1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 房地产策划人应具备的基础知识房地产策划人应具备的基础知识 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 房地产策划房地产策划 人人 基础知识基础知识 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 房房 地地 产产 市场经济市场经济 法律、法规法律、法规 市场营市场营 销销 公共关系公共关系 心理学心理学 园林规园林规 划划 建筑设计建筑设计 广告设计广告2、设计 房地产涉及领域房地产涉及领域 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 房地产策划的阶段房地产策划的阶段 房地产全程策划包括哪些阶段？ 前期策划，营销策划 前期策划和营销策划分别解决什么问 题？ 前期策划：解决产品定位 营销策划：解决如何卖好房 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 目录目录 一、房地产基本概念一、房地产基本概念 二、房地产市场理解二、房地产市场理解 三、房地产开发流程三、房地产开发流程 四、建筑规划设计基础四、建筑规划设计基础 3、Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 房地产房地产定义定义： 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区 位三者的综合体 土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间； 建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑 设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类； 其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地和建筑物 不可分离的物； 一、房地产基本概念一、房地产基本概念 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 房地产业房地产业：4、 房地产是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行 业，属于第三产业，是基础性、先导性和风险性的产业 投资开发业； 房地产服务业：房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和 物业管理；其中房地产咨询、房地产估价和房地产经纪归 为房地产中介服物业 一、房地产基本概念一、房地产基本概念 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 “一级市场”指土地使用权出让，或批租的市场 指土地转让及开发经营活动，新建商 品房的租售，土地的使用权分割并转 移的市场； “二级市场” 拥有房地产权证的小业主之间的产权 转让和租赁的交易市场 “三级市场” 5、一、房地产基本概念一、房地产基本概念 “一级市场”、“二级市场”与“一级市场”、“二级市场”与“三级市场”“三级市场” Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 房地产房地产的的类型：类型： 居住物业：自住、投资 商用物业：经营性、收益性或投资性物业。 包括：写字楼、零售商业物业（商场、购物中心、店 铺）、酒店、娱乐类物业等。 工业物业：工业厂房、仓储用房、高新技术产业研发等 特殊物业：得到政府特殊许可的，如加油站、机场、港口、 高速公 路、桥梁、隧道、赛马场、高尔夫球场、滑雪场等 一、房地产基本概念一、房地产基本概念 Co6、de of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 不同不同用途的土地使用用途的土地使用年限：年限： 居住用地：70年 工业用地：50年 商业、旅游、娱乐等用地：40年 综合或其他用地：50年 一、房地产基本概念一、房地产基本概念 房地产房地产市场的定义市场的定义 从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所以及 一切交易途径和形式。 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运 行机制等因素构成的一个系统。 二、房地产市场理解二、房地产市场理解 房地产房地产市场的参与者市场的参与者 1. 土地所有者或当前使用者 2. 开7、发商 3. 政府及其机构 4. 金融机构 5. 建筑承包商 6. 专业顾问 建筑师 工程师及造价工程师 物业代理及估价师 会计师 律师 7. 