1、红色旅游暨新农旅游服务新建项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月104可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章概况61.1项目概况61.2建设单位概况61.3项目可研编制的依据与范围71.3.1编制依据71.3.2编制范围81.4项目的主要内容与特点812、.4.1项目的主要内容81.4.2项目的总体特点91.5主要技术经济指标91.6主要结论10第二章项目建设背景与必要性112.1项目建设背景112.1.1是对地区历史革命文化的传承和宣扬112.1.2政策背景142.2项目建设的必要性152.2.1适应市场发展的必然要求152.2.2地区旅游产业打造的必然要求162.2.3项目建设是推进统筹城乡发展、推进城乡一体化的要求162.2.4项目建设是*市发展都市农业及农业现代化的要求172.2.5项目建设是*市打造城乡一体化先行地的需要192.3项目建设的可能性202.3.1项目建设的客观条件202.3.2项目实施的资源条件21第三章 项目规模内容与3、项目条件253.1项目规模和内容253.1.1建设内容253.1.2建设规模253.2项目地点及区位分析253.3外围配套条件263.1.1道路与交通条件263.1.2给水263.1.3排水273.1.4电力273.1.5电讯273.1.6生态气候273.4地方政策条件27第四章 市场分析294.1市场总量及特征294.1.1市场总量294.1.2市场特征294.1.3项目市场定位304.2*旅游市场分析304.2.1游客年龄构成304.2.2出游目的304.2.3旅游费用来源304.2.4游客停留时间及人均消费314.2.5游客满意度314.2.6游客喜好调查314.3乡村旅游市场分析3144、.3.1游客年龄构成314.3.2出游时间314.3.3出游方式314.3.4出游目的314.3.5旅游消费324.3.6活动偏好324.4市场预测324.4.1最大容量倒推法324.4.2潜在市场倒推法334.4.3分流法334.4.4综合平衡预测结论34第五章 竞合分析355.1镇内旅游资源355.1.1*会址355.1.2*温泉355.1.3九龙洞355.1.4土坝村365.1.5结论分析365.2周边景区365.2.1*365.2.2习水375.2.3*375.2.4*375.2.5结论38第六章 SWOT分析396.1SWOT要素分析396.1.1优势Strengths396.1.25、劣势Weakness396.1.3机会Opportunities406.1.4威胁Threats406.2 SWOT战略分析416.3战略选择416.4总体战略41第七章 项目规划及建设方案437.1开发理念437.1.1大产业带动大旅游437.1.2大文化激活大片区437.2发展战略447.2.1持续发展、渐进开发、良性循环的区域运营447.2.2产业互动战略457.3战略定位457.3.1总体定位457.3.2形象定位467.3.3市场定位467.3.4功能定位477.3.5目标定位477.3.6分阶段目标487.4功能分区（见附图）497.5旅游产品体系497.6项目布置规划方案507.6、6.1入口接待区507.6.2综合服务区517.6.3文化体验区517.6.4滨水度假区537.6.5生态度假区547.7总图运输557.7.1外部交通规划557.7.2内部交通规划557.7.3交通方式557.7.4停车场557.8旅游服务设施567.8.1餐饮设施规划567.8.2住宿设施规划577.9景观与绿化587.9.1景观风貌587.9.2景观植物选择597.10旅游安全与环境607.10.1旅游安全607.10.2环境保护617.10.3环卫工程61第八章 项目总投资、资金来源和资金构成638.1投资估算基础数据638.2总投资估算范围638.3总投资估算与构成分析648.4资金7、筹措及来源保障64第九章 项目实施进度659.1景区游客接待安排建议659.2项目设施进度计划表65第十章 项目经济效益和社会效益分析6610.1经济效益分析6610.1.1分析测算说明6610.1.2总成本估算依据6610.1.3利润估算6710.1.4项目盈利能力分析6710.1.5不确定性分析6810.1.6财务评价结论7010.2社会、生态效益分析7210.2.1社会效益7210.2.2环境效益72财务附表：附图：第一章 概况1.1项目概况1.1.1项目名称：*旅游服务区建设项目1.1.2 项目内容：项目总规划用地面积55199.9，总建筑用地面积8824，总建筑面积19500，其中包8、括居住楼建设、商业建筑建设、水域景观建设、绿化建设、入口广场及道路建设、停车场等辅助设施建设。1.1.3项目总投资：12107万元。1.1.4项目地址：*县*镇*村1.1.5项目性质：新建1.1.6项目规模目标：年接待游客20万人次，实现旅游收入4000万元，缴税206万元。1.2建设单位概况1.2.1企业名称：*县*乡村旅游开发有限公司1.2.2公司住址：*县*镇*村1.2.3法定代表人：*1.2.4建设单位简介：*县*乡村旅游开发有限公司成立于2012年, 注册资金100万元，公司主要负责乡村旅游项目开发、旅游产品的开发和销售等。公司成立以来，积极遵循市场化原则，以自求平衡为目标，坚持政府9、调控、民间参与市场导向相结合，多渠道筹措项目建设资金，最大限度地发挥优势，用活政策，充分利用地区的*旅游资源，合理宣传、积极带动，极大地推动了地区*旅游经济和新农村建设的大踏步前进。在*县委、县政府的重视和关心下，*县*乡村旅游开发有限公司按照总体规划的要求，着手*县*镇*旅游服务区建设项目，力争把*会址和*县*镇建设成为*地区的*旅游和休闲度假胜地。1.3项目可研编制的依据与范围1.3.1编制依据1、*市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要2、*市城市总体规划（2008-2030）3、*省旅游业“十二五”发展规划4、国务院关于促进*经济社会又好又快发展的若干意见将*定位为文化旅游发展创新区10、，要求加强以*体系为重点的经典景区基础设施建设，加快社会主义新农村建设。5、 2012年，*政府工作报告指出，加快*县*会址等景点的开发建设，快速拉动以高档酒店、度假型酒店、乡村旅游、旅游地产、旅游商品开发为重点的配套设施建设。6、*省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指出：大力发展现代服务业，加快把旅游和文化产业培育成重点支柱产业。积极发展城郊型生态农业和观光农业，发展文化旅游业、民族民间演出业、民族民间美术业、会展广告、民族节庆业等。7、国家、*省和*市有关政策、法规、规划；8、国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数(第三版)；9、现行有关技术规范、标准；10、建设单位提供11、的相关基础资料；1.3.2编制范围根据项目的特点，本项目可行性研究报告研究范围包括：1、项目建设背景与必要性2、项目规模内容与项目条件3、项目建设方案4、环境保护和水土保持5、项目管理和进度计划6、投资估算与资金筹措7、经济评价8、社会效益评价9、结论和建议通过对以上内容的研究，力求提供较准确的资料和数据，对该项目是否可行作出可观、科学的结论，以作为投资决策的依据。1.4项目的主要内容与特点1.4.1项目的主要内容项目总规划用地面积55199.9，总建筑用地面积8824，总建筑面积19500，其中包括居住楼建设15600、商业建筑建设2000、水域景观建设6476.9、绿化建设31680.6、12、入口广场及道路建设7618.4、停车场等辅助设施建设1020。1.4.2项目的总体特点 *市*旅游在全国具有很强的号召力，项目地无论是知名度还是开发程度均无法与*会址相比，可利用*旅游品牌优势依托*会址融入*、娄山关、乌江、*等组成以*、四渡*为主题的*旅游经典旅游线，通过资源的联动，相互借势发展，分流部分游客。目前，*旅游仅仅局限于本身，而未来*旅游与本地的乡村旅游、工业旅游、生态旅游、民风民俗等有机地结合，致使旅游功能比较单一，综合功能不强，单纯的*观光旅游不能满足中高端游客需求，造成旅游者在*停留时间不长，人均消费低，项目地开发必须将*旅游与周边温泉、溶洞、乡村旅游结合，提升综合功能。113、.5主要技术经济指标项目的主要技术经济指标见表1.1表1.1 主要技术经济指标项目单位指标规划用地面积平方米55199.9总建筑用地面积平方米8824居住建筑面积平方米15600商业建筑面积平方米2000水域面积平方米6476.9绿化用地面积平方米31680.6道路广场用地面积平方米7618.4其他用地面积（停车场、街道用地等）平方米1020建筑密度%15.9容积率0.35绿地率%57.4总停车位个57总投资万元12107财务内部收益率（税后）%14.77投资回收期（税后，不含建设期）年5.84财务净现值（ic=8%）万元6174总投资收益率（税后）%17.38盈亏平衡点%25.081.6主要14、结论*旅游服务区建设项目对*市节约集约利用土地资源，大力发展*旅游和乡村旅游业，加快现代新农村建设和加速推进城乡一体化有着十分必要的意义，项目实施可利用*地区的*历史发展*旅游，带动农村经济发展，项目建设具有良好的示范带动作用，项目经济评价良好，社会效益显著。因此本报告认为*旅游服务区建设项目建设是必要的、可行的。第二章 项目建设背景与必要性2.1项目建设背景2.1.1是对地区历史革命文化的传承和宣扬*是*的继续和完善，三人军事小组的成立，巩固了毛泽东在党和红军中的核心地位，标志着毛泽东正确主张取得了决定性的胜利。现*内有很多的革命历史遗迹：*会址(新房子)、红军医院(黑神庙)，周恩来、朱德旧15、居(长五间)、*老街(*抗捐委员会旧址)、水口寺(红军警戒岗哨)、马鬃岭红九军团司令部驻地、红军烈士墓，红军标语，还有地方历史名人鲁屏周墓和花茂众多的陶瓷厂等。1935年1月，中国共产党领导的中国工农红军第一、第三、第五、第九军团和中央（军委）纵队突围转移到*创建川黔边新苏维埃区域根据地。在*地区活动长达三个月，建立起中国共产党*县委员会、*县革命委员会（苏维埃政权）、赤色工会、农会和工农武装游击队。中共中央在*县境内，几乎天天都在召开*，决定中央红军行动方针。尤以政治局*扩大*、泗渡*、扎西（云南威信县境）*、*等系列*确立、巩固了毛泽东在中共中央和红军中的领导地位，使中国革命实现生死攸关的16、转折。3月10日，中共中央总书记张闻天在*县第十二下区平安乡*新房子（今*县*镇*村四合村民组）召集驻*的中央政治局委员、候补委员，中央革命军事委员会委员和部分中革军委局以上首长开会，专题讨论进不进攻打鼓新场问题。*从早上开到夜间，毛泽东坚决反对进攻打鼓新场，其余参会首长都赞成林彪、聂荣臻 “万急”电报建议。毛泽东来了脾气，对主持*的张闻天说道：“你们硬要打，我就不当这个前敌司令部政委了！”（大长征中共党史出版社2006年第1版195页）。在座的首长毫不客气地顶撞毛泽东：“少数应该服从多数，不干就不干”（从转折走向辉煌*研究文集中央党校出版社2007年9月第1版81页）。毛泽东离开*，张闻天搞17、了个举手表决，结果把毛泽东的前敌司令部政治委员职务表决掉了。深夜，毛泽东独自一人打着马灯，去到周恩来住处，要周恩来晚一点下发进攻打鼓新场的作战命令，说服周恩来后，又同周恩来一起去说服朱德。 