1、工程项目策划 Construction Project Planning主要内容主要内容1 1 项目策划的引入项目策划的引入项目策划的引入项目策划的引入2 2 项目策划的类型项目策划的类型项目策划的类型项目策划的类型3 3 项目策划的任务项目策划的任务项目策划的任务项目策划的任务4 4 项目策划的组织项目策划的组织项目策划的组织项目策划的组织5 5 项目策划的方法项目策划的方法项目策划的方法项目策划的方法6 6 项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计7 7 项目策划案例分析项目策划案例分析项目策划案例分析项目策划案例分析2、建设项目建设项目决策决策项目建议书项目建议书可行性研究可行性研究批准批准立项立项技术分析技术分析经济分析经济分析科学性科学性分析的广度和深度分析的广度和深度真实性和可靠性真实性和可靠性专业人士的责任性专业人士的责任性为立项和报批而做为立项和报批而做?项目策划的引入项目策划的引入建设项目建设项目实施实施立项立项设计任务书设计任务书设计设计施工施工管理准备与科学论证管理准备与科学论证经济准备与科学论证经济准备与科学论证技术准备与科学论证技术准备与科学论证组织准备与科学论证组织准备与科学论证?项目策划的引入项目策划的引入“从设计中可以看出你们卓有成效的设计成果，从设计中可以看出你们卓有成效的设计成果3、，可是我要问一句，请问你们设计依据是什么？可是我要问一句，请问你们设计依据是什么？”“是业主提供的设计任务书。是业主提供的设计任务书。”“可业主的设计任务书是如何制定的呢？可业主的设计任务书是如何制定的呢？”“是根据总体规划及其投资立项，聘请专是根据总体规划及其投资立项，聘请专家，根据家，根据经验经验并查阅并查阅规范资料规范资料而制定的。而制定的。”项目策划的引入项目策划的引入“那么单凭专家的经验和资料，对现代社会那么单凭专家的经验和资料，对现代社会的生活特征、现代建筑的使用方式及社会经的生活特征、现代建筑的使用方式及社会经济发展新模式的客观了解和调查有多少呢？济发展新模式的客观了解和调查有多4、少呢？”“这一任务书的科学性和逻辑性以及对建成后这一任务书的科学性和逻辑性以及对建成后使用实效的预测又如何呢使用实效的预测又如何呢?”“！？！？”“建筑师在这种被动的环境中进行工作感受建筑师在这种被动的环境中进行工作感受如何？如何？”“！？！？”“！？！？”项目策划的引入项目策划的引入名牌房地产项目的背后是文化。名牌房地产项目的背后是文化。文化承载量越大的项目，其效益释放量越大。文化承载量越大的项目，其效益释放量越大。效效益的增长不是算术级数，也不是几何级数，而是益的增长不是算术级数，也不是几何级数，而是原子裂变级数！原子裂变级数！王志纲对房地产项目开发的理解王志纲对房地产项目开发的理解项目策5、划的引入项目策划的引入建设项目建设项目决策决策策划策划决策决策建设项目建设项目实施实施策划策划实施实施项目策划的引入项目策划的引入策划家不是策划家不是策划家不是策划家不是“装修佬装修佬装修佬装修佬”，而是，而是，而是，而是“建筑家建筑家建筑家建筑家”。他从总体上、力学上、艺术上把握整个巍峨他从总体上、力学上、艺术上把握整个巍峨他从总体上、力学上、艺术上把握整个巍峨他从总体上、力学上、艺术上把握整个巍峨大厦，而不是精雕细刻于房间装修。大厦，而不是精雕细刻于房间装修。大厦，而不是精雕细刻于房间装修。大厦，而不是精雕细刻于房间装修。“风水先生风水先生”在一定程度上也是某种策划大师。在一定程度上也是某6、种策划大师。项目策划的引入项目策划的引入策划是？策划是？在充分占有信息的基础上在充分占有信息的基础上,针对项目决策和实施的问题针对项目决策和实施的问题 进行组织、管理、经济和技术方面进行组织、管理、经济和技术方面 的科学分析和论证的科学分析和论证旨在为项目建设的决策和实施增值旨在为项目建设的决策和实施增值项目策划的引入项目策划的引入旨在为项目建设的决策和实施增值人类生活和工作的环境保护和节能人类生活和工作的环境保护和节能建筑环境建筑环境使用功能和建设质量使用功能和建设质量建设成本和经营成本建设成本和经营成本,社会效益和经济效益社会效益和经济效益建设周期建设周期组织和协调组织和协调项目策划的引入7、项目策划的引入建设项目的决策项目建议书项目建议书可行性研究可行性研究+供项目决策的策划文件供项目决策的策划文件批准批准立项立项项目策划的引入项目策划的引入建设项目的实施设计设计施工施工立项立项设计任务书设计任务书为项目实施服务的策划文件为项目实施服务的策划文件+项目策划的引入项目策划的引入主要内容主要内容1 1 项目策划的引入项目策划的引入项目策划的引入项目策划的引入2 2 项目策划的类型项目策划的类型项目策划的类型项目策划的类型3 3 项目策划的任务项目策划的任务项目策划的任务项目策划的任务4 4 项目策划的组织项目策划的组织项目策划的组织项目策划的组织5 5 