1、房地房地产成本构成成本构成 引引 子子我我们常常听到常常听到这样一句一句话：万科的成本就万科的成本就是周是周边楼楼盘的的售价售价究竟有多少最后能被客究竟有多少最后能被客户认同？同？又有多少成本需要我又有多少成本需要我们自己自己买单？引引 子子也听到也听到过有人有人这样说：成本增加多成本增加多少就在售价少就在售价中提高多少中提高多少!我我们还有多少底气敢有多少底气敢说这句句话？宏宏观调控形控形势下下引引 子子可我可我们却从未听到却从未听到过这样的的话：我我们的成本在本的成本在本 行行业中占有中占有优势!目目 的的1 1、普及成本知、普及成本知识2 2、了解房地、了解房地产成本基本成本基本组成成32、 3、增、增强成本意成本意识 题 纲一、前言一、前言 二、成本八大二、成本八大类三、三、xxxx城市成本城市成本简介介四、成本科目基本四、成本科目基本组成成五、五、xxxx与与赛纳丽舍舍六、天津万科与六、天津万科与顺驰 一、前言一、前言开开标前：前：测算、算、预算、主体招算、主体招标交房前：交房前：动态成本、成本、变更更签证、材料招、材料招标、询价价结算完：工程及材料算完：工程及材料结算、分析、算、分析、结算成本算成本其它：其它：成本成本软件、数据件、数据库等等 30%50%10%10%30%50%10%10%成本工作三大成本工作三大块：事前：事前-事中事中-事后事后二、成本八大二、成本八大类3、每每类可分可分为二二-四四级科目科目 共共约500500行子目行子目约20002000组数字数字二、成本八大二、成本八大类项目分目分产品品类型成本型成本汇总表表-一一级科目科目序号成本项目单价价合价合价高层商业地下车库高层商业地下车库合计建筑面积*可售车位可售面积*一一土地土地获得价款得价款二二开开发前期准前期准备费三三主体建筑工程主体建筑工程费四四 主体安装工程主体安装工程费五五 社区管网工程社区管网工程费六六园林园林环境境费七七配套配套设施施费八八开开发间接接费开开发成本成本九九 期期间费用用项目目总投投资三、三、xxxx城市成本城市成本简介介三、三、xxxx城市成本城市成本简介介三、三、4、xxxx城市成本城市成本简介介三、三、xxxx城市成本城市成本简介介四、成本科目基本四、成本科目基本组成成成本部与成本部与财务部的分工部的分工 成本有哪八大成本有哪八大类？四、成本科目基本四、成本科目基本组成成二二级科目科目-四、五个四、五个一、土地一、土地获得价款得价款1 1、政府地价及相关、政府地价及相关费用用2 2、合作款、合作款项3 3、红线外市政外市政设施施4 4、拆迁、拆迁补偿费 二、开二、开发前前期准期准备费 1 1、勘察、勘察设计费 2 2、报批批报建增容建增容费 3 3、三通一、三通一平平费 4 4、临时设施施费四、成本科目基本四、成本科目基本组成成三、主体建筑工程三、主体建5、筑工程费1 1、基、基础工程工程2 2、结构及粗装修构及粗装修3 3、门窗工程窗工程4 4、公共部位装修、公共部位装修5 5、室内装修、室内装修 四、主体安四、主体安装工程装工程费 1 1、室内水、室内水暧气气电 2 2、设备及及安装安装费 3 3、弱、弱电工工程程四、成本科目基本四、成本科目基本组成成五、社区管网工程五、社区管网工程费1 1、室外、室外给排水系排水系统 4 4、室外高低、室外高低压线路路2 2、室外采暖系、室外采暖系统 5 5、室外智能化系、室外智能化系统3 3、室外燃气系、室外燃气系统 6 6、其它、其它 六、园林六、园林环境境费2 2、绿化建化建设费 5 5、围墙建造建造6、费3 3、建筑小品、建筑小品 6 6、室外照、室外照明明4 4、道路广、道路广场建造建造费 7 7、室外零星工程、室外零星工程四、成本科目基本四、成本科目基本组成成七、配套七、配套设施施费1 1、游泳池、游泳池 5 5、地下室、地下室2 2、会所、会所 6 6、行政管理及、行政管理及设区服区服务3 3、幼儿园、幼儿园 7 7、市政用房、市政用房4 4、学校、学校 八、开八、开发间接接费 1 1、工程管理、工程管理费 3 3、营销设施建造施建造费 2 2、资本化利息本化利息 4 4、物、物业完善完善费 5 5、不可、不可预见费四、成本科目基本四、成本科目基本组成成一、土地一、土地获得价款得价款17、 1、政府地价及相关、政府地价及相关费用用 土地出土地出让金金 契税契税 4%4%3 3、红线外市政外市政设施施 大市政配套大市政配套费 105105元元/M2/M2 河西市政配套河西市政配套费 110110元元/M2/M2 三三级、四、四级科目科目xxxx比宝山比宝山费用高在哪里？