1、 中关村生命科学园A5地块项目营销策略方案 前 言我们认为本案是一个充满挑战的项目：营销结果好，本案将突破土地性质与立项定位的束缚，取得良好的市场业绩并进一步树立博雅品牌形象。相反，本案营销将陷入被动的局面。 空间性特征（大的区位环境和相对冷清的小环境；生命科学园园区性质给人的直观认知）；用地形态和项目立项定位是本案营销的关键点。 如何有效化解以上营销瓶颈，将决定本案最终的营销进程和经济收益。 本营销策划将以 “时空特征”为主线，逐层剖析本案所处的宏观时空状态（市场背景）、项目用地及建筑的时空特征（产品定位）及目标人群的生存时空状态（市场定位），从中梳理出最有效的解决方案。 实现特定情态下项目2、与市场的有效对接。（其中包含：商业用地与住宅市场对接中政策风险的化解；商建产品与住宅功能的有效对接，项目立项定位与市场定位及传播的有效对接） 并需全要素系统性营销策略实施即通过对产品、包装、推广、销售各主要营销力要素进行“配称性” 统筹，系统精确发力，以确保取得理想的销售业绩。CHAPTER1 本案在售期宏观市场研判CHAPTER2 项目概况CHAPTER3 中关村生命科学园区位及环境特征分析 CHAPTER4 区域市场研究及竞争对手分析 CHAPTER5 关键营销问题界定CHAPTER6 产品概念策划建议CHAPTER7 价值整合包装策划CHAPTER8 销售策划 CHAPTER9 推广策划3、CHAPTER10 后续营销工作统筹（建议） 提要 contents本案在售期宏观市场研判（20102012）CHAPTER1Part1 、以史为鉴Part2、 现行博弈Part3 、未来研判 以铜为鉴，可以正衣冠；以人为鉴，可以明得失；可以知兴替。对于我们正确认识和把握行业规律，发展动向，做到科学决策、营销 .Part1 一、 中国房地产产业发展简史第一阶段：住房理论突破与改革试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房