1、管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 一、物业管理部（处）人事管理规定1.总则1.1目的为使物业管理部（以下简称管理处）人事管理工作正规化、制度化，建立一个公平、公开、公正、能上能下的用工制度，并在XX XX物业服务 有限责任公司（以下简称公司）的指导协助下，在有章可循的情况下达到对管理处人事工作的管理，增加人事工作的透明度，加强人力资源部门与各部门之间的了解，更好地为各部门服务，以求相互间更密切的配合，提高工作效率。1.2适用范围管理处员工的管理，除遵照XX市及国家有关规定外，皆依本规定办理。本规定所指员工，是2、指经公司聘用的管理处全体从业人员。1.3XX物业授权人力资源部负责对管理处人事工作的管理。1.4XX物业的最后人事权归物业经理所有。2.组织架构及人员编制2.1人力资源部将根据管理处的实际情况合理制定管理处的组织架构及确定人员编制。2.2各部门应认真按照组织架构表之隶属管理关系进行管理，因工作原因而需作临时调整的，须经人力资源部核准后报物业经理批准。2.3人力资源部应严格按照各岗位之人员编制控制人员录用数目，原则上人员编制不得突破，如确实因工作需要而需超出人员编制者，须先申请增加人员编制后再办理人员增补。增加人员编制一般由部门提出书面申请后，经人力资源部核准后报物业经理批准。3.人员录用3.13、管理部各部门如因工作需要，必须增加人员时，应根据实际情况向人力资源部提出书面申请，并填写人员增补申请表，由人力资源部审核该部门年度人员编制预算，待确认有新增人员编制必要前提下，由物业经理签名同意后，方可办理招聘和面试手续。3.2人员招聘3.2.1求职人员应如实填写求职申请表，并在求职申请表上签名；3.2.2所有的应聘资料及求职申请表均由人力资源部统筹安排，并在人力资源部登记备案；3.2.3人力资源部在各部门提出人员增补申请后，将安排相应的应聘资料予各部门面试；3.2.4各部门可自行安排相关人员对应聘者进行面试，但原则上面试人的职务应高于被面试人（即应聘者）所申请的职务，面试人须严格按照面试情况4、填写面试记录表，部门最后面试结果须由部门经理签字确认；3.2.5应聘者如通过部门的面试，将由人力资源部再安排面试，如面试获通过，人力资源部将报请物业经理批准录用或由物业经理安排面试；3.2.6所有的应聘资料无论录用与否，均统一由人力资源部存档，各部门安排面试后需及时将面试记录表及应聘资料交回人力资源部。3.2.7招聘人员的原则为：1)公司出于工作的新安排或变动。2)受聘者具有合格的专业知识和技能。3)受聘者各种入职资料齐全。3.3新进人员面试合格经物业经理同意录用后，由人力资源部办理试用手续，试用期原则上不超过三个月，如表现突出或对管理处有重大贡献的，可由所属部门提出书面的提前转正申请，并填写5、员工考核报告后报人力资源部，经物业经理批准后可以缩短其试用时间。3.4试用人员在报到时应如实填写职员情况登记表及职员情况登记表附表，签订劳动合同（合同期为壹年），并提交如下资料：3.4.1失业证/就业卡、计生证、身份证、毕业证书、职称证书及本人其他证明材料复印件并验原件；3.4.2原单位的个人资料，如劳动手册、离职证明等；3.4.3近期（三个月内）的区级以上医院体检表；3.4.4一寸彩色近照3张；3.4.5其他人力资源部认为必须提供的材料。3.5试用人员如因品行不良或违反管理处规章制度者，可随时停止试用，予以解聘，试用未满十日者，不计发工资。4.担保4.1非XX地区户籍的员工需办理担保手续。46、.2担保人的资格必须是非亲属关系的具有独立经济能力的XX地区成年公民。4.3担保人在办理担保手续时应亲自到人力资源部办理手续，签订担保书，交验身份证及工作证原件，并留复印件。4.4 被担保人有下列情况之一者，担保人应负赔偿、追缴及相应的责任：4.4.1营私舞弊或其他一切不法行为，致使管理部蒙受损失者；4.4.2亏欠公款者；4.4.3窃取管理处财物或离职但离职手续不清者。4.5担保人如欲中途退保，应以书面通知人力资源部，等被担保人找到新担保人，办妥新担保手续后，才能解除担保责任，归还担保书。4.6担保人如有下列情况之一者，被担保人应立刻通知人力资源部更换担保人：4.6.1担保人死亡或犯罪者；4.7、6.2担保人被宣告破产者； 4.6.3担保人的信用、财产有重大变动，因而无力担保者；4.6.4 不欲继续担保者。4.7被担保人离职三个月后，如无手续不清或亏欠公款等情况，即向本人发还担保书。5.转正5.1试用人员在试用期满后，由部门负责人填写员工考核报告后报人力资源部，经物业经理批准后转正为正式员工。5.2试用人员试用期已满，但未获批准转正的，如未延长试用期，视为试用期内终止合同。6.工作准则6.1员工应遵守管理处的一切规章制度及有关管理上的通知和公告。6.2员工应遵守下列事项：6.2.1贯彻服务意识，以业主第一、客户第一、服务第一为宗旨，热情为业主/客户服务，注意文明礼貌，不得与业主/客户争8、吵，更不得动手打人；6.2.2急业主/客户所急，努力为业主/客户排忧解难，业主/客户联系工作或进行咨询，应积极配合，如非本职工作范围或不了解情况，应协助安排相关人员接待；6.2.3忠于职守，努力工作，未经批准，不得向外界传播和提供有关商业街、管理处不对外公布的资料；6.2.4服从领导，不得有阳奉阴违或敷衍塞责的行为，不得顶撞上司或不服从上司安排，不得违抗管理处规定或上级指令（无论书面或口头），不得对上司没礼貌；6.2.5不得兼任管理处以外的职务，除非经物业经理特别批准；6.2.6工作时间内，私人电话通话时间不得超过三分钟，非工作需要不得看报纸及与工作无关的杂志、书籍；6.2.7员工应严格执行管9、理处的考勤制度；6.2.8注意仪容整洁，上班时间必须按照管理处要求穿着管理处制服、佩戴工作证及胸牌；6.2.9爱护管理处财物，未经许可不得私自携出；6.2.10员工应通力合作、同舟共济，不得吵闹、斗殴、搭讪攀谈或聊天闲谈，或搬弄是非或扰乱秩序。6.2.11不得以任何理由向业主索取或收取任何好处。6.3各部门可在6.2款的基础上根据实际情况自行制订该部门员工的行为规范及工作要求，但须报人力资源部备案。7.工资7.1管理处依据劳资兼顾互助互惠的原则，给予员工合理的待遇，具体方案见工资管理规定。8.工作时间、加班8.1员工上班时间原则上为：上午 8:00-12:00 下午 14:00-18:00但因10、特殊情况或工作需要可延长，需轮班的岗位工作时间另作安排。8.2员工享受国家法定节日如下：8.2.1元月一日(元旦新年)8.2.2五月一日、二日、三日(劳动节)8.2.3十月一日、二日、三日及调休共七天(国庆节)8.2.4农历春节七天8.2.5法律、法规规定的其他休假节日管理处将根据市政府有关部门的通知作出具体的节日放假安排。8.3管理处因工作需要，在工作时间以外要求员工加班，除因特殊原因经主管批准外，员工不得拒绝，违者以旷工论处。8.4员工因工作需要需加班的，须填写加班申请表，由部门经理确认其加班理由、内容后方可加班。8.5员工加班一般以补休为主，待工作条件允许的情况下由部门安排补休。补休由员11、工填写补休申请表，经部门经理同意后报人力资源部审批。8.6员工加班/补休需由部门在加班/补休统计表上作统计，再由人力资源部审核。8.7一小时以内的加班不作加班计算，未获准之加班，亦不作加班计算。9.上下班9.1除公司高层管理级和批准免签到的员工外，所有员工必须严格遵守上下班签到制度。9.2因工作关系需要外勤后回公司上班的，要征得部门主管同意（特殊情况可电话知会），外勤工作完成后必须补签到，注明外勤事由，并由主管签字认可，否则视为旷工。9.3上班没有签到记录，同时没有办理任何请假手续，一律视为旷工。旷工一天扣两天工资，连续旷工超过15天或一年内累计旷工30天以上，给予除名处理，公司不作任何补偿。12、凡有旷工记录的员工，需扣发年终奖金及双薪，每旷工一次扣10%。9.4一个月内迟到、早退达4次，或累计时间达40分钟，作口头警告处理；一个月内迟到、早退达7次，或累计时间达60分钟，作书面警告处理；一个月内迟到、早退达10次，或累计时间达80分钟，作纪律处分处理。10.请假10.1员工请假应填写假期申请表，报管理处领导批准，请假2天以内的，由部门经理及人力资源部批准，请假超过2天的需经物业经理批准，所有请假均需报人力资源部备案，部门主管级以上人员无论请假或出差，均需报物业经理批准。原则上每月事假、门诊病假不超过两天，在此期限内，门诊病假计发基本工资，事假扣发当天全部工资。当月病假超过两天的，所超13、出天数扣发全部工资并需经物业经理批，否则按扩工处理。10.2因紧急情况未能事先请假的，必须事后补假，没有补假或不经批准的缺勤按旷工处理，超过请假时间且又未续假者亦以旷工处理。10.3 住院病假每年仅限30天，在此期间内照发基本工资，超过该期限的，所超出天数扣发全部工资，并需经物业经理批。10.4婚假为三天，属晚婚者婚假可延长十天，凭婚前学习通知可申请公假半天，享受婚假需提供结婚证原件。注：晚婚指男方已满二十五周岁，女方已满二十三周岁。10.5丧假为三天，有关丧假享受条件按国家有关规定执行。10.6凡按国家计划生育政策生育之女员工，可享有按国家规定的分娩假期及产检假。产假为90天，属晚育的另加114、5天，属难产的另加15天，90天内办理独生子女证的再加35天。注：晚育指已婚妇女二十三岁生育第一个孩子。10.7女方符合国家计划生育政策生育的，男方可享受十天看护假。10.8年假10.8.1凡在公司服务满一年的员工可享受每年七天的带薪年假待遇，未满一年的按比例计算（每个月0.5天），在公司服务满五年以后每增加一年增加一天年假，但最多不得超过十四天。10.8.2员工享受带薪年假待遇，应在不妨碍或不影响工作的情况下提前十五天向人力资源部提出书面申请，如因工作需要不能享受年假的，可按加班计算。10.8.3 当年度的年假有效期至次年的三月三十一日止，年假可以以一天为单位进行清放。10.8.4 住院病假15、产假和哺乳假达45天或超过45天的，不再享受休假期间(每月0.5天)带薪年假的待遇。10.9以上假期均包括公休假日和法定节日在内。11.奖惩、考核11.1管理处的奖惩以奖惩分明、有功必奖、有过必惩为原则，以思想教育为主、行政奖惩及经济奖惩为副的方针，充分发挥人员的积极性、创造性，具体方案见奖惩条例。11.2管理处为调动员工的积极性，真实地反映员工的工作能力、工作表现，切实地把工作表现和工资待遇结合起来，实行正常、合理的员工考核制度，具体见员工考核办法。12.培训12.1管理处为陶冶员工品德，提高其素质及工作效率，将定期或不定期举办各种教育培训。被指定参加员工，除属特殊情况并经培训主管人员同意16、外，不得拒绝参加。12.2员工培训分为：12.2.1职前培训，内容为：1)公司及管理处简介；2)人事管理规定和各项规章制度的讲解，工作基本情况的熟悉；12.2.2 在职培训：包括文化素质、工作能力、业务知识等方面的培训；12.2.3专业培训：视业务情况及工作需要，管理处将挑选优秀员工到职业培训机构接受培训或安排专业人员到管理处进行培训。12.3所有的培训均须进行考试，考试不合格者可再安排一次补考，如补考不合格者，管理处将不予聘用或解聘。13.福利13.1门诊及住院具体见有关医疗制度规定。13.2员工生育期间产生的检查费、接生费、手术费、住院费、医疗费等费用，公司将根据生育保险的返还，扣除其中生17、育津贴（即工资补贴）的成分之后，全部返还给员工，如员工实际支出有超过保险返还，超出部分将按工作年限报销，但最高报销额不超过￥3000元，未能投保的职工，公司可按其实际费用和工作年限予以报销，但最高报销额不超过￥3000元。13.2.1床位费：3-4级员工，每天￥45元5-6级员工，每天￥35元7级及以下员工，每天￥25元13.2.2医药费及治疗费：按工作年限进行报销（自费药除外）工作年限和报销比例如下：工作未满一年：40%工作满一年未满二年：50%工作满二年未满三年：60%工作满三年以上：70%14.异动14.1管理处因工作需要可随时变动员工的职务、岗位或工作地点，员工不得借故拖延或抗命。1418、.2各部门负责人就所属人员的思想品德、学识、能力及其他方面，可在部门内部适当调配工作，务使人尽其才，才尽其用，但如调配工作涉及职务变动、薪级变动或作跨部门调整的需报人力资源部核准后报物业经理批准方能执行。14.3管理处如对员工有所异动，一般由人力资源部填写异动通知书，员工在接到异动通知书后，应于五个工作日之内办妥移交手续，按异动后之新职位就职。14.4 异动员工在接任者未到职前，其职务由原属主管指定适当人员代理。14.5员工异动一般由管理处或所在部门提出建议，经人力资源部核准后报物业经理批准执行，员工如认为现任工作不适合，也可向人力资源部提出异动申请，经物业经理批准后可以调换岗位或职务。15.19、解除合同15.1有下列情况之一者，公司可与员工解除劳动合同：15.1.1双方一致同意的；15.1.2 公司或管理处出现严重亏损或业务紧缩时需要裁员的；15.1.3公司或管理处因业务性质变更，有裁员的必要，又无适当工作可安排的；15.1.4员工对所担任的工作确不能胜任时；15.1.5试用期间不符合录用条件的；15.1.6严重违反劳动纪律处分三次者，影响工作秩序的；15.1.7违反管理处规章制度，经管理处领导研究决定解聘的；15.1.8无理取闹、打架斗殴、严重影响社会秩序或犯有其他严重错误的；15.1.9法律、法规规定的其它情形。15.2员工与管理处解除合同，须提前一个月通知管理处，填妥辞职/解雇20、通知书，并经部门主管同意方可生效。15.3凡离职的员工须按规定于最后上班日次日（即离职生效日）办理离职手续，由各有关部门在离职手续表上签字，待办公用品、财务、仓库等清理完毕及工作移交后才能离开管理处。15.4员工因违纪而被解除合同者或辞职者不发放补偿金。15.5辞退员工时，各部门不允许擅自代表公司对员工应允辞退补偿事项，辞退报告应交由人力资源部审核。人力资源部在了解事情经过后，按照国家劳动条例及公司有关规定对被辞退员工的补偿作出评估，交由物业经理批准后方可生效。16.咨询、投诉、建议16.1管理处员工如对本规定及其它规定制度的条文不清楚或不理解，可随时向人力资源部咨询。16.2员工在工作过程中21、，如遇不公平对待，或认为上司处事不公，或对其他员工有任何意见，均可投诉。16.3一般的投诉，可向被投诉人的直接上司投诉，如投诉未有结果或对投诉处理意见不服，可再向人力资源经理投诉。 16.4情节较严重的投诉或对部门直接上司的投诉，可直接约见人力资源部主任或致函人力资源主任投诉，如对人力资源主任的投诉处理意见不服可再向物业经理投诉。16.5 所有对副经理级及以上级别人员的投诉，可直接向物业经理投诉。16.6所有的投诉，受理人均应认真对待积极跟进调查，及时、公正地作出处理，并对所有投诉保密。16.7管理处热忱欢迎员工就管理处的管理、运作及其他各个方面提出积极性建议，并认真审议建议的可行性，如建议被22、采纳，管理处将予以适当奖励。17.调解17.1员工如对处罚决定不服，可先向本公司劳动争议调解委员会申请调解，由人力资源部召开调解会议，调解双方劳动争议，并依有关法规协商解决。18. 附则18.1本规定经管理处领导批准后执行。18.2本规定之解释、修改权归人力资源部所有，并由人力资源部负责监督实施。二、社会保险管理规定根据国家有关劳动保险条例，为保障员工的合法权益，解决员工的后顾之忧，切实落实好社会保险管理工作，本管理处特制定社会保险管理规定如下：1.参加对象管理处所有在职人员均参加社会保险（未满一年职员除外）。2.社会保险项目社会保险包括养老保险、生育保险、失业保险及工伤保险。有XX地区常住户23、口的正式员工参加社会保险的所有项目，非XX地区常住户口的正式员工参加工伤保险。3.保险期限保险期限从进入管理处签订合同时起（包括试用期）至终止合同时止。4.各种保险基金征缴标准管理处缴交社会保险的工资总额标准为基本工资部分。4.1养老保险XX地区人需缴交养老保险单位缴费部分：每月按基本工资的 20 %征缴；个人缴费部分：每月按基本工资的 7 %征缴（现时由公司福利费用支出）。4.2生育保险XX地区人需缴交生育保险由单位缴交：每月按基本工资的 %征缴。4.3失业保险XX地区人需缴交失业保险单位缴费部分：每月按基本工资的 %征缴；个人缴费部分：每月按基本工资的 %征缴（由公司福利费用支出）。4.424、工伤保险除试用期职员工外，所有员工需缴交工伤保险4.4.1XX地区人每月按基本工资的 %征缴；4.4.2 非XX地区人每月按上年度全市职工人平均月工资总额 %征缴。5.社会保险管理曲阜市社会保险基金管理中心每月向管理处提供社会保险基金征收核实单，按此单向管理处征收当月各项保险费用。7.社会保险金的缴交社会保险基金管理中心每月中旬通过银行划帐征收保险费用。8.社会保险的待遇员工在参加社会保险后，按国家有关劳动保险条例规定享受保险待遇。9.其他本规定中未能详细说明的事项按XX市劳动保险有关规定执行，本规定由人力资源部负责解释并具体负责执行。三、物业管理处工资管理规定1.总则为更好地体现按劳分配的工25、资分配体制，调动员工积极性，提高工作效率，参照市内同行业的工资水平，结合公司及管理处的具体情况，制定本方案。2.工资发放2.1管理处每月发放工资一次，每月 10 日为发薪日，发薪日计发上月工资及扣上月考勤情况，如发薪日为节假日，可提前一天发放工资，发薪日可提前但不能推迟；2.2工资全部通过银行代发。2.3管理处统一由人力资源部制作工资表。各部门在每月 5 日以前向人力资源部提供上月的考勤表及加班表，考勤表和加班表应由部门负责人签字。工资表经人力资源部及财务部主任审核签字后，再经物业经理批准后由财务部发放。3.工资结构3.1 管理处的工资分为基本工资、奖金、生活补贴三部分；其中，基本工资 70 26、%，奖金 20 %，津贴 10 %。绩效奖金按照公司及个人的盈利情况发放，全勤奖金按个人考勤情况发放，津贴包括午餐费、交通费、服装费、洗理费、高温费等，有出勤的员工方可获得。3.2计算日薪公式：工资总额X12个月365天=平均日薪4.试用人员4.1试用人员指尚在试用期内的员工；4.2试用人员的工资将套定相应的试用人员薪级，转正后再套入相应的薪级工资（试用期一般是该薪级的 80 %）；4.3试用人员不享受奖金和晋级调薪待遇，试用人员的转正工资由物业经理批准转正之日起计算；4.4试用人员享有节日贺金的 50 %。5.假期工资5.1员工在享受国家法定节日时全部工资照发；5.2员工按国家规定享受婚丧假27、年假时，全部工资照发；5.3 员工按国家规定享受生育假、计生假时，公司发给基本工资和生活补贴；5.4员工按国家规定和管理处规定享受假期，超过规定假期时间的部分，经物业经理批准，按事假处理，未经物业经理批准的，按旷工处理；5.5员工因私事请假的，经批准的，按请假时间扣发全部工资，未经批准的，按旷工处理；5.6员工因疾病请假，经批准的，医疗期在一个月内基本工资照发，奖金及补贴按实际请假天数扣发，医疗期在一年内累计超过一个月但不超过三个月的，按基本工资的80%发给，超过三个月的工资按基本工资的50%发给，超过半年的不再发放任何工资；5.7员工因工负伤的，一切工资福利按国家有关规定执行。5.8男员工28、享受看护假期间只发基本工资。6.加班工资6.1法定节日加班的，加班工资按员工本人基本工资的日、时平均数的 200 %计发；6.2 公众假日加班的，加班工资按员工本人基本工资的日、时平均数的 100 %计发；6.3 前两款以外加班的，加班工资按员工基本工资的日、时平均数的 300 %计发；6.4 除特殊情况外，由物业经理同意发放加班工资，否则员工加班或值班一律作调休处理，员工加班加点或值班后，管理处可安排同等时间调休的，不发加班工资。长期安排值夜班的，一般作调休处理，不另发加班工资；6.5 管理处员工因公需要并经物业经理批准出外公干，全部工资照发。到内地出差的，按出差时间每人每天发给出差补助人民29、币 元，到国外及港澳地区出差的，每人每天发给出差补助港币 元，出差补助是指出差人员出差期间的餐费补助和市内交通费，出差人员直接发生的接待费、住宿费等则按有关规定办理。7.双薪及晋级7.1管理处员工每年享受一次双薪，发放对象是年末12月31日仍在职之员工，工作未满一年的，按比例计算，试用期未满之员工不能享有；7.2年度调级以基本工资为基础，每年结合年终评比考核进行合理调资，具体办法见员工考核办法；7.3员工如工作表现突出，且对管理处有较大贡献的，可由本部门提出申请，经物业经理批准后给予晋级奖励。8.附则8.1本规定经物业经理批准后执行；8.2 本规定之解释权及修改权归人力资源部所有，并由人力资源30、部监督实施。四、物业管理处医疗制度为提供员工更佳之医疗福利，拟定出本管理处医药、住院费用报销及病假期间的待遇如下：1.门诊员工可在 级以上医院就诊，每次报销 元，每月不得超过 次，超过部分自理。