1、证券研究报告行业点评报告房地产 东吴证券研究所东吴证券研究所 1/4 请务必阅读正文之后的免责声明部分请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产行业点评报告 广州城改规划率先出台，明确规模探索房票广州城改规划率先出台，明确规模探索房票安置安置 2023 年年 10 月月 25 日日 证券分析师证券分析师 房诚琦房诚琦 执业证书：S0600522100002 证券分析师证券分析师 肖畅肖畅 执业证书：S0600523020003 证券分析师证券分析师 白学松白学松 执业证书：S0600523050001 行业走势行业走势 相关研究相关研究 多地取消土拍限价要求，杭州放松限购限贷政策 2023-102、-24 二手房销售回暖，城中村改造稳步推进 2023-10-16 增持（维持）Table_Tag Table_Summary 投资要点投资要点 事件：事件：10 月 24 日，广州市城市更新专项规划（2021-2035 年）广州市城中村改造专项规划（2021-2035 年）（下称为规划）经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过。本次规划在今年 2 月 6 日曾正式公开征求社会意见，也是 2009 年以来广州市第三次更新总体规划。规划规划 重点重点：明确更新规模和：明确更新规模和更新时序更新时序，探索完善房票安置机制探索完善房票安置机制。（1）根据 规划，至至 2025/23、030/2035 年累计推进城市更新约年累计推进城市更新约 130/230/300 万万方（含城中村改造方（含城中村改造 70/120/155 万方）万方）。规划明确至 2035 年拟推进的旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目 291 个。其中：旧村庄全面改造项目 252 个（含城中村项目 150 个）、旧村庄混合改造项目 24 个（含城中村项目 15 个），“拆、治、兴”并举推动改造；旧城混合改造项目 15个，综合运用“留、改、拆”方式推进。（2）规划明确项目正负面清单，避免短时间内大拆大建和“运动式”更新。（3）规划提出优化成规划提出优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制本核算与征拆标4、准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略。7 月国常会后多地发布城中村相关政策，月国常会后多地发布城中村相关政策，住建部城改系统已入库住建部城改系统已入库 162 个个项目，项目，预计四季度城中村改造预计四季度城中村改造将推进更多落地措施将推进更多落地措施。2023 年 7 月 21 日，国常会通过了 关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见，之后上海、长春、郑州等城市跟进落实，其中广州市住建局在 8 月16 日提出今年广州全市至少推进 127 个城中村改造项目。全国范围看，根据央广网报道，住建部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目 162 个5、。我们预计四季度城中村改造相关政策将会有更多细则落地，加快推进节奏。城中村改造有望成为拉动房地产投资、城中村改造有望成为拉动房地产投资、提振商品房销售提振商品房销售的有力抓手的有力抓手。（1）投资方面：2022 年全国房地产开发投资额 13.3 万亿元，同比下降 10.0%；2023 年 1-9 月为 8.7 万亿元，同比下降 9.1%。投资额连续 2 年下滑在历史上也较为罕见，当前房地产形势下明年投资额很难出现扭转。我们认为城中村改造明年有望对冲房地产投资下行，对整体投资具有一定拉动作用。（2）销售方面：传统的“原拆原还”安置模式，只创造商品房供给不创造需求，本次广州规划提出的房票安置制度，6、若能在全国范围内落地，在保持一定回迁比例的同时实施部分房票安置，将在保障民生的基础上创造大量购房需求，带动房地产销售市场企稳回升。在当下销售景气度下行的情况下，房票安置带来购房需求的确定性甚至高于货币化安置。投资建议：投资建议：本轮城中村改造，代表着存量时代下中国房地产市场“重保障、重民生”的新型发展道路，有望对房地产开发投资和商品房销售两方面产生显著提振作用。拥有城中村改造经验、当地资源丰富的地方国企有望率先受益，重点推荐：城建发展、越秀地产、珠江股份城建发展、越秀地产、珠江股份，建议关注：中华企业、天健集团中华企业、天健集团。风险提示：风险提示：城中村改造政策落地进度不急预期；行业下行持续7、，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。-16%-12%-8%-4%0%4%8%12%16%20%2022/10/252023/2/232023/6/242023/10/23房地产沪深300免责及评级说明部分 图图1：广州广州市旧村庄集聚程度分布示意图市旧村庄集聚程度分布示意图 数据来源：广州市规划和自然资源局，东吴证券研究所 表表1：2023 年年 7 月国常会后城中村改造政策一览月国常会后城中村改造政策一览 日期 省/市 城市级别 内容 免责及评级说明部分 2023/7/21 国常会 部委 在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重8、要举措。2023/8/15 山东 省/市 印发关于进一步提振扩大消费的若干政策措施的通知：年内统筹资金支持棚户区改造、老旧小区改造配套基础设施建设；城镇老旧小区居民可提取住房公积金用于加装电梯等改造；各市可通过发放住房消费券、优化公积金贷款服务等，对新市民、青年人等群体开展群购商品房给予支持。