1、华润置地华东区销售型写字楼研究V1.0目录1.研究开发路径研发背景研发逻辑2.资料收集整理外部案例内部案例重点案例说明3.置地管控指标管控指标说明项目分档和指标分级建筑专业管控指标4.研究成果输出研究方法说明研究分析过程修正建议总结5.重点部位图库办公平面办公立面6.V2.0工作计划Chapter 1.研究开发路径2010年以来，随着房地产市场的调控，以及置地战略方向的调整持有物业+销售型住宅、办公产品的组合拳。同时住宅市场高速发展了10年，上海大区内纯宅用地越来越少，拿地成本居高不下，越来越多的商办用地进入大区的拿地范围。由此，在住宅货值一定或降低的情况下，销售型写字楼成了重点研究和优化的对2、象。对应置地总部关于写字楼的两份文件1.附件2：华润置地销售型写字楼产品配置标准及成本限额管控指标（V1.0）2.附件3：华润置地销售型写字楼成本指标管理指引(V1.0)上海大区对华东地区的产品特点和相关规范要求做了本地化的研究。研发背景研究范围：T类写字楼，由于其配置高于普通市场标准，此类写字楼应有较高的市场租金收益和战略价值，对该类物业应该是长期持有；D类写字楼，由于市场售价低，利润率低，而上海大区下辖的上海市和浙江省属于中国发达地区，出现D标的可能性极低；C类写字楼，售价及利润率偏低。故此次研究重点为AB类写字楼，C类略有提及。通过此次的研究，我们总结出了一些与置地配置标准的相同点以及和3、大区的地方差异。1 对华东地区内不同类型写字楼进行调研，收集各项案例和数据工作时间：2014.42014.9范围：上海大区不同地段档次分三档，不论销售持有进行调研，同时收集其他城市案例2 把华东区调研的数据和置地的分级标准做对比，确立本次研究的重点产品工作时间：2014.102014.113 通过对比，得出一些和集团产品配置相同和相似的结果，并对这些数据结果进行归纳，提出符合华东区产品特点的配置工作时间：2014.11-2014.124 通过以上的研究，得出不同产品梯段的最优值，通过对规范的解读，把一些必要的设计任务标准化，得出常规项目部分的图例工作时间：2014.125 在下一阶段中，结合其4、他专业、成本部等研发出2.0产品库及设计指引工作时间：2015.12015.6研发逻辑Chapter 2.资料收集整理 外部案例 内部案例 重点案例介绍收集案例总体情况通过外部考察和内部资料收集，共调研了44个案例，案例总体情况如下：标准层面积()130013001500160020002000总计1个分区1.中金国际广场2.大宁绿地中央广场3.同济联合广场4.明泉银七星国际大厦1.钻书中心2.东银中心3.城投控股大厦4.紫竹国际大厦5.宝华国际广场6.同济逸仙大厦1.SOHO中山广场2.证大立方大厦3.上海信息大厦4.启迪大厦5.上海宝山万达6.中铁中环时代广场7.赢华国际广场1.展想广场25、.萧山华润万象汇东塔3.吴中路万象城（AB楼）202个分区1.东方海港国际大厦1.嘉里不夜城企业广场2.东方维京大厦1.嘉瑞国际广场2.保利广场3.未来资产大厦4.镇江绿地广场5.凯德龙之梦闵行广场1.1788国际中心2.东方金融广场3.证大五道口大厦4.国盛中心5.合生国际广场6.静安嘉里中心7.光启城8.宝华中心163个分区001.21世纪大厦2.浦江国际金融广场3.浦东嘉里城4.杭州万象城TA楼1.越洋广场2.华敏帝豪3.上海瑞博广场74个分区0001.会德丰国际广场1总计58161544分区数Part 1.外部案例上海外部案例简介-区位示意上海市行政分区图上海市中心分区图研究范围图外部6、案例调研取样范围：外环以内外部案例简介-区域等级划分彭浦板块北外滩板块花木板块静安板块虹桥板块莘庄板块五角场板块张庙板块张江板块陆家嘴板块大宁板块不夜城板块长风板块七宝板块高端型商务区静安板块静安嘉里中心会德丰国际广场1788国际中心越洋广场华敏帝豪陆家嘴板块东方金融广场嘉瑞国际广场钻石中心保利广场21世纪大厦未来资产大厦上海瑞博广场品质型商务区虹桥板块尚嘉中心东方维京大厦东银中心SOHO中山广场北外滩板块东方海港国际大厦城投控股大厦北美广场浦江国际金融广场白玉兰广场大宁绿地中央广场徐家汇板块中金国际广场光启城经济型商务区花木板块证大立方大厦浦东嘉里城紫竹国际大厦证大五道口大厦上海信息大厦大宁7、板块宝华国际广场宝华中心启迪大厦莘庄板块凯德龙之梦闵行广场张江板块展想广场五角场板块同济逸仙大厦(同济晶度)合生国际广场上海同济联合广场张庙板块上海宝山万达广场不夜城板块嘉里不夜城企业广场彭浦板块中铁中环时代广场长风板块国盛中心（国浩长风城）赢华国际广场七宝板块明泉银七星国际大厦高端型商务区品质型商务区经济型商务区会德丰国际广场九龙仓集团9111067812高端型商务区51432上海外部案例简介-高端型商务区越洋广场上海越洋房产开发有限公司1788国际中心上海世纪静安房地产有限公司静安嘉里中心香港嘉里集团华敏帝豪上海华昱房地产开发有限公司未来资产大厦上海明泰房地产有限公司21世纪大厦上海21世8、纪房地产有限公司保利广场上海保利欣房地产有限公司嘉瑞国际广场上海瑞证投资有限公司东方金融广场上海东方金融广场有限公司钻石中心上海陆家嘴金融贸易联合发展有限公司上海瑞博广场上海瑞明置业有限公司上海外部案例数据-高端型商务区序号项目基本信息大堂等级城市区位层数（F）高度（m）分区（个）面积()挑高（m）1静安嘉里中心甲级上海静安区421702350152会德丰国际广场甲级上海静安区612984700931788国际中心甲级上海静安区291302650104越洋广场甲级上海静安区432003700105华敏帝豪甲级上海静安区63258360086东方金融广场甲级上海浦东新区两栋182384.35109、4.31/2200014.57嘉瑞国际广场甲级上海浦东新区2499.721000108钻石中心甲级上海浦东新区两栋14681120059保利广场甲级上海浦东新区301342400101021世纪大厦甲级上海浦东新区4923631001211未来资产大厦甲级上海浦东新区311802300612上海瑞博广场甲级上海浦东新区49218.631319.499.8上海外部案例数据-高端型商务区序号项目标准层地库标准层面积（）得房率（%）层高(m)净高(m)电梯厅宽度(m)走道宽度(m)柱网面积划分（）客梯数量(台)外围护体系层高（m）停车数（辆）1静安嘉里中心2500704.22.83.3-110 1610、0 1748玻璃幕墙-1340（含商业）2会德丰国际广场21006843.053.12.95-100 200 500 23玻璃幕墙-49231788国际中心22707042.82.9-330 400 450 48012玻璃幕墙+金属幕墙-4564越洋广场2760684.533.3-300 500 