1、苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY此凝望 待爭春港中旅地产 运东运河名著项目2020年度整合推广方案苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY*首开价格来源于案场调研基本事实11556元/楼面价，现房，995套，27-34F高层/6-8F洋房 高层102-139户型；洋房148横厅/竖厅户型基本条件2019.9.22 示范区启用、2019.10.29 样板房启用（127/148）年度目标2019年12月内首开，洋房均价2.1万*，高层1.9万*2020年内清盘苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY角色市場角色判客市場判客考究的市场生态竞争视角资源结构角色框架2、使用场景购买模型滿足體驗執行創意體驗執行創意创意切口形象峰值服务地图体验终值资源配置动作蓝图苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY一切，从购买说起。开发要素对开发要素本案佳兆业湖溪岸摘地时间2017.6.29楼价11,55612,155销售条件现房限售容积率2.52.0相对距离紧邻苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY片区购买他山之石7#3#8#2#9#6#5#4#1#佳兆业|湖心溪岸全区鸟瞰效果图1、5、6#：复式洋房，140/220 4、8、9#：平层洋房，1102、3、7#：高层，95、119佳佳兆兆业业湖湖溪岸溪岸库库存存盘盘点点（截12.1）产品批次楼栋总套数3、销售套数库存套数1批1#120125#140146#14212计40238层1批7#13293392批2#13001302批3#1305080计392143249平层洋房2批4#14778#4825239#483018计1106248合计5422073351567#31案案场场传传播：播：尾尾盘盘。20年年2清清盘盘复式洋房片区购买他山之石19.8.10 15DHKBRAND苏州|南京|杭州|无锡AGENCY9.28售楼处公开万 苏宝 州项 中 展 品厅 牌公 馆开栋复式洋房栋策开截止12月1日，共成交207户。复式成交2户，成交均价20,987元/；110洋房成交62户，成交均价19491元4、/；95、119高层成交143户，成交均价18945元/。计苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY片区购买他山之石11（第第四周）四周）来来访访分析分析来访区域来访渠道家庭结构置业的需求产品新区姑苏区外省市及其他吴江城北吴江城南吴江太湖新城吴江运东吴中园区湖东园区湖壳房多多地围挡路过然来访CALL客安居客朋友介绍单身两之家三之家三代同堂主投资140复式220复式110洋房95层119层作区域618317621113112 111 18 16933232 128717251514914136302325居住区域3201410121372921252%12%8%6%7%1%22%17%5、12%15%35%48%10%3%1%1%1%1%18%7%65%10%98%2%2%1%19%74%4%2074%苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY片区购买他山之石（207 组组）总总成成交交 区区域分域分析析新区相城区姑苏区外省市及其他吴江吴中园区计城北汾湖松陵城南太湖新城运东城南光福郭巷越溪湖东湖娄葑坊胜浦独墅湖528816431109661212413122215812436242%1%4%0%3%2%1%0%53%3%3%6%6%2%6%0%1%1%1%7%60%17%12%竞朋品拦截友介绍207苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY片区购买他山之石（206、7 组组）总总成成交交 渠渠道分道分析析分销展点有通路定向销现场安居客壳房多多欧尚外展万宝外展全营销置业佳员购房拓客CALL客企业推荐地围挡然来访计5793121461123522271053857292%3%45%0%1%0%2%3%0%0%1%1%25%1%13%51%1%4%28%14%苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY片区购买他山之石1、周来访中，泛地缘（居住区域在吴江）61组，占比3成；运东地缘为主，城南/北均超过10组；印证：本案抢占江陵路灯杆旗媒体资源先见性建议：年度续约；增补运东大道主场覆盖面；增补以鲈乡南路、中山南路、花园路为主的城南覆盖面2、园区来访48组，7、湖东/西基本持平。园区与运东的拉通已进入2.0时代，认知相对充分；结合溪岸项目相对丰富的产品线和24组/12%较为稀薄的园区购买来看；进入片区的园区客，或因流入其他项目（大运河府等）、或因品牌/品质不认同等未达成购买。印证：207组总成交中，仅一组源自竞品拦截；佐证该项目的区域竞争力不足。3、新区+姑苏+吴中一周产出50组到访；结合总成交中51组/24.6%的购买；应予充分重视；4、近20%单身、10%两口之家的到访家庭结构，反证广告传播应在注重三口之家基础上；将空间场景的重心由“三代同堂”转向更国际化路线。5、尤其值得注意的是，拥有强劲购买力的吴江乡镇市场，除汾湖外未能贡献成交。近地同里与城8、北的空间关系更为紧密。汾湖与运东接壤，且当年房价涨幅较高，是乡镇市场中的主要客源地。60%吴江泛地缘苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY片区购买他山之石18%广义新区南1.首位：郭巷、越溪2.重点：吴中城南、姑苏区（南门/沧浪）3.兼顾：上方山/光福1.2.3.4.首位：运东为首位重点：松陵、城南重点：以汾湖为主的乡镇市场 兼顾：城北、太湖新城20%大园区1.首位：湖西（娄葑为主）2.重点：尹东、车坊3.兼顾：湖东（独墅湖为主）结合17年来吴江购买数据、运东板块1.0的购买表现（三千）以以及及近近6个个北北区区（光福（光福-上上-新区新区南南-越溪越溪）客源的客源的量量涌涌现现本9、本案案购买购买的的变变量，将量，将主主要出要出现现在在镇镇级级和和北北区区的的产产出出苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY带着客源和购买的基本判断，我们进入市场生态和竞争。苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY市场生态大数据*成交数据为同期商品房住宅（2017-2019）三三年年同期同期看看市市基基本本周 期成交积（）成交套数成交均价（元/）成交额（亿元）2017年1-117,021,87557,98619,9851,3272018年1-116,647,84952,27220,2281,3412019年1-118,648,00068,97221,7551,896同增幅10、30%32%7.5%41%房价增速进慢道，成交增速反应正向的流速及改善需求苏苏州州市市场场步步健健康康态态苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY市场生态大数据*成交数据为同期商品房住宅2019.1.1-11.15各区各区成成交交对对照照板块在售楼盘量（个）新增供应（套数）成交量（套数）供应/成交成交均价吴江10421,98327,488125%16,782吴中11710,54711,567110%21,232相城678,17510,989134%24,697新区578,77811,062126%24,128园区433,8191,96952%35,969姑苏312,0602,697111、31%35,450计41955,36265,772119%2019年吴江市场依旧强劲新新增增供供应应全全市市同期占同期占40%，成交套成交套数数全市同全市同期期占占42%从从地放量地放量到到销销售流售流速速，均占，均占鳌鳌头头苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY客源片区及竞争生态湖西湖东本案的购买客源序列为：木渎板块吴中南1、泛地泛地缘缘苏苑长桥独墅湖高教区 运东亲地地缘 城南、运北城南板块尹山湖 城中、城北新区南越溪石湖板块板块大园区 汾湖为主的乡镇市场 2、园区园区 湖-尹湖吴中太湖新城吴江城北板块泛地缘 湖东-独墅湖 3、新区南新区南 越溪、湖太湖新城城中板块城南运北汾湖 12、渎 4、吴中南吴中南 城南街道 桥街道苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY新区南（越溪/石湖/木渎）板块分析*主要项目指：月均流速10套及以上的存量项目及新盘新新区区南南19年年主要主要住住宅宅项项成交成交（截截11.30）及及库库存存（截（截10.31）板板块块项项物物业业类别类别供供应应积积（）成成交交积积（）成成交交套数（套数（户户）成成交交均价（均价（元元/）越越溪溪瀚宫层35,23250,72535425,753鲁能公馆叠墅/洋房/层40,36326,13421429,845库库存存积积181,232库库存存套数套数1,104渎渎尼盛滨江城层076,69860818,313、04国瑞熙墅复式层086,04555432,337茂悦精装层34,84258,04851925,839拾锦都层86,96942,87730917,860上坤狮四季叠墅/洋房020,56216226,325中航樾园019,42513324,212都会上品简装层35,2558,9458626,932库库存存积积253,884库库存存套数套数1,840越越溪溪区区19-20年度年度除除鲁鲁能外能外未未较较供供应应量量渎区存量集中在旭旭辉辉都会都会上上品品、诺诺德德姑姑苏苏上上府府（10期备案价2.8万）（太湖东区 旭旭辉辉弘庭弘庭(剩余922，均价22534）萃庭萃庭（剩余521，均价20893）即14、将开盘的苏新/万科上瑞上瑞阁阁（楼（楼价价18000）、佳兆业和和光雅院光雅院（楼价18562）待市的路劲/保利8号地号地块块（楼价17152）、星河37号号地地块块（楼价15380）苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY吴中南（城南街道/长桥街道）板块分析*主要项目指：月均流速10套及以上的存量项目及新盘吴吴中中南南19年年主要主要住住宅宅项项成交成交（截截11.30）及及库库存存（截（截10.31）板板块块项项物物业业类别类别供供应应积积（）成成交交积积（）成成交交套数（套数（户户）成成交交均价（均价（元元/）吴吴中中南南如院30,16663,90444428,061朗诗新郡层15、42,10441,62335225,734宝韵铂宫层027,83629017,739库库存存积积36,521库库存存套数套数259吴中城南（吴中商城周边）库存供应量集中在颐和湾和新郡19-20年年度度新增供新增供量量主要主要为为阳阳光城檀光城檀苑苑的的1392户户苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY尹山湖（城南街道/长桥街道）板块分析*主要项目指：月均流速10套及以上的存量项目及新盘尹尹湖湖19年年主要主要住住宅宅项项成交成交（截截11.30）及及库库存存（截（截10.31）板板块块项项物物业业类别类别供供应应积积（）成成交交积积（）成成交交套数（套数（户户）成成交交均价（均价（16、元元/）尹尹湖湖建发独墅湾层15,48784,68445624,668华润悦湾层050,59840724,529泰尊府层041,73728527,394保利观湖国际层040,16531324,689库库存存积积80,872库库存存套数套数372尹尹湖湖区区19-20年年度度新增供新增供量量主主要要为为1016户户的的碧桂园碧桂园云云隐隐栖栖（100-120精装精装.8-18F）项项楼楼价价21933苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY北部市场综述北北部部市市场场（越越溪溪-吴吴中中南南-尹尹湖）湖）19-20年年度度错错位位竞竞争，争，新新房供房供量量稀缺稀缺基基于于区区实实际际17、购买购买案案例例认认定定其构成其构成本本案充分案充分客客源市源市场场苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY太湖新城（吴江太湖新城）板块分析*主要项目指：月均流速10套及以上的存量项目及新盘太太湖湖新新城城19年主年主要要住宅住宅项项成交成交（截截11.30）及及库库存存（截（截10.31）板板块块项项物物业业类别类别供供应应积积（）成成交交积积（）成成交交套数（套数（户户）成成交交均价（元均价（元/）太太湖湖新新城城半岛印象洋房/别墅124,430180,197143121,602绿地太湖东岸全类别58,816115,64279822,479华润凯旋层98,055100,2857718、515,965苏州湾壹号层59,71072,68226418,397苏州湾天铂层64,15468,21153818,968新希望锦麟云境精装/洋房101,21560,05548820,903朗诗太湖绿郡全类别18,77353,50039817,210中南紫云集精装82,40741,38135221,056融创枫丹壹号/层017,61314219,814开太湖号层015,98412918,725库库存存积积265,424库库存存套数套数2,009在售存量主要为中南中南紫紫云集云集/新新希望希望锦锦麟麟，及预期年内开盘亨通亨通朗朗诗诗吴越吴越熙熙华华雅苑雅苑（551户，楼价18156）（未含中旅名19、府全案787户）区内7宗宗约约40万万储备储备：42苏苏州州城投城投摘1号10万（楼价17294，现房限售）81/163宗：安安泰泰15号号5.3万万（楼价15906.现.或将万科操盘）建建发发17号号4.9万万（楼价15756.现）兆兆坤坤18号号6.5万万（楼价15819.现）11143宗：绿绿地地27号号6.5万万（楼价15730）天天健健28号号5.6万万（楼价15506）中中交交29号号4.7万万（楼价15484）苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY北部地缘（吴中太湖新城东片/吴江城北/吴江城中）板块分析*主要项目指：月均流速10套及以上的存量项目及新盘北北部部地地缘缘20、19年主年主要要住宅住宅项项成成交交（截（截11.30）及及库库存存（截（截10.31）板板块块项项物物业业类别类别供供应应积积（）成成交交积积（）成成交交套数（套数（户户）成成交交均价（均价（元元/）太太湖湖新新城城东东吴郡半岛层30,09539,02633722,475歌林镇018,44313922,719库库存存积积10,414库库存存套数套数82吴吴江江城城北北新湖明珠城层81,33743,89223819,842伟业迎春城橙家层24,58121,29021313,659海亮桥府016,30711118,030库库存存积积14,685库库存存套数套数1,387吴吴江江城城中中吴越锦源精21、装层22,910111,33871421,734苏河湾层21,78051,41438822,031库库存存积积13,681库库存存套数套数76吴吴江江城北城北区区在售供在售供应应量主要量主要为为新湖明新湖明珠珠城；截城；截12初初，余量，余量共共约约800户户区8282宗新地：绿绿地地19号号21万万（楼价8135）、华华润润20号号20万万（楼价8140）地块（均为商住地块。