1、 项目工程管理策划书编制： 项目部 年 月前言工程管理策划书适用于xx集团深圳区域公司所有待建项目，旨在帮助项目工程管理人员在开工前对工程管理进行全局策划，明确工程定位及管理目标，理顺工程管理思路，对管理过程可能出现的难点及风险进行分析与预控，并综合考虑销售配合及采购招标等相关工作，使项目的工程管理具有科学性与前瞻性。工程策划书应该在工程准备阶段完成，具体时间为方案设计结束之后，土方工程开工之前。工程管理策划书由各项目部负责编制，项目总经理为第一责任人，项目主管工程副总或由其授权项目工程经理负责组织相关人员进行编制，策划书须经深圳公司评审通过后方能实施，评审工作由深圳公司项目管理中心负责组织，2、集团技术管理部视必要性可对评审进行听证。策划书经评审通过后，项目部应组织工程组全体成员对策划书内容进行培训学习。其他要求详见作业指导书工程管理策划制度（GFI-GC-5）及模板中的注释。目录第1章项目工程概况11.1工程概况11.1.1项目位置11.1.2场地现状及周边环境11.1.3项目主要技术经济指标11.2平面图21.2.1原始地貌图21.2.2用地红线图21.2.3地块周边详图21.2.4规划总平面图2第2章管理愿景及项目组织32.1项目产品定位32.2管理愿景32.2.1工程管理愿景32.2.2团队管理愿景32.3项目组织42.3.1项目部组织架构图42.3.2项目部工程组岗位职责43、第3章施工范围划分53.1标段划分53.1.1标段划分原则53.1.2标段划分图53.1.3各标段概况53.2分包工程73.2.1工程分包原则73.2.2分包工程清单73.3施工总平面布置83.3.1布置原则83.3.2施工总平面布置图8第4章项目工程管理特点及管理思路94.1本项目工程管理特点及其影响94.2工程管理整体思路和管理重点104.3对监理单位的管理思路104.3.1本项目监理职责104.3.2对监理单位的管理要点104.3.3考核与激励制度114.4对总包单位的管理要点114.5对分包单位的管理要点11第5章销售配合及施工总平面布置图125.1销售展示要求125.1.1销售展示范4、围及时间节点125.1.2销售展示区平面图125.1.3销售展示区看楼路线图125.1.4其他需求125.2销售展示的工程配合125.2.1施工节点进度配合125.2.2管理协调135.2.3展示区域的完工移交135.2.4展示期间的协调与维护145.3销售展示期间的施工总平面布置调整145.3.1平面布置调整原则145.3.2销售展示期间的施工总平面布置图14第6章采购与招标156.1监理招标156.1.1监理招标计划156.1.2入围资格156.1.3监理人员的要求156.1.4必备的办公设备清单166.1.5其它要求166.2总包招标176.2.1总包招标计划176.2.2入围资格1765、.2.3其它要求176.3分包工程与部品招标176.3.1分包工程招标计划176.3.2集团战略化采购物品清单186.3.3甲购、甲定乙购材料设备清单18第7章工程管理目标及过程控制207.1工程管理目标207.1.1施工节点进度计划目标207.1.2工程质量目标207.1.3成本控制目标207.1.4安全文明施工管理目标217.2施工过程各单位配合流程227.2.1进度控制配合流程227.2.2质量控制配合流程237.2.3材料进场验收控制流程247.2.4竣工验收配合流程257.2.5现场签证配合流程267.2.6进度款支付配合流程277.3过程管理的制度及措施287.4工程管理奖罚措施26、87.4.1总包施工进度奖罚规定287.4.2总包施工质量奖罚规定287.4.3总包安全文明施工奖罚规定287.4.4其他奖罚措施29第8章工程控制难点及对策308.1难点控制的指导原则308.1.1加强事前分析与预控308.1.2做好对监理单位、各施工单位及材料供应商的源头控制308.1.3强化项目部的制度管理与内部沟通308.2公司管理模式和人力资源配置方面的难点和措施318.3合作单位管理的难点和措施318.4建筑市场波动（如原材料等）带来的管理难点和措施318.5本工程各施工阶段工程控制难点及对策318.5.1土方支护及桩基工程难点控制318.5.2地下室工程难点控制328.5.3上部7、主体工程难点控制328.5.4装修工程难点控制338.5.5样板房工程难点控制338.5.6设备工程难点控制348.5.7环境施工难点控制348.6其他难点及风险预控348.6.1外部协调难点预控358.6.2销售配合难点预控358.6.3天气影响预控358.6.4新材料、新工艺使用的风险预控358.6.5其他358.7工程质量通病的防治36第9章项目的沟通管理379.1进场知会379.2例会制度379.3工程月报379.4其他37第10章建议3810.1对报批报建的建议3810.2对设计的建议3810.3对营销的建议3810.4对成本的建议3910.5对公司的建议39附件1过程管理的制度及措8、施401施工单位质量保证体系的审查402监理单位考核用表403施工进度计划审核措施404图纸审查制度455技术方案先行制度476战前培训制度487ISO9000体系相关程序文件与作业指导书49附件2工程质量通病的防治511潜在失效模式及效果分析（PFMEA）512工程质量通病的建议防治措施51附件3文件的收发、传阅及归档561洽商单编号统一要求562文件归档分类56第1章 项目工程概况1.1 工程概况1.1.1 项目位置注本节要表述清地块的区域定位以及与周边主要地标、交通枢纽的地理关系。1.1.2 场地现状及周边环境注该节要表述清楚以下几方面内容：1) 地块原有地貌及构筑物情况；2) 地块周边9、建筑物；3) 地块周边道路交通情况；4) 地块内外的市政配套情况（包括强弱电管网、给排水管网铺设、民用和公共文体配套等）；5) 其他需说明的情况。1.1.3 项目主要技术经济指标注包括占地面积、建筑面积及分配情况、容积率、覆盖率、绿地率、小区道路占有率、总户数、车位等主要指标，可以直接引用规划说明书内的对应内容。可以下表形式进行表达，各项目可根据自身情况进行补充说明。规划指标名称单位指标数值备注占地面积平方米总建筑面积平方米地下一层面积平方米三层平台绿化面积平方米计容积率面积平方米住宅面积平方米商务公寓面积平方米商业面积平方米会所面积平方米幼儿园平方米综合容积率建筑覆盖率%小区道路占有率%绿地10、率%建筑高度米建筑栋数栋总户数户总停车位辆车位比停车位/户1.2 平面图1.2.1 原始地貌图注展示我司接手地块时的最原始地形地貌。1.2.2 用地红线图注签订土地合同后的法定用地红线图。1.2.3 地块周边详图注详细展示地块周边交通、主要生活与商业配套、主要公建及民建情况。1.2.4 规划总平面图注引用项目规划设计成果，展示地块平面规划结果，对立体功能规划情况作简要说明。第2章 管理愿景及项目组织2.1 项目产品定位注要求在此节明确该项目产品的整体形象和品牌定位（可以以国家、城市、地区或公司楼盘为参照，如地标性建筑、创鲁班奖、超越金海湾和香蜜山的某集团又一个里程碑式建筑），以决定公司资源投入11、和配置，定位产品对公司品牌的贡献。举例（渔农村项目）： 渔农村项目要成为中国城市化进程中城中村改造的样板工程，成为皇岗口岸一个高品质的地标性建筑群，同时成为某集团继金海湾、香蜜山之后又一个对公司品牌提升有巨大贡献的里程碑式产品。2.2 管理愿景2.2.1 工程管理愿景注工程管理愿景即在工程质量、进度、成本、安全文明、对销售支撑方面的追求和理想。举例（渔农村项目）： 工程管理水平比历史开发楼盘有明显提升（困难预见与防范、计划与组织、行为规范化和制度化等），除达成公司的各项工程建设挑战目标外，在配合项目销售的工程管理方面更加主动、规范和高效，工程质量要达到深圳市优质工程标准，达到广东省五无标准（无12、死亡、无重伤、无火灾、无中毒、无坍塌），达到“双优”文明工地标准。2.2.2 团队管理愿景注“树人胜于树楼”，在此节要明确，通过本项目运作达成的人员培养、制度建设及文化建设目标，评估为公司持续发展所作的贡献。举例（渔农村项目）：通过渔农村项目工程管理实践，探索并提炼出一套某集团特色的监理管理制度及旧村改造项目开发与管理模式，进一步优化项目制框架下的业务流程及程序文件；使工程组逐步展示出一种富于激情、勇于进取、乐于奉献、团结协作、注重管理、主动学习的高贵气质；工程组各成员全面掌握高层商住项目开发建设流程及质量控制要点、进度控制措施，掌握精装修工程控制要点和管理技巧，培养出两到三个能独当一面的工程13、管理人员，带出一到两个素质好、认同公司价值观、懂技术并有管理愿望的应届毕业生。2.3 项目组织2.3.1 项目部组织架构图注该节以框图形式明确表示出项目组织设置结构及管理关系，以及各组织模块的人员配置情况，包括紧密参与项目开发业务工作的职能部门2.3.2 项目部工程组岗位职责注该节详细界定工程组在该项目开发过程中所担当的角色、承担的责任，以及工程经理、各成员在组织中的角色定位和岗位职责。(工程组内成员间的管理和业务层级关系宜明确，如土建工程师A为土建助理B、C的直接上级，三人一小组负责标段A的施工管理。)第3章 施工范围划分3.1 标段划分3.1.1 标段划分原则注从工程量大小、物业类型、施工14、难度、营销展示需求、各标段重要程度等方面阐述标段划分的思路。3.1.2 标段划分图注此处插入标段划分图，要求在图上能用不同颜色或不同线条形式明显区分出各标段的范围。3.1.3 各标段概况注可参考下表格式，列明各标段概况，并对标段特点作分析，表格形式可作适当优化。标段概况对比表标段楼号层数地下室层数结构形式建筑面积环境工程范围标段特点备注标段1栋数总计建筑面积总计（M2）标段2栋数总计建筑面积总计（M2）标段3栋数总计建筑面积总计（M2）3.2 分包工程3.2.1 工程分包原则在保证工程质量、进度及设计效果的前提下，能由总包单位施工的工程尽量不采用分包形式。专业性较强，且总包不具备相应资质的工程15、应由专业分包商承包，如防水施工、电梯施工等。3.2.2 分包工程清单举例（香蜜山项目）：专业分包工程清单序号分包工程序号分包工程土建分包工程25临时电梯安装工程1施工围墙工程26前广场会所及网球馆景观照明安装工程2土石方测量工程27样板房空调设备供货与安装工程3基岩爆破工程28有线电视综合信息网入网工程4土石方工程29室内网球馆及大堂空调机供货与安装工程5挡土支护工程30屋顶泛光照明工程6桩基工程31智能化设备采购及安装工程7甲方临建办公室工程32发电机环保降噪安装工程8人防地下室防护设备制作安装工程装修装饰分包工程9防水工程33幕墙和钢结构工程10白蚁防治施工工程34广告牌钢结构施工合同1116、网球馆专业施工工程35会所及网球馆室内装饰工程12水池防护涂料工程36网球馆室内装修施工合同13沥青混凝土路面及道牙37样板房装饰14室内网球场及中心赛场弹性面层施工工程38室外环境栏杆制作安装工程15边坡支护工程39阳台栏杆制作安装工程施工合同设备安装分包工程40不锈钢信报箱制作安装工程施工合同16广播音响设备安装工程41会所窗帘制作安装合同17变配电所及外线高压电缆安装工程42停车场标识及划线施工18会所观光电梯及自动扶梯采购、安装工程43落地窗防护栏制作安装工程19施工用变压器安装工程环境施工分包工程20燃气安装工程44水景工程21电梯招标工程45绿化工程22燃气安全及智能化管理系统工程17、46市政绿化带临时围栏工程23水泵房设备供货及安装工程合同(甲分包)47景观假山塑石工程24室外给水及室外消防管网工程承包合同3.3 施工总平面布置3.3.1 布置原则施工总平面布置应满足以下要求：1) 根据设计要求及房屋构造特点合理安排布置；2) 根据现场实际地形，最大限度利用施工场地；3) 与总包单位协调，确保机械摆放、材料堆放及材料加工厂位置满足施工要求，同时不阻碍施工通道，不影响销售展示；4) 现场办公室区域应与施工区域有一定的隔离；5) 水电接口应靠近施工区域，合理布置水电管线，采用较短路线，同时应尽量避免管线交叉；6) 应满足文明施工及消防要求；7) 对分期销售分期入伙的项目,要根18、据其不同阶段销售及住户对未完工部分的要求确定其分期的施工总平面布置。