1、海南省城市广场商业地产项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月131可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论- 1 -1.1项目背景- 1 -1.2项目概况- 5 -1.3项目综合评价与建议- 6 -第二章 项目建设的背景及必要性- 9 -2.1项目2、建设背景- 9 -2.2项目建设的必要性- 13 -第三章 房地产市场需求分析- 15 -3.1我国房地产运行现状- 15 -3.2海南省房地产市场现状- 21 -3.3海南省房地产市场未来走势趋势- 27 -3.4目标人群与目标市场分析- 30 -3.5目前xx房地产市场情况- 33 -3.6市场营销策略分析- 36 -3.7海南市场分析结论- 37 -3.8本项目前景预测- 38 -第四章 项目定位- 40 -4.1功能定位- 40 -4.2市场定位- 40 -4.3定价策略- 42 -4.4入市姿态及推广时机定位- 43 -4.5销售方式定位- 43 -4.6物业服务定位- 44 -第五3、章 项目建设地点和建设条件- 45 -5.1项目建设地点- 45 -5.2自然条件- 45 -5.3工程建设条件- 47 -第六章 工程建设方案- 49 -6.1工程设计理念- 49 -6.2工程建设方案及内容- 49 -6.3建筑结构设计- 51 -6.4给排水工程- 57 -6.5消防系统- 62 -6.6电气方案设计- 67 -6.7弱电系统- 71 -6.8空调通风工程- 74 -6.9防雷接地- 76 -第七章 项目环境影响及环境保护措施- 77 -7.1环境质量现状- 77 -7.2项目施工期及运营期的环境影响- 77 -7.3项目运营期环保措施- 82 -7.4环境影响评价结论-4、 83 -第八章 项目管理与实施进度安排- 84 -8.1项目管理- 84 -8.2项目实施进度- 87 -第九章 节能分析和节能措施- 89 -9.1节能设计依据- 89 -9.2建筑节能的重要性- 90 -9.3遵循的原则- 90 -9.4合理利用能源促进可持续发展- 91 -9.5项目能源消耗种类、数量分析- 92 -9.6项目节能措施- 95 -9.7充分利用太阳能- 102 -9.8项目节能效率、减排量分析- 105 -第十章 项目招投标及管理- 107 -10.1编制依据- 107 -10.2项目招标- 108 -10.3投标、开标、评标和中标程序- 110 -10.4评标组织、评5、标原则及决标- 112 -10.5评标委员会的人员组成和资质要求- 112 -10.6建设管理- 113 -第十一章 项目组织与劳动定员- 114 -11.1项目组织- 114 -11.2劳动定员- 114 -第十二章 投资估算及资金筹措- 115 -12.1建设投资估算- 115 -12.2资金筹措- 118 -第十三章 财务评价- 119 -13.1评价的依据和基本数据- 119 -13.2房产销售收入- 119 -13.3总成本费用估算- 120 -13.4财务评价报表（附后）- 121 -13.5项目财务评价指标- 121 -13.6财务评价结论- 123 -第十四章 社会影响分析- 6、124 -14.1项目对社会的影响分析- 124 -14.2项目适应性分析- 124 -14.3社会风险分析- 125 -14.4社会评价- 127 -第十五章 结论与建议- 128 -15.1结论- 128 -15.2建议- 129 -附图及附件- 130 -附图：- 130 -附件：- 130 -附表:- 130 -第一章 总 论1.1项目背景1.1.1项目名称xxxx城市广场1.1.2项目建设单位 1.1.3建设单位概况 名称： 住所： 法人代表： 注册资本：人民币伍仟万元实收资本：人民币伍仟万元公司类型：有限责任公司公司成立于2015年5月，以房地产开发、酒店管理、农业项目开发、高科技7、产品开发、室内装修工程、水电工程、装饰材料销售为主营业务。公司自成立以来，以追求创新、完美、品质为出发点，致力于为市场提供品质优良、附加值高的精品楼盘，并秉承以优异的产品、可靠的质量、优越的终生效能、周到的服务满足顾客的最高需求，赢得业内普遍赞誉和客户长期信赖。公司秉承“团结、奉献、求实、高效”的企业经营理念，坚持以诚信为本，注重质量、服务社会的品牌意识，注重产品品质与户型设计，以努力创造设计合理、品质优秀、户型适中、功能实用、环境优美、配套完备、房价适当的优秀产品为己任。凭借卓越的操作水平，为客户提供优质的产品，本着“以人为本，提高居住水平”的原则，从市场定位、产品规划设计、营销策略、物业管8、理、售后服务等各个环节精雕细琢，坚持正确的市场定位，一业为主，多元经营，在激烈的市场竞争中稳步发展，不断为广大居民塑造精品工程。1.1.4编制依据和范围1、项目编制依据（1）资料1）项目建设单位编制可行性研究报告的委托书；2）国家、部委、省现行的设计规范、标准和定额；3）xx县xx镇区控制性详细规划；4）海南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；5）市政公用工程设计文件编制深度规定（建质200416号）；6）项目建设单位提供的土地证及营业执照；7）建设项目经济评价方法与参数第三版；8）建设项目可行性研究报告编制指南试行本；9）项目承建单位提供的其它相关资料；（2）规范1）住宅建筑规范（GB9、 50368-2005）；2）住宅设计规范（GB 500961999）（2003年版）；3）民用建筑设计通则（GB 50352-2005）；4）高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）（2005年版）；5）建筑设计防火规范（GB 50016-2006）；6）城市居住区规划设计规范（GB5018093）（2002年版）；7）海南省居住建筑节能设计标准（JDJ 01-2005）；8）室外排水设计规范（GB50014-2006）。2、研究工作范围根据可行性研究规范化要求和项目的具体特点，本可行性研究报告的研究范围主要包括：项目建设背景及必要性市场可行性分析项目工程建设可行性分析项目财务经济可行10、性分析结论和建议1.1.5项目提出的理由1、市场需求的需要住房是人类生活不可缺少的组成部分，目前我国城市居民的“衣、食、行”已基本不成问题，只有“住”的问题还处于低档水平，在目前和今后一个较长时期内，住房仍然是我国供不应求的产品。我国取消福利分房后，城市居民的住房主要由房地产业提供。目前需要购买住房的人很多，其中有住房的人要改善住房条件的需求占很大的比例，而且改善居住条件的愿望非常强烈。同时，随着国家城镇化战略的实施，大量进入城市的新居民也需要住房。据调查，海南商品住房的需求主要来自市民改善住房条件、外省市和境外人士购房等方面。2、利用xx镇的特色资源，将资源优势转化为经济优势xx县有良好国际11、文化风貌，有独具特色的长寿之乡，有独特的优质热带资源，这些都是本区域特殊的资源优势，在保护的基础上对其进行适度的开发建设，深入分析研究景观特质，使建设用地能采撷自然之精华，吮吸大地之灵气，从而物尽其用，地尽其宜，优化配置土地，将资源优势转化为经济优势，将促进当地经济社会发展。3、项目规划符合性项目建设符合海南省国民经济和社会发展规划、符合海南省旅游发展规划，项目不仅具有显著的经济效益，同时具有显著的社会效益，项目建设是必要的。4、充分发挥海南建设国际旅游岛的辐射和带动效应，促进区域经济的发展海南建设国际旅游岛是海南社会经济发展具有里程碑意义的重大决策，其社会经济效应、推进区域旅游与发展无疑是巨12、大的。清醒地认识到海南建设的天时地利和机遇，分析资源的稀缺性，把有限的资源配置好，最大限度的开发岛内外市场，去争取机会，把握这次机会，必将取得理想的丰硕成果。项目的建设顺应了当前海南省房地产的发展趋势，将利用建设海南国际旅游岛的品牌和聚集效应，通过项目的建设和营运，带动项目建设地周边地区社会经济发展。5、项目为企业带来较好的经济效益本项目地位优越，交通方便，项目定位合理，建筑方案新颖，区内配套设施完善，营销策略恰当，为项目的成功创造了有利条件，也必将为企业带来较好的经济效益。1.2项目概况1.2.1项目建设地点及四至项目建设位置位于xx县xx镇文化南路与南渡江交叉口东北侧。用地四周均临市政道路13、，对外交通联系十分便捷且环境宜人，处处充盈椰风海韵的气息，具备建造xx县一流的高品质社区的条件。1.2.2项目建设规模及建设内容建设规模：项目用地面积77040m2。总建筑面积：295201m2，其中地上建筑面积为250201m2，地下建筑面积：45000m2。建筑密度:40%，容积率3.25。建设内容：建设高层住宅、商铺、学校、酒店及配套设施。项目主要经济技术指标见表1表一、项目主要经济技术指标1.2.3项目总投资及资金筹措项目总投入资金为91423.24万元，建设资金来源全部由业主自筹解决。1.2.4项目建设期该项目建设期计划为24个月，计划于2015年7月开始前期工作，2017年7月完成14、竣工验收。1.3项目综合评价与建议1.3.1综合评价本项目符合当前国家产业政策、符合海南省的投资发展方向及，经济性优越，建设条件充分，开发时机良好，建设规划和工程方案均切实可行。本项目建成后，对xx县良好的整体形象开发创造，区域开发品质的提升，基础设施水平的提升、实现xx县发展目标具有较大的推动作用，具有良好的社会效益和国民经济效益，项目可行。本项目建设条件成熟，客源市场充足，从财务分析结果看，项目具有良好的经济效益和抗风险能力。1.3.2建议建设单位应抓紧时间立项建设，并做好以下几个方面的工作。1、加强监督检查，确保工程质量。项目实施后，要对项目进度进行定期督察，对出现的问题要求限期整改。为15、确保建设工程质量，应按照项目管理的“四制”要求聘请质检员，负责整个建设工程的质量并跟踪管理。项目竣工后，组织有关具有资质的技术部门对工程进行竣工验收。2、考虑到本项目所需材料中的水泥、石料和钢筋等建筑材料用量较大，使用时间集中、工期较长和价格易上涨等因素，建议只要资金到位，承办单位应尽早储备上述材料，以期达到降低施工成本的目的。同时，要选择有实力、价格低、质量过硬的施工单位进行土石方及工程施工，以保证工程质量和节省项目投资。3、为了取得较佳经济效益，应认真做好项目品牌的打造工作，特别是要加强与电视、报纸等传媒的广告的宣传力度，将项目作为地区精品推向国内外市场。4、建议承办单位抓紧时间立项、建设16、。同时，建议项目所在地政府各相关职能部门对本项目给予大力支持与帮助，促成项目早日上马，早日竣工，早见成效。第二章 项目建设的背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1符合国民经济和社会发展总体规划方案中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要第三十五章“提高住房保障水平”指出：坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直17、接责任。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。加强市场监管，规范房地产市场秩序。加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。海南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指出：（1）保持旅游房地产平稳健康发展。积极引导和发展与国际旅游岛发展目标相适应的旅游房地产业，科学规划、合理引导房地产业发展的类型、规模和速度，保持房地产业持续平稳健康发展。（2）旅游房地产18、。充分利用好滨海、滨河、滨湖等优质土地资源，原则上主要用于度假区、酒店及旅游配套设施的建设。开发高质量、高水平、多层次的旅游商务房地产，满足多样化消费需求。积极发展酒店、度假村等经营性房地产。大力发展商业房地产，打造高品质的绿色低碳社区，逐步形成以xx、三亚为两大中心，东西部均衡发展，区域特色各异，互补性强的旅游、商务房地产空间发展格局。（3）规范房地产市场。加强对房地产业发展的宏观调控。强化规划引导，适度供应土地，合理调控房地产的规模、结构、开发时序和空间布局。使房地产业发展与人口规模、资源和环境容量、城镇发展、公共服务体系建设相协调。认真贯彻落实土地、信贷、税收等政策，合理引导住房消费，促19、进房地产市场规范有序发展。严格房地产准入制度，建立房地产业诚信体系，建立健全土地和商品房市场信息披露机制，加强对房地产开发建设、销售环节的严格规范管理。规范发展房地产中介和物业管理服务业，规范二手房交易和房屋租赁市场。严厉打击圈地不建和违规建房等违法违规行为，遏制房地产投机炒作，促进房地产市场规范健康发展。2.1.2海南国际旅游岛建设发展的背景2009年12月31日国务院发布了国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见（国发200944号），将建设海南国际旅游岛上升为国家战略，逐步将海南建设成为生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。国务院关于推进20、海南国际旅游岛建设发展的若干意见明确了海南国际旅游岛的战略定位：（1）我国旅游业改革创新的试验区。（2）世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。充分发挥海南的区位和资源优势，按照国际通行的旅游服务标准，推进旅游要素转型升级，进一步完善旅游基础设施和服务设施，开发特色旅游产品，规范旅游市场秩序，全面提升海南旅游管理和服务水平。（3）全国生态文明建设示范区。坚持生态立省、环境优先，在保护中发展，在发展中保护，推进资源节约型和环境友好型社会建设，探索人与自然和谐相处的文明发展之路，使海南成为全国人民的四季花园。（4）国际经济合作和文化交流的重要平台。（5）南海资源开发和服务基地。（6）国家热带现代农业基地21、。充分发挥海南热带农业资源优势，大力发展热带现代农业，使海南成为全国冬季菜篮子基地、热带水果基地、南繁育制种基地、渔业出口基地和天然橡胶基地。围绕在建设国际旅游岛背景下保持房地产业平稳健康发展。积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。加强保障性住房建设，逐步改善城乡居民的住房条件。条件成熟时，在海南开展房地产投资信托基金试点。房地产有政22、府作为强劲后盾海南作为中国唯一的热带省份，具有绝佳而不可替代的旅游资源，国际旅游岛获批后，海南旅游业将具有更为广阔的发展空间，进而成为海南房地产市场发展的坚实基础。中共xx县十一届二次全会更是提出，要加快建设全国最精最美的省会城市，沿海沿江地带成为开发的重点。xx县第十一次党代会提出，要按照“中强、西拓、东优、南控”的发展思路，以广阔的视野拓展xx的城市发展空间，逐步形成中心带动、轴线辐射、组团式的城市发展格局。按照“绿色城市”的定位目标，xx将建设成一个知名的绿色生态城市，拥有一流的生态环境和人居环境的理想第二居住地，具有服务设施最优，经济实力较强的海南省旅游度假休闲城市及最具浪漫和活力的热23、带雨林旅游度假休闲之都。“旅游地产”与“第二居所”概念带动xx地产明媚的阳光、清新的海风、风景如画的海滨、浪漫温馨的暖冬等等这些海南岛得天独厚的气候环境，为旅游地产的发展提供了沃土。根据海南省旅游发展总体规划纲要，海南省未来20年旅游发展总目标为：建成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游目的地。每年11月份开始，就有大批的老人为了躲避北方的严寒，从北方来到海南岛过冬，这些人被称作“候鸟型”买家。在海南的各大城市中，这些老人最青睐于xx，因为xx做为一个紧依海口的热带旅游胜地，这里的富含负氧离子的空气、优质温泉、保存完好的富硒红壤等都是吸引外来投资及旅游的重要因素。2.2项目建设的必要性（1）项目的24、建设是满足当地居民“安居乐业”的理想和追求改革开放以来，特别是近几年来海南省建设国际旅游岛的带动与发展，xx县在经济、文化等方面都发生了较大的变化。以其深厚的文化底蕴，便利的居住条件，优良的投资环境，吸引了各地有识之士前来谋投资求发展。近年来，随着xx县城市经济的快速发展，xx县房地产业发展迅猛，住宅小区增长较快，随着经济和社会的发展，大量企事业单位不断进驻，各种商务活动也随之大量增加，居民及经商人口大量增加，居住用房需求量随之越来越大，同时消费者对居住设施的环境及结构、布局等也提出了越来越高的要求。而随着国家政策对土地的宏观控制，外来资金投入加大，房地产价位将逐渐扬升，同时消费者对住房的环境25、套型、布局和物业管理等要素的要求也会逐步提高。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平、改善居住质量、满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费、扩大内需、拉动投资增长、保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势、扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化建设具有十分重要的意义。为改善城市居民居住条件，促进经济发展，xx投资发展有限公司研究决定，投资建设“xxxx城市广场”项目。该项目的开发建设，不但可以盘活现有土地资产，同时加快了xx县开发的步伐，26、进一步提升了城市品位。