60016玻璃幕墙3.34005华敏帝豪21006742.8-1.6-玻璃幕墙+金属幕墙510106东方金融广场2400734.22.83.41.99.6*9.6530 550 5908玻璃幕墙5.65307嘉瑞国际广场19506942.83.11.89.6*9.6220 240 260 10玻璃幕墙11、+金属幕墙3.53008钻石中心1399704.22.952.2（单侧）1.810.8*6.6601206玻璃幕墙3.61969保利广场16207042.82.71.9-154 330 500 850-玻璃幕墙3.54331021世纪大厦1600703.92.831.5-400 500 800-玻璃幕墙3.530011未来资产大厦1867684.22.84.51.5-199 299 850-玻璃幕墙3.636812上海瑞博广场2323.6569.64.22.83.61.812-14（多柱网）-18玻璃幕墙3.6956品质型商务区上海外部案例简介-品质型商务区10123985124116光启城大12、华集团东银中心上海元申置业有限公司东方维京大厦上海东方维京文化发展公司尚嘉中心厦上海力仕鸿华房地产发展有限公司SOHO中山广场SOHO中国有限公司北美广场上海汤米房地产开发有限公司东方海港国际大厦上海展鹏实业有限公司城投控股大厦上海城鸿置业有限公司中金国际广场上海赛达置业发展有限公司白玉兰广场APP金光集团浦江国际金融广场上海鸿泰房地产有限公司上海外部案例数据-品质型商务区序号项目基本信息大堂等级城市区位层数（F）高度（m）分区（个）面积()挑高（m）1东方维京大厦甲级上海长宁区25120230082东银中心甲级上海长宁区2510011450123SOHO中山广场甲级上海长宁区2389.71a13、b楼各1000104东方海港国际大厦甲级上海虹口区26125260012.55城投控股大厦甲级上海虹口区2193.11370106浦江国际金融广场甲级上海虹口区38164.731471.49.87绿地中央广场-上海杨浦区1883.71529.2610.58中金国际广场甲级上海徐汇区2392116089光启城甲级上海徐汇区2494.824008上海外部案例数据-品质型商务区序号项目标准层地库标准层面积（）得房率（%）层高(m)净高(m)电梯厅宽度(m)走道宽度(m)柱网面积划分（）客梯数量(台)卫生间洁具数量（个）外围护体系层高（m）停车数（辆）1东方维京大厦14877042.83.61.7-114、60 320 7108女4男3小3洗4玻璃幕墙-2662东银中心1450723.92.82.71.69.0*9.0-5女4男3小3洗4玻璃幕墙3.33703SOHO中山广场1939673.852.731.67.2*7.2188 2507女4男3小4洗3玻璃幕墙4.53594东方海港国际大厦1225664.32.753.81.5-210 240 280 470 6女2男2小2洗4玻璃幕墙4.21705城投控股大厦1487.8743.92.83.41.88.7*8.7153 208 225 5616女4男3小4洗4玻璃幕墙+石材幕墙33006浦江国际金融广场1924.7372.24.32.83.115、1.59.097.9 109.6 138.4 159.515女5男4小3洗4玻璃幕墙3.64487绿地中央广场1170.8868.24.22.8428.7*9.5-4女3男3小4洗4玻璃幕墙3.73798中金国际广场10606842.72.71.87.5*7.5198 246 2806女3男3小4洗4玻璃幕墙53539光启城2082703.952.72.71.88.7*8.7140 220 2607女4男4小4洗4玻璃幕墙+石材幕墙3.6498经济型商务区上海外部案例简介-经济型商务区中铁中环时代广场上海中铁市北投资有限公司141611687151718415310199上海宝山万达广场上海宝16、山万达投资有限公司启迪大厦上海启迪置业有限公司宝华国际广场上海全存置业有限公司国盛中心上海新浩隆房地产有限公司赢华国际广场铜陵嘉禾置业有限公司凯德龙之梦闵行广场上海碧峰房地产开发有限公司明泉银七星国际大厦上海银七星明泉置业有限公司同济逸仙大厦上海同文有限公司宝华中心上海凯德新创房地产有限公司嘉里不夜城企业广场上海港沪房地产有限公司证大五道口大厦上海证大五道口房地产有限公司展想广场展想电子科技有限公司紫竹国际大厦上海东上海联合置业有限公司证大立方大厦上海天海有限责任公司上海信息大厦上海电信公司信息世界分公司上海外部案例数据-经济型商务区1序号项目基本信息大堂等级城市区位层数（F）高度（m）分区（17、个）面积()挑高（m）1证大立方大厦甲级上海浦东新区2191126082浦东嘉里城甲级上海浦东新区43179360063紫竹国际大厦甲级上海浦东新区221001400104证大五道口大厦甲级上海浦东新区南北楼各25100230095上海信息大厦甲级上海浦东新区2599.8118096宝华国际广场甲级上海闸北区25100170087宝华中心甲级上海闸北区2410027006.98启迪大厦甲级上海闸北区1668152079凯德龙之梦闵行广场甲级上海闵行莘庄36170.524755.510展想广场甲级上海浦东新区208818009上海外部案例数据-经济型商务区1序号项目标准层地库标准层面积（）得房率18、（%）层高(m)净高(m)电梯厅宽度(m)走道宽度(m)柱网面积划分（）客梯数量(台)卫生间洁具数量（个）外围护体系层高（m）停车数（辆）1证大立方大厦1630754.22.93.21.57.8*10.891 168 228 2876玻璃幕墙+铝板幕墙3.31482浦东嘉里城19877042.73.21.65-375 590 73018女4男3小3洗5玻璃幕墙+铝板幕墙3.31200（办公估460）3紫竹国际大厦14387042.83.21.88.7*8.7234 241 482 4756玻璃幕墙3.63334证大五道口大厦21407042.73.21.89.6*9.6200 3808女4男319、小3洗4玻璃幕墙+铝板幕墙55075上海信息大厦16507342.852.61.78.4*8.4109 173 