2023/8/16 广州 一线 广州市住建局：今年广州全市至少推进 127 个城中村改造项目，是有史以来最大规模的年度任务，广州将继续更新政策体系，创新连片改造实践，鼓励在城中村规模化建设保障性租赁住房。2023/8/22 金华 三线 首创城中村拆迁安置公积金贷款，缩短公积金缴存时限为6 个月，并可使用公9、积金贷款支付安置房差价及提前偿还原有商业、信用等贷款。2023/9/7 上海 一线 住房公积金管理委员会发布通知，对纳入城市更新范围内的旧住房更新改造项目实施住房公积金支持政策：调整住房公积金购买存量住房最长贷款期限，贷款期限调整为不超过 15 年、30 年或“50 减房龄”；支持购买更新改造后房屋公积金提取、支持项目建设期内租房公积金提取以及扩大提取申请人。2.临港新片区调整人才购房政策优化：未选房人才解除锁定；选房未签约人才调整锁定期限；工作年限要求由 6 个月调整为 3 个月。2023/9/7 长春 二线 长春出台“长十一条”新政：包括积极推进城中村和棚户区改造及试行地下停车位、车库办理10、预售等政策。2023/9/13 玉溪 四线 云南玉溪：政府可采购存量商品房用作棚改安置房。2023/9/20 央行 部委 央行：货币政策应对超预期挑战和变化仍有充足空间，将继续精准有力实施好稳健的货币政策，加强逆周期调节和政策储备，以高质量金融服务助力高质量发展；将抓好“金融 16 条”落实，加大城中村改造、平急两用基础设施建设、保障性住房建设等金融支持；引导实体经济融资成本稳中有降，推动银行积极调整存量房贷利率。2023/9/24 河南 省/市 河南：发布城市更新行动指导意见，提出稳慎推进城中村改造。其中要求郑州市、洛阳市、航空港区认真落实国家关于超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作的要求11、。2023/10/12 住建部 部委 据住建部消息，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分类推进实施；住建部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目 162 个。除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应按一定比例建设保障性住房。数据来源：央广网，各政府部门网站，东吴证券研究所 免责及评级说明部分 东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。本研究报告仅供东吴证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，本公司及作者不对任何人12、因使用本报告中的内容所导致的任何后果负任何责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。在法律许可的情况下，东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。市场有风险，投资需谨慎。本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息，本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本报告的版权归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。经授权刊载、转发本报告或者摘要的，13、应当注明出处为东吴证券研究所，并注明本报告发布人和发布日期，提示使用本报告的风险，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。未经授权或未按要求刊载、转发本报告的，应当承担相应的法律责任。本公司将保留向其追究法律责任的权利。东吴证券投资评级标准东吴证券投资评级标准 投资评级基于分析师对报告发布日后 6 至 12 个月内行业或公司回报潜力相对基准表现的预期（A 股市场基准为沪深 300 指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普 500 指数，新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的），具体如下：公司投资评级：买入：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对基准14、在 15%以上；增持：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对基准介于 5%与 15%之间；中性：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对基准介于-5%与 5%之间；减持：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对基准介于-15%与-5%之间；卖出：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对基准在-15%以下。行业投资评级：增持：预期未来 6 个月内，行业指数相对强于基准 5%以上；中性：预期未来 6 个月内，行业指数相对基准-5%与 5%；减持：预期未来 6 个月内，行业指数相对弱于基准 5%以上。我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议。投资者买入或者卖出证券的决定应当充分考虑自身特定状况，如具体投资目的、财务状况以及特定需求等，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。东吴证券研究所 苏州工业园区星阳街 5 号 邮政编码：215021 传真：（0512）62938527 公司网址：http:/