1、名 凯 北 江 蓝 城南 湖 一 号商业发展策略与总体定位2020年11月1基 础 认 知 与 定 位 思 考Part One本 体 解 读 与 核 心 命 题Part Two城 市 及 相 关 市 场 研 判Part Three操 作 策 略 及 总 体 定 位Part Four分物业定位及功能构建Part Five目录CONTENTS项 目 核 心 亮 点 提 炼Part Six基础认知与定位思考基础认知维度及思考（城市/商业/本体等）PARTPART0101 2020 HanBroad Corporation.基础认知及定位思考0 01 1美好的愿望替代不了坚硬的现实，辽源作为典型的工业2、城市，无论在经济实力、人口存量、消费活力等与省内其他地级城市相比均存在一定差距，项目注定将是一场艰难的城市商业破冰之旅4消费潜力尚待挖掘，品质消费无法满足城市转型升级阶段，经济实力/人口存量不足经济实力“百年辽源，经济初兴”，2019年辽源GDP名义增长，约410亿元左右，与省内同级别城市相比位居末尾消费活力人口存量商业环境辽源人口流失严重，呈逐年递减之势，2019年，全市人口116.5万人，其中市区约44.7万人，较上年减少3596人居民收入稳健增长，消费结构多元化；2019年居民人均可支配收入增长3.7%，约27350元，位居全省第六商业环境亟需升级，其发展较为初级，传统零售业态占据主导，3、无法满足客群品质型/多元化消费需求长春市吉林市四平市松原市通化市延边市白城市白山市辽源市省省 内内 城城 市市 经经 济济 与与 人人 口口 2020 HanBroad Corporation.与此同时，辽源城市商业现状及规划发展趋势预示着，消费需求所决定的新型商业进入与衍展空间以及区域商业的极大可塑空间，项目介入是存在突围或引领的机会的5基础认知及定位思考0 01 1传统零售占据主导，亟需升级换代商业现状建设宜居宜业生态现代城市规划发展融入长春一小时经济圈强化四平/梅河口联动长辽/辽白一体化发展国家新兴战略产业示范区批发零售（低端满足）传统百货（占据市场）购物中心（初见雏形）主题商业（概念宣4、传）蓝天城素质教育基蓝天城素质教育基地，以职业体验中地，以职业体验中心、文创中心、研心、文创中心、研学中心为核心学中心为核心欧亚购物中心、欧亚购物中心、御峰城市广场等御峰城市广场等项目为目前城市项目为目前城市商业升级典范商业升级典范银座百货、春天时银座百货、春天时尚百货、步行街等尚百货、步行街等商业占据辽源半壁商业占据辽源半壁江山，主流消费场江山，主流消费场意发小商品、食意发小商品、食品一条街等为批品一条街等为批发零售主战场，发零售主战场，辐射范围广辐射范围广 2020 HanBroad Corporation.先行一步的梅河口城市商业发展可窥一斑，先行试水的维港城可资参看。这是趋势，只是其城5、市发展优势使之成就而已，而辽源则需要后续的发力6基础认知及定位思考0 01 1现有及潜在代表商业项目城市优势商业环境维港城多元化发展城市，经济实力浑厚全国双拥模范城，综合实力百强县经济/消费活力驱动商业升级商业大而全趋优，品质消费满足商业转型典范，品牌资源植入产品多元开发，实力资源带动去化梅河口市是吉林省直管县试点城市，全国综合实力百强县市（93位）；2019年地区生产总值410亿元，第三产占比55%，发展实力/活力/质量持续上升；地域实力开发商建设，以购物中心为核心引擎，辅以公寓、商业内街等多样化产品形态；其中购物中心以进口超市、餐饮、娱乐为核心吸引。梅河口商业处于传统商业/小镇商业/主题商6、业等多元化发展阶段；目前消费主力场所仍集中在老城火车站商圈，以步行街/维港城/中联广场等为代表；全国综合实力百强县首批国家全域旅游示范区全国十佳“美丽中国 最美城镇”全国文明/卫生城市2019全国营商环境百强县国家园林城市产品多元租售并举业态复合公寓购物中心商业街区进口超市创意零售餐饮休闲欧亚购物中心维港城奥特莱斯红星美凯龙商业步行街蓝城啤酒小镇 2020 HanBroad Corporation.回归项目本身与所面对的市场及需求，在对商业发展方向厘定且设定实操方案的前提下，首要的则是商业开发层面的体系化的协同，包括空间规划、租售配比等7基础认知及定位思考0 01 1现实路径落实开发层面体系化7、协同商业发展与城市能级（地级市）匹配度较低，现有商业档次较低，传统零售占据主导，品质消费需求外溢项目本身自身条件及诉求市场环境市场现状及需求蓝城代建，高端品质塑造，集住宅/星级酒店/商业于一体；商业约8万，具备打造品质/规模商业条件城市商业提质助推区域升级社会价值增益投资/消费满足引领城市商业树立形象标杆提升溢价空间实现资金平衡产品联动住宅/酒店/商业空间规划形态/产品/场景租售配比资金收支平衡指标明确控规/调规/限高 2020 HanBroad Corporation.其次囿于东北地区及城市特性，去零售化趋势明显，同时在品牌招商方面存在市场垄断性，以零售为主导的传统商业非本案最优选择，项目需8、另辟蹊径以创新多元业态功能树立自身独有主题形象8基础认知及定位思考0 01 1活力城Village这有山东北零售“围城”，商业地域属性极强，去零售化趋势明显，客群注重个性化消费1去零售化代表性项目（长春为例）2随着消费者对物质追求的逐渐满足，对以休闲、娱乐为主的精神消费需求日渐迫切，直接影响城市商业业态的变化；就长春而言，2017年零售业态较上年下降5%，餐饮/娱乐等体验性业态比例提升，同时，连锁品牌入驻困难，如影院业态，全市约30家左右，连锁知名品牌仅有10家，本土品牌市场垄断性强大众卓越自持特色“潮流时尚”商业，其餐饮业态占比高达85%以上，誉有“美食集中营”之称谓都市休闲商业之典范，场景9、与商业完美融合，在立体场景中植入特色体验式内容，弱化零售业态，以餐饮/休闲等体验业态为主 2020 HanBroad Corporation.另外，项目当结合周边产业优势及自身资源进行转换，打造魅力体系内容，避免落入常规窠臼，为项目提升站位，引领全新商业消费模式，与城市发展协同共振之关键9基础认知及定位思考0 01 1优势产业资源自有孵化独有模式提升人气，带动片区活力核心吸引力与片区识别力以特色标签与品质空间迅速建立吸引高端外向型资源导入优质环境与特色吸引力产业链条体系延伸带动区域产业跨界延伸商业内容转化开发商自有资源创新主题形象独有资源与产业跨界混搭，构建商业魅力体系是项目总体所求所需，为销10、售和招商提供支持策略功能跨界空间混搭魅力构成或灵魂塑造核心吸引力品牌鞋业零售资源品牌服饰特色零售商户资源区域及周边优势特色产业资源的商业内容的跨界融合，塑造产业链条的价值提升及形象输出本体解读与核心命题区域特性物业构成特征现存限制性因素项目发展的核心问题及命题PARTPART0202 2020 HanBroad Corporation.本体条件分析区位条件0 02 2项目所属经济开发区是城市核心门户，亦是辽源经济发展的“火车头”，整体发展潜力较大，优越的区位价值为项目提供良好的可塑性11西山区西山区经济开经济开发区发区中心城区中心城区辽源市人民政府辽源市人民政府南部新城南部新城辽源站本项目仙城11、客运站开发区客运总站南二环路东辽河二环路伊开高速人民大街集锡线本项目【区位条件】属于城市经济“龙头”经济开发区片范围内，亦是中心城区直接辐射区；西临东北袜业工业园区，南靠欧亚购物中心，东临星河万源、兴源小区等多个居住社区；距中心城区（市政府）车程2.6公里，8min；中心商业区（银座百货）车程3.3公里，17min；辽源火车站车程2.5公里，12min；距伊开高速口车程6.5公里，8min；仙城客运站车程5.4公里，25min。基 本 概 况【经济开发区】纺织袜业省级经济开发区，经过10余年区域实现了由单一“经济体”向“新城”的华丽转身，大力发展第三产业，扶持新兴产业及传统服务业，已初具成效（12、增加值7.3亿元）；主导产业及服务产业：医药健康精铝加工新能源业居住商服客运总站 2020 HanBroad Corporation.本体条件分析区位条件0 02 2且区域经过欧亚购物中心十年耕耘，已形成较强的商业氛围及群体认知（对辽源自身而言）。随着欧亚二期规划落地，其影响力将进一步提升，本案可与之“并驾齐驱”对原有商业生态提质升级12欧欧 亚亚 购购 物物 中中 心心欧欧 亚亚 购购 物物 中中 心心欧亚项目基本概况项目体量：13万（一期8万，二期5万）开业时间：2010年10月现状：一期营业，二期待建定位：集精品购物/时尚家居/休闲娱乐等于一体的购物中心【核心驱动】【辅助驱动】规模化驱动13、：一二期整体建筑面积13万平米，涵盖多元化消费功能，成为依托规模优势辐射全城的典型代表；一期常态化主力店驱动：依托规模效应的商业空间，集合了超市、零售、儿童娱乐及专业家居等常态化 的主力功能业态；二期纵深品类驱动（休闲娱乐）：与一期业态互补，去零售化打造目的型/体验型功能业态，集影院、健身中心、儿童培训/娱乐、主题餐饮、生活服务等于一体，引进品牌如万达影城、小米之家、华为体验店等 2020 HanBroad Corporation.本体条件分析交通环境0 02 2此外，区域交通体系完善，内外通达性强，是城市人流、物流的集散中心，成熟的路网体系为项目扩大辐射范围及未来人口导入奠定了先决条件。特别14、是火车站西移的规划可能将极大的提升区域价值13仙城客运站客运总站开发区客运总站本项目南二环路财富大路向阳大路友谊大路东辽河西宁大路泰安大路人民大街甲三路辽源站5.4km2.5km0.8kmn【现有道路体系】东侧：临城市主干道友谊大路，机动车双向4车道，非机动车2车道，连通市中心及南二环路（高速连通）；南侧：靠城市主干道财富大路，贯穿城市东西，路宽约25m，机动车双向6车道，非机动车2车道，交通通达性、可视性好；n【公共交通体系】现有交通体系完善，未来随着火车站的西移，内外联通更加强化，区域价值提升公交线路公交线路起始站起始站公交线路公交线路起始站起始站1路开发区客运站矿务局25路山语城三期双龙15、广场10路人民广场金昌集团30路我的家园双龙广场21路开发区客运站煤城新村102路技术监督局白泉实验小学n【火车站西移规划】规划新建四梅快速铁路，车站在现有火车站的基础上向西移动1000米（最终依据火车部门规划为准）财富大路九州新城道路友谊大路 2020 HanBroad Corporation.本体条件分析周边环境0 02 2项目周边以新兴轻工产业园区（东北袜业工业园/医药健康产业）/居住区为主，具备一定的人口基础与消费能力，但需进一步挖掘与引导14东北袜业工业园九州新城钻石名城酒店项目项目电子商务区金领国际欧亚欧亚（二期）桂枫园星河万源三海尚城茵特拉根客运站金都花园三海尚城新区村庄龙山科技16、智慧产业园物流/工厂友谊花园辽源站实验高级中学辽源七中兴源小区1km1km范围范围周 边 概 况项目1公里范围内，以产业园区及居住社区占据主导，其中，住宅社区多为经济适用房和回迁房居多，人群消费能力尚待引导与挖掘；周边现有总人口约6.7万人（工业园/兴阳社区），其中，袜业工业产业园就业人口约3万人，居住人口约3.7万人，具备一定人口支撑。序号序号名称名称户数户数人口（人）人口（人）1东北袜业工业园1210300002袜业公寓4008003九州新城52315694金领国际60012005钻石名城90027006茵特拉根3006007三海尚城130039008金都花园60018009兴源小区76317、229810桂枫园500150011碧桂园悦江山826247812星河万源60001800013其他（村庄+工厂）300900合计合计14222142226774567745数据来源：经济开发区统计公告及社区访谈预估 2020 HanBroad Corporation.本体条件分析本体认知0 02 2反观项目整体规模，总占地约20.5万平方米，规划商业、酒店及居住社区等物业产品，其中商业占地约2.8万平方米，总建筑面积可达到7万平方米左右，具备打造城市中心级商业空间条件15商商业地地块经济技技术指指标（暂定方案）定方案）名称名称数数值单位位总建建设用地面用地面积28206.22总建筑面建筑面积18、71142.2地上建筑面地上建筑面积53983.4其中商商业32332.1其中一层11842.1二层9500三层及以上8900售楼处2090公寓公寓+办公公21651.3地下建筑面地下建筑面积17158.7B1层商业5500停车及设备用房11658.7容容积率率2.11绿地率地率15%建筑密度建筑密度49.40%机动车停车位416辆其中地上车位83辆地下车位333辆商业规划设计方案需在充分满足社区日照/控规条件下进行，其总占地面积2.8万，容积率2.4，限高50m，密度50%2020 HanBroad Corporation.本体条件分析本体认知0 02 2但从现有商业控规来看，其进深在30619、0米之间，对于购物中心的进入与使用以及商业形象的塑造存在一定的限制，需在商业建筑进深及建筑密度方面综合考量，以实现商业价值最大化16现有商业进深在30-60米之间，最窄的部分仅有30米，不利于购物中心空间规划及产品使用1.形象塑造限制就规划图纸来看，各物业功能处于“割裂式”独立模式存在，其中，北侧住宅与商业无功能属性联动2.空间规划限制商业控规内部退线9m/容积率2.4/建筑密度50%等指标独立要求，其中，建筑密度将进一步影响产品形象塑造3.功能衔接限制 2020 HanBroad Corporation.本体条件分析核心问题0 02 2由此，项目在制约性与利好共存局面下，须把握优势与规避劣势20、，彰显商业特质，并通过站位层级、角色塑造、功能协同等方面进行诠释，建立自身区域“首位度”17项目立意角色塑造需求明晰解决差异化竞争及客流吸引的问题解决市场站位层及前瞻性发展的问题空间打破解决商业驱动物业增效提质的问题问题一问题二问题三问题四项目立意认知地块站位高度，如何在产业区域及成熟商业项目发展先行的环境下，独有模式塑造引领城市商业角色塑造认知市场角度的命题，如何以一个强主题吸引来突破空间限制，实现远端客流吸引，并化解招商难度需求明晰认知开发角度的需求，如何满足现金流的平衡是项目开发的第一要务，租售模式的功能空间适配满足空间打破认知功能空间的协同，如何以商业为纽带与各类功能性物业联动互携，实21、现内生价值的提升解决产品形态及资金平衡的问题 2020 HanBroad Corporation.本体条件分析核心问题0 02 2认知地块区域站位高度，其核心当为城市商业模式的转型升级，并作为城市功能复合角色的区域锲入者、引导者和标志形象的存在，主题吸引，人群聚集，功能创新18项目区域发展环境城市经济“龙头”区域内城市交通路网便捷，通达性良好新兴产业及高端商业氛围初步形成项目基地条件分析综合用地由住宅/酒店/商业构成商业具有规模效应，体量可达8万2.4容积率/密度50%/退线9m控规明晰站位提携区域高度塑造项目整体，应在功能上满足基础配套与主题创新，吸引特站位提携区域高度塑造项目整体，应在功能22、上满足基础配套与主题创新，吸引特定消费客群，体现多元、丰富、品质、休闲的主题感受定消费客群，体现多元、丰富、品质、休闲的主题感受区域锲入者主题吸引功能创新人群聚集 2020 HanBroad Corporation.