1、本报告是严格保密的。万科厦门社区商业项目万科厦门社区商业项目市调补充报告市调补充报告2013.3.13本报告是严格保密的。112233社区商业业态分布研究社区商业业态分布研究社区商业业态分布研究社区商业业态规律研究社区商业业态分布研究社区商业业态规律研究社区商业体量研究社区商业体量研究本报告是严格保密的。【经验取值】【经验取值】根据商住比/社区人均商业面积计算根据商住比/社区人均商业面积计算类型外向型外向型中间型中间型内向型内向型客观条件服务半径1.5-2公里0.5-1.5公里0.5公里覆盖人群常住人口超过10万人常住1-10万人只针对自身社区业主主力店要求非常高，知名品牌店一般，关注其自身经2、营无，提供生活便利的服务配套主观控制商住比6%-11%2%-6%2%以下社区人均商业面积2.53.5/人1.52.5/人1.5/人以下本报告是严格保密的。1.厦门商住比市场表现：1.厦门商住比市场表现：岛内中心区商住比合理值区间5%-7%，岛内次中心区及岛内近郊为5%左右，岛外远郊约4%岛内中心区商住比合理值区间5%-7%，岛内次中心区及岛内近郊为5%左右，岛外远郊约4%5%5%6%3%4.7%6%6.8%5%5%6.4%2.5%商业占比商业占比适中1万16.5万卧龙晓城过剩0.8万15万大学康城岛外远郊岛外远郊适中1.2-1.3万24.8万天心岛过剩（周边集中商业密集）2.16万35万泉水湾3、不足0.5万16万金博水岸岛外近郊岛外近郊适中1.3万27.8万大唐世家岛内次中心区岛内次中心区适中1.24万18.3万建发花园适中0.4万8.1万东坪山庄适中0.6-0.8万13.2万自然家园过剩（周边集中商业密集）2.3万35.8万嘉盛豪园不足0.5万20万瑞景公园岛内中心区岛内中心区商业饱和度商业饱和度商业面积（m商业面积（m2 2）总建面（m总建面（m2 2）楼盘楼盘区域区域本报告是严格保密的。2.厦门户均商业建面市场表现：2.厦门户均商业建面市场表现：城市住宅6-7平米/户，城郊住宅4-6平米/户，郊区住宅4-5平米/户城市住宅6-7平米/户，城郊住宅4-6平米/户，郊区住宅4-5平4、米/户城市住宅：67平米/户城郊住宅：46平米/户郊区住宅：4-5平米/户商业规模合理值区间商业规模合理值区间本报告是严格保密的。112233社区商业业态分布研究社区商业业态分布研究社区商业业态分布研究社区商业业态分布研究社区商业业态规律研究社区商业业态规律研究社区商业体量研究社区商业体量研究本报告是严格保密的。【社区商业发展阶段模型】【社区商业发展阶段模型】1、厦门社区商业市场现状总结1、厦门社区商业市场现状总结业态业态功能组合功能组合租金水平（主要区间）租金水平（主要区间）商铺空置率商铺空置率餐饮零售类：服饰、茶叶餐饮零售类：茶叶、服饰零售类：茶叶休闲类：健体、美容、早教等零售类：建材、茶5、叶服务类：公司、汽车主力业态主力业态零售40%-50%，餐饮20%，服务20%-40%，休闲80%，岛外90%回归“单一”，主力业态地位再度凸显业态复合，总体主力业态比重下降，更为均衡较为单一，主力业态明显业态评价业态评价便民性零售和休闲娱乐类业态中介、便利店等便民性业态，人流量少的地段仍存在较多建材、汽车类业态餐饮、美发等必要型休闲次要业态次要业态120-200元80-120元80-120元50-80元50%成熟期(8年以上)成熟期(8年以上)发展期后期(5-8年)发展期后期(5-8年)发展期前期(3-5年)发展期前期(3-5年)培育期(1-3年)培育期(1-3年)时间因素影响下的主力业态演6、变规律：建材、茶叶美容美体休闲类餐饮、服饰类、茶叶退居其次业态类型演变规律:内向型内向型为主、中间型为辅内向型、中间型、外向型互补下述表格中所标示时间为岛内状态，岛外较岛内社区商业发展滞后约2-3年本报告是严格保密的。