1、平桂新城二期安居工程项目申请报告 二一一年二月目 录第一章申报项目及申报单位概况1一、项目概况1二、项目申报单位概况19第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析20一、发展规划分析20二、产业政策分析23三、行业准入分析26第三章 资源开发及综合利用分析28一、资源开发方案28二、资源利用方案28三、资源节约措施29第四章 节能方案分析31一、节能政策与规范分析31二、能耗状况32三、节能措施和节能效果分析32第五章 场址选择、征地拆迁及移民安置分析36一、项目选址及用地方案36二、土地利用合理性分析37 三、征地拆迁和移民安置 .39第六章 环境和生态影响分析39一、编制依据40二、环境和生2、态现状40三、生态影响分析及生态保护措施41四、其他环境保护措施46五、地质灾害影响分析47六、 特殊环境影响49第七章 经济影响分析49一、项目投资费用和资金来源49二、经济费用效益或费用效果分析50三、行业影响分析55四、区域经济影响分析56五、宏观经济影响分析57第八章 社会影响分析58一、社会影响效果分析58二、社会适应性分析59第九章 主要风险及应对措施评估61一、经济风险61二、社会风险62三、风险评估63第十章 结论和建议65一、结论65二、建议65附表： 附表1、项目总投资估算表附表1-1、工程费用估算表附表1-2、工程建设其他费用计算表附表2、营业收入和营业税金及附加估算表附3、表3、成本与费用表附表4、项目投资现金流量表附件:1、贺州市平桂城市建设投资有限公司委托书2、贺州市平桂管理区乡镇规划建设管理局选字第451101HPJ2010-0040号建设项目选址意见书3、贺州市平桂管理区乡镇规划建设管理局地字第451101HPJ2010-0032字建设用地规划许可证4、贺州市平桂城市建设投资有限公司企业法人营业执照附图：1、项目具体位置图2、小区规划平面图3、平桂管理区分区规划图4、小区户型图第一章申报项目及申报单位概况一、项目概况（一）项目名称贺州市平桂新城二期安居工程建设项目（二）项目地点本项目位于平桂管理区黄田镇公和村，207国道以西，西湾河以东，滨江南路以北，东4、安山东路以南。地块沿贺旺路呈长方形状，该项目用地性质原为集体用地，目前本项目建设单位贺州市平桂城市建设投资有限公司正向土地主管部门申报进行征用工作。项目建设总用地面积：110249.43平方米（165.37亩）。经贺州市城市规划行政主管部门审核同意其选址意见；项目用地范围在贺州市平桂管理区分区土地利用总体规划规划中为居住用地。（三）项目拟实施情况建设期为3年，其中项目前期准备为1年：2011年1月-2011年12月，施工期为2年：2012年1月-2013年12月。项目建设拟实施进度为：1、工程的前期准备工作：2011年1月至2011年12月完成。主要包括：项目可行性研究报告、环境评估等前期工作5、编制及审批工作，施工准备，施工报建等工作。2、完成工程施工图：2011年6月至2011年9月，主要完成工程施工图的设计、评审及备案。3、工程招标：2011年11月份前完成。4、工程建设期：从2012年1月开工，2013年12月全部竣工并交付使用。（四）建设内容、规模、总投资及资金筹措本项目占地面积110249.437平方米，总建筑面积为497224.93平方米；绿化面积39248m2，停车场4000m2。其中25层高的住宅楼9栋、18层5栋、11层5栋，2层商业楼共4栋，以及相应的公共设施等。本项目总投资60539.97万元，其中：工程费用：52923.8万元；其他费用：4733.31万元；预6、备费用：2882.86万元。资金来源为：在项目的前期，项目单位自筹资金用于支付土地取得、前期工程费以及用于大部分地上主体建筑物及配套设施建设，剩余部分由房屋预售再投入补充。（五）报告编制依据1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国房地产管理法；3、中华人民共和国国家发展和改革委员会公告 （2008年 第37号）4、国家发展和改革委建设项目经济评价方法与参数（第三版）；5、建设部房地产开发项目经济评价方法；6、原国家计委投资项目可行性研究指南（试用版）7、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ-137-90）；8、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；9、民用建筑设计通则（GB7、50353-2005）10、国家和贺州市政府相关政策及法律、法规。11、贺州市总体规划规划和贺州市平桂管理区分区规划12、广东名都设计有限公司平桂新城二期安居工程项目规划设计方案；（六）项目主要技术指标详见表1-1。 序号项 目单位指标数值备注1建筑用地面积m2110249.432总建筑面积m2497224.932.1住宅面积m2459438.732.2组团内部会所m22014.32.3主题公园会所m2730.23绿化面积m2392484停车场m2115005设计停车位个9006项目总投资万元60539.976.1工程费用万元 52923.86.2工程建设其他费用万元4733.316.3基本预8、备费万元2882.867建设期月36本项目容积率：4.51；绿化率：35.6%；建筑密度：33.2%。住宅总户数：4900户；总投资：60539.97万元；总收入：92391.88万元；项目利润总额：4637.37万元（七）项目提出的理由1、项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人9、均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设符合国民经济发展的需要。2、 项目对平桂管理区城市建设将起到促进作用平桂新城位于平桂管理区黄田镇公和村，与贺州市区相邻，成为接受贺州市政治影响和经济辐射的前沿地区，为城区后续的开发带来便利。本项目结合城市改造和新城建设，开发10、建设平桂新城二期安居工程，形成环境优美、生活舒适、配套齐全的生活住宅小区，可扩大平桂管理区的城市范围，对于平桂管理区城市建设迅速发展起到促进作用。使平桂管理区的居住环境得到显著改善，城市形象得到显著改观。本项目紧临富江河，在建设中尽量保留富江河沿岸景观，充分发挥滨水地区的独特的自然资源和丰富的人文资源，把平桂新城二期安居工程建设和即将开发建设的滨江南路项目连接起来，可成为平桂城市功能组团的有力补充，通过对安居工程总体开发建设，与平桂新城连接起来，使平桂新城安居小区成为一个布局合理，功能健全，设施完善，环境优美的，集生活、休闲、娱乐于一体的高质量、高品位的住宅中心；其建筑风格将突出城市新区的现代11、气息，并结合平桂管理区的地方特色，创造环境优美、风格独特的城市空间，并着重考虑交通、环境、绿化、美化及景观效果；创造以人为本，营造良好的生态自然环境。因此，项目建成后必将提高贺州市平桂管理区的城市质量和品位，扩大平桂管理区城市建设空间范围，是促进平桂城市建设发展的有力补充。目前，平桂管理区城市建设基础设施较差，人均住宅面积偏小，而且居住环境也比较差，与广西住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善平桂管理区居民的居住条件已经成为平桂管理区党工委及管委政府特别关心的问题之一。同时，随着平桂管理区经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就12、是为了使平桂管理区城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。3、平桂新城二期安居工程建设项目符合贺州市总体规划（20032020）和贺州市平桂管理区分区规划（20092030）。项目的实施有利于平桂新区的快速形成，有利于展现城市的实力，有利于城市总体规划的实施。总之，项目的建设是城市建设和促进社会经济发展的需要，是实施平桂管理区总体规划的需要，是改善平桂管理区形象的需要。项目实施后将带动平桂管理区该片区的土地增值，有利于平桂管理区的城市规模扩大，有利于进一步促进平桂管理区社会及经济的全面发展。（八）项目背景2007年4月，广西壮族自治区人民政府正式批准设立贺州市平桂管理区，为贺州市人民政府派出13、机构，行使相当县（区）级政府管理职能，机关办公地址暂定贺州市西湾组团原平桂矿务局总部内。根据贺州市平桂管理区分区规划（20092030年）所述，贺州市平桂管理区城市性质为：融合“山、水、城”于一体、布局合理、功能完善、环境优美的活力之城，是广西桂东南地区乃至大西南与粤港澳联系的便捷通道。为了更好的发挥其交通优势，就是抓住国家实施西部大开发战略的历史性机遇，加快城市基础设施建设，扩大城区规模，不断壮大平桂管理区的经济综合实力，增强中心城镇的集聚和辐射能力，打造“整合山、水、城于一体、布局合理、功能完善、环境优美”的平桂新城，努力扩大新城区面积，拓展城区发展空间；改善平桂管理区居民的居住条件，为居14、民创造良好的工作生活环境。1、平桂管理区概况平桂管理区，位于广西的东北部、贺州市的中部，距贺州市城区中心仅6km（有公交车通达）。东与贺州市八步区毗邻，西岭钟山县、昭平县，南接梧州市苍梧县，北连富川瑶族自治县及湖南省江华瑶族自治县。管理区是贺州市的一个派出机构，辖区总面积2022km2，管理西湾街道、黄田镇、鹅塘镇、沙田镇、公会镇、大平瑶族乡、水口镇、望高镇、羊头镇共9个乡镇（街道），124个行政村（社区）、1246个自然村（屯、寨）、2468个村民小组，境内主要居住有汉族、瑶族、壮族等民族，总人口41.5万，汉族人口占96.9%；农业人口36万，占总人口的86.7%。2、交通条件207国道经15、过平桂西湾组团城区，规划将过境交通外移，即规划西湾纵三路、规划工业大道承担过境交通的功能，原207国道城区路段规划为城市主干路，以避免过境交通对城市内部交通的干扰。规划在永贺高速贺州支线互通立交东南，下马岭横一路南侧布置一处长途客运站，占地面积1.82公顷。选址在此处一方面客运交通疏解方便，另一方面也可带动周边居住用地的开发。现有城区道路6条：纵贯规划范围南北的207国道，路宽9米；中发街，路宽11米； 8米宽道路两条，电厂路和西发街；另有两条6米宽的道路，一条为联系旧城区和平桂矿务局的道路，另一条为绕行黄花山西北两侧并跨越富江的道路。现状道路总长8.31公里，人行道4.99万平方米。3、施工16、条件本项目建设位置水、电比较方便，材料运输道路也比较流畅，项目建设各种施工条件比较优越，贺州市的施工力量和设备完全有能力完成本项目的建设。4、社会经济概况贺州市2009年生产总值280亿元，增长12.2%。财政收入18.15亿元，增长13.4%。其中，地方一般预算性收入10.39亿元，增长22%，增幅位居全区第7。实现工业增加值116.53亿元，增长7.9%；农业增加值58.9亿元，增长5.5%；工业技改投资51.6亿元，完成自治区下达任务的172%，增长194.8%，增幅位居全区第1。 全社会固定资产投资254.68亿元，增长59.8%，人均固定资产投资首次突破1万元。其中，城镇固定资产投资17、212.82亿元，增长59.4%，增幅位居全区第3。社会消费品零售总额68.87亿元，增长18%。