1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。再造再造长沙新高度长沙新高度顺天国际金融中心定位及产品打造方案顺天国际金融中心定位及产品打造方案湖南中原 事业一部出品 Hunan Changsha.10.2010Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010Foreword.取势与尊事取势与尊事.Code of this report|3 Copyright Centaline Gro2、up,2010Analyze System目标及问题导出目标及问题导出项目质素界定项目质素界定外部环境洞察外部环境洞察开发模式及档次建议开发模式及档次建议项目项目定位定位及产品打造及产品打造营销思考营销思考Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010本报告以核心目标为重心，进而实现基本目标。本报告以核心目标为重心，进而实现基本目标。项目目标：项目目标：以项目优异的质素，加上首都在南城超高层产品的打造，完全可打造为长沙标杆性项目。基本目标基本目标 销售目标：销售目标：顺天集团品牌跃升的期望及长沙项目的标杆，高溢价平量是本案追求的运营模式3、，实现至少14000元/平的均价实现品牌跃升实现品牌跃升实现高溢价实现高溢价核心目标核心目标 品牌目标：品牌目标：顺天集团长沙央区项目又一力作，基于前期开发诸多项目，本案将是顺天品牌跃升的基石。树立长沙标杆树立长沙标杆核心目标：实现高溢价，实现顺天品牌的跃升！核心目标：实现高溢价，实现顺天品牌的跃升！Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010实现目标的项目质素挑战：位于雨花亭商圈（城市副中心），涵盖酒店、写字楼、实现目标的项目质素挑战：位于雨花亭商圈（城市副中心），涵盖酒店、写字楼、公寓、商业各类型产品的中小体量城市综合体项目，公寓4、商业各类型产品的中小体量城市综合体项目，区域及体量存在挑战。区域及体量存在挑战。芙蓉中路芙蓉中路韶山南路韶山南路新建东路新建东路南二环线南二环线本本 案案雨花亭区域雨花亭区域开发商实力开发商实力城市综合体项目城市综合体项目中小体量超高层项目中小体量超高层项目涵盖酒店、写字楼、公寓、商业多种物业于一体的城市综合体。原来是机电市场用地。项目位于韶山南路和新建东路交汇东北向，沃尔玛雨花亭店北面。顺天集团倾力打造；已有顺天国际财富中心、黄金海岸、北国风光等数个项目的品牌积淀。项目含2栋超高层和商业，用地面积2.4万平米，总建面16万平米；容积率：6.0建筑密度：31.7%Code of this r5、eport|6 Copyright Centaline Group,2010实现目标的区域市场价格挑战：目前区域内市场价格天花板约为实现目标的区域市场价格挑战：目前区域内市场价格天花板约为10000元元/，区区域价格箱体上限突破存在挑战。域价格箱体上限突破存在挑战。本本案案万博会万博会均价：均价：85008500嘉盛国际嘉盛国际均价：均价：10201020宏泽家园宏泽家园均价：均价：80008000铂金国际铂金国际均价：均价：80008000建鸿达华都建鸿达华都均价：均价：85008500凯轩云顶凯轩云顶均价：均价：65006500锦绣世纪锦绣世纪均价：均价：59005900东塘瑞府东塘瑞府均6、价：均价：1000010000序序号号 区域区域 项目名称项目名称销售销售均价均价起价起价 最高价最高价 主力户型主力户型 1开福区铂宫.中山庭 830080001100050-113平两房、三房 2芙蓉区 明城国际中心 1000095001100040-1203人瑞潇湘国际未确定 88001万左右 40-60平一房,90-100平两房,145平三房4雨花区 万科金域华府 720070007500剩125平三房5万博汇 85008000970046-120平 6嘉盛国际 1020086301020050-240平7天心区 汇金国际 暂未定，价格报告正制定中 73-77两房、99三房长沙市中心区7、域公寓价格调研长沙市中心区域公寓价格调研项目周边区域市场价格调研项目周边区域市场价格调研Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010实现目标的竞争市场挑战：本案面市时将面临多个大体量、高品牌的城市综实现目标的竞争市场挑战：本案面市时将面临多个大体量、高品牌的城市综合体项目合体项目，本案存在强大竞争压迫挑战。本案存在强大竞争压迫挑战。典型项目典型项目开发商开发商总建面总建面（万平米）（万平米）中建南湖地块中建集团28.7保利4号地块保利集团65汇金国际建发集团19.3化机厂通用83.4水泵厂建鸿达66纳爱斯纳爱斯25万博汇建鸿达50圭塘8、河嘉盛地产160北辰北辰300万达商业广场万达地产100泰贞广场泰贞投资25汇金国际化机厂保利4号地块中建南湖地块水泵厂纳爱斯万博汇北辰新河三角洲圭塘河万达商业广场Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010项目质素项目质素当前市场当前市场实现目标的问题导出：实现目标的问题导出：未来市场未来市场一个在非传统核心商业、商务区的中小体量综合体项目，一个在非传统核心商业、商务区的中小体量综合体项目，如何在与大体量综合体竞争中，形成优势开如何在与大体量综合体竞争中，形成优势开发策略，实现价格箱体的突破？发策略，实现价格箱体的突破？实现实现1 9、1万万4 4的高溢价目标的高溢价目标Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2010问题转化：问题转化：在寻找实现价格箱体的突破之前，我们先必须透彻把握项目内因与外因，并从中寻找实现目标的契机。Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010Analyze System目标及问题导出目标及问题导出项目质素界定项目质素界定外部环境洞察外部环境洞察开发模式及档次建议开发模式及档次建议项目项目定位定位及产品打造及产品打造营销思考营销思考Code of this report|11 Cop10、yright Centaline Group,2010一个城市综合体最重要的，首先就是它所在区域在城市发展中所处的位置。一个城市综合体最重要的，首先就是它所在区域在城市发展中所处的位置。项目所处的雨花亭区域在长沙城市发展中的地位如何？项目所处的雨花亭区域在长沙城市发展中的地位如何？项目质素界定：项目质素界定：项目区位价值项目区位价值项目地块价值项目地块价值+Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010雨花亭雨花亭商圈现状商圈现状：长沙新兴的次级商圈，处于长株潭融城的主：长沙新兴的次级商圈，处于长株潭融城的主方向，未来老中心市区与新城11、市群落的连接地带。方向，未来老中心市区与新城市群落的连接地带。五一商圈侯家塘商圈东塘商圈火车站商圈伍家岭商圈荣湾镇商圈红星商圈雨花亭商圈2010年长沙城市化率约65%，GDP有望破4000亿元，保持约15%的高速增长,促进城市的扩展和发展！长沙城市扩张长沙城市扩张长株潭融城长株潭融城城市化水平高速增长城市化水平高速增长高速高速GDPGDP带来强劲支持带来强劲支持雨花亭雨花亭新兴次级商圈，连接老中心区与新城市群落新兴次级商圈，连接老中心区与新城市群落雨花亭商圈是近年来新兴起的次级商圈之一，由于绝版的地段优势，沃尔玛进驻后逐渐兴起。随着长沙城市的强劲发展，城市扩建步伐加快，未来此地将是连接老中心区12、与新城市群的中间地带。Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010老城郊区，形象展示、心理印象均较差，老城郊区，形象展示、心理印象均较差，本区域在老长沙人心目中，超过东塘往南，就是长沙的郊区了。现在从市中心到东塘只需5分钟车程，但这种心理距离目前仍然存在，且影响较大。除本案地块周边较多老旧的建筑，如白沙小区、临街商业等，档次都较低，展示面比较差，更固化了长沙人对本区域的心理印象。雨花亭雨花亭形象现状形象现状：原本的老城郊区，周边多为旧城的老居住区，：原本的老城郊区，周边多为旧城的老居住区，人流混杂，形象展示差，长沙人对本区域的心理印13、象较差。人流混杂，形象展示差，长沙人对本区域的心理印象较差。Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010雨花亭雨花亭交通现状交通现状：城市主干道韶山路、二环线经过，规划地铁：城市主干道韶山路、二环线经过，规划地铁1 1号、号、3 3号线经过，交通发展战略要地。号线经过，交通发展战略要地。大动脉韶山路与新建路交汇处，交通便捷大动脉韶山路与新建路交汇处，交通便捷倚韶山路与新建路，位于雨花亭区域的核心位置，位居泛东塘板块区域，交通意义重大；2、7、602、120、102、134、145、146等近20趟公交车经过，交通便利，连接市区繁华地14、带；地铁地铁1 1号、号、3 3号线近临，交通出行方便号线近临，交通出行方便距离地铁3号线东塘站在1公里内，而且乘3号线可直达规划中的新长沙火车站，与武广高速铁路对接，旅客出行可以做到“零换乘”。乘地铁出行，快捷舒适、准点率高，“地铁口物业”，不但能为业主提供“出则繁华、入则宁静”的生活，还能给业主良好的投资升值空间。顺天项目雨花亭Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010雨花亭雨花亭配套现状配套现状：传统的：传统的砂子塘小学等知名学校依旧覆盖本区砂子塘小学等知名学校依旧覆盖本区域，教育资源丰富，吸引大量高端居住人群，人气聚集。域15、，教育资源丰富，吸引大量高端居住人群，人气聚集。本案及本区域附近，教育资源非常丰富本案及本区域附近，教育资源非常丰富本案二十一中砂子塘小学砂子塘小学王家冲小学雨花亭学校教育局第三幼儿园长烟幼儿园砂子塘小学、二十一中、教育局幼儿园等在本案附近，教育资源丰富；靠近本区域的学校还有中南大学铁道学院、长沙理工大学等，区域附近教育资源也非常丰富；本案长沙通信业技术学院长沙理工大学理工大学子弟学校二轻职业中专中南大学林学院商贸旅游职业技术学院耀华中学长沙职工大学Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010雨花亭雨花亭配套现状配套现状：金融机构集16、中，各大银行均有分支机构，沃尔玛金融机构集中，各大银行均有分支机构，沃尔玛超市、餐饮机构一应俱全，超市、餐饮机构一应俱全，1.5公里半径内，商业基础较好。公里半径内，商业基础较好。5 5分钟金融圈，畅享便捷餐饮生活分钟金融圈，畅享便捷餐饮生活交通银行、中国银行、建设银行、招商银行、中信银行、长沙银行、光大银行均在区域1.公里之内打造5分钟金融圈。雨花亭麦当劳、肯德基、台北豆浆、嘉兴茂餐饮广场、妙趣厨房、上岛咖啡、蒸有味等众多餐饮机构云集，为上班族提供众多餐饮选择。沃尔玛做邻居，体验一站式生活沃尔玛做邻居，体验一站式生活沃尔玛超市近在咫尺，消费购物、娱乐休闲轻松体验，畅享一站式便捷生活。韶山中路17、新建路、曙光路左右环绕，2分钟触达东塘商圈，10分钟抵达五一繁华地段，轻松掌控城市脉动。Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010劳动中路劳动中路韶山中路韶山中路芙蓉中路芙蓉中路新建东路新建东路本案本案城南东路城南东路雨花亭雨花亭商务现状商务现状：商务办公逐渐兴起，主要集中在沿街的住宅：商务办公逐渐兴起，主要集中在沿街的住宅之中，数量众多但档次较低，商务氛围尚不成熟。之中，数量众多但档次较低，商务氛围尚不成熟。阳光小镇阳光小镇宏轩花苑宏轩花苑融科三万英尺融科三万英尺华银园华银园Code of this report|18 Cop18、yright Centaline Group,2010那么，雨花亭的那么，雨花亭的未来未来呢？呢？Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010长沙长沙发展趋势发展趋势：基于城市快速发展，长沙由单核进入多核发展阶：基于城市快速发展，长沙由单核进入多核发展阶段。段。长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能多多核心发展有利于城市的均核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速的动力19、源，将拉动城市快速发展发展第一阶段：单核心扩张第二阶段：多核化发展第三阶段：都市群形成主城核心核心核心核心长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010长沙长沙发展趋势发展趋势：武广开通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮。一个：武广开通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮。一个国际化的大都市崛起的身影若现。国际化的大都市崛起的身影若现。武广客运线开通武广客运线开通高档次物业高档次物业地铁效果图地铁效果图长沙新城长沙新城地铁修建地铁修建Code of th20、is report|21 Copyright Centaline Group,2010国际化大都市若现，长沙迎来历史性革新国际化大都市若现，长沙迎来历史性革新【升级升级】【】【南移南移】【】【裂变裂变】成为主旋律成为主旋律【升级升级】城市功能、档次升级，一个国际大都市的身影渐现。城市功能、档次升级，一个国际大都市的身影渐现。【南移南移】长株潭融城，城市整体向南倾斜发展。长株潭融城，城市整体向南倾斜发展。【裂变裂变】城市中心由一极到多极，五一商圈单极优势削弱。城市中心由一极到多极，五一商圈单极优势削弱。长沙长沙发展趋势发展趋势：Code of this report|22 Copyright C21、entaline Group,2010雨花亭雨花亭发展趋势发展趋势：城市向南发展，雨花亭商圈恰好处于新、老商圈的：城市向南发展，雨花亭商圈恰好处于新、老商圈的黄金裂变区域，继承城市精华，同时存在无限可能的新生机遇黄金裂变区域，继承城市精华，同时存在无限可能的新生机遇传统老商圈区传统老商圈区新兴商圈区新兴商圈区本案位置本案位置城市发展方向城市发展方向荣湾镇商圈荣湾镇商圈五一商圈五一商圈火车站商圈火车站商圈东塘商圈东塘商圈Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010雨花亭雨花亭发展趋势发展趋势：随着长株潭融城及城市拆迁的发展，巨资不：随22、着长株潭融城及城市拆迁的发展，巨资不断注入，区域高档物业逐渐聚集，区域为城市中心区升级的桥断注入，区域高档物业逐渐聚集，区域为城市中心区升级的桥头堡头堡融城中心；巨资注入雨花亭；剧烈变动期融城中心；巨资注入雨花亭；剧烈变动期 区域发展：长沙融城，城市向南发展，长沙融城，城市向南发展，项目位于南城核心，发展空间巨大。区域前景：深国投10亿巨资打造雨花亭商圈核心，引入沃尔玛、时代华纳引入沃尔玛、时代华纳2 2巨头。巨头。剧烈变动：融科三万英尺、万博汇、纳爱斯、云鼎公馆等新兴高档物业加入，与周边旧民居产生强烈对比：这是一个新旧交替的区域，这是一个新旧交替的区域，是一个剧烈变动的区域，是一个未来有无限23、是一个剧烈变动的区域，是一个未来有无限可能的区域。可能的区域。Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010东塘侯家塘五一商圈【城市主流方向的十字路口城市主流方向的十字路口】从长沙城市主流发展来看，长沙新央极必然产生于南北双动脉韶山路与芙蓉路上，合计1515个个。韶山路上韶山路上劳动路口黄土岭路口新建路口二环线路口湘府路口时代阳光路口芙蓉路上芙蓉路上劳动西路口新建路口二环线路口新姚路口木莲路口友谊路口韶洲路口湘府路口杉木冲路雨花亭雨花亭发展趋势发展趋势：占据城市主流方向的大商业十字路口，孕育：占据城市主流方向的大商业十字路口，孕育商业24、商务价值。商业商务价值。Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010对比对比 十字路口十字路口是否有大体量商业支撑是否有大体量商业支撑是否有标志性城市是否有标志性城市综合体引领综合体引领是否有高档物业的群聚是否有高档物业的群聚主要干道主要干道交汇干道交汇干道对比对比十字十字路口路口韶山路劳动路口 友谊商城、金色家族、步步高无华都黄土岭路口 无无无二环线路口 无无无湘府路口 步步高、通程商业广场德思勤广场奥园、华盛世纪新城、红星国际时代阳光路口汽车南站杂乱商业无无芙蓉路劳动西路口 新一佳无新世纪干线新建路口 无无无二环线路口 无无钱隆25、尊品新姚路口 天虹百货无BOBO国际、博林金谷、申奥美域木莲路口 无无和庄、长大彩虹都友谊路口 无无湘府华城、童话里、满庭芳韶洲路口 无无无湘府路口 无无欧洲城、星城荣域杉木冲路 无无天城尚品本案本案区域区域韶山路新建路口 沃尔玛、华纳影城本案及万博汇、融科三万英尺、云鼎公馆、长城非常生活、纳爱斯雨花亭雨花亭区域将成为长沙城市升级裂变过程中，区域将成为长沙城市升级裂变过程中，新的央极新的央极。而。而本案本案将成为将成为引领引领央极形成的标志性项目央极形成的标志性项目。雨花亭雨花亭发展趋势发展趋势：雨花亭区域将成为长沙城市升级裂变过程中，：雨花亭区域将成为长沙城市升级裂变过程中，新的央极。而本案26、将成为引领央极形成的标志性项目新的央极。而本案将成为引领央极形成的标志性项目Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010本 案雨花亭区域未来：城市主发展方向上的雨花亭区域未来：城市主发展方向上的央极央极承前启后，城市中心区升级孕育承前启后，城市中心区升级孕育无限可能无限可能Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2010雨花亭雨花亭商圈目前属商圈副中心，但未来将成长为新的央极商圈目前属商圈副中心，但未来将成长为新的央极1 1目前，雨花亭属生活型商圈，生活配套齐全，但商务氛围目27、前，雨花亭属生活型商圈，生活配套齐全，但商务氛围还不够浓郁还不够浓郁2 2城市裂变背景下，雨花亭可继承原有商圈积淀精华，最有城市裂变背景下，雨花亭可继承原有商圈积淀精华，最有潜质崛起为升级版商圈，承担城市升级后的商务商业功能潜质崛起为升级版商圈，承担城市升级后的商务商业功能3 3项目质素界定：项目质素界定：Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2010基于对项目区位价值的理解，来看看项目自身的价值基于对项目区位价值的理解，来看看项目自身的价值项目质素界定：项目质素界定：项目区位价值项目区位价值项目地块价值项目地块价值+Code of 28、this report|29 Copyright Centaline Group,2010地块简介：雨花亭核心区域位置，具备打造超高层标志性建筑地块简介：雨花亭核心区域位置，具备打造超高层标志性建筑潜质。潜质。韶山路韶山路万博汇万博汇净用地面积：2418989规划净用地面积：18848.6建筑面积：159454.74容积率：6限高：150米限高建筑密度：31.7%绿化率：36.5%道路级别：韶山路为城市主干道，双向六车道。新建东路暂时未完全拉通106106米米8 84 4米米4040米米Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2010地29、块规划详解：地块规划详解：1616万中小体量综合体项目，物业类型齐全，初万中小体量综合体项目，物业类型齐全，初步规划高端，有条件打造城市标杆项目。步规划高端，有条件打造城市标杆项目。150150米超高层标杆；园林、道路规划大气合理米超高层标杆；园林、道路规划大气合理150米超高层，将成为雨花亭区域唯一标杆项目；36%园林绿化规划，人车分流进入道路系统，具备成为城市标杆的外部硬件条件。3.93.9米层高，豪华电梯配置，米层高，豪华电梯配置，3.9米写字楼层高，3.6米酒店式公寓层高，3.2米公寓层高写字楼10台电梯配置；公寓6台电梯配置奇偶层大面积空中花园设计。层层高高3.6米米层层高高3.9米30、米层层高高4.5米米10台高台高速电梯速电梯6台高台高速电梯速电梯大面积空大面积空中花园中花园写字楼写字楼公寓公寓层层高高3.2米米大面积空大面积空中花园中花园Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2010地块昭示价值：城市主干道的十字路口，城市绝版地段，雨花地块昭示价值：城市主干道的十字路口，城市绝版地段，雨花亭区域核心所在，人流集中，昭示性强。亭区域核心所在，人流集中，昭示性强。十字路口，标志地段，昭示性强十字路口，标志地段，昭示性强韶山路与新建路交汇处，过往人流、车流量大，项目昭示性强，有利于项目对外形象推广；十字路口，为重要交31、通枢纽，人群集中度高。吸引人群，有条件形成城市新中心吸引人群，有条件形成城市新中心重点交通地段能吸引较多人群关注，扩大项目影响力；利于有利的位置，进行项目的形象推广，传递项目价值，提高目标客户对本案的认可度，带来较高的商务机商业价值。Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2010地块交通动线：韶山路将是本案的车流主要聚集区，与南侧万地块交通动线：韶山路将是本案的车流主要聚集区，与南侧万博汇博汇3 3期接壤区，将是本案人流重要聚集区。期接壤区，将是本案人流重要聚集区。