【社区商业发展阶段模型】【社区商业发展阶段模型】2、社区商业发展模型构建2、社区商业发展模型构建目的地化阶段目的地化阶段趋优选择阶段趋优选择阶段商业外扩阶段商业外扩阶段基础商业阶段基础商业阶段消费对象：小区内部人群消费诉求：便利导向+价格导向业态属性：日常用品及服务代表业态：建材、茶叶、小型餐饮/快餐、便利店、水果店、药店；中介、美发店、银行、干洗代表项目：泉水湾消费对象：小区内7、部人群、周边小区人群消费诉求：便利导向+生活方式导向新增业态属性：休闲娱乐代表业态：美容美体美甲、足浴、培训、儿童娱乐代表楼盘：瑞景公园、联发新天地消费对象：周边小区人群为主，少量小区内部人群及目的地人群消费诉求：便利导向+生活方式导向，同时新增身份导向新增业态属性：高附加值业态、高品牌度业态、高租金承受力业态代表业态：咖啡厅、大中型餐饮、品牌服饰，建材等低租金承受力业态消失代表楼盘：大唐世家消费对象：以区域内及目的地人群为主，小区内部人群占少数消费诉求：身份导向为主、便利导向+生活方式导向为辅业态属性：高附加值业态、高品牌度业态、高租金承受力业态代表业态：品牌餐饮、品牌服饰或旗舰店聚集代表楼8、盘：华侨海景城本报告是严格保密的。【万科厦门社区商业必备业态选择】【万科厦门社区商业必备业态选择】筛选方法和条件设定(1/6)筛选方法和条件设定(1/6)文化休闲型10分，精品零售型8分，休闲享受型6分，普通消费型3分30%社区形象提升度社区形象提升度各类业态满分10分100%合计合计大众必备型10分，特定必备型8分，大众常用型6分，特定常用型4分，无关紧要型2分50%客户需求度客户需求度必有业态10分，强选择性业态6分，弱选择性业态2分20%商家存活率商家存活率分数设定分数设定权重设定权重设定筛选维度筛选维度本报告是严格保密的。【万科厦门社区商业必备业态选择】【万科厦门社区商业必备业态选择】9、筛选维度1：市场角度商家存活率排序(2/6)筛选维度1：市场角度商家存活率排序(2/6)花店、旅行社：41%，一般业态3.餐饮餐饮(含面包房)：71%，主力业态(8年以上)、次要业态/补充业态(规划限制餐饮的情况下、入住率低)3.便利店便利店：88%，次要业态(任何时间)12.眼镜店眼镜店：53%，一般业态10-11.水果店、通讯、足浴、诊所/医院水果店、通讯、足浴、诊所/医院：59%，一般业态9.彩票彩票：65%，一般业态；岛内为必选，岛外为选择性8.银行银行：65%，一般业态7.美容美体美容美体：65%，次要业态/一般业态(岛外1-3年无此业态)7.公司公司：81%，次要业态、一般业态6.10、干洗干洗：65%，次要业态(1-3家，除个别低端社区无次类业态)6.建材建材：82%，主力业态(1-5年)、次要业态(5-8年)、8年以上(一般业态)其他一般业态（30%)：大型超市、生鲜超市、菜市场、佛具、书店、文具店、母婴用品、儿童娱乐（29%）、儿童洗浴、儿童游泳、健身馆、文化活动中心（24%）、杂货店、回收店、美甲、摄影、音像、粮油、化妆品、家政、净水设备、网吧、参茸补品5.汽车相关汽车相关：70%，含汽车美容、汽修、汽车零配件5.烟酒烟酒：82%，次要业态/一般业态（任何时间下）宠物店、土特产：35%，一般业态4.培训培训：70%，次要业态、一般业态4.美发美发：88%，次要业态/一11、般业态（任何时间下）修理店：44%，一般业态2.药店药店：73%，次要业态、一般业态，最高可达6家2.中介中介：94%，主力业态/次要业态（任何时间下）礼品店：47%，一般业态1.鞋服鞋服：75%，主力业态、次要业态1.茶叶/茶艺茶叶/茶艺：100%，主要业态/次要业态（任何时间下）弱选择性(社区覆盖率50%)弱选择性(社区覆盖率80%社区覆盖率80%选择性业态选择性业态必有业态必有业态本报告是严格保密的。