金融机构新增贷款总量和增幅均创历史新高，新增贷款38.37亿元，完成自治区下达任务的153.5%，增长52.8%，增幅位居全区第2。 外贸出口总额1.35亿美元，增长35%，增幅位居全区第3。全市招商引资新签项目投资总额240亿元，增长63%。其中，内资项目到位资金175亿元，增长81.1%，完成自治区下达任务的159%，增幅位居全区第5。万元生产总值能耗下降3%，二氧化硫排放量控制在3.98万吨以内，化学需氧量排放量控制在3.2万吨以内。人民生活切实改善。新增就业13619人，城镇登记失业率控制18、在3.57%以内。城镇居民人均可支配收入14509元，增长13.6%；农民人均纯收入3876元，增长12.1%。人口自然增长率为9.27。（九）主要建设条件平桂新城二期安居工程是平桂管理区城市建设的的重要组成部分，该项目以建筑、自然与人的和谐为理念，旨在打造休闲、生态、养生的安居生活。为加快平桂管理区的城市基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把平桂管理区建设成为贺州市副中心城市，扩大新城区的城市建设范围，平桂管理区党工委及管委将安居工程建设纳入平桂管理城市建设的统筹层面来抓。考虑到该项目投资大、建设周期长，带来的经济效益及社会效益明显，市政府对该项目给予享受相关优惠政策，下发相关通知，并在土19、地及有关房地产开发政策提供优惠。（十）建筑规划和设计理念1、总体规划设计理念（1）、自然融入生活整个规划设计以“品位自然，健康生活”为基调。自然而安静的居住生活是人们的追求和向往，同时也成为了时尚品位的体现，把小区打造成春花浪漫，夏有浓郁，秋色尽然，冬有绿叶四季变化自然美景是本设计最显著的特色。该设计通过中心景绿地组团漫步道的设计把自然景色融入居住的日常生活之中。形成大自然与生活的自然融合。（2）、居住演绎文化贯彻以人为本、尊重自然、享受自然与可持续发展的思想，综合运用了生态学的城市设计理论的优秀概念，以建立独具特质而与自然亲和的人文环境，并注重小区文化氛围的设计，针对信息时代高情感生活节奏容20、易使人产生亚健康状态这一社会问题，把绿化空间引入小区；其次是把设计师在设计案中架构的设计思想，通过具体的设计把优秀的生活理念，时尚的生活品质带入贺州市民的生活，形成平桂管理区独特的生活文化。（3）、空间产生场所繁华的都市生活失之于喧嚣和嘈杂，宁静的郊野缺少了激情和想象。本设计方案把都市生活的激情浪漫和郊野生活的宁静闲适精心设计在蓝天碧野的背景中，大手笔的空间处理和细腻独到的细部相得益彰，精彩的空间构架了时尚、激情、康乐文明的场所内涵，本方案通过流畅清晰的布局，合理的交通组织，使得中心绿带和组团绿化浑然一体，居住组团安静地坐落在园林绿化中，使得整个居住区特色鲜明，每个组团都具备鲜明的识别性。通过21、具体的设计把人情、人性、生活品质和时尚融入整体构想，创造了具有良好的归属感，明确的向心力，舒展明朗的场所精神，创造了富有凝聚力的个性，把人们对居住环境的回忆和憧憬在本社区居住区得以实现。（4）、住宅布局本小区主要以高层住宅建筑为主。综合考虑小区周边发展及未来用户需求，设置少量底层商铺、会所及公用建筑，高层的户型比例符合控规要求，规划高层住宅楼有规律的排列，有利于行成良好的景观效果。住宅单体组合以条为主，既有利于通风，又有利于景观营造。各楼栋之间留出20m左右景观通道，以保持较好的组团空间形态，做到“常年叶绿，四季花开；开门见绿，推窗见景”。此外也有利于向南或东南向的夏季主导风向的通行。考虑到当22、地民俗和日照通风特点，住宅基本呈南北向布置，并适当做一些错位组合。（5）、公建布局商业设施以相对集中为原则设置小区东西两侧，会所及公用建筑按合理原则布置在小区内部，合理的位置规划既方便本区居民生活购物，亦为周围地区市民服务，有助于构成富有生活气息和文化品质的社区家园，从空间上丰富和提升了小区的档次和环境品质。2、住宅建筑设计（1）、设计依据高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95(2005年版)汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97城市居住区规划设计规范 GB50180-93(2002年版)住宅设计规范 GB50096-1999(2003年版)民建筑设计通则 GB503523、2-2005城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ50-2001屋面工程技术规范 GB50345-2004建筑设计防火规范 GB50016-2006夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 JGJ134-2001建筑抗震设计规范 （GB50011-2010）国家现行的其它有关规范、规程（2）、设计理念回归现代主义的理性空间，重新追寻技术美与人情味的和谐同一。以简约、明快、纯净的建筑风格，使居住者情感回归宁静与自然，脱离平日的浮躁。完整和谐的整体格局与精心设计的建筑细节充分体现居住建筑在走向理性的同时，又注重对人性的全面关怀。设计中始终以“人居”为基准点，追求居住的舒适与品位，同时建立小区独特的风格。以24、“品位自然，健康生活”为主线，贯穿设计全过程。（3）、单体平面设计本小区拟建住宅楼25层高9栋、18层5栋、11层5栋，2层商业楼共4栋。住宅楼电梯设置以两台四户为主，兼有一部楼梯一台电梯三户或四户，户型面积从50以下小户型型到180以上的复式住宅等多种户型，其中以70100二室；100120套型为三室为主要户型，多样的户型既考虑了年轻人及小家庭的需要，也考虑了一些高端住宅需要，设计主力户型考虑人们普遍需求的住房改善需求。（4）、住宅立面设计住宅立面以清爽、简约的现代风格为主。每隔两到三层以横向突出的水平线条进行分隔，强调建筑的统一性和完整性，用放大的尺度整合住宅零碎的立面，使其显得更加高大、25、完整。建筑色彩清晰，底部为深色使建筑显得稳重、可靠。顶部的构架采用鲜艳的红色和黄色进行点缀，即丰富了建筑群体的色彩又使砼的建筑附有勃勃朝气。使人感觉到积极向上的青春的气息。3、公共建筑设计在小区的东、西两侧路边设有两层的商业门面房，方便住户的生活。绿地和硬地的相结合，为高层住宅的用户提供一个室外活动的场所，同时使得小区绿化在空间上更有层次。为了妥善解决小区的车辆停放，对进入住宅区的车辆实行有序停放和有效管理。车辆进入小区后，可停放在小区的停车场内。整个小区共设计机动车停车位900个，总占地面积为11500m2；其中生态停车场600个，场地硬化固定停车场300个。停车场采用水泥预制块嵌草铺装，加26、强停车场及周围的绿化美化，通过绿化美化，建成环境优美的生态停车场。生态停车场具体结构为：面层12cm厚生态砖，基层为15cmC15大孔混凝土，垫层为18cm厚厚级配碎石。另外小区内部设置高级会所，会所作为小区中相对集中的场所，提供健康的体育、文化、餐饮、休闲、娱乐等活动的公共活动空间，是社区文化的培养基地，也是一个高档小区特有身份特征。(十一）建筑设计1、主体工程结构设计（1）设计依据建筑结构荷载规范 GB 50009-2001混凝土结构设计规范 GB 50010-2002建筑抗震设计规范 GB 50011-2001钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程 JGJ 3-2002建筑地基基础技术规范27、 GB 50007-2002（2）、结构设计地基基础根据目前拟建场地的工程地质勘察资料的一般情况，高层住宅采用钢筋混凝土交叉梁基础，多层商铺、会所等公用建筑采用独立柱基础。结构体系高层住宅楼：现浇钢筋砼框架结构低层住宅：现浇钢筋砼框架结构公共厕所：砖砼结构2、辅助工程设计（1）给排水设计 设计依据建筑给排水设计规范 GB50015-2003建筑设计防火规范 GB50016-2006自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001(2005版)建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005室外排水规范 GB50014-2006室外给水设计规范 GB50013-2006 住宅设计规范 GB5028、096-1999(2003版)国家、省市相关的法令、法规给水系统设计本工程需要设计必要的生活给排水及消防给水系统和消防给水设施。为保证供水可靠，分别用两根DN300从周边道路市政干管接入供应生活、消防及其他用水。在各区域内部埋设DN100管，供建筑物生活用水和消防用水接入。 水源为市政供水，高层二次变频供水。排水系统设计项目采用雨水、生活污水分别收集、排放的分流制排水式。雨水经DN300和DN500雨水管收集后排至已建雨水管网。各建筑物的生活污水由DN300和DN500的污水管收集排入贺旺路和滨江南路市政污水管网。管材给水管：室内给水立管、户内给水管为PP-R聚丙烯给水塑料管，热熔连接。排水管29、：采用UPVC螺旋消音管，化学粘接。室外埋地管采用砼管。消防管：室内消火栓及喷淋管压力小于8kg/c采用内外热镀锌钢管，压力大于8 kg/c采用无缝管，法兰连接。埋地管及室外消防水管采用钢塑复合管，法兰连接。空调冷凝水管、雨水管：采用防噪UPVC复合排水管，化学粘接。（2）消防系统除按建筑设计防火规范设置室内外消火栓系统外，还按建筑灭火器配置设计规范要求，设置一定数量的手提式灭火器。室外消防：消防水量按25L/S，火灾延续时间2h计。室内消防：消防按用水量20L/S，火灾延续时间2h计，按两股水柱同时到达任意一点布置，每支水枪最小流量5L/S，充实水柱以10m计。总平面设置消防车环道，各建筑物30、间距离符合规范要求。（3）供配电设计 设计依据民用建筑电气设计规范 JGJ/T16-92火灾自动报警系统设计规范 GB50116-98建筑防雷设计规范 GB50057-9410KV及以下变电所设计规范 GB50053-95智能建筑设计标准 GB/T50314供电设计根据本工程用电负荷性质，由市网引入两路10KV高压电源，同时工作，互为备用。10KV主线采用单母线分段方式；低压（0.4KV）采用单母线分段方式。为了提高供电的可靠性，减少事故的停电时间，二级负荷备用电源设置BZT（备用电源自动投入）装置。消防负荷两路进线，末端切换。用电计量：小区住户采用一户一表，公建采用一个单位一个计量表；住宅与31、商业用电分别计量，个单元分户计量，公共部分单独计量；线路铺设：低压配电系统采用放射式结合树干供电方式；电缆选择：普通干线，采用VV22电力电缆配电；相仿干线：采用阻燃电缆配线方式。（4） 弱电设计 电信、宽带系统本小区内电信、信息网络规划，统一由电信通讯电缆及室外光纤（四芯）引入每栋建筑内的电信宽带多媒体箱，然后由电话线及超五类线分别引至每户。 有线电视系统本小区有市有线电视整体规划外线引入。经放大器、分配器、分支器传输至每户供应点。安防、监控管理系统小区范围内设置独立安防监控室，统一管理。家庭智能控制系统住宅部分每单元处设置可视安防对讲系统，每户进门处设置可视对讲；设置家庭信息箱，户内设两个32、信息点，三个电话点。（5）防雷设计本项目房屋建筑防雷均按三级防雷建筑物设计。在屋顶上设置避雷带作接闪器，凡有金属栏杆部位利用金属栏杆作避雷带，无金属栏杆部位以10镀锌圆钢作避雷带，屋面上所有金属件应与避雷带焊接。