申报程序：1.1员工就诊后，连同病历及收据交所属部门；1.2部门统一于次月 号前将病历及收据交人力资源部；1.3 由人力资源部记录及审查后，按部门填写库存现金支出单进行报销；1.4 经财务部核定后，由出纳通知各部门领取报销费用，并发予该员工。2.住院2.1 床位费：按职级不同报销床位费，超过部分自理。3-4级员工，每天￥ 元5-6级员工，每天￥ 元7级及以下员工，每天￥ 天2.2医药费及治疗费：可按工作31、年限进行报销（自费药除外）2.2.1工作未满一年者：可报销 %2.2.2工作满一年未满二年者：可报销 %2.2.3工作满二年未满三年者：可报销 %2.2.4工作满三年以上者：可报销 %2.3以上两项报销费用每次每年合计不可超过￥ 元。3.病假医疗期期间的待遇员工因患病或非因工负伤，需请病假，原则上每月门诊病假不超过两天，在此期限内，门诊病假计发基本工资，当月病假超过两天的，所超出天数扣发全部工资并需经物业经理批，否则按扩工处理。住院病假每年仅限 天，在此期间内照发基本工资，超过该期限的，所超出天数扣发全部工资，并需经物业经理批。五、物业管理处员工考核办法1.总则1.1为建立正常的员工考核制度，32、调动员工的积极性，真实地反映员工的工作能力、工作表现，切实地把工作表现和工资待遇结合起来，特制订本办法；1.2本考核办法适用于经公司聘用的管理处全体员工，各部门可根据本办法相应地制定各部门的员工考核办法，但不得超越本办法之基本原则，且须将考核方法之内容报人力资源部审批方可执行，人力资源部并将监督该考核过程；1.3员工考核包括试用期考核、年度考核及不定期考核三种；1.4员工考核之基本内容见员工考核报告，员工考核报告分主管级及以上级别人员适用和主管级以下级别人员适用两种；1.5本考核办法内所指定之主管级及以上级别人员包括：1.5.1经理/副经理1.5.2高级主任、工程师1.5.3主任、经理助理、秘33、书1.5.4主管1.6安全领班及安全管理员除试用期考核外，其他的考核安排按安全管理人员奖惩考评办法执行；1.7 员工的考核资料将存入个人档案，并作为以后奖惩晋升之有关依据。2.试用期考核2.1员工试用期将满时，由员工所属部门为员工作试用期考核，填写员工考核报告，并签署转正意见及填写员工之优、缺点；2.2试用期考核一般由员工之直属上司进行考核，并由部门经理确认，也可由部门经理直接安排考核人进行考核；2.3所有的试用期考核由部门经理签字确认后报人力资源部审核再报物业经理批准转正；2.4试用期转正未获批准，如未延长试用期者将视为试用期终止合同，如延长试用期者，待延长之试用期满后再作试用期考核，如仍未34、获批准转正，将作试用期终止合同处理。3.年度考核3.1年度考核原则上安排在年度末或下年度初进行；3.2年度考核由领导评价、自我评价及业主评价三部分组成；3.3领导评价及自我评价均使用员工考核报告，业主评价依据员工考核报告之有关评分标准另行在业主评价表上评分；3.4年度考核中群众评价部分采取不记名评分方式，如对被评价人不了解可不作评分，业主评价部分将去掉一个最高分和一个最低分；3.5领导评价采取阶梯方法进行，即管理处领导评价部门经理，部门经理评价属下员工；3.6各部门依照工作分工性质的划分，分组别对内部员工进行群众评价；3.7员工自我评价分如超出领导评价分和群众评价分之平均数正负5分以上，员工自35、我评价分将不被承认，并相应调整为领导评价分和业主评价分之平均数；3.8各项考核分数比例构成如下：3.8.1领导评价分占总分的50%；3.8.2自我评价分占总分的10%；3.8.3业主评价分占总分的40%。3.9管理处将根据考核结果之得分高低顺序作出晋级安排，具体调薪比例及调薪幅度视实际情况另行公布，年度考核晋级只调整薪级，职务及其他待遇另行考虑；3.10员工考核分数如低于50分，管理处将对该员工的工作能力及工作表现再作评估，考虑其现职工作的胜任程度，并视情况作出调整或作出解聘安排；3.11管理处在进行年度考核时，将在此考核办法的基础上根据实际情况制订相应的细则并作出有关安排；3.12年度考核由36、人力资源部统一安排，统一发放表格及统计分数。4.不定期考核4.1 管理处可根据需要在任何时间对任何员工作出不定期考核安排；4.2不定期考核一般由部门经理或人力资源主任提出，并亲自或指定考核人进行考核；4.3不定期考核将由考核人填写员工考核报告，并作出考核意见后报人力资源部，人力资源部根据员工考核报告就该员工作出调查后签署考核结果报物业经理批准后执行。5.附则5.1本考核办法之解释权及修改权归人力资源部所有，员工如有疑问可向人力资源部咨询；5.2本考核办法由人力资源部负责落实并监督执行，员工如对考核结果有怀疑可向物业经理申请复核；5.3本考核办法自公布之日起实行。六、物业管理处考勤制度1.管理处37、员工实行上下班签到制度。员工上下班均需亲自签到，不能委托他人或替他人签到，一经发现替签到情况，管理处将对替他人签到的员工作纪律警告一次处理。2.各部门由指定人员对考勤情况进行监督，在每月考勤表上注明当月迟到、早退、旷工的情况通知人力资源部，人力资源部每月将考勤情况汇总并扣发当月全勤奖金。3.员工每天均需先到管理处签到后方可外出办事，如因工作原因未能签到的，需经部门主管在签到簿签名批准认可，没有签字及出现漏签到情况的，将按旷工处理。4.员工每月有三次不超过十分钟的迟到宽限，超过三次迟到宽限的，每次口头警告一次，迟到超过一个小时的将按旷工处理，旷工一次将书面警告一次，旷工三次以上扣发当月全部全勤奖38、金，连续旷工超过十五天或一年内累计旷工三十天以上的，给予除名处理。5.员工外出办理业务前需向部门经理申明外出理由和时间，并在外出登记本上登记，由部门经理签字，如部门经理不在办公室可由其他经理代签，未作登记者按旷工处理。严禁员工上班时间外出办理私事。七、物业管理处奖惩条例为贯彻执行国家有关法律、法规及遵守公司及管理处制订的各项规章制度，调动员工的积极性，提高工作效率和经济效益，增强企业活力，特制订本条例。本奖惩条例以思想教育为主，经济奖惩和行政奖惩为辅的原则。1.奖励1.1对有下列表现之一的员工，可视给予表扬及奖励，表现突出者可给予晋升提级；1.1.1遵纪守法，模范执行管理处各项规章制度，思想进39、步，文明礼貌，工作积极，团结互助，实事求是，忠于职守，全年未出现事故者。1.1.2因积极向管理处提出合理化建议，并被管理处采纳者。1.1.3维护管理处利益和荣誉，保护管理处财产，防止事故发生与挽回经济损失有功者。1.1.4为管理处作出贡献，经物业经理认为应给予奖励者。1.2员工的奖励，由员工所在部门推荐，经人力资源部审查，物业经理批准后执行，员工本人也可直接向主管部门请功，审核无误后按上述程序批准奖励。1.3受通报嘉奖的员工公司将给予￥ 元的物资奖劢，重大立功者的奖励决定，由物业经理向全体员工大会宣布，所有的奖惩决定将记入该受奖员工的档案，。2.处罚2.1凡具有下列行为之一的，视情节轻重分别给40、予扣除其部分或全部奖金、警告、记过、降级、辞退、除名等处分。2.1.1违反国家法律、法规、政策或管理处规章制度，造成经济损失或不良影响者；2.1.2不服从工作安排或工作调动，不遵守管理处考勤制度，影响生产、工作秩序者；2.1.3累计旷工达15天者；2.1.4工作有不负责任擅离职守等行为者；2.1.5贪污、盗窃、赌博、营私舞弊、无理取闹、打架斗殴，尚未达到刑事处分程度者；2.1.6挑拨是非，破坏团结，损害他人名誉或领导威信，影响日常工作秩序及管理处信誉者；2.1.7未经批准，向外界传播或泄露管理处或商业街未对外公布之资料者；2.1.8向管理处客户索取报酬或其他好处者；2.1.9对知道管理处人员违41、反管理处规章制度造成经济损失和不良影响而不举报者；2.1.10对物业经理或部门经理的决定拒不执行或顶撞上司者；2.1.11犯有其他不良行为，物业经理认为应予以处罚者。2.2对上述行为未造成经济损失的，情节相对较轻者，将给 予警告、记过、降级的处分；情节严重者，将给予无偿辞退、除名的处分。而对以上责任者，视情节将处于￥ 元的处罚，直至扣除其部分或全部奖金。2.3对上述行为造成经济损失的，责任人除承担本条例第四条规定的责任之外，按以下规定赔偿管理处损失：2.3.1造成管理处经济损失五万元以下的（包括五万元），责任人应赔偿金额的百分之三十至百分之九十。2.3.2造成管理处损失五万元以上责任者，由主管42、部门提出处理意见（包括责任人的赔偿金额），报物业经理后处理，情节严重的由管理处上报司法机关依法处理。3.执行3.1管理处各部门负责人发现其属下人员违反管理处规章制度，犯有本条例2.1款规定的行为时，应及时向人力资源部报告。人力资源部收到报告后，将及时指定专人负责调查核实有关情况，并根据调查结果填写员工奖惩通知书，同时签署处理意见上报物业经理，处理意见经经理会议通过后，由人力资源部将处理意见通知责任人，并执行处理决定。3.2责任人接到处理通知后，认为根据不足，与事实不符的，可在三天内提请复议，责任人对复议决定如有异议，可向上级主管机关提出申诉，但事实相符而无理取闹者将受到加重处罚，其相应造成的损43、失，将由责任者承担。3.3各部门将违反2.1条的员工犯过时间、原因、经过做好记录，经过本人确认后送归人力资源部存档。如有必要将作为辞退的依据。4.附则4.1凡按本条例2.1、2.2及2.3款处理的责任人，在处罚事项未了结之前，原则上不得调离本管理处（管理处宣布辞退、除名除外）。4.2凡按本条例2.1、2.2及2.3款处理的责任人接受处理后，能积极工作，开拓业务，经过六个月的观察，有突出表现的，由主管部门负责人将情况上报管理处批准，经物业经理召开经理会议通过，可予以减免处罚或撤消处分的最后决策权。4.4 警告分为三级：三次口头警告一次书面警告，三次书面警告一次纪律警告，三次纪律警告自动离职。4.44、5管理处奖惩对本细则之扣分标准也可随时作必要之更改。本奖惩细则由人力资源部监督执行。八、物业管理处物品领用规定为进一步完善物品申领手续，控制物品流失，减少浪费，根据本部实际情况，特制定以下规定：1.凡申购货品单价超过￥100元或以上的物品，须由申领人填写物品申购单，经部门主管审核，交往人力资源部汇总，呈报物业经理审批。物品购回后，通过人力资源部派至申用部门填写好支出单，将物品申购单连同发票交予财务部进行结算。如申购物品急需待用，可个别按上述程序办理。2.每月文仪用品单价在￥100元以下的预算，人力资源部将参照各部门上月实际领取数量的总额作为下个月预算。各部门可根据实际需要每星期四前填写文仪用品45、申领单交予人力资源部进行审核，超过星期四未交单者作为不需申领当星期之文仪用品处理。人力资源部逢星期一统一通知各部门文员分时段将所申领的文仪用品领取并进行签收。3.在物品名录上凡打（*）的物品领用时必须以旧换新，并将旧物品与文仪用品申领单交给人力资源部验证，以便发放。如有特殊情况，须详细列明领用原因及有关细节，以便办理。4.各部门如因新增人员需配备文具或物品时，应附上文字说明，并经部门主管批核，以便及时办理发放。5.各部门应健全领用文具及物品的登记、保管手续。每位员工均应填写个人物品清单，自行保管好领用的物品，丢失则由使用者照价赔偿。6.物品申购单用法6.1凡申购货值单价超过￥100元或以上的物46、品，和申购新增大用量物品，申购人须填写物品申购单提出申请，呈所属部门主管批核，若申用者备有多间供应商报价并已有选定报价之建议，则交由人力资源部汇物业经理审批；或者交由人力资源部找多间供应商报价，向物业经理建议，待审批。6.2申购物品获审批后，由人力资源部复印批署向财务部借支订购。物品到货后通知申购人验收并要登记保管人。然后，物品申购单交由人力资源部抄送至使用部门存档及填写报销单连同发票向财务部报销。正本存在人力资源部。7.文仪用品申领单用法：7.1各部门申领单价在￥100元以下的文仪用品，由各部门文员填写文仪用品申领单经部门主管批核后，每星期四连同以旧换新的物品交予人力资源部。经人力资源部验证47、后，签批。逢星期一统一将申领的文仪用品发给各部门文员。7.2发放时段由人力资源部通知各部门文员，并进行签收和发放登记。7.3人力资源部每月最后第五日统计各部门的文仪用品申领单所领取的数量总额作为下月文仪用品之预算根据。8.个人物品清单用法：8.1各部门应健全领用文具及物品的登记手续，将现有职员的个人使用物品进行保管登记，并呈分部门主管签署确认，正本部门存档，当职员离职时，部门须根据其个人物品清单核对数量，并须确认其是否移交齐备。副本抄送至人力资源部保存在其个人档案内。8.2若有新增的个人物品亦应及时补充在个人物品清单内，并抄送至人力资源部。8.3若新入职同事，在到职后按工作需要配给文仪用品，也48、应循此做法。9.文仪用品订购单、文仪用品名录用法：9.1首先，人力资源部根据仓存，各部门申领用品数量填写个人物品清单，经人力资源主任审核后向供应商订购。文仪用品货到时，人力资源部进行验收，并将实购数量填上，供应商签名确认。9.2然后，人力资源部每月底根据当月所有文仪用品订购表将各项文仪用品实际购量总数填入文仪用品名录上当月订购一栏，并经行政经理核对后交由部门主管审批，将当月所有文仪用品订购表和文仪用品名录附财务部借支，办理结付手续。9.3人力资源部每月最后第四日进行文仪用品仓存盘点，记录在文仪用品名录上，并抄报至物业经理。九、行政人事部员工岗位职责表1.行政人事经理职位责任表职责范围：1） 认49、真执行物业经理指定的专责分工，督导人力资源部的管理工作，向物业经理负责。2） 建立并实施部门管理制度，实现部门管理规范化。3） 督导、检查所辖部门的运作情况，及时解决存在的问题，为前线部门提供良好的后勤保障。4） 协助经理处理公司行政管理的组织、协调和平衡工作，加强合作配合，提高工作效率。5） 抓好对公司员工的招收、聘请、晋升、制定和督导执行员工人事管理制度。根据国家政策和公司管理人员，员工的文化教育及各种业务技术培训，提高员工素质。6） 抓好公司的医疗、职工宿舍，更衣室等编制工作，解除员工的后顾之忧。7） 按物业经理授权，与市政府有关部门及社会行业管理部门联络，协调和沟通。8） 按制度负责审50、批办理各类休假的期限和有关费用报销标准。9） 负责监控用车的管理、确保安全、正常运行。10） 按照有关政策，结合同行标准和公司实际，制定工资、奖金、劳保福利标准，报物业经理审批。11） 根据用工计划组织招聘工作，负责调入、招聘、招收、辞退、辞职、调出、停薪留职员工的审核，负责员工内部调配的审核。12） 在专业部门指导下，领导各部门做好公司的防火、防盗、防毒、防破坏等安全，保卫工作。13） 完成经理授权的特殊任务。2.行政人事经理助理职位责任表职责范围：1） 电脑打字及各类文件归档。2） 处理外来收发之文件，如有需要则安排给各同事传阅。3） 协助人力资源部主任安排部门约会及内部会议。4） 撰写会51、议记录。5） 协助行政人事经理跟办公司及部门每月的固定工作（如提交报表等）6） 整理行政人事经理日常处理的文件。7） 跟办行政人事经理交办的其它工作。3.人事主任职位责任表职责范围：1） 认真贯彻执行国家劳动人事部门的有关方针、政策、法令和指示，组织制定计划，向部门主管建议，经经理批准后实施。2） 全面协助主管负责该部工作，掌握业务范围，拟定本部工作计划，定期召开例会，布置、检查、总结工作，重大事项及时向上级汇报，并共同研究，讨论决定。3） 抓好雇员的管理工作，经常深入基层研究，掌握情况；合理安排使用干部，发现人才，及时提出调整意见，当好公司上级领导的参谋。4） 负责工资、奖金、劳保福利、加班52、费、夜班费及各种津贴报表的核算。5） 组织制定、修改、充实各项规章制度，做到管理规范化、科学化。6） 负责人事档案的管理工作，负责办理职工调入、调出档案的接收和传递的工作。7） 负责办理员工晋升、调职、奖惩过程中的各种手续。8） 负责劳动纪律的检查实施和员工违纪的调查处理，协调保安部做好调解和处理工作。9） 负责管理，办理职工工伤审查，做好职工死亡的善后处理工作，重大疾病的慰问工作。10） 协助其他部门进行在岗业务技能、培训，包括协调、安排时间地点等。11） 每月核对每位员工的工资。12） 完成上司交给的其它各项工作。4.文员职位责任表职责范围：1） 负责领取本部的办公用品和文件、传真的收发工53、作。2） 编排办公室家具的存放地点及其备用匙的存放，管理，记录及备案。3） 每月进行办公文化用品的盘点，并提议补充量。4） 收集各部门文仪用品的领货预算，并做好发放工作。5） 监察整个办公室的整齐与清洁。6） 临时负责职员工装的清点工作。7） 支援前台接待员的日常工作。8） 协助订购办公室文仪用品。9） 协助打印培训材料，日常运作文件。10） 执行上司指示，完成分派的工作。11） 热心帮助同事，协助本部处理各项日常工作。5.司机职位责任表职责范围：1） 需应具备有奉献精神，敬业乐业，尽职尽责地做好本职工作。2） 努力钻研业务技术，熟悉车辆的性能，保证车辆随时处于良好的状态之中，并注意保持车辆的54、清洁。3） 坚守岗位，如外出公干，需把时间、地点通知部门上司，严格遵守制度，保证用车。4） 必须提前十分钟到达调车地点，开车时注意安全第一。5） 严格遵守“保密规定”对于乘客在车上的谈话做到不介入、不插话、不传播。6） 遵守并执行驾驶员工作程序，严格遵守交通规则行车，做好汽车的维修保养工作，发现不安全的因素要及时排除，严禁病车营运。7） 树立良好的职业道德，对用车者热情有礼。8） 用车者要司机停车等候时，应耐心等候，决不允许离开车辆，更不准翻动用车者放在车内的东西。9） 如需更换车辆部件维修，应及时报部门主管审批。10） 要严格执行上司的各项安排、规定，不准以任何借口，拒绝任务。6.客服前台接55、待员职位责任表职责范围：1） 坚守岗位，忠于职守，树立全心全意为公司服务的思想，礼貌应答，平等待客，耐心细致，讲求效率。2） 按工作程序迅速、准确地转接每一个电话，保证通讯工作畅通并做好各项记录。3） 对客人的询问，要热情、礼貌、迅速地答复。4） 熟悉市内常用电话号码，各大城市地区号码，以便同事的咨询。5） 熟悉内部组织机构，本公司主要负责人和各部门经理的分机号码、姓名和声音。6） 自觉遵守通讯保密制度，必须严格保密，公司不对外公开的情况，各部门的工作情况，各种设施的运行情况，不准对外宣传。7） 遇到日常工作以外的情况或突发事件，不要擅自处理，应及时上报主管，通知有关部门领导并做好记录。8） 56、爱护通讯设备，保证接待处整洁、畅通，保障维护其正常工作。9） 掌握市话商业网络机器设备的功能、操作和使用程序，注意事项严格遵守操作程序。10） 不得利用工作之便与客人谈及工作无关的话，与客人交朋友，不得在电话旁闲谈。11） 执行交接班制度，严格交接手续，对重点情况重点交待，保证工作的准确和连续性。12） 负责巡查办公室食水的用量，及时致电食水供应公司补充存货，协助其它部门的订水工作，并进行登记统计。13） 严格遵守上司的指示，完成交给的工作。7.仓管员职位责任表职责范围1）负责仓库的日常管理工作，对出入库的材料和工具进行验放、登记，对不符合规定的物品和手续有权拒绝入库或领取。2）根据材料的体积57、特性（有毒、易燃、易爆等）、型号规格进行合理摆放，并做好相应的标识。3）保持仓库清洁卫生，通风良好，并做好防火、防潮、防晒、防水、防虫、防盗等防护措施，确保物品的质量和库房安全。4）建立仓库管理资料，做到手续、记录齐全。5）每月进行一次盘点，并将盘点记录在每月5日之前上报财务部。6）每月终了，向行政及人事部按部门提交当月增加物资清单。7）发放材料坚持“先入先出”原则，合理利用降级物品的使用价值。8）不断提高业务水平，保证各岗位领料及时，工具借还有序。9）完成管理处交给的其它任务。管理部制度管理权限：受分管副总经理委托，行使对服务工作全过程的质量管理权限，承担执行公司规章制度、规程、工作指令责58、任和义务；管理职能：制定服务质量工作标准、工作效率质量检验标准，确定检验与监督管理方式、组织质量管理培训、逐步推进服务全过程的质量管理工作，对所承担的工作负责；直接上级：分管副总经理；主要职能：1坚决服从分管副总经理的指挥，认真执行其工作指令，一切管理行为向主管领导汇报；2严格执行公司规章制度，认真履行其工作职责；3负责组织质量管理、服务质量检验标准等管理制度的拟订、检查、监督、控制及执行；4负责组织编制年季月度服务质量提高、改进、管理、管理等工作计划。并组织实施、检查、协调、考核，及时处理和解决；5负责建立和完善服务质量保证体系。制定并组织实施公司质量工作纲要，健全质量管理网络，制定和完善服59、务质量管理目标负责制，确保服务质量的稳定提高，力争尽早通过ISO9000论证；6配合人事部抓好全员服务质量教育工作。定期组织质量检查员、管理人员、各级领导、营销人员、维修人员、操作工等不同岗位的服务质量教育培训，强化服务质量管理，提高公司全员服务质量意识和服务质量管理水平，加强对人员培训考核力度，建立和完善人员执证上岗制度；7负责对公司工作和服务质量进行监督、检查、协调和管理；8负责搜集和掌握国内外服务质量管理先进经验，传递服务质量信息；9负责公司服务质量事故的处理。