xx投资发展有限公司拟建设的“xxxx城市广场”项目，经分析论证认为，该项目符合国家产业政策和xx县城市发展规划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备、周边公用配套条件较好；工程规划符合国家城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀；各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，销售价格合理、性价比优势明显；市场需求潜力较大，市场销售风险较小，投资效益较高。项目建成后，对促进国家房改政策的落实，加快推进城市化进程，将起到积极地推动作用。综上所述，居住条件的改善，符合社会和经济发展的要求，符合当地居民“安居乐业”的理想和追求。本项目符合国家以及海南省行业发27、展规划，符合xx县城市发展总体规划，选址合理。因此，本项目的实施是必要的。第三章 房地产市场需求分析3.1我国房地产运行现状3.1.1房地产开发投资完成情况2013年1-3月份，全国房地产开发投资13133亿元，同比名义增长20.2%（扣除价格因素实际增长19.9%），增速比1-2月份回落2.6个百分点。其中，住宅投资9013亿元，增长21.1%，增速回落2.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。2013年1-3月份，东部地区房地产开发投资7766亿元，同比增长17.8%，增速比1-2月份回落3.1个百分点；中部地区房地产开发投资2521亿元，增长21.8%，增速回落2.8个百分点；28、西部地区房地产开发投资2845亿元，增长25.6%，增速回落1.2个百分点。2013年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积478950万平方米，同比增长17.0%，增速比1-2月份提高1.7个百分点；其中，住宅施工面积352992万平方米，增长14.7%。房屋新开工面积38873万平方米，下降2.7%， 1-2月份为增长14.7%；其中，住宅新开工面积29182万平方米，下降0.8%。房屋竣工面积19473万平方米，增长8.9%，增速回落25.1个百分点；其中，住宅竣工面积15001万平方米，增长4.7%。1-3月份，房地产开发企业土地购置面积6134万平方米，同比下降22.0%，降幅比1-29、2月份扩大3.4个百分点；土地成交价款1397亿元，下降10.2%，降幅缩小1.8个百分点。3.1.2商品房销售和待售情况2013年1-3月份，商品房销售面积20898万平方米，同比增长37.1%， 增速比1-2月份回落12.4个百分点；其中，住宅销售面积增长41.2%，办公楼销售面积增长19.2%，商业营业用房销售面积增长1.4%。商品房销售额13992亿元，增长61.3%，增速比1-2月份回落16.3个百分点；其中，住宅销售额增长69.0%，办公楼销售额增长60.2%，商业营业用房销售额增长13.5%。2013年1-3月份，东部地区商品房销售面积10773万平方米，同比增长46.6%，增速30、比1-2月份回落17个百分点；销售额9016亿元，增长72.9%，增速回落19.4个百分点。中部地区商品房销售面积4983万平方米，增长34.5%，增速回落10.1个百分点；销售额2447亿元，增长53.7%，增速回落13.6个百分点。西部地区商品房销售面积5142万平方米，增长22.9%，增速回落7.5个百分点；销售额2529亿元，增长35.5%，增速回落9.8个百分点。2013年3月末，商品房待售面积42441万平方米，比2月末增加536万平方米。其中，住宅待售面积增加345万平方米，办公楼待售面积增加23万平方米，商业营业用房待售面积增加43万平方米。3.1.3房地产开发企业资金来源情况31、2013年1-3月份，房地产开发企业到位资金26962亿元，同比增长29.3%，增速比1-2月份回落4.4个百分点。其中，国内贷款5172亿元，增长19.8%；利用外资127亿元，增长13.6%；自筹资金10120亿元，增长13.6%。3.1.4全国房地产开发景气指数2013年3月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为97.56，比上月回落0.36点。 3.1.5我国房地产市场未来走势预测1、宏观环境：2013年经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向。宏观经济方面：“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调20132、3年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，2013年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地产业继续带来利好，房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。2、市场趋势：2013年整体市场好于2012年，去年增速前高后低。从经济环境基本向好的背景下，预计2013年整体市场好于2012年，成交方面，全国商品房销售面积同比增长5.6%，增幅略高于2012年，基数效应和市场惯性决定2013年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至0.7%。供应方面，销33、售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计2013年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与2012年基本持平。重点城市2013年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显，价格方面，货币环境稳定和定向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。因此，对于诸多房产商来说，未来几年仍然是一个千载难逢的机遇，因此应对我国房地产前景保持乐观。3.2海南省房地产市场现状3.2.1海南省2013年房地产市场现状 自2010年4月以来，我国房34、地产市场经历了史上最严厉的调控，在限贷、限购、限价等一系列政策措施的综合作用下，2012年楼市成交量大幅萎缩，房价过快上涨的势头得到遏制。2013年1月31日温家宝主持召开国务院第六次全体会议，对当前重点工作部署时提到要继续促进房价合理回归。 一、2013年调控主基调不变，存在适度微调的可能性与以往的“空调”不同，此次房地产调控效果已经初步显现。作为调控最为严厉的北京，2013年楼市成交量大幅下降。统计数据显示，2013年北京市新建住宅成交9万套，较2010年下降4%，较2012年下降39%；二手房成交13.7万套，较2012年下降23%，较2011年下降45%。调控成果来之不易，调控成果的巩35、固必然成为2013年北京市相关部门的重要工作，这也是2013年中央政府部署的重点工作之一。目前北京市已经明确提出2013年将继续“限购”政策。2013年国家房地产宏观调控政策对海南房地产市场影响明显，2013年海南完成房地产开发投资46787亿元，2013年海南房地产开发完成投资663.05亿元，比上年增长41.7%，占固定资产投资额的41.1%；全年房屋施工面积3659.88万平方米，增长35.6%；销售面积888.19万平方米，增长3.9%。在房屋价格方面，海口去年12月房屋销售价格同比上涨35.5%，环比上涨0.2%；三亚房屋销售价格同比上涨43.35%，环比涨0.1%，两城市房价同比涨36、幅继续领跑全国。2011尽管房地产开发投资继续增长，但房地产业的增速却由2012年增长27.1%回落到5.0%。海南省政府秘书长徐庄介绍，海南省2013年地区生产总值(GDP)2515.29亿元，比上年增长12%，经济保持平稳较快增长，但也存在经济增速减缓等问题，未完成全年预期增长13%的目标。其主要原因是国家加大宏观调控力度，出台了一系列遏制楼市的措施，对海南房地产影响非常明显，导致房地产业回落幅度较大，从而影响整个经济增速回落。海南省住房和城乡建设厅厅长王志宏说，为了促进海南房地产业发展，今年将继续鼓励支持行业协会、开发商继续举办各类房地产促销展销活动；建立多元多层次房地产开发体系，重点发37、展度假酒店、度假村、养生疗养等经营性房地产业；同时将完善预售资金监管机制。海南省统计局局长符国瑄表示，在保障房方面，去年海南开工建设11.22万套保障房，竣工4.85万套，占计划的119.1%；全年开工建设面积900.01万平方米，占计划总面积的140.5%，其中竣工面积384.66万平方米，占计划的155.9%。2013年是全面实施“十二五”规划的第三年，是国际旅游岛建设全面推进的重要一年，省委、省政府把2013年确定为“项目建设年”，海南将在重点项目建设，扩大投资方面下真功夫，2013年海南将努力促进房地产业健康发展，抓住房地产市场调控契机，推动房地产结构调整，控制普通商品住房开发，控制岸38、线房地产规模，重点发展旅游地产、商业地产等高档经营性项目，优化空间布局，提高档次水平，促进可持续发展。加大房地产促销力度，逐步消化保有量，争取2013年房地产销量稳中有升，继续发挥在稳增长中重要作用。三亚市六届人大一次会议上，三亚市市长王勇作的政府工作报告指出，五年来全市生产总值年均增长17.9%。今后的5年，三亚将着力保持房地产业平稳健康发展，加大商业地产和商务办公地产发展力度，严格控制滨海一线住宅建设，三亚普通住宅“大限”或至。尽管房地产调控的主基调未变，但调控政策仍存在适度微调的可能性，原因主要有三点：一是、海南国际旅游岛建设离不开房地产对经济的拉动，离不开岛外资金的流入，企业在承受资金39、压力的同时，海南省各级政府也在承受经济下行的压力。二是、国内外经济形势的巨大不确定性增加了2013年经济下行的压力，而考虑到房地产市场对经济发展的拉动作用，不排除对现行调控措施进行微调的可能性；三是、现行的调控措施在打击投资投机需求的同时，也不可避免地误伤了刚需和改善型需求等自住需求。二、银行压力与信贷松动住建部曾在2011年底表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭贷款需求，该表态随后引发市场对首套房利率放松的猜测。住建部和央行连续释放满足首套房贷款需求的信号之下，市场对于首套房利率放开的预期也在增加。2013年金融市场工作座谈会上，央行行长助理郭庆平指出，2013年金融市场工作40、要围绕“稳中求进”的主基调和稳健货币政策基本要求展开。在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭贷款需求。2013年2月7日从中国银行某支行了解到只要在该行存有金融资产50万以上，就能享受8.5折的首套房贷款利率优惠。所谓金融资产，是指存款、理财产品、基金等。中国银行上述支行规定，客户若存有金融资产50万以上，就能享受首套房贷款利率8.5折优惠；如果存30万40万，则是9折；10万30万，为9.5折；10万以下的话，则是基准利率。并非所有银行都有同样措施，在首套房贷款利率方面，中信银行在基准利率基础上上浮5%，深发展41、上浮10%，邮储银行则上浮15%。二套房贷款利率方面，中行为基准利率的1.1倍，有金融资产也不能下调。其他银行二套房贷款利率在基准利率基础上上浮5%至15%不等。每家银行都不一样，有的银行资金宽裕就不需要这样，坚信2013开发商、政府日子不好过、银行的日子也不好过，信贷松动势在必行。海南岛经济快速增长，在2010年海南房地产开发涌动新一轮热潮、住宅销售形势一片火爆之际，有人预计好景长不了，事实则证明他们的预言不准。海口市，省统计局数据显示：2013年我省房地产市场运行总体健康平稳，房地产开发投资继续保持增长势头。据省统计局最新数据显示，1-11月我省房地产开发投资完成799.18亿元，同比增长42、36.4%，销售商品房811.37万平方米，同比增长1.5%，稳中有升。2013年我省房地产市场在保障性住房投资和销售面积的快速增长带动下，正朝着国家调控方向稳定健康发展。省统计局数据，1-11月全省房地产开发资金到位计1172.91亿元，同比增长40.3%，比投资完成额高出373.73亿元，表明大部分房地产企业的资金比较充裕，经营正常。2013年1-11月，我省商品房在建面积4971.91万平方米，其中本年新开工面积1543.98万平方米。截至2013年11月，全省主要市县商品房可供销售面积约1560万平方米，相对811万平方米的销售量，仍处于可控范围之内，市场供求关系基本正常。2013年143、2月份我省主要市县商品房销售出现回暖态势。数据显示，该月海口共销售商品房24.3万平方米，同比增长125.0%。销售均价为9396元/平方米，同比增长6.4%；三亚共销售商品房8.68万平方米，同比增长146.6%。销售均价为19384元/平方米，同比增长21.2%。 2013年1月我省商品房销售继续保持良好势头。据不完全统计，1月1日-15日全省主要市县销售商品房20.91万平方米，环比增长14.5%。销售均价为9094元/平方米，环比下降8.8%。 海南房地产属于旅游地产，非硬性需求，即旅游、投资、度假养老为一体的复合式地产；大海、沙滩、空气、椰树、温泉、雨林等有限的自然资源，国际旅游岛独44、一无二的发展机遇，吸引了国内众多购房者；目前海南每个楼盘的岛外客户成交量都占到80%以上、高者甚至是95%，且基本上入住率都低于30%，而来自岛外的需求中，外地迁移入岛经商居民的投资需求、岛外过剩流动性资金投资需求以及跟随外地入岛开发商品牌进入的半生引导型购房需求占到主流。3.2.2各大地产发展商抢滩xx市场北京首创、深圳万科、富力地产是国内地产的几大巨头，近年开始大举进驻海南，它看重的是海南地产的灿烂前景和目前较低的土地价值。企业大手笔投入xx的房地产市场，并不会加剧市场竞争，反而会提高海南地产的整体形象，能吸引到更多的岛外人士来xx购房，对xx房地产市场整体是利好，xx的旅游、度假地产概念45、将越做越大。企业的进入不只带来巨额的资金，他们全新的开发理念、国际化的社区规划、时尚的现代建筑、专业的物业管理，将带动海南开发水平的提高，并促使项目建设迈上新的台阶。3.2.3岛外人士仍是购买海南商品房的主力军海南房地产属于旅游地产，非硬性需求，即旅游、投资、度假养老为一体的复合式地产；大海、沙滩、空气、椰树、温泉、雨林等有限的自然资源，国际旅游岛独一无二的发展机遇，吸引了国内众多购房者；目前海南每个楼盘的岛外客户成交量都占到80%以上、高者甚至是95%，且基本上入住率都低于30%，而来自岛外的需求中，外地迁移入岛经商居民的投资需求、岛外过剩流动性资金投资需求以及跟随外地入岛开发商品牌进入的半46、生引导型购房需求占到主流。3.3海南省房地产市场未来走势趋势海南经过30年的改革开放和20年建省办经济特区，经济社会取得巨大发展，使海南成为繁荣之岛。海南不可替代的、独特的自然资源和风土人情，吸引了众多中外人士前来度假和置业，使海南岛知名度显著提升，“度假天堂”地位凸显。这使海南房地产业快速发展，具有广阔的发展前景和市场需求。而宏观调控，使海南房地产大幅波动得到抑制，使其在宏观调控的背景下，更加理性，更加稳健发展。海南房地产业的发展由于其独特的资源秉赋，有异于国内其他地区和城市的房地产业，将会被众多发展商和消费者高度关注。据国家统计局海南调查总队的数据显示：房地产业迅猛发展，跃居成为全省服务业47、最大行业。2013年1-11月全省房地产开发资金到位计1172.91亿元，同比增长40.3%，比投资完成额高出373.73亿元，对总体经济（GDP）增长的贡献率达36.3%，其中对服务业增长的贡献率为47.4%，成为推动服务业加快发展的主要动力和最大行业。海南房地产这些成绩的取得，主要是因为海南房地产市场是个独立的岛屿市场，远离全国各主要一线城市，而最主要的则是海南房地产市场具有的独特魅力。本报告经过研究分析得出未来海南房地产将会持续走高的重要因素如下：1、国内经济发展良好改革开放30年使国民财富增长，富裕家庭增多，人均可支配收入增强，人们的传统消费观念发生了变化，由温饱向享受型转变。在居住方48、面，有能力和条件的富裕阶层，不满足于原来的居住环境，而是追求健康舒适的新居住环境，购买第二套房产的人越来越多，能否在海南拥有一套住房，已经成为富裕阶层的标志性财产。改革开放带来的财富效应，使海南房地产的健康发展就应成为必然。2、海南基础设施不断完善粤海跨海铁路、西环铁路、东环铁路、环岛高速公路与xx和三亚两个国际机场，形成覆盖全岛的立体交通运输网络。以光缆通信为主，数字微波和卫星通信为辅的立体通信网络覆盖全省。电力电网加快建设，装机容量达到256.5万千瓦，已建成220KV环岛电网，110KV电网覆盖全省各市县及开发区。基础设施建设和医疗、卫生、文化、体育、娱乐体系建设的快速发展，使海南已经成49、为安全、快乐、健康之岛，生活居住条件富人性化，更适宜居住和生活。海南良好的人居环境，是现代人追求绿色、珍爱生命的时尚之地。3、海南自然资源不可复制海南的气候、地理环境是中国唯一的，也是世界最好的。海南的资源优势，也是有别于其他省份不可复制的旅游资源。正是这种稀缺、不可替代、不可复制的自然资源，奠定了海南房地产业发展的基石，吸引着众多的国内外投资者。正在建设的海南“国际旅游岛”，使海南成为我国面向世界的旅游国际品牌。4、海南房地产持续增长空间还较大2013年海南房地产完成投资1172.91个亿，投资量占我国房地产投资总量的1.23%，略高于海南占全国人口的比重。但海南商品房销售对象有一半左右在岛50、外，因此房地产持续增长的空间仍比较可观。