3.3.2 施工总平面布置图注此处插入施工总平面布置图第4章 项目工程管理特点及管理思路4.1 本项目工程管理特点及其影响注工程管理特点要从工程管理模式变化、合作单位情况、工程口人员配置、地块周边环境和地质特点、产品特点、配合销售要求等方面来考虑。举例（渔农村项目）：1） 多项目运作及项目制管理模式：公司刚开始按项目制管理思想来运作项目，并且是深圳公司历史上首次同期运作项目数量最多、类型最多的一次（05年在建、将开工的项目共有6个，6个项目规模和物业类型各异），一方面我们的管理制度还没有成型、处于探索和优化的过程中，另一方面公19、司资源严重稀释、整体水平不够稳定，公司领导对具体项目的参与深度较以往会降低。这样，要求参与项目开发的各专业块员工都能有更强的专业把控能力、管理协调和资源统筹能力，要求大家要有更强的主人翁意识和积极投入工作的心态，但实际情况是我们有更多的新员工加入、有更多员工被拔高一截在用，犯错的几率加大，工作质量可能也会降低。2） 社会监理：渔农村项目是公司第一次真正引进社会监理、委托社会监理代表甲方管理工程的项目之一（同期的还有梅龙镇项目），对社会监理如何管理才能达成我司的管理目标、继续保持或提升我司产品在市场的良好口碑，仍然是一个在实践中不断摸索和总结的过程，第一次合作的冲突和结果偏差可能发生。3） 工程20、组人力资源配置：渔农村工程组人力资源配置整体实力偏弱（与以往项目比较），土建方面专业能力强、经验丰富的工程师很少，设备方面几个工程师都是入司时间不久，并且大家都没有管理社会监理的经验，这样一个新整合的年青团队面临着前所未有的挑战和压力，可能会在过程控制中出现一些与期望目标之间的偏差。4） 城中村改造：本项目属于城中村改造项目，它是深圳市第一个引入开发商对原有城中村进行全面改造的项目，目标是成为深圳市乃至全国城中村改造的样板工程，同时希望成为皇岗口岸的一个地标性建筑。因而，本项目在形象、进度、质量及安全文明施工等方面具有较高要求，并且，在项目开发过程中要与深圳市裕亨实业股份有限公司及福田区旧城重21、建局等政府部门发生千丝万缕的联系，协调、沟通的工作量将非常大，有可能会对项目进度及质量管理带来不可预见的影响。5） 新的物业类型：本项目有3万平方米的商业面积；住宅单元为9栋高层建筑（34层），约2700套，以小户型为主，且全部为精装修交楼标准。如此大规模的商业面积和精装修施工在我司尚是首次，这必然要求我们创新施工管理和组织方法。6） 民扰和道路交通：该项目只有一条路（裕亨路）与外界连通，这条路既是目前所有住户的通道，也是未来项目对外的施工通道，并且项目距离港田花园、裕亨花园非常近，项目施工必然给原来居民带来非常大的干扰，构成了工程进度的潜在风险。4.2 工程管理整体思路和管理重点注本节针对项22、目管理愿景、工程管理特点及其影响，在充分考虑项目架构和人力资源配置的基础上，策划工程管理总体思路及管理重点。总体思路和管理重点能明确表达出在资源调配与使用、合作单位管理、产品目标实现等方面的管理思想及主要方案。举例（渔农村项目）：在分析本项目特点、组织架构及人员配置的基础上，我们认为实现本项目工程管理愿景的关键在于扎实做好各项管理工作，系统的管理思想和正确的管理思路与方案比技术、专业在本项目显得更为重要。为此，我们应该倾注大量的精力重点作好以下几方面工作。1) 苦练内功，提升组织成员的统筹规划、资源整合、沟通协调能力和不打折扣的执行力。针对工程组成员年青、技术和管理经验匮乏、入司时间不久的特点23、，放在多项目运作的项目制管理框架下，我们要做的第一件事就是要让大家尽快熟悉公司的规章制度、业务流程以及公司的价值取向、要求标准，克服不了解“司情”带来的低效，缩短游离期；专业能力和管理经验的积累需要时间，我们除了要在项目开工前多组织交流学习外，坚持“传帮带”、“干中学、学中干”，以岗位提升能力，依靠团队力量，强化图纸学习、合同学习、技术研讨等战前培训制度，放大团队智慧；2) 加强对合作单位特别是监理单位的管理，3) 建立与村民、周边住户和政府的良好关系，4) 合理划分施工范围，慎重选择施工管理方式，（如精装修采用什么样的管理方式，销售配合项目如何管理，等）5) 加强安全文明施工管理，6) 在产24、品方面，重点抓好转换层和精装修施工管理，4.3 对监理单位的管理思路注若项目采用自行监理，则在该处注明“本项目采用自行监理”，以下4.3.14.3.3 部分可删除。4.3.1 本项目监理职责注由于我司自今年开始正式委托社会监理代管项目建设，因此，该节要根据我司的人员配置、监理公司情况，来界定监理的工作职责，划分我司与监理的管理权限。原则上，工程造价控制的终审在我司，监理单位对计量负责、对造价审核，进度、质量、安全文明施工可视我司在具体项目的人员配置、监理单位情况由项目决定授权范围和等级。4.3.2 对监理单位的管理要点注该节要根据我司的特点，尤其是项目特点、我司工程组人员配置情况和未来总包的特25、点，找出针对本项目的监理管理要点。监理管理重点有：监理单位架构和人员配置、监理规划和监理实施细则、监理工作程序、工程例会、图纸审核和技术交底、施工组织设计的落实、关键工序的质量控制、材料送检和进场管理、巡检和检查制度履行情况、质量隐患防范措施、质量事故处理成效、工程计量、工程付款和结算审核、现场签证、对施工单位的进度计划控制措施和成效等。每个项目可以从以上重点中选择与本项目适合的管理内容作为管理要点，详细阐述。4.3.3 考核与激励制度注该节要详细阐述我司对监理单位的绩效管理思想体系以及激励体系，每个项目针对管理要点应该有不同的特色。其中绩效管理体系可以借鉴我司已经实操的绩效管理思想，结果要与26、酬金挂钩。4.4 对总包单位的管理要点注首先要结合公司对项目的定位和目标以及项目的特点，确定对未来总包单位的综合实力、信誉等定位，然后结合总包和项目特点，确定对其管理要点。总包管理重点有：总包项目组织架构和管理人员配置、总包班组长和专业工人配置情况、项目总施工进度计划与施工组织设计（其中配合销售的工作应特别关注）、总包每月与每周计划及周例会制度履行情况、总包对分包的支持配合和管理、总包的质保体系及运行情况、总包对各分部分项控制点的技术交底制度（落实到各施工班组、三检制度）、总包对材料验收制度的履行情况、总包对控制难点的防范措施及其执行情况、总包的成品保护、总包的装修质量、总包的安全管理制度和安27、全管理体系、总包的安全管理措施和专项施工方案等。每个项目可以从以上重点中选择与本项目适合的管理内容作为管理要点，详细阐述。4.5 对分包单位的管理要点注项目的分包单位有很多，结合项目特点和我司实际情况，拣出在本项目需要重点管理的分包单位，以及对这些分包单位在本项目的管理要点。其他要求可参考本章4.4。第5章 销售配合及施工总平面布置图5.1 销售展示要求5.1.1 销售展示范围及时间节点注在此处明确售楼处位置、样板房位置、环境展示范围及分批开放时间，可采用文字叙述或表格形式，要求尽可能最大化的展示已完成的项目。5.1.2 销售展示区平面图注在此处插入销售展示区平面图（必要的话可加插立面图），图28、上应标明售楼处、样板房及环境展示范围等具体位置。5.1.3 销售展示区看楼路线图注在此处插入销售展示区的看楼路线图，看楼路线应由营销口与工程口充分协商后确定，现场看楼路线不宜过多、过长，以减少施工干扰。5.1.4 其他需求注此处说明其他需补充说明的销售展示需求，如：广告牌位置、施工楼体广告条幅的悬挂位置等，对销售人员进行有关工程方面的培训等。5.2 销售展示的工程配合5.2.1 施工节点进度配合5.2.1.1 主体施工进度配合注根据本章5.1.1“销售展示范围及时间节点”的需求，在此处细化与销售展示相关的主体结构分部、分项工程的进度节点及配合事项，如：售楼处（或会所）主体完工时间、外架拆除计划29、关键时间节点的形象进度等。此处可采用文字结合表格的形式进行表述。5.2.1.2 装饰、装修工程进度配合注根据本章5.1.1“销售展示范围及时间节点”的需求，在此处细化与销售展示相关的装饰、装修分项工程的进度计划、相关材料的进场计划及配合事项，如：样板房、售楼处装修计划等；并分析影响进度的因素，如设计变更、材料定板的提前跟进等。此处可采用文字结合表格的形式进行表述。5.2.1.3 设备、配套工程进度配合注根据本章5.1.1“销售展示范围及时间节点”的需求，在此处细化与销售展示相关的设备、配套工程的进度计划及配合事项，如：1) 根据销售展示区范围，在此处指明用水和用电的接驳点；2) 对于需要提供30、看楼电梯的展示区，在此处制订电梯进场和安装施工进度计划；3) 在此处明确配电箱、电缆、灯具、开关、插座和空调等材料设备的进场计划；4) 在售楼展示期间，设备工程师应知会相关施工单位保证用水用电的安全。对以上计划及配合事项可采用文字结合表格的形式进行表述。5.2.1.4 环境工程进度配合注根据本章5.1.1“销售展示范围及时间节点”的需求，在此处细化与销售展示相关的环境工程的进度计划及配合事项，此处可采用文字结合表格的形式进行表述。5.2.2 管理协调5.2.2.1 各专业口协调注针对公司以往项目在营销展示阶段存在的沟通协调障碍，建立相关的沟通渠道，提出改进的方案。如工程口站高一线，换位思考、不31、同专业间的相互培训、采用“现场洽商单”进行联系等等。5.2.2.2 土建工程师与设备工程师的协调注应写明在配合销售展示的施工过程中，土建工程师及设备工程师应通过什么样的方法或制度进行充分的沟通协商；沟通配合中有什么要注意的事项，等等。举例：1) 各专业工程师在现场施工管理时要站高一线，特别是在配合销售时，多找对方的不足之处，并及时提醒对方，通过晨会制度、周例会、专题会等沟通交流，特别是针对专业性较强的事件；2) 对于样板房的施工、装修样板房的图纸与原设计图有出入，在电气、給排水、空调管线需变动时，设备工程师和土建工程师应共同会审图纸，确认无误后方能进行施工、为以后业主在房屋功能方面多做考虑。如32、：水管的打压试验、电气线路的绝缘测试、空调的安装位及冷凝水排放、生活阳台热水器的安装定位、卫生间防水和窗户防水等；3) 在环境展示中、设备工程师应和土建工程师沟通，相应管线应预留到位，同时加强对已埋设的水、电管的保护措施。