交通管理，疏导、分流交通，使车辆有适度的流量和速度，尽可能地匀速、畅通，减少因加速、刹车、启动带来的污染。c）规范管理机动车辆，禁止报废车、带病车、拖拉机等驶入。d）按照建筑用途的需要安静程度，进行合理区域规划。e）严格执行施工规范与质量检验评定标准，提高道路的平整度，减少车辆振动影响。机动车道两则均布置较宽绿化带，使其与行人、住所隔开，因此，交通噪声、废气、振动污染较小。第七章 项目的运作与管理7.1项目运作模式“一站式”全方位的服务由xx市xx投资集团有限公司对进入本项目范围的商家、房地产116、商等提供 “一站式”全方位的服务，代办用地、立项、规划、报建、证照等报批手续。多种模式开发本项目的建设将按照“标准化建设、公司化运作、园林化环境、物业化管理、社会化服务”的原则组建高素质的管理公司，引进国内外先进的模式，采取多种模式建设。不断优化环境营造“优惠政策、优良环境、优质服务”和“低门坎引进，低成本扩张”的“三优两低”环境。营造公平、透明、良好的投资环境，使投资商安心创业，7.2项目运作思路按照“政府组织、整体规划、板块开发、市场运作、熟地出让”的原则，本项目建设总的思路是：政府入口一开发性经营孵化市场出口。具体措施有：a）建立项目集中运作融资机制。坚持公共产品与非公共产品的打捆运作，117、把区域包装成一个整体项目，通过非公共产品的市场化运作弥补公共产品投入的不足，实现政府由直接投入向间接投入的转变。b）建立项目法人运作机制。启动本项目建设，必须成立具备独立核算、必要担保、必要盈利、符合国家产业政策四个方面的要求。c）建立项目负债偿债自行平衡机制。项目区域内所有国有土地、集体土地都划入法人名下，实行市场运作，必须收回的已出让地可以进行回购；土地收益包括升值部分作为偿债的保证；区域内公共设施配套受益成本实行分摊；建设期间市里提供税收返还等相应政策支持。d）建立拆迁安置先行机制。按照“货币补偿、提供房源、市场运作、限价销售”的原则，拆迁安置必须实行货币补偿，不能搞实物补偿；对符合经济118、适用房安置条件的，实行经济适用房安置；安置房实行最高限价，同时配套建设适量廉租房。项目一旦确定，由xx永定区负责建好安置房。e）建立熟地出让机制。坚持项目开发做到一次性拆迁，力争23年拆完；房屋全部倒地后再进行开发建设，不断提高土地的经济效益和社会效益。f）建立完善的政府保障机制。按照政府组织、规划引导的原则高标准编制项目规划，充分发挥规划的引导作用；资金实行封闭运行，专户管理、建立收益返还机制。7.3项目管理根据国家招标法有关要求，项目将严格按照有关程序进行招投标和工程监理。同时，开发单位将委派专业施工监督人员配合施工单位进行质量管理，坚决避免出现任何工程质量事故。xx市xx投资集团有限公司119、将根据项目建设的实际需要组成相关部门和配备相关管理人员，负责对项目的具体实施与招商引资工作，其组织机构如下图：本项目管理人员拟配置45人，定员如表7-1。表7-1 项目管理机构定员表序号部 门人数1项目经理12副经理23工程建设部254财务审计部35投资经营部106办公室4合计45 第八章 项目实施进度安排及招标方案8.1项目实施进度安排根据项目的具体情况，本项目建设总工期预计为4年，从2012年5月开始，至2015年12月竣工，土地转让期为6年。工程实施进度安排如下：2012年12月前完成前期准备工作，包括项目拆迁调查、安置方案协商、协议签订等。2013年14月完成工程设计；2013年4月2120、015年11月完成拆迁和基础设施建设工作；2015年12月竣工验收。项目实施进度安排见表8-1。表8-1 工程实施进度表序号年份季度 内容20122013201420151234123412341前期准备工作2工程设计3拆迁和基础设施建设4竣工验收8.2招标方案根据中华人民共和国招标投标法及湖南省发展和改革委员会制定的湖南工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定，本项目的设计、施工、监理以及设备、重要材料等采购活动均以招标形式进行。项目招标均采用公开招标的方式。本项目的设计、建筑工程、安装工程、监理及设备、重要材料采购均宜采用委托招标的组织形式，详见附件1招标基本情况表。