2013年海南经营性土地出让的面积和出让收入在全国的比重都在1%以内，这表明海南的土地市场总体上规范、有序、理性。按照目前的建设力度，海南每年需要投放的土地资源不超过全省陆域面积的千分之一，应当是可持续的。5、国家政策仍支持海南房地产的发展国务院办公厅2010年1月21日发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的意见“国13条”及国务院2010年1月公布的关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见无不说明国家支持房地产行业健康发展，尤其是海南房地产业。近期，国务院办公厅发布了“国十条”和二套房首付比例提高到40%的房产新政，然而在国十条的重压之下，海南楼市丝51、毫没有颓势，继续飙升。并对于海南国际旅游岛建设的目标，国务院要求各有关部门高度重视，并表示在政策、资金、项目安排等方面给予特殊扶持。上述为实现中央关于促进房地产市场健康发展的政策措施，支持房地产健康发展。3.4目标人群与目标市场分析1、目标人群分析目前，海南房屋需求市场主要有五大群体：一是大量的外省人来海南购房，他们主要购买环境较好的高档商品房，用于休闲度假和养老；二是近几年引进了一批大企业大项目，大量外地员工进入海南居住；三是近几年来，海南省加快城镇化进程，农村人口移居城市的持续增加；四是八十年代房改至今已有20年，部分房改户有购买第二套房以改善居住条件的欲望；五是就业和婚龄人群的增加。以上52、五个方面都构成了海南房地产近年的刚性需求。统计数据显示，2013年以来，海口市住宅岛外购买比率一直在70%以上；三亚市商品房的购买对象中更有80%以上是岛外人士，分布在30个国家和地区，而在这些购房者中又以旅游房产为主,大约占80%，养老房产占20%。岛外购买力始终占据主导地位，呈现典型外向型特征。由于岛内刚性需求的释放，本地客户有所增长，但是随着岛外市场的不断扩大，外向型销售特点将延续，本地人已经无法承担高额房价，某种意义上来讲受到了排挤。政府会出台相关政策调控，保持市场健康发展。岛外客户来源于全国各地，以地区气候环境差异较大的北京、东北、上海、山西以及江浙一带的客群为主，主体构成比较复杂，53、以度假、养老、养生为主。岛外客户需求差异明显，片区购买主体差异大。具体如下表所示：表3-4 海南xx房地产岛外客户需求分析表置业目的购买力 （万）代表群体年龄结构群体特征置业观念关键点休闲度假500大型企业高层/私营企 业主/山西煤老板,东北+西北+北京/江浙占有、私密性 +上海/成都、重庆等4560处事业顶峰期，圈子广， 应酬多，对生活质量要求高； 对高端商务配套如：游艇 俱乐部，GOLF等感兴趣；稀缺资源占有，资源大 于区域； 持有价值大于使用价值； 置业弹性较大；享受生活、资源占有、私密性度假投资200300各地投资客/知名人士，北京+西北/上海/长三角3045手头有大量的闲置的资金， 54、在全国各地均有置业，对市场较为敏感看中资源以及区域升 值潜力； 长短期持有均有； 置业弹性极大；资源，短期内升值潜力筹备养老200300企业高管/艺术家，知名人士,北京/西北/重庆，成都4555事业上升期，频繁往来各个城市；出入私人会所等 高级场所； 注重同乡圈子；渴望亲近海资源； 对社区配套有要求； 置业弹性较弱近海，配套，跟风商务投资100政府高官大型贸易生意人总部在xx的老板3550圈子广，朋友多；在岛外 客户刺激下，开始追求生活品质同时有很强投资观近海，重区域，对配套 的成熟度有要求；置业弹性较大；区域大于资源、区域情结养老100长江以北退休老年人5565退休在家，身体健康；经 常在各55、市城间旅游；重同乡圈子；一般儿女给他们 买房；追求生活安逸，长期居 住；关注单价与总价； 关注医疗配套和小区配 套；对海资源不敏感； 置业有类刚性需求养老、总价、配套、跟风企业移民60100大型公司xx分公司 高管/公务员；3040三十岁以上，圈子朋友聚会家人、亲戚亲情活动；区域大于资源 ；刚性需求；生活品质、区域大于资源、重圈子2、目标市场分析2013年海南经济运行数据中显示：城乡居民收入增长快于经济增长。全年城镇居民人均可支配收入20918元，比上年增长13.9%，扣除价格因素，实际增长10.4%；农村居民人均纯收入7408元，比上年增长14.9%，扣除价格因素，实际增长11.4%。城镇和56、农村居民收入增速分别快于地区生产总值1.3和2.3个百分点。我省城镇居民人均收入低于房价增长，仅靠省内需求难以支撑快速增长的房地产价格。海南省房地产销售市场外向性十分明显，三亚市房地产外地客户占87%，xx县房地产外地客户占52%，琼海、文昌、五指山、陵水、xx等市县外地购房客户占60%以上。岛外客户的巨大需求，推动海南旅游房地产价格快速攀升，并保持整个房价在高位运行。从上述情况可以看出，海南房地产市场消费对象主要为岛外消费者。结合本项目建设所处的地理位置及地段情况，建议把项目市场定位于大陆各主要大中城市（尤其是长三角和珠三角地区）以及岛内的一线城市（如海口/三亚）。目标人群主要为具有一定经济57、能力、具有一定文化素质的群体和都市成功白领阶层。只要充分发挥本项目住宅产品的性价比优势、风景区优势和度假休闲优势，完善配套专门针对客户的各项服务措施，对于大陆以及省内的客户具有相当吸引能力。3.5目前xx房地产市场情况xx房地产市场概况1、xx县宏观经济发展分析近年来，xx县县委、县政府在省委、省政府的正确领导下，坚持以科学发展 观统领全局，带领全市人民在恢复重建中加速度，在承接转移中谋扩张，在破解难 题中提质量，在高速发展中促转型，在转型发展中惠民生，全县经济稳步增长，社 会事业得到全面协调发展，民生状况明显改善。由下图可以看出从2007年-2012年，xx县经济呈现逐年增长趋势，并且均增 58、长率都高于10%，经济发展后劲强势。现今，xx县以“建设中外游人的休闲度假胜地和全县人民的幸福家园”为目标，以抓“旅加农”促产业结构调整为主线，以抓项目保投资促发展为关键抓手， 千方百计增加城乡居民收入，加快转变经济发展方式，壮大县域经济，加强社会管理创新，优化投资发展环境，着力解决民生问题，确保“十二五”规划顺利实施， 力争到2016年，全县生产总值31亿元以上，年均增长14%，最终把xx建设成为海南中部生态丰富、环境优美、生活富裕、社会和谐的 一颗璀璨明珠。2、xx县房地产市场分析从2009年海南成立国际旅游岛以来，xx为了努力实现与海口国际滨海旅游城市的高端对接。xx县坚持“生态立县”，59、以差异化定位，特色化发展思路，以其独特的长寿之乡特色吸引了众多的游客，旅游业的飞速发展同时吸引了众多投 资者的目光。受旅游市场的影响，xx房地产发展迅速，2013年，房地产业完成增加值4346万元，增长2.3%。房地产开发完成投资12200万元，增长39.7%。房屋 施工面积137818平方米，增长37.0%;房屋竣工面积62000平方米，下降7.8%; 房屋销售面积78000平方米，增长17.7%。综上，xx已进入经济自主扩张轨道，从2009年商品房均价3600元/平方米到2013年均价7000-8000/平方米，涨势十分迅猛。2013年1-10月xx县累计固定资产投资达到260784万元，60、累计销售房屋8.08 万平米，在全省9个实现房屋销售面积增长的市县中以33%的增长率位于第三，其表现可谓十分出色。房屋销售均价最低在4000元/平方米以上，整体销售均价集中 在5000-8000元/平方米左右，房屋销售量及销售均价已连续上涨数月。总的来说，无论现阶段中国房地产面临怎样的发展困境或转折，在国际旅游岛和世界长寿之乡的发展背景下，以及自身在交通、气候、环境等方面的独有优势，xx必将成为继海口及海南东线沿海区域之后，海南省内陆近海区域最具发展生机与活力的地方。xx作为海口后花园，在未来五年内，xx的区域价值将取得进一步的提升。xx紧邻海口市，具有生活舒适，交通便捷等优势，而且xx在建设61、国际旅游岛政策背景下，提出“阳光之城、娱乐之都”的建设口号，充分发挥xx自身城市优势，与三亚等自然资源强势的城市差异化发展。xx房地产市场蓬勃发展，并呈现出强劲的发展势头，xx房地产市场已逐步进入高速发展周期。近年来，xx县经济发展速度增长较快，人民生活水平得到提高，城市配套设施日渐完善。xx房地产市场的热点 xx县委、县政府依托雨林、温泉、南药和民俗文化四大资源，提出了“构建生态文明健康县，打造世界长寿之乡”的发展方向，走差异特色高端发展的路子，定位“打造海南低碳生态发展示范县，创建国际温泉旅游区”的目标，主动融入海口，建设“丽江”xx、低碳xx、温馨xx，经济社会有了较快进步，也催生房地产62、业迅速发展。3.6市场营销策略分析1、品牌营销建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前，房地产市场竞争日趋激烈，房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用，从而为企业创造更加良好的经营效益。2、人文营销房地产营销应以人为本，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。对于现在正处于买方市场的房地产企业，应该更加注意与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业形象的同时，更让顾客感受到关怀，在选择时倾向63、性更加明显。所以，从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。3、绿色营销居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素，于是，开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。在绿色营销上，对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念，同样要运用到绿色营销中，增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高，但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”，绿色节能住宅的发展将成为趋势，也将成为卖点。4、服务营销对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接64、受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，从而有了初步的认知和倾向；售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续；在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与维修；并自己成立物业公司或委托第三方代理物业管理， 为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时代发展的必然，同时也为企业的发展奠定坚实的基础。总而言之，房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营，这是需求导向型经济的客观要65、求。从根本上说，各个营销策略都各有所长，因此房地产开发商在营销过程中应不拘泥于一种销售渠道，而应根据各自的实际情况，针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点。3.7海南市场分析结论目前，我国楼市正处于周期调整的关键时期，由于我国人口基数庞大，再加上过去几年，随着我国城市化率提高很快，大量人口进入城市，形成了对房地产市场旺盛的需求，是拉动防地产市场最根本的动力。随着城市化进程的加快，我国住房需求在一定时期内仍会很大。由于目前房地产投资占全社会固定资产投资接近1/5，市场对住房依然存在刚性需求。再加上我国土地资源的稀缺性和国家最近明确促进房地产市场健康发展66、的政策取向，从中长期的发展趋势看，我国的房地产市场总体上是乐观的。在海南大力建设“国际旅游岛”的背景下，在xx和三亚市场的带动下，定安、琼海和文昌等靠近xx的岛内二线城市的房地产市场也在快速崛起。这对致力于打造“全国人民后花园”的海南而言，其房地产市场将备受瞩目，未来市场前景十分看好。3.8本项目前景预测海南国际旅游岛开发建设和xx房地产的快速发展，为本项目提供了广阔的市场前景，清新的雨林城市，宜人的气候环境，相对低廉的房价，这些都是吸引全国各地居民前来xx置业的因素，或度假，或养老，或投资。随着中国经济的继续繁荣，国民生活水平的提高，这种趋势将越演越烈，xx的房地产价格将在未来的一段时间里继67、续上涨。因而本项目一方面将为市场提供高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。本项目位于xx未来城市规划的重点城区南渡江畔，xx的高尚住宅区项目必定能吸引讲究生活品质的人士。投资本项目，不但会实现可观的投资收益，还可以带动xx县经济的开发，改变xx县的整体形象，实现更多的社会效益。本着尊重市场、依据科学的原则。在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，是参考目前本项目附近区域的房地产销售价格，并结合本项目实际情况确定的，属于较为保守的预测价格；成本，是按较高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。随着68、海南以及xx整个经济环境和旅游环境的逐步改善、发展，房地产价格依然会有稳步上涨的趋势。可以预期，本项目具有较好的市场前景和较大的盈利空间。第四章 项目定位4.1功能定位根据xx县客户潜在市场的判断，建议将本项目住宅定位为：高品质、中高级物业管理、中档价格的精品商铺，主要目标客户群定位为xx县城内客户为主，省内外具有一定经济实力且对xx发展前景比较看好的客户为辅。4.2市场定位市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。4.2.1家庭市场细分根据这几年xx县房地产购买市场的情况分析，并结合该类项目的功能定位，本项目主要目标家庭客户群应包括下列3个部分：1、经济富裕的年69、轻阶层：年轻夫妻，无子女。2、注重生活质素的成熟家庭：处于事业颠峰时期的中青年夫妻，子女已基本毕业或独立工作。3、财力雄厚的中老年人：中老年夫妻，子女跟父母居住在一起的。4.2.2区域市场细分1、以上海为核心的长三角地区主观影响因素：长三角地区人士的务实特征令其对投资风险的承受能力相对于北方地区人群弱，通常不作风险较高的无把握的投资选择。但由于该地区客户经济较富足，且当地房价处于国内领导水平，因此，该区域的现实购买能力最强。因而在宣传推广中，侧重于不动产投资、稀缺资源投资会更有吸引力；同时，发展商的实力和信誉也是他们最关注的部分。客观影响因素：长三角地区房价的持续攀高，客观上为xx房地产对该地70、区人群的吸引力起到推动作用。xx房地产处于恢复发展期，也能吸引着该地区人群进入炒作以期待增值。同时，也因地域交通的近便和消费的节省，使xx成为他们乐于选择的度假、投资地点。2、以北京为核心的三北地区主观影响因素：与南方地区人群的冷静和精于算计相比，北方人明显更充满豪气与冲动，往往会凭一时的冲动而决定一项投资或一项消费。因此，北方地区人群的消费阵线更容易攻破,更容易受到激发他们内心欲望的产品的诱导并产生强烈的购买欲望和购买行为的。一项产品，只要能强烈地刺激他们的感官，便会不经推敲琢磨就可赢得他们的青睐。客观影响因素：以北京为核心的北方地区与xx地区气候上的差异较大，令海滨度假对之所产生的吸引力大71、于以上海为主的长三角地区。而且，随着北京地区现代化进程的不断加快，北京地区集聚着相当一部分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地区并不逊色于上海地区。在北京地区高档住宅商品价格较高的情况下，到xx购旅游度假物业，一方面可以满足休闲度假、家庭度假和养老度假的需要，另一方面在xx房价和北京还有一定差距的情况下会显得较为轻松。4.2.3客户群体定位具体细分，本项目的细分市场应是：第一类市场：以长期度假休闲xx工作的商务型客户。第二类市场：以养老为主要目的的岛外退休老人（子女出资）养老型市场。第三类市场：以稀缺资源投资增值为主要目的兼具度假的客户市场。4.3定价策略根据本项目的档次、特点，经过调查，项目72、所在区域内目前新建并已开盘销售的具有可比性与竞争性的类似住宅物业做类比，结合目前区域市场与本项目具有可比性与竞争性的类似楼盘销售价格，综合考虑项目个别因素、xx县区域因素及发展前景，初步拟定项目的简单装修销售均价定位为5500元/m2。4.4入市姿态及推广时机定位xx房地产项目销售有别于内地其他城市的房地产销售特点，最主要的体现在销售时机上。由于xx房地产项目的购买市场多数来自内地，而目标消费者又是流动的，所以增加销售截面尤为关键，就是说，项目在具备了基本的销售条件后就要及早入市，以争取更多的购买者。针对xx房地产市场的独特特征以及本项目的自身特点，建议本项目入市的姿态为：1、销售现场整体环境73、营造完善。2、物业服务模式、服务配套、收费标准及有关的文件已确定3、销售方式及有关的一系列法律文件已经基本准备就绪（除预售许可证外）。首期进入市场形式：预登记。4.5销售方式定位销售方式对销售进度的影响也是比较大的。根据项目的特性、投资方式、资金回笼计划等具体条件，将能够更加顺利地达到销售目标的销售方式确定下来。