1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010.玖龙府玖龙府20182018年度营销策略方案年度营销策略方案Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010A.项目自身情况审视B.市场环境分析C.营销策略与定位D.营销铺排及费用E.中原支持与团队构建516327982报告内容报告内容页码页码Code of this report|3 Copyright Centaline Group,201020182018年玖龙湾成功打开小榄市场年玖龙湾成功打开小榄市场Code of this 2、report|4 Copyright Centaline Group,2010引发的思考：引发的思考：2018年，玖龙府随后入市，我们该如何处理两个项目之间的关系之间的关系？两个项目与市场的关系与市场的关系？Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010项目自身情况审视Part 1Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010区位分析：项目位于小榄与古镇交汇处，虽隶属小榄，但与古镇中心区更紧密n项目坐落于小榄广成与富联中路交汇处，属小榄西部，靠近古镇。n项目位于两镇交汇处，项目虽3、隶属小榄，但是距离古镇大信更近，可以网罗两地目标客户；项目地理位置分析：项目地理位置分析：古镇古镇小榄小榄东升东升东凤东凤本案古镇大信古镇大信小榄大信小榄大信玖龙湾玖龙湾小榄泰丰广场小榄泰丰广场5.5KM5.5KM6KM6KM2KM2KM3.6KM3.6KMCode of this report|7 Copyright Centaline Group,2010项目交通：距高速口及城轨站约7公里，外部交通较便利，内部临近两大主干道和一大快速路，可快速通达中山各镇区本案中江高速佛江高速广中珠高速小榄站古镇站古神公里高速口高速口高速口高速口高速口高速口内部交通：南面的广成路（双向4车道）贯穿小榄东西4、向。东面环镇西路（双向6车道），规划为小榄快线。外部交通：外部交通：距高速口及城轨站约公里距高速口及城轨站约公里Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010区域规划：片区将打造西部产业园区，主要发展轻工业、五金等污染较小的产业，对居住环境有一定影响，但人口密度大，存在居住需求p根据中山市小榄镇总体规划修编（20152020）（以下简称规划）公示，小榄镇重构为一中心、两个产业带、八个功能片区，也即“一心两带八片区”的格局，土地集约利用程度提高，公共用地显著提升，交通明显改善。到2020年，该镇规划常住人口将达到45.39万。p根据规划，5、中心城区主要包括新城区和旧城区，以行政、居住和商务为主；北部高尚住宅区将依托良好的生态环境，打造城市高档居住组团。中部生态保护区则在原有农保地基础上，打造城市生态“绿心”。p项目在与横栏、古镇交接的区域，已被规划为项目在与横栏、古镇交接的区域，已被规划为“西西部产业园区部产业园区”，未来将旧城区的零散工业调到此区，未来将旧城区的零散工业调到此区域，主要发展轻工业、小五金等污染较小的产业域，主要发展轻工业、小五金等污染较小的产业本案Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2010周边配套：1公里内生活基本配套较齐全，但形态较低端，大型生活配6、套距项目较远一公里生活圈：一公里生活圈：埒西一综合菜市场启明幼儿园、埒西一学校埒西一社区服务中心（医疗）本案Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010项目四至：南面临主干道，东面为厂房，西面为自建房和村落，周边居住氛围较强，但居住环境一般北面为待建用地南面为广成路（4车道），商铺和市场西面为民宅和村落，居住氛围较强；东面紧挨工厂。项目四至：项目周边以村屋群落和工业区为主，项目周边以村屋群落和工业区为主，周边生活基本配套较为齐全，周边居住周边生活基本配套较为齐全，周边居住气氛较强，但生活配套档次及居住环境气氛较强，但生活配套档次及居7、住环境较为一般。较为一般。西面：自建房、村屋北面：待开发用地南面：广成路、商店东面：工厂玖龙府Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010项目规模：在小榄片区中属于中小规模Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010项目产品：以89-120的三房为主，在小榄属于畅销户型，但与玖龙湾产品高度重叠。Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010项目规划：地块不规则，只有泳池和幼儿园配套，项目亮点欠缺游泳池游泳池幼儿园8、幼儿园Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010n两镇交界，非小榄中心区两镇交界，非小榄中心区n交通较便利交通较便利n周边生活配套较完善周边生活配套较完善n中小规模项目中小规模项目工业区品牌刚需项目工业区品牌刚需项目 n品牌开发商，产品线重叠品牌开发商，产品线重叠n刚需产品，区域畅销产品刚需产品，区域畅销产品n项目自身配套少，亮点缺乏项目自身配套少，亮点缺乏n使命：快销，升级品牌使命：快销，升级品牌项目项目初印象象Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010玖龙湾形象和9、玖龙湾形象和硬件打造硬件打造、现场展示现场展示都得到了客户的认可都得到了客户的认可玖龙府的形象该如何打造？玖龙府的形象该如何打造？是玖龙湾的升级？是玖龙湾的升级？OrOr是玖龙湾的补充是玖龙湾的补充？Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010市场环境分析Part 2Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010宏观环境分析Part A.1Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010城市地位：中山是粤港澳大湾区的10、几何中心，是珠江东岸和西岸连通的黄金通道。粤港澳大湾区由9个城市构成，组合成广佛肇、深莞惠、珠中江三个经济圈。中山市不仅占据了珠江西岸的交通枢纽、物流战略性地位，还是粤澳全面合作示范区，承接港澳深产业转移和创新资源辐射。中山城市定位 珠三角州的地区性主中心城市；中山城市职能区域的政治、经济、文化、科教中心；高新科技产业及现代制造业发展中心职能，适宜创业城市职能；服务于广东省西翼、珠江口岸的交通运输、产业服务职能；伟人故里的文化、旅游中心城市职能；Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010港珠澳大桥将于7月1日前后全线贯通，预计今年11、年底实现全线通车。同时虎门二桥和深中通道目前正在建设之中。预计粤港澳大湾区未来将坐拥港珠澳大桥、深中通道、虎门大桥、虎门二桥四条大通道以及2108年将通车的深茂铁路、预计明年开通的香港和深圳的第七个口岸莲塘/香园围口岸，以及明年年底通车广深港高铁香港段等，粤港澳一体化进行加速。区域融合：中山打造成珠江西综合交通枢纽城市，交通基建将促进粤港澳进一步融合。Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010从各部委两会期间观点中预测，中短期内，楼市调控不会放松，坚持差别化调控与“楼市去投资属性”为主要方向，符合相关部委领导多次提及“防范系统性金12、融风险”的表态。中长期内，建立和完善房地产长效调控机制，通过制度放活，探索城乡融合。同时，持续推进房地产税立法，强调房地产税的收入再分配功能。两会信号：楼市调控不放松，降杠杆防系统性金融风险，建立和完善房地产长效调控机制Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010信贷政策：房贷利率上浮，加强资金监管，刚需购房成本增加n两会消息：银监会将于4月份开始对各大银行开展为期半年的信贷审核抽查，各银行政策不断收紧，贷款用途开始专项限制，各种福利陆续取消，对贷款实际用途，发票、合同严格监管”，2018年银监会对整个市场的监管也是非常严格!n额度13、将会收紧，利息逐渐上浮，门槛大范围提高，贷款难，贷款严，贷款不够用是必然。2018年金融信贷将处于监管风暴中心，银行对客户的要求会越来越严！Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2010中山楼市供需走势：供应明显增多，网签积压，库存上升数据来源：中山中原策略中心Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010中山近一年开盘认购率约在60-70%，2018年2月受春节影响，开盘项目减少，环比下降74%，但相比上年的2月，推货量依然有所增加，推货量同比上涨2%；认购率方面，2月开盘14、认购率为37%，环比同比均大幅下降，3月后，预计供应明显增加。