牵头组织调查、分析、仲裁、协调各种服务质量纠纷，并明确的提出处理意见。一般服务质量事故，由本部全权处理，重大服务质量事故，本部提60、出处理意见，报主管副总签署意见后，报总经理办公会议讨论，经总经理签字同意批准后，下文处理；10负责建立和健全服务质量岗位责任感。明确各岗位职责、权力和义务，及时制订或修改并严格贯彻执行各项操作规程，教育员工严格遵守技术及劳动纪律；11负责收集公司质量服务资料。定期或不定期的进行市场调查、客户抽查回访，及时择写市场调查分析报告，提出改进意见和建议，为公司领导决策提供依据；12负责编制年、季、月度服务质量统计报表。建立和规范原始记录、台账、统计报表统计核程序，培训专、兼职人员，提高其业务水平和工作质量；13负责定期进行质量工作汇报。定期在年、季、月度的经营计划平衡会用口头或书面汇报，对于重大服务质61、量事故，组织专题分析会集中汇报，特殊应急情况向主管领导或总经理个别汇报；14按时完成公司领导交办的其他工作任务；保洁部各项规章制度及工作流程保洁工纪律（一） 遵守公司的各项规章制度，上班穿着统一的工作服并佩带工作证。（二） 按公司规定的时间上班，听从上级领导的指挥，完成其分配的工作。1、 早上下午2、 保洁值班：上午下午每日每班须有一人值班保洁，必须严格按时上下班，严禁迟到、早退和旷工。（三） 保洁员不得在工作时间内做与工作无关的事（如捡纸皮、空罐等），也不得在工作时间内为个别商户做自己范围以外的工作。（四） 严格按公司规定领用和使用，不得浪费，不得将公务用于私人之用，如认为损坏公物，必须负责62、赔偿。保持工具房干净整洁，不得在公司给的工具房内堆放私人物品，不得占用公用地方堆放工具。 保洁领班职责（一） 检查下属员工清洁任务的完成情况，发现不足之处及时组织返工，认真填写日、周检表。（二） 做好保洁的考勤工作，检查保洁员工的着装及佩带工作证情况，检查保洁工的工作纪律，发现违纪及时纠正并做好记录。（三） 负责保洁区域人员工作安排及各类保洁用品、物料的领用申请。（四） 根据实际工作需要，即使调整本班内各种工具及人员的配置情况。（五） 负责保洁用品、工具的领用及发放，工具的报损，监督工具和保洁用品的使用情况，减少损耗，控制成本。（六） 协助本班与其他班组之间的关系，并进行有效地合作。（七） 负63、责本班员工的思想教育和新员工的培训情况。（八） 负责重点部位（首层电梯厅、门厅、电梯轿厢等）的保洁保养，以及所有不锈钢面的保养。（九） 主持召开班务会，传达上级指令，下达工作要求，及时将本班情况向部门主管汇报。（十） 协助主管编制本班组的年度、月度工作总结。（十一） 负责对有偿服务项目组织实施工作。（十二） 负责垃圾回收、消杀工作、地面保洁保养及水池消毒、净化工作的具体组织实施。（十三） 完成上级安排的其他工作。保洁部主管职责（一） 了解和熟悉各定点，保洁点的“施工工艺单”的要求和保洁范围，帐务实际的保洁工作量。（二） 掌握各定点保洁人员的配备情况，并合理调配。（三） 对定点保洁的总领班的工作64、进行监督，督促抓好公司下达的各项工作，使保洁工作正常顺利开展。（四） 负责对下属员工的违规行为做出处理，报公司审定。（五） 负责对下属员工的技术素质的培训工作，坚持按公司制定的“规范化操作”做好保洁工作，坚持按公司制定的“文明服务守则”做好服务工作。（六） 制定每月的消耗物品计划，报管理处主任/经理审定。（七） 做好安全生产教育，检查安全生产的措施。（八） 协调好各定点，保洁点客户的关系。保洁管理作业规程 （一） 作业规程 保洁工作质量检查标准作业规程1.0 目的规范保洁工作质量检查标准，确保商业街坏境清洁卫生，对保洁工作质量作出客观评价。2.0 使用范围 适用于保洁工作质量检查。3.0 职责65、3.1 保洁部主管、领班负责依照本规程对保洁工作进行质量检查、卫生评比工作。3.2 保洁员负责依照本规程进行清洁卫生的自查。4.0 程序要点4.1室外公共区域的检查方法与质量标准 道路：1）检查方法：每区抽查三处目视检查，取平均值；2）质量标准：无明显泥沙、污垢，每100内烟头、纸屑平均不超过2个、无直径1以上的石子。 绿化带：1） 检查方法：每区抽查三处，目视检查，取平均值；2|）质量检查：无明显大片树叶、纸屑、垃圾胶带等物，地上无 3以上石子；房屋阳台下每100烟头或其它等杂物在5个以内，其他绿化带100内杂物在1个以下。 排水明沟|：1） 检查方法：抽查2栋房屋的排水沟，目视检查取平均值66、；2） 质量标准：五明显泥沙、污垢，每100内烟头，棉签或纸屑在2个以下。 垃圾箱1） 检查方法：每责任区抽查1个，保洁后全面检查；2） 质量标准：地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹。 垃圾中转站1）检查方法：每天保洁后目视检查；2）质量标准：地面无粘附物、无明显污迹；墙面无粘附物，无明显污迹。4.1.6 果皮箱1） 检查方法：每责任区抽查2个，全面检查；2） 质量标准：内部垃圾及时清理，外表无污迹、粘附物。 标识宣传牌、雕塑：1）检查方法：全面检查；2）质量标准：目视表面无明显积尘、无污迹、无乱张贴。 沙井和污雨水井：1）检查方法：每责任区抽查3个，目视检查；2）质量标准：底部无沉淀物，内壁67、无粘附物，井盖无污迹。 游乐场1）检查方法：目视检查；2）质量标准：目视无垃圾、纸屑，设施完好无污迹。 化粪池：1）检查方法：目视检查；2）质量标准：进排畅通、无污水外溢。 喷水池：1）检查方法：目视检查；2）质量标准：目视无纸屑、杂物、青苔、水无变色或有异味。 天台、雨蓬：1）检查方法：每责任区抽样一栋楼宇，目视检查；2）质量标准：无杂物、垃圾、纸屑、排水口畅通，水沟无污垢。4.2室内公共区域的检查方法与指令标准 地面的保洁：1）检查方法：每责任区抽样5处，目视检查；2）质量标准：无垃圾杂物、无泥沙、污迹；大理石地面打蜡、抛光后光泽均匀；地毯五明显灰尘、无污迹。 墙面的保洁：1) 检查方法：68、每责任去抽查5处，全面检查；2）质量标准： 大理石、瓷片、喷涂等墙面用纸巾擦试100无明显灰尘；乳胶漆墙面无污迹、目视无明显灰尘；墙毯、墙纸干净无污迹。4.2.3 楼道梯间、走廊地面：1） 检查方法：目视检查每责任区抽查2个单元，50走廊3处；2） 质量标准：目视无纸屑、杂物、污迹，每个单元梯级烟头不超过2个，走廊100烟头不超过1个，目视天花板五明显灰尘、蜘蛛网。4.2.4 墙面、窗、扶手、电子门、消防栓管、电表箱、信报箱、宣传栏、楼道灯开光等：1） 检查方法：每责任区抽查2处，全面检查；2） 质量标准：无广告、蜘蛛网、无痰迹、积尘，用纸巾擦试10，无明显污染。4.2.5 电梯：1） 检查方69、法：全面检查2） 质量标准：电梯轿箱四壁干净无尘、无污迹、手印，电梯门轨槽、显示屏干净无尘、轿箱干净无杂物、污渍。4.2.6 办公室1） 检查标准：全面检查；2） 质量标准：政界、无杂物、墙面无灰尘、蜘蛛网、地面无污迹；桌椅、沙发、柜无灰尘，空气清新。4.2.7 公用卫生间：1） 检查方法：全面检查；2） 质量标准：地面干净无异味、无积水、无污渍、无杂物；墙面瓷片、门、窗用纸巾擦试误明显灰尘，便器无污渍，墙上无涂画；设施完好、用品齐全；天花、灯具目视无明显灰尘；玻璃、镜面无灰尘、无污迹、无手印。4.2.8 灯罩、烟感器、出风口、指示灯：1) 检查方法：每责任区抽查3处，全面检查；2) 质量标准70、：目视无明显灰尘、无污迹。4.2.9 玻璃门窗、镜面：1） 检查方法：每责任去抽查3处，全面检查；2） 质量标准：玻璃表面无污迹、手印、清刮后用纸巾擦试无明显灰尘。4.3地下室、地下车库 检查方法：每责任区抽查3处，目视检查。 质量标准1）车库、地下室地面无垃圾、杂物、无积水、泥沙、油迹；2）车库、地下室墙面无污迹、无明显灰尘；3）车库的标识牌、消防栓公用门等设施目视无污渍、无明显灰尘。4.4保洁部主管汇同领班等管理人员对各责任区域进行卫生评比检查，每周进行一次，并将检查情况记录在卫生检查评比表中。4.5 该表由部门归档保存一年，评比结果作为个人绩效考评的依据之一。5.0 记录卫生检查评比表垃71、圾收集与处理标准作业规程1.0 目的 规范垃圾收集与处理工作，确保垃圾的及时处理。2.0 租用范围适用于辖区内的垃圾收集与处理工作。3.0 职责3.1 保洁部主管负责垃圾回收工作的组织、检查和监控。3.2 保洁部领班负责协助主管巡回检查垃圾回收工作的完成情况。3.3 保洁员负责具体实施垃圾回收保洁员作。4.0 程序要点4.1 保洁员应依照规定时间进行小区垃圾的收集。4.2 工程垃圾的回收 瓦砾、碎砖、灰渣等坚硬的工程垃圾应用斗车或其它装运工具运送到小区指定地点倒放，禁止倒在垃圾中转站内。 路面灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染。该类垃圾一定要倾倒在小区内指72、定地方，禁止倒入垃圾中转站。 废弃的涂料、油漆等流质性垃圾在运途中要注意容器的封闭，防止溢流污染路面。 有回收利用价值的垃圾要拣出分类单独存放一处。4.3 生活垃圾 梯间保洁人员在保洁梯间时，少量的垃圾可倒入门口的垃圾箱内，量大的垃圾应直接运送到小区内的垃圾中转站内。 路保保洁人员在保洁梯间时，应将收集的少量垃圾直接倒入附近的垃圾筒内，下列情况下，禁止直接倒入垃圾筒内：1）没有容器装盛的流质垃圾；2）住户扔弃的大件垃圾；3）一次能把垃圾筒装满的垃圾；4）保洁沙井内的垃圾；5）其它不宜装进垃圾筒内的垃圾。4.4 垃圾筒的清理 保洁部主管应安排固定人员专门回收运送垃圾筒内的垃圾。 固定垃圾运送人员73、应巡回的收取垃圾筒内的垃圾，保证垃圾筒内呈半空状态，方便住户使用。 回收垃圾筒内垃圾时，应先将垃圾筒内的胶袋提出放进垃圾车内，再重新铺好新的垃圾袋。 铺垃圾袋时应将垃圾袋口完全张开，袋口反卷5折贴在垃圾箱外沿，再盖紧垃圾筒盖。 将垃圾运送到垃圾中转站存放。 有回收利用价值的垃圾应拣出分类存放。4.5 有回收利用价值垃圾的处理 垃圾运送人员对有价值的垃圾应及时拣出并分类存放。 将回收存放的有价值垃圾汇总存放后应每月出售一次。 出售回收垃圾时，垃圾中转站当值保洁员、保洁部主管和财务部人员应同时到场。 所得款项由财务部人员直接接收取，并办理好相关手续。4.6 垃圾中转站的垃圾处理 垃圾中转站应设置在74、不影响小区环境的地方。 垃圾中转站的垃圾应每天清运一次，其间如垃圾拉较多影响垃圾存放时，保洁部主管应及时通知清运； 垃圾运送人员应负责垃圾中转站周围的卫生，保证垃圾中转站里的垃圾存放齐整，地面无散落的垃圾。 垃圾运送人员负责每天一次冲洗垃圾中转站地面。 每天应对垃圾中转站进行一次消杀工作。 垃圾中转站的卫生标准：1） 地面无散落垃圾、无污水、污迹；2） 墙面无黏附物，无明显污迹；3） 垃圾做到日产日清；4）所有垃圾集中堆放在堆放点，做到合理、卫生、四周无散积垃圾；5）可作废品回收的垃圾应另行存放；6）垃圾站验保持无异味，每天应定时喷洒药水，防止发生虫害；7）按要求做好垃圾袋装化。4.7 保洁部75、领班应按相关作业标准检查保洁员的工作情况，并将检查情况记录于每天工作检查表中。4.8 保洁部主管每桌至少一次检查垃圾中转站的运作情况，并将检查情况记录于每周工作检查表中。该检查表连同相关的工作记录应由部门归档保存一年，作为保洁员的绩效考评的依据之一。保洁剂使用标准作业规程1.0 目的规范保洁剂的使用工作，确保正确安全使用各类保洁剂。2.0 适用范围适用于使用的所有保洁药剂。3.0 职责3.1 保洁部主管负责依照本规程培训员工掌握有关保洁剂的正确实用方法。3.2 保洁部领班负责协助主管进行培训指导员工正确使用各类保洁剂。3.3 保洁员负责依照本规程具体使用各类保洁剂。4.0 程序要点 4.1 干76、泡地毯保洁剂 使用范围：适用于定期干泡清洗地毯、各种纤维质家俱。 稀释度为1：30（保洁水：水）。 使用方法：用水将干泡地毯保洁剂稀释后，注入擦地机泡箱内，用地毯刷或用手刷对保洁范围内的地毯进行保洁。4.2 地毯除渍剂 使用范围：适用于清除地毯上的水性污渍、茶、咖啡、果汁渍等。 稀释度：1） 预喷或手动除污时稀释比例为1：5（保洁剂：水）；2）抽洗时兑水量为1：30。 使用方法：1） 用喷壶将稀释后的地毯除渍剂喷在地毯污斑上，用毛巾或小刷子进行除污处理；2） 用水稀释地毯出渍剂后注入吸水机的净水箱内，对地毯进行抽洗保洁。4.3 地毯除油喷剂 使用范围：适用于清除地毯上的顽固油渍。 使用方法：不77、用兑水，直接将地毯除油渍喷于地毯油污上，用毛巾擦拭。4.4 除香口胶喷剂 使用范围：适用于清除地毯上的香口胶渍。 使用方法：不用兑水，直接将除香口胶剂喷在地毯的香口胶渍上，用铲刀铲除。4.5 化泡剂 使用范围：适用于吸水机吸水或抽地毯时，化除水箱内的泡沫。 稀释度为1：1000。 使用方法：将1：1000比例为化泡剂加入吸水机的污水箱内，再进行吸水或抽洗地毯。4.6 打蜡水 使用范围： 适用于清除塑胶地板、防火地板、水磨石、大理石等天然石表面上的旧蜡渍。 稀释度：1）轻微蜡渍为1：10；2）一般蜡渍 1：4； 3）严重蜡渍1：2。 使用方法：将起蜡水稀释后涂于大理石等天然石表面，然后用洗地机配78、百洁垫或用铲刀清除旧蜡，再用吸水机或毛巾擦干净。注意：使用时须戴胶手套，若不慎触及皮肤或眼部应立即用清水冲洗。4.7 底蜡4.7.1 使用范围：适用于胶地板、马赛克、云石、水磨石等天然石表面保洁养护。4.7.2 使用方法：不用兑水，直接用干净蜡拖将底蜡涂于地板上，一般涂23层。4.7.3 使用底蜡时，应先预试蜡面的耐磨性能，然后再大面积使用，一般规律是：硬石地面用软蜡，软石地面用硬蜡。 4.8 石地封蜡4.8.1 使用范围：使用于混凝土、水磨石、马赛克、红地砖及粗面花岗岩等。使用方法：不用脱水，直接用干净蜡拖将保结蜡涂于地面上。4.9 面蜡 使用方法：适用于蜡面地板 使用方法：不用脱水，使用时79、直接用于干净蜡拖将面蜡涂于地面上。4.10 木地板保洁蜡使用范围：适用于木地板保养。 使用方法：不用兑水，直接用干净蜡拖将保洁蜡涂于地面上。4.11 木地板封蜡 使用范围：适用于木地板保养。 使用方法：不用兑水，直接用干净蜡拖将封蜡涂于地面上。4.12 抛光蜡 使用范围：适用于塑胶地板、防火地板、水磨石、大理石等地板。 使用方法：不用兑水，直接将抛光蜡注入机上的蜡壶或喷壶，均匀洒在地上，然后用抛光机抛光。4.13 不锈钢擦亮剂 使用范围：适用于不锈钢表面，能除去油污，保持不锈钢表面光亮，防尘、防手印。 使用方法：不用兑水，直接将不锈钢擦亮剂涂于不锈钢表面上，用干净的毛巾擦拭。4.14 金属除渍80、剂 使用范围：适用于电镀金属、不锈钢表面，清除锈渍及污渍。 使用方法：不用兑水，直接将金属除渍剂涂在金属表面的污渍上，然后用毛巾擦拭。4.15 玻璃保洁剂 使用范围：适用于窗、镜、玻璃表面。 稀释度：a）大面积清洗1：20；b）镜面和局部除渍1：5；使用方法：a）保洁大面积玻璃时，用水按比例稀释玻璃保洁伎配合玻璃保洁员具对玻璃进行保洁；b）对于镜面和玻璃局部的污渍，按比例稀释玻璃保洁剂后装入喷壶里，喷在玻璃的污渍和镜面上用布擦拭，再用干布抹干。4.16 洁厕灵 使用范围：适用于清洗卫生间内的陶瓷制品上的污渍、锈渍。 稀释度比例为1：10。 使用方法：用水稀释洁厕灵后，洒于瓷器表面，在用刷子将污81、渍刷掉，然后再用水冲洗干净。注意：使用洁厕灵时，应戴胶手套，若不慎触及皮肤及眼睛应立即用水冲洗。4.17 吸尘器 使用范围：适用于纯棉地拖布或棉垫推尘。 不用兑水，使用时直接喷在吸尘地拖上，对地板进行静电吸尘。4.18 全能水使用范围：适用于胶质墙纸、墙壁、瓷砖、浴室的日常保洁，特别是在已封蜡的地面洗地时用。稀释度：a）普通污渍1：40；b）顽固污渍1：1020（视污渍污染程度而定）。 使用方法：a）全能水按比例稀释后，用小刷子或干净毛巾、毛刷擦洗胶质墙纸，墙壁、瓷砖及浴室瓷器。b）已封蜡的地面保洁：用水稀释全能水后，注入擦地机水箱内，用擦地机配合百洁垫对地板进行刷洗。保洁设备操作和日常保养标82、准作业规程1.0 目的确保安全、正确使用保洁设备，延长机器使用寿命。2.0 适用范围适用于有关保洁设备的操作。3.0 职责3.1 保洁部主管负责保洁设备的操作培训和督导工作。3.2 保洁部领班负责协助主管做好培训、督导工作。3.3 保洁员负责依据本规程进行保洁设备具体操作及保养工作。4.0 程序要点4.1 吸尘机的操作与日常保养 吸尘机操作：a）使用时按下列步骤操作：套上洗尘耙杆；插上电源并按动机上的开关；吸尘；吸硬地面时，应注意按耙上调节开关使毛刷伸出；吸地毡时，应注意将毛刷按回吸嘴内。b）使用后应按下列步骤操作：关闭电源，取下吸尘耙杆；电源线绕好挂在机身上。c）操作时注意事项：插上电源前应83、先检查电源线是否破损，清理地面上稍大的物体时，应避免堵塞吸管；吸尘时不要让机器辗压电源线。 吸尘机的日常保养：a）每天下班前擦机身一次；b）每周清理尘袋一至二次，保洁方法如下：把桶耳打开，取出尘隔、尘袋；将尘袋底部的固定套拉开倒出垃圾；开动另一吸尘机，用软吸管将尘袋内外尘隔吸干净。 保洁员每天在保洁机身同时应检查机器使用情况，将检查结果记录于保洁机器保养记录表中。 保洁部主管每天应检查保洁员的工作记录，发现机器有异常情况时应即时填写维修单，送机点维修部维修，并作好记录。4.2 抛光机操作与日常保养 抛光机操作：a）把机放倒，然后在机器底部装上百洁垫；b）机体放平，使转盘连同百洁垫紧贴地面；c）84、启动电源开关，来回进行抛光；d）抛光时速度应保持50米/分钟来回抛光35次；e）行与行之间要重叠三分之一以免漏抛；f）用完之后关闭电源开关，卸下百洁垫清洗；g）盘好电源线。抛光机的日常保养：a）每次使用后，应把机身擦干净 ；b）操作前检查电源线是否破损；c）对轮子等活动部分应每月加油一次；d）每次用完后，保洁员应将机器使用状态记录于当日工作日记中；e）保洁部主管应于每天下班前检查保洁压的工作记录，发现机器有异常情况应即时填写维修单，送机电维修部维修并作好记录。4.3擦地机操作与日常保养 洗地时的操作：a）在机体底部逆时针方向安装针座或刷子：洗平滑地面时，应装针座压紧百洁垫；洗不光滑地面应装上刷85、子。b）插上电源按下调节开关，将手柄杆调至便于操作的高度；c）抓稳操纵杆上下控制使机器左右移动；d）工作结束后拔掉电源线、卸下针座或刷子，清洗刷子或百洁垫。 洗地毯的操作：a）使用时：装上泡箱拧紧固定螺丝；将出泡软管插在机器的出水口，把泡箱电源插头插在机身上；逆时针方向插上地毡刷；插上电源按下调节开关，调节手柄杆至适合自己的高度；抓稳操纵杆，上下控制使机器左右移动。b）使用后：拔掉电源线，卸下地毡刷并冲洗干净；卸下泡箱，并将保洁剂倒出。 打蜡时的操作：a）在机体底部逆时针方向安装针座、百洁垫；b）插上电源按下调节开关，将手柄杆调至适合自己的高度；c）抓稳操纵杆，上下控制使机器左右移动；d）当机86、器移动时，拉动喷蜡控制杆将蜡水喷出，由底盘的百洁垫将蜡水均匀涂在地面上；e）用完后拔掉电源线，卸下针座、百洁垫并清洗干净。 操作时注意事项：a）开动擦地机时，电源线要在操作者的背后，避免刷子接触电源线将电源线卷进刷子内；b）使用保洁剂时，注意不要让水弄湿马达和插头；c)一定要将手柄杆调至适合自己的高度，再按操纵开关；d)使用完毕，不应随便使手离开手柄杆，应等机器完全停止后再切断电源。4.3.5日常保养：a）每次使用完毕后，应擦干净机身、电线；b)将电线绕回机挂钩，存放在干燥的地方c)应每月清洗泡箱过滤网一次；d)每次使用后要检查机器使用情况，将检查结果记录于工作日记中；e)保洁部主管应每天检查87、保洁员的工作记录，发现机器有异常情况记录时应即时填写维修单送机电维修部维修，并做好记录。4.4 吸水机操作与日常保养 吸水机操作：a) 使用吸水机时将软管插入机身的进水口；b) 插上电源，按动机身电源开关c) 控制机器前后移动进行吸水d) 当水满时，关掉机上电源，将去水软管放下，拔活塞，把水箱里的水放掉e) 使用完毕后，拔掉电源线和进水软管。 日常维护：a) 每次使用完毕后，应将水箱里的水放掉，用清水冲洗后再用干布抹干净，以免发臭。b) 用干布擦干净机器、电源线，然后将电源线绕好挂在机器上；c）每次保结后应检查机器使用情况，将检查结果记录于工作日记中；d) 保结部门主管应每天检查保结员的工作记88、录，发现机器有异常情况记录时应及时填写维修单送机电检修部维修并作好记录； 特殊环境保结标准作业规程1.0 目的规范特殊环境保结工作，确定环境卫生质量2.0 使用范围适用于辖区在特殊情况的保结工作3.0 职责3.1 保结部主观负责特殊情况下保结工作的组织、检查和安全管理工作。3.2 保结部领班负责协助主管检查、组织实施特殊情况的保结工作。3.3 保结员负责依照本规程进行特殊情况下的保结工作。