本体条件分析核心问题0 02 2市场角度的命题，如何以一个强主题吸引来突破空间限制，实现远端客流吸引，并选取常规品牌及塑造非标品牌（新物种）化解招商难度并保证商业新鲜度及强化市场竞争优势19功能完整性满足区域基础生活/休闲/娱乐等多元消费需求，增加消费粘性，并实现项目投资平衡性常规型商业体系区域资源与自有资源优势，通过商业模式的转化为新物种，独有品牌IP塑造，化解招商难度非标品牌塑23、造通过餐饮、娱乐、休闲、文化、市集等多样化的业态场所，构建从清晨到晚上全天不揭短的休闲体验全时段消费引领特定资源整合，通过全新主题、全新功能、全新业态驱动人流话题性和影响力，作为醒目核心引爆点、人流发动机创新型驱动体系强主题穿透性0101020203030404 2020 HanBroad Corporation.本体条件分析核心问题0 02 2开发角度的命题，如何满足现金流的平衡是项目开发的第一要务，其租售分配的功能空间设定须满足销售与运营的双重需求20资 金 链 循 环开发商资金平衡（第一要务）物业资产管理公司投资/消费/经营者资产收益委托收益回报本源p功能空间设计租售模式明晰，还需要增加24、粘性01.商业定位精准定位是实现项目可持续发展的基础性因素，贯穿始终的核心工作02.建筑设计商业语言转换为建筑语言，确保建筑空间符合销售/运营的双重要求03.销售策略开发过程中大量资金需要通过销售实现，既要快速回笼资金，又要确保可持续经营04.招商策略招商是实现“订单式”开发的有利制衡，确保满足项目开业，为运营打下坚实基础05.运营策略确保合理的商业租售比例，是保证项目持续开发和实现持续利润的基础06.业态布局合理的业态规划为招商提供方向性的指导，并通过创新型业态独特吸引，强化价值商业模式明晰可持续性发展 2020 HanBroad Corporation.本体条件分析核心问题0 02 2功能25、空间协同方面，如何以商业为纽带与各类功能性物业联动互携，构建项目本身独具特色的功能内涵，实现商业、居住、生活内生关系互动及价值提升21商业商业(形象展示）形象展示）酒店酒店（品质吸引）（品质吸引）住宅住宅/公寓公寓（回现满足）（回现满足）各物业协同发展各物业协同发展互融共生互融共生各种功能互为裨益，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，将商业、酒店、居住/公寓相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类、多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。联动互携联动互携基础市场研判与操作策略城市特性（区位/交通/经济/规划等）人口及消费群体分析商业环境(商业/酒店/公寓）PARTP26、ART0303 2020 HanBroad Corporation.辽源，位处吉林南部门户发展轴，“百年沧桑，经济初兴”从被誉为“东北小上海”的早期繁荣，到摆脱资源枯竭的束缚，再到全面创新转型升级，城市迎来多元融合发展的全新时代，但存在诸多不确定因素23城市及相关市场研判城市特性0 03 3六七十年代富饶，城市繁华2005-2008年枯竭，煤城陷落辽源受益于煤，也受限于煤，随着800万吨残煤开采完成，城市经济步入低谷，连续十多年经济徘徊在2%-4%，2005年列为地区资源枯竭转型试点，2008年为全国首批转型试点城市；以创新转型发展为引领，由经济转型、城市转型、工作转型向全面转型发展，带来多元27、融合发展机遇；同时，下属区县获得“国家重点的商品粮基地县、梅花鹿之乡”等称号。历史比较悠久，文化丰富，是满族的重要发祥地之一；轻工业发达，矿业资源集聚，创造力之最（第一台洗衣机、国际比赛专用红双喜乒乓球、第一家电影胶片厂等）被称为“东北小上海”；通过推进新型工业化，从“一煤独大”到形成装备制造、农产品深加工两大主导产业，高精铝加工、纺织袜业、医药健康、蛋品加工、新能源等特色优势产业，逐渐形成独有的产业支撑；2009-2018年转型，城市新生2019年-未来创新，城市活力 2020 HanBroad Corporation.24吉林省“一主、六双”产业空间融入，以长春经济圈为核心、构建长辽一体化28、发展新格局，城市空间着力向南、向西发展，而项目所在区域是交通、经济的核心聚集区，其发展基础条件是具备的l根据最新辽源城市规划（2015-2030年），市区域空间结构发生较大变化，主要趋势是：l城城市市主主要要空空间间发发展展方方向向是是向向南南和和向向西西，向向东东适适当当发发展展；远远景城市可向北发展景城市可向北发展l由点轴发展向点线面协调发展转变；l由各城镇独立发展向一体化发展转变。其中长长（春春）辽辽（源源）一一体体化化和和辽辽（源源）白白（泉泉）一一体体化化是其中趋势最为明显的两个“长春经济圈”规划区域主要包括长春市、吉林市、四平市、辽源市、松原市、公主岭市、梅河口市，共35个县(市、29、区)。上述区域GDP总量占全省的84%，是吉林省城镇最密集、高教资源最丰富、经济发展最活跃、城市综合承载能力最强的区域，在具体布局和实施路径上，将重点推进“一主”“两翼”“三环”“多射线”协同互动融入“长春经济圈”率先发展增强“一主”辐射带动力以长春为主要区域，进一步拉开发展框架，拓展战略纵深，壮大规模总量，强化辐射带动，全力做大做强长春经济圈核心辽源市“一主、六双”产业空间布局，是吉林省全面落实“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，主动融入国家“一带一路”建设，全方位对接东北振兴战略国家相关重大规划，再造汽车、石化、农产品加工三大支柱产业新优势，把先先进进装装备备制制造造、医医药药健30、健康康、文文化化旅旅游游产产业业发展成为新的支柱产业，大力培育新能源汽车、光电信息、生物制造、卫星及航天信息、通用航空、新材料、人工智能及机器人、大数据等一批战略性新兴产业，促进产业转型升级吉林省“一主、六双”产业空间布局辽辽源源发发展展机机遇遇深化“两翼”融合发展加快推动长公同城化协同发展，重点打造长春-公主岭经济合作区和建设长春-四平、长春-双辽两个协同发展带；加快推动长吉一体化协同发展，共同建设“长吉大都市区”强化“三环”跨区域合作即由环长四辽吉松工环长四辽吉松工业走廊构成的省内共业走廊构成的省内共建合作大环线建合作大环线，由俄罗斯（远东地区）、日本、韩国、蒙古等国家构成的东北亚国际合作31、大环线构建“多射线”开放合作格局重点打造6条向外辐射线：即长吉珲日辐射线、长辽丹渤辐射线、长平沈京辐射线、长平蒙辐射线、长松满俄德辐射线、长余哈俄辐射线项目所在区域用地性质规划辽源市城市总体规划城市及相关市场研判城市规划0 03 3 2020 HanBroad Corporation.25城市及相关市场研判城市交通环境0 03 3铁路规划规划新建四梅快速铁路，路线沿原有四平梅河口铁路平行走线，车站在现有辽源市火车站的基础上向西移动1000米，新建站舍，满足快速铁路运行的线路要求；规划新建长春至辽源铁路，在白泉镇、建安镇和安恕镇设站，白泉站同时为辽源中心城区服务。高速规划公共交通规划伊（通）辽（32、源）高速公路：规划将现有高速公路出入口向北移动五公里，设置在伊辽高速与集双高速交汇位置，将现有高速出口至规划集双高速中间高速公路改造为城市快速路集（安）双（辽）高速公路：规划从中心城区北部、东部经过，与辽源西丰高速公路交汇位置设置互通式立交，与伊辽高速相交处设置互通式立交，集双高速在辽源中心城区段设置两个出入口，与伊辽高速公用的北部组团出入口和寿山组团东侧出入口辽（源）西（丰）高速公路：规划辽源西丰高速公路北起集双高速公路，向南从主城区与辽白组团之间通过，向西南通向西丰。辽西高速在辽源中心城区设置一个高速出入口规划在中心城区三条主要的快速公共交通路线的基础上，向空间协调区延伸：东西方向的安平路33、东吉大路西宁大路辽白大路的快速公交线路继续向东连接辽河源镇区；向东后转向北延伸连接安石镇和金洲乡；向西延伸连接白泉组团、向西后向北连接建安镇的西部组团和西南组团。南北方向的仙城大街人民大街的快速公交线路继续向南延伸连接安恕镇区；向北延伸连接金洲乡和建安镇的东部组团。主城区东南组团的龙山大街福镇大路福民大街东南大路快速公交线路继续向西南延伸可连接渭津镇随着规划四梅快速铁路及新增双高、辽西等高速公路、高速客运站的建设运营，综合性交通网络形成，城市通达性升级，城区间联动性/开放性增强至2030年，形成与城市规划布局结构相一致的“三环十射”的道路网系统结构，建立一个适应辽源市经济社会发展，与区域交通战34、略相协调，现代化的高效、安全、舒适的综合交通运输体系；积极发展公共交通系统及货运系统，形成以主、次干道为骨架的道路系统以及各种交通工具协调发展的交通运输体系 交通规划 2020 HanBroad Corporation.26城市及相关市场研判城市经济环境0 03 320152016201720182019010020030040050060070080090000.1-0.1-0.2-0.3-0.4-0.5GDP（亿元）,2015,750.06GDP（亿元）,2016,766.85GDP（亿元）,2017,772.11GDP（亿元）,2018,621.6GDP（亿元）,2019,410.38增35、速,2015,7.00%增速,2016,6.40%增速,2017,1.70%增速,2018,-19.49%增速,2019,-47.00%GDP（亿元）增速2015-2019年辽源市GDP统计2015201620172018201901000020000300004000050000600007000000.05-0.05-0.1-0.15-0.2-0.25-0.3-0.35-0.4人均GDP（元）,2015,61836人均GDP（元）,2016,63744人均GDP（元）,2017,64952人均GDP（元）,2018,52861人均GDP（元）,2019,35211增速,-0.86%增速,336、.09%增速,1.90%增速,-18.62%增速,-33.39%人均GDP（元）增速2015-2019年辽源市人均GDP统计2015-2017年辽源市经济发展平稳上升，但从2018年起GDP总量出现负增长情况，且与吉林省内其他城市相比滞后，位于末尾，经济水平亟待提高；人均GDP情况同样在2018年起出现负增长情况，但人均GDP在全省排第5名，辽源市人民生活水平及购买力存在一定发展潜力，未来随着城市的转型升级，将进一步激增经济潜力释放数据来源：辽源市国民经济统计公报、吉林社会经济统计年鉴2018年吉林省各市GDP排名2018年吉林省各市人均GDP排名从经济环境来看，2019年受中美经贸摩擦和宏观37、经济下行压力影响吉林整体经济下滑出现负增长情况，但随着城市转型升级及规划落地实施，经济有望得到进一步释放（目前与省内同级别城市相比位居末尾）2020 HanBroad Corporation.27城市及相关市场研判城市产业环境0 03 3随着城市升级转型，推动产业布局调整，近年第三产业占比始终保持上升趋势，产业结构逐步优化，战略新兴产业及传统产业有望多元融合，主导人口质素上升，引领消费上行20152016201720180.330.3350.340.3450.350.3550.36Series1,2015,34.10%Series1,2016,35.10%Series1,2017,35.40%38、Series1,2018,35.80%2015-2018年辽源市第三产业比重统计01加快特色产业发展，实现产业转型升级加大结构调整力度，积极培育战略性新兴产业02十二五期间，受国内外经济下行压力的影响，第二产业受到较强冲击，增长日趋乏力，但第三产业得到前所未有的重视和发展。作为吉林省中部创新转型核心区重要城市和“一主、六双”产业空间布局节点城市，辽源紧抓产业机构调整机遇期，以“稳一促二提三”为重要战略选择，大力发展第三产业。辽源加大产业结构调整力度，发挥好工业、服务业、战略新兴产业、科技创新等的引导作用。加强力度扶持新兴产业，坚持生产性服务业与生活性服务业并重，推进服务业提速升级。弥补转型发展39、的“短板”，加快发展现代物流、电子商务、金融保险等现代服务业。数据来源：辽源市国民经济统计公报、吉林社会经济统计年鉴10%29%61%2019年辽源市三产占比统计第一产业第二产业第三产业 2020 HanBroad Corporation.28城市及相关市场研判城市消费环境0 03 3从消费环境来看，辽源作为人口基数最小的地级市（现有约116万人，市区仅44.7万人），2019年，社会消费品零售总额较上年增长3%，约为254亿元，与省内其他城市相比差距较大，消费外溢情况非常明显2015201620172018201905010015020025030000.010.020.030.040.0540、0.060.070.080.090.1社会消费品零售总额（亿元）,2015,206.7社会消费品零售总额（亿元）,2016,226.2社会消费品零售总额（亿元）,2017,239.2社会消费品零售总额（亿元）,2018,247.5社会消费品零售总额（亿元）,2019,254.9增速,2015,9.4%增速,2016,9.4%增速,2017,5.7%增速,2018,3.5%增速,2019,3.0%社会消费品零售总额（亿元）增速2015-2019年辽源市社会消费品零售总额统计20152016201720182019020406080100120140全市总人口（万人）,2015,120.8全市总人41、口（万人）,2016,119.8全市总人口（万人）,2017,117.9全市总人口（万人）,2018,117.2全市总人口（万人）,2019,116.5市区人口（万人）,2015,46.6市区人口（万人）,2016,46.1市区人口（万人）,2017,45.5市区人口（万人）,2018,45.1市区人口（万人）,2019,44.7全市总人口（万人）市区人口（万人）2015-2019年辽源市人口统计消费需求不足，消费市场供给能力不足l辽源市整体消费购买力处于全省较低位置，一方面辽源城市人口数量少，截止2019年，城市人口116.5万人，其中城镇人口44.7万人，且人口以35-60岁中老年人为主，42、青年人群较少，消费需求不足问题突出l其次辽源社会消费品零售总额同样位居全省末尾，城市批发、零售业、住宿和餐饮等行业发展较为薄弱，难以满足人口消费需求，存在消费外溢情况排名地区消费品零售总额（亿元）1长春市3120.702吉林市1411.303松原市743.004四平市603.505延边州556.106通化市449.707白城市339.208白山市302.169辽源市254.00数据来源：辽源市国民经济统计公报、吉林社会经济统计年鉴、第六次人口普查数据 2020 HanBroad Corporation.29城市及相关市场研判城市消费环境0 03 3随着城镇居民收入水平不断增加、恩格尔系数不断下43、降，居民生活水平不断改善提升，对于消费品质存在更高要求，且城市人群本身的消费能力是具备的，但现有商业环境均无法满足其品质消费需求201520162017201805000100001500020000250003000000.020.040.060.08城镇常住居民人均可支配收入,2015,28010城镇常住居民人均可支配收入,2016,23725城镇常住居民人均可支配收入,2017,25267城镇常住居民人均可支配收入,2018,26328农村常住居民人均可支配收入,2015,10973农村常住居民人均可支配收入,2016,11767农村常住居民人均可支配收入,2017,12555农村常住居44、民人均可支配收入,2018,13346增速1,2015,6.70%增速1,2016,6.40%增速1,2017,6.50%增速1,2018,4.20%增速2,2015,4.50%增速2,2016,7.20%增速2,2017,6.70%增速2,2018,6.30%城镇常住居民人均可支配收入农村常住居民人均可支配收入增速1增速22015-2018年辽源市居民人均可支配收入统计随着城市发展及城镇化率的提高，人民生活水平不断改善，居民人均可支配收入逐年上升，且农村常住居民人均可支配收入增速高于城镇居民辽源市居民收入现状吉林省各县（区市）2018年人均可支配收入排名分布数据来源：辽源市国民经济统计公报、45、吉林社会经济统计年鉴项目所在的辽源市龙山区居民人均可支配收入在全省排名第五位，区域具备一定的消费潜力，随着人们生活水品的提升，消费升级需求旺盛，而在顺应居民消费升级进程中商业当进一步挖掘与引领，释放消费潜力 