第九章121、 投资估算与资金筹措9.1投资估算工程概况本项目为xx市新区改造及环境整治项目，工程内容主要为项目区内“七通一平”，包括规划区南片区的土石方工程、道路工程、给水工程、排水工程、供电与照明工程、通信工程、燃气工程、绿化工程及项目区内的土地征迁以及北片区科技大道、工业大道的投资和征迁。编制依据a）本项目道路工程图纸；b）湖南省市政工程单位估价表1995年版、湖南省仿古建筑及园林工程单位估价表1997年版、湖南省路灯安装工程预算定额2008年版；c）取费参照湘建价2002578号文中定额计价办法；各项费率说明：综合措施费中的临时设施费和冬雨季增加费暂按上限值考虑；施工管理费和利润考虑为投资概算，按费122、率中的上限值取费。技术措施费：按工程费用的1%计取；d）人工工资参照湘建价2011245号文中湖南省各市、州建设工程定额人工工资单价，张界市36元/日；e）价格的取定依据：主材价格按当地建材预算价格取定。编制概要说明a）根据建设单位摸底测算，本项目征地费用按9万元/亩计，拆迁、青苗补偿及安置费按22万元/亩计；b）本项目建设期为4年，贷款利息按滚动开发工程借款及偿还能力计算（贷款利息按7.83%计算）。投资估算概况本项目工程总投资估算为： 316859.80万元其中： 建安工程费用 72248.58万元，占总投资的22.80% 工程建设其他费用 5584.82万元，占总投资的1.76% 预备费123、用 3891.67万元，占总投资的1.23% 征地拆迁费用 203687.88万元，占总投资的64.28% 建设期贷款利息 31446.85万元，占总投资的9.92%投资估算表表9-1 项目投资估算总表 单位：万元序号项目名称南片区投资估算（万元）北片区道路投资估算（万元）投资估算合计（万元）占造价百分率（%）一建安工程费用64832.057416.5372248.5822.801土石方工程9398.370.009398.372.972道路工程45429.376945.1752374.5416.533给水工程1147.23106.571253.800.404排水工程4028.95240.424124、269.371.355小区供电及照明780.2840.72821.000.266小区通信工程662.7346.25708.980.227燃气工程385.1237.40422.520.138绿化景观工程3000.000.003000.000.95二工程建设其他费用5011.52573.305584.821.76三预留费用3492.18399.493891.671.23四征地拆迁费198261.695426.19203687.8864.28五建设期贷款利息29898.071548.7731446.859.92六项目总投资301495.5115364.28316859.80100.00具体估算详见附125、表9-1A、9-1B、9-1-126。9.2人工及主要建筑材料估算表9-2人工及主要建筑材料估算总表序号名称单位数量备注1人工万工日275.52木材m330873钢材T102144水泥T81245沥青T185409.3资金筹措为保证上述建设项目的顺利推进，必须筹措到稳定、可靠的建设资金。在市场经济体制下，应采取多种方式拓宽融资渠道，启动政策活力，调动社会各界力量，建立起财政投入、市场补偿、有偿使用、吸引社会资金、引进外资和银行贷款等多元化的投资新体制。a）财政投入地方财政投入是项目建设启动的重要保障，上述建设项目应纳入政府基建计划，同时应积极争取上级的支持和投入。b）资本市场直接融资按照经营城126、市的观点，建立有限责任公司的市场化模式，争取借壳或做壳上市，或将项目区基础设施和公用事业单位通过股份制改造成为上市公司，获取稳定的融资渠道，还可采取发行企业债券可转换债券和组建产业投资基金吸纳社会资金。c）靠地生财将建设项目沿线的置换土地，纳入到项目开发运作中，盘活土地资产，充分挖掘项目建成带来的土地升值潜力，为项目建设提供后续资金。d）市场补偿通过拍卖（广告权拍卖、命名权拍卖）、租赁、抵押、股权转让、有偿使用等方式将可以投入市场营运的设施项目投入营运，为城市建设提供增量资金。