项目策划的方法项目策划的方法项8、目策划的方法项目策划的方法6 6 项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计7 7 项目策划案例分析项目策划案例分析项目策划案例分析项目策划案例分析建设项目实施的策划建设项目实施的策划土地开发项目实施的策划土地开发项目实施的策划(项目经营策划项目经营策划)土地开发规划的策划土地开发规划的策划建设项目决策的策划建设项目决策的策划项目决策的策划项目决策的策划项目实施的策划项目实施的策划项目策划的类型项目策划的类型项目策划项目策划土地开发规划的策划土地开发规划的策划北京金宝金融街地块成片开发北京金宝金融街地块成片开发海南东方明珠旅9、游城海南东方明珠旅游城汕头南澳旅游娱乐度假中心汕头南澳旅游娱乐度假中心武汉曙光软件园规划武汉曙光软件园规划项目策划的类型项目策划的类型建设项目决策的策划建设项目决策的策划项目策划的类型项目策划的类型广州地铁首期工程广州地铁首期工程 深圳国际会议中心深圳国际会议中心海南东方明珠旅游城海南东方明珠旅游城厦门国际会展中心厦门国际会展中心项目策划的类型项目策划的类型建设项目实施的策划建设项目实施的策划主要内容主要内容主要内容主要内容1 1 项目策划的引入项目策划的引入项目策划的引入项目策划的引入2 2 项目策划的类型项目策划的类型项目策划的类型项目策划的类型3 3 项目策划的任务项目策划的任务项目策划10、的任务项目策划的任务4 4 项目策划的组织项目策划的组织项目策划的组织项目策划的组织5 5 项目策划的方法项目策划的方法项目策划的方法项目策划的方法6 6 项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计7 7 项目策划案例分析项目策划案例分析项目策划案例分析项目策划案例分析项目策划的任务项目决策的策划任务项目决策的策划任务定义开发或建设什么定义开发或建设什么,及其效益和意义及其效益和意义项目实施的策划任务项目实施的策划任务定义如何开发和建设定义如何开发和建设?功能功能,标准标准?资金资金,投资投资,效益效益?组织组织?设计设计?11、施工施工?供货供货?管理管理?进度进度环境调查和分析环境调查和分析项目定义和论证项目定义和论证组织策划组织策划管理策划管理策划合同策划合同策划经济策划经济策划技术策划技术策划风险分析风险分析项目策划的任务项目决策策划的任务项目决策策划的任务项目策划的任务项目实施策划的任务项目实施策划的任务建设期环境调查和分析建设期环境调查和分析项目目标分析和再论证项目目标分析和再论证项目实施的组织策划项目实施的组织策划项目实施的管理策划项目实施的管理策划项目实施的合同策划项目实施的合同策划项目实施的经济策划项目实施的经济策划项目实施的技术策划项目实施的技术策划项目实施的风险分析项目实施的风险分析主要内容主要内12、容主要内容主要内容1 1 项目策划的引入项目策划的引入项目策划的引入项目策划的引入2 2 项目策划的类型项目策划的类型项目策划的类型项目策划的类型3 3 项目策划的任务项目策划的任务项目策划的任务项目策划的任务4 4 项目策划的组织项目策划的组织项目策划的组织项目策划的组织5 5 项目策划的方法项目策划的方法项目策划的方法项目策划的方法6 6 项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计7 7 项目策划案例分析项目策划案例分析项目策划案例分析项目策划案例分析土地开发规划的策划土地开发规划的策划建设项目决策的策划建设项目决策的策13、划建设项目实施的策划建设项目实施的策划土地开发项目实施的策划土地开发项目实施的策划开发公司开发公司建设单位建设单位从事策划从事策划工作的工作的专业咨询单位专业咨询单位项目策划的组织项目策划的组织自行策划存在的问题自行策划存在的问题项目实施决策的失误项目实施决策的失误多数是非专业人员多数是非专业人员认识的缺乏认识的缺乏知识的缺乏知识的缺乏经验的缺乏经验的缺乏社会联系的缺乏社会联系的缺乏项目决策的失误项目决策的失误项目的社会效益和经济效益项目的社会效益和经济效益项目策划的组织项目策划的组织从事策划的专业咨询单位从事策划的专业咨询单位项目策划的组织项目策划的组织人员的知识结构人员的知识结构组织组织管14、理管理经济经济技术技术人员的能力和经验人员的能力和经验设计设计施工施工项目管理项目管理项目策划项目策划从事策划的专业咨询单位从事策划的专业咨询单位项目策划的组织项目策划的组织专业咨询单位专业咨询单位结构专家结构专家政府部门政府部门规划专家规划专家建筑专家建筑专家设备专家设备专家建筑物理专家建筑物理专家经济管理经济管理专家专家信息资源开放型组织开放型组织从事策划的专业咨询单位从事策划的专业咨询单位项目策划的组织项目策划的组织人员的集成和组织人员的集成和组织信息的集成和组织信息的集成和组织知识获取的组织知识获取的组织知识编写、组合和整理的组织知识编写、组合和整理的组织新知识形成的组织新知识形成的组15、织知知识识管管理理创新创新主要内容主要内容1 