4.0 程序要点4.1 污/雨水井、管道、化粪池、堵塞、污水外益的保结处理4.1.1 当接到保结部主管的指令后，保结员应带着垃圾车、扫把等工具 迅速感到现场，协助维修工对堵塞处进行疏通清理。4.1.2 将从污89、/雨水井、管道、水池中捞起的污垢、杂物直接装上垃圾车，避免造成第二次污染。4.1.3 疏通堵塞处后，保洁员应迅速打扫地面被污染处，用接水管或用桶提水 清洗地面，直到目视地面无污染物。4.2 暴风雨天气的保洁 暴风雨来临前：a) 保洁部领班应巡检、各岗位保洁员的工作及各处设施的排水情况；b) 领班应派专人检查天台、裙楼平台的明暗沟渠、地漏口等处排水情况、如有堵塞应及时疏通；c) 检查污/雨水井有无垃圾杂，并及时疏通清理；d) 各岗位保结员应配合保安关好各楼层的门窗，防止风雨刮进楼内淋湿墙面、地面及打碎玻璃。 暴风雨过后：a） 保洁员应及时清扫各责任区内地面上所有垃圾袋、纸屑、树叶、泥土、石子及其90、它杂物；b） 发生塌陷或有大量泥土、泥沙冲至路面绿地时，保洁员应协助绿化工及时清运、打扫现场；c）保洁员应查看各责任区内污/雨水井、管道排水是否畅通，如发生堵塞外溢应即时报告主管处理。4.3 梅雨季节大理石瓷砖地面、墙面很容易出现反潮现象，造成地面积水、墙皮脱落、电器感应开关自动导通等现象。发生上述现象时应按采取适当方式加以保洁。 在大堂等人员出入频繁的地方放置告示牌，提醒客人“小心滑倒”。 保洁部领班应现场指导，合理调配人员加快工作速度，及时清干地面、墙面水迹。 如反潮现象比较严重应在大堂铺设一条防滑地毯，并用大块海绵吸干地面、墙面、地毯、门下的积水。4.4 楼层内空调水管、给水管的接头发生91、爆裂、造成楼层浸水时的保洁步骤 迅速关闭水管阀门，并迅速通知保安和机电维修人员前来救助。 迅速用扫把扫走流进电梯厅的水，控制不了时应将电梯开往上一层，通知机电维修人员关掉电梯。 关掉电源开关后，抢救房间、楼层内的物品如资料、电脑等。 用垃圾斗将水盛到桶内倒掉，将余水扫进地漏，接好电源后再用吸水器吸干地面水分。 打开门窗，用风扇吹干地面。4.5 户外施工影响环境卫生的保洁 小区设施维修以及供水、供电、煤气管道、通讯设备等项目施工中，保洁员应配合做好场地周围的保洁工作。 及时清理住户搬家时遗弃的杂物，并清扫场地。4.6 新入住装修期的保洁各责任区保洁员应加强保洁，对装修垃圾清运后的场地及时清扫，必92、要时协助住户或装修队将装修垃圾及时上车清运。4.7 注意事项 暴风暴雨天气时保洁员应注意安全，带暴风雨停后再出来工作，禁止冒险作业。 雨天作业时宜穿胶鞋不宜穿着塑料硬底鞋，以防滑倒。 处理水管爆裂事故注意防止触电。4.8 本规程的执行情况，作为保洁部相关员工绩效考评的依据之一。财务部制度及岗位职责一、管理处财务会计管理制度1.总则1.1本财务会计管理制度系根据中华人民共和国企业财务管理规定、物业管理企业财务管理规定、施工、房地产开发企业会计制度、物业管理条例以及有关的法律、法规制定。1.2财务管理的基本原则是：建立健全企业内部财务管理制度，做好财务管理基础工作，如实反映企业财务状况，依法计算和93、缴纳国家税收，保证各业主的合法权益不受侵犯。1.3财务管理的基本任务和职责：1.3.1预算管理：组织好年度、月度预算的编制、汇总；控制、监督预算的执行。1.3.2资金管理：管理、监督各种实物资产从购置、使用、管理、检修到报废的全过程。合理使用流动资金，加速流动资金的周转。准确提取各种基金和折旧等，有计划、合理地使用专项基金。认真审批各种支出；详细、准确地记录各种收支，定期核查货币资金的库存。1.3.3成本管理：控制各种费用的开支和物料的耗用，分析管理成本升降的原因，提出有关的建议。1.3.4利税管理：准确计算好各种收费，及时收取各项应收款项；做好各项税金的计算和缴付工作。1.3.5账务管理：及94、时、准确、完整地记录各项经济活动，定期报送各类财务会计报告。1.3.6 维修基金管理：公司代管的基金用于房屋公共部位和公共设施设备的维修，设专户存储，专款专用。2.会计核算原则2.1本公司的会计年度按照日历年度确定，即自每年1月1日起至12月31日止。2.2会计核算工作以实际发生的经济业务为依据，如实反映财务状况和收支情况，做到记录准确、内容完整、方法正确、手续齐全、符合时限。2.3记账原则为权责发生制。2.4记账采用借贷记账法；记账文字为中文。2.5以人民币为记账本位币。发生外币收支时，按实际发生当月1日的国家公布的市场价中间价为折合汇率。2.6公司设置日记账、总分类账、明细分类账和各种必要95、的辅助性账簿。2.7每一笔经济业务，都必须取得或者填制原始凭证。原始凭证经审核无误后，才能据以填制记账凭证。2.8存货、成本以实际成本进行核算和登记入账。存货的核算采用永续盘存制，领用或发出各种物资均按照加权平均法核算。、2.9固定资产按直线法计提折旧。2.10 固定资产及低值易耗品每年必须盘点一次。3.预算管理3.1公司各部门每年应编制分月的财务预算，由财务部汇总编制公司总预算。公司的总预算经批准后由物业经理具体执行。3.2预算内的支出由各部门经理按预算掌握使用。经批准购买的物资，由各使用部门进行采购；预算外因特殊需要而必须支出时，由需用部门提出报告，报物业经理审批。3.3职工因工作需要借款96、时，填写借款单，经各级主管领导签批、财务部经理审核、物业经理审批后，由财务部办理借款。所有借款除旅差费及零星采购外，一般均办理支票或汇票。3.4职工借款后5天内；出差人员回公司后5天内必须报清账目，交回余款。无故不报者，除扣除其本人工资外，不得再借款。所有报销单均需经其所属部门的经理签批，总会计主任复核、财务经理审核后，报物业经理审批。经审批的报销单方能办理报销。3.5除旅差费的旅差补贴外，无论购买物品或报销费用，均需有与报销金额相符的正式收据或发票。属购买物品的，还必须附有与发票和名称、规格、数量、金额相符的收料单或有验收人签收。3.6财务部必须对各部门执行预算的情况进行监督和控制并于每月终97、了后编制各部门预算执行情况报物业经理。4.财产管理公司管理的财产包括公司代管的属业主的财产；公司预算内采购的财产（以下简称公司财产）。属业主的财产，公司负责保管、保养、使用、维修，支付保养、维修的各种支出。属公司财产按以下规定进行管理：4.1公司财产实行分级管理。所有财产由财务部列账记载，其中工程、机电、设备类物资由工程部管理，各使用部门保管；其他物资由管理部管理，各使用部门保管。4.2使用年限在一年以上或价值在2000元以上的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具等为固定资产；不属于固定资产而价值较高使用时间较长的物品为低值易耗品；办公使用的消耗性物品为办公用品。其他消耗性物品为物料。4.3所有98、固定资产和非消耗性物品按使用部门设卡登记；属个人使用、保管的非消耗性物品按使用人设卡登记。4.4各种物资应设仓库保管，各仓库应分品种、规格和型号设账记录各种物品的收、发、存情况，并按月向物业经理、主管部门和财务部报送月报表。4.5公司的各种物品必须按规定定期进行检修。由使用部门提出检修计划，经批准后，由对口部门安排维修。4.6固定资产发生损坏时，使用部门应立即报告管理部门。损坏严重时，必须报告物业经理。属责任事故者，由公司进行处理。4.7低值易耗品和非消耗性物资发生损坏时，由使用部门或使用人向有关管理部门办理交旧领新。属人为损坏者（包括需维修的），由责任者进行赔偿。4.8固定资产或低值易耗品报99、废时，由使用部门填写报废表，经归口主管部门鉴定并经物业经理批准后报废。由归口主管部门进行处理。所有物品进行检修、报废时均需报财务部备案。4.9固定资产的折旧年限按国家的规定每一固定资产预计残值率10%确定其残值后，按直线法计提折旧，从投入使用月份的次月起，按月计提；停止使用的，自停用月份的次月起，停止计算折旧。固定资产提足折旧后，仍可继续使用的，不再计提折旧；提前报废的，不补提折旧。4.10各种低值易耗品在领用后，原则上一次性摊销。但数额较大的，按使用时间摊销。4.11购置各种物品必须办理进仓验收手续；领用各种物品，必须填写领料单，经部门主管签批后办理领用。库存物品每月至少盘点一次，发生盘盈、100、盘亏或变质，应立即查清原因，报告主管领导。情况严重的，应报告物业经理。4.12公司内所有的收支结算一律通过财务部办理。4.13库存现金必须严格执行国家关于现金管理的有关规定。当日发生的收入一律送入银行，一般不得坐支。每日结出余额，每周填制现金收支报表，做到账款相符。发现现金短缺或溢余，应立即向财务经理报告，并查明原因。重大事故应立即报告物业经理。4.14银行存款的收支应每天结出余额并每周填制银行存款报表。每月终了，应取得银行对账单，填制银行存款调节表。4.15公司对外签订的各种经济合同，均应送财务部，由财务部监督和配合合同的执行。4.16应收住户、租户的各种款项，由财务部负责计算、通知，并应及101、时向住户、租户收取。无法及时收取且情节比较严重的，应报告物业经理。财务部应及时清理债权债务和往来账款，每月向物业经理报告收取及欠款情况。4.17公司的银行结算凭证、发票、有价证券等统一由财务部管理。公司的发票、支票只限于本公司使用，并不准出具空白发票或空头、空白支票。5.费用管理5.1各种费用的开支应坚持勤俭节约的原则，努力降低费用水平。5.2凡因公出差需预支款项的，必须在借款单上列明出差地点和预计天数，经主管领导加具意见、总物业经理批准后，由财务部办理借款。5.3差旅费费用标准如下：（指中国境内） 单位：元5.4确因业务需要接待外单位人员的，必须事先填写“交际应酬费申请表”，列明被接待的单位102、被接待人员的级别、接待原因、被接待和陪同人员的人数以及申请按待的标准。经部门主管批签，报物业经理批准后方能开支。5.5管理处发生的维修费，金额在一万元以下的，可一次性进入当期费用；超过一万元时，进行分期摊销。6.利润及收入6.1公司的收入以收取款项或已经取得收取款项的权利为营业收入。6.2住户或租户所缴付的费用如为港元，其与人民币折算的汇率在汇率变动不大时，以相对固定的汇率折算（目前为1： ）。相对固定汇率浮动超过3%时，发展商随时有权进行调整。6.3记账汇率以每月1日银行提供的港元中间价为记账汇率。遇节假日，则采用1日后第一个工作日的汇率。6.4公司的利润总额包括利润和营业外收支净额。利润103、每月计算，采用表结法；年度终了，采用账结法。7.会计科目和会计报表7.1公司使用的会计科目和会计报表按照中华人民共和国施工、房地产开发企业会计制度的规定。7.2公司的各种报表除按国家规定报送政府有关部门外，并报送有关各方。二、发票和收据管理制度1.总则第一条 根据中华人民共和国发票管理办法及其他有关规定制定本制度。第二条 本公司所有发票、收据（指有价值的收据）及票据（以下简称票据）均属本制度管理的范围。、第三条 财务部统一负责本公司各种票据的管理工作。第四条 各种票据的种类、使用范围由财务部规定。2.各种票据的购买及印刷第五条 属国家统一规定的发票由财务部指定专人向有关税务部门购买。第六条 经104、有关税务部门批准公司自行印制发票时，由财务部提出式样经总经理核准，并报有关税务部门批准后，在税务部门指定的印刷单位印制。第七条 公司使用的各种发票、收据属代收的部分，使用代收单位的发票、收据；属公司的收据需印制时，由财务部提出式样经总经理批准后进行印制；属各部门专用的票据需印制时，由需用部门提出式样，经财务部审核，报总经理批准后印制。第八条 财务部专管人员必须对购买、印刷或代收单位提供的各种票据进行验收，详细清点数量、检查有无印刷错误。数量有误或印刷有错误的应拒绝验收。各种票据验收后，应按不同的票据登记验收日期、数量、起止号码等，设专柜保管。3.各种票据的领用第九条 财务部专管人员应设置各种票105、据领用登记簿，凡发放票据，必须登记领用的日期、数量、起止号码等，并由领用人签收。第十条 使用发票或收据的部门必须指定专人负责各种票据的管理工作（以下简称票据专管人员）。第十一条 票据专管人员在向财务部领取各种票据时，必须办理领用手续并清点数量、验看号码。发现有号码错乱的，应拒绝领用。第十二条 票据专管人员对所领用的各种票据必须妥善保管，在交付使用人员时，应进行登记、签收。4.各种票据的使用第十三条 各种票据需按发票收据使用细则的规定进行使用。第十四条 各种票据应当按照规定的时限、顺序，逐栏、全部联次一次性开具。第十五条 各种票据只能按规定的范围进行使用，不得转借、转让、跳号、拆本使用，或开具空106、白票据。第十六条 各种票据需交接使用时，应办理交接手续，写明交接时票据的号码。接收人在接收各种票据时，如发现所交接的票据存在问题，可拒绝接收，并立即报告主管人员。情节严重时，应立即报告财务部。5.各种票据的检查和核销第十七条 财务部有权对各种票据的使用随时进行检查。第十八条 已用完的各种票据必须立即向财务部进行核销。财务部专管人员在核销各种票据时，必须对票据进行检查。发现有使用不当的，应提出意见进行纠正；发现有问题的，应立即报告财务经理。第十九条 财务部专管人员应随时核查使用各种票据的人员有否及时将所收款项按规定上交。在各种票据核销后，应对整本票据报收款项有否上交进行核查。6.罚则第二十条 对107、未按规定的范围使用各种票据的责任人，每次处以10元至20元的罚款。第二十一条 对转借、转让、开具空白票据或丢失票据、重开的责任人，属定额发票，按票面金额的三倍罚款；无定额的，每张处以100元至500元的罚款。情节严重的，由公司专案处理。第二十二条 对未按规定进行核查而致造成事故的责任人，视情节轻重给予处理。7.其他第二十三条 本制度由财务部负责解释。第二十四条本制度自公布之日起执行。三、物资管理制度1.分类1.1固定资产的定义-单位价值2000元以上或者使用年限超过一年以上的物品。1.2低值易耗品的定义-不属于固定资产，而又价值较高或使用时间较长的物品。1.3办公用品的定义-办公使用的消耗性物108、品。1.4物料用品的定义-进行物业管理所需使用的消耗性物品。1.5小商品的定义-为销售给顾客的目的而购进的商品。2.购买2.1凡需新增固定资产、低值易耗品或购买各种其他物资，均需编制预算并经批准。2.1.1购买经批准的预算内物资，购买前必须填写物品申购单。2.1.2申购单列明所需购买物资的名称、规格、数量、用途或使用地方以及现有库存量，并列出三家以上企业的报价。2.1.3申购单经物业经理批准后，可向财务部申请款项进行采购。2.2预算外急需使用的物资，经物业经理批准可先行购买，再补报预算。2.3经物业经理批准购买的物资，主要由管理部进行采购，属急需使用或专业物品，可由各使用部门进行采购。2.4所109、有采购的物资属固定资产由使用部门验收；其他物资均需办理进仓、验收手续。3.保管固定资产由使用部门保管，其他物资均先由公司仓库验收，属各分仓的物品再由各分仓领出分别仓库进行保管：3.1属公寓物品由公寓向公司仓库领出后设仓库保管。3.2会所的物品由会所向公司仓库领出后设仓库保管。3.3其他所有物品由公司仓库及按物品类别所设的分仓保管。公司仓库及各分仓由管理部负责管理。3.4工程部日常使用的工具和消耗性物品向仓库申领一定数量，自行设仓保管。3.5物资进仓必须进行验收。验收的内容包括品名、数量、规格、质量，并必须与发票（或送货单）相符。3.6库存物资每月必须盘点一次，发生盘盈、盘亏应查明原因，提出报告110、。情况严重的，由物业经理专门处理。3.7库存物资发生质量变化，应及时报告主管领导，情况严重时，应报告物业经理。3.8 年度终了，管理部汇总各部门本年度的增减物资，连同年初已有物资，编制各部门年终物资结存清单。该清单经管理部、财务部会同使用部门盘点后，由使用部门负责人签字确认。经盘点、确认后的物资清单（也即保管清单）一式三份，管理部、财务部、使用部门各执一份。4.领用4.1领用各种物资都必须办理领用手续，各种物资的领用手续均须由主管领导签名。4.2领用的固定资产或其他非消耗性物资按使用部门登记“物资保管清单”，使用部门应每一季度清点一次，并将清点结果列表报管理部；使用部门领用非消耗性物品，属个人111、使用、保管的低值易耗品、工器具或非消耗性物资按使用人登记“员工物品领用表”。 4.3 员工调离部门或离开公司时，应交回所领用的物品，并将“员工物品领用表”复印一份交人力资源部；各级主管离任或离公司时，应由上一级主管或管理部门清点其管辖部分的物品。5.维修及报废5.1固定资产、部分低值易耗品需要维修时，由使用部门提出请修单，属保修的物品联系原保修单位进行维修；非保修物品属办公用的物品由管理部安排维修，其他物品由工程部安排维修。 5.2固定资产、低值易耗品或非消耗性物品需要报废时，由使用部门填写“物品报废表”，属工程、机电、设备等物品报工程部；其他物资报管理部。经鉴定确系无法使用的，经报请物业经理112、批准，各部门在收到“物资报废表”批复三天内，将报废物资集中送往公司总仓库，分别由管理部或工程部进行处理。 5.3需维修或报废的上述物资如属人为损坏、报废或丢失的，应由责任人进行赔偿。四、物资的采购、管理、监控我们根据公司的现有情况拟订了物资管理制度和仓库管理制度。该两制度对采购、保管作了调整：1.各种物品的采购主要由管理部负责，但对一些急切需用或专业用品，可由部门经理申请，物业经理批准后由使用部门进行采购。2.公司所有仓库物资统一由管理部管理，可加强对物资的监控。3.强调所有采购的物品均必须验收进仓，以改变目前没有仓库的部门所购买的物品无入仓手续的现象。4. 财务部将继续通过审核收料单、领料单113、月报表、仓库的账册以及盘点物资等执行对资金及物资的监控。并对仓管员进行业务指导及培训。5.物资采购、管理、监控分别由不同部门管理，有利于加强对物资的管理和监控，有利于及时地、合理地使用物资，减少不必要的浪费。五、物资采购制度1.部门申购应先将所需增加的物品列入每月编制的预算内, 预算经批准后, 可正式申请购买.2.各部门凡需新增固定资产, 低值易耗品或使用各种其他物资, 应先行到公司仓库领用, 仓库无库存的, 可申请购买. 3.各部门对本部使用的常用物品,应根据使用情况提出每月的耗用量, 仓库根据该物品消耗时间的长短定出最低库存量, 在接近最低库存量时, 通知有关部门申购物品. 4.申请购买114、物品申购部门填写物品申购单, 申购单需详细列明所需购买物资的名称, 规格, 数量, 用途(或使用个地方).5.负责采购的人员应随时了解和掌握公司常用物品的市场价格和供应情况, 接到申购单后, 向有关供应商询价, 并在申购单上填报三家以上供应商的报价. 6.对于常用物品及耗用量大的物品, 根据不同供应商对不同物品的报价按质优价廉的原则选定固定的供应商. 7.负责采购的部门应要求固定供应商定期提供近期物品的供货价和供货品种, 根据可供货品种和价格核对申购物品的报价.8.采购部门审核申购物品的库存情况和报价, 财务部审核申购的物资和金额有否符合预算. 最后由总经理审批.9.预算外急需使用的物资, 经115、总经理批准可以先行购买, 再补作预算. 10.经物业经理批准购买的物资, 主要由管理部负责进行采购, 属急需使用或专业物品可由各使用部门进行采购. 11.采购部门应要求供应商加强配合, 根据供应商提供的供货物品和价格清单做好采购计划, 争取节省采购所需的时间, 为物资使用部门创造效益.12.对于一时在市场上难以购买和购买程序需占用较长时间的物品, 采购部门应将情况知会给使用部门, 以使使用部门能及时采取相应措施.13.采购部门在收到已批准的申购单后, 属于由固定供应商供应的, 应通知固定供应商送货上门, 并采用定期结算的方式结算货款. 14.所有采购物品均需办理进仓, 验收手续. 属固定资产及116、专用的物品, 还需由使用部门验收. 15.验收时除核对品名, 规格, 数量, 金额是否与申购要求及发票相符之外, 还要对物品质量进行验收. 其中有一项不符合的, 不予收货.六、发票收据使用细则1.摩托车/自行车保管1.1 元定额发票适用范围：单车保管使用要求：1.1.1发票使用前，应先点清发票份数及起止号码，如发现有份数不符及号码重复错乱，应整本退回；1.1.2当客人缴款时一定给予发票，不得以任何籍口不给发票；1.1.3所收款项必须与撕出之发票面额一致；1.1.4每日下班，根据当天所收款项及发票使用情况如实填写停车埸服务项目收入表及交接表；1.1.5 接班同事必须认真核对上更同事移交之发票与交117、接表填写是否一致，如相同则签名确认。1.2 元定额发票适用范围：摩托车保管使用要求：1.2.1发票使用前，应先点清发票份数及起止号码，如发现有份数不符及号码重复错乱，应整本退回；1.2.2当客人缴款时一定给予发票，不得以任何籍口不给发票；1.2.3所收款项必须与撕出之发票面额一致；1.2.4每日下班，根据当天所收款项及发票使用情况如实填写停车埸服务项目收入表及交接表；1.2.5接班同事必须认真核对上更同事移交之发票与交接表填写是否一致，如相同则签名确认。