1、海南综合性商城建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月70可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 项目概况6一、项目背景7二、项目概况8三、地块周边资源环境分析12第二章 区域宏观投资环境分析13xx市与内地城市各项经济指标状况对比145、从宏观经济上2、状况看，xx市经济呈明显发展态势。15第三章 xx城市发展规划分析163、把xx市建设成区域性商贸中心。175、生态环境建设：17第四章 xx区域商业环境分析191、中心片区-海秀路大商圈正在形成222、国贸商圈将逐渐崛起233、滨海商圈-决不会是一个城市的商业中心234、解放路老商圈-将融入海秀路大商圈245、府城商圈羽翼日渐丰满246、秀英商业圈升级还有待时日25第五章 xx消费市场分析29一、城 乡 人 口 分 布29二、xx市各区域人口分布状况29三、xx消费市场的消费人群与消费力状况30四、海南城镇居民家庭年人均消费性支出及构成31五、xx商圈消费之特征分析32第六章 xx各商圈商品3、品牌状况分析35一、xx各商圈百货主力店品牌系列表35第七章 xx各业态经营状况分析382、各大商场注重发展自身经营特色，进行差异化经营383、本土商场经营管理体系落后，为外来百货企业预留了较大的市场空间386、海南电影业现状42第八章 项目分析45（一）、项目优势45 （二）、劣势47（三）、威胁47（四）、机会48第九章 xx项目定位分析49一、战略定位：49二、类型定位：50三、功能定位：51第十章 xx项目经济效益分析53一、项目开发成本计算：53合 计：21560万元54二、项目销售额54三、项目利润测算55附件：xx租金估算表55四、xx租金估算表55第十一章 xx项目发展前景分析4、58一、 xx项目开发商简介58二、海南xx实业投资有限公司组织架构59三、 海南xx实业投资有限公司管理体制及管理能力分析60四、xx项目发展前景分析66六、可行性研究结论70第一章 项目概况一、项目背景“海南xx”原名叫“xx商城”，位于xx市xx，xx商城是1992年由xx股份有限公司和海南省供销社联合开发的，当时将其定位于集休闲、娱乐、旅游、购物、办公、住宅为一体的综合性商城，试图将其打造成海南的“商业航母”。项目原总建筑设计面积为19.8万平方米，由主楼、裙楼、塔楼组成。已建部分的面积为13.3万平方米。现状为结构框架主体，7层通高，每一层都有面积较大的停车场。1994年，xx商城开5、始停工，这一停就停了11年之久，成了海南“最大半拉子楼”。直到2005年4月，由海南xx实业投资有限公司以7250万元人民币竞拍下“xx商城”项目-海南这幢最大“半拉子”楼项目最终被海南xx实业投资有限公司完成整体收购，并于2005年4月底开始复工建设,到2007年3月，通过长时间的市场调查论证后，现已经完成整个项目的整体定位，并不惜重金聘请了国内一流的顾问公司和国内顶尖人才组建了专业商业经营管理公司；整个项目现在已经进入正式招商阶段。目前，xx项目是海南省“十一五”期间重点项目，其建设规模、功能配套、聚客能力均创造海南商业之最，项目拟借鉴国内外最先进的城市购物中心经营模式，携手各商家形成战略6、合作伙伴，组织各业态构成优势互补，共同打造成为海南最好的商业航母。二、项目概况1、项目名称 海南xx2、项目建设单位 海南xx实业投资有限公司3、项目位置 xx市xx4、项目地块面积 本项目为先前已建部分之续建工程，位于xx市大同路西侧，项目占地面积25312m2，总建筑面积约140123.4m2(不含技术层)；地上建筑面积：107872.2m2，地下建筑面积:32251.25m2 ；停车位1400个，地块呈较为规则的“L”形。建筑密度：42%，容积率：3.5，绿化率:5%，功能为商业综合体。5、地块用地性质本地块为商业用地，开发大型商业项目。6、平面布局：平面设计呈斜L形依次按A、B、C、D7、区展开，各区相对独立，且整体使用，可根据市场不同需求进行灵活划分。对照功能分析图，A区主要为商业总导入区，且利用该区的交通提供以上各层的顾客交通。B区则为商业密集区，一层除解决商住，商业侧入等功能口部外，其它则在此安排展台，展柜等商品销售区。C区则为休闲综合区，在此配合中庭考虑静态商品交流，形成B、C区的动静结合模式。D区则为相对独立的商业混合区，主要考虑车库，与C区配套用房。按水平划分为A、B、C、D区。A区地上七层层高4.5M，第七层为技术层层高2.2M，地下二层层高3.9M；B区地上20层，裙楼7层（含技术层），层高均为4.5M塔楼均为3.38M，技术层层高2.2M，地下三层层高3.9M8、， B区八层二十层则为住宅与酒店，酒店客房270个住宅120户。；C区地上七层层高4.5M，第七层为技术层层高2.2M，地下二层层高3.9M；D区100.000以上部分6层15.000标高为停车楼层高为3米，18.000-22.500为停车场配套用房层高4.5M,大屋面29.200标高处为电影院。7、此项目93年施工至地上七层停工，现已完成砼检测设计工作并办理了复工报告，完成了规划报建。工程计划工期九个月，2008年4月竣工具体详见进度计划表。8、本项目设计单位：中南建筑设计院海南分院甲级院施工单位：海南省xx市建筑工程公司一级企业监理单位：海南航达监理有限公司一级资质企业海南xx项目改造装饰9、进度表序号各阶段工作内容7月份8月份9月份10月份11月份12月份08年1月份2月份3月份上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬（一）设计报建工作1xx报建文本修改2xx规划报建3水电、空调通风、结构、建筑图4主体施工报建（包括审图）5室内装修、灯光园林设计6完成POS及监控等弱电设计7燃气及防雷设计8室内装修报建（包括消防）（二）施工阶段1结构改造（包括停车场、电影院）2主楼主体施工3主体外墙装修订货2个月 调试 4空调施工（包订货）5防雷、防白蚁施工海南xx项目改造装饰进度表序号各阶段工作内容7月份8月份9月份10月份110、1月份12月份08年1月份2月份3月份4月份上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬6消防施工7水电及弱电施工8高低压系统（包括报装接线，验收）订货9电梯设备10公共部分装修11燃气安装12主力店装修13功能店装修14散铺装修15商场广告广告及外立面装修16竣工验收17物业移交注意：1、 动线文本出来后应与环保单位协商环保设计并进行施工。2、本工程每道工序时间均非常紧，必须多工序交叉作业，特别是报建工作必须不能影响施工，否则工作很难按时完成。三、地块周边资源环境分析1、项目用地周边环境1）自然环境情况：紧邻项目东侧11、为市政府规划的“一园两湖”公园-xx的城市客厅所在地，对面紧邻xx市最繁华的商业中心-海秀路商业圈，北面紧邻繁华的解放路老商圈；商业环境好。2）人文环境状况：项目地周边为大量的城中村及新建商品住宅小区和办公区，居住人口、办公人口众多，属居住、办公、商业于一体的商住中心。综合分析：xx位于海南省xx市最繁华的两大核心商圈（海秀路商圈和解放路商圈）之交汇处，周边商业网点云集、人气鼎盛、商业繁华。以“xx”为中心的xx大商业圈正在形成-周边有香港城、汇锦名城、运动品牌专卖一条街、乐普生、明珠广场、第一百货、泰龙商城、友谊商场、东方广场、女人街、得胜沙步行街、解放路老商业街、新华南电器一条街、博爱路批12、发一条街，还有家乐福、国美、肯得基、麦当劳等商业巨头，商业、餐饮、娱乐、休闲各种业态齐全，商业氛围浓厚； 19条公交线路通达全城，交通网畅通东西南北；汇聚整个xx消费源、网聚171万消费群体，属海南省省会城市的中央商务区（CBD），第一商业地标位置，可谓独一无二的商业钻石地点。第二章 区域宏观投资环境分析本项目位于海南省省会-xx市最繁华的商业中心，xx市是海南省政治、经济、文化、交通、通讯枢纽中心。东邻文昌市，南依定安县，西接澄迈县，北邻琼州海峡。陆地面积2304.84平方公里。常住人口171.03万人，其中户籍人口143.07万人。设秀英、龙华、琼山、美兰4个县级区。年，全市生产总值亿元，13、年均增长，连续九年保持两位数增长，人均生产总值元；城市居民人均可支配收入增加到元，年均增长10；全市实现社会消费品零售总额161.35亿元，同比增长16.5；城镇居民储蓄存款644.79亿元以上；产业结构不断优化，产业结构调整到7.4：29.2：63.4；年，全市社会消费品零售总额161.35亿元。全市接待过夜旅游者512.2万人次，比上年增长11.2%。其中，接待海外旅游者14.03万人次，增长38.5%；接待国内旅游者498.17万人次，增长10.6%。全年实现旅游总收入47.2亿元，比上年增长10.4%，其中，境外旅游收入0.4亿美元，增长47.0%；国内旅游收入43.95亿元，增长8.14、1%（详见附表）。