高多少？用高在哪里？高多少？xxxx比金色比金色费用高在哪里？高多少？用高在哪里？高多少？四、成本科目基本四、成本科目基本组成成二、开二、开发前期准前期准备费1 1、勘察、勘察设计费 勘察丈量勘察丈量费-下下设五五 十个子目十个子目 商品房商品房测绘、初勘、初勘、详勘、施工勘、施工验线、竣工、竣工测量、日量、日照分8、析等照分析等 规划划设计费-下下设五五 十个子目十个子目交通分析、概念交通分析、概念设计、规划划设计、施工、施工图设计、室外自来水管、室外自来水管道道设计、小区配、小区配电工程工程设计、环境境设计等等2 2、报批批报建建费 报批批报建建费-下下设二十个子目二十个子目政府政府综合合报建、人防异地建建、人防异地建设、白、白蚁防治、防治、图纸审查、新、新墙体体材料保材料保证金、散装水泥保金、散装水泥保证金、工程招金、工程招标管理管理费、项目目环境影境影响响测评、消防、消防检测、房屋交易手、房屋交易手续、商品房价格、商品房价格认证、房屋面、房屋面积测量等等量等等四、成本科目基本四、成本科目基本组成成29、 2、报批批报建建费增容增容费-下下设五五 十个子目十个子目供供电贴费、水增容、水增容费(住宅、商住宅、商业)、煤气增容、煤气增容费三通一平三通一平费-下下设三个子目三个子目临时道路、道路、临时用用电、临时用水用水 四、成本科目基本四、成本科目基本组成成三、主体建筑工程三、主体建筑工程费1 1、基、基础工程工程费土方土方护坡坡挂网挂网喷浆、深、深搅桩止水、止水、钻孔灌注孔灌注桩支支护、木、木桩等等工程工程桩、桩基基检测、降水、降水2 2、结构与粗装修构与粗装修3 3、门窗工程窗工程单元元门入入户门防火防火门、防火卷帘、防火卷帘门窗、阳台窗、阳台门四、成本科目基本四、成本科目基本组成成三、主体建10、筑工程三、主体建筑工程费4 4、公共部位装修、公共部位装修大堂精装修、架空大堂精装修、架空层、地下室大堂、地下室大堂电梯梯厅精装修精装修单元入口、楼梯元入口、楼梯间外外墙：涂料、面涂料、面砖、页岩岩砖、花、花岗岩、岩、铝合金花合金花鉓等等5 5、室内装修、室内装修四、主体安装工程四、主体安装工程费室内水暖气室内水暖气电施工施工费用、用、PVCPVC管、管、电缆、配、配电箱箱户内箱、开关内箱、开关 插座等插座等设备及安装及安装费电梯、通梯、通风、消防系、消防系统弱弱电系系统防盗、防盗、对讲系系统、三表、三表远传、有、有线电视、电话、多媒、多媒体箱体箱四、成本科目基本四、成本科目基本组成成五、社区11、管网五、社区管网费 室外室外给排水系排水系统 室外室外给水水雨雨污水水室外消防室外消防 室外燃气系室外燃气系统 管道系管道系统调压站站 室外室外电器及高低器及高低压设备 高低高低压配配电设备及安装及安装 室外室外强电管道及敷管道及敷设室外弱室外弱电管道埋管道埋设 室外智能化系室外智能化系统 停停车管理系管理系统小区小区闭路路监控系控系统周界周界红外防越外防越 小区小区门禁系禁系统电子巡更系子巡更系统电子信息公告系子信息公告系统 前景音前景音乐广播系广播系统人工湖人工湖电子提示系子提示系统四、成本科目基本四、成本科目基本组成成六、园林六、园林环境境费1 1、绿化建化建设费2 2、建筑小品、建筑小12、品3 3、道路广、道路广场建造建造费4 4、围墙建造建造费5 5、室外照明、室外照明6 6、室外零星、室外零星设施施七、配套七、配套设施施费会所会所基基础工程工程结构与粗装修构与粗装修安装安装费室内精装修室内精装修 铝合金合金门窗窗外外墙装修装修(花花岗岩、涂料、面岩、涂料、面砖等等)四、成本科目基本四、成本科目基本组成成七、配套七、配套设施施费幼儿园幼儿园-xxxx无无学校学校 -xxxx无无 地下室地下室结构与粗装修构与粗装修安装安装费人防人防设备费 车挡及仃及仃车位位行政管理及社区服行政管理及社区服务基基础费用用结构与粗装修构与粗装修安装安装费室内精装修室内精装修市政公用房市政公用房基基13、础费用用结构与粗装修构与粗装修安装安装费室内精装修室内精装修八、开八、开发间接接费工程管理工程管理费工程工程监理理费预结算算编审费行政行政费用用施工施工奖金金工程工程质量量监督督费安全安全监督督费工程保工程保险费工程工程细部部检查费四、成本科目基本四、成本科目基本组成成八、开八、开发间接接费资本化利息本化利息营销设施建造施建造费接待接待厅及及销售售办公室装修公室装修费样板板间费用用示范景示范景观带费物物业完善完善费不可不可预见费xxxx的建筑工程的建筑工程费为何比金色便宜？