1 项目策划的引入项目策划的引入项目策划的引入项目策划的引入2 2 项目策划的类型项目策划的类型项目策划的类型项目策划的类型3 3 项目策划的任务项目策划的任务项目策划的任务项目策划的任务4 4 项目策划的组织项目策划的组织项目策划的组织项目策划的组织5 5 项目策划的方法项目策划的方法项目策划的方法项目策划的方法6 6 项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计7 7 项目策划案例分析项目策划案例分析项目策划案例分析项目策划案例分析坚持开放型的工作原则坚持开放型的工作原则策划是16、一个创新求增值的过程策划是一个创新求增值的过程重视类同项目的经验和教训分析重视类同项目的经验和教训分析策划是一个动态过程策划是一个动态过程 重视论证和调整重视论证和调整策划是一个知识管理的过程策划是一个知识管理的过程项目策划的方法项目策划的方法主要内容主要内容1 1 项目策划的引入项目策划的引入项目策划的引入项目策划的引入2 2 项目策划的类型项目策划的类型项目策划的类型项目策划的类型3 3 项目策划的任务项目策划的任务项目策划的任务项目策划的任务4 4 项目策划的组织项目策划的组织项目策划的组织项目策划的组织5 5 项目策划的方法项目策划的方法项目策划的方法项目策划的方法6 6 项目策划与城17、市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计7 7 项目策划案例分析项目策划案例分析项目策划案例分析项目策划案例分析城市规划侧重于空间布局、指标控制、视觉表现；城市规划侧重于空间布局、指标控制、视觉表现；建筑设计侧重于功能划分、视觉表现。建筑设计侧重于功能划分、视觉表现。但缺乏：经济效益和社会效益分析价值工程的运用实施方案的筹划项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计城市发展战略策划城市发展战略策划城市开发项目前期策划城市开发项目前期策划建设项目前期策划建设项目前期策划建设项目实施策划建设项目实施策划城市总体规划城市总体规18、划控制性详规控制性详规修建性详规修建性详规建筑设计建筑设计项目建设项目建设项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计主要内容主要内容1 1 项目策划的引入项目策划的引入项目策划的引入项目策划的引入2 2 项目策划的类型项目策划的类型项目策划的类型项目策划的类型3 3 项目策划的任务项目策划的任务项目策划的任务项目策划的任务4 4 项目策划的组织项目策划的组织项目策划的组织项目策划的组织5 5 项目策划的方法项目策划的方法项目策划的方法项目策划的方法6 6 项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计7 7 项目策19、划案例分析项目策划案例分析项目策划案例分析项目策划案例分析泰安市泮河综合整治与开发工程前期策划泰安市泮河综合整治与开发工程前期策划项目策划案例分析项目策划案例分析1.策划内容策划内容（2）怎么建？）怎么建？（3）效益如何？）效益如何？（1）建什么？）建什么？项目定义报告项目定义报告项目实施方案报告项目实施方案报告项目综合效益分析报告项目综合效益分析报告1.策划内容策划内容项项目目定定义义报报告告项项目目实实施施方方案案报报告告综综合合效效益益分分析析报报告告项项目目环环境境调调查查报报告告现现 场场勘勘 察察资资 料料部部 门门收收 集集资资 料料部部 门门访访 谈谈资资 料料外外 地地考考 20、察察资资 料料国国 际际专专 家家咨咨 询询A：河道治理：河道治理工程子系统工程子系统B：两岸环：两岸环境及景观营造境及景观营造工程子系统工程子系统C：沿河两：沿河两侧开发工程侧开发工程子系统子系统泮河综合整治与开发泮河综合整治与开发工工程程系系统统1.策划内容策划内容总体规划对泮河的功能定义总体规划对泮河的功能定义l城市性质：风景旅游城市城市性质：风景旅游城市l 用地方向：向西、向南为主用地方向：向西、向南为主l泮河是泰城的六条绿带之一泮河是泰城的六条绿带之一l泮河是城市主要的防洪河道泮河是城市主要的防洪河道泮河现状分析泮河现状分析泮河现状存在的问题：泮河现状存在的问题：l有雨则患，无雨则涸21、有雨则患，无雨则涸!l污染严重，环境恶化，影响人民生活！污染严重，环境恶化，影响人民生活！l侵占严重，阻塞河道！侵占严重，阻塞河道！l防洪标准低！影响城市安全！防洪标准低！影响城市安全！l景观价值日益降低，影响城市形象！景观价值日益降低，影响城市形象！