中山楼市量价走势：开盘认购率约60-70%，受多盘带装修影响，整体价格稳步上涨，预测随着后市供应增加，价格有望企稳根据中原策略中心对全市重点监测项目，开盘均价约为15469元/，环比上涨24%，同比上涨21%；2月开盘均价涨幅较大，主要是2月开盘项目较少，且以热门地区的品牌开发商为主，拉高了整体均价。数据来源：中山中原策略中心Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010中山楼市客户指数：2017中山政策后，来访客户逐渐苏复,但10月份后，成交率下降明显，客户观望对比严重215、018年2月，全市来访量进一步减少，比1月减少近半，环比下降53.6%，同比则下降29.9%；主要是受春节假期的影响，环比同步均有加大幅度的下降。受同样因素的影响，成交量也下滑明显，2018年2月成交环比下降66.8%，同比则下降43.1%2018年2月成交转化率约为10%，与上月持平。近14个月全市每月平均成交转化率约为10%，2018年2月的成交转化率比平均值低；春节假期在2月中，对2月整体成交量有加大影响，成交转化率较低与其也不无关系。数据来源：中山中原策略中心Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010中山楼市客户区域：中山16、本地客为主，约占60-80%，外区客受板块推售影响波动Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010市场环境小结市场环境小结大湾区利好及众多外来发展商纷纷中山抢地、地王频现，刺激市场，市场回暖明显来访及成交量回暖来访及成交量回暖中山3.26政策后，市场成交冷淡，部分楼盘冲量放价，多数楼盘观望放缓进度，价格尚未进入大范围调整，同时精装修产品量有增无减且去货不俗，助推房价上涨；价格稳中有升价格稳中有升短期内，受政策影响，中山楼市企稳，中长期看，中山积极融入大湾区，房价仍有上升支撑点中山在腾飞，政策在收紧中山在腾飞，政策在收紧Code of17、 this report|27 Copyright Centaline Group,2010区域竞争环境分析Part A.2Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2010榄悦轩，榄悦轩，1450014500元元/122-144122-144三四房单位三四房单位建华花园，建华花园，1300013000元元/157-223三四房单位龙山华府，龙山华府，1530015300元元/210-270三四房单位奥奥园园领领秀秀，1500015000元元/（带带装装修修）89-11889-118三四房单位三四房单位菊菊城城国国际际广广场场，1200018、12000元元/（带装修）（带装修）43-62公寓龙光玖玖珑珑湾湾，1500015000元元/（带带装装修修）89-130三四房单位本案本案利利和和金金丰丰公公寓寓，1 12 2000000元元/（带装修）（带装修）4545-7575公寓公寓万万科科城城，1300013000元元/（带带装装修修）90-139三四房时代御京新城，时代御京新城，1100011000元元/53-15753-157二三四房单位二三四房单位君汇尚品三期，君汇尚品三期，96009600元元/94-13694-136三四房单位三四房单位丽景领誉，丽景领誉，96960000元元/89-12089-120三四房单位三四房单位远19、洋君域，远洋君域，1 10 0000000元元/85-13085-130三四房单位三四房单位小榄均价小榄均价1500015000元元/佛奥阳光花园，佛奥阳光花园，9 9000000元元/1 100-14000-140三四房单位三四房单位东升均价东升均价1000010000元元/古镇均价古镇均价1400014000元元/东凤均价东凤均价10001000元元/区域竞争格局：小榄市场和东升、东凤、古镇存在较明显的价格水位差，周边项目都想承接小榄外溢客户万科金色家园，万科金色家园，1050010500元元/90-12090-120三四房单位三四房单位碧碧桂桂园园御御府府，1400014000元元/（带20、带装装修）修）102-185三四房Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2010本案本案半径5公里范围竞品圈定：按距离、产品、货量分析，预判本案最主要的竞争对手为碧桂园御府、万科城和玖龙湾Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2010产品对抗分析：本案主力产品与竞品重叠，除了要开拓古镇市场，同时面临与自己兄弟项目的竞争数据来源：中山中原策略中心监测数据。