1.3 元超时定额发票适用范围：只限于超时保管收费使用要求：1.3.1发票使用前，应先点清发票份数及起止号码，如发现有份数不符及号码重复错乱，118、应整本退回；1.3.2当客人缴款时一定给予发票，不得以任何籍口不给发票；1.3.3所收款项必须与撕出之发票面额一致；1.3.4每日下班，根据当天所收款项及发票使用情况如实填写停车埸服务项目收入表及交接表；1.3.5接班同事必须认真核对上更同事移交之发票与交接表填写是否一致，如相同则签名确认。2.非经营收入发票适用范围：只限于收取竹牌按金使用要求：2.1发票使用前，应先点清发票份数及起止号码，如发现有份数不符及号码重复错乱，应整本退回；2.2正确填写顾客名称及保管车牌或车位号码；2.3填写日期为当天日期；2.4项目及说明栏只需填写“竹牌按金”；2.5正确填写大小写金额并必须一致；2.6填写发票采119、用双面复写纸，填写内容必须真实、准确、完整，开票人及收款人必须签名；2.7如有写错，应整份作废保存，当整本发票用完后按实际情况用铅笔填写发票使用情况登记表（在发票封三）。2.8每日下班，根据当天所收款项及发票使用情况如实填写停车埸服务项目收入表及交接表；2.9接班同事必须认真核对上更同事移交之发票与交接表填写是否一致，如相同则签名确认。3.停车埸收费处 元定额发票适用范围：汽车保管使用要求：3.1发票使用前，应先点清发票份数及起止号码，如发现有份数不符及号码重复错乱，应整本退回；3.2当客人缴款时一定给予发票，不得以任何籍口不给发票；3.3所收款项必须与撕出之发票面额一致；3.4每日下班，根据120、当天所收款项及发票使用情况如实填写停车埸服务项目收入表及交接表；3.5接班同事必须认真核对上更同事移交之发票与交接表填写是否一致，如相同则签名确认。4.机动车停放保管专用发票适用范围：只限于自行车、摩托车及汽车（中，夜班，节假日等特殊情况）月保收费使用要求：4.1发票使用前，应先点清发票份数及起止号码，如发现有份数不符及号码重复错乱，应整本退回；4.2停放汽车单位名称栏必须正确、清晰填写单位或车主名称、保管车之车牌号码，同时填写竹牌号码，或停车证号码；4.3停车日期为月保起止日期及注明摩托车/自行车月保/汽车月保；4.4填写日期为当天日期；4.5正确填写大小写金额并必须一致；4.6填写发票采用121、双面复写纸，填写内容必须真实、准确、完整，开票人、收款人必须签名；4.7如有写错，应整份作废保存，当整本发票用完后按实际情况用铅笔填写发票使用情况登记表（在发票封三）。4.8每日下班，根据当天所收款项及发票使用情况如实填写停车埸服务项目收入表及交接表；4.9接班同事必须认真核对上更同事移交之发票与交接表填写是否一致，如相同则签名确认。5.服务发票适用范围：偿、罚款及其他使用要求：5.1发票使用前，应先点清发票份数及起止号码，如发现有份数不符及号码重复错乱，应整本退回；5.2正确填写顾客名称及赔偿、罚款等具体项目；5.3填写日期为当天日期；5.4正确填写大小写金额并必须一致；5.5填写发票采用双122、面复写纸，填写内容必须真实、准确、完整，开票人、收款人必须签名；5.6如有写错，应整份作废保存，当整本发票用完后按实际情况用铅笔填写发票使用情况登记表（在发票封三）。5.7每日下班，根据当天所收款项及发票使用情况如实填写停车埸服务项目收入表及交接表；5.8接班同事必须认真核对上更同事移交之发票与交接表填写是否一致，如相同则签名确认。6.活动中心：6.1服务发票适用范围：会员费、餐费、娱乐费使用要求：6.1.1发票使用前，应先点清发票份数及起止号码，如发现有份数不符及号码重复错乱，应整本退回；6.1.2正确填写顾客名称；6.1.3填写日期为当天日期；6.1.4正确填写大小写金额并必须一致；6.1123、.5填写发票采用双面复写纸，填写内容必须准确、完整，开票人、收款人必须签名；6.1.6如有写错，应整份作废保存，当整本发票用完后按实际情况用铅笔填写发票使用情况登记表（在发票封三）。6.1.7当客人既租埸活动又到酒吧消费后要求开发票，提出总额填写“餐费”时，可按客人要求三联一起填写，然后于第三联（收款单位记帐联）用铅笔详细分类（租埸及酒吧）列明各类金额，以便分类核算；6.1.8如有港币收入，按当月首日记帐汇率（可打电话到财务部查询）折算为人民币，填写发票金额，并在项目栏空白处备注：实收港币数汇率人民币数6.1.9每日下班，根据当天所收款项及发票使用情况如实填写设施项目收入表及交接表；6.1.1124、0接班同事必须认真核对上更同事移交之发票与交接表填写是否一致，如相同则签名确认。6.2当开出收据后，客人又要求换发票的处理办法：6.2.1在结帐前，客人提出开发票的，应将原收据收回作废，开具发票；若是一式三联的收据，应三联同时作废并将第二、三联订在存根联后，开具发票，在发票第一、三联上注明原作废收据号码；若是已售出的票据（含入埸票或项目活动票）使用后，应将该票和存根作废粘在发票的财务联后；6.2.2在结算后或所收款项及票据已交财务部后，发生换发票的，应收回原收据作废，再开发票；收回的收据若是一式三联的收据，应持新开发票财务联及原收据第一、二联到财务部换取原收据第三联一并作废；若收回原已售出的票125、据，作废后粘在发票的财务联后面，并注明原收款日期交财务部。6.3租埸收据适用范围：租埸活动结算及预订埸地收费-使用要求：6.3.1收据使用前，应先点清收据份数及起止号码，如发现有份数不符及号码重复错乱，应整本退回；6.3.2正确填写会员号码、项目名称、单价、埸地使用日期及时间；6.3.3正确填写大小写金额并必须一致；6.3.4如果是预订埸地，应于备注栏注明，如果是签单挂帐，应请客人在收据上签署并核对预留签署式样，然后于备注栏注明挂帐及客人姓名；6.3.5如有写错，应整份作废保存。当整本收据用完后，应将存根联及作废联完整退还财务部；6.3.6每日下班，根据当天所收款项及收据使用情况如实填写设施项126、目收入表及交接表；6.3.7接班同事必须认真核对上更同事移交之发票与交接表填写是否一致，如相同则签名确认。6.4酒水单：适用范围：酒巴食品，饮料收费使用要求：6.4.1酒水单使用前，应先点清酒水单份数及起止号码，如发现有份数不符及号码重复错乱，应整本退回；6.4.2根据客人要求清晰，正确填写饮料食品名称，如下单后，客人有更改需要，或三联单一齐更改，经手人签名，并由当班领班注销前酒巴单，重新开一张新单；6.4.3如是有折扣优惠待遇之客人，结帐时，先统计原价总额，再乘以所享受之折扣，所得数为应收帐款，并要求该客人签名；6.4.4如有写错，应整份作废保存。当整本收据用完后，应将存根联及作废联完整退还127、财务部；6.4.5每日下班，根据当天所收款项及发票使用情况如实填写设施项目收入表及交接表；6.4.6接班同事必须认真核对上更同事移交之发票与交接表填写是否一致，如相同则签名确认。7.公寓：7.1杂项收费单：适用范围：出售小商品使用要求：7.1.1收费单使用前，应先点清发票份数及起止号码，如发现有份数不符及号码重复错乱，应整本退回；7.1.2根据客人要求清晰，正确填写小商品名称，如下单后，客人有更改需要，或三联单一齐更改，经手人签名，或注销前杂费收费单，重新开一张新单；7.1.3如是有折扣优惠待遇之客人，结帐时，先统计原价总额，再乘以所享受之折扣，所得数为应收帐款，并要求该客人签名；7.1.4如128、有写错，应整份作废保存。当整本收据用完后，应将存根联及作废联完整退还财务部；7.1.5每日下班，根据当天所收款项及收费单使用情况如实填写公寓服务收入日报表及交接表；7.1.6 接班同事必须认真核对上更同事移交之发票与交接表填写是否一致，如相同则签名确认。7.2公司正式收据：适用范围：有偿服务及其他使用要求：7.2.1收据使用前，应先点清发票份数及起止号码，如发现有份数不符及号码重复错乱，应整本退回；7.2.2根据客人要求清晰，正确填写服务项目名称，如下单后，客人有更改需要，或三联单一齐更改，经手人签名，或注销前收据单，重新开一张新单；7.2.3如是有折扣优惠待遇之客人，结帐时，先统计原价总额，129、再乘以所享受之折扣，所得数为应收帐款，并要求该客人签名；7.2.4如有写错，应整份作废保存。当整本收据用完后，应将存根联及作废联完整退还财务部；7.2.5每日下班，根据当天所收款项及发票使用情况如实填写公寓服务收入日报表及交接表；7.2.6接班同事必须认真核对上更同事移交之发票与交接表填写是否一致，如相同则签名确认。七、仓库管理制度1.对仓管人员的要求1.1仓管人员应熟悉其所保管物资的基本特性、使用性能、保管知识、规格用途、存放期限等。1.2及时、准确地做好记账工作，如实反映物资的库存及发放情况。1.3经常保持仓库环境的整洁文明、各种物资存放整齐。2.验收进仓制度2.1所有物资进仓前由采购人员130、填写一式四联收料单，收料单的内容包括物资的名称、规格、数量、单价和金额。2.2仓管人员或申购人对进仓的物资必须验收其质量是否符合使用的要求。2.3凡尚未取得发票而先行进仓的物资，仓管人员或申购人必须核对收料单上所列的品名、规格、数量与实收物资及送货单是否相符。2.4已取得发票的物资，还必须对发票上所列的内容进行核对。2.5属公寓、会所及各分类仓库管理的物品，在办理物品进仓时，只需在原收料单仓库收货人签收处加上公寓、会所或各分类仓库仓管人员签名，同样视作物品已进公司仓库并从公司仓库领出。2.6收料单一式四联，完成验收手续由仓管人员签收后，其中:2.6.1第一联仓库留存，作收货的记账依据；2.6.131、2二联随同发票报销；2.6.3第三联送财务部存查（仓管人员在完成验收手续后，每十天汇集后交财务部）；2.6.4第四联由采购人员（经办人）留存。若第一联已转会所、公寓或各分类仓库仓管人员留存的，公司仓库凭此联作收、发货的入账依据。3.保管制度3.1仓库各种物资的存放，应适应各种物资存放的条件进行分类、定位。3.2仓管人员必须经常检查物资存放的情况，发现物资有变质情况时，应及时进行处理。3.3各种物资应做到账实相符，并每月进行一次盘点。3.3.1盘点中发现有盘盈、盘亏及变质等情况应查明原因及时报告主管部门及财务部；3.3.2情况严重时，应及时报告物业经理。3.3.3盘点报告在每月3日前上报财务部汇132、总。3.4主管部门应对一些主要的物资定出最低库存量。仓管人员必须随时掌握其库存情况，凡有物资接近其最低库存量时，应及时通知有关部门。3.5各仓库应分品种、规格设账登记各种物资的收、发、存情况，每月终了，公司仓库应与会所、公寓及各分类仓库核对当月的收、发、存情况，并定期进行账实核对。每月3日前向物业经理、主管部门及财务部报送上月的报表。3.6每月终了，仓库向管理部按部门提交当月增加物资清单，管理部在此基础上汇总直接购买、报废、调用等完成当月各部门增减物资清单。清单一式三份，使用部门、管理部、财务部各一份。3.7凡属代保管的物资（含暂不需用或不合用的），需办理进仓手续，仓管人员应另设账登记、保管。133、4.发放制度4.1所有物资出库一律凭使用部门开出的领料单发货，领料单应列明出库物资的品名、规格、数量、用途、使用区域（如楼宇）等，除有领用人员签名外，还必须有使用部门的主管签名。若领用的系非消耗物资，应同时填写“财产保管清单”。4.2仓管人员发货时，要坚持按发货程序发货：一查库存量，二先入先出，三当面点清。发货时发货人应在领料单上签名并及时登记入账。4.3已领用的物资，凡质量、规格不符合使用，应允许使用部门退货。使用部门办理退料销账手续：填写一式三联的红字领料单，仓库凭红字领料单作重新入账的依据。若退回的是已使用的物资，仓管人员应另设账登记、保管。4.4非消耗性的物资（含个人保管的工具、物品、134、低值易耗品）在仓库或发放部门领出后，使用部门应按品名、领用人填写“员工物品领用表”。因严重损坏或因使用期限已满等而无法继续使用、需进行更换的非消耗性物资，领用时必须交旧领新。4.5领料单一式三联，其中第一联由仓库作物资发出后的记账依据；第二联财务部存（仓库发货后每十天汇集交财务部）。第三联由领料部门自存。八、财务部职位责任表7.1财务经理职责范围：1.负责公司的财务会计工作。2.根据有关规定和公司的要求，制订公司的财务会计制度，并监督执行。3.组织各部门编制收支预算，汇总编制公司的财务总预算。检查预算的执行情况。4.组织好对公司财产、资金的管理、运用。5.负责审查各项收支，控制公司各种费用开支135、。6.负责公司财务核算工作，及时提供财务信息。提出合理化建议，为公司经营决策提供参考依据。7.组织本部人员定期开展财务分析活动。8.协调好与银行、财政、税务以及上级财务部门的关系。9.向有关各方提供财务报告，解答对管理处财务状况的咨询。10.完成物业经理安排的其他工作。7.2副财务经理职责范围：1. 协助财务经理管理公司的财务会计工作。2.编制财务预算，控制和分析预算的执行情况。3.审核报销的各种原始凭证（包括发票、收据，有合同的应检查合同）和记账凭证。4.审核账务的运作和各种会计报表。处理账务运作中的各种问题。5.审核各种计费、收费报表，进行各种收费的收费与账务间的平衡。6.负责固定资产及其136、他财产的管理。7.负责核对与其他单位的往来账目。8.分析财务开支财况，进行经济活动分析。9.完成财务经理安排的其他工作。7.3会计主任(1)职责范围：1.根据报销的原始凭证，负责填制除现金或银行收支外的记账凭证。 2.编制科目汇总表，记载总账。 3负责每月与各明细账进行核对工作。4.按规定编制各种报表。5.负责与税务部门的日常联系，及时缴纳各项税款。6.管理固定资产和其他财产，定期与不定期和有关管理部门进行核对（包括与仓库对账）。参加固定资产和物料的清查、盘点工作。7.负责记账凭证、账册、报表的装订和保管。8.计算固定资产折旧及各种待摊、递延费用的摊销，并进行理。9.负责对发票及收据的管理，做137、好发票和收据的领用、核销和审核等工作。10.记录费用和往来明细账。每月与总账核对余额后编制费用开支明细表；并根据计费员编制的客户往来明细表，核对与各客户的往来。11.完成财务经理或主管交给的其他任务。7.3会计主任(2)职责范围：1.负责管理对外收费的各项工作。要求做到计费及时；收费 准确；有关各种报表按时按质报送；并处理好有关客户的各种问题。 2.负责审核送交客户的各种付款通知单。3.编制停车场月租票。4.负责审核各项收费及客户退款。5.按催款程序督促有关人员做好各项催款工作，并及时报告催款情况。6.负责审核有关收费的各种报表。7.安排好各类收费人员的工作。8.完成财务经理或主管交给的其他任138、务。7.4主办会计职责范围：1.及时计算应收各住户、租户的管理费、租金、水电费和会所 的会员费各种收费。 按住户、租户拖欠情况计算滞纳金。 2.按各种不同的收费开出各种付款通知单，并负责发出。3.按应收住户、租房的各种收费开出发票或收据。4.及时记录住户、租户的交费情况，每月编制实收报表。5.定期编制住户、租户的各项欠款报表，按催款程序做好催款工作。6.及时处理好有关客户的各种问题，并将有关情况及时汇报。7.根据每月的收费情况，及时编制和报送各种报表。8.建立业户档案，整理和保管好住户、租户的租金、管理费以及各种杂费的收费资料。9.协助会计主任管理各项收费工作。10.完成财务经理或主管交给的其139、他任务。7.5会计职责范围：1.及时计算应收各住户、租户的管理费、租金、水电费和会所 的会员费各种收费。 按住户、租户拖欠情况计算滞纳金。 2.按各种不同的收费开出各种付款通知单，并负责发出。3.按应收住户、租房的各种收费开出发票或收据。4.及时记录住户、租户的交费情况，每月编制实收报表。5.定期编制住户、租户的各项欠款报表，按催款程序做好催款工作。6.及时处理好有关客户的各种问题，并将有关情况及时汇报。7.根据每月的收费情况，及时编制和报送各种报表。8.建立业户档案，整理和保管好住户、租户的租金、管理费以及各种杂费的收费资料。9.完成财务经理或主管交给的其他任务。7.6出纳职责范围：1.负责140、与银行的日常联系，办理有关银行的各种手续。2.及时、准确地进行银行收支，编制银行存款凭证，记载银行 存款日记账。每日编制银行存款日报，做到账款、账账、账表相符。3.每月根据银行的对账单，编制银行存款调节表。4.登记固定资产和其他财产的增减变化情况，定期与不定期和有关管理部门进行核对（包括与仓库对账）。参加固定资产和物科的清查、盘点工作。5.负责记账凭证、账册的装订。6.复核并登记已使用的发票、收据，进行发票收据的销号工作。7.负责收发各种文件及文件的归档和整理工作。各种资料按楼宇、部门以及性质分类存档。8.建立、保管各类会计档案、资料。9.集中并整理各类报表，做好报表完成情况的登记工作。10.141、负责文具、办公用品及各种物品的申购、领用和管理。11.完成财务经理或主管安排的其他工作。7.7车场领班职责范围：1.负责安排收款员的工作及每月车场更期表。2.经常巡查车场，负责解决和处理车场内发生的各种问题，保证车场的正常运行。对重大问题应立刻报告有关领导。3.经常对收费系统进行日常保养清洁工作，定期对收费系统进行检查，及时发现解决收费系统的故障，不能解决的故障应立即通知维修人员检修。4.检查和审核收费员的工作和收费情况，发现问题应立即报告。5.审核流水带的情况。6.每月申报购物预算及收费系统的配件的申购工作。7.根据收费通知做好月票的编制和发放工作。8.每月月末编制当班月报和车场月报。9.完142、成经理及主管安排的其他工作。7.8车场收银员职责范围：1.根据公司规定及时钟车票所显示的时间计算应收的停车费。2.准确无误地收取停车费。3.根据公司规定对失效车票及遗失车奈票进行查核，经查核无误后，进行补发。并收取相关的费用。4.对免费停车的车辆在验证及办理好免费结算手续后给予放行。5.按公司的规定办理好收费情况及现金的交接。6.每月编制月度停车费收费汇总表。7.完成经理及主管交给的其他工作。物业管理处制度及岗位职责1.管理处概况。物业管理处是XX物业属下之一分处，主要负责之商铺、车场、外围、安全巡逻、公共设施设备维修及养护、保洁清扫清运、绿化养护、有偿服务及经营的处理，协助公司举办推广活动，143、整个商业街事务及接待相关单位对本商业街之访查。整个管理处人员负责之事务较为繁重，在整个管理处的日常工作中起较为重要之作用，本处工作表现之好坏直接影响整个富邦.财富港之声誉起到举足轻重之作用。2. 部门职责简述2.1管理处主任2.1.1协助物业经理处理日常管理事项；2.1.2领导及监管物业人员之工作；2.1.3带领物业人员处理有关客户之投诉；2.1.4分配工作予物业服务人员；2.1.5遇有紧急事项，须马上作出注意及适当应变工作；2.1.6非办公时间处理客户之投诉；2.1.7对物业管理处作出总体之发展工作；2.1.8与工程部配合有关日常之维修工作2.1.9草拟通告、信件等文件；2.1.10协助业主144、解决任何管理上之问题。2.2客服主管2.2.1处理有偿服务之推广活动；2.2.2与业主及社会紧密联系有关之有偿服务推广事宜；2.2.3处理有关节日之装饰及推广；2.2.4计划及推广物业之形象；2.2.5与对外传媒之联系；2.2.6处理客户要求租用公共场地事宜；2.2.7与其他部位协调以确保服务活动顺利进行。2.3客服员2.3.1处理客户之咨询及投诉；2.3.2与工程部联系及跟进对客户之维修问题；2.3.3处理日常管理及有偿服务事宜。2.4物业管理员（一）- 日常管理2.4.1每日巡逻确保清洁及保安事宜一切正常；2.4.2与工程部跟进维修事项；2.4.3接听及处理客户咨询及投诉；2.4.4不断更145、新客户纪录；2.4.5协助物业管理处主任处理日常管理事宜；2.4.6处理交接工作。物业管理员（二）- 保洁2.4.7监察日常清洁工作；2.4.8与保洁部作定期性之巡示确保物业清洁条件良好；2.4.9与有关管理清洁之政府部门联系；2.4.10监管及跟进灭虫工作。3.工作程序3.1收楼程序（上房）上房之业主/租户须配备以下条件：3.1.1能出具由售楼部书面发出之上房证明书，购房合同及有效的身份证正本。如非业主本人收楼，需出具业主签名之委托书方可办理上房手续。3.1.2计算上房时所需之费用，填写收费表格并与业主到财务收费处交款。3.1.3要求业主/租户填妥联络资料登记表。3.1.4联同业主/租户到上146、房单元验收。3.1.5将要上房之单元门匙如数交给业主，并作签收。3.1.6如有上房单元需要执漏工程，业主/租户可需托管一条门匙于本部，以方便工程人员执漏。3.1.7填妥其他相关表格（包括：紧急联络人表格、防火负责人登记表等表格）。3.2文件处理3.2.1将已填妥上房表格抄送财务部。3.2.2新收楼单元所有上房文件存档。3.2.3更改各相关状态表，以作记录。3.2.4将需要报维修项目之表格抄送发展商及管理处工程部。3.3二次装修程序3.3.1接受业户提出装修申请，并按规定收取装修按金。