【万科厦门社区商业必备业态选择】【万科厦门社区商业必备业态选择】筛选维度2：客户角度客户需求度排序(3/6)筛选维度2：客户角度客户需求度排序(3/6)零售零售：眼镜店（隐形眼镜及护理液为日12、常使用）、妇婴用品、茶叶茶艺、五金服务服务：中介特定必备型特定必备型餐饮餐饮：小型餐饮、快餐、食品糕点、水果店零售零售：生鲜超市/菜市场(二选一)、便利店（24小时）、烟酒、药店服务服务：自助银行、通讯、美发店、干洗店大众必备型大众必备型休闲休闲：美容、美甲服务服务：家政、彩票大众常用型大众常用型零售零售：花店、咖啡厅休闲休闲：足浴、亲子乐园、儿童洗浴+儿童游泳、文化活动中心服务服务：汽车相关(美容、修理、零配件)、诊所、培训(英语、艺术、补习班)、宠物店特定常用型特定常用型餐饮餐饮：大型餐饮、中型餐饮、西餐零售零售：鞋服、化妆品、家电数码、佛具、音像、书店、文印、土特产、礼品店、参茸补品、家13、居建材、粮油、杂货店休闲休闲：网吧、健身馆服务服务：回收店、摄影、修理店、旅行社、公司（广告、科技）无关紧要型无关紧要型业态明细业态明细业态品类业态品类必备型必备型：一般为主力店或主力业态，面积占比较大，消费次数频繁，缺少即会给居民带来较大不便，因此业态多为日常用品和服务常用型常用型：一般为代表生活质量的产品和服务，消费次数较必备型少，以休闲类业态居多无关紧要型无关紧要型：一般为目的地型业态，以及和日常生活关系不大的业态(如文印、公司、旅行社)与落后型业态(如网吧、修理店、粮油)重要性/必备性降低重要性/必备性降低高低高低本报告是严格保密的。【万科厦门社区商业必备业态选择】【万科厦门社区商业必14、备业态选择】筛选维度3：产品角度社区形象提升度排序(4/6)筛选维度3：产品角度社区形象提升度排序(4/6)零售零售：音像、书店服务服务：培训（艺术类、英语、补习班）文化休闲型文化休闲型零售零售：参茸补品、花店、礼品店、家电数码、中高端及以上品牌鞋服/化妆品/烟酒精品零售型精品零售型餐饮餐饮：西餐、大中型餐饮休闲休闲：美容美体美甲、足浴、亲子乐园、健身馆、咖啡厅、茶叶茶艺馆、网吧、儿童洗浴+儿童游泳服务服务：摄影、家政休闲享受型休闲享受型餐饮餐饮：小型餐饮、快餐、食品糕点、水果店零售零售：生鲜超市/菜市场(二选一)、便利店（24小时）、烟酒、药店、眼镜店、妇婴用品、五金、家居建材、鞋服、化妆品15、佛具、粮油、土特产、文印、杂货店服务服务：自助银行、通讯、美发店、干洗店、中介、回收店、修理店、诊所、公司、旅行社、宠物店普通消费型普通消费型业态明细业态明细业态品类业态品类生活质量贡献度降低生活质量贡献度降低高低高低本报告是严格保密的。【万科厦门社区商业必备业态选择】【万科厦门社区商业必备业态选择】综合考虑三维度综合考虑三维度（存活、需求、品质）（存活、需求、品质）筛选结果(5/6)筛选结果(5/6)No.5No.5水果店:7.1分No.5No.5干洗店:7.1分No.5No.5银行:7.1分No.15No.15美容SPA:6分No.5No.5小型餐饮/快餐:7.1分No.5No.5药店:16、7.1分No.17No.17家政:5.2分No.13No.13培训:6.2分No.1No.1烟酒:7.9分No.19No.19足浴:5分No.14No.14眼镜店:6.1分No.4No.4茶叶茶艺:7.8分No.17No.17美甲:5.2分No.16No.16母婴用品:5.3分第三序列(得分5分)第三序列(得分5分)No.5No.5通讯:7.1分No.20No.20亲子乐园No.12No.12生鲜超市:6.3分No.1No.1美发店:7.9分No.20No.20儿童洗浴+儿童游泳No.11No.11中介店:6.9分No.1No.1便利店:7.9分第四序列(有潜力业态)第四序列(有潜力业态)第二17、序列(得分6分)第二序列(得分6分)第一序列(得分7分)第一序列(得分7分)本报告是严格保密的。