避雷带、接地体、引下线的连接应焊接，所有金属件应镀锌、焊牢。高层建筑为公共地极网，避雷接地、工作接地、保护接地共用地板，接地电阻要求小于1欧姆。（6）交通组织设计本地块周边道路主要为东侧东安山东路，南侧滨江南路，北侧贺旺路。本小区道路分为三级，即小区主路、组团级道路和宅前路。小区主路呈直线贯穿南北，组团级道路则在各个组团内形成内环，通达性好，宅前路由组团级道路引出，连通各住宅，在部分庭33、院空间扩大为停车场。步行系统结合绿化、公共建筑设施以及绿地景观主轴的曲型步行道设计，道路用花岗岩或鹅卵石拼砌而成，强调线型的自由活泼,方便居民的出入，有良好的可达性。停车 小区内停车场配置按照城市居住区规划设计规范的要求配置。停车场结合组团绿地布置。（十二）建设项目管理本项目由贺州市平桂城市建设投资有限公司开发建设。按照现代企业管理制度，实行项目法人负责制，机构按照统一领导、分层管理、人员精简的原则设置。设置工程部，其下设筹备工作组、计划财务组、施工供应组、器材供应组和总务组，劳动定员8人。项目建设工期（不含前期工作时间）预计为2年，即拟在2012年8月开工建设， 2014年7月全部竣工验收。34、项目在施工建设时，必须采取整体规划，分项施工的方针。在管理制度上制定筹建工作条例，实行岗位责任制，对工程质量、实施进度、合同、资金、施工现场等进行管理协调和成本控制。为了保障项目开发建设资金的连续性，项目单位应做好资金筹措工作，同时在项目的开发建设中要注意管理工作中的以下问题：1、质量管理从建筑材料、设备安装以及施工质量等方面加强质量控制，坚持质量高标准，质量控制规范化，建立和健全质量保证体系，使质量管理工作制度化。招标选择具有相应资质的监理机构，督促承包单位设专职质量部、质量科及质检员，形成质检网络。2、进度管理要求承包单位针对工程特点进行施工组织设计，合理安排工程进度，采用先进的网络控制技35、术，按工程各工序间的先后逻辑顺序组织施工，在严格遵守安全规范的情况下，组织平行流水，交叉作业，充分利用工作面，以提高效率，控制各工序施工进程，以确保工程总进度计划的落实。3、合同管理合同管理贯穿于合同谈判签定、履行、合同期满直至归档全过程。本工程要体现合同公平、程序公开、公平竞争和机会均等性。实行全过程合同管理，每个合同都有专人管理，使得每个分项工程都处于有效的控制之下，以确保整个工程的顺利完成。4、资金管理本项目在建设过程中要及时支付工程款，防止承包商以此为由拖延工期，对项目资金实行分阶段验收报帐管理，对不达进度、不合质量标准的工程坚决不予验收和拨付资金。5、现场管理工程建设期间，要确保施工36、现场有条不紊、文明施工。要以系统、合理、可行为原则，加强现场管理，组织科学文明施工。根据不同施工阶段制定不同的总平面图，以总平面图为依据检查各分包商文明施工的落实情况。结合施工现场周边的具体情况，对出入施工现场的人员要制定相应的管理制度作为基本行为准则，以保证施工现场人员的管理得到有效的控制。二、项目申报单位概况本项目建设申报单位为贺州市平桂城市建设投资有限公司（以下简称公司），公司是2010年元月6日经贺州市工商行政管理局登记注册成立的具有独立法人资格的国有独资企业，直属平桂管理区管委领导，注册资本为人民币1000万元，经营年限为2010年2020年，公司资产总计1100万元，负债123万元37、，所有者权益977万元，资产负债率为11.18%。公司法人代表为陶军恒先生。目前公司内设综合办公室、财务部、资产运营部、项目工程部。作为平桂管理区的融资平台、投资主体和建设实体，公司正承担起城市基础设施建设和土地开发建设等职能。为完成上级下达的市政基础设施建设和城市建设发展的目标任务，公司紧紧抓住管理区城市化进程不断加快、大规模城市建设发展势头迅猛的机遇，牢牢坚持服务城市建设这一宗旨，持续发挥政府城市建设融资平台和投资主体功能，有效实施重大项目投资，努力盘活存量土地资产、做大城市增量资产、不断优化债务结构，切实强化内部管理，全力打造核心竞争能力。逐步建立起职能清晰、分工明确，以优质城市建设项目38、为融资载体，以公司为融资平台的“政府主导、产业化发展、市场化运作、企业化经营、法制化管理”的新型城市建设融资体制。目前，该公司已正在开发建设平桂城投服务大厦工程项目、公园南一路、江滨路工程项目。.第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析（一）国民经济和社会发展规划符合性分析中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出要健全城镇化发展的体制机制，加快破除城乡分割的体制障碍，建立健全与城镇化健康发展相适应的财税、征地、行政管理和公共服务等制度。完善行政区划设置和管理模式。发展房地产业，调住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障39、供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范物业管理行为，提高市场化程度。广西壮族自治区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出要加快推进城镇化建设，充分发挥城乡规划的综合指导作用，按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局的要求，突出发展大中城市，集约发展县城和小城镇，培育形成城市群和城镇带，走符合区情的大中小城市和小城镇协调发展的道路，促进城市和谐发展和可持续发展。加强房地产市场管理调控，扩大经济适用住房供给，完善廉租住房和城镇住房补贴制度，规范物业管理，健全城镇房屋拆迁政策法规，引导房地产业健康有序发展。40、贺州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出加快推进贺州中心城市建设，进一步拉大城市框架，扩大城市规模，完善城市功能，提高城市品位，增强辐射带动和承载能力， 统筹衔接城市发展规划与城市建设总体规划，按照“东西延伸，南北拓展”的要求，打造城市鲜明特色，加快城区路网建设 ；着力发展功能齐全、设施完备的商品住宅小区 ，加快经济适用房建设，积极推广智能化住宅小区 ，培育住房消费市场，规范房地产市场和物业管理。平桂管理区二期安居工程建设项目符合国家、广西及贺州市加强和谐社会建设，发展房地产业，调整住房供应结构、增加普通商品住房和保障性住房的供应的规划和原则要求；在空间区域布置上也符合优化人口布局的要41、求。本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。（二）区域和空间规划符合性分析贺州市城市总体规划（2004-2020年）拟定的贺州城市性质为广西桂东北区域中心城市，桂粤湘三省通衢，以发展商贸、旅游、农林矿产品加工为主的，富有地方文化和民族特色的山水园林城市。本次总体规划初步拟定的城市规模为：远期2020年城市人口达到45万，则城市建设用地控制在50平方公里左右。其中中心城区的人口为33万，城市建设用地控制在35-40平方公里左右。全市规划布置居住用地1297公顷，占城市建设用地的25.9%，人均28.8平方米。本次总体规划的城市空间发展模式为：“一城42、三镇，山水其间；区域联动，城乡一体”。城市空间发展方向总体为“南扩北拓”的战略。贺州市平桂管理区经济社会科学发展三年（20082010）计划的总体思路强调：重点抓好城镇化建设、投资项目、节能减排、改善民生和维护稳定等工作。努力把平桂管理区打造成贺州市新的经济增长极，建设成为“开放度高、辐射力强、经济量大、环境优美、富裕和谐”的新城区。平桂新城二期安居工程建设项目位于贺州市平桂管理区黄田镇公和村贺旺一级路和滨江南路之间，项目占地面积110249.437平方米（165.374亩），项目区地势平坦，项目四周交通便利，公共配套设施较齐全，项目建设将有利于加快该地区的建设步伐，促进该区域建设发展，落实贺43、州市总体规划的目标要求。项目所在土地为集体用地，在平桂管理区分区规划中所占地块规划为居住用地；项目严格按照平桂管理区分区规划的要求细致规划，合理布局，精心设计。拟建设功能齐全、设施完备、交通便利、环境优美的住宅小区，提高土地使用率，改善现有环境，改善人文景观。规划设计中，住宅楼高层为钢筋砼框架结构，通过合理设计，可保证有较高的使用率，并与邻近建筑物错落有致，疏密合适、完全可保证通风，日照、采光的要求。项目场地四周有完备的市政设施，周边交通便捷，项目建设将有利于加快该地区的建设步伐，促进该区域建设发展，且项目的建设符合国民经济和社会发展规划的要求，符合贺州市总体规划、贺州市平桂管理区分区规划的要44、求。 （三）房地产专项规划符合性分析目前，我国国民经济快速增长，综合国力显著增强，各项社会事业得到全面发展，人民生活水平大幅度提高。贺州市2009年生产总值280亿元，全社会固定资产投资254.68亿元，人均固定资产投资首次突破1万元，城镇居民人均可支配收入14509元，这使贺州市的经济社会发展进入一个工业化、城市化快速推进，为贺州市在较短时期内实现经济总量跨越式增长提供了良好的外部环境。党中央国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设通知中指出：稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的所需住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足45、城镇居民日益增长的住房需求。平桂管理区分区的主要职能为：以商业金融、居住休闲为主的综合性城市功能区。随着贺州市平桂管理区城市化进程不断加快，辖区内人力资源必将大幅度上涨，而本项目建设总住宅459438.93，户型面积从50以下小户型到180以上的复式住宅等多种户型，既考虑了年轻人及小家庭的需要，也考虑了一些高端住宅需要，同时本项目在总体规划和户型设计上严格按照规划部门规定各项指标规划设计，将有助于解决管理区内各层次收入家庭的购房问题，在一定程度上完善保障住房制度，维护社会稳定，有助于提高管理区的住房品质和居住质量，符合住房建设规划要求。二、产业政策分析国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知46、中指出：房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。（一）调整住宅供应结构政策2005年的“旧国八条”将稳定住房价格放在首位，并提出要大力调整住房供应结构与用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；“新国八条”将“强化规划调控，改善商品房结构”放在第一位；充分体现了宏观47、调控政策向调整住房供应结构方面的倾斜。根据规划，平桂新城二期安居工程建设项目拟占地面积110249.437平方米，总建筑面积为497224.93平方米，建设总容积率为4.51，建设密度为33.2%,绿化率35.6%。项目设置以两台电梯四户为主，兼有一部楼梯一台电梯三户或四户，户型面积从50以下小户型到180以上的复式住宅等多种户型，其中以70100为主要户型。项目建设符合国家有关调整住房供应结构的政策。