到年，全市生产总值将会达到亿元，年均增长；财政总收入达到亿元，年均增长；城镇居民人均可支配收入元，年均增长；农民人均纯收入元，年均增长；社会消费品零售总额亿元，年均增长；全社会固定资产投资五年累计达到亿元，年均增长；城镇登记失业率控制在以内，人口自然增长率控制在以内，xx市与内地城市各项经济指标状况对比名 称常住人口（万人）生产总值（亿元）人均生产总值（元）城市居民人均可支配收入（元）社会消费品零售总额（亿元）人均零售总额（元）过夜旅游客（万人次）旅游总收入（亿元）xx171.350.061998010712161.359435.7512.25113增长7%13%11%7.615、%16.5%11.2%8.5%广州10435115.749048182871898.7418204.62850.56624.68增长13%8.3%12.7%6.6%14.2%佛山56023804103117400634.4711329.8571.21108.67增长5.9%19.2%8.4%17%4.1%21.3%综合分析：平稳、增长是2006年xx市经济运作的主要特征，自从2000年以来xx市经济运行持续增长，主要经济指标增长较快，相关指标出现了稳中上升的迹象，表明xx市经济正处于高速的发展周期。从三大需求情况看，出口、投资、消费出现了全面、较快增长的格局：1、2006年全年全市累计完成出口16、总值5.4亿美元，同比增长31，对外经济合作不断加强，实际外商直接投资4.47亿美元，同比增长17.9；2、投资继续保持高速增长。2006年，我市完成全社会固定资产投资158.23亿元，较上年增长了15.4%；3、消费市场逐步升温。城乡市场趋于活跃，市场物价温和上扬。在城乡居民收入增长加快和农村消费环境不断改善的推动下，2006年全市实现社会消费品零售总额161.35亿元，同比增长16.5；城镇居民储蓄存款644.79亿元以上；4、城乡居民收入大幅提高，消费支出同步增长。2006年，城镇居民人均可支配收入为10712元，同比增长10%。5、从宏观经济上状况看，xx市经济呈明显发展态势。6、从x17、x市与内地城市各项经济指标状况对比来看，无论是城市人口，还是生产总值、城市居民人均可支配收入、社会消费品零售总额等，xx市都无法与内地城市相比，还存在一定的差距。第三章 xx城市发展规划分析由于xx是岛屿经济，受地理位置与观念的制约，xx的经济发展明显落后于沿海与内地城市，特别是新兴的行业如IT、金融、服务、商业等领域明显滞后。但近年来，xx市“两地一中心”的发展战略，充分发挥省会城市强大的聚集作用和辐射作用，整合全省各市县的资源，立足xx，服务全省，面向全国，带动全省商贸经济迅速发展，把xx市建设成区域性商贸中心。根据xx市城市总体规划（2005年2020年）：1、主城区城市建设用地发展方向18、xx空间布局结构是带状组团式。在总体空间发展策略上，要遵循“中强、西拓、东优、南控”的发展原则。（中强：强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益，改善生态环境）2、主城区近期发展建设重点中心组团：启动大英山（海秀东路）中心商务区的建设；以道路建设和环境整治带动旧城和城中村改造，实施“一园两湖”改造工程；完善道路网系统，xx市将选取“一园两湖”、“xx旧城”和“海秀东路”，做为今后5年商贸业建设的重点，以构建海秀东市级商业中心，并进行“三园整合”，建设金贸商业区分摊压力。3、把xx市建设成区域性商贸中心。xx市商业网点规划提出：xx将建成区域性商贸中心，充分发挥省会城市强大的聚19、集作用和辐射作用，整合全省各市县的资源，立足xx，服务全省，面向全国，带动全省商贸经济迅速发展，把xx市建设成区域性商贸中心。要提升海秀东路商业街档次，将其打造成为“海秀东路商业中心”这样的品牌，增加扩建大同路xx商城等商业中心场所，带动海秀干道周边形成繁华的大商业圈，建设一个交通快捷、人流物流兴旺、购物环境优美、辐射力强、吃住游购玩俱全的商业中心区。 4、住宅建设与人居环境 1）重点处理半拉子住宅工程，改造特困居民住房。 2）重点开发白龙片区、滨江片区和大英山片区的住宅居住项目建设。 3）在旧城改造中，建设一批街头绿地和小型游憩设施。5、生态环境建设：完成人民公园及东西湖改造；完善万绿园、金20、牛岭公园、红城湖；配套和整治美舍河两岸绿化带；新建白沙门公园。6、人口与用地规模 继续坚持节约土地，集约发展的原则，都市区总人口将达到250万人左右，建设用地总规模控制在300平方公里以内。综合分析：1、由于xx空间布局结构是带状组团式，在总体空间发展上受到限制，发展空间也存在很大的限制，所以，在未来几年当中，在xx市中心很难再有如xx这么大的商业开发用地；2、在总体规划发展策略上，要遵循“中强、西拓、东优、南控”的发展原则，强化与完善中心城市的建设，开发大英山老机场空地成为xx新的政务中心和商务中心区，完善道路网系统，建设政务中心和中心商务区，实施“一园两湖”改造工程；增加扩建大同路xx商城21、等商业中心场所，带动海秀干道周边形成繁华的大商业圈，这些措施对xx项目的开发建设和开发时机都有大利而无弊，xx城市新的政务中心和商务中心区转移到大英山老机场后，将使xx和海秀东商业区形成一个更大的核心商业圈；另一方面，使中心商业区将会具有更大的聚客力和吸引力；3、重点处理半拉子住宅工程，改造特困居民住房。重点开发白龙片区、滨江片区和大英山片区的住宅居住项目建设。对周边旧城区的改造和住宅居住项目建设对整个人气的聚集很有帮助；4、xx市将选取“一园两湖”、“xx旧城”和“海秀东路”，做为今后5年商贸业建设的重点，以构建海秀东市级商业中心，并进行“三园整合”，可改善xx周边的环境，形成一个很好的休闲22、娱乐、商业的综合环境；第四章 xx区域商业环境分析从xx市的商业布局来看，xx的商业主要集中在以明珠广场为核心的中心片区商业中心区，但海秀东商业圈却又遇到了发展的瓶颈车位不够，在现代商业中最重要的因素是车位。目前“明珠广场”600多个车位、DC城仅几十个车位，由于车位的限制，这里每天会失去约20%的购物者。目前xx百货商场除第一百货、明珠广场、DC城、金世纪商城、东方广场、乐普生（佳心百货）、生生百货等几家较大的百货商场之外，欧美佳、广百、风华时代、香港女士城、俯城天茂百货、第一MALL、新外滩复兴城、宜欣商业广场、南亚广场、xx商厦、三叶数码城等大型、超大型商业项目陆续开工、开盘。xx老商23、业圈包括中山路、新华路、博爱路、新民西路、得胜沙路等围合的区域，也是一块集中体现历史文化名城风貌的地区，它将继续发挥其老商业区、生活服务中心的优势。另，滨海路、海甸岛、秀英、南海大道、府城也因人气的不断聚集，在形成各自的商业中心，其余片区的商业分布相对零散，各个片区的区域性的商业中心尚未形成。商圈名称海秀商圈解放路商圈国贸商圈府城商圈滨海商圈秀英商圈商圈发展历史属新兴商业圈属传统老商业圈属新兴商业圈属传统老商业圈还未形成商业圈还未形成商业圈交通便利性位于市中心，交通非常便利位于市中心老城区，交通便利交通较便利位于琼山市老城区，交通较便利位于滨海路，交通较便利位于秀英区，交通较便利人口聚集度是x24、x市中心区域，聚集人口众多、密度大是xx市老城区域，聚集人口众多、密度大是xx市新城区域，办公聚集区，人口较多是琼山市老城区域，聚集人口较多、密度大，但消费层次较低位于xx市滨海路沿海区域，人口较少、比较分散位于xx市边沿区域，聚集人口较少、比较分散日客流量海秀路平时车流量约20-25万辆/天，节假日约30万辆/天以上，平时人流量约20-30万人次/天，节假日人流量约28-35万人次/天；平时车流量约3-5万辆/天，节假日约5-8万辆/天以上，平时人流量约10-16万人次/天，节假日人流量约18-25万人次/天；平时车流量约8-10万辆/天，节假日约9-15万辆/天以上，平时人流量约4-7万人25、次/天，节假日人流量约10-15万人次/天平时车流量约5-7万辆/天，节假日约6-10万辆/天以上，平时人流量约6-10万人次/天，节假日人流量约10-15万人次/天平时车流量约8-10万辆/天，节假日约9-15万辆/天以上，平时人流量约3-5万人次/天，节假日人流量约5-8万人次/天平时车流量约8-10万辆/天，节假日约9-15万辆/天以上，平时人流量约2-4万人次/天，节假日人流量约3-5万人次/天商圈消费状况是目前xx市消费群体最集中，消费量最大的区域是目前xx市中低消费群体最集中，消费量最大的区域，是目前xx市高消费群体较集中，餐饮、休闲项目较集中的区域由于府城是琼山市老城区，商业发展26、空间极少，目前人口虽多、密度大，但消费层次较低，外来流动人口多是xx市新开发的高档住宅区，高消费群体较多，但目前比较分散，居住率低，商业分布比较分散，商圈气候还未形成由于位于xx市边沿区域，聚集人口相对较少、比较分散，目前商圈还难成气候主力百货店第一百货、明珠广场、乐普生（佳心百货）、DC城、国美电器、金世纪商城、香港女士城、南亚广场、xx东方广场、新友谊商场、泰龙商城、新华南电器一条街广百百货、风华时代（信心电器城）、宜欣广场俯城天茂百货生生百货、新外滩复兴城、紫荆百货第一摩尔产业聚集度百货、超市、餐饮、娱乐、休闲、电影、专卖店等百货、超市、餐饮、娱乐、休闲、电影、专卖店等百货、超市、餐饮、27、娱乐、休闲、专卖店等百货、超市、餐饮百货、超市、餐饮百货、超市1、中心片区-海秀路大商圈正在形成经过多年的发展建设，中心片区已形成了以明珠广场、DC城、第一百货、乐普生为核心的商圈，商业主要分布在以明珠广场为中心的海秀路上，还有众多专卖店以及娱乐、餐饮等配套设施，就连公交线路的竞争焦点也是海秀路。