【万科厦门社区商业必备业态选择】【万科厦门社区商业必备业态选择】商家推荐(6/6)商家推荐(6/6)红黄蓝亲子乐园、泳哇哇儿童游泳、奇卡儿童潜能开发、畅游比比婴儿潜能开发游泳亲子乐园亲子乐园福奈特、凯萨洗衣干洗店干洗店树一派、艺施美甲美甲鹭燕、祝强、光华、湖滨大药房、珑仁大药房、健康99药店药店富侨保健、大水桶、老房子、藏足馆推拿足浴、大脚丫足浴足浴爱婴室、丽婴房母婴用品母婴用品克丽缇娜、玛丽莎国际美容会所、东方美、欧洁蔓国际连锁、百莲凯国际连锁美容美容KFC/麦当劳、千尊披萨、多福豆花、西北拉面/18、京城御面堂/五斗堂、沙县小吃/妙香扁食、向阳坊/安德鲁森/超雅乳酪/胜福兴/特香包、绝味鸭脖/煌上煌/真真厦港卤味小型餐饮/快餐小型餐饮/快餐宝岛、鹭达、华视、明视眼镜店眼镜店海堤、日春、天福、坪山茗茶、八马茶叶、华祥苑、山国饮艺茶叶茶艺茶叶茶艺巴罗克钢琴培训/123钢琴教室/圣桑钢琴学校、小新星英语培训学校/斯达特英语培训培训海晟连锁、洋河酒业、五粮液、茅台、郎酒、四特酒等品牌酒业烟酒烟酒夏商民兴超市、新华都、智鹏连锁生鲜超市生鲜超市精艺、SO、成兵造型、章家施、美丽之源美发店美发店丹厦、麦田、房博士、征厦、浦厦中介中介悦士、见福、88便利店便利店商家名录商家名录业态业态商家名录商家名录业态19、业态本报告是严格保密的。112233社区商业业态分布研究社区商业业态分布研究社区商业业态分布研究社区商业业态分布研究社区商业业态规律研究社区商业体量研究社区商业业态规律研究社区商业体量研究本报告是严格保密的。【业态与道路的关系】【业态与道路的关系】主要通过人流量和租金对业态产生影响主要通过人流量和租金对业态产生影响餐饮、美容美体休闲类、干洗店、便利店、彩票中间型、内向型较高较高低小区主入口两侧道路小区主入口两侧道路以小面积餐饮、服饰等业态为主，其次为茶叶、便利店、中介、美发等中间型、内向型较高较高较高城市次干道城市次干道汽车、公司外向型较低低高城市主干道(车行)城市主干道(车行)低中等高租金水20、平租金水平低较低高车流量车流量多分布大面积主力店吸引人气，如知名品牌餐饮、服饰、银行、通讯等外向型高城市主干道（人车并行）城市主干道（人车并行）内向型内向型商业类型商业类型内街内街支路支路道路分级道路分级以服务类培训、诊所、公司等为主，其次为菜市场、彩票、非品牌理发店等内向性业态低餐饮、茶叶、建材中等主要业态主要业态人流量人流量小大小大业态档次及租金分布规律：业态档次及租金分布规律：主干道（人车并行）次干道小区主入口两侧道路支路主干道（车行）内街主干道（人车并行）次干道小区主入口两侧道路支路主干道（车行）内街人流量人流量本报告是严格保密的。【业态承租能力排序】【业态承租能力排序】1/21/2面21、积(平米)月租金(元/平米)面积(平米)月租金(元/平米)306090120150200300500茶叶茶叶50100150200300中介中介小型餐饮小型餐饮/快餐快餐美发、干洗美发、干洗便利店、水果店便利店、水果店药店药店烟酒烟酒服饰服饰母婴用品母婴用品诊所（口腔、中医类）诊所（口腔、中医类）眼镜店眼镜店足浴大型餐饮大型餐饮建材建材公司公司生鲜超市生鲜超市培训、亲子乐园培训、亲子乐园美容美体美容美体SPA中型餐饮中型餐饮健身健身汽车类汽车类承租能力排序承租能力排序：内向型日用零售及餐饮内向型日常服务类中间型休闲服务类外向型大型主力店（餐饮、休闲）、特殊业态（公司、建材、汽车类）服饰母婴用品22、小型餐饮/快餐、眼镜店便利店、水果店、烟酒、中介茶叶、美发、干洗、药店中型餐饮、建材、诊所、美容SPA汽车、公司、培训、大型餐饮、健身、足浴本报告是严格保密的。