持6.5万，100%成品）苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY南部地缘（吴江城南）板块分析*主要项目指：月均流速10套及以上的存量项目及新盘南南部部地地缘缘19年年主主要住要住宅宅项项成成交交（截（截11.22、30）及及库库存存（截（截10.31）板板块块项项物物业业类别类别供供应应积积（）成成交交积积（）成成交交套数（套数（户户）成成交交均价（均价（元元/）吴吴江江城城南南华润悦府层121,572225,4772,20615,955新希望锦麟九/层138,592136,5751,05418,490中海富仕居层136,077134,8621,20318,258招商雍雅苑/层075,04263718,185绿地江南华府层40,09553,48844714,238绿地旭辉吴府/层040,63325323,092苏新天城花园层031,01522413,223缤纷桃李花园层37,32124,9572111923、,952库库存存积积285,283库库存存套数套数2,182区当前在售缤纷缤纷桃桃李李花园、花园、中中南紫云南紫云集集、新希、新希望望锦锦麟云麟云境境 正正荣荣924摘摘22号号10万万宗地宗地（楼楼价价9260）苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY泛地缘市场综述除除运运东亲东亲地地地地缘缘板板块块外外吴吴江江太湖新太湖新城城属于属于头头部部市市场场，且且区居区居住住多多为为5年年内新内新房房较较难难打通打通购购买买逻辑逻辑城城中中、城南、城南新新房供量房供量稀稀缺，缺，应应成成为为本案本案重重点地点地缘缘市市场场 城北城北较较少新房供量，但易少新房供量，但易为为运运东东北部截留24、，留待直接北部截留，留待直接竞竞品分析后定品分析后定论论苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY外板块聚焦（越溪-吴中城南-尹山湖）、泛地缘聚焦（城中-城南）带着客源认定我们进入本案价值资源及直接竞品对垒界面苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY本体价值分析（建筑及景观）现现代代中中式式格格 尔尔林林景景观观设设计计 轴厅三园布局 全全龄龄景景观观：者空间、童游乐区（分龄0-3、4-7、8-12）户户外外景景观观会会客客厅厅、环环形形跑道等跑道等中中旅旅运河运河名名著全案著全案户户配表配表物物业业类别类别积积实实房房间间数数（改造后）户户数数（户）占占（%）洋洋房房6-825、F6栋1484-2-213614%层层24-37F6栋102-1053-2-13-2-242443%112-1273-2-237037%1394-2-2657%计12栋栋995户户苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY本体价值分析（平面及户配）12#11#首开区10#幼儿园9#8#4#3#7#6#5#2#1#三房起步品质住区 社区带幼园 洋房户数占14%，4房整体占20%开开洋房洋房为为主主，坚坚定定品品质质形形象象苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY本体价值分析（三房产品）3-2-13-2-1 3-2-2 3-2-2三南采光户关3房房开开间间朝朝南南|客客餐餐竖厅竖26、厅|动动静静分区分区主卧套房双全幅观景 独独有有腰腰厅设厅设计计苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY本体价值分析（四房产品）高层|4-2-2洋房|4-2-2洋房|4-2-2动静分区横厅设计竖厅设计3房房开开间间朝朝南南|客客餐餐竖厅竖厅|动动静静分区分区四四房房四开四开间间朝朝南南苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY本体价值分析（四房产品）空间全面实现洄游动线设计室内洄游动线设计，室内动线丰富，不仅采光更为通透，更能提空间利率 令家的互动场景更为丰富，让家更有趣关+客餐+书房LDK中岛洄游（Living room、Dining room、Kitchen）客厅+餐厅+27、阳台LDB栖息洄游（Living room、Dining room、Balcony）卧室+阳台+卧室BBB关照洄游（Bedroom、Balcony、Bedroom）开掘于春秋，完成于隋朝，繁荣于唐宋，取直于元代，疏通于明清全1794km，是中国仅次于江的第条“道道”是我是我国国化地位化地位的的象征之象征之，堪堪城城 是世界上开凿最早、度最的河道度为苏苏伊伊运运河河(190km)的的9倍倍，巴拿巴拿运运河河(81.3km)的的22倍倍 流经浙江(3市)、江苏(8市)、东(6市)、河北(4市)四省，及北京、天津两市 沟通海河、河、淮河、江、钱塘江五系 2014年，选世界世界化化遗产遗产名名录录，成28、为中国第46个世界遗产项苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY文脉价值分析古今显赫不出运河九九塘塘 运运河古河古纤纤道道苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY文脉价值分析落松陵道，堤欲抱城吴江地志载，唐宋起，县北浙江嘉兴塘路为江浙要道 全塘分为五段，观澜桥彻浦桥桥北三处这段名为塘全约九，故名“九九塘塘”唐元和五年（820年）开始修筑2014年，随着中国运河成为世界化遗产运运河河古古纤纤道道公公布布为为世世界界化化遗遗产产点点全全1.8km，与本，与本案案对对岸相望岸相望1794公运河上现现存存的古的古纤纤道道仅仅有两有两处处，此外便是位于绍兴的浙东运河古纤道4桥桥8岸岸29、，吴，吴江江最美最美6公公苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY资源价值分析关键价值资源太湖、运河两条景观带吴江运河化公园以本案南篱之以运河桥为起点由南向北穿三座跨运河之桥云梨桥、江兴桥、江陵桥全约6公，呈带状分布吴江的运河化公园，如绸似带，环舞运河，泽景两岸三桥、三江桥、北七星桥、古纤道、教堂等，更像是绸带上闪亮的珍珠苏苏州第州第三三 18万万运运河河公公园园苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY资源价值分析积仅次于独墅湖公园、塘公园从200银银杏杏道道到3.3万万花海花海再到到5700健健身身步道步道从1000多种多种植植物，物，到综合休闲商配 全6公，占地约35630、000的苏州第三公园举步可达，就在家南南北双北双商商圈圈优优教家教家苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY配套价值分析公建校、私标杆、带幼园；教育引擎发南南北北两两商商圈圈、五、五繁繁华华商商业业体体环绕环绕尽尽享享便利，便利，隔隔绝绝嘈嘈杂杂北部：三三桥桥商圈商圈（江南奥斯卡+幸福商业+运东商业场）南部：路路劲劲城、城、万万宝宝场场运运河河实验实验学学校校（幼（幼园园、学学、初中）初中）已已经经开开预预计计2021.9启启（吴江经济开发区管理委员会19.3.22确定该校公性质）北北新世新世纪纪外外国国语语学学校校1022签约，总投资5.5亿，涵盖幼园到中站式教学 