1、绿地集团房地产产品标准化手册（营销篇）绿地集团房地产产品标准化手册（营销篇）讨论稿讨论稿手册目录：一、绿地集团房地产项目产品品牌导览 二、产品标准 1.住宅类新里老街 国际花都 启航社 我家公坊 2.办公类峰系列创系列 海系列 智系列 3.商业类饕界三、营销环境塑造 1.现场售楼功能2.样板环境展示 一、一、绿地集团房地产项目产品品牌绿地集团房地产项目产品品牌导览导览 1 1、产品线类型：、产品线类型：大型城镇系列、城市综合体系列、住宅系列、商务系列、商业系列等。大型城镇系列、城市综合体系列、住宅系列、商务系列、商业系列等。其中大型城镇系列和城市综合体系列属于综合类房地产开发，而住宅系列、商务2、系列及商业系列属于单一门类的地产开发。2 2、品牌分类：、品牌分类：综合类品牌称之为母品牌，而单一门类品牌则称之为子品牌，在未来实施中，某个母品牌项目可能由多个子品牌组成。母品牌集群：大型城镇系列、城市综合体系列母品牌集群：大型城镇系列、城市综合体系列 子品牌集群：住宅系列、商务系列、商业系列子品牌集群：住宅系列、商务系列、商业系列 绿地集团房地产项目产品品牌母品牌集群 产品线类型 产品特征简述 客群特征描述 品牌形象描述 已有代表性项目 品牌命名 大型城镇系列 远郊类 超大规模远郊住宅，配套完全缺乏，需要自主建城，属绿地产品线中规模最大的一类。低成本、崭新都市形象、未来完善配套、交通持续改善3、，是新城的吸引力，对各类客群的包容性较强。客群定位取决于开发意图，通常包括：多次置业的别墅客群、首次置业的刚需客群、新城周边区域的弱改善型客群，此外，还包括特定社区的特定人群，例如老年社区、青年社区。面向 21 世纪的 国际化新城 绿地 21 城（昆山）绿地 21 城 新区类 位于较偏远区域或者新兴区域的住宅，商业，办公综合性项目。此类项目通常周边有政务新区、商务新区或大型城市项目开发而带来的远期利好。此类项目通常规划强度较高，承担大规模导入人口的功能。首次置业的刚需客群和弱改善型客群,收入水平处于中低档。新都市、新生活 绿地世纪城（无锡、吉林、西安、成都）绿地世纪城 产业类 大型产业与住宅、4、商业、办公混合开发的项目。住宅置业人群：产业新城通常是远郊类新城的子集，其核心区别在于前者包含产业项目的开发。除了常规置业人群以外，还需要为产业从业人员解决配套居住问题。产业人群：包括核心产业和产业链上下游的商务、研发、制造等环节的从业者。盘龙谷文化城 绿地+地名+产业名称+城 城市综合体系列 都市地标类 地处城市核心区位，含地标性的超高层建筑的综合体项目，通常由国际甲级写字楼、超五星级商务酒店、精品商业购物中心等业态组成，有些项目中还包括大户型豪宅、服务式公寓等业态，均处于该城市第一档次级别。办公客群：对办公形象和效率要求高的跨国企业和大型国资企业，以及具有较强资金实力欲提升企业形象的本地企5、业。酒店客群：国内外短期商旅客群。豪宅客群：高端客群，且对超高层地标建筑有较强偏好。服务式公寓客群：国内外中长期商旅客群。商业客群：全城市范围内的高端消费人群；项目内部办公、商旅人群。缔造城市新高度 绿地广场（南京）绿地中心千玺广场（郑州）绿地广场（总案名）地名+绿地中心（超高层单体建筑名称）高端都会类 地处市中心黄金区位，辐射全市范围，含甲级办公、顶级住宅、高端商业。地处于传统都市核心区，服务全市客群。与地标型客群的差别在于其商业体量相对较大、商业部分兼容更多的生活消费类客群。繁华都心，比肩全球 绿地中央广场（南昌、长春）绿地中央广场 中端都会类 非城市中心区位，含区域性商业中心、标准或 L6、OFT 办公、类住宅、中小型公寓。办公客群：承接主城区转移出来的中小型企业 居住客群：为办公配套的商旅客群。商业客群：填补区域消费空白点，以开敞式商业形态和体验式消费情境取胜的零售娱乐目的地，其客群是区域内较有活力和追求生活品质的人群。在较偏区域打造繁华都市风情。引领都市风尚生活 梅陇镇新都会（上海）绿地新都会 大型枢纽类 位于城市大型交通枢纽旁，含住宅、商业、办公酒店等综合体，强调快捷高效。办公客群 1：大型交通枢纽将大幅提高交通出行效率，提高项目对周边区域乃至周边城市群的辐射能力，是总部型办公较好的选址。宜设置区域型总部基地、或企业分职能中心，例如研发中心、运营中心、财务中心等。巨大的客流7、和良好的昭示性能提升项目自身的“媒体价值”，是企业展示形象的优良选址。办公客群 2：地方政府借助大规模开发交通枢纽的机遇，在其周边建设新型城市 CBD，一批大型国资企业、能源、银行机构有进驻意图。办公客群 3：与物流、内贸紧密相关的服务业企业，其他中小型企业。酒店客群：写字楼配套的商务客群，交通枢纽客流人群。商业客群：目的地购物属性的集散型商业业态，例如奥特莱斯、高端品牌旗舰店集群、数码专卖店群等。为写字楼和酒店客群服务的商务配套型商业。一城通天下 绿地之窗（郑州）绿地之窗 中端商务类 非城市中心区位，以标准或 LOFT 办公为主，同时含少量商业中心、中小型公寓。办公客群：承接主城区转移出来的8、中小型企业 商业客群：以少量写字楼底商的商务配套设施为主，根据规划强度和周边人口密度，可选择性地开发区域商业中心。精彩世界 城市引擎 原盛国际中心（郑州）绿地联盛国际（贵阳）绿地 X 盛国际 绿地集团房地产项目产品品牌子品牌集群 产品线类型 产品特征简述 客群特征描述 品牌形象描述 已有代表性项目 品牌命名 住宅系列 多、高层 顶级类 城市稀缺高尚地段，顶级豪宅公寓。城市最顶级人群，占据稀缺景观资源和都市繁华商业资源。只属于极少属人的生活 海珀日晖（上海）海珀XX 高端类 城市传统高档中心城区，现代风格体现公建感和高品位感。城市中上阶层，位于商务区或商业区，但并不占据稀缺景观资源。国际人文名宅9、 圣约瀚名邸（上海）XX 名邸 中、高端类 以具有坚实产业人群支撑，现在或正迅速发展成为城市主流中高档住宅聚集区为主要选址导向，建筑为经典 ARTDEC 风格。中产阶级，数量较为广泛、购买力强劲的主流购房需求，在高品位追求生活的同时，亦追求身份识别。生活的艺术 新里中央公馆（长春）新里XX 公馆（升级版）新里威廉公寓（上海）新里XX 公寓 中端类 以延续地域文脉和城市精神为宗旨，传承当地建筑文脉为使命，蕴深厚百年建筑人文于产品之中，含人本尊重与关怀于社区之内，以简约时尚户型、高尚品位，为广大市民改善居住环境，提高生活品质服务。有较高的文化素质，有一定经济实力，购房欲望比较强、购买力处于社会中等10、水平的中青年人群 海派优雅生活 老街（上海、郑州）老街 普通类 适宜居住的，现在或正迅速发展成为城市中档住宅聚集的区域，具备一定的生活品质。首次置业的刚需客群和弱改善型客群，偏好异域风情小镇式的生活，产品以浓郁的原汁原味的多国建筑立面和景观元素移植为特征。流淌花香的国度 国际花都（合肥）国际花都 经济适用类 针对刚性需求的全装修小户型社区。面积紧凑，适合多代共同居住的户型、严格的成本控制来控制总价。首次置业的刚需客群，产品风格取向更偏重于生活氛围和价值感，新古典主义的立面和完善的基本生活配套是其特征。爱家爱生活 我家公坊（沈阳）我家公坊 青年类 以“低总价、精装修、小户型、完善配套”为核心的纯11、粹青年社区 首次置业的刚需客群中的青年群体，以后现代简约风格的建筑立面和有活力的青年人生活配套设施为主要产品特征。都市潮人主场 启航社（昆山）、启航社晶彩（昆山）IT 启航社（成都）启航社/XX启航社/启航社XX 养老类 以养老的功能形态,吸引自住型的老年客户入住。中老年群体，分为当期养老需求和远期养老需求。一个忠孝两全的解决方案 绿地 21 城孝贤坊（昆山）孝贤坊 产品线类型 产品特征简述 客群特征描述 品牌形象描述 已有代表性项目 品牌命名 住宅系列 低密度 顶级类 顶级地段别墅，有良好人文地域条件或者自然景观。城市顶级人群，对第二居所、度假生活、私人领地有较强偏好，除别墅基本功能外，追求12、更为个性化和高端的生活方式，例如游艇、马球、收藏等等。凌驾财富的影响力 暂缺 X 宫（暂定）高端类 中高档别墅，异域风情特色鲜明。中上阶层，追求别墅的品质，私人领地占有。高调人生 低调生活 海域（哈尔滨）海域 中端经济类 高密度低私密性别墅，紧凑型产品。中产阶层，体验别墅生活。一生一墅一世界 柏仕晶舍 XX 晶舍（暂定）中式特例 中高档别墅，原汁原味的东方围合式园林风格。对中式风格有较强偏好的本土企业家、教授、文化艺术界人士。相对而言，是中产阶层中的小众群体。原创江南 营造中国 秋霞坊（上海）XX 坊 类住宅 经济类 在不适合建造办公产品地段的办公性质物业转化而来，房型面积小，低总价，主要针对13、刚需人群。首次置业的刚性需求客户，尤其是单身青年、丁克家庭，迫于经济压力购买小户型低总价的类住宅产品。精装修、全配置，区别于传统住宅的前卫设计是此类客户较为关注的因素。爱家就早点回家 暂缺 爱家公坊 LOFT 类 办公性质，空间形式新颖，具有高的产品附加值。一般采用买一层送一层的方式变相提高性价比，Loft 空间也为客户营造生活情趣提供了多种可能。主要针对事业起步阶段的白领人士或青年企业家。都市达人部落 SOHO 国际城（上海）SOHO XX（暂定）服务式 公寓 舒适型 以国际和外地常驻商务客源为主，地段优越，交通便利，配套完善，星级酒店式服务。有跨国公司工作背景的长期商旅客群，在工作和生活间14、追求平衡，希望能够高效切换状态，并对两者品质要求均较高。注重服务的细节。此类产品选址通常位于较高端的繁华地段，对较大区域形成辐射力。房价与五星级酒店处于同一级别。由专业酒店管理公司或服务式公寓管理公司经营管理。家在超星级酒店 暂缺 XX 晶座（暂定）经济型 针对周边办公的商务人群和青年人群，交通较为便利，居住氛围成熟，办公居住价格倒挂区域，为了更高利润和更快去化设计的产品。客户主要来自项目自身和周边的商务人群，对商务中心、通信网络、会议中心等商务设施较为看重。物业服务聘请酒店作为顾问。爱工作更爱生活 暂缺 XX 银座（暂定）产品线类型 产品特征简述 客群特征描述 品牌形象描述 已有代表性项目 15、品牌命名 商务系列 国际甲级办公 面向世界 500 强公司、办事机构、国内大、中型企业等；地处城市商务中心或商业聚集区，交通便利，周边有强大的综合配套，属于城市标志性建筑。国际国内知名品牌企业，占据城市地标。执掌全球财富 紫峰大厦（南京）绿地 X 峰 准甲办公 地处城市中心城区，但非核心商务区。甲级立面，乙级配置，面向国内外大、中型企业。国内外大中型企业，提升企业形象和办公效率。傲踞中心，成就未来 汇创国际（上海）绿地 X 创 标准办公 面向小企业，建筑外观，大堂，公共部位的装修标准较高，面积较小，硬件配置相对控制成本为主，日后运营费用较低。常规企业类型，解决办公基本功能。企业核心动力场 绿地16、蓝海（上海）绿地 X 海 LOFT 办公 面向创意产业，建筑外观，大堂，公共部位的装修标准较高，内部空间比较新颖有趣味性。对性价比较为敏感的中小企业、创意产业、设计类公司。创意之源 财富之源 绿地智尊（上海）绿地 X 智 商业系列 城市级 面向全市客群，地处城市核心地段，辐射全市范围。参考商业集团有关规范 区域级 面向区域客群，区域商业中心，对接本区域商业需求。参考商业集团有关规范 街区级 填补区域的商业空白，娱乐休闲目的地。参考商业集团有关规范 社区级 满足社区及周边基本需求，包括餐饮及零售配套。饕界 二、二、1.1.住宅类住宅类新里新里 “新里”品牌的产品标准“新里”品牌的产品标准 新里定17、义：新里定义：以具有一定国际化水准都市中青年高级白领为主要目标客群，吸收继承传统地域文化，借鉴国际主流建筑文明，强调人性居住理念，注重新材料、新工艺、新技术的运用，并保持持续更新升级的住宅产品。新里的产品标准是一个随着目标客群需求变化不断提升完善的产品系统。包括指导理念与基础标准两大内涵。新里分为公馆和公寓两个系列，主要体现在选址、公共部位、社区配套以及房型标准等方面区别。下面在具体涉及方面会进行分别说明。指导理念指导理念 尊重城市历史与文脉，尊重客户理性与感性要求，注重城市发展要求与建筑历史价值，因地制宜，持续更新，不断升级，创造一流的居住与建筑空间，使新里品牌成为全国最受客户信赖与尊重的住18、宅品牌。新里的指导理念又包括选址理念，土地开发理念、规划理念、建筑理念、景观理念和服务理念。选址理念：选址理念：以具有坚实产业人群支撑，现在或正迅速发展成为城市主流中高档住宅区聚集区域，为主要选址导向区域。其中公馆选址在靠近城市成熟中心区域；公寓选址在新区或者距离成熟城市中心较远区域。土地开发理念：土地开发理念：深入挖掘基地自然与人文价值，有条件情况下，尽可能保留具有一定价值的名木古树、天然水道、老建筑或其他自然人文遗迹。规划理念：规划理念：尊重基地原有的自然人文价值，强调合理人性空间，居民归属感（亲切感与安全感），强调空间环境的整体匹配性。建筑理念：建筑理念：强调功能性与经济性的统一，充分考19、虑建筑审美的经典价值，注重新材料、新工艺、新技术的使用。景观理念：景观理念：配合规划、建筑营造社区归属感、亲切感与安全感，提供宜人的户外交流及活动场所。