万博汇三期万博汇三期万博汇二期万博汇二期万博汇一期万博汇一期公寓公寓+32、底商底商+住宅住宅商业街商业街+住宅住宅集中式商业集中式商业+商业商业街街+公寓公寓+写字楼写字楼一级车流线一级车流线二级车流线二级车流线三级车流线三级车流线一级人流线一级人流线二级人流线二级人流线三级人流线三级人流线韶山路韶山路：长沙传统的南北交通动脉，车流和人流非常旺盛，将是本案人流的来源之一。万博汇三期万博汇三期：集中式商业+商业街+公寓+写字楼，有利于人气的聚集。本案可与其相互呼应，制造群聚效应。万博汇一、二期万博汇一、二期：以住宅+商业街为主，是主要的居住群体，直接为本案商业、商务提供消费人群。Code of this report|33 Copyright Centaline Gr33、oup,2010地块驱动价值：本案与万博汇一起，将成为未来雨花亭商圈发地块驱动价值：本案与万博汇一起，将成为未来雨花亭商圈发展的核心驱动力。展的核心驱动力。万博汇商业走廊，连接东塘、雨花亭商圈万博汇商业走廊，连接东塘、雨花亭商圈万博汇，49万平米的综合体项目，一、二期大体量的住宅，加上三期临韶山路部分的商业，力求打造的将是长沙市新的一条商业走廊，并实现东塘、雨花亭两大商业中心的无缝连接。万博汇的大体量，提高了本区域的整体档次，它的体量将为本项目提供商业和人气支撑，将与本项目一起，成为雨花亭商圈的核心驱动力。Code of this report|34 Copyright Centaline G34、roup,2010地块价值小结：地块价值小结：项目体量中小，有出奇制胜的基础；项目体量中小，有出奇制胜的基础；1 1本案将和万博汇一起成为区域未来央极形成的号角手；本案将和万博汇一起成为区域未来央极形成的号角手；2 2超高层标志性建筑，高起点的初步规划，有条件打造城市超高层标志性建筑，高起点的初步规划，有条件打造城市标杆综合体项目。标杆综合体项目。3 3Code of this report|35 Copyright Centaline Group,2010项目质素界定小结：项目质素界定小结：项目区位价值项目区位价值项目地块价值项目地块价值1、项目必须透支、项目必须透支未来价值未来价值博取高溢35、价博取高溢价2、小体量综合体项目，必须、小体量综合体项目，必须打透一点打透一点Code of this report|36 Copyright Centaline Group,2010问题转化：问题转化：那么，城市综合体的诸多方面，打透哪一点将会那么，城市综合体的诸多方面，打透哪一点将会适合本案发展，我们先来看看类似本案城市综合适合本案发展，我们先来看看类似本案城市综合体的体的发展模式发展模式Code of this report|37 Copyright Centaline Group,2010综合体模式研究综合体模式研究案例借鉴原则：案例借鉴原则：1、地块位置相似城市中心；2、地块规模相近36、中小规模；3、地块属性相同具备商务潜质；4、项目背景相似竞争较大；5、地块形象相似区域性地标。Code of this report|38 Copyright Centaline Group,2010案例一：均衡发展模式案例一：均衡发展模式北京华贸中心北京华贸中心华贸中心由以下部分组成：华贸中心由以下部分组成：3座高达百米以上的超5A级智能写字楼20万平米的水世界商城20万平米国际公寓总面积超过13万平米的超豪华酒店里兹卡尔顿(The Ritz-Carlton)和国际五星级酒店万豪（Marriott）构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体5A智能写字楼+国际商37、业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心Code of this report|39 Copyright Centaline Group,2010出现于国际大都市，有的足够的商业和商务市场支撑;优越的地理位置，位于商业区核心区，依托CBD;良好的交通环境;超大规模，形成建筑集群效应，成为名符其实的“城中城”.各种功能均衡发展的聚核各种功能均衡发展的聚核体体各种功能均衡发展的聚合各种功能均衡发展的聚合体的体的成功条件成功条件功能配比：各功能比例均衡，没有明显处于核心地位的功能功能配比：各功能比例均衡，没有明显处于核心地位的功能Code of this report|40 Copyright38、 Centaline Group,2010超高层写字楼部分楼高：80层，标高333米；单层面积：2500；电梯：34部进口日立高速升降梯；停车场：地库二层，共900个车位。公寓部分公寓楼位于中信广场写字楼的左右两翼，由两幢38层的大楼组成，总建筑面积达69054平方米。公寓的单元面积由113至237平方米不等。购物中心部分中信广场购物城位于中信广场的裙楼，楼高四层，每层的面积由8000平方米至10000平方米。一层经营世界品牌精品，二层以流行、时尚的品牌为主。案例二：商务驱动型案例二：商务驱动型广州中信广广州中信广场场项目整体建面：项目整体建面：3232万方万方Code of this rep39、ort|41 Copyright Centaline Group,2010城市已经或者即将进入一个服务业为主的后工业时代，产业簇群已形成，写字楼市场有客户（产业）支撑；优越的地理位置，城市的商务/金融区中心/未来商务核心区；区域具有较大的发展潜力；具有良好的可视性和标志性。以写字楼为核心的聚核体以写字楼为核心的聚核体:以写字楼为核心的聚合体的成功条以写字楼为核心的聚合体的成功条件件功能配比：功能配比：写字楼写字楼66%66%、公寓、公寓23%23%、商业、商业11%11%。Code of this report|42 Copyright Centaline Group,2010案例三：酒店驱动40、型：案例三：酒店驱动型：上海商城上海商城p Portman Ritz-Carlton 酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层。酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享。p上海商城由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。定位为定位为 :上海顶级国际化聚核体“city within a city”五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场功能配比：功能配比：酒店45%、公寓30%、写字楼15%、商业 10%上海商城地处南京西路，占地16770平方米，建筑面积185000平方米，由3栋高楼、3栋裙房组成，立面41、呈“山”字形，高楼上宽下窄，形如书法中起笔时的“顿”。主楼50层，高164.8m；东西两配楼各32楼，高111.5米；栋裙房各8层楼，地下1层（局部2层)，高33.8m。建筑之间由1个巨型交通广场和3个中式庭院相联系。Code of this report|43 Copyright Centaline Group,2010北区写字楼+中区购物及娱乐中心，总建筑面积达23万平方米，提供约1000个车位写字楼4.2万平方米的甲级写字楼，高度为139米，其中1-3层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28层为写字楼，顶层为多功能厅。万象城18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心，包含零42、售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素，由超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场及各类餐饮等近300家零售店面组成。案例四：商业驱动型：案例四：商业驱动型：深圳华润中心深圳华润中心华润中心首期华润中心首期占地4.1万平方米，总建面达25万，提供约2000个车位由超五星级君悦酒店、酒店服务公寓、国际商业休闲广场以及高尚住宅构成的华润中心二期将于2008年建成启用。华润中心二期华润中心二期功能配比：商业功能配比：商业39%39%，公寓，公寓23%23%，住宅，住宅23%23%，写字楼，写字楼9%9%，酒店，酒店6%6%项目整体建面：项目整体建面：4848万方万方二期规划Co43、de of this report|44 Copyright Centaline Group,2010 作用作用 相互关系相互关系 提升整体档次的有力提升整体档次的有力手段。手段。标志性（尤其是对外标志性（尤其是对外地和外籍人士）。地和外籍人士）。实现较高的销实现较高的销售价格售价格 保持物业形象保持物业形象向性较强的组成部分向性较强的组成部分 可以塑造与其他项目可以塑造与其他项目较大的差异较大的差异 住宅开发企业现住宅开发企业现金流的来源金流的来源 满足中长期居住满足中长期居住者需求者需求 商业为写字楼、酒商业为写字楼、酒店和公寓提供配套店和公寓提供配套 商业可能对公寓带商业可能对公寓带来负44、面影响来负面影响 酒店为住宅或办公提酒店为住宅或办公提供共享的服务和配套设供共享的服务和配套设施施 酒店可以提高项目整酒店可以提高项目整体档次。体档次。商务办公为商业、酒商务办公为商业、酒店和公寓带来潜在客户。店和公寓带来潜在客户。商务办公可提高商业商务办公可提高商业整体档次。整体档次。商务办公与酒店可共商务办公与酒店可共享大堂。享大堂。住宅为商业提供客源住宅为商业提供客源 公寓可能降低项目整体公寓可能降低项目整体档次档次聚核体各种物业相互关系和作用的有机生态系统解析聚核体各种物业相互关系和作用的有机生态系统解析 与单个物业的研究方法不同的是，在研究聚核体项目过程中需采用相关分析法。例如在确定45、项目的整体规划时，必须考虑各个物业之间的相互影响从而确定建筑单体的位置排布。Code of this report|45 Copyright Centaline Group,2010解析一：不同类型的物业在聚核体中承担不同的功能解析一：不同类型的物业在聚核体中承担不同的功能酒店：酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次；商业：商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心；商务：商务：价值标杆，可树立项目高端形象；公寓：公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求。在既定的开发目标和限制条件下，需要在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业的市场承46、载能力，以及所结合不同物业的市场承载能力，以及所承担的功能来确定项目的功能组合。承担的功能来确定项目的功能组合。Code of this report|46 Copyright Centaline Group,2010解析二：聚核体不同发展模式下的收益特征解析二：聚核体不同发展模式下的收益特征功能种类功能种类模式一：模式一：各种功能均衡发各种功能均衡发展的模式展的模式模式二：模式二：以住宅（公寓）以住宅（公寓）为驱动发展模式为驱动发展模式模式三：模式三：以写字楼为驱动以写字楼为驱动的发展模式的发展模式模式四：模式四：以酒店为驱动的以酒店为驱动的发展模式发展模式模式五：模式五：以商业为驱动的以商47、业为驱动的发展模式发展模式酒店酒店外包经营-外包经营外包经营商务商务销售/出租销售/出租销售/出租出租销售/出租商业商业自行经营/出租一般出租一般出租自行经营/出租自行经营/出租公寓公寓销售/出租销售销售/出租销售/出租销售/出租特征特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响，有可长期收益的，也有可短期回收资金销售为主，能快速回笼项目资金各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响多为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响Code of this report|47 Copyright Centaline Group,2010掌48、握了项目内因之后，我们来看看项目发展掌握了项目内因之后，我们来看看项目发展的的外因外因Code of this report|48 Copyright Centaline Group,2010Analyze System目标及问题导出目标及问题导出项目质素界定项目质素界定外部环境洞察外部环境洞察开发模式及档次建议开发模式及档次建议项目项目定位定位及产品打造及产品打造营销思考营销思考Code of this report|49 Copyright Centaline Group,2010思维导图：思维导图：外部环境洞察外部环境洞察长沙房地产发展概况长沙房地产发展概况长沙商业长沙商业市场分析市场分49、析长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙长沙公寓市场分析公寓市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析Code of this report|50 Copyright Centaline Group,2010长沙房地产发展概况长沙房地产发展概况长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析城市化水平与房地产阶段的关系：小于30%，初创期，发展缓慢；30%-70%，黄金时期，高速发展；70%-90%，趋于饱和，发展缓慢；大于90%，已经饱和，基本停滞。长沙房地产市场目前处于高速发展的黄金时期长沙房地产市场目前处50、于高速发展的黄金时期长沙是中部六省会房价的洼地长沙是中部六省会房价的洼地2009年中部六省会商品房均价显示：长沙商品房均价3951元/平米，是中部六省价格最的省会城市。其洼地效应，将吸引越来越多的资金进入长沙房地产市场。长沙楼市发展阶段：城市化水平长沙楼市发展阶段：城市化水平63%63%，整体上处于黄金发展阶，整体上处于黄金发展阶段，段，正迎来价格跃升的最佳时期。正迎来价格跃升的最佳时期。Code of this report|51 Copyright Centaline Group,2010城城北北板板块块城南板块城南板块月湖星月湖星沙板块沙板块城城东东板板块块金星大金星大道沿线道沿线板块板51、块中心中心区区板块板块麓谷板块麓谷板块麓南板块麓南板块各板块的核心价值提炼：各板块的核心价值提炼：中心板块中央生活区配套价值城东板块芙蓉区政府、武广线规划、体育新城城南板块长株潭融城规划、省政府、天心区政府麓南板块长潭西线、大学城、湿地生态公园麓谷板块高新区环境品质金星大道市政府、空气环境城北板块新河三角洲、开福区政府月湖星沙月湖公园、金鹰文化城、星沙经开区长沙房产围绕城市中心，呈现四面开长沙房产围绕城市中心，呈现四面开花的发展势头！花的发展势头！市府板块市府板块长沙房地产发展概况长沙房地产发展概况长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场52、分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析楼市板块格局：东南西北四面开花，长株潭融城市带动城市向楼市板块格局：东南西北四面开花，长株潭融城市带动城市向南发展，南发展，本案将作为南移的第一承载梯队。本案将作为南移的第一承载梯队。Code of this report|52 Copyright Centaline Group,2010资料来源：长沙房地局政务网 中原地产研究中心分析整理资料来源：长沙房地局政务网 中原地产研究中心分析整理10年成交量在调控中比年成交量在调控中比09年成交量稳中略升年成交量稳中略升长沙是中部六省会房价的洼地长沙是中部六省会房价的洼地长沙房地产发展概况长沙房地产发展概况长沙酒53、店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析长沙房地产市场表现：成交量比长沙房地产市场表现：成交量比0909年稳中略升，成交价格在调年稳中略升，成交价格在调控波动微涨。长沙房地产市场控波动微涨。长沙房地产市场在政策调控中平稳上升。在政策调控中平稳上升。Code of this report|53 Copyright Centaline Group,2010长沙房地产发展概况长沙房地产发展概况长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业54、市场分析汇金国际化机厂万科城保利保利4 4号地块号地块中建南湖地块水泵厂纳爱斯万博汇北辰新河三角洲北辰新河三角洲典型项目典型项目开发商开发商总建面总建面（万平米）（万平米）中建南湖地块中建集团28.7保利4号地块保利集团65汇金国际建发集团19.3化机厂建鸿达83.4水泵厂建鸿达66纳爱斯纳爱斯25盛和国际建鸿达50圭塘河嘉盛地产160奥园湘天房地产40北辰北辰300万达广场万达地产100德斯勤广场德斯勤地产145万科城万科集团49合计合计1131.41131.4友阿大厦华都嘉盛国际金领家族德斯勤广场德斯勤广场圭塘河湘江世纪城万达广场万达广场北辰北辰总建面500500万万，其中住宅300万，酒55、店、酒店、商业、写字楼、公寓商业、写字楼、公寓等综合公共建筑8080万万；社区商业配套和停车库等120万。规划建设的一栋高约260260米米的标志性建筑，将成为中南地区的新地标。德斯勤广场德斯勤广场总建面145145万万，含大型商业中心大型商业中心+五星级酒店五星级酒店+甲级写字楼甲级写字楼+淘宝城淘宝城+主题商业街主题商业街+电视直播大厅电视直播大厅+环球影视城环球影视城+国际学校国际学校+高档公寓高档公寓等诸多物业类型，集高档购物、时尚淘宝、商务办公、金融、政务、会务、餐饮、娱乐、教育、居住等十大功能于一体。保利南湖项目保利南湖项目总建面6565万万，其中五星级酒店五星级酒店+甲级写字楼甲56、级写字楼+公寓公寓+商业合计商业合计建面建面1919万平米万平米。奥克斯项目奥克斯项目湘腾城市广场世贸项目万达广场万达广场总建面100100万万，其中商业2020万万，另有五星级酒店五星级酒店+甲级写字楼甲级写字楼+公寓公寓+高尚住宅高尚住宅。楼市特征：伴随城市升级，楼市特征：伴随城市升级，长沙迎来综合体时代长沙迎来综合体时代。超大规模综合体中，南。超大规模综合体中，南有德斯勤、保利，北有北辰、湘江世纪城，中有万达，西有奥克斯的局面。有德斯勤、保利，北有北辰、湘江世纪城，中有万达，西有奥克斯的局面。Code of this report|54 Copyright Centaline Group57、,2010n长沙楼市发展阶段：长沙楼市发展阶段：城市化水平63%，整体上处于黄金发展阶段，正迎来价格跃升的最佳时期。n楼市板块格局：楼市板块格局：东南西北四面开花，长株潭融城市带动城市向南发展，本案将作为南移的第一承载梯队。n长沙房地产市场表现：长沙房地产市场表现：成交量比09年稳中略升，成交价格在调控波动微涨。长沙房地产市场在政策调控中平稳上升。n楼市特征：楼市特征：伴随城市升级，长沙迎来综合体时代。超大规模综合体中，南有德斯勤、保利，北有北辰、湘江世纪城，中有万达，西有奥克斯的局面。小结：长沙正迎来价格跃升的最佳时期；同时，伴随城市的升小结：长沙正迎来价格跃升的最佳时期；同时，伴随城市的升58、级换代，长沙迎来级换代，长沙迎来“城市综合体时代城市综合体时代”。长沙房地产发展概况长沙房地产发展概况长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析Code of this report|55 Copyright Centaline Group,2010长沙房地产整体市场长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析本案本案华天大酒店通程大酒店佳程大酒店湘泉大酒店湖南国际影视会展中心酒店神龙大酒店普瑞温泉大59、酒店开元鑫城大酒店同升湖通程山庄五华大酒店华天紫东阁大酒店鑫都大酒店金源大酒店君逸康年大酒店喜来登国际酒店茉莉花大酒店长岛饭店 长沙目前有五星级酒店10家（含达到五星级标准的16家），四星级酒店30多家，星级酒店加起来达到85家以上，加上各类宾馆、招待所，超过百数之多。本案周边无星级酒店，本案周边无星级酒店，存在较大的市场空白存在较大的市场空白点，优越的地理位置点，优越的地理位置具备较大的酒店发展具备较大的酒店发展空间。空间。长沙酒店格局：长沙酒店行业发展迅猛，五星级酒店达长沙酒店格局：长沙酒店行业发展迅猛，五星级酒店达1010家以家以上，而本案所处区域无星级酒店，存在市场空缺。上，而本案所处60、区域无星级酒店，存在市场空缺。Code of this report|56 Copyright Centaline Group,2010长沙房地产整体市场长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析n目前长沙的星级酒店相对较多，入住率平均在70%以上；n从酒店的平均入住率来看，星级越高，经营状况越好，五星级酒店入住率高于四星级酒店。