建成后幼园6轨、31、初中8轨、学8轨、中8轨社社区区带带幼幼园园预计预计2020.9启启以以副城副城之之姿，姿，承承托姑托姑之之重重吴江外环苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY空间价值分析北部拓展苏州内环南部拓展本案吴江内环吴江，幅员1176平公；苏州，幅员1718平公东邻上海，濒太湖，南连浙江拥有1个国家级开发区，2个省级开发区产业结构多元，实业基础夯实，镇区主题经济繁荣，社会储备丰沛曾连续三年蝉联福布斯中国陆县级城市创新指数第公路，以“两环射”框构主城内环：苏州湾道江陵路同津道云路外环：东道吴中/东道苏同黎吴江道及及苏苏州湾州湾1、2号隧号隧道道“射射”：中中环环线线、环环南延南延、东环东环南南32、延延星星湖湖街街、中、中环环东线东线、S230、江城江城道、道、G524、吴吴江江道道、同周公同周公路路形成的10条放射线此外，更有10、11、16、18四条普线及14、20两条快线在规加快、加密吴江城区、南部诸镇及与苏州城区关联其中，14#快线，更将由松陵南升北篱，过相城、经常熟，直达张家港西环南延东环南延依湖路东方大道隧道1/高新路四号线东太湖大道苏苏州州&吴吴江内江内环环交界交界星湖、松涛(南施街)、星塘、金堰(钟南街)同津大道-吴淞江路(吴江内环东线)江陵快速路(吴江内环北线)运东大道苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY通路价值分析东东环环南延：南延：10分分钟畅钟畅拙政33、园拙政园本案3公接东环南延路东东道：道：衔衔园区园区4道道星湖街、松涛街(南施街)星塘街、堰街(钟南街)15KM抵达独墅湖教区环环南延：南延：5公公直直达达江江陵陵路路架架在建在建1+3 轨轨交交络络4号线通10、16、18号线远景规划落站运东双双铁铁双站，双站，道通衢道通衢沪苏湖、通苏嘉字交叉于汾湖，设苏州南站 沪苏湖吴江区内再设盛泽站世界之窗锦绣中华“海泉湾”温泉系地休闲度假景区 等中国国际旅社总社 中国旅社总社等 2125家营业点11家海外分社 经营规模全国第全球持有或管理140家酒店拥有近31000间客房“维景”、“维景国际”“睿景”、“旅居”四品牌国内免税业头企业 拥有全球最 市内体34、免税店 三亚国际免税城位列全球前免税运营商苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY品牌价值品牌母体“星星相伴相伴 疆疆”EXPLORE THE WORLD WITH US 中国旅游集团公司创于1928年，是中央直接管理的国有重要企业，也是总部在港的三家中央企业之 集团以旅游化为主业，旅游地产、旅游融及相关业务并举 涵盖旅社、线上旅游、酒店、景区、免税、地产、融、邮轮、旅游客运、化演艺、房等相关旅游业态和细分领域 中国最的旅游央企景景区区业务业务旅旅社社业务业务酒酒店店业务业务免免税税品品业务业务苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY品牌价值品牌母体狮山名门水泊棠前蓝岸国际35、善筑旅程苏苏城城14载载|每每次次 时时代代的先的先 从湖到狮，从狮到东太湖，再到苏州湾 每场时代，都有港中旅的声影名门府运河名著苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY价值体系红线内七价值模块，23条价值线索，86项价值点苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY价值体系红线外五价值模块，15条价值线索，97项价值点苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY带着对于项目的充分理解我们进入中旅运河名著2020年度基础视觉苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCYVI设计|方案A苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRA36、NDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCYVI设计|方案B苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|37、无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCYVI设计|方案C苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏38、州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY运东片区的硬对垒苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY片区市场（2018.11-2019.11运东板块住宅项目成交）运运东东主要住主要住宅宅项项近近12个个成成交交（截（截11.30）及及库库存存（截（截10.31）项项名称名称供供应应积积39、供供应应套数套数成成交交套数套数成成交交均价均价项项存量存量运运东东北北部部区区三千116,9381,1831,71216,928基本售罄绿地苏州one59,20552291317,588基本售罄翡翠公园136,5851,3441,18518,7361,387四季春晓129,0631,41395919,583454联发棠颂113,0291,01448620,382740存存量量计计2,581运运东东南南部部区区敏华聚珑阁0023614,036基本售罄运河府135,8331,1981,05117,652基本售罄新希望锦麟府55,94139410422,698825佳兆业湖溪岸59,342542240、0719,533335中交37号宗地（9375楼价）13栋（11-27F），12.5万打桩存存量量计计1160户户+12.5万万楼楼盘盘名名称称翡翠翡翠公公园园开开发发商商万科、碧桂园物物业业地地址址吉市路与运东道交叉所属所属板板块块运东北板块总户总户数数2572户项项规规模模总建：35，占地11容容积积率率3.0产产品品积积层77、90、100、108、109 叠墅112-122开开盘盘时时间间2018.9.26物物业业公公司司碧桂园物业交付交付时时间间2020年6销销售售均均价价叠墅叠墅2.3万，万，层层1.9万万项项卖卖点点品牌品牌、位置、叠位置、叠墅墅类别类别苏州|南京|杭州|无锡DH41、KBRANDAGENCY翡翠公园6004505623002362051500172234645256274869010911份份1234567891011套数套数23672205562642524609河滨雅院18.9.25领叠墅预证，备案价19955-2428118.12.21第次领精装层预证，备案价15116-19786同批次叠墅备案价18921-2339419.8.26全案第四次领7栋叠墅预证，备案价18276-23439，207-288万万 110-130叠墅叠墅产产品或将品或将对对本案本案产产扰扰楼楼盘盘名名称称四季四季春春晓晓开开发发商商科、地、新希望物物业业地地址址运河北路与吉市42、路交叉所属所属板板块块运东北板块总户总户数数1413项项规规模模总建172531，占地：65476容容积积率率2产产品品积积层8384858789、洋房98115开开盘盘时时间间上批开盘6.24，9底加推物物业业公公司司地物业交付交付时时间间2021年121号销销售售均均价价19300项项卖卖点点户户、精装、智精装、智能能化化16苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY四季春晓3002632251501441511311409475001200 02 3 4 5 6 7 8 9 10 11份份1234567891011套数套数0001614420941511311402631213743、1四季春晓共1413户161498案场当前在售约150户，层83-89，洋房98-11511510432预计12加推层1#建筑积83-89洋房2、3#，积98-115竞竞品。