建议本项目的销售方式是：1、以零散发售为主，并适当考虑集团购买的因素，销售时要进行阶段性的分层分区控制；2、采用自销的方式进行销售；3、采用按揭贷款、一次性付款两种付款方式。4.6物业服务定位本项目将组织专业的物业服务公司，将提供的高效、高品质管理与服务。第五章 项目建设地点和建设条件74、5.1项目建设地点项目位于xx县xx镇文化南路与南渡江交叉口东北侧。项目用地面积77040平方米。用地四周均临市政道路，对外交通联系十分便捷且环境宜人，处处充盈椰风海韵的气息，具备建造xx县一流的高档次居住环境的条件。5.2自然条件5.2.1自然气候条件xx县属热带季风气候，光照充足，雨量充沛，气候温和，全年无霜。年均日照2017.6小时，年均降雨量1790.7毫米。较之全省东部市县，处于静风环境区，台风影响较弱。5.2.2地质地貌1、场地位置及地形地貌xx县较之全省东部市县，处于静风环境区，台风影响较弱。地势南高北低，南部为丘陵山地，中部为河积平原，北部为台地和海积平原。2、土地利用情况场地75、地形平坦，为项目施工提供了有利条件。5.2.3水文条件迈县内有大小河流20多条，总长250公里，常年流量35亿立方米。南渡江流经10个乡镇，流程116.3公里，年均流量13.4亿立方米。建有中型水库4宗，小(一)型水库13宗，总库容量1亿方，蓄水工程472宗，引水工程90宗，提水工程33宗，年年加大投入大搞冬修水利建设，用水实灌面积17.2万亩。 全县海岸线长有89.8公里(含内湾线)，内外港湾15处，海洋面积达1000平方公里，属琼州海峡和北部湾的一部分，水温温和，海水深度大，盐度适中，发展港口贸易，海洋捕捞业、养殖业等条件优越。海洋矿产有：海砂、石英石、石灰石、石油、石墨、云母、水晶、金、76、锰等，具有储量大、品位高特点。5.2.4工程场地地震安全评价根据中华人民共和国防震减灾法（自1998年3月1日起施行）的规定，凡新建、改建、扩建的建设工程，必须达到抗震设防要求。而重大建设工程和可能发生严重次生灾害的工程，必须进行地震安全性评价。海南省人民政府于1996年12月曾发布第98号政府令，提出海南省工程场地地震安全性评价管理办法，对于必须进行专门地震安全性评价的工程做了比较详细的规定。按照上述文件规定，本项目不在必须进行地震安全性评价工作的重要工程表的范围之内。按照国家颁布的地震裂度区划图，本工程抗震裂度定为8度，建筑需按8度抗震设防。工程地区主要自然环境灾害是台风。该地平均每年约受77、23次台风袭击，狂风挟暴雨往往对树木、工程施工造成一定的损害。5.3工程建设条件项目工程建设所涉及的通讯、电力、水源、交通等条件均已具备，施工用水、用水按规定报装即可使用。项目所在地块经过“六通一平”（ 通水、通电、通路、通讯、排污、通排水和土地平整）后即可保证本项目的动工建设实施。5.3.1交通条件项目区域内西侧紧邻文化南路，可以保证施工材料及施工机械进入项目施工现场。5.3.2供水供电条件项目用水可直接从项目西侧的文化南路市政供水管道引入，项目用电直接从东侧的变电所接入，供电由xx县供电公司提供电源。5.3.3排水条件项目实行雨污分流制进行排水，雨水直接经过小区雨水收集系统排入项目文化南路78、的市政雨水管道，最终入海。项目产生的污水经过三级化粪池处理达到xx县污水处理厂接管标准后，排入文化南路市政污水管网，最终进入xx县污水处理厂进行集中处理。5.3.4通讯项目区域内以程控电话、移动电话、高速宽带为主形成高效迅捷的通讯网络，各类信息能够及时传输交流，可为该项目提供便利的基础条件。区域内电信设施齐备，项目可以随时根据需要接用。5.3.5原材料供应1）石料项目所需石料均可以在xx附近买到，储量丰富，分布较均匀，主要为花岗岩，岩石中密坚硬，开采便利，可加工成料石、片石、碎石。2）中、粗砂项目xx周边就有采砂厂，砂料储量丰富，以中、粗砂为主，质地优良、含泥量少，开采方便，可供全线工程用砂。79、3）其它材料钢材、水泥等建设材料需外购。第六章 工程建设方案6.1工程设计理念本项目开发充分依托海南建设国际旅游岛的政策利好因素，充分利用xx县城市景观的资源优势，高标准、高起点打造集休闲、度假、居家、商业配套功能于一体的居住社区。项目用地面积77040m2。总建筑面积：295201m2，其中地上建筑面积为250201m2，地下建筑面积：45000m2。建设内容：建设内容：建设高层住宅、商铺、学校、酒店及配套设施。并在项目开发过程中力求以高端的居住定位来提高：小区的人均用地率、人均绿地率、人均景观面、人均公建及交通配套率；同时也能减少：人均停车率、人均排放率、人均环境噪声污染率，以确立一流居住80、小区的必备条件。做到经济、社会、环境的协调发展，带动地方经济与项目的共同发展。6.2工程建设方案及内容6.2.1总平面设计1、设计原则总体布置原则：居住小区的规划布局，综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，并遵循以下原则：（1）方便居民生活，有利组织管理；（2）组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务；（3）合理组织人流、车流、有利安全防卫；（4）合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰；（5）注重景观和空间的完整性，市政公用站点、停车库等小建筑与住宅结合安排；（6）供81、电、电讯、路灯等管线地下埋设；2、规划设计总体布局上结合用地规模形态、考虑周边景观、社区中心环境景观，住宅布局采用围合式组团、顺应地势的布局。建筑的主要朝向面向主要景观，怀抱社区中心花园。小区用地红线布置车行道，小区内部主要设置人行道，达到人车分行的效果。小区的人行主入口设置在用地东南向位置。车行入口北侧和东南侧的位置。6.2.2功能布局小区交通突出周到、便捷。机动车由车行主入口进入，沿着用地红线设置宽4米的小区道路，用作平时的行车道兼消防车道。这样，用地内部形成独立的道路系统，同时满足紧急时消防通道要求，地面设生态停车位。住户可以由户内信步进入小区的中心绿化区。动静分离的交通系统为住户提供了82、最大的方便。建筑单体设计该住宅按功能布置，充分做到建筑采光、通风良好，尽量让建筑物西晒面增加假阳台减少西晒，并到达节能的效果。建筑物每个单元平面做到明厅、明卧、明厨、明卫。立面外墙简洁大方、协调的虚实对比，运用较为细腻的构架及活泼的色调，使立面美观细致。6.3建筑结构设计该住宅按功能布置，充分做到建筑采光、通风良好，尽量让建筑物西晒面增加假阳台减少西晒，并到达节能的效果。建筑物每个单元平面做到明厅、明卧、明厨、明卫。立面外墙简洁大方、协调的虚实对比，运用较为细腻的构架及活泼的色调，使立面美观细致。6.3.1建筑设计1、设计依据民用建筑设计通则（GB50352-2005）；住宅建筑规范（GB5083、386-2005）；住宅设计规范（GB50096-1999）2003版；城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）；高层建筑设计防火规范（GB50045-95）2005版；建筑设计防火规范（GB50016-2006）；公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；民用建筑节能设计标准（DBJ04-216-2006）；屋面工程技术规范（GB50345-2004）；建筑内部装修防火规范GB50222 。2、建筑方案（1）户型平面设计方案本项目应业主要求设有多种户型类型，各种户型以合理的比例分配在每栋各个区域，以休闲度假居家使用为设计目标。a、4栋精心打造的板式小高层，分有两梯两户及84、两梯一户入户两种类型。一改高层用户常规的居住条件，以特有的流动空间、特色景观室外大平台、270度大景观面。b、每栋住宅楼体南面均设置两部电梯直达各层，做到全方位的景观视线效果，c、注重景观视线设计，让更多的用房有良好的视野且没有视线干扰。d、强调户内自然通风及自然采光条件，所有房间、包括交通核心有自然采光通风。e、平面分区明确，流线顺畅，尽量避免住户间的视觉与声音的干扰，（2）立面与造型设计方案采用传统与现代结合的建筑风格，体现出现代城市中的人文主义气息。建筑形象给人以舒展、稳重之感，通过对阳台及窗的细化处理，赋予建筑独特的个性。（3）墙体材料内外墙体本项目分户墙、外墙填充部分使用180mm厚85、灰砂砖，内墙使用120mm厚灰砂砖制。门窗与幕墙本工程采用氟碳喷涂断桥铝合金框，普通玻璃，铝合金框料采用深灰色，玻璃采用无色中空离线LOW-E。所有玻璃面积超过1.5m2的窗扇、门厅、公共出入口门、落地窗玻璃均需采用安全玻璃。本项目所选用玻璃均按照建筑玻璃应用技术规程（JGJ113-2003）设计。电梯选用本项目电梯皆采用1350荷载大轿厢的电梯。每栋安装电梯2部，共4部。电梯载重量1350kg，轿厢尺寸2000 m x1700m，竖井尺寸2550 m x2400 m，单部电梯电机功率为20kw。楼面普通房间为采用耐磨、防滑地砖等预留条件，地下室及设备用房为水泥地面。屋面：上人隔热屋面/不上人86、隔热屋面等均视当地施工市场情况灵活确定。室外道路、硬质铺地透水路面、成品彩色水泥广场砖、天然石材、成品空格水泥砖等材料灵活组合应用。地面停车场为生态停车场，采用联锁式植草砖间植高杆棕榈科乔木，既满足停车位要求又增加了绿化面积。防水等级：屋面防水等级为：级，地下室防水等级为：级。6.3.2结构设计1、设计规范、规程及国家和地方标准建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）；建筑工程抗震设防分类标准（GB 50223-2008）；建筑结构设计术语和符号标准（GB/T50083-97）；建筑结构荷载规范（2006年版）（GB 50009-2001）；混凝土结构设计规范（GB 50010-87、2010）；建筑抗震设计规范（GB 50011-2010）；钢结构设计规范（GB 50017-2003）；建筑地基基础设计规范（GB 50007-2002）；建筑桩基础技术规范（JGJ94-2008）；高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ 3-2010）；高层民用建筑钢结构技术规程（JGJ99-98）；地下工程防水技术规范（GB 50108-2008）；钢筋焊接及验收规程（JGJ 18-2003）；建筑钢结构焊接技术规程（JGJ 81-2002）；钢骨混凝土结构设计规范（YB 9082-2006）；建筑防火设计规范（GB50016-2006）；建筑工程设计文件编制深度规定（2008版）。2、抗震88、设防有关参数和结构设计标准（1）结构设计标准建筑结构安全等级为二级，结构重要性系数为1.0；地基基础安全等级为二级；地基基础设计等级为乙级；设计使用年限：50年结构的环境类别：地上一类，地下一类；防空地下室设计等级六级；建筑物耐火等级为一级。（2）抗震设防有关参数工程抗震设防烈度为8度，相应设计基本地震加速度值为0.30 g；建筑抗震设防类别为丙类；建筑场地类别为类； 设计地震分组：第一组，水平地震影响系数最大值max=0.24，特征周期：0.45s；本场地地基土层地震液化程度判定：基底以下无液化可能；（3）可变荷载（风荷载、活荷载）见下表6-2。基本风压：0.825kN/m2（全国基本风压分89、布图xx县基本风压为0.75KPa。建筑高度超过60m，采用xx50年一遇 基本风压的1.1倍）表6-2 主要活荷载标准值房间名称活载取值（kN/m2）卧室、客厅、走廊、门厅、内阳台2.5厨房、卫生间2.0储藏室5.0公共卫生间2.5普通楼梯2.0消防疏散楼梯3.5挑出阳台2.5电梯机房、风机房7.0设备用房按实际情况取值上人屋面2.0不上人屋面0.5地下停车4.0（4）结构选型抗侧力体系和结构抗震等级住宅楼为型钢混凝土框架-钢筋混凝土结构。剪力墙抗震等级：四级；地基基础高层住宅基础拟采用筏板基础加桩基础。地库将视地下水位或增设抗拔桩，采用筏板基础加桩基础。桩类型为预应力高强混凝土管桩或方桩，90、或者采用钻孔灌注桩。（5）主要建筑材料和强度等级砼强度等级：梁、板、柱、墙、基础：C30C50基础垫层：C15钢筋： HPB235、HRB335、HRB400。基础拟采用三级钢、上部结构梁、柱、剪力墙主筋拟采用三级钢，部分箍筋拟采用一级钢。填充墙 ：外墙及厨房卫生间隔墙采用蒸压灰砂砖，强度等级为M5.0砂浆砌筑。其余内墙采用A3.5加气混凝土砌块，Mb5.0砂浆砌筑。砌筑砂浆均采用商品预拌砂浆或相应的专用砂浆。6.4给排水工程6.4.1执行的设计规范及设计标准建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）2009年版；建筑设计防火规范（GB50016-2006）；高层民用建筑设计防火规范（G91、B50045-95）（2005年版）；自动喷水灭火系统设计规范（50084-2001）（2005年版）；人民防空工程设计防火规范（GB50098-98）（2001年版）；建筑灭火器配置设计规范（GB 50140-2005）；汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；住宅设计规范（GB50368-2005）；建筑中水设计规范（GB50336-2002）；室外给水设计规范（GB50013-2006）；室外排水设计规范（GB50014-2006）；建筑工程设计文件编制深度规定（2003年版）。6.4.2设计范围室外给排水管线；室内生活给水；室内污废水、雨水排水系统；消防给水系统和灭92、火设施（包括消火栓给水系统、自动喷水灭火系统）。6.4.3给水系统1、水源以西侧文化南路市政管网为水源，二路进水，在基地内形成环网，室外设有一定数量的地上式三出水消火栓，消火栓间距不超过120m，保护半径不超过150m，且保证离消火栓系统的水泵接合器40m范围内设有一定数量的室外消火栓。本工程生活用水由两路市政给水供水(DN150)，市政水压为0.25MPa。加压供水的专用生活贮水调节水箱设在地下二层，分别为住宅和商铺供水。本建筑各部分给水合用生活贮水调节水箱，其有效容积为25m。并根据市政给水水质情况设置水处理装置，经处理后储存至生活贮水调节水箱。8层以上的住宅楼设备机房设置生活给水中间调节93、水箱，由地下生活贮水调节水箱和专用生活给水转输泵供水，其有效容积为40m。2、供水系统供水范围供水方式1区：2层及以下市政自来水直接供水2区：3层 7层地下一层生活贮水调节水箱和2区变频调速泵联合供水3区： 8层 17层地下一层生活贮水调节水箱和3区变频调速泵联合供水注：各区域生活给水应保证出水水头0.15MPa。分别设置水表以便计量、计费。绿化浇洒、车库地坪冲洗由市政给水直供。3、用水量本项目地上建筑面积为250201m2。规划户数800户，可入住2800人。（1）住宅居民生活用水高层住宅楼每人每日用水按250L计算，则用水量约为2800*250/1000=700m3。小区总用水量为700m94、3/d。4、供水管网生活活用水和消防用水同用一个给水系统。为了提高供水保证率和供水安全性，供水管网布置以环状网加支状管道的供水管网布置方式。管道沿车行道路或用地边缘埋设，尽量使管道顺直，以减少管道弯曲系数，缩短供水距离、减少水头损失；给水管道跨越内部水系采用附设于桥梁架设的方式。配水管网结合道路布置成环状，配水管网按最高日最高时用水量进行设计（Kh=1.5），按最大时流量加消防用水以及最不利管段发生事故时进行校核。室外原则上采用钢丝网骨架塑料（PE）复合管，室内干管采用钢塑复合管，支管采用PPR管。管内壁涂塑材质应符合生活饮用水输配水设备及防护材料的安全性评价标准GB/T17219-1998的95、要求。管道、管件及阀门的工作压力为1.0Mpa。6.4.4排水系统1、排水现状目前，项目所在地已形成完整的排水系统，采用雨污分流排水体制。2、排水体制住宅区主要是住宅用户和商量等设施，项目实施后将产生一定量的生活污水。保护优良的生态环境是项目区开发建设的基本原则之一。因此，区内的所有污水必须进行处理后达标排放。规划确定项目区的排水体制为雨污分流制。3、污水工程（1）污水量预测污水排放量按总用水量的80%计算，项目区的最高日污水量约700*0.8=56吨/日。（2）污水收集与处理项目区的排水体制采用分流制，由于用地范围比较小且地势比较平坦，小区内修建污水管网将区内的污水收集后，接管进入项目西侧侧96、规划路市政道路污水管网。4、雨水工程规划项目区的雨水工程规划的原则是就近排入天然水体，以减小雨水管渠断面、长度及埋深。雨水管渠沿规划道路铺设。因雨水量大，故管径也大，在部分地段为减少管道埋深，可以采用盖板边沟的建设方式。雨水量计算公式如下： Q=.q.F其中：Q计算雨水量；地面径流系数，它与本地区建筑层次，降雨历时、强度及雨型覆盖、坡度、汇水面积等因数有关；F汇水面积；q暴雨强度。q=1894（1+0.45lgP）/（t1+2t2+9）0.62公式中q为暴雨强度，单位为升/秒公顷；P为重现期，取P=10年；t1为汇水时间，单位为分钟；在本次雨水规划中，根据流域面积的大小、雨水流程长短、地形坡度97、大小等不同情况，取t1=5-15分钟不等。t2为雨水在管道中的流行时间，单位为分钟。5、室外污水工程系统本项目建设地块现状排水管道已完善。排水系统采用污水与雨水分流制，排水管道采用承插式增聚丙烯（FRPP）加筋管，橡胶圈接口，砖砌检查井全部采用重型球墨铸铁井盖和盖座。小区内设三座砖砌化粪池（容积为30 m3）。生活污水汇集并经化粪池处理后同生活废水共同排入城市污水管道。6、室外雨水工程系统本项目建设地块设置雨水收集管道系统。依据暴雨强度公式计算雨水量，在工程范围内雨水管设DN600排出管，根据规划，雨水直接排入项目北侧市政道路雨水管网。7、生活污水系统室内采用粪便污水与洗浴废水分流排水管道系统98、。