兼顾审美效应与实际使用功能，营造艺术社区氛围。与建筑美感保持一致，体现出纯粹的风味。服务理念：服务理念：“人性关爱，无微不至”从“新里”品牌辖下各个住宅产品进入设计之始，人性化便成为产品的重要内涵，无论从规划、建筑、景观抑或是室内装修、公共设施、商业配套，营造人性空间。使社区居民具有强烈的归属感一直是诸多不同领域的产品设计者的共同目标，在物质化的外部条件以此为目标尽力实施后，在精神层面的开发服务、销售服务、售后服务、物业管理服务等阶段，我们同样20、要求所有的服务提供者能够围绕人性化内涵做到最好，从而使“新里”品牌无论是物质硬件层面或是精神服务层面，都能够成为最受消费者尊重，最受消费者信赖，最具消费亲和力的产品品牌。产品的基础标准系统产品的基础标准系统 一、一、规划规划 规模：总规模在 1560 万平方米之间。强调邻里概念，每个邻里单位的规模在 4-7 万平方米之间。交通系统：小区主入口与城市相融合，并布置小区级别入户大堂 有条件的实行小区级人车分流，必须确保邻里级人车分流 车库以地下或半地下的集中车库为主要形式，地面主要为访客车位，集中车库设计必须兼顾部分地表区域大型植栽要求。住宅楼电梯可直达地下车库。车库的比例达到规划要求。地下车库参21、照大型购物中心顾客停车场的标准设计，均统一布置自助推车放置点。地下车库有条件的与门厅连通，自行车车库与机动车库有分隔，但人行可走通。商业配套：商业配套为相对独立的全天候商业步行街，与住宅有一定的阻隔，但小区居民步行即可到达俱乐部：具有对外经营的俱乐部，经营性户外运动场地相对集中在俱乐部周边，不设在住宅区域内绿化率：绿化率达到 40%以上 建筑密度：建筑密度原则上低于 25%，具体项目根据政府规划进行适度调整。二、二、建筑体建筑体 1、体现项目建筑风格特色的小型标志性建筑体：该建筑体一般为风格起源的原作移植品。前期以售楼处使用，项目整体交付后用作俱乐部或商业。2、集中式入户大堂：最好结合俱乐部、22、商业营造 层高 5 米以上 面积在 100300 平方米之间，功能为等待、候客和共享活动空间 内设前台接待，可以提供快递代收，叫车和其他紧急服务 主要材质为天然石材或同级别材质 建筑风格与整体建筑相统一 3、主体住宅建筑层高：公寓系列 2.9-3 米 公馆系列 3-3.1 米 4、主体建筑有条件的可局部以底层架空 5、主体建筑立面 风格：各国建筑流派的经典风格元素 要求：统一隐设可满足扩大尺度挂墙式空调室外机组安放的空调外机架及挡板，门窗区域隐设可满足扩大尺度柜式空调室外机组安放的空调机架及挡板。有条件的空调机位的设计可以满足隐设家用中央空调的外机安放。此空调机位设计要与整个建筑立面融为一体。23、空调滴水管统一设计 上下水管在设计中尽量隐蔽 6、单元出入口：结合主体建筑风格设计，出入口室内外高差不宜大于 30，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。7、楼梯：楼梯开间小高层住宅为 2.6 米，标准层 18 步，踏步面宽 260 毫米，楼梯栏杆做木扶手，通花铁饰杆件，13 层楼梯铺设地砖。三、三、房型设计要求房型设计要求 新里主要客群为改善型置业，房型以舒适实用性为主。公寓系列在不同类型住宅中面积标准如下：公寓系列在不同类型住宅中面积标准如下：小高层住宅：2 房 2 厅 1 卫的面积约 85-95 平方米，3 房 2 厅 2 卫的面积约 110-130 平方米；高层住宅：2 房 2 厅 1 卫的面积24、约 90-95 平方米，3 房 2 厅 2 卫的面积约 120-140 平方米。公馆系列在不同类型住宅中面积标准如下：公馆系列在不同类型住宅中面积标准如下：小高层住宅：2 房 2 厅 1 卫的面积约 90-95 平方米，3 房 2 厅 2 卫的面积约 120-140 平方米；高层住宅：2 房 2 厅 1 卫的面积约 95-100 平方米，3 房 2 厅 2 卫的面积约 130-150 平方米。四、四、交房标交房标准准 建筑结构：剪力墙结构，有底商的为框架结构 外墙材料：考虑节能要求。基座为石材、主墙面为面砖或涂料，主材 50 年保证质量。门窗材料：外墙上的门窗为彩色铝合金窗或者塑钢窗 全部窗采25、用双层中空玻璃窗 窗为双向开窗，并考虑采用新型窗（关闭可通风）电梯间：底层电梯厅根据组团的主题豪华装修，公馆系列的地下车库电梯厅较精装修。电梯轿箱内由建筑风格延伸，形成室内整体装修风格。进户门：高级防盗门，统一设计，门上有新里的标识，尺寸为 2.31.2，门前预留铺设门垫凹槽，赠送新里统一门垫 阳台门：彩色铝合金门，沿马路采用双层玻璃，其余为单层玻璃 户内：初装饰标准，预留空调外机位和空调冷凝水管位置 卫浴预留管道，upvc 冷水管 配电箱：二房 810 回路，三房 12 回路，四房或复式等 24 回路，建议使用西门子或同等档次配电箱 插座：建议西门子同类档次 电线：建议熊猫牌或同类档次的产品26、 弱电箱：设有 HUB 的弱电综合布线箱 信箱：不锈钢标准信箱，背投式，收发分离 宽带网速：至少达到 2 兆/户 交房保护：铝合金门窗室内部分、防盗门内外、配电箱、插座等交房前全部采用保护膜保护 四、室内装潢四、室内装潢 要求：装潢的风格与立面主题相统一 设计与新里的 VI 系统相结合 材料要充分考虑耐久性 大堂：按豪华标准设计，并能提供舒适的候车、会客环境。考虑设有高档次的咖啡吧，专供业主消费，并可设立社区物业服务接待中心。门厅：门厅强调品味与实用性，单元门厅要整体方正，面积在 20 平方米以上，信报箱前应设立放置桌与废纸篓 电梯前室与公共走道：同样强调品味与实用性，全部采用暖色感应节能灯，27、亮灯时间保持在 30 秒左右，出户水电表箱等全部采用装修处理，不影响整体装修品味。五、新里的五、新里的 VIVI 系统系统 新里的 VI 系统统一设计 内容包括：1、入户大堂 2、各组团入口处主体建筑山墙面，沿街主体住宅建筑山墙面（每隔 50 米左右）3、门牌号、指示牌、门栋号、楼层号 4、警卫室内部标识 5、物业处内部标识 6、电梯门楣或门板上 7、会所内公共走道上 8、智能门禁 9、井盖 10、玻璃门警示 11、垃圾箱 12、公园椅 13、地毯 14、公用 WC 15、围墙 16、景观标识牌、大门统一标识 六、智能化设备配置六、智能化设备配置 符合国家智能化小区配置三星级标准。弱电智能化配28、置电话系统电话系统接入中国电信，客厅、卧室、书房设终端接口 网络系统网络系统卧室、书房、厅设终端接口，社区俱乐部、会所及入户大堂等公用区域可进行无线上网 电视系统电视系统除有线电视外，有条件可考虑数字电视或卫星电视接入，客厅、主卧、书房（或次卧）设终端接口 安防部分安防部分闭路电视监控系统：单元门主入口，地下停车场出入口、小区大门、自行车库出入口设监控、联网、24 小时硬盘录象 门磁窗磁：住宅 1F、2F 设窗磁、红外线幕墙，所有的入户门均设门磁、联网。周界防范：所有的围墙设红外对射装置，商铺的屋面设红外对射装置、联网。防盗报警：主卧设防盗报警按钮，联网。煤气报警：厨房设煤气报警探头预留，联网29、。对讲系统对讲系统采用可视对讲，联网，彩色对讲器，（考虑法国乐格朗品牌）背景音乐背景音乐单元一楼大堂、电梯轿厢及小区环境设背景音乐，含消防广播 停车场管理停车场管理地下室车库设停车场管理系统 ICIC 卡系统卡系统物业管理、公共设备集中监控、保安巡更 IC 卡统一设计，印有新里的 LOGO 三表系统三表系统煤气表使用 IC 卡系统或远程抄表系统，水、电表出户 公告牌公告牌小区主入口、次入口、物业管理处设电子公告牌。综合布线系统综合布线系统多媒体配线箱 公共设备集中监控管理系统公共设备集中监控管理系统 电梯配置电梯配置 电梯品牌：与上海三菱类似品牌 电梯速度：根据单元户数决定，一般为 1.75 30、米/秒 电梯载重：800-1000 公斤 电梯款式：统一选择 电梯按钮：统一选样，并以新里的 LOGO 设置为设计主题 电梯显示器：统一选样 轿厢装潢：统一设计 电梯音乐：含背景音乐 七、社区俱乐部项目七、社区俱乐部项目 设立具有对外经营的俱乐部，引入类似美格菲的管理团队。公馆系列建议拥有项目：室内游泳池、室内篮球场、室内羽毛球场、乒乓球、桌球室、亲子乐园、专业的健身房、跳操室、专业 SPA、有相应主题的 COFFE SHOP 公寓系列建议拥有项目：室内篮球场、室内羽毛球场、乒乓球、桌球室、亲子乐园、专业的健身房、跳操室、有相应主题的 COFFE SHOP 八、商业八、商业 建议必备业态：2431、H 便利店、银行 ATM 机、餐饮街、干洗店、书报亭、休闲酒吧或咖啡厅、美容美发厅 立面设计要求：立面设计要求考虑空调机位的设置 LOGO 的位置及形式与立面设计相结合 立面设计要考虑店招位置 独立商业柱网要求为 9*9 米 底商开间为至少 6 米，进深为 10 米为宜 九、物业管理九、物业管理 本标准为一般中高档小区物业管理标准上的提升，主要作为新里品牌下住宅小区物业管理进行招标工作时的招标依据，要求中标公司必须达到本要求所提及的服务承诺与指标。1、服务理念 人性关爱，无微不至 在这里我们提出了“人性关爱，无微不至”的服务理念来要求新里物业管理的服务提供者，它包含两方面的内涵：人性关爱：我们32、希望物业管理是高度规范化的，但我们拒绝规范化带来的生硬与冷漠，我们要求物业服务的内容设计高度人性化，物业人员的服务态度热情真挚，把自己视为社区不可或缺的一份子，以关心、爱护的态度面对社区居民。无微不至：我们高度强调细节，因为只有细节才能体现品质，才能获得社区居民的高度认同，我们要求新里物业管理的服务提供者在设计服务内容与提供服务时巨细无遗，不厌其烦，在每一个细枝末节都能考虑周全，做到最好。2、物业管理公司及物业经理基本资格要求 物业管理公司资格：外资企业或国家一级管理资质，曾经管理过 5 个规模在 15 万平米以上的小区。所管理小区无重大物业纠纷事故与物管失职事件。物业经理：具有 5 年以上物33、业管理或酒店管理经验，具有物业经理上岗证，曾经管理过 2 个规模在 15 万平米以上的小区，所管理的小区无重大物业纠纷事故与物管失职事件。3、物业管理服务内容 新里物业管理服务应包括但不限于以下服务内容：一、物业管理服务费涵盖之服务内容 序号 服务项目 序号 服务项目 1 公共建筑主体维修管理 7 车辆道路管理 2 公共设备设施维护保养 8 24 小时紧急救助服务 3 公共绿化养护管理 9 消防管理 4 公共环境卫生管理 10 24 小时电话接听、报修和投诉服务 5 公共区域虫害控制与管理 11 物业管理合同约定的其它内容 6 24 小时公共治安秩序管理 二、无偿服务 序号 服务项目 序号 服34、务项目 1 代订送报纸和杂志服务 8 留言服务 2 代寄信件和邮件服务 9 天气预报 3 代叫出租车服务 10 小件物品寄存服务 4 代订飞机票 11 本市区主要交通和旅游咨询 5 上门收取托洗衣物服务 12 失物招领 6 代订快餐服务 13 联系个人保险上门服务 7 每年小区联谊一次 14 每年组织一次健康咨询服务 三、有偿服务（物业管理服务费之外的额外收费）序号 服务项目 序号 服务项目 1 小区内电瓶车便利服务（搬家、载货和大件物品不11 居室绿化养护和美化布置（包括盆景租摆）在本服务范围内）2 上门维修服务（室内维修）12 托儿服务（限 5 周岁以上健康儿童）（寒暑假之托管、父母出差或35、出国临时托管、上下学接送）3 房屋托管 13 代购日用品服务 4 中介服务（房屋租、售代理）14 代办有线电视、天然气、电话和宽带的申请服务 5 商务服务（打字、复印、收发传真、中英文笔译和口译）15 代订送牛奶和桶装矿泉水 6 室内清洁服务（室内清洁开荒、日常清洁、提供酒店式客房服务和钟点工服务）16 代订购车、船票服务 7 家政服务（提供保姆和代联系家教服务）17 代订送节假日物品、礼物和鲜花 8 快递服务和重要信件的收发服务 18 会所服务 9 装修垃圾清运和搬家服务 19 车辆服务（洗车、年检和机场、火车站等预约接送）10 洗衣服务 20 班车服务（由小区至定点地铁站、公交车站和大卖场36、，提供此服务的前提是项目公司提出必要）4、物业管理服务承诺与指标 序号 指标名称 国家、上海指标 新里指标 1 房屋完好率 98以上 99以上 2 公共配套设备设施完好率 98以上 99以上 3 报修接待 365 天 24 小时 365 天 24 小时 4 急修项目接报到场时间 24 小时内 5 分钟内 5 一般项目接报到场时间 72 小时内 10 分钟内 6 维修及时率 95以上 100%7 维修质量合格率 90以上 100%8 维修服务回访率 95以上 100%9 住户基本满意率 95以上 100%10 住户有效投诉处理率 95以上 100%11 违章处理率 95以上 100%12 保洁率37、 99以上 100%13 绿化完好率 95以上 98以上 14 员工岗前培训率 100以上 100%15 公灯亮灯率 100%16 街坊道路完好率 99以上 1 1）、设备管理指标承诺）、设备管理指标承诺 设备完好率达 99%以上；业主紧急报修，接报后 5 分钟内到达现场。