1、物业公司小区设备验收制度及链条锅炉操作规程编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 小区设备管理情况简介随着经济的发展和科学技术水平的提高，人们对提高生活质量的需求与日俱增，对房屋设备的功能与质量的要求也在不断提高，因此小区在规划建设上十分注重房屋设备的配套服务。从目前看，小区各类配套设备齐全，公用配套设备例题是。供热、供水、供电、排水、消防设备完备。在设备管理上，一是加强设备的使用管理、维修养护管理、安全管理、技术档案资料管理，建立健全各项设备管理制度、操作规程、理顺管理程序、规范综合性设备系统的维修养护，提高。二是加强设2、备操作人员的职业道德教育，安全教育及专业技术，提高操作、维修人员的整体综合素质。三是加强设备的正常运转和养护。目前，小区的各类设备良好，运行正常，操作运行人员能够严格遵守操作规程及保养规范，并有详细的设备运行记录、设备保养、维修记录、交接班记录。冬季供暖、居室内温度平均17度以上，消防系统设备完好无损，可随时启用。设备验收制度1.凡新建、扩建、 改建工程和大、小修、定期试验、临时检修后必须经质量验收合格、图纸资料完备、移交给变电所长，方能投入系统运行。2.设备验收应按部颁和上级主管部门制度的有关规程规定技术标准进行。3.在施工过程中，需要中间验收时，变电所负责人应指定专人配合进行。4.大、小修3、预试、继电保护、仪表校验后，由修试人员将情况记入专业记录簿中，并注明是否可能投入运行。无疑后可办理工作结手续。5.验收的设备个别项目未达到验收标准，而又急需投入运行时，需经主管经理批准。设备管理制度根据国务院发布的全民所有制工业交通企业设备管理条例的规定，结合我公司行业的特点，制定本制度。一、各单位应建立健全设备的操作、使用维护规程和岗位责任制。设备的操作和维护人员必须严格遵守设备操作、使用和维护规程。二、各类设备的使用、停放必须遵守安全防火的规定。三、设备检修工程应当严格遵守检修规程，执行检修技术标准，以保证检修质量，缩短检修时间，降低检修成本。四、根据设备的实际技术状况，结合生产安排，编4、制设备检修计划，并纳入单位的年度计划。五、各单位应合理储备零件，并做好保管维护工作，以满足设备检修的需要。六、各单位应当建立健全设备卡片、台帐、档案及操作维修人员的技术档案，做到技术资料齐全，原始记录准确完整。七、各单位购买在一千元（含一千元）以上的设备，必须报工程技术科备案后方可购买。八、发生设备事故，必须如实上报。九、新设备到公司后，有关人员应通知工程部组织使用部门、安装部门、档案室、运输车队等有关单位部门区同验收，随机资料、附件、工具等由使用单位负责登记，资料由公司档案室统一保管，验收完毕后必须将包装封好，由器材科保管。十、设备在公司内调动，由使用单位提出申请，交工程部审批，经理、副经理5、批准后到财务办理借调手续后方可进行。十一、设备发生事故必须坚持“三不放过”的原则进行分析处理。安全生产管理制度为了加强安全生产管理，杜绝事故发生，隐患于未然，确保我公司生产管理工作正常运作，结合我公司生产实际情况，特制定本制度。一、本制度适用于公司各部门。二、公司各级管理生产的领导干部，必须按“五同时”的要求，制定本单位和本职责的安全生产岗位责任制度。三、工程部每年对全公司各主要工种的工人进行一次安全生产培训教育后方准上岗工作。四、基本建设、技术改造、设备更新等工程项目必须按国家“三同时”的要求，提出完整的施工方案报请工程技术科及上级主管方可施工。五、对生产工人的安全教育必须进行三级安全教育（6、即公司车间、工段、班组）对电工、司炉工、压力容器工、电所焊工、机动车等特殊工种，要严格管理，经有关部门培训考试合格方可上岗工作。