1、浙江省新建住宅项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论1第一节 项目背景1第二节 项目概况9第三节 研究工作范围10第二章 市场分析11第一节 现状分析11第二节 城区发展规划以及部分重点区域前景预测21第2、三章 项目选址及建设条件24第一节 项目选址24第二节 自然条件24第三节 基础设施现状32第四节 社会经济条件33第五节 XX市城市总体规划（2003-2020年）摘要42第六节 XX市xx镇整体规划情况47第四章 项目建设规模及方案61第一节 项目建设规模61第二节 建筑规划设计方案63第五章 公用配套设施工程65第一节 给排水系统65第二节 供电工程66第三节 暖风工程67第六章 环境保护与节能70第一节 环境保护70第二节 节能71第七章 项目法人与项目的经营管理73第八章 项目实施进度74第九章 投资估算与资金筹措76第一节 投资估算76第二节 资金筹措78第十章 财务效益与经济效益3、分析79第十一章 结论与建议81附图： 1、地理位置图2、周边环境示意图3、总平布置图附件1、企业法人营业执照2、中华人民共和国组织机构代码证3、税务登记证4、浙江省XX市国有建设用地使用权出让合同【编号】5、XX市国土资源局关于XX市国土资源局2008-072地块建设项目用地的预审意见，富土资预【2008】1135号6、建设用地规划许可证7、XX市企业投资项目备案通知书109第一章 总 论第一节 项目背景一、项目名称和建设单位（一）项目名称新建XXxx项目（二）项目建设单位建设单位：XXXX房地产开发有限公司（三）项目用地面积336431平方米（四）项目编制依据1、中华人民共和国城市规划法；4、2、中华人民共和国城市城市房地产管理法；3、浙江省城乡规划设计研究院、XX市建设局、XX市规划设计所XX市城市总体规划（2003-2020）（2004.03）；4、XX市xx区块控制性详细规划（2008.2）；5、xx镇村庄建设规划2006.10；6、浙江省XX市国有建设用地使用权出让合同【编号3301832009A21077】。二、项目建设背景和必要性xx新区的近郊区位和环境优势十分突出，xx镇有着“全国环境优美镇、中国和谐生态乡镇浙江二十强”美誉，是杭州大都市郊区化的直接辐射区。随着周边杭州之江国际旅游度假区以及转塘等地区开发建设的加快、浙大高新产业基地、小和山高教园区的形成和XX市委“加5、快融入大都市步伐，率先实现历史性跨越”战略思想的提出，xx作为XX与杭州西部的接壤区、融入杭州的桥头堡，被推到了极其重要的战略位置。5月24日，由XX市人民政府、杭州日报主办，XX市建设局、规划局承办的“2008宜居xx品质生活”论坛研讨会在金都富春山居会所举行。可以说，本次研讨会是xx发展里程中规格最高、影响力最为深远的一次研讨会。在本次研讨会上，xx板块今后五年具体的发展思路也随之出炉。从这一发展思路来看，XX市委、市政府无疑对xx板块今后的发展寄予厚望，正以前所未有的举措和力度支持着xx的大开发建设，这是xx板块发展历史上面临的最佳黄金期。三位一体的生态城市新区xx板块地处XX市xx镇，6、而xx镇则紧邻西湖区，作为XX接轨杭州的最前沿阵地，xx可谓是一个桥头堡。据了解，整个xx镇的规划面积是54平方公里，在杭州大都市郊区化的直接辐射范围内，区位优势明显。目前居住用地占48%，村镇建设用地为31%，公共设施与市政配套则相对比较少。基于这样的现状，2008年2月，xx（xx）控制性详细规划得到了XX市政府批复，该规划把xx功能定位为集景观居住、旅游休闲、创意产业为一体的生态型城市新区。提出今后一个时期，xx新区将按照“率先融入杭州大都市、打造生态宜居示范区”为总纲，以“一主一心一副三轴四区”为规划结构，紧紧围绕“城市化拉框架、工业化造平台、新农村抓统筹、服务业新蓝海”的发展路径。根7、据规划，未来该区块将大力发展商贸商务、创意产业、科技型都市工业和生态农业，即形成以九龙大道东端为主中心，集中布局办公商务、商业金融等主要公共设施功能区块；同时主动对接杭州产业转移分工、旅游西进渗透、宜居城市扩张、构筑有序空间、打造活力经济、营造宜居环境、构建和谐社会，倾力打造“融入杭州的桥头堡、创业创新新平台、城市品质金名片、人居休闲示范区”，努力把xx区块建设成为居于杭州、XX城际之间的具有浓郁乡村特色，广大群众共享的城市品质生活的田园新城。同时树立“环境建设就是最高层次的经济建设”这一理念，进行环境再造、功能再造、活力再造，全方位推进城市化、融入杭州大都市。早在1993年，XX市就在xx镇8、设立了xx开发区，率先引入了房产开发项目，xx也成为业界公认的杭州别墅发源地。富春山居、七里香溪、五月香山、上林湖、九龙一号、鸣翠蓝湾、铭鹤花园、富春红郡等一大批别墅、排屋、高品质住宅相继开发面市，为“住在xx”区域品牌起到了推波助澜的作用。浙江省房地产业协会会长唐世定回忆称，XXxx镇地理位置可以说是XX到杭州最前沿的，而金都富春山居项目则是xx板块建设的一个成功例子。它的开发理念使得xx板块房产有了质的飞跃。“把家轻轻放在大自然中，简单的一句话也很好地概括了金都富春山居的开发理念就是与大自然和谐共存。”目前，xx板块的别墅排屋项目已多达十几个，开发用地达到6000余亩。根据规划，五年内，将9、完成6300余亩土地的开发建设，其中房地产开发面积达4000余亩、总建筑面积达400万平方米以上。据了解，今后在该板块将计划在已建楼盘中设立三个社区。其中，富春山居、七里香溪等xx村320国道以北的楼盘设绿都社区；伊甸山庄、紫云山庄、秀水山庄等xx村320国道以南的楼盘设xx社区；在梓树大庄区块设九龙社区。浙江大学房地产研究中心主任贾生华则认为，从富春山居的增值速度来看就表明市场对于xx板块的认可价值。“这已经不是一个虚的愿景，而是一个实实在在的成功的项目。加上XX市委、市政府这样高度重视和实施xx板块的开发规划，如果说过去还是探索期、摸索期和试验期的话，相信从现在开始到未来的五至十年，这个板10、块将是一个成熟期。”完善城市功能打造都市产业新平台交通方面，根据xx（xx）控制性详细规划，将以“优化东西、打通南北”为xx交通道路规划设计的总体理念，开工完成一纵（祝闲路）、二横（320国道综合整治工程xx段、xx溪两岸景观道路）、三环（320国道环线外移工程xx段、九龙大道、九龙二环线）道路“杭”字标准建设。据了解，作为xx新城核心区的CBD概念设计和城市设计目前正在进行中，未来城市中心周围将有九龙大道商务中心、综合性特色医院、中心幼儿园等一批公建以及现代服务业项目，引进大型商贸项目、超市进驻公共服务中心，提升整体商贸水平。在休闲旅游方面，未来在新城核心区还将建成四大公共景观。预计在今年将11、首先启动xx溪生态景观带，明年启动xx厅遗址公园兼容城市广场建设，推进杭州野生动物世界景点向景区拓展，充分发挥辐射作用，并以此和优质房地产为支撑，大力发展特色餐饮、娱乐场所、度假宾馆、特色山庄游、农业生态游等旅游休闲产业。产业方面，根据规划将紧紧抓住产业升级这一主线，通过大项目带动、科技创业园平台带动以及入住的高端人群的三方面带动，全力打造“知识主导型山水生态科技园区”，争取把xx科技创业园建设成为一个以创业孵化、科技研发和总部经济为主，集合公共服务、商务办公、生活配套等功能为一体的高新技术产业园区。“根据规划，今年将完成科技创业园的各项筹备工作，启动各项基础设施建设，至2010年，基本完成一12、期核心区块的开发建设。”XX市规划局相关负责人称。而随着科技创业园的正式开园，将使xx成为杭州西郊高档住宅区的高端人群住在xx、生活在xx、创业在xx成为现实。把脉新xxXX市委、市政府根据新的城市发展理念，根据融入杭州大都市实现郊县向郊区转变的理念，把xx区块的开发作为XX“1+10”行动计划一个重要平台。打算发挥xx区块的山水优势、资源优势、区位优势，把xx区块打造成为融入杭州的桥头堡，创业创新的新平台，城市品质的金名片，人居休闲的示范区。坚持人与自然的和谐发展xx（xx）作为XX接轨杭州的桥头堡，以后将成为一个集景观、居住、旅游休闲以及创意产业为一体的城市新区，成为杭州主城区的一个有机组13、成部分。这首先得益于xx镇非常好的自然环境，从六和塔经过九溪再到xx，山系连绵起伏，植被、水系也很好，比较适合建造别墅。历史的经验值得总结。在杭州开发得比较好的别墅有两个，一个是绿城的九溪玫瑰园，另外一个就是xx的金都富春山居。为什么说它们好？好就好在做到了人与环境的和谐。金都富春山居是xx开发的一个成功例子，提升了板块的开发理念，一句“把家轻轻放在大自然中”，就是人与大自然和谐共存的注解。所以，富春山居也被建设部评为“全国人居环境范例奖”。这也给xx镇下一轮的开发带来一个启示，就是首先要在开发理念上坚持人与自然的充分和谐。另外一个方面要坚持配套优先，使xx更加适宜人居、适宜旅游、适宜创业。配14、套方面包括交通配套；商业配套，比如农贸市场、购物中心、超市；公用配套，包括水、电、气等；教育医疗，包括学校、幼儿园、医疗中心等；还有就是环境，充分利用这里的山水资源，搞好休闲带、街心花园等，配套搞好了，功能完善了，来的人自然就多了。未来五到十年将迎来成熟期在杭州房地产发展历史上，xx区块具有十分重要的地位。如果要写改革开放30年的杭州房地产行业，xx这个区块包括这个区块里的一些项目，都可以列入历史的话题。通过十几年发展到现在，xx镇已经具备了十分优越的条件。比如杭州大都市圈正在形成，郊区的房地产项目迎来了非常好的机会。xx的新规划也十分吸引人，很有鼓舞性，政府把它作为XX接轨杭州市区的一个城市15、功能区。有了这样一个规划，就能够为这个区域的发展奠定一个很好的基础。还有，一些好的项目已经落户这里，比如像富春山居，从房子的增值速度来看就能表明市场对于这个区域价值的认可。如果过去还处于探索期、摸索期、试验期的话，那么未来的五到十年，这个区域将迎来成熟期。也就是说，一个成熟的城市功能区将展现在人们的面前，到那个时候，xx板块以及许多项目的增值潜力就会进一步体现出来。城市经济所带来的活力，以及社会经济、文化各方面一些的城市化景象，都会表现出来。保留田园小镇的特色从xx镇的新规划中，发现了不少亮点。第一个亮点就是加快融入大杭州，区位优势会更加明显，比如祝闲路打通以后，小和山高教园区的教师就完全可以16、把xx的房子当作第一居所；再比如320国道收费站撤销以后，能够很大程度上消除杭州居民心理上的距离感；规划提出的区域综合功能开发力度是相当大的，把居住、创业、配套等因素都综合考虑起来了；还有这个规划对环境资源的整合与深度挖掘，力度也是相当大的。对于xx的开发，建议尽量保留一个市镇的特色，要跟杭州主城区的开发模式有所区别。人家为什么要到xx来？实际上是因为这里没有紧张感、压迫感，这里的生活节奏相对慢一点，交通更畅通一点。这个特色一定要树立，而不应去追求过高的容积率。从国外的经验来看，真正好的居住其实都在小镇里面，这符合人们内心回归自然的渴望。第二点xx可以突出休闲功能。以休闲来带动产业的发展，让人17、们在休闲中创业，在创业中休闲。不仅要吸引大家到这里来居住，还要吸引一些流动的人不断到这里来休闲。xx已经迈出了一个很好的步伐，会在一个新的起点上迎来新一轮的开发热潮，也相信这个区块肯定会成为杭州周边城市的新亮点。环境优越的郊区最具潜力从国外许多大城市的发展经验来看，环境优越的大都市郊区往往是生态人居和新经济发展潜力区，比如像美国的硅谷。可以从两个方面来认识xx板块，第一个从杭州的发展需求来看，通过旅游西进、交通西进以及之江旅游度假区的发展，特别是中国美院入驻象山之后，杭州大都市的辐射范围进一步扩大，有利于xx板块更好地融入到杭州大都市的网络当中去。第二个从XX发展趋势来看，xx板块是XX接轨杭18、州的一个桥头堡，具有非常好的自身优势，这个自身优势包括与杭州城区、小和山高教园区零距离的区位优势，包括中国美院的辐射，包括非常良好的生态环境优势，这些都决定了xx板块必将成为杭州网络化大都市当中一个非常重要的亮点。当然，xx板块要从纯居住功能向功能复合型的生态型城市新区转变，这才是它未来发展的方向。确确实实如果纯粹做一个卧城，会带来非常多的弊病，造成城市功能失调、人气不旺等一些问题。所以xx板块新的规划、新的定位、新的目标，都提得非常正确，通过这些措施，能够让xx板块真正热起来、活起来、富起来、美起来。从卧城到城市新区的转型根据XX市委、市政府融入杭州大都市的战略决策，xx（xx）作为接轨杭州19、前沿阵地和桥头堡，责无旁贷地担负起首先与杭州接轨的历史重任。从2007年7月起，组织编制了xx区块的规划图，对原来的xx镇总体规划做了很大的完善。原来的总体规划是2002年由浙江大学编制的，在当时的历史条件下把xx镇定位为一个生态卧城。现在，根据新的形势和新的发展要求，对整体的功能定位做出了修订和完善。通过对xx镇现状的解读以及对周边区域可比性的分析，确定这个区划的功能定位是作为杭州大都市的一个有机组成部分，是杭州与XX连接的一个桥头堡，是一个集景观、居住、旅游休闲以及创意产业为一体的生态城市新区。这是对原先卧城定位的一个升级，最终规划的目标是把这个区划打造成为融入杭州的桥头堡，创新创业的新平20、台，城市品质的金名片以及人居休闲的示范区。打造一个生态型城市新区xx镇最新规划蓝图通过以后，要做的就是把美好的蓝图变为现实。因此，要坚持好字优先，干字当头，干出作风，干出成效，通过五年的努力，改变目前基础设施配套相对滞后的一些现状，拉动整个xx镇区域范围之内所有的城市化建设，从而达到三个再造，一个是环境再造，一个是活力再造，一个是功能再造，打造一个具有浓郁乡村特色、广大群众共享品质生活的田园新城，建设一个景观、居住、旅游休闲、创意产业为一体的生态型城市新区。xx镇的近郊区位和环境优势十分突出，有着“全国环境优美镇”、“中国和谐生态乡镇”等美誉，是杭州大都市郊区化的直接辐射区。