一般报修 10 分钟内到达现场，维修及时率达 100%，维修合格率达 100%；无设备责任事故发生；确保设备安全正常运行；提高设备的适用效率，降低运行成本；设备设施档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便；建立 24 小时值班制度，设立维修电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收38、集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录；制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行；设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求；配备所需专业技术人员，严格执行操作规程；设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。供电系统供电系统 保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知业主；制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行；弱电系统弱电系统 按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作；监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。消防系统消防系统 消防控制中心 24 小时值班，消39、防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用；消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域放火责任人；订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通；无火灾安全隐患。给排水系统给排水系统 设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏；限水、停水按规定时间通知业主；排水系统畅通，汛期通道无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象；制定事故应急处理方案。空调系统（指社区俱乐部）空调系统（指社区俱乐部）中央空调系统运行正常，水塔运行正40、常且噪音不超标，无滴漏水现象；中央空调出现运行故障后，维修人员在 10 分钟内到达现场维修；制订中央空调发生故障应急处理方案。供暖供气系统（指体育会所）供暖供气系统（指体育会所）煤气设备、燃气设备完好，运行正常；管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患。2 2）、保安服务）、保安服务指标承诺指标承诺 实行 24 小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责；结合小区特点，制订安全防范措施；进出小区各种车辆管理有序；非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁；保安人员年龄不高于 35 岁，要求为退伍军人 保安及物管人员着装结合新里风格全部统一设计，41、经发展商审核后采用。3 3）、）、保洁服务指标承诺保洁服务指标承诺 清洁管理无盲点；清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁；定期进行卫生消毒灭杀；房屋公共部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；小区内公用场地无纸屑、烟头等废弃物；4 4）、绿化管理指标承诺）、绿化管理指标承诺 绿化完好率达 98%以上；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃；盆花无纸屑、烟头等杂物。5 5）、客户服务指标承诺）、客户服务指标承诺 服务基本满意率达 100%；无服务安全事故发生；有效投诉处理率 100%；服务人员岗前、岗中培训达到 100%；服务42、质量标准得分达 100%。“新里”“新里”品牌识别：品牌识别：二、二、1 1.住宅类住宅类老街老街“老街”品牌的产品标准“老街”品牌的产品标准 老街定义：老街定义：以延续地域文脉和城市精神为宗旨，传承当地建筑文脉为使命，蕴深厚百年建筑人文于以延续地域文脉和城市精神为宗旨，传承当地建筑文脉为使命，蕴深厚百年建筑人文于产品之中，含人本尊重与关怀于社区之内，以简约时尚户型、高尚品位，为广大市民改善居产品之中，含人本尊重与关怀于社区之内，以简约时尚户型、高尚品位，为广大市民改善居住环境，提高生活品质服务。住环境，提高生活品质服务。老街的内涵通过指导理念以及产品的起始标准得以充分诠释。老街的内涵通过指导43、理念以及产品的起始标准得以充分诠释。指导理念指导理念 开发理念开发理念：尊重当地传统建筑文化、尊重现代人生活情怀居住时尚，以当地传统建筑符号和空间序列为形，以再现和睦互助的人际交往和邻里关系为神，营造生态环境、人文环境和智能环境全面提升的现代居住生活空间。土地开发理念土地开发理念：深入挖掘基地自然与人文价值，有条件情况下，尽可能保留具有一定价值的名木古树、天然水道、老建筑或其他自然人文遗迹。规划理念：对里弄空间布局充分理解继承，通过建筑布局的收放开阂，实现社区的公共空间、半公共空间、半私密空间的营造与过渡，产生居民对社区的地域感、认同感和安全感，带来一种浓烈的邻里亲近感。建筑理念：建筑理念：将44、里弄建筑中丰富多变的窗沿、门套、券拱、柱廊以现代建筑理念加以演绎，在其动线、尺度、纵横感上加以继承，保留原有神韵的同时，运用简约流畅的手法，使其神态更具独特的现代海派韵味，在视觉上丰富情感审美符号，在心理上给予居家建筑一种强烈的归属感。景观理念景观理念：以里弄深厚人文底蕴为基调，以海派风情为神髓，结合当地地域文化，突出景观的观赏性、实用性、文化性。服务理念服务理念：突出专业、优质高效、量化管理、真挚诚信产品的基础标准系统产品的基础标准系统 一、一、区位区位 城乡结合部或城市郊区，有一定的产业基础，属于城市的待开发区域 二、二、主力客户群主力客户群 主力客户群为：有较高的文化素质，有一定经济实力45、，购房欲望比较强、购买力处于社会中等水平的中青年人群。具体为：主力客户一：本地中等收入阶层改善住房客户，以工薪阶层为主，年龄跨度比较大，家庭结构 2-3 人 主力客户二：动拆迁户 主力客户三：周边乡镇农民、私企老板 三、三、规划规划 1、总规模在 30 万平方米以上 2、强调组团概念，以上海经典的里、坊为组团主题（外地根据自己当地的传统建筑特色），建筑、景观都与组团主题相契合 3、结合传统里弄的总弄加支弄的空间形式，以组团式弱围合布局，强调两个层次空间：整个小区中心开放度较大的共享型疏导空间和组团次中心的半公共、半私密的邻里交流空间。4、车库以地下或半地下的集中车库为主要形式，地面主要为访客车46、位，住宅楼电梯可直达地下车库。车库的比例按照规划要求，地面停车尽量安排在规划区域边缘。自行车车库与机动车车库分隔，但人行可走通。5、会所功能结合社区服务中心设置，布置棋牌室、阅览室茶室等。6、商业配套为底商或者开放式海派风情商业步行内街 四、四、建筑体建筑体 8、具有标志性当地传统风格建筑体 9、建筑层高：2.8-2.9 米 10、建筑立面 风格：以上海经典石库门建筑为原型（各地根据自己当地传统建筑特色）要求：统一隐设可满足扩大尺度挂墙式空调室外机组安放的空调外机架及挡板，门窗区域隐设可满足扩大尺度柜式空调室外机组安放的空调机架及挡板。空调滴水管统一设计 上下水管在设计中尽量隐蔽 设计为坡屋顶47、，顶层做阁楼，不做复式 建材：外墙面砖，局部涂料 窗框为塑钢窗 公共楼体间采用地砖、墙面高级涂料 3、单元门厅：单元门厅要集中方正，空间感好，面积 15 平方米左右。地面玻化砖，墙面墙纸或者面砖，配置吊灯。在单元门厅进门的端景，设置玄关桌，墙上挂画。五、五、室内装潢室内装潢 内容：门厅、公共走道、电梯轿厢 要求：装潢的风格与立面主题相和谐 “老街”的 VI 系统统一设计，包括楼层标识、房号标识、电梯按钮标识、门厅标识墙以及会所标识墙等 六、六、弱电设计弱电设计 包括：通信电话系统、计算机网络系统、有线电视系统、安全包括：通信电话系统、计算机网络系统、有线电视系统、安全防范系统，其中，安全防范系48、统包括：楼宇对讲系统、住户报警系统、电视监控系统、周界报警系统、紧急报警按防范系统，其中，安全防范系统包括：楼宇对讲系统、住户报警系统、电视监控系统、周界报警系统、紧急报警按钮钮 通信电话系统通信电话系统 引致起居室和主卧 计算机网络系统计算机网络系统 起居室、主卧、书房设终端接口 有线电视系统有线电视系统 在起居室和卧室设有线电视终端 楼宇对讲系统楼宇对讲系统 准可视对讲系统，按可视对讲系统设计，多层、小高层使用单元对讲系统，在各单元门口设置门口机，与小区管理中心联网。住户报警系统住户报警系统 一、二层和顶层配置住户报警系统，与小区管理中心联网 电视监控系统电视监控系统 在小区出入口、停车场49、出入口设置电视摄像机，在小区管理中心实现监控。电子巡更系统电子巡更系统 采用无线系统，在小区管理中心安装系统设备。周界报警系统周界报警系统 小区围墙安装主动红外探测器，在小区管理中心安装报警系统设备。紧急报警按钮紧急报警按钮 在每套房的客厅和主卧室设置紧急报警按钮，联网。其他：其他：一卡通管理系统一卡通管理系统 门禁、车库 三表系统三表系统 水、电表出户 背景音乐背景音乐 小区环境设背景音乐，含消防广播 七、七、室内建材室内建材 分户门：普通防盗门，门上有“老街”的标识 水管：UPVC 管 信箱：不锈钢标准信箱 八、八、容量容量 水：4 分管 电：10（40）安培 煤：4 立方米 九、九、会所50、会所 会所设置，功能结合社区服务中心，布置棋牌室、阅览室茶室等。其它乒乓球、羽毛球、桌球等常规项目以及商业和服务性质的酒吧、银行、洗衣等在商业街中安排，会所中不再设置。结合规划设计，在室外布置篮球场（以半场为主），布置足够数量的儿童活动场地和居民健身场地，可采用硬地结合健身器械，但应结合绿化和休息座椅，通过绿化、小品营造良好的情趣，并避免紧邻干道。十、十、商业商业 建议必备业态：24H 便利店、银行 ATM 机、饮食店、药店、干洗店等满足生活基本需要商业 立面设计要求：立面设计要求考虑空调机位的设置 LOGO 的位置及形式与立面设计相结合 立面设计要考虑店招位置 十一、十一、物业管理物业管理 51、管理公司要求：管理公司要求：1、委托管理单位必须具备管理同档次同等规模住宅社区的丰富经验。并提供相关楼盘予以参观考察。2、委托管理单位必须具备物业管理公司的相关资质等级。3、委托管理公司必须确保管理本项目的专业人员持有相关岗位的上岗执业证书，其中主要岗位人员除上岗证书外必须具有相当的从业经验。委托管理的要求委托管理的要求：能使小区信息管理中心、智能化周界防范报警系统、监视电视系统、楼宇访客对讲系统、家庭安全防范报警系统、电子巡更系统、背景音响及紧急广播系统、车辆出入管理系统及建筑设备监控系统一系列设备的运行保持正常，并按技术指标要求予以维护。日常运做的管理包括保安、清洁、园艺、接待/指示牌、车52、辆交通管理、消防管理、垃圾处理和客户服务。增值型服务包括但不限于：公共服务 代理服务 专项服务 24 小时保安服务 代洗衣物 中介代理 环境绿化 邮政服务 雨具提供 公共区域保洁 医疗保健 餐饮服务 公共设施维护保养 票务代理 保姆式家政服务 设备维修服务 订房服务 洗衣服务 清洁服务 车辆保洁服务 室内绿化服务 客户投诉服务 汽车租赁/代客泊车 室内清洁服务 各类公共事业费用代收代缴 代订、代送饮用水 大厦搬迁服务 管理的理念管理的理念 突出专业、优质高效、量化管理、真挚诚信突出专业、优质高效、量化管理、真挚诚信 强调专业：老街的物业管理公司必须是具有同类型社区丰富的专业管理经验，管理社区的53、员工必须是相关专业人员，具有岗位执业证书。优质高效：老街的物业管理公司的服务必须是优质而高效的，坚持博采众长，不断创新，在工作中运用先进的管理技术、管理经验及管理设备.量化管理：老街物业管理公司的所有工作都要进行量化管理，例如报修电话后多少时间内修理人员到达业主报修地点、多少时间内完成保修任务 真挚服务：老街物业管理公司对待业主的服务态度必须是真挚诚信的，与业主建立互通互动的良好关系。“老街”“老街”品牌识别：品牌识别：品牌定位语：海派优雅生活品牌定位语：海派优雅生活 二、二、1 1.住宅类住宅类国际花都国际花都国际花都”品牌定位及塑造标准国际花都”品牌定位及塑造标准 国际花都定义：国际花都定54、义：“国际花都”以购房刚性需求的中等收入消费者为主要目标客群。