排水管道采用UPVC排水管、承插粘接接口，设有伸顶通气立管或侧向通气横管。生活污水日排水量按最高日生活用水量的80%计，为160吨/日。室内地面层以上的生活污废水重力流排出；经化粪池局部处理后排入室外污水管道。排水管道均暗装在管道井、吊顶或墙槽内。6.5消防系统6.5.1设计依据高层民建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005年版）；住宅设计规范（GB50096-1999）2005年版；民用建筑电气设计规范JGJ16-2008；建筑灭水器配置设计规范GB 50140-2005。6.5.2消防设计1、总平面布置住宅建筑高度为17米，属于一类高层，防火等级一级。在基地北侧设置消防车出入口99、，本楼设有环形隐形消防车道，车道宽4米，转弯半径12米。将高层住宅沿消防车道的一面作为消防登高面，并结合消防车道布置登高场地。本楼与周边建筑间距均大于13米，均能满足消防要求。（5）小区内以120米半径设置室外消火栓。2、单体建筑消防方案（1）根据高层民用建筑设计防火规范的要求，18层的高层住宅建筑均设置电梯及消防通道，保证疏散通道畅通。（2）根据建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范的要求，高层住宅室内按高层建筑设计防火规范的数量和间距要求设置室内消火栓。6.5.3消防给水1、 设计范围（1）室外消防栓系统；（2）室内消防栓系统；（3）自动喷淋系统（4）气体灭火系统2、消防用水量：（1）100、室外消防用水量：144立方米（Q=20L/S，考虚一次火灾延续时间为2小时）；（2）室内消防用水量：144立方米（Q=20L/S，考虚一次火灾延续时间为2小时）；（3）自动喷淋用水量：108立方米（Q=30L/S，考虚一次火灾延续时间为1小时）；（4）消防总用水量：396立方米。于小区内形成DN150环网；按规范要求设置室外消火栓，服务半径150m，间距120m；同室内消火栓系统、自动喷淋灭火系统配套分设2套/3套DN100消防水泵接合器。其中室外消防用水由市政府管网直接供给，故考虑在地下设置一容量为400立方米消防水池。消防管材：室外采用钢丝网骨架塑料复合管；室内消火栓系统采用热镀锌钢管；自101、动喷水灭火系统，采用热镀锌钢管。3、室外消防栓系统室外消防水量为20升秒，由城市供水管网直接供给。在主干道路旁设置室外消火栓，消火栓间距不大于120米。4、室内消防栓系统室内消防水量为20升秒，每根最小竖管流量为10L/S，每支水枪最小流量为5L/S。在本工程各层电梯前室、走廊按规范要求设置室内消火栓。室内消防栓采用临时高压消防给水泵房，保证两股充实水柱到达任何部位，消防箱内配19水枪，DN65室内消火栓，卷长25m衬胶水龙带，并配消防按钮，于屋顶设试验消火栓，消火栓口压力超过0.5Mpa，应配减压稳压消火栓。消火栓设计原则：（1）室内消火栓的布置应保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位102、。水枪的充实水柱不应小于13米。（2）室内消火栓保护半径不大于25米。在水泵房设置消火栓加压泵系统设消火栓泵二台，一台备用，设于小区水泵房内，供室内消火栓系统用水。消防水泵由消防控制中心或消火栓按钮控制。屋顶水箱贮存消防用水量18.0 m3，高位水箱的设置高度应保证最不利点消火栓静水压力。建筑室外设DN100消防水泵接合器两座。5、自动喷淋系统（1）地下室、车库、商场、公寓各层走道等按规范布设自动喷淋系统。（2）本工程按中危险级建筑设计。（3）自动喷淋系统流量为30L/S。 （4）自动喷淋系统设有消防水泵接合器。6、气体自动灭火系统自备柴油发电机房及配电房，采用三氟丙烷有管网灭火装置。7、灭火103、器设置按照建筑灭火器配置设计规范（GB 50140-2005）有关规定，在设备用房，公共走廊、楼梯间等部份配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器；另在变配电房配置车式磷酸铵盐干粉灭火器。8、自动报警系统（1）地下室车库 、消防电梯前室、消防楼梯等均设火灾自动报警系统。 （2）按规范布设感烟（温）探测器、手动报警按钮、消防对讲电话、消防广播。（3）自动报警系统均引至消防控制中心, 并联动各种消防设备。（4）消防控制中心采用双电源供电，末端自动切换。9、消防电源（1）所有消防电源均采用双电源供电，末端自动切换。（2）消防电源包括消防泵房、消防电梯、消防控制中心、污水泵电源、消防风机.小区管理、消防照明等。1104、0、事故及疏散照明在本工程住宅楼各层的消防电梯前室、各层的走廊、封闭式楼梯等设置事故及疏散照明。11、防排烟系统（1）小区内各建筑的楼梯间、消防电梯间、合用前室均采用自然排烟。（2）地下车库按防火分区分别设消防排烟，排风系统兼作消防排烟。排烟方式为机械排烟、通道口自然补风，当无车库出入口时，设置机械补风，排烟风机选用消防通风（两用）低噪声柜式离心风机，耐火时间280时30分钟。排烟量按每小时换气次数6次、小时计算，补风量按每小时换气次数5次/小时计算。排烟风机入口加装280排烟防火阀。（3）通风系统风管穿机房墙体或防火分区处均设置70融断的防火调节阀。（4）通风、排烟系统风管采用不燃型材料制作105、。6.6电气方案设计6.6.1设计依据民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；住宅建筑设计标准（局部修订）（DBJ10-6-98）；住宅设计规范（GB50096-1999）；建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）；高层民用建筑设计防火规范（GB50045-1995）2005年版；建筑设计防火规范（GB50016-2006）；供配电系统设计规范（GB50052-2009）；低压配电设计规范（GB50054-95）；10kV及以下变电所设计规范（GB50053-94）；建筑照明设计标准（GB50034-2004）；有线电视系统工程技术规范（GB50200-94）；电气装置安装工程电梯106、电器设置施工及验收规范。6.6.2 10/0.4KV变配电系统1、供电负荷等级（1）住宅区的服务设施、配套服务设施的主要通道及主厨房的照明、计算机/电信系统电源、消防用电设备、安全防范系统、应急照明及疏散指示标志灯等用电负荷为一级；（2）电梯、生活泵等的动力用电、标准客房照明用电负荷为二级；（3）其他负荷为三级。2、负荷计算选用变压器容量为2*3000KVA（1KW视同1KVA）能满足整个住宅小区用电要求。6.6.3电源及配电系统1、供电电源由当地电网引入一回路10kV电源供电，采用YJV22-10kV电缆穿管埋地引入到小区两座变配电所，作为正常工作电源。为满足消防和事故照明用电，在每个变配电107、所内另设一台500kW柴油发电机组，电网因故停电时，人工启动发电机组，向消防设备等重要负荷及事故照明供电。具体情况应在设计时与当地供电部门取得联系。2、220/380V配电系统（1）电源均由室外箱式变电站分三路引来（正常母线引来两路，应急母线引来一路）。变压器低压侧采用单母线分段方式运行，设置母联开关，联络开关设自复/手动转换开关。自投时应自动断开三级负荷，以保证变压器正常工作；主进开关与联络开关之间设电气联锁，任何情况下只能合其中的2个开关。（2）功率因数补偿：采用低压集中自动补偿方式，在变电所低压侧设功率因数自动补偿装置，要求补偿后的变压器侧功率因数在0.9以上。荧光灯单灯就地补偿，补偿后108、的功率因数为0.9。（3）配电方式：对一般设备采用放射式与树干式相结合的混合方式配电，对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式配电；住宅用电采用树干式配电。 3、照明系统（1）光源电梯厅、走道、住宅采用节能环管；车库、设备用房采用T8三基色高效节能荧光灯。（2）应急照明：消防控制室、变配电所、楼梯间、门厅、走道水泵房、保安用房等重要机房的应急照明按100%考虑；其他场所按10%考虑。各层走道、拐角、出入口均设疏散指示灯，灯具选型应符合消防局的有关规定，且应急照明时间应不少于45min。（3）照度标准卧房 （30-150lx）； 走道，休息室 （50-100lx）；泵房、变配电室 （200lx109、） 网络机房、计算机室 （300lx）； 汽车库 （75lx）。（4）照明、插座均由不同的支路供电；除空调插座外，所有插座回路均设剩余电流保护器。（5）在变配电所、消防控制室、电信机房、（消防）水泵房、（消防）楼梯间、走廊、停车库车道、多功能厅、大堂等场所设置应急照明，采用镉镍蓄电池灯具，其连续工作时间不小于30min。采用220V电源供电，应急时能迅速点亮的光源，采用现场控制开关。（6）在大空间用房、走廊、安全出口、楼梯间及其前室、电梯间及其前室、主要出入口等到场所设置疏散指示。采用220V电源供电，光源为寿命长的节能灯管。4、导线选择及敷设（1）电源进线为YJV-8.7/15kV交联聚氯乙110、烯绝缘护套铜芯电力线电缆穿管埋地敷设引入。（2）低压电缆采用YJV-0.6/1kV交联聚氯乙烯绝缘护套铜芯(阻燃)电力线电缆沿电缆桥架敷设。（3）消防及应急照明配电干线选用NHBV-0.45/0.75kV交联聚乙烯绝缘铜芯阻燃电力电缆；其余配电干线选用YJV-0.6kV交联聚乙烯绝缘铜芯电力电缆。所有干线均沿电缆桥架明敷。（4）消防设备配电箱后配线应急照明选用ZR-BV-0.45kV/0.75聚氯乙烯绝缘铜芯阻燃电线穿钢管暗敷；其余BV-0.45kV/0.75聚氯乙烯绝缘铜芯电线沿金属线槽或穿钢管暗敷。（5）消防设备配电线路暗敷时，保护层厚度须大于30mm；明敷时做防火处理。电气竖井内垂直敷设111、在洞口中的电缆桥架待设备安装完毕后，预留的洞口均应逐层用无机防火材料封堵。5、设备安装住宅单元总配电箱、室内配电箱、电度表箱暗装，安装高度：底边距室内地面1.5米；车库及电梯机房配电箱明装，安装高度：底边距室内地面1.8米；面板开关暗装，安装高度：底边距室内地面1.3米；普通插座暗装，安装高度：底边距室内地面0.3米；空调插座暗装：底边距室内地面2.2米。户内配电线路均穿PVC管暗敷。6.7弱电系统6.7.1设计依据供配电系统设计规范GB50052-95；低压配电设计规范GB50054-95；建筑物防雷设计规范GB50057-94；智能建筑设计标准GB/T50314-2000；有线电视系统工种112、技术GB50200-94；土建工种提供的平、立、剖面图纸。6.7.2弱电工程弱电设计主要内容：电视、电话、对讲电话和宽带网管线。1、电话系统各楼电话外线直接接市电话网。住宅每户按二户电话考虑，市话网向各栋楼按（户长*2）对电话电缆引入设在一层弱电小间的交接箱，再由交接箱按弱电井明敷至各层分线箱，再由分线箱以四芯电话线引至各户电话插座。（1）电话容量指标住宅：100-154门/万m2；公建配套设施：25门/万m2本住宅区人群密度相对较低，住宅电话取中档偏上水平，即130门/万m2。住宅电话容量：130门。公建配套设施电话容量：125=25门。（2）小区电话容量小区电话容量共计155门。2、有线电113、视系统每一户按2-3个电视插座考虑。信号引自室内有线信号，在消防控制室内设电视前端箱，再由前端箱以放射式引至各楼或各单元的弱电小间内，在各弱电小间内设信号放大器，采用同轴电缆送至各户电视插座。电视信号由室外有线电视信号引来，有线电视系统采用750MHZ双向数据传输系统。干线传输系统采用分配-分配或分配-分支系统。用户电平要求644dB，图像清晰度应在四级以上。干线电缆选用SYKW-75-9穿SC25管，支线电缆选用SYKW-75-5穿PC20管暗敷。3、宽带网系统由室外引来的2芯非屏蔽多模光纤数据网线，穿金属管埋地敷设至地下层竖井内的网络设备接入箱，再由接入箱配线经竖井内金属线槽引至各层用户点114、。计算机插座选用RJ45超五类型，与网线匹配，线路采用UTP-5超五类非屏蔽双绞线。4、小区安保监视及报警系统在室外周界设置报警装置；在财务室、计算机房、重要库房、住宅一二层外窗等处设置防盗报警装置；在园区及配套建筑物出入口、商场重要部位等处设置闭路电视监控系统。5、可视对讲及综合报警系统每户设黑白可影视对讲防盗主机，住户可在家中接听电话和观察门庭情景。户内设置磁力线点传感器、音频感应器（可连接至具监听录音功能的音频放大设备，进行远程监控），卧室隐蔽处设紧急压扣开关，报警信号联至防盗主机，由此连接至各小区弱电控制中心，实行安全集中管理。6、设备自动控制系统本系统采用集散控制系统。对变配电系统、115、给排水系统、电梯的运行状态、环境照明进行监视报警和管理。7、背景广播系统设1至2个背景广播节目源，为小区广场及公共绿地提供背景音乐。在火灾时，该系统兼做消防广播。8、综合布线系统所有语言、数据及控制线采用超五类线或六类线，各单体设跳线设备支持综合布线，在每户住宅内设弱电系统总箱，支持户内综合布线。9、社区服务及物业综合管理系统小区设网络中心，内设有多台应用服务器和数据库，用户可以很方便的浏览小区WEB，查看小区电子公告栏的各种服务信息，还可进入聊天室与其他住户交流或参加网上游戏，甚至无需出门就可得到远程医疗、远程教育服务或购买小区超市的商品。用户还可畅游Internet，收发E-Mail，进行116、家庭办公。同时实现物业管理人员对小区内住户信息、房产信息、公共设施信息、设备保修信息及车辆管理信息的管理和查询。6.8空调通风工程6.8.1设计依据（1）采暖通风与空气调节设计规范（GB500192003）；（2）建筑设计防火规范（GB500162006年版）；（3）公共建筑节能设计标准（GB501892005）；（4）全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调动力；（5）夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ75-2003）；（6）其它相关设计标准、规范。6.8.2空调系统设计除卫生间、厨房、储藏室外均设局部空调，按分体式空调统一安排室外机位置，并作装修处理，使其与建筑立面和谐。6.8.3通风系117、统设计（1）防排烟系统设置 消防电梯前室设置机械加压送风系统。 所有排烟支管均有能自动及手动打开的排烟阀，并能联动启动排烟风机。 排烟风机入、出口处均设有280时关闭的电动防火阀，并能联动排烟风机停止运行。（2）防火及防排烟系统 本项目风管均采用镀锌钢板制作，或者采用消防部门许可的新型复合材料。 通风竖井用砖或混凝土砌筑，其内壁要求平整光滑无漏缝，排烟风管隔振接头采用不燃或难燃材料。 防排烟系统控制设计成可就地也可由消防监控中心控制。6.9防雷接地1、本工程建筑物按二类防雷设计，屋顶设置避雷带作为接闪器，在整个屋面组成10mx10m的网格。屋面所有金属突出物、金属设备和管道以及建筑物金属构件等118、，均应与屋面防雷装置可靠焊接。2、利用建筑物结构柱内两根大于16主筋作为防雷引下线，间距不大于18m。引下线下端与基础底梁及基础底板上的上下两层钢筋内的两条主筋可靠焊接。外墙引下线在距室外地坪下1m出引出外引接地线。 3、为防止侧击雷，将45米以上，每三层利用圈梁内两根主筋作均压环，将该层外墙上的所有金属窗、构件、玻璃幕墙的预埋件及楼板内的钢筋接成一体后与引下线焊接。4本工程强、弱电接地系统采用联合接地方式。利用建筑物结构基础作为接地装置，要求总接地电阻小于1欧姆。5变电所低压侧、重要设备的末端配电箱的母线上，应装设SPD。6由室外引入或有室内引至室外的电力线路、信号线路、控制线路、信息线路等119、在其入口处的配电箱、控制箱、前端箱等的引入处应装设SPD。7在变配电室、各栋建筑总配电箱处预留50x50x6mm热镀锌钢板，将建筑物内设备金属管道、金属构件、建筑物保护干线等进行总等电位联结。变配电室、住宅卫生间、消防控制室、设备机房、电气竖井等处做局部等电位联结。第七章 项目环境影响及环境保护措施7.1环境质量现状7.1.1环境空气质量根据海南省环境监测中心站公布的海南省2015年3月份环境空气质量月报，xx县环境空气质量保持优级，100%监测日达到国家一级标准，环境空气中二氧化硫、二氧化氮、可吸入颗粒物日平均浓度均符合国家一级标准。7.1.2声环境质量项目所在区域主要为住宅及办公楼，声环境120、质量良好，声环境质量能够满足声环境质量标准（GB3096-2008）中2类标准。7.1.3生态环境质量项目区域内主要为民房，少量的乔木及灌木，生态环境较为简单，为典型城市生态环境。7.2项目施工期及运营期的环境影响7.2.1施工期环境影响分析1）水环境影响分析施工中所排污水一是施工点的生活污水，二是生产废水。生活污水主要是施工点的人员日常生活所排放的废水，工地约50个人，日产生废水5m3，施工期24个月，产生污水量生活污水1350m3，依托临时工地的化粪池处理排入市政污水管道，生产废水主要是筑路材料搅拌和水泥构件产生排水，另外还有各种设备的冷却水等，设置沉淀池，全部回收利用作道路洒水降尘，不外121、排。生产废水和生活污水中的主要污染物为COD、BOD、石油类、SS 等，污染物浓度较小。对外环境影响不大。2）固体废弃物环境影响分析施工期产生建筑垃圾，应集中堆放，由施工方负责清运。项目在开挖建设过程中，使土层土壤大面积地裸露出来，在雨季，地表径流交挟带大量的泥沙等顺着地势流淌，易形成水土流失。另外土石方堆放时遇到降水，也易造成水土流失对环境带来不良影响，使该区视觉形象变差，景观被严重破坏。因此应采取先栏后动工（先拦后平整、先拦后填挖、先栏后弃）的防护措施；在临时施工用地两侧修排水沟、沉沙池；临时堆场设置临时挡渣措施（如沙袋）；施工用地周围利用挡板与外界隔离；进行土石方工程时进行土方平衡调配，122、根据工期，就近调配，随挖随填；取土场开挖采取宽挖浅取方式，开挖完成后利用施工产生的弃土进行回填、压实，经土地整治后恢复植被。