5.2.3 展示区域的完工移交5.2.3.1 移交物品范围1) 固定物品：门、窗、灯具、洁具、厨具、固定家私、墙、地面等。2) 活动物品：活动家具、装饰物品、挂画、窗帘等。注未尽物品请各项目根据自身情况进行补充。5.2.3.2 移交程序相关物品的移交必须有物业、设计、营销、行政、工程各方人员到齐后方可进行，完成后各方签字留底。详见深圳公司ISO9000作业指导书GFI-GC-33、12工程移交管理细则。注各项目可根据自身情况进行补充说明。5.2.4 展示期间的协调与维护5.2.4.1 施工干扰注此处从预警措施及应急措施两方面阐述如何避免或减少施工作业对销售展示造成的干扰，要综合考虑施工作业范围方面及施工噪音等方面的干扰。5.2.4.2 与物业管理单位的协调销售展示期间的物业管理工作主要由营销口进行协调，工程口将根据需要配合营销口对物业管理单位进行相关的培训与指导。注各项目可根据自身情况进行补充说明。5.2.4.3 展示区域的工程维护、维修注：此节描述展示区域需要重点关注地工程维护、维修对象及维修要点，以及在工程维护、维修方面工程组、营销组与物业公司的责任划分，相关制度，34、等。如：工程组工程师应执行巡视制度，及时发现展示区域的工程质量问题和隐患，发现问题及时进行维修处理；营销口应强化物业管理单位的维护意识，展示区域出现工程质量问题时，物业管理单位应及时通知项目部工程组。注各项目可根据自身情况进行补充说明。5.2.4.4 看楼人员安全注意事项：1) 看楼人员不能在现场随意走动，应听从指挥，在售楼人员的陪同下严格按照看楼路线进入现场；2) 进入看楼现场的人员必须正确戴好安全帽，安全帽须系紧下颚带；3) 进入施工楼层后，应注意脚下位置及周边情况，防止被废旧钢筋和钉子划破皮肤和刺伤；4) 不能随意靠近电梯井口、楼梯口、通道口、预留洞口处，防止高空坠落和被物体打击；5) 35、在施工现场严禁触摸各种开关插座，防止触电事故发生。注各项目可根据自身情况进行补充说明。5.3 销售展示期间的施工总平面布置调整5.3.1 平面布置调整原则机械和材料的堆放、布置应尽量避开销售看楼路线及展示区域，减少施工干扰，如实在避不开，外面应采用相关包装隔离方案，确保销售展示区域的完整、干净、整齐。注各项目可根据自身情况进行补充说明。5.3.2 销售展示期间的施工总平面布置图此处插入销售展示期间的施工总平面布置图。第6章 采购与招标6.1 监理招标6.1.1 监理招标计划根据项目总体开发计划，确定监理单位的进场时间，组织专人负责跟进监理单位的招标工作。并根据项目的工程规模、类型、造价、施工特36、点编制监理合同的相关条款。原则上应保证监理单位的招标工作能在土方开挖前完成。 6.1.2 入围资格 1) 根据工程的规模、内容和特点，需要确定监理单位的资质等级。例如：工业与民用建筑级监理资质，市政工程级监理资质；2) 为了保证所挑选的监理单位具备过硬的业务水准和配合能力，该监理单位必须无通报批评或重大投诉记录；3) 为了保证入围的监理单位有类似规模的工程经验和总监理工程师的执业资格，以及配备的监理人员的业务素质有保证，可以规定入围的监理单位还需要具备以下资格条件：a) 近年来同类工程监理服务总建筑面积不小于万M2；b) 拟定的总监理工程师同类工程监理服务经验不少于项，总建筑面积不小于万M2；37、c) 拟定的项目主要监理人员在本公司的工作时间不少于年。6.1.3 监理人员的要求注若项目采用自行监理，该节可删除。1) 根据工程的规模和特点，招标前应详细列出对监理公司派驻现场的人员数量及资质要求（注高峰期间监理人员配置要求可视项目具体情况作调整）。2) 核对进场监理人员名单是否与监理合同相符，检查和了解监理人员的学历证书、职称证书、资格证书、工作简历是否真实可靠；并对进场的监理人员进行面试，符合要求才能进场开展监理工作。3) 及时将长驻现场的监理人员姓名、性别、专业、技术职称、资格证书名称、进出时间等情况登记在监理人员登记表上。4) 定期（每月）对现场开展工作的监理人员进行考核，填写监理工38、作考核表（详见附件1），及时调整不合格的监理人员。6.1.4 必备的办公设备清单注各项目应根据工程的规模和特点，要求项目监理部配备相应数量的检测仪器设备及办公用品，具体数量和品种由项目工程组在招标文件中具体规定，并作为技术条款写入合同。注若项目采用自行监理，该节内容可视同项目部工程组应配备仪器。举例（仅供参考）：序号名 称型号、规格数 量进场时间备注1全站仪2水准仪3激光垂准仪4激光测距仪5砼回弹仪6工程检测仪7接地电阻表8兆欧表9电脑10打印机12摄像机13相机14对讲机15游标卡尺1630米钢尺17靠尺18焊接检验尺19皮卷尺20其他检测工具6.1.5 其它要求注根据项目自身特点，阐述对监39、理的其他要求，若项目采用自行监理，该部分可删除。举例：1）要求监理单位人员不得接受施工单位的宴请；2）要求监理单位人员不得在非公开场合推荐任何产品或供货单位，不得与设计、材料供应商等任何相关单位发生涉及个人经济利益等方面的联系；3）总监和主要监理人员不得兼职。6.2 总包招标6.2.1 总包招标计划根据项目总体开发计划，确定总包单位的进场时间，组织专人负责跟进总包单位的招标工作。并根据项目的工程规模、类型、造价、施工特点编制总包合同的相关技术条款。原则上应保证总包单位的招标工作能在桩基础施工完成前完成。6.2.2 入围资格根据项目的工程规模、特点、工期、质量等方面综合考虑，应保证入围的单位具备40、相应的业绩实力和配合意识，在市场上信誉优良，有类似的工程规模经验。因此对总包单位的入围资格可从以下几方面进行规定：1) 房屋建筑工程施工总承包级资质；2) 公司近年入选市优秀施工企业，同类工程获得过奖；3) 项目经理近年内累计同类工程建筑面积万m2以上；4) 项目经理近年来在市施工企业质量与安全业绩考核中无重大不良记。6.2.3 其它要求注根据项目自身特点，阐述对总包的其他要求举例：1) 对总包单位的组织架构进行审查，要求总包单位配备足够的施工管理人员；2) 对总包单位的施工管理人员进行考核，及时调整不合格的施工管理人员；6.3 分包工程与部品招标6.3.1 分包工程招标计划对于小区内市政配套41、工程：供水、供电、燃气、有线电视工程，应尽可能采取“货比三家”招标、比价方式确定承建商、供应商；部分配套工程由于受到社会资源的限制，可以直接委托，但费用审核和管理仍服从统一协调；项目部应尽可能直接与市政配套主管部门沟通，充分了解、理解各配套主管部门的业务操作流程和规定，做到“有章可循”，避免信息不对称带来的被动局面，防止人为操作。注此处插入分包工程招标计划，各分包工程的招标计划应参照项目总体开发计划进行安排，并在施工过程中根据工程的施工进度进行督促，调整。6.3.2 集团战略化采购物品清单以下实行集团战略化采购的物品由集团确定采购价格，再由地产公司以甲购形式进行采购。1） 对讲设备深圳市视得安42、科技股份有限公司；2） 外墙涂料海虹老人（中国有限公司）、阿克苏诺贝尔（中国有限公司） 注编制策划书时应与集团战略化采购小组联系，及时更新、补充战略化采购物品清单。6.3.3 甲购、甲定乙购材料设备清单根据设计图纸，与公司设计部、成本部进行沟通，了解确定甲购、甲定乙购材料设备的种类，并列出清单。及时跟进了解甲购、甲定乙购材料设备的采购供应情况。举例（ 香蜜山项目）甲购材料设备清单序号编号材料（设备）名称序号编号材料（设备）名称1GW-JG-01室外工程的环境雕塑、小品、黄蜡石、卵石、体育、游戏、休闲设施等26GW-JG-03室外木制构件工程2GW-JG-02消防报警设备27GW-JG-04室外43、特种石材甲定乙购材料设备清单序号编号材料（设备）名称序号编号材料（设备）名称一建筑装饰材料一建筑装饰材料1GW-JDYG-01住宅外墙砖20GW-JDYG-20铝型材2GW-JDYG-02会所外墙砖21GW-JDYG-21铝合金门窗玻璃3GW-JDYG-03电梯厅及前室地砖22GW-JDYG-22五金配件4GW-JDYG-04电梯厅及前室墙砖5GW-JDYG-05架空层地砖二安装材料6GW-JDYG-06架空层墙砖23GW-JDYG-23母线槽7GW-JDYG-07玻璃砖24GW-JDYG-24电缆桥架（A*B）8GW-JDYG-08泳池专用瓷砖25GW-JDYG-25三箱（电表、照明、动力）44、9GW-JDYG-09室外铺地水泥砖26GW-JDYG-26应急照明10GW-JDYG-10室外石材27GW-JDYG-27出口指示灯（单、双面）11GW-JDYG-11外墙涂料28GW-JDYG-28风机12GW-JDYG-12阳台栏杆及防腐涂料工程29GW-JDYG-29潜污泵13GW-JDYG-13入户门30GW-JDYG-30泡沫罐14GW-JDYG-14电梯前室门31GW-JDYG-31减压阀15GW-JDYG-15管井门32GW-JDYG-32消火栓16GW-JDYG-16入户门锁33GW-JDYG-33开关插座17GW-JDYG-17防火卷帘34GW-JDYG-34PVC电线管145、8GW-JDYG-18屋面保温材料35GW-JDYG-35电梯厅、住宅大堂灯具19GW-JDYG-19钢制防火门36GW-JDYG-36厨房烟道第7章 工程管理目标及过程控制7.1 工程管理目标7.1.1 施工节点进度计划目标注此处插入根据公司总体开发计划制定的施工节点进度计划，作为对监理、总包和各分承包商进度控制的依据。7.1.2 工程质量目标注各项目根据工程的施工情况，管理水平确定工程质量目标。各质量目标必须是有具体的量化指标。质量目标最好具有阶段性。举例：1) 达到市优质结构、奖工程质量标准2) 项目入伙时：（毛坯房标准）总投诉率 90条每百户的有效投诉率；3) 墙体开裂投诉率 0.1条46、每户的有效投诉率； 4) 卫生洁具投诉率 0.1条每户的有效投诉率； 5) 门窗投诉率 0.2条每户的有效投诉率； 6) 装饰投诉率 0.2条每户的有效投诉率；7) 电气投诉率 0.1条每户的有效投诉率； 8) 给排水投诉率 0.1条每户的有效投诉率； 9) 部品投诉率 0.2条每户的有效投诉率； 10) 其他如：“楼板开裂投诉率”、“砂浆裂缝投诉率”、“卫生间渗漏率”等。7.1.3 成本控制目标注项目部工程组根据成本组提供的成本控制目标采取成本控制措施，保证在施工过程中成本控制目标能顺利实现。成本控制目标应有具体的量化指标。举例：项目发展成本目标控制表序号开发成本项目二级公司上报成本控制数（47、万元） 单位销售 面积成本（元/m2）成本项目占总成本比例 责任部门一土地成本项目开发部二前期费用设计、成本、工程、项目开发部三建安工程成本1基础设施费成本部、 设计部、 工程部2环境3公建配套4建筑单体成本四开发间接费工程部、财务部五营销费用营销部、 设计部六公司管理费财务部七财务费用财务部八发展成本合计成本部7.1.4 安全文明施工管理目标7.1.4.1 安全施工管理目标举例：没有重大伤亡事故，月工伤率在1.2内，严格达到广东省五无标准（无死亡、无重伤、无火灾、无中毒、无坍塌），安全达标；7.1.4.2 文明施工管理目标举例：达到“双优”工地标准。