业界普遍认为，目前无论是xx市民还是市县到xx购物的消费者，都已经认可了海秀路商圈。而以大同路、龙华路、解放西路三路交汇点为中心的商业圈“xx大商业圈”也正在日益成熟，中山路、新华路、博爱路、新民西路、得胜沙路等老商业圈则与之相互呼应。所以，一个以“xx和一园两湖公园”为中心的，以海秀路、大同路、龙华28、路、解放西路、新华路、博爱路、得胜沙路等合围的市中心xx大商业圈正在形成。另，大同路南段与海秀东路一段路面实行单行车道分流后，产生了一个真正的圈状商业区，使大同路成为连接两大商圈的枢纽，未来的价值增长潜力倍增。其南段的商业氛围一下子就带活了很多，除了长期生意兴隆的前“女人街”，沉寂多年的“香港城”、“xx商城”、“华发大厦”、“财富中心”等停缓建项目相继“苏醒”，未来人气崛起势头迅猛，而且这些项目的地块价值发育过程还刚刚开始。海秀东路作为城市主干道和中心辐射能力极强，西南延伸至和平南路口，以及南大立交桥以东皆成为其“势力范围”。最近兴建的“南亚广场”也不例外。2、国贸商圈将逐渐崛起由于原有的商29、业网点过于集中、狭窄、老化与大量的新的居民区域的分布不相适应，迫使商业中心由一个向多个方向分布，国贸集中众多商业地产，“广百百货”成为其中先行者，这里居民文化、经济水平都较高，”。“广百百货”对面的空地-上邦百汇城商业地产即将兴起，但国贸商圈无论从人气、商业布局和业态分布等都还不成熟，并非如当初所设想这里是xx的CBD（中央商务区），白领聚集地，会很快形成一个中高档的商圈。京茂百货、风华时代的匆匆开业又很快难以为继，都反映出国贸商圈的情况，另一方面也反映商业企业在经营实力、经验等方面都还显不足。国贸商圈经历几次洗牌仍没有太大起色，如果再各自为战很难形成有竞争力的商圈。要靠政府牵头，以大国贸的概30、念对其统一规划经营，国贸商圈也将逐渐崛起，并将以与海秀路、解放路商圈的不同特色而成三足鼎立之势3、滨海商圈-决不会是一个城市的商业中心最近几年海南的房地产火了，大量高档住宅涌现造就了一批分布全国的消费群体，对xx商业的改朝换代起了推波助澜的作用。以新外滩复兴城为标志，周边家天下的家居市场、紫荆百货、第一MALL等组成的新滨海商业地产，最近颇为得风唤雨。这些新规划的商业新军，或打专业精品牌、或走综合型休闲购物路线，形成错位经营、细分市场的格局。但城市滨水区域从来都是旅游目的地，其中，当然有商业的存在，但那都是旅游商业，决不会是一个城市的商业中心。城市商业中心的形成要有商业人气的聚集。以xx为例，31、人们到人气较足的万绿园、世纪大桥、西秀海滩、假日海滩等滨水区域的目的非常明确，都是来休闲的，不是来购物。xx的滨水区一字长蛇地排列，不具备大型商业竞争者聚集的条件，零星的商业开发项目形成不了气候。xx的滨水区域步行和坐车皆不方便，服务配套跟不上。4、解放路老商圈-将融入海秀路大商圈传统的解放路老商圈早已接受了海秀路商圈的崛起，作为老城区的解放路商圈，就目前而言，解放西路的休闲品牌专卖店以及书店、影院等，已经使这一商圈具有了年轻人的文化特色。但目前解放路商圈的停车难也是一个很大的制约。从地域上来看，解放路老商圈紧邻海秀路商圈，从发展的趋势来看，解放路老商圈由于xx大商业圈的兴起，解放路老商圈将融32、入海秀路大商圈-即“xx大商业圈”，并与xx大商业圈形成互补。5、府城商圈羽翼日渐丰满 府城的商业圈属琼山区区域性商业圈，琼山区商贸业的现状是不发达，但琼山区人口密集，居民的购买力有很大潜力，因而近几年来，新增了佳和超市、中山电信城、天茂百货、府城步行街等多个商业点。府城的商业圈从目前来看整体消费能力有限，商业圈的发展受限。府城和东西湖商圈类似，商业气氛一直以来非常浓厚，可是商业物业陈旧，商业建筑形式对形象塑造支援不足。相对全xx市中高档商业物业，在智能化、自动化、服务体系等软硬件支持方面几乎为零。但不同的是府城距离各大商业中心的距离足够远，作为一个人口密集住区也就具备了商圈形成的前提。事实上33、府城的商业发展早已形成了一个以中山路为核心，以日用百货为主，且行业相对集中的乡镇级的商圈，剩下的只是升级换代问题。在短线投资价值上讲，档次不高的商业熟地比高档物业的商业生地要高，且风险较小。琼山区具有潜在优势：城区南扩有充足的空间和发展的余地，未来一两年内，xx的环城高速、同三高速、货运大道、迎宾大道将在这里形成完善的交通网路，南渡江两岸、东海岸建设的规划将给琼山区带来发展机遇。6、秀英商业圈升级还有待时日 秀英距离海秀东商圈距离足够远，从老百姓日常生活便利需求上看距离一个大商圈太远的人口密集区域，必然要求有自己的商圈。一个区域商圈的形成总要有一个核心区域向周边辐射，秀英未来商业核心区在哪里？34、似乎难住了不少投资者。人口密集程度已经为商圈的形成做了铺垫，并在围绕金牛岭公园的海秀西、海垦路为中心形成了一个原始意义的小商圈，该区域交通组织通畅、商业氛围浓厚、人气鼎盛，初步具备了商圈的雏形。以原始居民和外来务工人员为主流的秀英村为代表，消费人群在消费档次上还不是很高。但转折的机会正在形成。目前以金牛岭公园为中心的“金牛板块”住区正在迅速生成，近万平米的中高档住宅开发面积呼之欲出，在售的“奥林匹克花园”、“都市森林”、“时代雅居”、“雅庄花园”、“明隆花园”等项目随着“沃尔玛”进驻板块的消息而走俏，仅农垦城即将主导开发的“绿海佳苑”、“西岭华庭”等多个项目总建筑面积达万平方米，日益为该地区商35、业发展提供充足的人气和消费力。海垦路上万多平米建筑面积的“香樟林风情街”项目将成就xx第一个南洋风情商业街，估计旧城改造后的海垦路北段最终将成为发育中的秀英商圈区域核心。但秀英区商业圈升级还有待时日。综合评述：1、xx周边商业网点众多、商家云集、业态丰富、经营良好、人气鼎盛（海秀商圈约20-30万日均人流量），具备了必要的商业大氛围；是唯一的xx市中心的核心商圈、市级商业区，已经形成较大的中高档消费人气，目前，随着“一园两湖公园”和大同路的改造，一个以“xx和一园两湖公园”为中心的，以海秀路、大同路、龙华路、解放西路、新华路、博爱路、得胜沙路等合围的市中心xx大商业圈正在逐步形成；2、xx商圈36、发展态势：三足鼎立、一枝独秀（海秀商圈、解放路商圈、国贸商圈三足鼎立，海秀商圈一枝独秀），商圈中各商业不断更新换代，呼唤新形态商业，随着商圈的发展，解放路老商圈-将融入海秀路大商圈（xx大商业圈）；3、通过xx市与内地城市各项经济指标状况对比表数据分析来看，xx人均商业面积较大（1.2平方米/ 人），商业竞争相当激烈，但xx人均社会零售额：9435元，佛山人均社会零售额：11329.8元；xx的人均GDP只相当于佛山的50，但人均社会零售额已经达到了佛山的84（xx人均社会零售额：9435元，深圳人均社会零售额：17368元；xx的人均GDP只相当于深圳的30，但人均社会零售额已经达到了深圳的37、60），这显示了消费者强烈的消费欲望，人均社人会零会零售额较高，消费高，消费欲望强烈；4、市场容量大。xx社会消费品零售总额已突破160亿元，近年来，xx经济发展迅速，居民的收入水平提高较块，人口规模总量已超过171万，城市居民的居住密度高，居民的购买力提高，购买潜力大，城市居民个人可支配收入也突破1万元以上，到年，全市生产总值达到亿元，年均增长；财政总收入达到亿元，年均增长；城镇居民人均可支配收入元，年均增长；农民人均纯收入元，年均增长；社会消费品零售总额亿元，年均增长；全社会固定资产投资五年累计达到亿元，年均增长；城镇登记失业率控制在以内，人口自然增长率控制在以内，这些都反映了xx城市零售38、市场的容量在不断扩大，消费市场发展潜力大；5、中国城市购物中心的发展基本条件之一-人均GDP接近2500美元，目前xx人均GDP19980元（相当2600美元），已具备发展大型购物中心的适宜条件；6、本项目周边居住人口、工作人口、流动人口聚集度高，购买力强，消费群体稳定；7、海秀商圈正处于更新换代的时期，未来发展的重点是新形态、复合型的商业，随着xx经济及商业市场的快速发展，xx人消费观念将会不断更新换代，这说明开发购物中心符合时代发展的需要；8、xx人消费特点：追求健康生活，对质量型的饮食和娱乐消费，敢于消费，追求名牌潮流，崇尚健康、自然的生活，喜好不一样的购物体验，对外来事物接受程度较高，39、xx人崇尚新鲜体验的消费心理符合新形态的综合性商业发展；9、xx现存商业多为传统业态，以购物为主，缺乏上档次和规模的餐饮娱乐聚集区，缺乏大规模停车场地，作为xx项目自身的条件-体量、单层面积、和广场、停车场，为整个项目提供了竞争优势。10、xx商业网点五年发展规划措施：一心两带三级四区的商业规划，确立海秀商圈为唯一的市级商业中心，以热带滨海旅游休闲购物为特色，使商业网点和旅游景点融合，加快现有商圈的设施升级，重点发展现代形态的商业设施和会展经济，成为北部湾区域商贸中心，海秀商圈正处于更新换代的时期，未来发展的重点是新形态、复合型的商业。