（二）土地政策 2006年的“九部委新政”再次重申对闲置土地的处置条件，从而打压囤积土地行为，逼迫开发商加速将土地投放市场，减少市场投机，以形成土地的有效供应。2006年版的限制用地项目目录和禁48、止用地项目目录将大型商业设施项目，低密度、大套型住宅项目（指住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目）等列入限制用地项目目录，并且禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地；对别墅类房地产开发项目及党政机关、国有企业、事业单位新建培训中心项目等国家明令禁止投资的项目，则列入禁止用地项目目录。本项目拟开发地块与贺州市区相临。随着城市的发展和经济中心的转移，在有限的空间里，中心城区城市用地已不能满足发展需求。为进一步落实贺州市总体规划规划和贺州市平桂管理区分区规划，拉开城市框架，扩大城市规模，使整个城市的重心逐步向北转移，改善生态环境和人49、们居住条件，贺州市国土资源局拟对本项目用地进行公开招标挂牌出让，用地性质按商住用地出让，用于商住小区开发。本项目地位于贺州市平桂管理区黄田镇公和村贺旺一级路和江滨南路之间，总占地面积110249.43平方米，（165.37亩），土地所有权将通过商业方式获得，拟建设19栋高层住宅楼，2层商业楼共4栋，总建筑面积为497224.93，容积率为4.51，建设密度为33.2%,绿化率为35.6%，根据国土资源部公布的全国工业用地出让最低价标准、限制用地项目目录和禁止用地项目目录的要求，本项目符合国家有关项目用地限制政策要求。开发建设平桂新城二期安居工程，是实施平桂管理区总体规划的需要，是改善平桂管理区50、形象的需要；项目的实施不但可以带动平桂管理区的土地增值、推动国民经济发展，而且可以改善人民居住条件，同时又可扩大平桂城市范围，对于平桂管理区城市建设迅速发展起到促进作用。该项目的建设符合中华人民共和国房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国建筑法、城市房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例等国家相关法律法规。房地产业的建设是一件利国利民的好事，符合国家及地方相关产业政策的要求。三、行业准入分析（一）、行业主要法律法规1、中华人民共和国城市规划法自1990.4.1起施行2、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例自1990.5.19起施行3、中华人民共和国城市房地产管理法199551、.1.1起施行4、中华人民共和国建筑法自1998.3.1起施行5、城市房地产开发经营管理条例自1998.7.20起施行6、中华人民共和国土地管理法自1999.1.1起施行7、商品房销售管理办法自2001.6.1起施行8、城市房屋拆迁管理条例自2001.11.1起施行9、物业管理条例自2003.9.1起施行（二）行业准入分析近两年随着国家对房地产业宏观调控政策影响，房地产业行业准入标准也大幅提高，主要表现在国家运用税收、信贷、行政监管等手段，并规范外商投资房地产市场准入要求。1、宏观调控政策“国八条”、“国六条”的出台，通过国家宏观调控政策来抑制投机及投资性购房需求的快速增长，使房地产市场秩序得52、到整顿和规范。对于面向中等收入消费者、以开发普通住宅为主、具备较强竞争实力及品牌影响力的房地产企业，将获得更广阔的发展空间。2、房地产市场准入增值税的征收、房地产行业信贷政策的调控、外商投资房地产市场准入标准的出台，其主要目的是提高房地产行业的投资资金门槛。投资房地产市场准入标准中主要规定注册资金与投资总额的关系，对企业营业执照、经营范围、办理国有土地使用证、国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等提出了更高的要求。项目开发建设单位贺州市平桂城市建设投资有限公司是经贺州市工商行政管理局登记注册的国有独资企业，业主证照齐全，经核准的主营业务为：城市基础设施建设投资，房地产53、开发投资，小城镇和农村基础设施建设投资，农产品购销，农业产业开发。因此，拟建项目符合行业准入标准的规定。 第三章 资源开发及综合利用分析一、资源开发方案本项目为房地产开发项目，不属于资源开发类项目，因此不需分析资源开发方案。二、资源利用方案本项目为居住建筑项目，根据项目居住人数初步估算项目水资源消耗量为：最高日用水量为5531m3，最大时用水量579m3（详见表3-1）。因此合理的利用水资源，是本项目资源利用方案的重点。表3-1 项目用水量预测表序号用水项目用水量标准设计规模使用时间时变化系数最高日用水量（T）最大时用水量（T）1住宅240L/人.d19600242.54704.0 490.054、 2商铺6.5L/.d35041.7121.5227.8 28.5 3配套用房6.5L/.d2744.512217.8 3.0 4绿化2 L/.d392482178.5 39.2 5小计5028.1 560.7 6未预见水量日用水量的10%502.8 18.5 合计5530.9 579.2 （一）给水给水系统从市政自来水干管上接两根DN300进水管，并在建筑周围敷设成环状以满足住宅居民生活、消防用水。（二）中水本项目在小区内设置中水处理设备，主要用于卫生间冲厕、绿地、道路浇洒用水、景观水系等用水。（三）雨水、污水排水系统采用雨污水分流制，本项目居住区产生的污水经汇集后，排入市政污水管网。雨水可55、经汇集后，排入市政雨水管网。三、资源节约措施（一）水资源现状 平桂管理区，位于广西的东北部、贺州市的中部，管理区内有两条河流经集镇，由发源于富川的富江河与发源望高、水岩坝的五拱水河在西湾街道办镇汇合流入贺州，富江在钟山境内流段46.4km，从西湾集镇的西面至南面进入贺州城区段，多年平均流量35.00m3/s，常年水位124.5m，水资源丰富。（二）水资源节约措施根据现行建筑给水排水设计规范（GB50015-2003），室外给水设计规范（GB50013-2006）选取给水用水定额。 1、充分利用市政供水压力（1）通过调查收集和掌握准确的市政水压、水量及供水可靠性的资料，为合理设计给水系统、利用市56、政供水压力提供依据。（2）根据用水设备、用水卫生器具和水嘴的供水最低工作压力要求，确定直接利用市政供水的层数。 2、回收屋面雨水作为浇洒绿地和道路用水，室外部分地面采用渗水砖使雨水回渗，绿地采用滴灌。 3、所有给水龙头等用水器具采用节水型产品，管材采用焊接或电熔连接管道，以防漏水。 4、雨水利用（1）屋面雨水设计为重力流内排水。在建筑物旁设初期雨水弃流池和贮水池，收集屋面雨水，用做浇洒绿地和道路用水。 （2）小区内道路雨水尽量流向绿地和渗水砖。雨水渗入地下涵养水源。 5、合理配制水表等计量装置。建筑物的引入管、住宅的入户管及公用建筑物需计量的水管上均应设置水表。 第四章 节能方案分析一、节能政57、策与规范分析当前，我国经济进入新一轮持续快速增长周期，与此同时也遭遇到资源、能源、环境的瓶颈制约，节约能源成为我国一项长远的战略方针。中国建筑能耗的总量逐年上升，在能源消费总量中所占的比例已从上世纪70年代末的10%，上升到近年的27.8%。而建筑最大的耗能点是采暖和空调，据悉，我国在采暖和空调上的能耗占建筑总能耗的55%。据调查，我国城乡现有建筑达430多亿平方米，数量如此之巨的建筑中，最乐观估计，能达到节能建筑标准的仅占5%左右；即使是新建筑，也有90%以上仍属于高能耗。与气候条件相近的发达国家相比，我国每平方米建筑采暖能耗尽管约为发达国家的3倍左右，但热舒适程度远不如人。无论从整个国际经58、济气候还是中国宏观经济大势来看，中国能源问题已经日趋严峻，节约能耗势在必行，而建筑能耗则是人们通常被忽视的重大问题。建筑节能问题已经得到国家和有关部委高度重视，建设部下发了关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知200555号、民用建筑节能管理规定(建设部令第143号)，明确规定：新建民用建筑应当严格执行建筑节能标准要求，民用建筑工程扩建和改建时，应当对原建筑进行节能改造。夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JCJ134-2001）规定：居住建筑通过采用增强建筑围护结构保温隔热性能和提高采暖、空调设备能效比的节能措施，在保证相同的室内热环境指标的前提下，与未采取节能措施前相比，采暖、空调能耗应59、节约50。新建、扩建、改建的民用建筑，必须严格执行建筑节能强制性标准，在进行建筑围护结构和用能系统施工时，要按照现行建筑节能标准采取建筑节能措施。对达不到节能50%标准的建筑，不得办理开工许可和竣工验收备案手续，不准销售使用。二、能耗状况（一）项目能源品种选用原则 本项目根据国家和贺州市的相关节能与环保政策，本着节能、环保、因地制宜的原则，结合本项目区域定位、住宅建筑类型和外部条件等具体情况选择能源形式。（二）项目所在地能源供应状况项目地位于贺州市平桂管理区黄田镇公和村贺旺一级路和江滨南路之间，该区域市政设施可以得到保证，只要项目本身进行必要的区内管线的建设及与大市政的接入，即可满足本项目建设60、和使用要求，能源供应条件具备。三、节能措施和节能效果分析（一）节能措施 1、节能措施综述本项目在方案设计中，充分考虑利用既有资源，提高设备的运行效率和优化设备的技术参数，以达到整体的节能效果，建筑本体围护采用保温隔热设计，结构设计适当考虑压缩建筑结构空间；空调冷却水系统采用多台并联技术，送风采用变风量方式调节室内温度，以及空调系统均采用自动控制，冷媒管，冷冻水管均采用橡塑海绵保温材料；合理选择配电系统布局，加强节能管理。 2、相关专业的节能措施（1）建筑及结构专业的节能措施建筑节能主要从建筑设计规划、围护结构、遮阳设施等方面考虑。 本项目根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体初步设61、计中，科学合理地确定了建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高，初步设计将选用节能型建筑材料、保证建筑外围护结构的保温隔热等热工特性，最大限度减少建筑物能耗量，将会获得理想的节能效果。建筑围护结构的保温隔热性能使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等。 门窗 尽量减少门窗的面积：门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本项目在进行初步设计时，在保证日照、采光、通风、观景条件下，将尽量减少外门窗洞口的面积，以减少建筑能耗。提高门窗的气密性：初步设计62、中将采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构，如加装密封条提高门窗气密性，防止空气对流传热。尽量使用新型保温节能：门窗将选用新型保温节能门窗。 屋顶初步设计时，屋顶将采用浅色屋面，以隔热太阳辐射热，减少阳光直射。建议在屋顶涂上隔热防水膏, 使屋面具备保温、隔热、防水等节能效果。 （2）电气专业的节能措施 合理确定供电线路长度及电缆截面，降低供电线路上的电能损耗。 