1、顶级住宅-设计要素研究06研究背景顶级住宅定义顶级住宅客群定位顶级住宅特点顶级住宅一种服务于顶端客群、提供高端居住需求的住宅产品。孕育于世界超一流城市服务于财富顶端人群着眼于奢侈产品置业特征客户特征多次置业，或已购置别墅偏好顶级住宅客户圈层生活渴望回归城市繁华跟随顶级住宅品牌/资产保值资产2亿元以上爱生活，爱社交创造价值/享受生活顶级住宅爱好者客户身份国内外知名人士私营或大中型公司企业主港澳台的投资公司高管城市新富阶层顶级住宅消费人群顶级住宅消费人群特点职业集中年轻化高净值数据源于:90度地产70、80后购买力开始显现80后70后60后集中关注50006000万左右的顶级住宅职业集中于IT、金2、融、自由职业时间稀缺热爱运动社交圈层高净值人群需求时间稀缺健康环境资产保值精致生活身份认同顶级住宅特点时间稀缺健康环境资产保值精致生活身份认同区位户型细节产品力立面06顶级住宅设计要素区位立面户型细节顶级住宅的设计要素细节区位户型立面顶级住宅设计要素顶级住宅案例纽约-公园大道432号深圳-深圳湾1号伦敦-海德公园1号案例概览中央公园无遮挡景观海德公园一线景观后海CBD核心资源纽约-公园大道432号深圳-深圳湾1号伦敦-海德公园1号均价20万元/毛坯交房均价58.4万元/精装交房均价4258.5万元/精装交房区位超一流城市核心资源地段：纽约公园大道432号占据城市最核心资源、位置极度稀缺国际顶级3、住宅案例曼哈顿下城曼哈顿上城曼哈顿中城纽约市公园大道432号东57街252号中央公园西大道15号One 57中央公园上东区地段：海德公园一号紧邻最佳景观资源国际顶级住宅案例伦敦市海德公园1号白金汉宫泰晤士河The Heron海德公园南肯辛顿区地段：深圳湾1号交通便利、稀有湾景国际顶级住宅案例后海CBD深圳深圳湾1号前海CBD深圳湾香港深圳湾公路大桥景观：独占据区域核心景观国际顶级住宅案例纽约-公园大道432号伦敦-海德公园1号中央公园前城后园面朝大海深圳湾1号海德公园1号伦敦市中心区纽约公园大道432号曼哈顿中城核心商务区伦敦深圳湾1号深圳后海中心区深圳案例规划要素小结：市区核心、独特景观、稀4、有地势、开阔视野、便利交通国际顶级住宅案例中国的顶级豪宅资源是什么？CBD资源景观视野身份认同顶级住宅-设计要素大连恒力维多利亚公馆项目简介：位于大连市东港区，北向黄海湾，由两栋高249米的办公与公建式公寓塔楼，两栋高192米的板式公寓塔楼及裙房组成。设计时间：2012年/建成总建筑面积：55.3万容积率：13.0+7.6建筑分类：超高层建筑（高度250米+200米）户型面积段：330-380立面形式：公建化玻璃幕墙区位：稀缺海景顶级住宅-设计要素项目简介：设计采用复合铝板幕墙，风格精致简约，集成多项先进技术，打造一线滨江高科技住宅区位：黄浦江前滩公园顶级住宅-设计要素区位设计要素小结1，外部5、环境资源利用（海景、江景等）2，核心区域热点（CBD、精英集聚等）3，文化主题（传统黄金街区、历史文脉等）立面简约精致的公建化形象国际顶级住宅案例超高层、点式塔楼高层、纺锥形高层、超高层、点式板式集合纽约-公园大道432号（425.5米）深圳-深圳湾1号(119.7米)伦敦-海德公园1号（约50米）现代、形体简洁现代、装饰百叶现代、落地窗、水平阳台以高层及超高层为主，一般为现代风格公建化造型顶级住宅追求有设计感的立面，健康、生态的人居环境挑空阳台水平线条空中花园国际顶级住宅案例顶级住宅-设计要素纯净的玻璃体独树一帜，疏密有致的竖向线条，贯穿整个建筑立面，并直接落地大连恒力维多利亚公馆顶级住宅-6、设计要素幕墙、灯光整合设计，让照明成为立面设计的一部分在传统典雅的立面比例中透出现代感底部处理：暖灰色花岗岩、灰色玻璃和局部灰色铝板的搭配顶级住宅-设计要素重要立面细