（注：深圳市建设工程安全生产与文明施工优良48、工地评选，分为文明施工工地（简称文明工地）、安全与文明施工工地（简称双优工地）、安全与文明施工样板工地（简称双优样板工地）三个奖项。双优工地奖入围标准：安全评分在 85分以上，文明施工得分在85分以上）7.1.4.3 售楼环境的文明施工要求举例：1) 售楼环境区域与施工区域必须用围板分隔，围板高度不低于1.8m，围栏外部应做简易装饰，色彩与周围环境协调；2) 为了保证看楼人员的安全，现场必须设置足够的安全指示牌，标明看楼人员安全注意事项；3) 售楼环境区域内施工现场的管理人员、作业人员必须配佩工作卡。工作卡由总包单位制作，工作卡内应有本人相片、姓名、所属单位、工种或职务，管理人员和作业人员的标49、卡应分颜色区别；4) 售楼环境区域内严禁堆放材料，注意防火，并配备必要的防火器具，以及派专人对该区域内的卫生进行清洁、清理垃圾，施药除“四害”。7.2 施工过程各单位配合流程注若项目采用自行监理，以下流程图需根据实际操作流程作必要的修改。7.2.1 进度控制配合流程7.2.2 质量控制配合流程7.2.3 材料进场验收控制流程7.2.4 竣工验收配合流程7.2.5 现场签证配合流程7.2.6 进度款支付配合流程7.3 过程管理的制度及措施详见附件1过程管理的制度及措施7.4 工程管理奖罚措施7.4.1 总包施工进度奖罚规定在施工过程中根据需要，增加关键节点奖惩机制，关键节点按照销售配合工作、主体50、封顶、外架拆除、竣工验收等方面进行设置：1) 工期处罚标准：合同总工期，承包人若推迟一天完成罚款万元，提前一天完成奖励万元，超过某个最终时间，每天罚款万元；合同规定的各分项工期，承包人若推迟一天完成罚款万元，提前一天完成奖励万元；所有奖励累计最高奖金不超过万元，工期罚款总额累计不超过合同总价的% 。2) 施工过程中，为了配合销售，发包人安排的临时性、突击性工作，承包人有义务按发包人要求安排足够的人员、机械、材料进行突击施工，以确保按发包人要求的质量、进度完成该项工作。此类工程每拖延完成一天，罚款元。为完成发包人安排的临时性、突击性工作所采取的一切措施费均已包含在本工程的其他项目措施费中，一次性51、包干，不再调整。为确保突击性工作圆满完成，发包人可根据突击性工作内容和承包人的配合度，给予万元以内的奖励。3) 根据公司的总体开发计划及销售要求，设置施工过程中的工期控制关键节点（电梯大堂完工日期、架空层完工日期、主体封顶日期、外架拆除日期、园林环境完工日期），对于工期控制节点每拖延一天处罚元。7.4.2 总包施工质量奖罚规定1) 单体工程质量必须达到优质结构标准，否则罚款万元；2) 若连续两次在我司项目间内部质量巡检评比过程中排名最末的罚款元；若连续两次在我司项目间内部质量巡检评比过程中排名最前的奖励元；7.4.3 总包安全文明施工奖罚规定1) 在组织的安全文明施工大检查评比中名列前三名的奖52、励元，否则罚款万元；2) 若连续两次在我司项目间内部安全文明巡检评比过程中排名最末的罚款元；若连续两次在我司项目间内部安全文明巡检评比过程中排名最前的奖励元。7.4.4 其他奖罚措施注可根据项目的具体情况和特点，制定总包单位和分包单位相互配合的奖罚措施。第8章 工程控制难点及对策8.1 难点控制的指导原则8.1.1 加强事前分析与预控针对项目在质量控制、进度控制、成本控制等方面的控制难点进行充分的事前分析，对可能存在的风险进行充分的预测，并积极寻找对应措施。8.1.2 做好对监理单位、各施工单位及材料供应商的源头控制1) 通过招标考察等方式，优选技术实力较强、配合意识较好，同时具有一定垫资能力53、的施工单位作为入围推荐单位，定标原则应平衡兼顾合理低价因素与施工单位实力因素。2) 在监理合同及施工合同中，对监理人员及施工单位人员的素质、数量和机械设备的规格、数量应有明确的要求。3) 各类施工合同技术标书应对质量标准作尽可能详细的约定，合同工期应留一定的余地。4) 强化监理单位、各施工单位及材料供应商的质量意识、进度意识、成本意识及合同意识、配合意识；强化总包单位对分包单位的管理、协调意识；强化分包单位对总包单位的配合意识；引导并帮助各单位完善其自身的质量保证体系及管理制度。5) 监督施工单位建立图纸交底及技术交底制度；施工过程实行图纸审查制度、技术方案先行制度、材料进场验收制度、分部分项54、工程样板验收制度等相关制度；监督总包单位建立班组长自检、质检员检查、项目班子复检的“三检制度”；实行施工单位自检后监理单位复检、甲方核检的检查制度；严格执行安全文明施工检查制度。6) 实行施工计划报审制度，施工单位上报的施工总体计划、节点计划、月计划、分部分项工程计划必须满足本项目的总体开发计划，相关计划报送监理单位审核后再报甲方复审。8.1.3 强化项目部的制度管理与内部沟通1) 项目前期做好项目工程管理的统筹准备工作，制定项目质量目标、安全文明施工管理目标、成本控制目标；制定合理的施工工期计划、分包单位进场计划、出图计划、部品考察与招标计划等；编制工程管理策划书，对工程管理的特点、难点、风55、险及对策进行分析及预控。2) 项目施工过程中严格执行图纸审查制度、施工计划报审制度、技术方案先行制度、材料进场验收制度、战前培训制度、分部分项工程样板验收制度、安全文明施工检查制度等相关制度。3) 加强项目部工程口与设计口、营销口、成本口、报批报建口之间的沟通配合。工程口人员应有站高一线、换位思考的意识，积极主动地对设计变更、营销需求、报批报建节点要求等相关工作进行需求预测、配合、实施和把关。4) 加强土建工程师与设备工程师之间的沟通配合，实行设计变更单会签制度，各类验收工作实行土建工程师与设备工程师联合验收制度。5) 工程相关资料分类清晰，归档及时，信息共享。8.2 公司管理模式和人力资源配56、置方面的难点和措施注分析在公司实行项目制的情况下，项目运作可能存在的障碍点；并就项目部的人力资源配置情况是否充足作分析，若该方面不存在明显的困难，该节可略去不写8.3 合作单位管理的难点和措施注：根据各个项目合作单位的具体情况进行编写，可从施工单位的资质、人员素质、设备配置，监理单位的人员配置等方面进行考虑。举例（渔农村项目）：渔农村项目首次聘请监理，故在如何运用监理力量开展工作上面是管理的一大难点；针对施工单位，管理的难点在于如何按照甲方所要求的工程质量、进度、成本展开施工作业等。应对措施：多和施工单位、监理单位沟通，施工单位在工程开展过程中出现的问题要及时反馈给监理单位和甲方；施工单位进度57、款按照合同要求及时支付；对于设计变更、现场签证要及时处理等。8.4 建筑市场波动（如原材料等）带来的管理难点和措施由于市场波动造成原材料价格起伏很大（如钢材），在材料采购上和办理我方与施工单位价格差价结算上造成诸多不便。我方应时刻注意市场变化动态，及时与施工单位做好沟通，尽量避免应价差异带来结算问题。注各项目可根据自身情况作补充说明。8.5 本工程各施工阶段工程控制难点及对策注各项目根据自身实际情况编写施工难点及对策，根据公司以往项目工程管理特点，各项目应该就成品保护、装修进行重点挖掘。下面列举出一些施工过程中的难点及控制措施供参考，各项目要根据自身特点选择不同阶段作为难点进行重点控制，难点不58、应面面俱到，以免分散管理精力。8.5.1 土方支护及桩基工程难点控制8.5.1.1 土方工程1) 基底土方开挖难点：基底土方易超挖。应对措施：在进行基底开挖时，留意基底标高，边开挖边检查标高(填写土方开挖检查记录表)。2) 基坑泡水难点：做好基坑排水系统，使基坑内不积水。应对措施：在坡顶和基坑底设置排水沟、集水井，并现场随时检查基坑内积水情况。8.5.1.2 土方回填难点：控制土方回填后密实度。应对措施：避免雨天回填土，控制填料含水量，并按照规范对填料进行分层夯实。8.5.1.3 边坡支护难点：控制支护质量、开挖边坡尺寸、锚杆或土钉抗拔力应对措施：支护质量必须达到设计要求，开挖后检查边坡尺寸，59、控制注浆配合比、锚杆或土钉长度、锚孔要清洗干净。8.5.1.4 桩基工程1) 桩位测放阶段难点：控制好桩位偏移量，以防超过规范要求。应对措施：仔细复核每根桩位。2) 挖孔阶段难点：桩孔垂直度把控、防止塌孔和护壁掉模。应对措施：作护壁时复核桩孔垂直度；及时做好护壁,并对护壁质量进行检查；护壁施工时注意上下模板的搭接。3) 成孔阶段难点：严格控制孔底沉渣，防止超过规范要求。应对措施：对每个孔位进行仔细检查，确保孔内残渣清理干净。8.5.2 地下室工程难点控制8.5.2.1 钢筋绑扎难点：剪力墙钢筋布置复杂，经常出现插筋错位和漏筋情况。应对措施：布置前施工单位组织施工人员学习施工图纸，做好施工样板。60、8.5.2.2 地下室防水施工难点：地下室防水施工应对措施：防水层厚度必须满足设计规范要求；待防水层干后才能进入下一道施工工序；按规范进行隐蔽验收。8.5.2.3 混凝土施工难点：控制地下室墙体、底板裂缝应对措施：检查混凝土的出厂日期、标号、浇注的部位、配合比、外加剂等；浇注混凝土时尽量一次浇注，避免施工冷缝产生；混凝土施工时需二次振捣和二次抹面，浇注完后及时进行混凝土养护。8.5.3 上部主体工程难点控制8.5.3.1 模板工程难点：控制模板施工质量应对措施：施工单位应编制详细的模板施工方案报监理部门审核；控制模板质量，防止由于模板质量缺陷造成抹灰偏厚或需要修补等情况；严格按照施工图纸要求，61、预留好孔洞。8.5.3.2 混凝土工程难点：控制混凝土施工质量应对措施：检查混凝土的出厂日期、标号、浇注的部位、配合比、外加剂等；浇注混凝土时尽量一次浇注，避免施工冷缝产生；混凝土施工时需二次振捣和二次抹面，浇注完后及时进行混凝土养护。8.5.3.3 钢筋工程难点：钢筋保护层厚度控制；剪力墙钢筋的布置；雨棚、悬挑板梁钢筋的铺放；梁柱接点钢筋搭接；应对措施：为保证钢筋保护层厚度符合设计规范要求，垫块要有足够强度，绑扎垫块时必须牢固，不得漏绑；剪力墙钢筋布置复杂，布置前施工单位组织施工人员学习施工图纸，做好施工样板；做好隐蔽验收工作，防止钢筋的摆放及搭接错误。8.5.3.4 砌体工程难点：混凝土墙62、梁与砌体间搭接的控制；应对措施：混凝土墙梁与砌体间加挂铁丝网、砌体斜砌、砂浆要饱满，严格控制顶砌时间。8.5.3.5 防水工程难点：控制外墙、厨卫渗水。应对措施：检查防水材料是否合格，防水层厚度须按设计规范要求，预留洞口填塞要合理，防水施工前基层验收检查，防水材料防水施工的验收，外墙淋水试验等。8.5.4 装修工程难点控制难点：表观控制应对措施：进场时对材料进行检查，施工时过程巡视检查；施工技术交底，检查砂浆配合比，巡视检查养护情况，检查管线埋置高度，局部进行旁站检查等。8.5.5 样板房工程难点控制难点：材料的采购应对措施：关于材料的采购要及时下单，并做好与设计师的沟通协调;检查进场材料，严63、格对照材料样板，对指定采购材料确定承包商采购来源。8.5.5.1 精装修工程难点控制难点及应对措施：1) 工程材料的采购应对措施：检查进场材料，严格对照材料样板，对指定采购材料确定承包商采购来源。2) 工程效果应对措施：施工前组织设计交底，会同承包商认真读图，对不明确或不理解的设计问题及时与设计师沟通，组织设计人员过程中检查工程效果。