190-女4男3小3洗4玻璃幕墙4.52506宝华国际广场1475823.933.91.88.7*8.7-5玻璃幕墙3.63207宝华中心2200703.933.51.9-3508玻璃幕墙3.64438启迪大厦1619803.933.91.98.7*8.7-4玻璃幕墙3.3769凯德龙之梦闵行广场1772-1798703.92.73.21.48-5410玻璃幕墙3.21300（含商业）10展想广场2741664.32.753.629.6*9.6801508女5男4小4洗6玻璃幕墙4.20、5508上海外部案例数据-经济型商务区2序号项目基本信息大堂等级城市区位层数（F）高度（m）分区（个）面积()挑高（m）11同济逸仙大厦A甲级上海杨浦区187411000812合生国际广场甲级上海杨浦区341802891.6-13同济联合广场B甲级上海杨浦区2298.51503.310.514上海宝山万达甲级上海宝山区176011084.215嘉里不夜城企业广场甲级上海闸北区261052400816中铁中环时代广场甲级上海闸北区1667.21500917国盛中心甲级上海普陀区351402800718赢华国际广场甲级上海普陀区1354.616009.219明泉银七星国际大厦(财富108广场)甲级21、上海闵行区27100.912008.3320镇江绿地广场准甲江苏镇江38170.32558.99.3上海外部案例数据-经济型商务区2序号项目标准层地库标准层面积（）得房率（%）层高(m)净高(m)电梯厅宽度(m)走道宽度(m)柱网面积划分（）客梯数量(台)卫生间洁具数量（个）外围护体系层高（m）停车数（辆）11同济逸仙大厦A1500703.92.93.61.810.8*10.8704005-玻璃幕墙+铝板幕墙3.68912合生国际广场2091.369.94.5-3.61.89*9-12女4男3小3洗6玻璃幕墙3.6-13同济联合广场B120570.83.9-3.851.98.4*8.497-222、294女3男2小3洗4玻璃幕墙433714上海宝山万达1900703.452.531.88.7*8.747-2003女3男3小2洗4玻璃幕墙3.61100（合用）15嘉里不夜城企业广场1300703.92.73.21.6-60-80130 156 180-女4男3小3洗5玻璃幕墙3.623616中铁中环时代广场1800724.22.93.21.88.7*8.7167 306 437 890 91019女2男2小3洗4玻璃幕墙+石材幕墙41400（合用）17国盛中心22417342.853.251.8-130-160 200-230-女4男2小4洗4玻璃幕墙+石材幕墙3.590018赢华国际广场23、1671764.233（单侧）1.69.9*7.5130-3008女3男3小3洗4玻璃幕墙+石材幕墙3.564719明泉银七星国际大厦(财富108广场)1200703.452.531.48.7*8.747-2008女4男3小2洗4玻璃幕墙+石材幕墙4.535620镇江绿地广场1937.267.74.2-3.61.89*948.4-93.611女3男2小4洗4玻璃幕墙3.9-Part 2.内部案例案例所处城市项目编号项目名称上海大区杭州1杭州万象城TA楼杭州2萧山华润万象汇东塔上海3吴中路万象城（一期）AB楼上海大区办公产品内部案例简介内部案例数据序号项目基本信息大堂等级城市区位层数（F）高度（24、m）分区（个）面积()挑高（m）1杭州万象城TA楼-杭州江干区481943469112萧山华润万象汇东塔-杭州萧山区2610413589.483吴中路万象城（一期）AB楼-上海闵行区83914568.6序号项目标准层地库标准层面积（）得房率（%）层高(m)净高(m)电梯厅宽度(m)走道宽度(m)柱网面积划分（）客梯数量(台)外围护体系层高（m）停车数（辆）1杭州万象城TA楼193276.4%3.82.633.41.79-12（多柱网）128.7-198.614玻璃幕墙-2萧山华润万象汇东塔283679.6%（L型）3.92.93.42.28.4*9.0101.7-154.812玻璃幕墙5.2525、15363吴中路万象城（一期）AB楼241180.3%4.12.853.71.89.0*11.2981.7（每层分成两间）3玻璃幕墙5.6-Part 3.重点案例介绍项目名称：绿地中央广场项目地址：上海市杨浦区宁国路项目业主：绿地集团建筑类型：纯办公建筑高度：83.7米项目进度：在建案例介绍-上海绿地中央广场-1个分区群组服务楼层群组电梯数 载重（kg/人）提升高度数值18F4135073.5项目名称：同济联合广场项目地址：上海市杨浦区四平路项目业主：同济科技建筑类型：商办建筑高度：98.5米项目进度：已建成案例介绍-上海同济联合广场-1个分区群组服务楼层群组电梯数 载重（kg/人）提升高度数26、值22F4135085.8低区电梯平面图高区电梯平面图项目名称：镇江绿地中央广场项目地址：镇江檀山路五洲山路交汇处项目业主：上海绿地集团镇江置业有限公司建筑类型：商办建筑高度：170米项目进度：已建成群组服务楼层群组电梯数载重（KG/人）提升高度低区1-22F61600/1391.4M高区23-38F51600/1367.9M案例介绍-镇江绿地中央广场-2个分区低区电梯高区电梯低区电梯平面图高区电梯平面图群组服务楼层群组电梯数载重（KG/人）提升高度低区1-18F61600/1386M高区19-34F61600/1379M项目名称：上海合生国际广场项目地址：上海黄兴路翔殷路口项目业主：合生创展27、建筑类型：商办建筑高度：165米项目进度：在建案例介绍-上海合生国际广场-2个分区低区电梯高区电梯低区电梯平面图高区电梯平面图群组服务楼层群组电梯数载重（KG/人）提升高度低区1-14F41600/1351M高区15-29F51600/1364M项目名称：杭政储出70号地块商业商务用房项目项目地址：杭州长乐路大关路项目业主：绿地控股集团（浙江）建筑类型：商办建筑高度：125米项目进度：在建案例介绍-杭政储出70号地块-2个分区低区电梯高区电梯项目名称：浦江国际金融广场项目地址：上海市杨浦区东大名路项目业主：上海鸿泰房地产有限公司建筑类型：商办建筑高度：179.7米项目进度：已建成低区电梯中区电28、梯高区电梯群组服务楼层群组电梯数 载重（kg/人）提升高度低区1-7F31600/1331.57中区9F-22F61600/1360.2高区24F-38F61600/1379.8案例介绍-上海浦江金融中心-3个分区项目名称：浦江国际金融广场项目地址：上海市杨浦区东大名路项目业主：上海鸿泰房地产有限公司建筑类型：商办建筑高度：179.7米项目进度：已建成中区电梯平面图高区电梯平面图低区电梯平面图案例介绍-上海浦江金融中心-3个分区项目名称：瑞明广场项目地址：上海市浦东新区陆家嘴项目业主：大华银行建筑类型：办公建筑高度：216.3米项目进度：在建低区电梯中区电梯高区电梯群组服务楼层群组电梯数 载重29、（kg/人）提升高度低区1F-15F61600/1361中区19F-32F61600/1354.6高区43F-49F61600/1326.4案例介绍-上海瑞博广场-3个分区中区电梯平面图低区电梯平面图项目名称：瑞明广场项目地址：上海市浦东新区陆家嘴项目业主：大华银行建筑类型：办公建筑高度：216.3米项目进度：在建高区电梯平面图案例介绍-上海瑞博广场-3个分区项目名称：白玉兰广场项目地址：上海市浦东新区陆家嘴项目业主：上海金港北外滩置业建筑类型：办公建筑高度：320米项目进度：在建低区电梯中1区电梯中2区电梯高区电梯群组服务楼层群组电梯数 载重（kg/人）提升高度低区1F-21F71600/130、372中1区24F-33F71600/1340.1中2区40F-53F71600/1354高区54F-64F71600/1340.9案例介绍-上海白玉兰广场-4个分区中1区平面图低区平面图高区平面图中2区平面图案例介绍-上海白玉兰广场-4个分区Chapter 3.