1、2012年8月26日廊分香河片区项目经营方案目录21.项目经营目标2.项目定位及方案3.项目开发策略4.项目营销策略5.项目工程策略6.成本及采购策略7.项目组织建设香河片区13年房源项目1 经营目标1.2 经营目标土地获取分解单位：亩1.3 经营目标有效货值分解单位：亿元1.4 经营目标有效房源分解1.5 经营目标开工单位：万平米1.6 经营目标复工单位：万平米1.7 经营目标交房单位：套 万通紫藤堡富力新城孔雀城洋房入市联排190-230200240万联排200210216226万富力首开联排在售存量约4.5万联排5.2万高层48.7万4期5期 推盘晚于富力，与万科同时期入市，要满足快销回2、款，五期须有优质产品支撑2 孔五期项目定位入市时间分析一期三期二期规划：966亩用地中大规模用地缺少整体规划，对长期开发的支撑不足大运河孔雀城整体规划缺乏大格局的概念，导致配套与资源偏弱商业配套：由于缺乏整体布局，966亩的配套也主要集中在一期，商业配套主要为大公馆底商及幼儿园资源：集中景观资源偏少，已交房区域展示性偏差2 孔五期项目定位劣势分析产品：现有联排的台地设计，使产品具备了一个地下室及车库，但从现场实际来看车库的面宽窄，层高不足，地下室的采光效果偏差台地设计增加卖点，但同时存在部分问题2 孔五期项目定位现产品分析交通条件大规划配套主题形象总价标杆标杆产品 在总布局无法改变的前提下，五3、期可着重在产品总价关系上发力，同时通过适量补充配套设施突出主题形象2 孔五期项目定位总结支付能力产品的关系非优质联排存在风险p万通紫藤堡小面积三层联排无赠送空间，导致空间压抑p鸿坤项目类洋房产品的底跃因采光问题滞销p200250万总价内，无论是客户的别墅感受还是开发商的经济性，联排产品的均好性最佳p优质别墅感产品在总价上难以控制，客户支付能力有限p低别墅感产品存在种种难以优化的劣势，只可做辅助产品项目策略：优质联排可确定为本项目的最优房源2 孔五期项目定位策略相对便宜：控制总价p控制成本（集团标准），总价相对便宜，并保证23%利润率p取消地下室，压缩成本p大幅增加地上赠送空间，弥补地下室的取消p优质联排最大化原则p适度补充休闲功能，提升形象项目策略：“最优房源”绝对好相对便宜，进一步完善项目形象绝对好：产品力作