施工人员产生生活垃圾量较少，可集中收集放置，由环卫部门定期清运。在落实以上环保措施后，本项目产生的固体废物不会对区域环境和卫生产生不利影响。综上，在落实施工期各项环保措施后，项目污染物能够做到达标排放，对周围环境影响较小。为保证环保措施得以落实，建设单位应将施工期环保内容写入项目建设承包合同书，项目工程监理应同时作为环境监理，依照合同监督施工单位环保措施的落实。3）大气环境影响分析因施工场地多在交通道路附近，以燃油为动力的施工机械和运输车辆在施工场地附近排放一定量的废气，123、虽然使所在地区废气排放量在总量上有所增加，但只要加强设备及车辆的养护，保证不排放未完全燃烧的黑烟，严格执行国家关于机动车辆的规定，其对周围环境空气不会有明显的影响。施工期间，由于地表植被遭遇破坏，土层裸露，水分蒸发，形成干松颗粒，使地表松散，在风力较大时或回填土方时均会产生粉尘。一部分粉尘浮于空气中，另一部分随风飘落到附近地面和建筑物表面。施工过程中粉尘污染的危害性较大，浮于空气中的粉尘被施工人员和周围居民吸入，不但会引起各种呼吸道疾病，而且粉尘夹带大量的病原菌还会传染各种疾病，严重影响施工人员及周围居民的身体健康，并且粉尘飘扬，降低能见度，易引发交通事故，粉尘飘落在各种建筑物和树木枝叶上也影124、响景观。施工运输车辆引起的二次扬尘影响时间最长，其影响程度也因施工场地内路面破坏和泥土裸露而明显加重。当车速、车重不变的情况下，扬尘量完全取决于道路表面积尘量，积尘量越大，二次扬尘越严重。根据同类项目研究成果，当汽车运送土方时，行车道路两侧的扬尘短期浓度高达8-10g/m3，但是道路扬尘会随着扬尘点的距离增加而很快下降，通过查阅相关资料表明，在扬尘点下风向200m 处的浓度几乎接近上风向对照点的浓度。大气影响防治措施：项目建设期大气污染主要为施工粉尘和道路扬尘，通过在物料堆场四周设置挡风墙（网），并合理安排堆垛位置，必要时在堆垛表面掺和外加剂或喷洒润滑剂，以使材料稳定，减少可能的起尘量；在进出125、堆场的道路上应经常洒水，使路面保持湿润，以减少由于汽车经过和风吹而引起的道路扬尘，可以减少污染物对环境的影响。4）声环境影响分析 施工机械种类繁多，不同的施工阶段有不同的施工机械，同一施工阶段投入的施工机械也有多有少，这就使得公路施工噪声具有偶然性的特点。 不同设备的噪声源特性不同，其中有些设备噪声呈振动式的、突发的及脉冲性的，对人的影响较大；有些设备（如搅拌机）频率低沉，不易衰减，而且使人感觉烦躁。施工机械的噪声均较大，但它们之间声级相差仍然较大，有些设备的运行噪声可高达90dB以上。 施工噪声源与一般固定噪声源不同，既有固定噪声源，又有流动源噪声源，施工机械往往暴露在室外，而且它们会在某段126、时间内在一定的小范围内移动，这与固定源相比增加了这段时间内的噪声污染范围，但与流动源相比施工噪声污染还在局部范围之内。 施工设备与其影响到的范围比相对较小，因此，施工设备噪声基本上可以认作点声源。 对具体路段的道路而言，施工噪声污染仅发生在一段时期内。5）项目对周围环境影响防治措施：对外环境的主要影响为项目施工过程中的噪声，对周围环境有一定的影响。建议采取如下措施： 施工部门应合理安排好施工时间，尽量避免夜间施工。对个别影响较为严重的施工场地，须采取临时的消声围护结构或吸声的隔声屏障。施工中减少设备共同运行的时间，汽车进出不准鸣笛，以降低噪声污染。必须连续施工的路段应向环境保护部门申请，并向周127、围居民贴出告示明确夜间施工期限。请居民监督和谅解。 尽量选用低噪声机械设备或带有隔声、消声装置的设备，对空压机等采取隔声和消声处理。 对一些建筑构件，特别是高架路构件，应尽可能在合适场地预制好再运往现场装配。对一些离施工工地较近的居民区，工地应加高围档的高度。6）水土流失环境影响分析本项目为道路整改项目，现有道路主要为土路，且周边主要为荒地及杂草，项目施工时对周围的生态环境影响较小。项目在开挖建设过程中，使土层土壤大面积地裸露出来，在雨季，地表径流交挟带大量的泥沙等顺着地势流淌，易形成水土流失。另外土石方堆放时遇到降水，也易造成水土流失对环境带来不良影响，使该区视觉形象变差，景观被严重破坏。因128、此应采取先栏后动工（先拦后平整、先拦后填挖、先栏后弃）的防护措施；在临时施工用地两侧修排水沟、沉沙池；临时堆场设置临时挡渣措施（如沙袋）；施工用地周围利用挡板与外界隔离；进行土石方工程时进行土方平衡调配，根据工期，就近调配，随挖随填；取土场开挖采取宽挖浅取方式，开挖完成后利用施工产生的弃土进行回填、压实，经土地整治后恢复植被。施工单位对施工过程中造成的生态破坏必须采取补偿措施，整治和恢复被破坏的生态环境。撤离施工现场后，必须拆除所有临时设施并将施工现场清理干净。在项目直接建设区及周围区内的裸露地、闲置地、废弃地等一切能够用绿化植物覆盖的地面进行植被建设和绿化美化工程，包括为控制水土流失所采取的129、与建设生态环境相关的园林绿化、美化环境。7.2.2运营期环境影响分析项目建成后水污染源为生活污水、公共服务设施废水，主要污染物为BOD5、COD；固体废弃物主要为生活垃圾。7.3项目运营期环保措施a、固体废物处理：由清洁工统一收集到垃圾站运出。b、污水处理:盥洗间、卫生间废水经小型无动力污水处理装置处理后排入城市污水系统。雨水与地表水经小区内统一的雨水排出系统直接排入市政管道。7.4环境影响评价结论本项目属房地产开发建设项目，对社会稳定、促进xx县经济发展具有重大意义。尽管项目施工和运营期间带来一定的环境影响是难免的，但通过采取有效的二次污染防治对策和措施，可以减缓上述影响，而项目带来的环境有130、利影响是长期的和巨大的，其有利环境影响远大于不利影响。综上所述，只要切实有效地治理好污染源，防止污染物对周围环境造成不良影响，从环境角度分析，项目就地建设可行。第八章 项目管理与实施进度安排8.1项目管理本项目的各项具体工作由xx投资发展有限公司安排专人组织实施。本工程建设必须采取招标投标方式确定施工单位；实行工程建设监理制度，确保工程建设质量。项目竣工后，应当按照规定的程序组织验收。本项目的核心目标是由合同界定的质量目标、工期目标、投资目标。项目管理内容包括：质量控制、进度控制、投资控制、合同管理及协调各方关系等。工程监理根据有关规定，本项目建设应实施建设工程监理制度，委托有相应资质的监理单131、位进行全过程监理，包括设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段的监理。质量控制1）制定质量保证措施，对承接项目的施工单位进行资质审查，对涉及工程质量的材料进行验收控制，对施工设备进行预检控制，对有关方案进行审查。2）工程质量控制措施。对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故原处理、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。3）实施质量日记制度。主要包括：施工现场质量巡查日记、隐蔽工程质量检查日记、质量汇报会等日记，了解和掌握施工质量动态，以便及时处理质量问题。投资控制1）熟悉项目设计图纸与设计要求，分析项目价格构成因素，事前分析费用最容易突破132、的环节，明确投资控制的重点。2）定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况做出分析，提出改进方案。3）实行审核价格信息制度，掌握国家调价范围和幅度。进度控制1）编制或审核项目的施工组织设计和实施总进度计划，审核项目阶段性进度计划，制定或审核材料供应采购计划，寻找出进度控制点，确定完成日期。2）建立反映工程进展情况的施工日记，进行工程进度检查对比，对有关进度及时监督并进行鉴证，召开现场进度协调会等。3）实施进度计划发生差异时应及时研究对策。制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施、技术措施、经济措施等。制定总工期突破后的补救措施，并作出计划调整，建立新的平衡。合同管理本项目合同主要包括133、勘察设计合同、施工合同、材料供应以及与建设工程相关的其它合同。其它合同包括买卖合同、借款合同、租赁合同、担保合同、委托合同、承揽合同等。合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更和解除、合同的违约责任等部分组成。按照本项目的规模和工期、项目的复杂程度、项目的单项工程的明确程度等，选择合同的具体类型、使用条款等。协调项目建设前期准备阶段和施工阶段需要处理与水、电、通信、气、消防、环保等有关部门的协调问题。严格遵守国家有关法规，积极主动的和各级相关部门配合，争取各部门的支持与配合，以保证建设项目的顺利进行。竣工验收建设项目全部竣工后，由建设单位及规划、建设、环保、设计等其它单位组成的验134、收委员会对工程进行全面验收，合格后签发竣工验收报告。8.2项目实施进度本项目建设主要包括以下六个阶段：项目前期工作阶段、施工图设计阶段、土建施工阶段、建筑装修阶段、设备安装及调试阶段、竣工验收阶段。为加快建设进度，各阶段允许有一定交叉（如在项目施工图设计阶段，可先进行市政设施工程施工），项目建设工期控制在二年。8.2.1筹建准备阶段筹建期内开发商负责完成本项目策划、可研、地质勘探及环境评价、规划设计与工程设计、招标、评标、签约及报建等工作，为承建单位进场开工创造前提条件。筹备工作应在开工前完成，预计约需2个月时间。8.2.2工程施工阶段根据本项目特点及施工条件，开发期限24个月，开发量约为29135、5201平方米。8.2.3工程竣工验收及决算阶段计划本项目的工程施工，预计在2017年7月底开始陆续完成，应及时组织竣工验收，并完成所有工程的竣工决算工作。本项目的项目实施进度安排见下图8-1。图8-1 项目实施进度表月份阶段2015.072017.07审批立项、施工方案设计、开工准备主体及附属工程施工阶段竣工验收第九章 节能分析和节能措施节能是一项长期的战略任务，也是当前的紧迫任务，节能工作要全面贯彻科学发展观，落实节约资源基本国策，以提高能源利用效率为核心，以转变经济增长方式、调整经济结构、加快技术进步为根本，强化全社会的节能意识，逐步形成具有中国特色的节能长效机制。节约能源是落实可持续发136、展战略的重要举措，是一个城市、一个地区经济发展和社会进步的标志，也是项目建设必须遵守的原则。因此，贯彻建筑节能方针，采取全面科学的节能措施，把节能真正落到实处。9.1节能设计依据（1）民用建筑各级标准实施细则DB21/1007-1998；（2）采暖通风与空气调节设计规范GB 50019-2003；（3）夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ 752003）（4）建设部关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知（建科200555号）；（5）海南省居住建筑节能设计标准（JDJ 01-2005）；（6）海南省公共建筑节能设计标准（DBJ 03-2006）；（7）民用建筑节能设计标准（DB13（J）137、63-2007）；（8）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；（9）海南省民用建筑项目节能评估和审查管理暂行办法（琼府200853号）；（10）民用建筑太阳能热水系统应用技术规范（GB50364-2005）；（11）电力工程电缆设计规范（GB50217-94）.9.2建筑节能的重要性1、可以缓解能源资源的紧张局面，建筑节能是社会经济发展的需要。2、是减轻大气污染的需要，饮食油烟也是造成大气污染的主要因素。3、可以保护生态环境和提高建筑热环境的质量，随着现代化建设的发展和人民生活水平的提高，舒适的建筑热环境日益成为人们生活的需求。4、是发展建筑业的需求。我国建筑节能的范围包括：建筑空138、调和照明的节能，并与改善建筑舒适性项结合。5、建筑用能排放大量CO2使地球变暖，正危机生态平衡与人类生存，为了拯救环境，必须重视建筑节能。9.3遵循的原则我国能源消耗高、浪费大的根本原因在于粗放型的增长方式。要大幅度提高能源利用效率，必须从根本上改变单纯依靠外延发展，忽视挖潜改造的粗放型发展模式，走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型产业化道路，努力实现经济持续发展、社会全面进步、资源永续利用、环境不断改善和生态良性循环的协调统一。坚持节能与结构调整、技术进步和加强管理相结合。通过调整产业结构、产品结构和能源消费结构，淘汰落后技术和设备，加快发展以服务139、业为主要代表的高新技术产业，用高新技术和先进适用技术改造传统产业，促进产业结构优化和升级，提高产业的整体技术装备水平。开发和推广应用先进高效的能源节约和替代技术、综合利用技术及新能源和再生能源利用技术。加强管理，减少损失浪费，提高能源利用效率。坚持市场机制作用与政府宏观调控相结合。以市场为导向，以企业为主体，充分发挥市场配置资源的基础性作用。政府通过制定和实施法规标准，加强政策导向和信息引导，营造有利于节能的体制环境、政策环境和市场环境，建立符合市场经济体制要求的企业自觉节能的机制，推动全社会节能。9.4合理利用能源促进可持续发展该项目建设涉及土地资源及建筑、电力等专业领域，在充分合理地利用能140、源资源的同时，要坚持节能优先的方针，应以提高节能为核心，加快技术进步是根本，提高终端用能效率为重点，形成社会自觉节能的机制。建设节能型社会，是节能切实有效的促进经济社会的可持续发展。在加强土地、能源、水资源等利用方面，要坚决执行国家相关部门在节能方面的政策和调控，实现能源的合理节约利用。注重新型能源、可再生能源及新材料、产品的应用，加强标准规范的执行力度，形成完善的节地、节能、节水、节材体系，加强标准规范执行的实施和监管。9.5项目能源消耗种类、数量分析建筑节能是一项综合性的系统工程，包括总体规划、建筑结构、通风、给排水、电气等各方面，还应包括建筑材料及相关部品及设备等。本项目将在上述各方面采141、取技术措施，实施建筑节能。9.5.1建筑结构节能（1）本项目建设主要使用钢材、水泥、砖、碎石子、黄砂及其它建筑材料。所需材料在xx县及周边市场均有供应，市内公路网发达，交通便利。（2）能耗指标根据公共建筑节能设计标准（GB 50189-2005）和公共建筑节能设计规范（DB 45/T 392-2007）的有关规定，本项目属于夏热冬暖地区，按性能化指标，项目的能耗指标如下表9-1：表9-1 本项目建筑能耗指标一览表建筑计算参数： 序号围护结构内容参照建筑指标1屋顶传热系数KW/(m2K)K0.7(D2.5)，K0.4(D2.50.9太阳辐射吸收系数=0.82外墙传热系数KW/(m2K)K1.0(142、D2.5)，K0.7(D2.51.5太阳辐射吸收系数=0.83屋顶透明部分（水平天窗、采光顶）天窗面积所设计的天窗面积，但不得超过屋顶总面积的20%传热系数KW/(m2K)=3.5遮阳系数SC=0.354外窗（包括透明幕墙）传热系数K综合遮阳系数Sw窗墙比Cm传热系数KW/(m2K)综合遮阳系数Sw东、南、西向北向Cm0.206.50.20Cm0.304.70.500.600.30Cm0.403.50.450.550.40Cm0.503.00.400.500.50Cm0.703.00.350.45各个朝向的面积所设计建筑该朝向的外窗面积，但Cm不得超过0.75室外架空和挑板传热系数KW/(m2143、K)K=1.56权衡计算规定按照GB501892005附录B设定设备类型、设备运行时间表、室内空气湿度、照明功率密度、照明开关时间表、人员密度、人员在室率、电器功率密度、电器逐时使用率；按照本标准5.2条确定室内换气次数；根据设备类型确定空调能效比；室外计算气象参数采用当地典型气象年。9.5.2项目能源消耗计算本项目所需要的能源主要由：电力，水，天然气。按照房地产能源消耗现状，结合本项目情况，进行能源消耗定额及年消耗量的分析。（1）电气住宅区建筑属民用建筑，民用建筑单位面积用电量指标摘录如下：住宅、商铺：25W/ m2，Pj=25*250201/1000=6255.03KW；年耗电量估算：62144、55.03243650.316438218.84度/年折合标准煤数量16438218.840.1229/10002020.26吨标准煤/年本项目年用电折合标准煤总计为：2020.26吨（2）燃气居民燃气小时计算流量Qhl 居民燃气小时计算流量（Nm3/h）；Q年用气量（MJ/a）；K月高峰系数，取1.2；Kd 日高峰系数，取1.1；Kh小时高峰系数，取2.5；Q 燃气低热值（MJ/Nm3）；按每户3.5人计算，每天使用燃气2h，每户使用燃气12 Nm3/月；800户，年耗气量115200Nm3；折合标准煤耗量：115200*12/1000=1382.4吨标准煤/年；（3）给排水住宅居民生活用水145、住宅楼每人每日用水按250L计算，则用水量约为2800*250/1000=700m3。小区总用水量为700m3/d，255500m3/a。生活用水能源消耗量：2555000.0857/100021.89（吨标准煤/年）注：综合能耗计算中，水、电均按照综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）规定的折标系数进行折算。9.6项目节能措施9.6.1建筑节能目前我国城乡既有建筑面积超过420亿平方米，年竣工建筑面积超过20亿平方米，其中大部分为高耗能建筑，居住和公共建筑用能增长迅速。新建建筑应严格执行节能设计标准，积极开展建筑节能，使建筑能耗大幅度降低。