1、重庆沙坪坝区凤鸣山项目重庆沙坪坝区凤鸣山项目 前期定位报告前期定位报告 2 综述综述 宏观环境宏观环境 项目认知项目认知 住宅部分住宅部分 商业部分商业部分 写字楼部分写字楼部分 前期定位报告前期定位报告报告提纲报告提纲 3 一、综述 市场概况市场概况 报告思路报告思路 4 整体市场核心概况整体市场核心概况 综述综述市场概况市场概况 城市产业城市产业 特征特征 重庆市第二产业多年来一直稳居主力地位，自重庆市第二产业多年来一直稳居主力地位，自20052005年以来，主城八区第二产业、第三产业关系趋于稳定，年以来，主城八区第二产业、第三产业关系趋于稳定， 重庆是一定长时间内都将以第二产业作为主导型2、的城市，而以产业工人为主导的城市居民购买力是无法支撑重庆是一定长时间内都将以第二产业作为主导型的城市，而以产业工人为主导的城市居民购买力是无法支撑 较高房价的。根据较高房价的。根据20092009年年4 4月重庆市国土房管局发布数据，重庆市外来人口（大重庆以外）购房比例仅为月重庆市国土房管局发布数据，重庆市外来人口（大重庆以外）购房比例仅为 10.88%10.88%，成都市国土房管局，成都市国土房管局20092009年一季度发布的省外人口购房比例则高达年一季度发布的省外人口购房比例则高达25.76%25.76%，外来人口购房比例偏低，外来人口购房比例偏低， 难以支撑城市房价的快速上升，难以支撑3、城市房价的快速上升，重庆的城市吸引力仍有待提高，外来人口购房比例偏低将难以支撑城市房价重庆的城市吸引力仍有待提高，外来人口购房比例偏低将难以支撑城市房价 的上涨。的上涨。 房地产特房地产特 征征 重庆地产行业长期向上的趋势保持不变，重庆地产行业长期向上的趋势保持不变， 20052005- -20082008年重庆年去化面积加权平均值为年重庆年去化面积加权平均值为15001500万平方米，计划万平方米，计划 内的危改房面积为内的危改房面积为11851185万平方米，其中万平方米，其中20082008- -20112011年为拆迁，至年为拆迁，至20132013年完成改造，这意味着房地产市场年完成改造，这意味着房地产市场内内 需近需近4 4年内依然稳定，但城市大规模拆迁计划完成后，内需市场容量风险将增加年内依然稳定，但城市大规模拆迁计划完成后，内需市场容量风险将增加。20052005年