3) 装饰基层的处理应对措施：合理安排工序，保证各工序的工艺间歇期，对每道工序进行交接检查，对各项隐蔽工程进行隐蔽验收。4) 外观效果控制应对措施：明确技术要求，过程中对每个工序进行平行检查。8.5.6 设备工程难点控制8.5.6.1 电梯安装工程难点：底坑渗水、64、积水、油污处理应对措施：选用正规的施工队伍，加强对现场的检查力度及与其它专业的协调配合，作好底坑防水和排水，施工完成后对底坑进行清理。8.5.6.2 消防、智能系统的探头安装应对措施：加强对施工单位的管理，施工人员须有强烈的责任心；对灯盒和探头盒预埋距离进行控制保证间距大于50cm。8.5.6.3 电话、电视系统的敷设及面板接线应对措施：加强对施工单位人员的管理及国家规范的执行；高层建筑的弱电竖井里的多条电话线须捆扎、分别固定；D P箱的线头做好编号，便于日后查找线头；加强施工人员责任心及与土建专业配合沟通；8.5.6.4 室内电线管敷设应对措施：加强对现场施工人员施工过程的质量控制，进行针对65、性的培训工作；管理人员要熟悉有关规范，从严管理；加强施工单位对规范的熟悉；电线管埋入砖墙内，离其表面的距离不应小于15mm，管道敷设要横平竖直。电线管的弯曲半径（暗埋）不应小于管子外径的10倍，管子弯曲要用弯管机或拗捧使弯曲处平整光滑，不出现扁折、凹痕等现象。电线管进入配电箱要平整，露出长度为3-5mm，管口要用护套并锁紧箱壳。进入落地式配电箱的电线管，管口宜高出配电箱基础面50-80mm。8.5.7 环境施工难点控制难点及应对措施：1) 环境硬景结构处理能否满足承重及抗不均匀沉降要求保证地基符合设计要求，控制填土（或其他回填材料）密实度，施工前明确结构做法，全面考虑抵抗不均匀沉降的措施。2)66、 环境硬景形状与设计相符合熟悉设计文件，及时检查现场放线定位。3) 不同材料拼装是否符合设计熟悉设计文件，施工前进行设计交底，过程中进行巡视检查。4) 细部处理明确技术要求，并现场确认施工效果样板，施工过程中进行巡视检查。5) 控制面层开裂空鼓或脱落检查施工前基层条件，明确技术要求，施工完成后二周左右进行检查。8.6 其他难点及风险预控注各项目可根据自身情况对该节下列内容作适当的增删。8.6.1 外部协调难点预控注此处外部协调主要是针对除了和公司内部各个部门、合作伙伴之外的协调关系，如报批报建、与政府部门的沟通协调等。注若项目采用自行监理，在该节应对采用自行监理可能存在的风险或隐患进行分析，并67、寻求预控措施。举例（渔农村项目）：渔农村项目是旧城改造项目，项目建成后将返还村民住房面积，在此过程中我们须和村民进行有关返还面积、地下室车位等问题进行沟通协商；该工程是政府工程，对于该工程旧基础的拆除和土方爆破等工作，要充分与政府部门做好协调工作；为使工程按进度顺利展开，报批报建工作须与建设局协调好。8.6.2 销售配合难点预控注可以考虑从以下几个方面进行编写：销售展示的施工节点进度计划、销售展示需求、展示区域看楼路线、展示期间与物业单位、施工单位的协调、展示区域的完工移交等。8.6.3 天气影响预控施工单位、监理单位、甲方应该密切关注天气状况，对未来一个礼拜的天气情况应该充分了解，针对各个施68、工阶段采取相应的控制措施。如在进行土方开挖时，提前获悉天气情况，在下雨之前加紧施工，并做好土方支护措施。注各项目可根据自身情况作补充说明。8.6.4 新材料、新工艺使用的风险预控在使用新材料时，应对生产厂家进行实地考察；对所用材料的质量进行严格检查；评估使用新材料后引起的成本变化是否在控制范围之内；分析采用新材料后对整体结构是否构成安全隐患，对环境是否造成危害影响。采用新工艺时，应组织施工单位、监理单位、甲方对新工艺进行评审，经评审通过后先做试点，并且定时观察，若不出现结构问题或者其他安全隐患，则可采用此工艺。注各项目可根据自身采用的新材料、新工艺进行具体的分析，若无新材料、新工艺的应用，该节69、可删除。8.6.5 其他注根据各个项目实际情况，编写除上述内容以外的其他难点、风险及控制措施。 8.7 工程质量通病的防治详见附件2“工程质量通病的防治” 第9章 项目的沟通管理9.1 进场知会对于每一家进场作业的承建商、供应商，各主管工程师应在相关工作全面开始前，以书面形式签发进场知会，明确：项目部的联系人、联系电话，与公司的对口工作部门，文件收发制度，会议制度，工作流程与表格格式等。注里面的流程图要与7.2流程统一，各项目可根据自身特点再增加其它需知会的内容。9.2 例会制度注写明本项目有哪些主要例会，这些例会分别由谁主持、有哪些单位参与，以及会议的主要内容、时间地点等。9.3 工程月报项70、目部每月末编制工程月报，对本月工程进度、质量、存在问题、合作单位评价、工程款支付情况进行全面整理，并报送项目总经理。注各项目可根据自身情况作补充说明。9.4 其他注各项目认为应该补充说明的内容。第10章 建议注结合项目实际，从管理模式、资源利用、保证工程目标达成等方面出发，提出对公司、相关业务口或各部门在工作方法、管理模式及工作重点等方面的建议。10.1 对报批报建的建议举例：(渔农村项目)1、本项目是一个城中村改造项目，旧地块上已有建筑，希望报批报建同事能利用你们的社会资源和政府关系系统，协助工程组同事收集和了解到尽量多的工程条件信息（如原来地下管线、市政接驳口、地下构筑物等）；2、希望报批71、报建同事能主动收集一些政府对旧村改造项目运作和管理方面的相关政策、要求，及时与工程组及其它业务组通气；3、尽管政府会对旧村改造项目提供一些政策上的便利，但项目已然有一些不完善的手续需要尽快办理，为工程招投标和施工提供合法资料。例如，用地规划许证影响到监理招标，希望在方案出来后尽快申报（力争在14天内完成）；土地合同影响到基础提前开工许可证的办理，希望能下大力气推动武警支队占地的妥善解决，最迟在10月中旬签订正式合同；西面市政广场开盘时要展示，为了能保证工程进度，该工程最好由我司代建，希望能在年前与政府就代建事宜达成协议。10.2 对设计的建议举例：(渔农村项目)1、该项目全为精装修交楼，请设计72、组整合营销、成本资源提前确定精装修交楼标准和精装修交楼模式，将这些信息作为施工图设计的输入条件，避免装修施工时的工程改动。2、该项目竣工时间已经定死，而工程施工进度基本没有弹性，因此，设计进度至关重要，希望设计组能创新对设计公司的管理方法，在保证设计质量的前提下，尽量缩短设计工期；尤其是本项目土方支护和桩基施工绝对时间都不会太长，因此扩初和施工图设计时间不能有丁点延误，否则都会影响到桩基和总包招标与进场时间，有可能造成工程间断停工现象。3、希望设计部在出设计变更之前，多和工程口的专业工程师沟通，了解该设计变更部位的现场实施情况，使设计变更对现场造成的影响或损失最小。10.3 对营销的建议举例：73、(渔农村项目)1、销售展示范围和内容尽可能早明确，希望最迟在总包单位招标前能确定，以便于在总包招标时考虑这些因素（对投标单位提出要求）。2、尽可能多的预见市场变化因素，尽早考虑销售策略和产品支撑思路，做到销售计划性和连贯性、系统性，避免因需求前后不一致或考虑不周给工程施工带来的反复。3、对于客户提出的一些营销变更要求（主要是针对工程上的），营销部在答复之前应先和工程口专业工程师沟通，了解该变更的工程可行性。10.4 对成本的建议10.5 对公司的建议举例：(渔农村项目)建议渔农村项目各业务口建立“阶段性成果沟通与分享会”，以便使参与项目的同事能及时了解和理解其它业务口工作成果，合理安排自己的工74、作，同时，大家可以相互学习，通过参与一个项目提升跨部门的专业能力和综合能力。例如，营销组在完成产品市场定位或策划报告后，可以组织一次成果沟通会，与项目相关的人员都可以参加，一方面可以让大家理解产品，另一方面可以使其他业务口同事学一些营销类知识。附件1 过程管理的制度及措施1 施工单位质量保证体系的审查总承包商在开工前，根据项目工程特点和合同规定的质量目标，编制项目质量计划，并上报项目部和监理公司。项目部协助监理公司审查其质量保证体系、质量保证措施、主要工程施工方案选择的合理性和有效性，并将意见以书面形式反馈给总承包商进行修改。2 监理单位考核用表见下页3 施工进度计划审核措施3.1 总包施工进75、度计划审核总包单位确定后，项目开工前，总承包商根据施工合同要求编制施工组织设计和项目总施工进度计划，上报监理公司。监理公司审核总承包商项目总施工进度计划的合理性和可行性，与以及施工组织设计中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。审核通过后，则转送项目部审核。项目部着重审核总承包商项目总施工进度计划与施工组织设计的各关键工期节点的符合性。对其中配合销售的工作应有具体的安排。对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的项目总施工进度计划将作为总包合同的一部分。总承包商按批准的项目总施工进度计划组织施工，监理公司按此计划进行监督。3.2 总包施工过程中施工进度计划的审核施76、工总承包商按照项目总施工进度计划编制施工月度计划，并细化至周计划、以至于日计划，要求总包单位必须在每周工程例会前提交下周施工周计划，项目部工程组予以审核各细部计划与项目总施工进度计划的符合性和合理性。3.3 分包工程施工进度计划控制各分包商在进场前，项目部对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制施工进度计划，并上交施工组织设计，项目部联合监理公司审核施工组织设计中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审，审核通过后严格按照计划实施施工。项目总监考核标准考 核 内 容评分标准1、坚持四项基本原则，严格执行国家的各项法77、令，方针和政策。 此项满分为5分，若规定的任一内容考评时不合格，则此项得0分2、坚持“公正、诚信、科学、求实”的宗旨，维护国家和业主利益，全心全意为工程建设服务。 此项满分为5分，若规定的任一内容考评时不合格，则此项得0分3、加强自身思想建设，廉洁奉公，不谋私利。严禁以任何方式收受施工单位任何形式的馈赠。确保自身公正地位。 此项满分为5分，若规定的任一内容考评时不合格，则此项得0分4、不得向施工单位推荐分包队伍和推销设备材料。不准兼任施工单位的实职和虚职。 此项满分为5分，若规定的任一内容考评时不合格，则此项得0分5、明确职责，摆正位置，顾全大局，实事求是，正确处理好与建设单位、施工单位、设计78、单位、质量监督站等各方面的关系。无投诉。 此项满分为3分，若规定的任一内容考评时不合格，则此项得0分6、加强业务学习，熟读图纸、规范及合同。 此项满分为5分，若规定的任一内容考评时不合格，则此项得0分7、尊重与支持质监站人员的工作,同心协力,共同做好工程质量的监督 此项满分为3分，若规定的任一内容考评时不合格，则此项得0分8、认真贯彻执行项目各项规章制度，保守建设单位的秘密。 此项满分为3分，若规定的任一内容考评时不合格，则此项得0分9、组织领导项目监理处人员执行有关的政策、法规、标准、规范和公司的体系文件，对履行委托监理合同负全面责任。 