1、青岛、烟台两地龙湖项目考察报告l建筑、产品l园林景观l室内装修l水电系统及其他l龙湖地产延伸解读l参观后感悟项目一:烟台龙湖葡醍海湾规划设计与建筑产品优越的地理位置独特的总体规划创新的建筑产品纯熟优雅的建筑风格 龙湖地产在养马岛旅游度假区开发用地共8000余亩，用地共分为ABC三个地块，葡醍海湾项目位于A地块东端。项目位置总体规划效果图用地面积45万平米建筑面积36万平米 项目容 积 率 0.76 绿 化 率 60%项目北侧规划建设27万平米的森林公园，以坡地小镇的风貌，不仅减少海风海沙的影响，并营造山峦起伏的森林效果。别墅门前精心设计威尼斯式的运河水系，河道交汇处最宽达62米。别墅组团皆以流2、水相连，营造蔓延与水上的香格里拉别墅。27万平方米森林公园威尼斯式的运河水系A地块规划效果图用地面积45万平米建筑面积36万平米 项目容 积 率 0.76 绿 化 率 60%项目北侧规划建设27万平米的森林公园，以坡地小镇的风貌，不仅减少海风海沙的影响，并营造山峦起伏的森林效果。别墅门前精心设计威尼斯式的运河水系，河道交汇处最宽达62米。别墅组团皆以流水相连，营造蔓延与水上的香格里拉别墅。27万平方米森林公园威尼斯式的运河水系在售楼盘规划模型 葡醍海湾目前主要产品共有三种颐和墅(类别墅）:承袭颐和原著的神韵的联排别墅 葡醍院落（类联排）:户型单元由下叠、中叠和上叠三个户型组成的类联排别墅四季小3、院:拥有独立私家庭院园的小型度假别墅颐和墅承袭颐和原著的神韵的联排别墅总价约300万元每套起地下一层地上二层建筑面积:265285平方米地上建筑面积:165167平方米地下建筑面积:100118 平方米 颐和墅户型组合每2套相邻户型为镜像对称关系每4套户型可围合形成一个组团院落 颐和墅户型分布 颐和墅-南院功能布局：地下一层为休闲娱乐用房；首层设置起居室、厨房和老人（或客人）卧室。二层设置主卧室和次卧室，主卧与次卧均带独立卫生间和景观露台。户型特点：户型平面总体成L型布置，充分满足房间的开窗要求。全部卧室保证两面开窗采光。地下室层高4.8米与下沉庭院相互连通，形成宽敞的地下休闲娱乐空间。地下一4、层一层二层12颐和墅-北院功能布局：首层独立私家花园位于户型北侧。别墅小型化必然按照简单的人口模型设计。地下一层一层二层建筑风格：采用简约的颐和原著风格。颐和墅 颐和原著 葡醍院落葡醍院落每个户型单元地上3层地下一层每个户型单元由下叠、中叠和上叠三个户型组成。总价约100万元每套起 葡醍院落（类联排）户型组合每3套户型构成一个户型单元相邻户型单元为镜像对称关系 葡醍院落户型分布 葡醍院落 葡醍院落下叠户型建筑面积:约160平方米地下一层建筑面积:约70平方米一层建筑面积:约90平方米 葡醍院落中叠户型建筑面积:约130平方米地上建筑面积：约90平方米地下建筑面积：约40平方米 葡醍院落上叠户型5、建筑面积:约110平方米二层建筑面积：约30平方米三层建筑面积：约70平方米 葡醍院落户型组合 葡醍院落下叠户型 二层三层功能布局：首层布置客厅、厨房和主要卧室 地下一层为休闲厅和次要卧室户型特点:私家廊桥入户,独门小院,全南向的下沉庭院和入户庭院 地下室与南向下沉庭院统一形成灵活空间 葡醍院落中叠户型 功能布局：首层布置餐厅与厨房，二层布置客厅与两间卧室，并设有两处景观露台。地下一层为休闲娱乐用房户型特点：拥有丰富的上下三重庭院，地下庭院 首层入户花园、二楼景观露台，充分呈现别墅生活品质。三层最佳景观高度，视野开阔 一层二层地下一层葡醍院落上叠户型 二层三层功能布局：二层设置餐厅厨房 三层客6、厅、卧室、书房并设有二处景观露台户型特点：由台阶直达二层平台入户 独享整个三层私密性好，南北双向大露台阳光明媚 三层最佳景观高度，视野开阔 颐和墅-北院葡醍院落平面及空间关系 建筑风格：采用简约的颐和原著风格，联排产品别墅化的立面 葡醍院落 四季小院（商业产权的度假产品）地上一层户型1建筑面积：约6676平方米户型2建筑面积：约45平方米总价约100万元每套起 四季小院户型分布 四季小院 功能布局：度假酒店式设计格局，每户独立小院，卧室、起居室与开放式厨房布置在一个大空间内，每户均设置温泉池。45平米户型，总价100万。66平米户型，总价150万 建筑风格：托斯卡纳风格 四季小院 青岛龙湖滟澜7、海岸(青岛)区位分析规划设计产品销售组团设计户型设计建筑风格照片赏鉴1.