e）负债加大信贷投入，积极举债建设，争取各金融机构对项目区建设的支持和投入，政府可设立偿债基金，专门用于还息，通过以息127、引贷，还息增贷等方式，来提高金融机构对项目建设投入的决心。考虑到上述建设项目今年年底就要开发启动，建议资金筹措采用以下途径解决：1）建设单位自筹130059.8万元（含财政拨款、项目经营收入、土地开发回收款），占总投资40%，作为启动资金；2）其余186800.00万元，占总投资的60%，拟向银行贷款。以后则按上述渠道建立项目建设资金统筹借贷和偿还机制进行筹资和还贷。9.4投资计划本项目建设期4年，土地出让期6年，拟采用统一规划设计，分期实施的滚动开发模式。项目所需总投资为316859.8元，需要企业向银行申请贷款186800.00万元，其中第一年申请56040万元，第二年申请46700万元，128、第三年申请46700万元，第四年申请37360万元。其余资金由企业自有资金、土地开发回收款筹集。各年具体投资计划详见附表9-2。第十章财务评价本项目为市政基础设施建设项目，该片区基本上属于老城区，拆迁密度大，拆迁成本高。同时，由于片区统一进行（征地）拆迁安置补偿工作，工作量比较大。通过采用“政府引导、市场化运作”的开发模式，可以达到统筹运作下的规模经济效应。作为为社会公益性建设项目，重在社会效益，项目的本身收入为土地转让收入，城市基础设施建设收费返还收入。因此财务评价按公共建设项目的要求，只测算项目投资和总成本费用，以及项目能产生的收入。10.1 财务评价依据、基础数据与参数选取a）国家发改委129、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数(第三版)；b）国家发改委编写的投资项目可行性研究指南(2002版)；c）项目计算期8年，按照现行的财务制度和税收制度进行评价。10.2销售收入、销售税金及附加估算土地出让销售收入本项目开发的总面积约为455.77公顷，折合6836.61亩，剔除公共设施、道路广场、市政设施及绿化用地之外，实际可供对外销售的土地为3450亩（其中：综合用地2830.5亩，工业用地619.5亩）。本项目土地出让价格为挂牌价格。根据本可研第二章所作市场预测，本项目2011年土地出让价为67万元/亩，以后每年按8%递增。土地分6年出让，从第5年开始出让；工业用地按22万元/亩计130、。经计算，本项目在计算期内，土地出让收入为345345万元，具体计算详见附表10-1。财政补助收入 本项目能自己完成还本付息，不需财政补助。项目总收入为345345万元，具体计算详见附表10-1。10.3税金估算按照国家财税有关规定，土地增值税因未超过增值额20%按政策免征，土地交易税金由受让方交纳，土地出让金政府承诺返还100%，本项目不考虑所得税。详见附表10-1。10.4成本估算a）直接成本：在土地出让时，按照国家有关财务和会计制度结转的成本，项目在计算期内合计316859.8万元；b）销售及管理费用：按每年土地出让收入的0.5%考虑，项目期内合计1726.73万元；c）财务费用：即银行131、贷款利息，按年利率7.83%计算，项目销售期内合计36483.89万元；d）项目在计算期内总成本费用355070.41万元，经营成本1726.73万元。详见附表10-2。10.5 资金来源与运用平衡分析项目总收入为345345万元，项目总成本费用355070万元，项目向银行贷款186800万元。因此，项目能做到资金来源与运用平衡并有盈余（见附表10-4）。10.6偿债能力分析该项目银行长期借款偿还期设为10年，利息备付率5.77，偿债备付率1.84（见附表10-3）。10.7 财务评价结论本项目据财务评价表明，项目本身能维持项目还本付息。综上所述，本项目的各项基础条件已具备，时机已成熟。项目建132、设将产生良好的社会效益，在财务上可行。第十一章 社会评价11.1项目对社会的影响分析对所在地居民收入的影响项目建设和运营的直接收入效应主要通过两个方面体现：a）项目基础设施投资运营时需雇佣本地大量的劳动力，这一收入效应在项目投资建设周期和运营周期中通过劳动力成本体现出来。同时项目建设时需要投入大量的生产资料，这将为当地水泥、玻璃、钢铁等运营商带来商业机会，增加其收入。b）项目建成后，将带来一定的服务业（如物业管理、商业服务等）就业需求，为xx居民提供就业岗位而获得收入，该部分投资的直接收入效应主要通过工人工资形式表现。