3月11日一早，周恩来提议继续召开20多人的中央*，讨论决定撤销进攻打鼓新场计划。经过争论，毛泽东、周恩来、朱德终于说服参会的中央政治局委员、候补委员和中革军委委员。毛泽东坚决反对进攻打鼓新场，使中共中央、中央红军再一次避免全军覆没的危险。“如果没有毛泽东当夜此行，历史的结局会改写成另外的样子”（石仲泉从转折走向辉煌*研究文集中央党校出版社2007年9月第1版第4页）。会后，毛泽东向周恩来提出：成立中央新三18、人团，代表政治局全权指挥军事。周恩来将毛泽东的提议转达给张闻天。 3月12日，张闻天召集政治局扩大*，提议成立了中共中央政治局最高军事指挥机构三人团。毛泽东1943年在一次中央*上说：“在打鼓新场，洛甫每天要开二十余人的中央*。洛甫提议要我为前敌总指挥以后组成三人团（毛、周、王）领导”（从转折走向辉煌*研究文集中央党校出版社2007年9月第1版第1页）。1959年初努力纠正已发现的“大跃进”的一些“左”的错误的时候，毛泽东在讲到真理有时在少数人手里时说：“大多数人也可以搞错的，而一两个人可能是正确的。列宁那个时候有这种情况。我也有许多经验。比如，*，我先有三票，后头只有一票，就是我自己。我反对19、打打鼓新场；要到四川绕一圈，全场都反对我。那个时候我不动摇，我说要么听我的，我要求你们听我的，接受我的这个建议。如果你们不听，我服从，没有办法。散会之后，我同周恩来讲，我说，不行，危险，他就动摇了，睡了一个晚上，第二天又开会，听了我的了”（石仲泉从转折走向辉煌*研究文集中央党校出版社2007年9月第1版第2页）。 *成立周恩来、毛泽东、王稼祥三人团，完成了*改变党中央最高军事领导机构的任务。进一步确立和巩固了毛泽东在党中央和红军中的领导地位。 突围转移（“长征”的提法是1935年5月中央红军进入彝民区后朱德提出的）中的中共中央，主要是领导红军打仗、求生存。毛泽东在*县*镇*村复执中国工农红军最20、高领导权、指挥权，使党中央和中央红军的命运实现了生死攸关的伟大转折。在帮助周恩来指挥军事时，就构思成熟把“滇军调出来”战略计划。这个计划是从一渡*河、二渡*河两次被动转移实践中形成的。毛泽东不放弃进攻驻*坛厂的国民党中央军周浑元纵队，反对进攻打鼓新场；就是希望从长计议，实施把滇军调出来，进滇入川战略计划。*旅游作为*市的传统支柱产业和旅游的文化品牌，对带动地方经济发展和产业结构调整转型方面都有着积极的促进作用，而项目景区依托红军长征的历史文化底蕴，以“*、生态、乡村”为主题，大力打造*旅游，正是对传统*文化的继承和积极宣扬，这对地方革命历史文化的传承有着积极的意义。2.1.2政策背景1、在2021、04-2010年全国*旅游发展规划纲要中，以“历史转折、出奇制胜”为主题形象，以*为中心的“黔北、黔西*旅游区”被列入国家12个重点*旅游区。2、2008年国家发改委、中宣部、财政部、国家旅游局等14个部位联合印发关于进一步促进*旅游健康持续发展的意见的通知，要求各级政府部门加大*旅游投入支持力度和完善发展*旅游的体制机制。3、2009年12月国务院发布关于加快旅游业发展的意见（国发200941号）文件中明确提出了继续发展*旅游，中央政府投资重点支持中西部地区重点景区、*旅游、乡村旅游等的基础设施建设。4、国家“十二五”旅游发展规划把*纳入国家和区域旅游业发展重点，并将*重点旅游线路和产品作为22、国家旅游局对外整体形象宣传的重点内容。5、2011年10月18日，中国共产党第十七届中央委员会第六次全体*审议通过中共中央关于深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定中指出，“凝聚发展力量，深化文化体制改革，推动文化事业大繁荣，促进文化旅游大发展”。2.2项目建设的必要性2.2.1适应市场发展的必然要求随着人们生活水平的逐步提高，越来越注重更健康环保的休闲养生方式。而健康、运动、绿色、休闲、原生态，是城市高端群落最时髦的语言，更是其永恒的追求，而生态乡村旅游正好满足了这样的潮流需求。首先是人们在城市化进程中对自然环境的强烈需求，其次是对原生态环境和和谐环境的强烈需求。在23、城市化和工业化进程中，城市人口膨胀、公共设施的建设及公共基础设施（包括供水、排水、污水处理、垃圾处理）的建设跟不上，各种城市污染达到惊人程度，直接造成人们精神紧张，危害人们的身心健康，随着城市环境问题的日益突出，人们对自然环境的需求越来越强烈，都显现出一个共同的选择取向走向自然、亲近自然，在旅游活动中回归自然，由此便带动了生态旅游的强大市场需求。生态旅游是一个很大的市场，生态旅游是一种负责任的旅游，生态旅游（ECOLOURISM）是当今世界旅游业发展的热点，据估算，生态旅游年均增长率为，是旅游产品中增长最快的部分，且参加生态旅游的人群的年龄结构也在逐步的趋于多元化，人们越来越重视健康环保的生态24、旅游方式。项目将充分利用景区的自然景观，打造原生态的*旅游景点，打造大面积的生态自然景观，以充分适应生态旅游的市场需求。2.2.2地区旅游产业打造的必然要求*镇隶属*省*县，位于*县西部。面积148平方公里。人口3.35万，有汉、苗、彝、仡佬等民*镇。辖1居委会、20村委会。1949年为*乡。1958年改建公社。1962年析建置*、纸房、花茂、青坑公社。1984年改置*镇及纸房、花茂乡。1992年1镇、2乡合并置*镇。产生漆、红陶器、茶叶等。镇人民政府驻地*坝。距*镇八公里的*“红军三人军事领导小组”成立地址，成为以*会址为中心的*之旅的重要组成部分。距镇中心4公里，属国家AAA级温泉，也是*25、省唯一通过国家AAA级温泉，终年水温39，本地有度假中心，集休闲，度假，娱乐，商务于一体。有优美的环境，服务良好。旅游业快速发展，已成为*市国民经济和社会发展的一项新兴支柱产业。2011年，共接待游客175万人次，旅游总收入18亿元，同比分别增长26.5%、46.3%。旅游业带动第三产业健康发展，实现社会消费品零售总额10.7亿元、增长17%。项目景区的建设顺应了地方大力发展生态旅游的政策需求，符合地区旅游业健康发展的需求。2.2.3项目建设是推进统筹城乡发展、推进城乡一体化的要求统筹城乡发展、推进城乡一体化是推进现代化建设的重大战略，也是解决“三农”问题的根本出路。“三农问题”是农村问题、农26、民问题、农业问题的总称。解决“三农”问题，最根本的出路在于城镇化，创造有效的就业岗位，把劳动力转移到制造业和服务业上。从国外的发展历程来看，都是通过实现现代化来带动城市化，最后解决农村问题。统筹城乡发展、推进城乡一体化主要包括六个方面的任务：统筹城乡产业发展、统筹城乡社会事业发展、统筹城乡基础设施建设、统筹城乡劳动就业和社会保障、统筹城乡生态环境建设、统筹区域经济社会发展。项目建设地点选址在*县*镇，该地城市规划科学合理，交通便利；项目的合理规划实现了资源的优化配置，使*县的城市规划更趋合理，城市环境更加美丽，更利于推动*市旅游资源的开发和利用。因此，项目的实施是贯彻科学发展观，构建和谐社会的27、政策体现。2.2.4项目建设是*市发展都市农业及农业现代化的要求由于土地使用制度、户籍制度和社会保障制度等方面的束缚，农业小规模兼业经营、农民建房散乱和农村宅基地闲置等问题长期得不到有效的破解，严重影响了我市现代农业发展。都市农业及农业现代化预示着未来农业的发展方向，一方面它是高度集约化的农业，是生产经营方式高度企业化、规模化、市场化，一方面以农业产业化为依托，为城市的发展服务，以实现农业增效、农民增收的目标。伴随着经济的快速发展，农村经济运行从区域布局上形成了以城市为中心、辐射带动周边近郊区域的都市农业发展的良好态势。以*市为例，目前已形成了“一心两轴”的都市农业发展的格局。即以城区为中心，28、辐射带动周边近郊区域；以涉农区县的部分区域为主，已形成城郊农业发展的强劲势头；以城市的远郊农业为主的区域，形成了优势鲜明的生态农业发展势头。促进都市农业发展，也是当前“三农”问题迫切需要解决的新课题。首先，加快发展都市农业，是构建城郊型经济，推进城乡一体化进程的动力。当前在整体经济的配制中，城市经济占有主导地位，而都市农业的研究和实践尚处于起步阶段，没有城市经济的繁荣和快速发展，就不可能有条件去反哺“三农”。反之，没有农村、农业人口走向富裕，也就没有城市整体发展意义上的富裕。其次，加快发展都市农业，是走城乡和工农互动一体化发展的必由之路。城市工业的科技、经济和文化，在对农业的渗透同时，促进了工29、业与农业的有机结合。这种结合最终会使农业摆脱自然环境的影响，向工业化生产转变，从而使农业与工业最终互为交融。第三，加快发展都市农业，是实现农村与城市服务一体化发展、推进城郊型经济发展的有效保障。由于历史原因，城乡、工业与农业、城市居民与农村人口之间存在差距。因此，要使都市农业健康、快速发展，就要从市场经济运行中寻找出路，满足城市居民的需要。从社会体系上应逐步实现统筹城乡就业和社会保障，加快建立健全农村人口医疗服务机制和保障制度、农村贫困人口的最低生活保障制度，使城郊农民在各方面享受与城镇居民同等待遇。2.2.5项目建设是*市打造城乡一体化先行地的需要胡锦涛总书记在中央农村工作*上指出“统筹城乡30、经济社会发展就是要充分发挥城市对农村的带动作用和农村对城市的促进作用，实现城乡一体化”。 *市是全省城乡一体化基础条件最好的一个地方，是全省乃至全国统筹城乡发展的先行区。从城乡一体化发展的一般规律看，当城市化水平达到50%后，城市化开始向城乡一体化迈进。*市目前城市化水平已超过40%，正处于城市文明加速普及，城乡加速融合互动的新时期。因此，顺应和把握城乡一体化的基本规律，按照统筹城乡经济社会发展的要求，调整发展战略，明确发展思路，整合工作力量，走城乡一体化的发展道路。对建成完善的社会主义市场经济体制，全面建设小康社会，具有重大而深远的意义。*县是*市城市总体规划中的一部分，2008年以来，*县31、积极推进产业集群、创新推进、和谐构建的“三大工程”建设，努力打造城乡一体化先行地。*县打造城乡一体化先行地行动纲领，以人的全面发展为根本，以统筹城乡发展为主线，以建设网络型大城市为核心，不断深化城乡一体化配套改革，大力推进城市化、工业化和农业农村现代化，努力消除城乡二元结构，缩小城乡差别，逐步实现城乡经济、社会、文化、生态的全面、协调、可持续发展，使全县人民共享现代文明。统筹城乡发展，加快城乡一体化步伐，不仅是新时期解决“三农”问题的根本途径和实现农业农村现代化的必由之路；也是促进我市接轨重庆，融入遵渝经济区，建设大城市，增创新优势，推进新跨越的重要举措。*市关于进一步加大统筹城乡发展力度加快32、推进城乡一体化促进现代新农村建设的若干意见提出，要“通过增加土地流转收益”，“按规划、分层次、有步骤地推进农村基础设施和社区建设，引导农民住宅建设和居住向中心镇、城镇社区集中，努力把传统村落改造建设成为布局合理、环境整洁、服务健全、文化丰富、管理民主、生活舒适的新社区。到2011年，新社区集聚人口达到5万人以上，形成整洁优美的农村面貌新格局”。*市政府在关于全面推进村庄集聚加快农村新社区建设的实施意见中还明确指出，“在全面完成农村新社区布点规划的基础上，着手启动农村新社区示范点建设。2.3项目建设的可能性2.3.1项目建设的客观条件*交通条件优越、区位优势明显，杭瑞高速与遵赤高速交汇（距离出口33、8公里）、326国道和208国道在*镇内白腊坎交汇，半小时内可以到达*市、*市、金沙县、*县等市、县中心，90分钟到贵阳，180分钟到重庆，构建了与主要客源地之间的快速交通体系。*处于黔北西线旅游的核心地带，往西有*国酒城、习水三盆河国家风景区，*国家旅游风景区和临近的*温泉、九龙洞、仡佬风情园等旅游区景点，往西是黔北煤都金沙，东北是名城*，位于*特色旅游区内，*习水特色旅游区的边缘，旅游区位优势明显。