偏刚需性偏刚需性偏改善性偏改善性Code of this report|31 Copyright Centaline Gro21、up,2010项目对抗：本案的体量、配套、环境等在竞品中均不占优势，需要在营销策略和形象包装打造上进行突破数据来源：中山中原策略中心监测数据。规模最小规模最小环境和配环境和配套无优势套无优势Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2010项目核心问题：项目核心问题：1、两个项目该如何解决内耗问题？2、玖珑府的形象该如何打造？Code of this report|33 Copyright Centaline Group,2010营销策略与定位Part 4Code of this report|34 Copyright Centaline22、 Group,2010营销突破三大策略u玖龙湾：玖龙湾：拔高品牌形象拔高品牌形象，价格标杆，差异化推售。，价格标杆，差异化推售。u玖龙府：玖龙府：借势借势品牌形象品牌形象，差异化定价，活动驱动。，差异化定价，活动驱动。两个项目联合对小榄市场进行深耕，最大限度挖掘客户资源。双双盘联动盘联动+差异化差异化+深耕深耕Code of this report|35 Copyright Centaline Group,2010策略一：双盘联动策略一：双盘联动玖龙府和玖龙湾双盘协同操作玖龙府和玖龙湾双盘协同操作Code of this report|36 Copyright Centaline Group,23、2010双盘推货思路及节奏：双盘联动，错峰推货，玖龙湾走价，玖龙府走量4 4月月玖龙湾玖龙湾玖龙府玖龙府目标目标5.5亿亿目标客户量目标客户量5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月总货量约总货量约15001500套，预计月推售套，预计月推售100100套，月均消化套，月均消化6060套套总货量657套，每月推售80套，目标消化60套平均每月推售约平均每月推售约200200套，目标消化套，目标消化120120套，月均上门套，月均上门12001200批批清余货3 3、4 4栋栋87-11687-1168888套套2 2、8 8栋栋102-124、39102-139144144套套9 9座座102-119102-119104104套套6 6座座102-119102-119100100套套5 5、7 7座座95-11995-119225225套套玖龙府玖龙府预售节点预售节点Code of this report|37 Copyright Centaline Group,2010双盘PK：各阶段设立奖金池，设立目标，两个项目PK，现金奖励玖龙府玖龙府玖龙湾玖龙湾根据推售节点及目标，实行阶段PK奖励，如每阶段5万奖励金，设置获胜团队奖、销售排名奖、头单奖等方式，最大化刺激销售狼性，加强团队荣誉感。Code of this report|38 25、Copyright Centaline Group,2010客户资源联动：双盘客户转介，共享汽车接送，转介成功销售可获得3000元/套现金奖（和业主转介奖金相同）为避免旗下项目的客户流失，在目前玖龙湾的全民营销及基础上，实行与玖龙府销售之间相互转介，转介成交获得3000元现金奖励。为高度配合两个项目之间转介力度，建议定购高端看房车，方便客户转介看房。Code of this report|39 Copyright Centaline Group,2010推广策略：双盘联动推广，线上以品牌和阶段性大活动提升双盘的曝光度，线下活动以双盘互动性活动提高客户参与度品牌品牌n线上：线上：输出品牌及项目信26、息，例如以“新布局，新征程，双盘齐发，深耕小榄”等方式增加品牌及项目曝光度，节省营销成本；n线下：线下：项目以活动为主，活动环节可相互穿插，增加客户参与度。Code of this report|40 Copyright Centaline Group,2010策略二：差异化策略二：差异化如何差异化，脱颖而出？如何差异化，脱颖而出？