3.3.2要求业户购买装修保险；3.3.3填妥有关装修表格资料；3.3.4收取装修图纸，转交工程部审阅；3.3.147、5待工程部施工许可证批出后，到本部办理装修工人出入证；3.3.6装修完毕后，经业户申请后，由本部联同工程部进行装修验收工作；3.4办理装修工人出入证之程序3.4.1要求到本部办证之负责人出示由工程部批出的施工许可证副本，及办证时所需之工人照片两张、身份证副本（身份证须与申请办证之工人符合身份）。3.4.2填写收款表格，到财务交款，每个出入证规定收取押金人民币 元，工本费人民币 元，共人民币 元/个。3.4.3待上述之两点完成后，即可开始办证，首先将工人资料抄写于装修表格（6）内，及将出入证后面之号码一同抄在表格内。在工人之资料抄妥在出入证上，把相片钉于出入证规定之位置上，用本部规定之专用章盖印148、，此证方可生效使用。3.4.4将工人之资料存档。3.4.5待装修公司装修完毕后，负责人到本部办理退证手续时，必须出具缴交出入证之发票及相应之出入证数量，若有遗失，按金一律不予以发还。3.4.6在退款时，办理退款人必须填妥库存现金支出单、装修表格16，及发票后要盖上财务专用报锁章，签经办人栏，方可呈予批复。3.4.7将退证后面之号码与旧有记录对照及删掉，然后将退证存放好。3.5工程维修程序3.5.1各同事对日常巡查或接到业主报修工程后，必须及时落单并指定维修人员进行维修，并将工程派单集中放于工作单文件架内；3.5.2物业管理员定时将工程维修派单送到工程部签收，并将工程单第四联收回分派给相关之同事149、。接收回工程单后，请妥善保管并在日常工作中加以检查所报修之工程项目，如已完成自行作记录；3.5.3 送工程单之同事每日将工程部完成之单签收，并带回到管理处，分派给相关之同事。对已完成之工程进行复查，确认该工程完成后在工程单上签名并附已收回之工程单第四联钉在一起并交回文员处集中存档；3.5.4如果三天以上未能完成之工程单，物业管理员应交予物业管理处主任与工程部维修主管协商跟办。如因某种原因不能完成之工作单，交由物业公司做好存档，由物业管理处主任定期跟进；3.5.5对于工程较大而长时间不能完成之工程单，由本部门拟出备忘录知会工程部主管跟进并由物业管理处主任做好存档。3.5.6物业管理员将收集已完成150、之工程单进行定期存档，以备日后有需要时检查。3.6借匙程序3.6.1内部借用匙程序：1) 锁匙由客服员保管。2) 本处部门及售楼处向本部借匙时，须填妥借匙记录。3) 由本处物业管理员经手借予借匙人。4) 借匙人还匙时，须交回物业管理员，由物业管理员注销借匙记录。3.6.2如本商业街业主或租户借用公众区锁匙程序。1) 要求业户出示有效之证明或委托书。2) 本处物业管理员核实有关证件后，并填写收费表格，要求业户交纳人民币 元押金。3) 由物业管理员将锁匙借予业户。4) 业户归还匙锁后，将锁匙押金交办理手续退回予业户。3.7过期信报之处理事宜3.7.1每日由信差将信报及邮件按规定进行投递；3.7.2151、如信差在投递时，发现投递之单元无人或信箱塞满，信差则将此信报转交保安室之保安员，并留下留言纸，要求业户到保安室领取；3.7.3如业户在限期三日内，仍未到保安室领取其信报及邮件，则由保安部将已过期之信报、邮件，交由公寓楼组同事通知业户有关领取信报、邮件事项；3.7.4如业户之信报存在管理处超过一个月。报纸按废纸处理，信件及其它邮件由信差退回邮局并作好有关记录（信件及邮件在退回邮局时，需作记录并要求邮局签收）。3.8财物损坏处理程序保安员在当值巡查中或接报，如发现本商业街内任何财物的损坏（包括自然或人为），都应按下列处理程序作出处理。3.8.1立即通知当值主管到现场拍照及展开保护现场的工作。如发现152、是人为之损坏则要求当事人立即进行调查处理；3.8.2如损坏物品属人为行为，则由保安当值主管对当事人作出交涉及填写损坏物品确认表。如当事人非本小区之业户，则暂收取人民币 元正作为维修该物（或工程）之费用，日后作出多退少补处理；如属业户，可暂免收人民币 元维修费，但必须签妥损坏物品确认；3.8.3保安主管须立即或事件发生后之第二天把所收款项交予财务部，及将损坏物品确认表交予物业经理审阅；3.8.4物业管理员须配合工程部人员跟进有关维修被损坏之项目。3.9警铃报警之处理程序3.9.1当管理处收到有关警铃报警之信息，本部将即刻追查报警之区域及原因，如查实为误报，即电话向该区域之所有业户作解释；3.9.153、2接报之同时，即派物业管理员到现场察看，了解具体情况并做好维持秩序工作；3.9.3保安部之消防员亦应赶赴现场，协助做好解释及维护工作，并检查有关避难场所，以查看是否有公司职员避难，并做出处理；3.9.4事件平息后，物业管理处以书面形式向所有受影响之公司作解释；3.9.5而对于单元之消防验收，应以书面形式预先知会将受影响之业户。3.10指示牌等物品之借用程序3.10.1业户向本处要求借用本处之指示牌及其它物品时，必须以书面形式向本处申请，交本处审批；3.10.2业户之申请须由物业管理处主任以上职级审批;3.10.3如业户之申请获批准，则须填妥借用指示牌之表格，并按有关规定交纳租金；3.10.4业154、户凭已付款之单据，由物业管理员协同到保安部领取指示牌及所租用之物品，并摆放于本处所批准摆放之位置；3.10.5如业户租用之指示牌期满，本部即通知保安部收回指示牌。3.11参观程序3.11.1安排参观之有关事项直接由物业管理处负责处理；3.11.2申请者必须先填妥参观申请表，交到本管理处。3.11.3接到有关申请后，物业管理处会将其交予总经理作审批及安排有关之参观事宜。3.11.4为能有充足时间准备，物业管理处均要求申请者提前三天通知及填妥申请表格。3.12信业务办理程序3.12.1业户向本处购买电话线程序3.12.2以本公司名义向电信局申装电话，同时出单工程部拉电话线至单元；3.12.3约 天155、后，电信局通知缴费，携“单元用户新装电话申请卡”去电信局缴交工料费人民币 元/条，约 周后电信局来物业总机房装机；3.12.4出工程工作单予工程部为业户跳线试机，经业户验收后签字认可；3.12.5电话开通约两周后，办理过户手续将电话过户给使用业户。3.13业户自行申装或迁移电话线程序3.13.1业户向本处缴纳人民币 元/条迁移费。3.13.2若属物业内部迁移，则缴纳内部迁移费人民币 元/条，本处在业户之“新装电话申请卡”或“电话迁移申请卡”盖章确认本处同意，业户迁电话入物业业户自行去电信局办理迁移电话手续；3.13.3出工程工作单予工程部，为业户拉线至单元；3.13.4电信局来总机房为业户装机156、后，出工作单予工程部为业户跳线试机并经业户验收签名。4.管理处新员工之培训课程 注：新员工入职前需三天试岗观察。（其中一天免费试岗）4.1阅读工作资料；4.2基本概况；4.3工作过程中所用表格之运用及工作职责；4.4以往工作会议纪录及有关之规章制度；4.5本处对业户的信函及所发放之通告；4.6熟悉本商业街之有关收费资料及数据。4.7实务操作4.7.1由物业管理员带领到分区域巡视，熟悉本各出入口、消防通道、各种功能设施；4.7.2熟悉物业内所有业户基本情况；4.7.3掌握有关之工作程序：4.7.4收楼程序及手续；4.7.5二次装修程序手续；4.7.6工程维修程序手续；4.7.7每日之例行巡查及工157、作报告之书写；4.7.8如何填写有关申请表格；4.7.9申请用款、退款之手续；4.7.10业户投诉处理技巧。4.8 试行上岗4.8.1在物业管理处主任之指导下开始承担物业服务之职责（约一个半月）；4.8.2在物业管理处主任之监察下，独立完成日常管理工作（约一个半月）；4.8.3工作过程中以实例培训其物业管理意识。保安部制度及岗位职责一、保安部一般工作制度1.保安员一般守则职责1.1执行管理处和保安部主任指定之任务；1.2于指定岗位当值；1.3防止一切可疑人员和未经允许之人员进入管理区域；1.4保障管理区域内人员及财物的安全；1.5处理一切岗位内发生的事件并上报领导；1.6执行上级临时指派的工作158、；1.7当值时必须穿着制服，未经接替决不可离岗；1.8不许与闲杂人员（包括当值员之亲友）在岗位上攀谈；1.9交接岗时，必须将岗位内的情况，详细交待清楚，提前十分钟集队并交接岗；1.10熟记管理处各部门电话，以便应急联系通知；1.11当值时不管发生大、小事情都需汇报后记录入薄；1.12熟悉救火器材的位置及使用方法与实用范围、电源总闸和总水闸等，以便应急使用。2.保安员不可触犯的纪律2.1迟到、早退；2.2衣冠不整；2.3粗暴无礼；2.4精神散漫；2.5当值时不穿制服；2.6当值擅离职守；2.7旷工；2.8不服从上级命令；2.9当值时于岗位内睡觉、吸烟看书报、收看电视、收听录音机；2.10上岗前饮159、含酒精类饮品；2.11牵涉任何治安、刑事案件。3.保安员的权限3.1在执行任务时，对现行违法犯罪分子，有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财产和罚款之权力；3.2对发生在护卫区内的刑事案件或治安案件，有保护现场、保护、维护秩序以及提供情况，但无勘察现场的权力；3.3按照规定，制止未经许可的人员、车辆进入护卫区；3.4对于出入护卫区内的可疑人员、车辆及其所携带的物品，按照规定进行检查；3.5在执勤中，如遇不法分子反抗，甚至行凶报复，可采取正当防卫；3.6对携带匕首、三棱刀等管制刀具和枪支以及其它形迹可疑的人员有权进行盘查监视，并报当地公安机关处理；3.7对违反治安管理处罚条件的160、人，有权劝阻、制止和批评教育，但无处罚权利；3.8对有违法犯罪行为的嫌疑分子，可以进行监视、检举、报告，但无权侦察、扣押、搜查。4.对讲机的使用4.1未经领导同意，不得擅自把对讲机带离管理区域范围使用；4.2未经领导同意，不能把对讲机借给与工作无关的人员使用；4.3对讲机是由保安部防管或领班负责保管，交接班时，领还人必须做好登记签收工作；4.4交接班时，双方一定要检查对讲机是否有损坏，损坏或遗失的要及时上报；4.5保安员有责任保护及爱护对讲机，凡遗失或损坏对讲机者按原价赔偿（追犯罪分子，特殊情况损坏除外）；4.6携带对讲机时，应把对讲机放在腰带的右侧或用手拿着，不得任意摆弄；4.7 当值时，不161、得用对讲机闲谈与工作无关的事情；4.8 当值时不得把对讲机调至其它频道对讲；4.9 在使用对讲机对话时，不能说粗话。5.锁匙的保管5.1 锁匙必须小心保管，用完后需放回原处；5.2 发现锁匙丢失现象，必须及时报告保安部领导。6.交接班6.1每班当值员工必须提前十五分钟到位整装待命；6.2交接班时要认真清点装备之物；6.3详细记录值班情况。7.警棍使用7.1警棍只用于自卫用途，使用时应避免敲击头部或要害，除警棍外，保安员决不能使用其他任何种类之物品作武器用。8.签到8.1必须按照公司制度，先检查员工证，确认后方可签到；8.2禁止允许其他部门人员替自己签到或代人签到；8.3保安员禁止代本部同事或其162、他员工打卡。9.发生打架斗殴事件9.1保安员发现管理区域内有打架斗殴现象，必须第一时间上前劝阻并呼叫同事，上报领导人员一同到场处理，禁止有不劝不管的怕事现象发生或参与一方的斗殴；9.2对劝阻不了的打架斗殴现象，要第一时间报警，尽量避免管理区域所属范围内发生伤人事故。10.火灾10.1第一时间动用灭火器材扑救；10.2呼叫同事协助并报告保安部和管理处；10.3同时利用走火通道迅速疏散楼层里的商户及顾客。11.停电11.1首先须及时通知工程部；11.2检查电梯有无降到底层或关闭；11.3 及时性通知各业主做好停电后的照明工作。12.台风12.1 一接到台风消息先将管理区域外围所属本公司的全部物品搬163、移到安全地带；12.2检查各楼层门、窗户是否关好，防止水浸。13.防止水浸13.1保安员必须熟记工程部值班电话和各值班人员之通信，以备有急事时通知维修；13.2如发现天花板或楼面有水迹，应立即检查漏时水之来源，以避免恶化及用容器盛载漏水，然后通知保安部领导或管理处；13.3如发现有水浸，应使用沙包或其他物品堵塞。14.防火措施14.1必须熟悉自动淋水系统之总掣位置，当听到淋水系统之警钟声时应立即通知保安部领导，同时知会管理处领导；如警钟所发生之声为断断续续，则应检查水压表，如水压表跌至零度则应通知工程部值班室；14.2必须熟悉消防器材存放之位置及其使用之方法，如发现失效或损坏，应立即通知保安部164、或本管理办领导。14.3火警-当发现有浓烟冒出或闻到有燃烤之焦味，应立即前往查看，报告消防局及保安部或管理处领导；如因电线短路而走火，首先关闭电掣，如扑救无效，则应立即通知消防局及管理处；如发现大火应立即响警钟，报告消防局疏散人员，然后携同所有门匙等候消防员到达，当到达后带领至火灾现场，然后交由消防员处理，疏散时尽可能将门窗关闭以避免火势蔓延，应从走火通道走避，决不可乘搭电梯；14.4 事后消防员离开现场，应恢复巡更工作，特别留意保护火警现场。15.炸弹15.1 如接到电话声称管理区域内藏有炸弹，应立即报告管理处负责人及保安部最高领导，由有关负责人决定是否报警，同时保持镇静展开搜索，如发现有可165、疑物品，应立即报警，先以报告当地之派出所为宜，将该地区内人员疏散，切勿触摸该物体，只可用沙包堆彻于四周，如人手不够，可于岗位附近巡视，留意可疑人物，当警察到场后，将一切详细情形报告警方，但绝不可向报界透露，事后应将详细资料向管理处报告。16.示威或暴动16.1无论因劳资纠纷或政治性发生之示威行动，保安员处理此类事件，必须特别小心，如有迹象显示可能发生时，需立即通知有关负责人；16.2对示威者不可回答任何问题或发表意见，保持沉默，以免影响对方之情绪，一切决策由有关负责人决定；16.3密切注视示威者之可能行动，例如张贴标语，投掷石块、纵火、破坏大楼之设施或使用暴力等，未经特别指示，决不可撕下标语，166、撕去标语时以警方在场控制局面为宜；16.4如于夜间发生，应将外围之灯光全部打开，以利于观察；16.5处理此类事件，保安员不宜与示威者争论，或以武力对待，此种行并不能解决问题，只能撩起对方之激动，如处理不当，则造成非常严重后果。17.拾遗之处理17.1若于岗位内拾获现金或其它财物，必须交予保安部领导及记录在簿。二、安全管理工作的主要任务凡涉及管理区域内部人身财产安全、治安问题、交通秩序等，以及巡查物业和发现违法犯罪活动，解决内部隐患事故，安全管理工作任务。主要任务有：1.保护物业财产、业主和宾客的人身物品安全。2.调查事故的发生和防止偷窃事件。3.紧急情况处理：火警盗警、热线报警系统及安全应急措167、施。4.公司及业主户籍管理。5.预防台风暴雨等自然灾害。6.监察物业员工之出入秩序。7.巡逻物业安全事项。8.防火程序。9.保护现金运送。10.物业范围内之车辆管理。11.安全管理记录及事件报告。12.协助紧急救护处理。13.物业范围内人客秩序控制。14.与人力资源部检查物业员工工衣柜问题。15.物业锁匙管理。16.处理客人发生困扰事故。17.对勒索恐吓事件之处理。18.监督物业之员工纪律表现。19.监督物业之员工在外之违法行为。三、安全巡楼须知1.安全管理员巡楼必须按所规定之线路、点、位置巡查各楼层，并按要求使用巡更钟（或巡更匙、登记薄）。2.巡楼时必须以高度之警惕性，实行多看、多听、多闻和168、多问的做法，发现可疑之人和事，要礼貌查询和做好控制。但不能无故进入业户之单元内。3.巡楼前先在巡楼表或登记薄注上起始时间，巡楼结束后在巡楼表登记情况及处理结果，并注上巡楼结束时间。4. 巡楼必须带备对讲机、电筒及巡更钟。四、货物放行管理制度1.任何商户运送或携带大量货物出管理区域时一律须到保安部办理货物放行申请手续，除管理处特别同意外，所有放行申请表须经保安当值主管审核无误后签名放行。2.当值主管在办理货物放行申请表时，要求具备：住户证或咨询物业管理处后请出示有效之证件，方可办理放行。其后应在货物放行登记本上登记备案。3.货物放行登记本由当值主管进行交接，或因当值主管不在时可由同级别或以上级别169、同事签名放行，并登记。4.各岗队员在验收出闸货物时，一定要核对此货物与申请表放行货物名称是否相符。主管签名是否真实，确定无误后放可放行。各岗在下班时将该岗位之放行申请表带回保安部交给当值领班。由当值领班收集后给客服整理存档。五、巡更系统管理制度1. 各区域之各线巡更每班至少在十次以上。 2.巡更员从某线之起点开始，如转岗时尚未巡完，下一岗应接着巡完此线，才回监控室将巡更情况进行存入记录。3.当值巡更员在巡更记录报告上签名后才交予该区域之副领班、领班或当值主管检查，各级应严格检查并对巡更情况进行处理并签名，当值领班下班时应将当班的所有巡更报告整理好面交或转交安全主管。4.安全主管每天上班时应检查170、前一日之所有巡更报告，并对巡更报告中发现的问题及情况进行处理签名，并负责存档。如公司领导或部门经理有需要检查某一日之巡更报告时，安全主管应能随时且完整的提供。六、保安部各种应急方案及程序1.火灾应急方案1.1接到火警后，消防中心人员往现场向现场人员问清情况和侦察火情后，根据火警范围大小、程序多少确定报警范围。1.1.1通知安全、保卫部门及应急分队；1.1.2通知着火区域单位负责人到现场；1.1.3通知工程部人员到现场；1.1.4报告管理处主任和物业经理。1.1.5应急分队接到火警后，五分钟内赶到现场。1.1.6侦察火情再次确定报警范围；立即抢救受困人员和疏散物资；1.1.7立即运用消防器材扑灭171、火灾，并负责调查起火原因。1.2安全、保卫部门接到火警，应在最短的时间内调派义务消防医疗救护队赶赴现场。1.2.1义务消防队赶赴现场后，第一梯队所有成员迅速携带灭火器材进行灭火，并启动现场的消防设施进行抢救火灾；1.2.2义务消防队第二梯队对现场通道进行清理，对人员和物资进行疏散，同时保障前线救火人员的消防器材供给； 医疗救护队在火灾现场准备抢救火灾伤病人员。1.3工程部人员接到火警后，立即派人到现场协助扑救火灾。1.3.1根据需要采取着火区域停电；1.3.2保证消防所需的电力、水力的正常运行。1.4管理处负责人（即火场总指挥）视情况需要，调集人员援助。1.5应急分队应在起火后三分钟内到现场进172、行火势控制和灭火，义务消防队应在起火后五分钟内到现场抢救火灾，其他协助人员应起火后十分钟左右赶到现场进行消防抢救工作。1.6 火警处理程序图消防监控中心火警现场在场人员或客户向现场人员询问情况（电话）消防中心(A) 往现场（带对讲机）保安部(B) 报告派出分队往现场出事部门(C) 通知往现场(D) 通知工程部往现场物业部(E) 通知往现场(F) 通知总经理往现场2.火灾应急方案II2.1一旦确定火灾，由消防控制中心在第一时间内同时做到：2.1.1通知应急分队和当值有关人员进行准备救火；2.1.2向公安消防队报警，请清单位名称、地区及门牌、起火部位燃烧部位、火势大小及电话；2.1.3向业主通报疏173、散，注意镇静，不惊慌；2.1.4启动消防设施，进行灭火自救；2.1.5指导业主进行自救，进入避难层或到其他安全地方；2.1.6保持现场通讯联系，以便于疏散抢救；2.1.7进行火情监控，随时通知消防抢救人员。2.2应急分队接到报警后，在物业范围三分钟内赶赴现场，特殊情况下，直接调消防电梯到所需去之楼层，到现场后：2.2.1迅速侦察火情起因及火势情况；2.2.2电器起火应立即通知消防中心或工程人员关闭起火区域的电源；2.2.3冷暖器设备系统起火同上；2.2.4物质起火立即转移易燃物；2.2.5迅速向消防中心转告火势大小、面积及燃烧程度。2.2.6迅速组织或调派增援人员将附近客人及住房人员疏散撤离火174、区。2.2.7打开消防栓，拧开阀门，进行灭火；2.2.8扑救火灾时，迅速排除易燃及轰燃因素，如不能迅速灭火，要尽最大努力控制火势，以待接救援人员和公安消防人员的到来；2.2.9消防人员到后，协同扑救火灾；2.2.10协助调查火灾原因；2.2.11火灾扑灭后，迅速协助清理现场。2.3火灾现场必须有负责人，原则上由管理处最高职位依次担任，负责人到现场后立即指挥本管理处职员进行灭火救人工作。2.3.1到现场后即到著火区域组织指挥灭火救人工作；2.3.2通过火情侦察，掌握火势发展情况，确定火场的主要方面，及时召集力量；2.3.3根据救火救人需要，确定通报人员和报告公安消防队；2.3.4向管理处各部门布175、置救人、疏散物资或灭火、供水人员，并检查执行情况；2.3.5布置人员对消防中心、监控中心、配电、供水部位的安全警戒工作；2.3.6公安消防队到后，及时向火场总指挥报告情况，服从统一指挥，按照统一布置带领员工贯彻执行。2.4当值安全主管接到火灾通知后，外围人员不得随意调动，应进行安全警戒：2.4.1外围警戒任务是：清除路障，指导一切无关车辆离开现场，劝导过路行人撤离现场，维持小区整个外围的秩序，迎接公安消防队，为消防队灭火创造有利条件。2.4.2所有首层入口警戒任务是：无关人员不得进入小区，指导疏散人员离开管理区域，看管疏散下来的物件，保证消防电梯为消防人员专用，指引消防人员进入著火区和消防中心176、，为消防队员灭火战斗维持好秩序。