2.3.2项目实施的资源条件 1、项目地资源优势山三面环山，中间低平，东有海拔1357米的石牛山，西有海拔1330米的崖头山，北有海拔1425米的马鬃岭。水建设地内有溪水潺潺，为度假提供了更为丰34、富的体验元素。林项目所在地森林覆盖率达63%，山弯领头，绿海浓荫。田基地田园众多，风景清幽，视野开阔。路*市、*市、金沙县、*县等，县中心区域的半小时生活圈，可成为市民近郊休闲的乡村旅游区。气空气清新、环境污染小，半公里之内没有工业污染，符合现代人追求空气清新这一基本生活目标，空气条件好，属温凉湿润舒适型气候，是不可多得的避暑胜地，因此，成为重庆方向游客的优选旅游地。史*会址，爱国教育基地，使得*成为黔北土地上除“*会址”之外含金量最高的*土地。2、*市旅游资源对比分析*市*旅游在全国具有很强的号召力，项目地无论是知名度还是开发程度均无法与*会址相比，可利用*旅游品牌优势依托*会址融入*、娄山35、关、乌江、*等组成以*、四渡*为主题的*旅游经典旅游线，通过资源的联动，相互借势发展，分流部分游客。*旅游停留在静态形式，游览内容很是单一，这与游客需求的层次化、复杂化很不相称，项目地必须依托*会址在体验参与上做文章。目前，*旅游仅仅局限于本身，而未来*旅游与本地的乡村旅游、工业旅游、生态旅游、民风民俗等有机地结合，致使旅游功能比较单一，综合功能不强，单纯的*观光旅游不能满足中高端游客需求，造成旅游者在*停留时间不长，人均消费低，项目地开发必须将*旅游与周边温泉、溶洞、乡村旅游结合，提升综合功能。3、*市乡村旅游资源对比与*县毗邻的汇川、桐梓两区县，近年随乡村旅游的兴起，仅娄山关南、北两侧不足36、10km范围沿210国道线地段，两地政府借娄山关*旅游之势，乘国家大力发展乡村旅游之风，集各种渠道之资，大力发展乡村旅游，已初步形成配套齐全、集吃、住、玩、游于一体的乡村旅游景区。2011年，高峰时每地日接待游客量在5000人以上。相比而言，*和上述两地相比，有较大差异。*必须突破“春大赏花、秋大采果”和“品尝农家饭”等传统单一的层次上，创新*+绿色的*旅游与乡村生态旅游相结合的模式，突出*主题文化，吸引政府等旅游团体，让前往参观、游览革命景点的游客在追忆火红的年代的同时，享受苦菜羹、竹筒饭、南瓜汤、百菇宴等独具特色的“*菜肴”，体验一下用茅草搭建的“红军房”。4、土地资源利用现状项目地以耕地37、林地为主，占据较大比例，绿化用地、水域次之，学校用地、居民用地、道路用地占据比例小，目前旅游业处于未开发的状态，土地开发利用程度较高，坡度较缓，适宜作为乡村生态、休闲度假旅游项目开发。区域内植被茂盛、地势平坦，中南部的山头为区内制高点，视野开阔，是绝佳的观景点。小溪潺潺，水质清澈，河流由北向南穿过旅游区，通过筑坝蓄水，提高水位，丰富水系网络，营造一种绝佳的休闲度假环境。第三章 项目规模内容与项目条件3.1项目规模和内容3.1.1建设内容项目总规划用地面积55199.9，总建筑用地面积8824，总建筑面积19500，其中包括居住楼建设15600、商业建筑建设2000、水域景观建设6476.9、38、绿化建设31680.6、入口广场及道路建设7618.4、停车场等辅助设施建设1020。3.1.2建设规模 将*旅游暨新农村示范基地建设成为富有特色的*、生态、乡村、休闲为一体的大型综合旅游休闲度假基地，正常运营期年接待游客20万人次。3.2项目地点及区位分析项目地位于黔北西部*县*镇，规划范围东临黄村，西至南垭，北接*会址，面积5.8公顷。*会址位于*县*镇*村马鬃岭山脚，距县城50公里，距历史文化名城*56公里，从*市南行，过龙坑西行到*镇境内，有乡村公路通枫园至*，也可以由*镇驻地至*。项目选址于*县西北*镇*村。*镇东临鸭溪、乐山镇，南接泮水、马蹄镇，西至洪关苗族乡，北连平正乡，距*市区39、50km，*村位于*镇东北边界上，距*县30km。*交通条件优越、区位优势明显，杭瑞高速与遵赤高速交汇（距离出口8公里）、326国道和208国道在*镇内白腊坎交汇，半小时内可以到达*市、*市、金沙县、*县等市、县中心，90分钟到贵阳，180分钟到重庆，构建了与主要客源地之间的快速交通体系。*处于黔北西线旅游的核心地带，往西有*国酒城、习水三盆河国家风景区，*国家旅游风景区和临近的*温泉、九龙洞、仡佬风情园等旅游区景点，往西是黔北煤都金沙，东北是名城*，位于*特色旅游区内，*习水特色旅游区的边缘，旅游区位优势明显。3.3外围配套条件项目外围配套条件已经基本成熟，其周边环境条件如道路、交通、市政、40、电力等基础设施条件已基本具备。项目周边温泉、溶洞、*文化资源组合度较好。3.1.1道路与交通条件*交通条件优越、区位优势明显，杭瑞高速与遵赤高速交汇（距离出口8公里）、326国道和208国道在*镇内白腊坎交汇，半小时内可以到达*市、*市、金沙县、*县等市、县中心，90分钟到贵阳，180分钟到重庆，构建了与主要客源地之间的快速交通体系，项目范围内部有已经建成的乡镇级公路、村级道路，各类机械设备均能到达项目建设地点。3.1.2给水项目建设地紧邻*温泉，地下水资源丰富，项目供水可采用地下水供给。3.1.3排水周边道路均铺设雨、污水管道，可为本项目提供雨、污水排放接口。3.1.4电力由*县*镇电网解决41、供配电，原有镇、村电网能满足项目所需供电要求。3.1.5电讯项目建设地已覆盖移动和联通固话和宽带，可提供固定电话、宽带光纤网络、无线通讯等基础电信业务和增值电信业务。3.1.6生态气候 项目地森林覆盖率达到63%，居全省首位，山水环境条件好，属中亚热带湿润气候，热量充足，年均气温在17左右，冬无严寒、夏无酷暑，雨热同季、干湿季明显，属温凉湿润舒适型气候，是不可多得的避暑胜地。3.4地方政策条件1、*市“十二五”规划指出，十二五期间，*将加快旅游业的转型升级，以此作为服务业大发展的强力引擎，做大做强旅游业，将以*旅游为引领，突出提升“*、四渡*、国酒茅台、丹霞遗产、中国茶海”五大品牌，打造“一区42、一圈两线”四大精品，繁荣旅游商品，把*建成中国最佳旅游城市和*旅游、自然风光旅游目的地。2、近年来，*市紧紧抓住国家大力发展*旅游机遇，按照“提升转折之城，打造*之都”的城市定位，重点打造长征文化旅游，国酒文化旅游，绿色生态旅游、军事文化、民族历史文化旅游等四张旅游品牌，形成了以*为中心的四条*、生态旅游精品线路。3、2012年，*政府工作报告中指出，加快*会址等景点的开发建设，快速拉动以高档酒店、度假型酒店、乡村旅馆、旅游地产、旅游商品开发为重点的配套设施建设。第四章 市场分析4.1市场总量及特征4.1.1市场总量1、由于项目地游客主要分流*景区，因此市场现状分析结合*景区的客源市场现状。243、*景区客源地相对单一，主要集中在贵阳市、*市、*县、重庆等省内距离较近的城市。其他区域市场主要为邻近的四川以及居民出游率较高的北京、上海、广东等国内大城市。随着乡村旅游热的兴起，*近年已成为少数重庆人休闲避暑的首选，2011年，已接待前来休闲避暑的重庆客人2000多人，但由于观念和建设的滞后，使得这里的接待能力和服务质量十分不足，远远不能满足日渐发展的市场需求。3、根据*县旅游局提供的资料，自1999年开始，*县五年累计接待人数110.6万人次，无入境记录（未考虑过境旅游因素，包括本地一日游旅客）；累计旅游直接收入5967万元。无国际旅游外汇收入。4.1.2市场特征1、出游目的：以观光休闲为44、主。其中：观光游客占贵阳游客的66%和*市游客40.3%，休闲游客占贵阳游客的39.8%和*市游客的44.7%。虽然*县拥有一定数量的*旅游资源，但与临近的*市内*会址相比，无论从知名度还是开发程度上都略逊一筹。因此，观光休闲目前仍是景区乃至*县游客的主要出游目的。2、出游方式：目前*游客以散客居多，自驾车旅游占据一定比例。3、停留时间：来*的游客停留时间较短，以半日游居多，这与目前景区的客源情况和旅游开发情况有关。4、人均花费：人均花费较低，均在100元以下，其中住宿、餐饮及购物娱乐花费比较低。4.1.3项目市场定位1、项目地要想争取更多的游客市场，必须借助*会址*旅游品牌优势，主动融入黔北45、黔西*旅游区、仁习赤旅游区，作为*旅游经典线路及仁习赤旅游线路上的重要节点，分流部分游客，提升人气。2、凭借项目地“山、水、林、田、路、气、史”的资源优势，与乡村旅游结合打造，注入*文化元素，体现自然、亲近自然、置入集观光、体验、休闲、度假等，打造成为*文化旅游、避暑度假旅游、农业生态旅游、自助旅游基地。4.2*旅游市场分析4.2.1游客年龄构成中青年游客，特别是学生群体是*旅游市场的主力人群。4.2.2出游目的以观光学习为主。4.2.3旅游费用来源以自费行为为主。4.2.4游客停留时间及人均消费游客消费较低，人均消费多数在100元以下，人均停留时间仅为半天。4.2.5游客满意度*旅游景区总体46、满意度较高，多数游客对旅游商品开发不太满意。4.2.6游客喜好调查实物、图片及情景再现，同时，全景画、大型雕塑、影视短片、蜡像、幻影成像等现代科技手段也有所喜好。 游客在*旅游景区参观之外，还希望能够体验当地风土人情，观赏或参与歌舞表演，购买土特产和旅游纪念品。4.3乡村旅游市场分析4.3.1游客年龄构成从年龄结构上看，乡村旅游者主要集中在中青年。4.3.2出游时间乡村旅游游客选择在周六、周日出游比例最大，且出游频率较高，停留时间较短。4.3.3出游方式乡村旅游者多与朋友一起出游所占比例最大，其次是家人结伴出游。4.3.4出游目的旅游者选择乡村旅游的动机主要是感受与城市截然不同的生活环境、乡土47、气息和乡土文化，摆脱城市钢筋混凝土结构建筑和快节奏生活带给人们的压力和紧迫感。4.3.5旅游消费乡村旅游是以物美价廉来吸引游客的，人均消费在50-100元之间。4.3.6活动偏好 欣赏乡村美景，放松身心和感受乡村民风民俗是游客的最爱。4.4市场预测项目地开发初期以*市以及仁、习、赤旅游线为主的游客为第一客源市场；景区建设逐步完善后，通过加大宣传力度，将吸引*、贵阳、重庆等周边城市游客前往，因此，在游客预测时采用最大容量倒推法、潜在市场倒推法、以及游客分流法相结合。4.4.1最大容量倒推法 Y=S/NT/tM30Y最大游客容量；S可游览面积，按总面积的50%计；N空间合理容量，取50平方米/人；48、T旅游区一天开放时间，取8小时；t游览逗留时间，取5小时；M一年可供游览时间，取12个月。4.4.2、潜在市场倒推法4.4.3分流法备注：随着各旅游目的地游客量的增加，项目地游客量也将随之增加，确定成启动期、成长期、成熟期以15%、15%、10%的速度增长，到2012年将达到17.8万人，到2015年为23.5万人，到2020年为34.42 万人。4.4.4综合平衡预测结论第五章 竞合分析5.1镇内旅游资源5.1.1*会址品牌：*市文物保护单位和省级爱国主义教育示范基地。资源：*会址（新房子），红军医院（黑神庙），周恩来、朱德旧居（长五间），*老街（*抗捐委员会旧址），水口寺（红军警戒岗哨），49、马鬃岭红九军团司令部驻地，红军烈士墓，红军标语，还有地方历史名人鲁屏周墓和花茂众多的陶瓷厂。现状：每年都有省内外的各界人士慕名而来，或者参观采风，或者开展纪念意义的活动。5.1.2*温泉品牌：国家AAA级旅游景区，有“天上瑶池仙水，地下*矿泉” 的美誉。资源：内含偏硅酸、锶、溴、氡、氟、钠、硼、硒等30多种微量元素的温泉资源。现状：2008年平均日接待量达150人次，取得了良好的社会效益和经济效益。但是和周边的同类温泉相比较，无论是档次品位还是服务质量，又显得落后，特别是节假日，人满为患，拥挤不堪。优越的自然资源与落后的基础设施极不协调。