1、拾一广告（杭州）/2024年05月白云的第3次城市浪潮【越秀越秀 天悦云湖天悦云湖】故事线提案故事线提案首先，故事肯定是虚构的。首先，故事肯定是虚构的。（眼见为实的挑战 现象升华/超越想象）其次，故事创作易，故事共识难。其次，故事创作易，故事共识难。（群体共识的挑战 经营/设计/营销的逻辑闭环）借假修真借假修真/半真半假。半真半假。好好故事核心标准故事核心标准：情理之中，意料之外。：情理之中，意料之外。（出乎意料却又立得住，要做隐含的价值增长曲线。）什么是故事线？什么是故事线？产品软定位|多专业集成插线板|产品经理思维导向1.硬件 项目定位系统强排方案、物业配置、户型配比、扩初文本、经营利润核2、算等软件软件 产品定位的故事线软件入口产品定位的故事线软件入口定位再生定位再生/设计启示设计启示/营销前置；多专业端口操盘的共识宪法营销前置；多专业端口操盘的共识宪法,方向与边界。方向与边界。产品经理思维 需求特质、竞争差异、场景洞察策略切口策略切口（土地、客群、竞争）（土地、客群、竞争）故事故事内核（产品价值体系）内核（产品价值体系）故事故事演绎（案场戏剧体验）演绎（案场戏剧体验）到底是关于怎样的故事？到底是关于怎样的故事？营销故事|产品故事|品牌故事|观念故事2.她可能来自土地的肌理，她可能来自资源价值的稀缺性，她可能来自对客群生活方式的深切洞察，当然，她也可以只是一个来自地产逻辑图腾故事3、。低烈度的广告低烈度的广告包装包装 VS VS 中烈度的价值按钮中烈度的价值按钮 VS VS 高高烈度的心智影响。烈度的心智影响。故事线的作用和要点？故事线的作用和要点？一气呵成|设计赋能|营销底盘|目标与逻辑3.“一气呵成”“一气呵成”（达成共识的共同宪章，正确方向的边界设定，一体化输出。）之于设计，给予想象力的赋能之于设计，给予想象力的赋能（指导，切忌外行指导专业，舍九取一的故事准心按钮演绎。）之于营销，给予营销前置的战略杠杆点之于营销，给予营销前置的战略杠杆点（巧干/偷懒，整理卖点与创造卖点，营销价值链权重前移。）产品创意产品创意/创造创造卖点卖点 产品产品包装包装/差异价值差异价值 产4、品产品传递传递/体验感知体验感知【越秀天悦云湖】故事线作业底层思考NO.1就“湖”而“湖”，这不是个好故事的切角。就“湖”而“湖”，这不是个好故事的切角。这个已经是眼见为实的发生故事，属于情理之中，且自然资源在城市资源中才会稀缺价值。就“天悦云湖”而“天悦云湖”，这也不是个好故事的切角。就“天悦云湖”而“天悦云湖”，这也不是个好故事的切角。就基础研判，土地的矛盾冲突，一方面有未来想象，一方面乡镇事实。所以只有破界土地扩展至科技城才是上策。【越秀天悦云湖】故事线作业底层思考NO.2【越秀天悦云湖】故事线作业底层思考NO.3改变不了面粉，但可以改变不了面粉，但可以改变改变制作高级面包的制作高级面包5、的工艺工艺，价值信息事实就那些，但可以创作天悦云湖新的价值想象。价值信息事实就那些，但可以创作天悦云湖新的价值想象。土地现状已定，只有对土地价值再概念化再包装。产品定型，只有对产品进行价值再提炼；拾一故事线方法论3层结构影响力故事故事线演绎线演绎故事设定【产品体验 营销运营传播事件】故事故事线结论线结论策略定位【产品定义价值体系 产品图腾】故事故事线辨析线辨析竞争、客群、土地、交圈分析【策略定位】场景体验眼见为实故事叙述图景想象思辨现象摆正本位故事线背景NO.1【土地属性研判】过去式过去式新城&设计之都未起，北滞的白云白云新城&设计之都的城市化故事消耗、透支了广州人的云山情结、机场情怀。白云湖6、仅改变了生态环境，并未触动城市化界面。中心城区六区，白云区城市化明显滞后。中心城区六区，白云区城市化明显滞后。