2.4.3巡楼人员著火区警戒任务是：不要让业主和疏散人员再进入著火区，防止他人趁火打劫，制造混乱，保护好消防器材，指导疏散人员往安全区域撤离。2.5工程部在接到火灾报警后，在火灾现场指挥的指令以下：2.5.1根据不同的火灾情况采取区域断电等措施协助灭火；2.5.2保障消防设施的正常操作；2.5.3保障电力、水力设备的正常操作；2.5.4如有危急，通知负责人调动人员对主要设备进行疏散。2.6发生火警后，除现场值勤安全主管外，其他休息和在宿舍的安全管理员应全部赶赴现场。2.6.1义务消防队员迅速成立两个梯队，进入著火区进行抢救受伤、受困人员，疏散人员和主要物资；2.177、6.2义务消防队第一梯队战斗组在组长带领下携带灭火器材到现场进行灭火，疏散组疏散现场人员；2.6.3义务消防队第二梯队战斗组在组长带领下铺设水带路线和水枪的设置地点，利用灭火剂进行灭火，疏散组迅速疏散重要物资、设备到安全地点；2.6.4义务消防医疗抢救组在组长带领下赶赴现场后积极做好救护装备，对救火的伤病人员进行现场急救和处理。2.7其他所有管理处员工到火灾现场后，积极协助扑救火灾：2.7.1协助工程部人员保证水电供应不间断；2.7.2协助救火人员保证灭火器材和运输车辆；2.7.3 积极协助救援单位提供要求支援项目，保障器材的供应。2.8公安消防人员到现场后，所有员工应积极配合：2.8.1一律178、服从火场总指挥指令和调度，消防中心配合现场指挥工作；2.8.2工程部人员保证水电设施和消防设施正确、正常运作；2.8.3应急分队和公安消防人员并肩作战进行灭火；2.8.4义务消防队员积极疏散人员和物资；2.8.5医疗救护队与其他赶来的医疗人员一起进行火场抢救伤病员；2.8.6外围人员配合地方公安人员进行严密安全警戒。公安消防队人员到火灾现场前，所有的灭火工作在起火后五至十分钟内完成，并出人、出水和运用灭火器材扑救火灾。2.9 火灾处理程序图消防监控中心火警现场在场人员或客户向现场人员询问情况（电话）消防中心人员往现场（带对讲机）保安部报 告往现场总经理报 告物业经理往现场通 知物业处往现场工程179、部消防中心电工班空调机房水泵班电梯机房派人视情况控制空调或关闭各部门派人去现场公安消防119医院由门口警卫引入现场往现场抢救伤员派人控制消防电梯派人控制水泵房防电梯派人切断电源防电梯根据情况通知无自救能力时通知根据情况通知3.防爆炸品事件及应采取之行动3.1各物业管理员工在工作时必须特别小心，尤其是须留意下列各地点是否有可疑物体：3.1.1商业街3.1.2大堂3.1.3广场3.1.4公众厕所3.1.5走火梯通道3.1.6废纸厢3.1.7 花盆3.1.8 放置垃圾的地方3.2如发现有可疑物体或收到任何炸弹恐吓，必须立即报告保安部及物业管理处，同时须即时采取下列措施：3.2.1打电话报警；3.2.180、2 通知安全管理员其他同事；3.2.3 在警方人员及拆弹专家到场前，各员工必须采取下列行动： 隔离发现可疑物体的地方； 不准未被授权者进行该范围 如可疑物体放置在某升降机内，应将该部及同槽及升降机停在升降机大堂及关掉开关，并且将该处范围隔离。3.3 当须要疏散时，必须以平静的语调发出指示，万万不能因紧张而引起恐慌（此行动通常由警方执行）。在整个过程中，应避免提及“炸弹”的字眼。3.4对一切新闻界所提出之问题必须指示其往管理处查询。3.5不能碰触或尝试干扰该可疑物体。3.6紧记：报警、不要引起恐慌、平静地疏散附近人群、封锁现场。3.7若发生爆炸后：保持冷静、抢救生命、灭火、协助警方、消防员和救伤181、员抢救伤者。3.8 物业经理负责对下属或有关之清洁承办商人员发出正确的指示。3.9一切公众地方，尤其是放置废物处必须保持整齐及清洁，这样如有任何可疑物体被放置当能较易被及早发觉。4.电力中断4.1 如果是全座物业电力突然中断，应立即致电供电公司查询，若属物业供电系统有问题，则应立即通知工程部派员抢修，并且在当眼地方张贴停电通知及检查客/货升降机是否有人被困。4.2如发现物业公共设施电力突然中断，控制室应立即派员到停电现场查看正确位置。4.2 查看停电区域，通知工程部检查停电原因及进行抢修。4.4加派安全管理员往停电现场巡逻及查看各项公共电器有否受停电影响，避免住户及访客受惊恐及发生意外，同时避182、免不法之徒乘虚而入，招致管理区域商户/业主之财物受损。4.5 于电力恢复后，应通知有关部门技工到现场检查受影响之公共电器、设施是否也已恢复正常操作，同时须派员详细巡楼一次，确保各项设备已恢复正常。4.6于事后查明有关停电原因，以书面报告全部经过。4.7备注：分辨故障之原因4.7.1若单是掣柜上的三盏来电讯号灯（红、黄、绿）熄了，多数是供电公司供电系统有问题。4.7.2若同时掣柜上的灯号熄掉，供电开关跳掣及水气表旗躺下，多数是物业供电系统失灵。4.7.3若遇部份或个别单位电力中断，应立即检查物业分层电掣中否有问题，如是则通知公司派员抢修，倘属个别单位电掣有问题时，则通知该用户雇人修理。5.食水中183、断5.1若属个别单位食水中断，处理如下：5.1.1先到该单位内检查有关水喉闸掣是否被关上；5.1.2然后到水表房检查该单位的水表闸掣是否关上，及邻近单位水表数码有否转动；5.1.3 再到天台检查加压泵操作有否正常。倘上述各项正常的话，则通知该用户致电自来水公司派员检查水表是否淤塞。5.2如果全座物业食水中断，处理如下：5.2.1先到地面泵房水缸检查自来水公司的供水是否正常；5.2.2接着检查泵房的供水系统是否操作正常；5.2.3然后到天台检查水缸水泵系统及加压泵是否操作正常；5.2.4最后到物业中层位置检查中途泵系统是否操作正常。倘上述5.1.1及5.2.1项出现问题，致电自来水公司查询及派员184、修理；如5.1.2/3/及5.2.2/3/4项出现问题，报告工程部派员修理，并在当眼处张贴停水通告。6.气体泄漏如发现或接获煤气/石油气体泄漏事件发生，应迅速抵达现场，在安全情况下把怀疑泄漏气体的地方之所有门窗打开及打掉输送该处气体之分掣，然后立即通知气体供应商处理。或情况严重的话，应立即打电话报警，在消防人员到场前须采取下列行动：6.1隔离怀疑泄漏气体的地方及不准未被授权者入该范围；6.2当需要疏散时，必须以平静的语调发出指示，万万不能紧张而引起恐慌（此行动通常由保安部执行）。6.3对一切新闻界所提出之问题必须指示其往管理处查询。6.4备注：为安全计，到现场调查时，切记不要作出下列可能引爆气185、体之行动：开启电筒、对讲机、打电话，按动门钟及灯掣等。7.意外受伤处理如发现有人受伤，首先应通知控制室其正确位置及人数，而控制员应按受伤者情况及伤势分配人手增援或致电报案，在场同事应留意下列情况及按情况处理：7.1观察伤者情况及伤势，尽可能帮助减轻伤者痛楚，切忌阻延救伤工作及施救。7.2 如伤员伤势轻微及少量流血，安全管理员可协助急救或包扎伤口。7.3如伤者之伤口大量流血，安全管理员应用棉布等制止伤口继续流血。7.4如觉察伤者伤势严重，则切忌移动伤者，避免影响其伤势。7.5如伤者仍然清醒，应以关怀的语调安慰伤者，如有可能，可询问伤者之姓名、地址等有关资料转知主管、同时在场之安全管理员应陪同伤者186、至救护车或其他同事到场接替为止，于事后以书面报告形式报告事件经过。七、特殊情况处理程序1.停车场月保车辆误取时钟卡处理程序车道当值安管员在车辆进场时，如因某种原因（司机醉酒、司机迟迟不出示月卡、司机一时找不到月卡等）而误取临保收费卡，过机后司机再出示月卡时，应立即按以下程序处理：1.1立即通知当值领班、主管到场协助处理。1.2在车未入闸前发现误取时钟卡，则立即通知收费处有关情况及要求降回已升起之闸杆。随后，保安员向司机索取月卡登记好，投入闸机起闸，然后保安员交回月卡，车辆进场；1.3在车入闸后发现误取时钟卡，则要求司机用误取的时钟卡将车辆驶离车场，再用月卡从其它车道进场；或先记录车辆号码、月租187、卡号等相关资料报收费处，在车辆离场时由车道当值通知收费处核对后手动起闸放行。1.4登记有关车号并在取错的时钟卡上打“”号，然后通知主管安排与收费处将该卡注销。2.车场车辆遗失车卡后需出闸处理程序当值车场安管员，如发现有车主遗失车卡而需出闸之情况，则需按以下程序处理：2.1立即通知当值领班和主管。如有阻塞要求司机将车辆驶离，以免阻塞出口。2.2当值领班、主管到场后，应详细询问遗失经过。2.3仔细核对车主及车辆有关资料，如车辆行驶证、驾驶执照、车主身份证明、车牌号码、车辆进入时间、停放位置等。2.4经核对无误后，由领班或主管引导车主到车场收费处，办理放行手续，由收费处当值再次核对后，且办理完有关手188、续后方可离场。2.5复印驾驶员身份证明、驾驶执照、车辆行驶证明，必要时对车辆进行影相存档。2.6详细记录事件经过，并提供事件报告。（主管）3.车场车辆冲卡处理程序车场当值同事如发现有车辆未经过卡而冲闸而走时，应按以下程序处理:3.1车道当值人员立即记下冲卡车辆之车型、车牌号码、车辆颜色，冲卡时间等有关资料，并即时通知外围各岗当值人员，留意车辆驶离方向，可能的话，则加以拦截。3.2立即通知当值领班及主管。3.3当值领班或主管应立即赶赴现场。3.4当值主管立即向公安“110”报警。3.5 立即查核冲卡车辆之有关资料，通知物业部当值同事，并及时联系车主。3.6与此同时通知保安经理，如联系不到，十五分189、钟后通知物业经理，如前者都联系不到，通知物业经理。3.7主管整理有关资料，提供事件报告。4.物业物品损坏处理程序保安员在当值巡查中或接报，如发现本管理区域内任何财物的损坏（包括自然或人为），都应按下列处理程序作出处理：4.1立即通知当值主管到现场拍照及展开保护现场的工作。如发现是人为之损坏则要求当事人立即进行调查处理。4.2如损坏物品属人为行为，则由保安当值主管对当事人作出交涉及填写损坏物品确认表。如当事人非本管理区域之业户，则暂收取人民币贰仟元作为维修该物（或该工程）之费用，日后作出多退少补处理；如属业户，可暂免收￥ 元维修费，但必须签妥损坏物品确认表。4.3保安主管须立即或于事件发生第二天190、把所收款项交予财务部，及将损坏物品确认表交予物业经理审阅。4.4物业部人员须配合工程部人员跟进有关维修被损坏之项目。5.公司/业户未锁门之处理程序5.1当值安管员发现业户下班后（或其他情况）忘记锁门或门未锁好，应立即通知当值领班及主管，然后在原地等候领班、主管前来处理。5.2 当值主管、领班知情后，应知会物业部当值同事一同往现场察看。5.3证实单元内无异常情况时：5.3.1由物业部同事联络业户回来锁门，保安部派安管员专人看守至业户回来，待业户锁好门后方可离去。5.3.2物业部无法联络到业户或业户有其他原因无法回来锁门，保安部可用备用锁替业户锁门。5.3.3锁好门后，要在业户之单元门上张贴纸条（191、或封条）作通知，并做好钥匙的保管与交接工作。5.3.4 替业户开锁时，要求业户出具证明单，证明单元内无任何物品遗失。5.4当发现单元内有失窃或其他异常情况时：5.4.1保护现场，除当值主管及警戒安管员外其他无关人员不得接近，防止破坏现场的行为出现。5.4.2物业部当值同事立即与业户联系，要求业户回物业。5.4.3当值主管与保安部负责人联系汇报。5.4.5征求业户意见是否需要报警。5.4.6待公安人员现场勘察完毕后，保安主管征求刑侦人员同意后将现场照像备查。5.4.7即时写出事件报告，将详情向保安经理汇报。5.4.8 保安部内部对事件作调查分析，并提供有力证据给公安部门。5.4.9 事件未清楚前192、一切作保密行动。5.5保安领班及主管将详情记录于“值班登记本”上备查。八、保安部职位责任 1.保安经理1.1保安经理必须在物业之物业管理处领导下和公安部门的业务指导下全权负责保安部的行政管理工作;1.2就物业内安全事宜对物业部经理负责;1.3及时传达上级关于保安工作的指示,监督部门执行情况;1.4组织及布置物业内之安全保卫工作；1.5监督员工守则规定之保安条款之执行情况；1.6领导部门调查物业内发生之各类治安案件及事故；1.7与当地公安机关和物业内各部密切合作；1.8布置和审批防盗、防火、培训等工作；1.9监督及考核部门员工工作情况；1.10审核对内、外报告和部门员工之升、降职和奖惩报告等。2193、.保安主任2.1协助保安经理管理、监督整个保安部之业务工作；2.2负责监督所有保安主管、副主管、领班和副领班之工作程序及日常工作；2.3负责本部所有下属纪律表现和培训考核工作；2.4处理值班期间发生之各种治安问题；2.5保安经理不在时，代行经理职权。3.安全主管3.1主管是保安主任分管某项具体工作的助手；3.2负责当值期间的日常工作以及培训业务；3.3随时巡视、监督保安副主管和领班执行任务情况；3.4调查物业内发生之各类治安案件、事故；3.5热情接待来访；3.6 保安主任不在时，处理所有保安问题。4.消防主管4.1对保安主任、经理负责，主管消防中心及监控中心之全面工作；4.2负责消防中心及监控194、中心的各种设施、器材等其它系统正常运作；4.3严格执行公安消防主管部门及物业制定之有关消防安全法规及制度，切实做好物业之消防管理工作；4.4负责制定及落实物业之防火安全管理措施及制度的实施；4.5负责物业防火安全工作的培训，组织专职和义务消防员进行消防知识、消防演习、消防系统操作之培训及考核；4.6对物业消防安全负有重要的职责。5.领班5.1领班对主管及主任负责；5.2及时处理一般性之治安案件和客人投诉；5.3负责督促安全管理员之日常工作；5.4监督安管员之纪律表现，编排工作岗位，完成上级交办的各项工作事项。5.5对消防监控中心副主管、主管及经保安部负责，协助监控室、消防中心落实具体工作；5.195、6负责对部属员工的考勤、考绩，根据员工表现的好差进行表扬或批评、奖励或处罚之建议；5.7负责对部属员工各义务消防员的业务技术培训，不断提高其消防知识、消防技术；5.8负责向消防监控中心主管、保安部（经理）报告工作。6.监控管理员6.1 按规定巡查物业各部位，发现可疑的人与事要礼貌查询和做好控制；6.2认真巡查各部位的监控设备和监视器材，发现异常情况要及时控制并报告上司；6.3防止他人破坏监控系统，属人为违例事件的经调查属实带回保安部交主管按章处理；6.4配备对讲机或防卫器械，随时与监控中心保持通讯联络；6.5作好巡逻纪录，与出详细准确的事件报告。7.安全管理员7.1安全管理员在当值时必须穿着公196、司制服，保持仪容整齐，保持专业工作精神和礼貌待人的个人品行；7.2保护物业内一切财产、客户财物、员工财产及其人身安全，采取适当的措施防止一切犯罪活动，定时巡逻整个物业管理区域；7.3在物业内有任何事故发生，应迅速到达现场，向所有事故有关人仕调查清楚呈件经过，并上报当值上司，及写出准确和详细的事故报告；7.4当值时随身携带保安设备和对讲机；7.5当台风来临时，必须留在物业以应付紧急情况；7.6仔细观察所有进入管理区域之人流，以确他们的活动是合法的，并没有危害物业之业户财产和人身安全；7.7当物业发生火灾时，马上赶赴现场，搞清着火原因和种类，尽力通知扑救，同时保证通知物业部、工程部和当值上司，协助197、客户人员撤离现场，为消防员清理通道，保持冷静地控制现场和秩序；7.8 确保所有在物业内发现之失物登记妥善，并交到保安部设法交还客户；7.9在物业内保护财务人员运送现金；7.10根据保安经理之指示，与人事部人员一起突击抽检所有本公司员工之衣柜；7.12当员工下班离开公司时，如发现违反员工管理条例和有犯罪之嫌疑，应实行突击检查；7.13 控制和监督在物业主要通道之交通和停车。8.消防管理员8.1搞好班前班后本岗位的环境卫生；8.2准时交接班，整理好自己的仪容仪表；8.3交接岗时，公物及情况必须交接清楚；8.4对消防中心进行监控，禁止无关人员进出或逗留消防中心，发现可疑人和事及时制止或报告主管；8.198、5实施对各个报警装置的监控，包括：消防、喷淋、烟感报警系统、煤气报警系统及消防电梯监控视屏系统；8.6密切监视各系统主机信号，发现火警信号或接到报警立即按原定程序处理，并做好事态纪律；8.7详细记录值班情况。九、保安部岗位责任制保安北门岗1、礼貌询问检查出入物业的人员及车辆，指导车辆的正确停放位置。2、给临时进入物业的车辆开具临时通行证，对进出物业的非业主车辆所携带的物品进行检查并做好登记。3、严禁给工地运砂、石的货车从大门口出入，严禁工地施工人员、闲杂人员及无关车辆从大门口出入，严禁工地施工人员在物业范围内停留。4、未经管理公司同意，严禁在物业内拍摄照片。5、当班时，要有良好的精神面貌、站立199、端正，衣冠整洁，对出入大门的公司领导、住户、访客人要敬礼，熟记公司领导所乘座的车辆牌号和住户的车辆牌号。6、维护大门口的环境卫生，清洁保安岗亭的卫生。7、负责物业大门照明灯的开关，本着节约的原则，但又不防碍公司的正常运转，具体的开关时间请详见开关灯时间表。8、对来访的客人及住户的朋友（亲戚）要礼貌接待，并询问作好记录。9、对已离职的公司员工，禁止再进入原来的工作范围内。10、检查公司职员出入管理区域是否佩带工作证。11、检查进出装修施工人员所佩带的出入证件的有效性，拒绝闲杂人员进入物业。保安巡逻岗1、对物业内的环境要熟悉，物业内共有多少个单位、多少楼层、多少商户入住、多少户正在装修、门牌的号码200、，要了如指掌。2、对物业巡逻时要细，作到详细登记，在当班期间对物业内的动态应心中有数，作到勤检、勤看、勤记录，发现问题自己不能解决的要及时上报给领班或主管。3、交接班时前半个小时对物业应做全面细致的查看，特别是营业商户的门窗，其每隔二小时全面查看一次，并在指定的地方签到。4、对各责任区的施工人员所携带的物品，必须严格检查和核实，对控制中心发出的指令要在第一时间内赶到现场，查明情况及时向控制中心反馈处理结果。5、文明值勤、礼貌待人注意自身的言行和仪表仪容，对待住户要礼貌在先真诚相助，对业主的投诉要及时向上反映或书面汇报。6、中班和夜班在交接班声音要小，在使用对讲机应尽量减少声量，严禁大吵大闹，以201、免影响住户休息。7、晚上八点钟以后，严禁在物业内施工，对在物业内留宿的施工人员要认真检查和登记，发现嫌疑人员立即上报。8、检查物业内的装修情况，检查装修人员的工卡，对物业内违章的装修应立即上报。9、熟记住户手册，对物业内商户的姓名和车辆牌号要一见便知，并指挥车辆的停放位置，保证交通畅通和安全。10、对商户要绝对地尊重，随时为他们提供力所能及的方便，对商户的投诉要在第一时间内上报。11、对施工单位留宿的人员应定时地检查其工卡和身份证，对在公共区域逗留的施工人员要跟踪查看，发现问题时要立即上报。12、严禁在物业范围内有赌博、打架、色情等违法活动。发现情况时需根据现场情况作监控、制止，并同时向控制中202、心报告，由控制中心上报上级主管，事后做好记录报告。13、巡视物业内的公共区域卫生情况，维护公共设施的完好。14、按要求做好巡逻记录，发现问题及时反应给队长或相关部门的人员。对所管辖的区域负直接责任。15、注意防火安全，巡逻中嗅到异味，听见可疑声响，要立即跟进查明情况，及时处理。保安室岗1、 监控商业街情况及广场的治安状况；2、 接听商户的报警电话，如遇突发事件立即报告上司及采取措施处理；3、 积极主动辨认商户，要求非经营时间进入商铺的商户出示商户证；4、非经营时间制止、劝阻无关人员进入经营区，防止无关人员进入经营区；5、制上无关及非当值人员在室内逗留、闲聊；6、做好物品的保管及交接工作。保安巡203、逻岗1、 巡视、检查巡逻范围的治安状况，保障该范围的人员及财产安全。2、 巡逻中严格落实“四多”，即“多看、多嗅、多听、多问”，及时发现，消除安全及消防隐患并即报上司；3、 礼貌盘问、清赶闲散人员，发现外来推销人员进行推销活动时应立即制止并清赶离场；4、做好巡逻签到登记工作，发现有异常情况时应在登记本上登记，并报当值上司；5、夜间发现有业户未锁门时，应立即通知上司，然后在原地等候上司前来跟进处理，切记不能未经上司批准而私自进入公司/业户单元内；6、严格监管二次装修单元的施工情况，督促施工人员做好防火防盗安全措施，制止施工人员在非施工区域逗留；7、 注意巡视各偏僻角落或死角的治安情况，监管各防火204、门保持常关；8、发现有物品损坏时，应立即通知上司，并协助查找损坏原因。车场巡逻岗：1、 负责车场整个区域的安全巡视工作，特别加强对各走火通道及偏僻区域的巡察，注意盘查可疑及闲散人员；2、巡逻中严格落实“四多”，即“多看、多嗅、多听、多问”，及时发现清除安全及消防隐患并即报上司；3、严格检查登记车场车辆有关情况，发现有车辆未锁车门时，应立即通知上司跟进联系有关车主，然后守护车辆旁，等候上司到来进行处理；4、 监管地库内所有工程装修防火情况，督促施工人员做好各项防范措施；5、协助车场当值人员对各种停放车辆的管理。