Code of this report|41 Copyright Centaline Group,2010项目定位Part B.1Code of this report|42 Copyright Centaline Group,2010玖龙府在项目规模、社区规划和片27、区居住舒适度及未来前景等方面均玖龙府在项目规模、社区规划和片区居住舒适度及未来前景等方面均略逊于玖龙湾略逊于玖龙湾玖龙府的定位玖龙府的定位建议建议作为玖龙湾的补充作为玖龙湾的补充Code of this report|43 Copyright Centaline Group,2010玖龙湾的定位：玖龙湾的定位：盛启湾区品质生活盛启湾区品质生活核心驱动是：核心驱动是：交通配套交通配套玖龙府的核心驱动是：学校？地段？还是玖龙府的核心驱动是：学校？地段？还是客户的关注点又是什么客户的关注点又是什么？Code of this report|44 Copyright Centaline Group,2028、10 WHOWHO谁是我们的客户？谁是我们的客户？Code of this report|45 Copyright Centaline Group,2010客户构成预判：竞品以本地、改善型客户为主，从自身情况预判，本案的客户群更加刚需，以首置、首改的本地客户为主本案目标客户预判：本案目标客户预判：首置、首改的本地客户为主首置、首改的本地客户为主玖龙湾客户构成玖龙湾客户构成碧桂园御府客户构成碧桂园御府客户构成万科城客户构成万科城客户构成Code of this report|46 Copyright Centaline Group,2010客户构成预判：从客户承受能力预判，小榄、古镇的企业高管、29、私企业主、个体户是项目的核心客户经经济济实实力力很很强强客客群群经经济济实实力力较较强强客客群群经济实力很强经济实力较强经济实力中上客群经济实力客群经济实力身份属性低总价高性价比170170100100面积段256256以上以上120120170170经济经济实力实力中上中上客群客群120120200200万以上万以上150-200150-200万万100-150100-150万万客群描述客群描述流向片区流向片区小榄和古镇企业家小榄泛公务员群体小榄和古镇企业高管小榄和古镇外来中层、高技术人员小榄和古镇的私企及个体户产品总价Code of this report|47 Copyright Cen30、taline Group,2010客户形象描述客户形象描述n他们年龄在28-35岁之间；n他们或是本地村民二代，或是外来打拼多年的新小榄人；n他们在各自的行业里面已处于小领导的位置；n他们虽然不是土豪但也有一定的经济基础，属于社会的中上阶层；n他们希望升级现在的生活品质，但是又不希望搬离目前工作和生活范围太远。Code of this report|48 Copyright Centaline Group,2010客户心理诉求挖掘客户心理诉求挖掘n他们希望拥有较高的生活起点或是提升生活品质的人群；n目前房价较高，他们的支付能力属于刚需，但是他们希望购买体面的物业，他们需要一张入住小榄的入场券，31、他们的购房需求是真实且无法被抑制的；n他们所需要的生活方式，不仅要满足自己的需求，还要满足代际衔接的需求。n因此，品质感品质感和便利性便利性是客户的核心诉求Code of this report|49 Copyright Centaline Group,2010项目价值：根据SWOT分析，教育配套和产品是本案优势，但本案还需提升品质感和便利性方能符合客户诉求Code of this report|50 Copyright Centaline Group,2010项目属性：主要突出教育资源完善、品质生活社区。项目属性：主要突出教育资源完善、品质生活社区。生活主张：居住上由无房到有房，由自建房到高32、层洋房，工作上由基层到高层，体现客户身份生活主张：居住上由无房到有房，由自建房到高层洋房，工作上由基层到高层，体现客户身份和生活的升级，另外传递教育配合和家族传承的理念。和生活的升级，另外传递教育配合和家族传承的理念。小榄优享学府社区玖龙府玖龙府【步入高层 一府传承】组团名称组团名称SLOGANSLOGAN项目属性项目属性项目定位Code of this report|51 Copyright Centaline Group,2010形象如何落地形象如何落地？形象落地形象落地需要需要更多更多价值创造价值创造和和营销创造营销创造Code of this report|52 Copyright C33、entaline Group,2010价值创造Part B.2Code of this report|53 Copyright Centaline Group,2010价值创造从价值创造从包装展示包装展示、居住品质居住品质、商业体验商业体验三大方面进行打造。