1、家居建材主题街区商铺家居建材主题街区商铺 返租方案及认筹节点返租方案及认筹节点 2005.11.25 本报告是严格保密的。 2 销售方式销售方式 本报告是严格保密的。 3 返租模式中各主体关系解析返租模式中各主体关系解析 暂时没有 直接关系 业主业主 宝地宝地 商家商家 出租物业 获取租金 购买物业 收取回报 业主业主 商家商家 出租物业 支付租金 返租结束 关系转化 业主和商家不具备解决整 个项目运营问题的能力。 此时经营管理公司应扮演 一个协调者的角色。 3年内三方关系示意 3年后三方关系示意 本报告是严格保密的。 4 控制经营权年限控制经营权年限 从世联操作及观察研究的多个商业街经营做旺2、的历程来看， 大都经过了约3年的经营期才做旺起来。中间经过了招商、商 家淘汰、口碑建立等过程。因此，从招商、彻底把商业街做 旺的角度，建议3年控制经营权的年限比较合适。 对投资客户也说，也会感觉比较有信心。 本报告是严格保密的。 5 返租模式需要明确的问题清单返租模式需要明确的问题清单 商铺认购书内时关于返租的限制性条款; 返租期内, 协议中各主体的权益和责任; 期间所得租金收入的分配办法; 期间是否有推广费用的考虑. 三年后问题: 商铺出租协议前三年及三年后的主体变更带来的权责转移如 何约定; 商铺出租协议中各主体的权益和责任; 第四年开始的租金水平如何确定? 是否有保底租金? 本报告是严格3、保密的。 6 返租方式一返租方式一 返租三年，6%，7%，8% 一次性返还，减总价后计算合约额 三年发展商成立或聘请管理公司经营，租金收益归经 营管理公司 如签署三年以上合同，第4/5年租金承诺不低于8% 自营客户 方式1、符合业态为前提，根据招商政策交纳租金，同 等租金享有优先权 本报告是严格保密的。 7 返租方式二返租方式二 返租三年，6%，7%，8% 一次性返还，减总价后计算合约额 三年发展商成立或聘请管理公司经营，租金扣除经营 管理公司实际支出后，按投资比例分配给各业主 如签署三年以上合同，第4/5年租金承诺不低于8% 自营客户 方式1、符合业态为前提，根据招商政策交纳租金，同 等租金享有优先权 本报告是严格保密的。 8 方式三方式三 不返租 可交给经营管理公司出租 业主自营必须符合业态规划 交楼后三个月业主没有达成出租必须无条件交给经 营管理公司代为出租，并接受指导租金价 租金归