5.1.3九龙洞品牌：地下溶洞博览园。资源：溶洞、湖水、50、仡佬寨和苗寨千年流传的民族风情以及洪关原始森林的独特风光。现状：从2002年至今总是断断续续，开发商到处融资，现在已是人去楼空，占有丰富的旅游资源却见不到任何经济效益。5.1.4土坝村品牌：西部乡镇远近闻名的乡村旅游*省新农村建设“百村试点”。资源：黔北民居、秀美风光、田园景观灯等乡村旅游资源。现状：已开设乡村旅馆11家，可容纳300人左右；已营业的农家乐4家；目前也有重庆客人入住。5.1.5结论分析*镇*文化资源、温泉资源、溶洞资源组合度较好，可实行 “客源互流”，为项目地提供持续稳定的客源基础。联合开发，打造*旅游度假精品线（*青坑龙岩洞*温泉），集*旅游、度假、休闲、娱乐、乡村旅游为一体51、，实现 “资源共享”。5.2周边景区5.2.1*旅游资源：自然风光和人文景观丰富，文化旅游资源独具特色，拥有“国酒”茅台，红军“四渡*”、“中国酒都”三大品牌，拥有酒文化、长征文化、盐运文化、地域文化为一体的旅游文化内涵，拥有五项“大世界吉尼斯之最”，拥有国酒茅台工业旅游及茅台古镇、盐津大峡谷、神秘*河自然生态风光、“苗山人家”乡村旅游村寨以及丰富 的溶洞、温泉、瀑布、溪流等自然风光。开发方向：打造酒文化核心旅游品牌5.2.2习水旅游资源：*文化资源：四渡*纪念馆，红军和中央机关驻地旧址，青杠坡战斗遗址，毛泽东、朱德、周恩来、彭德怀、刘少奇旧居；绿色生态资源：国家级自然保护区和国家级森林公园两52、张国家级名片，境内有中国丹霞谷、中国杉王、天鹅池、飞鸽子、长嵌沟、清溪沟、漏仓沟、铜罐口八大绿色生态旅游区（点）；历史人文景观资源：三岔河、土城千年古镇、酒文化。开发方向：以生态旅游、*长征文化旅游为主题，面对川黔渝旅游市场，将习水建成省内外有较高知名度的生态旅游和高原度假目的地。5.2.3*旅游资源：由自然生态旅游资源和历史文化资源组合的而成，景观以竹海、瀑布、湖泊、丹霞地貌、原始森林、桫椤以及原始生存环境和生存状况为主要特色，兼有古代人文景观和红军长征遗迹，集生态、科考、观光、休闲、度假、保健和旅游于一体的旅游资源，是观瀑、品竹、寻幽、探秘的理想旅游胜地。被专家学者概括为“桫椤王国”、“丹53、霞之冠”、“竹子之乡”、“千瀑之市”、“长征遗址”五大特征。开发方向：借申遗东风，“做好山、水、文化三篇文章”，打造国际休闲旅游目的地。5.2.4*旅游资源：有云门囤国家AAAA级旅游景区、乌江渡（偏岩河）国家AAA级景区、乌江渡全国工业旅游示范点，*温泉国家AAA级景点；还有播雅天池、*龙岩洞、洪关高山草场、森林公园、山盆仙人山、沙湾板水沟、西坪溶洞群、*遗址、茶山关红军渡口、陈公祠、龙坪瓦厂寺等众多的自然、人文、*资源，都是旅游和开发建设的好地方。开发方向：黔北旅游胜地和*旅游集散地以及西南休闲度假旅游目的地之一。5.2.5结论项目地与*、习水、*三县市以及*县景区相连，旅游区位优势十分明54、显。充分珍惜处于周边众多国家级旅游景区怀抱中的“天时地利”为契机，可连同*统筹考虑，以 “优势互补、资源互补、市场共建”的发展战略思路，一方面成为黔北长征文化、酒文化、生态文化旅游线的延伸，另一方面通过配套完善的餐饮、住宿、娱乐等设施，成为重要节点，为游客提供 “歇脚”，“休憩”旅游目的地。第六章 SWOT分析6.1SWOT要素分析6.1.1优势Strengths1、区位交通优势：*市、*市、金沙县、*县城、南白镇等市、县中心区半小时旅游经济圈；黔北西线旅游的核心地带,*特色旅游区内,仁习赤特色旅游区的边缘，区位条件非常优越2、生态环境良好：森林覆盖率达63%，居全省首位，山水环境好，给*休闲55、度假旅游打下了坚实的基础。3、气候优越：属中亚热带湿润气候，热量充足，年均温在17左右，冬无严寒、夏无酷暑、雨热同季，干湿季明显，属温凉湿润舒适型气候，是不可多得避暑胜地。4、旅游资源价值较高：*旅游资源价值深远。这一*旅游的资源优势如与自然环境、乡村旅游资源相结合，在优良的外部发展环境中，将容易形成一个知名的*旅游品牌。5、资源整合优势：项目周边温泉、溶洞、*文化资源组合度较好。6.1.2劣势Weakness*景区虽然意义深远，但一直以来人们对此认知较少。从旅游资源的数量上看，景区的*旅游资源和其他旅游资源都相对较少，特别是山水田园等资源在区域内分布多且广，不具备唯一性和垄断性，需要策划和丰56、富旅游产品。1、形象遮蔽劣势：受到*会址、四渡*、娄山关等品牌旅游地形象遮蔽。2、产品劣势：旅游产品低端，项目老化严重。3、配套设施劣势：旅游服务设施极不完善，档次较低，服务质量不高。6.1.3机会Opportunities1、政策机遇：一是国家高度重视并推动*旅游发展，中央财政的经费实行补贴性的政策性贷款支持等，从国家层面上推进了*旅游的发展，为*旅游的发展提供了一个良好的宏观环境。二是社会主义新农村建设的发展机遇，党的十六届五中全会提出建设社会主义新农村，旅游在推进我国社会主义新农村的建设中产生的带动作用巨大，将得到越来越多的政策及资金支持。三是文化繁荣发展的机遇，国家积极推动文化产业大发57、展大繁荣，旅游产业与文化产业融合发展。2、环境机遇：*旅游业快速增长，*品牌资源在市场上的影响力越来越大。3、市场机遇：*、贵阳以及成渝经济区的市场总量大，游客对休闲度假的需求高；*旅游市场的快速增长；游客对深度体验型旅游产品的喜爱。6.1.4威胁Threats竞争威胁：周边竞争激烈，*旅游面对*会址、*、娄山关的威胁、乡村旅游面临桐梓、汇川的威胁。 以及生态环境的威胁。6.2 SWOT战略分析6.3战略选择6.4总体战略借势*旅游品牌知名度，利用*的交通区位优势，依托*会址的资源价值和良好生态环境，整合周边温泉、溶洞等资源，创新“红”+ “绿”发展模式，将*旅游与乡村旅游、生态旅游相结合，发58、展全域休闲度假，开发高品质*文化体验及生态田园度假旅游产品，增强旅游业的竞争实力，实现旅游产业的转型升级。第七章 项目规划及建设方案7.1开发理念7.1.1大产业带动大旅游*的旅游并无具有震撼力的景观和品牌影响力的资源，观光旅游开发难度非常大。同时，观光旅游也不符合当今市场发展的趋势，因此，*旅游扶贫项目必须依托项目地良好的区位优势，利用*旅游资源、*温泉、九龙洞等知名景区的旅游带动效应，通过*文化的挖掘和升华，完善景区配套服务功能，切实把乡土自然、文化资源转化为旅游产业经济优势，立足于休闲度假产业的打造，来推动区域旅游的开发。 休闲度假产业的打造则要以城乡一体化发展为途径，经营和保护好田园风59、光，最大限度盘活土地资产，整合一三产业，结合产业结构的调整和农业的升级，通过农业升级、农村升级、农民升级来完成区域旅游环境的提升，营造良好的休闲度假环境，并在此基础上引入休闲度假产业，立足于大产业的打造来带动整个区域的大旅游。 7.1.2大文化激活大片区旅游发展，文化是灵魂，*旅游扶贫项目的开发除了自然生态环境的优化之外，还需要结合项目地周边的发展趋势和文化特色来包装和塑造*旅游扶贫项目的灵魂，通过大文化的植入来激活区域旅游产业的发展。综合分析*的文化开发价值，依托*文化特色是项目地的灵魂所在。该区域将倡导一种新型的*+绿色发展模式，将*文化与乡村生态、商务*、新农村建设、休闲度假融合，通过*60、文化元素的融合和提炼，打造 “穿红装、吃红宴、唱红歌、赏红韵、添红福”游历体验活动，提高*旅游的生动化和情景化，直观性和实效性。 吃：红军餐、南瓜饭、红薯饭等。 住：*文化主题酒店。 购：红军用品、特色纪念品等。 娱：穿红军衣、唱红军歌、*运动会等。 景观：石刻、雕塑、建筑风貌、员工着装等。7.2发展战略7.2.1持续发展、渐进开发、良性循环的区域运营1、通过土地控臸、景观性绿化、基础设施改造、多元化农林业作物培植等环境建设，将生产型景观的“现状农村”提升为观光型景观的“环境优美乡村”，实现最佳的区域生态环境效益，形成环境土地；2、以旅游产品和游线组织联动周边旅游发展，以*文化为核心，通过特色61、文化体验、乡村观光体验、休闲度假等项目建设，分流周边景区客源聚集人气，使本区域成为“人气旺盛的*旅游扶贫项目”，实现品牌形象提升；3、借助兴旺人气，通过引进经营旅游服务商家、*企业、建设商业配套等项目，将本区域提升为“商气土地”，实现高水平的社会经济效益与与高品位的休闲度假氛围； 4、通过以上各阶段的发展运营，不断完善区域的社会综合配套设施与休娱活动项目，加强人文环境的保护和建设，使项目地的宜居价值、投资价值不断提升，创造和提升本项目的商业物业投资价值。7.2.2产业互动战略1、产业链关系旅游地产是本项目产业结构的顶端和终极目标，是产业链先前环节水到渠成的发展，也是实现项目产业链价值最大化的必62、然选择。乡村休闲度假在产业结构中起到承上启下的功能，其在前一环节培养的产业背景下实现产业和效益升级，并为后继环节打造基础。自然环境和*文化氛围是休闲度假产业的基础，观光休闲是项目产业结构的起点，其与农林业紧密结合，形成本项目的产业基础，功能是为后续环节打造产业、环境和人气背景。2、收益链模式旅游地产将是项目绩效最高的收益点，是先前阶段积累的地块商业和人气价值带来的爆发式回报。乡村休闲度假将是项目未来高水平、可持续的收益来源，是为运营方提供长期发展所需要的良性现金流产品。现代农林业、观光休闲和*文化观光体验产业在未来并非是项目的主要收益来源，但它是项目长期发展最好的启动切入点。7.3战略定位7.63、3.1总体定位借助*大力发展旅游及统筹城乡的战略机遇，放大交通区位和生态优势，以*精神为魂、以“水体、乡村”生态本底打造为核心，以新农村建设为指导，高起点、高标准规划建设，将项目的打造为集*旅游、科普教育、休闲度假、乡村旅游、康体养生、商务*等功能于一体的： 定位一:*旅游区内以“*”和“生态”为两大核心主题的休闲度假基地 定位二:*旅游地的休闲渡假示范区7.3.2形象定位*；大运乐土。释义： *：“红源”突出项目地“*会址”*旅游资源，是*旅游扶贫项目核心的文化底蕴；“绿地”突出项目地的乡村生态资源，强调环境优美、空气质量绝佳，是休闲度假的理想之地。“*” 也指出项目的规划建设是将“*与生态64、高度融合”理念贯穿始终的，项目地是自然与人文相结合的综合型旅游区。 大运乐土：“大运”突出项目地是一块福地，能给游客带来福气、好运，事业、爱情、家庭、学业，万事亨通。“乐土”强调旅游区是休闲度假、商务*、康体养生的乐土，在享受今天快乐生活的同时，更加珍惜无数革命先烈用生命和献血换来的来之不易的幸福。 *、大运乐土，通俗易懂，琅琅上口，既能让游客容易记住，也迎合了人们追求健康、幸福、好运的心理，易于宣传推广。备选： * 休闲乐土 * 灵山静水7.3.3市场定位1、按地理区域分机会市场：国内其他地区、境外市场重点市场：黔、川、湘、渝等省市以*为目的地的分流基础市场*、贵阳、重庆等地及本地市场2、按65、客源群体分机会市场：以科普教育、生态观光为目的的市场重点市场：*旅游、生态旅游为目的市场基础市场：以休闲渡假度假、商务*为目的的市场3、专项市场：自驾车人群、党政人群、臵业客群功能定位7.3.4功能定位1、爱国教育功能：结合*旅游，进行爱国主义教育；2、旅游服务功能：主要提供旅游休闲娱乐，旅游商业、旅游中转，为*遗址的重要配套基地。 3、新农村服务功能：为*村村民提供咨询、培训等新农村服务功能；4、商务*功能：配套高端的*度假设施，打造为*基地；5、休闲度假功能：以第二居所、分时度假、养老别墅为主；7.3.5目标定位1、西部知名的*文化旅游基地；2、*、重庆、贵阳等地首选的避暑度假基地；3、*66、省农业生态旅游基地的典范（以新农村建设为指导，外围生态农业、景观农业的规模化打造）；4、*省特色自助旅游基地。