三大方面进行打造。Code of this report|54 Copyright Centaline Group,2010销售中心包装：以幼儿园兼用的销售中心打造成书吧或咖啡馆等元素，呼应项目学府定位风格VIP区n把幼儿园兼用的售楼部，打造一个功利性较弱的场所，兼具售楼功能，例如书店、咖啡厅等，呼应项目学府定位。n打造原则：主题化，让客户34、进来后能主动拍照分享到朋友圈。吧台洽 谈 区Code of this report|55 Copyright Centaline Group,2010外围包装：将传统工地包装成具有文化气息的艺术体验馆，展现特色Code of this report|56 Copyright Centaline Group,2010提升居住品质：共享社区打造，提升项目品质感和便利性共享单车共享单车共享充电宝共享充电宝共享雨伞共享雨伞共享按摩椅共享按摩椅共享纸巾机共享纸巾机Code of this report|57 Copyright Centaline Group,2010提升居住品质：引入云社区管理、设置便35、民充值点、便捷快递箱等配套服务，让客户的生活更加舒适便捷智能包裹收发箱连接APP，包裹到达时主动提醒收领，免去快递员进入社区的一些影响。设立中山通、银行、水电、电话费等便民充值亭，提升生活的便利性及舒适度。智能家居、社区、街区WIFI全覆盖，进入街区全网络时代Code of this report|58 Copyright Centaline Group,2010提升居住品质：品牌物业，物业升级，金钥匙管家服务及特色服务为客户提供无微不至的至尊享受金钥匙管家建议：A、每一栋楼设有专属私人管家:B B、在家里安装全能一键通，电话直通、在家里安装全能一键通，电话直通管家中心提供管家中心提供242436、小时服务。小时服务。特色特色1 1：金钥匙管家服务：金钥匙管家服务特色特色2 2：管家附加服务：管家附加服务1、幼儿托管服务；2、预约维修服务；3、每季度上门进行家居安全检查等；Code of this report|59 Copyright Centaline Group,2010商业体验：在5栋楼下的商铺引入小榄首条港货街，以全繁体字的包装和充满港式格调的轻餐饮为主，吸引周边居民汇聚消费人群全繁体字营造氛围；港式铺面设计增强视觉冲击全繁体字营造氛围；港式铺面设计增强视觉冲击Code of this report|60 Copyright Centaline Group,2010价格策略Pa37、rt B.3Code of this report|61 Copyright Centaline Group,2010竞品价格对抗：建议与竞品打差异化，本案以毛坯出售，在保证利润同时降低客户的首付压力，承接玖龙湾支付能力不足的客户1200012000元元/（毛坯）（毛坯）玖龙府玖龙府入市价建议入市价建议Code of this report|62 Copyright Centaline Group,2010价格策略：毛坯出售，低开高走，首批均价12000元/入市，后期逐步提高溢价，最终整盘均价为13500元/价格策略：分为以下三种价格策略价格策略：分为以下三种价格策略月均去化套数月均去化套数约38、约100100套套月均去化套数月均去化套数约约8080套套月均去化套数月均去化套数约约6060套套高速型销售价格：高速型销售价格：平稳型销售价格：平稳型销售价格：利润型销售价格：利润型销售价格：去化周期去化周期7 7个月个月去化周期去化周期9 9个月个月去化周期去化周期1111个月个月Code of this report|63 Copyright Centaline Group,2010策略三：深耕策略三：深耕对小榄市场进行深耕，最大限度挖掘客户资源对小榄市场进行深耕，最大限度挖掘客户资源推广策略推广策略+活动策略活动策略Code of this report|64 Copyright Ce39、ntaline Group,2010线上：网络覆盖线上：网络覆盖+户外封锁户外封锁线下：全面推广、深度渗透线下：全面推广、深度渗透+双盘协同推广，资源共用，以品牌和活动为主导，双盘借势发声双盘协同推广，资源共用，以品牌和活动为主导，双盘借势发声让客户无论是在家，在上班，还是在吃饭、唱歌、打牌、美容、看报纸都能够接触到我们的项目信息。我们要做到我们要做到“无孔不入无孔不入”推广策略Code of this report|65 Copyright Centaline Group,2010线上推广：公众号+大V，客户24小时挂在网上，投放主流公众号和大V，确保项目销售信息到达率大V和公众号为推手网媒40、为主导提前一个月和主要网媒和广告投放平台公司签定合作，利用合作关系前期透支部分免费广告用于宣传，开盘前后半个月再集中投放，引爆市场。