2020 HanBroad Corporation.30本体条件分析项目区位0 03 3消费需求访谈：随着人们生活水平的提高，城市人群有一定的消费潜力，乐于消费、敢于消费，且用于生活的消费更注重舒适化、品质化、时尚化、个性化，追求潮流新奇的事物【吃吃】“朋友欢聚小酒桌，一天三顿小烧烤”【住住】“酒店需求旺盛，品质急需提升”辽源人追求时尚，上到老年人，下到学生群体，都乐于在穿着打扮方面消费享46、受；为满足人群日益增长的品质消费需求以及应对电商对实体商业的冲击和分流，城市商业零售急需调整升级【娱娱】“洗浴文化单一渗透，跨界整合升级需求显现”【穿穿】“追求时尚度的同时也追求品牌”黑科技体验室内运动场高端会所美容健体网红打卡胜地烤肉、烧烤、火锅、网红小吃是辽源人最受喜爱的餐饮品类，且热情、爽朗的性格决定了人们喜欢在外聚餐徐女士 35岁 个体经营 喜欢网购张先生 48岁 政企管理 喜欢聚会辽源现有服饰连锁品牌太少，可选择性受限，且大多品牌衣服都是旧款、常规款，无法满足购物需求，通常选择网购或去临近的通常选择网购或去临近的长春、沈阳消费长春、沈阳消费喜欢新鲜好玩、时尚潮流的事情喜欢新鲜好玩、时47、尚潮流的事情，如果辽源有一个地标性且丰富有趣的地方，一定会去打卡光顾在公司里经常会有宴请客户的情宴请客户的情况，并且平时也喜欢和朋友聚会况，并且平时也喜欢和朋友聚会把酒言欢，但可选择的餐厅太少，希望能多一点品质餐厅希望能多一点品质餐厅；周末一般陪家人孩子，但辽源现有的游乐园、公园等规模小且离市区比较远，加之东北的气候寒冷，希望有一个室内活动场所商务正餐家庭聚餐品质精致餐厅烟火气小吃精品酒店品质服务完善配套城市轻工业、新兴产业发展，商务差旅住宿需求及日常亲朋走访、婚庆活动等住宿需求旺盛，但目前城市酒店档次及环境较差，急需品牌、品质双向提升 2020 HanBroad Corporation.3148、城市及相关市场研判商业市场0 03 3【商业发展阶段】辽源市商业与同级市相比发展较为落后，整体处于以百货为主导的大而全市场向趋优选择市场过渡阶段，传统商业趋于饱和，个性化、特色化商业将是未来市场主力发展方向传统市场01城城市市格格局局：“一主一副”或“一主多副”的单核心格局初步形成；商商业业类类型型：以批发市场、传统百货业态最为典型，以满足基本需求为主；商商业业地地产产品品牌牌：无全国性商业地产品牌；商商业业消消费费偏偏好好：消费以价格导向位核心诉求；品品牌牌的的渗渗透透率率：各类时尚品品牌渗透率极低，基础时尚为主。大而全市场02城城市市格格局局：“一主一副”或“一主多副”的单核心格局稳固、规49、模化升级为主；商商业业类类型型：百货业态多样化，购物中心开始出现；商商业业地地产产品品牌牌：少量全国性商业地产品牌开始规划进入；商商业业消消费费偏偏好好：消费向价值导向转变，并出现多样化；品品牌牌的的渗渗透透率率：基础时尚、青年市场品牌渗透率快速提升，快时尚品牌选择性进入。趋优选择市场03城城市市格格局局：向双核心或多核心城市商业格局发展，区域型商圈进入初步发展期，城市商业品质与规模同步升级；商商业业类类型型：出现多种类型的购物中心，各种层次的消费都能得到满足；商商业业地地产产品品牌牌：多家全国性商业地产品牌进驻、开业；商商业业消消费费偏偏好好：品质化、生活方式导向消费成为主流；品品牌牌的的渗50、渗透透率率：快时尚品牌为代表的时尚品牌渗透率快速提升。全业态市场04城城市市格格局局：城市商业多核心格局形成；商商业业类类型型：购物中心多元化发展，细分化、主题化、购物中心发展成熟；商商业业地地产产品品牌牌：全国性商业地产品牌商的首选地；商商业业消消费费偏偏好好：从价格导向到价值导向，到独特性导向消费均能得到最大程度的满足；品品牌牌的的渗渗透透率率：各类时尚品品牌渗透率均较高，同时成为新品牌进入的首选市场代表城市：县级市及以下地区城市代表城市：县级市及以下地区城市代表城市：开封、锦州等三四线城市代表城市：开封、锦州等三四线城市代表城市：长春、大连等二线城市代表城市：长春、大连等二线城市代表城市51、：北京、上海等一线城市代表城市：北京、上海等一线城市辽源 2020 HanBroad Corporation.32城市及相关市场研判商业市场0 03 3【商圈发展格局】随着城市化进程加快及消费结构日趋成熟，整体市场已由“一圈独大”迈向多商圈共同发展时代，进入零和博弈阶段，亟需进一步细分以差异化竞争优势满足消费者的深层次需求东部板块已开业项目未开业项目成熟商圈新兴商圈主城银座商圈北部板块南部新城板块城市商业格局目前辽源城市商业与同级别地级市相比发展较为落后，以中低挡百货、商贸城为核心，缺乏品质性商业综合体主城银座商圈发展最为成熟，以中低档商业为聚集，以零售为核心业态，辐射能力强，覆盖城市全客层消52、费群体，商业发展趋于饱；其他新兴商圈尚处于起步发展阶段，商业升级趋势显现，逐渐由传统购物模式向多元体验模式转变，开始注重满足消费者的体验化/情感化需求商圈商圈属性商圈特征代表项目银座商圈传统城市级商圈城市全功能消费银座、联贸、春天百货、百乐购物广场等开发区板块新兴区域级商圈生活配套欧亚购物中心、茵特拉根小镇等东部板块新兴区域级商圈生活配套玉圭园、东艺步行街等北部板块新兴区域级商圈生活配套御峰广场等南部新城板块新兴区域级商圈商务+生活配套万达（待建）等项目开发区板块辽源市商圈分布 2020 HanBroad Corporation.33城市及相关市场研判商业市场0 03 3【商业发展现状】目前商53、业市场仍以中低端百货为主，小商品批发、商贸城、步行街等传统商业类型数量庞大，但品质性、综合性、具备新型消费型态的物业是缺失的33商圈项目名称商业类型档次规模（万）主题功能代表品牌银座商圈银座时尚购物中心百货中挡1.5零售+餐饮肯德基、Kappa、adidas、FILA、vero moda、JNBY、金利来等春天时尚百货百货中低档1.05零售绘本、滔博运动、波司登、春天佳悦女装等东旺集贸专业市场低档2小商品批发零售业主自营品牌百乐购物广场商贸城低档5零售+餐饮业主自营品牌旺都购物广场百货低档0.8零售业主自营品牌联贸大厦百货低档1.3零售袋鼠、老人头、七匹狼、亨得利、花花公子、红豆等意发购物广场54、商贸城低档1.8零售业主自营品牌新华购物中心地下步行街低档餐饮+小商品批发零售业主自营品牌新华购物中心三期农贸市场中低挡1小商品批发零售业主自营品牌铭旺商城百货中低档0.6零售艾夫人皮草等外滩国际购物广场购物中心中低档3.9超市+儿童配套+餐饮+娱乐乐万家超市、朵朵童汽车小镇、斯玛特儿童美术中心、51区密室逃脱等开发区板块欧亚购物中心百货中高档8.0零售+餐饮+儿童游乐肯德基、太平鸟、ELand、斯凯奇、adidas、FILA、NIKE、威鲸欢乐世界等茵特拉根小镇主题街区低档16餐饮+娱乐中影嘉华国际影城、欢乐谷室内游乐场等以及业主自营品牌欧亚购物中心二期购物中心中高档5.0超市+餐饮+娱乐+55、儿童配套万达影院等北部板块御峰广场购物中心中档11超市+餐饮+零售+娱乐+儿童配套大润发超市、小熊猫早教、美特斯邦威、必胜客、米村拌饭、中影新天地巨幕影城等蓝天城集中商业+街区中档4儿童配套+零售+餐饮+社区配套蓝天城儿童职业体验馆等东部板块东艺步行街街区底商中低档餐饮+生活配套业主自营品牌玉圭园集中商业+社区底商中档30零售+餐饮+娱乐业主自营品牌南部新城商圈万达购物中心中高档其他项目中农商贸城专业市场中低挡25办公+批发零售+餐饮业主自营品牌汽车商贸物流小镇专业市场中低挡商贸+物流新世界彩悦城百货低档10餐饮+零售+娱乐大地影院、双亿超市等步行街小商品批发商贸城 2020 HanBroad56、 Corporation.34城市及相关市场研判商业市场0 03 3从商业环境来看，市中心现有商业项目存在设施陈旧，规划布局差，停车配套不完善等问题，难以满足消费者基础需求，进而表明，核心商圈影响力逐步弱化，消费主场转移只是早晚的问题商业多为中低端传统百货以及商贸城，品质较低；零售业态占据核心主导地位，市场竞争激烈，缺乏体验休闲型业态01:商业功能及经营业态同质化严重现有商业外立面陈旧，风格过时，缺乏场景主题化塑造，消费体验差.02:外立面风格陈旧，缺乏吸引力商场配套设施陈旧，缺少楼层导视、地下停车场等基础配套，难以满足消费需求.04:配套基础设施短缺，难以满足消费需求已出现室内游乐等升级型商57、业业态，但由于缺乏品质管理及专业运营，导致经营效果较差.05:商业升级趋势显现，但缺乏专业运营管理商业空间设计不合理，存在众多商业死角及空间浪费现象，品牌展示度和购物体验较差03:商业空间布局不合理目前辽源商业发展存在较大的升级空间，本案应从硬件配套设施到业态功能设置、场景氛围塑造等多方面创新特色化发展，强化自身竞争优势 2020 HanBroad Corporation.35城市及相关市场研判商业市场0 03 3业态品牌方面同质化严重，零售业态占比过高，且当地强势品牌代理商优先占据商业要塞，本土品牌渗透率及消费者认可程度高，市场垄断性强，外来连锁性品牌很难冲破本土代理商的屏障，这是整个东北市58、场的问题零售品牌餐饮品牌娱乐品牌 2020 HanBroad Corporation.36城市及相关市场研判商业市场0 03 3【功能业态现状-时尚零售】连锁经营的零售品牌集中分布在银座百货和欧亚购物中心，受城市能级及现有商业环境限制，品牌配货较为低端且拓店需求趋于饱和类目品牌门店数量配货等级进驻方式时尚零售JNBY1B/C级区域代理Broadcast播1only2乐町2太平鸟2BOY1SELECTED1Vero moda1休闲运动NIKE3adidas3斯凯奇2FILA1李宁4安踏1Kappa2New balance1Dickies1PUMA1目前辽源商业市场上连锁型时尚零售品牌集中分布在欧59、亚和银座百货，且商场品牌重复率较高；现有品牌进驻方式多为区域代理或商场自有资源体系植入，直营品牌较少受城市能级与消费能力限制，品牌配货多为C级，且多数品牌暂无新的拓店计划时尚零售业态品牌现状 2020 HanBroad Corporation.37城市及相关市场研判商业市场0 03 3【功能业态现状-超市】以欧亚、乐万家、双亿为代表的本土品牌超市占据市场主导，而知名连锁品牌超市仅大润发一家，创新型/品质性精品超市市场上无法见到，这代表了城市生活消费的基本状况乐万家超市欧亚超市双亿超市大润发超市非连锁型个体超市u超市集中分布在城市核心商圈及居住社区附近，满足周边居民日常基础消费需求；u市场上仅有60、欧亚、大润发、乐万家、双亿四个连锁型超市品牌，其中大润发有1家，欧亚超市有2家，乐万家有5家，双亿超市有6家，其余多为私人经营小型商超，精品超市处于市场空白阶段核心聚集辽源市超市业态分布 2020 HanBroad Corporation.38城市及相关市场研判商业市场0 03 3【功能业态现状-餐饮】餐饮业态核心分布在社区底商、商业街，以当地特色小吃、烧烤、烤肉火锅为主，集中商业餐饮比例较低，且缺少品质全国连锁正餐品牌本土品牌全国连锁品牌n餐饮业态在辽源整体商业市场上占据主导地位，多为本土餐饮品牌以及业主自住经营，品类以烧烤、小吃、烤肉为主；n本土品牌餐饮在辽源经营状况良好，知名度高，消费者61、认可程度高；n本土餐饮品牌主要入驻商业步行街、社区底商等物业形态内，适应能力强，生存能力强；n全国连锁型餐饮品牌主要进驻集中性商业（欧亚购物中心、银座百货），但数量较少，且缺乏连锁品质正餐品牌 餐饮业态发展现状 2020 HanBroad Corporation.39城市及相关市场研判商业市场0 03 3【功能业态现状-儿童】儿童业态增长较快，市场上已出现以儿童为核心的主题式商业，整体呈现比例上升、档次提升以及业态细分化发展趋势业态品牌 儿童零售光明园迪学习桌、奇妙玩具总动员、天天一族进口母婴店、王中王孕婴、米氏孕婴、婴喜爱孕婴、贝贝拉姆孕婴等、小猪班纳、杰米熊 儿童游乐朵朵童汽车小镇、考拉大62、冒险儿童淘气堡、威鲸欢乐世界、欢乐梦工厂、凯迪冰雪乐园等 儿童服务太阳花儿童摄影、三毛映像儿童摄影、大风车儿童摄影、麦田儿童摄影、康贝儿小儿推拿、彦茹口腔、童星儿童理发等教育培训早教爱乐祺婴幼成长中心、恩吉拉、七田阳光全脑开发中心、启智全脑开发、哈喽贝比、爱童思维、小熊猫早教等学科教育志恒国际少儿英语、卓瑞教育、点石教育、远大教育等才艺培训斯玛特儿童美术中心、雅乐钢琴艺术中心、韩萍语言艺术培训中心、悦鼓堂国际打击乐培训中心、塞尚画室、5875潮流街舞等智能/体能训练超能星球少儿智能运动馆、斯蒂姆儿童手创俱乐部、乐博乐博机器人编程、莱德尔教育、成龙国术馆等 2020 HanBroad Corpo63、ration.40城市及相关市场研判商业市场0 03 3【功能业态现状-休闲娱乐】主要以影院、KTV、网吧、密室逃脱等业态为主，整体表现常规，品质较低，且分布较为分散，在创新度及品牌档次上仍有提升空间业态品牌 电影院大地影院、中影嘉华4KMAX国际影城、博纳影城、中影新天地巨幕影城、聚逸私人影院、新天地国际影城 KTV嗨麦、无极限、红磡、乐吧、幸运、麦克风、盛世豪庭、再想来、大唐夜色、欢乐坊等电玩/网吧/冰场博纳桌球动漫电玩、博禹动漫电玩、威鲸电玩、电玩国度等壹月网咖、德玛西亚网络会所、泛泛网络、鲨鱼网咖、臻图网咖等御峰中艺动感溜冰场、君飞动感旱冰场 密室逃脱/桌游/桌球谜鹿剧本杀探案桌游社、64、纸牌屋剧本杀探案馆、AA剧本杀探案馆、懒人探案馆、司文剧本杀探案桌游社、女孩儿的探案馆、戏具剧本推理社、解忧CLUB探案馆、悍跳学院狼人杀主题桌游吧、秘境探案桌游珞岚可探案事务所、顶点真人密室逃脱夜时尚台球俱乐部、中江台球、绅士夜色经典桌球、九洲桌球会馆、雅柏台球等运动健身活力阳光全民游泳健身、艾珂斯健身工作室、骏程健身、唯宸健身、逆袭健身、神气能量氧身馆、半岛荟健身、Queen私人订制瑜伽会所等酒吧十里桃花小酒馆、博纳T8酒吧、山旬精酿酒馆、拿铁88酒吧、微醺D.