节：统一中的细节变化顶级住宅-设计要素外形规整、北厅面江-玻璃通透开敞、滨江公建化形象金属幕墙+玻璃线条挺括、精致简约玻璃面对光线的丰富表现一体化设计、公建化形象顶级住宅-设计要素重要立面细节：造型结合防火挑檐实现“顶天立地”的玻璃顶级住宅-设计要素立面设计要素小结1，公建化立面形象（气质低调内敛）2，超大玻璃视线（落地窗墙体系）3，精致简约的新材料工艺（金属外幕墙、装配式一体化）户型更高、更大、更自由的居住体验国际顶级住宅案例更7、高超高的室内层高设计4.72米（层高）3.5-7米（层高）3.5-4米（层高）纽约-公园大道432号深圳-深圳湾1号伦敦-海德公园1号国内普通住宅层高6.0m2.8m6.0m2.93.0m单层户型2为顶层复式户型1户型2户型1户型2单层、顶层有2层复式设计户型顶级住宅高度与规划有关，建议层高在3.3米以上伦敦-海德公园1号深圳-深圳湾1号香港-天汇纽约-公园大道432号上海-翠湖天地隽荟上海-凯德茂名公馆上海-汤臣一品H=约50m层高3.5mH=119.7m层高3.54mH=189m层高3.36.99mH=426.11m层高4.72mH=约110m层高3.3mH=约87m层高3.3mH=1538、m标准层高3.3m、顶楼3.6m100m200m400m国际顶级住宅案例更大远超居住需求的户内面积是一种对于生活的犒赏国际顶级住宅案例767882980纽约-公园大道432号深圳-深圳湾1号伦敦-海德公园1号6个卧室，7个卫生间5个卧室，7个卫生间4个卧室，5个卫生间国际顶级住宅案例180-76792-882195-1700纽约-公园大道432号深圳-深圳湾1号伦敦-海德公园1号更大远超居住需求的户内面积是一种对于生活的犒赏100100040070002003005006008009001700国内普通住宅纽约-公园大道432号伦敦-海德公园1号深圳-深圳湾1号顶豪们青睐5千万左右，200-49、00的户型0.0000.2000.4000.6000.8001.000百分比面积/88.8%8.2%2.0%1.0%10010004007000200300500600800 9001700上海顶级住宅纽约-公园大道432号伦敦-海德公园1号深圳-深圳湾1号顶级住宅面积段对比分析图上海顶级住宅面积段分布面积上海顶级住宅面积集中于200400，相比国际顶级住宅仍有差距国际顶级住宅案例更大远超居住功能的配置是对身份的一种认同国际顶级住宅案例名称电梯厅门厅卧室卫生间 化妆间书房厨房餐厅客厅贵宾室家庭影音室内部电梯健身房儿童游戏室工人房带厕所酒窖阳台公园大道432号1个专享1个6个7个2个1个1个带餐10、厅1个1个1个海德公园1号1个不专享1个5个7个1个1个带餐厅1个1个1个1个一步阳台深圳湾1号1个专享1个4个5个1个2个中、西厨1个1个1个2个1个1个1个带泳池顶级住宅户型功能对比中国顶级住宅国际顶级住宅基本功能特色功能电梯厅门厅卧室卫生间厨房餐厅客厅内部电梯设备间工人房（带厕所）阳台电梯厅门厅卧室卫生间厨房餐厅客厅内部电梯设备间工人房（带厕所）阳台阳台储藏室化妆间书房贵宾室家庭影音室健身房儿童游戏室酒窖一步阳台、带泳池阳台国际顶级住宅案例国际顶级住宅案例更大豪华主卧配置，成功人士典范纽约-公园大道432号伦敦-海德公园1号女衣帽间11.55女卫19.83主卧室42.27男衣帽间14.011、4男卫15.49女衣帽间9.28女卫27.83主卧室141.08男衣帽间9.28男卫27.83衣帽间21.00书房24.70主卧室38.80主卫17.7玄关6.00阳台8.00（估算）阳台36.00避难室5.00主卧室男卫男衣帽间女衣帽间主卧室女卫女衣帽间男衣帽间男卫女卫阳台主卧室书房玄关衣帽间主卫阳台避难室深圳-深圳湾1号顶级住