区位分析龙湖滟澜海岸交通枢纽：处于大青岛交通枢纽位置，紧邻双高路（在建，直通高新区）、环胶州湾高速双埠路口，经环湾高速到青岛主城区仅15分钟。景观资源：资源丰富，地处青岛城阳区白沙河入海口处，拥有浩瀚的河海水景景观；规划有三大公园（滨海公园、河滨公园、体育公园）。社区配套：沿海一线社区特色商业街，集餐饮、休闲、购物于一体；双语幼儿园、名牌中小学。2.规划设计 规划指标：占地面积：509000平方米 建筑面积：620000平方米 绿化率：35%容积率：1.2（别墅+小高 层平均容积率）不均匀使用容积率：别墅0.60.7，叠拼8、1.09，洋房+小高层2.26，高层2.6 人车分流：利用2.6-3.4米台地处理，实现全人车分流社区 绿化：将绿化面积打散，均匀分布到每家每户，尽可能多的增加产品溢价高 层和院别墅小高层叠拼洋房3.产品销售龙湖滟澜海岸是龙湖地产在青岛开发的首个高端别墅及精装住宅项目 产品类型：叠拼（地上4层）：上下跃层，南院（叠上），北院（叠下）和院（地上3层）：类独栋双拼别墅主推产品洋房（地上6层）高层：南北跃层住宅消化容积率产品 产品售价：2010.10月开盘和院均价1000万/套高层均价6500元/平方米 销售分期策略：低容积率产品先入市，施工速度快，资金回收快；高层后建，消化容积率，低层产品实现溢价9、和院别墅组团特点：和院别墅是联排别墅的改良版，实际上是类独栋双拼别墅按风车形状的组合，赠送地上私家庭院、共享庭院、超大地下空间传统四合院劣势：院落单一，共享性、采光通风性差和院优势：增加院落共享，户型多样化，拉开建筑间距，增加采光通风特性，成为风车型围合。增加建筑外立面多样性，扩充建筑单体景观受面，兼具通风、采光、赏景、享院等优点与特色4.组团设计和院分隔：4栋双拼别墅（栋双拼别墅（8户）共用户）共用1个院子，个院子，其中中间其中中间4户与端户与端头两户之间以硬质头两户之间以硬质隔墙分隔隔墙分隔增加围合感，该，该4户之间以户之间以软质绿篱相隔，隔软质绿篱相隔，隔而不断，南北共院，而不断，南北共10、院，增加院落融合感增加院落融合感硬质隔墙软质绿篱南北共院5.户型设计5.1 和院别墅地下一层地上三层的类独栋双拼住宅赠送300余平米超大地下空间，下沉阳光庭院，保证地下空间的采光、通风地下室直通地下车库，赠送3个私家车位预留户内电梯井，私家电梯直接入户首层设有独立卧室，方便老人起居宽向采光客厅设置，满足居住大面宽、宽采光的生活需求二三层独设全套系主、客卧及儿童房，大型景观露台 春风沐和户型总建筑面积：644平方米赠送面积：319平方米5.1 和院和院别墅首层平面预留户内电梯井预留户内电梯井，私家电梯直接入户在门厅入口处，独创十几米斜向视角动线，拉伸整个室内的空间感开间5.5米的宽向采光客厅设置11、，满足居住大面宽、宽采光的生活需求首层设有独立卧室，方便老人起居软质绿篱分隔南北院落，与邻共享，促进邻里交流老人卧室私家庭院软质绿篱宽向采光客厅入口视线设计5.1 和院和院别墅主卧室二三层独设全套系主、客卧及儿童房，大型景观露台，铸造星级套房品质三层平面男衣帽间女衣帽间主卫生间儿童套房阳台赠送露台赠送露台书房阳台二层平面建筑风格主要为托斯卡纳、西班牙两种。造型设计富有底蕴，立面材料以文化石贴面、彩色陶瓦屋面、质感涂料为主。和院别墅风格和院别墅风格同时设计了八种立面风格，运用不同的排列组合，通过细致的建筑色调、材质驳接和风格化的窗体、红筒瓦、文化石等细节制造丰富的立面效果。悦澜居瞰海复式总建筑面12、积：120-145平方米5.2 高层住宅5.2 高层住宅悦澜居景悦户型(北厅入户）4室2厅2卫1厨 126.00平方米 南北跃层两代居 一层老人房与二层子女房各得其所1梯12户通廊5.2 高层住宅悦澜居馨悦户型（南厅入户）4室2厅3卫1厨 145.00平方米 南北跃层两代居 一层老人房与二层子女房各得其所1梯12户通廊5.2 高层住宅通廊式南北跃层户型组合平面示意（每层12户）首层平面组合户型A户型B二层平面组合户型A户型B 优势：南北通透、节省公摊面积，像塔楼一样出面积但能享有板楼的通透户型 劣势：每层12户，户数过多，干扰大，小户型跃层使用起来没有大平层方便二层组合首层组合建筑风格采用Ar13、t-deco风格。运用石材、真石漆、质感涂料混搭组合，制造丰富而不失统一的简约Art-deco 风格。