xx还有五张特色名21、片：第一个是银矿，第二个东坞山的豆腐皮，第三个是全国爱国主义教育示范基地，第四个是杭州野生动物世界，第五个是目前已经形成的较大规模的生态房产开发区块。根据以上相关规划内容和发展趋势，XXxx项目的开发是必然的。第二节 项目概况一、拟建地点项目地点位于XX市xx镇九龙大道。二、建设规模与目标本项目占地面积控制在336431平方米以内，地上总建筑占地面积控制在256147平方米以内，其中架空层建筑面积为2588平方米，容积率0.75，建筑密度26.7%，绿地率32.5%，建筑高度控制为21米，局部适当放宽，但小于70米。项目共由2幢高层住宅、35幢中型独立住宅、120幢排屋住宅、1幢服务中心及1幢22、配套商业组成，停车位约1782个，其中地面停车位105个，独立住宅室内停车位70个，地下车库停车位1607个。三、主要建设条件1、本项目选址符合XX市城市总体规划要求，场地交通便利，建设条件优越。2、区域的供水、供电、通讯等配套设施完善，前期土地资金投入完成。3、企业管理机制灵活，经营理念超前，策划、销售等运作方面具有一定优势，为项目产出提供了有利的保证。四、项目投入总资金及效益情况项目总投资为273380万元人民，项目拟考虑全部由建设单位自筹。项目建成后，投资回收期为5年（不含建设期），有良好的经济效益。五、主要技术经济指标本项目主要经济技术指标见表1-1。表1-1 经济技术指标表项目指标总23、投资273380万元销售收入509857万元税收88028万元投资回收期5年（不含建设期）第三节 研究工作范围本研究报告以项目建设的必要性、市场分析、设计方案、投资估算和效益分析作为重点，具体内容包括：1、建设的背景和必要性；2、市场分析；3、选址和建设条件；4、建设规模与方案；5、配套工程；6、环境保护与劳动安全；7、项目法人与项目的经营管理；8、进度安排；9、投资估算与资金筹措；10、财务效益及经济效益。第二章 市场分析第一节 现状分析一、XX市房地产市场现状分析（一）XX概览1、地理位置XX市位于浙江省北部，属杭州市辖县级市，沪杭甬“金三角”交汇点，杭州的西大门，东接杭州市萧山区，南连诸24、暨市、西邻桐庐县，北与临安市、余杭区、西湖区毗邻。市境东西长68.67公里，南北宽50.37公里，总面积1831.22平方公里，平原约占17%，水面5.4%，山丘75.9%，故有“八山、半水、分半田”之称。2、区位人口XX市辖富春街道、东洲街道、高桥镇、xx镇、环山乡等4个街道、15个镇、6个乡：共有23个社区、3个居民区、287个行政村。人口64万（城市人口约21万），本市居民绝大多数属汉族江浙民系，操吴语太湖片方言，通行吴语上海话。3、经济运行今年前三个季度，XX市地区生产总值为227.5亿元，比去年同期上涨6.0%，1-9月份XX市市城镇居民人均可支配收入为18400元，比上年同期增加125、480元，同比增长8.7%；人均消费性支出11028元，比上年同期增加405元，同比增长3.8%。1-9月份城镇居民家庭总收入为20102元，同比增长8.6%。改革开放以来，XX经济活力迸发，逐渐形成了造纸、通信器材、医药化工、机械电子、新型建材、轻纺、体育用品等特色产业和“国家（XX）光纤光缆产业园”“中国白板纸基地”、“中国球拍之乡”三大产业品牌，经济社会综合发展指数列全国发达县（市）第30位，财政收入连续多年进入全省十强县（市）行列，被有关机构分别评为中国大陆最适宜民营企业投资创业百强城市和长三角最具投资价值十强县（市），还荣获了“中国十大特色休闲基地”和浙江旅游十大“城市金名片”称号。26、4、交通情况XX市毗邻杭州大都市，距离杭州市中心32公里，区内水陆交通发达。水路经富春江、钱塘江、杭州湾可抵杭州、上海、宁波、无锡。陆路有贯穿全境的320国道、沿江一级公路与沪杭、杭甬、杭宁高速公路相连。杭新景（杭千）高速公路以及05、23、19、14等多条省道纵贯全境，距离杭州火车站、杭州萧山国际机场都在半小时车程内。（二）土地市场成交情况1、近年来全市经营性用地成交XX临近杭州，房地产市场多少会受其影响，从05年开始，XX的经营性用地成交量逐年降低。到08年仅出让不到600亩。在近几年XX市土地成交数据整理的过程中，尤其是近两年，XX出让的经营性用地以小面积的居多，100亩左右的已经相当少27、见，其中自2006年成交三宗195亩、200亩和320余亩以后，更是鲜见大宗地块。08年受整体市场观望气氛的影响，XX土地市场遭受的打击更是相当明显，成交的591亩土地里，还有一宗是由XX中大房地产有限公司以底价12.78亿元获得的富春街道江滨东大道地块，该地块面积为440余亩，规划用途为商住。从上表可以看出，虽然成交面积在逐年下降，但成交价却在上涨，尤其是08年，土地均价已经达到近300万元每亩。在整体市场相对萧条的2008年，XX市经营性用地取得如此成绩，充分说明，XX的房地产市场潜力正在被一点一点的挖掘出来。2、2009年1-10月份土地市场交易情况2009年的土地市场火热毋庸置疑，杭州28、的土地市场连创新高，使得精明的开发商们更多的把目光投向周边，而XX就是选择之一。今年前十个月，XX市总计成交经营性用地22宗，成交面积接近1300亩，成交金额达到37.6亿元，成交均价接近300万元每亩。无论哪一个数据都超过前几年的全年总和。1）1-10月份各月份经营性用地成交情况2009年XX的土地市场火热似乎是在一夜之间点燃的，从上表可以看出，前五个月的成交量持续了08年以来的低迷，总成交量不足百亩，而进入6月份后，由野风房产一举拍得的xx镇九龙大道地块引起业界广为关注。该地块位于XXxx板块九龙大道以南区域，出让面积达336431（504.6亩），容积率1.0，成交总价10.26亿元，高29、出起拍价19.6%。不仅是继东大道地块之后价格最高的一次，同时也是近年来土地出让面积最大的一宗。同样值得关注的是这也意味着一向擅长于城市高层公寓开发的野风房产将正式进军XXxx板块。并且涉足高档别墅、排屋类物业开发领域。据了解，该项目预计将于明年动工。纵观前十个月的成交量，XX土地市场“金九银十”的成色相当足，这两个月的成交总量几乎赶上去年全年的量了。成交均价也创下新高。其中10月份成交的鹿山新城六号地块更是达到每亩均价637万元，该地块位于XX未来的行政、文化中心鹿山新区，占地面积115736平方米（折合173.6亩），土地性质为商住用地，容积率为1.0-1.8。拍卖当天吸引了绿城、金都、昆30、仑及上海、香港、XX本地等十家开发商参与，最后在经过52轮竞争后由浙江华都控股集团股份有限公司联合杭州XX山水置业有限公司成功摘得，总价11.06亿元。2）1-10月份各类型经营性用地成交情况XX市今年出让的住宅用地主要集中在xx镇，除去，九龙大道的那宗由野风房产竞得的504亩的大地块以外，梓树B1、B2两幅地面积也接近百亩，这样算来，xx镇成交的宅地面积占总宅地面积的97%。xx镇位于XX市东北部，与杭州西湖区、余杭区相邻，是XX进出杭州的北大门，区位优势十分突出。xx交通便捷，离杭州市区仅23公里，离XX市区约7公里，320国道横穿东西，祝闲公路直贯南北，XX杭州514公交线路可直达杭州市31、区。xx镇目前已有金都房产、三江房产、七里香溪、华庭云顶等多家品牌实力开发商入驻，凭借舒适的自然环境，xx正在以杭州“人居新城”的身份，加快融入杭州大都市。3、外来地产大鳄抢滩XXXX是杭州主城区以外，惟一一个有外来地产大鳄进入的杭州郊县，早在本世纪初，杭州本土的实力房企绿城、金都就已经进入xx，分别开发了七里香溪和富春山居。2007年，复星(复地的母公司)就已经拿下XX市区140.6亩土地，并于今年转让至复地名下。2008年初，万科先后收购万科公望(别墅)和万科容大金色家园这两大项目，从而进入XX市场。这是万科除了杭州主城区以外，进入的唯一一个杭州郊县(余杭的良渚文化村是通过收购南都进入的)32、。此外，龙湖、雅戈尔等均对XX地产项目表现出浓厚兴趣。除了XX本身的招商引资力度外，更重要的是，这些地产大鳄更看重的是XX融入杭州主城区的前景和潜力。近两年来。XX加大融入杭州主城区的步伐。尤其是去年以来，xxxx并入杭州西湖区和XX撤市设区屡有传言，再加上320国道改扩建工程的推进，杭州第二绕城高速将XX主城区圈入XX融入杭州主城区似乎变得前景可期。相比杭城高昂的房价、地价，开发商们抢滩XX也就在意料之中了。（三）房地产市场交易情况1、整体情况概述相比于杭州楼市近两年的大起大落，XX楼市一直比较平稳，受2008年那波市场危机的影响也相对较小。事实上，XX房产的价格一直没有经历大涨，也没有大热33、过。即便在07年那样的大牛市，杭州有些楼盘的价格翻倍地涨，XX楼市的价格也只涨了10%多一点。06年，XX城区的房价大概在4200多一点，07年是4600多，07到08年涨到5200多，属于稳步小幅攀升。XX是一个比较封闭的市场，XX主城区的房子基本上全是XX人在买，购买力有限，而杭州的房子是全浙江人在买。除了缺少外力的支撑，XX历年来的楼市供应都远远大于需求。就从XX主城区来看，近几年房产年消化量都在30万方左右，但供应量基本保持在100万方以上。严重的供大于求，加上缺少外力支撑，使得XX房价上涨乏力。但就是当地市场是以本地消化为主，基本上是刚性需求，所以比较稳。2、2009年交易情况20034、9年上半年，由于新开楼盘较少，XX商品房供应量为15.68万平方米，同比下降三分之一。经去年下半年房地产市场“寒冬”之后，今年第二季度房产交易日趋活跃。上半年房地产销售额23.77亿元，同比增长47.6%。今年上半年，含住宅房、营业房在内的商品房均价为7872元/平方米，同比增长42%；商品住宅房均价为5916元/平方米，同比增长7%。其中，90140平方米商住房均价为4850元/平方米，140平方米以上房价则飙升至10940元/平方米，而去年同期的均价为6657元/平方米，涨幅明显。据了解，上半年销售房屋部分为去年各房产公司已开盘但未售完的余量房源。因今年XX新开楼盘少，导致房源需求不足，虽35、然房地产市场不确定因素很多，但预计房价仍存在上升空间。表2-1 2009年11月16日XX商品房网上可售与已售情况区域网上可售套数网上可售面积网上已售套数网上已售面积富春街道132套140921290套117772.58东洲街道31套686255套20280.99鹿山街道56套13148138套34441.52高桥镇32套761528套6929.04xx镇46套1244247套11799.73新登镇13套156512套1384.68从上表也可以看出，XX目前可售新房并不多，全部加起来也只有300套左右，其中富春街道还占了接近一半。可售房源少，意味着XX的房价在一段时间内将保持稳定上升的局面，同36、时，随着大杭州概念的进一步施行，越来越多的杭州偶人把目光投向周边地区，而XX就是其中的佼佼者。例如金宇云水山居，600多亩的排屋别墅大盘。尽管在售的一期客户主要还是XX人，但接下来的客户定位已经成为杭州人了。其他的xx、东洲等更是如此，东洲目前的两个在售项目华立永通逸城和万科公望别墅，80%以上的客户来自杭州。在该板块靠近XX城区的一个体量达57万方的新城市综合体项目中大西郊半岛，另一个名字叫杭州西郊半岛，定位于“杭州西郊”，可见该板块跟杭州的亲密关系。部分热销楼盘介绍金宇云水山居金宇云水山居位于xx板块延伸段。随着九龙大道延伸段-铜锣湾大道的开通，金宇云水山居将真正融入这座田园新城之中。未来37、从杭州城区前往项目，可沿320国道经九龙大道抵达园区。根据政府规划，高桦路将拓宽到24米宽的快速景观大道，连通到闲林。今后也可选择从天目山路出发，沿高桦路直抵园区。云水山居规划用地总面积将达到1000亩左右，五大组团集别墅、排屋、高层于一体，依坡地而筑，座落于青山秀水的绿色母体中，创造一座自然之上的尘外城。400余亩生态型旅游度假中心，集商业、超市、餐饮、酒店、休闲、娱乐于一体的完善配套，融4+3与第一居住生活模式一体，开创郊区住宅新生活方式。目前该楼盘一般住宅均价为7000元/平方米，别墅300-780万一套，排屋130-260万一套。华立永通.逸城华立永通.逸城由中国城市运营商50强之一的38、华立地产集团和永通房产合力打造。位于杭富江滨大道(沿江公路)南侧，直临富春江内江，距杭州西湖景区20公里，距XX市区8公里。项目规划总面积577亩，其中建设用地355亩，总建筑面积约30万方。据悉，10月18日开盘的逸墅已售罄，计划在11月再推一批房源，但目前已基本被预定完。逸墅所在的东洲新城，是XX的热点规划板块，近年来随着中大、万科等国内一线房地产开发商的进驻，人气不断提升。逸城是屈指可数的高性价比别墅产品，其一期开盘价格均价11000元/平米，鉴于逸墅所在的地段发展潜力，和它定位鲜明的产品形象，这个价位是很有吸引力的。清源上林湖清源上林湖位于杭州xx风景别墅区内，南临九龙大道，北依午潮山39、国家森林公园，与杭州野生动物世界、高尔夫国际球场为邻，项目占地近800亩，分三期开发，规划建有排屋、独立别墅、双联别墅等多种别墅品类。距杭州市中心28公里，三面环山，坐北朝南，以独特山水资源为背景，环境优静、空气宜人，是一处与自然融合、与山水为邻的理想栖居地。主力排屋户型197260左右。部分户型更内设挑空内庭院，挑高3.6米景观客厅、走入式衣橱等舒适规划。目前该楼盘清源上林湖目前在售排屋，起价18000元/平米，双联别墅，价格在530-650万/套，独栋别墅，起价2000万/栋。交付时间为2010年6月。富春 红郡富春.红郡地居风光旖旎的xx板块，为杭州较早具备成熟生活氛围的近郊高档别墅区。40、富春.红郡北依九龙大道，紧临杭州野生动物园，处于杭州主城区向西发展的主要轴线之上的核心部位。320国道，闲祝公路，九龙大道等交通干道则形成四通八达的便捷路网，与杭州市区联系紧密。富春红郡建有各种经典户型的联排和叠排，借鉴英国TUODR建筑艺术风格。