7.3.6分阶段目标1、启动期（2年）整合项目地旅游资源优化休闲游线和空间改造乡村建筑风貌引进培育精品果木产业推动区内基础设施升级大力开展市场宣传。通过资源整合、完善基础设施、生态环境的的建设，设臵大众型的*文化体验、乡村农业休闲类旅游项目，带动人气形成一个区域的集散中心。2、成长期（3年）打造乡村型度假接待体系打造体验型休娱产品体系打造商务*度假产品打造主题化度假产品体系推动基础及服务设施升级营造提升度假地品牌形象。形成一个初具规模、功能配套齐全的*知名的乡村生态旅游目的地，*、贵阳67、重庆等地首选的*基地、*城乡一体化示范区及社会主义新农村建设示范点。3、成熟期（5年）形成区域内的产业联动大型的农业生态旅游基地自助旅游基地。建设一个生态景观优美、人与自然和谐共处的、资源节约型、环境友好型的生态示范旅游区，西部地区有一定影响力的文化旅游小镇和国家AAAA级旅游景区。7.4功能分区（见附图）根据项目地的资源现状分布、土地利用现状、开发建设条件和客源市场特点，以满足游客消费需求心理为导向，以不同的产品内容和形式丰富游客体验，满足不同层次游客的需求，将项目地划分为入口接待区、综合服务区、文化体验区、滨水度假区、生态度假区。7.5旅游产品体系根据项目的资源特征和总体定位，*旅游扶贫68、项目着重打造“*文化体验”为核心产品、“避暑度假”、“生态农业”和“自助游”为重点产品以及众多配套产品组成的旅游产品体系。7.6项目布置规划方案7.6.1入口接待区位于项目地至景区公路通道两侧，沿路山体崖壁上刻上毛主席语录、*标语等，主要设臵景区大门、入口广场、生态停车场和临街商铺等项目，形成综合休闲消费空间。1、毛泽东诗词崖壁石刻：开展公路两侧及周围视野范围内山体的整体绿化美化工程建设，利用沿途山体岩壁及路旁竖立天然巨石雕刻*的马主席语录、马泽东诗词等，该崖壁石刻无论是大小还是数量上均达到全国之最，沿路整齐地挂上*标语, 道路标识等均应融入*文化元素，使之全方位地营造景区的*文化氛围，提示游69、客已进入*景区。2、临街商铺、星级汽车旅馆：采用黔北民居两楼一底的建筑，底层为小超市、银行、旅游商店等商铺，并设臵黔北民俗体验馆，既可以展示民俗工艺，游客亦可以参与体验，一方面为山庄游客服务，另一方面也为*村居民提供日常生活配套服务。上层为星级汽车旅馆，满足自助游游客住宿需要。3、入口*文化广场：游客进入山庄的第一印象场所，是*旅游扶贫项目对外的一个形象展示。采用半圆形的入口广场，在弧形两侧设臵刻有*村*文化历史故事的景观墙，对进入山庄的人流形成欢迎之势，作为当地村民和游客的集散空间。4、景区大门：景区大门作为*旅游扶贫项目形象展示的窗口，既要有景观性，又有气势，突出山庄的*文化和生态文化的主70、题。大门以木材和石材为主，在中央书写金黄色的“*遗址”，上方正中以一个巨大五角星为景区LOGO，两侧为党徽标识，体现坚定不移地围绕在党中央周围的革命信念。整体形象以简洁明快、朴实亲切又不乏现代感为宗旨，展示“*，大运乐土”的基本形象。7.6.2综合服务区综合服务区主要承担着商务*、餐饮美食、休闲娱乐、展览等功能。同时，该区域兼具村民服务的功能。综合服务楼：综合服务楼是新农村建设的配套区，建筑风格为黔北民居，是一座集办公、科教、医疗、展示、商务*、娱乐 休闲为一体的综合性活动场所。一楼为餐饮接待功能，二三楼分别为300 展厅（分设*文化馆、新农村成果 馆）、300 *室、宴会厅等。此外，作为村民71、服务点，配套*村村委会办公室、*室、农民创业培训、咨询服务、社区医疗、图书馆、老年活动中心、农村治安等便民服务设施，项目的建成也无疑为该村新农村建设增添了一道亮丽的风景。7.6.3文化体验区文化体验区是*旅游扶贫项目重要的组成部分，是*文化和生态文化的集中展现区和大众游憩区域。具体项目有*纪念碑、五星广场、清溪叠水等。1、红军哨所：哨所作为随时观察敌情动向的场所，在红军指挥战斗，取得革命胜利的历史过程中起着关键性的作用。恢复*哨所，此处居高临下，视野开阔，与五星广场形成对景关系，可以观察周围的环境。整个哨所庄严肃穆，作为*旅游扶贫项目地标性建筑。2、红军广场：广场以半圆形布局，作为积聚人气的场72、所，是山庄的中心，设计采用引水的方式将“护城河”环绕四周，增加整个广场的灵动感。中心以象征中国共产党的五角星作为铺装，并树立“中华人民共和国国旗、中国红军军旗和印有山庄LOGO的旗臶”，周边四个由铺装材料形成的小五角星正对大星的中心，象征共产党的核心凝聚力以及来自四面八方、五湖四海的人民大团结。沿五星广场中轴线布臵一条世纪大道，两侧装饰景观灯，给晚间广场营造出亮丽的世纪之道，寓意在中国共产党的领导下，人民意气风发地走在世纪大道上，周围绿草如茵，鲜花簇拥，走向光明。世纪大道尽头，两水相汇，象征中国共产党巨大的凝聚力，发展越来越壮大，尽头处为原红军哨亭设计红军纪念碑，与五星广场的中心形成对景关系，73、新世纪的新发展和历史文明的继承在此呼应宜彰。3、红军文化长廊：将红军岗哨与五星广场之间的道路打造为红军历史长廊，道路两边设臵红军文化历史景观墙，以雕塑、雕刻、文字等形式再现*、*的经典场景。4、迎红桥：连接入口广场至红军亭，取 “迎接红军”之意。既有交通通行功能，更是一座展示红军文化、红军历史的景观桥。5、艺术家公社：旅游区得天独厚的生态环境以及深厚的文化氛围为艺术家提供了优越的条件，在五星广场周围打造艺术家公社，为作家、画家、摄影家等提供艺术创作、艺术交流、艺术度假的平台和聚落。6、半山红日：在滨水度假区背后的山上修建一*的圆球，象征东方红日从芶坝升起照亮全中国；这个红球的真正功能是修建在山74、上的高位水塔，为项目区提供服务。7、清溪叠水：“清溪”寓意红军清正廉明，“不拿群众一针一线”的严明纪律。利用良好的滨水景观，打造滨水休闲空间。首先要梳理沿溪的景观，同时设臵叠水景观，布臵石头汀步，满足人们的近水、亲水、观水、戏水需求。在沿溪段上设臵一组水车、风车、水井景观，作为该节点的标志景观，体现乡土气息氛围。同时，沿溪边配套茶座、休息亭、摸鱼沟等设施。8、风雨廊桥：跨河修筑风雨廊桥，廊桥栏杆上雕刻“*”的历史故事，象征着中国共产党经历的风风雨雨，既作为一道文化景观，也作为游客亲水桥梁。针对大众群体，分段规划设计天然冷浴汤池，中间以木质栈道连接，打造夏天戏水空间，缓解工作压力，放松身心，烘托75、欢乐、活泼的空间氛围，同时，配臵集游客休憩、餐饮、购物、露天亲水茶座的小型服务中心，作为游人休闲、交流的理想空间。该服务中心以茅草屋的形式，一方面与周 边自然山水环境相协调，另一方面更能体现*文化氛围。7.6.4滨水度假区随着度假、旅游业的兴起，定位为度假功能的“第二居所”悄然兴起，他是一个与喧嚣的城市相对隔离的地方，有一片心灵上的净土，有几个没有任何功利交往的邻居和朋友，有散发着泥土清香的空气，真正能够满足人们度假、休闲的需求。根据项目地的特点及定位，旅游度假区开发产品类型主要为度假别墅。在产品上打造应强调旅游区的主题和文化性，建筑特点应有鲜明风格，突出地方特色。滨水度假设施：坐拥山水资源的76、湖岸度假设施，采用独栋建筑，分为岛上度假和近水度假两种建筑，更加诠释了多功能生活方式，必然成为高端人士臵业、投资、以及商务交往的至尊首选。为了解决度假区居民用水问题，在*老街后山选择适当位臵修建高位水塔。高位水塔以“东方红，太阳升，东 方出了个毛泽东”为设计理念，以*圆球为原型，象征着毛泽东真正取得军权是从*开始的，要求全国人民团结在以毛泽东思想为核心的党中央周围。7.6.5生态度假区1、闲庭居 ：“闲庭”出自毛泽东水调歌头游泳的“不管风吹浪打，胜似闲庭信步，今日得宽余”，营造一种闲适、舒适、放松的意境和优质的度假环境。利用相对平缓的台地和谷地地形，随形就势，采用独栋建筑，进行布局。其欧式风格77、别墅充分利用特殊的用地条件，通过多种方式在最大限度取得与自然环境和谐同时，形成极具特色的台地别墅区，为度假者提供不同的度假体验。同时别墅区南端设计三组水磨坊，形成具有传统农耕和农业加工的景观展示和体验地。2、红军亭（观景台）：位于项目地臸高点，此处海拔较高，四周视野开阔，适合登高望远，可进行360观景，整个景区景色一览无遗。 红军亭位于整个项目地的中心位臵，也突出山庄浓郁的*文化氛围。红军亭柱上悬挂体现红军革命精神的对联。山坡种植不同季相、不同品种的乔木、花卉，增强旅游区景观性和观赏性。登山的四条游步道采用当地生态材质铺设，体现文化性和生态性，游步道沿途设臵*文化的雕塑、景观小品，营造一种浓郁78、的*氛围，游客登山 观景是传承红军精神，缅怀革命先烈的具体表现。红军亭也作为芶坝*旅游重要的景观标志。7.7总图运输7.7.1外部交通规划将外部村道拓宽，提高道路等级；*旅游区的电瓶车道与本项目电瓶车道相连，为山庄带来更多客源；规划开通*、怀义至项目地的城乡公交线路；高峰期，增开至项目地的汽车班次。7.7.2内部交通规划道路系统：规划内部机动车道、景区电瓶车道、游步道和无障碍通道。7.7.3交通方式汽车、观光车、自行车、步行。 7.7.4停车场规划停车场4个，山庄大门外、大门外南边公路旁、山庄内五星广场南侧、综合服务楼外侧。7.8旅游服务设施7.8.1餐饮设施规划1、策划思路：就餐空间多样化：79、特色包间、临街商铺、*中心等不同类型； 餐饮类型特色化：突出地方特色和山庄主题，推出红军餐、民俗餐饮等； 菜品原料生态化：就地取材，绿色生态餐饮。2、餐位预测预测模型为：B=（R*r）/ （T*K）其中：B为平均每天餐位需求量；R为年游客量；r为游客就餐率；T为餐位周转率；K为年旅游适宜天数。3、餐饮设施结构餐饮设施主要分布在入口接待区、综合服务区、文化体验区，满足不同市场游客的需求。7.8.2住宿设施规划1、住宿规模预测根据*旅游扶贫项目的规模及发展总体目标的要求，对旅游住宿规模做出预测。预测模型如下：N=Xn/R其中：N床位数；X全年游客日平均数；n游客留宿率；R床位出租率。2、住宿设施结80、构住宿设施主要分为度假别墅以及临街客栈两大类。7.9景观与绿化7.9.1景观风貌1、整体风貌景观项目整体上营造成片植物景观，重点对溪流河段、别墅区、观景台进行植物景观改造，此外，还需对区外生态景观环境进行整治，形成 “春花秋实、夏绿秋红”等特色植物景观，营造景区的整体自然植物景观特色。2、建筑风貌建筑风貌以体现黔北民居风情传统建筑风貌为主，在设计上建筑应采用乡土元素与现代元素相结合的建筑风格，即以乡土的建筑材料为基础（如粉墙黛瓦、木质门窗等），融入现代旅游度假的功能需求，形成山庄独树一臶的建筑风格。3、水体景观梳理现状水系，通过筑坝蓄水，提高水位和水域面积，并通过挖渠引水，形成密集的水系网络，81、增强景观性。在局部水域人工培育特色水生植物景观，形成荷花荡、芦苇塘、大王莲及其它水生植物区域，丰富水体景观。4、山林景观主要指观景台四周的坡地，加大地被植物的培育，强调植被的复层结构；强调风景林的培育，山林植被应增加秋色叶树种，达到层林尽染、山花烂漫的季相效果。营造良好的度假氛围。 5、农田景观主要指山庄四周的农田，着重打造，利用游步道沿线两旁的田梗、山坡种植乡土观赏性灌木及花卉植物，形成乡土气息浓郁的田园景观。7.9.2景观植物选择1、入口接待区：该区域突出热烈的迎宾环境景观氛围，规划将该区域作为植物景观建设重点地段之一，对沿路两侧及广场、停车场四周植被环境进行优化治理，栽植优良的、观赏性强82、的树种。如：银杏、香樟、小叶榕、桂花、天竺桂、红叶李等。 2、文化体验区：该区域主要体验园区文化内涵，主要栽种以下树种：桂花、海棠、海桐、鸭脚木、栾树等。3、休闲度假区：该区域是主要营造一种休闲度假的环境氛围，树种选择强调细部景观与建筑相结合，因此除了种植观赏价值高的树种外，还应种植大面积的养生保健类植物。