6.2 高层住宅6.3 叠拼别墅（无户型资料）建筑风格采用Art-deco风格与美式草原住宅坡屋顶混搭。石材、真石漆、红色面砖、质感涂料混搭组合，将和院别墅与高层住宅的风格有机的统一起来。7.立面及细节材料檐口装饰构件装饰构件材料1：挤塑聚苯板应用部位包括：檐口装饰构件、装饰门窗套、装饰线条、装饰挡窗板装饰窗套和院别墅立面拱形入口门廊装饰挡窗板及装饰窗套文化石与质感涂料混搭露台GRC装饰柱装饰构件材料1：挤塑聚苯板应用部位包括：檐口装饰构件、装饰门窗套、装饰线条、装饰挡窗板装饰构件材料2：GR14、C应用于承重部位立面材料：好钢用在刀刃上除重点部位应用石材外其余均以真石漆、质感涂料替代，降低成本，以假乱真。薄片干挂石材部位包括：柱子、窗台板、女儿墙檐口、压顶栏杆基座压顶板女儿墙檐口柱子石材重点打造部位叠拼别墅立面楼栋导引地下室采光窗井西班牙风格面砖颇为煽情的园林布景园区导引趣味布景l建筑、产品l园林景观l室内装修l水电系统及其他l龙湖地产延伸解读l参观后感悟烟台龙湖葡堤海湾、青岛龙湖滟澜海岸项目景观启示规划大手笔设计一招鲜绿化为王细节决定品质情境式景观营造浪漫气氛，为营销造势投资两亿打造27万方森林公园大面积人工水系规划大手笔：烟台葡堤海岸总体景观规划组团内部景观空间森林公园入口主景区花15、海及礼堂葡萄山谷无边际泳池（与海相接）设计一招鲜：用蜿蜒曲折、密植夹道的道路引导人们进入主题区域，在对景处重点造景，步移景异，并配合听觉、味觉等形成精彩效果。这个手法在龙湖多个项目里反复运用，尤其是在售楼处、展示区的充分运用，用欲扬先抑的手法扩大空间感并充分调动人们的探奇心态，可以达到很好的烘托营销的效果。绿化为王：龙湖园林的软硬景比例一般控制在9:1左右，即90%的绿化面积，仅10%左右的硬景面积。龙湖在全国各地建设大型苗圃，储备苗木资源，在全国范围内调配调拨。这样既保证了大规格苗木的供应，又保证了树形的统一一致，还降低了成本与采购风险。本次考察感悟龙湖绿化的几个特点1.成熟园林，全冠移植216、.五重绿化体系及不同性质场所的植物搭配方式 3.重视绿化养护全冠移植的常绿和落叶乔木，搭配冷季型草坪，即使在冬季也不缺乏绿量。景观即时成形，增加营销卖点。层次丰富的五重垂直绿化第一重：高7-15米，冠幅5-10米大乔木第二重：高4-5米，大灌木、小乔木第三重：2-3米高的灌木第四重：花卉、小灌木第五重：草坪、地被等 公共区域植物景观配植楼间私家花园外延植物配置在建筑边缘、墙角等处的植物处理在建筑物旁、道路转角处、景墙小品边缘、地下车库周围等处植物配植大尺度主题空间绿化大尺度主题空间绿化不同等级的道路空间绿化夹道密植的树冠交差，形成林荫大道的效果宅间小空间绿化主入口节点空间绿化住宅入口空间绿化室17、内空间绿化保温及树池处理支护、保温更换适合冬季的时令花草防风处理细节决定品质：石材与金属材质结合的标志牌带有龙湖LOGO的井盖每棵树池都做了保护与美化处理道路收边处做了细致的处理树牌也精心设计，与项目保持一致车行道边设置反光道钉，保障夜间行车安全在道路弯曲处，铺装材料做特殊处理，保证弧度顺畅自然。工艺细节：弧形小料石铺装，严格保证错缝铺贴，内圈材料做特殊处理，保证弧度顺畅自然。情境式景观：景观从平面构图、植物的色彩、小品的设置、小游园的主题、诗意的名称等等，都极力烘托景观主题和情境，营造浪漫气氛，为营销造势。景观溢价的体现：销售对于景观的渲染与宣传用于宣传的唯美景观照片l建筑、产品l园林景观l18、室内装修l水电系统及其他l龙湖地产延伸解读l参观后感悟l龙湖样板间设计以客户体验模式为导向，设定家庭人口数量、年龄、职业、爱好等信息进行有效行为模式的分析；l样板间装修标准在6000/平米左右，遵循轻装修重装饰的原则，注重软装配饰的效果；样板间考察龙湖葡堤海湾（烟台）、滟澜海岸（青岛）龙湖葡堤海湾（烟台）、龙湖滟澜海岸（青岛）l龙湖有独户小院、共享小院；共享小院采用硬隔、软隔的形式，在业主视觉共享的同时尽可能保障私密性。优点是充分利用空间营造景观环境，缺点是损失一定的私密性。l小院形式多种多样因面积而异，但无论大小总能满足业主对私家小院需求的情愫。