音乐清吧、渡口音乐文化酒吧、伍舍、魔界派对酒吧洗浴汗蒸碧海云天、静遇荷沐浴汤泉、济州岛休闲会馆、日月潭等电影院KTV电玩城网吧辽源65、市休闲娱乐业态分布目前市场上连锁型电影院仅有四家，其余为自主投资品牌及私人影院夜经济下的娱乐生活较为匮乏，以洗浴、KTV为主，酒吧数量较少且档次较低已由剧本杀、主题桌游吧等新兴娱乐业态，但科技创新的跨界娱乐类业态处于市场空白 2020 HanBroad Corporation.41城市及相关市场研判商业市场0 03 3【潜在商业供应】主要集中在城市发展新兴区域，以项目所在经济开发区以及南部新城为主，且购物中心开始成为市场主流，整体在建筑形式、空间场景、主题打造、消费体验等多方面创新升级商圈项目名称商业类型定位规模（万）开业时间主力业态项目特色基础配套银座商圈新华购物中心三期农贸市场农贸综合市场66、12020农贸产品、五金、日化、服装零售等与新华一期，二期相连，形成吉林省最大的综合性地下商业体地下停车场（少量）开发区板块欧亚购物中心二期购物中心一站式吃喝玩乐购体验式消费中心5.02021影院、超市、健身中心、电玩、主题餐饮、儿童配套、书吧、文创街区、美容SPA等通过连廊将一二期互通融为一体，业态相互补充，打造购物元素、生活元素、社会服务元素的聚合体，成为真正意义上的购物生活综合体地下停车场北部板块蓝天城购物中心+商街儿童主题新型教育综合体42021儿童职业体验、餐饮、零售、社区配套等以“孩子家庭生活”为主题，集教育、休闲、餐饮、购物、办公于一体的新型教育商业城市综合体地上停车场东部板块玉67、圭园购物中心+街区高端大型商业综合体302013休闲娱乐、超市、数码家电、餐饮、零售等商业中心由构18层商业多功能办公楼、大型超市、购物中心、休闲步行街、商业店铺等构成，打造区域大型商业综合体项目五星级酒店、地下/地上停车场南部新城板块万达购物中心新华购物中心三期本案蓝天城玉圭园欧亚购物中心二期欧亚购物中心二期蓝天城蓝天城玉圭园玉圭园南部新城欧亚购物中心二期 2020 HanBroad Corporation.42城市及相关市场研判商业市场0 03 3【代表商业分析欧亚购物中心】紧邻本项目，一期为规模8万平方米涵盖零售、餐饮、娱乐、家居、超市等业态的百货型商业，二期定位为体验式购物中心，以餐饮68、休闲娱乐为核心业态，预计2021年建成使用开发商长春欧亚集团股份有限公司商业建面约8万平方米项目位置开发区板块，龙山区财富大路146号辐射客群城市中端消费群体（中年女性、家庭客群等）商业类型百货商业能级城市级开业时间2010档次中高档主题/定位集品牌店、专卖店、电器园、娱乐区、餐饮休闲、美容美体、时尚生活超市等多功能、多业态为一体的现代时尚百货店运营模式租金+扣点出租率98%以上租金标准租金约2-5元/天，扣点为20%-25%主力店欧亚超市、屈臣氏、威鲸欢乐世界、肯德基、HUAWEI欧亚一期项目欧亚一期欧亚二期城市核心商圈2KM欧亚二期项目概况 选址：项目位于辽源经济开发区财富大陆，与欧亚购69、物中心隔街相望，建成后，与一期购物中心廊桥相连规模：项目规划用地1.7万平方米，总建筑面积9.2万平方米，其中购物中心总建筑面积5万平方米，地上4层、地下2层，单层建筑面积约13000平方米定位：项目定位为体验式购物中心，主要建设影院（与万达影院合作）、健身中心、电玩、餐饮、儿童用品、儿童培训、儿童成长体验乐园、美容SPA、书吧、运动、户外、文创街区、生活超市、停车场等功能，预计将于2021年投入使用欧亚二期 2020 HanBroad Corporation.43城市及相关市场研判商业市场0 03 3一期欧亚购物中心经营业态以零售为核心，辅以休闲娱乐、餐饮美食，汇集众多国际国内知名品牌，是目70、前代表辽源最高商业档次的现代时尚百货店楼层核心功能代表品牌F5家具、窗帘、美食、电玩、儿童游乐芝华仕、顾家家居、蓝琦家居、威鲸欢乐世界等F4户外运动、家电、健身器材、窗帘、床品李宁、NEW BALANCE、NIKE、PUMA、Kappa、安踏、特步、贵人鸟、匡威、FILA、Jack Wolfskin、哥伦比亚、美的、苏泊尔等F3服饰零售拉夏贝尔、ELAND、太平鸟、MOOOST、洛丽帕、紫涵、JZ等F2服饰零售、箱包报喜鸟、宝马服饰、爱登堡、恒源祥、九牧王男装、七匹狼、雅戈尔、播、江南布衣、哥弟等F1国际名品、珠宝饰品、鞋履服饰、超市、餐饮肯德基、欧亚超市、HUAWEI、萨客士西餐厅、CASI71、O、屈臣氏、AUPRES、周大福、京润珍珠等业态以服装零售为主，占比达到63%，休闲、儿童及服务业态占比较少，其中餐饮业态不足2%2020 HanBroad Corporation.44城市及相关市场研判商业市场0 03 3【代表商业分析御峰城市广场】项目位于辽源市主干道人民大街，紧邻城市核心商圈，是集大型连锁超市，购物中心，星级酒店，商业街，高档住宅，商务公寓于一体的新型城市综合体开发商辽源市玉峰房地产开发集团商业建面约11万平方米项目位置北部板块，龙山区人民大街640号辐射客群城市中低端消费群体（年轻人群、家庭儿童客群等）商业类型百货商业能级区域级开业时间2016档次中档主题/定位首席城市72、综合体，集大型超市，购物、酒店、写字楼、商街、住宅、公寓于一体，打造全新的辽源商业模式出租率70%以上主力店大润发超市、肯德基、必胜客、中影新天地巨幕影城、博禹动漫等项目竞争优势【规模优势】20万平方米超大商业规模，开创了辽源商业先河【理念创新】首席城市综合体，集大型超市、购物、酒店、写字楼、商街、住宅、公寓于一体，打造辽源全新商业模式【业态品牌】主题式业态定位，联合实力品牌进驻；全业态多重组合，打造吃喝玩乐购一站式、全家消费体验模式【空间设计】特色室内公园的打造，增强主题氛围的营造【配套优势】拥有丰富的综合配套，配备大型立体停车场 2020 HanBroad Corporation.45城市73、及相关市场研判商业市场0 03 3作为商业去零售化趋势下的代表性项目，整体以儿童及休闲娱乐业态为主，并打造大型室内游乐公园，在业态功能及场景氛围营造方面区别于传统百货商业楼层核心功能代表品牌F6健身塞奥国际健身中心F5休闲娱乐中影新天地巨幕影城、博禹动漫电玩城、顶点真人密室逃脱、海盗船、太空漫步、陶艺馆等F4餐饮美食、休闲娱乐、家电盛世华庭KTV、多嘴肉蟹煲、小猪小牛、百涮园回转自助火锅、格美琪家电馆、特百惠等F3儿童零售、儿童教育、儿童游乐小熊猫早教、考拉大冒险、儿童电玩、天天一族进口母婴店、成才书店、奇妙玩具总动员等F2服饰零售、超市、教育培训大润发、佳智机器人俱乐部、美特斯邦威、粒粒健身74、等F1珠宝饰品、鞋履服饰、餐饮米薇可、绝味鸭脖、植物医生、千兴珠宝、必胜客、肯德基、HUAWEI等业态以休闲娱乐为核心，占比达70%，客群以青少年及儿童为主 2020 HanBroad Corporation.46城市及相关市场研判商业市场0 03 3【代表商业分析蓝天城】项目位于人民大街北段，紧邻城市商业中心，总建筑面积6.5万平方米，打造以“孩子家庭生活”为主题，集居住、教育、休闲、餐饮、购物、办公于一体的新型教育综合体开发商辽源蓝天城房地产置业发展有限公司商业建面约4万平方米项目位置龙山区和宁街与康寿路交汇辐射客群区域中端消费群体商业类型集中商业+街区商业能级区域级开业时间预计2020底75、档次中档主题/定位儿童职业体验中心、文创中心、研学中心、社区服务配套等项目2KM蓝天城2.8KMn项目由北京蓝天城投资有限公司投资建设，投资近4.5亿元打造潮流商业、儿童体验中心于一体的城市综合体。独家定制蓝天城特色主题商街、新潮派精品酒店、蓝天城儿童职业体验馆、高品质微豪宅等形态，创建辽源市全新商业地标n项目分为A、B组团：nA组团占地2800，规划建筑面积29220，其中地上26420，地下2800，产品主要由住宅、小型商铺组成，同时配建了能满足业主需求的地下车库nB组团占地7920，规划建筑面积35559，其中地上26288，地下9270，由特色主题商街，儿童职业体验馆，精品酒店等产品组76、成项目定位功能分区与物业构成城市核心商圈 2020 HanBroad Corporation.47城市及相关市场研判商业市场0 03 3办公【代表商业分析玉圭园】项目位于东部高端居住社区聚集板块，规划集高层住宅、办公楼、公寓、五星级酒店、大型的商业购物中心及配套服务设施为一体的大型城市综合体，其中商业配套项目建筑面积达30万平米开发商广东玉圭园房地产有限公司商业建面约30万平方米项目位置东部板块，龙山区兴明街东50米辐射客群区域中端消费群体商业类型集中商业+社区底商商业能级区域级开业时间2013档次中档主力业态五星级酒店、娱乐中心、KTV、超市、影院、数码商城、家电商城、餐饮等项目2KM4.377、KM玉圭园主题商街星级酒店集中商业社区底商集中门市酒店总建筑面积约5.5万平方米，功能包括：宴会厅、会议室、餐厅、标准客房、豪华套房、上午办公、洗浴休闲娱乐、地下停车场等，其中客房约有200间。社区底商约有240多套，目前已去化50%以上整体销售价格：单一层商铺：7500-7800元/平方米 一拖二商铺：7500元/平方米（一 层）、5300元/平方米（二层临水主题商街（销售型），业态规划以品质餐饮、酒吧、休闲娱乐为主，开发商统一物业管理。四层集中性门市，总建筑面积约15000平方米；平均销售价格：9000-12000元/平方米，面积80-300平方米，以200-300平为主。总建筑面积5万平78、方米，其中地上4万平方米，地下规划停车场；具体运营方式正与万达、欧亚达等品牌洽谈城市核心商圈 2020 HanBroad Corporation.48城市及相关市场研判商业市场0 03 3【租售情况】反观城市商业租售情况，集中商业主要以租金+扣点形式存在，街区商业多为私人购买后出租或经营，未来随着项目区域发展日渐成熟，将进一步提升溢价水平东部板块主城银座商圈北部板块南部新城板块租金：步行街：租金：步行街：13-2013-20元元/天天 银座百货：银座百货：5-85-8元元/天天 底商街铺：底商街铺：1.5-51.5-5元元/天天售价：售价：3-53-5万元万元/项目开发区板块租金：租金：0.579、-1.50.5-1.5元元/天天售价：售价：0.5-10.5-1万元万元/租金：租金：0.8-20.8-2元元/天天售价：售价：0.8-2.30.8-2.3万元万元/租金：商业街：租金：商业街：0.8-1.50.8-1.5元元/天天 集中商业：集中商业：2-52-5元元/天天售价：售价：0.8-20.8-2万元万元/商业租金商业售价商业街铺租金水平银座城市核心商圈位居高位，达到1.5-5元/天，步行街租金达到13-20元/天；集中商业租金城市核心商圈为5-8元/天，项目所在区域为2-5元/天从各商圈均价来看，高销售物业现集中在城市核心商圈内，但未来供应较少，多为已有项目出兑；未来市场供应主要集80、东部板块以及项目所在区域，平均售价为0.8-2万元/银座商圈北部板块开发区板块东部板块Series1,银座商圈,5Series1,北部板块,1.5Series1,开发区板块,1.55Series1,东部板块,2各商圈街铺平均租金水平（元各商圈街铺平均租金水平（元/天）天）1.5-51.5-50.5-1.50.5-1.50.8-1.50.8-1.50.8-20.8-2银座商圈北部板块开发区板块东部板块Series1,银座商圈,5Series1,北部板块,1Series1,开发区板块,2Series1,东部板块,2.3各商圈在售项目销售均价各商圈在售项目销售均价（万元（万元/）3-53-50.5-81、10.5-10.8-2.30.8-2.30.8-20.8-2辽源市商业租售情况分布 2020 HanBroad Corporation.49城市及相关市场研判酒店市场0 03 3辽源市酒店主要分布在火车站等交通枢纽以及产业园区附近，以本土品牌及私人经营旅馆为主，标准房型价格集中在100-200元，整体品质处于较低水平，连锁型快捷酒店及星级酒店处于市场空白阶段快捷连锁酒店私人/经济商务酒店项目类型酒店名称开业时间房间数量（间）主力面积（）连锁快捷酒店如家酒店（三百货邮局店）20147820-22如家酒店（火车站站前客运站店)20148816-20尚客优精选酒店（财富大路店）20178318-3582、格林豪泰商务酒店20168015-40速8酒店（火车站西宁大路店）20176020-35私人/经济商务酒店丽峰酒店201611030桔子宾馆20135012-20A派商务酒店20117615-30百度时尚休闲宾馆20075820-40半岛荟酒店20163015-30尚金商务宾馆20174715-30澳利华商务酒店20148920-45东艺商务宾馆20136815-35尚豪商务宾馆20117120-50位置分布目前辽源市区（不含东丰/东辽县）共有酒店约83家，集中分布在火车站、客运站、产业园及城市核心商业区品质档次连锁快捷酒店仅有5家，其余均为私人旅馆或经济商务型酒店，酒店市场整体品质较低，缺乏83、品质、星级酒店辽源市城区酒店分布火车站客运站客运站袜业园 2020 HanBroad Corporation.50城市及相关市场研判酒店市场0 03 3区域因毗邻袜业产业园、客运站等人群集聚区，酒店入住率高需求旺盛，但现有配套设施、装修以及服务水平存在提升空间，建议项目植入连锁商务酒店与自身星级酒店协同填补市场空白的同时满足客群多元品质居住需求样本酒店统计（项目1KM范围内）类型酒店名称入住率商务出差散客/休闲旅行社政府/会议连锁酒店尚客优精选酒店96%69%17%2%12%商务酒店尚金商务宾馆78%63%26%11%汇丰酒店87%57%10%5%28%美立方商务时尚旅馆49%55%45%鑫达84、时尚宾馆42%60%40%长江商务宾馆92%48%38%4%10%华庭酒店90%53%40%3%4%平均76%58%31%4%13%商务差旅散客休闲旅行社政府会议0%10%20%30%40%50%60%70%58%31%4%13%样本酒店客户构成分析客房咖啡厅会议室 2020 HanBroad Corporation.51城市及相关市场研判公寓市场0 03 3目前市场上暂无商业型公寓项目，仅工业园区自建服务于员工临时居住的小产权公寓，销售价格约2500-3500元/，去化情况较好，市场表现较佳项目袜业公寓电子商务公寓300m600m公寓产品电子商务公寓袜业公寓n主要为产业园抵账房，小产权属性，85、可从个人处购买，签署购买协议n面积主要为50-80平方米，销售均价为2500-3500元/平方米n工业用地小产权属性住房，可从个人处购买，签署购买协议n面积主要为50-80平方米，销售均价为2800-3200元/平方米n租金平均为900元/月目前市场上暂无商型公寓项目，仅工业园区自建抵押小产权公寓，因临近袜业产业园区，产业办公人群需求旺盛，整体租售情况良好袜业公寓户型电子商务公寓户型 2020 HanBroad Corporation.52城市及相关市场研判市场机遇0 03 3综上，相关物业市场机会和突破在于：01商业市场：城市商业环境固化，核心商圈发展饱和，而新兴板块商业模式逐步由传统百货向86、多元体验转变，未来“体验化、主题化、特色化”商业将成为市场主流。项目发展应顺应消费升级趋势，着眼全城消费客群，以创新主题商业模式突破市场枷锁，构筑多元主题商业载体03公寓市场：市场上暂无商业型公寓项目，仅工业园区自建小产权公寓，但去化情况较好，市场表现较佳；项目依托区域产业人群需求基础可通过产品跨界创新、营造灵活多变的功能空间（居住/办公兼亦），同时融入智能生态理念，提升产品附加值，抢占市场先机、实现快速变现和高溢价目标02酒店市场：城市发展升级，现有酒店市场入住率相对较高且住宿需求旺盛，但缺乏品质型酒店；项目区域随着发展日渐成熟、产业园区转型升级商旅人群需求激增，急需品质连锁型精品酒店填补市87、场空白以满足多元居住需求多元主题商业（核心驱动）跨界公寓（抢占市场）品质酒店（补缺市场）操作策略及总体定位核心操作策略项目总体定位概念方案构想PARTPART0404 2020 HanBroad Corporation.操作策略及总体定位策略认知0 04 4持有物业是美好的。但对于中小规模开发商而言，更多时候是伤不起的痛。