品。115洋洋房房产产品品或或将将对对本本案案层产层产低价低价扰扰楼楼盘盘名名称称联发联发棠棠颂颂开开发发商商联发集团物物业业地地址址吉市路与运东道交叉所属所属板板块块运东北板块总户总户数数1226户项项规规模模总建：182564，占地69389容容积积率率2产产品品积积层98，115、11F洋房120开开盘盘时时间间923物物业业公公司司联发物业交付交付时时间间2021年12销销售售均均价价2.1万万项项卖卖点点地段地段44、产产品品苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY棠颂1601201558071757777份份套数套数400310 0 0 0 01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 0 0 0 0 0 71 75 155 77 31 77截125已推未售528户，待推212户 售售展展条件条件较较强强弥弥补补品品牌牌不不 1153-2-2层层及及120洋洋房房 或或将将对对本案本案产产扰扰苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY运北片区竞争综述运东北部区层普遍户，全精装；重流量，偏刚需同同等等房房间间数数，积积偏偏9-17不不构45、构成直接成直接竞竞争争落位产品的直接对垒，该区带来的主要竞争关系，是物物业业类别类别的的差差异性异性即：叠墅叠墅VS洋房，洋房，洋洋房房VS层层主要产品为：翡翠公翡翠公馆馆110-130叠墅叠墅、四季春四季春晓晓115洋房洋房、棠棠颂颂115层层/120洋洋房房（110-130叠墅客群与本案错位较，可直接排除竞争）苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY运北产品硬对垒春晓115洋房棠颂115高层棠颂120洋房四季春晓115洋房，主力总价215-230万；与本案112高层总价段重叠；基于洋房类别及双卫配置，户型单指标赢面较大 棠颂115高层总价对垒本案G4的128户型，本案腰厅的独特性46、，或将吸引偏好客群；赢面对半棠颂120洋房总价对垒本案139高层，较大可能胜出楼楼盘盘名名称称锦鳞锦鳞府府开开发发商商新希望物物业业地地址址湖路777弄所属所属板板块块运东南板块总户总户数数929户项项规规模模总建：11.7万，占地4.7万容容积积率率2.5产产品品叠墅135-340、层107-142开开盘盘时时间间叠墅加推，层预计物物业业公公司司新希望物业交付交付时时间间2020年6销销售售均均价价23000元/平项项卖卖点点区域区域位位置、置、项项产产品品楼楼价价11556苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY锦麟府503844251300102030405146778189147、310811份份1234567891011套数套数000001474418138新希望锦麟府1110加推最后三栋60套叠加下叠488-550万、中叠400、上叠350全案59低，整体流速慢，存量825户为为本本案重点案重点竞竞品品苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY湖心溪岸楼楼盘盘名名称称湖湖溪溪岸岸开开发发商商佳兆业物物业业地地址址吴江庞路299号所属所属板板块块运东南板块总户总户数数542户项项规规模模总建：8.33万，占地2.99万容容积积率率2.0产产品品层95、119；复式140、220；洋房110开开盘盘时时间间928物物业业公公司司佳兆业物业交付交付时时间间202048、年交房销销售售均均价价层19000元/平、洋房20400元/平项项卖卖点点区域区域位位置、置、项项产产品品楼楼价价12155现场售展条件差，截121，全案剩余335户 140/220复式38户、95/119层249户、110洋房48户 为本案次竞品110洋洋房、房、119层层将将对对本本案案产产较较扰扰苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY锦麟府产品硬对垒*东侧3栋高层9.21发布，分案名“锦 樾”西边户|137|4-2-27.2阳台，标准四房 与本案G5户139产品类镜像中间户|122跃层|4-2-3单层套内不50，开间不6m，配置3卫，尺度差但跃层空间具双层优越性层南向2间起居49、室打通后，可实现三代的分层居住适合适合特特定定群，群，具具定定优势优势东边户|142|4-2-2客餐厅区域利率低，空间浪费（边厅+东阳台）采光受影响 室内通透性差、主卧结构差本案本案139赢赢苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY湖心溪岸产品硬对垒*主要针对119高层及110洋房除局部结构差异外溪岸119户与本案105类镜像 同样3-2-2户型主卧套房及双开间阳台 相相同同功能，功能，本本案案积积控控制更好制更好110洋房是溪岸最流速产品 但室内中区功能缺失 本案G1-3产品市后 将将对对其其带带来来较较冲冲击击高层东西边户|119|3-2-2洋房110标准层|3-2-2苏州|南京50、|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY运南片区竞争综述中交37号地块打桩阶段，基基本本错错开本开本案案20年年度度营销营销重重战战期期溪岸质质感感较较差差，锦麟府过于务务虚虚且形且形上上，未能从客户度充分打通购买逻辑开挫锐三体化、吴江区利好加码以及教育资源的关关键补键补强强本案最后最后100售售展展条件及条件及接接待能待能稳赢湖新盘及产品优势压锦麟抢夺运北品质客群，装袋运南观望群体*除产品硬对垒外的全维度价值对标苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY中中旅旅运河运河名名著著11项项指指标标全全维竞维竞争争细细分分竞争维度本案运运东东北部北部区区运运东东南部南部区区四季春晓翡翠公园51、联发棠颂锦麟府湖溪岸品牌背景背景央企央企联合开发联合开发国企营50强营50强实实上市上市品牌不明晰前期强打万科 期碧桂园建造 引发普遍质疑上市上市上市在地在地14年年1年（18年）3年（17年）5年(14年)声望声望卓越卓越浒墅关吴江开发商案例案例主主客客源源|实实证证案例案例区位运东南部区持平（运北更近园区，但区环绕，群纷杂）发展吴江经济开发区持平（三势、苏州向南等拉平）指标995户1413户2572户1226户929户542户胜出持平规划低配持平景观外部运河公园|内部轴三园持平户型102-148胜出持平标准坯精装坯胜出持平配套2商圈|对学校持平持平物业港中旅物业地物业碧桂园物业联发物业新希52、望物业佳兆业物业持平胜出售展条件示范区样板房|接待能胜出持平持平持平胜出苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY价值策略品牌价品牌价值统领值统领，夯，夯实实主主场场 