何比金色便宜？五、五、xxxx与与赛纳丽舍成本舍成本对比比xxxx与与赛纳丽舍舍经济指指标对比比序号序号指指标名称名称中海14、指中海指标万科指万科指标万科万科-中海中海1总占地面占地面积106914133562.526648.52总建筑面建筑面积230902276066451643计容容积率面率面积168238214004457664总可售面可售面积165993211262452695住宅可售面住宅可售面积162105205262431576配套面配套面积2245.52000-245.5-245.57地下室面地下室面积62663.762062-601.7-601.78地下地下车位位102812792519总户数数1298151121310户均面均面积(M2/(M2/户)125 136 11 11车位面位面积(M2/(15、M2/个个)61 49-12-12 xxxx与与赛纳丽舍舍总价估算价估算对比比序号成本项目中海总价（万元）万科总价(万元)一一土地土地获得价款（大市政配套得价款（大市政配套费）39908.3939908.3952735.4252735.42二二开开发前期准前期准备费2460.002460.003473.603473.60三三主体建筑工程主体建筑工程费28883.0828883.0840851.4640851.461 基础工程4336.746169.862 结构及粗装修18891.8525974.253 门窗工程2073.372870.034 公共部位装修 3520.735731.265 室内装16、修60.39106.06四四主体安装工程主体安装工程费4338.514338.515806.065806.06五五社区管网工程社区管网工程费2369.082369.082953.672953.67六六园林园林环境境费3628.193628.195210.705210.70七七配套配套设施施费8268.108268.106702.546702.54八八开开发间接接费4643.044643.047643.137643.13项目目总投投资98518.3998518.39133169.38133169.38序号成本项目中海住宅单价（元/M2）万科住宅单价（元/M2）万科-中海一一土地土地获得价款（大市17、政配套得价款（大市政配套费）232923292382238253二二开开发前期准前期准备费14814816416416三三主体建筑工程主体建筑工程费13401340155015502101 基础工程256290342 结构及粗装修7608621023 门窗工程124135124 公共部位装修 199259605 室内装修0.872.552四四主体安装工程主体安装工程费26426428228218五五社区管网工程社区管网工程费143143140140-3六六园林园林环境境费21921924724728七七配套配套设施施费498498317317-181-181八八开开发间接接费28028036218、36282项目目总投投资5462.395462.3958125812350 xxxx与与赛纳丽舍舍单价价对比比 六、天津万科六、天津万科项目与目与顺驰成本成本对比比一、一、顺驰项目目简介指介指标：各各项成本成本对比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本境成本单位：元/M2顺驰土地土地费用：用：顺驰万科830773加权平均结论：顺驰在土地获得成本上并不占优势单位：元/M2各各项成本成本对比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本境成本万科土地万科土地费用：用：单位：元/M2各各项成本成本对比比 土地成本土地19、成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本境成本顺驰前期前期费用：用：单位：元/M2顺驰万科160177加权平均前期成本有差异？