1、特色小镇开发运营与全经联特色小镇开发运营与全经联 IP 导入导入2016 年 10 月 22 日第四届中国房地产创新模式大会在北京盛大召开，绿维文旅集团董事长、 北京绿维创景规划设计院院长、全经联城镇化发展委员会主任林峰博士作为规划设计与文旅产业运营专家、旅游投行领军人物，受邀参会，并做了特色小镇开发运营与全经联IP 导入的主题演讲。结合国家特色小镇建设工作和绿维十余年的项目经验，深入剖析解读特色小镇的本质和标准， 总结探索出全新的特色小镇开发运营模式，着重阐述了导入创新IP 在特色小镇建设中的重要性，并表示将跟全经联平台及业界各类 IP 合作链接，共同推动特色小镇发展。一、特色小镇本质一、特2、色小镇本质林峰博士认为特色小镇是指依赖某一特色产业和特色环境因素（如地域特色、生态特色、文化特色等），打造具有明确的产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发项目。它是旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一，产城乡一体化的新型城镇化模式。（一）特色小镇主要分为四个（一）特色小镇主要分为四个“特特”：（二）特色小镇的发展架构（二）特色小镇的发展架构特色小镇的发展架构，我们称之为“双产业、三引擎、三架构”。“双产业”指特色产业与旅游产业。自身特色产业主要指新兴产业或传统经典产业，诸如信息经济、环保、健康、时尚、金融、高端装备等新兴产业；茶叶、丝绸、石刻、文房、青瓷等传统产业。3、泛旅游产业主要是“旅游+农业”、“旅游+乡村”、“旅游+工业”、“旅游+健康”、“旅游+体育运动”、“旅游+科技”、“旅游+教育”等方面内容。林峰院长认为，特色小镇的关键在于产业培育。特色小镇不仅是以特色产业为引擎的泛产业聚集结构，也是以旅游为引擎的泛旅游产业聚集结构。特色产业架构泛旅游产业架构“三引擎”包括产业引领、旅游引擎、智慧化及互联网引擎。对于任何一个特色小镇来说，都是以导入更大的扩大效应、传播效应的现代手段和渠道，是集聚产业能力，形成人口规模的基础。 旅游引擎是导入外来客流形成消费聚集的基础。 这三大引擎是构建了打造旅游特色小镇的基础，任何一个特色小镇的引擎不清晰，引擎发展逻辑不清晰4、，引擎落地的产品、业态、形态、人才、机制和投资的方式不清晰，肯定做不出特色小镇。“三架构”指的是特色小镇发展不仅要遵循产业链整合架构，还要符合旅游目的地发展架构和新型城镇化发展架构。林峰院长认为，特色小镇发展的基础是人口聚集。特色产业和泛旅游产业的发展，形成产业集聚，带动常住人口聚集和外来游客聚集，促进配套产业和公共设施的发展， 以及多样化的消费结构和聚集， 从而推动城镇化架构的形成与旅游目的地发展。林峰博士认为特色小镇旅游产业分为自然资源、人文资源，对于我们特色小镇而言，要增加一个产业资源， 每一个特色小镇基于当地的产业资源不一样， 因此在选择产业的时候，选择的产业资源基础，我们说鲜花小镇、5、航空小镇、会展小镇、教育小镇等等不同，各种各样小镇之间，如何运用资源的本身，都是非常重要的。（三）特色小镇的总体特征（三）特色小镇的总体特征林峰博士认为特色小镇的特征是以特色的产业及环境资源为基础，以坚定的政府政策及投融资支持为依托，以产城一体化综合开发为手段，以泛旅游为引擎与目标归宿，以产业链开发及房产开发为盈利核心。以产业为基础，通过消费聚集实现就业增加、人口聚集、城镇繁荣，是特色小镇发展的核心逻辑，基于这个逻辑，产业本身、产业应用、产业服务和相关延伸产业，构成了对产业的四个板块的构架。所以选择产业、然后延伸产业。在旅游结构里称之为“泛旅游产业”，就是把旅游和相关的其他产业，如医疗、健康、6、养生等，与各种资源之间相互整合，构成了泛旅游资源的矩阵结构。二、特色小镇的开发架构二、特色小镇的开发架构林峰博士认为，特色小镇的打造要点体现在以下三方面：林峰博士认为特色小镇核心实际是产业融合、产业延伸，由此构成人口聚集、产业聚集、产业的三产消费聚集与特色产业加起来，延伸出产业延伸环，形成居住发展带，结合社区配套网，构建新型城镇化发展结构，由此形成了发展的整体。