酒店酒店住宿率住宿率平均房价（人民币）平均房价（人民币）平均每间房间收益（人民币）平均每间房间收益（人民币）2009200920102010上半年上半年200861、2008200920092008200820092009运达喜来登酒店78%82%698756384452华天大酒店贵宾楼73%76%488520317354芙蓉国豪庭大酒店72%73%-580-319皇冠假日大酒店77%74%425495157275神农大酒店82%79%325400228260华雅大酒店68%70%420409231258明城国际大酒店71%77%430438280228潇湘华天大酒店66%73%461429161222普瑞温泉大酒店67%71%465410256221平均平均72.44%72.44%74.56%74.56%458458474474250250280280入62、驻率：入驻率：星级酒店整体入住率在星级酒店整体入住率在70%70%以上，星级越高，入住率越高。其以上，星级越高，入住率越高。其中，仅喜来登入住率在中，仅喜来登入住率在82%82%以上，与其为长沙首个以上，与其为长沙首个5 5星级酒店在客户心理星级酒店在客户心理地位有一定关系。地位有一定关系。Code of this report|57 Copyright Centaline Group,2010长沙房地产整体市场长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析酒店酒店住宿率住宿率平均房价（人民63、币）平均房价（人民币）平均每间房间收益（人民币）平均每间房间收益（人民币）2009200920102010上半年上半年20082008200920092008200820092009运达喜来登酒店78%82%698756384452华天大酒店贵宾楼73%76%488520317354芙蓉国豪庭大酒店72%73%-580-319皇冠假日大酒店77%74%425495157275神农大酒店82%79%325400228260华雅大酒店68%70%420409231258明城国际大酒店71%77%430438280228潇湘华天大酒店66%73%461429161222普瑞温泉大酒店67%71%4664、5410256221平均平均72.44%72.44%74.56%74.56%458458474474250250280280消费水平：消费水平：星级酒店整体客房均价在星级酒店整体客房均价在450450元以上，长沙星级酒店消费元以上，长沙星级酒店消费能力强。其中，喜来登达到能力强。其中，喜来登达到700700元以上，客户认可度高，愿意为其高元以上，客户认可度高，愿意为其高价买单。价买单。从长沙星级酒店高房价和高入住率的信息得出，长沙具有相当大的高消费能力。Code of this report|58 Copyright Centaline Group,2010长沙房地产整体市场长沙房地产整体市场65、长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析酒店名称酒店名称客房客房餐饮餐饮会议会议休闲娱乐及其它休闲娱乐及其它华天大酒店华天大酒店32%18%38%12%通程国际大酒店通程国际大酒店29%22%30%19%神农大酒店神农大酒店36%14%35%15%影视会展酒店影视会展酒店18%48%13%21%天玺大酒店天玺大酒店45%12%36%7%君逸康年君逸康年43%14%34%9%n通过上表可以看出，五星级酒店收入构成较为平均，而四星级酒店则通过价格优势，在客房收入上所占比例较大；n星级酒店收入中会议的比例最高66、，其中主要与长沙每年定期举办的湖南国际文化展览会、中国（长沙）国际汽车展览会，及著名的中国金鹰电视艺术节等商务商业活动相关。物业构成：四、五星级酒店，收入主要来源于客房和会议两大类，物业构成：四、五星级酒店，收入主要来源于客房和会议两大类，另餐饮和休闲娱乐也占有较高比重。另餐饮和休闲娱乐也占有较高比重。Code of this report|59 Copyright Centaline Group,2010长沙房地产发展概况长沙房地产发展概况长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析10年上半年长沙旅游总67、收入占全省旅游总收入的41.2%。武广高铁的开通，为长沙的旅游发展带来了发展机遇。仅五一期间，长沙市主要旅游景区接待高铁旅游团队就有6200多个，游客量近10万人次。年份年份 国内游客国内游客 （千人）（千人）国内旅游收入国内旅游收入 （百万人民币）（百万人民币）国际游客国际游客（千人）（千人）国际旅游收入国际旅游收入（百万美元）（百万美元）200220.5799028268-147-200321.6005%11.54028%49-81%24-84%200423.0006%12.6309%188283%141488%200524.8908%17.52039%25636%20243%20062668、.2005%19.79513%40659%30852%200728.6109%22.99716%50123%38625%200832.2315%27.12018%54910%42410%200938.36625%27.92830%5785.3%4537%年均增长率 10%21%47.9%77%消费人群：消费人群：10 10年上半年长沙共接待国内外游客年上半年长沙共接待国内外游客2597.22597.2万人次，旅万人次，旅游总收入达游总收入达230.25230.25亿元，为长沙酒店行业带来了强大的客源支持。亿元，为长沙酒店行业带来了强大的客源支持。Code of this report|60 C69、opyright Centaline Group,2010长沙房地产整体市场长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析20092009年年，全市举办的各类会展活动项目达505505个个，直接收入8.28.2亿亿元，并带动交通运输、餐饮住宿餐饮住宿、娱乐休闲娱乐休闲、旅游等会展相关产业收入74.0874.08亿亿元。会展内容：“中国金鹰电视艺术节”、“中国中部投资贸易博览会”、“全国汽车配件交易大会”、“全国糖酒交易大会”、“中国（长沙）国际汽车博览会”等多个全国或区域性的品牌展会。红星国70、际会展中红星国际会展中心心4.8万平米万平米青竹湖国际会展中心青竹湖国际会展中心湖南国际会展中湖南国际会展中心心5万平米万平米 2008年年度年度直接收益直接收益乘数效应收益乘数效应收益2009年 2010年7.37.3亿亿 65亿8.28.2亿亿 预计预计9.09.0亿亿 75亿预计82亿增增幅幅9.39.3%消费人群：长沙会展业其直接收益以及乘数效应，带来近百亿的消消费人群：长沙会展业其直接收益以及乘数效应，带来近百亿的消费产值，为酒店客房、休闲娱乐、商务会谈等客源带来又一支撑。费产值，为酒店客房、休闲娱乐、商务会谈等客源带来又一支撑。Code of this report|61 Copy71、right Centaline Group,2010喜来登酒店作为长沙酒店的最高标杆，其经营收益远好于其他喜来登酒店作为长沙酒店的最高标杆，其经营收益远好于其他5 5星级酒店，长沙酒店行业求新、求高现象异常明显。星级酒店，长沙酒店行业求新、求高现象异常明显。酒店酒店住宿率住宿率平均房价（人民币）平均房价（人民币）平均每间房间收益（人民币）平均每间房间收益（人民币）2009200920102010上半年上半年20082008200920092008200820092009运达喜来登酒店78%82%698756384452华天大酒店贵宾楼73%76%488520317354芙蓉国豪庭大酒店72%772、3%-580-319皇冠假日大酒店77%74%425495157275神农大酒店82%79%325400228260华雅大酒店68%70%420409231258明城国际大酒店71%77%430438280228潇湘华天大酒店66%73%461429161222普瑞温泉大酒店67%71%465410256221平均平均72.44%72.44%74.56%74.56%458458474474250250280280长沙房地产整体市场长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析Code of 73、this report|62 Copyright Centaline Group,2010长沙房地产整体市场长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析长沙酒店市场小结长沙酒店市场小结长沙酒店市场发展潜力大，尤其是五星长沙酒店市场发展潜力大，尤其是五星及以上高档酒店。长沙酒店行业求新、求高现象成为趋势。及以上高档酒店。长沙酒店行业求新、求高现象成为趋势。成长成熟阶段，五星级酒店10家（含达到五星级标准的16家），四星级酒店30多家。发展阶段及格局发展阶段及格局酒店承载能力酒店承载能力未来趋74、势未来趋势消费人群消费人群：旅游、会展、政府接待、商务会谈成为主流。消费水平消费水平：星级酒店整体客房均价在450元以上，长沙星级酒店消费能力强。入驻率入驻率：整体入住率在70%以上，星级越高，入住率越高。物业构成物业构成：收入主要来源于客房和会议两大类，另餐饮和休闲娱乐也占有较高比重。长沙酒店市场发展潜力大，尤其是五星及以上高档酒店。长沙酒店行业求新、求高现象成为趋势。区域契机区域契机雨花亭区域暂无高档酒店，存在市场空缺，为本案带来契机。1、酒店市场承载能力高，尤其是五星以上高档酒店、酒店市场承载能力高，尤其是五星以上高档酒店2、长沙酒店行业求新、求高现象成为趋势、长沙酒店行业求新、求高现象75、成为趋势3、雨花亭区域暂无高档酒店，存在市场空缺的契机、雨花亭区域暂无高档酒店，存在市场空缺的契机Code of this report|63 Copyright Centaline Group,2010长沙写字楼发展阶段：目前长沙写字楼市场处于高端专业写字长沙写字楼发展阶段：目前长沙写字楼市场处于高端专业写字楼时代。楼时代。九十年代新兴市场的激进与阵痛第一次回暖与产品升级发展千禧年前夕长沙市场出现品质较低的一代写字楼第二代写字楼的代表出现在长沙的繁华之地SOHO商住的时代长沙首推了SOHO居家办公理念，成为了这一阶段长沙写字楼市场的替代词新世纪伊始酒店式公寓席卷星城高档专业写字楼时代 酒店式76、公寓出现充分满足了当时消费者对写字楼产品的需求。不仅将居住与办公结合，还可以提供更完善的酒店式服务大量国内外企业进驻长沙，引发了长沙写字楼市场的变革，高档专业化成为了写字楼的主流发展方向；硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高02年-05年06年-至今长沙房地产整体市场长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析Code of this report|64 Copyright Centaline Group,2010长沙长沙高端高端写字楼主要集中在：写字楼主要集中在：横向城市主干道：五一路77、解放路、劳动路纵向城市主干道：芙蓉路、韶山路形成三个核心商务区：形成三个核心商务区：五一广场商务区芙蓉中路商务区韶山北路商务区长沙高端写字楼分布特点：长沙市高端写字楼沿市区三横两纵长沙高端写字楼分布特点：长沙市高端写字楼沿市区三横两纵五条主干道呈五条主干道呈“日日”字形字形带状带状分布。分布。五一广场商务区五一广场商务区韶山北路商务区韶山北路商务区芙蓉中路商务区芙蓉中路商务区 五一广场是长沙市的传统中心，两条城市主干道在五一广场交汇，众多金融机构在此建造总部楼宇，逐渐形成了长沙市的金融中心；由五一广场向外辐射，在主要交通干线沿线逐渐形成了两个新城市商务聚集区，即芙蓉中路与韶山北路商务区。长沙78、房地产整体市场长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析Code of this report|65 Copyright Centaline Group,2010长沙房地产整体市场长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析10中隆国际大厦中天广场第一大道华美欧国际湖南国际金融大厦顺天财富中心定王大厦运达国际广场通程国际大酒店银华大酒店商务楼豪庭酒店商务楼大华宾馆华天贵宾楼金源大酒店79、湘域中央10唯一星座亚大时代10专业高档写字楼专业高档写字楼五星级酒店写字楼五星级酒店写字楼长沙高端写字楼市场调研：分为专业写字楼、五星级酒店式写字长沙高端写字楼市场调研：分为专业写字楼、五星级酒店式写字楼、普通酒店式写字楼。楼、普通酒店式写字楼。酒店写字楼分布主要以高端酒店为依托；专业高端写字楼主要集中在芙蓉中路、五一路、韶山酒店写字楼分布主要以高端酒店为依托；专业高端写字楼主要集中在芙蓉中路、五一路、韶山路等繁华地带。路等繁华地带。普通酒店写字楼普通酒店写字楼Code of this report|66 Copyright Centaline Group,2010长沙房地产整体市场长沙房地80、产整体市场长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析专业高端写字楼专业高端写字楼入驻率入驻率中天广场50%中隆国际98%定王大厦80%惟一星城90%佳天国际60%顺天财富中心90%亚大时代95%（只租不卖）调研项目平均入驻率80%普通酒店式写字楼普通酒店式写字楼入驻率入驻率银华大酒店85%金源大酒店95%天玺大酒店90%长沙专业写字楼入驻率分析长沙专业写字楼入驻率分析n由于长沙近几年自身经济发展的快速，及长株潭合并等政策的利好，不少国际型、全国型大企业进驻长沙，使得长沙高端写字楼进驻率处于高位，潜在刚性需81、求十分巨大普通酒店式写字楼入驻率分析普通酒店式写字楼入驻率分析入驻率情况入驻率情况：五星级酒店式五星级酒店式写字楼入驻率明显高于写字楼入驻率明显高于专业写字楼专业写字楼，五，五星级酒店式写字楼与星级酒店式写字楼与普通普通酒店式酒店式写字楼入住率相当。写字楼入住率相当。五星级酒店式写字楼五星级酒店式写字楼入驻率入驻率华天贵宾楼85%运达国际95%豪庭大酒店80%通程国际大酒店90%调研项目平均入驻率87%五星级酒店式写字楼入驻率分析五星级酒店式写字楼入驻率分析Code of this report|67 Copyright Centaline Group,2010长沙房地产整体市场长沙房地产整体82、市场长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析租金水平：租金水平：五星级酒店式五星级酒店式写字楼写字楼租金平均为租金平均为3.83.8元元/天，天，普通普通酒店式酒店式写字写字楼租金水平为约为楼租金水平为约为2 2元元/天，天，专业写字楼专业写字楼租金平均为租金平均为2 2元元/天天。长沙酒店式写字楼租金水平相对与专业写字楼租金水平约高出1.8元/天，存在更高投资价值；2010年开始，伴随着长沙整体房地产市场以及优质写字楼市场销售价格的增长，同时，新建楼宇品质的提高，写字楼的租金也开始相应增长；专业写字楼83、租金专业写字楼租金普通酒店式写字楼租金普通酒店式写字楼租金五星级酒店式写字楼租金五星级酒店式写字楼租金亚大时代中天广场中隆国际顺天财富中心定王大厦第一大道文化大厦2143银华大酒店金源大酒店天玺大酒店2143华天贵宾楼豪庭大酒店4286运达国际通程国际大酒店Code of this report|68 Copyright Centaline Group,2010长沙房地产整体市场长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析长沙专业写字楼客户分析长沙专业写字楼客户分析长沙酒店写字楼客户分析长84、沙酒店写字楼客户分析消费人群消费人群：五星级酒店式五星级酒店式写字楼写字楼以国内外大型知名企业分公司或办事处、信以国内外大型知名企业分公司或办事处、信息科技产业客户为主息科技产业客户为主，普通普通酒店式酒店式写字楼以外贸型企业、咨询公司及中等企写字楼以外贸型企业、咨询公司及中等企业办事处为主业办事处为主，专业写字楼专业写字楼以实业、投资咨询、房地产等客户为主以实业、投资咨询、房地产等客户为主。Code of this report|69 Copyright Centaline Group,2010专业高端写字楼专业高端写字楼等级等级智能化智能化水平水平空调类型空调类型中天广场中天广场甲级5A中85、央空调华美欧国际华美欧国际甲级5A分户空调亚达时代亚达时代商住5A中央空调恒隆国际恒隆国际甲级5A分户中央空调国贸金融中心国贸金融中心甲级5A中央空调顺天财富中心顺天财富中心甲级中央空调第一大道第一大道甲级智能中央空调唯一星城唯一星城甲级中央空调湘域中央湘域中央商住5A中央空调酒店写字楼酒店写字楼星级星级等级等级智能化水智能化水平平空调类型空调类型银华大酒店银华大酒店三星甲级中央空调金源大酒店金源大酒店四星甲级中央空调长沙房地产整体市场长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析智能化水平86、智能化水平：五星级酒店式五星级酒店式写字楼写字楼、普通普通酒店式酒店式写字楼、写字楼、专业专业写字楼写字楼硬件配置相当，都有甲级，且都配置中央空调硬件配置相当，都有甲级，且都配置中央空调。酒店写字楼酒店写字楼星级星级等级等级智能化水智能化水平平空调类型空调类型运达国际运达国际五星甲级5A中央空调通程国际大通程国际大酒店酒店五星甲级5A中央空调豪庭商务楼豪庭商务楼五星甲级5A中央空调华天贵宾楼华天贵宾楼五星甲级中央空调长沙专业写字楼智能化水平长沙专业写字楼智能化水平普通酒店式写字楼智能化水平普通酒店式写字楼智能化水平五星级酒店式写字楼智能化水平五星级酒店式写字楼智能化水平Code of this87、 report|70 Copyright Centaline Group,2010长沙房地产整体市场长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析专业写字楼专业写字楼车位数车位数建筑面积建筑面积/停车位停车位电梯电梯数量数量建筑面积建筑面积/电梯数电梯数佳天国际佳天国际339217/198173/1建鸿达现代城建鸿达现代城154307/1594556/1新时空新时空NO1NO1200230/167667/1中天广场中天广场700328/1545920/1第一大道第一大道108218/163988、24/1n在写字楼车位配比上，国内发达城市一般标准是150-200平方米配置一个停车位，而长沙是200-500平方米一个，远未达国际标准。n写字楼客户对电梯数量级电梯速度要求高，高端写字楼电梯数量保证在6-9个，电梯速度保持2-3米/秒，办公人员电梯等候时间短。酒店写字楼酒店写字楼车位数车位数建筑面积建筑面积/停车位停车位电梯电梯数量数量建筑面积建筑面积/电梯数电梯数金源大酒店金源大酒店180388/1513968/1银华大酒店银华大酒店4电梯数计车位数电梯数计车位数：专业写字楼专业写字楼硬件配置最高，电梯达硬件配置最高，电梯达5-95-9台；台；五星五星级酒店式级酒店式写字楼与写字楼与普通普89、通酒店式酒店式写字楼写字楼相当，电梯不如专业写字楼相当，电梯不如专业写字楼。酒店写字楼酒店写字楼车位数车位数建筑面积建筑面积/停车位停车位电梯电梯数量数量建筑面积建筑面积/电梯数电梯数运达国际运达国际350212/1514840/1通程国际大通程国际大酒店酒店333333/1豪庭大酒店豪庭大酒店617063/1华天贵宾楼华天贵宾楼8长沙专业写字楼智能化水平长沙专业写字楼智能化水平普通酒店式写字楼智能化水平普通酒店式写字楼智能化水平五星级酒店式写字楼智能化水平五星级酒店式写字楼智能化水平Code of this report|71 Copyright Centaline Group,2010长沙90、房地产整体市场长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析n香港写字楼多通过品牌物业在资产运营管理中，实现后期价值的；长沙目前新建项目都有物业，部分项目以能聘请星级物管为自己项目升值的重要筹码；n长沙专业写字楼的物管费在3.0-4.0元左右，而酒店式写字楼的物管因一次性包含很多费用，多在十几元到二十元不等。物管费水平物管费水平：五星级酒店式五星级酒店式写字楼写字楼物管费在物管费在10-2010-20元、元、普通普通酒店酒店式式写字楼约写字楼约5 5元元、专业写字楼专业写字楼物管费在物管费在91、3-43-4元元。专业写字楼物业管理费专业写字楼物业管理费普通酒店式写字楼物业普通酒店式写字楼物业管理费管理费五星级酒店式写字楼物业五星级酒店式写字楼物业管理费管理费亚大时代中天广场中隆国际顺天财富中心定王大厦第一大道文化大厦3254银华大酒店金源大酒店天玺大酒店4286华天贵宾楼豪庭大酒店1052015运达国际通程国际大酒店Code of this report|72 Copyright Centaline Group,2010长沙房地产整体市场长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分92、析长沙写字楼市场长沙写字楼市场小结：写字楼市场已经发展成熟，且由专业写小结：写字楼市场已经发展成熟，且由专业写字楼和酒店写字楼主导市场。酒店写字楼在溢价实现上更高。字楼和酒店写字楼主导市场。酒店写字楼在溢价实现上更高。五星级酒店式五星级酒店式写字楼写字楼五星级酒店式写字楼硬件配置不如专业写字楼，但是因为酒店的身份价值拉动，其实际租金远高于专业写字楼，实现了较高溢价。普通酒店式写普通酒店式写字楼字楼普通酒店式写字楼与五星级酒店式写字楼硬件配置相当，但租金远低于五星写字楼。说明星级不够，对写字楼的身份形象拉升不够，酒店不足以对写字楼形成驱动力，并实现高溢价。专业写字楼专业写字楼专业写字楼硬件配置上93、略高于五星级酒店式写字楼，但租金却不如对方，原因是没有高档酒店的价值驱动。