l风格逐渐简化，以简约“托斯卡纳”为主调，整体19、简洁明快，墙面主要采用米黄色乳胶漆+局部木饰面、壁纸，地面木地板、石材拼花+地毯等客厅照片l缺点：玄关考虑略有不足，部分户型没有设置足够的玄关收纳空间龙湖葡堤海湾（烟台）、龙湖滟澜海岸（青岛）龙湖葡堤海湾（烟台）、龙湖滟澜海岸（青岛）l主卧主要采用欧式顶角线+灯带、墙面壁纸+局部墙板、地面地毯+木地板等营造空间氛围l主卧特点：衣帽间宽敞、抓住女主人的消费心理，亦成为龙湖的营销卖点之一l儿童房、客卧同样运用欧式顶角线+灯带、壁纸墙面+局部墙板、地毯+木地板地面等l儿童房壁纸选择更加活跃，设置足够的收纳柜、有条件的甚至单独设置玩具室龙湖葡堤海湾（烟台）、龙湖滟澜海岸（青岛）龙湖葡堤海湾（烟台）、龙20、湖滟澜海岸（青岛）l露台对室内设计起到了一个很好的延续作用，在满足业主功能需求的同时，亦达到视觉环境的享受。l龙湖对露台的打造十分细致，甚至能满足业主开小型party的使用。龙湖葡堤海湾（烟台）、龙湖滟澜海岸（青岛）l地下一层使用面积占到使用总面积的50%左右,功能设施齐全,引发业主的无限遐想，成为销售的一大卖点l功能包括:影视酒吧房、茶室、阳光房（餐厅、沐浴）、游戏、棋牌室、运动室、车库等龙湖葡堤海湾（烟台）、龙湖滟澜海岸（青岛）l卫生间壁纸+墙砖、腰线+地面石材拼花，展示性大于实用性l淋浴区玻璃隔断+墙砖形成分区，显得不够整体，交界面复杂工艺要求较高。龙湖葡堤海湾（烟台）、龙湖滟澜海岸（青21、岛）l卫生间对圆弧的运用深入到细节l末端交界到位，甚至考虑到了门套的防水，该部位的必要性有待讨论龙湖葡堤海湾（烟台）、龙湖滟澜海岸（青岛）l厨房功能为中西双厨设置，融入整体设计风格l操作台立面挡水的处理上存在较多的材料界面及收边，对整体性有一定破坏龙湖葡堤海湾（烟台）、龙湖滟澜海岸（青岛）局部重点墙面的营造局部墙板的运用l立面上局部重点装饰，注重窗套、窗台、门套、踢脚、吊顶造型等元素的运用龙湖葡堤海湾（烟台）、龙湖滟澜海岸（青岛）顶部与墙面交界留10-20缝，利于壁纸收边、吊顶线视觉整齐吊顶+灯带+暗藏窗帘盒风口采用暗藏侧送风，保持吊顶界面的整洁l细节上体现标准化控制，墙体阳角的圆弧处理在土建22、阶段运用标准化构件达到统一标准。l并体现在与之配套的标准化圆弧踢脚收边。龙湖葡堤海湾（烟台）、龙湖滟澜海岸（青岛）楼梯与吊顶的处理楼梯侧边的收口圆弧角带来的处理困难楼梯起始步与踢脚的处理楼梯顶端与各界面的处理l建筑、产品l园林景观l室内装修l水电系统及其他l龙湖地产延伸解读l参观后感悟菩醍海湾雨水管 材质为金属管，有质感，显得有档次。连接方式为承插连接，该类管使用较少。空调送风口和回风口 外层采用竖向格栅，感觉有点乱，而且风口长度过长，宽度过宽，显得不协调。风口的处理不如滟澜海岸项目。散热器 项目全部采用地板采暖，仅在卫生间使用了散热器，散热器设温控阀。雨水排水 地下室台阶，台阶上部没有遮雨设23、施，地下室没有排水设施。青岛滟澜海岸滟澜海岸与葡醍海湾雨水管同样采用金属雨水管，滟澜海岸的雨水管直接入地，由地下排入雨水管网。葡醍海湾则不是。阳台雨水地漏 雨水管和地漏位置设置不合理，不利于排水，空调送风口和回风口 风口外层采用横向格栅，显得整齐、美观，风口的长度和宽度比较合适空调室外机位置 空调室外机应放在通风较好的位置，中间照片的设置方式不合理。热水器位置 热水器布置在室外楼梯下方，较为隐蔽，节省室内空间；但是距离用水点的距离过大。太阳能热水器太阳能热水器的储水罐、循环泵、稳压罐及控制系统布置在室内的楼梯间，节省室内空间，大大缩短与用水点的距离，是比较理想的布置方式。空调室外机 别墅各个房24、间采用分体空调，室外机放置在二层的阳台，处理方式不理想。应该进行安全防护，或者设置独立的室外机位置。水表井与取水口 水表井施工质量比较差，而且不防冻；浇灌绿地的取水口设置较简单、隐蔽。雨水篦子 小区道路和下沉花园的雨水篦子采用了铸铁篦子，并用卵石、绿植遮挡。给排水管 利用采光井的空间布置给水管、排水管，较隐蔽且方便维修，但是要注意做好保温地板采暖集分水器 集分水器设在厨房壁橱里，无法进行操作、维修。应该设在隐蔽且有操作维修空间的位置。温控面板 地板采用采用丹佛斯的温控面板，三星空调，有一定知名度1.室外机电管线设备与建筑、景观结合的美化处理2.机电点位的人性化设计3.施工工艺和细节处理室外机电25、管线与建筑、景观结合美化处理室外机电管线与建筑、景观结合美化处理卵石井盖植草井盖硬装井盖文化井盖原则：井盖避免设置在入户的通道上和私家花园内室外机电设备与建筑、景观结合美化处理室外机电设备与建筑、景观结合美化处理管室外道与阀门的美化处理室外音箱的仿石效果室外机电设备与建筑、景观结合美化处理室外机电设备与建筑、景观结合美化处理室外配电柜、空调主机、通风道和景观及建筑外立面风格一致总结：室外机电系统设计控制要点：1.