泮河现状分析泮河现状分析项目总体功能定位项目总体功能定位l生态之河生态之河建设泰城西、南部生态型园林带建设泰城西、南部生态型园林带l文化之河文化之河展现泰安悠久的历史文化展现泰安悠久的历史文化l动力之河动力之河带动泰城西、南部的快速发展带动泰城西、南部的快速发展泮河泮河生态型多功能园林带生态型多功能园林带汶河如蚓，泮河如带汶河如蚓，泮河如带“一轴22、一线、一带”的发展格局B两岸环境及景观营造工程子系统两岸环境及景观营造工程子系统B1观观赏赏型型群群落落B2环环保保型型群群落落B3综综合合型型群群落落B4果果林林观观光光区区B6泰泰逸逸水水上上乐乐园园B7泰泰水水中中央央公公园园B8潘潘龙龙湖湖生生态态公公园园B9泰泰安安民民俗俗园园A河道治理工程子系统河道治理工程子系统A1污污水水治治理理工工程程A2防防洪洪排排涝涝工工程程A3蓄蓄水水造造园园工工程程C沿线开发工程子系统沿线开发工程子系统C1生生态态居居住住区区C2西西南南次次级级商商业业中中心心C3旅旅游游配配套套区区泮河综合整治与开发工程系统泮河综合整治与开发工程系统B5河河床床及23、及岸岸边边建建筑筑景景观观建设内容与项目结构图建设内容与项目结构图泮河流域开发示意图泮河流域开发示意图旅游配套区占地面积84ha泰逸水上乐园水面面积12ha绿化面积85ha果林观光区占地面积120ha泰水中央公园水面面积60ha绿化面积60ha旅游娱乐区占地面积14ha潘龙湖生态公园水面面积58ha绿化面积102ha民俗旅游区占地面积67ha注：注：图图中中黄黄色色为为生生态态居居住住区区，总面积总面积967ha。泮河流域开发功能区示意图泮河流域开发功能区示意图次级商业中心占地面积186ha从城市功能的完善上考虑，需要处理好以下节点从城市功能的完善上考虑，需要处理好以下节点时代发展线南端强化旅24、游配套服务功能，突出时代发展线南端强化旅游配套服务功能，突出 为旅游服务的商业活动；为旅游服务的商业活动；历史文化轴南端要体现以泮河为中心的民俗历史文化轴南端要体现以泮河为中心的民俗 旅游功能；旅游功能；灵山大街与泮河交汇的节点突出泰城西、南部灵山大街与泮河交汇的节点突出泰城西、南部 的商业中心的功能。的商业中心的功能。重要节点的规划建议重要节点的规划建议从营造城市建筑风貌特色角度上，需要处理好以下节点：从营造城市建筑风貌特色角度上，需要处理好以下节点：京沪铁路以东，在历史文化轴两翼，以传统建筑京沪铁路以东，在历史文化轴两翼，以传统建筑 为基调，形成与泰山历史文化相协调的建筑风貌区。为基调，形25、成与泰山历史文化相协调的建筑风貌区。以时代发展线为中心向两翼展开的建筑应具有典以时代发展线为中心向两翼展开的建筑应具有典 型风貌特征，体现时代气息，体量不宜太小。型风貌特征，体现时代气息，体量不宜太小。西部城区体现活跃的城市氛围，建筑风貌要丰富多西部城区体现活跃的城市氛围，建筑风貌要丰富多 彩，灵活多变，不宜太呆板。彩，灵活多变，不宜太呆板。时代发展线和历史文化轴两侧要形成观望泰山的视时代发展线和历史文化轴两侧要形成观望泰山的视 觉通廊，建筑高度以不遮挡观看视线为宜。觉通廊，建筑高度以不遮挡观看视线为宜。重要节点的规划建议重要节点的规划建议2 项目实施方案策划（2）项目实施组织模式建议项目实施26、组织模式建议（1）建设目标建设目标（3）项目融资模式建议项目融资模式建议（4）沿河两侧开发方案沿河两侧开发方案（5）总进度规划总进度规划 用用6年时间（年时间（2004年年2009年）把泮河建设成为年）把泮河建设成为“生态之河、文化之河、动力之河生态之河、文化之河、动力之河”，形成泰城西，形成泰城西南部良好的生态环境、社会环境和投资环境，培育南部良好的生态环境、社会环境和投资环境，培育泰城进一步发展的基础。泰城进一步发展的基础。（1）建设目标建设目标总目标总目标总目标总目标近期目标近期目标中期目标中期目标远期目标远期目标分期工程范围图分期工程范围图注：近期指一期工程；中期指二、注：近期指一期工27、程；中期指二、三期工程；远期指四期工程三期工程；远期指四期工程（1）建设目标建设目标近期目标（近期目标（2004年年3月月2005年年10月）：月）：l 完成迎胜路以上河道治理完成迎胜路以上河道治理l 完成泰水中央公园的建设完成泰水中央公园的建设l 搞好时代发展线两侧的土地开发（生搞好时代发展线两侧的土地开发（生 