继10月份推出的排屋项目全部售完，11月将再推出一批叠排和联排。其中联排户型在280380平方米，价格在300400万/套；叠排面积在185280平方米，价位在100万左右。二、xx镇房地产开发现状xx镇属黄土丘陵地带，分布着大片丘陵缓坡，过去只种植蕃薯、大豆及茶叶，利用价值不高。因该地距杭州市区仅23公里，有320国道相通，开发商看中了这块有山有水41、环境优美、交通便捷、地价便宜的地方，纷纷投资经营房地产业。1992年，xx开发区在xx镇挂牌成立，开始房地产开发。至2005年，全镇已开发黄土丘陵山坡地405公顷，为xx镇引进建设资金2.7亿多元。紫云山庄、伊甸山庄、金苑山庄、电力房产、三江房产、七里香溪、秀水山庄、云顶花园、金都房产、xx花园、颐景山庄等15个房地产项目相继建成投放市场，总建筑面积达80多万平方米。这些楼盘既有花园式、别墅式的精品房，也有15层以上高层房，还有适合中低收入者的经济适用房，深受杭州、上海、宁波、香港、台湾等地各阶层人士的欢迎。昔日的荒山草坡，如今成了环境优雅的民居乐园。第二节 城区发展规划以及部分重点区域前景42、预测三、城区发展规划XX未来的发展布局被概括为“一城二带四动四区四片”。“一城”就是1831平方公里的整个XX市，实现城乡联动发展，走新型城市化与新农村建设“两轮驱动”之路；“二带”就是沿路（320国道环线外移23省道05省道）低丘缓坡经济带和沿江沙洲平地经济带；“四动”就是实质意义上的城市化进程，包括西面新区启动、北面环线拉动、南面跨江联动、东面呼应带动；“四区”即工业化“四个区”。服务业新蓝海体现在发展“四片”上。四、部分重点区域前景预测1、xxxx是XX融入杭州的桥头堡。XX按照“一化带四化”发展战略，将xx新区开发建设列入去年启动实施的“1+10”行动计划，并在此规划建设xx创新创业新43、城和科创园、文创园综合体。据悉，320国道综合整治和环线外移工程、科创西路、科创东路等xx新区城市化道路工程已相继开工，浙江省第一个创业板上市企业杭州银江集团、浙江省十大房地产企业杭州野风集团等一批大企业、大集团签约落户。作为杭州别墅排屋楼盘的先行者，xx板块以其独有的秀美山水、便捷的交通吸引了无数成功人士的视线，富春山居、七里香溪、上林湖、九龙山庄等都是该区域以美景闻名的高端豪宅项目。另一方面完备的交通网路让xx与杭州主城区往来便捷，成为众多都市人的置业首选之一。相信在不久的将来，一个宜居、宜业、宜行、宜游的xx田园新城将崛起于杭州西郊。2、东洲东洲板块位于XX市区东北部，南临富春江内江，东44、邻西湖区袁浦镇，西为富春山居高尔夫球场，北为黄公望国家森林公园。东洲是XX发展运动休闲产业的主平台，东洲岛头是运动休闲核心区、东洲新城的中心区。东洲地块包括横山、华墅、鸡笼山、逸城北侧和赤松，总面积为3008亩。位于黄公望国家森林公园南麓。杭州西郊和XX市区东部，地理位置十分优越。目前滨江东大道与杭富沿江一级公路已全线贯通，交通便捷，东洲板块具有独特的江景资源，依托这丰富的山水资源，该板块以现有的黄公望国家森林公园和高尔夫球场为基础，集中开发建设旅游度假区及中高档房产。日前，XX市市政府与绿城房地产集团签订共同开发东洲岛岛头城市“大阳台”战略合作协议。力争将东洲岛头城市“大阳台”建设成为一个集45、水上运动码头、水上运动服务中心、体育广场、城市江滨公园、会议会展中心、商务酒店于一体，与XX主城区、城市“小客厅”功能互补、相映生辉的一座现代化运动休闲新城。3、鹿山新区根据XX市城市规划（20032020），XX市未来的城市行政中心、文化旅游体育中心和居住中心将是鹿山新区。鹿山新区位于XX市西南部，紧依320国道，面朝富春江，规划面积约65.3平方千米；规划人口为13万人，规划建设用地18.33平方千米。鹿山新区总体上由内外两个山谷组成，北高南低，局部山势坡度较大，这为营造山地风情创造了得天独厚的条件。新区内水体造景条件较好，山谷面南向阳，景观视线优越，自然地理单元独立完整。XX市政府将搬迁46、至鹿山新区，行政中心将随之移至鹿山新区。基于目前已经形成的商业氛围，规划中富春街道将在未来成为XX的商业金融中心，其房价具有一定的增长空间。目前鹿山板块已经吸引了众多房地产商的青睐，有不少高档房地产项目已建成或在建中。近年来，由于消费者对居住环境和居住品质的要求越来越高，杭州人到城区周边区域购房的比例有所增加。XX作为典型的江南山水城市，凭借独特的山水优势，逐渐得到越来越多的杭州人的关注，但值得注意的是，多数杭州人还是钟情于临近杭州城郊的楼盘，而很少选择到周边县市的主城区居住，这主要还是一个心理上的距离。例如目前连通杭州和XX仅有的两条陆上公路杭富沿江公路和320国道上均设立这收费站，无形中犹47、如两道分割线。目前，XX主城区的房屋均价在13000元/平方米左右，略低于余杭和萧山。融入杭州主城区，对XX楼市来说，将构成重大利好。光撤掉两个收费站，对xx和东洲板块的楼市就是很大的利好。自08年以来，XX逐步加大融入杭州的步伐，藉着320国道改扩建、中大西郊半岛开工等重点建设的推进，以及XX市政府本身思路的转变，融入杭州主城区的的目标已经变得触手可及。更重要的是，一旦杭富同城，杭州人住到XX变得更为现实，XX将承接杭州购房人群的外溢，XX主城区的客群将大为扩展，其一直以来供大于求的局面将得到改观。综上分析，XX市xx镇房地产的市场前景非常可观。第三章 项目选址及建设条件第一节 项目选址经过48、多方比较，本项目初步选址在XX市xx镇九龙大道，选址较理想，理由为：1、符合XX市城市总体规划（2003-2020）（2004.03）；2、符合XX市xx区块控制性详细规划（2008.2）；3、符合外商投资产业指导目录（2007年修订）；4、邻近九龙大道，交通便捷。5、供电、给排水、通讯等外部条件具备，市政基础设施条件基本成熟。第二节 自然条件一、地理位置XX市位于浙江省西北部。市域介于北纬29度44分-30度12分、东经119度25分-120度09分。东接萧山市、南连诸暨市、西邻桐庐县、北与临安市、余杭市接壤，东北与杭州市西湖区毗连。处于沪、杭、甬“金三角”交汇处，距杭州市中心35公里，是杭49、州的西大门。XX市东西长69.7公里，南北宽49.7公里，行政区域总面积1831.21平方公里，总人口62.8万，是一个“八山、半水、分半田”的丘陵半山区。xx镇区块地处杭州市西部，XX市东北部，东邻杭州市西湖区，北与杭州市西湖区以及余杭区接壤，东南靠XX东洲街道。西、南两面与高桥镇相连。320国道贯穿全境。离杭州市区15公里，距XX8公里，是杭州大都市郊区化的直接辐射区，具有良好的区位优势。二、场地工程地质条件（一）地形地貌拟建场地地貌类型为剥蚀残丘和山前谷地，东西两侧各有一山丘。东部斧头山最高点高程为113.33m，西部山丘最高点高程为91.67m，局部坡度可达20-25。山丘间为农田和旱50、地，沟壑纵横，陡坎较多，山间谷地最低点高程为27.44m。厂区内植被茂盛，山丘附近主要为灌木丛以及乔木，山间地带为低矮草丛以及麦田。（二）气象本工程位于浙江省XX市xx镇。本工程所在区域属于亚热带季风气候区，温暖湿润，四季分明，降水丰富。多年平均气温16.5，极端最高气温40.3（2003年8月1日），极端最低气温-9.6（1969年2月6日）。年平均降水量1454.6mm，年最大降水量2354.6mm（1954年），年最小降雨量954.6mm（1967年）。月最大降水量611.0mm（1999年6月），最大三天降雨量139mm，日最大降雨量191.3mm（2007年10月7日），1小时最大降51、雨量77.6mm（1987年7月22日14:4015:40）。1998年6月24日7月1日连续降大雨五天，总降雨量达412mm。降雨主要集中在3-9月，其中6月最多，平均为230mm，年平均降雨日数（日雨量0.1mm）为152天，年总降雨日为130-160天。最长连续降雨日数为17天，年平均大雨以上日数（日雨量25mm）约为16天，年平均暴雨以上日数（日雨量50mm）约为3.5天，年平均大暴雨以上日数（日雨量100mm）约为0.5天。暴雨和大暴雨主要集中于6-9月。年蒸发量为1350-1472mm，其中8月份蒸发量大于降雨量。多年平均相对湿度80-82%；多年平均雷暴日数36天，最多雷暴年5652、天；多年平均大雾51天，最多大雾年64天；全年平均日照1899.9小时，无霜期209天；最大积雪厚度15cm。夏季盛行南-西南风，年平均风速1.3-2.4m/s，冬季盛行西北风，全年主导风向以西南风和西北风为主，其频率分为10%-25%。全年0-3.0m/s风速所见比例为92.4%。7-9月份易受台风影响，据杭州气象台实测历史最大风速为28m/s（1967年8月），风向为59ESE。（三）水文本场地东南侧为xx溪，溪宽20-25m，深3.0-4.0m左右，深0.3-0.5m，旱季流速缓慢，风雨季节水流湍急，两岸采用浆砌块石护坡。场地范围内有一条近南北向的水渠，现已干涸，杂草丛生，仅雷雨季节有少53、量蓄水。（四）区域地质构造与场地稳定性依据区域的地质、地震资料，存在于本区的球川-萧山深断裂、昌华-普陀大断裂和孝丰-三门大断裂，均为形成历史悠久、延续时间长、反复活动多次，在近代地质历史上有过活动的微弱活动性断裂。球川-萧山深断裂由江西弋阳经本省建德、萧山、海宁入上海，成北东走向，宽1-5km，长500km，形成于晚元古代；昌华-普陀大断裂横跨浙江北部，西起浙皖边界，东至杭州湾外，宽20km，长150km，形成于震旦纪中后期；孝丰-三门大断裂，由孝丰向东，经杭州南到宁海入三门湾，长480km，形成于燕山期早期。三条断裂相交于本区萧山西兴-闻堰间。上述微弱活动性断裂的新构造运动，表现在浙北平原54、第三纪、第四纪堆积厚度（下沉幅度）的差异，以及有感地震两个方面，有证据表明，断裂最新活动年代约为第四纪晚更新世（Q3）晚期，距今约1万年以前，第四纪全新世以来无构造错动。根据史料记载，历史上杭州曾发生过4级以上地震三次，如发生于公元929年的地震为5级，震中烈度度，震中区房屋有损坏，但未曾有有关地面水平移位、错位以及地裂记载。上述属浅源构造地震，并且本区近期地震活动倾向微弱，以震级小、强度弱、频率低为特点。据此，建筑抗震设计规范（GB50011-2001，2008年版）对本地区划为6度区是合适的。根据我省地震部门资料，上述断裂最新活动年代为第四纪晚更新世（Q3），全新世（Q4）无构造错动。根据55、杭州市志（1995年）本厂区近代历史上仅有3级地震，按建筑抗震设计规范（GB50011-2001，2008年版），拟建工程可不采取专门的抗震措施。从区域地质构造和场地稳定性角度分析，拟建场地适宜本工程建设。（五）地基岩石的构成与特征根据本次详勘结果显示，拟建场地在地表下勘探深度范围内的地层主要属第四纪覆盖土层及基岩风化层。1、第四纪覆盖土层根据本次详勘结果显示，拟建场地在地表下勘探深度范围内的第四纪覆盖土层，可分为3个工程地质层，共计4个亚层，现将各岩土层的工程性质、分布特征自上而下分述如下：1杂填土：杂色，以黄灰色为主，局部夹褐灰色，湿，松散状，以建筑垃圾为主，含少量生活垃圾，含35-50%56、的砖瓦碎块、碎砾石，局部夹有少量块石。层厚0.50-0.7m，全场局部分布。2耕土：褐灰、灰黄色，湿，松散状，呈粘性土性，含少量有机质及植物根系，局部夹少量碎石。层厚0.20-1.00m，全场大部分分布。含砂砾粉质粘土：灰黄色，湿，饱和，可塑状，含少量云母碎屑及有机质，摇振反应迅速，切面粗糙，无光泽反应，干强度低，韧性低。层厚0.20-3.20m，全场大部分分布。角砾：黄灰、灰色，湿，中密-密室状，含少量云母屑及50-56%的砾石，局部相变为碎石。砾石成分以凝灰岩、砂岩为主。层厚1.40-5.90m，全场分布。2、基岩岩性及其风化分布本次详勘由于场地征地的原因，仅对山前谷地进行钻探，根据所揭露57、的场地下伏或局部出露的基岩，经野外描述鉴别和岩样鉴定分别有安山玢岩、角砾晶屑凝灰岩、含角砾玻屑凝灰岩、钙质岩屑砂岩、钙质含粉砂泥岩、玻屑凝灰岩、强熔结玻屑凝灰岩、含砂钙质石英粉砂岩等多种岩性。经过分析归并，将安山玢岩层号定位安山玢岩；将角砾晶屑凝灰岩、含角砾玻屑凝灰岩、玻屑凝灰岩、强熔结玻屑凝灰岩等统一以“晶屑玻屑凝灰岩”定名。将钙质岩屑砂岩、钙质含粉沙泥岩、含砂钙质石英粉砂岩等统一以“钙质粉砂岩”定名，本工程共出现安山玢岩和晶屑玻屑凝灰岩。根据钻孔底层描述、原位测试结果分析，本场地一期范围内出露、钻孔揭露的基岩为侏罗系上统劳村坞组（J3l）凝灰岩、安山玢岩，基岩节理较发育。根据现场测量，其节58、理主要产状为12065，节理密度1-2条/m，节理面平直，延伸2-3m；20566，节理密度1-3条/m，节理面平直，延伸1-2m。各岩层岩性特征、风化程度和分布特征描述如下：1全风化安山玢岩：灰白夹黄色，湿，母岩成分与结构全部遭破坏，基本风化呈土状，手捏易碎。层厚0.50-8.90m，全场大部分分布。2强风化安山玢岩：紫褐夹灰白色，母岩成分与结构大部分已风化，节理裂隙十分发育，所取岩芯风化呈碎块状，手掰能断。局部夹中等风化岩石，采用89金刚钻钻进，钻进速度约为30-32分钟/米，钻进时钻机平稳。根据岩石薄片鉴定，岩石具斑状结构，斑晶含量约为6%，为中粒斜长石。基质具交织结构，以斜长石为主，辉59、石、磁铁矿各少量。根据岩石单轴抗压强度试验，该层岩石饱和单轴抗压强度值一般在11.6-85.2MPa之间，平均值为45.7MPa，属较硬岩。本次勘察未揭穿，揭露厚度0.80-3.80m，全场大部分分布。1全风化晶屑玻屑凝灰岩：灰白夹灰黄色，湿，母岩成分与结构全部遭破坏，基本风化呈土状，手捏易碎。层厚0.50-8.40m，全场大部分分布。3中等风化晶屑玻屑凝灰岩：灰褐色、紫红色，局部灰黄色，母岩成分与结构部分破坏，裂隙发育，所取岩芯呈短柱状，岩石质地坚硬，锤击不易碎，击声清脆。