该项目是民用建筑，建筑节能是能源节约的重点领146、域，该项目的用地性质为居住用地，住宅是建筑领域节约资源非常重要的环节。通过外围护结构等节能措施，达到节能65%。具体节能措施如下：1、墙体的节能：（1）采用能耗较低的高效保温建筑材料，如在结构中应采用空心砖，现浇砼结构；（2）所有住宅楼均为南北朝向布置，其它建筑单体布置应在偏西或偏东15范围内；（3）建筑形体尽可能简洁以减少建筑的形体系数。形体系数应0.3；（4）利用地形，合理设计住宅楼的朝向、间距、建筑密度、容积率等，最大限度的利用土地资源；（5）利用阳台，作遮阳构件，尽量降低太阳辐射对建筑物的直接影响。（6）建筑外墙采用浅色200厚加气混凝土砖砌体，东西两侧墙加10厚内保温砂浆，控制其传热147、系数小于1.5（W/K），有效降低太阳辐射对建筑物的影响，从而降低建筑能耗，确保不裂不渗。（7）为了提高建筑围护结构的隔热性能，保护建筑构件不被暴晒而损坏，凡外装饰面采用涂料部分均宜掺入“盈速粒隔热颗粒”。2、门窗的节能（1）外窗采用6mm厚无色透明中空玻璃铝合金窗，控制其平均传热系数不大于4.0 W/K；可见光透射比为0.77；遮阳系数为0.86。建筑朝向均为南北朝向南北朝向，居住建筑东、西朝向窗墙比0.1，南朝向窗墙比0.50，北朝向窗墙比0.45，平均窗墙面积比0.25，满足海南省居住建筑节能设计标准；（2）拟采用窗上加贴透明聚酯膜、加装门窗密封条、使用低辐射玻璃（LOW-E玻璃）、封装148、玻璃和绝热性能好的塑料窗等措施，改善门窗绝热性能，有效降低室内空气与室外空气的热传导。门窗密封指标不低于国标建筑外窗空气渗透性能分积极检测方法（GB/T7107-2002）规定的4级。在满足采光、通风和造型等功能的前题下尽量减少窗墙比。（3）为了保证各功能房间的自然通风，所有外窗可开启面积应不小于8%地面面积。为了保证各功能房间的自然采光效果，应充分考虑外窗透光率的影响，使窗户面积足够大；3、屋面的节能（1）采用高效保温材料保温屋面、架空型保温屋面、浮石沙保温屋面和倒置型保温屋面等节能屋面；（2）顶层阳台顶板、首层阳台底板、阳台栏板及外挑构件等应采取相应的保温措施；（3）建筑屋面采用带有挤塑板149、隔热层的倒置式防水屋面，控制其传热系数小于0.90（W/K）。9.6.2电气的节能电节能工作的重点是：建立健全节能管理机制，正确设计供配电系统，选用高效节能产品，通过科学设计、科学管理，实现供配电及用电设备的经济运行。主要采取如下节能措施：1、供配电系统的节能（1）小区采用高电压10KV供电，自用变配电室设在负荷中心位置，电力线路尽量走捷径布线；（2）选用高效节能低噪型变压器和电气产品及设备；（3）低压侧集中设置无功自动补偿装置，补偿后使低压配电系统功率因数达到0.95以上；（4）配电系统的主干线路，采用铜芯电缆或密集性封闭母线等阻抗较小的配电线路，配电线路采用三相电缆，当选用单芯电缆时，采取150、呈品字形捆绑敷设方式，降低线路损耗。（5）经计算变压器负载率为80%。2、电气照明系统节能（1）各功能房间严格按照建筑照明设计标准GB50034-2004规定的照度要求以及功率密度值进行设计，有效地控制单位面积灯具安装功率。各场所的参数见下表9-2：表9-2 各场所照度计安装功率表场所照度LX照度功率密度值（W/m2）显色指数（Ra）场所照度LX照度功率密度值（W/m2）显色指数（Ra）计算机房300101280楼梯间30503560卫生间1001506780泵房1004560起居室1006780变配电房2007880电梯厅751005780发电房2007860人防室1004580车库5034151、60（2）采用高效节能型灯具及荧光灯，如T5型细管荧光灯，荧光灯用电子节能型镇流器、灯具效率不低于以下值，荧光灯类，开敞式灯具75%；带保护罩的透明式灯具65%、磨砂式55%；格栅灯具60%。（3）合理选用控制方式，每个房间灯的开关不少于2各（只设一只光源的除外）楼梯间、住宅走道灯采用节能自熄开关控制。（4）充分合理利用自然光，使之与室内人工照明有机结合，房间或场所装设多灯具时，所控灯列应与侧窗平行，以节约人工照明的电能。（5）安全出口灯、疏散指示应急照明灯使用LED光源。（6）地下室车库尽可能采用光导管系统，灯具采用高效节能型灯具及荧光灯，如T5型细管荧光灯，荧光灯用电子节能型镇流器，采用部152、分LED灯作为辅助照明和疏散诱导指示灯使用，采用分组控制措施。 （7）室外路灯采用太阳能节能路灯。（8）一个13W 的节能灯的照明效果相当于60W的白炽灯，节能灯每天开启时间按照6h 计算，则每盏节能灯一年可节约用电102.93kWh，本项目每个楼梯间1盏13w 节能灯，每个电梯前厅安装45盏13W 节能灯，本项目楼梯平台及电梯前厅共安装1152盏节能灯，每年可节约用电11.86万kWh，每年可节约标准煤14.57吨/年。3、设备合理运行方式（1）高压侧设置计量柜，低压进线柜内设有功功率表和无功功率表，生活泵、电梯、集中空调系统等动力与照明分开设计量表，各用户均设IC卡计量，公共用电设电表进行153、节能考核。常用电气设备选用高效节能产品。9.6.3给排水的节能水资源是重要的物质资源，充分重视和合理利用水资源，是面临的重要课题。有效的利用雨水资源1、采用适当的方案，收集雨水，回灌地下水。2、适当将雨水集中，用于绿化、喷洒道路用水。雨水充分利用，投资少，效果明显，应适时选择方案和充分利用。3、采用适当管理措施，强化节水型卫生洁具的使用，采用节水型生活用水器具。4、强化设计、施工、管理质量，减少管网的漏失率。注重管材接口，控制管网漏失率小于国家规定的标准。5、本项目应配套建设中水回用设施采用一体式中水处理系统处理洗浴、盥洗废水，可回用的废水，用于冲厕、绿化、道路保洁及场地等用水，减少新水消耗。154、6、供水充分利用市政管网压力。7、每户安装水表，进行分户计量收费，有效防止用水浪费。8、控制给水系统流出水头，以防止出水量随出水头加大而增大，造成水量的浪费。9、对于定时类卫生器具，尽可能减少卫生器具无效使用时间，有效减少水量消耗。采用开启时间短、启闭便捷、水流大小易控制的水龙头；可根据用户的要求灵活使用多种形式符合节水要求的给水装置，如：充气式水龙头、多功能型水龙头、具有自动开关及非手动开关的水龙头。10、对于定容类卫生器具，在不影响使用功能的前提下，适当减少卫生器具的容器，以减少一次用水量。减少大便器水箱容积，采用一次冲水量为不大于6L次的大便器；减少浴盆的容积，如采用阶梯形浴盆；也可根据155、用户要求使用其他节水形定容类卫生器具，如：采用带洗手水管的坐便器背式冲洗水箱，采用延时自闭式冲洗阀，根据给水压力调节水量。采用气压式冲洗水箱，以压力冲洗方式取代重力方式。11、住宅九层以上采用太阳能热水系统，减少常规能源的消耗。12、系统采用分区供水，采用二套变频泵供水。低区充分利用市政水压供水。分区为：区地下室5层采用市政水压供水，区613层采用变频加压供水，区1417层采用变频加压供水。9.6.4空调通风的节能（1）妥善安排空调室外机的位置，合理组织风冷气流、避免产生热岛效。（2）有效地组织自然通风，缩短空调运行的时间。（3）房间温度、湿度、风速参数满足海南省居住建筑节能设计标准（DBJ 156、01-2005）。（4）空调房间与非空调房间的隔墙与楼板以及虽均有空调但工作时间不同的房间之间的隔墙与楼板，必须采取隔热措施，控制其传热系数不大于1.5（W/K）。（5）空调通风系统、生活泵采用变频控制；水冷机组、电梯采用智能控制；大功率电机采用软启动方式等。9.7充分利用太阳能太阳能热水系统最重要的特点是充分利用太阳能，节约常规能源的消耗。因此对太阳能热水系统进行节能效益分析非常重要。节能效益分析是评价太阳能热水系统的一个重要方面，也是系统方案的重要依据。太阳能热水系统的节能效益分析，按评估依据和评估时期分为两类太阳能热水系统节能效益的预评估和太阳能热水系统节能效益的长期监测评估。太阳能热水157、系统节能效益的预评估是根据太阳能热水系统形式、太阳能集热器面积和太阳集热器性能参数和设计的集热器性能参数和设计的集热器倾角及当地的气象条件，在系统寿命期内的节能效益分析；太阳能热水系统的长期监测评估指的是太阳能热水系统建成投入运行后，对于系统的运行进行监测，通过对监测数据的分析，得到实际的节能效益。1、太阳能热水系统节能评价参数（1）海南省位于年均气温24.1度，属于夏热冬暖的气候特点。其中海口地区：水平面平均总太阳辐射量：4721M/M2.a，年日照时数：2139h。xx地区：水平面平均总太阳辐射量：6074M/ M2.a，年日照时数：2546h。由于本工程属于高层建筑，因此对部分楼设置太阳158、能热水器 。9.7.1建设项目采用的可再生能源种类利用太阳能热水系统供给生活热水，节约常规能源。9.7.2可再生能源系统1、太阳能热水系统（1）本项目属于高层，因此太阳能热水器只能布置楼顶，使用人数约2800人，日用热水量84m3，具体用热水情况见表9-3。表9-3热水用水标准和用水量序号用水项目热水用水标准单位使用人数（或户）最高用水量1住宅30L/人日2800人84m/日2总计30660m/年（2）系统由集热板、贮热水箱、循环水泵、热水循环水泵。（3）利用太阳能热水每年可节约燃气：节约燃气量：4.187306603651000400.8/10000=149940154.56m3/年。（4）159、折合标准煤数量：=149940154.5612/1000=1799.28吨标准煤/年。9.7.3可再生能源节能量1、 能耗计算，电：2020.26吨标准煤/年，燃气：1382.4吨标准煤/年，水：21.89吨标准煤/年，共计3424.55吨标准煤/年。2、节能量，太阳能：1799.28吨标准煤/年。节能率：1799.28/3424.55=52.5%9.7.4可再生能源减排量CO2：2.491799.28=4480.21吨SO2：0.021799.28=35.96吨粉尘：0.011799.28=17.99吨9.7.5实施节能减排增加的费用1、与基准建筑相比较，实施建筑节能必须增加费用的项目（1）160、采用节能器具（2）增设太阳能热水系统2、必须增加的费用估算必须增加的费用估算结果见表9-4。表9-4 节能增量成本序号项目每m2建筑面积差价（元/m2）建筑面积（m2）差价（万元）1采用节能器具6250201150.122增设太阳能热水系统1002502012502.013总计1062502012652.133、必须增加的费用占总投资的百分比该建设总投资为91423.24万元，为实现建筑节能必须增加的费用占总投资的百分比为：2652.13/91423.24=2.9%。单位建筑面积投资106元/m29.8项目节能效率、减排量分析9.8.1综合结论及总效果预测本建设项目通过采用传热系数小于0.90161、W/K的隔热屋面、传热系数小于1.5W/K的加气混凝土砖砌体，东西两侧墙加10厚内保温砂浆的外墙，住宅外窗采用传热系数小于3.5W/K的6厚无色中空透明玻璃铝合金窗。减少了维护结构的热损失，改善了建筑热环境质量。同时，空调设备、风机、水泵、照明及其他主要耗能设备进行节能设计、节能选型，加强节能运行管理，计量管理，也有着明显的节能效果，建筑维护结构及耗能设备总节能率约为60%。另外，本项目最大限度采用可再生能源技术，节约常规能源。通过上述节能评估分析以及综合评估结果来看，本项目采取的节能措施合理、可行，综合能耗总量合理，单位面积能耗指标在合理范围内，节能减碳效果明显。9.8.2建议（1）加强节能162、宣传教育，增强人们的节能意识，培养节能习惯。（2）优先选购能源利用率高的节能环保设备。（3）设置精度高、质量过硬的计量设备，对电、燃气、水进行分项计量，健全节能运营管理制度，提高管理水平，减少浪费。第十章 项目招投标及管理为了确保项目建设的工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，保护国家利益，特制订本项目招投标方案。10.1编制依据1、中华人民共和国招标投标法；2、中华人民共和国国家发展计划委员会、中华人民共和国建设部、中华人民共和国铁道部、中华人民共和国交通部、中华人民共和国信息产业部、中华人民共和国水利部、中国民用航空总局 第30号令 工程建设项目施工招标投标办法；3、国163、家发展计划委员会 第3号令 工程建设项目招标范围和规模标准规定；4、国家发展计划委员会 第5号令 工程建设项目自行招标试行办法；5、国家发展计划委员会 第9号令 建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定。10.2项目招标10.2.1招标原则本项目招标原则：委托有资质和实力的造价公司编制标底，投标单位要有相应的资质，而且防止资质高的中标后，分包给低资质单位施工的现象。10.2.2招标方式本项目招标方式是：采用公开招标。项目承办单位必须严格按照中华人民共和国招标投标法的有关要求开展招、评标活动。评标活动遵循公平、公正、科学、择优的原则。委托具有相应资质并且信誉良好的招标代理公司全164、权负责项目的勘察、设计、施工、监理招标工作。10.2.3招标程序本次招标工作严格按照中华人民共和国招标投标法和省、市及所属招投标管理机构的建设项目招标投标工作程序执行。具体工作程序如下：（1）项目报建；（2）招标备案；（3）招标文件的编制；（4）发布招标公告；（5）投标单位资格预审；（6）开招标会，发布招标文件；（7）踏勘现场；（8）招标答疑会；（9）开标会；（10）评标。本项目根据中华人民共和国招投标法的规定委托具有招标资质的招标代理单位，招投标的过程中严格按照法律法规的规定，按照招标的程序向招标投标办事机构提出招标申请书，编制招标文件和标底，并报招标投标办事机构审定；发布招标公告；投标单位165、申请投标后；对投标单位进行资质审查，并将审查结果通知各申请投标者；向合格的投标单位分发招标文件及设计图纸、技术资料等；组织投标单位踏勘现场，并对招标文件答疑；建立评标组织，制定评标、定标办法；召开开标会议，审查投标标书；组织评标，决定中标单位，在评标、定标过程中采用科学的方法，按照平等竞争、公正合理原则，一般应对投标单位的报价、工期、主要材料用量、施工方案、质量实绩、企业信誉等进行综合评价，择优确定中标单位；发出中标通知书：最后建设单位与中标单位签订承发包合同。10.2.4招标组织形式（1）由招标单位委托有资质的招标代理机构招标。（2）组成评标委员会评标委员会由不少于5 人单数组成。其中技术、166、经济方面的专家不得少于三分之二，其人员在中标结果确定之前保密。（3）评标专家的条件1）熟悉有关招投标的法律法规，具有与招标项目相关的实践经验。2）能认真、公正、诚实、廉洁的履行职责。3）遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。10.2.5招标内容和范围本项目为房地产开发建设工程项目，根据中华人民共和国招标投标法和国家发展和改革委员会颁发的工程建设招投标有关规定，本项目招标内容和范围包括：工程的施工、 监理以及主要建筑设备、材料的采购。招标具体情况详见表 10-1：表10-1 工程招标基本情况项 目招标范围招标组织形式招标方式工程施工全部招标委托招标公开招标工程监理全部招标委托招标公开招标167、10.3投标、开标、评标和中标程序本项目质量要求高，根据建设项目规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序：根据道路改建工程要求，在招投标过程中必须遵守如下程序：1、公告。项目经上级部门批复同意后，项目承办单位在指定的媒体上发布招标公告。2、投标。在招标文件开始发出之日起20日内，具有承担投标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出相应 。招标文件的内容应包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用以完成招标项目的机械设备等。3、开标。开标时由项目委托招标单位主持，邀请所有投标人参加，由招标人委托公168、证机构检查并公证。投标人的投标应当符合下列条件之一：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能满足招标文件的实质性要求，且经评审的价格合理。4、评标。评标按照中华人民共和国投标管理法的规定和程序进行。5、中标。中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出30日内，按照招标文件，项目承担单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让。10.4评标组织、评标原则及决标1、根据七部委评标委员会和评标方法暂行规定及国家、省市有关招投标法规、规定及项目的特点组成招169、标领导小组和评标、决标小组。2、评标原则：报价合理；能够满足招标文件的实质性要求，工期及质量、安全有保证；技术力量和管理水平符合要求以及单位资信业绩良好。3、决标：评标专家组根据招标文件中的评标办法进行评标，向招标小组推荐候选单位，并提供详细的评标报告。招标领导小组经综合考虑后择优选定中标单位，向中标单位发放中标通知书。10.5评标委员会的人员组成和资质要求项目全部采用公开招标的方式，因此，在招标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：1、评标委会人员组成评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术、经济等方面的专家组成。根据本方案在项目开标当天从当地有关部门专家库中随机抽取170、。