强调运东唯央企 强调维景开狮繁华先河 相对园区、新区南、渎客户分别以案例（开发品质、物业增值）证坚坚定定品品质质改改善善，与运，与运北北刚刚需需项项坚坚定定层层次次差异差异 加强拦截 确确保保南部南部竞竞品品客客户户全全数数到到访访，利利最后最后100杀杀客客 搅动城南 以以市市区区发发展展潜潜、品、品牌牌保障及保障及产产品品优势优势撬撬动动运动汾湖以以市市区、区、连连发发展、展、售售价及空价及空间间拉拉拢拢市市场场苏州53、|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY标标购买购买分分析析吴吴江江地地缘缘园园区区购买购买新新区区南南吴吴中中南南等级第第序列序列运运东东亲亲地地地地缘缘第第序列序列城城南南/北北/中中近地地近地地缘缘第第三三序列序列汾汾湖湖为为主主乡乡镇镇地地缘缘郭巷湖为主 坊独墅湖为辅越溪-湖为主 渎为辅三元坊区 吴中商城区版图城区、城北、运东、城南4个区城南为主横扇、震泽、汾湖、同盛泽、平望客群构成、在地原住5年以上及拆迁社区、政府及企事业单位群体 三、产业群体四、中私营业主五、个体经营、区供量稀缺、产业群次到位 三、区企事业单位改善 四、拆迁群体资产配置、作平移作平移（产产业业重合度重合度）、54、教育资源 三、拆迁群体四、为进城购房、主主动进动进区区（稀缺及（稀缺及外外溢溢逻辑逻辑）、次到位次到位诉诉求求（产产品及品及价价值逻辑值逻辑）三、三、新新苏苏州州为为主主（三（三之之家家的的结结构）构）购买动因 品品质质改善改善(社区品质、物业服务、起居空间、活配套、群体素养)圈圈层层同步同步 资资产产配置配置 家家庭成庭成员变员变化化(品质婚房、备孕添丁、孩等)价价值认值认同同(区预期等)品牌品牌吸吸附附(央企、物业服务等)资资源占有源占有(运河公园)格偏好格偏好(现代中式)产产品品利利诱诱(105拳头层，148稀缺洋房)关键购买逻辑品品牌牌保障保障|品品质质均好均好 次次到位到位|资资产产55、配置配置作作平移平移城城区区发发展展品品牌牌保障保障|品品质质均好均好|次次到位到位|资资产产配置配置例40%15%5%20%10%10%60%苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY年度关键创作善行 善工 善筑百年央企，旅尽世界而来 善筑姑苏，14载责任担当苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY港中旅地产品牌线（年度主张）2020年度 苏州港中旅地产 品牌主张苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭56、州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY港中旅地产品牌线（品牌大片）时时光厚光厚载载 百百年醇年醇酿酿看见 冰山下的努力威忌 x 冰雕镜头下，当威忌注杯中，光滑的冰雕开始绽放 呈现世界之窗、锦绣中华、苏州维景等冰雕作品静态艺术暨装置交互的效果表达百年百年央央企企经营经营上上的成功的成功和和冰冰下下的的努努主旨在集团及城市官微、朋友圈、媒体及视频络平台投放苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY港中旅地产品牌线（意见领袖巡礼）14年年时时光醇光醇酿酿 起起过过的路的路中旅 酩 酊之夜春风沉醉57、的夜晚配合20年度苏州中旅品牌发声规划或 新摘地等关键节点针对媒体、媒、城市意领袖等展开品牌巡礼的专线传播及落地活动STEP1：前宣|展开基于短视频、H5和平的线上传播 STEP2：巡礼|赠送克莱根克莱根摩摩14年年单单芽芽苏苏格格兰兰威威忌忌（Cragganmore 14 Years Olds Speyside Single Malt Scotch Whisky）STEP3：落地|苏州媒体恳谈会（退思园等）STEP4：后宣|持续发酵苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY项目年度形象（方案A）2020年度 运河名著 形象定位寬容的 极簡主义运河畔 双公园 105-148梦幻级心灵住58、区苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY選擇 與世界平視苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY项目年度形象（方案A）2020年度 运河名著 SLOGAN苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY项目年度形象（方案B）2020年度 运河名著 形象定位天造地奢运河岸 双公园 105-148垂范成品住区苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY唯 出类者 拔萃苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY项目年度形象（方案B）2020年度 运河名著 SLOGAN苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGEN59、CY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY项目年度形象（方案C）2020年度 运河名著 形象定位境遇 非凡运河岸畔 公园轨交 105-148近境时代作品苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY敬 伱的進一步苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY项目年度形象（方案C）2020年度 运河名著 SLOGAN苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY20年度执行细排苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY第第季度（季度（1.1-3.31）全全盘盘背景背景开达成。成交客户检视、指导判客；蓄势加推企企划划60、任任务务热销持续、红盘塑造、加推准备；20年度形象起势条条线线动动作作 形形象象线线：20年度全新形象露出 产产品品线线：围绕产品主体的概念及客户使场景演绎 包包装装线线：转牌、罗旗、室内展画架调整 活活动动线线：春节档期活动、季度主题及系列规划 媒媒体体线线：阶段媒体通路设计 传传播播线线：形象、产品、营销、活动的四合线上传播148 四房两厅两卫 大弈洋房横横厅厅 远沧海，胸襟怀 竖竖厅厅 皎折桂，擎意画境105 三房两厅两卫 拾趣满满 三代同堂 保保留留 世界127 三房两厅两卫 如沐独独特特腰腰厅厅 全全开开间间 尺幅阳台139 四房两厅两卫 若愚动动静静 分区分区 观观苏州|南京|杭州61、|无锡DHKBRANDAGENCY产品线（户型命名）一切从购买逻辑出发，一切以客户场景思考 命名，是重要的价值属性洋房命名高层105高层127高层139双公园|运河畔 流间大境，全周期品格住区寬容的 極簡主義148对弈洋房 102-139志趣高层苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY产品线（形象统领）苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY洄游 