用现场和集中补偿的方法,提高功率因数，使供电系统的功率因数达0.9以上。 采用高效灯具、光源及节能型电感镇流器或电子镇流器。 照明采用集中、分散和自动相结合的控制方式，确定合理的照度值,充分利用天然光。 采用具有节能效果的新系列高、63、低压电器，以取代功耗大的老产品。 设置合理的计量和检测设备。（3）其他节能措施 采用高效节能的名牌水泵、风机以提高运行效率。绿化：对建筑周围环境进行绿化设计，绿化将对居住区气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气候，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减少城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善居住区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。（三）节能效果分析为达到节能、环保的目标，在建筑热工设计、采暖与通风的节能设计方面项目建设严格执行夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准、公共建筑节能设计标准和广西壮族自治区居住建筑节能设计标准，通过采用积极选用高效节能的设备、材料和技术方案等节能措施，达64、到在传统能耗标准基础上节能50%的目标；预计本项目在建筑围护结构上节以节能25%，在采暖、降温、照明上节能25%。第五章 场址选择、征地拆迁及移民安置分析一、项目选址及用地方案（一）项目选址拟建项目位于平桂管理区黄田镇公和村，207国道以西，西湾河以东，滨江南路以北，东安山东路以南；项目位置交通便捷，同时，项目区地势较为平坦，三通一平、水、电等配套基础设施到时一将完善，即具备住房小区开发建设的条件。（二）项目用地现状本项目占地110249.43m2，原属于平桂管理区黄田镇公和村集体土地，项目建设单位拟向上级土地主管部门申报进行征用。本项目场址地貌简单，地势平坦、无森林草原植被、动物栖息处，地质65、条件稳定，且目前无探明矿藏，便于建设，同时区位优越、交通便利，便于居家生活。根据工程设计及地质勘查，在本项目征地范围内没有压覆矿床和文物，具备开发建设条件。（三）相关规划要求1、本地块在贺州市平桂管理区分区土地利用规划中为居住用地；项目建设以居住建筑为主，适当设置配套公建。以优化生态环境为约束条件，增加绿地面积，减少污染排放，创造一流的人居环境和生态环境。2、发挥区域特色和优势，发展循环经济，促使区域的可持续发展，为适应市场需要，对土地利用在功能分区明确的基础上有一定的弹性和灵活性。道路系统、土地利用、市政设施等方面要与贺州市城市总体规划、平桂管理区分区规划相衔接、相协调。3、高度重视土地资源66、的节约，在保证小区建筑功能布局、保护环境和有利于生态环境建设的前提下，十分珍惜土地利用的合理性，绝不浪费土地资源。4、尽量利用现有的条件和资源，充分利用项目规划区现有的土地、水资源、地形地貌、交通条件、配套服务条件和劳动力资源，降低小区设成本。（四）项目用地方案本项目占地面积110249.43m2，建筑面积为497224.93m2，其中：总建筑面积为497224.93平方米， 25层高的住宅楼9栋、18层5栋、11层5栋，2层商业楼共4栋。总住宅面积459438.73平米，组团内部会所2014.3平米，主题公园会所730.2平米，商业面积35041.7平米，绿化面积39248m2，停车场11567、00m2。在保证小区功能使用的前提下，合理规划设计，节省土地资源，节约工程投资。尽量做到既要节约土地又要利用好土地，多留绿地。本项目区拟使用范围的土地性质属于集体土地，用地须经报批并依法取得批准后，以招拍挂的有偿方式取得土地使用权。根据平桂城市建设投资有限公司提供的资料，本项目地下无矿藏资源和文物遗迹。本项目场址周围无军事设施，对军事设施无影响，场址远离室内大小河道，对河道通航及防洪排涝均没有影响。在土地的合理利用中，要根据对土地现状的破坏程度，采取有力的水土保持措施，提高项目区的水土保持能力。二、土地利用合理性分析1、该项目的建设目前拟向贺州市土地主管部门和规划主管部门申请审批，符合国家和地68、方的相关政策要求。在占地范围内建设居住建筑及其相关配套设施，各项用地平衡指标满足城市居住区规划设计规范。2、根据国家对项目用地的高层建筑容积率控制指标为5.0，本项目的设计容积率为4.51，在规划的控制指标范围内有效地利用了土地资源。3、项目在总平设计时，除了居住空间外，充分考虑了居民活动、休闲场地和绿地景观系统，同时设置了2层4栋的低层商业面积，在服务本小区居民生活的同时，也满足了临近社区的生活所需。本项目的建设将进一步提升项目地块及周边地块的土地价值。基于以上3点，项目地块的土地利用较为合理。三、征地拆迁和移民安置规划方案本项目拟选址于平桂管理区黄田镇公和村，位于207国道以西，西湾河以东69、，江滨南路以北，东安山东路以南，该区域为贺州市平桂新城规划建设用地，建设总用地110249.43平方米（计163亩）。拟以挂牌出让方式取得用地使用权，项目区内无居民住宅，不涉及拆迁及移民安置。第六章 环境和生态影响分析环境是资源的载体，保护环境就是为持续发展提供持续利用资源的可能。同时，环境又是人们共同的居所，发展生产以及保护环境的目的都是为了提高人们生活水平。因此，在进行房地产开发与再开发的同时，需要充分认识和把握城市生态系统的特点，重视城市生态系统中各要素的有机联系，依据生态规律，寻求适合城市房地产开发与城市经济增长、生态环境同步改善的有效途径，以促进城市房地产开发的环境效益、经济效益、社70、会效益统一，坚持走经济、社会、资源和环境相互协调的可持续发展之路，建立适合现代城市生态、经济协调发展的开发模式，推动城市房地产的可持续发展。现代化城市是一个以人为主体，以空间环境利用为特点，以聚集经济效益为目的，集约人口、经济、科学和文化的大系统，它主要由自然生态环境系统、技术经济系统、社会系统三个子系统组成，这三个系统相互依存、相互制约、相互影响，组成一个复杂的有机整体。自然生态环境系统具有为人类活动提供物质资源、净化废弃物和提供舒适优美的自然条件三种功能，是人类社会经济发展的基础和条件。城市房地产开发，实际上是对土地这一城市生态基础所提供的自然资源和环境进行调整和综合利用的过程，这就必然会71、改变和影响整个城市生态环境。一、编制依据中华人民共和国环境保护法中华人民共和国水污染防治法中华人民共和国大气污染防治法污水综合排放标准GB8978-96环境空气质量标准GB3095-1996大气污染物综合排放标准GB16297-1996建筑施工场界噪声限值GB12532-90二、环境和生态现状（一）地形地貌管理区位于桂东北，北面为丘陵地带，南面为河滩，集镇四面环山，东为石灰岩，其余为黄土岭丘陵，中间为盆地，北高南低，集镇地势在海拔200.4m。所处地质构造类型属印支期，是海西、印支期凹陷区，从元古代到中生代均有岩浆活动，规模较大且分布面积广。地质构造类型属印支期，均为侵入岩。本项目所选场址地形72、地貌主要表现为红土丘陵地，土质大部分属黄红壤土，少量紫色土，红土壤较好，覆盖较厚，地势较平。因此，不需要进行太大土地开挖。（二）气象及水文条件平桂管理区属于亚热带季风气候，光照充足，温暖潮湿，雨量充沛，季节南早北迟，夏长酷热，秋多旱情，冬有霜冻，入春后低温阴雨，且有倒春寒。年均气温19.9，极端最高温度38.9，极端最低温度-4，活动积温达6439.8，持续天数278天。年降雨量1500-2000mm，年平均降雨日171天，年均日照时数1586.6小时，年平均相对湿度78%。年无霜期320多天。常年主导风向为西西北，频率为16%，次风向为东风，频率为14%，年均风速1.8m/s。平桂管理区西湾73、街道办境内有两条河流经集镇，发源于富川的富江河与发源望高、水岩坝的五拱水河在西湾街道办镇汇入合流入贺州，富江在钟山境内流段46.4km，从西湾集镇的西面至南面进入贺州城区段，多年平均流量35.00m3/s，最小流量25.9m3/s，常年水位124.5m，最高水位126.8m。（三）大气质量现状根据检测结果，建设区域内的SO2 、NOX 污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。本项目目前地块的区域环境空气质量良好，场界各测点昼、夜噪声监测值均低于城市区域环境噪声标准GB3096-93中相应的标准限值，说明本区域声环境质量现状良好，达到环境功能要求74、。区域水环境质量满足GB3838-2002地表水环境质量标准中的III类标准要求，水质现状良好。各场界监测点的昼间、夜间噪声值均符合GB12348-2008工业企业厂界环境噪声排放标准2类标准。三、生态影响分析及生态保护措施 本项目的建设营造了适宜居家生活的舒适环境；而本项目绿化及环境工程的实施，与周边环境协调一致，很好地改善了区域的环境质量。因此本项目的建设对项目地块本身乃至周边区域环境生态的改善是非常有利的。以下对项目建设期和营销期的环境影响进行分析，并提出防治措施。（一）施工期环境影响及防治1、污水、废水 该项目施工期暂住民工会产生较大量的生活污水，施工生活废水采取清污分流处置，厕所等高75、浓度废水经化粪池（在营地附近建设简易厕所，并设置简易化粪池）处理后，作为农肥给项目区周围林地追肥，不会对周围环境造成污染。施工作业废水由项目施工方在施工场地内修建一些简易导排沟，将建筑施工废水引入二级沉淀池，经沉淀后上清液可用于周围农田、林地用水。清洗及维修机械的污水含有大量高浓度的石油类，此类废水需经隔油后引入二级沉淀池沉淀，清液可用于周围农田、林地用水或排入周边农灌系统。严禁施工污水未经处理达标后向临近的水域排放。由此可见，项目施工期污水、废水对区域地表水影响较小。2、废气 施工期间运输车辆及施工机械排放的废气中含有CO、NO2、THC等污染物，通过类比分析，废气的影响范围在附近5010076、m内，100m外基本无影响。3、扬尘扬尘是建筑施工期主要的空气污染物，扬尘污染主要由土方的挖掘，建筑材料的现场搬动及堆放，施工现场运输车辆道路场尘等引起。在无任何防尘措施的情况下，施工现场对周围环境的影响较严重， 200m外TSP浓度才可达到GB30951996环境空气质量标准二级标准 ；而在有防尘措施的情况下，污染范围降至100m范围内。据类比调查，在大风情况下，施工现场下风向60m范围内TSP浓度超标。道路所经过的敏感点将会受到不同程度的扬尘影响，因此，项目建设单位加强施工管理，落实国家和广西控制城市扬尘污染的有关措施和规定，使扬尘对环境的影响，尤其是对敏感目标的影响降至最低限度。4、固体77、废弃物施工产生的废弃土方、建筑垃圾等，如管理不当会影响施工区周围景观，并有碍道路通行。建议本项目废弃钢铁统一收集，交由回收公司回收，施工建筑弃渣及弃土由平桂管理区乡镇建设管理局审批后，运至指定地点堆放，运输车辆要覆盖蓬布以防止废弃物洒落造成二次污染。施工结束后应及时清运因施工产生的固体废弃物，并妥善处置，因施工给绿化造成破坏的，要恢复植被。5、噪声 各种施工机械的施工噪声及建材、建筑弃土运输车辆行驶、装卸时发出的噪声对附近环境影响较大。