故事线背景NO.1【土地属性研判】现在式现在式白云区建设全面提速，呈补发展态势白云新城&设计之都大手笔不断，相关产业&金融发展强劲；棠溪领衔全区交通更新升级，大白云真正迎来自己的大时代。白云湖数字科技城则随地铁落地、拆建加速、产业签约导入、地产大鳄纷纷抢滩，楼面价一再飙升基建狂飙、产业进驻、大鳄抢地，白云【大工地】发展态势肉眼可见。基建狂飙、产业进驻、大鳄抢地，白云【大工地】发展态势肉眼可见。故事线背景NO.1【土地属性研判】未来式未来式科技产业主导新城市化故事，决定白云的上限政府规划7、及城市化新阶段，白云区已然成为广州城市更新主战场！政府规划及城市化新阶段，白云区已然成为广州城市更新主战场！作为当下白云区城市化狂飙中，惟一略出意料之外，但又顺应时代情理之中的新城市化故事白云湖数字科技城，在2030十年三阶段3000亿级大规划之下，白云湖数字科技城的城色将决定白云湖乃至白云区未来价值上限！白云湖数字科技城的城色将决定白云湖乃至白云区未来价值上限！土地价值的策略研判小结土地破界：地铁口郊区感生态湖中心城区的湖畔科技城土地视野【现在式】白云区全面提速白云区全面提速，洼地风起，洼地风起新老规划竞相加速，大白云迎来好时代。云湖区基建狂飙、产业进驻、大鳄抢地，区域发展态势肉眼可见。土地8、土地价价值的着眼点值的着眼点在未来在未来：中心城区湖畔【科技城】价值图景中心城区湖畔【科技城】价值图景白云区已经成为广州下阶段城市更新的主战场！科技城将决定板块未来天花板。于本案，土地价值的乘数效应在于未来【科技城】未来【科技城】对既有【生态湖】既有【生态湖】的赋能。的赋能。土地视野【未来式】科技城界定大区未来上限科技城界定大区未来上限白云区已经成为广州城市更新的主战场！科技城城色将决定未来中心城区白云发展上限。土地视野【过去式】白云北滞，遗憾城白云北滞，遗憾城&都未竞都未竞城市化迟滞，与中心城区地位不符！白云湖改的只是周边生态，未改村镇市场乱象。故事线背景NO.2【竞争关系】全城全城50059、00万级之战万级之战：中心城区惟此500万级城市空间格局下的地段站位即是价值站位！在荔湾、越秀、海珠、天河越发饱和且价格高企背景下，黄埔也于近两年迎来大爆发，房价狂飙不止，中心城区中心城区&更近传统老城区，最后的更近传统老城区，最后的500500万级洼地！万级洼地！故事线背景NO.2【竞争关系】白云区主位之战白云区主位之战：战略站位高度即未来咖位白云新城&设计之都透支多年，想象有限；棠溪站TOD也有【南站】前车之鉴；相对而言，村镇市场生态湖VS科技产业城，未来高度未来高度VSVS当前洼地，科技城之于白云未来咖位不言而喻。当前洼地，科技城之于白云未来咖位不言而喻。故事线背景NO.2【竞争关系】地10、缘田字战役地缘田字战役：核心资源优享+品牌高端系，自然胜出就白云湖数字科技城地缘田字竞争格局而言，本案启动区核心资源优享&品牌高端系新品之均优性，相对缺憾明显其他各盘，自然胜出。三国演义的竞争三国演义的竞争判断判断项目项目宏观上的竞争：宏观上的竞争：真正科技城中稀缺湖景盘唯一核心启动区内唯一住宅项目产品产品微观上的竞争：微观上的竞争：户型选择上的田忌赛马地铁关系（地块口，地铁停车场上盖，遥遥无期的地铁）布局上的湖景视线与无遮挡视野格局地缘的田字战役田字竞争下的板块代言者田字竞争下的板块代言者科技城惟一的内外无短板大盘，相对而言，其他盘各有明显缺陷。代言科技城，舍我其谁！竞争的格局界定竞争的格局11、界定：不谋全局者，不足以谋一域不谋全局者，不足以谋一域毋庸置疑，如果不跳出纯地缘竞争的“带宽”，本案将陷入当前可见“地铁+湖+产品刚性”算账逻辑的泥潭，只有跳出局域竞争维度，以品牌高端系融合板块未来价值代言板块，进入全城同级优选，才是符合长期目标的抢位。