1、酒店式写字楼，以酒店高形象驱动写字楼价值，实现高溢价、酒店式写字楼，以酒店高形象驱动写字楼价值，实现高溢价2、酒店档次不足（、酒店档次不足（5星以下），形象驱动不够，难以支撑溢价。星以下），形象驱动不够，难以支撑溢价。Code of this report|73 Copyright Centaline Group,2010长沙房地产整体市场长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析长沙公寓市场现状：长沙公寓市场94、现状：0909年百花齐放，量价齐升年百花齐放，量价齐升劳动东路劳动东路五一大道五一大道万家丽路万家丽路韶山路韶山路芙蓉路芙蓉路三一大道三一大道亚商国际首座融圣国际长沙之芯名富公寓铂宫1长沙之芯，1.49万方，均价9300，产品41-79平米，售罄2首座，2.85万方，均价7000，产品36-90平米，售罄3名富公寓，6.08万方，均价6400，产品33-101平米，售罄亚商国际，4.02万方，均价6000（精装），产品43-93平米，一期推B栋除开4-10F未推外，售罄4融圣国际，9.12万方，均价7400，产品36-57平米，售罄56铂宫，8.59万方，均价7500，产品66-77平米，售罄95、据中原不完全统计，据中原不完全统计，0909年市中心公寓消化量约年市中心公寓消化量约1.61.6万套，按照平均万套，按照平均4545平米面积计算，平米面积计算，0909年，去年，去化量约为化量约为7272万方！万方！Code of this report|74 Copyright Centaline Group,2010长沙房地产整体市场长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析n2010年，中心城区已知公寓项目全年供应预计将超过5050万方万方；n高素质项目如嘉盛国际、潇湘国际、明城国96、际、观园、凯轩云顶等将陆续上市，后市竞争激烈。项 目体量(万)主力产品最早上市嘉盛国际6.5636-782010.3铂宫二期429-1132010.6/7益佳苑3.32铂金馆4.345-702010.7凯轩云顶2.42402010.6同福大厦0.9635-1052010.4观园530-602010.6明城国际943-602010.7潇湘国际9.2340-602010.10东塘瑞府8.730-1002010.10泊富广场10（预测44层公寓2011合计54.79劳动东路劳动东路五一大道五一大道万家丽路万家丽路韶山路韶山路芙蓉路芙蓉路东塘瑞府三一大道三一大道铂金馆嘉盛国际凯轩云顶观园泊富国际广场铂97、宫二期益佳苑同福大厦万科金域华府潇湘国际明城国际长沙公寓市场现状：长沙公寓市场现状：2010 2010年高质素项目集中入市，特别是偏办公性年高质素项目集中入市，特别是偏办公性质的商务公寓白热化，但酒店式公寓目前长沙市场仍处于一个空白期质的商务公寓白热化，但酒店式公寓目前长沙市场仍处于一个空白期Code of this report|75 Copyright Centaline Group,2010长沙房地产整体市场长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析项目项目长沙之芯长沙之芯首首 座98、座名富公寓名富公寓融圣国融圣国际际铂宫一期铂宫一期亚商国际亚商国际潇湘国际潇湘国际嘉盛国际嘉盛国际万博汇万博汇项目项目定位定位CBD中心 金融街首玺精工MIMI 国际宫邸城北中心 D调生活家克拉公寓领袖行宫、中央静邸5U全能青年领地中央商务金领公寓城市会所 白金公寓NUO城市共同体物业物业属性属性商务公寓普通/商务公寓普通/商务公寓一期酒一期酒店公寓店公寓；二期普通公寓伪酒店式伪酒店式公寓公寓普通公寓伪酒店式伪酒店式公寓公寓普通商务公寓商务/普通公寓半商务性公寓产权产权年限年限407070707070707070售价售价940070006400740072006000100001020090099、0是否是否精装精装毛坯（精装加1500）毛坯毛坯毛坯毛坯（精装加1500）可选择毛坯毛坯，部分精装否，后期考虑做精装长沙公寓市场现状：商务公寓易创造价格天花板，但要求项目毗邻城市主长沙公寓市场现状：商务公寓易创造价格天花板，但要求项目毗邻城市主干道；精装公寓成为趋势；出现伪酒店式公寓，逐步挑战价格极限。干道；精装公寓成为趋势；出现伪酒店式公寓，逐步挑战价格极限。Code of this report|76 Copyright Centaline Group,2010长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分100、析长沙房地产整体市场长沙房地产整体市场商务公寓调研：主要商务公寓项目硬件对比商务公寓调研：主要商务公寓项目硬件对比项目项目嘉盛国际嘉盛国际摩天一号摩天一号友阿大厦友阿大厦中天广场行政公馆中天广场行政公馆潇湘国际潇湘国际外立面外立面简约现代简约现代简约现代简约现代简约现代电梯电梯9台高速电梯4台高速电梯7台高速电梯5台高速电梯6台高速电梯电梯品牌电梯品牌三菱芬兰通力三菱奥蒂斯大堂大堂8.6米挑高、151尺度大堂无9米挑高、500尺度大堂10米挑高大堂10米挑高大堂户型户型框架结构可自由打通、户型随变框架结构可自由打通、户型随变框架结构可自由打通、户型随变框架结构可自由打通、户型随变框架结构可自由101、打通、户型随变面积面积户型面积小，59主力面积占比64%户型面积小、50主力面积100左右产品为主37-60产品为主力户型40-60主力户型Code of this report|77 Copyright Centaline Group,2010长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析长沙房地产整体市场长沙房地产整体市场楼盘名称楼盘名称户型户型面宽面宽进深进深分摊分摊卫生间卫生间走廊走廊阳台阳台长沙之芯长沙之芯A4.18.429.53%2*2.71.6米无B3.98.45.4C3.99.14.96（1.102、6*3.1）D3.610.35.4E8.17.5F7.98.4G4.110.2H7.812.4摩天一号摩天一号A4.28.422.45%2*2.51.8米无B4.212.4C410.2D5.312E6.911.6亚商国际亚商国际A3.910.825%1.55*2.21.8米无B3.98.51.5*2.2名富公寓名富公寓A3.98.823%1.9*2.41.9米部分带飘窗B3.67.71.7*2.4C3.591.7*2.4嘉盛国际嘉盛国际4.2、4.8主力为11.231%2.2*2.32.1米有商务公寓调研：单间面宽区间集中在商务公寓调研：单间面宽区间集中在4-84-8米，进深区间米，进深区间7103、-127-12米；分摊米；分摊率在率在22-30%22-30%；卫生间；卫生间5-5.45-5.4平米，走廊宽度平米，走廊宽度1.6-1.81.6-1.8米，无阳台。米，无阳台。Code of this report|78 Copyright Centaline Group,2010长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析长沙房地产整体市场长沙房地产整体市场酒店式公寓调研：长沙强劲的经济增长，孕育了酒店式公寓的生存酒店式公寓调研：长沙强劲的经济增长，孕育了酒店式公寓的生存空间。部分楼盘正是看到了这一点，104、因而以伪酒店式公寓试探市场空间。部分楼盘正是看到了这一点，因而以伪酒店式公寓试探市场，试图实现高溢价。，试图实现高溢价。全国排名全国排名省份省份GDPGDP（亿元）（亿元）增速增速5河南1936710.7%1010湖南湖南129301293013.6%13.6%11湖北1283213.2%14安徽1005312.9%19江西758913.1%22山西71006%20092009年中部六省年中部六省GDPGDP排名排名全国排名全国排名城市城市GDPGDP（亿元）（亿元）常住人口（万）常住人口（万）13武汉45008972222长沙长沙3744374465865823郑州330073946合肥20105、004862009年南昌和太原没有进入全国GDP50强城市之列20092009年中部六省会年中部六省会GDPGDP进入全国进入全国5050强排名强排名近几年湖南经济年增长率在12%以上，长沙的发展也随之突飞猛进，超过郑州位居中部省会城市第二的位置。Code of this report|79 Copyright Centaline Group,2010长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析长沙房地产整体市场长沙房地产整体市场酒店式公寓调研：酒店式公寓调研：产业结构快速升级产业结构快速升级。长沙经济已实106、现第三产业和长沙经济已实现第三产业和第二产业均衡发展的可持续发展大好局面第二产业均衡发展的可持续发展大好局面，也孕育了酒店式公寓的，也孕育了酒店式公寓的生存空间。生存空间。年年 份份GDPGDP第一产业第一产业第二产业第二产业第三产业第三产业产业比重产业比重产值产值（亿元）（亿元）增长增长比率比率产值产值（亿元）（亿元）增长增长比率比率产值产值（亿元）（亿元）增长增长比率比率产值产值（亿元）（亿元）增长增长比率比率2001728.0812.1%78.374.9%297.0913.1%352.6212.9%10.8：40.8：48.42002812.912.1%80.74.0%337.315.0107、%394.912.7%9.9：41.5：48.62003928.2214.0%83.04.8%393.9220.3%451.3010.05%8.9：42.5：48.620041108.8514.8103.337.2%492.5720.0%512.9511.5%9.3：44.4：46.320051519.9014.9%112.596.9%655.2718.5%752.0413.0%7.4：43.1：49.520061790.6614.8%123.255.7%774.6615.9%892.7515.3%6.9：43.3：49.820072190.2516.0%138.806.5%984.8317.108、0%1066.6216.5%6.3：45.0：48.720083000.9815.1%172.386.8%1567.4116.8%1311.2719.2%5.7：52.2：42.1 20093744.7614.7%179.406.5%1893.5816.3%1671.7813.9%4.8：50.6：44.6 备注资料来源：长沙市统计局公报资料来源：长沙市统计局公报长沙在总体经济快速发展的同时，经济结构也有明显的改善。经济增长动力由过去主要依靠第三产业带动迅速转变为二、三产业协同带动的持续快速发展大好局面持续快速发展大好局面。Code of this report|80 Copyright Ce109、ntaline Group,2010长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析长沙房地产整体市场长沙房地产整体市场酒店式公寓调研：酒店式公寓调研：调研目的：调研目的：探求酒店式公寓客户的消费需求；调研方法：调研方法：深度访谈；调研时间：调研时间：10月1日-7日，共计7天；访谈对象：访谈对象：企业中高层管理人员、私营业主；访谈数量：访谈数量：近30位高端客户。Code of this report|81 Copyright Centaline Group,2010长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼110、市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析长沙房地产整体市场长沙房地产整体市场酒店式公寓调研（典型个案）：酒店式公寓调研（典型个案）：客客 户户 易先生年年 龄龄44岁职职 业业房地产开发商长沙生活时长长沙生活时长长沙人，美国生活5年现居住地现居住地圣爵菲斯现居住物业现居住物业/面积面积独栋别墅/400多是否与家人同住是否与家人同住是置业需求置业需求无意向居住地意向居住地中心区意向物业意向物业/面积面积/新置业后是否与新置业后是否与家人同住家人同住/意向总价意向总价/是否了解酒店式公寓是否了解酒店式公寓知道，酒店式公寓在长沙不多，但是在沿海很多城111、市都已经出项。苏州、北京都见过。对酒店式公寓核心看中点对酒店式公寓核心看中点 比较私密，而且有酒店式的管理服务，面子上也过的去对酒店式公寓核心抗性点对酒店式公寓核心抗性点/是否愿意为酒店式公寓买单是否愿意为酒店式公寓买单 会考虑，如果在长沙有这类产品的话，我也会考虑，平时想住的时候就作为暂住场所。对酒店式公寓的产品要求对酒店式公寓的产品要求 面积不要求太大，但是要有特色，最好能提供装修。自己装修很麻烦。备注备注易先生为人低调、成熟、稳重，有在国外生活经历，与一般长沙人的思想有所不同，注重生活品质;有11年房地产项目开发经验，并且在各个行业的人脉广。平时更关注宏观政策和土地方面的消息。对于外来品112、牌开发商持欢迎态度，他们是提高楼盘品质和房价的主力军。Code of this report|82 Copyright Centaline Group,2010长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析长沙房地产整体市场长沙房地产整体市场酒店式公寓调研（典型个案）：酒店式公寓调研（典型个案）：客客 户户庞先生年年 龄龄45岁职职 业业私营公司老总长沙生活时长长沙生活时长外地来长现居住地现居住地韶山路现居住物业现居住物业/面积面积三房两厅是否与家人同住是否与家人同住三口之家置业需求置业需求有意向居住地意向居113、住地无区域要求意向物业意向物业/面积面积/新置业后是否与家新置业后是否与家人同住人同住否意向总价意向总价/是否了解酒店式公寓是否了解酒店式公寓知道。对酒店式公寓核心看中点对酒店式公寓核心看中点有酒店式的管理服务，住着贴心。如果加班时间太晚就睡在酒店公寓里，很省心。对酒店式公寓核心抗性点对酒店式公寓核心抗性点酒店对私人物品的保管是否愿意为酒店式公寓买单是否愿意为酒店式公寓买单 会考虑，如果在长沙有这类产品的话，我会先尝试。对酒店式公寓的产品要求对酒店式公寓的产品要求面积不要求太大，最好在市中心区域，交通方便，在形象上最好能像酒店。备注备注庞总为人幽默，平时着装休闲运动，不抽烟、喝酒、打牌，极其爱114、好户外越野运动，每年都会自驾游多次，是长沙户外俱乐部成员。广结人脉，朋友圈子广，是典型的性情中人。对于房子的产品和区位要求不是特别高，因为自己已有5套物业，现阶段想再购一处别墅自住或做第二居所，购一小户型做投资。Code of this report|83 Copyright Centaline Group,2010成长成熟阶段，呈现四面开花。发展阶段及格局发展阶段及格局公寓特色打造公寓特色打造未来趋势未来趋势30-50平，占到60%以上，既是主力供应面积，同时也是畅销面积段。产品走商务路线，并有少量走精装或酒店式公寓做法，将成为未来市中心区项目实现高溢价的常用作法。公寓产品打造公寓产品打造商115、务公寓易创造价格天花板，但要求项目毗邻城市主干道；精装公寓成为趋势；出现伪酒店式公寓，逐步挑战价格极限,市场潜力大。长沙公寓市场长沙公寓市场小结：公寓市场已经发展成熟，小结：公寓市场已经发展成熟，商务公寓易创造价格天花板商务公寓易创造价格天花板，但要求项目毗邻城市主干道；精装公寓成为趋势；出现伪酒店式公寓，但要求项目毗邻城市主干道；精装公寓成为趋势；出现伪酒店式公寓，逐步挑战价格极限逐步挑战价格极限,市场潜力大。市场潜力大。长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析长沙房地产整体市场长沙房地产整体市场1、116、商务型公寓成为目前市场主流，以此实现高溢价、商务型公寓成为目前市场主流，以此实现高溢价2、酒店式公寓目前市场空白，但市场潜在需求强劲。、酒店式公寓目前市场空白，但市场潜在需求强劲。Code of this report|84 Copyright Centaline Group,2010长沙主要商圈概述长沙主要商圈概述 一中心一中心7 7次级次级 长沙商业经过百年沉淀，商贸布局较为合理，功能齐全。由区域购买力与区域商业发展情况不同，逐渐发展形成了几大商圈，中心商圈为五一商圈，次级商圈有伍家岭商圈，袁家岭商圈，东塘商圈，侯家塘商圈，溁湾镇商圈，星沙商圈，雨花亭商圈位于韶山路和五一大道交界处向四面辐117、射，由友谊商场、湘域中央写字楼和通程大酒店等综合商业和街铺商业等其它商业组成，以丰富的业态辐射全市。一个中心商圈六个次级商圈一个中心商圈六个次级商圈五一路五一路韶韶山山路路五一五一商圈商圈侯家塘侯家塘商圈商圈东塘东塘商圈商圈伍家岭伍家岭商圈商圈雨花亭雨花亭商圈商圈袁家岭袁家岭商圈商圈芙芙蓉蓉路路溁湾镇溁湾镇商圈商圈新沙新沙商圈商圈长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析长沙房地产整体市场长沙房地产整体市场火车站火车站商圈商圈Code of this report|85 Copyright Centali118、ne Group,2010商业楼商业楼所属商圈所属商圈商业面积商业面积层数层数单层面积单层面积主力商家主力商家租售情况租售情况万达购物广场五一商圈40000 410000沃尔玛、KFC、万达国际影城全部租出王府井百货五一商圈5400096000 王府井百货，横店潇湘王府井影城全部租出平和堂五一商圈51800 77400 平和堂，麦当劳全部租出佳逸豪园侯家塘商圈3200 4800 你好漂亮、悦妍堂商业裙楼部分整体招租给新世界百货佳天国际侯家塘商圈1000042500 妙趣、尊品牛排一楼以散铺为主，全部租出奥美城侯家塘商圈6000 32000秦皇食府、极地雪龙休闲部分店铺招租东一国际东塘商圈120119、0081500 平和堂平和堂整体招租通程金色家族东塘商圈10000 52000 金色家族金色家族整体招租兴威名座东塘商圈6000 32000百汇地下商城、国美电器、中国移动通讯以中国移动为主、全部租出金世纪商城东塘商圈5000 22500金牛角王、迪信通二层商业全部租出三重大厦东塘商圈6000 42000 协亨通讯、上岛咖啡、万婴幼儿早教城、美约会、四层裙商已全部租出兴威新嘉园侯家塘商圈6000 32000 君康保健、新潇湘足浴、1度水元素SPA全部租出友谊商城袁家岭商圈1800063000友谊商城自营全部租出长沙商圈主力商业体长沙商圈主力商业体主力商业体是各商圈扩大辐射范围，主力商业体是各商120、圈扩大辐射范围，吸引客户的主力，主力商业体引进的主力店多为行业领头商家吸引客户的主力，主力商业体引进的主力店多为行业领头商家。长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析长沙房地产整体市场长沙房地产整体市场Code of this report|86 Copyright Centaline Group,2010五一商圈五一商圈五一商圈以其大体量的商业以及丰富全面的业态五一商圈以其大体量的商业以及丰富全面的业态，辐射全市。，辐射全市。主力店主要商业体近期商业项目五一大道至湘江一桥段，自东至西业态档次逐渐降低，121、由最初的通程电器和KFC逐步变化为以零散的低档服饰与小饮食店为主，临湘江一桥为小商品批发市场黄兴路北段相比中段人气急剧下降，业态以小吃餐饮与服饰为主，少量的高档商业。解放西路，黄兴路至湘江大道段，酒吧一条街，以酒吧,KTV等娱乐场所为主解放西路，黄兴路至蔡锷段，司门口位置，业态多为便利的餐饮与娱乐场所为主，包括了速食餐饮店与众多电玩场所黄兴路步行街，业态丰富，一层多为对人流量要求较高的服饰店，二楼为品牌服饰店或餐饮店，三楼及以上均为休闲娱乐场所特色商业区域长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析长沙房地122、产整体市场长沙房地产整体市场Code of this report|87 Copyright Centaline Group,2010雨花亭商圈雨花亭商圈目前以居住型配套商业为主，但满足潜在商务需求目前以居住型配套商业为主，但满足潜在商务需求的高端商业市场潜力大。并以的高端商业市场潜力大。并以嘉信茂广场嘉信茂广场为核心聚集，未来兴建的为核心聚集，未来兴建的万博汇万博汇3 3期商业体量在期商业体量在3 3万方以上，与之呼应，构建商圈商业核心。万方以上，与之呼应，构建商圈商业核心。长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长123、沙商业市场分析长沙房地产整体市场长沙房地产整体市场路段路段新建西路，芙蓉中路样本量样本量73商业形态百货超市1沿街商铺2626步行街区2020住宅底商8家居建材电器超市8特色精品服装精品1515五金装饰5装饰精品7家居装饰1111礼品/珠宝4餐饮类中餐厅 6钟表/眼镜7西餐厅1010床上家纺1111中西快餐1212古玩字画8高档酒楼3333休闲娱乐足浴休闲1717特色小吃2828健身房2020咖啡/茶座1616桌球、乒乓 1515生活配套医药医疗8影剧院6美容美发6书店音像8生活便利店8KTV2727礼品鲜花1919通讯财富类银行4办公文具9证券4烟酒专营3电信服务6其他邮政5办公配套票务预订124、2424酒店会议室1313打印装订8宴会厅1313租车服务7其他配套要求（商家自填）宾馆1员工食堂1717歌舞厅3图书租售2020棋牌室1网吧1212酒吧1路段路段沃尔玛附近样本量样本量65商业形态百货超市1沿街商铺1212步行街区2525住宅底商2家居建材电器超市1212特色精品服装精品2121五金装饰11装饰精品1313家居装饰1414礼品/珠宝4餐饮类中餐厅 3钟表/眼镜5西餐厅8 8床上家纺1717中西快餐5古玩字画1414高档酒楼2020休闲娱乐足浴休闲7特色小吃3535健身房1212咖啡/茶座2222桌球、乒乓 1313生活配套医药医疗1010影剧院4美容美发1313书店音像222125、2生活便利店1212KTV2424礼品鲜花1616通讯财富类银行3办公文具2121证券2烟酒专营2电信服务1212其他1邮政4办公配套票务预订2828酒店会议室2626打印装订5宴会厅3030租车服务8其他配套要求（商家自填）员工食堂1010图书租售2323网吧1212沃尔玛沃尔玛万博汇三万博汇三期规划大期规划大体量商业体量商业雨花亭商圈，商业核心地段为韶雨花亭商圈，商业核心地段为韶山路与新建路交汇处。