采用89金刚钻钻进，钻进速度约为45-50分钟/米，钻进时钻机平稳。根据岩石薄片鉴定，岩石具凝灰质结构，以玻屑为主，晶屑60、次之，岩屑少量。玻屑为弧面棱角状，已破玻化。晶屑以长石为主，黑云母、石英各次之。岩屑见凝灰岩，花边状。根据岩石单轴抗压强度试验，该层岩石饱和单轴抗压强度值一般在36.4-72.1MPa之间，平均值为38.8MPa，属较硬岩。本次勘察未揭穿，揭露厚度0.90-9.80m，全场大部分分布。（六）水文地质条件1、地下水类型和补给、径流、排泄特征勘探期间在勘探孔内测得地下潜水稳定水位埋深为0.0-2.8m，相当于高程25.9-33.81m，属松散孔隙性潜水，主要赋存于表层填土、层含砂砾粉质粘土和层角砾土层中。主要接受大气降水及地下同层侧向径流补给，以竖向蒸发和侧向径流排泄为主要排泄方式。本工程东南部邻61、近xx溪场地地下水与xx溪水有一定的水力联系，一般在丰水期接受xx溪水位补给，其他期间水位向xx溪排泄。基岩裂隙水主要赋存于侏罗系上统劳村坞组（J3l）凝灰岩、安山玢岩岩组裂隙中，水量贫乏，受大气降水和上覆松散岩类孔隙潜水含水层的补给，以泉或渗流方式排出坡脚和谷沟中。2、本次详勘在BZ190、CZ049、DZ188各取1组潜水样进行室内水质简分析，按国家标准岩土工程勘察规范（GB50021-2001，2009版）腐蚀性评价标准进行评价，得出本场地潜水对混凝土结构呈微腐蚀性；在干湿交替环境条件下对钢筋混凝土结构中钢筋呈微腐蚀性，长期浸水环境下对钢筋混凝土结构中钢筋呈微腐蚀性。本次未进行土样的化学62、分析。本场地潜水位总体埋深较浅，主要接受大气降水和地下同层侧向径流的补给。经过大气降水常年的淋滤作用，场地浅部土层的腐蚀性基本与潜水的腐蚀性相同。故场地土层的腐蚀性视同潜水对各建筑材料的腐蚀性。三、场地与地基地震效应（一）场地地基岩土抗震评价根据中国地震动参数区划图（GB18306-2001）和建筑抗震设计规范（GB50011-2001，2008年版），本场区地震动峰值加速度分区为0.05g，场地抗震设防烈度为6度，设计地震分组为第一组。对于丘陵切坡区域，本建筑物区域浅部20m范围内分布的土层基本以坡积土和基岩为主，依据国标建筑抗震设计规范（GB50011-2001，2008年版），可定型判定63、场地土类型为岩石-中硬场地土；根据钻探情况，该场地覆盖层厚度5m。综合可知丘陵切坡区域内建筑场地类别为类。对于山前谷地区域，根据本次详勘在场地BZ190、DZ197钻孔内的单孔剪切波速测试结果，场地自地面以下20m深度范围内土层的等效剪切波速Vse分别为369.8m/s、337.8m/s，依据建筑抗震设计规范（GB50011-2001，2008年版）相关规定并结合本次详勘资料，可综合确定该场地土类型为中硬土；根据钻探情况，该场地覆盖层厚度5m。综合可知山前谷地区域范围内建筑场地类别为类。根据本场地地形、地貌，丘陵挖方区域属对建筑抗震有利地段，山前谷地区域属对建筑抗震不利地段。场地设计基本地震加64、速度0.05g，设计地震分组为第一组。场地特征周期丘陵挖方区域为0.25s，山前谷地区域为0.35s。（二）场地地基岩土地震液化情况评价依据国际建筑抗震设计规范（GB50011-2001，2008年版），XX市区域抗震设防烈度为6度。一方面本工程属于一般住宅建筑；另一方面浅部20m以内土层以人工填土、粘性土及基岩为主，故拟建场地浅部为非地震液化底层，可不进行地震液化判断。四、场地不良地质作用根据浙江省地矿勘察院完成XX市国土资源局2007-246地址地质灾害危险性评估报告，本场地未发现山体滑坡、崩塌、泥石流和地面沉降、地面塌陷、地裂缝、岩溶塌陷等地质灾害的迹象及记录，自然斜坡、人工边坡及稳定性65、较好，因此，整个拟建场地范围内地质灾害的可能性小，危险性小，其作为建设用地适宜。五、地基岩土特征和主要物理力学性质根据本次详勘资料，场地地基岩土主要特性如下：根据野外勘探、室内土工试验机原位测试结果显示，拟建区域表层土层填土性质变化大，未经处理，不宜利用；、层为第四系上更新统坡洪积层的粘性土和角砾，但层厚不匀，性质变化较大，一般考虑可以作为荷载不大建筑物浅基础持力层。本次在勘探深度范围内根据所揭露的各岩层性质和风化速度，对上述两种基岩划分为全风化、强风化、中等风化三个风化带。经对岩样进行饱和单轴抗压强度试验，中风化状的安山玢岩和晶屑玻屑凝灰岩均属硬质岩。由于本场地基岩风化裂隙发育，风化程度高，66、且不同岩性存在着风化程度上的差异，使本场地基岩各风化带岩层面起伏变化均较大。场地内的中等风化岩层面虽起伏较大，但性质好，在受荷作用下变形量小，可作为荷载较大建筑物桩基础的桩端持力层。第三节 基础设施现状一、供电拟建项目用电由市供电网供给。该项目用电可依托附近区域变电，拉两条专线在项目用地内建配电站。因此，项目的用电可以得到充分保证。 二、给排水（一）给水水源：小区主入口处即北侧九龙大道设有DN600的市政给水管，供应小区生活、消防用水。用水量：按每户3人，每人日用水量为150L；绿地、道路浇洒按每日每平方米1L计算，不可预见水量按10%计算。供水方式：1-4层由市政管网直接提供；5-14层由低67、区变频泵组供水；15-23层由高区变频泵组供水。超压：5-9层、15-18层设支管减压阀。用水系统：xx镇内无给水厂，水源主要是xx给水加压泵站的供水，位于xx村（原大树下村），水源引自XX二水厂。（二）排水污、废水系统：小区污、废水排放采用室内分流，室外合流，项目厕所厨房污水及游泳池用水经隔油、化粪池处理后排入污水管网；淋浴盥洗污水和公建污水经“生物接触氧化法+活性炭吸附+消毒”处理达到城市污水再生利用 城市杂用水水质（GB/T18920-2002）标准后，用作小区内绿化灌溉。小区主入口即北侧九龙大道、次入口（小区南侧，紧邻溪北路）分别设有D500、D800的市政排水管，污水排放量按生活污水68、量的80%计算。雨水系统：有组织排放，排至xx溪。三、交通XX市位于沪杭甬“金三角”交汇点，杭州的西大门，是国务院首批批准的沿海对外开放县（市）之一。市内水陆交通发达。水路经富春江、钱塘江、杭州湾可抵杭州、上海、宁波、无锡。陆路有贯穿全境的320国道、沿江一级公路与沪杭、杭甬、杭宁高速公路相连。距杭州国际机场50分钟，距杭州火车站仅半小时。至2003年底，全市公路总里程为845.015公里，其中一级公路72.8公里，二级公路102.201公里，等级公路总计844.012公里，占公路总里程99.88%；高级路面258.424公里，次高级路面586.591公里，为公路总里程100%；全市公路通乡率69、100%，公路通村率达到96.90%。交通十分便利。第四节 社会经济条件一、XX概况“天下佳山水，古今推富春”。XX古称富春，因母亲河富春江而得名。XX位于当今中国最具发展潜力与活力的“长三角”经济圈南翼，又处在沪、杭、甬“金三角”交汇处的黄金点上，为杭州市西南重要门户。行政区域1831平方千米，人口64万，为国务院首批批准的沿海对外开放城市之一。XX拥有“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环境保护模范城市”、“中国优秀旅游城市”、“浙江省文明城市”等诸多殊荣。2008年国民生产总值342.9亿元，财政收入45.07亿元。2008年，XX名列全国县域经济百强县（市）第26位，被福布斯认定70、为“最适宜民营企业投资创业的百强城市”和“中国大陆最佳商业城市”。XX历史悠久，人文荟萃。自秦王政二十六年置富春郡迄今，已有2200多年的历史。一方水土育一方人。历史上XX曾涌现出三国东吴大帝孙权、晚唐诗人罗隐、元代大画家黄公望、现代著名作家郁达夫等一大批杰出人物。XX地处“西湖-富春江-千岛湖-黄山”国家级黄金旅游线路的前站，境内山川秀丽，风光旖旎，拥有华东地区最大的天然淡水游泳场、完整保留的具有江南特色的明清古建筑群龙门古镇，是孙权后裔最大的聚居地，亚太地区第一大天然洞厅碧云洞等许多名胜古迹。XX位于亚热带季风气候区块，四季分明，光照充裕，雨量充沛，温和湿润，年平均气温16摄氏度，年平均降71、水量1460毫米，无霜期238天，是最适宜居住、生活、休闲、度假和投资创业的城市之一。近年来，XX正全力打造“富裕阳光之城”和“运动休闲之城”，全市人民解放思想，锐意进取，以敢为人先、敢争一流的气魄，实现XX新一轮跨越式发展。自古以来，人们以“江南何处览名胜，佳丽之城数富春”赞誉XX。然而，千百年来XX并不富裕而是贫穷。1949年，全县工农业总产值才3960万元，人均只有132元(当时总人口近30万)；到1978年改革开放前夕，全县工农业总产值也仅2.18亿元，人均只有167元，足见其生产力水平之低下。直到党的十一届三中全会之后，穷则思变的XX人，遇上了富民政策的好年景，一股勤劳致富、合法经营72、致富的巨大潜能空前地迸发出来，使十六大报告中所描绘的“放手让一切劳动、知识、技术、管理和资本的活力竞相迸发，让一切创造社会财富的源泉充分涌流”在XX这片热土逐步变为现实。近20年，全球国民生产总值平均增长速度为3%，中国为9%，XX为11%。1998年5月25日，中国改革报发出一个醒目的信号：“关注XX”。因为，“在中国这块大版图上，一个县级市是一个并不起眼的角色，然而，在中国民营经济发展史上，这个县级市是一个非常抢眼的角色。”(一)XX地方特色1.文化特色。XX历史源远流长，造就了深厚的文化底蕴。建县2200余年来，形成了三国文化(孙权、曹操、刘备均有后裔生活在XX)、纸文化、富春江文化、浙73、东文化和民情民风五大文化体系。孙权后裔聚居地龙门，为XX市第一大村。该村90%以上村民姓孙，龙门孙氏的生产、生活、社会习俗，是XX最具有特色的文化，最具XX特色文化中的瑰宝。XX有1900多年的造纸历史，拥有300多家造纸企业，为XX第一大支柱产业，产量占浙江省1/2以上。悠久的造纸历史，形成了独特的纸文化，对XX的发展起到了不可取代的重要作用。美丽的富春江流经XX境内52公里，富春江孕育了XX人不朽的精神。XX虽地处浙西北部，但深深烙下了浙东文化的烙印。在吴大帝孙权雄风的熏陶下，XX人发扬勤劳、智慧和吃苦的精神，形成了自强不息、注重三缘(血缘、亲缘、地缘)和关爱乡土的民风，涌现了董诰、董邦达74、郁达夫、蒋忠等叱咤风云、流芳千古的人物。2.经济特色。XX有工业企业1万余家，99%为个私企业，个私企业产值占全市工业总产值的97.8%。造纸及纸制品业、通讯设备制造及加工业、轻纺工业为全市工业经济的三大支柱产业，三大产业的总产值占全市工业总产值的55%以上。造纸业以生产单、双面白纸板为主，其产品产量占全省产量1/2以上，占全国1/15以上，被中国工业经济联合会授予“中国白板纸基地”称号。有通讯器材企业300余家，形成了一条以光纤预制棒制造技术为标志，光纤、光缆为基础，光元器件为配套的光通信产业链，初步打造成“浙江光谷”，所产电缆、光缆，占国内销售市场1/4份额，成为全国通信器材行业的重要生75、产基地。(二)XX经济社会发展取得的主要成绩“十五”期末的2005年，XX市紧紧围绕“加快发展、协调发展”主题，全市上下同心同德，化挑战为机遇，变劣势为优势，经济社会发展取得显著成就，综合实力得到明显增强。全市实现生产总值201亿元，比上年增长17.7%，其中第一产业18亿元、第二产业120.4亿元、第三产业62.6亿元，分别增长15%、18.2%和17.5%，三次产业占GDP的比重由2000年的12:61.2:26.8调整到2005年的8.7:61.5:29.8，完成财政总收入24.58亿元，其中地方财政收入12.76亿元，分别增长15.7%和17.8%。全社会固定资产投资106.7亿元，增76、长13.8%。年末金融机构存款余额178.3亿元，贷款余额153.2亿元，分别增长13.9%和13.2%。1.工业经济规模壮大。由于近几年大力实施“工业立市”战略，积极调整优化工业经济结构，着力发展区域特色工业，不断加快技术创新，工业经济持续快速发展。2005年全市实现工业总产值突破600亿元，达到603.7亿元，是2000年的2.5倍，年均增长22%。规模工业发展迅速，规模企业家数由2000年的227家增加到2005年的884家，实现工业产值443.4亿元，是2000年的4.8倍，年均增长34.1%。造纸和通信两大支柱行业优势明显，占据全市工业经济的“半壁江山”。打响“中国白板纸基地”品牌，77、目前年销售收入超500万元以上的规模造纸企业近300家，年产量超过全省的1/2，约占全国产量的1/12。着力打造“浙江光谷”，已逐步成为浙江省最大的通信器材生产基地，电缆、光缆、光纤产量均占全国总量的1/4以上，光纤光缆产业园成为首批国家级产业园。2.农村经济稳步发展。2005年全市实现农业总产值27亿元，比2000年增长38.5%，年均增长11.9%。加大种粮扶持力度，制止耕地抛荒，粮食生产实现恢复性增长，粮食播种面积达到23446公顷，总产量14.35万吨。农业龙头企业迅速发展，至2005年底，市本级以上农业龙头企业达50家。其中杭州市级以上12家。农业龙头企业实现产值13.5亿元，带动联78、系农户7万多户，联系基地8万多亩。全市拥有蔬菜、水果、水产、蚕桑、竹笋等各类农民专业合作组织和行业协会74家。成功举办首届农产品推介会暨农业招商引资洽谈会，签订投资、供销合同20个，总金额4.04亿元。3.社会事业协调发展，城乡居民收入增加。2005年全市城镇居民人均可支配收入达15036元，农民人均纯收入7585元，分别比上年增长13.5%和11%。城乡居民储蓄存款余额81.7亿元，比年初增加11.4亿元。恩格尔系数为39.3%，比上年下降0.4个百分点，人民生活质量进一步提高。社会保险、就业再就业工作继续走在全省前列。2005年净增就业岗位9371个，帮助5719名城镇失业人员就业和12779、8名“4050”人员再就业，城镇失业率为3.9%。