在这个结构里面不仅要导入产业，还要导入事业，还要导入一系列的 IP，旅游小镇开发中，最核心的内容涉及到要打造风貌、性格、快速的夜间聚集核、多业态的服务关系，最后落在商业地产、居住地产、大城市的二居地产、落实到养老和度假的第三居所地产，由7、此构成房产开发、业态开发、产业开发的整个结构链，所以是一个复合开发的结构。特色小镇开发架构特色产业项目开发架构旅游产业项目开发架构三、特色小镇的运营模式三、特色小镇的运营模式（一）特色小镇的商业模式（一）特色小镇的商业模式（二）特色小镇的运营模式（二）特色小镇的运营模式企业主体，政府服务，政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务，引进民营企业建设特色小镇。（三）特色小镇的投融资模式（三）特色小镇的投融资模式构建以项目为核心；以城市投资及旅游投资为支撑，多种投资平台相互协调；特色小镇投融资平台为互相支撑的投融资框架结构。林峰博士认为特色小镇涉及到的一系列产业链开发，第一是政府需求，第二是企业8、运营，企业运营的逻辑里面分成四大企业收益，第一块建造收益，第二块是产业收益，第三块是房地产收益，第四块是通过 IPO、上市寻求资本收益，这四大收益是综合收益，现在追求纯粹的产业收益，只做一个点、一类产品，很难实现真正的盈利，有效的整合、开发综合利润，一定要把四大盈利结构有效结合起来。（四）特色小镇的（四）特色小镇的 PPPPPP 模式设计模式设计基于房地产开发的盈利结构和旅游地产结构，逐渐向基于政府公共基层的 3P 开发的建造利润+房地产开发利润+土地增值利润+产业利润构建的复合利润构架。四、特色小镇开发中的四、特色小镇开发中的 IPIP 导入导入（一）特色小镇开发中的资源导入模式（一）特色小9、镇开发中的资源导入模式绿维创景以产业链整合为模式，有效利用各种资源，突破原有的项目推进和开发时序，将后期导入前期，在进行策划规划设计的同时，引入后期的建造、成熟项目、营销、管理、服务、投融资等资源，使得策划规划过程也成为一个推动项目落地的过程。全产业链整合模式结合建造导入结合运营导入结合投融资导入（二）特色小镇开发中的（二）特色小镇开发中的 IPIP 导入导入IP 的导入对于特色小镇的的开发来说，是推动其落地建设的重要抓手，是支撑其健康发展的关键内容，是盘活其现有存量资产的重要手段。全经联聚集了上百个 IP，无论是园区地产 IP、文化旅游 IP、社区服务 IP 还是养老服务 IP。对于全经联来10、说，每一个会员企业就是一个创新 IP，上百上千个 IP 在全经联的“平台+智库+资本”架构上，组成一个生态圈。林峰博士认为在特色小镇的打造中，将全经联平台及业界各种创新 IP 通过有效、有序的梳理，通过在策划端、规划端，把有价值的 IP 导入到前端去，形成新的合作模式，即政府提供开发性支撑，提供支持体系，包括开发商投资的项目以及基金跟进的项目，到运营商运营的项目，都可以形成一个互联互动和聚集结构。林峰博士提出绿维和城镇委在下一步工作中最核心的工作就是把这些 IP 标准化， IP 的商业模式清晰化，IP 利用手法明确化，让所有的策划师、规划师掌握这些 IP、导入这些 IP，在特色小镇发展中间形成11、全经联共同发展、联合发展的发展结构。绿维文旅是以规划设计业务为基础，围绕旅游规划设计、旅游开发建设、旅游投融资、旅游运维管理四大环节，提供旅游全产业链整合咨询服务，实现旅游产业开发运营全程服务的集团企业。遵循“平台化运作，产业链经营”战略，通过合伙人制度、合资公司模式及合作伙伴计划（百家上下游合作机构），形成了大量可以导入的资源。绿维集团及其旅游运营网，构成了国内唯一的 O2O 旅游产业开发平台，网上规划设计院、旅游投融资数据库、旅游 IP 数据库、旅游经理人频道等，正在构建旅游产业独一无二的旅游开发要素聚集平台。为打造各具风格的特色小镇提供专业化、 全面性的服务，为加速推进特色小镇建设增添强劲动力。