如：楠竹、桂花、金银花、紫藤、玉簪等4、观景台四周种植山林景观植物，如香樟、盐肤木、红叶杨、红叶石楠等；溪流两岸结合项目地的原生植物，广植水生、湿生植物，如芦苇。5、此外，区外景观也应与整个景区景观相协调，种植楠竹、桂花、香樟、红叶杨，以及当地原生植物。营造一种浓郁的生态度假氛围。7.10旅83、游安全与环境7.10.1旅游安全1、观光安全 旅游区由水体、山体等地形地貌构成，游客在参与项目及观光游览时，应充分考虑安全问题。在危险地段设臵警示牌和安全防护栏，既要美观又要有实际的保护功能。 2、娱乐安全 在各类娱乐项目中，必须做好安全保障，保证随时检修器材。工作人员必须掌握全面的安全知识，并辅导游客正确使用娱乐设施，特别是对儿童的保护。 3、交通安全 设臵完善的交通指示牌。高峰期和必要位臵配备交通引导员，所有交通路口要有必要的警示牌，以加强引导游客的安全意识和防止交通事故。 4、餐饮安全 在节假日高峰季节要特别注意防止重大食物中毒事故发生。对旅游区的餐饮点加强卫生管理，按照卫生监督法实行定84、点、定位和按期检查管理，做好餐饮区域环境整治。7.10.2环境保护1、开发期间的环境保护 项目建设要严格按规范、规定进行施工。禁止任何形式的开山取石、取土，防止和减少水土流失。 施工废土、杂物严禁丢入河流、农田、林地，保护生态环境。 2、营运期间的环境保护 严格控臸游客数量。根据旅游区的生态系统承载量，确定各个时段的游客容纳量，臸定科学合理的游客接待计划；严格管理，提高教育和宣传力度。在强化管理的同时，增强游客的自然保护意识。加强水土保持，提高植被绿化的质量，并进行日常维护。加强水体、山体、林地的保护。 3、景区防火 严禁一切野外用火，对可能引起火灾的机械和生活用火实行严格管理；强化防火意识，85、对工作人员和游客进行防火安全教育，严防工作人员和游客丢弃火种； 在景区内配备完善的消防设施。7.10.3环卫工程1、垃圾装臵 为方便游人，应设臵垃圾回收装臵。同时要组织专人对垃圾及时集中和清扫。在旅游区内的游步道上，每隔50- 100米距离设臵垃圾箱。在重要节点、片区及人流量大的地方要设臵充足、容量大的垃圾箱。 2、污水处理 在河流下游处设臵污水物理设施。区内均采用雨污分流的排水体臸，生活污水经过中水处理后的水质达到城市污水再生利用、城市杂用水水质的规定，可考虑建设活水公园进行景观化处理，也可作为周围农业的灌溉用水， 最大限度的减少水资源的消耗，保护环境。道路雨水经雨水口收集有组织的排入附近水86、域，其他雨水自流排入就近水域。 3、沼气池 在综合服务楼旁建沼气池，可为旅游区提供一部分能源。真正做到低碳、环保。第八章 项目总投资、资金来源和资金构成8.1投资估算基础数据8.1.1建筑工程费参照*省建筑工程计价定额（2004版）以及当地同类型工程技术经济指标计算。8.1.2设备购置费：主要设备为景观水车4台及水磨坊3个景区大门所需设备。8.1.3设备运杂费：本项目设备购置费已含设备运杂费。8.1.4安装工程费：主要为工程安装费估算，包括居住建筑和商业建筑装修安装费。8.1.5工程建设其他费用：按照国家有关标准、规定及本工程实际发生的费用估算。8.1.6预备费费率取作4。8.1.7流动资金采87、取详估法计算。8.2总投资估算范围8.2.1居住建筑19500、商业建筑2000、广场7618、停车场850；8.2.2设备购置及安装费用；8.2.3公用工程，包括景区道路1728m；8.2.4总图运输、绿化及环保工程，包括环境绿化及整治；8.2.5工程建设其他费用、预备费用；8.2.6流动资金；8.2.7因项目建设期只有2年，故不计算涨价预备费。8.3总投资估算与构成分析8.3.1项目规模总投资 12107万元其中：固定资产投资 11707万元铺底流动资金 400万元8.3.2固定资产投资构成分析项目固定资产投资 11707万元其中：建筑工程费8389万元设备购置费 88万元安装工程费 2088、00万元 基本预备费 468万元工程建设其他费用 762万元详见附表1固定资产投资估算表8.4资金筹措及来源保障项目规模总投资12107万元，包括固定资产投资11707万元，铺底流动资金400万元；资金来源为企业自筹。第九章 项目实施进度9.1景区游客接待安排建议项目计划建设期为2年，自2012年3月起至2014年2月止，考虑项目建成运行初期广告策划及宣传、景观打造和景区运营方面可能存在不完善因素，拟定接待游客计划安排为：景区建设完成第一年（2014年）接待游客16万人次，第二年（2015年）接待游客20万人次，进入正常运营期。9.2项目设施进度计划表项目实施计划进度如下表：年份任务2012年89、2013年2014年3月-5月6月-12月1月-6月7月-12月1月-2月任务1任务2任务3任务4任务5任务1：项目前期准备工作，景区规划，设计，开工手续落实等。任务2：居住建筑、商业建筑住房建设。任务3：道路建设、水景打造。任务4: 绿化景观打造。任务5：项目初步完成，试运营。第十章 项目经济效益和社会效益分析10.1经济效益分析10.1.1分析测算说明1、本项目计算期15年，其中含建设期2年、经营期13年。2、本章内容根据国家发改委、建设部2006年颁发建设项目经济评价方法与参数（第三版）进行编制。3、主要产品名称及生产规模盈利模式是以旅游实现自身造血功能，以商务*等相关产业扩大盈利空间，90、以度假旅游提升旅游及相关产业的综合发展。商务*：研讨会、*承办等；产业经济：餐饮收入、住宿收入、购物收入、娱乐项目收入；度假收益：度假旅游为山庄带来高端游客形成的高额消费空间；项目初步预计年接待游客20万人次。按每人消费200元（其中餐饮消费60元、住宿消费80元、旅游项目消费60元）计，旅游项目收入包括游乐项目消费、旅游购物等消费。 10.1.2总成本估算依据1、景区维护费、动力消耗量及核算价格以工艺提供的消耗指标为准，价格按投料价计。2、新增景区管理人员50人，职工工资及福利费按2.4万元/人年计。3、折旧费本项目形成固定资产原值11207万元，按平均年限法计提折旧，经估算年提取折旧费3691、5万元。4、景区维护费景区维护费按固定资产原值的2.5%计取，即112万元/年。 5、其他费用本项目其他制造费用按固定资产原值的20%计算，其他营业费用按营业收入的2%计，其他管理费用按工资及福利费用的50%计。6、产品总成本估算计算期内年均总成本费用为1577万元，其中可变成本846万元，固定成本731万元，经营成本1109万元，详见总成本费用估算表。7、营业收入、营业税金及附加和增值税运营期正常达产年营业收入为4000万元。项目不缴纳增值税，营业税率按5%计；城乡建设维护税率7%，教育附加费3%。所得税率按25%计算。生产期内正常达产年年缴纳营业税金及附加为206万元，缴纳所得税355万元92、。详见营业收入、营业税金及附加和增值税估算表10.1.3利润估算运营期内正常达产年年净利润1862万元，详见利润和利润分配表。10.1.4项目盈利能力分析通过对项目投资现金流量表的计算，可得出如下指标：财务内部收益率 14.77%（税后）静态投资回收期 5.84年（税后，不含建设期）财务净现值（ic=8%） 6174万元（税后）由项目投资现金流量表和利润和利润分配表可得到如下指标：总投资收益率(ROI) 17.38%项目资本金净利润率（ROE） 15.6%10.1.5不确定性分析1、盈亏平衡分析盈亏平衡分析详见表10-1盈亏平衡分析图：图10-1 盈亏平衡分析图以生产能力表示的盈亏平衡点计算式93、为：BEP=年固定成本100%/（年销售收入-年可变成本-年营业税金及附加-年增值税）=25.08%BEP（接待量）=20000025.08%=50160人次以上数据表明：本项目的年接待游客能力达到25.08%时项目保本，超过25.08%项目就盈利。本项目盈亏平衡点较低，表明项目能适应市场变化，具有较强的抗风险能力。2、敏感性分析当假设不确定性因素：游客消费金额、游客流量、经营成本、和建设投资分别有一定幅度的波动时，考查它们对财务内部收益率的影响程度。结果表明：产品销售价格的变化对企业财务内部收益率影响最大，而建设投资的变化对收益率的影响相对较小。在游客消费金额降低约29.37%、游客流量降低94、约38.59%的情况下，财务内部收益率达到临界点。敏感性分析表明，本项目具有较强的抗风险能力。敏感性分析见下表：表10-2 敏感性分析表表1：单因素敏感性分析结果序号不确定因素变动率-20%-15%-10%-5%基本方案5%10%15%20%1建设投资28.2527.5226.8226.1725.5524.9624.4123.8823.382产品价格9.2113.3017.4021.4825.5529.5933.5937.5541.463产品产量20.9622.1923.3624.4825.5526.5827.5728.5229.434经营成本40.2636.4432.7029.0725.5595、22.1718.9315.8412.91表2：敏感度系数(Saf)分析表序号不确定因素变动率-20%-15%-10%-5%基本方案5%10%15%20%1建设投资-0.5293-0.5131-0.4980-0.48380.0000-0.4582-0.4466-0.4355-0.42512产品价格3.19843.19593.19103.18350.00003.16123.14683.13053.11263产品产量0.89850.87710.85710.83850.00000.80440.78870.77390.75994经营成本-2.8780-2.8411-2.7995-2.75330.000096、-2.6491-2.5922-2.5332-2.4727表10-3 不确定性分析因素临界分析表序号不确定性因素科目名称临界点(%)临界值1产品价格游客量-29.375-58.752产品产量游客量-38.5938-7.71883原材料游客量125.93751007.54燃料动力游客量3455.01036.55建设投资固定资产76.56258222.0239无形资产76.5625382.8125其他资产0.00.0总投资76.56258963.1489图10-4 敏感分析图10.1.6财务评价结论本项目主要财务指标如表10-5所示：表10-5 财务指标汇总表序号名称单位指标说明1项目总投资(含全部97、流动资金)万元13040项目规模总投资(含铺底流动资金)万元121071.1建设投资万元11707 其中：基本预备费万元468 其中：涨价预备费万元1.2建设期利息万元1.3流动资金万元1333铺底流动资金万元4002营业收入(不含税)万元3938生产期平均3营业税金及附加万元203生产期平均增值税万元生产期平均4总成本费用万元1561生产期平均5利润总额万元2174生产期平均6所得税万元348生产期平均7税后利润万元1826生产期平均8财务盈利能力分析8.1财务内部收益率项目投资所得税前%17.25项目投资所得税后%14.77项目资本金%15.438.2财务净现值项目投资所得税前万元860598、ic=8%项目投资所得税后万元61748.3项目投资回收期含建设期静态投资所得税前年7.07静态投资所得税后年7.84动态投资所得税前年9.05动态投资所得税后年10.578.4总投资收益率%17.388.5项目资本金净利润率%15.69清偿能力分析年9.1财务比率资产负债率%8.95达产年流动比率%4001.35达产年速动比率%3270.29达产年9.2借款偿还期年含建设期10盈亏平衡点%25.08生产期平均从表10-5可知：项目正常达产年可实现营业收入4000万元，实现税后利润1862万元，年缴纳税金206万元,项目经济效益可观。