別開空間新境围绕家庭中岛的全洄游动线设计，赋予每平更多意义让空间别开新境，令爱元绽放苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY产品线（价值统领）苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHK62、BRANDAGENCY形象线（阶段主题）双公园|运河畔 流间大境，全周期品格住区 大鳴 爭春148对对弈弈洋洋房房 102-139志志趣趣层层应应询询加推加推苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY形象线（罗马旗）罗马旗 内容规划1、百年央企 里程名著2、善筑姑苏载責任未來3、天造地奢 运河 地鐵双公园 4、寬容的极簡主義 別開空間新境5、105-148全周期品格住區苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无63、锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY活动线（春节档期）园园看看遍遍 万万国国春春名著新春风情展看遍世界，更懂得回家的路新春档期，配合示范区实景 售楼处前、后场静态陈展异国情建筑（板雕刻）每周举办异域情节（美、表演）内场配合新春寄语、红包墙“为初”办玩偶北欧东南亚苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY活动（形象/圈层线）且留一席 给傲梅 泥与火之歌建盏奇幻之旅亲陶艺DIY倾泥塑赏一季度气温较冷，以内场手作活动为主线苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHK64、BRANDAGENCY活动（形象/圈层线）建盏奇幻之旅亲子陶艺DIY彩塑泥人名盏鉴赏 春茶抢鲜复刻 手作 教学 亲子名家作品展 DIY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY活动（行销线）定向专场推介（区、学校、医院等专场）福利线（区爱早餐、校园放奶等）家宴（种客户、关键、头等）苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY媒体线（年度媒体通路设计）中中旅旅运河运河名名著年度著年度媒媒体通路体通路设设计计（路（路部分）部分）媒体类别思考点形式启节点户外牌吴中快速路*越溪街、塔韵路节点越溪中城区新增越溪、吴中南 区域市场加推期环、友新节点新区南核通路东太湖道鲈乡南路-庞路段吴江核通65、路苏州湾节点*桥两出吴江主形象即刻路媒体太湖东路*路名灯箱、灯杆旗吴中南部市场加推期迎春路东吴北路吴中商城库灯箱、商场灯箱鲈乡南路路名灯箱、灯杆旗吴江城中、城南 区覆盖吴江地缘市场即刻中南路*花园路万宝场*库灯箱、商场灯箱江陵道*落地看板灯杆旗、路名灯箱强化项主场 实施竞品拦截灯杆旗续签。新增路名牌运东道*新增湖路*阳光天地库灯箱、商场灯箱郭巷主要消费场地新增郭巷市场加推期爱琴海购物中东道通达路-星塘街段独墅湖教区郭巷、坊区域园区南部市场路名灯箱、灯杆旗苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY媒体线（年度媒体通路设计）中中旅旅运河运河名名著年度著年度媒媒体通路体通路设设计计（分（分众66、众媒体）媒体）媒体类别落点启节点社区媒体蜂巢贴湖社区（四区）城南花园（五区）即刻启出道闸社区桁架社区梯厢校园媒体办公区赠送动售货机苏州信息职业技术学院 吴江中等专科学校节点启活动赞助（校运会等）影院媒体影厅命名、背靠 影厅灯箱 映前贴告星美（吴江莱亚店）橙天嘉（万宝店）加推启动区媒体办公区赠送动售货机中达、根茂、优普等（视开客户地图及头客户）节点启堂张贴前早餐点赠送品牌伞专场推介苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY媒体线（年度媒体通路设计）中中旅旅运河运河名名著年度著年度媒媒体通路体通路设设计计（络络媒体）媒体）媒体类别思考点落点启节点全国业V苏绪柒偏重品牌线传播品牌解读、苏州发67、展之旅配合品牌发声地产产品系深析苏州地产V周晓偏重营销视吴江热点区域解读配合加推房苏州苏州置业逻辑解读区域活V深度吴江偏重活动造势关键活动前宣配合加推、关键活动掌上吴江访、踩盘、发现等苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY第第季度（季度（4.1-6.30）全全盘盘背景背景期间加推达成，客户基础扩增，带新发企企划划任任务务热销持续、加推准备；带新专项体系条条线线动动作作 形形象象线线：阶段形象焕新，聚焦优势产品 包包装装线线：转牌、罗旗、室内展画架调整 活活动动线线：阶段活动主题及系列延展 传传播播线线：形象、产品、营销、活动的四合线上传播生活經驗者 皆住臻洋房 运河 地铁 双公园|68、148四房四开间朝南苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY形象线（阶段主题）苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY活动（形象/圈层线）无数颗炽热的心，聚集成一个新鲜的春 春風又綠运河東阿斯顿丁款SUV DBX试驾公园尔夫推杆春回大地，人心思动；二季度活动以动态为主 高维活动适配洋房的优势产品苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY活动（形象/圈层线）阿斯顿马丁首款SUV DBX公园推杆（双公园优势）陈列 运河岸畔69、古今对撞大片摄影 试驾儿童推杆 女性专场 邀请赛产品形象三宫格苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY借时间亲历 经验者的不二之选苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY线上（热销/卖压系列）有幸被你偏爱致谢运河名著的第555位业主苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY线上（客户证言系列）在万众瞩目前 凝视 在掌声喧哗里 引领 总能更好的选择 因为总是看得更远苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY线上（感性形象系列）千山万水跋涉过 只为回到出发的地方 唯爱与家不可替代中旅摯友 x 老友新邻 全 面 計 劃苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGEN70、CY老带新（系统计划）已已购购客客户户种种化，到化，到访访客客资资产产化化重点关注头客户，最程度发挥定向带动作 营营销销建议推荐成交激励（购物卡、油卡、家宴等）传传播播以“中旅挚友，友新邻”为触点，产专线带新线上内容，每周定量1-2次推送 物物料料完善家书体系。