六、我公司实行“三级检查制”，在检查中要专项检查，制定检查报告，定期向领导汇报。七、把季节性检查和经常性检查结合起来，除定期，季节性检查外，工程部要定期或不定期的组织巡回检查和抽查工作。八、各单位必须严肃认真地贯彻执行国务院颁发的“工人职员伤亡事故报告规程；”。按“三不放过”原则进行分析处理。九、各级生产指挥人员在生产经营活动中，必须严格贯彻“谁主管，谁负责，管生产必须管安全”的原则。做到“先安全，后生产，安全不生产”，杜绝“三违”（违章指挥，违章作业违反劳动纪律）现7、象，实现企业安全生产。供热供水管理制度为加强我公司对广大住户的供热、供水管理工作，提高我公司的社会效益和经济效益，使收、供、管三个系统成为一体协调管理，特制定本制度。一、管理范围1.供热收费由公司的管理部负责，供水二次加压费和未移交自来水公司的水费收缴工作由各物业管理处负责。2.供热供水设施由缴热源（水源）外网和室内系统三大部分组成。锅炉房负责热源（水源）及外网至进网阀（含进户阀）的供、管、修、供热、供水楼宇内设施的调整、测试、维修工作。二、各部门的相互配合1.热费收缴是我公司重要工作，房管部门和生产部门必须从房产管理方面、供热效果方面积极配合，及时解决供热收费中存在的问题，确保收费工作顺利进8、行。锅炉房应定期检修供水设备，确保供水正常，配合房管部门的水费收缴工作。2.锅炉房必须按公司的要求及时向小区供热、供水、遇有停水、停电或其它事故须中断供热，供水时要及时通知物业公司，各物业公司应根据供热供水需要及时调整室内系统，放跑风，确保供热供水系统正常运行，同时做好测温工作。维修室内供热供水设备时应及时与锅炉房联系，锅炉房配合物业管理处停水停热。3.锅炉房和物业管理处，在各小区的供热，供水设备出现故障时应在人力、物力方面给予相互支援，确保在短时间内排除故障。三、锅炉附属设备及外网的运行、维修。1.锅炉运行应符合国家锅炉安全，经济运行的各项指标，保证居民室内温度昼夜不低于16度，温度达标率在9、98以上。2.做到安全生产，全员签定安全责任状和安全交底，技术工种持证上岗率达到100，重大事故为零，小事故率在30以下，对违章作业者严罚。3.搞好积压车间的独立核算，做到月清月结，对煤、水、电的耗量，控制在规定指标以内，做到保证供热效果有节余。4.全体供热人员必须严格遵守“安全操作”规程和各项规章制度，做到文明司炉，工完场清，争创文明锅炉房。5.对锅炉运行中出现的故障应及时检修，不得延误，应保证锅炉及附属设备完好率在99以上。6.夏季检修应做到应修尽修，检修率达100，不留死角，做到安全生产，文明生产，修旧利废，节约资金。二次供水管理简介小区居民的生活给水，是由市政供水管网接到小区内，在小区10、泵房进行加压二次供水完成。二次供水则3台立 式双蜗壳多级离心泵型号100MSL。它的场程H=60M。流量Q=100立方米/h整个小区1200户居民日供水量为400吨，供水人数达3000人，实行24小时不间断供水，二次加压调节水箱容量为240立方米，贮水容器有定期消毒卡、水质检验书、消毒登记表等，水泵运行为自动程控与手工控制相结合。正常运行为自动变频给水，单泵每7小时轮换运行。小区内的供水干线分南、北两环，在小区地沟内。二次供水人员均有健康证为六人三班倒。每个班组2人，每班24小时，操作人员经过严格培训，按照供水操作规程工作。并每班记录管理日志，配有各种养护维修设备、工具。锅炉房应急电话为：6311、27206设备缺陷管理制度1.在额定条件下运行或备用的设备上发生影响安全的异常现象或达不到一类设备条件的问题，均叫做设备缺陷，可分为重大缺陷和一般缺陷。重大缺陷：设备缺陷严格威胁设备安全运行或人身安全，不及时处理，可能造成事故者；一般缺陷：设备缺陷不及时处理，尚能保持安全运行者。