（资料来源：xx市规划局）以上这些都具备了购物中心发展的必40、备条件，说明xx发展购物中心已初具条件，是发展购物中心的较好时机；同时，也是xx发展购物中心的最佳时机。第五章 xx消费市场分析一、城 乡 人 口 分 布 项 目城镇人口数城镇人口占总人口比重年 份199020002005199020002005增减海南省157.04315.57373.4923.940.1145.2021.25xx市40.0175.7686.4910091.2558.72-41.28从表中可以看出海南省及xx市城镇人口从1990年2005年的变化，从绝对数来看，随着经济的增长，海南省及xx市城镇人口绝对数增长较快，都翻了一倍，2000年至2005年，城镇人口竟然出现了负增长。41、从城镇人口占人口总比重来看，至2005年，海南省城镇人口占总人口比重达到了45.20%，略高于全国平均水平（43%），城市化发展水平较快。二、xx市各区域人口分布状况1、秀英区：面积495.67平方公里。户籍人口25.2万人，其中非农业人口8.38万人。辖6个镇、2个街道办事处、69个村委会、16个居委会、社会消费品零售总额6.5亿元；2、龙华区：面积274.84平方公里。户籍人口39.77万人，其中非农业人口28.11万人。辖5个镇、6个街道办事处、52个居委会、54个村委会，社会消费品零售总额42.47亿元；3、美兰区：面积581.06平方公里。户籍人口45.42万人，其中非农业人口31.42、43万人。辖5个乡镇、8个街道办事处、50个居委会、53个村委会，社会消费品零售总额38.65亿元；4、琼山区：面积953.3平方公里。户籍人口32.68万人，其中非农业人口14.33万人。辖8个乡镇、1个街道办事处、18个居委会、72个村委会，社会消费品零售总额13.4亿元。从以上数据来看，xx所在的二个交汇区：龙华区户籍人口是39.77万人，美兰区户籍人口45.42万人，是xx最大的二个区，二个区户籍人口合计人口达到85.19万。三、xx消费市场的消费人群与消费力状况xx的消费水平并不算太高，决定的消费者的消费圈跟人口收入有着很大的关系。 四、海南城镇居民家庭年人均消费性支出及构成项 目143、987年1995年2000年2003年2004年2004年04年消费支出构成（%）年人均消费性支出921.603760.314082.565501.545802.047367.90100.001. 食 品551.642228.952013.222462.242722.913247.6144.082. 衣 着45.60242.42187.25279.54300.17388.245.273. 家庭设备用品及服务50.25272.47201.76319.33302.41388.955.284. 医疗保健17.6498.48247.31413.82350.17451.716.135. 交通与通讯16.44、63114.05350.38602.38701.89935.7212.706. 娱乐教育文化服务69.20375.08530.43630.02686.34897.2712.187. 居 住96.00253.94355.76604.65564.86813.0011.038. 杂项商品与服务74.64174.92196.45189.56173.28245.393.33另，根据xx市2005年统计年鉴显示：xx市批发、零售和餐饮的年消费额在95.65亿元其中批发和零售消费为81.51亿元，增长17.5%，餐饮消费为14.14亿元，增长18.7%。居民消费结构升级趋势加快，其中全年限额以上企业汽车类销45、售额11.4亿元，家用电器和音像器材类销售额1.5亿元，分别增长35.6%和59.1%。全年居民消费价格总水平比上年上涨3%，其中食品价格上涨8.3%，衣着价格下降1.1%。2005年城镇居民消费水准食品类年人均消费3247.61元服装类年人均消费388.24元居住类年人均消费813.00元，年人均可支配收入9739.50元，年人均可支配消费性支出为7367.90元 存贷款规模扩大 到2006年城镇居民储蓄存款达644.79亿元 金融机构存款额达552.41亿元 金融机构各项贷款余额493.58亿元 五、xx商圈消费之特征分析作为海南省省会城市，xx是连接大陆和下面各县市的枢纽，具有强大的聚集46、作用和辐射作用，整合全省各市县的资源，立足xx，服务全省，面向全国，带动全省商贸经济迅速发展，又有旅游、农业产业支柱，所以，xx是海南省消费能力最强的城市。但由于xx是岛屿经济，受地理位置与观念的制约，xx的经济发展明显落后于沿海与内地城市，特别是新兴的行业如IT、金融、服务、商业等领域明显滞后，所以，xx整体贫富差距悬殊，在零售、服务等行业中的消费方式各不相同。其中：1、以政府公务员、部队军属、企事业单位、机关职工为主的消费群体在餐饮、娱乐、零售方面的消费，由于收入高、稳定，在此方面的消费将趋向于高端，需要有舒适的消费环境。在消费品方面除民生必须品在本地商场采购外，大件的高价格的商品主要会在47、xx市采购；这类消费群体仅占总消费人群的25-30%左右。2、城乡居民生活水平稳步提高。2005年,全市城镇单位在岗职工工资总额49.81亿元，比上年增长17.4 %；在岗职工年平均工资20220元/人，增长14.8%,首次突破2万元大关(不包括私营企业、乡镇企业及个体从业人员所获取的劳动报酬)。据2005年抽样调查，城市居民人均可支配收入9740元，增长8.4%；人均消费性支出7368元，增长8.7%。农村居民人均纯收入3829元，增长7.2%。3、普通百姓的人群的消费基本集中在民生日用品为主，一般消费类商品也均在本地消费为主。他们在消费期间过多的是考虑商品的价格因素，但随着生活水平的提高而48、对商品的质量和服务质量的关注也越来越高。平价是针对这类消费群体最有效的手段，这类消费群体仅占总消费人群的绝大多数。4、恩格尔系数逐年下降，到2005年恩格尔系数达到44.1%；5、食品消费质量提高，衣着消费支出比重下降，过去简单的吃饱吃好，转变为品种更加丰富，营养更加全面。一方面由于食品供应的日益充足，另一方面由于在外饮食的增加，粮食消费比重减小，购买量大幅度下降，衣着是两项基本生存资料之一，衣着消费向时装化、名牌化、个性化发展的倾向更加明显，成衣化倾向成为主流。6、耐用品消费增长减缓，主要耐用消费品趋于饱和，城镇居民家庭中用品消费特别是购买耐用消费品支出增长势头逐年减缓，表明用品消费已经不再49、是人们消费的重点。7、交通通讯支出持续增长。支出比重变化最大随着居民收入水平的提高及电子通讯、家用汽车价格的下调，移动电话及家用汽车已成为我国近几年形成的新消费热点之一。从趋势上看，这方面的消费需求将会持续旺盛。8、住房消费比重上升较快，居住方面的消费比重大幅上升，这是与我国住房及配套的工资制度改革紧密相关的。随着市场经济的发展和市场体系的逐步健全，住房的商品化、货币化程度也进一步提高。人们用于改善居住环境方面的支出也呈较大幅度的增长。所有这些，都将导致住房消费比重上升。9、医疗及娱乐教育文化消费比重上升趋势明显。医疗制度的改革也导致人们用于医疗的支出增加，绝对支出额和支出比重都有上升趋势。第50、六章 xx各商圈商品品牌状况分析一、xx各商圈百货主力店品牌系列表店名品类第一百货明珠南亚友谊东方生生广百乐普生宜欣化装品欧莱雅兰芝玉兰油欧珀莱羽西H2O蝶妆韩国露姿凯依秀露华浓Za美宝莲国际香水站曼妮贝丹泊美欧莱雅 泊美欧珀莱 高丝玉兰油 B8F美宝莲 清妃凯依秀 提香蓝色之恋 Za蝶妆白大夫诗丽雅魔彩精灵依贝佳卡姿兰高夫海润化装品综合柜台卡姿兰海之南柏莱雅凯依秀诗丽雅安尚秀宝丝尔伊卡露诗色彩地带gN高润娇菲尔Za巧迪尚惠高夫贝比尼诗京润美宝莲李医生欧莱雅海润高夫大家闺秀蓝色之恋凯依秀欧莱雅露华浓罗菲亚美宝莲玉兰油尼维雅嘉娜宝凯依秀柏兰郑明明雅芳薇姿泊美Za玉兰油欧珀莱欧莱雅蝶妆B8FCD兰51、蔻海哲兰资生堂海润依贝佳SK香水屋玉兰油海润京润美宝莲嘉娜宝兰姿蝶妆韩国露姿韩国金正文凯依秀高夫兰蔻玉兰油海润泊美潘多拉蝶妆海润白大夫巧迪尚惠玫瑰坊雅美姿宝琪兰Za珠宝饰品鑫生珠宝天时珠宝谢瑞麟美瑞德珠宝周大福 玉格阁天时珠宝 皇宝百世缘 六福周大生 瑞丰恒昌隆 鑫生皮尔卡丹 翠绿潘氏珠宝光怡珠宝悦美珠宝宝鑫生美瑞德南润周大生彩裕珠宝凤凰珠宝银饰世界美瑞德皮尔卡丹石头记纬迪翡翠天时珠宝瑞丰周大福鑫生珠宝瑞丰金行周大福鑫生珠宝金伯利维维安DKD鑫生美瑞德福美缘鑫大福戴梦得南瑞珠宝七好银饰盛世珠宝中翠珠宝皇宝珠宝紫气东来美瑞得珠宝金钻石珠宝二、xx市现有各业态经营较好的品牌1 男装：啄木鸟 才子 52、雅戈尔 梦特娇 群豪 铁狮东尼 劲霸 宾奴 BOSS 花花公子 左丹奴 与狼共舞 蒙蒂雅 名鳄 登喜世家 雅阁狮丹 蓝宝石 英国阿雷斯 天朗世家 金利来 苹果 佰秀 高尼奥 皮尔卡丹 添多利 联邦狐 帝牌 南极人 美国花雨伞2 女装：欧点 亨奴 米笛 安瑞井 玛斯菲尔 季候风 出格 伊莲帆登 莱丽安奴 EITIT 龙笛 ONLY 美高 奥菲曼 尚慕 迪妮 卡亚卡 百映 恩曼琳 罗马情怀 3 