核心物业山路与新建路交汇处。核心物业为嘉信茂广场，及未来规划的万为嘉信茂广场，及未来规划的万博汇博汇3期大体量高档商业，同时期大体量高档商业，同时配合新建路与韶山路商业呼应。配合新建路与韶山路商126、业呼应。总商业体量预计在总商业体量预计在10万方以上。万方以上。Code of this report|88 Copyright Centaline Group,2010长沙商业市场长沙商业市场小结：雨花亭商圈以小结：雨花亭商圈以嘉信茂广场和万博汇嘉信茂广场和万博汇3 3期为期为商业核心的布局基本构筑成型商业核心的布局基本构筑成型。长沙酒店市场分析长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙商业市场分析长沙房地产整体市场长沙房地产整体市场一中心7次级。雨花亭商圈目前属于此商圈之一。商圈格局商圈格局商业以嘉信茂广场为核心聚集，未来兴建的127、万博汇3期商业体量在3万方以上，与之呼应，构建商圈商业核心。雨花亭商圈雨花亭商圈1、雨花亭商圈为城市副商圈，商业基础良好；、雨花亭商圈为城市副商圈，商业基础良好；2、雨花亭商圈为依赖沃尔玛的居住型商圈，目前商业形象中端；、雨花亭商圈为依赖沃尔玛的居住型商圈，目前商业形象中端；Code of this report|89 Copyright Centaline Group,2010Analyze System目标及问题导出目标及问题导出项目质素界定项目质素界定外部环境洞察外部环境洞察开发模式及档次建议开发模式及档次建议项目项目定位定位及产品打造及产品打造营销思考营销思考Code of this 128、report|90 Copyright Centaline Group,2010思维导图：思维导图：通过本案对综合体开发的通过本案对综合体开发的SWOT分分析，析，确定初步的发展方向确定初步的发展方向以差异化的竞争占位，跳出大盘综以差异化的竞争占位，跳出大盘综合体的短板竞争，合体的短板竞争，修正发展方向修正发展方向综合体模式综合体模式的的最终确定最终确定Code of this report|91 Copyright Centaline Group,2010项目整体发展思考项目整体发展思考SWOT分析分析 S S优势优势 W W劣势劣势OO机会机会 T T威胁威胁 项目优势：项目体量中小，有出129、奇制胜的基础；超高层标志性建筑，高起点的初步规划，有条件打造城市标杆综合体项目。区域优势一：雨花亭商圈目前属商圈副中心，但未来将成长为新的央极 区域优势二：城市裂变背景下，雨花亭可继承原有商圈积淀精华，最有潜质崛起为升级版商圈，承担城市升级后的商务商业功能 项目劣势：总体量不足20万，不能在住宅市场形成引领、领导地位。区域劣势：目前，雨花亭属生活型商圈，生活配套齐全，但商务氛围还不够浓郁 酒店市场机会：承载能力高，尤其是五星以上高档酒店；长沙酒店行业求新、求高现象成为趋势；雨花亭区域暂无高档酒店，存在市场空缺的契机 写字楼市场机会：酒店式写字楼，以酒店高形象驱动写字楼价值，实现高溢价；公寓机会130、：商务型写字楼成为目前市场主流，以此实现高溢价；酒店式公寓目前市场空白，但市场潜在需求强劲。商业机会：以居住型商业为主，满足酒店客户及商务客户需求型的商务型商业市场空间大。市场威胁：长沙迎来综合体时代，诸多大盘名盘的综合体项目，加剧项目竞争。写字楼威胁：酒店档次不足（5星以下），形象驱动不够，难以支撑溢价。商业威胁：目前主要以居住型商圈为主，区域无高端商业存在；OSOS战略：战略：以超高端酒店作为驱动，驱动项目商务价值以超高端酒店作为驱动，驱动项目商务价值拉动写字楼为五星酒店式写字楼，实现整体项目的高溢价。拉动写字楼为五星酒店式写字楼，实现整体项目的高溢价。Code of this repor131、t|92 Copyright Centaline Group,2010酒店发展思考酒店发展思考SWOT分析分析 S S优势优势 W W劣势劣势OO机会机会 T T威胁威胁 位于城市交通、商业、商务副中心位置；韶山路上，交通通达性、昭示性好；目前为生活型商圈，商务氛围不浓。城市消费和发展具备高端酒店发展条件；目前市场存在酒店市场空缺；宏观房地产政策的威胁。本案酒店作为核心驱动力，需要超越目前喜来登酒店档次本案酒店作为核心驱动力，需要超越目前喜来登酒店档次Code of this report|93 Copyright Centaline Group,2010写字楼发展思考写字楼发展思考SWOT分132、析分析 S S优势优势 W W劣势劣势OO机会机会 T T威胁威胁 位于城市交通、商业、商务副中心位置；城市商务品质需求整体不高；周边商务聚群性较差；商务氛围不浓。本案酒店的形象驱动 市场需求的量和质不断加强；周边商务氛围不断提升；竞争加剧，成本风险较高；目前区域内的发展前景受到局限。本案写字楼以项目酒店为驱动，发展前景广阔；同时，酒店的本案写字楼以项目酒店为驱动，发展前景广阔；同时，酒店的档次，直接决定了写字楼的档次。档次，直接决定了写字楼的档次。Code of this report|94 Copyright Centaline Group,2010公寓发展思考公寓发展思考SWOT分析分析133、 S S优势优势 W W劣势劣势OO机会机会 T T威胁威胁 位于城市交通、商业、商务中心位置；高品质产品的打造，将增加其投资成本；城市消费和发展具备高品质公寓发展条件；商务公寓成为市场主流 酒店式公寓市场空缺，需求强劲；房地产投资政策的进一步缩紧及其他不可预期的政策影响。本案公寓可兼顾商务需求及酒店驱动力，同时开发商务公寓和本案公寓可兼顾商务需求及酒店驱动力，同时开发商务公寓和高档酒店式公寓，实现公寓产品的溢价，同时兼顾现金流高档酒店式公寓，实现公寓产品的溢价，同时兼顾现金流Code of this report|95 Copyright Centaline Group,2010商业发展思考134、商业发展思考SWOT分析分析 S S优势优势 W W劣势劣势OO机会机会 T T威胁威胁 位于城市交通、商业、商务副中心位置；雨花亭商圈为城市副商圈，商业基础良好；有一定的商圈商业积淀；雨花亭商圈为依赖沃尔玛的居住型商圈，目前商业形象中端；万博汇3期、嘉信茂广场唱主流；城市消费和发展具备高端商业发展条件；高尚物业的逐步群聚 周边无满足商务需求的商业存在 万博汇3期商业的竞争 周边高档项目的商铺竞争。本案商业可立足于打造成为与酒店档次相匹配的，满足酒店客本案商业可立足于打造成为与酒店档次相匹配的，满足酒店客户及写字楼客户需求的酒店式商务型高端品牌商业户及写字楼客户需求的酒店式商务型高端品牌商业C135、ode of this report|96 Copyright Centaline Group,2010初步物业选择：基于各类物业风险、溢价的评估，初步物业选初步物业选择：基于各类物业风险、溢价的评估，初步物业选择如下：择如下：确定初步的发展方向：确定初步的发展方向：酒店驱动型酒店驱动型物业构成：物业构成：超5星级酒店（主业态）+酒店式写字楼+酒店式公寓+高端商业。SWOTSWOT分析确定初步发展方向分析确定初步发展方向竞争占位修正竞争占位修正综合体模式确定综合体模式确定Code of this report|97 Copyright Centaline Group,2010未来项目竞争市场：136、本案面市时将面临多个大体量、高品牌未来项目竞争市场：本案面市时将面临多个大体量、高品牌的城市综合体项目。的城市综合体项目。典型项目典型项目开发商开发商总建面总建面（万平米）（万平米）中建南湖地块中建集团28.7保利4号地块保利集团65汇金国际建发集团19.3化机厂通用83.4水泵厂建鸿达66纳爱斯纳爱斯25万博汇建鸿达50圭塘河嘉盛地产160奥园湘天房地产40北辰北辰300万科城万科集团49万达商业广场万达地产100汇金国际化机厂万科城保利4号地块中建南湖地块水泵厂纳爱斯万博汇北辰新河三角洲友阿大厦华都嘉盛国际金领家族亚商国际圭塘河金烨融府万达商业广场SWOTSWOT分析确定初步发展方向分析确137、定初步发展方向竞争占位修正竞争占位修正综合体模式确定综合体模式确定Code of this report|98 Copyright Centaline Group,2010竞争占位：竞争占位：面对高品牌、大体量、好地段的众多竞争项目，面对高品牌、大体量、好地段的众多竞争项目，本案适宜以差异化表达项目独特价值，博取项目溢价本案适宜以差异化表达项目独特价值，博取项目溢价领导领导者者跟随跟随者者补缺补缺者者挑战挑战者者总体量不足总体量不足20万，不万，不能在住宅市场形成引能在住宅市场形成引领、领导地位。领、领导地位。不足以凸显项目的质不足以凸显项目的质素特色，并达成溢价素特色，并达成溢价能力。能力。138、总体量不足总体量不足20万，无万，无法与领导者相抗衡，法与领导者相抗衡，引领新的方向。引领新的方向。较契合项目。一方面较契合项目。一方面可通过差异化形成溢可通过差异化形成溢价能力，另一方面可价能力，另一方面可通过差异化凸显独特通过差异化凸显独特项目质素。项目质素。SWOTSWOT分析确定初步发展方向分析确定初步发展方向竞争占位修正竞争占位修正综合体模式确定综合体模式确定Code of this report|99 Copyright Centaline Group,2010以商业为驱动的运营模式以商业为驱动的运营模式万达广场万达广场所属商圈：五一商圈五一商圈交通情况：西邻湘江大道、南临五一大道139、营盘路隧道附近、东北边为中山路。运营优势：大体量商业运作，区域位置绝佳，定位于未来五一商圈新商业中心，拥有大面积商业体量，打造长沙沿江最大商业综合广场。SWOTSWOT分析确定初步发展方向分析确定初步发展方向竞争占位修正竞争占位修正综合体模式确定综合体模式确定Code of this report|100 Copyright Centaline Group,2010以居住为驱动的运营模式以居住为驱动的运营模式北辰三角洲北辰三角洲所属商圈：五家岭泛商圈五家岭泛商圈交通情况：西邻湘江大道、南临五一大道、营盘路隧道附近、东北边为中山路。运营优势：北辰新河三角洲目标为打造长沙CLD，两馆一厅、一线江140、景、社区内地铁站、大规模生活社区、完善的生活配套项目占地面积约110万平方米，总建筑规模达500万平方米。其中，黄海标高39米架空平台上住宅面积300万平方米，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80万平方米；SWOTSWOT分析确定初步发展方向分析确定初步发展方向竞争占位修正竞争占位修正综合体模式确定综合体模式确定Code of this report|101 Copyright Centaline Group,2010以居住为驱动的集商务、商业为一体的综合运营模式以居住为驱动的集商务、商业为一体的综合运营模式保利南湖广场保利南湖广场所属商圈：未来的南湖商圈未来的南湖商圈交通情况：西邻湘江141、大道、南临南湖路、劳动路隧道附近、东边为书院路。运营优势：涵盖酒店、写字楼、公寓、超高层住宅、商业多种物业于一体的城市综合体。由政府规划的南湖商圈的核心位置，拥有一线江景。以居住功能为主，打造绿色生态景观和休闲游乐为特色的宜居滨江区，并具商业商务功能城市核心延伸段SWOTSWOT分析确定初步发展方向分析确定初步发展方向竞争占位修正竞争占位修正综合体模式确定综合体模式确定Code of this report|102 Copyright Centaline Group,2010以商务为驱动的综合体运营模式以商务为驱动的综合体运营模式泊富国际广场泊富国际广场所属商圈：五一商圈、芙蓉商圈中心地段五一142、商圈、芙蓉商圈中心地段交通情况：西邻湘江大道、南临南湖路、劳动路隧道附近、东边为书院路。运营优势：坐落于兴汉门，占地约70亩，毗邻芙蓉路、湘春路、蔡锷北路，三面临街，项目处于四大商务区河西滨江中央商务区、芙蓉CBD、中部金融城、新河三角洲的中心，具备“领袖商圈”的独特区位优势和市场基础。20万平米城市综合体，项目由1栋218M的超高5A写字楼、1栋150M超高层商公寓以及高档住宅、沿街商铺、裙楼商业、地下超市构成，有218米超高层写字楼9.7万，150米超高层公寓4万，中心商业裙楼3.7万，商业街1万，地下大型外资零售卖场1.8万，车库9.2万。SWOTSWOT分析确定初步发展方向分析确定初步143、发展方向竞争占位修正竞争占位修正综合体模式确定综合体模式确定Code of this report|103 Copyright Centaline Group,2010p1.商业驱动模式万达广场p2.居住驱动模式北辰三角洲、湘江世纪城万家城、钰龙天下；p3.商务驱动模式泊富国际广场；p4.居住主导综合模式南湖广场、汇金国际、万博汇万科金域华府；p5.酒店驱动模式目前未出现条件：位于商圈核心、紧邻主干 道、商务氛围浓厚、昭示性强、配套齐全、商业发达商业驱动综合模式商业驱动综合模式商务驱动综合模式商务驱动综合模式居住综合型运营模式居住综合型运营模式居住驱动运营模式居住驱动运营模式项目运营模式分类：144、分为项目运营模式分类：分为5 5大类，各类运营模式均有条件约束，大类，各类运营模式均有条件约束，长沙目前市场缺乏以酒店为驱动的运营模式。长沙目前市场缺乏以酒店为驱动的运营模式。酒店驱动运营模式酒店驱动运营模式与本案契合度最高与本案契合度最高雨花亭商圈紧邻韶山中路东塘商圈、雨花亭商圈、芙蓉中路商圈交汇、十字路口SWOTSWOT分析确定初步发展方向分析确定初步发展方向竞争占位修正竞争占位修正综合体模式确定综合体模式确定Code of this report|104 Copyright Centaline Group,2010各类物业风险评估：基于项目质素界定和长沙市各类物业的发各类物业风险评估：基145、于项目质素界定和长沙市各类物业的发展情况分析，对本案发展各类物业风险、溢价界定如下展情况分析，对本案发展各类物业风险、溢价界定如下确定初步的发展方向：从竞争项目的角度思考，打造以酒店为驱确定初步的发展方向：从竞争项目的角度思考，打造以酒店为驱动的综合体项目可以有效差异化于竞争项目，并博取高溢价。动的综合体项目可以有效差异化于竞争项目，并博取高溢价。酒店驱动型酒店驱动型SWOTSWOT分析确定初步发展方向分析确定初步发展方向竞争占位修正竞争占位修正综合体模式确定综合体模式确定物业构成：物业构成：超5星级酒店（主业态）+酒店式写字楼+酒店式公寓+高端商业。Code of this report|1146、05 Copyright Centaline Group,2010初步物业选择：基于各类物业风险、溢价的评估，初步物业选初步物业选择：基于各类物业风险、溢价的评估，初步物业选择如下：择如下：物业名称物业名称档次（或方向）档次（或方向）风险指数风险指数溢价指数溢价指数酒店五星六星写字楼专业写字楼酒店写字楼商业配套型商业规模公寓商务公寓酒店式公寓以酒店为驱动的发展模式下，对各类物业的选择。以酒店为驱动的发展模式下，对各类物业的选择。SWOTSWOT分析确定初步发展方向分析确定初步发展方向竞争占位修正竞争占位修正综合体模式确定综合体模式确定Code of this report|106 Copyri147、ght Centaline Group,2010各物业档次定位各物业档次定位酒酒 店店商商 业业写字楼写字楼六星级国际酒店六星级国际酒店酒店式商务型高端商业酒店式商务型高端商业六星级酒店式写字楼六星级酒店式写字楼公公 寓寓酒店式公寓酒店式公寓/商务公寓商务公寓Code of this report|107 Copyright Centaline Group,2010形象定位：形象定位：六星级商务聚合体六星级商务聚合体一座城与他新的高度一座城与他新的高度Code of this report|108 Copyright Centaline Group,2010六星酒店六星酒店奢豪新高度，从此长沙148、纳全球视野！奢豪新高度，从此长沙纳全球视野！Code of this report|109 Copyright Centaline Group,2010酒店写字楼酒店写字楼尊贵新高度，从此丈量世界百强！尊贵新高度，从此丈量世界百强！Code of this report|110 Copyright Centaline Group,2010酒店式公寓酒店式公寓生活新高度，从此家就是我的私人酒店生活新高度，从此家就是我的私人酒店Code of this report|111 Copyright Centaline Group,2010酒店式商务型商业酒店式商务型商业品味品味新高度，从此新高度，从此149、引领世界新潮流引领世界新潮流Code of this report|112 Copyright Centaline Group,2010Analyze System目标及问题导出目标及问题导出项目质素界定项目质素界定外部环境洞察外部环境洞察开发模式及档次建议开发模式及档次建议项目项目定位定位及产品打造及产品打造营销思考营销思考Code of this report|113 Copyright Centaline Group,2010项目属性定位回顾：项目属性定位回顾：以六星级酒店为驱动的以六星级酒店为驱动的 商务型商务型 城市综合体城市综合体项目的灵魂，项目档次和形象缺的的关键要素；也是项目差150、异化竞争对手的核心筹码。涵写字楼、商务公寓等，迎合地块商务潜质的打造。满足地块多功能的需求。城市核心地段大背景下的综合形态项目。Code of this report|114 Copyright Centaline Group,2010基于项目定位的产品打造基于项目定位的产品打造产品打造产品打造商业产品打造商业产品打造酒店产品打造酒店产品打造公寓公寓产品打造产品打造写字楼产品打造写字楼产品打造Code of this report|115 Copyright Centaline Group,2010以六星级酒店为驱动的商务聚合体酒店产品定位酒店产品定位六星级国际酒店六星级国际酒店以客房和会议为151、主体以客房和会议为主体以休闲娱乐和餐饮为特色以休闲娱乐和餐饮为特色Code of this report|116 Copyright Centaline Group,2010引入国际知名酒店管理集团负责运营引入国际知名酒店管理集团负责运营打造长沙最具特色商务六星级酒店打造长沙最具特色商务六星级酒店威斯汀大酒店威斯汀大酒店 希尔顿大酒店希尔顿大酒店 香格里拉大酒店香格里拉大酒店 Code of this report|117 Copyright Centaline Group,2010本案六星级酒店打造方式：本案六星级酒店打造方式：六星级硬件六星级硬件六星级餐饮六星级餐饮六星级服务六星级服务六星152、级娱乐六星级娱乐六六星星级级奢奢华华酒酒店店世界一流世界一流酒店酒店共性特征共性特征指导指导立面独特，产品装修用材奢华，黄金色打造；运立面独特，产品装修用材奢华，黄金色打造；运用高科技元素，制造全球稀缺的现代奢华体验用高科技元素，制造全球稀缺的现代奢华体验万国宴，满足各类人群需求，使客户流连忘返；万国宴，满足各类人群需求，使客户流连忘返；私人管家，了解客户需求；营造帝王式的尊贵感，私人管家，了解客户需求；营造帝王式的尊贵感，多对一服务；名车负责客户接送；多对一服务；名车负责客户接送；配备强大的运动娱乐配套资源，提供世界一流的配备强大的运动娱乐配套资源，提供世界一流的高级运动娱乐场所。高级运动娱153、乐场所。Code of this report|118 Copyright Centaline Group,2010六星级酒店硬件：酒店外立面设计具有时代感，体现商务时尚简约，作六星级酒店硬件：酒店外立面设计具有时代感，体现商务时尚简约，作为该区域地标性建筑，造型应具有独一无二的特殊性。为该区域地标性建筑，造型应具有独一无二的特殊性。p作为该区域地标性建筑应体现时代感及商务简约性，全玻璃幕墙构造或新材料的使用；p外立面造型强调独特性及国际性，圆弧面造型更具有未来感及时尚感；Code of this report|119 Copyright Centaline Group,2010p20米超高大154、堂设计，免费无线高速网络，私人专属会客厅；p高速顶级电梯、3层超大地下车位，满足商务人士需求；p多功能会议厅、自动投影仪、活动舞台、全智能化系统，满足各种大型会议需求。六星级硬件：六星级硬件：2020米超高大堂设计，米超高大堂设计，20002000以上商务会议厅、以上商务会议厅、宴会厅、打造宴会厅、打造1000 1000 长沙最大的国际多功能会议厅。长沙最大的国际多功能会议厅。Code of this report|120 Copyright Centaline Group,2010六星级硬件：大量采用最新科技，产品以最大化满足商务顾客六星级硬件：大量采用最新科技，产品以最大化满足商务顾客居住155、的舒适性以及家的感觉。居住的舒适性以及家的感觉。