白云区主位之争区域未来上限的原始股区域未来上限的原始股老故事已透支想象空间，新故事TOD有前车之鉴；科技城前景即白云未来价值极点。全城500万级总价之争中心城区最后的中心城区最后的500500万级万级广州中心六区最后空白在白云！区域发展&房价正循环在即，这里将是中心城区最后500万级！竞争关系的策略研判小结三重优选：科技城综合价值优选白云未来上12、限中心洼地故事线背景NO.3【目标客群】【目标客群发展及构成】【目标客群发展及构成】：城市化趋势下，刚需刚改到品改的自然变迁区域客群在地铁开通前后明显偏转，以本案而言，预判前期客户以地缘前期客户以地缘&8&8号线沿线溢出刚需刚改为号线沿线溢出刚需刚改为主；中期则随着科技城推进，中期则随着科技城推进，板块价值变化，项目以代言者自然承接地缘&溢出改善客群，小户型则强力吸纳投资客；进入后期，板块价值愈发彰显，后进项目印衬下，项目价值愈发凸显，自然成地缘新老产业人群&交通溢出品质改善当然首选。从品实对早期的预判，结合其流速和价格演进，再综合本案前期客户调研，可见项目价值实现根本还是可见项目价值实现根本13、还是在于板块发展力在于板块发展力&认可认可度。度。对地段历史对地段历史偏见和现状，同样也偏见和现状，同样也是是想象想象空间的摇篮！空间的摇篮！内部地缘客，给予城市新想象；内部地缘客，给予城市新想象；外引主城客，给予新城未来感。外引主城客，给予新城未来感。故事线背景NO.3【目标客群】【目标客群吸附策略】【目标客群吸附策略】：内外客群拉力激活【科技城】城力随着区域城市化进程&大盘三地块演进，项目客群自然升级，复杂客群VS当前板块现状&远景规划，长效营销目标下，我们回到客群共同的底层逻辑：更综合优享的未来城市核心资源价值+更好的产品品质品位。故事线背景NO.3【目标客群】【复杂客群的共性逻辑】【复14、杂客群的共性逻辑】：更好的城市段位+更好的产品品位目标客户需求策略目标客户需求策略：老白云新城市化故事代言者的期待激活老白云新城市化故事代言者的期待激活前期的刚需刚改，后期的品质改善，这是产品逻辑下的自然客群对应法则；但对于整盘客户汲取策略而言科技城这一意料之外、情理之中的科技城这一意料之外、情理之中的更好的城市价值，更好的城市价值，对内外客群的白云价值期待唤醒才是根本，而更好的产品则自然更好承接这一需求对内外客群的白云价值期待唤醒才是根本，而更好的产品则自然更好承接这一需求。目标客群吸附策略科技城【城力】科技城【城力】=内外客群拉力内外客群拉力板块项目的吸附力核心问题不在于产品本身，而在于板15、块价值空间的吸附力；项目流量承接力在于板块位置感。复杂客群的底层共性逻辑更好的城市更好的城市+更好的产品更好的产品长效目标客群复杂，但其选择本区本案的底层逻辑还是地段段位上的综合资源优享+更好的产品品质匹配。目标客群发展及构成城市化趋势城市化趋势&项目发展项目发展决定客群演进决定客群演进城市化跨越演进趋势下，中心代表大盘的自然发展对应着客群的自然演进。客群吸附的策略研判小结演变的客群，不变的需求：新老广州人，苦白云城市化迟滞久矣【越秀越秀 天悦云湖天悦云湖】土地、市场、客群交圈的策略切口土地、市场、客群交圈的策略切口竞争定义竞争定义土地属性土地属性目标目标客户客户全城：500万级的中心城区；板16、块：主城洼地新故事，白云新一极；地缘：惟一均优的板块价值代言者。全城站位三重优选本案就是白云价值新极点本案就是白云价值新极点过去-村镇生态休闲湖；现在-地铁口生态休闲湖；未来-中心城区惟一湖畔科技城。土地破界生态的湖生态的湖湖畔的科技城湖畔的科技城刚需刚改到品质改善的发展性；科技城力主打的客群吸附策略；更好城市&更好产品的自然首选。城市力唤醒产品力对应本案成就美好城市生活本案成就美好城市生活故事线策略导向故事线策略导向 还是讲好城市这个故事！