宅-设计要素规整户型平面塑造规整形体顶级住宅-设计要素根据景观资源设置户型公共空间顶级住宅-设计要素面向景观、设置大面积落地玻璃窗顶级住宅-设计要素顶级住宅厨房中西厨、早餐、岛台一体化5600mm3400mm3200mm3000mm灶具橱柜中岛吧台水槽水槽水槽中厨西厨12、中厨西厨集合中岛顶级住宅-设计要素顶级住宅厨房家政间、工人房人性化厨房工人房家政房淋浴马桶单人床衣柜工人流线洗衣机水槽顶级住宅-设计要素多种类型的卧室设计，满足不同居住需求卧室28卫生间7卧室21卫生间10衣帽间11卧室32卫生间10衣帽间 15阳台53535424256.456.4( (阳台除外）阳台除外）卧室39卫生间 18衣帽间 21阳台35116.2116.2卧室面积卧室面积卧室功能卧室功能卧室类型卧室类型卧室尺寸卧室尺寸客卧客卧、次卧次卧、主卧豪华主卧6200mm4200mm4200mm5400mm6200mm5100mm7200mm5400mm玄关7书房26避难室5顶级住宅-设计要13、素顶级住宅卫生间客卧卫生间（专业型）主卧卫生间(豪华型)公共卫生间紧凑型（盥洗室）高效型1420mm1220mm2135mm1525mm马桶盥洗池马桶盥洗池浴缸2595mm2135mm马桶淋浴浴缸盥洗池（双盆）5850mm2985mm盥洗池（双人分离使用）梳妆台马桶盥洗器豪华浴缸休息间桑拿间淋浴间顶级住宅-设计要素实践案例国际顶级住宅小结：无遮挡观景客餐厅、通长阳台是户型对景观最好的回应公园大道432号大横厅深圳湾1号大横厅海德公园1号一步阳台天汇一步阳台顶级住宅-设计要素户型设计要素小结1，打破传统，流动自由空间2，以环境资源最大为布置导向3，科技元素助力细节精工筑造顶级住宅中的爱马仕国际顶14、级住宅案例采用国际顶级家电品牌，打造传世之作其他林内（Rinnai）热水器日本百乐满（Paloma）热水器意大利卡门（GARDESA）装甲门中央空调三菱三星电视Comfort cooling大金VRV智能家居系统美国快思聪（Crestron）Comfort cooling家乐屋（Carrot Home）德国美诺（Miele）家电德国当代（Dornbracht）龙头德国布尔托（Bulthaup）橱柜厨房部品美国Sub-Zero冰箱瑞士弗兰卡（Franke）洗碗机美国Wolf灶具德国铂浪高（Blanco）龙头意大利捷仕（Gessi）卫浴博德宝（Poggenpohl）厨具瓦伦纳（Varenna）厨具15、德国嘉格纳（Gaggenau）家电西门子（Siemens)家电英国室宝（Xpelair）通风产品梦坦尼（Molteni）定制炉具Mila雅生（AXOR）瑞士KWC卫厨瑞典雅士高（Asko）家电瑞典奥斯博格（Ostberg）通风产品科勒（Kohler）橱柜美国惠而浦（Whirpool）电器德国美诺（Miele）德国嘉格纳（Gaggenau）德国当代（Dornbracht）国际顶级住宅案例采用国际顶级家电品牌，打造传世之作德国唯宝（Villeroy&Boch)卫浴卫生间德国卡德维（Kaldewei）浴缸意大利德高（Teuco）卫浴德国当代（Dornbracht）龙头意大利antonio lupi休16、闲卫浴瑞典奥斯博格（Ostberg）通风设备英国室宝（Xpelair）抽气扇德国斯宝亚创（Stiebel Eltron）热水炉德国宝（German Pool）热水炉日本能率（Noriz）热水炉意大利Rapsel浴缸Daniel