态居住区、旅游配套区）态居住区、旅游配套区）（1）建设目标建设目标中期目标（中期目标（2005年年11月月2007年年10月）：月）：l完成迎胜路以下河道治理完成迎胜路以下河道治理l完成沿河全部绿化带的建设完成沿河全部绿化带的建设l迎胜路龙潭路、泮河以北地块的开发（生态居住区）迎胜路28、龙潭路、泮河以北地块的开发（生态居住区）l大河水库灵山大街、泮河两侧地块开发（生态居住区）大河水库灵山大街、泮河两侧地块开发（生态居住区）l灵山大街泮河大街、泮河以东地块的开发（西南部次级商业中心）灵山大街泮河大街、泮河以东地块的开发（西南部次级商业中心）l开发建设完泰安民俗园区开发建设完泰安民俗园区l开发建设完泰逸水上乐园开发建设完泰逸水上乐园l完成百草园和果香村建设完成百草园和果香村建设（1）建设目标建设目标远期目标（远期目标（2007年年11月月2009年年10月）：月）：l完成灵山大街泮河大街、泮河以西地块开发（生态居住区）完成灵山大街泮河大街、泮河以西地块开发（生态居住区）l完成泮河29、大街长城路、泮河以北地块开发（生态居住区）完成泮河大街长城路、泮河以北地块开发（生态居住区）l完成龙潭路京沪高速、泮河两侧地块开发完成龙潭路京沪高速、泮河两侧地块开发l完成长城路龙潭路、泮河以南地块开发（旅游娱乐中心、生态居住区）完成长城路龙潭路、泮河以南地块开发（旅游娱乐中心、生态居住区）l开发建设完潘龙湖生态公园开发建设完潘龙湖生态公园2 项目实施方案策划（2）项目实施组织模式建议项目实施组织模式建议（1）建设目标建设目标（3）项目融资模式建议项目融资模式建议（4）沿河两侧开发方案沿河两侧开发方案（5）总进度规划总进度规划泮河综合整治与开发工程的特点泮河综合整治与开发工程的特点 ：项目组织30、模式具有个性化的特点项目组织模式具有个性化的特点重要性重要性:基础性工程基础性工程复杂性：涉及的部门多、单位多复杂性：涉及的部门多、单位多 多样性：既包括经营性项目又包括非经营性项目多样性：既包括经营性项目又包括非经营性项目 （2）项目实施组织模式建议项目实施组织模式建议建议采取的组织模式：建议采取的组织模式：指挥部领导下的项目法人责任制指挥部领导下的项目法人责任制指挥部决策，项目法人实施指挥部决策，项目法人实施集项目的建设、经营、管理于一体集项目的建设、经营、管理于一体政府协调，市场运作政府协调，市场运作特点：特点：（2）项目实施组织模式建议项目实施组织模式建议实现项目的实现项目的“六统一六31、统一”：统一规划、统一建设、统一开发、：统一规划、统一建设、统一开发、统一经营、统一管理、统一回收。统一经营、统一管理、统一回收。泰安市政府泰安市政府项目法人项目法人决策策划决策策划工程指挥部工程指挥部项目管理项目管理实施策划实施策划水水利利设设计计园园林林设设计计市市政政设设计计施施工工单单位位A施施工工单单位位B规划规划单位单位设计总负设计总负责单位责单位监理监理单位单位A招标代招标代理单位理单位造价审造价审计单位计单位材料供材料供应单位应单位监理监理单位单位N施施工工单单位位N施施工工单单位位1施施工工单单位位2施施工工单单位位n决决策策与与协协调调层层组组织织实实施施层层（2）项目实施32、组织模式建议项目实施组织模式建议泰安市政府泰安市政府总总 指指 挥挥副总指挥副总指挥规规划划设设计计组组征征地地拆拆迁迁组组工工程程建建设设组组招招标标组组检检察察审审计计组组综综合合组组招招商商组组项目法人项目法人（2）项目实施组织模式建议项目实施组织模式建议指指挥挥部部指挥部组织模式指挥部组织模式项目总经理项目总经理项目副总经理项目副总经理项目副总经理项目副总经理土土地地征征用用组组拆拆迁迁安安置置组组招招商商组组开开发发管管理理组组资资金金组组综综合合组组工工程程设设计计组组施施工工管管理理组组招招标标采采购购组组合合同同采采购购组组工程指挥部工程指挥部项项目目法法人人（2）项目实施组织33、模式建议项目实施组织模式建议项目法人组织模式项目法人组织模式泮河风景区经营管理公司泮河风景区经营管理公司 泮河风景区泮河风景区项目法人项目法人 河道及两河道及两岸绿化经岸绿化经营管理营管理市政设施经市政设施经营管理营管理公园及果林公园及果林观光区经营观光区经营管理管理（2）项目实施组织模式建议项目实施组织模式建议项项目目运运营营管管理理模模式式前期决策策划前期决策策划规划与城市设计规划与城市设计市政设计市政设计园林设计园林设计水利设计水利设计土地控制与储备土地控制与储备二期工程建设二期工程建设三期工程建设三期工程建设四期工程建设四期工程建设一期工程建设一期工程建设上游河道治理上游河道治理泰水中34、央公园建设泰水中央公园建设生态居住区开发生态居住区开发旅游配套区开发旅游配套区开发下游河道治理及绿化下游河道治理及绿化生态居住区开发生态居住区开发泰安民俗园区建设泰安民俗园区建设生态居住区开发生态居住区开发次级商业中心建设次级商业中心建设泰逸水上乐园泰逸水上乐园生态居住区开发生态居住区开发潘龙湖生态公园建设潘龙湖生态公园建设（2）项目实施组织模式建议项目实施组织模式建议项项目目实实施施工工作作流流程程2 项目实施方案策划（2）项目实施组织模式建议项目实施组织模式建议（1）建设目标建设目标（3）项目融资模式建议项目融资模式建议（4）沿河两侧开发方案沿河两侧开发方案（5）总进度规划总进度规划（3）35、项目融资模式建议项目融资模式建议战略投资运作模式：宏观层面上建议引进战略投资商。具体项目融资模式：微观层面上，建议不同项目采取不同融资模式。