因此，本项目对所在地居民收入有一定的积极影响。对所在地居民就业的影响项目的建133、设，既能在项目建设过程中带来就业岗位，又能通过项目运营带来在物业管理、商业服务等方面的就业岗位，其对所在地居民就业具有一定的积极影响。对所在地不同利益群体的影响项目的利益相关群体主要包括：（1）xx市政府；（2）开发商；（3）项目区原住地居民和相关企事业单位；（4）施工建设单位；（5）开发银行；（6）商业银行；（7）工程评估、审计等相关单位。在上述不同利益群体中，除项目原住地居民和相关企事业单位外，均为项目受益群体。而原住地居民和相关企事业单位既有利益受益，也可能有利益损失。原因是，项目建设需要原住地居民和相关企事业单位进行拆迁，这种拆迁既可能因补偿水平较低而带来经济利益受损，又会因拆迁对其已134、经稳定的生活生产方式和社会文化结构的破坏带来文化和精神上的损失。另一方面，如果补偿水平较高，足以弥补其上述损失，则该部分居民和企事业单位就是利益受益者。对所在地文化教育卫生等方面的影响项目为土地开发项目，项目建成后，能够改善当地居民居住环境和生产环境，为本地带来较为先进的现代生活方式和文明，对当地文化教育卫生观念等都具有一定的积极影响。不过同时，项目的建设势必破坏原有的部分自然景观，需要通过科学的规划和建设来弥补。对所在地基础设施和公共服务的影响项目建成运营后，将带来对道路、供电、供水、学校、医院、商业等基础设施的需求和建设，改善本地基础设施和公共服务。不过，在短期内，将由于社会基础设施和公共135、服务的供需矛盾而造成拥挤等现象。11.2项目与社会的互适性分析项目与国家、省及市发展战略的互适性分析项目产业定位为居住区和公用设施配套区，其定位符合xx城市总体规划和土地利用总体规划，但应严格按照国家相关政策进行建设，以符合国家和湖南省政府的房地产产业政策。项目与当地文化技术的互适性项目由于对当地居民就业、收入和基础设施的促进作用而受到当地群众的接受，项目无特殊的文化要求和技术要求，与当地文化技术能够相互适应和协调发展。项目承担机构能力的适应性项目承担机构为xx市xx投资集团有限公司。该公司在xx市已有多个土地开发成功案例，具有丰富的土地开发和项目管理经验。但由于本项目规模较大，涉及面广，需要136、承担机构加强能力建设，制定周密可行的实施方案和应急方案，以加快建设进度，降低运营成本。11.3项目对公平的影响项目所在地为火车新客站周边地区，其居民收入水平相对较低，居住条件较差，通过本项目建设，能够为其带来较好的居住条件，并可通过其住宅资产溢价获得超出其现有资产水平的经济补偿，从而提高其收入水平，因此，项目对缩小当地居民贫富差距具有积极影响。此外，项目建设和运营为当地普通劳动者提供一定的就业机会，增加就业人员收入水平，从而缩小当地居民间的贫富差距。可见，项目对社会公平具有一定的积极作用。11.4社会风险分析对所在地不同利益群体的影响表明，项目的主要社会风险存在于（1）因建设拆迁可能导致项目单137、位与原住地居民和企事业单位之间的社会冲突；（2）建设过程中可能由于道路堵塞、噪声、施工事故等原因造成社会冲突。因此需要通过制定合理有效的补偿方案和制定应急预案等措施来降低可能的社会风险。11.5结论项目对增加当地就业岗位、居民收入水平具有一定的积极作用，对促进当地社会公平具有一定的积极作用。项目与当地文化、教育、卫生、技术具有良好的互适性，与当地政府、承办机构、信贷机构、施工单位等利益群体具有互适性。但项目存在一定的社会风险，需要对原住地居民和单位以合理的补偿方案来加以解决。同时，项目需要严格按照国家和湖南省相关产业政策进行建设。第十二章 风险分析12.1项目风险因素识别本项目属环境整治项目，138、其定位符合xx城市总体规划和土地利用总体规划，可能的主要风险因素包括：市场风险包括：因宏观经济波动、产业周期等因素引起的经济不景气或产业不景气，导致项目建设用地、基础设施闲置，建设贷款难以得到偿还，投资难以收回或土地价格过低，不足以弥补其开发成本。技术风险主要指工程技术不先进、技术采用不合理引起的工程问题造成的损失。工程风险指工程地质条件、水文地质条件和工程设计本身发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期拖长所造成的损失。