1、商圈饱和度商圈饱和度 什么是商圈饱和度 商圈饱和度是判断某个地区同类商业竞争激烈程度的一个 指标，通过计算或测定某类商品销售的饱和指标，可以了解某个 地区同行业是过多还是不足，以决定是否选择在此地开店。 商家决定是否进入某市场前， 首先要测算该市场是否已经饱 和，也就市场是否还有进一步拓展的空间。当饱和度较高时，剩 余空间有限， 不宜进入， 但当饱和度较小时， 说明市场空间很大， 有很大的拓展机会。 商圈饱和度的计算 饱和度计算必须基于同一个产品市场或者替代性很大的产 品市场。不同产品的饱和度不具有可比性。商圈饱和度测算方法 是： IRS=(C)(RE)/RF 其中，IRS 是某地区某类商品商2、业圈饱和指数；C 是某地区 购买某类商品的潜在顾客人数；RE 是某地区每一顾客平均购买 额；RF 是某地区经营同类商品商店营业总面积。 IRS 本意就是指每平方米零售面积负担的购买额或销售额 数。人们自然地根据此数的大小，来判定一个地区或商圈的零售 设施是否饱和。 该指数越大， 表明该地区零售设施越缺乏； 反之， 则表明该地区设施越饱和。如果已知 A 区域饱和度为 20000 元/ 平方米，另一类似 B 区域饱和度为 13000 元/平方米，说明 A 区 域的市场容量较大，商业设施还有进一步扩大的空间。 城市商业需求面积的合理估算 城市商品房开发包括住宅、办公和商业用房，目前，由于住宅市场的疲3、软以及商 业用房价格远高于住宅，在商业地产项目投资决策中，对某个城市的商业发展发 达程度的判断十分重要，这将直接影响项目的成败。该城市究竟是商铺供过于求 还是供不应求，判断的标准是什么，如何进行定性定量的分析，本文将着力解决 这些问题。 一、城市商铺需求的定义 商铺也是一种商品，因此，根据西方经济学中对商品需求的定义，城市商铺需求 是在一定的租金水平下，经营者愿意并且能够租赁的商铺面积。 在实际运作中，并不是所有商户都通过租赁方式来获取商铺的使用权，也有少数 商户自购商铺自营，这种情况下，可以通过相关的财务计算换算成对应的租赁价 格。 二、影响城市商铺面积需求的因素 商铺面积的需求，直观的来说，分为两种，分别是经营用需求和投资用需求。经 营用商铺的购买者或租赁者为经营业主，而投资用商铺的购买者为投资者，两者 购买的目的不同， 但是投资者投资收益的实现依赖于商铺价值的升值和稳定的租 金收入，