置地管控指标 管控指标说明 项目分档和指标分级 建筑专业相关管控指标Part 1.管控指标说明管控指标说明鉴于目前置地销售型写字楼的规模较大，需要尽快建立有效的产品配置及成本限额标准，并进行运营阶段的有效管控。在现状盘点、内外部对标分析的基础上，总部产品管理部、工程管理部，联合编订了华润置地销售型写字楼产品配置标准及成本限额管控指标V31、1.0、销售型写字楼成本指标管理指引V1.0。由于调研楼盘样本的成本数据和机电数据的分析与制定标准需较长时间，所以在2014年V1.0的指引中主要研究针对建筑专业相关的产品配置标准。成本和机电相关内容待之后版本研究。首先回顾管控指标V1.0中和建筑专业相关的各个指标的管控内容。Part 2.项目分档和指标分级明确分档置地销售型写字楼产品配置按售价及净利润率分为5档：其中，T标时从投资回报率和战略价值来看应为持有型写字楼；D标售价和利润率不符合上海大区的战略。在此并不讨论。本版本主要针对A标和B标进行研究。C标在上海大区也较少见，在本版本会稍有提及，但具体数据的详细研究待下一版本。档次划分单方售32、价（a元/）写字楼独立的净利润率（b）竞争因素修正T标40000ab25%分档确定后，项目的产品配置标准可根据5公里范围内，项目售价上下浮动不超过20%区间内的竞品项目的配置情况进行适当调整A标25000a40000b20%B标15000a25000b15%C标8000a15000b12%D标a8000b10%指标分级产品配置管控指标（二级管控指标）编号所属专业管理控制项1建筑低区标准层使用率2层高3立面选型4屋面以上塔冠高度5结构结构选型6主要柱网尺寸7机电电梯选型8空调选型9办公区用电负荷10室内精装大堂及首层电梯厅主要装修材质11标准层电梯厅主要装修材质12标准层走道主要装修材质13标准33、层卫生间主要装修材质14服务配套车位比15小汽车平均停车面积根据各管控阶段的不同特点和需求，以及管控指标的重要程度，将管控指标分为三级。其中一级管控指标无产品配置部分；二级产品配置管控指标有如下15个，建筑（结构）专业相关6个：V1.0研究范围V2.0研究范围指标分级产品配置管控指标（三级管控指标）编号所属专业管理控制项1建筑公共空间尺度大堂面积2大堂净高3标准层电梯厅净宽4标注层电梯厅净高5标准层走道净宽6标准层走道净高7标准层卫生间洁具数量8标准层卫生间净高9附属房间设置三级产品配置管控指标有如下9个,建筑专业相关指标9个：Part 3.建筑专业相关管控指标二级管控指标-1-低区标准层使用34、率产品配置管控指标（二级管控指标）-低区标准层使用率竖向分区数量（个）低区标准层面积常规值（）低区标准层使用率最小值（%)1个分区130015007375%1个分区160020007679%2个分区145015007072%2个分区180020007274%3个分区1950200070%4个分区1950200067%低区标准层使用率：是指低区单个标准层办公区域建筑面积总和与本层建筑面积的比值，不含大堂、避难层等公摊。是销售型物业的核心指标之一。各竖向分区中，低区的核心筒面积是各竖向分区中最大的，其使用率是各区中最低的，因此选用低区标准层的使用率作为控制指标。指标定义指标标准二级管控指标-2-层35、高层高：是指上下相邻两层的楼面饰面层或结构面层之间的垂直距离。标准层平面中，塔楼角部位置因景观因素以及消防疏散因素（两个疏散门距离不小于5米），往往都是大面积段户型，其办公区净高应优先满足。而角部位置往往是结构受力的不利点，多用井字梁，导致其净高是各办公区中最低的。因此，层高一般根据角部位置的办公区净高进行反算。指标定义指标标准产品配置管控指标（二级管控指标）-层高产品标准A标B标C标梁高（mm）统一按700计算水电空调管线高度（mm）风机盘管多联机风机盘管多联机风机盘管多联机400300400300400300吊顶高度（mm）按50计算无吊顶计算净高Ha2700Ha2900 2600Ha2836、00 2600Ha2700 架空地板高度（mm）150100100层高H(mm)4000H42003900H41003850H40503750H3950 3800H3900 3700H3800二级管控指标-3-外立面选型外立面选型：是指选择外围护体系的形式，包括幕墙系统和窗墙系统两大类。塔冠高度：指屋面以上的外围护体系，如右图所示。指标定义指标标准产品配置管控指标（二级管控指标）-外立面选型、塔冠高度产品标准A标B标C标外立面选型单元式幕墙/框架式幕墙框架式幕墙/窗墙大堂幕墙/如塔楼为框架式幕墙，大堂幕墙形式不限；如塔楼为窗墙系统，大堂可选用框架式幕墙塔冠高度不应在屋面以上有拓展空间，塔冠高度37、3米。政府对高度另有要求的情况除外。备注：C档售价10,000元/的项目外立面选型应采用窗墙。二级管控指标-5&6-结构、柱网结构选型：指综合考虑室内空间、建筑造型、成本造价等因素，选择最合理的结构方案。按结构形式可分为框架结构、框架-核心筒结构、筒中筒结构等，按材料可分为纯钢筋混凝土结构、钢结构、混合结构等。结构选型应根据具体情况进行专项研究比对，选择较为经济的结构形式。主要柱网尺寸：指占比例最大的相邻结构柱的轴线间距。结构柱网大小，需结合幕墙分隔模数、室内家具模数、成本因素综合考虑，常用的柱网尺寸有8.4米、9米、10.5米。幕墙分隔模数，以1.2米和1.5米居多，对应的结构柱网尺寸分别为38、8.4米和9米。室内家具模数，分为0.9米、1.2米、1.5米，其中1.2米和1.5米最为常用，对应的结构柱网尺寸分别为8.4米和9米。指标定义指标标准产品配置管控指标（二级管控指标）-结构选型、柱网尺寸产品标准A标B标C标建筑材料纯钢筋混凝土结构选型根据具体情况进行专项研究比对，选择较为经济的结构形式主要柱网尺寸（mm）9000或10500 8400或9000 8400三级管控指标-1&2-大堂面积和净高大堂面积：大堂的面积大小，和销售建面的大小有直接关联。销售建面的大小决定了竖向分区的个数，竖向分区的个数决定了大堂流线的复杂程度，进而决定大堂面积大小。大堂面积的计算范围如右图阴影范围所示：39、产品配置管控指标（三级管控指标）-大堂面积产品标准A标B标C标大堂面积（）单栋销售建面的1%单栋销售建面的0.9%指标定义指标标准说明：（1）大堂的流线尽量简洁、直接，应避免曲折。（2）空中大堂面积计入首层大堂面积中。如有空中大堂，则大堂总面积可以上浮不超过50%。