评标委员会主任由资深的专家担任，评标委员会采用单数纸，但最低不少于5人，并且技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二；评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。投标采用打分制，以得分高者当选。2、评标委员会成员的资质要求评委会成员职称在副高（副教授）级以上，从事本专业至少在8年以上，对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。评标委员会成员应当客观公正的履行职务，遵守职业道德，对投标提出的评审意见承担个人责任。10.6建设管理为加强建设管理，建议建设单位组织一支精干高效的管理队伍，成立项目管理部门，采用“政府监督、社会监理”原171、则，选择具有相应资质和信誉的监理公司或咨询机构全权负责工程质量、进度的监理。同时，在施工过程中，应加强组织与计划工作，充分考虑季节等不利因素对工程的影响，树立“百年大计，质量第一”的原则，避免赶工期、赶进度等增加质量隐患问题的发生，精心设计、精心施工、精心管理、创造良好的工程形象。此外，为了防止在项目建设中出现漏洞，须从以下几个方面来加强项目建设的管理：1、严格工程管理，监理层层负责的质量责任制，逐级明确责任，对工程质量终身负责。2、严格项目监理、监督，特别是对隐蔽工程的重点监理，严防偷工减料。实施“三控制”，即：质量控制、进度控制、投资控制。3、严加管理建设资金，严禁挪用资金，切实做到专款专172、用。4、加强项目档案管理，严格按规定收集、整理、归档，建立健全的项目档案。第十一章 项目组织与劳动定员11.1项目组织公司对拟建的小区进行建设与出售方式，为了加强项目建设管理，依据项目建设规模、设施功能，本着精简、高效的原则，设置相应的组织机构，组织机构如下：总经理副总经理办公室营销部财务部工程部11.2劳动定员项目人员按其运行机构进行合理的配备，尽可能地节约人力资源，并以保证项目正常运行为原则，配以高效率的、优质服务的各级管理、技术及服务人员。本项目暂定员20人，其中总经理、副总经理、总经理助理各1人、财务部3人、工程部3人、营销部8人、办公室3人。第十二章 投资估算及资金筹措12.1建设投173、资估算12.1.1估算依据1）建设项目经济评价方法与参数（第二版）；2）投资项目可行性研究指南；3）海南省建筑工综合定额（2005）；4）海南省安装工程综合定额（2008年）；5）海南工程造价信息(2010.4)；6）海南省装饰工程综合定额（2002版）；7）房地产开发项目经济评价方法（2000版）；8）海南省建设工程费用定额（2001版）；9）海南工程造价信息（2010.4-5）；10）勘察设计费依据国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）估算；11）工程监理费依据国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格20076174、70号）估算；12）可行研究费根据国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（计价格19991283号）；13）环境影响评价费用根据国家发展计委员会、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125号）；14）招标代理服务费根据国家发展计委员会招标代理服务收费管理暂行办法（计价格20021980号）；15）建设单位管理费依据建设部有关规定估算；16）设计文件审查费参照琼发改收费 2007170号规定估算；17）其它费用依据海南省有关规定估算；18）基本预备费按(一)、（二）项之和的5%估算；19）涨价预备费：根据国家计委计投资19991340号规定，暂不175、考虑。12.1.2投资估算（1）本项目按工程建设计划安排，地上建筑面积295201平方米。（2）费用估算：项目开发成本估算如下：建筑安装工程费估算表表1建筑安装工程费用估算表单位：万元序号项目名称建筑面积建安工程费装饰工程费金额合计估算说明单价(元)金额单价(元)金额1住宅121011.001300.0015731.431000.0012101.1027832.532商业115113.001300.0014964.691000.0011511.3026475.993地下室45000.001200.005400.00800.003600.009000.004小学3000.001300.00390176、.001100.00330.00720.005办公酒店11077.001300.001440.011200.001329.242769.25合计295201.0037926.1328871.6466797.77其他工程费用估算表表2其他费用估算表单位：万元序号项目名称金额估算说明1建设单位管理费633.002工程勘察费98.943规划放线费4.004建筑工程设计费1207.865工程量清单编制费172.116工程预算130.147施工图设计审查费48.328招标代理费61.919施工监理费1286.5210临时设施费412.2311防雷设计审核验收254.1812结算审核费251.29合计45177、60.50：项目投入总资金估算汇总表表3项目投入总资金估算汇总表单位：万元序号项目名称投资额占总投资的%估算说明1开发建设投资91423.24100.00%1.1土地费用0.000.00%1.2前期工程费0.000.00%1.3基础设施建设费5865.466.42%1.4建筑安装工程费66797.7773.06%1.5公共配套设施建设费0.000.00%1.6开发间接费0.000.00%1.7管理费用3957.724.33%1.8财务费用0.000.00%1.9销售费用1930.592.11%1.10开发期税费0.000.00%1.11其他费用4560.504.99%1.12不可预见费8311178、.209.09%2经营资金0.000.00%3项目投入总资金91423.24100.00%3.1开发产品成本91423.24100.00%3.2自营资产投资0.000.00% 形成：房屋、建筑物0.000.00% 机器设备0.000.00% 无形资产0.000.00% 递延资产0.000.00%3.4经营资金0.000.00%销售费用计提比率2.50%管理费用计提比率5.00%不可预见费计提比率10.00%房屋开发中形成固定资产比率0.00%12.2资金筹措项目总投入资金为91423.24万元，建设资金来源于业主自筹。第十三章 财务评价13.1评价的依据和基本数据1、财务评价是依据国家现行的企179、业会计准则、企业财务通则和国家计委、建筑部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版及于守法主编的投资项目可行性研究指南等的有关规定和方法进行的。2、依据国家税收政策规定，出售住宅征收土地增值税，按规定来计算；征收营业税，税率为5%；并征收城市维护建设税和教育附加税，税率分别为营业税的7%和3%；所得税，按新税法规定收取25%。3、计算期定为3年，其中：建设期2年，经营期2年。4、行业基准收益率参考值取10%。5、有关财务规定，税后利润提取10%的盈余公积金。6、财务评价范围仅限于本项目的财务预测数据。13.2房产销售收入本项目总建筑面积295201平方米，分一期建设，建设期2年。1、住宅区销售面180、积项目高层住宅楼121011平方米、商业115113平方米，高层住宅按5500元/m2，商业按照7500元/m2，销售收入估算见附表销售收入与经营税金及附加估算表。2、房产销售计划本项目分2年销售，销售计划详见附表（销售价格为均价）。3、土地增值税、营业税及附加费估算根据国家有关税收政策，本项目征收土地增值税、营业税，城建、教育附加，所得税税率为25%。（1）土地增值税本项目为房地产开发项目，即住宅销售应缴纳土地增值税。根据工程方案及销售价格，参照税收管理法计算土地增值税为499.58万元。（2）营业税及附加费用根据海南省有关税收政策，项目的营业税，税率为5%，城建、教育附加分别为5%和3%。181、根据计算项目营业税及附加费用为154.66万元。13.3总成本费用估算13.3.1房产开发估算费用项目开发成本费用包括建筑安装工程费61978.59万元、其他费用4560.50等，共计91423.24万元。详见附表项目投入总资金估算表。13.3.2销售费用销售费用为1930.59万元，详见附表项目投入总资金估算表。13.4财务评价报表（附后）财务评价报表主要包括：（1）开发建设用款计划表；（2）项目总投资使用计划与资金筹措；（3）项目投资现金流量表；（4）项目资本金现金流量表；（5）利润与利润分配表；（6）财务计划现金流量表；（7）财务评价指标一览表；（8）资产负债表；（9）销售收入与经营税金182、及附加估算表；（10）房屋销售计划表；（11）敏感性分析结果表；（12）敏感度系数和临界点分析表。13.5项目财务评价指标1、盈利能力分析（1）全部投资经济效果指标财务内部收益率（FIRR）：21.03%（税前）、15.07%（税后）； 财务净现值（FNPV Ic=10%）：592.97万元（税前）、320.13万元（税后）；动态投资回收期（Pt）：2.57年（税前）、2.67年（税后）。（2）静态经济效果指标总投资收益率 = 平均年息税前利润/项目总投资 = 18.79%投资利润率=利润总额/项目总投资 =18.79%从上述指标可以看出，该项目全部投资和资本金投资的财务内部收益率均大于设定的183、行业基准值10%，其基准收益率对应的财务净现值也远远大于零，这样的盈利能力是可以的。从静态辅助经济指标来看，总投资收益率能达到18.79%，对于这类投资类项目也是完全可以接受的。2、不确定性分析本项目财务评价采用的数据，大部分来自预测和估算，在一定程度上存在着不确定性。这些不确定的因素不仅会使项目的收益受到很大影响，而且给项目投资者带来一定的投资风险。因此，必须对项目进行不确定性分析。本项目的不确定性分析采用项目盈亏平衡进行分析，其盈亏平衡点：（1）销售均价平衡点：总销售金额项目建设安装费1000（单位：元/平方米）（2）销售面积平衡点：总投资额销售均价平衡点（单位：平方米）（3）BEP盈亏平184、衡点= 销售面积平衡点总建筑面积100%（单位：%）=56.63%计算结果表明，该项目地产开发程度达到56.63%时，项目经营就可保本，可见该项目的盈利范围是很宽的，具有较强的抗风险能力。13.6财务评价结论本项目经计算分析得出全部投资利润率和资本金投资财务内部收益率分别为21.0%和15.07%，动态投资回收期为2.57年(税前)，均满足了设定的行业基准值的要求，经济效益和投资效果表现较好。从不确定性分析的结果看出，盈亏平衡点为56.63%，项目盈利较有保证，这也说明该项目具有一定的抗风险能力。第十四章 社会影响分析14.1项目对社会的影响分析本项目位于xx县xx镇，项目周边生活配套齐全完善185、，交通便利。该项目将原荒地进行规划，建设成住宅楼，事实将极大的提高土地资源的利用率，增加该区域的居民生活环境。与此同时，该项目实施将有效地为拉动xx县的经济发展做出贡献，同时能促进就业人数。小区的建设极大地改善了当地居民的生活环境和居住条件，提高了居民的生活质量，彻底改变项目所在地原有荒芜的落后面貌。工程竣工后总建筑面积295201平方米。大量的居民带来的消费、娱乐需要，会极大的刺激相关产业发展，快速形成居住、商业氛围，改良地区经济结构、增加区域人员密集度、重建区域社会关系。根据xx县城市总体规划，该项目所在地理位置优越，可以吸引大量本地主流购房人群。14.2项目适应性分析14.2.1 开发商186、本项目建成后将对xx县产生较大的经济带动作用和社会影响力，项目的建设将会为xx投资发展有限公司带来经济收益和地区品牌效应；该项目的建设和使用对所在地经济做出的贡献可以融洽开发企业和当地政府的关系，有利于xx投资发展有限公司在xx发展战略的实施。14.2.2 当地政府该项目位于xx县中心城区，周边交通便利，该项目较大的体量和良好的投资、居住前景将对xx县经济发展做出一定的贡献，在这一点上，和当地政府大力推进本地区城镇化进程、构建“一体两翼”的城市格局的规划意图是完全契合的。14.2.3 当地居民通过政府的宣传和社会现实的体验，当地居民会渐渐了解到项目对当地经济的带动，进一步认识到对自己生活的改变187、。14.2.4 当地商家和厂家项目的建设和使用带来的生产生活用品消费刺激了当地厂家的生产和商家的销售，扩大产销量、增加利润额的利益能够通过项目建设得到满足，是项目受益人，对项目持大力支持的态度。14.3社会风险分析14.3.1社会风险该项目的特点是规模较大、投资大、开发周期较长，居民生活简单自然，项目带来的众多外来人员、大量施工机械、不可避免的施工噪声等等，在较长的开发周期里有可能会对当地居民正常生活造成困扰，引起居民的抵制情绪和索赔行为，干扰项目的正常进度，处理不当的话，可能导致项目工期无限期延长、项目地区影响力下降、负面影响上升，甚至对城镇规划带来不良后果，也对开发企业本身的企业形象造成损188、失。1、项目施工中的风险分析项目承办单位虽然有丰富的组织管理经验，但在施工期间可能由于多方面的原因或其他因素，出现了某些影响工程进度或工程质量的问题，致使建设期延长。由于施工队伍为一级资质，施工力量较强，技术力量雄厚，即使出现上述问题，也能够及时解决的。在施工中，不可预见的因素也比较多，如工程地质结构的变化，就得增加投资，出现工程超支现象，如果资金筹措不及时，施工单位又不愿意垫款，势必要影响工程进度。从目前情况来看，项目投资单位实力比较强，有一定的经济基础，即使超支，也是可以解决的。2、经济风险项目经济风险主要是房屋销售价格预测结果，而销售价格又决定于开发房屋的市场销售情况，可能会出现销售市场189、不好和销售价格偏低的状况。为了避免此种情况的发生，该公司对销售价格进行了详细的调查和估算，目前xx县的部分居民由于住房较小，配套设施及生活环境较差，随着经济实力的增强，迫切要求开发商提供地理位置优越、环境优雅、功能设施齐全的住宅楼。项目建成后，可以改变这种格局。如果销售价格合理，服务周到，销售不会成为问题。通货膨胀也是影响项目建设的一个主要风险，通货膨胀可使建筑材料和人工费超过预算，从而加大了项目的投资。为了避免这个风险，通过招投标的形式，将工程通过协议的方式，采取一次性全部承包的办法承包给施工队，从而避免了通货膨胀的风险。3、自然风险自然风险主要包括地震、自然气候条件的变化而引起洪水等自然灾190、害。为了避免这种风险，对工程进行保险，从而减轻由自然灾害所造成的损失。14.3.2对策分析严格遵守环保、市容等部门的规定，及时办理相关手续并大量公示，如大方量混凝土等不可中断工序的施工期间，应当另附施工情况说明，让周边居民了解施工的紧迫性，充分征求居民的谅解；另外，与当地政府加强联系，加大宣传力度，尽最大可能让居民了解到项目对地域经济的推动作用，以及对他们生活品质的提升作用，将居民纳入项目共同利益目标体系内。14.4社会评价该项目将改善当地环境质量，提高居民生活质量。在生态方面，能够改善当地生态环境，整合土地资源，增加绿化覆盖面积。在经济方面能够增加房型的购买量，为规模市场的形成创造条件，促进191、经济发展。为了避免或减少项目的社会风险，应根据当地实际情况，联合各相关部门，稳定民心。同时要注意解决好与周围居民的利害关系。建设期间要采取必要的措施来减轻对居民及企业单位的影响。项目竣工后要尽快对场地进行绿化，使负面影响降低到最低程度。第十五章 结论与建议15.1结论1、本项目的建设将改善xx县居民环境和生活条件，使得xx在推进加快城镇一体化进程方面迈进了一步，有利于创造和谐社会，故项目建设是必要的。2、本项目能耗指标按照相关规范、规定取值，并采取有效措施，优化用能结构，保证能源消耗在正常水平，可以达到节能目的。3、本项目投入使用后，对可能对生态环境造成轻微污染的生活污水、生活垃圾及建设过程中192、产生的扬尘、噪音等污染，将采取切实可行的治理措施，不会对环境造成危害。4、本项目建设用地由xx县土地管理部门根据当地城镇建设发展需求，推出作为居住用地，规划部门制定了相关规划控制要求。且不涉及拆迁，不会对社会造成负面影响。5、本项目工程总投资约为91423.24万元。建设资金全部由公司自筹解决。项目各项经济技术指标表明，该项目设计合理，建设方案可靠，具有良好的社会效益，社会适应性良好，抗风险能力强，是可行的。6、本项目建设周期计划24个月左右，计划从2015年7月开始进行前期准备工作，2017年7月竣工验收。通过前几章综合分析可知，本期项目有着良好的经济、社会和环境效益，并能保证资金链的平衡，193、同时具有较强的抗风险能力。固本期项目在经济、社会、环境、技术上均是可行的。根据xx县总体发展规划，作为城市功能设施的一部分，本期项目的开发建设具有重要的意义，项目将对xx县的经济、社会产生非常深远的影响。15.2建议在工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、论证。在设计和施工中，吸取周边其他项目的建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。因为本期项目施工质量要求较高，投资相对较大，建设方应采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行现场施工，在严把质量关、保证工程质量的前提下，合理科学的控制成本，努力降低造价，确保工程按期交付使用。附图及附件附图：附图1、项目地理位置图；附图2、项目地块现状图；附图3、项目总平面图；附图4、项目鸟瞰图；附图4、项目在xx县控制性详细规划的位置。附件：附件1、企业法人营业执照附件2、企业法人身份证