还是讲好城市这个故事！村镇界面下的生态湖难贵 科技产业主导的偏产业园 生态赋能的新城未来更贵构建本案对白云湖畔科技城市价值的城市代言者。拾一故事线方法论317、层结构影响力故事线演绎故事线演绎故事设定【产品体验 营销运营传播事件】故事线结论故事线结论策略定位【产品定义价值体系 产品图腾】故事线辨析故事线辨析土地、竞争、客群交圈分析【策略定位】场景体验眼见为实故事叙述图景想象思辨现象摆正本位结合竞争、客群、土地的基础研判策略导向弱生态湖弱生态湖强生态新城强生态新城；弱科技城（产业园）弱科技城（产业园）强未来城市；强未来城市；白云白云湖、科技产业、地铁交通湖、科技产业、地铁交通本质上都是“城”的零部件。本质上都是“城”的零部件。项目底层价值规律项目底层价值规律地产地产价值本质：价值本质：城市资源自然资源；地产价值风口：地产价值风口：强投资属性的金融化时间18、风口。湖可见，城未见，价值增加值在于城，不在湖。故事要义：情理之中意料之外。地产价值周期：地产价值周期：城未见，先立城，再到湖风景及湖边漫步的诗意体验。城市时间共识：广州主城重心3.0广州下一个十年属于白云广州下一个十年属于白云白云区白云区海珠区海珠区越秀&天河轴线广州城市化发展的广州城市化发展的必然性必然性天时天时&地利地利作为广州老城最后的老大难，白云不改，西北不立，且中心城区仅剩白云有地，新一轮城市化重中之重白云主战场的确立，白云近一年来的发展，即是明证！正如程董所言，广州老城以越秀&天河为轴，左白云右海珠，如果说2010年代前的广州城市化坐标为【天河时代】，2010-2020则为海珠时19、代，2020-2030则属于白云时代。城市空间共识：白云战略重心新新极点在白云湖科技城极点在白云湖科技城白云山白云山白云新城白云新城白云湖新城白云湖新城“一座白云山，分隔开两种消费群体，西侧是小老板和原住群体，东侧则是天河打工人”，也许正因为如此，白云西侧白云新城的豪宅很久以前就并不便宜，但随着广州东进，天河崛起，越秀中心地位不再，也难以辐射白云发展，而在白云城市化升级受限落后产业形态的大背景下，不缺房的小老板和原住群体，虽然依然是区域购房的绝对主力，但显然也难以再为早年透支得差不多了的老故事买单。【越秀越秀天悦云湖天悦云湖】代言白云新城市化故事的操盘解题路径代言白云新城市化故事的操盘解题路径20、 不是打更近地铁口、更近湖的局域直观物理优势，而是主张以“新一代科技城”全新城市价值为底盘享受“越秀新一代高端天悦系”所带来的广州新白云城市化生活方式。广州的新一代科技城（价值底盘）广州的新一代科技城（价值底盘）越秀新一代天悦系（越秀新一代天悦系（产品内核产品内核）显然，对于广州人的【白云】价值新期待新想象而言以越秀新一代天悦系的方式享受白云湖新一代科技城以越秀新一代天悦系的方式享受白云湖新一代科技城就是本案价值故事的【核心按钮】就是本案价值故事的【核心按钮】城市底盘价值观新一代科技城新一代科技城五维图五维图新城核新交通新产业新生态新活力白云城市新故事策略解题NO.1产品主张价值观高端天悦系高21、端天悦系先进性先进性资源领先规划领先建筑领先户型领先景观领先内配套领先智能领先价值观顶层设计得“高远与前瞻”白云城市新故事策略解题NO.2高端天悦系产品得“稀缺与先进”新产业新交通新生态新活力新城核新一代科技城新一代科技城五维五维图图不只是湖，不只是科技产业园，而是新一代产城融合下的生态国际之城1.1.新城核新城核有中央公园的城市核心区才是中心点有中央公园的城市核心区才是中心点高密度产城都会国际高密度产城都会国际+低密度生态湖心公园低密度生态湖心公园城市价值的双螺旋围湖而筑的城市空间空间围湖而筑的城市空间空间白云湖数字科技城的中心就在湖畔New City Life新一代城市核心区模型：CBD222、.0CBD2.0大规模+高密度+多公建城市功能核心区CBD3.0CBD3.0大规模+高密度+多公建+好好生态生态城市体验目的地CBD1.0CBD1.0大规模+高密度商务办公集中地2.2.