1、升龙又一城商业广场沙盘销讲环节一：升龙又一城大沙盘区讲解重点：区位价值参照道具：区位沙盘耗时：3分钟众所周知，目前郑州成熟商圈有二七商圈、紫金山商圈、花园路农业路商圈、曼哈顿商圈以及近两年兴起的中原万达商圈，高新区商圈虽然目前尚未成熟，但是将随着本项目商业中心的建立逐步崛起。另外，3月10日，郑州市政府发布消息，郑州市将借鉴北上广深的商业理念，利用地铁和快速路的交通优势，按照全新的“SBD（郊区商业中心）”发展模式，打造东区、港区以及高新区3个城郊商业中心。这就意味着政府将大力扶持这三个区域的商业发展，各方面的政策扶持也将陆续出台，升龙又一城位于高新区的中心位置，作为高新区首个商业中心项目，也2、受到市政府及区政府的持续关注与支持。高新区以科学大道为轴线，分为四大区：须水河以西为校企联动区，须水河以东长椿路以西为科教宜居区，长椿路以东瑞达路以西为核心服务区，瑞达路以东至西三环为生态文化区，我们项目正好处于核心服务区内，这就意味着将来项目所在区域将为整个高新城提供必备的商业商务等基础服务。科学大道东西长6000米，现宽度超过60米，同时现在正在拓宽，路两边拆迁基本已完成，您过来的时候应该都按到了，未来会成为160米宽的BRT主干线，是高新区的东西向黄金交通主干线；向东5分钟车程即可到达贯通郑州南北的西三环和正在修建全程高架的北环；另外彩虹桥地下隧道也基本已经完工预计今年将通公交车，。而且3、西三环也在修建高架，修通势必很极大提高交通的通达性。向西直通西四环，过西四环继续向西的路段正在建设，通车后将直接达荥阳。这条和科学大道相交叉的南北向道路是长椿路，向北直通连霍高速，向南连接农业西路，也是是高新区南北交通主干线。另外，地铁1号线与地铁8号线两条地铁线，在升龙又一城商业广场处交汇，后期预计将在次设置一个地铁换乘点。客户可以直接从地铁站进入到商业广场，为项目商业提供更加充足的客源。科学大道与长椿路两条大路，地铁1、8号线两条地铁线在升龙又一城门前交汇，形成黄金十字交叉点，两条路以及其分支路网基本覆盖了整个高新区3000家企业、4所大学13万师生客源、10余个都市村庄、超过10个大型社4、区，合计将超过40万消费人群。说到大学，这是本项目商业的一个亮点，离升龙又一城商业广场最近的郑州大学，在校大学生和教师已经达7万人，再加上周边的郑州市轻工学院、信息工程大学、河南工业大学，在校师生超过13万人，区域内缺少学生需要的青春消费场所和教职工、企业员工需要的高端消费场所，而又一城商业广场是以主题化、多业态、多功能、档次多元化、开放式的商业中心，完全可以满足13万师生的消费需要，而且高新区同类型的大型商业广场目前只此一家。升龙又一城的西北方向（激光笔）是高新新城的扩建区域，现在正在施工建设，建成后高新区面积将增加一倍，人口将超过60万，更多的大型企业将入驻高新区。请随我来这里，（带领至项5、目沙盘商业旁）看一下我们商业在项目上坐落的具体位置。环节二：升龙又一城项目沙盘商业旁讲解重点：商业在项目上的规划位置参照道具：项目沙盘耗时：2分钟整个项目分为4个地块，这个地块就是AB地块，科学大道和长椿路交汇点，商业广场位于整个AB地块的十字路口处，沿科学大道和长椿路均是商业。项目商业体量10万方，集中商业6万方，是区域内目前在售体量最大，配置最高，业态最全的商业，也是目前区域第一个商业中心。商业中心门前是超1万平米的地铁广场，将来地铁1、8号线在此交汇。集中式商业上是2栋高端写字楼，背后是120万平米的升龙又一城（8000户，含安置区）住宅区。8000户住宅预计入驻超过3万住户，加上写字楼6、3万办公人员以及商业自带1万工作人员，这个商业的铁杆消费人群预计接近7万。另外，地铁1、8号线将在广场附近交汇并设立出站口，商业的负一层和地铁线直接驳接，大大增加了商业广场的人流量。请随我这边来看下我们商业广场的模型。（引导至商业沙盘区）环节三：商业沙盘区讲解重点：规划价值、业态价值参照道具：商业沙盘耗时：4分钟位置1：沙盘北侧科学大道旁站立您所看到就是升龙又一城商业广场的模型，商业广场分为地下一层和地上四层。商业广场上边三栋高层建筑就是商业广场附带的2栋高端写字楼和一栋公寓楼，公寓楼已经基本售罄，3栋楼距离广场最近，容纳办公和居住人口将超过3万人。【整体规划】首先，又一城商业广场是升龙集团开7、发的升级产品，之前开发的曼哈顿等项目商业在各自区域都已经算得上优秀的区域级商业中心，但是对比又一城只是升龙集团开发建造的初级产品。因为之前的商业设计大都是社区底商，受住宅结构的限制，内部机构不是特别合理，而又一城商业是纯粹为商业而打造的商业中心，无论从地下停车、广场配置、内部结构以及业态规划管理都是完全从商业中心的要求进行设计的。