战略投资运作模式战略投资运作模式泰安市政府泰安市政府战略投资商战略投资商项目法人项目法人合资公司合资公司泮河公园建设泮河公园建设两岸土地一级开发两岸土地一级开发开发商开发商1开发商开发商2开发商开发商n泮河风景区经泮河风景区经营管理公司营管理公司具体项目融资模式具体项目融资模式系统名称系统名称项目名称项目名称性质性质能否能否经营经营融资方式融资方式河道治理河道治理工程子系工程子系统统污水治理工程污水治理工程非经营性非经营性否否1.完全政府投资完全政府投资236、.河道治理与土地出河道治理与土地出让相捆绑让相捆绑3.BT模式模式河道清淤、拓宽河道清淤、拓宽非经营性非经营性否否中水回用工程中水回用工程非经营性非经营性否否两岸绿化两岸绿化及景观营及景观营造工程子造工程子系统系统沿线绿化沿线绿化四大特色群落四大特色群落准经营性准经营性能能1.企业经营，政府补企业经营，政府补贴贴2.BT模式模式 果林观光区果林观光区准经营性准经营性能能河岸景观及建河岸景观及建筑小品筑小品河岸小品河岸小品非经营性非经营性否否1.景观小品建设与土地出景观小品建设与土地出让相捆绑让相捆绑 2.桥梁建设桥梁建设:特许经营权特许经营权河岸景观桥梁、河岸景观桥梁、步道步道准经营性准经营性37、否否河岸建筑河岸建筑经营性经营性能能1.BOT模式模式 泰逸水上乐园泰逸水上乐园经营性经营性能能系统名系统名称称项目名称项目名称性质性质能否能否经营经营融资方式融资方式两岸环两岸环境及景境及景观营造观营造工程子工程子系统系统泰水中央公园泰水中央公园水面、绿化、水面、绿化、广场广场非经营性非经营性否否1.完全政府投资完全政府投资2.基础设施建设与特许基础设施建设与特许经营权相捆绑经营权相捆绑开放式休闲开放式休闲设施设施准经营性准经营性能能1.企业经营，政府补贴企业经营，政府补贴2.基础设施建设与特许基础设施建设与特许经营权相捆绑经营权相捆绑 非开放式休非开放式休闲设施闲设施经营性经营性能能1.B38、OT模式模式2.经营性项目与基经营性项目与基础设施建设相捆础设施建设相捆绑绑 潘龙湖生态公园潘龙湖生态公园经营性经营性能能泰安民俗园区泰安民俗园区经营性经营性能能沿线开沿线开发工程发工程子系统子系统房地产开发房地产开发经营性经营性能能1.招标、拍卖、挂牌招标、拍卖、挂牌2.土地开发权与基础设土地开发权与基础设施建设相捆绑施建设相捆绑 西南部次级商业中心开发西南部次级商业中心开发经营性经营性能能旅游配套区旅游配套区经营性经营性能能具体项目融资模式具体项目融资模式2 项目实施方案策划（2）项目实施组织模式建议项目实施组织模式建议（1）建设目标建设目标（3）项目融资模式建议项目融资模式建议（4）沿河39、两侧开发方案沿河两侧开发方案（5）总进度规划总进度规划（4）沿河两侧开发方案沿河两侧开发方案一次规划、滚动开发、逐层提高、良性循环、持续发展一次规划、滚动开发、逐层提高、良性循环、持续发展本期开发长城路至迎胜路、时代发展线两侧的地块。二期工程：二期工程：20052005年年1111月月20062006年年1010月月本期开发迎胜路至龙潭路泮河以北地块以灌庄为中心的民俗园区地块。本期开发大河水库至灵山大街河段、泮河两侧地块；灵山大街至泮河大街河段、泮河以东地块。本期开发灵山大街至泮河大街段泮河以西地块；泮河大街至长城路段泮河以北地块；长城路至龙潭路段泮河以南地块；龙潭路至京沪高速公路段泮河两侧地40、块。三期工程：三期工程：2006年年11月月2007年年10月月一期工程：一期工程：2004年年3月月2005年年10月月四期工程：四期工程：2007年年11月月2009年年10月月2 项目实施方案策划（2）项目实施组织模式建议项目实施组织模式建议（1）建设目标建设目标（3）项目融资模式建议项目融资模式建议（4）沿河两侧开发方案沿河两侧开发方案（5）总进度规划总进度规划（5）总进度规划总进度规划（5）总进度规划总进度规划（5）总进度规划总进度规划（1）项目财务评价项目财务评价（2）项目国民经济评价项目国民经济评价（3）项目社会评价项目社会评价3、项目综合效益分析报告、项目综合效益分析报告（1）41、项目财务评价项目财务评价二期工程投资与收益估算二期工程投资与收益估算三期工程投资与收益估算三期工程投资与收益估算四期工程投资与收益估算四期工程投资与收益估算一期工程投资与收益估算一期工程投资与收益估算总投资与总收益概述总投资与总收益概述总投资与总收益概述总投资与总收益概述静静 态态动动 态态计计 算算 说说 明明项目总投资504363433723贴现率按7%计算。