消防中心岗：1、熟悉各类设备（包括报警、探测、联动）的监察功能，掌握其运用方法和技能；205、1、 禁止无关人员进出或逗留消防中心，禁止任何人员在中心内大声喧哗；2、 施工及维修保养人员进入中心施工，必须经上级批准并有工程专业人仕陪同；4、任何可能引起报警的施工或保养，均应提前关掉相应区域之警铃；5、 任何引起警铃报警的事项均应第一时间将报警的原因及处理情况报告消防主管（或值班主管）并由主管跟进知会有关部门；6、 非消防工作需要严禁使用消防中心之报警电话；7、中心内电脑系统未经批准，不得私自退出程序；8、接到任何消防报警讯号，均应立即查找报警地点、报警类型，并及时通知巡逻人员去现场确认；9、做好交接班工作，并将所有事项作详细记录。消防巡逻岗1、 按规定巡查各楼层，发现可疑的人和事，要礼206、貌查询和做好控制；2、 认真检查各楼层的消防设备及消防器材，发现异常情况要及时报告；3、 防止他人破坏消防系统，属人为违例事件的，经调查属实带回保安部或交值班主管按章执罚处理；4、配备消防电话或对讲机、电筒，随时与消防中心保持通讯联络；5、 做好对各二次装修单元的防火检查，督促施工人员做好安全防火工作；6、接到消防中心的报警讯号后，应立即赶往现场确认，并将详情报告给消防中心；7、做好巡逻记录工作。监控中心岗1、熟悉各组监视器（包括监控摄像屏幕，防盗报警系统及电梯控制屏）的监视功能。掌握其运用方法和技能；2、禁止无关人员进出或逗留监控中心，禁止人员在中心内大声喧哗；3、员工上、下班签到后，应自行207、离开，不听劝告者，值班人员应记下其工牌，交办公室处理；4、施工及维修保养人员进入中心施工，必须经上级批准，并有工程专业人仕陪同；5、爱护公物，中心内的物品，严禁私人挪用或损坏，违者按规定严肃处理；6、注意观察监视器屏幕，配合安全中心完成各项值勤工作；发现有可疑情况，及时汇报并进行登记；7、负责小区各组电梯准时开关工作；8、负责背景音乐的播放工作，并定时更换播放的录音带；9、做好每班的交接工作，清点移交物品进行登记。绿化部工作制度及质量标准一.草坪日常管理标准作业规程2.1适用范围：适用于XX区域内的草坪养护工作2.2职责：a：绿化部主管负责本规程的监督实施及质量控制b：园艺师、技术员负责本规程208、实施过程中的培训和技术指导c：绿化工依照本规程实施草坪养护作业2.3程序要点：（1）草坪的分级标准a:特级草坪：每年绿期达360天，草坪平整，留茬高度控制在2.5cm以下，仅供观赏。b：一级草坪：绿期340天以上，草坪平整，留茬高4cm以下，供观赏及家庭休息用。c：二级草坪：绿期320天以上,草坪平整或坡度平缓,留茬6cm以下,供公共休息及轻度践踏。d:三级草坪：绿期300天以上，留茬10cm以下，用于公共休息，覆盖荒地，斜坡保护等。e：四级草坪：绿期不限，留茬高度要求不严，用于荒山覆盖，斜坡保护等。（2）淋水a：特级、一、二级草坪夏秋生长季每天淋水一次，秋冬季根据天气情况每周淋水2-3次。b209、：三级草坪视天气情况淋水，以不出现缺水枯萎为原则。c：四级草坪基本上靠天水。（3）草坪改良1、草坪局部更换法 a：准备相同面积的同一品种的好草坪块。 b：将要换地方的原草坪用铲铲起。 c：将铲去草块的地方松土，施放土壤改良肥。 d：将接缘处的草撬高约一厘米半后将新草铺上。 e：将新、旧草一起拍平使之吻合后铺上一层约半厘米厚的新沙。 f：淋水，完成更换过程。2、 二级以上草坪如出现直径10cm以上秃斑、枯死或局部恶性杂草占该部分草坪草50%以上且无法用除草剂清除的，应采用局部更换法更换该处草坪草。3、 二级以上草坪局部出现被踩实导致生长严重不良，应采用局部疏草法疏草改良。4、对于冬季出现枯黄的二210、级以上观赏性草坪每年11月中旬开始撒播黑麦草种，标准为60m2/公斤。（4）草坪施肥1、常用肥料及其特点： a：复合肥，分为速溶和缓溶两种，是草坪的主要用肥。速溶复合肥用水溶合喷施，缓溶复合肥一般直接干撒，但施用缓溶复合肥通常会有局部烧灼现象，因此多用于要求较低的草坪。 b：尿素，尿素为高效氮肥，常用于草坪追绿，但草坪使用氮肥过多会造成草坪草抗病力下降而染病，且使用浓度不当极易烧伤，因此不提倡多用。 c：快绿美，螯合型液体氮肥，作用与尿素相近。 d：长效复合肥，固体多元素肥，具有肥效长，效果好的特点，且一般不会有烧灼现象，但价格昂贵。2、肥料选用原则：一级以上草坪选用速溶复合肥、快绿美及长效肥211、，二、三级草坪采用缓溶复合肥，四级草坪基本不施肥。3、施肥方法：a：速溶复合肥采用水溶法按0.5%浓度溶解后用高压喷药机均匀喷洒，施肥量每公斤80m2。b：快绿美按说明浓度及用量稀释后用高压喷药机喷洒。c：长效肥按说明用量用手均匀撒施，施肥前后各淋一次水。d：缓溶复合肥按20克/m2使用量均匀撒施。e：尿素用水按0.5%的浓度稀释后用高压喷雾枪喷施。f：所有施肥方法均按点一片一区的步骤进行以保均匀。4、施肥周期： a：长效肥施肥周期按肥料使用说明进行。 b：没有施用长效肥的特级、一级草坪每月施速溶复合肥一次。 c：快绿美及尿素只在重大节庆日检查时，才用于追绿，其它时间严格控制使用。 d：二级、212、三级草坪每三个月施放一次缓溶复合肥。（5）剪草1、剪草频度： a：特级草春夏生长季每五天剪一次，秋冬季视生长情况每月1-2次. b：一级草生长季每10天剪一次，秋冬季每月剪一次。 c：二级草生长季每20天剪一次，秋季共剪两次，冬季不剪，开春前重剪一次。 d：三级草每季剪一次。 e：四级草每年冬季用割灌机彻底剪一次。2、机械选用 a：特级草坪只能用滚筒剪草机剪 b：一、二级草坪用旋刀机剪 c：三级草坪用汽垫机或割灌机剪 d：四级草坪用割灌机剪 e：所有草边均用软绳型割灌机或手剪3、在每次剪草前应先测定草坪草的大概高度，并根据所选用的机器调整刀盘高度，一般特级至二级的草要遵循1/3原则（即每次剪草213、剪去长度不超过草高1/3）4、剪草步骤： a：清除草地上的石块，枯枝等杂物。 b：选择走向，与上一次剪草走向要求至少30度以上的交叉，避免重复方向修剪引起草坪长势偏向一侧。 c：启动发动机，逐渐加大油门，放下刀盘，合上离合开始行剪，速度保持平缓路线直，每次往返修剪的截割面应保证有10cm左右的重叠。 d：遇障碍物应绕行，四周不规则草边应沿曲线剪齐转弯时应调小油门。 e：若草过长应分次剪短，不允许超负荷运作。5、边角、路基边草坪、树下的草坪用割灌机剪，但若花丛、细小灌木周边修剪不允许用割灌机，以免误伤花木，这些地方用手剪修剪。6、剪完后将草屑清扫干净入袋，清理现场。清洗机械，做剪草记录及用机记录214、。7、剪草质量标准： a：剪割的整体效果平整，无明显起伏和漏剪，剪口平齐。 b：障碍物处及树头边缘用割灌机式手剪补剪，无明显漏剪痕迹。 c：四周不规则草边及转弯位无明显交错痕迹。 d：现场清理干净，无遗漏草屑、杂物。（6）杂草控制1、根据杂草生长情况，选用除草方法。一般少量杂草或无法用除草剂的草坪杂草采用人工拔除。已蔓延开的恶性杂草用选择性除草剂防除。2、人工除草 a：除草按区、片、块的划分、定人、定量、定时地完成除草工作。 b：除草应采用蹲姿作业，不允许坐地或弯腰寻杂草。 c：除草应用辅助工具将草连同草根一起拔除，不可只将杂草地上部分去除。 d：拔出的杂草应及时放于垃圾桶内，不可随处乱放。 215、e：除草应按块、片、区依次完成。3、除草剂除草： a：使用除草剂除草时应在园艺师指导下进行，由园艺师或技术员配药，并征得绿化部主管同意，正确选用除草剂。 b：喷完除草剂的喷枪、桶、机等要彻底清洗，并用清水抽洗喷药几分钟，洗出的水不可倒在有植物的地方。 c：靠近时花、灌木、小苗的地方，禁用除草剂，任何草地上均禁用灭生性除草剂。 d：用完除草剂要做好记录。（7）病虫害防治1、草坪常见病害有叶斑病、立枯病、腐烂病、锈病等。2、草坪常见虫害有蛴螬、蝼蛄、地老虎等。3、草坪病虫害应以防为主、一级以上草坪每半个月喷一次广谱性杀虫药及杀菌药。药品选用由园艺师或技术员确定。二级草坪每月喷一次。4、对于突发性的216、病虫害无论哪一级的草坪都应及时针对性地选用农药加以喷杀以防蔓延。5、对于由于病虫害而导致的严重退化的草坪应及时给予更换。（8）打孔与疏草对于二级以上的草坪应每年打孔一次，并视草坪生长密度每1-2年疏草一次。在草坪上举行过大型活动后亦应给予局部疏草并培沙。（9）注意事项1、用机械剪草时，应先将周围的无关人员劝离，以防机械误伤人。2 、草坪未干不可用机器剪草。剪草进行中下起雨要停止剪草，待雨停草干后再进行。3、无特殊情况下（如中途下大雨等），同一块草坪应在同一天内剪完，以防生长不均。4、草坪喷药、肥或除草剂时，应压低枪口，以防水雾飘到周围的人或植物上。5、机械出现异常情况应及时停止工作，上报主管，217、不得自作主张拆修，更不允许带问题继续操作。6、员工喷药或剪草时应戴好保护装置，以防发生事故。（10）本规程作为绿化部员工绩效考评的依据之一。三、记录3、1、剪草登记表3、2、草坪周期养护汇总表 剪草登记表项目时间剪草地点留茬高度剪后效果使用机器操作者验收者草坪周期养护汇总表措施项目淋水施肥剪草疏草打孔喷药留高mm生长季非生长季生长季非生长季生长季非生长季春夏秋冬周期特级1次/天2-3次/周1次/月1次/5天1-2次/月每年一次半月喷一次25一级1次/天2-3次/周1次/10天1次/月40二级1次/天2-3次/周1次/三个月1次/20天2次/季度每月喷一次60三级视天气情况1次/年1次/90天突218、发病虫喷药100四级靠天水基本不施一年一次材料工具自动喷或水管复合肥、长效肥旋刀机、滚筒机、割灌机、大草剪疏草机打孔机高压喷雾机四、绿篱的养护管理绿篱的养护管理原则是：保证水肥供应，茂盛生长，修剪成篱成墙成形，达到观赏和隔离的作用。1、绿篱的肥水管理 绿篱要不断修剪，肥水条件要求较高。初植绿篱，按设计要求的篱宽，挖40厘米深的沟，填上纯净的客土，或在客土中拌入适量腐熟的有机肥或复合肥，这样植后生长快。施肥原则是：基肥追足速效肥，以氮为主，磷钾结合，群施薄施，剪后必施。必要时还进行根外施肥。水分管理以保湿为主，表土干而不白，雨后排水防渍，以免引起烂根，影响生长。2、绿篱的修剪平面绿篱、图型绿篱、219、造案绿篱，都是为了符合设计要求通过人工修剪而成的。修剪的作用：一是抑制植物顶端生长优势，促使腋芽萌发，则枝生长，墙体丰满，利于修剪成型；二是加速成型，满足设计欣赏效果。修剪的原则：从小到大，多次修剪，线条流畅，按需成型。一般的绿篱控制在60-150cm，超过150cm的为高大绿篱（也叫绿墙），起隔离视线用。 始剪修剪的技术要求是：绿篱生长至30cm高时开始修剪。按设计类型3-5次修剪成雏型。修剪时间：当次修剪后，清除剪下的枝叶，加强肥水管理。待新的枝叶长至4-6厘米时进行下一次修剪，前后修剪间隔时间过长，绿篱会失形，必需进行修剪。中午、雨天、强风、雾天不宜修剪。修剪操作：目前多采用大篱剪手工操220、作，要求刀口锋利紧贴篱面，不漏剪少重剪，旺长突出部分多剪，弱长凹陷部分少剪，直线平面处可拉线修剪，造型（圆型、蘑菇型、扇型、长城型等）绿篱按型修剪，顶部多剪，周围少剪。 定型修剪：当绿篱生长达到设计要求定型以后的修剪，每次把新长的枝叶全部剪去，保持设计规格形态。3、绿篱的病虫防治山子甲绿篱，常有木虱、潜叶蛾和白粉病为害，福建茶有木、介壳虫、白粉病为害，黄心梅较抗病虫害，偶有木虱。以上虫病，用常规的杀虫剂速扑杀和杀菌剂、多托布津、多菌灵等除治能达效果。五、绿化树木的管理园林绿化中，树木种植面积并不是最大，但其所占的绿化空间最大，草地、鲜花、灌木、乔木合理搭配，体现了立体绿化效果。俗话讲“绿树成阴221、，鲜花盛开”，创造了良好的小气候和优美的环境。另外，许多灌木树种植后可以通过修剪造型，亭亭屹立在草地和景点中，甚至可产生立体动感。1、肥水管理乔木树型高大，根系发达，根深幅广，种植时需要开正方形0.8-1.0立方米的大穴，填上肥沃客土高于平地30cm才种植，在施肥方面，用肥种类的复合肥为主，N、P、K的比例1-3年的幼年树是5：3：2；三年以上大树是3：2：1。施肥的次数，植后三年内，每年的春、夏、秋、冬初各施一次，每次用复合肥1-2kg，小树少施，大树多施。施肥方法：小树结合松土施液肥，大树在冠幅内地面均匀开穴干施，三年以上高大的乔木原则上可不施。灌木树型小，以浅穴或浅沟种植为主，丛生根系浅222、，视土壤和树势施用适量的复合肥，液施干施结合，观花观果灌木适当增加P、K肥，观叶灌木适当增加N肥施用。绿化树木的水分管理，重在幼树，原则是保湿不渍，表土干而不白。高大乔木，根深叶茂，不存在因缺水影响生长，灌木矮小，根系短浅，盆栽地栽都要防旱保湿不渍，才能正常生长。2、树型管理 绿化林木，通过艺术设计，认真管理，使之有稀有密，有型有款，坐落有置，是绿化成功的关键之一，乔木要求树干笔直挺拔，不要过早拔掉种植时的固定拴护杆，以免引起树杆弯曲。成年大树及时锯掉不规则的树枝，对冠幅大，叶多枝少的挡风枝不锯掉，遇大风雨会折枝断干严重时连根拔起造成损失。灌木要求整体有形有序，树形是树木不断生长和通过人工不断223、修剪而成，可修剪成圆球型、方型、扇型、蘑菇型、抽象图案、线条、柱桩、椎桩等。甚至可用铁丝编织文字或“双龙戏珠”，“孔雀开屏”等让灌木的枝叶在其中生长，通过编织修剪而成。3、树木的病虫防治绿化树木主要的虫害有天牛、木虱、潜叶蛾、潜叶虎、介壳虫、金龟子等。近年来在乔木灌木中木虱为害较严重，其次是介壳虫、采用常规杀虫剂、速扑杀、介特灵等均能达到防治效果。主要的病害有：根腐病、白粉病、炭疽病等。常用的防治药物有托布津、多菌灵、炭疽病等，常用浓度800-1000倍。除了药物防治外，栽培上要经常清理枯枝落叶，保持清洁，同时要排除渍水，必要时修剪后喷药。六、花卉的管理 鲜花可以陶冶情操、美化环境。在XX师专224、中种植花卉，是绿化中不可缺少的项目，就是为了观其色、赏其型、度其志、品其性。花卉有草本和藤本之分，有些品种一生（一个生长周期）只开一次花，有些一年开几次花，花期花季各不相同，要科学搭配不同品种的种植，关键是要抓好管理。1、地栽花卉管理地栽较多的是黄花草、多色花和桃、梅、杏花、桂花、含笑以及炮仗花，金银花等，在栽培上要求土地肥沃疏松，通透性好，保水保肥力强，肥水管理，前期肥水充足，以N为主，结合施用P、K，中期N、P、K结合，花前控肥控水，促使花芽分化，开花后补施P、K、N肥，可延长开花期。松土除草培土每月一次浅松表土，除去杂草，结合施肥。草本花卉，多施液肥，木本花卉，雨季可开小穴干施。植株高大225、的地栽花木，不能露根，适当培土，可防止倒覆。修剪覆盖，在生长中要及时剪去干枯的枝叶，另外在夏秋季节进行地表覆盖，可保湿防旱和抑制杂草生长。病虫防治，每月打一次杀虫药，在修剪后台风瀑雨前后喷一次杀菌剂，均有防治效果，腾本花卉管理的不同之处，是要树柱子或搭架，使之攀延生长。2 、盆栽花卉的管理盆栽花卉在园林绿化中主要指盆栽时花和盆栽阴生植物二大类，盆栽花卉是经过二个阶段培育而成，第一个阶段是在花圃进行培育，第二个阶段是装盆后生长到具有观赏价值或开花后，摆放到室外广场（花坛）、绿化景点中，以及亭台楼阁甚至室内的办公室、会议室、厅堂、阳台。花圃培育盆栽花卉，首先选择各种时花和阴生植物，进行整地播种或扦226、插，（在阴棚沙地无性繁殖），幼苗期加强肥水病虫的管理，然后准备规格合适的陶瓷、塑料花盆，装上事先拌好的配方花泥（干塘泥粒65-70%，腐熟有质10%，沙20%，复合肥3-5%），盆底漏水眼压上瓦片，装量八成。最后种上幼苗，分类摆放加强管理，长大或开花前后放至摆放点，盆栽花卉第二个阶段的管理，由于摆放分散，重点做好三防：防旱、防渍、防冻。防旱：高温炎热天气，水分蒸发快，室外2-3天淋一次水，室内5-7天淋水一次。防渍：盆体通透性和渗漏性很差，只靠盆底漏水眼渗漏渍水，室外盆栽严禁盆底直落泥地。室内及阳台盆栽，不要每天淋水、每次淋水后观察盆底是否有滴水，如滴水不漏，一是盆土板结，适当松土，二是盆底漏227、水眼堵塞，及时疏通或转盆，盆栽花卉失败大多因为盆底部分渍水烂根影响生长以至死亡。防冻：热带花卉和阴生植物如绿巨人、万年青等冬天气温18度以下，不少品种开始出现冻害，露天和阳台盆栽花卉，在低温、霜冻天气，要搭棚覆盖保温或搬进暖房防冻。除了做好以上“三防”外，阴生植物要防晒，烈日下灼伤叶子，影响生长，甚至死亡，宜放于室内和厅堂及阳台无直射光的背日处。盆栽施肥，施肥种类有机、无机肥结合，木本有机为主，草本无机为副，观花的P、K、N比例是（3：2：1），观叶的是（2：1：3）施肥次数，视长势每月1-2次。结合淋水施液肥，减少干施，严禁施用未腐熟的有机肥，否则易肥害伤根，施肥量视盆土多少、能少勿多、免于228、肥害，必要时采用根外喷施“叶面保”、“大丰田”等，可使叶色浓绿，花期延长，换盆：为使盆栽花卉，根多叶茂，按时盛开花期长，多数多年生的木本和部分其它花卉需要换盆，换盆时间要考虑二个因素：一是盆土多少和盆土质量、土量少质量差的早换，土量多质量好（如纯干塘泥的配方花泥）迟换；二是花卉的大小高矮，高大的花卉早换，矮小花卉要迟换，一般2-3年换盆一次。换盆方法：空盆放上瓦片压住盆底眼，再在瓦片上放上一把粗沙，然后将配方花泥放入三分之一，换盆前3-5天不淋水，换盆时，盆内周边淋少量的水，振动盆体，花盆侧倾，用木棍或两个大拇指，顶住盆底瓦片，边摇边压，以至盆土离盆，用花铲铲去三分之一的旧沙（最多不能超过50229、%），保留新根，用枝剪剪去老根，剪齐断根，然后小心放入新盆，根顺干正，填上配方花泥，压实淋透（盆底滴水）。盆栽花卉由于分散，通风透光好，病虫较少，但要细心查看一经发现，要用手提喷雾器逐盆喷药。另外，部分花卉对土壤PH值要求较严，如含笑、茶花等要求酸性土壤生长才正常，可淋柠檬酸水每月2-3次，土壤PH值保持4.0左右.3、盆景的管理 园林绿化中有少量成品盆景,置于亭台楼阁内和特需的景点中,其栽培管理与木本盆栽花卉大致相同,不同的关键之处是修剪保形,不同的是盆景有不同艺术造型,生长中树干不断长高,枝叶不断增多,如不修剪会变型、失型,失去原有的设计风格特点,盆景修剪,需要有专业知识和技能的技术员,园230、艺师操作,该剪的剪,不该剪的不剪,千万不要破坏观赏面,失去原有的流派、风格、和艺术造型。地栽花四季花坛草花品种的配植，根据不同的季节我们认为应配植相应的花草：春天：多色矮牵牛、万寿菊、三色堇等夏天：多色矮鸡冠花、多色百日草、常夏石竹等秋季：多色日本小菊、国庆菊等冬季：多色雨衣甘蓝、红叶甜菜、等耐寒品种在栽培上要求土地肥沃疏松，通透性好，保水保肥力强。肥水管理前期肥水充足，以N为主，结合施用P、K中期N、P、K结合，花前控肥控水，促进花芽分化，开花后补施P、K、N肥，可延长开花期。松土除草培土每月一次浅松表土，除去杂草，结合施肥。草木花卉，多施液肥。绿化班长岗位职责绿化班长是在主管的领导下，对校231、区的绿化工作实施全面管理，为业主创造并保持怡人的绿化环境。一：熟悉校区的绿化情况，充分利用和发展绿化面积，保持绿化完好率达99%以上，因地制宜，合理布置花草树木品种和数量，创造优美的植物景观，发挥绿化的生态环境效益。二：提高绿化养护管理的知识和技能，熟悉花草树木的品种、名称、和栽培管理方法，掌握花木病虫害防治方法，园林具械的使用方法。三：对花木进行挂牌，标明品种、科属、原产地、生长特征、繁殖方法、管理办法等，方便业主欣赏。四：巡视校区绿化，做好分析和记录，掌握校区绿化的基本情况。五：借鉴他们先进的管理方法，收集业主对绿化管养的建设性建议，结合实际情况，争得校领导的同意，制订管养计划，管养方法、232、增强学生的绿化养护知识，确保绿化管养的正常运作。六：关心绿化工的生活，多交流思想，为绿化工做好后勤工作，解释工作疑难，多渠道增进绿化工的知识和素质。七：广开门路，与校区文化部结合，建设校区“爱绿化、护绿化”的文化环境。八：与管理处其它部门精诚合作，搞好校区的各项活动。绿化员的岗位职责绿化工在班长的领导下，对校区的绿化工作实施全面管理，为住户创造并保持怡人的生活环境。一：熟悉校区绿化概况，充分利用和发展绿化地面积，保持绿化完好率达99%以上，因地制宜，合理布置花草树木品种和数量，创造优美的植物景观，发挥绿化的生态环境效益。二：提高绿化养护管理的知识和技能，熟悉花草树木的品种、名称、和栽培管理方法233、，掌握花木病虫害防治方法，正确并熟练使用园林具械。三：对花木进行挂牌，标明品种、科属、原产地、生长特征、繁殖方法、管理办法等。方便业主欣赏。四：养护、管理花草树木。1 定时浇水，满足其生长需要，防止过旱或过涝。2 对花草树木适时施肥，方法正确，满足花草树木正常生长发育的需要。3 根据园林功能要求，花木分支规律和生长特性，以及环境关系对花木进行修剪，整形，使花木生长量适当，长势优良，乔灌木各种树形优美，构成丰富的植物景观。4 清理杂草、杂物，适时剪草，保持草的一定生长高度，草地整洁、美观。5 以“预防为主”和“治旱、治小、治了”为原则，及时防治花草树木病虫害，同时注意保护环境，扶持和补苗。6 定期对花木进行培土、树干涂白，防风害、日灼。对遭受自然损害的花木及时进行修补、扶持和补苗。7 经常巡视校区的绿化地，严格制止在草地上践踏，倾倒垃圾或用树干晾晒衣服被褥等行为，完善绿化围护和隔离设施。8 绿化工人均管理绿化面积5000-8000平方米。五：完成主管交办的其它工作。