由于强弱电井调整比较灵活，通过调整位置，确保花园和入户小径上没有强弱电井。2.雨污水井避免设置在入户的通道上。3.雨污水井尽可能避免设置在私家花园内。原则：深入了解家庭生活的模式细节，26、一切从方便居住者的使用出发进行人性化设计，关怀由心而发。马桶旁预留自动冲洗设备插座，便于住户使用洗衣房双洗衣机位的预留机电点位的人性化设计机电点位的人性化设计机电点位的人性化设计机电点位的人性化设计根据家用电器的使用特点及住户的生活居住习惯，设计一键式开关，切断插座电源。机电点位的人性化设计机电点位的人性化设计卫生间插座采用酒店型插座，方便使用，彰显档次机电点位的人性化设计机电点位的人性化设计厨房一键式开关，切断插座电源住户配电箱巧妙置于收纳空间内，丝毫不影响使用和观感。优良的施工工艺和细节处理是表现设计效果的坚实基础，龙湖的工程管理值得借鉴。施工工艺和细节处理施工工艺和细节处理龙湖企业LOG27、O无处不在，体现关怀用意。施工工艺及细节处理l建筑、产品l园林景观l室内装修l水电系统及其他l龙湖地产延伸解读l参观后感悟1 龙湖简介；2 龙湖的战略及理念；3 龙湖的核心技能；4 我们对龙湖的最大误解；1 龙湖简介 龙湖地产创建于龙湖地产创建于1995年，起家于重庆；年，起家于重庆；2004年向重庆以外开拓，开始由区域性年向重庆以外开拓，开始由区域性的公司向全国性的公司转变；的公司向全国性的公司转变；2005年集团总部改设为北京年集团总部改设为北京；截至截至2010年，龙湖地产下设重庆、成都、北京、上海和西安五个地区公司，业年，龙湖地产下设重庆、成都、北京、上海和西安五个地区公司，业务领域涉28、及地产开发、商业运营和物业服务三大板块务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块；在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业；个进入的城市都成为业内领先的企业；龙湖产品覆盖了花园洋房、别墅、高层公寓、写字楼、综合商业及大型城市综龙湖产品覆盖了花园洋房、别墅、高层公寓、写字楼、综合商业及大型城市综合体等多种业态，尤其是高档住宅项目为行业标杆性作品合体等多种业态，尤其是高档住宅项目为行业标杆性作品。龙湖历年销售额统计（单位：亿元）龙湖历年销售额统计（单位：亿元）董事长 29、吴亚军 2 龙湖的战略及理念 企业战略：立足重庆，布局全国 区域聚焦，城市占比优于区域规模（14个城市）业务布局，住宅集中于中高端市场（不做首置产品，只做再改和豪宅客户）公司理念：善待您一生。为客户提供优质的产品与服务 高品质的物业管理。企业产品观：不卖我们能造的，要卖客户需要的；忘掉自己想要的，想想客户愿付的！l 集中城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地，分享区域发展和升值的红利，是龙湖的投资重点。资源成长地块大规模快节奏1l 目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的7530、重复推荐率远超同行。聚焦高端创新引领2l 提供卓越的品质体验感受，建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，将客户能接触到的一切做到极致。用色彩斑斓，美轮美奂的示范区强势冲击客户，温馨的生活情景营销激发客户购买欲望。景观出众最佳体验3 3 龙湖的核心技能 l 标准化操作思路，不同城市在标准的同时又保证品质处于螺旋上升中。选用适合当地气候地质的材料，优化成本。全国标准成本优化4l 秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，并以品牌故事的方式广为宣传，深入人心。细节品质人性服务5 4 我们对龙湖的最大误解 龙湖的成功就是靠他们的园林。解析：尽管园林在龙湖产品构成中31、占有较重的份量，但它远远不能代表龙湖产品的全部实力，龙湖前期对产品溢价点（产品增值点）的研发是造就龙湖产品在市场上具备强大竞争力的根本原因。