清醒认知的前提下，策略得当的开发行为是市场实现的前提54强化项目落地性，需更贴合市场的贴合市场的开发行为契合实际情况契合实际情况的定位创新可行创新可行的商业模式商业地产发展早期模式，开发商业物业产品全部销售来快速回笼资金，减少自身资金压力，实现快速盈利；由于全部分割销售，后期88、运营品质无法保障，毫无形象可言，风险并存；分割销售租售并举（最优选择）全部自持现在商业市场主流模式，开发商自持主力空间做为形象展示窗口，同时，有效带动销售物业产品溢价及去化，快速回笼项目资金，降低开发风险；但自持物业招商运营为后期难点，前期租赁坪效偏低，或需要大量的资金贴补主力品牌，资金难以实现平衡。大型商业地产开发企业普遍采取模式，融资能力要求极高，资源更加系统，后期依托其良好的物业升值，获得长期稳定的现金流（如万达、华润等）前期开发商投入资金压力较大，短时间内资金难以平衡，回收周期较长。2020 HanBroad Corporation.55操作策略及总体定位策略认知0 04 4东北商业是89、坚硬的。同时也是水浇不透融不了的，唯有顺时应势，主动打破。正己立身，以内容运营进行切入与引导方能立足图进02传统东北商业营商环境思维固化商业整体供应量过剩电商产业的冲击功能业态同质化严重商业市场开发性弱，招商壁垒高.新型商业综合体主动去零售化注重场景氛围营造注重客群消费体验业态功能内容创新.顺时应势，主动打破顺时应势，主动打破正己立身，内容为王正己立身，内容为王 2020 HanBroad Corporation.56操作策略及总体定位策略认知0 04 4为此，从开发层面和商业操作层面两个层面进行相关性的策略界定，形成项目商业总体的操作策略项目整体开发策略0201项目商业总体操作策略商业层面洞90、穿城市，主动中心化定位：城市综合体提升区域，品质时尚化的形象与价值塑造多元物业，功能复合化的租售灵活选择创新空间，场景主题化的网红打卡城市客厅MALL街一体，经营一体化的消费交互模式回现为王，溢价（体量）最大化的销售产品设置开发层面主动提携，以MALL取势，做城市和区域的商业引领者正视现实，填补空白，啸聚参与型主题功能以直面欧亚空间概念（化），磁力夹心，对话城市的同时弥补MALL体量不足缺陷轻叩坚冰，侧翼突进，弱化传统品牌零售的同时以自营内容重构新零售空间打新外来，深挖地域，组合形成商业内容核心业态的同时，以主题场景组合创新重构场域空间势能产融跨界，借力自身，打造融合一体化新零售主题网红空间 91、2020 HanBroad Corporation.57操作策略及总体定位开发层面策略0 04 4【开发层面】洞穿城市，主动中心化定位城市综合体洞穿城市，主动中心化定位为城市综合体，以突破传统商业发展逻辑，塑造城市标杆性项目以银座商圈为城市商业中心，分布传统百货、商贸批发等低端商业网点，功能单一，业态同质化城市商业能级+城市休闲联动发展。以多功能协同的综合型项目塑造城市新地标，打造网红打卡胜地本项目目标：与城市协同塑造地标性综合体项目现状格局：城市商业一圈独大，传统商业模式为主 2020 HanBroad Corporation.58操作策略及总体定位开发层面策略0 04 4提升区域，品质时尚92、化的形象与价值塑造项目发展使命0102站位城市发展，推动区域升级商业市场品质提升，形象与价值双重塑造城市发展边缘新区城市发展龙头区域商业升级人口吸引产业升级n项目应站位提携区域发展的高度，在功能上满足基础配套与主题配套，并与周边产业进行有效互动提携，促进产商一体化发展，带动区域转型升级，代言城市新门户、新客厅n项目应顺应市场发展趋势，在整体建筑立面、场景氛围以及功能构建等方面以现代、多元、跨界、时尚、创新为核心元素，实现项目整体品质时尚化的形象与价值塑造建筑/场景更新升级配套完善提质业态内容创新功能协同联动 2020 HanBroad Corporation.59操作策略及总体定位开发层面策略93、0 04 4多元物业，功能复合化的租售灵活选择跨界公寓产品现金流产品，通过商业形象塑造提质增效，实现现金流快速回笼增强财务表现销售商业溢价产品，销售型街区产品适度配置，增强财务表现主题商业空间/精品酒店驱动引擎，核心自持业态空间，氛围营造，聚拢人气、提升项目整体溢价【持有型商业】核心主题功能业态空间，项目前期通过自持运营部分营造区域环境，起到示范作用，聚拢人气，同时，提升项目整体溢价【销售型商业】在补充主题商业功能空间的同时，适度配置销售型街区产品，实现一定的溢价，增强财务表现【跨界公寓产品】主流回现产品，通过销售物业获得销售收益，资金得以快速回笼，实现财务资金平衡以品质性连锁品牌酒店填补城市94、市场空白，提升整体住宿环境和品质，同时有利于项目整体的形象塑造和品质调性的拔高 2020 HanBroad Corporation.60操作策略及总体定位开发层面策略0 04 4创新空间，场景主题化的网红打卡城市客厅元素形象玻璃幕墙观景穹顶飞天梯.元素形象艺术时尚创意元素形象水幕喷泉生态绿植.以玻璃、大理石等特殊建材及独特形象为灵感，结合艺术文化设计，打造具有城市标签意义的标志型建筑，成为展示各种文化和商业活动的最佳平台通过商业美陈、IP 植入为生硬的商业建筑注入性感、细腻的内在灵魂，增强项目的趣味性与体验感，并将文化理念与细致服务深入人心，培养顾客的消费粘性，并逐步形成项目整体的可持续经营发95、展之路 地标性建筑风格01 多元场景体验空间02 网红节点场景03配合地块功能主题分区，设置中央广场及中庭等商业公共空间，为客群提供开放型、共享型多元体验空间，其次作为项目形象展示、聚集人气、活动举办等重要平台，以此调动商业气氛、吸纳广泛客群 2020 HanBroad Corporation.61操作策略及总体定位开发层面策略0 04 4MALL街一体，经营一体化的消费交互模式功能业态统一规划统一运营管理场景统一塑造功能复合化客群多元化主题特色化形象一体化空间一体化MALL街经营一体化以MALL为核心驱动，在业态功能、主题场景、空间布局等多方面进行创新，以塑造城市商业引领标杆商业MALL在建96、筑空间、场景氛围塑造等方面与MALL协调一致，树立项目整体形象；同时进行统一的业态规划以及后期运营管理，以保证项目整体调性和品质氛围商业街区 2020 HanBroad Corporation.操作策略及总体定位开发层面策略0 04 4回现为王，溢价（体量）最大化的销售产品设置，且具产品创新和提升的空间62商业产品多元化方向商业产品多元化方向复合型业态组合链条打造销售溢价的最大化操作多元化公寓产品需求满足满足核心业态的基本面积需求满足特定功能物业条件满足市场需求的操作溢价最大化街区型商业物业街区内部商家独立与协调的问题店铺展示形象的技术化处理010203适应市场的规模体量跨界公寓产品结合酒店的97、服务式公寓创意办公型及小户型创新型居住公寓集中集中商业商业街区街区商业商业跨界跨界公寓公寓 2020 HanBroad Corporation.63操作策略及总体定位商业层面策略0 04 4【商业层面】主动提携，以MALL取势，做城市和区域的商业引领者商业档次提升品牌更新换代服务精细完善功能多元跨界.城市商业升级业态功能跨界创新组合现代型商业MALL商业MALL带动区域发展促进产商融合人才/人流导入居住/营商/休闲娱乐等环境提质.区域发展提质顺应商业发展趋势，以现代型商业MALL引领城市商业转型升级，成为城市新消费、新场景、多元创新聚合地，代言城市“新生活、新客厅主动提携标杆引领构筑现代城市综98、合生态功能空间，实现各物业功能联动协同，塑造核心竞争力，成为推动区域升级发展的先导者 2020 HanBroad Corporation.64操作策略及总体定位商业层面策略0 04 4正视现实，填补空白，啸聚参与型主题功能（餐饮休闲娱乐社交）以直面欧亚（欧亚吸引了品质品牌消费意识的人群多功能联动吸纳特定消费群体特定社群商旅人群城市休闲家庭亲子时尚青年餐饮购物亲子互动品质居住商务活动休闲娱乐会议展览文化体验多元人群辐射品质餐饮/网红小吃休闲娱乐/多元社交精致生活/亲子寓教参与型主题功能 2020 HanBroad Corporation.65操作策略及总体定位商业层面策略0 04 4空间概念（化99、），磁力夹心，对话城市的同时弥补MALL体量不足缺陷 项目建筑风格示意01 建筑空间氛围示意02商业街区集中式商业主入口飞天梯飞天梯飞天梯飞天梯地下商业地下商业玻璃幕顶玻璃幕顶商业街区集中式商业主入口通过空间磁力夹心设计，提升项目整体形象调性的同时，最大化利用商业空间，弥补MALL体量不足缺陷；设置分别通往商业街区和MALL两个飞天梯，增加顾客体验感的同时有效引导客流；街区与MALL在业态功能等方面互补协同，极大提高项目整体聚客能力和消费机率。平面示意纵向示意 2020 HanBroad Corporation.操作策略及总体定位商业层面策略0 04 4轻叩坚冰，侧翼突进，弱化传统品牌零售的同100、时以自营内容重构新零售空间（入主代理特定品牌、创新零售组合模式）本地/开发商自有品牌全国品质连锁品牌汉博自有/合作品牌引入创新商业品牌打造亮点网红新零售空间植入、打造多样化的网红、新零售商业业态，吸引区域人群，辐射城市年轻时尚人群及特定社群聚集，形成流量效应新零售业态空间更高性价比的产品组合更高颜值、更高品质标准化+个性化专业功能复合业态、多重功能社交体验，分享与交流参与感文化认同，价值认同定向折扣无缝融合的不同场景随时待命的服务个性化服务方便灵活的体验和交付商品内容服务 2020 HanBroad Corporation.67操作策略及总体定位商业层面策略0 04 4打新外来，深挖地域，组合101、形成商业内容核心业态的同时，以主题场景组合创新重构场域空间势能创意餐饮主题零售新型社交生态绿植玻璃幕墙玻璃穹顶飞天梯网红街区创新业态主题场景项目空间势能精品零售特色体验 2020 HanBroad Corporation.68操作策略及总体定位商业层面策略0 04 4产融跨界，借力自身，打造融合一体化新零售主题网红空间（袜子+鞋品+配饰）袜业产业资源开发商自有资源其他资源袜子生产袜子设计电商带货广告宣传.鞋子生产鞋子设计品牌效应整合能力.其他配饰明星资源.产融跨界新零售主题网红空间鞋/袜伴手礼私人定制买手推荐网红直播主题水吧穿搭展示0203040506鞋子与袜子的完美组合，既可以作为日常穿搭使102、鞋子与袜子的完美组合，既可以作为日常穿搭使用，也是伴手礼的绝佳选择用，也是伴手礼的绝佳选择01设置专属展示空间，将袜子等饰品与鞋子跨界融设置专属展示空间，将袜子等饰品与鞋子跨界融合，组合出不同风格、适应不同人群的穿搭类型合，组合出不同风格、适应不同人群的穿搭类型可定制专属的袜子，通过可定制专属的袜子，通过别出心裁的设计打造独一别出心裁的设计打造独一无二的袜子，作为情侣、无二的袜子，作为情侣、亲朋好友等之间馈赠的佳亲朋好友等之间馈赠的佳礼礼邀请在时尚穿搭领域，邀请在时尚穿搭领域，以及微博、小红书等平以及微博、小红书等平台上具有较高人气的台上具有较高人气的KOLKOL，定期推出买手推荐款，定期推出103、买手推荐款，引领时尚潮流引领时尚潮流设置主题水吧休闲区域，设置主题水吧休闲区域，通过网红场景打造，吸通过网红场景打造，吸引人们前来打卡引人们前来打卡 2020 HanBroad Corporation.69名凯地产未来之“芯”接轨新时尚启幕新繁华以时尚生活方式改变一座城由此，项目应站位城市高度，塑造一个城市级标志，当代言区域发展具有独特城市生态模式和独有主题特征的复合型城市综合体操作策略及总体定位总体定位0 04 4 2020 HanBroad Corporation.70操作策略及总体定位形象定位0 04 4都市会客厅，城市新名片都市会客厅，城市新名片操作策略及总体定位形象定位0 04 4新104、生活 新时尚 新辽源城市再中心化的趋势典范未来全新生活方式体验的快速通道辽源腔调、名凯品质、时尚潮派相融合的新标地 2020 HanBroad Corporation.71操作策略及总体定位发展愿景0 04 4 与城市对话、突显独特魅力形象的展示与城市对话、突显独特魅力形象的展示与城市对话、突显独特魅力形象的展示与城市对话、突显独特魅力形象的展示“窗口窗口窗口窗口”独揽城市旖旎风光，私享城心时尚繁华独揽城市旖旎风光，私享城心时尚繁华独揽城市旖旎风光，私享城心时尚繁华独揽城市旖旎风光，私享城心时尚繁华 2020 HanBroad Corporation.720 04 4“沉浸式沉浸式沉浸式沉浸式105、”都市时尚休闲体验都市时尚休闲体验都市时尚休闲体验都市时尚休闲体验MALLMALLMALLMALL 全时全时全时全时全龄共享的时尚活力源点，铺陈美好生活底色全龄共享的时尚活力源点，铺陈美好生活底色全龄共享的时尚活力源点，铺陈美好生活底色全龄共享的时尚活力源点，铺陈美好生活底色操作策略及总体定位发展愿景时尚时尚入侵入侵 2020 HanBroad Corporation.730 04 4创新创新跨界跨界 场景交互式商业街区，时尚与烟火气、科技与创意在这里交融场景交互式商业街区，时尚与烟火气、科技与创意在这里交融场景交互式商业街区，时尚与烟火气、科技与创意在这里交融场景交互式商业街区，时尚与烟火气106、科技与创意在这里交融 一个有温度、有态度、充满生活趣味性，可寄托情感的灵动空间一个有温度、有态度、充满生活趣味性，可寄托情感的灵动空间一个有温度、有态度、充满生活趣味性，可寄托情感的灵动空间一个有温度、有态度、充满生活趣味性，可寄托情感的灵动空间操作策略及总体定位发展愿景 2020 HanBroad Corporation.740 04 4品质品质尊享尊享“轻轻轻轻”生活、生活、生活、生活、“轻轻轻轻”社交、全新品质生活方式住宿体验空间社交、全新品质生活方式住宿体验空间社交、全新品质生活方式住宿体验空间社交、全新品质生活方式住宿体验空间 设计感与舒适感并存，品时尚之美享优质服务设计感与舒适感107、并存，品时尚之美享优质服务设计感与舒适感并存，品时尚之美享优质服务设计感与舒适感并存，品时尚之美享优质服务 操作策略及总体定位发展愿景 2020 HanBroad Corporation.75操作策略及总体定位功能策略0 04 4【功能角色阐释】以主题商业（mall+街）、精品酒店为驱动核心，强化各物业间功能实现流量（消费、工作、生活）共享、功能协同共生，从而实现项目“一体化”城市功能生态客群聚焦及品质提升精品酒店与项目自有星级酒店形成联动，为不同客群提供多元化消费选择；连锁品牌引进，高标准硬件设施和酒店服务系统，多样化、风格迥异的居住空间，为商旅人群及中高端人群提供品质化、特色化和舒适化居住108、体验；丰富项目功能体系，提升整体输出力跨界公寓产品稀缺性塑造，创新功能空间及品质服务，区别于市场概念存在项目，提供“高价值、个性化、多元化、人性化”的可居住、可办公的跨界空间，为项目发展导入优质商务、居住等客群内生产业及消费力主题商业（MALL+街）核心驱动力及输出力迎合现代人精神文化消费的时尚倾向，通过空间布局、景观建筑等塑造手法实现主题的创新、功能业态/场景的创新，为城市消费者提供可逛、可游、可体验的一站式主题消费场所，而主题街区驱动人流的同时将进一步创收，促使资金平衡 2020 HanBroad Corporation.76操作策略及总体定位功能策略0 04 4备注：物业功能规划示意，后109、续可依据甲方最终确认版规划进行调整物业类型功能定义产品建议灰空间灰空间5 5跨界公寓跨界公寓4 4精品酒店精品酒店3 3商业街区商业街区2 2活力活力mallmall1 1提供商旅人群、休闲人群的个性、精致、品质居住体验空间，具有良好的订房系统面积建议在3000-4000左右，注重主题特色的打造及特定品牌的引入回现型产品，容积率填充型，体量约9000，建议分SOHO及酒店式两种，以全通透、创新型/多元化产品为卖点销售型室内外街区产品（约2万），铺铺临街双向对开，可设置4层，1-3层销售，4层与集中商业连通，并与住宅底商形成内街形态，实现商业的规模化需求利用屋顶花园，形成特定主题吸引的“灰空间”110、，彰显项目生态、健康特色，增强项目体验空间及调性建筑空间及功能上进行创新，结合自身资源/产业及城市文化衍生的创新型休闲体验业态，如新物种超市、主题餐饮、私人影院、跨界零售等以独特的生态空间环境为主体，设置共享花园农场或商户活动举办空间，集聚人气【功能布局及物业规模建议】通过合理的功能布局及产品规模建议，满足项目回现需求，实现可持续性发展居住社区居住社区142355打造产业及年轻群体的个性居住、办公及生活社交平台，注重提供完善的生活服务自持盒式集中商业，主体可设置4层，局部5层，面积约4万左右，外围可设置一定数量底商以应对可能的销售需求与集中商业功能进行联动并延伸，通过场景化塑造形成个性化主题空111、间，如网红创意市集、潮品尚街、童趣悦巷等 2020 HanBroad Corporation.77【设计原则设计原则】现代商业空间不单是人们进行商业活动的场所，更是人们工作之余进行社交和休闲活现代商业空间不单是人们进行商业活动的场所，更是人们工作之余进行社交和休闲活动的多功能复合空间，因此动的多功能复合空间，因此在满足各项功能合理性、先进性和高效性的前提下，本着完善功能、提升在满足各项功能合理性、先进性和高效性的前提下，本着完善功能、提升形象的原则，将项目打造成能够彰显城市风格、独具创新主题的辽源首个现代型综合体。