定位为功能集约但完善，品质高但成本严格控制，汇聚多国文化艺术精粹，将国际先进设计理念与当地地域文脉相融合而打造的现代国际人文生态社区。国际花都产品标准包括指导理念与基础标准两大内涵。指导理念指导理念 产品品牌档次介于新里和老街之间。国际花都是响应国家节能省地的要求，同时满足城市中坚阶层对居住的改善需求。“国际花都”以时尚简约的户型，完善的居住配套，高品位的社区氛围，良好的生态环境为主要特色。国际花都产品的指导理念又包括选址理念，土地开发理念、规划理念、建筑理念、景观理念和服务理念。选址理念选址理念：适宜居住的，现在或正迅速发展成为城55、市中档住宅区聚集的区域。土地开发理念土地开发理念：注重节能省地，土地价值最大限度利用。同时完善多条商业街及幼儿园等社区生活配套，满足所有生活所需一站式服务。规划理念规划理念：强化组团感，通过建筑布局的收放开阂，实现社区的公共空间、半公共空间、半私密空间的营造与过渡，产生居民对社区的地域感、认同感和安全感，带来一种浓烈的邻里亲近感。建筑理念建筑理念：强调功能性与经济性的统一，充分尊重本地市场对建筑的审美观，建议各组团按照主题，建筑采用相应国家简约时尚的后现代主义风格。注重新材料、新工艺、新技术的使用。景观理念景观理念：紧密围绕多主题景观，采用“绿轴+渗透+片区”的总体布局结构，依照世界上不同国家56、的国花为社区景观设计理念，把各国著名风情建筑、风俗时尚贯穿引用在社区，营造出一个融汇各国风情园林景观的新家园。服务理念服务理念：突出专业、优质高效、量化管理、真挚诚信。产品的基础标准系统产品的基础标准系统 一、主力客户群一、主力客户群 国际花都主力客户群为：有较高的文化素质，有一定经济实力，购房欲望比较强、购买力处于社会中等水平的中青年人群。其具有以下几方面特征：年龄：25-40 岁。家庭结构：结婚不久、尚无子女的两口之家和已有子女的三口之家（可能会有老人来短期居住）。经济特点：目前的经济承受能力有限，但处于上升周期，对未来有较好预期。总价是限制其购房的重要门槛。消费偏好：以二房和三房为主，希57、望功能齐全但面积紧凑。有较高的品味，对社区环境、生活配套的要求比较高。希望所处区域生活机能比较完善，便利的交通，附近有大卖场、超市、菜市场等，对休闲娱乐设施的要求相对而言不高。二、规划二、规划 规模：总规模在 30 万平方米以上；交通系统：小区的主入口与城市相融合 有条件的实行小区级人车分流，必须确保邻里级人车分流 车库以地下或半地下的集中车库为主要形式，地面主要为访客车位，住宅楼电梯可直达地下车库。车库的比例按照规划要求。入口设计：社区入口要气派，与国际花都概念相结合，设置花钟 商业配套：商业配套为底商或者相对独立的全天候商业步行街（独立步行街与住宅有一定的阻隔，但小区居民步行即可到达）会所58、：会所功能结合社区服务中心设置，布置棋牌室、阅览室茶室等。绿化率：绿化率达到规划要求 建筑密度：建筑密度根据政府规划进行设计 三、建筑体三、建筑体 11、主体住宅建筑层高：2.8-2.9 米 12、主体建筑立面 风格：国际花都各组团分别以世界各国的国花命名，建筑也采用相应国家简约时尚的后现代主义风格，融合相应国家民居建筑符号或建筑潮流，立面特色鲜明。要求：统一隐设可满足扩大尺度挂墙式空调室外机组安放的空调外机架及挡板，门窗区域隐设可满足扩大尺度柜式空调室外机组安放的空调机架及挡板。空调滴水管统一设计 上下水管在设计中尽量隐蔽 顶层做阁楼，不做复式 13、单元门厅：单元门厅要集中方正，空间感好，59、面积 15 平方米左右。地面玻化砖，墙面墙纸或者面砖，配置吊灯。在单元门厅进门的端景，设置玄关桌，墙上挂画。14、单元出入口：结合主体建筑风格设计，出入口室内外高差不宜大于 30，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。四、房型设计要求四、房型设计要求 本着节能省地和降低总价门槛的目的，国际花都房型以紧凑型两房和三房为主。在不同类型住宅中面积标准如下：小高层住宅：2 房 2 厅 1 卫的面积约 75-85 平方米，3 房 2 厅 1 卫的面积约 85-90 平方米；高层住宅：2 房 2 厅 1 卫的面积约 85-90 平方米，3 房 2 厅 1 卫的面积约 100-110 平方米。五、交房标准五、交房标准60、 建筑结构：剪力墙结构，有底商的为框架结构 外墙材料：考虑节能要求。外墙为面砖或涂料，主材 50 年保证质量。门窗材料：外墙上的门窗为塑钢窗 全部窗采用双层中空玻璃窗 电梯间：底层电梯厅根据组团的主题装修，电梯轿箱内由建筑风格延伸，形成室内整体装修风格。进户门：普通防盗门，门上有“国际花都”的标识 阳台门：塑钢门，沿马路采用双层玻璃，其余为单层玻璃 户内：初装饰标准，预留空调外机位和空调冷凝水管位置 卫浴预留管道，upvc 冷水管 弱电箱：设有 HUB 的弱电综合布线箱 信箱：不锈钢标准信箱 六、六、VIVI 系统系统 VI 系统统一设计 内容包括：17、入户大堂 18、各组团入口处主体建筑山61、墙面 19、门牌号、指示牌、门栋号、楼层号 20、警卫室内部标识 21、物业处内部标识 22、电梯门楣或门板上 23、会所内公共走道上 24、智能门禁 25、井盖 26、玻璃门警示 27、垃圾箱 28、公园椅 29、地毯 30、公用 WC 31、围墙 32、景观标识牌、大门统一标识 七、弱电设计七、弱电设计 包括：通信电话系统、计算机网络系统、有线电视系统、安全防范系统，其中，安全防范系统包括：楼宇对讲系统、住户报警系统、电视监控系统、周界报警系统、紧急报警按钮 通信电话系统引致起居室和主卧 计算机网络系统起居室、主卧、书房设终端接口 有线电视系统在起居室和卧室设有线电视终端 楼宇对讲系统准可62、视对讲系统，按可视对讲系统设计，多层、小高层使用单元对讲系统，在各单元门口设置门口机，与小区管理中心联网。住户报警系统一、二层和顶层配置住户报警系统，与小区管理中心联网 电视监控系统在小区出入口、停车场出入口设置电视摄像机，在小区管理中心实现监控。电子巡更系统采用无线系统，在小区管理中心安装系统设备。周界报警系统小区围墙安装主动红外探测器，在小区管理中心安装报警系统设备。紧急报警按钮在每套房的客厅和主卧室设置紧急报警按钮，联网。其他：一卡通管理系统门禁、车库 三表系统 水、电表出户 背景音乐 小区环境设背景音乐，含消防广播 八、会所八、会所 会所设置，功能结合社区服务中心，布置棋牌室、阅览室茶63、室等。其它乒乓球、羽毛球、桌球等常规项目以及商业和服务性质的酒吧、银行、洗衣等在商业街中安排，会所中不再设置。结合规划设计，在室外布置篮球场（以半场为主），布置足够数量的儿童活动场地和居民健身场地，可采用硬地结合健身器械，但应结合绿化和休息座椅，通过绿化、小品营造良好的情趣，并避免紧邻干道。九、商业九、商业 建议必备业态：24H 便利店、银行 ATM 机、餐饮街、干洗店、书报亭、休闲酒吧或咖啡厅、美容美发厅 立面设计要求：立面设计要求考虑空调机位的设置 LOGO 的位置及形式与立面设计相结合 立面设计要考虑店招位置 十、物业管理十、物业管理 管理公司要求：管理公司要求：4、委托管理单位必须具备64、管理同档次同等规模住宅社区的丰富经验。并提供相关楼盘予以参观考察。5、委托管理单位必须具备物业管理公司的相关资质等级。6、委托管理公司必须确保管理本项目的专业人员持有相关岗位的上岗执业证书，其中主要岗位人员除上岗证书外必须具有相当的从业经验。委托管理的要求：委托管理的要求：能使小区信息管理中心、智能化周界防范报警系统、监视电视系统、楼宇访客对讲系统、家庭安全防范报警系统、电子巡更系统、背景音响及紧急广播系统、车辆出入管理系统及建筑设备监控系统一系列设备的运行保持正常，并按技术指标要求予以维护。日常运做的管理包括保安、清洁、园艺、接待/指示牌、车辆交通管理、消防管理、垃圾处理和客户服务。增值型服65、务包括但不限于：公共服务 代理服务 专项服务 24 小时保安服务 代洗衣物 中介代理 环境绿化 邮政服务 雨具提供 公共区域保洁 医疗保健 餐饮服务 公共设施维护保养 票务代理 保姆式家政服务 设备维修服务 订房服务 洗衣服务 清洁服务 车辆保洁服务 室内绿化服务 客户投诉服务 汽车租赁/代客泊车 室内清洁服务 各类公共事业费用代收代缴 代订、代送饮用水 大厦搬迁服务 管理的理念管理的理念 突出专业、优质高效、量化管理、真挚诚信突出专业、优质高效、量化管理、真挚诚信 强调专业：物业管理公司必须是具有同类型社区丰富的专业管理经验，管理社区的员工必须是相关专业人员，具有岗位执业证书。优质高效：物业66、管理公司的服务必须是优质而高效的，坚持博采众长，不断创新，在工作中运用先进的管理技术、管理经验及管理设备.量化管理：物业管理公司的所有工作都要进行量化管理，例如报修电话后多少时间内修理人员到达业主报修地点、多少时间内完成保修任务 真挚服务：物业管理公司对待业主的服务态度必须是真挚诚信的，与业主建立互通互动的良好关系。“国际花都国际花都”品牌识别品牌识别 二、二、1.1.住宅类住宅类启航社启航社 “启航社”品牌定位及塑造标准“启航社”品牌定位及塑造标准 启航社定义：启航社定义：启航社是以“低总价、精装修、小户型、完善配套”为核心，针对新青年群体塑造的纯粹青年社区。社区气质迎合青年人的渴望独立、追67、求品质、活力积极特点，在产品设置以及功能配套等方面充分满足其需求。启航社产品标准包括指导理念与基础标准两大内涵。指导理念指导理念 针对特定购房消费者的生活习惯进行深入挖掘，在产品和配套上进行全方位对接针对特定购房消费者的生活习惯进行深入挖掘，在产品和配套上进行全方位对接和满足；和满足；通过小区的配套设施和社区环境规划，营造具有强烈青春气息和氛围的现代青年社区；低首付、低总价、低月供，解决特定购房消费者在支付能力和价格承受能力方面的不足；进行户型全面创新、控制户型面积，以小户型入市（时尚、紧凑、简约）；所有房源全部进行全装修、全配置，可以提包入住，满足青年人快节奏怕麻烦的特点；提供完善的生活配套68、服务：运动会所、卖场、配套商业、便捷交通等。物业服务增加满足青年人的特色项目做为卖点，重点在于物业服务的质量和品牌 产品的基础标准系统产品的基础标准系统 十二、十二、主力客户群主力客户群 主力客户群为：从学校毕业不久或工作年限比较短，家庭储蓄少，购买力较低，主力客户群为：从学校毕业不久或工作年限比较短，家庭储蓄少，购买力较低，但对未来有较高的预期，敢于提前享受生活，年龄在但对未来有较高的预期，敢于提前享受生活，年龄在 2525-3535 岁的年青人。他们面临结岁的年青人。他们面临结婚或一次换房，有较强的购房需求。一般文化程度比较高，有相当的审美和时尚观点。婚或一次换房，有较强的购房需求。一般文69、化程度比较高，有相当的审美和时尚观点。不同年龄段消费客户群的需求特征如下：不同年龄段消费客户群的需求特征如下：1、25 岁以下消费客户群 购房欲望不是很强烈。对交通的便捷性要求比较高。对区域位置的要求相对较高，最好是靠近商业商务区或市中心区域，以便获得比较多的就业机会，或者对以后工作的变动不会带来比较大的不利影响。希望所处区域发展比较成熟，生活机能相对完善，尤其是对购物、休闲娱乐设施的完善性要求较高。房型面积需求相对比较小，主要以一房为主。由于经济能力的限制，总价承受能力有限。在家的时间比较少，小区环境对其购房的影响不是特别大。2、25-30 岁的消费者 购房欲望较强。对交通的便捷性要求比较高70、。对区域位置具有一定抗性，但是所购商品房的性价比较高的状况下抗性会大幅度弱化。希望所处区域发展比较成熟，生活机能相对完善，尤其是对购物、休闲娱乐设施的完善性要求较高。房型主要以二房为主。希望房型面积和功能上满足舒适性。对小区景观环境的要求相对较高。多数未婚、没有小孩，对幼儿园、双语学校、医院的重要性认知有待提高。3、30-35 岁的消费者 购房欲望较强。优先考虑房价问题，对区域的抗性不大，但对交通的便捷性要求较高，对上班时间的忍耐力比较高。希望所处区域生活机能比较完善，附近有大卖场、超市、菜市场等，对休闲娱乐设施的要求相对而言不高。房型主要以二房为主，但部分消费者由于有长期居住的打算以及家庭人71、口的构成问题，三房有一定的需求。希望房型面积和功能上满足舒适性。对小区景观环境的要求相对较高。对幼儿园、双语学校、医院的要求比较高。十三、十三、规划规划 规模：总规模在 10 万平方米以上；交通系统：小区的主入口与城市相融合。有条件的实行小区级人车分流，必须确保邻里间人车分流。车库以地下或半地下的集中车库为主要形式，地面主要为访客车位，集中车库设计必须兼顾部分地表区域大型植栽要求。住宅楼电梯可直达地下车库。车库的比例以规划要求为准。地下车库参照大型购物中心顾客停车场的标准设计，均统一布置自助推车放置点。地下车库有条件的与门厅连通，自行车车库与机动车库有分隔，但人行可走通。商业配套：商业配套为相72、对独立的全天候商业步行街，与住宅有一定的阻隔，但小区居民步行即可到达。