儿童系列：小猪噜噜 巴拉巴拉 小丰龙 春芽子 米奇 蓝猫 肯笛儿 安奈儿 可可鸭4 运动系列：阿迪达斯 耐克 李宁 背靠背 361 安踏 贵人鸟 匹克 花花公子 鸿星尔克 彪马 5 皮具：金利来 奥康 红蜻53、蜓 花花公子 左丹奴 皮尔卡丹 万里马 苹果 左丹奴 袋鼠 梦柯达 亚洲豹 梦特娇 老人头 星期六 鳄鱼 威豹 百思图 意尔康 达芙妮 百丽 木林森 石头鱼 华伦天奴 美国骆驼 6 女内：安莉芳 黛安芬 嘉莉诗 安丽丝 曼妮芬 古今 月盈儿 美伊 美梦7 珠宝： 周大福珠宝 鑫生珠宝 皮尔卡丹珠宝 瑞丰珠宝 周大生珠宝 恒昌珠宝 光怡珠宝 悦美珠宝 天时珠宝8 床上用品： 埃迪蒙托床品 乔德床品 海迪梦丝床品 金盾床品 圣夫岛床品 佳丽斯床品 梦特娇床品 皮尔卡丹床品9 数码手机： 诺基亚 摩托罗拉 三星 联想 诺亚舟 好记星 步步高 魅族 学之友 读书郎10 化妆品： 海润珍珠 京润珍珠 海54、之南珍珠 欧莱雅 美宝莲 Za 玉兰油 蝶妆 蓝色之恋 香奈儿 高夫 柏芬 高丝 水生活 韩国露姿 兰姿 11 餐饮：毛家饭店 天下鱼煲第一家 杭州千代 小肥羊 澳门街餐厅 咖啡时间餐厅 九千馆 拾味馆 绿荫阁 壹加壹饺子馆 亨美乐餐厅 富乐鸡饭店 湖南人 常德肥肠馆 龙泉酒家第七章 xx各业态经营状况分析1、各商场均采用百货超市模式，超市一般都设在商业价值较低的位置，以超市来带动人气，以百货来实现利润xx各百货商场经营模式大多数为百货超市，其中有的商场设有两层自营超市，分生鲜和日用品两类。有的商场设有地下层，一方面超市能起到聚集人气的作用，但由于超市利润不高，故在商业布局时大部分商场都将其放55、在商业价值低的位置。2、各大商场注重发展自身经营特色，进行差异化经营在竞争日益激烈的今天，xx众多的百货商场现在越来越注重发展自身的经营特色，进行差异化经营，如紫荆百货走高档、个性化经营路线，国美、信兴发展家电网络服务，乐普生（佳心百货）的“休闲健康购物”，各大商场出现错位经营，做出商场特色，培养个性化消费群体，以达到对商场品牌的认同。3、本土商场经营管理体系落后，为外来百货企业预留了较大的市场空间从经营管理水平来看，xx市大型商场的经营管理还在较低的水平下运作，员工的服务意识、商场布局与商品陈列、营销企划等都有待提高。各商场营业员聚堆聊天现象随处可见，商品知识更是知之甚少。完善的经营管理体系56、是商场长久经营的关键，在这方面外来百货企业做得远比本土企业好。内地商场的商场规划、商品组合、经营意识、服务质量均优于本土商场，统一招聘人员，并进行专业培训，每天都有管理人员进行训导，有的购物广场，在一些服务点，还设有专人协助顾客。落后的经营管理体系为外来的品牌百货企业预留了一定的市场空间。4、大部分商场不同程度地引进了餐饮、娱乐，但形式过于单一，集多元化的餐饮、娱乐、休闲于一体的购物中心将具有广阔的市场空间。随着人们消费习惯向多元化、多层次转变，为消费者提供集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、康体于一体的全消费体验式购物场所将是今后商业发展的方向。目前好多商场引进了肯德基、必胜客等国际连锁快餐厅，57、有的商场增设了电子游戏机，但总体而言，xx商场内的餐饮、娱乐的形式单一，集多元化餐饮、休闲、娱乐、文化、康体于一体的购物中心将具有广阔的市场空间。5、xx餐饮业态现状海南餐饮市场应该是最市场化、最多元化的一个成熟的餐饮市场，能坚持下来的都是最有特色的，比如龙泉以文昌鸡为特色，东郊椰林是海鲜，而京豪、广州酒家则以粤菜为特色，湖南人、毛家饭店则以湘菜为特色。经过十多年发展，海南餐饮业已经以其包容万家的多元化特色在国内餐饮业赢得一席之地，xx金龙路美食一条街即是一个缩影；同时，也因为极高的市场化程度和白热化的竞争，让诸如“陶然居”、“谭鱼头”这样的全国性餐饮名店折戟沉沙，饮恨椰城。去年xx地税三成以58、上税收源自餐饮业，全省餐饮业收入已占GDP的6%。因而，“吃，也是生产力”。 xx是一个移民社会，这是一种开放文化，对餐饮也是开放的。大家从全国各地来，带来了对各地的餐饮需求；同时，海南已经是一个旅游目的地，游客来自四面八方，餐饮业就必须为这些来自四面八方的游客服务；再就是本地人开放的餐饮习惯，待客几乎都在外吃，这些都是海南餐饮发展的基本条件。海南餐饮与自己比，发展很快，与全国比还不行。从人均消费来说低于全国平均水平。虽然xx人均消费超过了全国平均水平，但与发达地区比差距很大。2005年xx人均餐饮消费800多元，而广州则为4000多元。这也从另一方面说明发展空间还很大，而且xx人本身就有好吃59、的习惯，但目前主要还是以中低档为主。现海南每年有1400万人次的游客，再加上本地的消费群，市场并不小。但现在餐饮业好像并没有利用好这么大一块游客资源，海南四大名菜到现在也没弄出什么名堂。预计10年15年后海南度假游比例将达到35%，客源结构的改变会带动消费结构的改变，度假游与餐饮互动，会是今后一个巨大的发展机会。去年（2005年）全国餐饮总额达8000多亿，占GDP7%，而海南GDP690亿，其中餐饮占40亿，从比例上说，餐饮业应该可以算得上是支柱产业。海南作为旅游大省，餐饮业是其中非常重要的一部分。去年，全国餐饮网点超过了400万个，从业人员达到1800万人，分别是改革开放前1978年的3460、倍和16倍。全国餐饮业零售额的增幅高出社会消费品零售总额46个百分点，占社会消费品零售总额的比重为137，对社会消费品零售总额的增长贡献率为178。近年来，新餐饮逐渐走入xx人的日常生活，遍地开花的咖啡厅、西餐厅、茶餐厅、肯德基、麦当劳、比萨店、牛排馆、日本料理、韩国料理、音乐餐厅、时尚餐厅、酒吧、附带餐饮的书吧、陶吧、漫画吧、音乐吧等，在不知不觉中已成为人们日常饮食的一部分。汉堡、炸鸡、比萨、牛排等五花八门的外来美食，总能勾起美食爱好者的无限食欲。xx餐饮已经从早先的较单一的服务形式发展为当今的多种样式,在xx餐饮市场中有豪华星级酒店、酒楼、家常风味店、特色小吃店、休闲餐厅、社区餐馆、外卖店61、等等各种服务层次，以满足不同的消费需求。xx国贸地区是新餐饮的最大市场，集中着几乎所有的外来品牌。新近开业的绿茵阁西餐厅规模宏大，气势不凡，价格更不便宜，但却座无虚席；私房菜馆、避风塘料理（并非品牌，只是一种料理风味）、咖啡时间、上岛咖啡等外来餐饮生意都不错。由于公司林立，国贸地区的高消费能力极具吸引力，“江山如此多娇，引无数英雄竟折腰”。除已经开办的数十家新餐饮外，更多的带有海外风情的餐饮店家将陆续进入国贸和xx其他热点商圈，其中仅咖啡店就有六家之多。在国贸的重点路段，搭起脚手架火热装修的大部分都是新餐饮企业。在餐饮形式上，呈现出大规模、高标准的态势，如绿茵阁占国贸中心的一整层，拾味馆占嘉陵62、大厦的一整层，南洋避风塘茶吧占富豪大厦约一层、某一咖啡茶艺占红玫瑰三层。在经营方式上，或追求浪漫温馨，如绿茵阁，享受咖啡厅干净的环境和周到的服务、情侣们来咖啡厅是享受温馨浪漫的两人世界，憧憬更加美好的未来；三口之家的需求是感受宁静幽雅的环境，让小孩在这里接受饮食文明和礼仪文化的熏陶；商务人士来咖啡厅可在一个轻松舒适的气氛下，缓解压力、放飞心情，启发思维或促成交易；或营造私秘空间，如南洋南洋避风塘茶吧， 营造古人追求“独居山隐中，邀杯风云醉”的生活意境，很多高端客人来咖啡厅，都不太爱显山露水的，都是想要一个独立的私人空间，尤其是一些商务客人，在谈及商业信息时，更是需要一个不被打扰的、绝对私密的空63、间。于是该店全部为独立的包间，这也许迎合了现代人崇尚保护私隐的趋势吧；另外一个特点是，考虑到女性的需求，抓住那些时尚的白领女性。 多数女性喜欢光顾新潮餐饮场所，迎合女性需求，将环境设计的十分幽雅，餐品花色极为丰富，常使女性消费者留恋往返。xx餐饮业潮水般的新投资，势必加大市场供应量，而xx的消费市场却基本是个常量，这就意为着一场餐饮市场大变局不可避免。xx餐饮市场已进入重新洗牌的新阶段。6、海南电影业现状目前，海南已有23家影院加入了蓝海院线。院线为影院提供了更加充足的片源。海南电影市场票房收入已超千万元以上，同比增长了31。 尽管各大影院拥有了更大的主动权，在分帐比例上也提高了一至两个百分点64、，但影院并不像院线公司感觉的一样，认为影院是这次改革的最大受益者。现在省内就成立了一条院线，而且目前又不允许加入别的跨省院线，让人觉得院线与从前的电影公司是“换汤不换药”。 蓝海院线负责人认为，目前海南的电影市场尚不具备成立多条院线的容量，如果盲目放开，势必会造成恶性竞争，而目前全国也仅有北京、上海、浙江、广东等市场容量较大的8个省市成立了两条以上的院线。这位负责人说，就海南目前的电影市场现状来看，没到讨论成立几条院线的时候，现在最要紧的是不断改造电影院，提高服务质量，满足观众从看电影到享受电影的需求转变。如何改造电影院是xx市文化宫工人影剧院主任孙发源现在最头痛的事。孙发源告诉记者，目前工影65、的场地很宽，座位很多，但由于缺少资金投入，目前的放映条件与观众的需求相差太大。如果靠目前的票房收入，根本不可能有能力改善影院条件，但如果要吸纳社会资金，也碍于体制的原因很难操作。