各各项成本成本对比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本境成本万科前期万科前期费用：用：1-11-1、顺驰设计费用：用：单位：元/M2各各项成本成本对比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本境成本1-21-2、设计费用用对比：比：单位：元/M2顺驰住宅设计费约在30-40元之间，万科的设计费约合70元/M2分析原因：1、多请国外设计公司；2、重复、修改20、设计、无效设计成本较高；3、需设计项目过多常规：概念设计、方案设计、环境设计其它：人防设计、照明设计、样板房装修、配饰设计、水环境设计、人工湿地设计等等各各项成本成本对比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本境成本2-12-1、人防、人防费用：用：单位：元/M2各各项成本成本对比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本境成本2-22-2、人防、人防费用用对比：比：单位：元/M2顺驰人防费用：（1）区县项目及早期项目人防费经协调不发生费用，（2）建地下车库项目较多，导致人防费较高结论：天津市项目的人防费用交21、纳存在可协调空间，天津万科可在此方面加强协调力度。各各项成本成本对比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本境成本3-13-1、小配套、小配套费用：用：单位：元/M2各各项成本成本对比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本境成本3-23-2、小配套、小配套费用用对比：比：单位：元/M2顺驰小配套费用：区县项目及早期项目小配套费经协调不发生费用，近两年开发项目均已规范交纳此费用，未减免结论：随着政府部门对房地产业的逐渐规范，天津市内项目的小配套交纳将严格执行，在此项无协调空间。各各项成本成本对比比 土地成本22、土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本境成本顺驰主体成本：主体成本：单位：元/M2各各项成本成本对比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本境成本单位：元/M2顺驰万科11531329简单算术平均结论：万科建安成本较高各各项成本成本对比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本境成本万科主体成本：万科主体成本：顺驰区内配套成本：区内配套成本：单位：元/M2各各项成本成本对比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本境成本单位：元/M223、顺驰万科247408简单算术平均区内配套成本差异很大？各各项成本成本对比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本境成本万科区内配套成本：万科区内配套成本：1-11-1供供热：单位：元/M2各各项成本成本对比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本境成本1-21-2、供、供热费用用对比：比：单位：元/M2顺驰供热费用：（1）源头费：万科以往项目交费77-82元不等；而顺驰在此次分析的14个项目中，有九个项目未交纳(或含在地价款中)，其余交费 额度在45-80元之间，在此收费项目上，明显有成本优势。（2）区内费24、用：万科以往项目成本在25-60元之间，而顺驰此项成本 平均只有22元/M2，也具有成本优势。（3）没有单独的热力入口装置各各项成本成本对比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本境成本2-12-1、气源基金：、气源基金：单位：元/M2各各项成本成本对比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本境成本2-22-2、气源基金、气源基金对比：比：单位：元/M2此项政府收费标准为20元/M2，万科以往项目从未协调下浮过；而顺驰在此收费项目上，仅支出了10元/M2，有成本优势。