此项满分为10分，若规定的任一内容考评时不合格，则此项79、得0分10、根据监理委托合同主持制定项目监理规划，并组织实施。认真执行程序文件，确保监理服务处于受控状态。 此项满分为5分，任一规定在考评时发现未执行扣2分，累计扣分，此项最低得0。11、督导各专业监理工程师编制的监理工作规划或实施细则。 此项满分为3分，若规定的任一内容考评时不合格，则此项得0分12、在监理过程中代表公司对外联络与协调，作出相关决定，并对其所作决定负责。 此项满分为3分，若规定的任一内容考评时不合格，则此项得0分13、协调工程项目专业之间的技术问题，保证工程项目总体功能的先进、合理，充分体现设计要求。 此项满分为5分，若规定的任一内容考评时不合格，则此项得0分14、签署监理对80、外发出的文件、报表及报告。 此项满分为3分，任一资料在考评时发现按要求签署则扣1分，累计扣分，此项最低得0分15、督促整理合同文件和审核监理档案资料，确保档案资料整齐、完整，并对的安全性及真实性负责。 此项满分为3分，任一资料在考评时发现为整理、不真实则扣1分，累计扣分，此项最低得0分16、主持编写工程项目监理工作总结。 此项满分为5分，若规定的任一内容考评时不合格，则此项得0分17、每天巡视现场两次，对发现的问题，及时处理问题。 此项满分为3分，若规定的任一内容考评时不合格，则此项得0分18、对项目监理处人员工作进行领导，协调和监督检查，实事求是并认真对监理人员进行考核。 此项满分为3分，在81、考评时发现任一监理人员总监未考核，则扣1分，累计扣分，此项最低得0分19、督促和检查监理人员做好监理日记。 此项满分为5分，若规定的任一内容考评时不合格，则此项得0分20、工作积极主动，办事不拖拉，有协作精神。办事效率高，敢于负责任。 此项满分为5分，若规定的任一内容考评时不合格，则此项得0分21、业务工作无责任事故，履行岗位职责。 此项满分为5分，若规定的任一内容考评时不合格，则此项得0分22、是否制定旁站监理方案，检查监理人员旁站监理情况 此项满分为5分，考评期间内，每发现一次扣2分，累计扣分，此项最低得0分23、是否按时向业主汇报工程进展及管理情况 此项满分为3分，考评期间内，每发现一次82、扣2分，累计扣分，此项最低得0分加 分 内 容1、为项目管理积极提出建设性建议加3-10分。2、提出合理化建议对工程质量、进度、投资产生积极作用的加4-15分。3、有其他特别贡献的加4-15分。编制： 审批：项目总监考核表被考核人： 考核人： 考核时间： 年 月 日 总分：考 核 内 容得分考核结果1、坚持四项基本原则，严格执行国家的各项法令，方针和政策。口合格 口不合格2、坚持“公正、诚信、科学、求实”的宗旨，维护国家和业主利益，全心全意为工程建设服务。口合格 口不合格3、加强自身思想建设，廉洁奉公，不谋私利。严禁以任何方式收受施工单位任何形式的馈赠。确保自身公正地位。口合格 口不合格4、不83、得向施工单位推荐分包队伍和推销设备材料。更不准兼任施工单位的实职和虚职。口合格 口不合格5、明确职责，摆正位置，顾全大局，实事求是，正确处理好与建设单位、施工单位、设计单位、质量监督站等各方面的关系。无投诉。口合格 口不合格6、加强业务学习，熟读图纸、规范及合同。工作需要时居住现场，旁站监理、坚守岗位。口合格 口不合格7、尊重与支持质监站人员的工作,同心协力,共同做好工程质量的监督口合格 口不合格8、认真贯彻执行项目各项规章制度，保守建设单位的秘密。口合格 口不合格9、组织领导项目监理处人员执行有关的政策、法规、标准、规范和公司的体系文件，对履行委托监理合同负全面责任。口合格 口不合格10、根84、据监理委托合同主持制定项目监理规划，并组织实施。认真执行程序文件，确保监理服务处于受控状态。口合格 口不合格11、督导各专业监理工程师编制的监理工作规划或实施细则。口合格 口不合格12、在监理过程中代表公司对外联络与协调，作出相关决定，并对其所作决定负责。口合格 口不合格13、协调工程项目专业之间的技术问题，保证工程项目总体功能的先进、合理，充分体现设计要求。口合格 口不合格14、签署监理对外发出的文件、报表及报告。口合格 口不合格15、督促整理合同文件和审核监理档案资料，确保档案资料整齐、完整，并对的安全性及真实性负责。口合格 口不合格16、主持编写工程项目监理工作总结。口合格 口不合格1785、每天巡视现场两次，对发现的问题，及时处理问题。口合格 口不合格18、对项目监理处人员工作进行领导，协调和监督检查，实事求是并认真对监理人员进行考核。口合格 口不合格19、督促和检查监理人员做好监理日记。口合格 口不合格20、工作积极主动，办事不拖拉，有协作精神。办事效率高，敢于负责任。口合格 口不合格21、业务工作无责任事故，履行岗位职责。口合格 口不合格22、是否制定旁站监理方案，检查监理人员旁站监理情况口合格 口不合格23、是否按时向业主汇报工程进展及管理情况口合格 口不合格加 分 内 容得分1、为项目管理积极提出建设性建议加3-10分。2、提出合理化建议对工程质量、进度、投资产生积极作86、用的加4-15分。3、有其他特别贡献的加4-15分。监理人员考核标准考 核 内 容评分标准1、图纸领用是否做记录，图纸是否保存完整，是否使用作废图纸。 此项满分为5分，考评期间内，发现使用作废图纸或丢失图纸一次扣2分，累计扣分，此项最低得0分。2、使用的标准、规范是否为有效文件。 此项满分为5分，考评期间内，发现使用无效标准、规范一次扣2分，累计扣分，此项最低得0分。3、是否按监理人员签名标识式样签发有关签证。 此项满分为5分，考评期间内，发现未按要求签名一次扣2分，累计扣分，此项最低得0分。4、是否登记承建商特殊岗位人员并收信有效资质证明。 此项满分为5分，考评期间内，发现未收集或未检查一次87、扣2分，累计扣分，此项最低得0分。5、是否按期进行安全检查，并埴写相关记录。 此项满分为5分，考评期间内，发现未登记或未检查一次扣2分，累计扣分，此项最低得0分。6、监理日志中工程进度、质量、问题处理结果是否记录完全，记录人是否签名。 此项满分为5分，考评期间内，发现一次记录不完全或未签名扣2分，累计扣分，此项最低得0分。7、隐蔽工程是否均进行检查，并记录检查结果，检查人是否签名。 此项满分为5分，考评期间内，发现一次未检查或未签名扣2分，累计扣分，此项最低得0分。8、设计变更是否登记、发放。 此项满分为5分，考评期间内，发现未登记或未发放一次扣2分，累计扣分，此项最低得0分。9、材料使用前是88、否审核申报并由总监审批，材料质量证明是否齐全。 此项满分为5分，考评期间内，发现未审批或材料不齐一次扣2分，累计扣分，此项最低得0分。 10、工程分包方是否在开工前审核申报并经总监审批。 此项满分为5分，考评时发现一次未审批扣3分，累计扣分，此项最低得0分。11、是否依据监理规划、图纸、施工规范要求编制监理细则。 此项满分为5分，考评期间内，未编制监理细则，此项得0分12、与本专业有关的签证，是否签名、日期并按要求发放。 此项满分为5分，考评期间内，每发现未签名或未按要求发放一次扣2分，累计扣分，此项最低得0分。13、使用的检测设备是否在检定有效期内，并填写检定记录。 此项满分为5分，考评期间89、内，每发现使用失效检测设备或使用后未填写记录一次扣2分，累计扣分，此项最低得0分。14、合同文件、及监理档案资料是否整齐、完整。 此项满分5分，任一资料在考评时发现未收集、整理扣1分，累计扣分，此项最低得0分。15、每天在现场巡视3次，每次巡视所负责的各个部位，对发现问题及时处理并填写在监理日志中。 此项满分为5分，在考评时发现少巡视一次扣2分，累计扣分，此项最低得0分16、业务工作无责任事故，无业主投诉。 此项满分为10分，若规定的任一内容考评时不合格，则此项得0分17、有事按规定请假，不擅离岗位。 此项满分为5分，若规定的任一内容考评时不合格，则此项得0分18、无迟到、早退。无上班干私活、90、闲谈、吃零食现象。无上班看报纸或者看与业务无关的书籍。此项满分为5分，在考评时发现迟到或早退一次扣2分，累计扣分，此项最低得0分。19、是否按要求对关键工程进行旁站， 此项满分为5分，在考评时发现一次扣2分，累计扣分，此项最低得0分。保修阶段考核内容评分标准1、是否按文件要求对工程进行巡查、回访。 此项满分为25分，考评期间内，每发现一次未巡查扣10分，累计扣分，此项最低得0分。2、对发现的问题是否及时处理。 此项满分为25分，考评期间内，每发现一次未处理扣10分，累计扣分，此项最低得0分。3、是否对保修问题进行记录，并记录处理结果。 此项满分为25分，考评期间内，每发现一次未记录扣10分，累91、计扣分，此项最低得0分。4、保修资料签名是否齐全，是否填写日期，及时提交业主方。此项满分为25分，考评期间内，每发现一次不齐全或未填写日期扣10分，累计扣分，此项最低得0分。编制： 审批：监理人员考核表被考核人： 考核人： 考核时间： 年 月 日 总分：考 核 内 容得分考核结果1、图纸领用是否做记录，图纸是否保存完整，是否使用作废图纸。口合格 口不合格2、使用的标准、规范是否为有效文件。口合格 口不合格3、是否按监理人员命名标识规范式样签发有关签证。口合格 口不合格4、是否登记承建商特殊岗位人员并收集有效资质证明。口合格 口不合格5、是否按期进行安全检查，并填写相关记录。口合格 口不合格6、92、监理日志中工程进度、质量、问题处理结果是否记录完全，记录人是否签名。口合格 口不合格7、隐蔽工程是否均进行检查，并记录检查结果，检查人是否签名。口合格 口不合格8、设计变更是否登记、发放。口合格 口不合格9、材料使用前是否申报并由总监审批，材料质量证明是否齐全。口合格 口不合格10、工程分包方是否在开工前是否申报并经总监审批。口合格 口不合格11、是否依据监理规划、图纸、施工规范要求编制监理细则。口合格 口不合格12、与本专业有关的签证，是否签名、日期并按要求发放。口合格 口不合格13、使用的检测设备是否在检定有效期内，并填写检定记录。口合格 口不合格14、合同文件、及监理档案资料是否整齐、完93、整。口合格 口不合格15、每天在现场巡视3次，每次巡视所负责的各个部位，对发现问题及时处理并填写在监理日志中。口合格 口不合格16、业务工作无责任事故，无业主投诉。口合格 口不合格17、有事按规定请假，不擅离岗位。口合格 口不合格18、无迟到、早退。无上班干私活、闲谈、吃零食现象。无上班看与业务无关的书籍。口合格 口不合格19、是否按要求对关键工程进行旁站监理口合格 口不合格保修阶段考核内容得分考核结果1、是否按文件要求对工程进行巡查、回访。口合格 口不合格2、对发现的问题是否及时处理。口合格 口不合格3、是否对保修问题进行记录，并记录处理结果。口合格 口不合格4、保修资料签名是否齐全、是否填94、写日期，并及时提交业主方。口合格 口不合格4 图纸审查制度施工图出图前，由设计部组织，项目部配合，对施工图纸进行详细的审查，重点检查其与设计指导书、设计任务书的符合性，施工做法的合理性，销售承诺的落实，对图纸上出现的问题，形成审查文件，转设计院修改后重新出图。开工前，由项目部组织，总承包商、设计院、监理公司参加，进行设计交底和图纸会审，并形成图纸会审纪要。