p楼顶旋转餐厅，容纳500人为标准；p房间大小从30平方米到500平方米套房内大量运用高科技，遥控器能控制房门、窗帘、电视、时钟和DVD等多种电子设施；p专属总统套房、商务套间配备私人水疗浴室；p智能化感光系统满足所有照明用灯，商务宴会厅满足商务人士交友、会客等所有需求；Code of this report|121 Copyright Centaline Group,2010六星级餐饮：容纳六星级餐饮：容纳500500人的楼顶旋转餐厅，为顾客提供世界人的楼顶旋转餐厅，为顾客提供世界各国美味特色菜肴，提供万国宴满足客户各类不同需求。各国美味特色菜156、肴，提供万国宴满足客户各类不同需求。p不同季节提供不同的饮食，每天厨师根据客户需求制定不同的菜谱；p为顾客提供世界各国最美味的特色菜肴，且厨师会根据客户的需求尽可能满足顾客提出的任何要求。Code of this report|122 Copyright Centaline Group,2010六星级服务：超越客户需求的服务水准；系统化的客户管理六星级服务：超越客户需求的服务水准；系统化的客户管理体系，与顾客建立有价值的永久关系。体系，与顾客建立有价值的永久关系。p每个房间都有专门的bulter，从入住酒店前就已经了解顾客的细节及特殊偏好，包括房间枕头的类型、床单的品牌等，并提前做好准备；p酒157、店有高度专业的员工，任何一个服务人员都能够准确无误的喊出顾客的名称；p服务体系分级，针对小孩、成人，度假客户及上午客户分别制定不同的服务体系。Code of this report|123 Copyright Centaline Group,2010六星级娱乐：结合城市特色，设置极度奢华运动娱乐场所，六星级娱乐：结合城市特色，设置极度奢华运动娱乐场所，打造长沙特色文化传播。打造长沙特色文化传播。p酒店打造了“Urban Spa(城市SPA)”等美容场馆；p设置城市运动娱乐会所，配备强大的运动娱乐配套资源，提供世界一流的高级运动娱乐场所；Code of this report|124 Copyr158、ight Centaline Group,2010楼顶高尔夫、天际泳池楼顶高尔夫、天际泳池六星级娱乐：楼顶运动新体验，打造裙楼顶楼高尔夫球场及楼顶六星级娱乐：楼顶运动新体验，打造裙楼顶楼高尔夫球场及楼顶游泳池满足高端客户需求游泳池满足高端客户需求p裙楼顶层平台设置室外高尔夫球场，提高六星级酒店标准配套；p群楼顶层设置天际泳池满足顾客的需求，打造运动休闲一体化服务；楼顶高尔夫泳池Code of this report|125 Copyright Centaline Group,2010酒店功能改进：酒店功能改进：层高：层高：3.63.6米米酒店豪华套房设计，户型面酒店豪华套房设计，户型面积控制在159、积控制在5050-300-300酒店总统套房设计，共酒店总统套房设计，共2 2层；层；户型面积控制在户型面积控制在300300-500-500层高：层高：7 7 米米顶层豪华旋顶层豪华旋转宴会餐厅转宴会餐厅层高：层高：5 5 米米牺牲一定商业面积，牺牲一定商业面积，大堂挑高大堂挑高20m20mCode of this report|126 Copyright Centaline Group,2010写字楼产品定位写字楼产品定位长沙首席六星级酒店写字楼长沙首席六星级酒店写字楼以酒店为基础以酒店为基础以六星级酒店为驱动的商务聚合体Code of this report|127 Copyright 160、Centaline Group,2010酒店写字楼酒店写字楼客户需求调研客户需求调研调研目的：调研目的：探求酒店写字楼租住客户的消费需求及偏好；调研方法：调研方法：深度访谈；调研时间：调研时间：10月1日-7日，共计7天；访谈对象：访谈对象：酒店式写字楼租住客户；酒店式写字楼：酒店式写字楼：银华大酒店、通程国际大酒店、运达国际、天玺大酒店、华天贵宾楼、金源大酒店、豪庭大酒店；访谈数量：访谈数量：酒店写字楼7个，深访近30位写字楼租住客户；Code of this report|128 Copyright Centaline Group,2010酒店写字楼酒店写字楼客户需求调研客户需求调研客户购161、买时首先考虑的是物业位物业位置置，以及其品质、形象品质、形象是否能提升公司的形象。价格很重要，但更注重品质。区域知名度是客户者选定片区的主要指标；其次是交通交通便利度，物业昭示昭示程度等。Code of this report|129 Copyright Centaline Group,2010酒店写字楼酒店写字楼客户需求调研客户需求调研客户对入口大堂大堂、前广场非常关注，认为直接影响大厦档次，以及公司形象；电梯、停车、中央空调电梯、停车、中央空调等内部设施，等内部设施，是购买者比较关注的对象。是购买者比较关注的对象。银行银行被认为是写字楼最为需要的配套。其次是餐饮餐饮和商务中心商务中心被购买162、客户认为是较关注的配套。Code of this report|130 Copyright Centaline Group,2010酒店写字楼酒店写字楼产品打造产品打造方向及发力点方向及发力点写字楼打造原则及方向写字楼打造原则及方向软、硬件发力点软、硬件发力点打造方向要求打造方向要求提升品质感提升品质感提升形象感提升形象感提升昭示性提升昭示性入口大堂、入口大堂、前广场前广场电梯、中央空调、停电梯、中央空调、停车位车位户型面积户型面积银行配套银行配套餐饮配套餐饮配套商务中心商务中心提升舒适度提升舒适度物业服务物业服务Code of this report|131 Copyright Cental163、ine Group,2010公共部分装修：与公共部分装修：与6 6星级酒店相同的公共空间标准星级酒店相同的公共空间标准高档次公共空间：高档次公共空间：与星级酒店相同的公共空间标准星级酒店相同的公共空间标准，每层楼风格不同的电梯厅装饰。高档次豪华公共空间：高档次豪华公共空间：Code of this report|132 Copyright Centaline Group,20101010部超高速国际品牌电梯部超高速国际品牌电梯长沙写字楼罕有配置，1010部部高速电梯高速电梯确保办公便捷；大面积办公面积规划，主要针对大公司办公需求。电梯：电梯：1010部超高速国际品牌电梯，满足庞大人流量需求，部164、超高速国际品牌电梯，满足庞大人流量需求，2 2部部专属专属CEOCEO豪华电梯指纹识别，直达各区域，豪华电梯指纹识别，直达各区域，专属专属CEOCEO电梯，直达各区域电梯，直达各区域设置2台豪华老板专属电梯，且直通酒店娱乐运动休闲场所；电梯大容量轿厢，容纳更多人电梯大容量轿厢，容纳更多人超大电梯轿厢容量，容量更多人10台高速电台高速电梯梯写字楼写字楼Code of this report|133 Copyright Centaline Group,2010地下地下3 3层立体车位层立体车位地下3层立体车位，共计900个车位，满足六星级酒店、写字楼、公寓住户停车需求；地下车库采用全智能化安防系统165、，智能化360度监控系统，4个地面出入口，确保交通顺畅；停车：设置立体车位，全智能化安防系统，停车：设置立体车位，全智能化安防系统，360360度监控系统，度监控系统，4 4个地面出入口，满足合理车流动线个地面出入口，满足合理车流动线地下第一层地下第二层地下第三层Code of this report|134 Copyright Centaline Group,2010提升舒适性的花园办公：拒绝单调、局促的办公空间，每层设置提升舒适性的花园办公：拒绝单调、局促的办公空间，每层设置空中花园，提供人与阳光、自然沟通的界面。空中花园，提供人与阳光、自然沟通的界面。阳光花园，形成健康生态环境阳光花园，166、形成健康生态环境框架结构，内部可自行拆分及组合根据公司需求可有N种组合方式；在每层设计多个可赠送面积的阳光花园；满足不同面积（整层，半层，1/4层）单位购买的物业，性价比的提升；有氧健康生态办公环境；资源的充分利用，自然通风，采光；可在原有的创新价值点上，有所提升。空中花园空中花园Code of this report|135 Copyright Centaline Group,2010商务会所：将避难层合理利用，设置咖啡吧、茶室、餐厅等交流商务会所：将避难层合理利用，设置咖啡吧、茶室、餐厅等交流空间，打造为顶级商务休闲会所，全面开放式空间，无限视野尽空间，打造为顶级商务休闲会所，全面开放式空167、间，无限视野尽在眼前在眼前避难层内除基本设备用地外，其他用地均可打造为开放式商务会所；避难层功能不能因会所经营而废除应按建筑标准设计使用；避难层的开放式设计更具有体验感和新鲜感，为高端商务人群提供顶级商务休闲服务；避难层打造为开放式商务会所避难层打造为开放式商务会所设备区域商务会所Code of this report|136 Copyright Centaline Group,2010商务服务商务服务:国际一流品牌物业服务公司管理国际一流品牌物业服务公司管理,提供一站式个性化提供一站式个性化商务服务，如洗车、送花、订票、网络维修等商务服务，如洗车、送花、订票、网络维修等一流品牌管家一流品牌管168、家 ，全程贴心服务，全程贴心服务第一太平戴维斯第一太平戴维斯以超五星级酒店物管标准，管理写字楼物业，为每一位员工提供精细化服务，如洗车、送花、订票等等引入享誉全球的世界一流品牌物管服务公司，特设管家部，首席管家、大管家、专职管家各司其职，提供一站式个性化服务，体现每个入驻企业尊贵身份Code of this report|137 Copyright Centaline Group,2010写字楼功能分布：写字楼功能分布：LOFTLOFT个性化开放式办公空个性化开放式办公空间间六星级酒店专业写字楼六星级酒店专业写字楼层高：层高：3.2 3.2 米米2 2台台 CEOCEO专属豪华电梯，专属豪华电169、梯，直通避难层空中商务会所直通避难层空中商务会所6 6台台 员工专用电梯员工专用电梯2 2台货梯台货梯避难层空中顶级会所避难层空中顶级会所主题餐厅主题餐厅绿色空中花园绿色空中花园Code of this report|138 Copyright Centaline Group,2010公寓产品定位公寓产品定位以酒店式豪装公寓为主体以酒店式豪装公寓为主体以商务功能为特色以商务功能为特色以多功能居家为亮点的以多功能居家为亮点的酒店式酒店式 豪装公寓豪装公寓以六星级酒店为驱动的商务聚合体Code of this report|139 Copyright Centaline Group,2010公寓现170、代感外立面：酒店公寓应突出时尚现代感，与临街酒店公寓现代感外立面：酒店公寓应突出时尚现代感，与临街酒店共同成为地标式建筑，强调现代时尚、个性鲜明等特点共同成为地标式建筑，强调现代时尚、个性鲜明等特点p独特个性外立面设计，打造城市建筑标杆；pLOW-E玻璃使用，打造生态环保隔热外墙；p镀膜反光玻璃设计，从里可以看到外面的景色，从外面只能看到外界的镜像。还可配合另外一个栋楼的夜景。外立面外立面 公共部分公共部分 户型打造户型打造 酒店式特色酒店式特色 商务功能商务功能Code of this report|140 Copyright Centaline Group,2010p纯银色/金色大堂，星级171、酒店的大堂配套，与酒店大堂连通。p首创长沙首个生态大堂，绿色与银色/金色的结合，打造典雅而不失自然地清新之感。大堂建议：酒店公寓大堂建议与酒店大堂连通，体现公寓与酒店的大堂建议：酒店公寓大堂建议与酒店大堂连通，体现公寓与酒店的一体化一体化 外立面外立面 公共部分公共部分 户型打造户型打造 酒店式特色酒店式特色 商务功能商务功能Code of this report|141 Copyright Centaline Group,2010大堂建议：酒店公寓大堂建议与酒店大堂连通，体现公寓与酒店的大堂建议：酒店公寓大堂建议与酒店大堂连通，体现公寓与酒店的一体化一体化高档次公共空间：高档次公共空间：与星172、级酒店相同的公共空间标准星级酒店相同的公共空间标准，每层楼风格不同的电梯厅装饰。卫生间采用国际知名品牌，契合项目高档次、高品位定位。高档次豪华公共空间：高档次豪华公共空间：外立面外立面 公共部分公共部分 户型打造户型打造 酒店式特色酒店式特色 商务功能商务功能Code of this report|142 Copyright Centaline Group,2010公共部分打造公共部分打造电梯系统电梯系统6 6台电梯零等待系统台电梯零等待系统p首层零等待系统，客户随时可以坐上电梯通往住处p持有效指纹的人能方便、安全的使用电梯；p持有效指纹只能进出授权制定的楼层；p外来人员无有效质问不能使用电梯173、；p不影响原有电梯系统的运行，保证整个系统的安全性；p电子锁，业主无需钥匙也可入户；电梯建议：电梯采用酒店公寓电梯，公寓电梯建议：电梯采用酒店公寓电梯，公寓6 6部高速电梯分段安装指部高速电梯分段安装指纹识别系统，保证顾客私密性及安全性纹识别系统，保证顾客私密性及安全性 外立面外立面 公共部分公共部分 户型打造户型打造 酒店式特色酒店式特色 商务功能商务功能Code of this report|143 Copyright Centaline Group,2010公共部分打造公共部分打造避难层打造避难层打造避难层改造为咖啡厅等休闲场所，为业主提供会谈场所，同时避难层改造为咖啡厅等休闲场所，为业174、主提供会谈场所，同时为商务提供需求为商务提供需求设备区域咖啡厅p公寓避难层面积较大，可考虑打造为商务咖啡厅；p避难层中心区域用于电梯井及部分大型设备区域；p避难层外围应安装隔离网用于保证人员安全；外立面外立面 公共部分公共部分 户型打造户型打造 酒店式特色酒店式特色 商务功能商务功能Code of this report|144 Copyright Centaline Group,2010p顶楼小型绿化公园；p打造生态绿化景观；p打造长沙首个公寓顶层特色公园；公寓顶楼配置大面积绿化花园，为公寓打造全生态公共空间公寓顶楼配置大面积绿化花园，为公寓打造全生态公共空间 外立面外立面 公共部分公共部分175、 户型打造户型打造 酒店式特色酒店式特色 商务功能商务功能Code of this report|145 Copyright Centaline Group,2010公共部分打造公共部分打造无线网络系统无线网络系统无论在售楼处、还是在泳池、顶楼、公寓里，亦或是在草地上，网络将无处不在；富人的网络生活是无处不在，需要针对性满足其需要；高速无线网络系统，内网直接登录酒店服务网站，随时满足各种需求。公寓及酒店覆盖高速无线网络，并可直接登录酒店服务内网，公寓及酒店覆盖高速无线网络，并可直接登录酒店服务内网，实现酒店及公寓服务共享实现酒店及公寓服务共享 外立面外立面 公共部分公共部分 户型打造户型打造 176、酒店式特色酒店式特色 商务功能商务功能Code of this report|146 Copyright Centaline Group,2010酒店公寓户型建议：公寓主流产品为酒店公寓户型建议：公寓主流产品为30-60 30-60，所有户型体现趣，所有户型体现趣味性味性39.1946.1549.1967p开放式空间p多维变化p商务+住宅双重属性 外立面外立面 公共部分公共部分 户型打造户型打造 酒店式特色酒店式特色 商务功能商务功能Code of this report|147 Copyright Centaline Group,2010豪装酒店式公寓打造原则：豪装酒店式公寓打造原则：高品位177、高档次高品位、高档次的心理需求。个性化、创新性、实用性装修个性化、创新性、实用性装修，提高空间使用率，满足客户较小空间内的个性化和舒适性需求。酒店式物业服务酒店式物业服务，满足客户全天候、全方位的家庭及个人服务需要。高科技智能化高科技智能化系统，满足客户舒适性、安全性的需求。人性化的服务，人性化的服务，赢得客户良好口碑，促进业主维护和老带新。酒店式公寓标准：豪华装修酒店式公寓，体现高品位、高档次酒店式公寓标准：豪华装修酒店式公寓，体现高品位、高档次及创新设计，满足高端人群的不同需求及创新设计，满足高端人群的不同需求 外立面外立面 公共部分公共部分 户型打造户型打造 酒店式特色酒店式特色 商务178、功能商务功能Code of this report|148 Copyright Centaline Group,2010豪装酒店式公寓打造豪装酒店式公寓打造豪华精装修，提升装修档次：豪华精装修，提升装修档次：豪华品质装修：豪华品质装修：采用国际知名家居品牌装修，装修价格15001500元元20002000元元左右豪装。引进国际知名品牌家电、家具、国际知名品牌家电、家具、厨具等厨具等，提升产品的整体档次感。创新室内设计创新室内设计，多种风格并存，适合不同需求客户喜好。根据客户需求定制落地镀膜隔热落地镀膜隔热玻璃玻璃，从里面可以看到外面，外面看不到里面。酒店式公寓装修标准：装修价格酒店式公寓装修标179、准：装修价格1500-20001500-2000元，引进国际知名元，引进国际知名品牌，家电、家具全面配置，实现客户拎包入住品牌，家电、家具全面配置，实现客户拎包入住 外立面外立面 公共部分公共部分 户型打造户型打造 酒店式特色酒店式特色 商务功能商务功能Code of this report|149 Copyright Centaline Group,2010公寓各楼层公共设施以星级酒店为标准，每层楼风格不同，实公寓各楼层公共设施以星级酒店为标准，每层楼风格不同，实现个性彰显现个性彰显多款样板房设计，定制不同风格的样板房，用不同的现场体验感震撼客户。多款样板房设计，定制不同风格的样板房，用不同180、的现场体验感震撼客户。外立面外立面 公共部分公共部分 户型打造户型打造 酒店式特色酒店式特色 商务功能商务功能Code of this report|150 Copyright Centaline Group,2010豪装酒店式公寓打造豪装酒店式公寓打造高科技智能化：满足客户舒适性、安全性的需求高科技智能化：满足客户舒适性、安全性的需求高科技智能化：高科技智能化：还有诸如冰块调节节冰块调节节能空调、无线能空调、无线ICIC卡停卡停车系统、红外安全警车系统、红外安全警报系统、刷卡电梯系报系统、刷卡电梯系统等等统等等自动窗帘隔热中空断桥玻璃窗家居智能控制系统浴室电话24小时热水供应公寓高科技智能化181、产品，满足客户舒适性、安全性需求公寓高科技智能化产品，满足客户舒适性、安全性需求 外立面外立面 公共部分公共部分 户型打造户型打造 酒店式特色酒店式特色 商务功能商务功能Code of this report|151 Copyright Centaline Group,2010酒店公寓打造酒店公寓打造创新细节设计，提高空间使用率：创新细节设计，提高空间使用率：不锈钢饰面静音洗碗机浴室角落架嵌入式垃圾桶双边强化玻璃拉门刻度盘式微波炉创新细节设计：创新细节设计：全新的细节设计，即节省空间，又让人有耳目一新的新鲜感和对空间使用性强的实用感。多采用金属等质感较强的材质进行装修。打造国际领先的主题式极尚182、生活体验馆打造国际领先的主题式极尚生活体验馆 外立面外立面 公共部分公共部分 户型打造户型打造 酒店式特色酒店式特色 商务功能商务功能Code of this report|152 Copyright Centaline Group,2010做到真正意义上的六星级酒店式服务做到真正意义上的六星级酒店式服务豪装酒店式公寓打造豪装酒店式公寓打造酒店式物业服务：酒店式物业服务：酒店式物业服务：酒店式物业服务：与酒店签订协议，为公寓业主提供为公寓业主提供酒店式的物业服务酒店式的物业服务，包括：房间整理、订餐送餐、鲜花预定等等，满足客户全天候、全方位的家庭及个人服务需要，体现业主在自己家享受6星级酒店服183、务的尊贵体验。外立面外立面 公共部分公共部分 户型打造户型打造 酒店式特色酒店式特色 商务功能商务功能Code of this report|153 Copyright Centaline Group,2010可自由组合的拼接结构：可自由组合的拼接结构：基于商务公馆对空间的自由需求，建议采用框架结构。提供便利的商务办公服务：提供便利的商务办公服务：优质的办公辅助，能提高主人办公效率，增加商务公馆的使用价值，酒店公寓中的商务功能酒店公寓中的商务功能商务功能主要通过商务性服务体现商务功能主要通过商务性服务体现 外立面外立面 公共部分公共部分 户型打造户型打造 酒店式公寓酒店式公寓 商务功能商务功能184、Code of this report|154 Copyright Centaline Group,2010酒店式公寓功能分布：酒店式公寓功能分布：酒店式豪装公寓酒店式豪装公寓避难层设置为配套会所避难层设置为配套会所屋顶空中花园屋顶空中花园大堂考虑与酒店衔接大堂考虑与酒店衔接Code of this report|155 Copyright Centaline Group,2010商业裙楼建议商业裙楼建议以六星级酒店为主体以六星级酒店为主体以满足商务需求为目的以满足商务需求为目的酒店式商务型高端商业酒店式商务型高端商业以六星级酒店为驱动的商务聚合体Code of this report|156185、 Copyright Centaline Group,2010酒店配套：酒店配套：商业应以酒店需求为准；商务需求：商务需求：商业引进应考虑商务客户群体需求；品牌需求：品牌需求：商业应体现六星级品牌，引入品牌应考虑知名度高，服务优秀的国际大品牌；名酒专卖品牌服装茶艺商务会所裙楼商业：商业打造方向。裙楼商业：商业打造方向。Code of this report|157 Copyright Centaline Group,2010裙楼商业：为满足酒店客户购物需求及酒店写字楼高端商务客户需求，裙楼商业：为满足酒店客户购物需求及酒店写字楼高端商务客户需求，建议引进世界知名品牌如阿玛尼、古奇等品牌店。建议186、引进世界知名品牌如阿玛尼、古奇等品牌店。