大堂净高：指大堂饰面层至吊顶底部的高度。大堂净高视有无裙房而定，有裙房的情况下，层高为两层裙房，无裙房的情况下，大堂净高不超过8米。产品配置管控指标（三级管控指标）-大堂净高产品标准A标B标C标大堂净高（m）/8米或层高为两层裙房8米或层高为两层裙房三级管控指标-3&4-电梯厅净宽、电梯厅净高电梯厅净宽：是指电梯厅土建宽度扣除装修面40、层后的宽度。按照规范要求，单候梯厅宽度计算公式，单侧：W1.5D，电梯为4台时2400MM；双侧：W2D，并小于4500MM（W为电梯厅净宽，D为电梯轿厢深度）。电梯厅净高：是指电梯厅饰面层至吊顶底部的高度。电梯厅的吊顶内，一般没有结构梁，因此设备及其管线尽量上翻，以提高电梯厅的净高。产品配置管控指标（三级管控指标）-标准层电梯厅净宽、净高产品标准A标B标C标单排a（mm）2800a30002600a2800如电梯厅相同位置在其余楼层为卫生间，电梯厅净宽为3000 对开b（mm）3200b3400满足两倍轿厢深度电梯厅净高（mm）不小于走道净高，设备（如新风机）及管线尽量上翻，利用梁高空间解决41、指标定义指标标准说明：根据公司战略采购要求，销售型写字楼采用通力电梯，其1350KG、1600KG、1800KG的轿厢深度分别为1500MM、1600MM、1600MM。三级管控指标-5&6-标准层走道净宽、净高走道净宽：指走道土建宽度扣除装修面层后的宽度。走道净高：指层高扣除结构梁高、设备管线高度、吊顶高度、地面饰面厚度后的高度。产品配置管控指标（三级管控指标）-标准层走道净宽、走道净高产品标准A标B标C标走道净宽（mm）180017001600走道净高（mm）2400指标定义指标标准三级管控指标-7&9-标注层卫生间、附属房间卫生间洁具数量：女卫1500及以下，3个蹲位+2面盆；1500242、000，4个蹲位+2面盆。男卫比女卫蹲位数分别少1个。附属房间：为方便后期物业管理，减少公摊面积，提高使用率，不设置VIP卫生间、茶水间、独立残卫、首层卫生间。产品配置管控指标（三级管控指标）-标准层卫生间洁具数量、卫生间净高、附属房间产品标准A标B标C标卫生间标准层男卫洁具数量1500及以下，2个蹲位+2个小便斗+2个面盆；15002000，3个蹲位+3个小便斗+2个面盆标准层女卫洁具数量1500及以下，3个蹲位+2个面盆；15002000，4个蹲位+2个面盆标准层VIP卫生间不应设置VIP卫生间标准层卫生间室内净高不小于走道净高，设备（如新风机）及管线尽量上翻，利用梁高空间解决残疾人卫生间43、残疾人蹲位结合普通蹲位设置，不宜另设独立的残疾人卫生间。当地规范有强制要求或首层设独立残卫后标准层可不设置残卫的情况除外首层卫生间为便于管理及避免异味，首层不设置卫生间清洁间不应设置在卫生间内。考虑到保洁员中女性居多，清洁间宜临近女卫生间。大小11.5茶水间不应设置茶水间指标定义指标标准Chapter 4.研究成果输出 研究方法说明 研究分析过程 修正建议总结Part 1.研究方法说明研究方法说明：了解上海大区市面主流产品标准，通过对调研取样的楼盘进行数据汇总研究，再同置地下发的技术标准和控制点进行对比研究，对大区内的适用性进行合理优化。调研取样过程把上海市区分为高端型商务区，品质型商务区，经44、济型商务区。其中高端型商务区对应品质和T档相似，品质型商务区的产品整体品质可对应A标，经济型商务区的整体品质可对应B标。中央商务区可能出现B标产品，非中央商务区也可能出现A标产品，因是整体取样，样本量和写字楼所在区域的小环境对数据都有影响，所以可能导致部分品质型数据和经济型数据有所交叉.研究方法说明Part 2.研究分析过程二级管控指标-1-标准层面积及得房率二级管控指标-2-层高和净高研究二级管控指标-3-外围护体系选择二级管控指标-5-结构选型二级管控指标-6-柱网尺寸三级管控指标-1-大堂面积三级管控指标-2-大堂净高三级管控指标-3-电梯厅宽度研究三级管控指标-5-走道宽度研究三级管控45、指标-7-卫生间洁具数量三级管控指标-9-附属房间研究分析内容总览调研分析结论：对于1个分区来说，13001500和16002000区间样本数量最多，得房率都在70%以上。标准层面积越大，对得房率越有利。对多分区超高层来说，标准层面积建议2000左右，在2000以内一般为16002000区间内。对调研样本的标准层面积及得房率进行统计分析：调研分析二级管控指标-1-标准层面积及得房率竖向分区数量（个）样本数量低区标准层面积（）不同标准层面积样本数量得房率范围（%)1个分区20130046870%1300150067075%1600200077080%200036673%2个分区16120015046、036670%16002000567.769%200087073%3个分区71600200047073%200036770%4个分区120002200168%数据对比优化建议和置地标准一致产品配置管控指标（二级管控指标）-低区标准层使用率竖向分区数量（个）低区标准层面积常规值（）低区标准层使用率最小值（%)1个分区130015007375%1个分区160020007679%2个分区145015007072%2个分区180020007274%3个分区1950200070%4个分区1950200067%调研结论：对于1个分区来说，13001500和16002000区间样本最多，得房率都在70%以上47、。对多分区超高层来说，标准层面积建议2000左右。置地标准：数据优化二级管控指标-1-标准层面积及得房率调研分析二级管控指标-2-层高和净高研究标准层层高情况8%38%29%17%8%3.45m3.9m4m4.2m4.3m写字楼标准层层高与区域的关系265310510层高经济型商务区3211053.9m4m4.2m 4.3m层高品质型商务区品质型商务区的办公层高没有低于3.9的，经济型商务区的办公12%的层高低于3.9。层高在3.9-4.2左右，此高度在安装空调设备之后，既能保证净高，保证工作人员的舒适，又能满足建筑设计规划且相对较为经济的高度。结论：品质型商务区和经济型商务区办公产品层高都集48、中在在3.9m至4.2m之间。标准层层高研究调研分析二级管控指标-2-层高和净高研究办公室套内净高情况8%29%8%17%8%13%17%2.5m2.7m2.75m2.8m2.85m2.9m3m写字楼办公套内净高与区域位置的关系2411234012345净高经济型商务区3130242.7m2.75m2.8m净高品质型商务区品质型商务区的净层高都在2.7以上，经济型商务区的净层高12%的低于2.7，低于2.7往往会影响使用者的舒适度。净高在2.7-3.0之间用户使用时会比较舒适，也不会造成空间浪费。净高3.0以上会体现项目的品质和档次，从比例上看与区域的关系不是很紧密。套内净高研究结论：品质型商49、务区和经济型商务区办公产品净高都集中在2.7m以上。