1、绪 论 近年来，中国经济蓬勃发展，2003年我国GDP已达到14099亿美元，人均产值迅猛增长。天津作为中国四大直辖市之一，北方最大的沿海城市，去年全年实现全市生产总值2386.94亿元，人均产值增加到25874元，人民群众的消费行为随着收入水平的提升开始有了改变，由原先对商品价格的重视转变成为对于服务态度、购物环境等整体消费质量的要求。 一、研究背景 购物中心(Shopping Center)，最先出现在美国，其时间最早可以追溯到1907年，第二次世界大战后在美国得到充分发展，20世纪60年代中后期才盛行于欧美发达国家。20世纪90年代末期，广州天河城、大连胜利中心、上海友谊南方商城、港汇中2、心、北京新世界及东方中心先后建成。购物中心的开发建设确实是国内商业房地产和零售业结合的一大突破，也进而改变了广大市民的生活形态和方式。 现在，中国各大城市正在兴起购物中心开发建设的浪潮，天津的购物中心项目也如雨后春笋般茁壮成长起来了。2003年年底，号称天津市最大的购物中心-万达商业中心正式开业，从而揭开了购物中心蓬勃发展的序幕。但天津的购物中心营运模式总的来说还是秉承了中国购物中心的普遍特点，因此，在这里对中国购物中心和天津购物中心营运模式一一做剖析。 二、研究动机 中国的购物中心发展历史尚不足十年，天津购物中心的发展史更不足五年，虽然当前购物中心开发业者相继邀请国内外专家协助规划、设计、招3、商，但营运管理部分通常仍是自行摸索；国内的学者专家也纷纷致力于开发阶段的定位、决策、竞 1争优势、风险规避的探讨，但对于营运管理部分则甚少涉猎。 在国外，购物中心的营运经过数十年的调整、改进，整体环境已日臻成熟，营运模式也已定型。美国的购物中心总数已达45,025家，但18,000平米以上的也只有将近6,000 家。1而天津的开发列车一开始启动，业者就争相开发所谓的大型购物中心，在产业知识、专业人才都不足的情况下，难免就会依循旧有的商业运作模式来面对新的产业架构，再在错误中学习、调整。例如：前一阶段炒作的很火的万达商业中心，仅开业半年就面临着承租户纷纷退租的窘境。 这些问题的探讨和厘清或许对即将投入市场的购物中心业者对自我的成本结构和市场竞争力有一更正确的评估。 三、研究目的 在天津几大购物中心即将陆续开业营运之际，本研究希望透过对购物中心租金与费用收取方式的研究，参考国外购物中心的经营实