2.发现设备重大缺陷，当班值班负责人应立即组织消除或采取可先靠措施。当班不能消除的缺陷，应由管理处组织力量予以消除无力消除的缺陷，应及时向上一级领导汇报，上级领导应指定专人及时消除，并由执班人员监督执行。3.发现设备一般缺陷，可列入正常维修计划进行处理。4.设备缺陷无论消除与否应由值班人员记入设备缺陷记录簿，并向上级领12、导汇报。5.值班人员在运行中应加强设备缺陷的监视，在交接班时应详细进行交接。6.管理处主任应经常查阅设备缺陷记录簿，了解设备缺陷内容和处理情况，对未消除者应尽快安排处理。7.消除重大设备缺陷遇有困难时，应及时同当地电业部门联系，请求帮助，以避免造成更大损失。推煤、除渣工岗位责任制一、遵守锅炉房的各项规章制度，按规程操作，服从供暖管理人员的安全指挥和调度。二、推煤、除渣工当班时间必须履行职责，遵守劳动纪律，不准擅自离岗，不准留宿外来人员，不准利用锅炉房进行交易活动。三、推煤、除渣工工作时间不准喝酒；不准打闹说笑；未经供暖所同意，不准私自找人顶岗。四、推煤、除渣工不准顶替司炉工司炉；推煤、除渣工应13、及时清除煤炭中的易爆易卡物，对清查出来的易爆物应妥善的保管好，并及时交给供暖管理人员，防止发生人身事故和设备事故。五、推煤、除渣工严禁用铁锹或其它物件伸进除渣设备清障，除渣设备运转中出现堵、卡或传送带出现跑偏故障时应及时停机，找设备维修人员检修，不准对除渣设备进行检修和调试。除渣工不准接触除渣机顶部的旋转部分和炉排调速箱外的旋转部分，防止机械伤人。六、推煤、除渣工应搞好锅炉房、操作通道、煤场的清洁卫生，保持操作场地平坦，无障碍物。技术员岗位责任制一、严格遵守公司各项规章制度、规定，精通本岗位业务知识。二、全面负责各种工程、验收和预决算审核。三、负责年度维修计划的制定，经常深入施工现场，检查工程14、质量和进度情况。四、对小修工程进行技术指导，进行质量验收。五、严格按公司规定申报大中修项目，参加组织实施，保证合格率达到100，优良率达60。六、技术档案移交及时并符合要求，统计报表及时准确。七、负责安全生产。八、负责技术方面的培训工作。 司炉工岗位责任制1.在岗操作人员，应认真执行岗位责任制，严格遵守劳动纪律，不得擅自离岗，不得做与岗位无关的事，严禁在岗喝酒。2.严格遵守锅炉安全操作规程，密切监视压力表、温度表和燃烧情况，正确调整各种参数。3.按时对设备进行检查，发现异常情况及时处理，发现重大隐患及时向上级报告，并做好本班的运行记录。4.保持设备和场地的清洁，保管好锅炉房内的工具。5.配合进15、行设备事故的调整分析和设备修理后的验收工作。水质化验人员岗位责任制1.负责水处理系统、盐系统，给水箱、给水泵的设备的安全经济运行。2.及时供给锅炉足够数量合格的软化水，保证锅炉无垢运行。3.按时进行水质化验，及时通知并监督司炉人员进行排污，使锅炉水达到控制指标。4.做好停炉保养工作。5.遵守劳动纪律和各项规章制度，记好本班化验记录。交接班制度一、交接班要求：1.接班人员要按规定的时间到锅炉记做好接班工作。2.交班时，不能把运行的锅炉交给喝酒、有病或无操作证人员看管。3.在规定的交班时间如果接班人员没到，交班者不准离开工作岗位。4.交班时，运行锅炉应达到压力和温度正常，安全附件灵敏可靠，本体无异16、常，燃烧正常并清好炉，锅炉整洁，辅机、附件清洁明亮。5.交接班时作的检查工作，双方应共同进行，做到件件有交待，并将检查情况记入运行日志。二、交接班内容：1.交接上班的运行记录，所发生的特殊情况，如事故检修等。2.交接锅炉运行情况及安全附件，附属设备的运行情况。3.交接各种阀门的开关位置和自控仪表情况。4.交接燃料的质量和数量，水质和水处理情况。