1、 滨滨湖学校前期物业管理方案湖学校前期物业管理方案 第一章第一章 物业管理前期介入的作用物业管理前期介入的作用 随着我市物业管理市场的规范化、法制化，物管行业的发展、进步，物业管理公司已把前期介入工作作为物业管理工作的一项重要内容， 有更多的物业管理公司意识到前期介入是保证物业管理顺利起步与正常开展物管工作的重要条件，是实施物业管理的首要环节，并使许多开发商和建设单位受到益处。实践证明，前期介入具有以下作用： 1.有利于优化设计，完善设计细节 ； 2.有利于提高房屋建造质量 ； 3.有利于保证物业的使用功能 ； 4.有利于加强对所管物业的全面了解 ； 5.前期介入有利于后期管理工作的进行 ； 2、6.有利于树立物业管理公司的形象； 7有利于为校方提供建筑施工中存在的问题及处理方法。 我公司管理的多个项目中进行了前期介入工作，起到了很好的作用，特别是八一农垦大学的管理，我公司的前期介入为工程施工管理、材料管理、设备质量及日后的日常管理，学校启动等工作起到了很多的作用；学校领导高瞻远瞩，了解物业管理的重要性、关键性，提出了物业管理前期介入的想法，为校方与物业公司在以后的正常管理奠定基础。 第二章第二章 概况概况 大庆高新物业管理有限公司（前身为大庆高新技术产业开发区物业总公司）始创于 1997 年。公司具备物业管理国家二级企业资质。2001 年公司率先通过了英国 AJA 国际认证公司的 I3、SO9002 质量体系认证。“用户至上、服务第一、科学严谨、精益求精”是我们的服务宗旨，“团结、敬业、诚信、创新”是我们的团队理念。公司建立了 CIS 工程，积蓄了独特的企业文化，能过为用户提供全方位、多层次、高效快捷的服务。 滨州村中小学属于滨州湖居住区的附属学校，属于九年一贯制学校，总建筑面积约 20000 ，教育附属基础设施齐全，属于当年工程。 第三章第三章 人员配置人员配置 按照工程进度和工程实际情况，我们拟组建前期物业管理领导小组（3-4 人），派有施工管理经验和丰富物业管理经验的管理人员担任组长， 选聘专业工程师担任组员。 小组进入角色，直到项目结束，参与项目的全过程，保证物业管理4、前期介入达到预期的结果。 一 组织系统 1.外部组织系统 .内部组织机构图：（共计 人） 二 物业管理运作流程 第四章第四章 前期物业管理介入前期物业管理介入 一 物业管理介入前准备工作 领导小组根据物业管理内容结合双方实际情况，全面了解物业的整体情况，了解开发商的整体思路和意图， 从物业管理角度提出合理化建议， 尤其注重环保、安全方面，确保整体工程的施工质量及为今后的日常物业管理打好基础。 二 物业管理介入 1.按照物业状况和我们的实际工作经验，制定前期物业管理工作计划。具体如下： 序号 项目 内容 时间 备注 一 前期介入 1、研究规划设计意图、掌握工程施工现状 2、熟悉施工现场情况，为工5、程接管做好准备 3、从物业管理和使用角度出发，对设计和施工提出合理化建议 1、需校方提供设计施工图纸一套 2、需校方协调参加施工例会，了解施工计划安排 3、对物业公司提出的合理化建议给予回复 、校方应协调物业前期介入人员参加特殊设备特殊工艺的实施过程。 二 前期内业资料的建立 1、对项目展开深入的调查研究 2、根据项目的特点拟定物业管理方案 3、制定接管方案 4、制定入住方案 5、制定管理程序，工作标准 规章制度、考核办法等 各方案见附件 三 组建物业管理队伍 1、人员的选聘 2、人员的培训 3、人员的上岗 选聘培训等方案见附件 四 完善管理及办公条件 1、 安排管理用房及生产用房 2、 管理6、及生产用物资装备 1、校方提供一定量的生产用房 2.工程介入过程中主要的服务内容： 考察整体工作进度，提供工程的阶段性实施进度计划，提出建议，确保工程如期竣工。 