有23个乡镇(街道)成为省和杭州市教育强镇，初中升高中段比例达93.3%。高考成绩连年居杭州地区前列。人才队伍不断壮大，到2005年底，我市人才资源总量达到4.5万人，比2000年增长48%。五年来引进非XX籍人才2500名以上，引进外国专家152人次，实施国外引智项目121个，占全省的1/10，占杭州市的1/3。二、xx概况xx镇位于XX市北部，处北纬3007，东径11957，距市区12公里。东邻杭州市西湖区，南连东洲街道，北接杭州市余杭区，西靠高桥镇。境内群山环抱，丘陵起伏，较大山峰有板照山、鸡笼山、天打山、大爿山。其中板照山主峰海拔46380、米，居全镇之首。xx溪发源于东坞山，由北而南汇集诸溪，流经高桥镇，注入富春江。北渠向东南延伸，长达8公里。土壤以红、黄壤粘土为主，适宜种植稻麦、油菜等农作物，经济作物有茶叶、竹笋、板栗、桃子、梨等。气候四季分明，春夏多雨，秋季易旱。常年平均温度16.8度，无霜期220天。全镇山地面积占67.5%，耕地仅占8.5%。地下矿产有银、铜、锌、铅、石英沙等，储藏量不甚丰富。野生动物有野猪、黄麂、野兔、狐狸、蛇类等多种。1945年8月，日本军国主义战败后宣布无条件投降。9月4日，境内宋殿村被指定为接受侵浙日军投降地点。因是重大历史事件发生地，民国34年（1945年）底，将原长新乡改名为xx乡，xx因此得81、名，并一直沿用至今。1987年10月，xx乡改署为xx镇。此后，建署和辖地一直未变。2005年，全镇辖11个行政村，70个自然村，140个村民小组。镇内人口以汉族为主，侗族、畲族、苗族等少数民族有少量分布，均系女性婚嫁至此。2005年末，全镇总户数5160户，总人口15608人，其中男7602人，女8006人，农业人口14960人，非农业人口648人。人口自然增长率5.6，计划生育率97.8%。1991年，农业仍以种植业为主，辅以林业和牧业。此后，农业开放、开发不断深入，全镇出让土地、修建道路等用地较多，耕地面积有所减少，但农业总产值仍逐年增加，粮食总产量每年保持在600700万公斤左右，年年82、完成镇人代会提出的目标。1995年，全年生猪饲养1.5万头，年底存栏7000头，达到“五谷丰登、六畜兴旺”。茶叶、豆腐皮、竹笋是xx镇农业经济三大特产，1995年，全镇茶叶产量4.1万公斤，其中旗枪茶产量占全省总产量的十分之一，豆腐皮年产量100万公斤，三项合计产值1500万元，占当年农业总产值的39.3%。农业基础建设投入加大，生产条件不断改善。1992年以后，先后投资1320万元，完成8座水库除险加固，其中向阳水库投资472万元，新建泄洪道，加高加固大坝，蓄水量达66万立方米，比原来增加22万立方米，被杭州市政府认定为XX市2座标准化水库之一。建立种养殖业生产基地，初步形成规模生产。20083、2年，投资300万元，建成年产肉猪1500头的梓树生猪养殖场和26公顷上大庄西湖龙井茶基地。围绕区位优势，建设“绿色xx”。全镇山区、半山区各村，素有发展山林生产，实行以工养林，以林养林习惯，大片山林郁闭成林，森林覆盖率达到69.3%。1995年3月，四联村经XX市绿化委员会呈报，被全国绿化委员会命名为“全国造林绿化千佳村”。2001年，对320国道xx段16.9公里公路两边30米范围地块进行绿化，涉及沿线6个行政村，拆迁房屋285户，面积3.2万平方米，总投资7000万元，美化了XX“北大门”。同年，对总长5.5公里的xx溪河道进行综合治理，砌石护岸，截弯拓宽，治理后的河道宽24米，两边浇好84、柏油路，植树绿化，安装路灯，总投资3900万元。该工程既提高了泄洪能力，又绿化了田野，为人们在绿树丛中晨练休闲提供了场所。1991年，有乡镇集体企业7家，村、户联办企业32家，茶叶机械制造、精制茶叶加工是工业生产的主导产业。1994年，xx茶机厂生产的84型茶叶揉捻机获得国务院科技成果三等奖，12个茶机系列、43个品种的茶叶机械，远销全国24个省、市及越南、泰国等东南亚国家，产销量占全国30%左右。随后，石棉瓦、玻璃制品企业迅速发展，1996年，注册的石棉瓦生产厂达80余家，玻璃制品厂21家，产值占工业总产值的35%以上。由于石棉瓦废料，玻璃厂黑烟污染严重，1998年后，镇政府采取关、停、转等85、措施，实行强制下马。2000年后，工业产业结构调整步伐加快，5年中，先后引进新兴工业项目33个，资金4.6亿元，投入工业性改造资金8.7亿元。工业经济增速加快，运行质量明显提高。2004年末，已有工业产值超亿元的企业7家，规模以上企业37家。钢架结构、光缆通信、服装加工、机械制造、茶叶精制成为新的五大支柱产业。2005年末，钢架结构产值17.8亿元，占工业总产值的44.5%，通信电缆制造业产值4.5亿元，占总产值的11.26%，机械电子产值3.5亿元，占总产值的8.76%。1991年，商业网点有供销合作社经营的上宋、施家园2家供销商店。1998年，xx综合贸易市场启用，占地3200平方米，设摊86、位56个，是全镇第一个规模化市场。2002年后，“上海华联超市”、“华辰超市”、“服装超市”相继在xx镇开张，经营具有时尚气息的珠宝、家电、家具、美容等经营项目。2005年底，全镇有大小店铺510家，从业人员1050人，年营业总额1785万元。境内320国道穿镇而过，环镇公路“九龙大道”及二环线贯通7个行政村，交通十分便利，汽车可直达杭州、上海、南京、无锡等大中城市。1997年末，11个行政村全部建成柏油路或水泥路。1994年xx万门程控大楼建成，移动电话开通。此后，在上宋、祝家村、施家园、上大庄等地建造5座移动通讯塔，移动信号覆盖率100%。1998年开通小灵通信号，新建东坞山、大树下等7座87、小灵通发射塔，小灵通信号覆盖率95%。2005年底，电话普及率为33部/百人。镇内有农村合作银行1家，储蓄所5家。2005年储蓄余额28539万元，人均储蓄18280元。1992年实施九年制义务教育。先后新建中小学校舍13067平方米，总投资1202万元。1994年评为杭州市基础教育先进镇。1995年评为浙江省“双基”验收工作先进镇。1998年完成小学“10并3”的布局调整工作，中小学生全部有专用中巴运行车接送。2001年1月，被评为“杭州市教育强镇”。2002年12月，被评为“浙江省教育强镇”。2005年末，全镇有初级中学1所，小学3所，成人文化技术学校1所，幼儿园7所，在校初中生585人，88、入学率100%。在校小学生1264人，入学率100%。在园幼儿713人，入园率86%。镇内有骨伤科医院1家，合作医疗服务站2家，防保站1家。1991年，全镇11个行政村都建立卫生室。2000年底，实现100%初级卫生保健普查率。2002年，在杭州地区首先建立农村新型合作医疗站试点。2005年末，全镇参加农村新型合作医疗13916人，占农村总人口的93.3%。1998年后，先后设置垃圾房和垃圾箱236个，兴建垃圾中转站2个，垃圾填埋场1个，日处理生活垃圾12吨。1994年xx自来水厂建成投产，2005年底，自来水普及率85%。2001年12月，被杭州市爱国卫生运动委员会命名为“杭州市卫生镇”，289、002年8月，被浙江省爱国卫生运动委员会命名为“浙江省卫生镇”。1992年开通有线电视，2005年开通网络数字电视，至年末，有线电视覆盖率达100%。1996年后，全镇已举办农民运动会5届，2001年，被杭州市人民政府命名为“杭州市体育先进镇”。2004年12月，11个行政村都建立健身活动场所，配置健身器材。2005年11月，被浙江省人民政府命名为“浙江省体育先进镇”。1995年以后，全镇11个行政村先后被评为XX市“小康村”。1996年9月，被市委、市政府评为“XX市小康镇”。1997年12月，被杭州市委、市政府命名为“杭州市新农村乡镇”。1999年12月，被杭州市人民政府授予“杭州市村民自90、治模范乡镇”称号。2003年10月，被杭州市委、市政府命名为“杭州市文明乡镇”。2004年8月，被浙江省委、省人民政府命名为“浙江省文明镇”。2005年3月，国家统计局、中国信息报社在全国首届小城镇综合发展1000强评选中，xx镇获“全国千强乡镇”称号。第五节 XX市城市总体规划（2003-2020年）摘要一、发展目标以“接轨大都市、建设新XX”为目标，积极加快市域工业化进程，推进城市化，促进信息化，面向国际化，全面提升城市综合实力和区域竞争力，以“山水名、工业立市、文化兴市”为导向，力争建设生态市，创建国家环保模范城市，全市综合实力进入全省前列。二、产业发展战略以工业立市战略、城市化战略、开91、放带动战略、科技兴市战略、可持续发展战略为指导，明确XX产业发展方向与布局整合原则。（1）各类园区整合、扩容战略针对市域经济发展特点及生态环境保护要求，贯彻国务院和省政府要求进行工业园区的整合，清理低、小、散和开发不力、土地浪费严重的园区。把重点开发区周边及同区域内有关产业园区纳入重点开发区规划开发范围。（2）产业关联度与产业集群导向战略通过产业集群和特色产业基地的形成与带动，引导生产要素从“一镇一业，一乡一品”的分散工业点向工业园区集聚，引导中小型企业从分散走向联合，从而推进区域产业区的整合与扩容。（3）互为上下游、上下风向环境控制战略产业区的布局必须加强环境评价分析，以尽可能减少对环境造成92、的负效应为原则。针对XX自然山水环境特点，工业区之间、工业区和城市之间应根据产业性质妥善协调上下游、上下风向关系，避免产生交叉污染。城市水源地的上游地区和城市生活区、中心区的上风向原则上限制污染类工业区布置。（4）规模和形态的空间结构协调战略工业园区可以是城市的组成部分，无论相对独立布局还是依托城市布局，都应该在统一的城市规划或区域规划指导下进行合理布局，有序发展。依托城市建设发展的工业园区，其用地布局直接影响城市空间的总体格局，必须将之纳入城市总体布局，与其它城市功能区协调发展。（5）生态保护原则青山绿水是XX的标志，但是由于工业的发展，当前XX面临严重的环境问题。江河水系污染、大气污染及酸93、雨、城市垃圾污染等日益严重。这种状况直接影响到XX的整个投资环境和可持续发展后劲，因此必须将XX的产业协同发展与环境保护盒整治结合起来，通过统一规划实施，加强整体环境保护。三、产业空间引导与整合第一产业：大力发展都市型农业，继续推进“多乡一业”、“一乡一品”，加快实施三大农业产业带工程，加快农业特色园区建设，全市集中建设几大片都市农业特色园区。第二产业：实施工业立市战略，加快市域工业园区整合，市域工业区空间分布主要集中在中心城市，规划以富春江经济开发区为依托，加快场口工业区建设和高新技术区建设，对江北的高桥、金桥、东洲工业工地纳入城市用地统一考虑，加强对江南的灵桥工业园区、春江造纸工业园、大源94、工业区的整合力度。充分考虑园区与城市布局的关系，限制污染企业的布局，并与城市用地相协调集中统一考虑，工业区纳入城镇总体规划，统一进行指标平衡。第三产业：积极发展第三产业，以旅游业为先导，发展城郊型旅游业，加强为市域重点景区的完善与改造，加快杭州野生动物世界、富春桃源、天钟山、龙门景区、杭州富春温泉世界等项目建设，通过旅游业带动城市商贸业、旅游服务基地建设，形成配套完善，设施齐全，功能完备的旅游服务体系，带动市域三产发展。四、城市化发展战略与目标通过对XX城市产业发展策略和城市化推进策略的研究，从XX市在全球经济结构调整、长三角地区经济格局变化、以及与杭州市域整体发展之间关系的定位出发，确定城镇95、发展战略。其中产业发展策略以工业高度化、集聚化，农业现代化为重点，城市化发展策略以强化中心城市发展，重点镇发展和中心村建设为重点，构筑XX城镇发展的战略框架。（1）战略目标作为环杭州湾地区及杭州大都市区整体城镇功能网络、城镇空间网略、基础设施网络以及自然开敞空间网络的重要组成部分。强调具有生态环境特色的区域和城镇体系建设，增强对人口和新经济活动的吸引力，创造一种能充分融合自然的城镇空间与生态环境。（2）战略方针优化城镇空间结构，融入大区域，促进市域经济的协调发展。a、建立优化的市域发展空间结构，提高市域开发的效率，建立高效的市域性基础设施网络，缩短与外区域联系的时间距离，提高便捷度，促进市域城96、镇发展的开放度。同时，以快速、高效、安全的基础设施网络，将市域连接成空间整体，促进各城镇之间的联系与协作，为分片组团发展打好基础。b、建立合理的城镇职能、空间和等级体系，使市域经济以各级城镇为依托，建立分层次的分工与协作，为编制各城镇的总体规划提供基础，并融入相关的分区布局结构。c、依托XX中心城市，合理调整各城镇的生产布局形式，提高集聚性，提供经济活动的空间组织模式。强化XX城区的中心功能建设，积极培育区域次中心a、强化XX城区的现代化功能建设，将关系密切的近郊城镇纳入城市用地布局框架统一协调考虑，带动市域的整体发展，合理控制城市的用地规模与形态，优化城市空间布局，协调发展功能结构。b、积极97、培育市域次中心的发展，提高山区城镇的用地集约性和规模效益，增强区域的竞争力。（3）城镇体系框架从XX中心城市与次中心的功能协调与整体开发出发，按照环杭州湾城镇发展区和杭州大都市区的发展要求，在杭州市市域城镇体系的整体框架下，立足XX现状的城镇结构，以轴线组织、网络发展相结合的原则确定新的城镇发展方案。在中心功能上强化突出XX中心城市，特别是沿江城市组团的整体协调发展，按照梯度等级与现状城镇分布特点，加快其他城镇的发展速度，提高城镇建设水平。XX城镇发展采用“中心集聚，组团发展，轴线延伸，整合协调”的开发思路。五、城镇体系结构规划（1）城镇的职能结构城镇的职能与等级XX城镇职能主要体现在其城镇在98、上层次城镇体系承担的区域功能及对周边区域的影响能力。按照杭州市城镇体系对城镇职能的要求及XX市本身城镇发展的特色，结合中心度指数分析，XX城镇中心功能等级可分为三级。一级为中心城市，是XX最重要的中心城市区域，包括富春、春江、东洲、鹿山四街道及毗邻的高桥、xx、大源、灵桥、场口、环山、新桐、东图。二级为区域内中心镇和专业特色镇。