资金风险主要指资金来源中断或供应不足，导致融资成本提高，给建设和生产运营造成的损失。外部协作风险指投资项目所需要的供水排水、供电供气、通讯、交通等主要外部协作配套条件发生139、重大变化，给建设和生产运营带来困难。社会风险由于建设投资对社会产生的不良影响而带来的社会冲突、社会动荡等风险。12.2风险评估风险评估采用专家评估法。主要因素的风险水平评估如表12-1。表12-1 项目风险评估主要风险因素风险程度说明高较高中较低低1市场风险我国宏观经济正处于一个新增长周期的上升时期，且将会持续相当一段时间。市场分析表明，项目所处的城市具有独特的旅游资源和政策支持，其居民对房地产的消费需求和投资需求尚有一定的空间，项目具有独特的山水优势，项目升值潜力较大。但项目所在地基础设施较差，开发成本较大，需要防范价格风险。2技术风险2.1先进性项目所采用的工程技术成熟、适用、可靠。2.2140、适用性2.3可靠性2.4可得性3工程风险3.1工程地质项目地质条件好，项目对地质条件也没有特殊要求。3.2工程量具有可控性。3.3工程组织项目规模较大，工程组织较难。4资金风险4.1资金来源中断项目包括征地、拆迁、安置及土地平整、基础设施建设等， 其拆迁、安置成本较大，造成投入较大，超出建设单位自有资金规模。4.2资金供应不足5外部协作风险5.1交通运输项目地处xx市区范围内，已有较好的外部协作条件5.2供水5.3供电6社会风险项目建设需要对原住地居民和单位进行拆迁、并可导致周边交通堵塞等社会问题12.3降低风险的主要措施a）加强项目单位队伍建设和能力建设，制定和优化工作计划，建立严格的责任制141、。b）加强资金筹措，争取国家贷款和银行授信。c）加强房地产市场跟踪研究和价格规划。d）制定详细的工作计划和社会冲突应急预案，按照政策妥善进行拆迁安置。e）加强与规划单位联系，降低因双方沟通不及时或不力造成的设计频繁变更；对规划设计方案进行专家评审，及时发现问题；加强项目管理，健全招投标制度，优中选优，精心组织承包方施工；加强与施工承包方的协调沟通，帮助其提高工作效率；加强监理工作；健全工程监督机制与责任机制，杜绝因责任心不强或谋私动机引起的材料不合格现象。f）通过加强内部管理、资金管理、招投标管理等降低开发成本。第十三章 研究结论与建议13.1结论a）项目建设符合国家产业政策和发展方向，以及x142、x市城市发展的整体规划，不仅将使新区的环境得到整治，而且将盘活现有的土地资源，带动城市建设，完善城市功能，对xx旅游业的发展及社会发展将起到积极的促进作用。b）本项目不仅不会对当地的环境、水体造成有害污染，而且还会对该区域范围内的旧房屋进行拆迁，大大改善该区域范围内的城市基础设施条件，有利于该区域范围内的环境治理和城市环境的改善。c）本项目所在地位于xx市区范围内，开发用地面积455.77ha。其建设条件如场地、给排水、供电、通讯等已基本具备，可尽快开展工作。d）经测算，本项目总投资316859.8万元，其中：南片区301495.51万元，北片区部分道路投资总收入为15364.28万元；总收入143、为345345万元。项目银行长期贷款偿还期为8年，利息备付率5.77，偿债备付率1.84。13.2建议a）由于本项目建设内容主要是对该区域用地进行拆迁和道路建设，其主要目的是为xx市新区的环境整治创造良好的条件，从而改善该区域范围内的城市基础设施条件和人民生活条件，为xx市整个城市的发展创造良好的城市环境，因而建议由市政府主导运作、组织各有关部门通力协作，对项目的运作给予尽可能多的优惠政策，以确保项目顺利实施。b）建设单位在按照“统一规划、分期开发、滚动发展”的原则下，做好规划和协调工作，充分做好拆迁安置工作，以确保本项目真正为老百姓服务，为建设社会主义和谐社会服务，以利于项目财务效益的实现。c）建筑工程中不可见的因素很多，工期、原材料的供应等都会影响到项目总体目标的实践。因此在工程施工过程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行招投标、工程包干等一系列措施，落实资金供应计划，抓好人、财、物、供、产、销一条龙管理，以确保项目经营目标的顺利实现。