对需改变安装位置和工艺的设施设备提出合理化建议； 协助开发商和监理公司做好施工过程中的工程质量； 提供物业管理单位用房位置确定的原则及设计、装修标准，提供管理用房位置的参考意见； 协助开发商监督各项工程的设备安装调试工作，协助验收工作 尽可能全面收集物业的各种资料，同时熟悉各个工程施工环节，特别是隐蔽等施工关键环节； 跟踪验证施工与设计是否相符，是否发生变更，如不符或变更，要根据实际情况，从物业管理的角度看是否符合要求，如不符合要求，7、提出合理化建议，如符合要求，督促做好施工记录或设计变更； 做好施工原始资料的收集，有效的分类，建立档案，为以后的日常物业管理做好基础； 对新设备新工艺， 做好施工调试的介入学习工作， 做好技术资料的收集工作，使我们能够全面了解新设备新工艺； 3.前期物业管理资料的建立 4.工作小组在工程介入的过程中，对照规划、设计图纸、施工进度、投资方、施工方及监理方等的情况，结合我们的工作进度和实际情况，积极的有条不紊的做好各种方案及相关资料的建立和实施。 根据物业的进度编制，有效的编制各个实施方案计划和具体的实施细节，并经过多方协调认可； 熟悉掌握了解物业前期介入的各单位之间的协调程序， 便于各单位之间的8、沟通与协调； 针对物业的实际内容编制相应的切实可行物业接管计划及实施细则； 编制入住方案，针对学校是一个不同的团体，有一定的特殊性，结合多方的要求和需要，编制适合于学校的入住管理方案； 做好物业管理机构的成立计划，编制相应的各种措施，建立规章制度等； 按照物业管理条例要求，编制制定临时业主公约，明确各种责权利； 5.组建管理队伍 按照实际情况，建立适合于本物业的管理机构，选聘合理的工作人员，在入场前做好人员的培训工作， 经过培训合格的人员在合适的时间进入相应的工作角色; 6.设备、物资工具 根据实际情况，做好必要物资设备的购置和入场工作；对设备、物资工具做到适应现代化标准，符合使用要求，能够显9、示出物业管理有限公司的物业管理形象。 第五章第五章 物业接管物业接管 为了使学校的物业接管工作顺利进行，达到优质高效快捷的目的，我们结合工程的实际情况制定如下： 一 接管验收的方法 由学校牵头组织，黎明物业分公司分组参加对所接管的物业进行验收。 物业公司分组情况 系统组：对室内外供排水、供暖、供电等系统及泵站进行验收。 房产验收组：对房屋主体、室外道路、公共设施等进行验收。 内业管理组：接收竣工资料，办理质量保证金，签订交接协议。 接管验收标准：详见附表 二 接管验收程序 移交竣工资料： 在竣工验收前 7 天， 施工单位应将要移交工程的竣工资料移送给物业公司。 由学校组织， 物业公司参加， 根10、据验收标准和竣工资料共同对工程进行验收。 填写物业现场验收情况统计表。 根据验收提出的问题，施工单位对问题进行整改。 施工单位向物业公司移交工程质保金（或由学校代替扣转移交）。 施工单位与物业公司签订房屋移交书。 施工单位向物业公司移交房屋钥匙。 三 建议 为保证工程质保期内施工队伍能履行质保义务， 建议学校对没有交付工程质保金签订房屋移交书的施工单位不予进行工程结算。 第六章第六章 人员入住人员入住 为了提高校区物业管理的水平，为用户提供方便快捷的入住服务；根据物业管理条例（中华人民共和国国务院令第 379 号）、省级物业管理示范大厦等相关的规定，制定此实施细则。 一 入住程序 二 组织机构11、 总 指 挥： 副总指挥： 1.入住手续办理组 组长： 成员： 2.收费组 组长： 成员： 3.现场验收组 组长： 成员： 4.服务小组 组长： 成员： 5.入住协调小组 组长： 成员： 二 职责分工 总指挥负责入住的整体指挥协调工作，负责和学校的协调工作；副总指挥负责协助总指挥完成各项工作， 负责各工作小组之间的协调工作以及监督各个小组工作完成的情况。 入住手续办理组负责入住手册和宣传资料的发放工作， 负责房屋钥匙的发放工作。 收费组负责水费和电费等计量器具验收抄取底数工作。 现场验楼组负责陪同广大师生到现场对房屋进行验收， 负责住房验收交接书的签订工作。 服务小组负责对广大师生需要服务的进行服务（如房内卫生打扫等）。 入住协调小组负责广大师生的搬入路线指引、广大师生搬入过程中安全的管理、广大师生之间的搬入协调工作。 第七章第七章 结束语结束语 专业之道，惟一惟臻。凭籍优异之品牌、先进之管理技术、丰富之管理经验，物业管理有限公司致力于向学校提供完善的物业管理服务。 如能有幸成为学校的物业管理人，我们定当为学校及广大师生的利益不遗余力，进一步介入学校的施工、入住及管理等，尽职尽责提供各项专业服务。