三级主要是发展条件和经济基础相对一般或较差的城镇。城镇产业特色根据XX市产业特色发展要求，城镇发展突出其产业发展特点，确定XX城镇的产业发展特色，具体见下表3-1。表3-1 XX城镇职能结构规划一览表规模等级城镇名称职能等级城镇产业区域特色备注20-50万XX中心城市综99、合性城镇杭州大都市近郊综合发展的现代产业新城，以旅游产业、科技信息产业和居住为主要职能/2-10万新登市域中心镇以工业为主，商贸、旅游并举的历史文化古镇和经济强镇市域次中心龙门旅游特色镇以历史文化和山水旅游的特色的文化古镇/万市-洞桥旅游、农业和农林加工专业镇以都市生态农业、旅游和特色加工业为主的专业镇/1-3万胥口镇旅游镇旅游服务基地/渌渚镇工业镇建材和加工业为特色的工业镇/常安镇农业镇农产品及特色加工业/常绿镇农业镇都市生态农业/永昌镇工业镇以农副食品加工、纺织建材业为主/里山镇都市近郊镇都市农业及农产品生产加工/（2）城镇空间结构从XX城镇发展的空间模式分析，城镇空间形态依托交通轴线和富100、春江沿江生长，按照“中心集聚、组团发展、轴线延伸、整合协调”的开发思路，形成“一主、一副、二轴、二片”的城镇空间结构。“一主”即中心城市，依托富春江轴线形成沿江组团布局的城市形态，由北部的xx高桥组团、富春组团、鹿山组团、东洲组团、春江组团、场口组团组成XX中心城市。“一副”即依托新登形成XX西北片中心，作为市域副中心培育小城市。“二轴”西北片以320国道和杭淳一级公路为轴线，以新登为中心，结合交通线形成点轴城镇组群。把万市与洞桥组合成新镇，整合相向发展，集聚西片人口与产业，带动西部城镇开发。东南片以杭千高速公路为轴线，将龙门等纳入区域旅游开发整体格局，并以龙门古镇为中心，以发展旅游业和特色产101、业为主导，形成东南城镇发展组群。“二片”即在市域形成西北、东南二片生态保育区与风景旅游资源保护区，培育市域山林经济区、旅游发展区域城市绿色副食品基地。第六节 XX市xx镇整体规划情况一、用地布局规划（一）工地布局规划1、规划结构与规模（1）规划结构规划确定“一主一副、三轴、四区”的用地布局结构“一主”：以九龙大道东端为主中心，集中布局办公商务、商业金融等主要公共设施功能区块；“一副”：以320国道以北老镇区为副中心，布局镇中心区居住片的公共服务设施。“三轴”：由九龙大道、闲祝线构成“十”字形相交的功能发展轴；320国道由东北向西南贯穿整个镇区，形成一条交通轴。“四区”：北部的高级景观住宅和旅游102、配套区块，中部的生活、商业和创意产业综合中心区块，南部的农居安置和社区服务区块，西部的生态运动、休闲旅游区块等四个功能区块。（2）发展规模用地发展规模规划城市建设总用地为1463.65公顷，其中居住用地877.12公顷。（不含村镇建设用地309.87公顷）人口发展规模根据住宅用地的总量，考虑城市住宅和景观住宅的不同特点，经综合测算，本区块人口容量（控制人口）为4.28万户、12.86万人。（不含农居安置人口0.56万户、1.68万人）（二）居住用地1、规划形成北部、东部、中部三个居住片区。2、规划总居住用地877.12公顷，占规划建设用地的59.93%。3、本次规划涉及的主要配套公共服务设施包103、括幼儿园、小学、中学、垃圾收集点、公厕、社区服务中心、净菜超市、小型商业设施、物业管理办公用房及物业管理经营用房等。4、规划范围内配套教育设施为九年一贯制学校1所，初级中学1所，小学4所，幼儿园7所。总用地面积21.54公顷。5、在进行较大范围的成片开发时，地块内配套公用设施的位置经规划行政主管部门批准后，可在修建性详细规划中作适当调整，但其项目、数量、用地或建筑面积均不得小于规划图则中的规定。6、本规划未涉及的其他配套公用设施参照城市居住区规划设计规范规定执行。（三）公共设施用地1、规划公共设施用地105.91公顷，占规划建设用地的7.24%。2、规划形成“一主、一副”的公共中心，并构成区域104、公共主中心次中心社区配套服务设施三级完善的公共服务体系。3、规划行政办公用地0.91公顷，即xx镇政府，规划布局于副中心xx溪南侧，作为镇中心区居住片的主要公共设施。4、根据规划用地整体布局共设置商业金融用地83.82公顷，主要集中在公建主中心集中发展商贸服务。5、规划文体设施用地面积13.37公顷，用于设置xx地区级的体育中心，建设群众文体设施和文化娱乐区。6、规划医疗卫生用地1.25公顷，在闲祝线以东、xx溪北侧新建一所中小型综合性医院。7、规划高新技术研发用地共计57.05公顷，占规划建设用地的3.9%，建设高科技创意产业园区。（四）道路广场用地规划单元内道路广场包括道路用地、广场用地和105、社会停车场用地三类，总用地面积158.72公顷，占建设用地10.84%。（五）市政公共设施用地规划市政公用设施总用地7.11公顷，占规划建设用地的0.49%。区块内市政公用设施，包括给水泵站、变电站、加油站、污水泵站、排涝泵站等。（六）绿地景观规划1、利用基地特色植物资源，与河网水系相结合，运用点、线、面相结合的布局手法，形成具有地区特色的绿地生态系统。绿地总面积153.96公顷，其中公园14.16公顷，街头绿地64.2公顷，防护绿地75.6公顷。2、小区绿地规划结合住宅用地布局，并与城市公园错位设置小区绿地，共计14.5公顷。3、住宅组团绿地规划要求配置不少于人均0.5平方米组团绿地。4、带106、状绿地规划区内沿重要道路、河道两侧分别设置道路绿地和滨水绿地，绿地的宽度控制见下表3-2。表3-2 道路、河流绿带宽度控制表类别序号名 称宽 度（米）绿带控制要求备 注道 路1320国道20两侧设置20米绿带总规控制宽度2闲祝线10河 道1xx溪152其他支河105、规划图则所示的城市公共绿地（包括公园及街头绿地）、防护绿地和居住区绿地在城市开发建设时不得侵占。6、各地块在满足图则所规定的绿地指标的同时，还应尽可能的增加绿化面积，并充分利用各种有利条件增加垂直绿化和屋顶绿化，增强绿化效果。7、区内所有道路均应按规划道路断面配置行道树和绿化隔离设施，并尽量使不同道路的行道树和绿化隔离设施各具特色107、。8、凡保留的河道两岸在新建及改建时，必须依据河道的宽度和性质保留相应宽度的绿化带，为保护自然景观，河岸线基本保持自然曲线。9、沿城市绿地和绿化带新建、扩建及改建的建筑和构筑物后退绿化控制线距离按文本所附图则的要求严格进行控制。10、地块内的景观支河宜利用自然河道线形，局部可结合地块建筑布局进行局部调整，精心设计、合理配置，将人文景观与自然景观有机地融合。11、建筑的形式、体量、色彩等建筑语言和符号与周边环境相谐调，建筑景观公共建筑宜活泼、色彩明快，居住建筑宜淡雅，并注重建筑细部处理，使建筑景观成为城市景观不可缺少的一个重要组成部分。（七）生态休闲旅游规划1、结合区块自然景观资源，规划形成八处108、休闲旅游区：上大庄茶园水库休闲区、向阳水库生态休闲区、东坞山特色休闲区、野生动物园、黄梅坞森林公园、大山脚水库生态休闲区、xx厅教育基地主题公园、九龙二环运动休闲度假区。利用xx浅山地区良好的生态环境，积极培育户外运动与健身度假产品，利用山地环境发展自行车越野、山地摩托和野外登山等综合性运动休闲项目。适度发展休闲度假产品，将户外运动与度假结合起来。2、在建设区内沿xx溪引入徒步道和自行车慢行系统，同时增加近距离交通渠道，缓解机动车带来的交通压力。（八）工业仓储用地规划工业用地103.78公顷，除保留九龙大道南端较集中的传统工业产业外，规划将区内零星工业用地通过用地布局调整，逐渐向南转移，于高桥109、高新制造业基地北部安排工业发展用地。与高桥工业基地集聚，优化地区产业结构与生态环境质量，彻底改善区内环境和320国道两侧的城市景观。（九）农居安置用地规划规划结合xx镇的村庄撤扩并方案，村庄合并为xx村、新常村、大庄村、梓树村、东坞山村和xx村六个村单元，本次规划村镇居住用地309.87公顷（包括农居和服务设施配套及三产用地），规划安置农居5610户，16830人。远期建议农居建筑形式以多层、小高层的建筑形式结合撤村建居进行集中建设。二、土地开发控制和建筑布局规范（一）开发容量控制要求规划总建筑面积控制在1585.9万平方米左右。其中规划住宅建筑面积765.38万平方米（不含安置农居面积231110、万平方米），规划公建建筑面积306.1万平方米，规划高新产业、工业建筑面积283.4万平方米。（二）建筑间距规定根据XX市城市规划管理技术规定（试行）的要求，确定建筑间距的规定如下：1、多层居住建筑日照间距，根据日照、通风的基本要求一般规定为：（1）平行布置的多层居住建筑的间距，南北朝向的，其间距不小于南侧建筑高度的1.25倍。当建筑方位偏东或偏西时可按下表不同方位折减系数换算。（2）相互垂直布置的多层居住建筑间距不小于南（东）侧建筑高度的0.9倍，垂直布置的山墙宽度大于16米时，其间距则按平行布置的居住建筑控制。（3）居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距：当两幢建筑物的夹角30时，其最窄处间111、距按平行布置的居住建筑控制；当两幢建筑物的夹角3060时，其最窄处间距按垂直的居住建筑控制。（4）多层居住建筑底层为商店或其他非居住用房时，其间距计算原则上不得扣除底层高度，在旧城密集地段建设时，建筑间距确有困难的，经城市规划行政主管部门核定，其与南侧间距可扣除底层高度。当北侧多层居住建筑底层布置有层高2.2米以下的车库等附属设施时，其间距计算可扣除车库的高度。（5）多层居住建筑的山墙间距不小于较高建筑高度的0.4倍，且不宜小于6米的防火间距。2、高层居住建筑（含中高层住宅，下同）与居住建筑之间的间距应根据日照阴影分析来确定（满足大寒日在有效日照时间带内不小于3小时的日照标准规定，方案报批时必112、须提交日照分析报告），同时应符合下列规定：（1）居住建筑的朝向为南北向的，面宽大于32米的高层建筑与其北侧的居住建筑的间距不得小于高层建筑高度的1.0倍，并且最小间距应大于26米；面宽不大于32米的高层建筑与其北侧居住建筑之间的间距不应小于高层建筑高度的0.6倍，并且最小间距应大于24米；（2）面宽大于32米的板式高层建筑与其东（西）侧居住建筑的间距不得小于高层建筑高度的0.6倍，且其最小值不小于22米；高层建筑朝向为东西向的，面宽不大于32米的点式高层建筑与其东（西）侧居住建筑的间距不得小于高层建筑高度的0.4倍，且其最小值不小于18米。（3）相互垂直布置的高层居住建筑间距不得小于南侧建筑高113、度的0.6倍，且最小值不小于20米。（4）高层居住建筑与各种层数的居住建筑的侧面间距不小于13米，侧面有窗或有特殊要求的应适当加大间距（由城市规划行政主管部门根据具体项目情况来确定其间距）。3、在符合以上两条间距规定的前提下，低层建筑与其北侧多层居住建筑的最小间距不得小于13米；多、低层建筑与北侧高层建筑、中高层住宅的最小间距不得小于18米，在旧城改造地段其间距可适当缩小。4、居住小区级道路两侧建筑间距不小于10米，居住组团级道路两侧建筑间距不小于8米。5、医院病房大楼、休（疗）养建筑、幼儿园、托儿所和大、中、小学教学楼，低层独立式别墅、联体式别墅的建筑间距，除必须符合消防、卫生及隔声等规定外114、，还必须符合下列规定：（1）为多层建筑的，其间距在新区不小于南侧建筑高度的1.5倍，在旧城改造地段，不小于南侧建筑高度的1.3倍。（2）为高层建筑的，其间距应通过日照分析来确定，保证被挡的前述建筑符合国家有关规范的日照有效时数，且最小间距不得小于32米。6、除第上条规定的建筑之外的其他非居住建筑（不包括零星附属设施，如配电房、门卫、围墙等）的建筑间距除应满足城市设计、景观环境、消防、卫生防疫、环境保护、工程管线等有关要求外，还应符合下列规定：（1）建筑（含多层居住建筑）的北侧为非居住建筑时，其间距不小于南侧建筑高度的1.0倍，且不得小于10米；相互垂直布置时，其间距不小于高度的0.8倍，且不得115、小于14米。（2）建筑（含高层、中高层居住建筑）的北侧为除上一条规定外的非居住建筑时，其与北侧建筑的最小间距为20米。相互垂直布置时，其间距不小于16米。7、工业建筑、仓储（库）建筑按相关的消防、安全间距控制。8、建筑间距由相邻建筑物双方负责退缩。如未建造且层次一致的，一方负责退缩按规定计算的一半建筑间距；建筑层次不一致的建筑物间距，层次低的建筑物只负责退缩自身的建筑间距，其余由建筑层次高的建筑物负责退缩。如已建造的则按“后造退缩”的原则，由后造的建筑物负责退缩。9、当界外是河流、道路、绿地、桥梁、高压线走廊时，建筑与基地边界线间距由市规划局根据有关规定控制。建筑物后退道路红线、绿线距离的规定116、（1）沿城市交通性干道、景观性道路新建、改建、扩建的各类建设项目，其用地红线后退道路红线距离不得小于15米；沿城市其它道路的新建、改建、扩建的各类建设项目，其建筑红线应根据不同地段的要求，后退道路红线参考（表3）。具体后退距离应按道路性质、道路宽度、交叉口视线等要求以及建筑物的性质、高度等条件确定，并应符合表3-3规定。其中交叉口后退按较宽道路控制，后退线形以交叉口规划红线为基准。表3-3 建筑物后退道路红线、绿线距离的规定道路红线宽度（米）建筑后退最小距离（米）多、低层建筑高层建筑（含裙房）交叉口交叉口1620（含）581012204081015184010121822注：建筑物后退道路红线117、距离的计算，以建筑物底层最突出的外墙边线为准。允许阳台、雨棚、台阶和井道等突出部分在建筑后退距离的1/3内安排，其他附属构筑物的最外投影线不宜超越建筑红线。沿路单体面宽超过100米的高层建筑，应根据实际情况增加后退道路红线距离。本条不适用于已建建筑与新建道路及交叉口之间的距离要求。（2）沿城市河道、居住区级及以上的公共绿地的建筑后退在满足本规定其他要求的同时，还应后退相应用地的边界线：建筑主要朝向后退5米以上，次要朝向后退3米以上。