龙湖产品研发五大溢价点：总图溢价、户型溢价、立面溢价、园林溢价、营销溢价；错 北京龙湖唐宁ONE通过日照分析将不会对红线外建筑造成遮挡的立体空间切割出来，再依规范填充建筑物，得出最大容积率。阴影区内建筑着重消化商业指标。商业商业精品公寓4.1 总图溢价：1 1）措施措施1 1：用足容积率：用足容积率2 2）措施措施2 2：用足建筑密度：用足建筑密度3 3）措施措施3 3：用足规范限制：用足规范限制 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间。亲地产品（赠送私家花32、园）是项目卖价最高的产品，是项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉。好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。核心是偷面积。利用面积计算规范的空子做室内两层挑空、验收后可封闭的露台或是花园、赠送层高不足2.2米的房间（不计面积，如阁楼空间）等。4）措施4：不均匀使用容积率总图规划前要进行产品配比组合推演及收益测算，从而得出最佳产品组合方式，确保每一个地块都能获得最大的收益。建设用地建设用地77.88亩亩建设用地建设用地111.32亩亩成都龙湖弗莱明戈地地 块块 经经 济济 技技 术术 指指 标标出让面积出让面积520300.00520300.00净用地面积净用地面积126139.641233、6139.64代征绿地代征绿地40728.7040728.70容容 积积 率率4.14.1建筑密度建筑密度3030其中住宅其中住宅26%26%绿绿 地地 率率30%30%不不 同同 产产 品品 单单 位位 面面 积积 收收 益益 表表产品类别产品类别预计售价预计售价预计建设成本预计建设成本 单位面积收益单位面积收益普通联排普通联排13000/13000/2000/2000/1100011000元元亲地底跃亲地底跃 20025020025012000/12000/1960/1960/1004010040元元多层顶跃多层顶跃 20025020025011000/11000/1960/1960/9034、409040元元电梯洋房电梯洋房 1001301001307500/7500/2750/2750/47504750元元高层高层83130831306800/6800/（精装（精装）2505/2505/42954295元元结论1：联排产品收益率亲地底跃电梯顶跃电梯洋房高层结论2：条件允许的前提下，最大限度地增加普通联排的比例通过日照分析将不会对红线外建筑造成遮挡的立体空间切割出来，再依规范填充建筑物，得出最大容积率。步骤2：联排别墅收益高，但占地多，不出面积：联排别墅收益高，但占地多，不出面积一般无电梯洋房的底跃虽然一般无电梯洋房的底跃虽然可做出类别墅的品质，但只有可做出类别墅的品质，但只有1235、12层的底跃产品可溢价，溢价总量有限层的底跃产品可溢价，溢价总量有限带电带电梯梯7+17+1层洋房比普通洋房住宅在占地面积相同的前提下更易出面积，且能激活层洋房比普通洋房住宅在占地面积相同的前提下更易出面积，且能激活4 4、5 5、6 6和顶跃产品的溢价，建议主推此类产品和顶跃产品的溢价，建议主推此类产品步骤1：适当位置布置商业，用足：适当位置布置商业，用足4%4%的覆盖率的覆盖率步骤3：高层收益低、但占地面积少，容积率高，可最后用来补足规划指标：高层收益低、但占地面积少，容积率高，可最后用来补足规划指标1 123 345 567 77+11 122+11 123 345 55+1联排联排无电36、梯洋房无电梯洋房电梯洋房电梯洋房替代替代替代替代产品配比组合推演分析 最终推演方案高层7+1电梯洋房社区商业结论：经测算，不均匀使用容积率后的总价值为40亿元左右，大于单一产品的总价值，比如只做高层的总价值为36.5亿左右！成都弗莱明戈 5）措施5：尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可售面积6）措施6：控制地上配套设施的规模，有条件时要尽可能设在地下，减少对容积率的占用龙湖观点：p如果说项目前期研发决定了项目总价值的如果说项目前期研发决定了项目总价值的90%90%，那么其中总图的研，那么其中总图的研发就决定了项目总价值的发就决定了项目总价值的80%80%；p若项目研发阶段已将成本控制了37、若项目研发阶段已将成本控制了70%70%，那么总图阶段就已将成本控，那么总图阶段就已将成本控制了制了50%50%；（精细化设计是控制成本的关键手段）p总图决定了景观的构架与格局；总图决定了景观的构架与格局；p总图决定了物业管理成本的基础总图决定了物业管理成本的基础（出入口数量控制等）。