调研分析二级管控指标-2-层高和净高研究层高和净高受结构和设备影响较大，为了研究准确，同各专业配合做出层高和净高关系示意图。在净高2700mm的前提下，研究风机盘管系统和多联机系统两种空调形式的层高。风机盘管系统梁高（mm）700水电空调管线高度（mm）风机盘管梁下350吊顶高度（mm）100（含安装高度）净高Ha2700架空地板高度（mm）100（满足走线要求）层高H(mm)3950此时走廊净高（mm）2450调研分析二级管控指标-2-层高和净高研究VRV多联机系统梁高（mm）700水电空调管线高度（mm）VRV多联机梁下350吊顶高度（m50、m）100（含安装高度）净高Ha2700架空地板高度（mm）100（满足走线要求）层高H(mm)3950此时走廊净高（mm）2600注：标准层平面中，塔楼角部位置因景观因素以及消防疏散因素（两个疏散门距离不小于5米），往往都是大面积段户型，其办公区净高应优先满足。而角部位置往往是结构受力的不利点，多用井字梁，导致其净高是各办公区中最低的。因此，层高一般根据角部位置的办公区净高进行反算。结论：在角部房间净高2700的情况下，层高需要做到3950，对于风机盘管系统和VRV多联机系统都是如此(因两种设备布置的区别主要在走廊处)。数据优化二级管控指标-2-层高和净高研究数据对比优化建议产品配置管控指标51、（二级管控指标）-层高产品标准A标B标梁高（mm）统一按700计算水电空调管线高度（mm）风机盘管多联机风机盘管多联机400300400300吊顶高度（mm）按50计算净高Ha2700Ha2900 2600Ha2800 架空地板高度（mm）150100层高H(mm)4000H42003900H41003850H40503750H3950 产品标准A标B标梁高（mm）统一按700计算水电空调管线高度（mm）风机盘管多联机风机盘管多联机梁下350梁下350吊顶高度（mm）按100计算（包含安装高度）净高Ha2700Ha2900 2700Ha2800 架空地板高度（mm）按100计算（满足一般走线要52、求）层高H(mm)3950H41503950H4050调研分析结论：在角部房间净高2700的情况下，层高需要做到3950。置地标准：调研分析二级管控指标-3-外围护体系选择结论：办公产品的外围护体系主要为幕墙，其中又以玻璃幕墙为主。外围护体系总体情况58%25%17%玻璃幕墙玻璃幕墙+石材幕墙玻璃幕墙+金属幕墙外围护体系与区域位置的关系9440246810数量经济型商务区5200123456数量品质型商务区调研样本的外围护体系全是幕墙结构，无窗墙。幕墙以纯玻璃幕墙为主，少数采用玻璃幕墙+石材幕墙或玻璃幕墙+金属幕墙的形式。数据优化二级管控指标-3-外围护体系选择数据对比优化建议产品配置管控指标53、（二级管控指标）-外立面选型、塔冠高度产品标准A档B档外立面选型单元式幕墙/框架式幕墙大堂幕墙/塔冠高度不应在屋面以上有拓展空间，塔冠高度3米。政府对高度另有要求的情况除外。和置地标准一致调研结论：外围护体系以玻璃幕墙为主。置地标准：调研分析二级管控指标-5&6-结构、柱网柱网尺寸总体情况柱网与区域位置的关系23%59%18%a927302468a9数量经济型商务区23001234a9数量品质型商务区在调研样本中，从总体来看，59%的结构柱网在8.49.0之间在调研样本中，品质型商务区柱网在8.49.0之间的占到60%，经济型商务区柱网在8.49.0之间的占到58%；所以从区域分析，结构柱网差54、别与区域没有明显关联结论：结构一般采用框筒形式。柱网尺寸与区域没有明显关联。数据优化二级管控指标-5&6-结构、柱网数据对比优化建议产品配置管控指标（二级管控指标）-结构选型、柱网尺寸产品标准A档B档建筑材料纯钢筋混凝土结构选型根据具体情况进行专项研究比对，选择较为经济的结构形式主要柱网尺寸（mm）9000或10500 8400或9000 调研结论：结构形式一般为框架-核心筒形式。柱网尺寸与办公等级没有明显关联，主要集中在8.49.0之间。置地标准：产品配置管控指标（二级管控指标）-结构选型、柱网尺寸产品标准A档B档建筑材料纯钢筋混凝土结构选型根据具体情况进行专项研究比对，选择较为经济的结构形55、式。主要柱网尺寸（mm）8400a9000调研分析三级管控指标-1-大堂面积大堂面积总体情况50%37%13%500以下500-9991000-1500大堂面积与区域位置的关系8810510数量经济型商务区4120246数量品质型商务区在调研样本中，从总体来看，87%的大堂面积小于1000平，这也与写字楼标准层设置基本控制在2000平以内有关在调研样本中，品质型商务区500平以下占到57%，经济型商务区500平以下占到47%；所以从区域分析，写字楼大堂面积差别与区域没有明显关联结论：大堂面积与区域的不同没有明显关联。数据优化三级管控指标-1-大堂面积数据对比优化建议产品配置管控指标（三级管控指56、标）-大堂面积产品标准A档B档大堂面积（）单栋销售建面的1%置地标准：调研结论:大堂面积与区域的不同没有明显关联。对于A标和B标的办公产品，大堂面积变化不敏感。但原标准太模糊，建议以设计角度给出图示说明。产品配置管控指标（三级管控指标）-大堂面积产品标准A档B档大堂面积（）通常标准：单栋销售建面的1%，参照以下布置方式：经济大堂布置方式可根据需要调整大小如需两面开入口调研分析三级管控指标-2-大堂净高结论：不同级别写字楼的大堂层高差距明显，一般为二层挑高，8-10米层高为绝大多数。大堂高度总体情况25%67%8%h88h1010h大堂高度与区域位置的关系6110051015h88h10 10h57、数量经济型商务区0520246h88h10 10h数量品质型商务区写字楼大堂层高，品质型商务区8-10米占了71%，经济型商务区占了65%。可见两个区域8-10米的比例都超过了50%。从数据可以看到品质型办公大堂层高没有低于8米，而经济型办公大堂没有高于10米，级别差距较明显。一般会设计在8-10米，这样的层高更加适合人们在大堂的空间感受。数据优化三级管控指标-2-大堂净高数据对比优化建议产品配置管控指标（三级管控指标）-大堂净高产品标准A档B档大堂净高（m）/8米或层高为两层裙房置地标准：产品配置管控指标（三级管控指标）-大堂净高产品标准A档B档大堂净高（m）层高为两层裙房8米或层高为两层裙58、房调研结论：大堂绝大部分为二层挑高，高度为810m。经济型办公大堂有2/3的样本净高为810m，1/3的样本净高为68m。调研分析三级管控指标-3-电梯厅宽度研究电梯厅宽度总体情况电梯厅宽度与区域位置的关系经济型商务区品质型商务区电梯厅宽度从图表分析来看，与区域没有关系，但是可以看出3.0-3.4米的比重比较大。2.62.7m档为单侧排列的情况。