（3）人流、车流集中的大型商场、影剧院、学校、游乐场、宾馆、体育馆、展览馆、大型办公楼等公共设施项目，应合理安排好出入口位置、人流集散场地、停车场地和车辆临时停靠点118、，不得影响城市交通。其主要出入口后退建设用地线的距离不得小于12米。（三）地块指标的规定规划地块控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。规定性指标是在进行修建性详细规划或规划管理时必须执行的指标，包括地块性质、用地面积、容积率、建筑密度、建筑面积、建筑高度（控制高度）、绿地率、建筑后退、机动车位、自行车位、交通出入口方位等；指导性指标是供管理部门和设计单位参考指标，主要有居住户数、居住人数等。具体指标详见文本附录地块指标表。三、道路交通规划（一）道路网规划区内城市道路分成主干路、次干路、支路三级。主干路是城市交通系统的主要组成部分，功能为截流、疏解城市中远距离的客、货运交通，本规划区块内主干路119、有九龙大道、三江东路、溪南路三条。次干路与主干路一起构成城市道路网骨架，功能是分流、联系城区内各片区的交通，兼有交通和生活的作用，本单元次干路有九龙二环、清源路、鸣鹤西路、鸣鹤东路、三江西路。（二）交通设施规划结合规划用地性质及交通设施的服务半径，规划设置一处公交枢纽站，两处加油站，7处公共停车场。表3-4 交通设施规划一览表项目内容位置用地规模公交枢纽站闲祝线溪南路交叉口东南5000m2加油站320国道闲祝线交叉口东北3000m2加油站320国道九龙大道西侧交叉口东北3300m2公共停车场广场、绿化（设置于地下）、轨道交通站点、旅游景点等结合设置共7处（三）道路红线内用地为道路及道路绿化专用120、，任何与道路交通无关的建筑和构筑物的新建及改、扩建均不得占用道路用地。（四）规划范围内不同用途的建筑在新建及改、扩建时，必须设置配建停车场（库），其设置方式应尽量利用地下空间。其规模应达到下表中的规定。表3-5 停车场（库）配建车位控制指标建筑类型计算单位机动车自行车内部外来住宅（户均建筑面积200 m2或别墅）停车位/户1.5-住宅（140户均建筑面积200 m2）停车位/户1.21.5住宅（80户均建筑面积140 m2）停车位/户0.82.0住宅（户均建筑面积10000 m2）停车位/100m20.42.08.0商业设施(1000-10000 m2)停车位/100m20.32.05.0餐饮121、娱乐设施停车位/100m21.02.03.0文化设施停车位/100m20.41.04.0展览馆停车位/100m20.61.04.0影剧院停车位/百座位1.55.020.0行政办公停车位/100m20.62.01.0区级综合医院、专科医院门诊部停车位/100m20.22.03.0公园停车位/100m2游览用地面积0.2-10中学停车位/百位教工470小学停车位/百位教工420四、市政工程规划（一）给水工程1、xx区块规划最高日用水量约为9万立方米/日。2、供水水质：供水水质符合国家生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）要求。3、规划对xx泵站进行改扩建，规划近期泵站规模达到5万立方米/日122、，远期规划规模为9万立方米/日，用地面积控制0.95公顷。4、规划在闲祝公路西侧、梓树村以北设一处二级给水加压泵站，规划规模为1万立方米/日，用地面积控制0.4公顷。5、规划区内多层建筑给水将采用管网直供的方式，如有高层建筑需自行加压。6、区块内部新建住宅应使用节水型器具，工业企业必须采用节水工艺。7、采用室外消防用水与生活用水合并的低压制。（二）污水工程1、区块内采用雨污分流制。2、规划平均日污水量约为6.1万立方米（其中不包括道路广场、绿化用地）。3、污水经规划二号泵站及规划三号污水泵站提升后汇入规划一号污水泵站。最终xx区块污水通过统一汇集流入XX的污水排放管网至东洲街道处理厂处理。4、123、规划一号污水泵站位于320国道西北，现状xx给水泵站旁，规模约为6万立方米/平均日，控制用地面积约0.5公顷；规划二号污水泵站位于xx溪南侧，规模约为2万立方米/平均日，控制用地面积约0.2公顷；规划三号污水泵站1万立方米/平均日，控制用地面积约0.1公顷。（三）雨水及防洪工程1、规划根据河道分布情况及就近排放的原则在地区内部道路上安排雨水管道，分别排入附近河道。2、规划标准根据xx镇城市总体规划中的规划。xx镇防洪标准为20年一遇，xx溪按50年一遇标准设防。排涝标准20年一遇24小时暴雨24小时排出不受淹。规划山洪防治标准为50年一遇。3、规划在建设用地及山体间，设置截洪沟。（四）电力工程124、1、规划最高用电负荷约为15.2万千瓦。2、规划110千伏九龙变位于闲祝公路以西，规划容量24万千伏安，控制用地面积约0.4公顷。3、规划在镇区北部新增规划一座110千伏变电所，规划容量35万千伏安，控制用地面积约0.4公顷。4、在本规划区块内分设10千伏开闭所38座5、原则上110千伏、10千伏电力线规划要求埋地。（五）通信工程1、本区块由xx通信分局提供服务，规划新建一处电信分局，两处邮政局、所。2、固定电话总需求量为5.6万门；有线电视终端数约为4.5万个。3、在区块内道路下安排通信管道。有线电视电缆等与通信管道同管位铺设。（六）燃气规划1、规划气源为天然气。液化气为应急气源。2、建设天125、然气中压单级供气系统。燃气管沿区内道路敷设。3、在320国道西设置一处燃气调压站及应急气站。（七）环境保护规划新建项目严格按照国家和XX市地方环保标准，做好必要的环境评价工作。区内废气、废水的排放及噪声控制应严格执行国家和地方环保标准。严禁生活污水直接排放到河道水域。对生活垃圾必须集中进行处理，严禁随意倾倒。沿道路种植集观赏、抗污染的树种，以利于对大气的过滤净化。广场及景观节点注重绿化的造型、配置，以改善环境，提升区域整体形象。综上所述，拟建项目地理位置优越，环境优雅，供电、供水、供气、交通、通信等配套服务设施齐全，符合城市总体规划，项目的建设条件较好。第四章 项目建设规模及方案第一节 项目建126、设规模一、用地规模按照城市总体规划要求，并结合项目布局要求，用地情况如下：用地面积 336431平方米地上总建筑面积 256147平方米容积率 0.75建筑密度 26.7%建筑控高 21米（局部可放宽至70米）二、建设规模本项目为XXxx项目，建设地址位于XX市xx镇九龙大道。本项目占地面积控制在336431平方米以内，地上总建筑占地面积控制在256147平方米以内，其中架空层建筑面积为2588平方米，容积率0.75，建筑密度26.7%，绿地率32.5%，建筑高度控制为21米，局部适当放宽，但小于70米。项目共由2幢高层住宅、35幢中型独立住宅、120幢排屋住宅、1幢服务中心及1幢配套商业组成127、，停车位约1782个，其中地面停车位105个，独立住宅室内停车位70个，地下车库停车位1607个。计划总投资为273380万元人民。三、工程建筑技术经济指标表4-1 项目技术经济指标一览表序号项目经济指标()备注1规划总用地面积336431/2总建筑面积471391/其中地下总建筑面积215244/其中中型独立住宅地下建筑面积13370/排屋地下建筑面积172126/高层地下建筑面积23621/服务中心地下建筑面积6127/地上建筑面积256147/其中架空层建筑面积（不计入容积率）2588/计入容积率建筑面积253559/其中中型独立住宅地上建筑面积2534735户排屋地上建筑面积17231128、3606户高层住宅地上建筑面积47295504户(其中套型建筑面积小于90m2以下建筑面积45060m2，占住宅开发建设总面积的16%)服务中心地上建筑面积4774配套商业建筑面积3830/3建筑占地面积89827/4绿地面积109340/5建筑密度26.7%/6容积率0.75/7绿地率32.5%/8建筑高度70m/9住宅总户数1180户/10户均人口数3人/11规划总人口数3540人/12机动车停车位1782个/其中地面停车位105个合计175个，占总停车位的10%独立住宅室内停车位70个地下车库停车位1607个第二节 建筑规划设计方案一、总体设计思路和特点本方案采用因地制宜的布局方式和人性129、化的结构特点，营造优雅，高贵的生活品质。为居住者提供亲切宜居的空间感受。规划充分体现了以山为居，以水为邻，以人为本.的设计思想，营造了在绿山青水之间适宜人居活动的区域空间。小区-组团-邻里等的空间概念在此得到了强化。促使了人与人的交往，塑造了亲和可交流的界面。小区交通系统采用人车分流的系统设计，建立了宾至如归的豪华的地下行车空间，及地上安全舒适的步行空间。车行路线主要集中在地块外围及小区内主要车行道上，小区业主车辆进入小区后，即可按居住的组团，直接进入其组团的地下车库。通过地下车库的公共主车道进入其单元的停车空间，当业主下车后，环顾周围下沉式花园景观带来的阳光与花香，丝毫不会有地下车库阴暗及空130、气肮脏的感觉。且具有良好的私密性。地面交通主要以步行为主，并设置地面应急通道的空间。营造步行区景观与私家家园，一步一景，美丽无边。贯穿小区南北的中央景观水系，利用基地两侧之山水，聚合散放可控。为各组团提供了清澈透亮的自然山水景观。结合渗透在组团内部的组团绿地，形成了组团内部的景观空间。保证了组团内每一户人家均有较好的景观品质。小区通过英法系列的建筑风格的排列，形成美妙的空间走廊，通过不同风格的组合，以适当的围合及景观的设置，形成了具有强烈归属感的邻里空间。二、总平面交通组织设计小区主要出入口安排在小区北侧九龙大道，与两山一夹谷的人行走道区域形成开放与闭合相结合的态势。整个项目区域内的主干道路面131、宽约68m，次干道45m，另有穿过绿地的形式多样的休闲步道，基本形成了“车在周边走，人在中间行”人车分流的道路系统，由机动车行和步行两套独立的系统所组成，从而使小区道路系统得到进一步完善。鉴于目前家庭小汽车的迅速增多，规划小区内有多种停车方式：主要是室外停车位（小区环路边）、室内停车位（建筑地下一层均配有2个车位）。区域内步行道路区沿各户的私家外围展开，形成了一路一景，一步一景的步行观景的特色。通过组团步行道路与邻里的步行小路相衔接，最终形成主次分明、脉络清晰的支状步行交通体系。三、绿化及景观设计区域内景观设计包括公共景观和道路设计、私家庭院景观设计等，同时结合项目基地外围xx溪、九龙大道景观132、，为项目带来与众不同的区域感受。区域东面的山坡作为小区东向视觉联系的载体，通过对原坡地植被的改造，营造出有序的绿色空间，通过种植乔木与铁艺藤蔓植物的结合，营建夏日成荫、冬日向阳的地面人行漫步道路系统。整体景观设计通过艺术小品与建筑小品的结合，自然形态的石材与水体的结合，并通过台地坡地的落差，勾勒出若换若梦的自然形态，形成一种开放、健康、包容、优雅充满生机的居住生活空间。本项目绿化率为30%。第五章 公用配套设施工程第一节 给排水系统一、给水1、水源：小区主入口处即北侧九龙大道设有DN600的市政给水管，供应小区生活、消防用水。2、用水量：按每户3人，每人日用水量为190L；绿地、道路浇洒按每日133、每平方米1L计算，不可预见水量按10%计算。具体见下表。表5-1 房地产开发项目住宅小区生活用水情况类别住宅用水量（L/人.天）用水概率（%）厕所40603132厨房30402123淋浴40603132盥洗203015合计1301901003、用水系统：xx镇内无给水厂，水源主要是xx给水加压泵站的供水，位于xx村（原大树下村），水源引自XX二水厂。二、消防根据消防规范，室外室内均设消火栓，室外消防水量为30L/S，室内消防水量为5L/S，均由北侧九龙大道引入供水管。室外消防用水：在建筑区域内形成环状网。室外消火栓设区域内消防车道布置，其保护半径不大于150米，间距不大于120米。室内消防用水134、：室内消防系统采用临时高压制，消火栓加压泵设置于地下一层局部，消防栓水泵设置为备、用结合。区域内所有地上地下建筑均按标准设室内消火栓保护，每个消火栓内配置DN6519mm直流水枪一只，启动消防水泵和指示灯各一只，敏感部位的消火栓配置自救消防卷盘一套。根据GBJ 16-87建筑设计防火规范（2001年版），室外设地上式消火栓。三、排水1、污、废水系统：小区污、废水排放采用室内分流，室外合流，项目厕所厨房污水及游泳池用水经隔油、化粪池处理后排入污水管网；淋浴盥洗污水和公建污水经“生物接触氧化法+活性炭吸附+消毒”处理达到城市污水再生利用 城市杂用水水质（GB/T18920-2002）标准后，用作小135、区内绿化灌溉。小区主入口即北侧九龙大道、次入口（小区南侧，紧邻溪北路）分别设有D500、D800的市政排水管，污水排放量按生活污水量的80%计算。2、雨水系统：有组织排放，周边道路城市雨水管。第二节 供电工程项目属于三类建筑，用电负荷均按三类负荷，采用双路10KV电源进线。1、电源情况拟建项目用电由市供电网供给。因此，项目的用电可以得到充分保证。 2、供电配套设计本项目需新增变压设备。照明灯具采用新光源及节能灯具。第三节 暖风工程一、设计依据GB50045-95 高层民用建筑设计防火规范 (2005年版)GB50019-2003 采暖通风与空气调节设计规范GB50067-97 汽车库、修车库、136、停车场设计防火规范GB50038-2005 人民防空地下室设计规范 GB50098-98 人民防空工程设计防火规范GB50189-2005 公共建筑节能设计标准1、设计参数（1）建设地点杭州市。北纬3014，东经12010，海拔41.7米。（2）室外计算参数: 按杭州地区标准气象参数，主要参数摘录如下:计算参数 夏季 冬季室外干球计算温度() 35.7 -4.0室外计算相对湿度 (%) / 78室外计算湿球温度() 28.5 /通风室外干球计算温度() 33 4.0室外平均风速 (m/s) 2.2 2.3大气压力 (mbar) 1000.5 1020.9（3）空调室内计算参数按现行国家标准中对137、应房间室内参数选用，主要参数摘录如下:房间类别 室内温度() 相对湿度 新风量 _ 夏季 冬季 夏季 冬季 立方米/时.