各各项成本成本对比比 土地成本土地成本 25、前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本境成本3-13-1、智能化：、智能化：单位：元/M2各各项成本成本对比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本境成本3-23-2、万科智能化：、万科智能化：单位：元/M2顺驰万科1719加权平均成本相当各各项成本成本对比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本境成本顺驰环境成本：境成本：单位：元/M2各各项成本成本对比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本境成本万科万科环境成本：境成本：单位：元/M226、顺驰万科71179加权平均环境成本差异很大？各各项成本成本对比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本境成本顺驰销售售费用用单位成本：位成本：单位：元/M2销售成本售成本对比：比：单位：元/M2按加权平均计算，顺驰的销售费用每平米仅为8383元元。而天津万科销售成本一般为售价的售价的2.5-3%2.5-3%，在此科目上，顺驰公司有一定的优势。顺驰开开发单位成本：位成本：单位：元/M2万科开万科开发成本：成本：单位：元/M2顺驰万科26253141简单算术平均开发成本差异约500元顺驰总成本：成本：单位：元/M2平均毛利21%三、主要差异三、主要差异对27、比：比：单位：元/M2总结：1 1、设计费:根据根据项目定位合理目定位合理选择设计师档档次（国内普通次（国内普通设计师、国内知名、国内知名设计师、港港台台设计师和国和国际 著名著名设计师）。）。2 2、人防、人防费、供、供热费、气源基金等交、气源基金等交费标准均准均有下有下调空空间，万科，万科应加加强此方面的此方面的协调力度力度（此（此费用降低不会影响用降低不会影响产品的品品的品质）。）。3 3、主体、主体、环境与境与顺驰成本差异成本差异较为突出，主突出，主要由于要由于产品品品品质的提升，需研究的提升，需研究产品品品品质增增加加对售价的影响比例。售价的影响比例。成本的价成本的价值理理论房地房地28、产项目投目投资一般符合价一般符合价值性能比的关系性能比的关系：价价值功能功能/成本成本保持房地保持房地产价价值增增长有以下五种方式：有以下五种方式：第一种：价第一种：价值功能功能/成本成本；第二种：价第二种：价值功能功能/成本成本；第三种：价第三种：价值功能功能/成本成本；第四种：价第四种：价值功能功能/成本成本第五种：价第五种：价值功能功能 /成本成本成本的金科玉律成本的金科玉律成本一定消耗成本一定消耗资源，不消耗源，不消耗资源的成本不存在源的成本不存在成本一定在成本一定在过程中程中发生生成本低并不意味着低成本成本低并不意味着低成本利利润的最大化，一定是成本的最小化的最大化，一定是成本的最小29、化成本管理是成本管理是360360度的管理，成本核算只占成本度的管理，成本核算只占成本管理的百分之一管理的百分之一 微利微利时代的代的竞争一定是成本的争一定是成本的竞争争 成本的金科玉律成本的金科玉律70%90%70%90%的成本由的成本由设计阶段确定，成本控制段确定，成本控制的重心的重心应尽量前移尽量前移 采采购成本的控制与所能成本的控制与所能够掌握的掌握的资源密切相关源密切相关维持持现有客有客户的成本的成本远小于开小于开发新客新客户的成本的成本成本的金科玉律成本的金科玉律亨利福特亨利福特悬赏2.52.5万元，征求有万元，征求有办法法让他在每他在每一台汽一台汽车上上节省一个螺省一个螺钉和螺帽的人和螺帽的人 今天学到了什么？今天学到了什么？对成本八大成本八大类有基本了解了有基本了解了吗？明白明白xxxx与金色的成本差异了与金色的成本差异了吗？明白南京与上海、天津地区的成本差异了明白南京与上海、天津地区的成本差异了吗？了解了解xxxx与与赛纳丽舍的成本差异了舍的成本差异了吗？如果你如果你对以上都有了答案，那么感以上都有了答案，那么感谢你，因你你，因你收收获就是我的成功就是我的成功!谢 谢！