涵盖问候、程播报、带新政策及最新产品营销信息苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY第第三三季度（季度（7.1-9.30）全全盘盘背景背景成交客户量持续扩增，带新政策发；增量市场明确企企划划任任务务前期研判市场验证，确认定向打法条条线线动动作作 形形象象线线：阶段形象焕新，转向层产品 包包装装线线：现场包装及物料全线调整 活活71、动动线线：阶段活动主题及系列延展 传传播播线线：形象、产品、营销、活动的四合线上传播人生至美時 此刻家道成 运河 地铁 双公园|102-139全洄游现房住区苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY形象线（阶段主题）苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY活动（形象/圈层线）日常可做艺术观 艺术不妨日常观 EAST X WEST戏剧影像为派对装置三季度气候炎热，人们更愿意亲近自然除夏季冰爽活动线外通过筹办艺术主题活动，强化项目品质形象苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGE72、NCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY活动（形象/圈层线）主题装置公园话剧大健康陈列 互动沉浸 演出瑜伽 太极苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY线上（购买动因系列）有主见的人生活上也特别有主见 洄游空间设计的好 有经验的都知道苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY线上（购买动因系列）看够了太多次的不满意 才明白这里的无可挑剔 双公园|运河畔 流间大境 全周期品格住区苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY线上（购买动因系列）遇见了幸福谁还愿意忍耐漫长的等候 105-148全现房品格住区苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY第第73、四四季度（季度（10.1-12.31）全全盘盘背景背景压轴形象出街，项进营销倒计时企企划划任任务务积压产品专题包装，定向出货条条线线动动作作 形形象象线线：阶段形象转向定向出货产品的主题包装 包包装装线线：现场包装及物料全线调整 活活动动线线：阶段活动主题及系列延展 传传播播线线：形象、产品、营销、活动的四合线上传播境 遇 非 凡 运河 地铁 双公园|102-139流间大境压轴钜献苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY形象线（阶段主题）苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY活动（形象/圈层线）风渐凉，出来心照不宣的味道 饗時令，食頂天全宴汉堡胃王 桂花佳酿适配当阶定向出74、货营销任务 以民众性最强的美食季为切入点苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY活动（形象/圈层线）秋天的苏州，是桂花味的秋补圣品汉 堡桂花糕 桂花酿全羊宴超级料满分苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY线上（系统规划）中旅运河名著线线上上媒体媒体系系统统规规划划主主 题题落落 点点形形 式式 宏宏叙事叙事三体化“四五”落地图、H5 V通路苏州城市能级年底/年初，各类城市盘点密集期吴江天时地利“四五”利好 区区利好利好学城落定节点及时捕捉单张刷屏软解读校园动等节点公建配套等节点区域拍等节点 红红盘盘系列系列品牌红中旅之光营75、销期强化单张刷屏三宫格短视频吴江红南得名著运东红冠冕运东 卖卖压压热销热销认筹压迫营销期强化数据压迫看涨压迫稀缺房源压迫 中中旅旅品牌品牌旅尽世界配合品牌发声创新形式场景刷屏善筑姑苏 项项形象形象城市标杆常态传播运东垂范 标标杆杆产产品品层105标杆洋房148稀贵 核核价价值值景观资源空间设计 年度品牌主張 善行 善工 善筑百年央企，旅盡世界而來 善築姑蘇，十四載責任擔當 年度项目形象 天造地奢 境遇非凡 运河岸畔 公园轨交 105-148近境时代作品*关键回顾苏州|无锡|南京DHKBRANDAGENCY 年度階段主题大鳴爭春生活經驗者 皆住臻洋房人生至美時 此刻家道成境 遇非 凡 年度活動主76、题泥与火之歌 春風又綠运河東 EAST X WEST 饗時令，食頂天 年度媒体策略 路面、分众、网絡|年度微信傳播 八大立基點苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY.公司介绍.团队配置以深入的市場研究、專業的品牌定位、系統的整合傳播、精准的視覺表現、高效的執行能力；打造 本土4A地產全案策略机构苏州|南京|杭州|无锡BRANDAGENCY首開地產正榮地產招商地產中國節能中南地產路勁时光里|璞玉瀾岸新城地產正榮國領正榮華府 正榮悅嵐山 正榮悅玲瓏 正榮悅棠灣 花漫四季正榮香山麓院合景集团藍光地產首開如院 首開屹墅 首開玖瓏灣鹽城悦隽时代蘇州悅隽平瀾府 常熟尙隽府 揚中九里香畔中南世紀77、城 中南錦苑中南中心江阴雍锦源 無錫雍錦园 湖州雍錦园 如皋雍錦园 天奕雲著黑牡丹藍光 晶曜中駿集团中銳地產摩天輪公园 中 銳 星 公元 雍錦瀾灣招 商 雍 和苑 公 園1872 招商太公望 招商小食代中赫地產釣魚台別墅泰禾地產江阴院子綠都地產蘇和雅集虞宸源筑獨墅西岸觀湖國際保利集团云溪四季望 月 湾紫御四季天 逸中梁地產池州壹号院中節能生態島 中節能翎航城 中節能白鷺灣誠通集团檀山府宁國中心蘭溪院子公園裏中骏云景台 中骏雍景湾 中骏匯景城融創玉蘭公館金昌地產十里白鹭藍城地產理想之城華僑城科創云谷融僑融僑悅府新滄浪姑蘇人家DHK主創团隊均具北/上等地4A公司從業經驗，项目主創从業經驗均超10年78、事業群群由事業合夥人帶領，設執行總監(策略/設計双配)、项目主策、AE、美术指导、创意文案、设计师五个职能岗位；人员编制8-10人 2010年7月8日，苏州黑骑士营销策划有限公司成立2018年4月1日，无锡黑骑士营销策划有限公司正式成立2019年5月，南京公司成立2019年7月，杭州公司成立近3年(2017-2019)服務項目（部分）苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY黑 馬 騎 士 第事 業 群主 創 團 隊苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY黑 馬 騎 士 第事 業 群事業合夥人|創意總監姚 傑國際事業、本土战术執行經驗丰富，具极强的視覺創作能力从事房地產广吿879、年万科：无锡品牌、湖：双珑原著、绿城：玉兰花园 融创：亚美利加、路劲：天御 时光里、绿都：蘇和雅集中锐：摩天轮、雅居乐：中央府、招商：公园1872 新力：帝泊湾、远洋：无锡太湖宸章、阳光100：國際新城 等苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY黑 馬 騎 士 第事 業 群事業合夥人|策略總監俞 楓思維先導，邏輯嚴謹，想象与實效並重 多城市在地經驗，多角度策略變現能力从事房地產广吿8年万科：金域蓝湾、无锡商业品牌、运河外滩；湖：蠡湖天著、时代上城、双珑原著、九里晴川 新城：帝景、玺樾府、中央悦府、香溢紫郡、吾悦广场；远洋：太湖宸章；吉宝：澜岸铭邸雅居乐：星河湾；金地：艺境 等苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY黑 馬 騎 士 第設 計 總 監事 業 群袁 偉擅平面創意表現，具有較強的平面創作和色彩表达能力从事房地產广吿6年万达、綠地、路劲、新城、中锐、雅居乐、湖、融信、金昌、綠都等苏州|南京|杭州|无锡DHKBRANDAGENCY黑 馬 騎 士 第事 業 群資深策略執行顧成飛執行經驗丰富，具有較強的策略落地執行能力从事房地產广吿4年中南锦苑/南世纪城/招商雍和苑/招商公园1872招商小食代/招商太公望/太倉莱茵城市广场/東亭大厦/首開如院/首开玖瓏灣等