结论：电梯厅宽度与区域没有关系，在满足电梯厅宽度设计规范（多台双侧）的前提下，宽度值在3.2-3.4m适宜。单侧排列的情况，宽度一般为2.7m。39320246810数量3111101234数量12%17%42%17%12%2.6-2.7m3-3.2m59、3.2-3.4m(含3.2和3.4)3.4-3.6（含3.6）3.6-3.9数据优化三级管控指标-3-电梯厅宽度研究A档B档C档华润标准单排a如电梯厅相同位置在其余楼层不是卫生间2800a3000 2600a2800 如电梯厅相同位置在其余楼层为卫生间，电梯厅净宽为3000 对开b3200b3400 满足两倍轿厢深度调研结论单排a2700左右对开b3200b3400电梯厅宽度，置地标准和调研结论的对比：和置地标准一致数据对比优化建议调研分析三级管控指标-5-走道宽度研究公共走道净宽总体情况公共走道净宽与区域位置的关系经济型商务区品质型商务区公共走道净宽，品质型商务区1.8米占43%，经济型商务60、区1.8米和1.9米占56%。总体来看走道净宽一般在1.8米或1.9米。结论：公共走道的净宽值，品质型和经济型商务区都建议为1.8米。32273024681.5m 1.6m1.7m1.8m 1.9m数量12130012341.5m 1.6m1.7m1.8m1.9m数量17%17%13%44%9%1.5m1.6m1.7m1.8m1.9m数据优化三级管控指标-5-走道宽度研究A档B档华润标准走道净宽18001700走道净高2400调研结论走道净宽18001800走道净高由之前净高和层高的研究得知，走道净高2450走道净宽，置地标准和调研结论的对比：对于走道净宽，1800mm和1700mm的感受的差61、别可以通过装修等手段弥补。如果不考虑其他，建议A档和B档办公产品的走道净宽都按1800mm来控制。对于走道净高，无需优化。数据对比优化建议A档B档调研结论走道净宽18001800走道净高2400调研分析三级管控指标-7&9-卫生间洁具数量和附属房间结论：通过调研得知，男卫蹲位和小便斗以3+3为主，女卫蹲位数量以4个为主，洗手盆数量以2+2为主。男卫蹲位和小便斗数量男卫：面积1500的标准层蹲位+小便斗数量3+3占比50%，1500面积2000的标准层蹲位+小便斗数量3+3占比也达到40%。女卫：面积1500的标准层蹲位数4个占比71%，1500面积2000的标准层蹲位位数4个占比60%。洗手盆62、：面积1500的洗手盆数量4个占比86%，1500面积2000的洗手盆数量4个占比75%。蹲位+小便斗数量标准层面积15002+213+213+333+421500标准层面积20002+312+413+213+343+414+42女卫蹲位数量蹲位数量标准层面积15002个13个14个51500标准层面积20002个13个24个65个1洗手盆数量洗手盆数量标准层面积15003个04个65个11500标准层面积20004个65个16个1数据优化三级管控指标-7&9-卫生间洁具数量和附属房间数据对比产品配置管控指标（三级管控指标）-标准层卫生间洁具数量、卫生间净高、附属房间产品标准A档B档卫生间标准63、层男卫洁具数量1500及以下，2个蹲位+2个小便斗+2个面盆；15002000，3个蹲位+3个小便斗+2个面盆标准层女卫洁具数量1500及以下，3个蹲位+2个面盆；15002000，4个蹲位+2个面盆标准层VIP卫生间不应设置VIP卫生间标准层卫生间室内净高不小于走道净高，设备（如新风机）及管线尽量上翻，利用梁高空间解决残疾人卫生间残疾人蹲位结合普通蹲位设置，不宜另设独立的残疾人卫生间。当地规范有强制要求或首层设独立残卫后标准层可不设置残卫的情况除外首层卫生间为便于管理及避免异味，首层不设置卫生间清洁间不应设置在卫生间内。考虑到保洁员中女性居多，清洁间宜临近女卫生间。大小11.5茶水间不应设置64、茶水间调研结论：男卫蹲位和小便斗以3+3为主，女卫蹲位数量以4个为主，洗手盆数量以2+2为主。注：由之前标准层面积标准可知，“1500及以下”具体指13001500。置地标准：数据优化三级管控指标-7&9-卫生间洁具数量和附属房间优化建议产品配置管控指标（三级管控指标）-标准层卫生间洁具数量、卫生间净高、附属房间产品标准A档B档卫生间标准层男卫洁具数量13002000，3个蹲位+3个小便斗+2个面盆标准层女卫洁具数量13002000，4个蹲位+2个面盆标准层VIP卫生间不应设置VIP卫生间标准层卫生间室内净高不小于走道净高，设备（如新风机）及管线尽量上翻，利用梁高空间解决残疾人卫生间残疾人蹲位65、结合普通蹲位设置，不宜另设独立的残疾人卫生间。当地规范有强制要求或首层设独立残卫后标准层可不设置残卫的情况除外首层卫生间为便于管理及避免异味，首层不设置卫生间清洁间不应设置在卫生间内。考虑到保洁员中女性居多，清洁间宜临近女卫生间。大小11.5茶水间不应设置茶水间Part 3.优化建议总结数据优化建议总结产品配置管控指标（二级管控指标）-层高修正建议产品标准A标B标A标B标梁高（mm）统一按700计算统一按700计算水电空调管线高度（mm）风机盘管多联机风机盘管多联机风机盘管多联机风机盘管多联机400300400300梁下350梁下350吊顶高度（mm）按50计算按100计算（包含安装高度）净高66、Ha2700Ha2900 2600Ha2800 2700Ha2900 2700Ha2800 架空地板高度（mm）150100按100计算（满足一般走线要求）层高H(mm)4000H42003900H41003850H40503750H3950 3950H41503950H4050产品配置管控指标（二级管控指标）-结构选型、柱网尺寸修正建议产品标准A档B档A档B档建筑材料纯钢筋混凝土纯钢筋混凝土结构选型根据具体情况进行专项研究比对，选择较为经济的结构形式根据具体情况进行专项研究比对，选择较为经济的结构形式主要柱网尺寸（mm）9000或10500 8400或9000 根据项目具体情况确定，一般为867、4009000区间二级管控指标-2-层高优化建议：二级管控指标-6-柱网尺寸优化建议：数据优化建议总结产品配置管控指标（三级管控指标）-大堂面积修正建议产品标准A档B档A档B档大堂面积（）单栋销售建面的1%通常标准：单栋销售建面的1%，具体数据以实际需要为准。参照以下布置方式：经济大堂布置方式可根据需要调整大小如需两面开入口三级管控指标-1-大堂面积优化建议：产品配置管控指标（三级管控指标）-大堂净高修正建议产品标准A档B档A标B标大堂净高（m）/8米或层高为两层裙房层高为两层裙房8米或层高为两层裙房三级管控指标-2-大堂净高优化建议：数据优化建议总结产品配置管控指标（三级管控指标）-标准层走68、道净宽、走道净高修正建议产品标准A标B标A标B标走道净宽（mm）180017001800走道净高（mm）24002400产品配置管控指标（三级管控指标）-卫生间洁具修正建议产品标准A档B档A档B档标准层男卫洁具数量1500及以下，2个蹲位+2个小便斗+2个面盆；15002000，3个蹲位+3个小便斗+2个面盆13002000，3个蹲位+3个小便斗+2个面盆标准层女卫洁具数量1500及以下，3个蹲位+2个面盆；15002000，4个蹲位+2个面盆13002000，4个蹲位+2个面盆三级管控指标-5-标准层走道净宽优化建议：三级管控指标-7-卫生间洁具数量优化建议：Chapter 5.