1、1 东营孤岛项目东营孤岛项目 定位及营销策划报告定位及营销策划报告2目目 录录 CONTENTCONTENT项目本体分析项目本体分析2项目整体定位项目整体定位3项目产品建议项目产品建议4项目营销建议项目营销建议孤岛市场分析孤岛市场分析13孤岛孤岛市场分析市场分析4基本概况基本概况 概况概况 孤岛镇属东营市河口区管辖。总面积159.46平方公里， 该镇地下石油资源丰富，地上土质肥沃，水源充足，适宜种植水稻、小麦、玉米、大豆等农作物，种植桃、苹果等水果，放养牛、羊、鹅等。特产主要有：槐花蜜、罗布麻、大豆、芦苇、黄河刀鱼、鲤鱼等。 地理位置地理位置 位于东营市东北部，河口区东部，距区政府驻地30公里2、，南离东营市政府驻地65公里，北距东营海港35公里，东（东营）港（东营海港）高速贯穿全境。 孤岛经济孤岛经济 被省政府批准为中心镇的河口区孤岛镇坚持油地军三方携手共建，总人口 5.6 万，其中城镇人口 3.8 万人，流动人口 1.8 万人。辖区石油资源丰富， 驻有 中石化最大的采油厂胜利油田孤岛采油厂及孤岛社区管理中心等 5 个二级半以上油田独立单位和济南军区黄河三角洲生产基地。2008年，地区生产总值预计实现4.1亿元，全镇财政收入预计完成1100万元，同比增长109%，农民人均纯收入预计完成9809元，同比增长15%。5孤岛孤岛住宅市场分析住宅市场分析 由于孤岛是一个以油田为依托的国家重点3、镇，人口偏少。当地的住宅市场开发量较小，商品房开发更是少见。住宅绝大部分都由油田和马场所开发，并定向针对其职工出售，不对外销售。住宅类型分析住宅类型分析 多层多层 多层住宅是孤岛最普遍的建筑形式。在镇中心的永兴、永乐、永安等街道上都是油田和马场所开发的 四到六层多层住宅。 小高层小高层： 小高层的供给将有所增加，随着人民生活水平的提高以及城市用地的日益紧张，多层住宅的市场供应 量将相应减少，而代表城市居民整体生活品质提高及城市发展水平的高层数、高容积率、低覆盖率的 小高层出现在市场。目前在永兴路上已交付使用的小康人家就是11层小高层。住宅价格走势住宅价格走势 孤岛居民收入较高，商品房价格已经从07年的每平米一千多涨到现在的每平米近三千元。住宅户型分析住宅户型分析 由于孤岛人群较为单一，人口也偏少，镇上住宅以三室两厅为主。较早的朝阳小区以6070平米的 面积为主，后期的住宅以80130平米为