而影院作为院线公司产生效益的最关键一环，院线公司应该考虑帮助旗下的影院不断改善放映条件，以增强整个院线的实力。 影院业内人士认为，要想打破独家院线垄断市场的状况，还需要一段时间，但这应该是今后进一步改革和发展的方向。只有让影院拥有选择权，才能在各个院线间形成竞争，也才能更好地激活市场。而最近北京的院线就跑到上海“抢”走了10家影院，预示着跨省市的院线大战或早或迟都将降临。 尽管近几年海南电影市场并不太好，但业内人士对电66、影市场的前景仍然看好。英雄在工影的票房收入超过了百万，甚至比“横行”世界的泰坦尼克号票房还要高，这说明电影对人们仍然是有吸引力的，近几年电影市场的冷清，其实更多的原因还在于没有及时满足观众不断改变的需求，并不是说大家对看电影没兴趣了。 另美国影片无论算不算大片，在xx都有相当的观众，这是因为美国影片普遍音像好，画面也较清晰。但目前海南仅银龙电影、文龙和工影各有一个数码影院，根本无法满足观众对放映环境和放映设备的要求。而改造一个标准的数码立体声影院，至少得投入100万元左右，对各家影院来说都是不小的负担。 然而，电影市场在北京、上海等地的“重振河山”，让人们看到了电影市场新的前景和希望。也正是看67、到了这一点，位于海秀东路的新银龙电影院和国贸宜欣电影院不惜重金按照新的影院进行建造和装修。新银龙采用小厅多厅的放映形势，各个放映厅均为数码，同时，影院各个厅的长、宽、高等比例均按标准影院设计建造。从过去的看电影到现在的享受电影，电影已经不仅仅是一种单一的娱乐方式，而演变成了一个产业，海南电影市场需要重新定位，才能获取更大的发展。第八章 项目分析（一）、项目优势1、区位优势雄踞xx市新、老商业圈中核心金三角地段，独一无二的商业钻石点，第一商业地标位置，聚客力、辐射力极强。2、交通优势周边有完善的交通道路网络，共19条公交线路交汇于此，通达全城。3、环境优势是xx市“两湖一园”的所在地，配套功能设68、施最齐全、拥有5000平方米音乐广场，室内立体停车场，周边商业网点林立，商业氛围浓厚。另一方面，随着“一园两湖公园”、 “xx旧城改造”和大同路的改造，一个以“xx和一园两湖公园”为中心的，以海秀路、大同路、龙华路、解放西路、新华路、博爱路、得胜沙路等合围的市中心xx大商业圈正在逐步形成；4、物业优势自有物业、长期持有、只租不售，18万平米的庞大体量，打造海南巨型的商业航母，创造独一无二的聚客力和影响力。5、功能的优势是海南目前独一无二的集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、酒店、文化展示于一体一站式的城市购物中心，突出现代城市购物中心的服务功能，以大型百货、超市为主力店，引进国际、国内知名品牌功能69、店，以餐饮、娱乐休闲、影城为亮点，引领海南生活时尚、打造海南商业航母，满足海南人民精致生活的需求。6、政策优势xx项目是海南省“十一五”期间重点项目，xx市商业网点规划提出：xx将建成区域性商贸中心，充分发挥省会城市强大的聚集作用和辐射作用，立足xx，服务全省，面向全国，带动全省商贸经济迅速发展。要提升海秀东路商业街档次，将其打造成为“海秀东路商业中心”这样的品牌，增加扩建大同路xx商城等商业中心场所，带动海秀干道周边形成繁华商业圈，建设一个交通快捷、人流物流兴旺、购物环境优美、辐射力强、吃住游购玩俱全的商业中心区。 7、业态规划优势业态分布与国际接轨，引进世界各大知名品牌主力店和内地特色品牌70、商品，业态规划设计周全，全力提升海南人民之生活品质和品位。8、管理优势实行“五大统一”：统一产权、统一规划、统一招商、统一管理、统一推广；拥有国内商界多年实践的顶尖资深管理团队，聘请国内顶尖的商业专家团队（曾经成功打造广州天河城、中华广场）作企业长期经营管理顾问，并指导实际工作。（二）、劣势1、临主街面较窄（70米），吸纳主街人气有些影响；2、室内高度有限，对大主力店招商有一定影响；3、商业周边旧居民区环境不佳，有待旧城改造改善；4、商场周边主入口和出口的道路宽度有限，对车流、人流的疏导有限，必须通过后续的改造改正； 5、正大门前面主要交通干道海秀路为单向车道，有些影响；6、本商业目前为一个独71、立式商业项目，有待市场培育。（三）、威胁1、有新竞争对手宜欣广场、南亚广场、上邦商业广场、三叶广场、沃尔玛广场等相继入市，规模也较大，将对本案人流客源进行分流； 2、明珠广场、宜欣广场、南亚广场、由于经营了一段时间，目前客流量大、经营稳定，在很大程度上与xx共同分享客源，会与xx分抢客源；（四）、机会 1、本项目建成后，将成为海南目前独一无二的集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、酒店、文化展示于一体一站式的城市购物中心，突出现代城市购物中心的服务功能，以大型百货、超市为主力店，引进国际、国内知名品牌功能店，以餐饮、娱乐休闲、影城为亮点，引领海南生活时尚、打造海南商业航母，满足海南人民精致生活的需求72、； 2、本案在市中心属于少有的商业开发地块，具备可观的潜在需求空间； 3、城市区域市场前景看好。“一园两湖”就是xx的灵魂和心脏，商业网点规划中，对于一园两湖的改造会将使海秀东路的商业范围扩大并渗透到园区，把“一园两湖”及其周边的老街规划成为独具文化特色和魅力的娱乐、消费、休闲的城市中心区，使旅游、购物、休闲三位一体，成为城市的舞台和“会客厅”将带来区域人、财、物的巨变，未来的升值潜力非常可观。并且，一个以“xx和一园两湖公园”为中心的，以海秀路、大同路、龙华路、解放西路、新华路、博爱路、得胜沙路等合围的市中心大商业圈将逐步形成。 综合评述：本案总体优势大，项目操作成功后，成为海南的商业亮点，73、市场前景非常看好，将成为引领海南生活时尚，满足海南人民精致生活的需求的一站式的城市购物中心的标干。第九章 xx项目定位分析项目定位思考：通过对xx目前最好的商圈-海秀商圈各商业的经营业态细分，一百、乐普生属于传统百货，DC城属于专业卖场，只有明珠广场的业态属于购物中心的发展雏形，同时，也是xx消费者公认的第一大人气商场。可见购物中心业态在海南还是刚萌芽状态，具有一定的市场发展空间和潜力。从另一方面来看xx人均商业面积过大（1.2平方米/ 人），已超过全国平均水平（0.9平方米/ 人），而海南的商业经济发展并未能与之现实同步，这些都反映出xx商业较为严重的局部混乱和落后的形态。针对此种情况，“项74、目如何在竞争激烈的海南商业市场脱颖而出？经营档次、规划设计、新的商业形态、新品牌的引入、走何种差异化路线？”这些都值得我们深思。在定位上，我们应该做为商业“引导者、引领者”，力争做到推陈出新，将xx包装成为一个靓丽非凡、特色突出、功能齐备的全新的现代化的大型综合购物中心。一、战略定位：1、引领海南商业、成为海南商业参照的标杆；2、引领海南商业、成为海南人民时尚消费的乐园；3、成为海南第一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、酒店、文化展示于一体的一站式城市购物中心。利用本项目得天独厚的区位优势，以创新的经营理念和模式，精心打造一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、酒店、商务六大功能为一体的城市购物中心，成75、为为xx居民及游客提供一站式生活、休闲、娱乐、消费的场所和社交中心。二、类型定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、酒店、文化展示多功能于一体的一站式城市购物中心1、“集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、酒店、文化展示于一体的一站式城市购物中心”的定位原因：1）、从目前xx各大商业状况和经营环境来看，都具备了购物中心发展的必备条件，是发展购物中心的较好时机；其二、xx经济发展迅速，市场容量大，具备购物中心发展的市场规模和容量；其三、xx还没有一家真正意义上的“一站式城市购物中心”，这是一个市场空白发展的机会；2）、从目前海南城镇居民对“一站式城市购物中心”的需要情况调查结果来看：海南城镇居民对“一站76、式城市购物中心”的需要和认同度接受度相当高，达75.30%；3）、海南是全国有名的旅游大省，环境资源独特，旅游人口众多，年，海南全年接待境内外游客1605.02万人次，可见旅游消费人口众多，另一方面，游客消费单价也高，且大部分集中在吃、住、娱、乐、玩、休闲等方面，“一站式城市购物中心”能满足他们这方面的需求；4）、利用本项目集购物、休闲、餐饮、娱乐、酒店、商务六大功能为一体的一站式购物环境，增加本项目的向心力和竞争力，从而扩大对广大市民和游客的吸引力。在业态的规划上可借鉴广州天河城、正大广场等三、功能定位：集购物、休闲、餐饮、娱乐、酒店、商务、文化展示多功能为一体的一站式城市购物中心。