俱乐部：具有对外经营的俱乐部，经营性户外运动场地相对集中在俱乐部周边，不设在住宅区域内。绿化率：绿化率达到规划要求。建筑密度：建筑密度原则上低于 25%，具体项目根据政府规划进行适度调整。十四、十四、建筑体建筑体 15、主体住宅建筑层高：2.8 米 16、主体建筑立面 风格风格：采用酷尚的现代建筑风格，与传统的现代建筑风格又有所区别，符合青年人对简洁、现代建筑风格的偏好。外立面建议采用深色色系以满足耐旧性和保鲜性，结合外飘窗、角窗、阳台及线角的设计，产生丰富的立体感，营造富于文化气息与个性化的居住气氛。要求：要求：统一隐设可73、满足扩大尺度挂墙式空调室外机组安放的空调外机架及挡板，门窗区域隐设可满足扩大尺度柜式空调室外机组安放的空调机架及挡板。空调滴水管统一设计 上下水管在设计中尽量隐蔽 建材：建材：外墙面砖，局部涂料 窗框为彩铝 公共楼体间采用地砖、墙面高级涂料 十五、十五、室内装潢室内装潢 内容：内容：门厅、公共走道、电梯轿厢 要求：要求：装潢的风格注重现代时尚氛围，在控制成本前提下，保证良好的感观效果。VI 系统统一设计，包括楼层标识、房号标识、电梯按钮标识、门厅标识墙等 十六、十六、房型设计要求房型设计要求 房型配比和房型面积建议 青年公寓房型面积及房型配比表 房型 房型面积（）配比 一房 40-50 15%74、二房 60-70 65%三房 80-90 20%考虑到启航社的客户群以年龄在 25-35 岁的年轻人为主，1 房有一定的市场需求，但比较有限。主要客户群的家庭构成主要以 2 人为主，因此 2 房是的主力产品。有相当部分的客户群在目前或不久的将来家庭构成为 3 人或 4 人，因此 3 房也有一定的消费需求。装修 考虑到年轻人的消费需求和工作繁忙的现实，从为其减轻经济压力、节省时间等方面考虑，建议采用全装修房。装修风格突出现代感和时尚感，设施齐全，但相对紧凑和经济实用。考虑到开发时间较长和企业品牌的建设，家具质量和装修质量需要得到保障。作为全装修房，考虑到大规模高质快速施工的要求，装修设计尽量标准75、化。装修风格突出温馨居家氛围，设施齐全，经济实用。由于本品牌产品的房型面积较小，在室内装修上要考虑空间的合理充分利用。要注重功能性，充分科学的利用空间（如顶部、分隔墙、凸窗下部等空间）解决小户型的收纳问题。装修标准控制在客户感受 800 元/。十七、十七、弱电设计弱电设计 包括：通信电话系统、计算机网络系统、有线电视系统、安全防范系统，其中，安全防范系统包括：楼宇对讲系统、住户报警系统、电视监控系统、周界报警系统、紧急报警按包括：通信电话系统、计算机网络系统、有线电视系统、安全防范系统，其中，安全防范系统包括：楼宇对讲系统、住户报警系统、电视监控系统、周界报警系统、紧急报警按钮钮 通信电话系统76、通信电话系统 引致起居室和主卧 计算机网络系统计算机网络系统 一般启航社品牌。在住宅的起居室、主卧、书房设宽带终端接口；IT 启航社在考虑到针对的目标客户特点，IT 配置全部到位，宽带接入到最高限，在住宅的起居室、主卧、书房设终端接口.社区无线网络公共场所全覆盖。有线电视系统有线电视系统 在起居室和卧室设有线电视终端 楼宇对讲系统楼宇对讲系统 准可视对讲系统，按可视对讲系统设计，多层、小高层使用单元对讲系统，在各单元门口设置门口机，与小区管理中心联网。住户报警系统住户报警系统 一、二层和顶层配置住户报警系统，与小区管理中心联网 电视监控系统电视监控系统 在小区出入口、停车场出入口设置电视摄像机77、，在小区管理中心实现监控。电子巡更系统电子巡更系统 采用无线系统，在小区管理中心安装系统设备。周界报警系统周界报警系统 小区围墙安装主动红外探测器，在小区管理中心安装报警系统设备。紧急报警按钮紧急报警按钮 在每套房的客厅和主卧室设置紧急报警按钮，联网。其他：其他：一卡通管理系统一卡通管理系统 门禁、车库 三表系统三表系统 水、电表出户 背景音乐背景音乐 小区环境设背景音乐，含消防广播 十八、十八、配套配套 1、俱乐部 俱乐部的建筑风格一方面与小区的总体建筑风格相一致，同时在建筑形态上、内部装修的风格上显得热情、奔放、富于变化、具有亲和力以及一定的浪漫气息和氛围。根据启航社的产品定位和目标消费客78、户群定位以及消费客户群的生活习惯偏好，俱乐部主要满足三方面功能:运动健身功能、社交客厅功能和生活服务功能 具体配套如下：类型 内容 运动设施:有氧操、器械健身、乒乓球、壁球、室内篮球、羽毛球 社交客厅:桌球、咖啡吧、茶馆、阅览室 生活服务:社区食堂、自助洗衣 注：根据条件在社区中设置室外篮球场足球场等。并结合景观，设置极限运动场所。2、商业配套：24 小时便利店、餐饮店、书店、药房等配套商业设施。同时设置一个通宵或营业到晚上 2-3 点左右的快餐店。3、教育配套 便利的交通：积极引进公交配套，或者社区班车等，保证到市区主要办公以及商业地点出行的顺利快捷 十九、十九、物业管理物业管理 1、理念：79、年轻人具有追求居家生活的简单化、外向化的特点，因此建议物业管理贯彻：“全方位、人性化、家庭化”的管家式服务。以这种模式来管理社区物业。从物业管理上提供一种年轻人所推崇的生活方式，进一步与启航社的主题相呼应，也为启航社塑造一个比较重要的卖点。2、管理目标宗旨 旨在通过“管家式服务”，从本质上体现“人性化”和“业主是上帝”的服务宗旨，从而使物业管理符合园区品质和形象的要求。3、管家式服务释义 管家式服务类似于家庭保姆式服务，但内涵更丰富，管家受理业主的家政服务、商务服务、娱乐服务等。4、精准化的服务标准 4.1 时效原则：要求规定的事情必须在规定的时间内办结，不能推托延宕，超过规定时间，办得再好也80、要视为没有办好。如接到报修后，维修人员 25 分钟到达现场，一般故障 30 分钟内处理完毕等。4.2 质效原则：要求规定的事情必须办到规定的程度，不能应付凑合，没有达到规定程度，即使流了再多的汗也算白流。如白色纸巾擦拭 60 厘米长壁砖三遍后无污迹。4.3 综效原则：要求规定的事情必须按照规定的程序办理，追求全过程的完美，让服务对象无可挑剔。如维修人员入户维修要穿上鞋套-讲明故障原因、维修方法和收费并征得同意-在作业地面铺上苫布低噪无尘作业清理现场-请主人签字认可。4.4 情效原则：要求规定的事情必须办出规定的最佳效果，讲究用出色的服务征服人心，给服务对象留下良好印象，如抽样问卷调查的满意率达81、到 95%以上。5、六大尊贵服务体系 第一大体系 日常维修 第二大体系 家政服务（有偿服务）第三大体系 健康服务（有偿服务）第四大体系 文化服务（有偿服务）第五大体系 商务服务（有偿服务）第六大体系 礼仪服务（有偿服务）6、具体内容 为体现本项目的无微不至和人性化的物业特点，现从两大方面制订物业管理细则，一是日常管理，二是人性化管理。6.1 日常管理工作 物定管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防；房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维护、管理；住户装修管理；车辆管理；客户档案管理；便民服务。6.2 人性化管理 导入围绕人性化三心物管理念：住得称心，住得放心，住得舒心。“启航社启航社”品82、牌识别品牌识别 二、二、1.1.住宅类住宅类我家公坊我家公坊 “我家公坊”品牌定位及塑造标准“我家公坊”品牌定位及塑造标准 我家公坊定义：我家公坊定义：“我家公坊”是针对大量刚性需求的全装修小户型社区。以实现“居者有其屋”为宗旨，充分响应国家节能省地的要求，含人本尊重与关怀于社区之内，以简约时尚户型、温馨居家理念，为广大市民改善居住环境，提高生活品质服务。“我家公坊”的内涵通过指导理念以及产品的起始标准得以充分诠释。指导理念指导理念 我家公坊产品以城市普通收入人群为目标，以家庭分户、结婚婚房、外来中高端人才迁入落户三大细分刚性需求为客群指向，以严格的房型面积控制（1 房 1 厅 50 平米左右83、，2 房60 平米左右，2 房 1 厅 70 平米左右），全装修（全装修成本控制在 500 元/平米左右）为产品特点。可以部分试点全配置（家具、电器、布艺软装）。价格优势是本品牌的重要优势，因此成本控制在我家公坊品牌项目中占据绝对重要的地位。从规划、建筑立面、结构选择、车位设置、景观设计、室内装修、物业运行等各方面都要在保证基本效果的前提下，严格控制成本。土地开发理念：土地开发理念：注重节能省地，土地价值最大限度利用。规划理念规划理念：通过小区的配套设施和社区环境规划，营造具有温馨居家氛围的现代社区。建筑理念建筑理念：强调功能性与经济性的统一，立面采用简约时尚的现代主义风格。所有房源全部进行全84、装修的开发（部分可以试点全配置）；进行户型全面创新、控制户型面积，以小户型入市；低首付、低总价、低月供，解决特定购房消费者在支付能力和价格承受能力方面的不足，快速占领市场、快速消化房源、快速入住，迅速在整个项目和区域内聚集大量的人气。服务理念服务理念：提供安全和温馨的居家服务，严格控制运行成本。产品的基础标准系统产品的基础标准系统 五、五、主力客户群主力客户群 Ihome 我家公坊主要客户分为以下三种：1、家庭分户需求客户：原居住在老城区 1 室户或 1 室 1 厅的，随着家庭人口的增多，孩子的长大，急需改善居住条件，但经济实力有限。此类客户需要紧凑面积下更多的房间，户型为 2 室户或者 2 85、室 1 厅。2、新婚客户：结婚急需购房，经济实力有限，对居住条件和社区品质有一定追求。需要户型为 2 室 1 厅或者 1 室 1 厅。3、外来中高端人才迁入落户：经济积累不多但需要解决居住问题。需要户型为 1 室户或者 1 室 1 厅户型。可以用较少的首付款拥有产权住房，可以用租房的钱按揭还款。六、六、规划规划 规模：总规模在 10 万平方米以上；交通系统：小区的主入口与城市相融合 车库的比例按照规划要求，尽量地面设置，严格控制地下车库的面积。地下或者半地下停车库集中设置。商业配套：要有满足基本生活需求的社区配套商业，底商形式设置 会所功能结合社区服务中心设置，布置棋牌室、阅览室茶室等。绿化率86、：绿化率达到规划要求 建筑密度：建筑密度根据政府规划进行设计。七、七、建筑体建筑体 17、主体住宅建筑层高：2.8 米 18、主体建筑立面 风格：建筑采用简约时尚的现代主义风格，主要满足功能性和经济性要求。要求：统一隐设可满足扩大尺度挂墙式空调室外机组安放的空调外机架及挡板，门窗区域隐设可满足扩大尺度柜式空调室外机组安放的空调机架及挡板。空调滴水管统一设计 上下水管在设计中尽量隐蔽 顶层做阁楼，一般不做复式 建材：外墙面砖，局部涂料 窗框为彩铝 公共楼体间采用地砖、墙面高级涂料 八、八、室内装潢室内装潢 内容：门厅、公共走道、电梯轿厢 要求：装潢的风格注重温馨居家氛围，在控制成本前提下，保证良87、好的感观效果。VI 系统统一设计，包括楼层标识、房号标识、电梯按钮标识、门厅标识墙等 九、九、房型设计要求房型设计要求 本着节能省地和降低总价门槛的目的，Ihome 房型为紧凑型，严格控制面积。1 室户和 1 室 1 厅：50 平方米以下 15%2 室户：60 平方米以下 60%2 室 1 厅：70 平方米以下 25%户型设计原则为：户型尽量精简，一种格局采用一种标准户型；为了配合全装修，户型尽量标准化，尺度与现有的模板家具，家电尺寸配合好。十、十、装修标准装修标准 考虑到目标客户的消费需求，从为其减轻经济压力、节省时间等方面考虑，Ihome 采用全装修全配置房。利用集中采购的设计优势，成本优88、势，解决消费者后顾之忧，突显性价比，以促进销售。作为全装修房，考虑到大规模高质快速施工的要求，装修设计尽量标准化。装修风格突出温馨居家氛围，设施齐全，经济实用。由于本品牌产品的房型面积较小，在室内装修上要考虑空间的合理充分利用。根据居住客户的特点，主要空间的家具布置要求为：主卧1.5 米双人床，两个床头柜，衣橱，电视柜；次卧单人床，衣橱，书桌；客餐厅沙发，茶几，电视柜，餐桌；厨房橱柜、灶台、吸油烟机、水槽、冰箱（1 房 1 厅或者 1 室户可以考虑开放式厨房）；卫生间淋浴房，单台盆，抽水马桶；阳台考虑空调机位以及洗衣机。室内装修要注重功能性，考虑合适的收纳空间。充分科学的利用空间（如顶部、分隔89、墙、凸窗下部等空间）解决小户型的收纳问题。装修标准控制在客户感受 800 元/。部分项目可以试点全配置，包括家具、电器、布艺软装等，达到客户可以拎包入住。利用集中采购的低成本、高品质以及设计的高水准保证，进一步提升性价比，促进销售。十一、十一、弱电设计弱电设计 包括：通信电话系统、计算机网络系统、有线电视系统、安全防范系统，其中，安全防范系统包括：楼宇对讲系统、住户报警系统、电视监控系统、周界报警系统、紧急报警按钮 通信电话系统 引致起居室和主卧 计算机网络系统 起居室、主卧、书房设终端接口 有线电视系统 在起居室和卧室设有线电视终端 楼宇对讲系统 准可视对讲系统，按可视对讲系统设计，多层、小90、高层使用单元对讲系统，在各单元门口设置门口机，与小区管理中心联网。