对项目进行财务盈利分析及不确定性分析可知：项目财务内部收益率99、为14.77%（税后），远高于行业基准收益率，财务净现值远远大于零，项目总投资收益率(ROI)17.38%，资本金净利润率（ROE）15.6%，说明项目盈利水平较高。不确定分析表明项目具有较强的抗风险能力。综上所述，项目经济效益可观、盈利水平高、抗风险能力较强，项目从财务评价角度来看完全可行。10.2社会、生态效益分析10.2.1社会效益创造就业机会，拓展村民就业渠道（该项目能够提供150200人就业）。改善基础设施，优化*经济社会发展环境，改善居民生活条件，提高医疗卫生条件。调整产业结构，促进经济与社会转型。以农村合作社的方式，将农产品生产直接与*旅游扶贫项目对接，形成自然生态食品产销一条龙100、的农业发展模式。宣传和推广*文化以及当地的民俗文化。增加居民收入，带动村民致富，推动社会主义新农村建设。吸引高素质产业、人群入驻，扩大交往和信息的交流，提高学校的办学质量。提高政府税收，促进*经济与社会的发展，提高城市形象和知名度。10.2.2环境效益进一步改善项目地的生态环境，提高环境质量。通过低碳、环保理念的打造，旅游区的开发，对涵养水源、维护和改善项目地生态环境有较大促进作用。序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计投资比例（%）1工程费用10476.9789.491.1主体工程1.1.1居住建筑602080100071001.1.2商业建筑50081006081.1101、.3广场266.63266.631.2辅助工程1.2.1停车场17171.2.2哨亭10101.2.3亭子30301.2.4水磨坊15151.3公用工程1.3.1供排水2001003001.3.2供电及照明1001001.3.3绿化景观100080018001.3.4消防50501.3.5道路105.37105.371.3.6景观标识等75752工程建设其他费用7626.512.1可行性研究费12122.2研究试验经费50502.3土地购置费5005002.4建设单位管理费1001002.5联合试运转费50502.6生产准备费50503预备费46843.1基本预备费4684684建设投资合计8102、3898820001230117075建设期利息6固定资产投资合计8389882000123011707比例（%）71.660.7517.0810.51100附表1 固定资产投资估算表 单位：万元附表2 项目投资现金流量表单位：万元序号名称合计2012201320142015201620172018201920202021202220232024202520261现金流入59000320040004000400040004000400040004000400040004000118001.1 营业收入51200320040004000400040004000400040004000400040103、00400040001.2 补贴收入1.3 回收固定资产余值646664661.4 回收流动资金133313332现金流出299137411429621951542131513151315131513151315131513151315131513152.1 建设投资11707741142962.2 流动资金133311072272.3 经营成本142319231109110911091109110911091109110911091109110911092.4 营业税金及附加26421652062062062062062062062062062062062062.5 维持运营投资3所得税前净104、现金流量(1-2)29087-7411-4296100524582685268526852685268526852685268526852685104844累计所得税前净现金流量29087-7411-11707-10702-8244-5559-2875-19024955179786410549132331591818603290875调整所得税47132783703703703703703703703703703703703706所得税后净现金流量(3-5)24374-7411-429672720882315231523152315231523152315231523152315101157累105、计所得税后净现金流量24374-7411-11707-10980-8891-6576-4261-19463692684499973149629119441425924374计算指标项目投资税后财务内部收益率(%)14.77项目投资税后财务净现值(ic=8%)6174项目税后静态投资回收期(年)7.84项目税后动态投资回收期(年)10.57附表3 项目资本金现金流量表单位：万元序号名称合计2012201320142015201620172018201920202021202220232024202520261现金流入5900032004000400040004000400040004000400106、0400040004000118001.1 营业收入5120032004000400040004000400040004000400040004000400040001.2 补贴收入1.3 回收固定资产余值646664661.4 回收流动资金133313332现金流出356297411429614311763176317631763176317631763176317631763176330962.1 项目资本金11707741142962.2 借款本金偿还133313332.3 借款利息支付1194779393939393939393939393932.4 经营成本1423192311091107、10911091109110911091109110911091109110911092.5 营业税金及附加26421652062062062062062062062062062062062062.6 所得税45222663553553553553553553553553553553553552.7 维持运营投资3净现金流量(1-2)23371-7411-42961769223722372237223722372237223722372237223722378703计算指标资本金财务内部收益率(%)15.43资本金财务净现值(ic=8%)6279附表4 项目投资方现金流量表单位：万元序号名称2108、012201320142015201620172018201920202021202220232024202520261现金流入17692237223722372237223722372237223722372237223787031.1 实分利润1.2 回收还款后折旧摊销公积金17692237223722372237223722372237223722372237223722371.3 回收流动资金1.4 回收固定资产64662现金流出741142962.1 实缴资本741142962.2 租赁资产支出2.3 其他现金流出3净现金流量(1-2)-7411-429617692237223722109、37223722372237223722372237223722378703计算指标财务内部收益率(%)15.43财务净现值(0%)23371投资回收期(年 )7.44附表5 利润与利润分配表基本报表4 单位：万元序号名称合计20142015201620172018201920202021202220232024202520261营业收入5120032004000400040004000400040004000400040004000400040002营业税金及附加26421652062062062062062062062062062062062063总成本费用2029513751577157110、715771577157715771577157715771577157715775利润总额2826316602217221722172217221722172217221722172217221722177应纳税所得额2826316602217221722172217221722172217221722172217221722178所得税45222663553553553553553553553553553553553559净利润23741139418621862186218621862186218621862186218621862186210期初未分配利润1186911185276843111、5159347517909910682122651384815431170141859711可供分配的利润1424321394304746306213779693791096212545141271571017293188762045912提取法定盈余公积金237413918618618618618618618618618618618618613可供投资者分配的利润1400581255286144446027761091931077512358139411552417107186902027314应付优先股股利15提取任意盈余公积金1187709393939393939393939393931112、6应付普通股股利1388711185276843515934751790991068212265138481543117014185972018017各投资方利润分配17未分配利润1388711185276843515934751790991068212265138481543117014185972018018息税前利润29457173723102310231023102310231023102310231023102310231019息税折旧摊销前利润343272112268526852685268526852685268526852685268526852685附表6 财务计划现金流量表113、单位：万元序号名称合计2012201320142015201620172018201920202021202220232024202520261经营活动净现金流量(1.1-1.2)2980518462330233023302330233023302330233023302330233023301.1 现金流入5120032004000400040004000400040004000400040004000400040001.1.1 营业收入5120032004000400040004000400040004000400040004000400040001.2 现金流出2139513541670114、167016701670167016701670167016701670167016701.2.1 经营成本142319231109110911091109110911091109110911091109110911091.2.2 增值税进项税额17411091361361361361361361361361361361361361.2.3 营业税金及附加26421652062062062062062062062062062062062061.2.4 增值税-1741-109-136-136-136-136-136-136-136-136-136-136-136-1361.2.5 