形象的原则，将项目打造成能够彰显城市风格、独具创新主题的辽源首个现代型综合体。让112、其不仅以让其不仅以建筑建筑美学为城市代美学为城市代“颜颜”，更是，更是成就这座城市的商业形象名片成就这座城市的商业形象名片整体性生态性功能性互动性文化性操作策略及总体定位概念构想0 04 4 2020 HanBroad Corporation.78辽河之上辽河之上，以，以“水韵水韵”为主题为主题运用玻璃幕墙和富有韵律的运用玻璃幕墙和富有韵律的立面立面肌理等现代风格设计手法肌理等现代风格设计手法为为商业空间带来灵动之感商业空间带来灵动之感增强项目昭示性、个性化以及品质感，增强项目昭示性、个性化以及品质感，提升片区的城市形象提升片区的城市形象【总体概念构想总体概念构想】以创造人性化的社交空间为以创113、造人性化的社交空间为核心理念，通过核心理念，通过大尺度的大尺度的开阔中庭对话开阔中庭对话城市城市，模糊模糊商商街街和和MALLMALL之间的界限，使两者在空间上互相融合渗透之间的界限，使两者在空间上互相融合渗透，将工作，将工作/生活生活/消费消费场景相融合，实现场景相融合，实现未来美好未来美好/时尚生活方式等多元化的承载平台时尚生活方式等多元化的承载平台 概念构想 2020 HanBroad Corporation.79在财富大路与友谊大路交汇处设在财富大路与友谊大路交汇处设置主入口，通过开敞界面形成与置主入口，通过开敞界面形成与城市的有效互动，并城市的有效互动，并采用通透简采用通透简约的玻璃114、幕墙来重构约的玻璃幕墙来重构商业商业在城市在城市中的轻盈时尚形象中的轻盈时尚形象，在阳光在阳光、月、月色、灯光色、灯光照射下照射下散发散发绚丽的光绚丽的光芒，给城市以美的点缀芒，给城市以美的点缀，使过往使过往客流不自觉为之驻足，流连客流不自觉为之驻足，流连 概念构想主入口广场宛如一个开放、包容、绚丽的舞台，通过人、主入口广场宛如一个开放、包容、绚丽的舞台，通过人、城市、建筑、光与影的交织融合，吸引形色各异的人们在城市、建筑、光与影的交织融合，吸引形色各异的人们在这里发现乐趣，寻找自我，做自己人生的主角，演绎都市这里发现乐趣，寻找自我，做自己人生的主角，演绎都市生活的不同精彩生活的不同精彩 20115、20 HanBroad Corporation.80进进入入商商场场内内部部，一一组组飞飞天天梯梯犹犹如如红红毯毯让让人人眼眼前前一一亮亮，将将游游客客直直接接送送至至MALLMALL的的三三层层，在在“红红毯毯”将将城城市市美美景景尽尽收收眼眼底底；而而错错层层电电梯梯则则可可引引导导顾顾客客前前往往各各层层主主题题商商业业街街区区；在在增增加加顾顾客客体体验验的的同同时时，有有效效引引导导客客流流，解解决决高高峰峰期期垂垂直直交交通通的的导导流流、分分流流问问题题，同同时时将将成成为为一一个个拍拍照照打打卡卡的的“网红点网红点“概念构想 2020 HanBroad Corporation.116、81商业街区加盖商业街区加盖玻璃顶棚玻璃顶棚并与并与MALLMALL组合联动组合联动，保障街区舒适度的同时将保障街区舒适度的同时将餐饮、娱餐饮、娱乐、休闲、购物、文化、观光等多种功能完美结合，将消费者的消费过程同步乐、休闲、购物、文化、观光等多种功能完美结合，将消费者的消费过程同步转换为时间享受之旅，将转换为时间享受之旅，将空间空间功能从单纯购物提升为品质型的精神享受功能从单纯购物提升为品质型的精神享受 概念构想 2020 HanBroad Corporation.82水平的肌理与水平的肌理与L L型型结构影响了室内布局，结构影响了室内布局，在在MALLMALL内部（靠近北侧）增设中庭玻内部（117、靠近北侧）增设中庭玻璃体，一方面增加商业可使用面积弥补小体量的不足；另一方面便于调整周边璃体，一方面增加商业可使用面积弥补小体量的不足；另一方面便于调整周边店铺的纵深至合适的范围，同时也会带给人们不断变化的空间体验并引领人们店铺的纵深至合适的范围，同时也会带给人们不断变化的空间体验并引领人们向上层空间探索向上层空间探索 概念构想 2020 HanBroad Corporation.83整合室内和外部空间资源，以体验为核心，融合生态、科技、社交等全维场景整合室内和外部空间资源，以体验为核心，融合生态、科技、社交等全维场景氛围塑造，氛围塑造，突破物业空间界限突破物业空间界限，营造舒适、营造舒适、向118、新而生的多元向新而生的多元体验体验空间空间 概念构想3D3D水幕水幕生态绿植生态绿植LEDLED全景全景环绕环绕INSINS网红网红街区街区音乐喷泉音乐喷泉黑科技互动黑科技互动装置装置精致规划的空间里是跨界融合、复合多元的全新业态场所让建筑、空间、场景都能成为“打卡”体验点引爆城市新话题 2020 HanBroad Corporation.84操作策略及总体定位案名建议0 04 4悦来MALL&悦享STREET主推案名：名 凯盛 悦 国 际盛：兴旺、丰富，华美、深厚之意；悦：意为高兴、愉快，借用这个名称，以期本项目旺盛繁荣，同时也与本项目的核心主题定位完全相符，表达出一种健康积极、休闲愉快的生119、活状态悦来MALL与悦享STREET完美结合，突出商业产品形态及核心驱动力；同时“悦来悦享”寓意深刻，体现出项目的内在活力和未来品质感，读之琅琅上口，易于传播案名释义 2020 HanBroad Corporation.85操作策略及总体定位案名建议0 04 4其他备选方案：凯耀MALL&凯耀STREET 凯悦荟悦享MALL&悦享STREET 名凯万悦荟万悦MALL&泛悦STREET 凯耀国际城123分物业定位及功能构建商业定位（主题/客群等）功能体系构建公寓/酒店定位PARTPART0505 2020 HanBroad Corporation.87Fashion Of City创新风尚休闲磁120、力中心遨 游 美 学 主 场，精 致 生 活 空 间创 造 休 闲 与 游 逛 完 美 结 合 的 生 活 方 式商业作为项目的核心驱动，应是一个以“休闲活力”所赋能，聚合多样化创新体验场所、强势品牌IP内容植入塑造自身独有模式，打造成为辽源城市特定主题商业引领的典范，形成分物业定位及功能构建商业定位0 05 5 2020 HanBroad Corporation.88分物业定位及功能构建客群定位0 05 5先导消费人群（基础）先导消费人群（基础）核心消费人群（重点）核心消费人群（重点）穿透人群（补充）穿透人群（补充）标杆人群（圈层）标杆人群（圈层）区域居住人群产业从业人群城市休闲人群自身社区121、人群美食餐饮娱乐放松健康管理精品购物教育培训特色居住商务宴请美食餐饮休闲体验商务洽谈培训交流特色体验休闲娱乐创意零售主题餐饮网红打卡时尚购物文化艺术街拍打卡时尚休闲餐饮娱乐创意体验游戏竞技生活服务对于属地居住人群，更多关注商业提供的生活功能满足，但需要品质升级产业吸纳人群商务办公人群新生代家庭小镇青年/学生时尚休闲人群中产商务精英小资文艺青年时尚潮流达人.文化艺术人群网红打卡人群乐享生活人群美食/游戏达人对于核心消费人群，区别于城市的独特性、特定功能物业的定制设计来吸纳对于圈层人群要解决的是特定交际需求，以特定功能吸引聚合共同爱好者对于魅力穿透吸聚人群，通过跨界/创新的特色业态或场景魅力粘性驻122、留【客群界定】项目致力于强化城市穿透力，其客群范围锁定为区域主流消费群体、城市中高收入群体、兼具消费力和独立精神追求的时尚青年，同时，从全客层中抽离出来，制造圈层效应，形成有针对性的专属“消费圈儿”2020 HanBroad Corporation.89【产业消费客群】区域内现有新兴产业从业人群及商务精英阶层（高层管理者/决策者/创业者），其注重品牌的层次以及消费能力，对时尚性消费、休闲化体验及创意类文化等有较大钟情度分物业定位及功能构建客群定位0 05 5q现有新兴产业及高新技术产业（医药/袜业等）吸纳的高知、高收入群体，他们收入稳定，富有社会责任感，注重内在和外在价值与品质；注重时尚品牌消123、费、文化消费、休闲与享受型消费等。q具有一定工作能力、经济收入稳定且有保障、追求生活品味、思想水准和艺术鉴赏能力、生活层次等属于中等以上；q追求内心体验、物质和精神享受，会有特定的比如小资情调，同时也会是一种追求生活品味的人；q希望通过消费体现自身价值和所处圈层产业从业人群商务精英/白领阶层品质生活圈层社交时尚体验时尚零售创意体验健康休闲餐饮娱乐文化空间时尚居所 2020 HanBroad Corporation.90寻求家庭一站式消费，包括购物、家庭型餐饮、服务、休闲娱乐及社交等；注重实用低价亲子消费是重点，儿童零售，并注重儿童的寓教于乐；政企高层/私营企业主/特定高收入群体注重生活质感；通124、过所购买的产品和服务来获得身份、品味、价值观的认同；实力阶层热衷品牌及休闲时尚消费；追求品质，追求时尚（服饰，化妆品等）重视自身形象，期待商品对人体的美化作用、对环境的装饰作用、对其身份的表现作用，以及对人的精神生活的陶冶作用，追求其的美感带来的心理享受18-25岁的青年休闲时尚客群25-40岁的家庭型消费客群30-45岁的城市消费中坚客群女性消费客群追 求 自 我 释 放、时 尚 与 多 元 体 验；崇尚个性、喜欢尝试新鲜事物、有自己的独立见解、喜欢彰显自己的个性与品位主题娱乐、文艺精神等消费是重点；【时尚休闲客群】项目中坚消费群体，为市区及下属区县范围内的青年（学生）/家庭/中产阶层/女性125、等群体，具有鲜明的时尚化、品质化、个性化的消费特征分物业定位及功能构建客群定位0 05 5 2020 HanBroad Corporation.91分物业定位及功能构建客群定位0 05 5【特定圈层化人群】社群经济实现商业价值，根据目标群体的消费轨迹进行圈层的划定，通过特定的功能业态聚合共同爱好者，形成圈层效应，定向吸引专属消费圈儿社群圈层通过特定的功能业态聚合共同爱好者，满足其特定社交需求，同时，核心共性在于营造出“时尚精致格调圈层”特征时尚潮玩圈儿摄影达人圈儿勇于尝试颜值标签化消费潮流军吃饭，逛街，看电影社交休闲个性突出酷玩文痞 2020 HanBroad Corporation.92【功126、能体系】结合地域特色、人文体验打造“一心四街”的功能格局，以休闲活力中心（活力mall）为核心引擎，辅以潮范尚街、寻味街市、童趣万象、造物奇市等四大主题空间，呈现多元化/体验式都市时尚生活新方式分物业定位及功能构建功能体系0 05 5休闲活力中心休闲活力中心（活力（活力MALLMALL）核心引擎童趣万象造物奇市潮范尚街寻味市集这里有最前沿的潮酷新 时 尚这里有成长中的新惊喜新欢乐以“潮牌集合店”为核心，植入时尚零售、潮流彩妆、设计师服饰与买手店、个性配饰等业态，营造动感时尚、潮酷时尚的生活方式，吸引青年潮流人群聚合利用自身的资源及产业优势，塑造独有的创意体验空间，辅以创意零售、美学生活、网红直127、播等功能业态空间，形成良性的时尚产业闭合生态圈以“美食文化”核心，落位特色美食、网红小吃、酒吧/清吧等业态，通过特定商业空间承载，实现文化概念、商业消费及商业场景内容，打造原汁原味市井烟火味儿的潮流示范地以“萌趣童真”儿童主题功能为驱动力，集儿童教育、游乐、零售等于一体，塑造灵活多变的儿童业态组合；同时借助儿童与家长消费的相互带动和互相借力，发挥驻留消费的最大价值这里有最具创意设计感的新体验这里有烟火与时尚兼容的新享受 2020 HanBroad Corporation.93【垂直业态布局】分物业定位及功能构建业态布局0 05 5在业态落位方面，秉持“复合化”打造原则，落位时尚/文化/餐饮/儿128、童/休闲等不同主题功能业态，塑造多元消费场景和多层次的消费体验；并以空中花园、创意中庭等特色空间丰富项目商业消费体验，强化消费人群吸引，塑造网红“打卡圣地”B1L1L2L3L4L5感官中转站感官中转站能量生产间能量生产间屋顶空中花园娱娱教教乐乐园园潮潮尚尚 生生活活创创意意工工场场创意梦想间创意梦想间儿童出版社儿童出版社摩登变量场摩登变量场美学幻想所美学幻想所跨界复合书店中庭（涵盖咖啡/餐饮/共享空间）潮范尚街（时尚零售/买手店/个性配饰等）时尚品牌形象店/科技数码旗舰店等连锁快餐寻味市集（全国风味小吃/网红餐饮/甜品水吧等）复合酒吧主题影院电子竞主题馆商务正餐/创意主题餐饮/异域风情餐厅等v129、r主题公园/跨界社交（轰趴馆）造物奇市（LAB实验空间/网红直播间/穿搭学堂/手工作坊等）进口精品超市童趣万象（主题零售/亲子摄影/儿童游乐/儿童口腔等）生活美学馆（美容SPA/潮流彩妆/瑜伽会所/花艺培训等）运动集合体验馆（运动零售/运动体验）动物mini科普乐园生活方式体验店/国潮集合店MALLMALL街街“一体化一体化”亲子餐厅/艺术教育培训等 2020 HanBroad Corporation.94分物业定位及功能构建业态布局0 05 5格调品质潮玩核心主题：以娱乐体验+精品超市业态为核心驱动，打造集时尚文娱、科技创新零售、儿童寓教、美食盛宴等于一体的全年龄层活力商业中心核心功能：落位130、进口超市、主题影院/VR竞技、动物mini科普乐园、教育/艺术培训等强主题业态空间，辅以特色餐饮、3C数码/运动/时尚零售等业态消费人群：全客层人群，城市居住及产业人群、中产阶层人群、新生代家庭、时尚青年群体、品质休闲体验人群等活活力力休休闲闲中中心心Vitality mallVitality mallVitality mallVitality mall多元功能聚合，一站式消费满足多元功能聚合，一站式消费满足 2020 HanBroad Corporation.95分物业定位及功能构建功能体系0 05 