从这个角度看又一城商业广场开业后必定要超越之前升龙系的商业。【外部结构】商业门前就是地铁广场，面积超过1万平米。这个广场是高新区目前唯一，市区少有的大型广场。包括中原万达、二七万达、国贸360都没有这么大的广场。广场面积的大小对于一个商业非常重要的，因为商家入驻需要的8、是人气，大面积的广场对人气的拉动是非常重要的，又一城地铁广场完全具备了举行各类超大型表演和促销活动的条件，将来这里将是高新区乃至整个郑州西部面积最大、人气最旺的广场之一。同时升龙将来广场上将会设置各类地灯、喷泉、景观标示塔、组合式座椅，这里也会成为高新区景观最好配置最全、聚客能力最强的广场，将成为高新区居民、师生、企业员工茶余饭后的重要消闲场所之一。位置2：带领客户绕过沙盘到小区内，清晰观看商业内部结构【内部结构】层高：商业1层层高5.8米，其余楼层层高5.1米，空间感非常好，有条件营造良好的消费环境，适合各类高端消费和品牌业态的进驻。天井：内部商业的动线上每隔一段就会有一个天井，便于增加消费9、者的视觉范围和美感，同时可以增加更多店面的展示面。引导：连廊、扶梯、升降梯的科学组合合理引导人流动线，尽可能的使内部人流动线更加均匀合理，在保证有效消费的基础上增加顾客的滞留时间。【地下结构】地下负一层规划是大型卖场，永辉超市已经签约，配备有足量商业停车位和卸货平台。同时负一层和地铁直接驳接，将有更多的人流通过地铁站直接进入负一层。负二层是地下停车位，又一城商业广场专用停车位达到1200个，停车位对于商业后期经营非常重要。老城区内很多商业不但交通不畅，而且停车困难，非常影响后期经营。又一城商业广场在交通和停车的配置上大大优于老城区的大部分商业。【业态分布】业态定位上我们根据区域内人群结构和消费10、需求，为高新区量身打造各类主题商业区。商业中心业态的规划为：负一层（潮流街区）主要是大型超市。进驻商家有永辉超市及苏宁电器，这些大的商家具有强大的品牌号召力和聚客能力，餐饮街直接与地铁出入口相驳接。为项目带来了大量的人流和强大的消费能力。此层为开发商自持，保证项目商业业态规划的合理性及人流充分带动性。一层（时尚休闲）主要是品牌店。的意向商家有UR集合店、cava、莎莎、屈臣氏、丝芙兰、必胜客、德克士、周大生珠宝、梵姿珠宝、中闽魏氏茶行、工商银行、兴业银行、百丽、思加图、达芙妮、KISS CAT等。二层（青春运动）主要是运动服饰。的意向商家有新华书店、滔博运动、ONLY、MODA、JACK JO11、NES、SELECTED、欧时力、太平鸟、 nike、adidas、puma、converse、kappa、卡宾、ME&CITY、播、拉夏贝尔、ASOBIO等三层（畅享生活）主要是餐饮、娱乐、早教。奥斯卡国际影院已经意向签约。意向商家有金宝贝儿童早教、富龙动漫、孩子王、绿茵阁西餐咖啡、比比客餐厅、汉江烤肉、高丽烤肉、迪欧咖啡、土大力、傣妹火锅、新辣道等。四层（欢悦地带）主要规划为娱乐和餐饮，意向商家有康师傅私房牛肉面、花千代、重庆小天鹅、灵格风培训、咏歌汇KTV、千群健身、美丽田园SAP、金水桶足浴、奥斯卡国际影院等。这些高新区前所未有的知名品牌商家入驻不单为又一城商业广场增加了持续的活力，也12、对我们项目的区位优势和发展前景的肯定，它的开业无疑将改变高新区人的生活方式。目前与项目意向签约的主力店商家有：永辉超市、奥斯卡国际影院、苏宁电器、赛博数码广场、孩子王、咏歌汇KTV、富龙动漫（电玩城）、千群健身等8家主力店。目前与项目影响签约的联发品牌商家有：屈臣氏、星巴克、超继体育、卡宾、ME&CITY、播、拉夏贝尔、ASOBIO、上海银色等9家联发品牌。目前与项目影响签约的餐饮品牌商家有：新辣道、九仟时尚火锅、绿茵阁咖啡、德克士、土大力、拿渡麻辣火锅、BBQ健康橄榄油餐厅、傣妹火锅、小南国等9家餐饮商家。目前我们项目产品形式丰富多样，面积50-1500组合商业，也是经过一系列的市场调研分析13、出来的，这样的商铺适合高新区目前的需求，也非常适合各类行业的选址经营要求，您这边请坐，我给您去拿来详细的商业铺面分布图，您可以根据您的投资额来选择一个合适的商铺。环节四：商业沙盘区商业平层讲解（待平层展板到位后补充说辞）讲解重点：具体商铺价值参照道具：平面层耗时：2分钟环节五：洽谈区工作重点：客户深入摸底，接待客户疑问，逼定或为下次邀约奠定基础；避免客户带着恶性疑问离开。参照道具：海报、折页、置业计划书耗时要求：至少20分钟为何买升龙又一城商业？老城区的商业竞争严重，又一城商业区域独大老城区购物交通阻塞，又一城商业覆盖全区老城区商业同质化严重，又一城商业独享10万大学师生老城区商业已然步入中年，又一城商业原始股蓄势待发升龙又一城项目组2012年8月18日