1、市场背景产品分析项目定位产品改造建议案例分析一一 、市场、市场背景背景区域的商业p项目地处夫子庙大商圈范围内,但不属于核心范畴;p夫子庙地区商贸旅游经济历来是以秦淮传统文化为载体的特色经济,即充分发挥十里秦淮千年传统文化优势,集中发展能弘扬秦淮千年传统文化的商贸、饮食、旅游、文化娱乐业等三产特色经济。p项目周边多老的居住区,目前配套商业成熟, 但档次欠佳，本案的出现,可填补这个空白.市场环境认识结论p区域商业体量已成饱和状态，本项目面市时，有一定竞争压力;p周边现有商业经营状况一般，居民消费水平整体不高，且多数中高端消费外流；p目前区域市场上尚未出现领袖型物业.我们的思考: 我们如何在商业饱和2、人均消费偏低的不利情况下顺利消化3万方的商业体？我们又该为项目赋以什么样的崭新形象和城市的发展使命，以对得起这片绝版的土地？二、产品二、产品分析分析产品解读p项目地上五层，总建筑面积约2万；p地下三层， 1为商业，面积约5000 ， 2 3为停车场，车位约170个;p项目层高： 2 3为3.7米， 1为4.8米，1层为3.7米，2层为4.3米，3 5层为3.3米； p建筑风格延续夫子庙地区中国传统建筑风格，具有浓郁的民族文化品位。商业人流商业人流商业人流商业街商业优劣势分析 p劣势夫子庙片区商业严重过剩；项目目前方案街区交通流线问题严重，不符合一些商家的经营需求，需大量改造；项目方案中大部分3、商业收在内部(内街),除了广场入口,没有任何形象展示面,对外的开放性严重不够,会降低整体商业价值.停车位严重不足，无法满足商业经营以及消费的需求；潜在的新商业项目（如正大）对本案后期可能带来的影响。p优势目前周边商业难以满足中高端消费者，急需升级；周边居住小区多，生活氛围浓厚，潜在中高端消费需求量较大；周边存在大量中小型企业主，将有可能成为项目主要的购房者及消费者；紧邻夫子庙景区，每日5万游客量；垠坤房地产专业的团队以及丰富的商业地产运作经验。三、项目三、项目定位定位定位方向探索商业呈饱和中高端消费人群外流周边居住小区集中区域中小企业主集中3万商业体量立足夫子庙跳出夫子庙定位: 夫子庙“客厅” 社区“会所”项目定位树立项目夫子庙区域城市新地标的地位抓住周边居民中高端消费趋势，讲项目打造成为该片区“社区会所”充分挖掘夫子庙片区的旅游优势，让项目成为每日5万游客的必到之处项目整体商业定位发展多