Romualdez浴缸Waterworks浴缸瑞士优瑞（Jura）浴缸奥利维亚（Olevia）电视JSA电视日本松下电热水器德国汉斯格雅（Hansgrohe）龙头法国THG龙头日本东陶（Toto）坐便器德国德力菲（Duravit）坐便器德国唯宝（Villeroy&Boch)意大利德高（Teuco）德国卡德维（Kaldewei）国际顶级住宅案例内装细节设计中央空调与空气净17、化系统客厅卧室大理石或硬木铺地智能家居系统特大号双人床乳胶漆墙面氟碳涂层双层中空玻璃智能家居系统橡木地板主卧装饰国际顶级住宅案例内装细节设计白漆意大利细木工家具大理石台面厨房抛光镀铬配件大理石台面白漆意大利细木工家具大理石台面采用定制策略，为用户手工打造稀缺之作艺术雕塑+定制家具 彰显独特居住品味国际顶级住宅案例全方位打造豪华的地下车库细节安全去弯道化入口坡道灯光柔化智能分流导流系统空气净化系统空间下沉庭院及自然采光宽车道、大车位设计精装地下室光厅设计清晰人性化的标识功能车位分区洗车服务地下大堂休息室充电桩系统防尾随系统效率国际顶级住宅案例顶级住宅车位设计主要考虑高档车与豪华车平均尺寸，地库车18、位可配建不同尺寸的车位。普通型车位：2.45.3m（国标尺寸）舒适型车位：2.46m（加长）对应8.48.4m柱网豪车型车位：2.56m（加宽、加长）对应8.78.7m柱网大车位配置方便豪车停放车型品牌车长车宽中档车大众帕萨特4.871.938奔驰C级4.5811.77高档车奥迪A6L5.0151.874奔驰E系5.0121.855特斯拉Model X5.0372.271豪华车奥迪A85.2671.949宝马7系5.2231.902奔驰S系5.2591.899迈巴赫S级5.4661.899宾利慕尚5.5751.926玛莎拉蒂Quattroporte5.2621.948目前市面上中高端汽车的车身19、尺寸调查车位设计尺寸1、2.46m舒适型车位对应8.48.4m柱网2、2.56m豪华型车位对应8.78.7m柱网国际顶级住宅案例地下车库设计提升层高4.6M层高4.5M地库层高最低3.9米以上，满足2.4米以上的净高高度，建议4.0米以上；车库精装修设备管线国际顶级住宅案例地下车库设计提升细节品质追求奢华体验安保系统追求全方位监控功能丰富双大堂、会客厅、休息室、影音室材质精致花岗岩车道、大理石墙、环氧树脂安防全面智能车牌识别、高级定制导视系统、防尾随门禁国际顶级住宅案例顶级的室内配套设施厨房部品厨房部品燃气灶、抽油烟机、烤箱、蒸炉、电磁炉、酒柜德国美诺（Miele）、Wolf、Sub-zero20、冷藏冷冻箱德国美诺（Miele）、Sub-zero不锈钢水槽瑞士弗兰卡（Franke）、德国铂浪高（Blanco）、德国当代（Dornbracht）厨房水龙头瑞士弗兰卡（Franke）德国铂浪高（Blanco）、德国当代（Dornbracht）、意大利捷仕（Gessi）备餐间橱柜德国布尔托（Bulthaup）博德宝（Poggenpohl）、瓦伦纳（Varenna）卫生间卫生间浴缸德国唯宝（Villeroy&Boch）、德国卡德维（Kaldewei）、意大利德高（Teuco）浴缸冷热水龙头、花洒德国当代（Dornbracht）、意大利捷仕（Gessi）、德国汉斯格雅（Hansgrohe）座厕德国21、唯宝（Villeroy&Boch）洗手盆德国唯宝（Villeroy&Boch）、意大利德高（Teuco）、意大利捷仕Gessi洗手盆冷热水龙头德国唯宝（Villeroy&Boch）、意大利德高（Teuco）、意大利捷仕（Gessi）玻璃冲淋房恒温冷热水龙头、花洒德国当代（Dornbracht）、意大利捷仕（Gessi）、德国汉斯格雅（Hansgrohe）其他其他洗衣机、干衣机德国美诺（Miele）热水器林内（Rinnai）、百乐满（Paloma）国际顶级住宅案例先进的住宅智能化技术应用，打造科技顶级住宅标杆娱乐系统安防系统开关控制照明系统厨卫家电网络通讯健康医疗室内环境国际顶级住宅案例顶级住宅22、-设计要素 建筑外皮精细化设计 与公建一样同样耐久 同时解决功能性问题 外装饰与PC一体化的住宅外墙采用预制墙体细节-构件一体化：保温一体化外墙顶级住宅-设计要素BIM手段外部顾问采购研发一体化设计院为核心建筑专业暖通专业结构专业水专业运营服务协同平台化整合信息化监管新型产品引入设备制造商研发电气专业土建各专业PC顾问景观顾问幕墙顾问内装顾问门窗顾问设备制造商门窗制造商细节-工作方式集成化顶级住宅-设计要素目标：项目追求现代简洁立面风格,外立面减少露出功能性构件。