重庆龙湖花千树4.2 户型溢价：独联花高500W200W100W1800万50W 类独类联类花高town0.30.61.54.00.50.82.04.0 合法的“独立别墅”，由7个类独立的Townhouse围合拼接而成，结合中心庭院以及地下车库构成一个共生单元体7户（2780m2）间距虽小，但绝对私密 可无限生长38、组合、拼接 对复杂地形有较好的适应性 产品可实现标准化和模块化地下一层一层二层三层上海龙湖蓝湖郡类独栋别墅案例类独栋别墅案例合院别墅合院别墅 亮点 1）措施1：运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格来实现溢价4.2 户型溢价：1）措施1：运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格来实现溢价2）措施2：资源利用最大化,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围，如亲地户型。3)措施3：没有亲地资源的高层，要利用跃层手法提升产品品质地下一层一层二层高层全跃户型1梯4户的基本格局提升为1梯2户的居住品质通廊式跃层通廊式公寓做出空中联排的品质1）措施1：立面设计风格化，用异域情调来宣传39、新的生活方式并以此激发人们对生活品质的追求和对美好生活的向往，进而认可龙湖产品的品质并愿意为这种品质支付额外的费用。2）措施2：立面结合跨界户型产品创造跨界品质洋房联排化，联排独栋化，独栋尊崇化等设计手法突出产品的专属感和品质感；4.3 立面溢价：托斯卡纳风格是地域、气候、文化、历史、民族、传统等因素共同造就的，是托斯卡纳地区特有的，国内的地产开发受诸多因素的影响（规划要求、规范要求、收益要求等等），因此无法也不可能实现这种风格的绝对复制；托斯卡纳风格自身并没有一成不变的设计原则，它只是这种惬意的田园生活的一个讲述载体，谁讲故事并不重要，关键在于讲述的是不是同一个故事；托斯卡纳风格是龙湖的一种40、营销工具，风格的血统是否纯正并非龙湖关心的问题，她所关注的是用这种形式来宣传一种不同于中国传统生活的异域生活情景，通过宣传和全方位浸入式体验，成功地激发了客户的联想，让客户利用自己对美好生活的向往来说服自己购置自己未来的幸福家园；从客户对龙湖立面的认可和对产品的追捧来看，虽然立面形式并不完美，但龙湖的目的已经实现，而且实现得很完美；1）措施1：采用人车分流的方式，在步行空间中最大限度地营造园林美景，别人卖地段卖户型，龙湖卖品质卖生活，两相对比高下立分。2）措施2：采用全冠移植、5层绿化等造园手法，让客户入住时即能身临其境地感受到成熟园林之美，能花钱购买提前享受，还有谁愿意等待；4.4 园林溢价41、：核心是体验式营销1）体验区：通过园林美景（特别是应季花卉）在客户心中营造对幸福生活的憧憬2）样板间：装修风格及家具陈设以深暖色调为主，着重营造温馨的气氛，重点突出这里是看得见风景的房间，强化客户的幸福感。4.5 营销溢价：北京香醍漫步重庆蓝湖香颂北京滟澜山 北京滟澜山 北京花盛香醍 北京花盛香醍 无锡滟澜山 无锡滟澜山 北京花盛香醍 1 1）2 2个工具个工具 产品库产品库产品标准化、模块化产品标准化、模块化 预案推演模型预案推演模型 项目价值最大化分析项目价值最大化分析2 2）7 7张图纸和张图纸和5 5张表格：张表格：产品分布总平面图（含规划指标对比表）产品分布总平面图（含规划指标对比表42、）研发重头戏，项目价值最大化研究研发重头戏，项目价值最大化研究 景观资源利用分析图（含户型景观利用比例分析表）景观资源利用分析图（含户型景观利用比例分析表）景观资源利用最大化分析景观资源利用最大化分析 首层总平面图（含亲地住宅及首层商业分析指标表）首层总平面图（含亲地住宅及首层商业分析指标表）关注园林及私家花园设计关注园林及私家花园设计 入口及地库平面分析图（含地库面积指标分析表）入口及地库平面分析图（含地库面积指标分析表）交通组织交通组织 社区整体横纵剖面分析图社区整体横纵剖面分析图 竖向分析竖向分析 配套用房布置及架空层使用分析图（含配套面积指标表）配套用房布置及架空层使用分析图（含配套面43、积指标表）配套控制和赠送面积分析配套控制和赠送面积分析 典型住宅三层以下（含地下层）和顶层剖面分析图典型住宅三层以下（含地下层）和顶层剖面分析图产品溢价重点分析产品溢价重点分析4.6 龙湖产品研发的主要方法：4.7 龙湖的产品研发对销售的贡献有多大？