对设计图纸中容易忽略、容易出现错误的地方进行专项审查。4.1 建筑专业施工图纸核查要点1) 房屋的开间、进深、层高、平面布局等是否满足设计任务书的要求。2) 建筑说明和装修材料表是否有错漏或交待不清。3) 平面图中分尺寸与总尺寸是否吻合，各隔95、间尺寸的标注及每间平面的布局，平面相互交叉关系尺寸是否交待清楚；注意轴线与柱子、墙体的关系尺寸；核查立面图中每层标高、门窗位置与平面图是否相符；注意核查剖面图中各层标高，特别是交叉层的标高以及交叉层的处理；立面图中应标明门窗的标高；结构梁、柱、板的表示等。4) 校对上电梯机房和上屋面的标高尺寸；上屋面处的平台标高要略高于屋面最上层面层标高，防止雨水倒泛；标准层以上电梯机房或屋面注意横梁是否碰头，标高要核准。5) 楼梯踏步的高宽、平台宽度不宜小于梯段宽度；封闭式剪刀楼梯两面开门；如利用剪刀楼梯间作为排烟时，必须有对外的窗户等。6) 屋面上防水、隔热、泛水等设计是否符合规范或设计任务书的要求要求。96、7) 配合设备专业，必须在建筑图上表示的开洞和预埋件是否有遗漏。尤其注意对空调留洞及冷凝水管的处理。8) 门窗表中的数量、尺寸、型号必须与平面图核对，有否遗漏或差错。9) 如有地下车库，需注意汽车入库道与自行车入库道的不同，同时要设有避免雨水进库的集水坑。10) 外阳台和卫生间的地坪比室内要低。11) 屋顶避雷装置的设计是否符合规范。12) 图纸必须交待的节点有无遗漏。13) 图纸中采用的标准图集，一律要注明标准图集的型号。14) 建筑节点作法是否与现行建筑施工规范中的规定有冲突。4.2 结构专业施工图纸核查要点1) 结构总说明(核对地质勘察报告)，校对基础部分的设计。2) 复核各类结构的尺寸97、是否齐全，用料设计是否符合设计规范和抗震要求。3) 校核所有平面中各项分尺寸和外包总尺寸以及每层结构平面的标高。4) 校对所有结构构件的设计钢筋和构造钢筋以及洞口加固钢筋，主次梁交接处须加箍或吊筋，柱与墙、扶手与墙的联接筋等是否表示完整。5) 如有悬挑构件，悬挑构件的主筋应设置在上部；悬挑构件的端头如有集中力时，悬挑主筋应下弯钩住集中力作用构件的钢筋。6) 电梯井内埋件、牛腿、缓冲器及机房的丧计是否符合制造厂提供的电梯资料。7) 各设备专业所提出的洞孔、埋件、埋管、吊钩、平台等是否表示无误。8) 楼面和梁面有高低差时，要注意高低差的尺寸与钢筋的搭接。9) 所有必须绘制的构件详图，节点详图以及特98、殊结构的详图有否遗漏。10) 防潮层的设置，女儿墙的压顶，砖砌阳台栏杆转角的小柱与压顶等是否设计完善。11) 构件尺寸、钢筋用料、混凝土强度等级比计算需要值超过太多时，要提出合理化建议；反之用料不足的要提出增补。12) 凡选用的标准构件，必须注明标准图集的型号。13) 避雷接地的设计是否符合构造及规范要求。4.3 给排水专业施工图纸核查要点1) 校对设计说明和材料明细表，是否有错、漏。2) 校对用户提供的数据和设计供水总量是否符合规范。3) 进水管的直径应按最大用水量和扬程的高度进行设计，但要考虑人员的增多以及其他的特殊情况。4) 核对水泵房的大小以及水泵的台数是否符合工艺和规范的要求。5) 99、检查各层平面布置图，是否有遗漏，如卫生间和盥洗的龙头除三件套外，应加设计洗衣机和淋浴器二个头子。而厨房龙头除了生活、污水外再加过滤水的头子。6) 校对所有系统图的管径尺寸和标高。7) 校对泵房间的设计和水箱的设计是否符合规范要求。8) 排水管的直径按照排放量而定。校对排水管的直径、尺寸、标高及坡度；排进市政集水井的坡度不小于0.3。9) 校对各层平面图和排水系统图，特别是位置、数量、管径、标高是否符合规范。须设置地漏的地面是否做坡度。10) 凡有穿孔及预埋套管处都须在图中表明。11) 屋面排水斗的设计和排水量是否符合规范要求。12) 注意变压器室下面，是否须要设置隔油池。13) 化粪池的型号和100、数量按排放量定。4.4 煤气专业施工图纸核查要点1) 煤气设计量与实际使用及煤气公司的供量三者之间是否符合要求。2) 煤气管道是否设计到厨房及浴室。3) 校对煤气管道的平面图和系统图。4) 对煤气管道特殊要求的说明是否遗漏。5) 设计应考虑煤气加热器的排气管。4.5 强电专业施工图纸核查要点1) 校对说明书与材料表，是否有遗漏或须补充。2) 校对用户总耗电量和设计总电量是否符合，并须所在区供电局批准。3) 进户线的方位应该离供电局距离最短的方向，节省用户的电线、电缆。4) 根据总的用电量是否要设配电间还是变电所应按规范进行设计。5) 检查每层分项的电表或配电箱的设计有否。6) 动力与照明线路必101、须分开。7) 校对每户需用电气设备的布局(如照明、空调、电视)以及高标准装修所提出的要求是否都有设计。8) 校对所有平面图的设计。9) 校对高压及低压的配电系统图。10) 电缆沟的设计是否符合规范。11) 防雷系统的设计是否遗漏。12) 对建筑所须开洞、预埋的都须在图中交待清楚，并要注明标高和尺寸。4.6 弱电专业施工图纸核查要点1) 是否设总机房，根据电话门数而定。总机房必须木地板。2) 进每户的电话线除特殊要求外，每户进一路线，设二三个分线盒。3) 卫生间应设置一电话分线盒。4) 校对消防系统图、电话系统图、安防系统图、有线电视共用天线系统图。5 技术方案先行制度总承包商和各分包商在施工前102、，应编制各分项工程施工技术方案，并报监理公司和项目部审批，审批通过后，才能进行施工。未报施工方案的，一律不得施工。项目中拟审批的施工方案包括：（以渔农村项目为例，具体项目可作增删）1) 测量方案2) 土方及基坑支护施工方案3) 桩基施工方案4) 施工组织设计5) 地下室施工方案6) 混凝土施工方案7) 转换层施工方案8) 脚手架施工方案9) 悬挑架施工方案10) 塔吊装拆方案11) 屋面工程施工方案12) 精装修施工方案13) 防水施工方案14) 成品保护施工方案15) 外墙施工方案16) 设备专业施工组织设计17) 钢结构施工方案18) 玻璃幕墙施工方案19) 安全文明施工方案6 战前培训制103、度6.1 战前培训对象战前培训是指在重要的分部分项工程施工之前，由项目部工程组内部组织的关于该项工程施工管理要点的培训、学习制度。培训由项目部的工程经理负责组织，整个项目的工程管理人员必须全体参加。需进行培训的分部分项工程包括：土方工程、挡土支护工程、桩基基础工程、钢筋混凝工程、砌体工程、建筑装饰工程、屋面及防水工程、楼地面工程、门窗工程、电气工程、给排水工程、通风与空调工程、电梯工程、样板房及精装修工程、室外环境及绿化工程、验楼及入伙，以及其他有必要进行培训的工程。6.2 培训时间培训时间为各分部分项工程开始实施前一周。6.3 培训制度要求1) 项目工程经理在培训开始前三天知会负责讲评的工程104、师做好讲评的准备工作。该工程师必须认真熟悉图纸，结合公司ISO9000相关程序文件和作业指导书，针对该分部分项工程的施工流程，质量控制要点难点进行详细的准备，以保证培训工作能够顺利完成；2) 培训时首先由负责此次讲评的现场工程师进行讲评，讲评的重点主要是该分项工程的施工流程和质量控制要点，难点，以及作为甲方的工程管理人员必须严格把握的事项。还可以结合自己的工作经验讲一下在该分部分项工程施工或质量控制中的一些优秀做法和宝贵心得；3) 讲评结束后，所有参会人员针对自己不懂的地方进行提问，负责讲评的工程师应该给予详细的解释，务求使每位参会人员都能很好的理解该分部分项工程的施工流程和控制要点。特别是要105、让负责其他分项的工程师也很好的理解该分项工程，使他们能够更好的配合该分部分项工程工作的开展。对于该分项工程质量控制中的难点问题大家一起进行讨论，最后拿出一个有效的控制手段；4) 会议结束后整理成会议纪要（格式附后），由项目工程主管副总签发；5) 会议纪要每位参会的工程师都应仔细阅读，务求在该分部分项工程实施之前消化吸收。6) 负责讲评的工程师在培训后有义务对公司ISO9000相关程序文件和作业指导书提出修改建议，若缺乏相关程序文件和作业指导书，可考虑编制相关程序文件和作业指导书。附： 项目 培训会议纪要记录： 签发： 培训内容：讲评人：参加人员签到：培训要点：会议纪要：对ISO9000相关程序106、文件和作业指导书的修改建议：7 ISO9000体系相关程序文件与作业指导书7.1 相关的程序文件清单成本篇GFP7-3施工承包商选择控制流程GFP7-4材料设备供应商选择控制流程设计篇GFP7-10设计变更管理流程工程篇GFP7-11工程监理、工程测量单位选择流程GFP7-12施工管理流程GFP7-13现场签证管理流程7.2 相关的作业指导书清单工程管理篇GFI-GC-4工程例会制度GFI-GC-5土方、基坑工程管理细则GFI-GC-6安全文明施工管理细则GFI-GC-7工程策划书编制工作细则GFI-GC-8水电、暖通空调、燃气安装工程管理细则GFI-GC-9绿化工程施工管理细则GFI-GC-107、10园林硬景工程管理细则GFI-GC-11工程竣工验收工作细则GFI-GC-12工程移交管理细则GFI-GC-13施工承包商评价及信息管理细则GFI-GC-14隐蔽工程验收细则GFI-GC-15材料设备进场验收细则GFI-GC-16材料成品、半成品保护及搬运细则GFI-GC-17施工图纸管理细则GFI-GC-18现场资料管理细则GFI-GC-19施工供应商考察工作细则GFI-GC-20工程样板制度实施细则GFI-GC-21样板房精装修工程管理细则GFI-GC-22建筑工程委托试验材料取样规定GFI-GC-23建筑工程施工测量管理工作细则GFI-GC-24施工类技术标书编制细则附件2 工程质量通108、病的防治针对经常出现、易引起业主投诉的墙面开裂、厨厕间漏水、窗台渗漏水、出顶间外墙墙面开裂，以及防水设计不合理、空调洞倒水、门窗质量问题、结构施工洞和施工缝留设不合理、以及在施工中暴露出的管理问题，由项目工程组组织设计院、监理公司、承包商参加，召开专门的技术讨论会，制定有效的措施，有条件的可以作样板，以提高工程质量。1 潜在失效模式及效果分析（PFMEA）深圳公司工程口根据工程施工过程中常见的质量问题做了系统分析，对常见质量问题的现象、出现原因、可能导致的后果、控制方法做了统计归纳，内容详见以下文件： 2 工程质量通病的建议防治措施注以下防治措施是在PFMEA的基础上提出的具体或补充措施，供各109、项目参考。2.1 基坑支护阶段a变形观测的基准点、观测点的设定时间不当防治措施：变形观测的基准点、观测点应该在基坑开挖前设定或支护结构完成后设定，使的观测成果更能切合实际；b水平位移观测点、沉降观测点和基准点布设位置不当防治措施：因为水平位移观测点、沉降观测点布设地点和距离不准确，基准点容易受到基坑变形的影响。因此该类基准点的位置应布设在不受基坑边坡变形影响的地方，基准点和变形观测点均应加以保护，防止人为破坏； 2.2 地下室施工阶段a地下室外墙易出现裂缝通病现象：混凝土表面出现不规则的收缩裂缝或环形裂缝，当裂缝贯穿于混凝土结构时，容易产生渗漏。