1、项目77、楼层定位（楼层规划）设想：-1F 大型综合超市夹层 知名连锁快餐、药店、服装、珠宝、皮鞋皮具、精品专卖店、银行等1F 主力百货、美式连锁快餐、中式连锁快餐、服装、运动休闲、精品专卖店 2F 主力百货、电器专营店、数码通讯、店铺等3F 主力百货、电器专营店、家居饰品、工艺品、旅游用品、高尔夫运动/器材4F 主力百货、书城、音像制品、机动游戏、家居生活、动漫儿童5F 大型酒楼、港式茶餐厅、风味美食街、咖啡厅、茶艺馆 6F 夜总会(KTV D厅)、健身中心、休闲吧、婚纱摄影、美容美发、SPA7F技术层 主题酒吧 7F顶 电影院、空间酒吧 休闲廊2、项目楼层面积：-1F 面积为13497平方米，层高478、.5m；夹层 面积为10924平方米，层高4.0m；1F 面积为10139平方米，层高4.5m；2F 面积为10893平方米，层高4.5m；3F 面积为11587平方米，层高4.5m；4F 面积为11435平方米，层高4.5m；5F 面积为11161平方米，层高4.5m；6F 面积为11043平方米，层高4.5m；7F技术层 面积为985平方米，层高4.5m + 2600平方米，层高2.7 m；7F顶 面积为3800平方米其中配套设施：中央空调、消防系统、智能控制系统、发电机系统、POS系统、EFP系统等。3、整体定位的依据：良好的功能规划可以使商业项目的价值产生效益最大化的同时，还可以增强本79、项目的集客力和影响力。本项目功能定位于“集购物、休闲、餐饮、娱乐、酒店、商务为一体的一站式城市购物中心”，就是考虑到-本项目的各项功能都各有各自的顾客消费群体和消费客层，为了迎合和满足各方面、多元化的顾客需求，可以让顾客在本购物中心内获得全身心的享受；另一方面现代化的购物中心是广大市民公共社交、休闲、娱乐的场所，为了满足这些需求就必须多元化、集群化。只有做到了迎合和满足商圈内各消费群体的需求才能吸引广大市民前来消费，才能使本商业项目获得最佳和最大的经营回报；其三，为了从整体经营效益和经营效果考虑，吸引广大商户和顾客，在整体规划上考虑了整个项目各楼层和各功能的互补性和集（聚）客力效应。第十章 x80、x项目经济效益分析xx是通过拍卖公司拍卖过来的，当时土地面积为22687平方米，地面建筑物为139415.2平方米，成交拍卖价格为7250万元由我公司成功拍卖成交。交易佣金为：217万元。购入该项目后，通过优化组合，将原有面积减少面积将近2万平方米现在还有实际面积为11万多平方米，这里已花费用将近2600万元（含过户费用）。到目前为止，该项目已投入资金1.0067亿元人民币。根据现在规划局的批复，该项目面积可建面积为14万平方米，也就是说还可以建设将近3万平方米的商住楼。根据上述情况，我们将对该项目效益进行分析如下：一、项目开发成本计算：1、该项目已投入资金为1.0067亿万元2、该项目总建筑81、面积为14万平方米，按照正常的建设成本计算每平方米需要建筑成本为1200元（包括土建、电梯、消防、水电、外场），14万平方米1200元/平方米=1.68-1.0067=6733万元3、政府费用：（含各分项和及验收费用等）800万元4、设计费：120000万平方米20元=240万元 5、监理费用：120万元6、销售费用：2000万元7、管理费用：500万元8、财务费用：600万元9、不可预见费用：500万元 合 计：21560万元二、项目销售额1、 住宅：9层以上商住楼面积为3万平方米，平均价为4500元，销售额为：300004500=1.35亿元，；2、 商铺：商铺1-8层不销售，只是用于出租82、，出租面积为7.8万平方米，按照保守年收入为4769万元（详见附件）。3、 底下室：面积为3.2万平方米，预计车位为1400个停车位，留下以后做收入用销售总额：如商铺价格按照5000元计算，面积为7.8万平方米，预计销售额为3.9亿元。地下室不计算的前提下，1.35亿元+3.9亿元=5.25亿元 三、项目利润测算毛利: 5.25亿元2.16亿元=3.09亿元税金： 营业税：5.25亿元5.6%=2940万元 所得税：5.252.25%=1181万元 土地增值税：3.0920%=6180万元合计：14621万元 净利润：3.09亿元-1.03亿元=2.06亿元 3.2万平方米的地下室没有在此反映83、附件：xx租金估算表四、xx租金估算表1、负一超市8706平米 每月按销售额的3%提成，如提成金额达不到24万元时将按24万元收取的保底提成的方式。第一年可免租，第三年后保底金额按5%递增(在获得稳定收入的基础上参与分成，旺季可增加我方收入) 年最低收入：288万2、14层百货17933平米 每月按销售额的4%提成，如提成金额达不到50万元时将按50万元收取的保底提成的方式。第一年可免租，第三年后保底金额按5%递增(在获得稳定收入的基础上参与分成，旺季可增加我方收入) 年最低收入：600万3、2-3层电器4571平米 每月按销售额的2%提成，如提成金额达不到23万元时将按23万元收取的保底提成84、的方式。第一年可免租或免半年，第三年后保底金额按5%递增(在获得稳定收入的基础上参与分成) 年最低收入：276万4、 夹层店铺8815平米 （1）靠路边的店铺按170元/平米/月 2644.5平米： 539万（2）其他店铺按150/平米/月 6170.5平米： 1110万一层店铺2979平米 按130元/平米/月 464万二层店铺1750平米 按100元/平米/月 210万三层店铺1750平米 按80元/平米/月 168万5、餐饮5层 11037平米 （1）大酒楼按20元/平米/月（免半年租金）5000平米：120万（2）特色餐饮按35元/平米/月 6037平米：253万6、休闲 夹层124285、平米 按100元/平米/月或7%的提成 年最低收入 ：149万一层605平米 按70元/平米/月 50万四层书店4141平米 按30元/平米/月 149万7、娱乐 6层11043平米 （1）KTV等按20元/平米/月，免三月租金 5000平米：120万（2）健身等按16元/平米/月 2500平米：48万（3）美发、美足等按25元/平米/月 3543平米：106万7层酒吧965平米 按20元/平米/月 23万7层顶电影3000平米 每月按销售额的8%提成，如提成金额达不到8万元时，将按8万元收取的保底提成的方式。第三年后保底金额按3%递增。年最低收入： 96万总合计年最低收入：4769万元第十一86、章 xx项目发展前景分析一、 xx项目开发商简介海南xx实业投资有限公司简介海南xx实业投资有限公司系海南一家经营房地产、酒店管理和商场经营的大型综合性企业，在全国先后开发了17个项目，总建筑面积近百万平方米。公司成立于 2001 年底，前身为创建于 1992 年的广西南宁市三源房地产开发公司，主要从事于南宁市区旧城改造及房地产开发，开发项目有南宁市新阳花园、三源大厦及市区最大的商业城新和平商场，开发面积达 20 余万平方米，投资近 2 亿元人民币，所开发的项目均收到了良好的经济效益和社会效益。自 2002 年初，海南xx实业投资有限公司先后投资开发了位于xx地区的富丽花园、金盘广场、福海新城87、海岛春天、五洲商厦、海甸商业中心等项目；位于三亚地区的逸海苑、xx现代城、南国骏园、山水云天、山水晴湾、山水翠景等项目。公司投资兴建的五星级豪华度假酒店三亚美丽春天温泉园林度假酒店，规模宏大，设施设备一应俱全，自试营业以来，创造了良好的经济及社会效益。2005年初海南xx实业投资有限公司又成功收购了海南最大的半拉子工程“xx商城”（更名为“xx”）项目。该项目总建筑面积18万平方米，公司拟投入巨资将其建设成为一座集购物、休闲、餐饮、娱乐、酒店、商务、文化展示多功能为一体的一站式城市购物中心，这无疑将对海南的商业经济、商业地产的发展产生巨大的影响。今年3月份海南省人民政府将“xx商城”（xx）88、列为省“十一五”重点建设项目。海南xx实业投资有限公司还积极参与xx的旧城改造并支持社会公益事业。2005年8月公司无偿出资150万元修建xx西路，造福市民，这是海南首例民营企业投资市政规划道路建设；2006年7月公司组织员工义务到xx白沙门海滩清捡垃圾，用实际行动为“美化亮化xx”做出应有的贡献；2005年11月xx三亚分公司在三亚市企业家协会“减灾抗灾捐款活动”上捐款8万元人民币。除此之外，公司还不忘回报社会,经常访贫问苦、捐资助学,支持社会公益事业。公司以其“取精用宏，衍于四海”的经营理念，立足于海南市场，诚信为本，在自我发展中稳步推进。实施名牌战略，打造xx精品楼盘，为广大消费者创造美89、好生活。二、海南xx实业投资有限公司组织架构 （见下图）海 南 衍 宏 实 业 投 资 有 限 公 司 组 织 架 构 图人事行政部各分资公司财务中心工程中心物业中心拓展中心营销中心采购中心商业公司三亚酒店三亚公司董 事 长总 经 理总 经 理1、 庄建川总经理分管行政人事、商业公司、三亚分公司、三亚酒店；2、 庄建新总经理分管拓展中心、营销中心、采购中心；三、 海南xx实业投资有限公司管理体制及管理能力分析公司组织机构设置一）、总则（一） 根据公司目前的现状和存在的问题按照扁平化管理的原则设置公司的组织机构，并将各主要管理职位和机构的职责分工予以明确，力求责权明确、高效协作，促进公司健康发展90、。（二） 分工1. 董事长统领公司全局和确定公司发展战略，面向政府领导、金融机构和商家并指导公司工作，主抓旧城改造项目；2. 庄建川主抓公司行政人事、财务和商业公司、三亚酒店。