住户报警系统 一、二层和顶层配置住户报警系统，与小区管理中心联网 电视监控系统 在小区出入口、停车场出入口设置电视摄像机，在小区管理中心实现监控。电子巡更系统 采用无线系统，在小区管理中心安装系统设备。周界报警系统 小区围墙安装主动红外探测器，在小区管理中心安装报警系统设备。紧急报警按钮 在每套房的客厅和主卧室设置紧急报警按钮，联网。其他：一卡通管理系统 门禁、车库 三表系统 水、电表出户 背景音乐 小区环境设背景音乐，含消防广播 十二、十二、会所会所 会所设置，功能结合社区服务中心，布置棋牌室、阅览室茶室等。结合规划设计，在室91、外布置一定数量的儿童活动场地和居民健身场地，可采用硬地结合健身器械。十三、十三、商业商业 建议必备业态：主要为满足基本生活需求的标准配置商业业态，包括小超市、银行 ATM 机、餐饮街、药店等 立面设计要求：立面设计要求考虑空调机位的设置 LOGO 的位置及形式与立面设计相结合 立面设计要考虑店招位置 十四、十四、物业管理物业管理 管理公司要求：管理公司要求：7、委托管理单位必须具备管理同档次同等规模住宅社区的丰富经验。8、委托管理单位必须具备物业管理公司的相关资质等级。9、委托管理公司必须确保管理本项目的专业人员持有相关岗位的上岗执业证书。委托管理的要求：委托管理的要求：能使小区信息管理中心、92、智能化周界防范报警系统、监视电视系统、楼宇访客对讲系统、家庭安全防范报警系统、电子巡更系统、背景音响及紧急广播系统、车辆出入管理系统及建筑设备监控系统一系列设备的运行保持正常，并按技术指标要求予以维护。日常运做的管理包括保安、清洁、园艺、接待/指示牌、车辆交通管理、消防管理、垃圾处理和客户服务。管理的理念管理的理念 尽职尽责尽职尽责 温馨服务温馨服务 控制成本控制成本 尽职尽责：尽职尽责：物业管理公司必须尽职尽责，确保社区的安全和卫生等。温馨服务：温馨服务：物业管理公司对待业主的服务态度必须是真挚诚信的，与业主建立互通互动的良好关系。控制成本：控制成本：物业管理公司在提供温馨的物业管理服务同时93、，要严格控制物业运营成本，保证高效低成本的运作。“我家公坊”“我家公坊”品牌识别：品牌识别：二二、1.1.商务系列商务系列峰峰 峰峰系列办公（国际甲级办公）产品标准系列办公（国际甲级办公）产品标准 峰系列办公，定位为国际甲级写字楼，是在商圈内具有标志性、代表性和具有强大辐射力的甲级写字楼。这类写字楼的软硬件标准首先要完全达标；其次是具有代表性和标志性，在建筑规模、高度、服务品牌等方面出类拔萃、傲视群雄。在城市中具有非常强的美誉度和知名度。一、地段 地处城市商务中心或商业聚集区的核心区，周边有强大的综合配套，属于城市标志性建筑 交通便利，要求大楼出入口离开市区主要快速干道以及市区地铁不小于 5094、0 米，而且应该有多种交通方式的选择和多条交通工具的换乘。二、主力客群 面向世界 500 强公司、办事机构、国内大、中型企业等 三、产品标准 建筑类型：核心筒框架或钢结构；外立面：除非有规范要求，否则尽可能多做玻璃幕墙 标准层面积：2000-2200 平方米 标准层高：层高 3.94.1 米，室内净高 2.7m 以上；办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间；单位面积：150-250 平方米 过道宽度：1.8 米以上 标准承重：楼板承重在 2.5KN/m2 以上；供电系统：双路供电，办公面的供电容量在 80W/m2 以上；空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温95、度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，新风量在 30 立方米/人/小时以上。电 梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于 3900 平方米/台,候梯时间不超过 30 秒钟。停 车 位：每 6090 平方米出租面积提供 1 个机动车位，并实现智能化高效管理。供水系统：24 小时冷热水供应，并有中水处理系统；智能化系统：达到 5A 级标准；办公（OA）：预留 OA 电力负荷 50VA/m2 以上，办公室 OA 布线采用网络地板或地面线槽；通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌。楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运96、行状况，实现管路的自动控制；消防（FA）：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；保安（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更；装饰装修 外 立 面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。大 堂：大堂挑空 10 米以上，面积不小于 400 平米，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料 电 梯 厅：大堂电梯厅采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；地下室电梯厅也采用精装修；走 廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶；卫 生 间：进口名牌洁具，高品质97、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或 石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求；预留配套设施：为入驻企业提供预留水井道和烟道，便于其建造内部卫生间淋浴间和茶室等；办 公 间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面；生态空间：一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局，以增添写字楼内部景观。VI 系统设置 VI 系统设置：外立面顶部位设置绿地集团标识，位置应偏楼体左侧 大堂和各楼层预留水牌位置，和系列标示 商业配套 甲级写字楼应该有齐全的商务配套、生活设施，如：职工98、餐厅（一般食堂的面积在办公面积 0.8%-1.5%；考虑得房率的要求，可售办公食堂一般放在地下一楼，设计中考虑燃气引入）；配置适当规模的高档餐厅；能够提供多项服务的商务中心（设在办公楼的低楼层,不小于半层面积，成立专门机构设专人对写字楼进行专项服务）；多功能厅/会议室（远程会议系统）。此外还有银行、票务中心、小型便利店、快递服务等，大堂内设开放式咖啡吧，其自身配套和周边商业设施应当能够满足入住企业日常办公和生活的基本需求。写字楼软性服务体现在两个方面，一方面是高效全面的物业管理，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上，也是常规物业管理之外的增值服务部分。比如，将洗衣、送餐等酒店式服务，电话99、/卫星会议、商务活动策划、会议/会展服务、贵宾接送服务等。又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调供应，节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工月票等方面提供细微周到的服务。峰峰系列系列品牌识别：品牌识别：品牌定位：国际甲级执掌全球财富 二、二、2.2.商务系列商务系列创创 创系列办公（准甲办公）产品标准创系列办公（准甲办公）产品标准 创系列办公楼，定位为准甲级写字楼，硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于甲级写字楼，内部的设备智能化适当控制成本，为乙级办公楼标准。四、地段 地处城市二级区域中心 地铁附近 五、主力客群 有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品100、牌代理等方面的业务。六、产品标准 建筑类型：核心筒框架或钢结构；外立面：除非有规范要求，否则尽可能多做玻璃幕墙 标准层面积：1800-2000 平方米 单位面积：120-200 平方米（如果当地有最小面积规范要求，按照当地规范）过道宽度：1.8 米以上 办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间；标准层高：层高 3.63.9 米，室内净高 2.5m 以上；标准承重：楼板承重在 2.5KN/m2 以上；供电系统：双路供电，办公面的供电容量在 80W/m2 以上；空调系统：品牌整层 VRV 空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度，空调系统具有分区域控制能力，有新风系统。电 梯：国产品牌，每101、部电梯服务面积小于 4500 平方米/台,候梯时间不超过 1 分钟。停 车 位：每 100 平方米出租面积提供 1 个机动车位，并实现智能化高效管理。供水系统：24 小时供应冷热水；灯光系统：才用暖色系；智能化系统：达到准 5A 级标准；办公（OA）：预留 OA 电力负荷 50VA/m2 以上，办公室 OA 布线采用网络地板或地面线槽；通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；消防（FA）：防火电视监控，安装烟感和火灾自动报警、自动喷洒装置；保安（SA）：保安重点部位102、（门厅、电梯等）设电视监控，定时巡更；装饰装修：装饰装修：外 立 面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。大 堂：大堂挑空 8 米以上，面积不小于 300 平米，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料;电 梯 厅：采用中高档装饰材料装修布置；走 廊：玻化砖地面，高档吸音材料吊顶；墙面铝合金木饰面等，不宜用墙纸、涂料。走廊宽度大于 1.6 米 卫 生 间：品牌洁具，石材洗面台，面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，瓷砖或石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求；办 公 间：墙面乳胶103、漆，吸音材料吊顶，块状胶垫地毯地面；生态空间：写字楼内应该有一些绿化生态空间布局，以增添写字楼内部景观。VI 系统设置：外立面顶部位设置绿地集团标识，位置应偏楼体左侧；大堂和各楼层预留水牌位置，和系列标示。商业配套:准甲级写字楼应该有较齐全的商务配套、生活设施，如职工餐厅（一般食堂的面积在办公面积 0.8%-1.5%；考虑得房率的要求，可售办公食堂一般放在地下一楼，设计中考虑燃气引入）,同时配置适当规模的高档餐厅,还有能够提供多项服务的商务中心（设在办公楼的低楼层,不小于半层面积，成立专门机构设专人对写字楼进行专项服务）,多功能厅/会议室（远程会议系统）、邮局、银行、票务中心、小型便利店、快递104、服务等，大堂内设开放式咖啡吧，其自身配套和周边商业设施应当能够满足入住企业日常办公和生活的基本需求。创系列办公创系列办公品牌识别品牌识别 品牌定位：傲踞中心，成就未来 二、二、2.2.商务系列商务系列海海 海海系列办公（标准办公）产品标准系列办公（标准办公）产品标准 海系列办公楼，为标准办公楼，定位乙级。面向小企业，建筑外观，大堂，公共部位的装修标准较高，面积较小，硬件配置相对控制成本为主，日后运营费用较低。一、地段 一般城区位置，交通较为便利 二、主力客群 客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发，解决办公基本功能 三、产品标准 建筑类型：框架结构；办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变105、化的办公空间；标准层高：层高 3.3 米以上，室内净高 2.5m 以上；标准层面积：可以做成板式楼或者筒式楼，标准层面积大于 1500 平方米；单位面积：80-150 平方米 得房率：大于 70%公共走道：玻化砖地面；墙面不宜用墙纸。走廊宽度大于 1.5 米 标准承重：楼板承重在 2.5KN/m2 以上；供电系统：双路供电，办公面的供电容量在 80W/m2 以上；空调系统：每户设置独立空调机位 卫生间：设公共卫生间，室内不带卫生间（转角处大面积办公可根据情况设置自带卫生）。