人 _大堂 26-28 16-18 65-50 50-40 20 会议 25-27 16-18 60-40 55-40 30 餐厅 24-27 18-22 65-55 50-40 20娱乐 25-27 18-20 60-40 50-40 20办公 27-24 20-22 60-40 55-40 30 商业 26-28 16-18 65-50 50-30 20二、空调设计住宅空调设计：住宅空调采用预留分体式壁挂和柜式空调机安装位置，预留空调室外机位，空调机凝结水有组织排放。三、138、通风设计区域内设室内停车位、室外停车位，不设排风系统，利用外窗自然排烟；水泵房、电气用房、发电机房均设有机械送排风系统。四、消防设计建筑防火分区按规范要求划分，低层住宅区组团式地下车库设自动灭火系统。地下车库自每个建筑单体地下建筑均为独立防火分区。综合分区不超过4000。高层住宅区与低层住宅区的地下车库均设自动灭火系统，每个防火分区均4000。其他地下用房每个防火分区均500。每个防火分区均由防火墙，防火卷帘分隔。公建均设有自动灭火系统。五、环保与防疫设计环保与防疫本工程厨房油烟采用机械排油烟系统经电子除油器后至屋顶排放。六、人防工程人防工程均设在区域内建筑的地下一层。七、节能设计本项目选用合139、理的供电系统和节能型电气设备和灯具。建筑物在建造时采用国内成熟的节能技术，包括建筑材料、隔热隔声、门窗体系等均应考虑节能要求。第六章 环境保护与节能第一节 环境保护本项目的环境保护，具体由有关部门作环境影响评价报告书，在此仅作简单陈述。（一）环境保护标准1、环境质量标准环境空气：环境空气质量标准GB3095-1996；地表水：地表水环境质量标准GB3838-2002；噪声：声环境质量标准（GB3096-2008）2、污染物排放标准污水：污水综合排放标准GB8978-1996废气：大气污染物排放标准GB16297-1996；噪声：建筑施工场办噪声限值GB12523-1990；工业企业厂界环境噪声140、排放标准（GB12348-2008）（二）环境保护措施1、施工期主要污染源及防治措施（1）扬尘工程施工期间，泥土堆放在施工现场，部分建筑材料如砂子、石料、钢筋也堆放在施工现场。晴天，将产生扬尘，使大气中悬浮颗粒含量骤增，使附近的建筑物、植物等蒙上尘土，影响区域环境的整洁和空气质量。雨天，部分落在施工现场道路上的泥土被碾压，使道路泥泞、妨碍人行。施工期间用商品混凝土代替现场搅拌混凝土，对车辆行驶的路面实施洒水抑尘，每天洒水45次，在大风干燥天气增加洒水抑尘次数，可使扬尘量减少70左右，TSP污染距离可减小到2050m范围。控制施工泥浆水外溢到建设场地以外，保持周边道路畅通。采取必要的抑尘措施，如141、洒水等，及时清理和外运建设垃圾，降低对周围环境的不利影响。（2）施工噪声施工设备中噪声级别较高的机械设备有推土机振捣棒、吊车等。施工运输车辆进出，增加沿途交通噪声。如夜间施工，噪声将较为明显。打桩之前先建好隔离墙，并采用低噪声打桩机。尽量避免夜间施工，若确需连续作业应经当地环保部门批准并告知附近群众，并加强夜间施工管理，严禁高噪声机械操作。（3）施工固体废物施工期间主要固体废弃物源于建筑垃圾、装修垃圾、软土及少部分施工人员生活垃圾。2、项目建成后对环境影响项目建成投入使用后，对环境的影响主要是生活污水和生活垃圾，污染较少。A、污水处理。实行雨污分流制，生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网；雨142、水排入市政雨水管道。B、生活垃圾和固体废弃物污染处理。在适当位置，安放固体废弃物收集筒，由城市环卫部门统一处理。第二节 节能1、项目供电布置了10KV变电所，采用10KV电缆供电，减小了供电电流，以减少线路上的能量损耗。2、照明和照明控制节能设计（1）合理选择照度（2）合理地布局与选择灯具（3）采用智能照明控制系统（4）提高灯具的功率因数本工程照明灯具以荧光灯及气体放电灯为主，荧光灯采用电子镇流器Cos0.95，气体放电灯采用高光效、高显色性并自带补偿电容Cos0.9，既提高了功率因数，减小了无功电流，又降低了能耗。（5）高效节能荧光灯的应用采用e-Hf系列高效荧光灯具，45W荧光灯管的光通量143、可达4700Lm节约电能可达30%以上。第七章 项目法人与项目的经营管理一、项目法人按国家的有关规定，本项目的建设与经营实行项目法人制度。本项目的项目法人为XXXX房地产开发有限公司，XXXX房地产开发有限公司对整个项目的策划、资金筹措、建设实施、经营、债务偿还和资产的保值、增值实行全过程负责。二、项目的经营管理本项目建成后，XXXX房地产开发有限公司将在统一物业管理的前提下对小区进行销售。三、项目的组织机构本项目为房地产项目，项目的建设管理按现代企业制度规范进行，企业组织形式采取董事会领导下的总经理负责制。根据本项目的性质和建设规模，下设办公室、财务部、前期部、营销部、工程部等部门。具体组织144、机构设置如下图：总经理总经理助理总工程师工程管理部营销管理部财务管理部规划设计部成本管理部综合管理部副总经理第八章 项目实施进度一、组织保障（1）本项目的实施，首先应符合国内基本建设项目的审批程序。（2）组建项目法人负责项目的建设、管理和运营。（3）实行项目法人责任制。由项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施，实行全过程负责。（4）项目的设计、供货、施工安装等履行单位应与项目法人单位履行必要的法律手续、违约责任按国家的有关法律法规执行。（5）项目的法人单位应与项目建设单位协商制定项目实施计划，并于履行前通知有关各方。（6）项目法人单位应为建设单位开展工作而积极创造有利条件，项目建设单位也应服145、从项目法人单位的指挥和调度。二、项目实施进度计划根据本项目实际需要，结合项目建设地的环境和实施条件，确定项目建设期65个月，由2010年9月至2016年1月。项目主要分4个阶段实施进行。第一阶段为前期准备阶段，从2010年9月到2010年11月，完成项目建议书、可研报告编制和审批、环境评价报告的编制和审批。第二阶段为勘察、设计、实施准备阶段，从2010年12月到2011年2月，完成勘察设计、初步设计、施工图设计、审查及场地平整，完成招标工作，做好开工准备。第三阶段为项目施工阶段，从2011年3月到2015年12月，完成本项目的土建工程。第四阶段为工程扫尾、竣工验收阶段，2016年1月完成竣工验146、收，投入使用。表8-1 项目实施计划进度表 分项内容20102011201220132014201520169101112123-121-121-121-121-1212-121项目前期准备工作2勘查、初步设计、施工图设计审查、场地平整，招投标3土建工程4工程扫尾及竣工验收第九章 投资估算与资金筹措第一节 投资估算一、编制依据和估算原则1、本投资估算按国家发改委颁布的投资项目可行性研究指南中规定的有关投资估算编制方法进行。2、项目工程量为根据本可行性研究报告选定的方案所确定采用的建、构筑物及其他工程的工程量。3、项目土建费用取费按照浙江省建筑工程费用定额估算，并参照当地实际土建造价和有关文件规147、定。4、其他各种工程取费按照国家有关规定估算。5、土地费用按照本次土地出让价格加3的契税估算。二、投资估算项目总投资273380万元人民币。投资估算表见下表。表9-1 投资估算表一级编码二级编码单位数量 单价 （元/m2 ）合计 （万元）01土地费用101土地出让金亩504.65 203.3万元/亩 102600102拆迁补偿费用504.65 0.00 0103拆迁许可证504.65 0.00 0104土地契税/ 3078105办理土地证的其他费用m2336431 0.40 13.46合计/ / 105691.4602前期工程费201土地七通一平3815565.00 168.216202勘察、148、设计费m238155620.00 672.862203工程招标费3815562.00 67.286204放线测绘费3815561.50 50.465205图纸审查费3815563.00 100.929206质监费3815562.00 67.286207工程监理费m238155620.00 672.862208报建规费m2381556105.00 3532.526209其它m23815565.00 168.216合计/ 5500.64703建安费用301桩基工程费m2381556165.55567.933302地下室工程m21275502,785.0059945.454303土方工程费m3127149、550165.33557.983304土建、安装工程费m22540061,535.0039318.565305公共装饰(简装)2540062807172.116306公共装饰(精装)/0307外墙工程费m22540061423637.287308电气工程费381556351177.509309设备安装费3815561424777.320310供热工程费381556702355.017311燃气工程费38155625841.078312给排水工程费381556401345.724313消防工程费381556351177.509合计/ 130873.49404基础设施工程费401室外供电工程费m2150、381556120.00 4037.172402室外给水工程费m238155630.00 1009.293403燃气工程费m238155620.00 672.862404电信、电视、网络费m238155615.00 504.647405室外排水、排污工程m238155625.00 841.078406室外景观工程m238155625.00 841.078407其他m238155615.00 504.647合计/8410.77505其他费用501涨价预备费3815560.00 0502不可预见费38155664.87 2182.428503物业前期管理费3815565.00 168.216合计/151、 2350.643成本小计/252827.01906销售费用601售楼处、样板房建设费38155610.00 336.431602销售佣金及广告费381556100.82 3391.897603房屋面积测量费3815562.50 84.108604产权交易费3815565.00 168.216605其它3815565.00 168.216合计/ 4148.86707管理费用701开发间接费38155641.751404.599合计/1404.59908财务费用801利息支出0 15000合计/15000总计/ 273380 第二节 资金筹措本项目总投资273380万元人民币，由建设单位自筹及金152、融机构融资解决。第十章 财务效益与经济效益分析一、财务评价依据本报告的财务评价按照国家发改委颁布的投资项目可行性研究指南中财务评价及国家税制的有关规定进行。另外，本估算的收入和成本价格均以当前市场价格为准。二、生产成本估算本项目为房地产项目，与一般工业项目有所不同，特别是考虑全部销售的房产项目。其建设期和营运期较难区分。本次财务评价参照投资项目评估方法与实务提供的房地产开发项目财务评估方法进行。三、销售情况预计本项目产品主要为住宅楼销售，按照计划，本项目总共可售70户中型独立住宅、606户排屋、504户高层住宅，总计地上建筑面积256147平米，地下建筑面积245244平方米，第一年（2016153、年1月2017年1月）销售可售面积的15，第二年（2017年1月2018年1月）销售可售面积的30%，第三年（2018年1月2019年1月）销售可售面积的30%，第四年（2019年1月2020年1月）销售可售面积的15%，第五年（2020年1月2021年1月）完成剩余10的销售。四、效益分析表10-1 项目经济效益一览表序号指 标 名 称单 位指 标备 注一用地规模1规划用地面积平方米336431二建设规模1地上总建筑面积平方米256147其中架空层建筑面积（不计入容积率）平方米2588计入容积率建筑面积平方米253559其中中型独立住宅地上建筑面积平方米25347排屋地上建筑面积平方米172154、313高层住宅地上建筑面积平方米47295服务中心地上建筑面积平方米4774配套用房建筑面积平方米38302地下建筑面积平方米245244三总投资万元2733801土地费用万元1056912前期工程费万元55013建安费用万元1308734基础设施工程费万元84115其他费用万元23516销售费用万元41497管理费用万元14058财务费用万元15000四销售收入万元509857五税收万元88028六投资回收期年5不含建设期第十一章 结论与建议一、结论本项目地处XX市xx镇九龙大道，基地周围配套条件较完善，环境质量较好，交通方便，是较为理想的投资居住地区。项目建设符合XX市发展规划，项目建成后155、对进一步繁荣XX市的经济，极大的优化了居住环境，推动住宅郊区化进程，进而加强了xx镇经济发展，本项目的建设具备良好的经济效益，是十分必要的。经估算，本项目建设投资为273380万元人民，投资回收期为5年(不含建设期)，项目在财务上是可行的。二、建议1、建议在建设过程中，根据实际情况科学安排工程进度，合理调度，严格控制投资，节约使用资金，以求良好的经济效益。2、建议结合周边已有的楼盘开发销售经验和了解到的客户需求信息，以优质来取信于客户，争取较高的销售率和销售收入。同时需采取积极的促销手段，保证销售计划的实现和建设资金滚动投入的需要。3、该项目从市场前景、社会效益、经济效益等多方面来看，是可行的，建议有关部门尽快予以审批。