项目总收益651326512782项目毛收益14696379059政府总投资收益表（单位：万元）政府总投资收益表（单位：万元）总投资与总收益概述总投资与总收益概述拆迁补偿费拆迁补偿费农用地农用地征用费征用费工程建设费工程建设费总计总计42、河道治理工程河道治理工程 道路建设道路建设公园公园总计总计一期工程46412.4290708112248721001269988181.488181.4二期工程10019557384115941451013045170624170624三期工程302212880002871028716189261892四期工程139330388800833708337186547186547总总 计计316158.4316158.415413415413419706197061514615146210021003695236952507244.4507244.4政府总投资各项比例表（单位：万元）政府总投资各项43、比例表（单位：万元）总投资与总收益概述总投资与总收益概述总投资与总收益概述总投资与总收益概述各期拆迁费用和征地费用一览表各期拆迁费用和征地费用一览表需拆迁的村庄需拆迁的村庄需拆迁的企业需拆迁的企业农用地农用地总计总计面积面积（haha）拆迁补偿费拆迁补偿费(万万元元)面积面积(ha)(ha)拆迁补偿费拆迁补偿费(万元万元)面积面积(ha)(ha)征用费征用费(万万元元)面积面积（haha）费用费用(万元万元)一期一期62.562.5292662926643.343.317147171473233232907029070428.875483二期二期138.9138.9657936579386.844、86.83440234402637.6637.65738457384863.3157579三期三期18.418.48642864254.554.521569215693203202880028800392.959011四期四期210.4210.4984529845210310340878408784324323888038880745.4178210合计合计430.2430.2202153202153287.6287.61139961139961712.61712.61541341541342430.42430.4470283470283总投资与总收益概述总投资与总收益概述各期拆迁费用和征地费45、用比较图各期拆迁费用和征地费用比较图总投资与总收益概述总投资与总收益概述政府总收益各项统计表（单位：万元）政府总收益各项统计表（单位：万元）一期工程一期工程二期工程二期工程三期工程三期工程四期工程四期工程总计总计土地收益13677047995121260277176583201项目招商048125100001000068125总计总计1367701367709612096120131260131260287176287176651326651326总投资与总收益概述总投资与总收益概述政府各项收益比较图（单位：万元）政府各项收益比较图（单位：万元）一期工程投资与收益估算汇总表（单位：万元）一期工46、程投资与收益估算汇总表（单位：万元）一期工程投资与收益估算一期工程投资与收益估算序 号项 目投 资收 益备 注1投资村庄及企业拆迁补偿费46412.42河道治理工程投资81123道路工程投资24874泰水中央公园基础建设投资21005农用地征用费290706小计881817收益土地拍卖136770总计88181136770投入项目分类投资（万元）备注项目投入上游河道治理村庄及企业拆迁补偿费0农用地征用费4401长城路以上为3690万元，长城路至迎胜路为711万元。工程费8112道路工程工程费2487农用地征用费2250泰水中央公园村庄及企业拆迁补偿费19338下旺为8923万元，摩托车厂和水泥47、厂共10415万元。农用地征用费5796工程费2100小计小计44484土地开发投入生态居住区开发村庄及企业拆迁补偿20305去掉泰水中央公园所占地块农用地征用12467旅游配套区开发村庄及企业拆迁补偿6769农用地征用4156小计小计43697合计合计82708一期工程政府各项投资投资汇总表（单位：万元）一期工程政府各项投资投资汇总表（单位：万元）二期工程投资与收益估算二期工程投资与收益估算二期工程投资与收益估算汇总表（单位：万元）二期工程投资与收益估算汇总表（单位：万元）序 号项 目投 资收 益备 注1投资村庄及企业拆迁补偿费1001952河道治理工程投资115943道路工程投资1451548、农用地征用费573846小计小计1706241706247收益土地拍卖479958泰安民俗园区招商200009绿化带拍卖1927510百草园拍卖427511果香村拍卖4575总计总计1706241706249612096120二期工程投资与收益估算二期工程投资与收益估算二期工程政府各项投资汇总表（单位：万元）二期工程政府各项投资汇总表（单位：万元）投入项目分类投资（万元）备注项目投入下游河道治理村庄及企业拆迁补偿费0农用地征用费711079公顷工程建设费11594道路工程工程建设费1451小计小计2015520155土地开发投入生态居住区开发村庄及企业拆迁补偿3912834、35、37、38、49、40、52共79.8公顷，53市场4.5公顷。农用地征用288032公顷百草园、果香村村庄及企业拆迁补偿914423村庄15.9公顷，41市场4.3公顷。