Code of this report|158 Copyright Centaline Group,2010裙楼商业：为满足商务客户各类需求，可考虑引进西餐厅、咖啡厅、茶裙楼商业：为满足商务客户各类需求，可考虑引进西餐厅、咖啡厅、茶艺、健身机构、美容美发。艺、健身机构、美容美发。西餐厅西餐厅健身机构健身机构美发机构美发机构茶艺茶艺Code of this report|159 Copyright Centaline Group,2010Analyze System目标及问题导出目标及问题导出项目质素界定项目质素界定外部环境洞察外部环境洞察开发模式及档次建187、议开发模式及档次建议项目项目定位定位及产品打造及产品打造营销思考营销思考Code of this report|160 Copyright Centaline Group,2010实现高溢价营销实现高溢价营销运用钻石营销法，采用不同的推售、价格、推广、拓客、活动、现场策略，最终实现顺天项目的高溢价营销。基于中原央区综合体的运营经验以及强大的客户资源体系，为项目运营提供了保障。营销高溢价营销高溢价中原运营保障体系中原运营保障体系顺天品牌运营思考顺天品牌运营思考引入国内外知名品牌运作，提升项目溢价。Code of this report|161 Copyright Centaline Group,188、2010营销策略思考营销策略思考钻石钻石销售销售营销借鉴营销借鉴本案项目价值及对位客群等多方面与钻石存在共性，本案在营销手法及策略上可借鉴其方式本案本案高品牌运营社会高端投资客户商务高端产品品牌营销特定消费人群高端奢侈品Code of this report|162 Copyright Centaline Group,2010 钻石营销钻石营销Code of this report|163 Copyright Centaline Group,2010钻石营销法钻石营销法推售策略分类系列化营销1 价格策略高价求利营销2推广策略品牌话题式营销3拓客策略南中国定向营销4活动策略节点爆破式营销5现场策189、略卖场体验式营销6推售:根据产品特性，以商务属性的递增方式进行分类系列化产品推售价格:以高价入市，实现项目价值最大化，平走热销，获得最大利润推广:借助酒店品牌，通过话题炒作，引发市场关注，入市即红拓客:客户定位为南中国商务客户、投资客户，对其精准定位，采取定向方式进行拓展活动:在重要节点举办高端造势型活动，形成项目市场影响力与口碑传播力现场:变销售现场为体验卖场，以国际商务式现场包装，增强现场体验感Code of this report|164 Copyright Centaline Group,2010推售原则：分类系列化推售推售原则：分类系列化推售节点原则节点原则4月初设置临时外展点，5月190、出正负零，9月初售楼部进场，9月底10月初首开入市竞争原则竞争原则合理规避市场竞争，抢占市场空白点，提前入市，树立项目高端形象核心原则核心原则借鉴钻石销售模式，以分类系列化推售为核心，实现商务属性由低往高递增推售，低开高走，节节高升钻石营销钻石营销以分类系列化以分类系列化推售为核心推售为核心根据根据3 3大前提确定整体推售原则大前提确定整体推售原则Code of this report|165 Copyright Centaline Group,2010推售铺排：商务价值由低到高，节节高升，小步快跑推售铺排：商务价值由低到高，节节高升，小步快跑蓄客期蓄客期开盘开盘销售销售首次推售：预计推二十层191、首次推售：预计推二十层-二十八层、三十六层，约二十八层、三十六层，约1.31.3万方万方酒酒店店式式公公寓寓公公寓寓写写字字楼楼酒酒店店写写字字楼楼集中集中加推加推持续销售持续销售二次加推：预计推二十九层二次加推：预计推二十九层-三十三层，约三十三层，约0.50.5万万方方持续热销：预计推三十四层持续热销：预计推三十四层-三十五，约三十五，约0.30.3万方万方酒店式公寓第酒店式公寓第1 1波波树立高品牌树立高品牌蓄客期蓄客期开盘开盘销售销售首次推售：预计推十四层首次推售：预计推十四层-十八层，约十八层，约0.650.65万方万方持续热销持续热销持续热销：预计推十三层持续热销：预计推十三层-十192、二层，约十二层，约0.250.25万方万方蓄客期蓄客期开盘开盘销售销售蓄客期蓄客期集中集中加推加推持续销售持续销售持续热销持续热销首次推售：预计推六层首次推售：预计推六层-十二层，约十二层，约1 1万方万方持续热销：预计推十三层持续热销：预计推十三层-十四层，约十四层，约0.20.2万方万方持续热销：预计推十五层持续热销：预计推十五层-二十四层，约二十四层，约1.61.6万方万方酒店写字楼第酒店写字楼第3 3波波溢价高升溢价高升完美售罄完美售罄加推加推二次加推：预计推十一层二次加推：预计推十一层-六层，约六层，约0.80.8万方万方公寓写字楼第公寓写字楼第2 2波波提前蓄客提前蓄客拉高价值拉高193、价值2011年2012年时间时间7月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月Code of this report|166 Copyright Centaline Group,2010钻石营销法钻石营销法推售策略分类系列化营销1 价格策略高价求利营销2推广策略品牌话题式营销3拓客策略南中国定向营销4活动策略节点爆破式营销5现场策略卖场体验式营销6推售:根据产品特性，以商务属性的递增方式进行分类系列化产品推售价格:以高价入市，实现项目价值最大化，平走热销，获得最大利润推广:借助酒店品牌，通过话题炒作，引发市场关注，入市即红拓客:客户定位为南中国商务客户、投资客户，对其精准定位，194、采取定向方式进行拓展活动:在重要节点举办高端造势型活动，形成项目市场影响力与口碑传播力现场:变销售现场为体验卖场，以国际商务式现场包装，增强现场体验感Code of this report|167 Copyright Centaline Group,2010价格策略价格策略高溢价定价思路高溢价定价思路对项目入市价格的思考：对项目入市价格的思考：综合考虑到双重加权、市场变化、中原营销力量和溢价打造四重修正，得出精准定价！综合考虑到双重加权、市场变化、中原营销力量和溢价打造四重修正，得出精准定价！中原营销力量拉升项目价格中原营销力量拉升项目价格【精准定价思路精准定价思路】市场比较法确定目前的毛坯均195、价市场比较法确定目前的毛坯均价根据市场走势，预测入市时毛坯均价根据市场走势，预测入市时毛坯均价溢价打造，得出项目最终均价溢价打造，得出项目最终均价Code of this report|168 Copyright Centaline Group,2010价格策略价格策略高价求利策略，首开实现高价求利策略，首开实现13000-1400013000-14000元元/平米平米市场比较法确定目前的均价市场比较法确定目前的均价根据市场走势，预测入市时均价根据市场走势，预测入市时均价中原营销力量拉升价格中原营销力量拉升价格价格上涨价格上涨5%后为，后为，1349713497元元/平米平米价格月均上价格月均196、上涨涨0.85%0.85%，按照按照1111年年1010月入市月入市计算，价格计算，价格为为1285512855元元/平米平米。对项目入市价格的思考：对项目入市价格的思考：Code of this report|169 Copyright Centaline Group,2010钻石营销法钻石营销法推售策略分类系列化营销1 价格策略高价求利营销2推广策略品牌话题式营销3拓客策略南中国定向营销4活动策略节点爆破式营销5现场策略卖场体验式营销6推售:根据产品特性，以商务属性的递增方式进行分类系列化产品推售价格:以高价入市，实现项目价值最大化，平走热销，获得最大利润推广:借助酒店品牌，通过话题炒作，197、引发市场关注，入市即红拓客:客户定位为南中国商务客户、投资客户，对其精准定位，采取定向方式进行拓展活动:在重要节点举办高端造势型活动，形成项目市场影响力与口碑传播力现场:变销售现场为体验卖场，以国际商务式现场包装，增强现场体验感Code of this report|170 Copyright Centaline Group,2010第三阶段：话题延续第三阶段：话题延续话题式传播，通过对核心话题（六星级酒店）宣传和炒作，贯话题式传播，通过对核心话题（六星级酒店）宣传和炒作，贯穿各个销售节点，在各阶段形成市场热度穿各个销售节点，在各阶段形成市场热度第一阶段：话题造势第一阶段：话题造势第二阶段：话198、题引爆第二阶段：话题引爆12 顺天国际金融中心150米超高层 顺天引进长沙首个六星级酒店 雨花亭首个酒店商务聚合体 希尔顿酒店在长沙落户 吉隆坡双子塔惊现长沙 长沙再造美国帝国大厦 我家住在希尔顿 长沙唯一六星级酒店写字楼 满足工作生活双重需求 每天在希尔顿上班 酒店级的工作环境 最好的办公室，当然要在最好的酒店前期总体形象导入公寓阶段形象引爆写字楼阶段形象造势传播策略形象策略炒作话题 10月清盘2011年2012年时间（月）时间（月）7月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月推售房源推售房源推酒店式公寓推写字楼推酒店式写字楼3Code of this report|171199、 Copyright Centaline Group,2010“顺天引入六星级酒店，顺天引入六星级酒店，没听说过没听说过。”“项目位于雨花亭，项目位于雨花亭，位置非常好，真的有六星级酒店吗位置非常好，真的有六星级酒店吗？”“顺天集团，顺天集团，听说要引入六星级酒店听说要引入六星级酒店。”“六星级六星级酒店，全中国也没有几个吧！酒店，全中国也没有几个吧！”“听说，听说，长沙引入六星级酒店，不是希尔顿吧！长沙引入六星级酒店，不是希尔顿吧！”港的蛮好的，环境也不错，未来升值空间还是不错的！港的蛮好的，环境也不错，未来升值空间还是不错的！六星级酒店六星级酒店，消费有多高？，消费有多高？Code of 200、this report|172 Copyright Centaline Group,2010产品形象：以钻石为产品形象，突出奢华、尊贵、财富、品质产品形象：以钻石为产品形象，突出奢华、尊贵、财富、品质的象征，的象征，四钻齐耀四钻齐耀“金钻金钻”酒店公寓酒店公寓“蓝钻蓝钻”酒店写字楼酒店写字楼“无暇钻石无暇钻石”6 6星级酒店星级酒店“红钻红钻”公寓写字楼公寓写字楼p金色象征财富p金钻象征昂贵p金钻更能体现增值p蓝色象征沉稳、睿智p蓝钻象征商务感、精准p蓝钻更能体现严谨、精 益求精p红色象征热情、斗志p红钻象征美好未来p红钻更能体现奋斗、理 想、未来p通透的品质=6星级品质p昂贵的价值=6星级品201、牌p奢华的展示=6星级展示p精雕细琢的工艺=6星级 服务Code of this report|173 Copyright Centaline Group,2010【顺天国际金融中心】一座城市与他新的高度一座城市与他新的高度第一阶段形象推广主题第一阶段形象推广主题长沙首创六星级酒店商务聚合体长沙首创六星级酒店商务聚合体Code of this report|174 Copyright Centaline Group,2010希尔顿？长沙首家希尔顿？长沙首家6 6星级星级酒店落座雨花亭酒店落座雨花亭Code of this report|175 Copyright Centaline Group202、,2010【顺天国际金融中心酒店式公寓】我家，住在希尔顿我家，住在希尔顿第二阶段形象推广主题第二阶段形象推广主题金钻酒店式公寓，在家享六星级体验金钻酒店式公寓，在家享六星级体验Code of this report|176 Copyright Centaline Group,2010顺天国际金融中心，酒店公寓顺天国际金融中心，酒店公寓引领高管行政公馆时尚生活引领高管行政公馆时尚生活Code of this report|177 Copyright Centaline Group,2010【顺天国际金融中心公寓写字楼】长沙长沙商业帝国缔造者商业帝国缔造者第二阶段形象推广主题第二阶段形象推广主题红203、钻公寓多变空间红钻公寓多变空间 六星级配置六星级配置Code of this report|178 Copyright Centaline Group,2010顺天顺天6 6星级公寓写字楼惊现星级公寓写字楼惊现抢购，抢购，8080后创业族蜂拥而至后创业族蜂拥而至Code of this report|179 Copyright Centaline Group,2010【顺天国际金融中心酒店写字楼】【长沙长沙】领袖于此，巅峰共赏领袖于此，巅峰共赏第三阶段形象推广主题第三阶段形象推广主题蓝钻酒店写字楼蓝钻酒店写字楼 高度成就视界高度成就视界Code of this report|180 Copyr204、ight Centaline Group,2010国际国际500500强企业入驻顺天国际强企业入驻顺天国际金融中心，金融中心，6 6星级酒店服务成星级酒店服务成为热点为热点Code of this report|181 Copyright Centaline Group,2010根据以往媒体效能研究，确定核心媒体渠道选择以长效大众媒体为主，户外、网络、报纸、分众等大渠道选择以长效大众媒体为主，户外、网络、报纸、分众等大众媒体推广宣传众媒体推广宣传核心媒体核心媒体户外立形象（1、2、3阶段）报广重要节点爆破（各个重大节点）网络炒作（贯穿整个销售周期）分众形象拔高（1阶段）短信实效营销（2、3阶段205、）辅助媒体辅助媒体杂志及酒店刊物再造长沙新高度，顺天国际金融中心再造长沙新高度，顺天国际金融中心 8888888 888999998888888 88899999Code of this report|182 Copyright Centaline Group,2010钻石营销法钻石营销法推售策略分类系列化营销1 价格策略高价求利营销2推广策略品牌话题式营销3拓客策略南中国定向营销4活动策略节点爆破式营销5现场策略卖场体验式营销6推售:根据产品特性，以商务属性的递增方式进行分类系列化产品推售价格:以高价入市，实现项目价值最大化，平走热销，获得最大利润推广:借助酒店品牌，通过话题炒作，引发市场关206、注，入市即红拓客:客户定位为南中国商务客户、投资客户，对其精准定位，采取定向方式进行拓展活动:在重要节点举办高端造势型活动，形成项目市场影响力与口碑传播力现场:变销售现场为体验卖场，以国际商务式现场包装，增强现场体验感Code of this report|183 Copyright Centaline Group,2010拓客核心策略拓客核心策略立足南中国：立足南中国：立足南中国实现实现13000130001400014000的的高溢价高溢价塑造品牌塑造品牌影响力影响力顺天集顺天集团团Code of this report|184 Copyright Centaline Group,2010207、立足南中国立足南中国湖南中原成功案例借鉴：湖南中原成功案例借鉴：地王北辰三角洲，立足南中国，中原优势尽显！地王北辰三角洲，立足南中国，中原优势尽显！Code of this report|185 Copyright Centaline Group,2010北辰三角洲拓客之北辰三角洲拓客之海啸计划海啸计划Code of this report|186 Copyright Centaline Group,2010北辰三角洲北辰三角洲海啸计划：海啸计划：长沙本地拓客长沙本地拓客湖南地州市拓客湖南地州市拓客南中国拓客南中国拓客起势起势席卷席卷海啸海啸123 从长沙客户，有效把握客户，建立项目起势。从长208、沙到周边地市，有的放矢，实现客户扩散 针对项目核心省外客群体珠三角，实现完备海啸 各大商场、各大酒店、银行、证券公司、写字楼、竞争楼盘、DM杂志等 郴州、娄底、耒阳、浏阳等各大地州市 深圳、上海等地Code of this report|187 Copyright Centaline Group,2010北辰三角洲北辰三角洲海啸计划：海啸计划：长沙本地拓客长沙本地拓客湖南地州市拓客湖南地州市拓客南中国拓客南中国拓客操作方式：操作方式：各大商场、各大酒店、银行、证券公司设立外展点外展点；写字楼扫楼写字楼扫楼；竞争楼盘拦截竞争楼盘拦截客户；酒店DMDM杂志杂志发放；成立大客户组大客户组，专职服务北209、辰项目等；操作方式：操作方式：举行私人专场推介会私人专场推介会，高端客户一对一推介；维护发展地州市战略合作单位战略合作单位（酒店等高档消费场所），发放宣传单页、3D动画等；当地房屋中介机构转介中介机构转介合作，转介佣金刺激；当地小众媒体小众媒体传播项目信息，群发短信、企事业单位内部刊物、厂区户外广告；操作方式：操作方式：网络、短信推广覆盖；湖湘人聚集较多的湘菜馆湘菜馆台卡广告；深圳中原深圳中原内部专场推荐会；中原内部网络、月报、三级市场三级市场地铺全面启动；参展深圳房交会深圳房交会；深圳接待中心深圳接待中心启动；北辰拓客总结：北辰拓客总结：拓客周期长；立足本土，逐步辐射，扩散全国；拓客周期长；210、立足本土，逐步辐射，扩散全国；针对性极强的定向营销针对性极强的定向营销Code of this report|188 Copyright Centaline Group,2010拓客策略拓客策略立足南中国，重点定向，狠抓商务客、投资客：立足南中国，重点定向，狠抓商务客、投资客：我们的目标客户我们的目标客户商务型客户：商务型客户：私人老板、企业高级管理层，他们主要好面子，或出于工作必须体面，注重档次和形象，六星级酒店才能符合他们品味。投资客：投资客：具体身份不一，他们热衷房地产投资，资金雄厚，对投资回报极其关注，最具备升值潜力的房子才是他们关注的焦点。顶级豪宅奥园买单客户分析顶级豪宅奥园买单客户211、分析嘉盛国际买单客户分析嘉盛国际买单客户分析实现实现13000130001400014000的的高溢价高溢价投资型私人老板投资型私人老板占占80%80%，缔造长沙楼市传奇，售创长沙楼价破万记录。省外和地市客户省外和地市客户促成了中原进场后月均去化30套平层乾台！高溢价项目客户构成分析高溢价项目客户构成分析我们的客户是谁？我们的客户是谁？Code of this report|189 Copyright Centaline Group,2010贯穿整个销售周期，每次新推产品既更新巡展信息。同时在每个目标城市组织3人左右的销售小分队，穿插进行互动式的销售；主要城市建议：郴州、株洲、上海、深圳、广州212、温州等地主要建议在地市的人流密集地，主要商业地带；从重点城市巡展从重点城市巡展拓客方式拓客方式定向城市巡展：定向城市巡展：2011年2012年时间（月）时间（月）7月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月推售房源推售房源推酒店式公寓推写字楼推酒店式写字楼各大城各大城市巡展市巡展各大城各大城市巡展市巡展各大城各大城市巡展市巡展Code of this report|190 Copyright Centaline Group,2010与各大城市巡展同步进行，销售员外出大客户拓展，挖掘“商务客户群”，主要集中在各大城市的写字楼写字楼、大市场大市场、重要商业网点、商会重要商业网点213、商会等投资客户集中区域，可举办相关投资讲座或论坛活动，进行圈层挖掘。圈层介入重点突破圈层介入重点突破拓客方式拓客方式定向圈层拓客：定向圈层拓客：2011年2012年时间（月）时间（月）7月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月推售房源推售房源推酒店式公寓推写字楼推酒店式写字楼各大城市各大城市圈层拓客圈层拓客各大城市各大城市圈层拓客圈层拓客各大城市各大城市圈层拓客圈层拓客Code of this report|191 Copyright Centaline Group,2010CCommercialommercial districtdistrict拓客方式拓客方式全国定向214、城市中原联动：全国定向城市中原联动：全国中原二、三级市场联动全国中原二、三级市场联动Code of this report|192 Copyright Centaline Group,2010C Commercialommercial districtdistrict扫荡对象扫荡对象具象具象本地写字楼五一路、芙蓉路、东塘、侯家塘办公大楼私营企业集中地五一商圈、侯家塘商圈、东塘商圈锁定锁定项目主要大客户拓展区域大客户拓展区域，主要集中在本地写字楼宇、私人老板集中地、企业升级手册企业升级手册 搞搞定商务客定商务客企业升级手册企业升级手册拓客方式拓客方式定向企业升级手册：定向企业升级手册：Code 215、of this report|193 Copyright Centaline Group,2010CCommercialommercial districtdistrict启动邮箱客户直邮营销渠道直邮营销渠道，锁定重点人群，跟踪潜在客户。优势：优势：创新营销渠道，扩大覆盖面，并直面消费者，效果好。可考虑跟踪的重点客户重点客户：信用卡额度超高的客户（白金卡）电子账单。先人一步先人一步 创新渠道创新渠道拓客方式拓客方式定向目标直邮：定向目标直邮：Code of this report|194 Copyright Centaline Group,2010钻石营销法钻石营销法推售策略分类系列化营销1 216、价格策略高价求利营销2推广策略品牌话题式营销3拓客策略南中国定向营销4活动策略节点爆破式营销5现场策略卖场体验式营销6推售:根据产品特性，以商务属性的递增方式进行分类系列化产品推售价格:以高价入市，实现项目价值最大化，平走热销，获得最大利润推广:借助酒店品牌，通过话题炒作，引发市场关注，入市即红拓客:客户定位为南中国商务客户、投资客户，对其精准定位，采取定向方式进行拓展活动:在重要节点举办高端造势型活动，形成项目市场影响力与口碑传播力现场:变销售现场为体验卖场，以国际商务式现场包装，增强现场体验感Code of this report|195 Copyright Centaline Group217、,2010活动策略活动策略节点式爆破营销：节点式爆破营销：节点活动，节点活动，少而精少而精爆破，重在爆破，重在影响力影响力节点式爆破营销根据推售节点和部分活动节点，铺排重大的爆破式活动。