为减少施工期产生的噪声污染，必须加强施工管理，合理布局施工设备，合理安排施工时间，对高噪声施工设备采取必要的减振、降噪处理，在中午（12：3014：30）和夜间78、（22：00次日6：00）禁止施工，如因工艺需要在夜间施工的，必须提前公告附近的居民，并取得有关部门的批准，方可施工。6、生态环境影响分析由于地基开挖、弃渣堆放、场地整修等原因，扰动表土结构，破坏了地表植被，致使土体抗蚀能力降低，土壤侵蚀加剧，引起局部水土流失和生态破坏。同时，土石方、石灰等物料的堆存临时占用一定量的土地，对地表植被产生一定影响。但临时占地面积较小，主要是施工场地，料场、临时道路临时用地等，具有短期和可逆性特点。在施工后期经复耕后，临时占地可以恢复原土地功能，也可作为其他用地类型加以再利用。临时占地影响是短暂的，对土地利用功能的影响较小。7、室内环境污染控制为预防和控制建筑材料79、和装修材料产生室内环境污染，保障业主健康，项目建设必须依照民用建筑工程室内环境污染控制规范GB303252001要求进行。（1）材料选择粘合木结构所采用的胶粘剂可能会释放出甲醛，以游离甲醛释放量不大于0.12mg/m3的标准进行控制。壁布、帷幕等经粘合、定形、阻燃处理后，可能会释放出甲醛，游离甲醛量也不应大于0.12mg/m3。由于沥青类防腐、防潮处理剂会持续释放出污染严重的有害气体，严禁用于室内木地板及其他木质材料的处理。预防织物和木材用阻燃剂释放氨气造成污染。脲醛树脂泡沫作为室内保温、隔热、吸声材料时会持续释放出甲醛气体，本项目应考虑采用其他类型的材料代替。（2）工程施工室内装修工程所采用80、的稀释剂和溶剂按国家标准涂装作业安全规程GB7691第2.1节的规定“禁止使用含苯（包括工业苯、石油苯、重质苯，不包括甲苯、二甲苯）的涂料、稀释剂和溶剂。” 严格遵守国家标准涂装作业安全规程：涂漆前处理工艺安全及其通风净化GB76921999第5.2.8条“涂漆前处理作业中严禁使用苯”和第5.2.9条“大面积除油和清除旧漆作业中，禁止使用甲苯、二甲苯和汽油”。施工人员在施工过程中使用的涂料、胶粘剂、处理剂和溶剂后应及时封闭存放。使用剩余的废料及时清出室内，不在室内用溶剂清洗施工用具。（二）营销期环境影响及防治1、废水项目建成后，由于小区新建了雨污分流的排水设施，小区居民日常生活产生的生活污水，81、经管道直接排入市政管网，由市污水处理机构按照相关标准要求进行处理。小区内的生活垃圾由小区物业管理公司全权负责。采取以上措施后，可以有效地防止居民日常生活产生的生活垃圾及生活污水对环境造成的影响。2、废气、扬尘项目建成使用后，主要废气来源于车辆尾气、车辆引起的道路扬尘和入住居民的厨房烹饪油烟气。小区的绿化率为36.5%，通过绿化乔木、灌木、绿草规划设计的合理搭配，在一定程度上可以降低车辆尾气对该区域大气环境的不利影响。此外，通过洒水增湿措施，可有效减少由车辆引起的道路扬尘，对环境影响不大。厨房烹饪油烟气可通过吸排油烟机将油气分离后经专用烟道引到楼顶部排入空中。3、固体废弃物主要是一般生活垃圾。垃82、圾处理的主要措施是：建设区内按功能区域或建筑区域划分垃圾清理服务区，设置不影响室内外景观的密封式垃圾收集器，采用全密闭式的垃圾收集运送小车和运输车，规划固定的垃圾收集运送通道，将垃圾运送至指定的处理地点。4、噪声项目建成后，主要噪声来源于社会噪声、交通噪声和建筑物的空调系统、电气等设备。社会噪声的特点是时间短，瞬间值较大，但对区域声环境影响不大。交通噪声主要由来往的车辆引起，通过在道路两旁种植隔离绿化带，并加强对进出车辆管理，尽量缩短汽车的急速停留时间，禁止车辆随意鸣笛，可有效降低交通噪声对区域声环境的影响。对空调系统、电气等设备产生噪声采取的措施是：选用低噪音设备、对噪音较大声源采取隔音措施83、建筑装修首先选用隔音、吸音材料。5、生态环境影响分析项目区域内野生植物以草本植物为主，栖息动物多为小型啮齿类动物，生态环境质量一般。项目建设内容包括建设绿化带，通过植草皮、种树可补偿现有植被，有利于生态环境质量改善。四、其他环境保护措施严格遵照国家有关环保的法律法规和标准，并采取切实可行的措施，项目对环境的污染可以控制在限值范围内。（一）建筑环保措施采用新型墙体材料，减少对土地资源的消耗；在装修工程中，采用环保型装饰材料，如环保型建筑涂料，减少有害物质的扩散，外墙装修避免大面积的镜面玻璃的应用，以防止对城市及交通环境的光污染。（二）给排水环保措施卫生间内的洁具采用红外线感应冲洗设备，既节水又84、环保；排水系统采用雨污分流排水体制；选用可防止污水渗漏及粪便发酵后停留时间长、清挖周期长等优点的三级钢筋砼化粪池；化粪池进出口采用FRP/PVC玻璃钢复合水封管件，确保安装、使用质量，防止大量发酵臭气窜入室内，阻止蛆虫爬入管道，避免漂浮气体固体两项污物堵塞化粪池出口管段。（三）电气环保措施选用低噪音、低闪烁、电磁辐射和电磁干扰满足标准要求的电器设备及照明灯饰，提倡绿色照明，确保环境清洁。选择合理的电气设备及供电方案，提高供电质量，减少因供电质量引起的噪音污染。五、地质灾害影响分析根据“中国地震动参数区划图（GB 18306-2001）”，本工程抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g85、，设计地震分组为第一组；本工程按基本烈度6度进行抗震计算。该项目所处地段，地势平坦，自然条件较好，经勘察，本项目建设场区地质环境复杂程度较简单，场区内未发现滑坡、崩塌、泥石流和地面塌陷等地质状况，属地质灾害危险性小级，本工程建设诱发或加剧地质灾害的可能性小。工程中可能遇到的工程地质问题，属易处理类，经治理后可避免地质灾害的发生。因此，本项目建设场址从地质灾害影响的角度分析，是较好的，适宜本项目的建设。本项目的建设，不会诱发该地区出现地质灾害，本项目无地质灾害风险。六、 特殊环境影响项目周围没有历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等，无特殊环境影响。若施工过程中发现有文物、古迹等，则按国家86、相关法律法规执行。另外由于本项目位于富江边，项目的建设必将对富江造成一定的音箱，建议业主部门在后续工作中，根据项目的实际情况，并结合市水利部门的要求，针对本想对富江的影响实施防洪影响评价，并采取相应的措施，确保项目的建设不形成压缩河道，影响河道的排洪功能。 第七章 经济影响分析一、项目投资费用和资金来源（一）项目投资费用本项目总成本包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、销售费用、开发期税费及不可预见费等,总投资为59671万元，详见总投资估算表（见表1）。 （二）项目资金筹措计划本项目总投资为60539.97万元，整个建设经营期为6年，其中建设期3年，项目营销期3年。建设资金全部拟由业87、主自筹。考虑本房地产开发项目投资规模较大，建设周期较长，业主今后可以考虑采取银行贷款及房屋预售等渠道来筹资部分资金，这样可以减少开发商的资金压力，还可相对降低开发商的风险,保证项目顺利开发。具体措施可以参考以下两点：（1)在项目详细规划方案完成后，业主可以根据项目建设实际，结合公司实际财务情况，考虑申请银行贷款、引进股东等其他渠道进行融资。（2）房屋预售历来是房地产开发过程中筹集资金的重要方法，在项目的前期，将汇集到的自有资金为用于支付土地费用、前期工程费以及用于主体建筑物及配套设施建设；当房屋建设完成了主体工程后就可进行预销售，通过房屋预售及时回收部分资金，减少业主资金压力。由于本报告为项目88、的初期研究阶段，因此报告内容只进行融资前分析，不做项目贷款及其他融资研究。二、经济费用效益或费用效果分析（一）、分析依据本项目财务评价是参照建设项目经济评价方法与参数（第三版）和国家现行财税制度，以及有关规定进行计算与评价，有关基础数据由相关专业和建设单位提供。（二）基础数据（1）总投资本项目总投资额为60539.97万元（2）销售收入项目建成后，住宅部分销售收入94790.67万元；商业用房按销售收入11000.53万元，车位销售收入为728.0万元，项目预计总销售收入106519.2万元。（3）营业税金及附加A 营业税：5630.07万元B 城建税：281.50万元C教育附加费：168.989、0万元营业税金及附加估算为6080.48万元。（4）土地增值税 土地增值税为8046.84万元（5）利润分配本项目扣除各种税费14127.31万元，净营业收入为92391.88万元。（三）、经济分析本项目净营业收入为92391.88万元，经营成本为63207.95万元，税前利润为29183.93万元，所得税为7295.98万元，净利润为21887.95万元，税息前平均利润9727.98万元，总投资收益率为15.81%。（四）、经济费用1、投资估算依据（1）本项目申请报告拟推荐的工程建设方案、图纸、文件及有关技术资料。（2）广西壮族自治区市政工程消耗量定额（2007）（3）广西建筑安装工程费用定90、额（2000年版）（4）贺州各类建筑工程单位面积造价统计表（5）其它有关文件及类似工程技术经济指标。2、编制说明（1）本项目投资的范围包括：贺州市平桂新城二期安居工程主体建筑及配套附属设施（2）工程建设其他费：工程建设其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程建设监理费、工程保险费、招标代理费、办公和生活家具购置费组成。建设单位管理费按桂财建20031号文规定进行计算。勘察设计费包括前期工作费、工程设计费、工程勘察费、施工图预算编制费，前期工作费包括可行性研究报告编制、设计招投标等按国家有关文件计列，工程设计费根据内插计算以建安费为基数并适当优惠计算，工程勘察费按相关文件规定计列。工程监理费91、按建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格2007670号）计算。工程保险费按建安工程费的0.4%计算。招标代理费按国家有关规定累加。 环境评价费用按国家计委、国家环保总局计价【2002】125号规定估算；场地准备费及临时设施费按建筑工程费的0.5%计；办公及生活家具购置费按每人2000计算。本项目土地价格按业主提供信息暂按5万元/亩最低成本计算，无拆迁补偿费用。（3）预备费：预备费按总投资的5%考虑。3、投资估算结果项目总投资为60539.97万元，其中：工程费用：52923.80万元；其他费用：4733.31万元；预备费用：2882.86万元；不计流动资金。 4、资金筹措本项目总投资692、0539.97万元，根据项目建设情况，项目资金筹措由业主全部自筹。 5、投资使用计划根据项目建设计划，建设期为3年，具体投资见下表。 期数内容计划总投资第一年第二年第三年投资数6054050002500030540比例（%）10084250（五）费用效果分析1、财务评价参数选取（1）项目计算期6年，其中建设期3年，项目营销期3年，基准收益率取12%。（2）财务价格参照现在市场价格，并考虑项目经营期的价格变化情况，预测整个项目经营期内的财务价格，据调查目前项目所在地住宅单价为1300元/m2，参考最近该地区的房价指数并结合项目实际情况，预测销售期的第一年(即项目实施的第四年)的销售价格为170093、元/m2，商铺及会所的单价为2500元/m2，车位按2万元/位，并考虑每年按20%比例逐年增加。2、税金估算和预测总效益（1）营业收入预测根据国家有关税收规定并结合当地实际情况，营业税按营业收入的5%计。