【业态承租能力排序】【业态承租能力排序】2/22/2最小最小最小最小最大最大最大最大最高最高最高最高最低最低最低最低居中居中服饰服饰服饰服饰服饰服饰中型餐饮、生鲜超市、美容SPA、健身馆中型餐饮、生鲜超市、美容SPA、健身馆中型餐饮、生鲜超市、中型餐饮、生鲜超市、中型餐饮、生鲜超市、中型餐饮、生鲜超市、美容美容美容美容SPASPASPASPA、健身馆、健身馆、健身馆、健身馆小型餐饮/快餐、便利店、水果店、烟酒、茶叶、中介小型餐饮/快餐、23、便利店、水果店、烟酒、茶叶、中介小型餐饮小型餐饮小型餐饮小型餐饮/快餐、便利店、水快餐、便利店、水快餐、便利店、水快餐、便利店、水果店、烟酒、茶叶、中介果店、烟酒、茶叶、中介果店、烟酒、茶叶、中介果店、烟酒、茶叶、中介培训、汽车相关类、诊所培训、汽车相关类、诊所培训、汽车相培训、汽车相培训、汽车相培训、汽车相关类、诊所关类、诊所关类、诊所关类、诊所公司、建材公司、建材公司、建材公司、建材公司、建材公司、建材眼镜店、母婴用品眼镜店、母婴用品眼镜店、母婴眼镜店、母婴眼镜店、母婴眼镜店、母婴用品用品用品用品足浴足浴足浴足浴足浴足浴大型餐饮大型餐饮大型餐饮大型餐饮大型餐饮大型餐饮美发、干洗、药店美发、24、干洗、药店美发、干洗、药店美发、干洗、药店美发、干洗、药店美发、干洗、药店租金面积租金面积本报告是严格保密的。【各业态布局特点】【各业态布局特点】1/31/3对位置要求不高，次干道、支路、内街均可1层60-8050-100五金建材五金建材位置中等，次干道、支路-1层-2层50-80200-500生鲜超市生鲜超市主干道、次干道1-2层80-200100-300母婴用品母婴用品主干道、次干道1层100元左右100-150药店药店主干道、次干道1层100-150100-150眼镜眼镜主干道、次干道1层120-30030-60服饰服饰主干道、次干道1层100-13080-130烟酒烟酒具体位置无特殊需25、求，次干道、支路、内街均可1层70-13030-60茶叶茶叶位置较优越，主出入口1层100-13040-60便利店/水果店零售便利店/水果店零售主干道，昭示面好1-3层50-100200-3000大中型餐饮大中型餐饮位置较优越，主出入口、次干道、支路1层100-20010-30食品糕点食品糕点位置较优越，主出入口、次干道、支路1层100-15040-100小型餐饮/快餐餐饮小型餐饮/快餐餐饮位置位置经营楼层经营楼层主力租金(元/平米月)主力租金(元/平米月)主力面积(平米)主力面积(平米)业态业态功能功能本报告是严格保密的。【各业态布局特点】【各业态布局特点】2/3 2/3 具体位置无特殊要求26、，次干道、支路、主入口、内街均可2-3层30-50100-200亲子乐园休闲亲子乐园休闲功能功能主干道，昭示面好2-3层30-70300-3000健身馆健身馆位置中等，次干道、支路美甲美甲具体位置无特殊要求，次干道、支路、主出入口均可2-3层20-50800-1500足浴足浴具体位置无特殊要求，次干道、支路、主出入口均可2-3层50-80200-1000美容美体美容美体位置中等，次干道、支路2-3层50-80200-500茶艺茶艺位置位置经营楼层经营楼层主力租金(元/平米月)主力租金(元/平米月)主力面积(平米)主力面积(平米)业态业态本报告是严格保密的。【各业态布局特点】【各业态布局特点】327、/33/3位置较优越，次干道、主出入口1-2层50-100家政家政具体位置无特殊需求，次干道、支路、内街均可2-3层30-50100-300儿童洗浴+儿童游泳儿童洗浴+儿童游泳具体位置无特殊需求，次干道、支路、内街均可1-2层30-5050-300诊所诊所具体位置无特殊需求，次干道、支路、主入口、内街均可1-3层30-50100-200培训培训主干道，昭示面好1层100-150100-150通讯服务通讯服务功能功能主干道，车流量大，昭示性好1层50-70100-200汽车类汽车类主干道，昭示面好自助1层营业厅1-2层100-150（自助）200-500(营业厅)50-80(自助)银行银行位置较优越，次干道、主出入口1层80-10080-100干洗干洗位置较优越，次干道、主出入口1-2层80-10070-100美发美发位置较优越，次干道、支路、主出入口1-2层100-13040-80中介中介位置位置经营楼层经营楼层主力租金(元/平米月)主力租金(元/平米月)主力面积(平米)主力面积(平米)业态业态本报告是严格保密的。THE END