北京龙湖滟澜山 Vs.鲁能优山美地 2007年10月首次开盘 Vs.2003年7月首次开盘，开盘价2200美金 无现房，仅可参观体验区及样板间 Vs.可看到已建成区的实楼实景 首次开盘均价：26800元 Vs.2007年10月在售房均价：18800元 在售产品：联排别墅 Vs.在售产品：独栋别墅l建筑、产品l园林景观l室内装修l水电系统及其他l龙湖44、地产延伸解读l参观后感悟感悟一：制造浪漫感悟一：制造浪漫l 利用客户触点，通过精心设计，为业主描摹异域风情、畅想幸福生活感受。给潜在客户极其强烈的被尊重感，刺激购买欲望。浪漫，可以这样制造！感悟一：制造浪漫感悟一：制造浪漫感悟二：制造错觉感悟二：制造错觉l 高层洋房化、洋房联排化、连排别墅化。l 通过不同产品的跨界，实现低总价，高业态。同样产品在降价潮中占据优势地位。感悟二：制造错觉感悟二：制造错觉l不惜重金展示最好的户型及环境l不超过700平米的售楼处节约资源并且制造抢购错觉l华丽外装下并非所有材料都豪华。感悟二：制造错觉感悟二：制造错觉l托斯卡纳 VS 龙湖风格。lARTDEC+草原 VS45、 龙湖风格。l利用不均衡原理:土地产品样板区与非样板区、植物感悟二：制造错觉感悟二：制造错觉样板间位于代征绿化内感悟二：制造错觉感悟二：制造错觉l熏衣草?鼠尾草！感悟三：关于创新感悟三：关于创新7层7层洋房洋房7层7层洋房洋房2.5层20.5层2.5层2.5层别墅别墅别墅高层间距拉高拍低叠拼别墅剖叠拼别墅剖面图面图附送阁附送阁楼楼四楼四楼三楼三楼二楼二楼一楼一楼90901051059090105105909010510590901051050 030305050100100 半地下室半地下室（带庭院）（带庭院）附送阁附送阁楼楼一楼一楼二楼二楼90901201209090120120联排别墅联排46、别墅剖面图剖面图0 030306060150150半地下室（带半地下室（带采光庭院采光庭院）20元喝汽水，1元/瓶（含瓶），2空瓶=1瓶（含瓶）。最多能喝多少瓶感悟三：关于创新感悟三：关于创新平面创新空间创新 类联排洋房案例成都：郫县新城成都：郫县新城（弗莱明戈）（弗莱明戈）感悟三：关于创新感悟三：关于创新感悟三：关于创新感悟三：关于创新 类联排洋房案例成都：郫县新城成都：郫县新城（弗莱明戈）（弗莱明戈）感悟三：关于创新感悟三：关于创新成都：郫县新城成都：郫县新城（弗莱明戈）（弗莱明戈）类联排洋房案例感悟三：关于创新感悟三：关于创新万科怎么做？万科怎么做？研究人的居住行为模式。全面家居解决方案47、：U5 U8推荐书籍：建筑模式语住宅精细化设计研究人的全生命周期。龙湖怎么做？龙湖怎么做？研究人的消费心理和行为推荐书籍：消费者心理学可预测的非理性有止境吗？哪一派更强？我们怎么做？有止境吗？哪一派更强？我们怎么做？内外兼修。内外兼修。标准化、产业化。项目后评估。感悟四：议事规则感悟四：议事规则产品市场定位及产品研发产品市场定位及产品研发2 23 3成本预设及预控成本预设及预控5 5项目成功标尺项目成功标尺1 1交付标准及建造标准交付标准及建造标准4 4销售策略销售策略6 6项目总体计划项目总体计划项目启动会制度项目启动会制度建筑及景观设计基本完成初步设计。完成以上通常40工作日。项目点评会制度项目点评会制度项目定期流会制度项目定期流会制度内部协作平台内部协作平台感悟六：敬业与激励感悟六：敬业与激励一份岗位，两份收入，三份付出，四份收获“有难度”、“有干劲”、“有成就感”感悟六：公司发展感悟六：公司发展中粮、中铁、中冶、中航、中远、中化、保利、中海、华润、中建、中维对外以何种形象示人对外以何种形象示人近期中期远期达到什么目标近期中期远期达到什么目标资金永远充足、周转率、充分市场竞争、反哺主业、怎么做怎么做别人成功不可复制，站在巨人肩膀上、谢谢，请指正END