城市建设维护税及教育附加费分别按营业税的5%和3%计算，土地增值税按国家相关规定计算，并在营销期第三年进行统一计算。详见营业收入和营业税金及附加估算表附表2。（2)经过测算税后总收入为92391.88万元3、总成本费用估算项目投入生产后其经营的成本主要由以下几项构成：（1） 房屋建设的总费用为60539.97万元，分摊到每平方米为1208.44元；（2） 工资费用：项目定员20人,按每人每月294、500计算，（3） 管理费、维护费等其他费用合计按1.0%估算；（4） 房屋广告及营销费用按销售单价的1.5%计。（见附表3）4、盈利能力分析（1）利润总额及其分配项目利润及分配详见（利润及利润分配表）（见附表5）。整个项目计算期税前利润总额为29184 万元，项目利润按25%交纳所得税，所得税后净利润为21888万元，纳税后提取10%的盈余公积金。提完后的利润应作可分配利润进行分配。 （2）财务盈利能力分析根据表3计算，整个项目总投资收益率(ROI)为投资2TIEBIT ROI=100% =15.81%其中（EBIT）为营销期年平均税前利润，（TI）为项目总投资； 项目财务现金流量表（见附表95、4），可计算项目所得税前和所得税后的财务指标： 所得税前：财务内部收益率=16.51% 财务净现值=4934.09万元 投资回收期=5.12年 所得税后：财务内部收益率=13.02% 财务净现值=1063.39万元 投资回收期=5.13年 5、财务评价结论通过以上财务分析，项目财务内部收益率（税前16.51%，税后13.02%）高于设定基准收益率12%，在基准收益率的条件下，财务净现值皆大于零，说明项目在财务上是可行的。因此，本项目在财务上可行。6、财务风险分析本项目的风险主要来自：建造成本、售价、销售进度、开发周期等方面，其中主要取决于租售价格的变化和销售进度的快慢。而这些风险因素，又受政治96、经济、社会条件的影响。因此需要项目的主办者进行认真考虑。盈亏平衡分析由于本项目为房产开发项目,建设投资最终均作为单位成本分摊计算，因此本项目的固定成本只有5万元的管理人员工资，因此项目的盈亏平衡主要取决于商品房的销售的数量，因此当本项目的销售净收入=总成本费用时项目达到盈亏平衡点。（销售价格按预测价格计算）即数量盈亏平衡点Q总成本 总营业净收入Q（59672+5+3193）106527 100%67即整个项目实现平均销售率67时，可以实现盈亏平衡。敏感性分析影响本项目财务效益主要确定性因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短。据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化的是建安97、工程费和售价水平。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的关键评价指标（税前财务内部收益率），分别计算销售收入上下波动10%、和建安工程费上下波动10%时，对经济评价指标影响。计算结果详见敏感性分析表。敏感性分析表序号不确定因素变化率（%）内部收益率变化幅度敏感系数基本方案17.10%1产品价格10.00%20.65%20.76%2.08 -10.00%13.22%-22.69%2.27 2建设投资10.00%13.15%-23.10%-2.31 -10.00%21.37%25.71%-2.57从表格中可以看出，建设总投资敏感系数大，对项目内部收益率影响较大。三、行业影响分析在注重做大总量的同时，98、贺州市立足高标准建设，努力提高和完善城镇服务功能，房地产业呈现有序开发，亮点频现的特点；严格按照规划、设计进行建设，做到“规划一张图、审批一支笔、建设一盘棋”的思想切实维护规划、设计的权威性和连续性。本项目地处城效结合部，严格按照国务院颁发的“国六条”政策，销售均价为1700元/左右，就本项目建设而言,不会对本市房地产行业形成压价竞争局面，而且该房产开发也将有利于稳定近几年贺州市房价过快增长的势头。关联产业发展影响：本项目实施将有效地带动当地建材市场（特别是当地砖、沙、石）和运输等相关产业的发展。四、区域经济影响分析房地产业作为服务业, 在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。它是国民经济发展99、的一个基本生产要素, 为国民经济发展提供重要的物质条件, 改善人们的居住和生活条件, 改善投资环境。由于房地产业在现代市场经济的条件下, 起着其他产业不可替代的作用，当今世界上许多经济发达的国家和地区, 房地产业已经成为经济繁荣的基本支撑点, 是国民经济发展的基本要素。因此,房地产业对当地国民经济的可持续发展具有现实和长远的意义。本项目是功能健全，设施完善，环境优美的，集生活、休闲娱乐于一体的高质量、高品位的住宅中心；它的建成有利于周边区域内房地产业、商品零售业、服务业、餐饮业等行业的发展。首先是建筑行业的发展，本项目建设投资总计5.97亿元，而且建设工程安装费用占高达89%的比例，项目建设必100、将带动当地的建筑材料市场、劳务市场、建筑机械销售或租赁等建设相关的行业发展。其次是房地产业，由于本项目定位是高档小区，它的建设完成将在规划的平桂新区树立一个高档小区的形象，带动周边规划小区的档次，同时也提升了本区域的地段价值，促使该区域内房地产业的快速发展。另一方，在项目建成后会有近50万平方米的住宅面积，预计可以容纳5000户住户，近15000多居民，大量的人口进驻，将会给小区内部及周边附近区域带来新的消费点，项目所在区域的餐饮业、商品零售业、服务业等与人流量有直接关联的第三产业行业将会得到进一步发展，这些产业的发展同时也促使当地房产业进一步发展，从而达到规划片区的房地产开发与服务业、餐饮业101、的互动、良性循环发展。五、宏观经济影响分析本项目作为一个地方房产开发项目，从地理位置及投资规模而言，均不属于“投资规模巨大、对国民经济有重大影响的项目”，对国家产业结构调整、产业布局等产生影响非常有限。另外本项目属于不涉及国家经济安全的项目，对国家经济安全不会造成负面影响，因此本项目不用做宏观经济影响分析。第八章 社会影响分析一、社会影响效果分析（一）对地区经济发展的影响本项目具有很高的产业关联度，可以促进上游的钢材、水泥等建材的消耗，并可以刺激人们家庭用品的从新购置，带动家电、纺织等相关行业的发展，因此项目的建设对于贺州的建筑市场、安装市场及家电的大宗消费品市场具有一定带动作用。此外，本项目102、在发展中所面临的社会经济背景，是可以吸引大量的国内外企业到平桂管理新区投资，特别是质量较高的投资，增加贺州市区的经济含量。对贺州市区及平桂管理区城市化进程具有较强劲的发展支撑，城市的辐射作用更强大了，因此建设本项目具有一定的合理性。 同时本项目的实施可以较大地促进平桂管理区地方服务业、餐饮业等第三产业的发展。（二）对不同利益群体的影响该项目投资涉及项目投资经营方、项目出售对象、当地居民、政府相关部门。通过分析可知：项目经营方平桂城市建设投资公司可以获取较好利润；项目购买人群获得高质量住宅，居家投资皆宜；项目改善了环境质量，当地居民欢迎；项目促进区域经济发展、提升了土地价值，新区管委会等政府部门103、也可以获得一定的效益及明显的社会效益。应当注意的是：项目价格应慎重定位，兼顾各方；项目建设过程中的各项活动应遵守政府的政策及各项规定。小区的施工建设对周围居民生活、休闲、娱乐业带来一定的不利影响，可能引起部分居民的不满意。项目建设期间也会给周围环境带来一定程度的污染。（三）建设项目对社会各个方面产生的影响详见表8-1。表8-1 社会对本项目适应性和可接受程度分析表序号社会因素相关者相关者的兴趣对项目态度、要求影响程度措施建议1不同利益群体城区市民建设效果，对经济、就业的作用经济发展、提高就业率大经济发展、提高就业率附近居民附近居民施工期投入，使用时间文明施工，增加环境美化大正确处理矛盾与冲突材104、料供应商、设计方、监理方、施工方材料供应商、设计方、监理方、施工方价格、建设要求价格有竞争力，技术要求较低大通过招标解决2当地组织机构党工委建设效果、时间支持项目建设，关注项目建设运营的经济。适用、美观程度。较大重视管委建设效果、时间较大重视管委建设投资、效果、时间较大在征地上应特别重视管理区发改局建设投资、效果、时间大在前期应特别重视3当地技术条件设计方案效果，设计收费加强项目建设组织管理，采用招标选取最佳合作伙伴。施工技术要求，价格监理工程监管复杂程度，监理收费从上表分析可以知道项目对社会各个方面产生的正面影响很大，负面影响非常少。二、社会适应性分析 该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有105、一定的增量，对交通和市场将有较高的要求。本项目周围的交通条件较好，建成后交通和市场环境应大体满足需求，对于业主的生活、交通、购物等都具备较为完善的配套设施。本项目符合贺州市土地利用总体规划、城市规划和平桂管理区分区规划条件，基本上不存在难以调和处理的冲突及矛盾，项目的社会经济价值总体上是被认可的。但是对于可能出现的问题亦需采取有效可行的措施加以防范和处理。第九章 主要风险及应对措施评估一、经济风险（一）经济风险定性分析本项目存在经济风险主要来自于两个方面，一个是建设资金的筹措，另外一个是预期收入实现风险、财务风险。考虑到本项目投资规模大，建设期限长，资金如果按目前的计划，完全由开发商自行筹措，106、存在资金筹措困难，建设投资难以保证。操作不当可能因资金难以保证而导致项目中断，甚至失败的可能。另外项目建设投资较大，投资控制是否有效，不仅决定了工程最后的建设投资，也对项目的最终能否盈利产生较大影响。当然影响项目盈利的另外一个原因是最终项目的销售单价，销售情况也对项目预期盈利状况有着重要的影响，因此有必要采取必要的风险应对措施防范来自这两方面的风险。另一方面在工程建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对建设项目产生不利影响的风险。对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标具有相应资质的监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收、中途质量验收、竣工验收，从107、而规避这方面的风险。国家和地方政策变化对土地一级开发产生影响，现阶段在项目运转和操作过程中必然存在许多过去未曾遇到的问题，将带来一些政策层面的风险。对此，应尽可能理顺开发与管理、资金管理等方面的主体关系，为项目实施奠定坚实的基础，从而化解这方面的风险。（二）经济风险防范措施针对本项目实际存在的经济风险，结合业主实际情况，从以下4个方面做好风险防范及应对措施：（1）本项目建设资金均有业主自筹，考虑资金投入较大，建议业主在后续阶段引入其他的资金，合理分散投资风险；（2）加强建设过程中的成本控制，制定好科学的成本计划，加强成本检查和控制措施，确保项目投资在计划目标内。（3）制定切实可行的成本控制措施108、；对于所有工程建设项目均采取公开招投标方式选择优秀的建设公司；（4）加快前期核准、规划设计等前期手续的办理进度，尽快实现开工建设，达到早建设、早受益的目标。（5）为实现尽早回收资金，减轻资金压力可以考虑在主体完工达到预售的条件后，采取预售部分住宅的方式来尽早实现资金回笼。