消费者或买家 房地产业的运行环境 主要影响因素 社会环境 人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展 形态等 金融环境 宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等 法律制度环境 与房地产业有关的正式规则，包括现行的法律与相关政策 资源环境 土地、能源等资源约束 国际环境 国际资本流动和经济的全球化 技术环境 建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步；而更为重要的是信 息技术的发展和应用，及伴随而来的房地产信息化的要求 政治8、环境 政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府及公众对待外资 的态度等 经济环境 城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基 础设施状况、利率和通货膨胀等 房地产市场的运行环境及其影响因素房地产市场的运行环境及其影响因素 房地产房地产市场指标市场指标 需求：消费者在某特定时期，在一定市场上，按一定价格愿意且能购买的 某种商 品和劳务的数量 。与消费者的偏好、收入水平、商品的价格、相关 商品 （互补品、替代品）的价格、对商品未来价格的预期等有关。 需求规律：价格效应 = 替代效应 + 收入效应 房地产房地产市场指标市场指标 供给： 厂商在一定市场上的某一特定时期内，与9、一定价格相对应，愿意且 能提供 商品的数量。与商品本身的价格、其他商品的价格、生产技术的变动、 生 产要素的价格、政府的政策以及厂商对未来的预期正相关。 房地产房地产市场市场指标指标 需求指标 国内生产总值 人口数 城市家庭人口 就业人员数量及就业分布 城市家庭可支配收入及城市家庭总支出 房屋空间使用数量 商品零售价格指数及城市居民消费价格指数 房地产房地产市场指标市场指标 弹性理论 需求价格弹性：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度 供给价格弹性： 供给量变动率与价格变动率的比值。影响因素，一是厂商 供应能 力和产品生产周期，二是产品的生产成本 市场均衡 需求的数量等于供给的数量 房地产10、房地产市场指标市场指标 消费者行为理论 边际效用（MU）消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加 。 边际效用递减规律：消费者消费后一个单位商品所获得的效用增量小于它 消 费前一个单位商品所获得的效用增量。 房地产房地产市场指标市场指标 消费者行为理论 消费者均衡： 消费者在既定收入的状况下，将货币合理花费于各种消费品的组合， 使消费者获得了最大的效用总量，此时消费者不再改变其购买各种消 费品的数量，则消费者的决策行为已达到均衡状态。 二 、 房地产市场 影响影响房地产价格的九大因素房地产价格的九大因素 房地产自身的因素 环境因素 人口因素 经济因素 社会因素 行政因素 国际因素 心理11、因素 其他因素 房地产房地产市场指标市场指标 供给指标 存量 新开工量 竣工量 空置量及空置率 可供租售量 房屋施工面积 房屋新开工面积 平均建设周期 竣工房屋价值 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 1 1、简单的开发流程、简单的开发流程 设计设计 拿地拿地 施工施工 开售开售 交房交房 作为一个专业的房地产策划人，只知作为一个专业的房地产策划人，只知 道简单的开发流程是远远不够的！道简单的开发流程是远远不够的！ 三、房地产开发流程三、房地产开发流程 Code of this report | 23 Copyrig12、ht Centaline Group, 2010 2 2、完整的开发流程、完整的开发流程 阶段阶段 流程流程 时间、部门时间、部门 解决问题解决问题 1、设计、规划、勘 探 2、办理规划用地批准 书 3、办理建设项目选址意见 书 4、办理立项手 续 拿地拿地 协议出让、挂牌出让、股权出 让 国有土地使用 证 立项立项 约3个月 和第一项同时进行 （市规划局办理）15个工作日 （市计划发展局办理）15个工作日 项目前策 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 2 2、完整的开发流程、完整的开发流程 阶段阶段 流程流程 时间13、部门时间、部门 解决问题解决问题 报批、报批、 报建报建 建设用地规 划许可证 （建设工程 规划许可证） 5、办理建设用地规划许可证 6、办理环境评估报告书 7、办理地震安全性评估报告 8、办理小区规划方案送审 9、办理项目手册 10、办理建筑设计方案送审 11、办理消防、人防 12、办理建设工程规划许可证 13、办理规划放线手续 14建筑工程使用人工挖桩备案 15、办理施工图纸审查 16、工程质量监督、安全监督 （市规划局办理）15个工作日 约2个月 （市地震局）15个工作日 （市规划局办理）15个工作日 （市规划局办理）15个工作日 （市消防局、人防所）15个工作日 （市规划局办理）1514、个工作日 （市规划局办理）15个工作日 （市建设局总工室办理）20个工作日 （大业审图机构办理）15个工作日 （城建办、市建设局办理）15个工作日 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010 2 2、完整的开发流程、完整的开发流程 阶段阶段 流程流程 时间、部门时间、部门 解决问题解决问题 施工施工 建设工程施工 许可证 17、建筑工程施工许可 证 18、防 雷 19、基础检 测 20、办理商品预售 证 （城建办、市建设局办理） 15个工作日（开工） （市防雷设施检测所办理） 15个工作日 （城建办办理） 15个工作日 （市15、房管局办理） 15个工作 商品房预售证 认筹认筹 开盘开盘 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010 2 2、完整的开发流程、完整的开发流程 阶段阶段 流程流程 