3. 庄建新主抓房地产（采购、工程、营销）和物业；（三） 权限的行使1.权限的行使者权限，原则上由直线指挥系统的各级管理者来行使，必要情况下可以把一部分权限委让给非直线管理者行使，但必须规定代行或委让截止时间。2.权限的行使基准权限行使者只能在权限行使规定范围内行使权限。3.权限的代行与委让在权限的行使者不能行使权限的情况下，原则上其权限由直线管理的上级代行。一旦权限由他人代行，或委让给他人，该管理者不宜行使该权限。4.91、权限行使的干涉直线管理的上司对下级行使权限，不宜干涉；下级不得妨碍上级指挥、监督和控制。5.部门经理或负责人之间的协商当部门经理或负责人之间相互协商不能达成共识时：（1） 通过共同的上一级主管解决；（2） 通过各自的上一级主管解决；（3） 提交总经理办公会议解决：（4） 提交董事长解决。（四） 公司的业务按照以下原则执行1. 指示与命令均按照指挥系统，自上而下，逐级下达。2. 各部门在明确的业务范围内，严格执行上级下达的指示与命令，顺利完成各项任务。3. 涉及跨部门业务，相关部门必须积极主动联系，有效地协调解决。不允许发生任何妨碍业务顺利完成的言行。4. 执行情况与结果，必须及时、准确和全面地92、逐级上报。二）、公司实行董事会领导下的总经理负责制，设总经理一人，副总经理、总监若干人协助总经理工作。总经理由董事会聘任或股东担任，副总经理及总监由总经理提人，董事会聘任。总经理行使如下职权：1. 组织实施股东会和董事会的决议，并将实施情况向董事会提交报告；2. 全面负责公司的日常行政和业务活动；3. 拟定公司的发展规划、年度生产经营计划和年度财务预、决算方案，以及利润分配方案；4. 任免和调配包括副总经理及其同级人员和公司部门负责人在内的管理人员和工作人员；5. 对公司职工的奖惩、升降级、加减薪、聘任、招用、解聘、辞退进行审批；6. 根据公司经营管理需要，聘请法律、技术、管理方面的高级人才，93、并决定其报酬和支付方式；7.代表公司对外处理业务；8.董事会授予的其他权利。副总经理在总经理缺席或受总经理委托情况下，主持会议或代行总经理职务，副总经理、总监对分管部门的日常行政和业务活动负责。总监下辖秘书处，负责监督检查公司整体工作，及时向总经理反映各部门、各负责人的工作情况，提出建议和解决办法。三）、人员编制（一）总公司1、行政人事办公室（1）行政人事经理1人；（2）人事主管兼文秘和资料管理1人；（3）前台接待1人；（4）外联人员2人；（5）后勤主管1人（6）厨工3人；（7）保洁员6人；（8）司机3人；2、财务部（1）经理1人，负责全公司的财务理财计划和资金调剂，不接触现金；（2）会计3人94、，向财务经理负责，对整个公司的成本进行核算，各项目只设材料成本会计，不设现金出纳，总公司出纳负责全部现金支付；（3）审计2人，对财务开支前后是否合理进行审计后才开支；（4）出纳1人，负责全公司的现金支付包括项目现金支付；3、房地产采购部（1）采购经理1人，采购员和库管员根据项目需要配备若干人；4、房地产工程部（1）工程经理1人；（2）总工程师1人；（3）造价工程师（预算工程师）1人；（4）工程项目副经理1人；（5）工程资料管理员1人；（6）水电工程师、施工员、技术员、质检员、安全员根据项目情况配备若干人；（7）保安若干人4、房地产营销部（1）营销经理1人；（2）营销策划2人（3）销售员根据需要95、配备若干人；（4）房地产办证员（预售许可证、房地产办证按竭等）若干人；5、旧城改造办公室按目前情况4人；（二）商业管理公司（1）总经理1人；（2）副总经理2人；（3）招商总监1人,招商经理3人;（4）商业策划总监1人,策划师2人;（5）物业总监1人,物业工程人员及其他配套人员待物业总监到位后再确定.（6）商业财务投资分析2人；（7）行政人事经理1人；（8）平面设计师2人;（9）运营部经理2人；（10）营运等其它部门人员应根据业务进展情况逐步配齐。（三）物业公司（1）经理1人；（2）办公室兼财务（3）工程部（4）保安人员（四）酒店人员配置按现有人数，不列入此范围。(五)以上只是公司大的管理框架，96、确定大框架后再逐步完善。四、xx项目发展前景分析（一）、项目占有率及吸纳率评估预测1、目标市场需求量目前，xx市人口173.73万，由于xx位于xx市城市商业中心位置，所在区域又是成熟的老商业区，周边商业网点众多，聚集度高，具有很强的吸客力和聚客力，从目前已经开业的明珠广场、第一百货、泰龙商城、南亚广场来看，海秀路商业圈所辐射的消费群体覆盖了整个xx市和下面一些县市。随着政府对xx商业网点的重新规划xx市商业网点规划提出：要把xx将建成区域性商贸中心，充分发挥省会城市强大的聚集作用和辐射作用，整合全省各市县的资源，立足xx，服务全省，面向全国，带动全省商贸经济迅速发展，把xx市建设成区域性商贸97、中心。要提升海秀东路商业街档次，将其打造成为“海秀东路商业中心”品牌。另一方面，随着“一园两湖”的改造，一个以“xx和一园两湖公园”为中心的，以海秀路、大同路、龙华路、解放西路、新华路、博爱路、得胜沙路等合围的市中心大商业圈正在形成，再加上xx本身的独一无二的影响力和聚客力，这使xx具有极强的吸客力和聚客力，目标市场覆盖了整个xx市和下面一些县市。随着城市的发展，区域内人口将还会不断增加，对商业的需求将还会进一步加大。2、目标市场的供应竞争量随着新的规划中城市中心内暂时没有新的商业项目，目前，在建的有百汇城、香樟林风情街等一大批商业项目，除百汇城、香樟林风情街等几个比较大一点的商业外，其它都是98、一些小的商业项目，但其它商业项目无论交通、环境、地段等都无法与xx相比。本案作为海南省“十一五”期间重点项目、xx市区域一个大型商业综合性项目的推出，不仅会改变了该城区的商业形象，引领海南生活时尚，满足海南人民精致生活的需求。3、项目竞争力评估地段：本地块雄踞xx市新、老商业圈中核心金三角地段，独一无二的商业钻石点，第一商业地标位置，聚客力、辐射力极强；品牌：本项目的开发单位为海南xx实业投资有限公司，公司先后投资开发了位于xx地区的富丽花园、金盘广场、福海新城、海岛春天、五洲商厦、海甸商业中心等项目；位于三亚地区的逸海苑、xx现代城、南国骏园、山水云天、山水晴湾、山水翠景等项目。公司投资兴建99、的五星级豪华度假酒店三亚美丽春天温泉园林度假酒店，规模宏大，设施设备一应俱全，自试营业以来，创造了良好的经济及社会效益，为海南的城市建设与发展做出了巨大贡献。品质：项目谋求打造海南目前独一无二的集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、酒店、文化展示于一体一站式的城市购物中心，突出现代城市购物中心的服务功能，以大型百货、超市为主力店，引进国际、国内知名品牌功能店，以餐饮、娱乐休闲、影城为亮点，引领海南生活时尚、打造海南商业航母，满足海南人民精致生活的需求；项目配有充足的地上、地下停车位，其目的使项目的生活、休闲、商业价值最大化，打造出海南 “最好的购物中心”。 经营：本项目以“与商户共同创造价值”为理念100、，实行“五大统一”：统一产权、统一规划、统一招商、统一管理、统一推广；并不惜重金邀请国内商界经验丰富、曾经成功打造广州天河城、中华广场的商业专家团队作为经营指导顾问。物管：自有物业、长期持有、只租不售，专业经营。形象：项目致力于打造海南第一商业品牌，其形象定位：打造出海南 “最好的购物中心”。（二）、xx项目发展前景综合分析1、作为东南亚经济圈重要的城市，海南的商业还比较落后，但随着海南经济的不断发展，城市交通的日趋便利、西部新区的规划、政府的大力支持以及诸多利好因素使xx市商业物业的发展前景更加广阔；2、xx房地产市场加速发展趋势带来了社区商业的异军突起，随着城中村和旧城改造项目启动，大量城101、中村将会改变成为城市的高尚社区，这一部分社区的建立必将加大城市的商业容量，也必将给商业带来巨大的发展空间；3、随着xx市“两地一中心”的发展战略，xx将会充分发挥省会城市强大的聚集作用和辐射作用，整合全省各市县的资源，立足xx，服务全省，面向全国，带动全省商贸经济迅速发展，把xx市建设成区域性商贸中心。4、由于xx其它片区的商业分布相对零散，各个片区的区域性的商业中心尚未形成，xx和海秀东商业区将会形成一个更大的核心商业圈；将会具有更大的聚客力和吸引力；5、xx商业正处于更新换代的时期，未来发展的重点是新形态、复合型的商业，xx发展购物中心已初具条件，是发展购物中心的较好时机；同时，也是xx发102、展购物中心的最佳时机，为xx的发展创造了很好的条件。6、xx计划进驻的合作商家800多家以上，从业人员4000人以上，销售额三年内：预计第一年营业收入45005000万元，第二年营业收入60008000万元，第三年营业收入8000万元以上。六、可行性研究结论从商业地产市场的角度、财务测算的角度看，本项目的开发、运作是可行的。但在实际的经营开发过程中还存在一定的竞争风险，从现在xx商业市场状况看是xx人均商业面积较大（1.2平方米/ 人），商业竞争相当激烈。从二到三年的角度来看，要实现项目稳定经营，还是有相当的压力，项目的经营策略、市场策略仍要精心制定、稳步实施。 海南xx： 2007年8月2日