防治措施：减少混凝土内部的水化热，严格控制混凝土110、中砂石含泥量，并通过精心级配，提高混凝土的抗拉强度；加强对混凝土的早期养护；b变形缝部位易渗漏水通病现象：地下工程变形缝处容易出现渗漏现象防治措施：地下室的变形缝宜设置在结构截面的突变处，地面荷载的悬殊段和地质明显不同的地方，不得设置在结构的转角处；地下室应尽量减少变形缝，当必须设置时，应根据该工程地下水压、水质、防水等级、地基和结构变形情况，选择合适的构造形式和材料；c混凝土施工缝部位易渗漏水：通病现象：施工缝处混凝土骨料集中，混凝土疏松，接搓明显，沿缝隙处渗漏水防治措施：认真清理施工缝，凿掉表面浮粒，并用压力水冲洗干净，但不得有积水；混凝土应采用补偿收缩混凝土，在混凝土中掺加微膨胀剂；2.111、3 主体结构施工阶段a梁模板：通病现象：梁身不平直、梁底不平及下挠、梁侧模炸模、局部模板嵌入柱梁间、拆除困难。防治措施：（1）支模时应遵守边模包底模的原则，梁模与柱模连接处，下料尺寸一般应略为缩短。（2）梁侧模必须有压脚板、斜撑、拉线直后将梁侧钉固。梁底模板按规定起拱。（3）混凝土浇筑前，模板应充分用水浇透。b柱模板：通病现象：炸模、断面尺寸鼓出、漏浆、混凝土不密实，或蜂窝麻面、偏斜、柱身中间柱模偏位。防治措施：（1）根据规定的柱箍间距要求加固。（2）成排柱模支模时，应先两端柱模，校直与复核位置无误后，顶部拉通长线，再立中间柱模。（3）、四周斜撑要牢固。c板模板：通病现象：板中部下挠，板底混凝112、土面不平。防治措施：（1）楼板模板厚度要一致，搁栅木料要有足够的强度和刚度，搁栅面要平整。所有搁栅均刨至统一尺寸。（2）支顶要符合规定的保证项目要求。（3）模板按规定起拱。 钢筋工程质量通病及预防措施通病现象：钢筋下料长度不准箍筋歪斜扭曲，绑扎间距不均，钢筋贴模板，负筋下塌等。预防及纠正措施：（1）指派熟练工人操作钢筋机械，定期校核调直机的计量部件。（2）加工箍筋时一次性加工个数不宜过多。（3）梁板及墙柱钢筋绑扎时，先划线，后绑扎，严格按线绑扎。（4）严格用按规定厚度的具有足够强度的砼垫块将梁板钢筋垫起，墙柱钢筋的保护层垫块绑扎牢固。（5）板面负筋要用固定马凳垫起，数量要足够，绑扎要牢固，避免113、踩踏。砼工程质量通病及预防措施通病现象及预防措施：（1）蜂窝。产生原因：振捣不实或漏振；模板缝隙过大导致水泥浆流失，钢筋较密或石子相应过大。预防措施：按规定使用振动器。停歇后再浇捣时，新旧接缝范围要小心振捣.模板安装前应清理模板表面及模板拼缝处的浆，才能使接缝严密。若接缝宽度超过2.5mm，应予填封，底板钢筋过密时应选择相应的石子粒径。（2）露筋。产生原因：主筋保护层垫块不足，导致钢筋紧贴模板；振捣不实。预防措施：钢筋垫块厚度要符合设计规定的保护层厚度；垫块放置间距适当，钢筋直径较小时垫块间距宜密些，使钢筋下重挠度减少；使用振动器必须待混凝土中气泡完全排除后才移动。（3）麻面。产生原因：模板表114、面不光滑；模板湿润不够；漏涂隔离剂。预防措施：模板应平整光滑，安装前把粘浆清除干净，并满涂隔离剂，浇捣前对模板要浇水湿润。（4）孔洞。产生原因：在钢筋较密的部位，混凝土被卡住或漏振。预防措施：对钢筋较密的部位应分次下料，缩小分层振捣的厚度；按照规程使用振动器，特殊部位采用35小直径振动棒仔细振捣。（5）缝隙及夹渣：产生原因：施工缝没有按规定进行清理和浇浆，特别是台阶面及墙根处。预防措施：在墙模施工缝面位置开100100生口模板，以清除杂物。墙模板脚应留200200mm模板，墙按1000mm设置。浇筑混凝土前应全面检查，清除模板的杂物和垃圾。（6）墙底部缺陷（烂脚）。产生原因：模板下口缝隙不严密115、，导致漏水泥浆；或浇筑前没有先浇灌足够50mm厚以上水泥砂浆。预防措施：模板缝隙宽度超过2.5mm应予填塞严密，特别防止侧板吊脚；浇注混凝土前先浇筑50100mm厚的水泥砂浆。（7）梁柱结点处（接头）断面尺寸偏差过大。产生原因：柱头模板刚度差，或把安装柱头模板放在楼层模板安装的最后阶段，缺乏质量控制和监督。预防措施：安装梁板模板前，先安装梁柱接头模板，并检查其断面尺寸、垂直度、刚度，符合要求方允许接驳梁模板。（8）楼板表面平整度差。产生原因：振捣后没有用拖板、刮尺抹平；跌级和斜水部位没有用符合尺寸的模具定位；混凝土未达终凝就在上面行人和操作。预防措施：浇捣楼面应提倡使用拖板或刮尺抹平，跌级要使116、用平直、厚度符合要求的模具定位；混凝土达到1.2mpa后才允许在混凝土面上操作。（9）基础轴线位移，螺孔、埋件位移.产生原因：模板支撑不牢，埋件固定措施不当，浇筑时受到碰撞引起。预防措施：基础混凝土是属于厚大构件，模板支撑系统要予以充分考虑；当混凝土捣至螺孔底时，要进行复线检查，及时纠正。浇注混凝土时应在螺孔周边均匀下料，对重要的预埋螺栓尚应采用钢架固定。必要时二次浇筑。（10）混凝土表面不规则裂缝.产生原因：一般是淋水保养不及时，湿润不足，水分蒸发过快或大构件温差收缩，没有执行有关规定。预防措施：混凝土终凝后立即进行淋水保养；高温或干燥天气要加麻袋草袋等覆盖，保持构件有较久的湿润时间。（11117、）缺棱掉角。产生原因：投料不准确，搅拌不均匀，出现局部强度低；或拆模板过早，拆模板方法不当。预防措施：指定专人监控投料，投料计量准确；搅拌时间要足够；拆模应在混凝土强度能保证其表面及棱角有不应在拆除模板而受损坏时方能拆除。拆除时对构件棱角应予以保护。（12）钢筋保护层垫块脆裂。产生原因：垫块强度低于构件强度；放置钢筋时冲力过大。预防措施：垫块的强度不得低于构件强度，并能抵御钢筋放置时的冲击力；当承托较大的钢筋时，垫块中应加钢筋或铁丝增强；垫块制作完毕应浇水养护。预留孔洞通病现象：孔洞漏留、留洞不准。预防措施：（1）图纸会审应对预留孔洞的数量、位置和尺寸认真审核。（2）对电梯留洞，在结构施工前必118、须选定梯型，按电梯制造厂家提供有关资料进行建筑设计，避免因设计修改再打凿孔洞损害工程主体结构。2.4 装修阶段a砖墙、混凝土基层抹灰空鼓、裂缝通病现象：墙面抹灰后一段时间，往往在不同基层墙面交接处，基层平整度偏差较大的部位，墙裙、踢角板上口，以及线盒周围等处容易出现空鼓、裂缝情况。防治措施：抹灰前的基层处理是确保抹灰质量的有效措施；在不同基层材料相接处，应铺钉钢丝网，搭接长度应从相接处起，两边均不小于100m；抹灰前墙面要浇水，并且对于抹灰层较厚的部位应挂钢丝网分层进行抹灰，每次抹灰厚度应控制在810mm为宜；b顶砖砌筑处出现水平裂缝通病现象：抹灰完成后在砖砌体的顶部易出现水平裂缝防治措施：顶119、砖的砌筑时间必须等墙体砌筑14天以上后才能进行，在砌体顶部不同基层处也必须挂钢丝网进行分层抹灰。d抹灰面不平，阴阳角不垂直、不方正通病现象：墙面抹灰后，经质量验收，抹灰面平整度、阴阳角垂直或方正达不到要求。防治措施：抹灰前必须按规矩找方，横线找平，立线吊直，弹出准线和墙裙线；经常检查修正抹灰工具，尤其避免木杠变形后再使用；抹阴阳角时应随时检查角的方正，及时修正。e地面空鼓、裂缝通病现象：地面空鼓多发生于面层和垫层之间，或垫层和基层之间，用小锤敲击有空鼓声。使用一段时间后，容易开裂。严重时大片剥落，破坏地面使用功能。防治措施：认真清理表面浮灰、浆膜以及其他污物，并冲洗干净，如底层表面过于光滑，则120、应凿毛；控制基层平整度，用2m直尺检查，其凹凸度不应大于10mm，以保证面层厚度均匀一致，防止厚薄悬殊过大，造成凝结硬化时收缩不均而产生裂缝、空鼓；面层施工前12d，应对基层认真进行浇水湿润，使基层具有清洁、湿润、粗糙的表面。f铝合金门窗漏水、变形、翘曲通病现象：铝合金窗渗漏水，多出现在铝合金窗框与洞口墙体间的缝隙，以及铝合金窗下滑道等处，特别是在暴风雨时，在风压作用下雨水沿铝合卺窗的侧面和下面的窗台流入室内，严重污染墙面装修。防治措施：在窗楣上做鹰嘴和滴水槽；在窗台上做出向外的流水斜坡，坡度不小于10%；用发泡胶将铝合金窗框与洞口墙体间的缝隙填塞密实，外面再用优质密封材料封严；对铝合金窗框的121、铆接、滑撑、方槽、螺钉等部位，均用防水玻璃硅胶密封严实。2.5 设备安装阶段a塑料给水管漏水通病现象：管道通水后，管件处或管道自身漏水。防治措施：塑料给水管多为暗装，应预留墙槽、板槽，尽量将安装工期延后，以减少因为工种交叉而损失管道的概率；做好成品保护，与土建工种搞好协作配合；分段试压，即对暗装的管道安装一段试压一段；全部安装完毕后在整体试压。 b地漏汇集水效果不好通病现象：地漏汇集水效果不好，地面经常出现积水。防治措施：地漏的安装高度偏差不得超过允许偏差，地面要严格遵照基准线施工，地漏周围要有合理的坡度。附件3 文件的收发、传阅及归档文件的收发由专职资料员统一管理，并在项目部内形成传阅制度。122、1 工程洽商单附后P59.2 洽商单编号统一要求项目部工程组对外的联系方式主要采用洽商单形式，包括对公司各部门、监理单位、施工单位。洽商单的编号格式统一如下：如：YNCQSJL008（渔农村项目发监理单位洽商单第008号）洽商单位拼音第一字母统一如下：监理单位：JL施工单位：SG深圳公司设计部/项目设计组：SJ深圳公司成本部/项目成本组：CB深圳公司营销部/项目营销组：YX深圳公司财务部：CW3 文件归档分类A册：公司管理规范：某集团集团深圳公司管理控制文件（A1） B册：合同文件：施工合同文件（B1） 监理合同文件（B2） 材料采购合同文件（B3） 合同登记汇总表（B4） 施工合同台帐（B5123、）C册：公司内部来往文件: 发公司内部的洽商单：（C1） 收文：（C2）D册：监理公司往来文件 监理人员登记表及证明资料（D1） 监理规划（D2） 监理细则（D3） 监理例会纪要（D4） 监理备忘录及专题报告（D5） 监理月报及审核意见（D6） 发监理单位洽商单（D7）监理考核表（D8）E册：与施工单位来往文件 施工组织设计（E1） 施工方案（E2）发施工单位洽商单（E3） 监理单位发施工单位的工程联系单（E4）监理单位发施工单位的工程整改单（E5）监理单位发施工单位的工程验收单（E6）分户验收档案（E7）F册：设计变更和工程签证 设计变更（F1） 工程签证（F2）G册：计划管理 项目总体开发124、计划（G1） 施工图纸交付计划（G2） 甲供材料进场计划（G3） 总进度计划（施工单位）（G4） 月计划（施工单位）（G5） 周计划（施工单位）（G6）H册：会议纪要 项目部例会纪要（H1）（编号格式：XMMCHYXMBXXX，字母含义： “项目名称”“会议”“项目部”编号） 项目工程例会纪要（H2）（编号格式：XMMCHYGCXXX，字母含义：“项目名称”“会议”“工程”编号） 项目工程组内部例会纪要（H3）（编号格式：XMMCHYGCZXXX，字母含义：“项目名称”“会议”“工程组”编号） 工程月报（H4）甲方召集专题会议纪要（H5）册：材料设备管理 设备调试验收记录J册：进度款支付 工程累计付款一览表（J1） 扣款通知单（J2）（编号格式：XMMC-KK-XXX，字母含义：项目名称扣款编号） 奖/罚款通知单（监理下发施工单位）（J3）K册：后勤管理 项目部采购的固定资产登记表（K1） 其他文件（K2）工程洽商单编号：XMMCQSDWXXX工程名称需洽商单位需办结时间专业工程师：工程经理：主管工程副总：年 月 日补充说明：备注：用于项目中心对于非设计图纸修改类的指令及与合作单位重要的通知；由专业工程师跟踪、项目部工程秘书统一归口管理