5.交接所用工具，清洁卫生保养情况。6.交接锅炉房内安全，保卫，防火情况。清洁卫生制度一、司炉人员，每班停炉后，根据司炉负责的范围可分片进行卫生清扫工作，对自己分担区的卫生负责任。二、锅炉设备、安全附件、辅机设备、管道阀门应经常擦洗干净。三、锅炉房场地应17、经常清扫，保持干净、整洁。四、司炉人员休息室，办公室卫生要清洁，行里叠放整齐且干净。五、工具摆放要整齐、清洁。六、锅炉房煤场、灰场堆放整齐，环境要清洁。七、锅炉房门窗、四壁无灰尘要干净。八、锅炉房内不允许堆放其它与司炉无关的杂物。链条锅炉操作规程一、锅炉投运前的检查与准备工作1.备课锅炉点火用的燃料，引火物及各种工具；2.做好锅炉内外部全面检查；3.检查安全附件是否灵敏可靠；4.检查水、风、烟系统是否处在完好状态；5.对回转机械，除渣设备，燃烧设备进行试运转，检查其是否处在完好状态；6.向锅炉内进软化水，上水要缓慢同时时注意检查和排气；7.点火前必须打开省煤器旁通烟道和灰门，机械通风5分钟。二18、锅炉启动与正常运行操作1.点火操作；2.启动；3.运行操作； （1）燃烧调整； （2）保持压力恒定； （3）定期排污；三、正常停炉和紧急停炉 （1）正常停炉：先停止给煤，然后关闭送风机最后关闭引风机，但不可停泵，待锅炉出口水温降到50雅以下才能停泵。停泵时，应当逐渐关闭水泵出口阀门，待出口阀门基本关闭后，再停泵。 （2）紧急停炉：先停鼓风机后停引风机，将闸门放到最低点，迅速铲出煤斗内存煤，并打开点火门，清除炉排头部堆积的煤，以最大速度使炉排转动，把炉膛内渣及煤通过螺旋出渣机全部除掉。打开各调风窗，关闭引风机，继续转动炉排，直到炉排冷却为止。四、锅炉保养供暖锅炉应采用干法保养；将炉水放尽，清除19、水垢，烟灰，关闭锅炉进出口管和排污管阀门，打开人孔使锅筒自然干燥，然后将生石灰块分盘放在炉排上，并用布袋吊装在锅筒内（每1立方米锅炉容积加装3公斤生石灰块，吸取潮汽，最后关严所有人孔，手孔以后隔半月左右的开锅炉一次，检查受热百有无腐蚀，并及时更换失效的干燥剂。供暖期间值班制度一、严格遵守公司夜间值班规定。二、供暖值班期间，不得离岗。三、及时接候电话，联系协调相关人员，处理解决问题。四、认真填写值班记录。安全保卫制度一、锅炉房应加强安全保卫管理，严防坏人破坏及发生火灾。二、司炉工人应严格遵守劳动纪律，供暖期间不得离岗，晚间压火后，不得大脱大睡，锅炉房门不得上锁。三、锅炉房内，禁止使用电炉子、电褥20、子。四、吸烟人，烟头不得乱扔，要将烟头在指定地点熄灭。五、锅炉房内应必备消防器材，并做到人人会使用。六、严格杜绝闲人及无关人员进入锅炉房。七、锅炉房应通风良好，压火后应经常巡回检查，防止锅炉倒烟，引起煤气中毒。八、锅炉房内不得留宿外人或从事赌博活动。 火警电话 ：119 盗警电话：110 小区年年度供暖工作计划目前，供暖工作即将开始，为保证该项工作顺利进行，公司特成立供暖组织机构如下：供暖办公室主任：周世伟副主任：孙志林成员：张新来、蒋翠云、宋凯、翟义生主要任务：组织、协调、处理供暖期间发生的影响小区正常供热的突发事件及维护、养护工作。事故抢修组组长：吕乃旭 副组长：蒋洪滨 成员：井雨民、潘国21、俊、李萱、王桂琴主要任务是：处理好事故，把损失降到最低限度，保证居民正常供暖。信息反馈登记组组长：吴云 成员：全体房管员主要任务：1.定时对单元温度进行测试、登记、反馈并上报。 2.监管并管理管内的跑风开放，保证居室温度。 3.及时发现跑漏现象，并协调解决。供暖工作具体实施步骤一、供暖准备阶段（年10月8日至年10月25日）。1.10月3日至10月14日，解决住户室内暖气砂眼、接头漏水、门失灵等问题。 