活动主要参与人群：长沙、各地州市及全国各大城市的商务客和投资客、主流媒体等。售楼部售楼部进场进场酒店酒店签约签约写字楼推荐会写字楼推荐会2011年2012年时间（月）时间（月）7月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月推售房源推售房源推公寓推写字楼推酒店式写字楼财富财富论坛论坛Code of this report|196 Copyright Centaline Group,2010重大活动218、酒店签约活动：重回巅峰重回巅峰中部唯一，希尔顿酒店中部唯一，希尔顿酒店驾临长沙。驾临长沙。u2011年8月u希尔顿酒店签约仪式，邀请各大主流媒体、意向贵宾客户、政府相关部门等参加签约仪式，Code of this report|197 Copyright Centaline Group,2010重大活动售楼部进场活动：取势天下，取势天下，钻耀星城钻耀星城海瑞温斯顿海瑞温斯顿长沙旗舰店暨顺长沙旗舰店暨顺天国际金融中心天国际金融中心盛大开放盛大开放u2011年9月u与海瑞温斯顿等国际顶级奢侈品签订战略合作，将售楼部按照其旗舰店标准打造后对外开放，邀请各大主流媒体、贵宾意向客户等参与开放仪式Code219、 of this report|198 Copyright Centaline Group,2010推广活动：20112011财富之夜财富之夜u深圳、长沙双场同步进行u邀请上海/深圳/长沙金融、证券、银行、保险、企业家等知名人士参加u充分挖掘本项目的投资价值点和未来升值潜力u通过当地高级财富阶层的与会与言论，进行媒体造势，树立品牌形象Code of this report|199 Copyright Centaline Group,2010“贵宾之旅贵宾之旅”持续组织各地购房团进长沙体验之服务重点：u享受贵族式接待服务u参与名仕会所活动u体验精致样本生活u参加夜色风情酒会“公元公元201120220、11中部财富中部财富新贵置业高峰论坛新贵置业高峰论坛暨名仕酒会暨名仕酒会”邀请当地矿业及其他相关产业的财富新贵、地产专家、湘西主流媒体参加Code of this report|200 Copyright Centaline Group,2010钻石营销法钻石营销法推售策略分类系列化营销1 价格策略高价求利营销2推广策略品牌话题式营销3拓客策略南中国定向营销4活动策略节点爆破式营销5现场策略卖场体验式营销6推售:根据产品特性，以商务属性的递增方式进行分类系列化产品推售价格:以高价入市，实现项目价值最大化，平走热销，获得最大利润推广:借助酒店品牌，通过话题炒作，引发市场关注，入市即红拓客:客户定221、位为南中国商务客户、投资客户，对其精准定位，采取定向方式进行拓展活动:在重要节点举办高端造势型活动，形成项目市场影响力与口碑传播力现场:变销售现场为体验卖场，以国际商务式现场包装，增强现场体验感Code of this report|201 Copyright Centaline Group,2010现场展示现场展示基本策略：基本策略：卖场体验式营销：卖场体验式营销：1 1、着重体现、着重体现6 6星级酒店式服务星级酒店式服务2 2、凸显高档商业商务氛围；、凸显高档商业商务氛围；3 3、类似奢侈品品牌震撼客户；、类似奢侈品品牌震撼客户；卖场震撼客户，卖场震撼客户，奢侈品位，星城无双奢侈品位，星222、城无双精致高档，无可挑剔精致高档，无可挑剔Code of this report|202 Copyright Centaline Group,2010选择世界顶级商务奢侈品品牌店装修风格，打造长沙首个奢长沙首个奢侈品模式售楼部侈品模式售楼部可与奢侈品品牌店签订进驻协议进驻协议；将售楼部外的临街商临街商业业面进行橱窗包装橱窗包装；售楼部展示售楼部展示商业商务商业商务氛围展示氛围展示接待流程接待流程展示展示体现6星级酒店式服务与高端体验感Code of this report|203 Copyright Centaline Group,2010卡地亚 CartierCode of this rep223、ort|204 Copyright Centaline Group,2010万宝龙montblancCode of this report|205 Copyright Centaline Group,2010普拉达普拉达 PRADAPRADACode of this report|206 Copyright Centaline Group,2010选择世界顶级商务奢侈品品牌店装修风格，打造长沙首个奢侈品长沙首个奢侈品模式售楼部模式售楼部可与奢侈品品牌店签订进驻协议进驻协议；将售楼部外的临街商临街商业业面进行橱窗包装橱窗包装；售楼部展示售楼部展示商业商务商业商务氛围展示氛围展示接待流程接待流程展224、示展示体现6星级酒店式服务与高端体验感Code of this report|207 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|208 Copyright Centaline Group,2010选择世界顶级商务奢侈品品牌店装修风格，打造长沙首个奢侈品长沙首个奢侈品模式售楼部模式售楼部可与奢侈品品牌店签订进驻协议进驻协议；将售楼部外的临街商临街商业业面进行橱窗包装橱窗包装；售楼部展示售楼部展示商业商务商业商务氛围展示氛围展示接待流程接待流程展示展示体现体现6 6星级酒店式服星级酒店式服务与高端体验感务与高端体验感Code of this225、 report|209 Copyright Centaline Group,2010现场展示：现场展示：现场展示基本原则：1、体现酒店的高端服务功能。2、体现商务、商业属性3、体现复合性和高端性4、具有强烈的体验感职业顾问接待职业顾问接待区域地图讲解区域地图讲解沙盘讲解沙盘讲解参观样板房参观样板房入口门岗入口门岗Code of this report|210 Copyright Centaline Group,2010现场展示：门童现场展示：门童职业顾问接待职业顾问接待区域地图讲解区域地图讲解沙盘讲解沙盘讲解参观样板房参观样板房入口门岗入口门岗酒店式门童：酒店式门童：酒店式门童服务，按酒店门童226、服务标准进行统一着装和培训，负责迎宾开门、帮助停车、拿行李等。Code of this report|211 Copyright Centaline Group,2010职业顾问接待职业顾问接待区域地图讲解区域地图讲解沙盘讲解沙盘讲解参观样板房参观样板房入口门岗入口门岗现场展示：职业顾问现场展示：职业顾问置业顾问着装：置业顾问着装：职业顾问着装带礼服性质，简介但能突显空间层次感，与项目名称相匹配。Code of this report|212 Copyright Centaline Group,2010职业顾问接待职业顾问接待区域地图讲解区域地图讲解沙盘讲解沙盘讲解参观样板房参观样板房入口门岗227、入口门岗现场展示：相关物料现场展示：相关物料全息全息3D3D技术售楼：技术售楼：沙盘及区域地图采用虚拟3D技术展示，体现体验感和高端感。Code of this report|213 Copyright Centaline Group,2010职业顾问接待职业顾问接待区域地图讲解区域地图讲解沙盘讲解沙盘讲解参观样板房参观样板房入口门岗入口门岗酒店式奢侈概念样板房酒店式奢侈概念样板房及多品类情调样板房：及多品类情调样板房：设立精装修样板房，装修带商务气息和空间感。酒店式管理服务，大堂、电梯厅等设置服务人员，体现完美酒店式生活。加入一些智能化因素，如智能化的灯光情景、自动窗帘系统、发光户型图等。现228、场展示：样板房现场展示：样板房Code of this report|214 Copyright Centaline Group,2010实现高溢价营销实现高溢价营销基于中原央区综合体的运营经验以及强大的客户资源体系，为项目运营提供了保障。中原运营保障体系中原运营保障体系顺天品牌运营思考顺天品牌运营思考引入国内外知名品牌运作，提升项目溢价。运用钻石营销法，采用不同的推售、价格、推广、拓客、活动、现场策略，最终实现顺天项目的高溢价营销。营销高溢价营销高溢价Code of this report|215 Copyright Centaline Group,2010中原地产，源于香港，系出深圳，全国229、品牌代理公司三甲中原地产，源于香港，系出深圳，全国品牌代理公司三甲 耕耘陆港澳三地，国内26个省市建立分公司，国内最具规模房地产代理公司；深圳中原，成立于1997年1月，是深圳最具规模的大型专业地产代理公司，素有“皇牌代理 信心标志”的美誉。10年连续创造深圳市场占有率第一位；布局大深圳，珠海中原、东莞中原、云南中原、福建中原、湖北中原、惠州中原、湖南中原湖南中原等，初步形成中国华南房地产整合体系。源于香港，全国品牌代理公司三甲源于香港，全国品牌代理公司三甲Code of this report|216 Copyright Centaline Group,2010年份长沙市场成交量走势长沙市场230、成交量走势2007200820092010891.17万680.78万1097.8万预计800万紫龙郡泽西城万科西街嘉盛华庭格兰小镇卓越蔚蓝海岸高信向日葵幸福里润城极目楚天华都国杰星城运通尊苑恒基凯旋门佳兆业水岸新都卓越麓山别墅湘腾城市广场嘉盛国际勤诚达新界淞雅水郡恒鑫长沙奥林匹克花园万家城湖南中原湖南中原:三年磨砺，不断突破，长沙市场占有率第一三年磨砺，不断突破，长沙市场占有率第一中原发展轨迹中原发展轨迹Code of this report|217 Copyright Centaline Group,2010中原地产中原地产:拥有丰富的综合体项目运营经验，并塑造区域价值标杆拥有丰富的综合体231、项目运营经验，并塑造区域价值标杆恒基恒基凯旋门凯旋门实收均价：5000元/M区域均价：4000元/M嘉盛国际嘉盛国际开盘实收：9300元/M区域均价：7000元/M北辰北辰三角洲三角洲预计销售均价：8000元/建鸿达建鸿达万博会万博会实收均价：8500元/M区域均价：7000元/M万科万科金域华府金域华府实收：6800元/M3月销售业绩进5个亿湘腾城市广场湘腾城市广场预计销售均价：7000元/目前区域均价：6000元/Code of this report|218 Copyright Centaline Group,2010中原优势：强大的客户资源系统中原优势：强大的客户资源系统中原现有客户资232、源明细（列举部分）中原现有客户资源明细（列举部分）客户类型数量（约）招商银行白金卡客户300个招商银行金葵花卡客户100个长沙企业老板资料3300个高端楼盘客户资源45000个高端车客户资源55000个湖南商会共约1000个邵阳商会泉州商会长沙高桥、红星客户名单380个长沙、浏阳五星级酒店客户730个井湾子家居110个湘府建材家居市场30个郁金香建材市场70个红星美凯龙80个南湖、三湘市场20个房地产公司老板550个汽车销售老总40个佳程VIP客户10000个中石油及三一私企高管950个长沙普瑞温泉酒店会员名单1300个中石油公司、三一重工名单约2000个中原客户资源库客户资源库销售员电话电话233、CALLCALL客客，CALL中原平台客户资源，以及长沙各项目客户资源。Code of this report|219 Copyright Centaline Group,2010中原长沙代理楼盘长沙代理楼盘，各高档项目客户资源转介：嘉盛国际、北辰三角洲、万博会、格兰小镇、恒基凯旋门、万科金域华府、卓越蔚蓝海岸、卓越麓山别墅等高档项目客户群；中原中国各大城市投资客户资各大城市投资客户资源转介源转介：如：深圳、上海、北京等大城市的投资客户资源联动。中原优势：强强联手中原优势：强强联手 资源互动资源互动强强联手强强联手 资源互动资源互动Code of this report|220 Copyrig234、ht Centaline Group,2010全国中原市场本项目推荐及客户转介；港深客户资源联动港深客户资源联动，二三级市场客户转介。中原优势中原优势:全国中原项目转介及港深二三级市场联动全国中原项目转介及港深二三级市场联动Code of this report|221 Copyright Centaline Group,2010中原中原特色特色中原狼腾中原狼腾出马，各大写字楼商务大客户扫街、拓展。中原优势中原优势:中原狼腾外场团队中原狼腾外场团队Code of this report|222 Copyright Centaline Group,2010实现高溢价营销实现高溢价营销基于中原央区235、综合体的运营经验以及强大的客户资源体系，为项目运营提供了保障。中原运营保障体系中原运营保障体系顺天品牌运营思考顺天品牌运营思考引入国内外知名品牌运作，提升项目溢价。运用钻石营销法，采用不同的推售、价格、推广、拓客、活动、现场策略，最终实现顺天项目的高溢价营销。营销高溢价营销高溢价Code of this report|223 Copyright Centaline Group,2010顺天品牌运营思考：顺天品牌运营思考：本案定位回顾本案定位回顾以六星级酒店为驱动的以六星级酒店为驱动的 商务型商务型 城市综合体城市综合体项目的灵魂，项目档次和形象缺的的关键要素；也是项目差异化竞争对手的核心筹码。236、涵写字楼、商务公寓等，迎合地块商务潜质的打造。满足地块多功能的需求。城市核心地段大背景下的综合形态项目。Code of this report|224 Copyright Centaline Group,2010各物业档次定位各物业档次定位酒酒 店店商商 业业写字楼写字楼六星级国际酒店六星级国际酒店酒店式商务型高端商业酒店式商务型高端商业高端酒店式写字楼高端酒店式写字楼公公 寓寓酒店式公寓酒店式公寓/商务公寓商务公寓Code of this report|225 Copyright Centaline Group,2010项目内部物业互动分析：酒店是项目的灵魂所在，因而酒店的项目内部物业互动分237、析：酒店是项目的灵魂所在，因而酒店的好坏成败，直接关系到项目的运营成败和顺天品牌的树立。好坏成败，直接关系到项目的运营成败和顺天品牌的树立。地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景酒店对其他物业的驱动酒店对其他物业的驱动：高端的酒店形成：高端的酒店形成核心驱动力，并拉动写字楼为五星级酒店式核心驱动力，并拉动写字楼为五星级酒店式写字楼，带来形象提升和高端客户来源。写字楼，带来形象提升和高端客户来源。其他物业对的酒店反哺其他物业对的酒店反哺：高端的写字楼、：高端的写字楼、商业、酒店式公寓、商务公寓的客户，又奠商业、酒店式公寓、商务公寓的客户，又奠定了酒店的客户基础，并辉映其形象。定了酒店的238、客户基础，并辉映其形象。酒店酒店商业商业酒店式酒店式公寓公寓商务商务公寓公寓写字楼写字楼Code of this report|226 Copyright Centaline Group,2010顺天品牌思考：根据长沙酒店市场情况，须引入国际知名的连锁酒店，星顺天品牌思考：根据长沙酒店市场情况，须引入国际知名的连锁酒店，星级必须在级必须在5 5星级以上，迎合长沙求新求异的市场状况。且酒店必须由知名品星级以上，迎合长沙求新求异的市场状况。且酒店必须由知名品牌运营商运营，确保酒店运营到位。牌运营商运营，确保酒店运营到位。酒店等级酒店等级酒店特色酒店特色酒店运营酒店运营引入五星级以上酒店，迎合市场需239、求。高端特色酒店，满足长沙酒店市场求新求异的现状。必须由知名酒店运营公司亲子运营，确保酒店运营的档次。酒店推荐酒店推荐希尔顿、威斯汀、香格里拉。Code of this report|227 Copyright Centaline Group,2010顺天国际金融中心资金回笼测算顺天国际金融中心资金回笼测算时间（月）时间（月）2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月合计公寓公寓合同签约面积()11608.92 5709.30 5899.62 23217.84 23217.84 销售均价目标（元）14000合同签约金额（元）162524880.00 79930240、268.85 82594611.15 325049760.00 325049760.00 一次性付款资金回笼（元）8126244039965134.4341297305.57一次性资金回笼按照50%162524880按揭首付款回笼（元）4063122019982567.2120648652.79按揭按照50%，首付5成81262440银行按揭回笼（元）4063122019982567.2120648652.79812624402012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月写字楼写字楼合同签约面积()4331.85 3912.64 4331.85 4192.11 1676241、8.44 16768.44 销售均价目标（元）14000合同签约金额（元）60645858.00 54776904.00 60645858.00 58689540.00 234758160.00 234758160.00 一次性付款资金回笼（元）30322929273884523032292929344770117379080按揭首付款回笼（元）15161464.51369422615161464.51467238558689540银行按揭回笼（元）15161464.51369422615161464.514672385586895402012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2242、012年9月2012年10月酒店式写酒店式写字楼字楼合同签约面积()10574.576675200.6114755373.9651915373.9651915200.61147531723.7331723.73销售均价目标（元）14000合同签约金额（元）148044073.38 72808560.66 75235512.68 75235512.68 72808560.66 444132220.05 444132220.05 一次性付款资金回笼（元）74022036.69 36404280.33 37617756.34 37617756.34 36404280.33 222066110.02 243、按揭首付款回笼（元）37011018.35 18202140.16 18808878.17 18808878.17 18202140.16 111033055.01 银行按揭回笼（元）37011018.35 18202140.16 18808878.17 18808878.17 18202140.16 111033055.01 总合同签约面积总合同签约面积71710.01 71710.01 总合同签约金额总合同签约金额1003940140.05 1003940140.05 20112011年总回款金额年总回款金额304401107.2304401107.220122012年上半年总回款金额年上244、半年总回款金额458057306.66 458057306.66 20122012年下半年总回款金额年下半年总回款金额241481726.17 241481726.17 Code of this report|228 Copyright Centaline Group,2010顺天国际金融中心费用预算表顺天国际金融中心费用预算表 时间时间项目项目20112011年年20122012年年7 7、8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月合计(万元)推广户外2块*30万/块月*2个月=120万3245、块*30万/块月*2个月=180万300报广晨报，半版，形象预热1次,10万售楼部进场，晨报半版1次，10万开盘，晨报半版1次，10万加推，晨报半版1次，10万写字楼开盘，晨报半版1次，10万开盘，晨报半版1次，10万加推，晨报半版1次，10万70网络3家主流网媒，6万元/月，共计12个月，216万216分众预计20万20短信0.03元/条，每个月350万条，共计12个月，126万126杂志、酒店刊物预计20万20拓客巡展地州市拓客15万/次；外地拓客60万/月市开盘前地州市拓客1次，15万元；外省拓客1个月，2个外省市。共计135万开盘前地州市拓客1次，15万元；外省拓客1个月,2个外省市。246、共计135万开盘前地州市拓客1次，15万元；外省拓客1个月,2个外省市。共计135万405圈层本地圈层8万元/次，外地圈层15万元/次开盘前随巡展进行一次,23万元开盘前随巡展进行一次,15万元开盘前随巡展进行一次,15万元53企业升级手册预计10万10直邮预计20万20活动酒店签约活动，30万售楼部进场，5万写字楼推荐会，10万财富论坛，10万55现场商业橱窗包装20万203D全息投影200万200合计15151515营销费用按照营销费用按照1.5%1.5%预算，预算，1003940140.05 1003940140.05*1.5%=1.5%=15059102.100715059102.1007元元Code of this report|229 Copyright Centaline Group,2010229顺天国际金融中心顺天国际金融中心长沙新高度长沙新高度六星级酒店引入，长沙酒店翘首！六星级酒店引入，长沙酒店翘首！