5【活力MALL活力休闲中心】多元商业功能聚合，集餐饮、儿童、休闲、零售等于一体的活力商业聚131、集区，满足人群“一站式”多元化消费需求引入辽源首家“动物mini科普乐园”“进口超市”和电竞主题馆“华录乐园”作为主力业态，带动其他业态形成目的型消费，吸纳亲子人群、休闲群体等打造要点L5L4L3L2L1B1复合餐饮/酒吧电竞主题馆（次主力店）主题影院（主力店）跨界复合书店（咖啡/简餐/共享社交空间）网红水吧咪哒/娃娃机VR主题公园餐饮（商务正餐/主题餐饮等）进口精品超市创意市集连锁快餐/简餐银行3C数码线下体验店精品零售（品牌集合店/个护等）运动集合体验馆（运动零售/运动体验）甜品水吧亲子餐厅动物mini科普乐园（主力店）生活方式体验店/国潮集合店教育/艺术培训（早教/绘画/舞蹈等）品牌零售132、玩具集合店 2020 HanBroad Corporation.96【核心业态跨界书店】包含阅读、咖啡简餐、文创商品零售等复合化功能的业态空间，同时可以承接商务会议、读书分享会及小型研讨沙龙等活动，打造文化社交、文化精英圈层交流平台城市之丘的心灵净地文艺体验打卡空间轻音乐演出文化沙龙插花活动艺术画展复合化的功能空间1利用中庭空间，植入功能复合化跨界书店，形成特定的精神补给空间图书阅读文创产品咖啡简餐多元化活动承载地2活动交流分物业定位及功能构建核心业态示意0 05 5一场心灵的旅行，一段属于自己的时光 2020 HanBroad Corporation.97分物业定位及功能构建核心业态示意0 133、05 5【核心业态动物mini科普乐园】首家寓教于乐的室内动物科普乐园，除萌宠观赏互动外，还设置儿童乐园、3D动物知识科普、周边零售及手工艺术体验等功能场所，塑造孩子们喜爱的HAPPY-SPACE，亲子休闲网红打卡地核心功能萌宠观赏手工体验萌宠互动3D知识科普衍生品零售核心功能让孩子们在观赏互动、游乐体验当中学习了解到更多关于动物的知识，寓教于乐的同时也在学习成长 2020 HanBroad Corporation.98分物业定位及功能构建核心业态示意0 05 5【核心业态运动集合体验馆】集合运动全品类、全业态优势，创造性地打造“新运动”概念，将运动服饰、运动健身、体验娱乐等相关联品类集合设置134、，实现炫酷、动感、创意、体验的运动场运动运动+零售健身体验娱乐将运动+科技空间进行多元组合，为客群提供可购物、可休闲、可健身、可运动等多重互动体验等功能于一体的综合服务空间，如开放式篮球场、24小时黑科技健身房等；建议引进滔博/胜道等大型品牌集合店空间多元组合 功能渗透体验 2020 HanBroad Corporation.99分物业定位及功能构建品牌示意0 05 5趴复合娱乐潮流时尚餐饮美食儿童/精品超市 2020 HanBroad Corporation.100潮范儿个性时尚核心主题：通过业态组合以及场景空间主题渲染营造动感时尚、创意潮酷的商业氛围，汇集时尚年轻人群、设计师、潮流文化等特135、定人群，提供文化交流、融合的新平台，引领驱动城市时尚风向标核心功能：以“潮牌集合店”为核心，落位时尚零售，潮流彩妆、设计师服饰与买手店、个性配饰等业态消费人群：区域居住人群、城市时尚青年潮流人群、时尚KOL等这里有最前沿的潮酷新时尚这里有最前沿的潮酷新时尚潮潮范范尚尚街街 2020 HanBroad Corporation.【潮潮范范尚尚街街】以“潮牌集合店”为核心，汇集创意零售、潮品尖货、买手店、网红店等多元业态，打造集合新、潮、酷、奇等时尚元素的酷乐街区，吸引城市时尚、年轻潮流人群101分物业定位及功能构建功能体系0 05 5场景营造内容构建品牌支撑以时尚、潮爆为主线，汇集时尚零售、买手店136、设计师定制品牌、潮流美妆等业态，打造“24小时潮不落”主题街区，从时间维度、空间维度成为青年人、时尚人群的专属场所多元的潮尚体验空间原创设计集合店时尚单品设计师品牌集合共享潮牌文化展厅潮流买手店 2020 HanBroad Corporation.【核心业态潮牌集合店】汇集时下最流行的品牌服饰以及多元体验空间，从这里开始，最“IN”潮搭，拒绝平庸，做个性时尚潮人102分物业定位及功能构建核心业态示意0 05 5在这里，女士可以购物、拍漂亮的照片打卡；男士可以享受阅读的乐趣、感受音乐的在这里，女士可以购物、拍漂亮的照片打卡；男士可以享受阅读的乐趣、感受音乐的美丽；孩子可以进行手工制作，一边玩一137、边学习；情侣可以给对方挑选最心仪的礼物美丽；孩子可以进行手工制作，一边玩一边学习；情侣可以给对方挑选最心仪的礼物或亲手做一件送给或亲手做一件送给TATA这样多元的空间为客群提供一个新的生活状态，一个有趣味这样多元的空间为客群提供一个新的生活状态，一个有趣味性的场所，而不仅仅是提供一个好的产品性的场所，而不仅仅是提供一个好的产品DIY专区潮牌文化展示咖啡甜品潮人定制多元体验服饰零售限量/联名潮牌服饰时尚单品品牌周边明星穿搭时尚潮牌设计与新锐生活美学体验空间混搭接轨国际时尚，引领大众时尚消费新趋势 2020 HanBroad Corporation.103欢聚烟火气新潮核心主题：以“美食文化”为核138、心，通过特定主题场景渲染，打造沉浸体验原汁原味市井烟火味儿的潮流示范地核心功能：汇集世界各地特色美食、网红小吃、美食共享空间、甜品水吧等业态消费人群：区域居住人群、周边产业办公人群、城市青年群体、家庭亲子人群、商务差旅人群等这里有烟火与时尚兼容的新享受这里有烟火与时尚兼容的新享受寻寻味味市市集集 2020 HanBroad Corporation.【寻寻味味市市集集】集合各地特色美食，搭配融入文化体验类业态，注重颜值场景空间塑造，为城市年轻人提供全时品味惬意悠闲时光、吃喝玩乐欢聚的场所，同时为城市的夜色生活丰富添彩104分物业定位及功能构建功能体系0 05 5融合地域特色、异国风情等多元主题，139、整合各地网红餐饮小吃、酒馆茶肆、文化创意零售、复合餐饮等业态，打造市井烟火气息主题街区将当地市井文化进行复古再现，融合美食、文创及艺术文化，通过业态多元组合及主题场景塑造成为新青年文化感知，念旧之人回忆过往的打卡胜地，实现文化、商业与空间的完美融合市井文化体验酒馆茶肆网红小吃甜品水吧创意零售深夜食堂场景营造内容构建品牌支撑特色餐饮 2020 HanBroad Corporation.【核心业态时光酒馆】用时光酿酒，赴旧时之约105分物业定位及功能构建核心业态示意0 05 5开放式的共享餐吧+复古的时光酒馆场景设计，和亲朋好友、三五知己一同烹饪一顿晚宴、再续上一杯小酒聊到天亮，重拾旧时的那段人间140、烟火时光是最好的调酒师，它让一切都有了味道共享餐吧格调调酒娱乐空间LIVE演出每每当当夜夜色色笼笼罩罩，城城市市中中有有一一家家小小酒酒馆馆亮亮起起了了灯灯，在在这这里里你你可可以以放放下下防防备备，在在酒酒精精的的催催化化下下叙叙说说你你的的烦烦恼恼忧忧愁愁，让让喜喜怒怒哀哀乐乐在在音音乐乐声声中中发发酵酵。在在这这里里，人人与与人人之之间间是是平平等的，人们不再包装、束缚，人们洗尽铅华，坦诚相待等的，人们不再包装、束缚，人们洗尽铅华，坦诚相待 2020 HanBroad Corporation.106这里有最具创意设计感的新体验这里有最具创意设计感的新体验网红创意圆梦核心主题：利用自身资源141、及产业优势，通过特色场景塑造、功能业态创新孵化，打造高颜值网红空间，让每一个“打卡”体验都能引爆新话题核心功能：落位LAB实验概念店（自孵化）、网红主播工作间、创意工坊、穿搭学堂等具有鲜明个性化标签的业态空间消费人群：周边产业经营者、城市居住及时尚青年、文艺小资人群、网红打卡人群等造造物物奇奇市市 2020 HanBroad Corporation.107场景营造内容构建品牌支撑以自孵化“LAB实验空间”为核心驱动，融合创意零售、网红直播间、穿搭学院、个性配饰等业态，打造跨界复合的网红主题街区，在这里满足经营者/消费者“自我梦想”实现及网红打卡地分物业定位及功能构建功能体系0 05 5【造物奇142、市】自孵化“LAB实验空间”核心驱动，植入穿搭学院、网红直播等创新功能业态，满足消费者与经营者双重需求，打造成为城市新晋网红打卡地，塑形项目独特亮点LAB实验空间（自孵化）穿搭学院个性配饰网红直播创意工坊私人定制网红直播间 2020 HanBroad Corporation.108分物业定位及功能构建核心业态示意0 05 5u展示区通过网红直播、科技展示柜台将产品本身进行线下线上双线宣传u零售区使游客在购物时了解其产品内核，在此也可购买到最新科技的产品，对于品牌方，能为其提供零售试验场所，试验更多可能性私人订制跨界复合买手推荐创新零售展示区零售区【核心业态LAB实验空间】通过资源整合及产融跨界143、方式打造集孵化创新与展示输出的新零售主题网红空间，区别于袜业园孵化场所，打造LAB概念店铺，碰撞出更多新式跨界融合业态潮搭展示网红直播穿搭学院DIY创作 2020 HanBroad Corporation.109温馨寓教于乐成长核心主题：延续集中商业“萌趣童真”主题功能，集儿童教育、游乐、零售等于一体，营建童趣童享的休闲氛围、寓教于乐的成长体验空间，吸纳家庭亲子类更广泛群体核心功能：汇集主题零售、亲子摄影、儿童游乐及教育培训等业态消费人群：城市及区域居住人群、家庭亲子客群等这里这里是满足是满足亲子基础需求的复合空间亲子基础需求的复合空间童童趣趣万万象象 2020 HanBroad Corpor144、ation.110分物业定位及功能构建功能体系0 05 5随着国家“二孩”政策全面开放落实，以及“新生代”家长的思想方式、消费观念的提升，儿童消费逐渐成为新“刚需”，顺应趋势，项目打造针对儿童少年身心健康成长的启智、艺训、教培及延伸出的零售类、服务类、游乐类消费功能场所，强化特定吸引，提升竞争力【童趣万象】以“萌趣童真”儿童主题功能为驱动力，集儿童教育、游乐、零售等于一体，塑造灵活多变的儿童业态组合；同时借助儿童与家长消费的相互带动和互相借力，发挥驻留消费的最大价值场景营造内容构建品牌支撑儿童学习桌椅迪士尼儿童馆 2020 HanBroad Corporation.【核心业态亲子服务】该区域整145、合水育乐园/儿童美发/儿童摄影/儿童餐厅及儿童齿科等服务配套业态，为家长提供放心有品质的服务品牌，树立辽源品质标杆111分物业定位及功能构建核心业态示意0 05 5集合水育乐园、儿童美发、儿童摄影、儿童餐厅、少儿推拿及儿童齿科等儿童服务配套业态从儿童的视角出发，理解他们的真实需要，同时为家长提供放心有品质的服务品牌，树立辽源品质标杆特色餐饮水育乐园儿童理发儿童齿科儿童摄影儿童餐厅少儿推拿儿童服务全功能业态体系植入功能体系链条 2020 HanBroad Corporation.【核心业态兴客家迪士尼儿童馆】将儿童零售与儿童游乐组合，以玩具零售为核心，搭配海洋池、积木、娃娃家及微型蹦床等儿童游乐146、功能，打造儿童娱乐天堂，点亮心中奇梦112分物业定位及功能构建核心业态示意0 05 5充满童趣的复合空间，孩子们在其中玩耍各式各样的玩具琳琅满目，Q版的树林，飞鸟，云朵在天上发着光，大象鼻子里滑落波波池，再爬上攀岩墙，纵身又摔落下来，看着镜子里的小人哈哈大笑。玩具零售海洋池积木娃娃家蹦床 2020 HanBroad Corporation.113分物业定位及功能构建公寓定位0 05 5分物业定位商业/公寓/酒店 2020 HanBroad Corporation.114主题定位城市首席智慧生态能量寓所多元多元社交社交智慧智慧创新创新低碳低碳环保环保生态生态共享共享跨界跨界互融互融跨界智能人居 147、创新产品先锋Relax+New lifestyle 2020 HanBroad Corporation.115群体定位：基于区域特性及市场特征，公寓产品核心客群为区域产业发展所带来的刚需群体，同时夹杂城市青年新颖生活追随者，城市价值发展展望者即投资群体为辅助型客群分物业定位及功能构建客群定位0 05 5地缘型周边产业办公群体战略新兴产业、现代服务业导入的青年刚需型群体群体定位Customer Orientation区域主要发展纺织袜业、医药健康、精铝加工、新能源等战略新兴产业，从业人群呈现年轻化，青年刚需将成为本项目的核心群体城市青年新颖生活追随者周边县市青年群体、单身贵族、年轻夫妻城市价值发148、展展望者城市及周边区县中高阶投资客群以核心群体次要群体辅助群体 2020 HanBroad Corporation.116针对客群需求对公寓产品功能及属性进行针对型创新，由此拉升溢价空间，快速走量，实现资金回笼创新产品空间设计优质硬件及服务配备LOFT产品双/三钥匙产品低碳节能智能家装恒温恒湿创新产品抢占市场先机平层产品多元产品体系对接各类群体需求投资、自住、租赁、办公等需求对接以优质硬件配置提升产品溢价填补城市/区域公寓产品市场空白智能化、节能化突出产品价值特性.分物业定位及功能构建产品策略0 05 5酒店式服务 2020 HanBroad Corporation.117双钥匙产品模型以银城149、KINMA Q+社区产品为例双钥匙层高约4.8米，分为上下功能完善的独立套房空间，配置部分职能家装。可实现部分自住，部分出租，且房东与租客互不影响；此外亦成全办公与自住的完美结合。无论是自住还是出租，都能实现良好的收益。分物业定位及功能构建产品策略0 05 5 2020 HanBroad Corporation.118三钥匙产品模型以银城KINMA Q+社区产品为例三钥匙一楼作为起居室使用，楼上户型可分隔称两件独立卧室，无论是成年孩子和父母一起住，还是年轻夫妻和父母一起住，都能很好地保证居住者的隐私性；也可自住一套，将楼上两套租给租客，获取额外收益。三钥匙的设计可以将房源分成3份出租，甚至可以150、将房源改造成民宿，完全能够满足三口之家的旅游居住需求。分物业定位及功能构建产品策略0 05 5 2020 HanBroad Corporation.119户型建议及配比主力户型40-50，50%地缘性周边产业办公群体置业年龄：22-30岁面积区间：40-50户型占比：50%总价：40-50万元次主力户型55-65，35%城市青年新颖生活追随者置业年龄：30-40岁面积区间：55-65户型占比：35%总价：55-65万元辅助户型50-55，15%城市价值发展展望者置业年龄：35-45岁面积区间：50-55户型占比：15%总价：50-55万元高性价比/两室/个性化生活方式类住宅属性/舒适化居住空间151、地段/产品/高价值投资收益分物业定位及功能构建户型配比建议0 05 5 2020 HanBroad Corporation.120分物业定位及功能构建公寓定位0 05 5分物业定位商业/公寓/酒店 2020 HanBroad Corporation.121酒店定位：与项目自有星级酒店联动，服务于周边产业办公、酒店定位：与项目自有星级酒店联动，服务于周边产业办公、商旅出差等商旅出差等人群，提供高标准的酒店配套服务人群，提供高标准的酒店配套服务高品质、时尚化、艺术性的城市商务型精品酒店【舒适居住空间】【高标准服务体系】【完备的功能配套】分物业定位及功能构建酒店定位0 05 5 2020 HanBr152、oad Corporation.122【体量及配套建议】总体量控制在3000-4000左右，房间数在120间左右，多功能媒体室/会议室及其他配套设施的面积300-400之间（具体面积以品牌酒店为主）总建筑面积3000-4000客房数量100-120间左右多功能厅配备1-2个小型多媒体室或会议室，50-80大堂吧/书吧80-150自助餐厅100-120餐位健身房/洗衣房50-60左右自助餐吧多功能厅健身房大堂吧/书吧分物业定位及功能构建功能定位0 05 5 2020 HanBroad Corporation.123【品牌建议】以汉庭优佳、桔子酒店、星程等优质精品品牌酒店为进驻首选，填补城市空白品153、牌名称品牌名称汉庭优佳需求面积需求面积4000-10000选址标准选址标准位于一、二类城市的市级、区级或其他城市的市级商务区、商业中心、成熟开发区等，具有良好的可视性，交通便利，周边具有一定消费人群物业条件物业条件层高要求：楼层净高在2.8m以上。