重点部位图库69、 办公平面 办公立面 纵观上海大区2014年的意向拿地状况，销售型写字楼的产品货值量较大，主要的产品要求在100米以下，少量在100150米之间 测算标准层面积以1500左右1700平方米居多，由此，我们对此类产品做了更深入研究。序号项目名称是否有销售产品可售产品类型高度(米)层面积（）1漕宝路项目销售、持有6018002杭师大项目销售10013503光明牛奶厂项目销售、持有10015004红坊项目带条件销售10014805龙华项目销售4012006宁波南站项目销售9512007青浦三站项目持有后销售17018008唐镇项目销售6015009徐泾停车场项目销售80173710洋泾项目销售、持有70、801600上海大区2014年含写字楼项目意向拿地概况Part 1.办公平面核心筒百米高层-核心筒平面图1本核心筒特点：1，本核心筒对应空调系统为风机盘管系统对应新风系统为垂直送新风方式对应排烟系统为机械排烟2，各功能板块形状方正；3，尺寸经过推敲，满足各专业要求的前提下充分考虑经济性；3，且有IT机房预留管井，可吸引有机房管井需求的大企业入驻。合用前室10正压风井0.8强电间4新风井5（分成两小间）排烟井0.8*2楼梯间15*2电梯卫生间IT机房预留管井0.4（选择设置）水井2.7弱电间5独立前室6排风井4（分成两小间）空调水井1.68基本数据标准层面积1497.69单元面积160-200得71、房率73.3%客梯数量6台电梯厅进深3.2m轿厢吨位1300KG走道宽度1.8m标准层百米高层-标准层平面图1本标准层特点：1，柱网为规整的8700*8700mm；2，单元分割为大间形式，适合较有规模的公司；3，走廊自然采光，提高舒适度，代价是损失得房率。房间最远点至房门距离25m3.2m1.8m柱网8.7m走廊采光走廊采光房间最远点至房门距离25m核心筒百米高层-核心筒平面图2本核心筒特点：1，本核心筒对应空调系统为风机盘管系统对应新风系统为水平送新风方式对应排烟系统为机械排烟2，六部客梯对开，作为矩形核心筒布置基础；3，尺寸经过推敲，满足各专业要求的前提下充分考虑经济性；4，且有IT机房预72、留管井，可吸引有机房管井需求的大企业入驻。合用前室10正压风井0.8强电间4排烟井0.8*2楼梯间15*2电梯卫生间IT机房预留管井0.4（选择设置）水井3.2弱电间5独立前室6空调水井1.68标准层百米高层-标准层平面图2基本数据标准层面积1524.3单元面积180200得房率76.26%客梯数量6台电梯厅进深3.2m轿厢吨位1300KG走道宽度1.8m本标准层特点：1，柱网为规整的8700*8700mm；2，单元分割为大间形式，适合较有规模的公司；3，走廊自然采光，提高舒适度，代价是损失得房率。房间最远点至房门距离25m柱网8.7m走廊采光走廊采光3.2m1.8m房间最远点至房门距离25m73、核心筒核心筒内主要板块标准楼梯间宽度标准：计算依据：办公建筑疏散楼梯的总宽度按其通过人数每100人不小于1.00m计算，并且梯段不小于最小净宽度1200mm。粉刷面层25mm面层至扶手中心线1200mm扶手中心线至扶手边缘25mm梯井宽150mm平台宽度梯段宽度粉刷面层25mm平台宽度有效疏散宽度扶手中心线至扶手边缘25mm楼梯间净宽：楼梯间净宽最小值2650mm，建议为2700mm。楼梯间净长：办公建筑的踏步最经济尺寸为260*175mm，可以算出楼梯间净长和层高H的关系：净长=26H/35+1040+楼梯间开门的休息平台宽度(注：楼梯间开门不能影响休息平台的有效疏散宽度。)核心筒核心筒内主74、要板块标准卫生间尺寸标准：1，建议男卫3蹲位+3小便斗+2洗手盆，女卫4蹲位+2洗手盆（如图1）；2，如洗手盆集中放置，建议为3个(如图2)；3，建议男蹲位和女蹲位背靠背布置，此时男卫和女卫入口距离较远，减少干扰（如图1和图2）；4，对于超高层来说，低区标准层平面中的高区电梯厅可以用来放置男卫或者女卫，电梯厅宽度建议为3400mm（如图3）蹲位小便斗洗手盆1400mm1100mm1400mm1100mm300mm900mm*4洗手盆宽度600mm厕所门宽900mm电梯厅宽度3400mm走道1200mm残卫宽度2000mm1400mm(男卫刚好满足走道1100mm+小便斗300mm)内开门蹲位175、400mm洗手盆600mm洗手盆宽度600mm蹲位1400mm走道1100mm小便斗宽300mm图3，利用电梯厅布置图2，洗手盆集中放置说明：卫生间布置要点图1，洗手盆分开放置Part 2.办公立面核心筒百米高层-品质型-玻璃幕墙系统开窗明框单元划分灯光设计隐框核心筒百米高层-品质型-玻璃幕墙系统明框（银灰色）隐框明框(银灰色)室内扶手栏杆开启扇主龙骨室内吊顶（二次设计）隐框明框明框LOW-E中空玻璃LOW-E中空玻璃隐框核心筒百米高层-品质型-玻璃幕墙系统隐框设计密封胶310366银灰色铝合金型材铝合金横料保温岩棉硅酸钙板LOW-E中空玻璃单片钢化玻璃核心筒百米高层-经济型-玻璃幕墙系统基本76、数据深灰色金属隐框槽银灰色装饰线条（小号）银灰色装饰线条（大号）深灰色20MM凹进金属槽灰蓝色窗扇玻璃（R=27）灰蓝色窗间墙玻璃颜色与窗扇一致，后置着色阴影盒核心筒百米高层-经济型-玻璃幕墙系统深灰色金属隐框槽银灰色装饰线条（小号）银灰色装饰线条（大号）深灰色20MM凹进金属槽灰蓝色窗扇玻璃（R=27）灰蓝色窗间墙玻璃颜色与窗扇一致，后置着色阴影盒浅灰色阴影盒面层防火封条深灰色20MM凹进金属槽银灰色装饰线条（大号）银灰色装饰线条（小号）深灰色金属隐框槽灰蓝色窗间墙玻璃颜色与窗扇一致，后置着色阴影盒灰蓝色窗扇玻璃（R=27）保温材料吊顶（由室内公司二次设计）地板（由室内公司二次设计）核心筒百米高层-经济型-玻璃幕墙系统深灰色20MM凹进金属槽深灰色金属隐框槽Chapter 6.V2.0工作计划V2.0工作计划2015年上海大区计划对华东区销售型办公楼研究工作计划：1.对持有型办公楼和销售型办公楼的产品定位进行明晰的判断和标准整理;2.结合成本维度拆分销售型办公楼的各项技术标准；3.除建筑、结构专业外，添加机电、室内设计等专业的产品标准整理；4.各个高度分区、防火分区内标准楼型的研发形成产品库。5.针对核心筒、大堂、柱网、产品标准、装修标准形成大区内统一的产品库。6.。需要做的还有很多，我们会继续。END