1、1德德 坤坤 项项 目整目整 体体 营营 销销 方方 案案2市场分析市场分析3区域市场分析区域市场分析 1.供需矛盾,销售抗性大 2.区域版块新增土地量,供大于求竞争白日化 3.乙烯工程的引入拉动了消费,对住宅拉动无力 宏观市场风险评估宏观市场风险评估 国家取消了住房产权70年年限,市场有契机 市场线分析市场线分析 市场现状分析市场现状分析4项目所在区域项目所在区域SWOT分析分析 SWOT1.彭州开发新区，版块处于成长期，置信的进入将拉升房价2.大盘树立(置信，华立集团，朋城实业，百信投资，祥瑞房产，航利集团等数十家知名地产企业都已经开发及圈地。)3.区域人口增加，商业空间很大1.空间邻近药2、厂2.版块不成熟3.区域内竞争白热化4.彭州市民对新城区是否接受是版块楼盘共同劣势1.版块成长期，增值价值高2.政府政策倾向性1.市场是否有如此大容量？2.彭州市场封闭投资客有抗性3.产品同质化严重4.商业供应量大，新区常住人口不多，造成商业运营隐患5区域内竟品分析区域内竟品分析竟品选择竟品选择(销售周期与之重合的项目销售周期与之重合的项目)国色天香国色天香置信丹郡置信丹郡 升华台升华台澜庭丽景澜庭丽景 新增地块新增地块 6竟品竟品SW分析分析国色天香国色天香S 呈现 品牌景观产品规模口碑市场基础全心品牌公司的加入产品线的改进面积控制物管在进行整顿树立品牌投盘时机12月推出抢占供应市场W 一，3、二期产品物管影响口碑 一二期花园洋房面积大结构不合理商业体量大形成商业氛围要3-5年受市场容量困饶7置信丹郡置信丹郡 S 品牌 规划 产品置信生活方式规模物管大型商业区四星酒点注重细节配套领先广告资源占有政府对置信的支持力度置信是彭州政府签约指定城市运营商W 商业对住宅的品质拉下 离药厂更近 价格抗性因节约成本燥音尾气大市场容量商业没形成对住宅的影响很大8升华台升华台S 规划商业配套齐全 团购 地段优越借势间距宽景观丰富 W 彭州第一个电梯项目承受市场更大风险开发策略失误导致产品缺之竞争力（追求商业利益导致产品缺陷) 主力面积大（一梯四户，一梯六户面积140-150 ）价格策略与市场脱节（如：开盘价2000元而国色天香开盘价1850元）公摊面积大17%， 户型设计不合理电梯公寓后期维护及维修费高后期物管费重销售现场整体形象档次低 9澜庭丽景澜庭丽景 S 价格开盘价1800元优惠幅度大户型有