酒店电容量、水容量以及结构等硬件符合评估标准房间数量房间数量80-150间品牌简介品牌简介华住集团旗下是原有经济型快捷酒店的升级版、进化版定位“国民酒店”，是中国普通老百姓住的起的、干净、卫生、规范、舒服的一个平价酒店分物业定位及功能构建品牌建议0 05 5品牌名称品牌名称桔子酒店需求面积需求面积大于等于3000选址标准选址标准城市商务区、商业中心、154、成熟开发区等，具有良好的可视性，交通便利，周边具有一定消费人群物业条件物业条件客房净面积:大床房净面积22.5，双床房净面积不少于23.5（含休息区）电梯:必备独用 75间客房需要1部电梯，以此类推，超过150间客房单独需要一部后勤梯房间数量房间数量75-150间品牌简介品牌简介桔子酒店作为华住集团中档酒店中的主力品牌，在产品设计中融入了活力、健康与阳光的全新品牌理念，在“桔子酒店”空间，住客们可以体验健康、体验快乐、释放活力，并充分感受他的艺术感和时尚感品牌名称品牌名称星程酒店需求面积需求面积不低于3000选址标准选址标准城市商务区、商业中心、成熟开发区等，具有良好的可视性，交通便利，周边具155、有一定消费人群；物业产权或租赁手续明晰物业条件物业条件大堂面积:独立大堂，一线城市80；其它城市120客房面积:一线城市20；其它城市23房间数量房间数量不少于75间品牌简介品牌简介星程是华住集团旗下多元化的中档酒店品牌，以舒适的睡眠、畅爽的淋浴、营养丰富的早餐、无忧的上网体验四项品质特征，打造中档连锁酒店名牌项目核心亮点提炼场景/功能/业态等PARTPART0606 2020 HanBroad Corporation.125极致形象标识辽源首个现代型商业综合体结结合合科科技技现现代代诠诠释释手手法法，将将自自然然之之景景、生生态态之之景景、人人文文之之景景，悉悉数数注注入入项项目目的的空空间156、间设设计计之之中中，并并巧巧用用大大片片玻玻璃璃幕幕墙墙言言说说城城市市气气质质，打打造造辽辽源源商商业业时时代代趋趋势势与与生生活活审审美美的的展展示示符号符号核心亮点一 2020 HanBroad Corporation.126最网红、最人气IP/创新化主题概念场景空间将自然生态、科技健康、时尚潮将自然生态、科技健康、时尚潮流等元素植入场景氛围塑造之中，流等元素植入场景氛围塑造之中，重构人与商业的连接，搭建创新重构人与商业的连接，搭建创新商业生态商业生态核心亮点二 2020 HanBroad Corporation.127核心亮点三聚焦于消费者感兴趣的生活方式聚焦于消费者感兴趣的生活方式与157、业态模式，标新立异，创新引与业态模式，标新立异，创新引领，产商融合打造商业新物种，领，产商融合打造商业新物种，以多元、开放、共享的潮尚空间以多元、开放、共享的潮尚空间引领城市时尚风向标引领城市时尚风向标最IN、最个性城市首家“时尚潮玩”主题新地标 2020 HanBroad Corporation.128核心亮点四通过通过VRVR、ARAR等新型技术植入，创等新型技术植入，创造智能化、数字化、科技化、品造智能化、数字化、科技化、品质化的休闲娱乐体验空间，给客质化的休闲娱乐体验空间，给客群带来更强代入感、互动性以及群带来更强代入感、互动性以及趣味性的沉浸式消费体验趣味性的沉浸式消费体验最酷炫、最158、有趣沉浸式休闲娱乐体验 2020 HanBroad Corporation.129核心亮点五乐享品质生活首家连锁品质型精品超市在这里不仅兜售的是一种生活方式，在这里不仅兜售的是一种生活方式，更是引领一种消费新潮流，以独特更是引领一种消费新潮流，以独特的空间设计，灵活的业态组合形式、的空间设计，灵活的业态组合形式、用户友好型的布局以及商品展示系用户友好型的布局以及商品展示系统，使消费者的购买变得更加轻松、统，使消费者的购买变得更加轻松、享受享受 2020 HanBroad Corporation.130核心亮点六最繁华、最市井城市夜生活中心天色渐暗天色渐暗重拾平淡繁华的市井民生重拾平淡繁华的市井159、民生在这里在这里宵夜美食、百货杂物应有尽有宵夜美食、百货杂物应有尽有总能淘到自己喜欢的小玩意总能淘到自己喜欢的小玩意随着万家灯火的随着万家灯火的绚烂点亮绚烂点亮带来最原汁原味的烟火气息带来最原汁原味的烟火气息参考借鉴案例长春这有山（场景化城市休闲商业）北京合生汇21街区（时尚与餐饮完美融合）广州悦汇城（建筑及空间感强化）附件 2020 HanBroad Corporation.案例参考这有山【这有山】都市休闲商业之典范，位于吉林省会长春市红旗街，是朝阳区着力打造的集旅游、美食、商业、休闲为一体的微度假文旅商业，出世之日便以“对撞”之势、“新奇”之态出现在人们面前132商圈竞争压力大，沉浸式消费160、体验空间缺失红旗商圈位于长春四大商圈“龙形经济带”中心区域，交通四通八达，项目出现之前是一个正在兴起、人流相对旺盛、且特色商业竞争也并不算强的商圈周边以万达、吾悦广场及中东七彩城等购物中心为代表的大而全购物中心，零售、超市影院、儿童及传统餐饮等业态为主，传统百货虽然做了调整但难以突破百货物业类型的空间壁垒商圈存在问题同质化严重，体验型缺失，空间乏善可陈各大商业瓜分市场，以传统经营方式为主，竞争白热化各家皆在努力重新寻求新的定位与突破项目信息地理位置吉林省长春市红旗街与同德路交会处占地面积1.2万建筑面积7万层数5层容积率6物业类型商业+酒店针对客群本地年轻人及外地旅游客群业态类型餐饮、精品零售161、休闲娱乐、文创体验、酒店主力店星巴克甄选店、KKV、这有山舍、大地影院、红色星球电玩嘉年华区域商业格局 2020 HanBroad Corporation.当前购物中心布局体验式内容，大体都是在平层空间中探索，而“这有山”则是通过实现项目硬件结构场景化，在立体空间中尝试完整地呈现沉浸体验式内容，打造成为“微景区”实现短时间无目的休闲城市微度假近些年主题街区室内场景室外化也逐渐成为潮流。但主题化导致的趋同化使得主题化商场也索然无味了。而这有山更是将整个室内空间打造成一个微景区舍弃常规购物中心以扶梯将相互平行的楼层进行垂直方向联动的连接方式，建筑借助了古代依山而建建筑逻辑各层建筑以“拉花”逻辑为162、基底，将普通的二维空间，靠垂直牵拉的方式，形成一个完整的立体空间和尚作为顶部的精神地标，既有吸引人们目的性到访功能，同时赋予了空间一些古典和宗教的意味。一改酒店从外进入逻辑，项目将“山舍”化作主力店一般的存在，规避了高区商业易处于冷区的客观制约位于地下的山洞大厅为上部山体内部镂空位置，面积达1000平方米，可举办舞会、市集展览等活动依靠踏步、连桥、门洞等手法进行交错，建筑呈现“柳暗花明”的含蓄古代造园手法登上问蟾亭即可纵观项目全景色，而问蟾者这个艺术雕塑，也成为了这有山一张极具辨识度的名片作为整个山坡动线的末端，望山亭是可供消费者休息的公共区域，并且能够一览无余看到整个山坡的全景问蟾亭望山亭山163、洞大厅上山坡道主题场景不断推陈出新特色设计打造创新体验感空间节点串联项目案例参考这有山案例参考这有山 2020 HanBroad Corporation.整个商场里几乎没有服装类的零售业态，全部以年轻人和游客所青睐的吃喝玩乐购为主，五大主题内容组团联合，可以满足消费者的一站式娱乐需求，其业态创新方式也许会激发长春市区文旅商业形态的新一波热潮主要规划了五个内容组团，在每个组团都有着自己的主题特色的情况下，方便消费者定位的同时，各店铺也可着重突出建筑特色，将自己的特质发挥到极致，带来了更多沉浸式体验。0%20%40%60%80%100%B1F1F2F3F4精品零售,B1,30%精品零售,F1,60164、%精品零售,F2,0%精品零售,F3,10%精品零售,F4,25%餐饮,B1,40%餐饮,F1,35%餐饮,F2,60%餐饮,F3,60%餐饮,F4,20%休闲娱乐,B1,10%休闲娱乐,F1,0%休闲娱乐,F2,40%休闲娱乐,F3,10%休闲娱乐,F4,30%文创体验,B1,20%文创体验,F1,5%文创体验,F2,0%文创体验,F3,0%文创体验,F4,5%酒店,B1,0酒店,F1,0酒店,F2,0酒店,F3,20%酒店,F4,20%各楼层业态占比精品零售餐饮休闲娱乐文创体验酒店休闲游逛千平山洞广场地下空间可用来举办活动，各类手作体验、特色餐饮围绕周围特色小吃汇聚各地特色小吃，几十家不同165、的小吃店聚集于二层“箱箱街”主题小吃街区内，拾阶而上边吃边逛休闲娱乐以红色星球电玩嘉年华为核心，打造各类电玩游乐，其中穿插开放麦、共享KTV等娱乐业态聚会餐饮精心招商各类大型美食餐饮，为聚会提供场所，从地下吃到顶层电影剧院将影院各影厅设置不同主题并分散开来，在其间穿插各式特色店铺，新颖的模式及主题场景带来新的体验案例参考这有山 2020 HanBroad Corporation.【合生汇21街区BLOCK】北京朝阳合生汇商业面积近20万，定位于集购物、餐饮、娱乐、休闲、儿童体验业态于一体的精致生活体验式购物中心，其中21街区是其主力美食创意街区，面积约2万，位于项目B1及B2层合生汇项目信息地166、理位置西大望路与广渠路交汇所属商圈CBD东扩商圈建筑面积20万层数地上6层，地下2层公共交通地铁7号线、14号线停车位2600个针对客群时尚潮人、运动达人、美食爱好者定位集购物、餐饮、娱乐、休闲、儿童体验业态于一体的精致生活体验式购物中心主力店寰映影城、Ole超市、星聚会KTV、ZARA、UNIQLO、Wills健身21街区项目信息区域位置合生汇B1、B2层建筑面积2万街区定位年轻、时尚、潮流、品位业态类型餐饮小吃、休闲娱乐、文创体验及精品零售特色店铺知嘛健康、softree冰淇淋、文和友、Ole超市、极光点播影院案例参考合生汇 2020 HanBroad Corporation.打造了兔子市167、集、日不落公园、吃货研究所、脑洞镇、万花筒广场等各具特色的8个主题创意公园组团，特色的软装造型及公共休息区，活跃消费氛围同时，增强顾客体验感和浸入感，营造具有独特风情的地下商业主题场景局部的公共休息区的节点与店铺结合较好，如冰淇淋店旁的小电轨车，吸引顾客来就坐休息与拍照，同时给店铺及其产品做了宣传。做出一些自然的小节点互动，体现出互动的不经意性，或许事半功倍。各式空间节点，起到休息、打卡传播及连接各大分区的作用天花板造型丰富、各色的招牌及店装，塑造了热闹活跃的商业氛围。并且材料多为软装，成本低，方便拆卸更换，从而保持与时俱进，紧跟时尚潮流及文化节日而变化。潮流主题装饰的打造，营造出强烈的沉浸式168、消费环境，刺激消费者消费欲望，弱化地下商业的压抑与局促感主题组团场景打造各式特色公区节点案例参考合生汇 2020 HanBroad Corporation.21区BLOCK的业态丰富度较高，目前主要以餐饮业态为主，结合部分娱乐体验业态，满足当下消费人群多层次、多样化、沉浸式的消费需求，为城市年轻人提供了夜晚吃喝玩乐的场所，丰富城市消费者夜晚消费的选择性极光点播影院错乱星球文和友甲乙饼小蹄大作TACO TIME喵不乖七号酒庄街区内主要汇集全国各地特色餐饮，形成诸如深夜食堂等主题形式，积极引进如同仁堂知嘛健康等跨界新物种，以功能组团的形式形成聚合效应餐饮小吃娱乐零售体验新物种跨界混合网红属性案例参169、考合生汇 2020 HanBroad Corporation.联合200余家特色商户，30家跨界平台，网红直播、抖音达人、小红书达人等，举办不同的跨界活动进行推广，通过社交化及内容运营等形式，提升年轻消费者的黏性特色主题活动通过后期丰富的运营活动，利用跨界推广及社交运营等手段，打造美食聚集地、夜间小剧场、体育竞技、live house、场景零售等，提升年轻客群的消费黏性相机潮人尤克里里RAP街舞巡游DJ情调部落霓虹记忆深夜市集吃货轰炸舞动内核长期不断且推陈出新的运营活动是购物中心运营期间吸客必不可少的一只调味剂案例参考合生汇 2020 HanBroad Corporation.广州悦汇城建筑面170、积达28万平方米，涵盖亲子教育、购物、餐饮、娱乐休闲、运动养生、科技、家居等全业态，项目集“悦活、悦味、悦赏、悦趣”的品质生活方式为一体的全维度购物体验公园。项目信息地理位置广州荔湾区新兴城西新高铁商业商圈核心位置开发企业广州国资产业基金和越秀地产建筑面积28万层数地上5层,地下2层开业时间2020年9月停车位3000个主力店CGV影院华南旗舰店、京东7Fresh华南旗舰店、陶陶居全国首家宴会店、乐漫冰雪王国广州旗舰店、活力无限KTV广州旗舰店、KKV全国旗舰店等囊括了网红美妆+特色娱乐+新零售超市+国民服饰+品牌影院+人气餐饮等多元业态品牌，这些连锁品牌既有一定的市场渗透率，自带客群流量，夯171、实项目的客流基础，还结合项目调性进行了创新，打造出“定制版”商业自带流量的主力店矩阵，为项目打造出“定制版”门店悦汇城联合逾百亲子儿童品牌打造华南最具规模的亲子教育、儿童零售、娱乐体验等复合空间，在总面积超3万童梦空间中布局早教、情智教育、音乐、美术、舞蹈、书法、珠算、武道、篮球、儿童美发和齿科等多元亲子业态3万童梦空间，满足新生代“硬核”养娃需求案例参考悦汇城 2020 HanBroad Corporation.u以异形玻璃为中心，项目两侧立面缓缓展开，将香槟和原木色作为主色，并通过对直线、曲线和圆点、条纹等元素的熟练运用，打造出一个层次丰富、具有色彩温度记忆的“美学馆”，结合夜晚的灯光效果172、，存在感十足。u光是项目外立面的设计造型，就十分吸引眼球。以翩翩起舞的轻盈状态和缤纷颜色，为外立面设计的概念基底，悦汇城正门以玻璃+格栅LED打造出光彩夺目的巨大异形玻璃入口处设计以悦游园为创意概念，建造艺术玻璃外立面及多首层动线设计，结合广州浓郁的岭南特色，用科技先锋手法将自然、在地文化与建筑有机结合，打造多“爆点”的建筑形态，宛若一座引人探索的美学馆在规划中巧妙结合自身的地势结构打造了“三首层”概念，依托多个平层主入口与垂直动线设计，构成多维立体的商业空间，从而使消费人流畅达各层，既全面提升购物中心的商业价值增加项目内部的到达和昭示性，还为社群交流提供了开放空间，又让逛街成为了一种游赏乐趣173、。宛如美学馆般的外立面利用入口设计打造多首层概念广场1层入口坡道二层入口楼梯地下入口案例参考悦汇城 2020 HanBroad Corporation.广州悦汇城巧妙地结合生态、科技与城市人文，将岭南园林特色以虚实交映的方式呈现给访客，像探索大自然的奥秘那样，带着好奇和憧憬去发现和体验，把森林装进购物中心，引领未来生态MALL潮流趋势商场上方自然光影相融的巨型拱顶，既还原出大自然的开阔空旷之感，又引入自然光源打造出宜人的光线色温；同时，超过2000的沉浸式体验大中庭设计，通过360度LED全景环绕技术，营造出春华秋实四季更迭的沉浸式体验；北中庭更是用科技手法，打造了一个气势澎湃的电子时光瀑布，视觉体验十分震撼。四大主题空间四大主题中庭当访客置身于蝶影丛翠繁华秀色的岭南风情主题中庭内，这样的生态环境无疑令人眼前一亮四大空间均有与各自主题相呼应的建筑风格，打破了内部千篇一律的乏味设计，既丰富了视觉变换，又进一步加强了悦汇城整体的沉浸式体验氛围地下美食广场巨型拱顶2000360环绕四季更迭沉浸式体验酷炫的内部设计，用黑科技刷新艺术感官体验博粤庭蝶趣园花影堂白云涧缤纷世界童梦天地运动酷乐区案例参考悦汇城