二、社会风险根据国内的情况来看，建设项目可能遇到的社会风险，一般情况下，主要来自环境污染、损害弱势群体利益、与当地宗教、民族习惯不相容等方面。现就上述三个方面的情况，结合本项目建设分析如下：（一）环境污染问题。因为项目高档住宅项目，在项目建设阶段，的确会对环境产生一些负面影响，但根据现有的科学技术控制手段，本项目建成后本小区产109、生的废气、废水、废渣均能得到妥善的处理。因此只要在项目建设过程中，对“三废”污染问题，认真遵照环境保护和生态保护的标准要求，采取严格的环境生态保护措施，项目建成后不但不会破坏当地环境和生态，相反还会是的当地的环境和生态变得更好。因为在项目建设中，规划了绿地面积，并种植了多种花卉，硬化部门空地，对项目建设地净化空气、减少水土流失、减少尘埃悬浮颗粒均有极大的好处。（二）弱势群体利益损害问题。本小区建设后，带动当地的需求人力较多的第三产业的发展，不但不会造成对弱势群体的利益损害问题，反而在项目建成后可对下岗失业人员和农村剩余劳动力等弱势群体创造了就业机会。应该说社会各种利益群体通过该项目的实施建设均110、可受益，根本不存在与弱势群体争工作、抢饭碗的问题。更不存在由于项目建设，使得他们生活条件恶化，降低他们的生活质量问题。因此，项目实施建设，不可能造成弱势群体的对立情绪，更不可能引起他们的不满和愤怒而出现的弱势群体强行阻止项目实施的行为。（三）本项目所在地属黄田镇公和村，已基本实现了种群合居，以汉族聚居为主，各民族平等友好相处，而且本项目的建设内容和建设完成后所具的功能与任务，与任何民族和宗教均不存在与民族习惯和宗教教义、习俗不相容的问题。因此，不会引起民族矛盾与宗教习惯不相容方面的社会风险。三、风险评估本小区建设项目具有较好的社会经济效益，与所在地有很强的互适性，对弱势群体不会造成伤害和影响，111、能受到各级政府部门和组织的广泛支持，能受到当地广大人民群众的欢迎和支持。项目建成后，对地方经济、文化不仅不会造成消极影响，而且对发扬城市文化和建设社会主义先进文化具有很强的促进作用。项目建设一方面可以扩大平桂管理区城市建设空间范围，另一方面亦可以通过本项目的建设改善周边的市政基础设施条件和居住环境，带动周边土地的开发。同时由于人口的增加人口增加，促进了区域教育事业发展，也形成了健康卫生的生活环境。项目无社会风险，是一个有利于社会和经济又快又好发展的好项目。第十章 结论和建议一、结论建设项目符合贺州市总体规划（20032020）和贺州市平桂管理区分区规划（20092030）。项目的实施有利于平桂112、新区的快速形成，有利于展现城市的实力，有利于进一步促进平桂管理区社会及经济的全面发展。作为城市功能设施的一部分，本项目的开发建设具有重要的意义。通过上述综合分析可知，项目有着良好的经济、社会和环境效益，具有较强的抗风险能力。表明本项目在经济、社会、环境、技术上均是可行的。本项目将成为整个平桂管理区中心区域块的一个地标性的建筑，将对本地的经济、社会产生非常深远的影响。二、建议（1）项目涉及到各方面的利益，在建设期间要做好各方面的协调工作。（2）项目建设规模较大，建设资金较多，为了使项目按计划按要求顺利建成，必须对项目的建设和管理组成一个强有力的管理机构，做好项目的前期工作，尽早落实项目资金，做好113、项目批复工作，并赋予实施。（3）尽快到有关部门办理项目建设相关手续，争取早日开工建设。（4）通过项目招标，选择有实力的设计单位和施工单位，在下一阶段设计中进一步优化方案设计，确保施工按质、按量、按时完成。（5）、由于项目需要的资金较大，为了解决资金问题，建议申请市政府给予一定的优惠政策，通过市场操作等方式解决一部分建设资金，既减轻平桂管理区财政的负担，又保证了项目的顺利实施。（6）在工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、论证。在设计和施工中，吸取周边其他项目的建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保114、工程万无一失。因为本项目施工质量要求较高，投资相对较大，建议建设方采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行现场施工，在严把质量关、保证工程质量的前提下，合理科学的控制成本，努力降低造价，确保工程按期交付使用。工程费用估算表工程名称：贺州市平桂新城二期安居工程 人民币单位：万元 附表1序号费用名称建筑工程费设备购置安装费其他费用合计各项费用比例1工程费用52923.80 87.42 1.1主体工程47322.2276048082.22 1.2辅助工程4641.5864641.59 2工程建设其他费用4733.31 4733.31 7.82 2.1土地使用费及迁移补偿费1653.74 115、1653.74 2.73 2.2建设单位管理费449.92 449.92 0.74 2.3工程建设监理费849.00 849.00 1.40 2.4勘察设计费987.72 987.72 1.63 2.5环境评价费50.00 50.00 0.08 2.6工程保险费211.70 211.70 0.35 2.7招标代理费264.62 264.62 0.44 2.8场地准备费及临时设施费264.62 264.62 0.44 2.9办公和生活家具购置费2.00 2.00 0.003 3预备费用2882.86 4.76 3.1基本预备费2882.86 2882.86 4.76 3.2涨价预备费0.00 0116、.00 0.00 4建设投资合计60539.97 0.00 5建设期贷款利息0.00 0.00 0.00 6流动资金0.00 0.00 0.00 7项目总投资60539.97 100.00 比例（%）86 1 15 100 建筑工程费用估算表工程名称：贺州市平桂新城二期安居工程 人民币单位：万元 附表1-1序号工程或费用名称单位工程数量单价（元）估算金额（万元）一建筑安装工程费52923.80 （一）主体建筑48082.22 1桩基工程m2459439803675.51 2土建工程m245943991041808.95 3室内水电、线路安装工程m2459439401837.76 4电梯安装工程117、项17600000760.00 （二）商业及会所m237786 8203098.47 （三）基础设施工程1543.12 1道路、路灯及地面硬化工程m234397100343.97 2室外排水排污工程米4680500234.00 3室外给水工程项187250093.60 4围墙工程项121060021.06 5室外配电、供电工程项15150000515.00 6绿化m23924860235.49 7文体公共设施项11000000100.00 （四）购置费项1100200.00 工程建设其他费用计算表工程名称：贺州市平桂新城二期安居工程 人民币单位：万元 附表1-2 序号费用名称说明及计算式金额（118、万元）一土地使用费及迁移补偿费1+21653.74 1土地使用费165.374亩10万元/亩1653.74 2房屋拆迁费0.00 二建设单位管理费按桂财建20031号文计算449.92 三工程建设监理费按国家收费标准计列849.00 四勘察设计费（1）+（2）+（3）+（4）987.72 1前期工作费150.00 1.1项目建议书、可研编制费及评估费计价格19991283号文111.20 1.2设计招标费参考贺州市类似工程50.00 2工程设计费按国家收费标准分专业计列706.48 3工程勘察费按相关费用计算60.60 4施工图预算编制费设计费10%70.65 五环境评价费计价格2002125119、号文50.00 六工程保险费建安工程费0.4%211.70 七招标代理费按收费标准累加计算264.62 八场地准备费及临时设施费建安费0.5%264.62 九办公和生活家具购置费10人2000元/人2.00 合计（一）+（十一 ）4733.31 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表工程名称：贺州市平桂新城二期安居工程 人民币单位：万元 附表2序号项目合计第一年第二年第三年1营业收入105791 19500 58513 27779 1.1住宅销售营业收入94791 可售面积（m2）459439 100000 250000 109439 单位售价(元/m2)1700 2040 2448 销项税额120、94791 17000 51000 26791 1.2商铺销售营业收入11001 商铺可售面积（m2）37786 10000 25042 2745 商铺单位售价(元/m2)2500 3000 3600 销项税额11001 2500 7513 988 2营业税及附加6039 1113 3340 1586 2.1营业税5591.59 1030.67 3092.68 1468.24 2.2城市建设维护税279.58 51.53 154.63 73.41 2.3教育附费附加167.75 30.92 92.78 44.05 2.4土地增值税7845.44 7845.44 合计91906.84 收入与成本121、费用表工程名称：贺州市平桂新城二期安居工程 人民币单位：万元 附表3序号项目合计第一年第二年第三年1净营业收入91907 18387 55172 18348 1.1营业收入105791 19500 58513 27779 1.2营业税及附加6039 1113 3340 1586 1.3土地增值税7845 0 0 7845 2经营成本63190 13933 34853 14404 2.1建筑成本60540 13444 33388 13708 2.2人工费5 1.67 1.67 1.67 2.3经营费用及其他2645 488 1463 694 3税前利润28717 4454 20320 3944 122、所得税7179.27 净利润21537.81 税息前年平均利润9572.36 总投资收益率15.81 项目投资现金流量表工程名称：贺州市平桂新城二期安居工程 人民币单位：万元 附表4序号项目合计计算期1234561现金流入1950058512.527778.71.1营业收入1.2补贴收入1.3回收固定资产余值1.4回收流动资金2现金流出500025000305401602.294804.5710127.32.1建设投资500025000305402.2流动资金2.3经营成本489.1671464.48696.1342.4营业税金及附加1113.133340.091585.72.5土地增值税00123、7845.443所得税前净现金流量-5000-25000-3054017897.753707.917651.4累计所得税前现金流量-5000-30000-60540-4264211065.728717.1所得税2766.424412.854所得税后净现金流量-5000-25000-3054017897.750941.513238.66累计所得税后现金流量-5000-60540-60540-426428299.2521537.8项目投资财务净现值（所得税前）（ic=12%）：4660.52项目投资财务净现值（所得税后）（ic=12%）：855.05项目投资内部收益率：（%）（所得税前）16.26项目投资内部收益率：（%）（所得税后）12.82项目动态回收期：（所得税后）5.14项目动态回收期：（所得税前）5.20