朋友圈广告强覆盖以项目公众号、掌上中山、小榄发布、中山房讯网、中山生活网、中山电台、中山乐居等作为推手，炒作项目Code of this report|66 Copyright Centaline Group,2010线上推广：社交平台+微沙盘，利用微沙盘描绘项目和小榄前景，利用抖音或快手等热门社交平台传播项目信息以微楼书描绘区域蓝图 目前项目周边居住氛围缺乏，需要引入虚拟的微楼书给客户描绘项目蓝图，另外设置部分话题或情节，即可利用抖音或快手等热门平台传播项目信息41、。Code of this report|67 Copyright Centaline Group,2010线上推广：户外封锁，做到小榄、古镇、东升户外全封锁，对区域客户进行洗脑，令的品牌形象深入民心民安北路民安北路（道旗（道旗/户外牌）户外牌）菊城大道菊城大道（道旗（道旗/户外牌）户外牌）广成路广成路（道旗（道旗/户外牌）户外牌）环镇南路环镇南路（道旗（道旗/户外牌）户外牌）古神公路古神公路（户外（户外/）我们要做到让客户无论何时何地都能看到我们的项目信息我们要做到让客户无论何时何地都能看到我们的项目信息Code of this report|68 Copyright Centaline G42、roup,2010线下推广：行销，打破固有格局，清扫全小榄和古镇升的商场、广场、厂企门口等目标客户群聚集地，做到密集扩散特色派单特色派单人海战人海战Code of this report|69 Copyright Centaline Group,2010线下推广：广告车巡游+流动展点，广告车日日巡展于小榄、古镇、东升旧小区、广场，多线并行，扩大客户渠道，保目标广告车充当流动展点工具，每天在小榄、古镇旧小区、广场巡展揽客，主动出击接触目标客户群。Step1 巡展咨询Step3 活动邀约Step2 礼品留电话Step4 专车看房Code of this report|70 Copyright Ce43、ntaline Group,2010线下推广：泛合作，与小榄餐馆、美容院等店铺合作，摆放有项目信息的X展架和DM单张，全面铺开操作思路：操作思路：与小榄和古镇的知名饭店如小榄人家、小榄公饭店、辉煌美食城等；知名美容机构如伊丽莎白；知名ktv/棋牌室如皇冠夜总会等饮食和娱乐消费场所合作，摆放有项目信息的X展架和DM，以此来传播项目的信息，截流竞品客户。Code of this report|71 Copyright Centaline Group,2010线下推广：团拓，私人定制赞助活动，现金奖励促成交1 1、针对成交客户地图，由业主引线或陌生拜访，深挖针对成交客户地图，由业主引线或陌生拜访，深44、挖团拓子资源。私人定制赞助活动；团拓子资源。私人定制赞助活动；团队拓展类团队拓展类运动类运动类 员工通过微信组团，点击“参加团购参加团购”按钮，获得限时团购折限时团购折扣扣，蓄客一定量后以活动方式邀约前往销售中心统一杀客。紧捉团购客户心理“贪贪”和和“从众从众”心理，科学摸查客户诚意心理，科学摸查客户诚意度度，且避免传统团拓因人数不足无法团购的情况。2 2、企业组团抢房，大玩、企业组团抢房，大玩“从众从众”心理战心理战3 3、关键人送、关键人送“钱钱”也送也送“权权”关键人成功转介获得高额现金奖励外，还给予限定名额的购房折扣限定名额的购房折扣【高转介奖励高转介奖励】+【5 5个个VIPVIP客45、户客户9898折购房优惠权利折购房优惠权利】=虚荣心虚荣心面子面子Code of this report|72 Copyright Centaline Group,2010活动策略玖龙湾：大搞业主活动，立口碑，深挖业主资源玖龙湾：大搞业主活动，立口碑，深挖业主资源玖龙府：事件营销起势，话题活动提升影响力玖龙府：事件营销起势，话题活动提升影响力+我们要维持市场我们要维持市场“新鲜感新鲜感”Code of this report|73 Copyright Centaline Group,2010活动策略思考：切合项目目标客群，带出入市活动操作方向企业主、小领导企业主、小领导尊重尊重8585后新一代46、后新一代 个性、自我个性、自我为自己的代言，做自己的英雄为自己的代言，做自己的英雄Code of this report|74 Copyright Centaline Group,2010活动策略：触动目标客户情感需求实现项目入市英雄英雄担当担当努力努力付出付出肯定肯定关键词关键词平民平民草根草根Code of this report|75 Copyright Centaline Group,2010起势活动建议：事件营销，“做自己的英雄”实现话题起势第一阶段第一阶段系列创意画面传播系列创意画面传播操作要点：操作要点：n以以“做自己的英雄做自己的英雄”为主题，创造系列传播画面，配合为主题，创造47、系列传播画面，配合H5H5、微信朋友圈等形式实现话题初次传播；、微信朋友圈等形式实现话题初次传播；n同时配合线上微信游戏，参加互动性，增设奖品实现线上客户线下到访。