时间、部门时间、部门 解决问题解决问题 竣工竣工 验收验收 交楼交楼 房产证 21、交付物业公 司 22、办理商品房备案手 续 23、工程结构抽芯手 续 24、室内环境检 测 25、房屋峻工验 收 26、房屋建筑工程和 市政基础设施工程峻工验收备案 27、房地产项目综合验收备案 登记 28、交付业主使 用 （市房管局审核）15个工作日 （市房管局办理）15个工作 16、（城建办办理）15个工作 （市质监局办理）15个工作日 （市建设局办理）15个工作日 （市建设局办理）15个工作日 （市建设局办理）15个工作日 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 策划可能介入的时机策划可能介入的时机 全程策划（土地评估、投资分析、规划建议、项目定位、推广策划、销售策划和代理） 规划设计阶段介入 （规划建议、投资分析、项目定位、推广策划、销售策划和代理） 建设阶段介入 （投资分析、项目定位、推广策划、销售策划和代理） 销售阶段介入 （推广策划、销售策划和代理） 拿地拿地 项项 目目 方方 案案 设设17、 计计 报报 批批 报报 建建 项项 目目 施施 工工 项项 目目 销销 售售 项项 目目 竣竣 工工 项项 目目 结结 束束 3 3、房地产策划工作介入的阶段、房地产策划工作介入的阶段 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 什么是用地红线？ 什么是建筑红线？ 用地红线和建筑红线区分和差别？ 四、建筑规划设计基础四、建筑规划设计基础 用地红线 建筑红线 1 1、如何看红线图、如何看红线图 Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 用地红线： 各类建18、筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。（开发商花钱购买土地的 所有权边界线） 建筑红线： 建筑红线，也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿 街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑 物不得超过建筑红线。（建筑红线在用地红线内） 用地红线和建筑红线区分和差别： 建筑红线内的面积建筑红线内的面积 Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010 2 2、楼间距及计算、楼间距及计算 楼间距的涵义？ 如何计算楼间距？ Code of this report | 31 Copyright Ce19、ntaline Group, 2010 楼间距的涵义 两相邻楼的外墙面距离。同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。 楼间距实质解决的问题 为了满足居住者冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户） 楼间距的计算方式 日照间距D= L（H-H1） Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010 楼间距的简单计算 中高层及以下建筑楼间距（中高层及以下建筑楼间距（9层以下）层以下） （1）平行布置： 南北向1.0H（南侧或东侧建筑高度），东西向0.8H; （2）非平行非垂直布置：按平行布置0.9倍控制。 （3）垂直布置： 新区：南北向020、.8H，东西向0.7H; 高层建筑楼间距（高层建筑楼间距（9层以上）层以上） （1）平行布置：南北向300.3（H30）米，东西向：240.2（H 30）米。 （2）非平行非垂直布置：按平行布置0.9倍控制。 （3）垂直布置：当山墙面宽14米时，间距15米； 平行 非平行非垂 直 垂直 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010 举例： 21米高建筑、60米建筑高楼间距计算 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010 2 2、点式、板式、多联建筑、点式、板21、式、多联建筑 Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010 2 2、容积率、容积率 容积率容积率: :是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，指一定地块 内 总建筑面积与建筑用地面积的比值。 容积率 = 总建筑面积/建筑用地面积 试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的总面积为 4000平方米，问容积率为多少？ Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010 2 2、建筑密度、建筑密度 建筑密度建筑密度: : 又称为建筑覆盖率，指一定地块内所有建筑物的基地总面积占 建筑用地面积的比率 建筑密度= 建筑基底总面积/建筑用地面积 x 100% （覆盖率） 试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的基地总面积 为600平方米，问建筑密度？ Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010 举例： 容积率变化与投资收益的情况