2.10月15日至10月24日，完成楼梯间封闭工作（天棚口、楼梯间窗扇），供暖地沟入户口，入户阀门保温工作。二、调试阶段：（10月25日至11月30日）1.处理解决供热期间热平衡问题。2.处理解22、决住户采暖设施的气塞、堵塞问题。3.及时处理突发的跑、漏事故。三、供热维护阶段：（年10月10日至2003年4月20日）处理解决供暖期间发生的突发问题，保证正常供暖，同时注意发现供暖系统存在的突出问题，为明年供暖打好基础。年10月供暖材料管理制度一、由工长、库管员提出各种材料、备件计划使各种常用材料备件有合理库存，在采暖期间尽量不发生材料备件短缺现象。二、设夜间抢修用备件材料箱，交换班时由两班带班长清点交换。三、备件材料消耗后，由白班班长负责请领补足，不得延误。四、所耗材料、备件，要由工长在工票上登记，有关人员签字。五、库管员在供暖期间要设立供暖材料消耗帐。小区锅炉包烧合同书为保证市物业管理有23、限责任公司管辖的两个小区的冬季供暖，充分调动有关人员的积极性，市物业管理有限责任公司（简称甲方）与外用司炉人员（简称乙方）协商同意，签定包烧合同如下：一、 设备及工具根据要求，对附机及附件及时注油，注水，保证设备完好率为100，发现故障及时采取相应措施，及时抢修，有关人员协助维修人员进行抢修，将停运时间缩到最小极限，如司炉人员及时造成一切损失，由直接责任者包赔全部损失，直至除名，如及时发现设备故障，防止重大恶性事故发生者由甲方领导确定奖励形式。根据工种需要，到个人手中直接合同之中，班组所有的工具，仪表要有专人负责，每班要记载工具，仪表使用情况，以便查明情况，分清责任，如有损坏或丢失按价赔偿。二24、 人员、工资小区锅炉房内炉房人员为司炉工（8）人，上煤除碴工（18）2 ，带班（1）人，总计（27）人，工资总额为每月（10,200.00）元整。三、 温度住户室内温度必须到1618最低不得低于16，如发现低于1，每次扣发当班司炉工当日工资。因暖气设计不合理严重影响室内温度，司炉人员做了最大努力，责任由甲方负责。司炉人员每日到各测温点测温。四、 燃料甲方按规定足量应，进场时必须及时捣运，保管好不得发生丢失。如发现自盗、倒卖送他人等，除赔偿全部损失外，处以罚款贰佰元整，并立即辞退当事人。五、 优质服务司炉工要回访住户20，对特别冷的住户要天天回访，并协助管理、维修，查明原因。司炉人员不得收住户25、送来钱和物，更不得向住户索要钱和物，对待住户说话要和气、热情，不准顶撞住户，更不准对打对骂，如发现一经查实罚当事者50元，严惩者追纠其法律责任，并当即辞退当事人。工作时间不许喝酒、赌博，接待客人更不准外人在锅炉房内居住，如发现上述一种情况，一次罚款50元，情节严重者送司法机关依法处理。病、事假需提前请假，工作交待好，经领导同意后方可休息。如不请假发现一次空班，扣发五天工资，病、事假没有工资。要经常保持室内外卫生，保持设备清洁，对应擦洗的设备要定期擦洗，创造一个良好的工作环境生活环境。六、 节约用水、用电上水设备不准长流水，上水时不得离人，上水时要掌握好最高水位，如发生泄漏时要及时采取措施。各种26、照明不允许有长明灯，各种用电设备要有专人负责，要求做到人走灯灭，工作完设备停，记录每天用水，用电情况，如违反者扣当事人三天工资。七、 持证上岗、遵章操作所有人员在工作时要注意：住户、设备及自身安全。注意防火防盗，承包期内发生一切人身伤亡事故，由乙方负责。八、 为了按时供暖乙方人员可提前进入现场，协助甲方积极做好准备工作。九、 发给乙方用具，终止合同后由甲方收回。十、甲方在乙方第一次开工资时，扣抵押金每人200元，如乙方没有正当理由终止合同时，抵押金归甲方所有，乙方在合同期内没有发生上述行为合同终止时，甲方将抵押金一次付给乙方。 