同时配合线上微信游戏，参加互动性，增设奖品实现线上客户线下到访。第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段Code of this report|76 Copyright Centaline Group,2010起势活动建议：事件营销，“做自己的英雄”实现话题升温第一阶段第一阶段大大V V名人营销转发名人营销转发第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段操作要点：操作要点：n通过发布会当天对同行老总及媒体人的意愿邀约，制作出属于各位大通过发布会当天对同48、行老总及媒体人的意愿邀约，制作出属于各位大V V的话题专属海报。海报配合话题进行文案的话题专属海报。海报配合话题进行文案渲染，增加感染力；渲染，增加感染力；n通过大通过大V V转发，实现病毒式的二次传播覆盖。转发，实现病毒式的二次传播覆盖。Code of this report|77 Copyright Centaline Group,2010起势活动建议：事件营销，“做自己的英雄”实现话题升温第一阶段第一阶段寻找身边的英雄寻找身边的英雄第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段操作要点：操作要点：n联合公益机构，寻找身边的联合公益机构，寻找身边的“英雄英雄”。并协助寻找到的。并协助寻找到的“英雄英雄”49、制作海报，宣传其事迹；制作海报，宣传其事迹；n同时，鼓励客户参与到同时，鼓励客户参与到“做自己的英雄做自己的英雄”活动中，免费制作专属海报，更有机会赢得丰厚礼品。活动中，免费制作专属海报，更有机会赢得丰厚礼品。Code of this report|78 Copyright Centaline Group,2010小榄网红大赛全民彩跑、乐跑小榄菊花展其他活动建议：切合项目目标客群，以有趣的话题活动和自带流量的渠道，制造项目市场影响力Code of this report|79 Copyright Centaline Group,2010玖龙府活动主线：以大众参与的话题活动为主线，节点活动和业主50、活动深挖圈层资源，暖场活动保项目热度4月5月6月7月8月9月10月11月12月话题活动话题活动做自己的英雄做自己的英雄系列活动系列活动业主英雄宴业主英雄宴圈层活动圈层活动根据时兴话题、客户喜好举办暖场活动根据时兴话题、客户喜好举办暖场活动暖场暖场业主业主/节点活动节点活动全年以全年以“话题活动话题活动”为主线，最大限度搅动市场为主线，最大限度搅动市场全民乐跑全民乐跑菊花展活动菊花展活动小榄网红大赛小榄网红大赛销售中心开放销售中心开放/开盘活动开盘活动Code of this report|80 Copyright Centaline Group,2010营销铺排及费用预算Part 4Code 51、of this report|81 Copyright Centaline Group,2010玖龙府营销总铺排玖龙府营销总铺排4月5月6月7月8月9月10月11月12月推货推货657657套，销售总额约套，销售总额约5.55.5亿亿目标目标推货节奏推货节奏活动铺排活动铺排做自己的做自己的英雄活动英雄活动营销节点类活动营销节点类活动/圈层活动圈层活动根据时兴话题、客户喜好举办暖场活动根据时兴话题、客户喜好举办暖场活动推广配合推广配合户外、导示、广告车、电台、流动展点、公众号、微信、社交平台、泛合作、团拓户外、导示、广告车、电台、流动展点、公众号、微信、社交平台、泛合作、团拓3、4栋87-11688套2、8栋102-139144套9座102-119104套6座102-119100套5、7座95-119225套全民乐跑赛全民乐跑赛小榄网红小榄网红大赛大赛菊花展活菊花展活动动Code of this report|82 Copyright Centaline Group,2010营销费用预算：5.5亿业绩目标，营销费用724万，约占目标1.3%