农用地征用891099公顷两岸绿化村庄及企业拆迁补偿51923村庄有：5、24、28共45.6公顷；企业或市场有：20、25、42、47、54、56、59、66、70共77.2公顷。农用地征用费38484共427.6公顷。小计小计150469150469合计合计170624170624三期工程投资与收益估算三期工程投资与收益估算三期工程投资与收益估算汇总表（单位：万元）三期工程投资与收益估算汇总表（单位：万元）序 号项 目投 资收 益备 注150、投资村庄及企业拆迁补偿费302112道路工程投资28713农用地征用费28800小计小计61882618824收益土地拍卖1212605泰逸水上乐园10000小计小计131260131260总计总计6188261882131260131260四期工程投资与收益估算四期工程投资与收益估算四期工程投资与收益估算汇总表（单位：万元）四期工程投资与收益估算汇总表（单位：万元）序 号项 目投 资收 益备 注1投资村庄及企业拆迁补偿费1393302道路工程投资83373农用地征用费388806小计小计1865471865477收益土地拍卖2771768潘龙湖生态公园10000总计总计1865471865451、7287176287176现金流量表现金流量表年度项目现金流出现金流入净现金流量2004村庄及企业拆迁补偿费46412贷款4亿元。上游河道治理工程投资8112道路工程投资2487泰水中央公园基础建设投资2100农用地征用费29070贷款利息2304土地拍卖136770小小 计计904859048513677013677046285462852005村庄及企业拆迁补偿费100195贷款8.5亿元。农用地征用费57384下游河道治理11594道路工程投资1451贷款利息4896两岸绿化带招商19275泰山百草园招商4275泰安果香村招商4575小小 计计175520175520281252812552、147395147395现金流量表（续）现金流量表（续）2006村庄及企业拆迁补偿费30211贷款3亿元。农用地征用费28800贷款利息1728土地拍卖47995民俗园区招商20000小小 计计60739607396799567995725672562007村庄及企业拆迁补偿费139330贷款9亿元。道路工程投资8337农用地征用费38880贷款利息5184土地拍卖121260泰逸水上乐园10000小小 计计19173119173113126013126060471604712008土地拍卖277176民俗园区招商10000小小 计计287176287176287176287176合计合计5053、4363504363651326651326146963146963财务内部收益率财务内部收益率287176287176904859048513677013677017552017552028125281256073960739679956799519173119173113126013126020042004年年20052005年年20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年现金流量图（单位：万元）现金流量图（单位：万元）敏感性分析敏感性分析（2）国民经济评价国民经济评价费用类别费用类别金额（亿元）金额（亿元）总费用总费用直接费用直接费用50间接费用间接费54、用0小计小计50总效益总效益直接效益直接效益65间接效益间接效益防洪效益估算防洪效益估算 1.5 旅游效益估算旅游效益估算 163 投资环境改善效益投资环境改善效益500生态效益估算生态效益估算 51 小计小计780.5静态收益静态收益727.5费用效益分析一览表费用效益分析一览表（3）项目社会评价项目社会评价社会评价社会评价自然与生态环境改善自然与生态环境改善自然资源的合理利用自然资源的合理利用对社会经济的贡献对社会经济的贡献社会环境改善社会环境改善提提高高了了环环境境保保护护意意识识 减减少少了了洪洪灾灾的的影影响响 提提高高了了市市民民生生活活质质量量 污污染染的的改改善善 增增加加自自55、然然景景观观 净净 化化 空空 气气土土地地利利用用更更加加合合理理 水水资资源源利利用用更更加加有有效效 增增加加就就业业岗岗位位 促促进进地地区区经经济济发发展展 促促进进国国民民经经济济发发展展 群群众众的的积积极极参参与与 结结 语语u策划过程是策划过程是“无中生有无中生有”的过程，是业主方、咨询的过程，是业主方、咨询方、各政府部门及外部专家思想碰撞的过程；方、各政府部门及外部专家思想碰撞的过程；u策划的目的是为项目的决策和实施增值；策划的目的是为项目的决策和实施增值；u它实现了建设意图与设计之间的良好衔接。它实现了建设意图与设计之间的良好衔接。u策划需要策划需要“大胆设想，小心求证大胆设想，小心求证”；u策划为领导从宏观层次上运筹项目提供了参考；策划为领导从宏观层次上运筹项目提供了参考；