茶水间：每层设茶水间 电 梯：国际知名品牌，5 分钟输送效率 5左右,候梯时间不超过 60 秒钟；停 车 位：每 120 106、平方米出租面积提供 1 个机动车位，并实现智能化高效管理；供水系统：24 小时供应冷热水；灯光系统：采用暖色调灯光；智能化系统：达到准 5A 级标准；通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；消防（FA）：防火电视监控，安装烟感和火灾自动报警、自动喷洒装置；保安（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控，定时巡更；装饰装修：装饰装修：外 立 面：玻璃幕墙和铝板幕墙 大 堂：大堂挑空 8 米以上，面积不小于 200 平米，精装修石材地面 电 梯 厅：石材地面，精装107、修；卫 生 间：品牌洁具，石材洗面台，面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，瓷砖或石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求；办 公 间：内部精装修。墙面乳胶漆，吸音材料吊顶，块状胶垫地毯地面。VI 系统设置：外立面顶部位设置绿地集团标识，位置应偏楼体左侧；大堂和各楼层预留水牌位置，和系列标示。海海系列办公系列办公品牌识别品牌识别 品牌品牌定定位：企业核心动力场位：企业核心动力场 二、二、2.2.商务系列商务系列智智 智系列办公楼（智系列办公楼（LOFTLOFT 办公）产品标准办公）产品标准 智系列办公楼，定位为 LOFT 办公产品，面向创意产业。建筑外观，大108、堂，公共部位的装修标准较高，内部空间比较新颖有趣味性。硬件配置相对控制成本为主，日后运营费用较低。七、地段 非传统办公区域 创意园区 八、主力客群 对性价比较为敏感的中小企业、创意产业、设计类公司 九、产品标准 建筑类型：混凝土框筒结构；办公空间：客户可根据自身的需要设置隔层、挑空等，同时整个办公层面单元间可自由组合；标准层高：层高 5.305.55 米，室内净高应保证装修后上层 2.3m，下层 2.4m 以上；在相应位置预留好支架，便于客户日后搭建楼板。标准承重：楼板设计活荷载为 2.0KN/m2，恒荷载为 4.0KN/m2；隔层设计活荷载为2.0KN/m2，恒荷载为 3.0KN/m2；空调109、系统：loft 办公强调的是灵活的办公形式，因此一般考虑预留空调机位，由小业主自行安装空调，空调机位按两层预留；电梯：国际知名品牌，5 分钟输送效率 5左右,候梯时间不超过 60 秒钟；停车位：每 120 平方米出租面积提供 1 个机动车位，并实现智能化高效管理；外立面：以玻璃幕墙为主，体现现代元素，保证每户至少有两扇开启窗（上下层各一个）；大堂：大堂挑空 8 米以上，面积不小于 200 平米，可以采用金属漆或树脂漆、玻璃等体现活泼现代的元素；走廊：与大堂装饰效果呼应，走道净宽不小于 1.4m，高层建筑走道净宽，应按照通过人数每 100 人不小于 1.00 米计算，走道高度应考虑与走道宽度比例110、，并考虑层间梁与走道吊顶的关系；卫生间：进口名牌洁具，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或石材墙、地面，提供热水；办公间：办公单元毛坯交房，隔层不做，预留层间梁，预留卫生间管道；弱电:LOFT 办公如按小分割单位设计,每户应考虑独立的插座信号接口等(按两层考虑),但因客户可能同时购买 2 个以上的单位并连通使用,所以分户隔墙上尽量不要放置插座,信号接口等；强电:如按常规办公电量预留 100W/平方米,单元总电量在分夹层后使用会存在不足的情况;但如按两层面积计算预留电量,工程总量会出现超标的状况.因此 LOFT 办公可按照170W/平方米(111、按一层面积计算)预留办公电量；给排水：室内单元按照有卫生间功能考虑,预留给排水管道.但在施工时可考虑卫生间隔墙不做.在进行消防喷淋管道设计的时候,应考虑各单元分隔梁高差异,不能简单将喷淋管道统一标高设计.应具体情况具体分析,对部分管道应进行梁下上翻处理或穿梁处理从而保证室内净高；商业配套：由于 loft 办公楼，空间利用比较紧凑，因此整个办公楼最好有出租的会议室，另外配有银行、票务中心、小型便利店等；智能化系统：loft 智能化系统与普通办公类似，需要强调的是安保系统，考虑到可能存在的居住使用或 24 小时办公行为，应有 24 小时的安保、电子巡更，或考虑设置门禁系统。VI 系统设置：外立面顶112、部位设置绿地集团标识，位置应偏楼体左侧；大堂和各楼层预留水牌位置，和系列标示。智系列品牌识别智系列品牌识别 品牌品牌定定位：位：创意之源创意之源 财富之源财富之源 二、二、3.3.商业系列商业系列饕界饕界 “饕界”饕界”品牌定位及塑造标准（草稿）品牌定位及塑造标准（草稿）饕界定义：“饕界”就是特色餐饮、日常餐饮一条街。汇聚连锁餐饮、地方餐饮、特色餐饮，集餐饮、文化、艺术精粹于一身，将国际先进设计理念与当地地域文脉相融合而打造的中国饮食文化名片，并开启中国饮食品牌民俗化的先河。选址理念：产品品牌为区域性商业中心配套商业。附属中型及中型以上社区，主要人流车流动线，商业氛围浓浓，现在或正迅速发展成为113、城市商业聚集的区域。规划理念：“以特色鲜明的食饕街为打造主题，通过建筑布局的收放开阖，实现商业街的公共空间、半公共空间、半私密空间的营造与过渡，产生购买者、商户、管理者、消费者对饕界的认可并能留下深刻的印象。建筑理念：饕界”以中式古典加上混搭主义国际的造型，独具特色的饕界使者饕神为主要特色。强调功能性与经济性的统一，充分尊重本地市场对建筑的审美观，采用围合式设计聚集商气，附送大露台增加营业面积，有条件的地方，各商铺之间用特色连廊连接。建筑采用中式古典加上混搭主义国际风格。注重新材料、新工艺、新技术的使用。商铺购买客户群：自用型客户：有较好的经济基础及经济实力，本来具有餐饮或经营店铺经验，或目前114、正在经营餐饮及其他类店铺，因企业拓展而需要新购铺面用于经营。经济特点：自身具有一定经济基础，事业保持上升期，对于自身经营企业有较好的预期。消费偏好：对于自身企业有较好的未来规划，并有继续拓展的信心。一般采取分期付款或贷款付款方式。投资客户：有较高的文化素质，有较好的经济实力，具有明确的投资的需求、购买力处于社会高等水平的中年人群。其具有以下几方面特征：经济特点：目前的经济承受能力很强，并保持上升周期，对未来有较好预期。消费偏好：看好项目的未来发展，并乐于投资。一般采取分期付款及一次性付款。产品规划：总规模在 4 万平方米左右。建议必备业态：中高档商务、政务、休闲聚会的餐饮集中地，连锁餐饮、地方115、特色餐饮、主题餐饮和日常生活小餐饮。为满足食饕馆与区域消费者生活休闲，可以配置一点适当的延伸服务场所，主要规划业态为知名咖啡茶社、娱乐中心、创意产业、SPA 美容馆、及银行、零售配套商业等。采取人车分流的形式，车行道严格把控并设置安保人员；商业街人行道主街、次街层次分明并注重相互融合，确保户户临街。停车位对于营运商铺至关重要，以地上及地下的集中车库为主要形式，车库的比例按规划要求上限设置；绿化率达到规划要求；建筑密度根据政府规划进行设计。建筑体 1、主体建筑层高：食饕街：一层层高 5 米，二层、三层层高 4.5 米。2、主体建筑立面 风格：建筑采用中式古典加上混搭主义国际现代主义风格，融合相应116、国家建筑符号或建筑潮流，立面特色鲜明。要求：统一隐设可满足扩大尺度挂墙式空调室外机组安放的空调外机架及挡板，门窗区域隐设可满足扩大尺度柜式空调室外机组安放的空调机架及挡板。空调滴水管统一设计。上下水管在设计中尽量隐蔽。统一设置店招及广告位。3、房型设计要求 本着商业设计的原则及实用性的目的，饕界房型以 80-200 平米的大开间为主。同时辅以 500-2000 平米的独栋 2-3 层的独立商铺。交房标准 建筑结构：框架结构 外墙材料：考虑节能要求。外墙为面砖或涂料，主材 50 年保证质量。门窗材料：外墙上的门窗为塑钢窗全部窗采用双层中空玻璃窗 电梯间：无 进户门：普通防盗门，门上有“饕界”的标117、识 阳台门：无 户内：毛坯 弱电系统：设有 HUB 的弱电综合布线箱 包括：通信电话系统、计算机网络系统。通信电话系统 预留主管接口位置至外围，各户单独连接。计算机网络系统 预留主管接口位置至外围，各户单独连接 三表系统 水、电、煤表出户 VI 系统 VI 系统统一设计 内容包括：1、饕界店招及广告位 2、入口处主体建筑山墙面 3、门牌号、指示牌、门栋号、楼层号 4、警卫室内部标识 5、物业处内部标识 6、电梯门楣或门板上 7、车行道、人行街 8、车库 9、井盖 10、玻璃门警示 11、垃圾箱 12、公园椅 13、地毯 14、公用 WC 15、围墙 16、景观标识牌、大门统一标识 物业管理 日118、常运做的管理包括保安、清洁、园艺、接待/指示牌、车辆交通管理、消防管理、垃圾处理和客户服务。强调专业：物业管理公司必须是具有同类型商业街丰富的专业管理经验，管理商业街的员工必须是相关专业人员，具有岗位执业证书。优质高效：物业管理公司的服务必须是优质而高效的，坚持博采众长，不断创新，在工作中运用先进的管理技术、管理经验及管理设备 量化管理：物业管理公司的所有工作都要进行量化管理，例如报修电话后多少时间内修理人员到达业主报修地点、多少时间内完成保修任务 真挚服务：物业管理公司对待业主的服务态度必须是真挚诚信的，与业主建立互通互动的良好关系。饕界饕界品牌品牌识别识别 三三营销环境塑造营销环境塑造 1119、.1.售楼处售楼处（待定）（待定）三、三、营销环境塑造营销环境塑造 2.2.现场包装展示现场包装展示 售楼处售楼处内场内场 集团品牌展示区：(1)设置于大门入口接待区域旁(2)绿地在中国全国分布图（尺寸：高度控制在 2-3 米之间）（3）让生活更美好绿地代表性物业展示 （3）、制作工艺 绿地代表性物业展示：以挂画形式，图片选择以营销资源库/企划/1 集团管理/3 绿地在中国/为准，各项目可根据自身情况选择合适的图片。如无特殊需求，可参照集团选图。3、产品品牌展示区 设置于模型区、洽谈区旁，原则上根据已发布的各产品品牌规范手册之规定在售楼处内部醒目位置作品牌展示；同时可结合视频宣传资料展示。4、120、公告区：采用箱式抽拉的方式展示各类政府要求的发布的公告，包括项目审批文件、规划、建筑、预售证、置业温馨提示等。5、产品展示墙 设置合适数量，以灯箱展示方式为主。售楼处外场售楼处外场 1、门头项目 LOGO 设置 应在售楼处外立面醒目位置设置项目 LOGO，可做成发光字，增加夜间的关注度。2、精神堡垒 每个项目均需在售楼处门前广场设精神堡垒，尺寸原则不低于 8 米。(详见各产品品牌手册)3、导视系统 售楼处外围均需设看房、停车等导示系统。(详见各产品品牌手册)4、工地围档 在项目现场主入口和显著对外展示面设置工地围档，具体要求如下：(1)、尺寸要求 高度以 3 米为基础尺寸：围墙底部要求种植相应121、灌木。(2)、制作要求 以实体围墙+喷绘画面为基本构成，其中“实体围墙”部分可设项目 LOGO、集团 LOGO 或组合 LOGO，具体造型可结合项目特色。示意：5.工地大牌 1、尺寸要求 工地现场大牌要求主干道画面高度范围控制在 7m-15m，长度不少于 40m（可非连续，但单块长度不少于 20m）。2、集团品牌应用 备注：如因受当地政策对广告牌高度的限制而无法采用工地大牌的形式，则工地围挡需按标准，其中高度需至少达到政府规定的上限，并力争突破。三、三、营销环境塑造营销环境塑造 3.3.现场现场品牌音乐规范品牌音乐规范 三、三、营销环境塑造营销环境塑造 样板房及售楼处装饰画规范样板房及售楼处装122、饰画规范 一、风格选择一、风格选择 （一）、新古典室内风格（一）、新古典室内风格 1 1、适用装饰画风格、适用装饰画风格 可适用欧洲印象派、后印象派，示意图如下：2 2、适用画家、适用画家 （1 1）、克劳德莫奈）、克劳德莫奈 Claude MonetClaude Monet 简介及代表作简介及代表作 （1840 年 11 月 14 日1926 年 12 月 5 日），法国画家，印象派代表人物和创始人之一。莫奈是法国最重要的画家之一，印象派的理论和实践大部份都有他的推广。莫奈擅长光与影的实验与表现技法。他最重要的风格是改变了阴影和轮廓线的画法，在莫奈的画作中看不到非常明确的阴影，也看不到突显或123、平涂式的轮廓线。（2 2）、雷诺阿）、雷诺阿 RenoirRenoir 简介及代表作简介及代表作 法国印象主义大师,(1841-1919),是十九世纪法国最负盛名的印象派大师之一，其一生的创作被看作是印象派中女性青春美的歌手。在所有印象派画家中，雷诺阿是最受欢迎的一位，他所画的都是漂亮的儿童，花朵，美丽的景色，特别是可爱的女人。这些都会立刻把人吸引住。雷诺阿把从他们那里所得到的赏心悦目的感觉直接地表达在画布上。他曾说过：“为什么艺术不能是美的呢？世界上丑恶的事已经够多的了”。他还是女性形象的崇拜者，他说：“只有当我感觉能够触摸到画中的人时，我才算完成了人体肖像画”。