遮阳卷帘拆装方案比选：遮阳、通风、台风等因素影响细节-电动遮阳卷帘、系统门窗、金属幕墙等集成化设计与专业整合通过数字化技术模拟确定遮23、阳帘方案设计院协调各设计要素校核最终方案建筑专业确认遮阳帘功能和性能可行幕墙顾问确认遮阳构件不影响立面效果门窗顾问确认与窗系统可兼容PC顾问确认遮阳卷帘荷载可行，安装预留可行顶级住宅-设计要素外遮阳卷帘：外遮阳卷帘盒如何与立面元素相结合。解决方法：卷帘盒与窗框一体化设计卷帘盒藏在金属幕墙背后PC的夹心保温外页墙在窗口上侧退出卷帘盒安装空间。外遮阳卷帘断面节点细节-电动遮阳卷帘与立面整合顶级住宅-设计要素“开槽式”通风“百叶式”通风细节-幕墙系统集成化设计卫生间排风解决方案卫生间是客户体验的重要方面，通过搭建BIM模型不断优化幕墙的百叶形式，并且进行模拟仿真在满足排风方案下选择最美观外幕墙形式两24、种 风口布置形式送风模拟分析送风矢量图对比搭建BIM模型解决卫生间排风和幕墙节点的集成化设计风道中心所在平面处速度分布云图风道中心平面压力分布云图出风口处速度分布云图送风矢量图顶级住宅-设计要素卫生间排风方案：技术难点：传统的卫生间排气扇出外墙的节点与本项目立面风格不符。解决方法：搭建BIM模型进行通风模拟，在“开槽式”通风和“百叶式”通风之间，选择通风效果和立面效果都合适的“百叶式”作为最终的解决方案。百叶节点：在铝合金防雨百叶的外侧组合安装金属格栅，保证立面效果元素表达的统一。传统做法外立面排气口百叶节点细节-系统集成化设计卫生间排风解决方案顶级住宅-设计要素技术难点：如何最大化的利用建筑25、的层高，提高住户的舒适程度。解决方法：各专业和BIM反复优化管综模型，定下除风管外全部穿梁的策略。管综模型确认预留洞口位置后，各专业表达在图纸上。建筑图纸表达留洞结构图纸表达留洞顶级住宅-设计要素细节-各设备系统综合内装与PC的集成化设计在PC建筑内，装配式构件在成型之后是无法任意开洞、开槽的，这使得其上所有预留洞口、管线必须在构件图中设计清楚，使PC工程能够精准制作构件。前滩项目空气处理系统复杂，新风、冷媒、热交换管道会经由PC构件室外机相连，需要大量预留口和预埋件，利用BIM模型，在设计院的综合协调下，保证预留预埋的准确性.BIM验证PC构件上的精装预留BIM精装模型管线综合顶级住宅-设计26、要素叠合式楼板设计保温、节能、隔音、舒适健康。同层排水设计排水噪音小、不渗漏、不需要旧式存水弯BIM同层排水模型悬浮式楼板设计需要施工装修一体化施工发泡混凝土层与地暖施工相辅相成同层排水示意细节-各设备系统综合内装与PC的集成化设计顶级住宅-设计要素细节-地下室管线综合 净高控制 留洞校核BIM模型净高控制BIM模型管线综合管线综合实景照片BIM留洞优化顶级住宅-设计要素细节-基于BIM平台的数字化集成1、施工可视化模拟顶级住宅-设计要素细节-基于BIM平台的数字化集成2、优化施工方案阳台构件PCQJ2从6.2t优化至5.5t在阳台部分的部分PC构件重量超过5吨，通过BIM校核PC优化此构件至5t以下，避免了塔吊重新布置，避免塔吊措施费成倍增加顶级住宅-设计要素小结：先进的住宅新技术应用，打造全新精致细节装配式技术外墙保温技术5维BIM技术窗口遮阳技术立面遮阳体系门窗保温技术全屋地暖技术屋顶绿化技术