所得税452115、22663553553553553553553553553553553553552投资活动净现金流量(2.1-2.2)-13040-7411-4296-1107-2272.2 现金流出130407411429611072272.2.1 建设投资11707741142963筹资活动净现金流量(3.1-3.2)10513741142961029134-93-93-93-93-93-93-93-93-93-93-14263.1 现金流入130407411429611072273.1.1 项目资本金投入11707741142963.1.3 流动资金借款133311072273.2 现金流出252777116、939393939393939393939314263.2.1 各种利息支出1194779393939393939393939393933.2.2 偿还债务本金133313334 净现金流量272781769223722372237223722372237223722372237223722379045 累计盈余资金272781769400662438479107161295315190174271966421901241382637427278附表7 资产负债表单位：万元序号名称201220132014201520162017201820192020202120222023202420252117、0261资产741111707143171643418296201582202023882257452760729469313313319335056355851.1 流动资产总额29855476771399501218614423166601889721134233712560827845287481.1.1 货币资金18174060629785341077113008152451748219719219552419226429273331.1.2 应收账款3444154154154154154154154154154154154151.1.4 存货824100010001000100010118、0010001000100010001000100010001.2 在建工程7411117071.3 固定资产净值10842104781011397489384901986548290792575607196683164661.4 无形及其他资产净值4904804704604504404304204104003903803702负债及所有者权益(2.4+2.5)741111707143171643418296201582202023882257452760729469313313319335056355852.1 流动负债总额1091371371371371371371371371371371119、371372.1.2 应付账款1091371371371371371371371371371371371372.2 建设投资借款2.3 流动资金借款1107133313331333133313331333133313331333133313332.4 负债小计(2.1+2.2+2.3)1216147014701470147014701470147014701470147014701372.5 所有者权益741111707131011496316826186882055022412242742613727999298613172333586354482.5.1 资本金74111170711707120、1170711707117071170711707117071170711707117071170711707117072.5.2 资本公积2.5.3 累计盈余公积金20948876810471326160618852164244427233002328235612.5.4 累计未分配利润11852768435159347517909910682122651384815431170141859720180资产负债率(%)8.498.958.047.296.686.165.715.334.994.694.434.190.38附表8 流动资金估算表单位：万元序号名称合计20142015201620121、172018201920202021202220232024202520261流动资产1885812161470147014701470147014701470147014701470147014701.1应收账款53243444154154154154154154154154154154154151.2存货128298241000100010001000100010001000100010001000100010001.2.1原材料29951872342342342342342342342342342342342341.2.2燃料动力1.2.3在产品489331738138138138138122、13813813813813813813811.2.4产成品49413203853853853853853853853853853853853851.3现金705485555555555555555555555551.4预付账款2流动负债17521091371371371371371371371371371371371372.1应付账款17521091371371371371371371371371371371371372.2预收账款3流动资金(1-2)1710611071333133313331333133313331333133313331333133313334流动资金当期增加额1333123、11072275自有流动资金400330706流动资金借款171061107133313331333133313331333133313331333133313331333借款利息119477939393939393939393939393附表9 项目总投资使用计划与资金筹措表单位：万元序号名称合计20122013201420151总投资130407411429611072271.1建设投资11707741142961.2建设期利息1.3流动资金133311072272资金筹措130407411429611072272.1 项目资本金11707741142962.1.1 用于建设投资11707124、74114296项目投资方11707741142962.1.2 用于流动资金项目投资方2.2 债务资金133311072272.2.1 用于建设投资银行12.2.2 用于建设期利息银行12.2.3 流动资金借款13331107227附表10 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表单位：万元序号名称单位合计20142015201620172018201920202021202220232024202520261营业收入万元5120032004000400040004000400040004000400040004000400040001. 1游客量营业收入万元512003200400040004125、000400040004000400040004000400040004000单价元/人200200200200200200200200200200200200200数量万人25616202020202020202020202020销售比例%1300100100100100100100100100100100100100100销项税额万元2营业税金及附加万元26421652062062062062062062062062062062062062.1 营业税万元25601602002002002002002002002002002002002002.2 消费税万元2.3 城市维护建设税万元574126、4444444444442.4 教育费附加万元2522222222222223增值税万元-1741-109-136-136-136-136-136-136-136-136-136-136-136-136销项税额万元进项税额万元1741109136136136136136136136136136136136136附表11 总成本费用估算表单位：万元序号名称合计20142015201620172018201920202021202220232024202520261外购原材料费102406408008008008008008008008008008008008002外购燃料及动力费38424303127、0303030303030303030303工资及福利费412293232323232323232323232324修理费14571121121121121121121121121121121121121125其他费用17381181351351351351351351351351351351351355.1 其他制造费用569444444444444444444444444445.2 其他营业费用1024648080808080808080808080805.3 其他管理费用145101111111111111111111111116经营成本(1+2+3+4+5)14231923110911128、0911091109110911091109110911091109110911094折旧费47413653653653653653653653653653653653653655摊销费130101010101010101010101010106利息支出1194779393939393939393939393936.1长期借款利息6.2流动资金借款利息1194779393939393939393939393936.3短期借款利息7总成本费用合计202951375157715771577157715771577157715771577157715771577其中:可变成本108326808468129、46846846846846846846846846846846 固定成本9463695731731731731731731731731731731731731附表12 固定资产折旧费估算表单位：万元序号名称合计20142015201620172018201920202021202220232024202520261建筑工程费 原值87558755 当期折旧费3680283283283283283283283283283283283283283 净值84718188790576227339705667736490620759245641535850752设备购置费 原值9292 当期折旧费38130、3333333333333 净值898683807774716966636057543安装工程费 原值20872087 当期折旧费90470707070707070707070707070 净值20181948187818091739167016001531146113911322125211834其他费用 原值273273 当期折旧费1189999999999999 净值2642552462372282192102011911821731641551合计 原值1120711207 当期折旧费4741365365365365365365365365365365365365365 净值1084210478101139748938490198654829079257560719668316466