（3 3）、埃德加德加）、埃124、德加德加 EdgarDegasEdgarDegas 简介及代表作简介及代表作 (1834(1834-19171917）1834 年 7 月 19 日 出生于巴黎。父亲是个金融资本家，祖父是个画家，从小德加便生长在一个非常关心艺术的环境里。德加是印象派人物画家，又是现实主义巨匠，擅长描绘芭蕾舞女。（4）、阿尔弗莱德西斯莱阿尔弗莱德西斯莱 Alfred SisleyAlfred Sisley 简介及代表作简介及代表作 （1839-1899），法国印象派大师，主要画风景画，曾多次参加印象主义绘画展览。早期代表作木料场、枫丹白露河边、圣马丁运河等表明他对色彩感觉特别敏锐，笔触轻快而有变化，特别善于运用125、微妙的色彩 关系，表现具有诗意 的自然景色。后期因受新印象主义影响，作画多采用点彩技法，作品有重在表现物象实体感的倾向。（二）、现代奢华室内风格（二）、现代奢华室内风格 1 1、适用装饰画风格、适用装饰画风格 可适用欧洲抽象主义、美国抽象表现主义，示意图如下：2 2、适用画家、适用画家 （1 1）、康定斯基）、康定斯基 W.Kandinsky,W.Kandinsky,简介及代表作简介及代表作 （18661944），抒情抽象派代表画家，“抽象绘画之父”，曾是德国表现主义团体“蓝骑士”的领导者。代表作构成第四号（战争）、构成第七号习作、光之间第 599 号。（2 2）、）、蒙德里安蒙德里安 P.M126、ondrianP.Mondrian 简介及代表作简介及代表作（18721944），几何抽象派代表画家，在平面上把横线和竖线加以结合，形成直角或长方形，并在其中安排红、黄、蓝三原色，但有时也用灰色，是荷兰风格派（deStijl）的主将，代表作黄与蓝的构成（1929）、百老汇爵士乐（194243，纽约现代美术馆）。以几何图形为绘画的基本元素。出生在荷兰的阿姆尔弗特，曾在海牙、鹿特丹、罗伦、巴黎和伦敦等十多处地方居住作画，晚年移居纽约，大幅度扩展创作领域，对建筑、工艺和设计产生很大影响。（3 3）、克利）、克利 P.KleeP.Klee 简介及代表作简介及代表作 （18791940），瑞士画家。运用127、色彩调和及抽象的手法，创作了许多含有哲理性和富稚拙趣味的作品，例如：金鱼、干道与支道、死与火。（4 4）、杰克逊波洛克）、杰克逊波洛克 Jackson PollockJackson Pollock 简介及代表作（19121956），美国抽象绘画的奠基人，是抽象表现主义的先驱，20 世纪最有影响力的艺术家之一，以其在帆布上很随意地泼溅颜料、洒出流线的技艺而著称，他的作品往往具有难以忘怀的自然品质。波洛克绘画所创造的神奇效果几乎与他使用的笔和画布毫无关系。他的绘画已经完全替代了创作的本身，是一种近似表演艺术的创作形式。（5 5）、塔皮埃斯）、塔皮埃斯 Antonio TapiesAntonio T128、apies 简介及代表作简介及代表作 （1923-），当今西方画家里最具有东方哲学思想的绘画大师之一。塔皮埃斯出生于西班牙巴塞罗那，他的青少年时期，是被西班牙内战和严重的疾病吞噬的，1944 年他在巴塞罗那开始学习法律，此后他立志将毕生献给他所钟爱的美术。从此塔皮埃斯开始自学绘画，当然他也曾旁听过很有限的几堂关于美术的课，可是在他的回忆中，这些可几乎没有对他产生什么影响。塔皮埃斯作为一位完全自学的画家，他的名字和毕加索、达利、米罗、高迪在巴塞罗那的星空闪烁着耀眼的光芒。（6 6）、克里姆特）、克里姆特 Gustav KlimtGustav Klimt 简介及代表作简介及代表作（18621918129、）维也纳分离派绘画大师奥地利画家。1862 年 7 月 14 日生于维也纳郊区布姆加特，1918 年 2 月 6 日卒于同地。早年受业于维也纳工艺学校。1890 年加入维也纳美术家协会。作品吸收古埃及、希腊及中世纪诸艺术要素，将强调轮廓线的面和古典主义镶嵌画的平面结合起来，创造出一种独特的富有感染力的绘画样式。代表作为埃赫特男爵夫人。1897 年退出维也纳美术家协会，另组织维也纳分离派。其他作品还有藏于奥地利美术馆的接吻。（三）、现代简约室内风格（三）、现代简约室内风格 1 1、适用装饰画风格、适用装饰画风格 可使用美国波普艺术，示意图如下：2 2、适用画家、适用画家 （1 1）、）、安迪沃霍130、尔安迪沃霍尔 Andy Andy WarholWarhol 简介及代表作简介及代表作 （19281987），20 世纪艺术界最有名的人物之一，是波普艺术的倡导者和领袖，也是对波普艺术影响最大的艺术家。他大胆尝试凸版印刷、橡皮或木料拓印、金箔技术、照片投影等各种复制技法。沃霍尔除了是波普艺术的领袖人物，他还是电影制片人、作家、摇滚乐作曲者、出版商，是纽约社交界、艺术界大红大紫的明星式艺术家 （2 2）、）、霍克尼（霍克尼（David HockneyDavid Hockney）简介及代表作简介及代表作 美藉英国画家、摄影家，同时也是一位蚀刻家、制图员和设计师,当今国际画坛最具影响力的大师之一。在近131、 30 年的摄影艺术生涯中，他矢志不渝地坚持探索照相机的多种多样的工作方式和摄影作品的多种表现形式。绘画作品代表作为克利斯多夫伊修伍德和唐巴查笛和克拉克夫妇俩。（3 3）、）、罗伊利希滕斯坦罗伊利希滕斯坦 RoyLichtensteinRoyLichtenstein 简介及代表作简介及代表作 （19231 997），美国波普艺术大师,被艺术学界肯定为创造了纯粹的美国新绘画。在 20 世纪中叶，抽象表现绘画盛极一时之际，他和纽约年轻一代画家，提出了新形式的具象绘画波普艺术，在 60 年代一举成名，成为足与欧洲绘画体系一别苗头的新美国艺术，甚至许多曾受美国商业影响的域外文化，亦感受他作品的震撼力。132、利希滕斯坦的绘画或雕刻作品，引用自漫画、日用品、广告以及一些美术史上名画家的作品造型，转化成他自己独创的技法与创作风格。他不断改变风格，晚年还尝试创作中国式网点山水画，追求东方绘画中闲静安宁的气息。（4 4）、贾斯培约翰斯）、贾斯培约翰斯 Jasper JohnsJasper Johns 简介及代表作简介及代表作 美国画家。1930 年生于艾伦代尔。1947 年就读于南卡罗利那大学。在纽约及南卡罗利那附近的埃迪斯托比奇生活和工作。一名从抽象表现主义转到描绘具体形象的画家，但他运用的是一种将实际形象转换为形象真义的抽象的方式。1972 年，他开始尝试用斜阴影线来表现主题。1974 年后，他便把阴133、影线填充画面当作一种主要的表现手法。理发师的树即为他画风转变后的作品之一。琼斯被称为波普艺术的先驱，但后来的波普艺术却抛弃了抽象的形式，而改用描绘具体物体的手法。（四）、现代中式室内风格（四）、现代中式室内风格 1 1、适用装饰画风格、适用装饰画风格 可适用二玄社古画复制品，示意图如下：2 2、适用画品、适用画品 （1 1）、日本二玄社）、日本二玄社 “在中国美术界，尤其是美术出版社几可谓家喻户晓，尽管它在日本出版界的规模和影响其实并不及小学馆那样的大型出版社。二玄社之所以在其邻邦拥有如此高的知名度，就是因为它曾秉十数年之功，成功甚至可以说是完美地复制了四百余中国书画史上具有里程碑意义的煊赫剧134、迹，令这些自元明以还就长期被宝藏在深宫禁苑里的珍宝，化身千万，走进寻常百姓家，连接起了传统中国画经典与今天中国书画研究者、学习者们之间无形的桥梁。二玄社复制中国国宝级书画，并且主要是复制藏品居世界各大博物馆之冠的台北故宫博物院收藏的世所罕见的大帧唐宋元书画，其还原能力之精微，制作水平之高超，并不能仅以“下真迹一等”的词汇来形容。由于年代久远，这些中国书画名迹大多灰暗皮损，并且在展出时又须玻璃防护品的层层阻隔，令观者即使面对真迹，亦难免生隔靴搔痒之感。二玄社的复制品，不仅精妙地还原了原作的笔墨变化，而且在保证原作风神的前提下有效地修复了画面的皮损残破。换句话说，这些复制品，从某种意义上来说，甚至135、具有比原作更进一步的清晰度和观赏性。”（五）、地中海风情室内风格（五）、地中海风情室内风格 1 1、适用装饰画风格、适用装饰画风格 可适用法国、西班牙现代艺术，示意图如下：2 2、适用画家、适用画家（1 1）、琼安米罗）、琼安米罗 Joan MirJoan Mir 简简介及代表作介及代表作（1893-1983 年），西班牙画家琼安米罗是和毕加索、达利齐名的 20 世纪超现实主义绘画大师之一。米罗的超现实主义绘画具有鲜明的个人风格：简略的形状、强调笔触的点法、精心安排的背景环境，奇思遐想、幽默趣味和清新的感觉。家乡地方独特的传统文化，米罗一直引以为傲。1937 年米罗画了幅反弗朗哥专政的大壁画收136、割者，在巴黎世界博览会西班牙馆展出，正好与毕加索的 格尔尼卡相呼应。米罗画中的人物就是一位加泰隆尼亚的农夫，强悍有力的线条，表现出整个民族的反叛、痛苦和顽抗不屈的意志。米罗从加泰隆尼亚地方的色彩，跃进到超现实主义的国际艺术风格，成为国际艺术大师，说明他没有被本土的事物阻碍与限制，反而从本土艺术发展出清新自由.（2 2）、文森特威廉梵高）、文森特威廉梵高 Vincent Willem van GoghVincent Willem van Gogh 简介及代表作简介及代表作 （18531890），荷兰后印象派画家。他是表现主义的先驱，并深深影响了二十世纪艺术，尤其是野兽派与德国表现主义。梵高的作品137、，如星夜、向日葵与有乌鸦的麦田等，现已挤身于全球最具名、广为人知与昂贵的艺术作品的行列。1890 年 7 月 29 日，梵高终因精神疾病的困扰，在美丽的法国瓦兹河畔结束了其年轻的生命，是年他才 37 岁 （3 3）、亨利马蒂斯）、亨利马蒂斯 Henri MatisseHenri Matisse 简介及代表作简介及代表作 （1869-1954)，他与毕加索是 20 世纪最重要的两位艺术大师。马蒂斯早年从事法律事务，23 岁改学绘画，曾入朱利安美术学院师从布格罗，尔后进象征主义画家莫罗的画室。莫罗对色彩的主观见解对马蒂斯影响很大，莫罗认为“美的色调不可能从抄袭自然中获得，绘画的色彩必须依靠思索、想138、像和梦幻才能获得”。在他离开学校后又受西涅克的点彩派影响，同时吸收凡高和高更所长，借鉴黑人雕塑和东方装饰艺术，表现出对传统艺术的彻底决裂。作品中体现了野兽派的美学观念：即大胆的色彩、简练的造型、和谐一致的构图以及强烈的装饰性，形成了他独特的画风那就是世人熟悉的画面简洁、清晰，省略了多余的细节，以单纯的线条和色彩构成画面艺术形象。（4 4）、亨利卢梭）、亨利卢梭 Henri Theodore RousseauHenri Theodore Rousseau 简介及代表作简介及代表作 （18441910)，法国卓有成就的伟大画家。生于法国西北部的拉瓦尔市。父亲朱利安卢梭是马口铁工匠。青年时期他当过军139、乐队队员，后离开巴黎做了海关官员。1885 年在香埃吕西沙龙展出处女作，1886 年狂欢节之夜参加独立派展览。此后他平均每年都有 5 幅以上作品展出。他的代表作有村中散步、税卡、战争、睡着的吉普赛姑娘、我本人肖像风景、乡村婚礼、抱木偶的女孩、梦等等。他用那纯真无瑕的眼睛去观察世界和感受生活的真谛，这使他的画具有强烈而鲜明的个性。（六）、美式乡村室内风格（六）、美式乡村室内风格 1 1、适用装饰画风格、适用装饰画风格 可适用美国现代艺术，示意图如下：2 2、适用画家、适用画家 （1 1）、）、安德鲁怀斯安德鲁怀斯 WyethWyeth 简介及代表作简介及代表作 20 世纪美国最著名、最杰出的画家140、之一。他延续了霍伯(Edward Hopper)为代表的美国地方主义绘画传统并启发了后来出现于 20 世纪七、八十年代的美国照相写实主义绘画，他与抽象表现派画家杰克生帕洛克(Jackson Pollock)及雕刻家大卫史密斯(David Smith)同为美国艺术界的代表人物具有崇高的地位。（2 2）、）、乔治亚奥基芙乔治亚奥基芙 Georgia OKeeffeGeorgia OKeeffe 简介及代表作简介及代表作 1887-1986，美国艺术家，被列为 20 世纪的艺术大师之一。欧姬芙的绘画作品已经成为 1920 年代美国艺术的经典代表，她以半抽象半写实的手法闻名，其主题相当具有特色，多为花141、朵微观、岩石肌理变化，海螺、动物骨头、荒凉的美国内陆景观为主。她的作品中常充满著同色调的细微变化，组成具有韵律感的构图，某些时候欧姬芙画中的物品外轮廓，让观者感到此物品的轻脆感。二、装饰画制作工艺办法二、装饰画制作工艺办法 （一）、手工临摹绘制（一）、手工临摹绘制 （二）、原作照片电脑写真喷绘（二）、原作照片电脑写真喷绘 三、悬挂原则三、悬挂原则 （一）、空间匹配（一）、空间匹配 大空间配大尺度画品，小空间配小尺度画品，反之则效果大减；竖向墙面配竖构图画品，横向墙面配横向画品。（二）、色调匹配（二）、色调匹配 根据墙面色彩的冷暖安排画面，暖配暖，冷配冷。（三）、画框配色（三）、画框配色 根据墙面色彩明度的深浅来安排，深色墙面配浅色画框，浅色墙面配深色画框。（四）、灯光配合（四）、灯光配合 画品上方要设置卤素射灯，形成点光源的照射效果。