上述合同一式两份，甲乙双方各一份，双方签字盖章后生效。 甲方 盖章27、 乙方 盖章负责人： 负责人： 消 防 制 度一、物业管理公司要经常地向小区居民进行消防法规和防火灭火知识的教育，提高小区居民防火安全工作的自觉性，使居民自觉遵守防火制度和安全操作规程，确保安全。二、加强用电设施的管理，各种电器设备必须设专人负责、做到人走断电。三、危险设备或区域要设立明显的警示标牌。四、各种公用设施内，一律禁止使用各种规格的电炉等作为取暖之用。五、挥发性、易燃性液体，必须妥善保管。有毒、剧毒物品必须指定人员负责管理。六、因特殊情况需用电炉及明火作业时，需经有关部门批准后方可实施。并需设专人看管监督。七、安全员有权制止违章作业者，违章作业所发生的一切后果，由责任人及主管领导负责28、，并追究其经济责任。小区火灾应急方案小区为了加强防火管理，保证国家居民生命财产安全，在制定安全防火制度、定期巡检制度的前提下，建立安全防火机构，成立各抢险小组，成立义务消防队。如遇火灾发生马上通知消防部门，并协助消防部门灭火、救险、疏散群众。对于小区突发性火灾，物业公司必须按照消防规定程序，一是首先通知消防部门派专人灭火。二是通知有关部门到现场指挥。三是通知各门岗打开小区所有通道疏散人群，导入有关消防车辆。四是派出救险小组，联络小组、疏导小组、后勤小组疏导群众、车辆，并组织义务消防队进行灭火。具体操作如下：当火灾或爆炸情况发生时，而又无法立刻控制险情，就立即报警，切断火源或事故源，并积极做好人29、员疏导。尤其是高层住宅和商贸楼宇，疏散路线长，人员分散，应利用楼宇的分割装置，如商服的防火卷帘门、居民家防火门将事故现场相互隔断，阻止灾情扩大。组织人员通过紧急通道，疏楼梯等迅速撤离。在确保人员安全情况下，为避免险情扩大，应尽量将危险品转移安全处。然后可将贵重财产运至安全地带，并全力协助消防员将火灾控制下来，将火灾损失减少至最低点。防 火 制 度为了加强防火安全管理，保卫国家人民生命财产的安全，根据国家和省市的有关规定，结合我公司具体情况，制定本制度。1.下班前30分钟禁止吸烟，下班前先做好防火安全检查，确无问题方可离开。 2.在五级以上大风天，禁止室外明火作业；六级以上大风天，停止一切临时供30、电线路供电，并禁生火做饭；七级以上大风天，室内用火要指定专人看管；八级以上大风天，禁止室内外一切用火。3.禁止携带液化气罐（包括使用过的空罐在内）进入公司。4.禁止将消防器材、装备移做他用。5.对于易燃易爆物品，按指定地点存放，并设专人管理。6.电、气焊动火时，必须办理动火手续，并按动火安全措施进行操作。7.严禁堵塞消防通道，以保证消防通道畅通。8.新建改建和扩建的建筑设计要符合建筑设计防火规则的规定，并经公安消防监督机关审核。9.对关专业人员和新入公司职工，要由公司管理处和班组进行三级防火安全教育，以减少或杜绝人为造成的火灾事故。小区消防简介小区不仅环境优美，而且配套设施齐备，小区内道路四通31、八达，楼宇间距大，在设计理论上已达到了安全防火的要求。同时小区出口众多，极易疏散和救护，而且每户家中都安装了防火门。小区内分布8个消防井、泵房设有三台加压泵、日常一台泵工作，即可满足小区日常用水，如火情出现三台泵可以同时加压供水而且扬程可达60米左右，完全可以满足供水区灭火要求。同时泵间还有一个容量达240立方米的水箱，也可配合消防部门供水。在物业公司和锅炉房还常年设有灭火器，以防范和扑灭小规模火险。小区物业公司还制定了安全防火制度，成立了安全防火组织机构，定期对小区进行巡视清理消防通道，杜绝各种火灾隐患，从而保证了小区的安全消防要求。小区消防组织机构图 消防队队长：周世伟副队长：孙志林通讯组蒋翠云器材组薛占岭抢救组井雨民后勤组蒋洪滨疏导组户云清