新交通新交通从交通流线到城市价值流量通道从交通流线到城市价值流量通道地铁地铁8 8号线领衔，号线领衔，500500米地铁口原则米地铁口原则最具现代城市准点效能的地下交通，500米地铁口规划原则，极致保障准点高效新城中轴新城中轴-白云湖大道New City Life新一代科技城底盘价值观NO.1空铁融城，地铁空铁融城，地铁8 8号线领衔，号线领衔，500500米准点城市米准点城市白云湖数字科技城建设总体方案提出，23、发挥空铁枢纽优势，加快建设广清城际白云湖站，推进广深港高铁线路引入白云湖数字科技城。地铁8号线北延段入境启动区，可换乘高达13条线路，包括已开通的1、2、3、4、5、6号线和广佛线等7条，以及规划在建的10、11、12、13、14、20等6条线路，堪称“换乘之王”。此外，科技新城85%区域实现500米轨交站的规划，堪称准点高效新城的典范。新一代科技城底盘价值观NO.1全面升级白云湖大道，主笔未来城市中轴线全面升级白云湖大道，主笔未来城市中轴线每一座国际化的未来新城，都有一条串联全城主要资源的城市中轴大道。在白云湖数字科技新城核心启动区，原石沙公路与地铁8号线在此实现地面和地下的叠加，自然而然构24、建出未来城市的双重中轴线。目前，石沙公路正在升级改造为未来的白云湖大道，在不久的将来，它将更好地串联起黄金围和亭岗片区，实现未来城市产业、生态、生活的融合互补。新一代科技城底盘价值观NO.1纵横高架互通，地面道路街区化，高效之城纵横高架互通，地面道路街区化，高效之城作为广深港澳科技创新走廊北起点，广清高速、机场高速、华南快速、广佛肇高速、广花公路等高快速路在白云湖科技新城互通交汇。随着区域空中、地面交通的升级，未来这里将构建“三高、两快、七主”区域协同化道路骨架，空中纵横道路实现不下地面交互链接，提升空、地交通效率。地面地下则建立6条地铁为骨干、全覆盖公交为补充、3条智慧交通为特色的绿色低碳、25、智慧出行共享网络。启动区更依托生态优势，打造绿色骑行、步行有氧交通体系。3.3.新产业新产业科技黄金产业未来的聚集爆发科技黄金产业未来的聚集爆发未来型城市产业能级未来型城市产业能级华为，中关村、北大科技园，龙头效应华为，中关村、北大科技园，龙头效应科技产业集群效应科技产业集群效应New City Life新一代科技城底盘价值观NO.1数字科技产业，站在全球产业链的云端数字科技产业，站在全球产业链的云端科学技术就是第一生产力。正如白云区委书记赵军明所言，工业1.0时代的白云是领先的，但工业2.0时代，白云就开始落后了，过去十年的互联网时代白云也没来及转变，进入数字经济和人工智能时代，白云不能再错26、过了。对标粤港澳大湾区，在白云区西部科技走廊核心节点，连片谋划的28平方公里白云湖数字科技城，旨在建成具有全球影响力的世界一流数字产业园区，建设成为粤港澳及海外高层次人才创新创业基地、广深港澳创新走廊的主要创新节点，打造广州国际科技创新枢纽的重要引擎和关键区域。新一代科技城底盘价值观NO.1华为华为&中关村龙头先行，构建产业集群效应中关村龙头先行，构建产业集群效应在招商引资方面，白云区通过主动拜访、龙头带动、以商招商等多种方式，精准选择新一代信息技术、人工智能、软件信息、电子竞技等数字经济产业开展靶向招商，瞄准华为合作伙伴中的龙头企业开展洽谈对接。启动区先发项目中关村信息谷创新中心已于去年底交27、付使用，开业即实现100%入驻率，已签约落地45家创新企业。同时，该创新中心正积极推动国家电力投资集团白云湖综合智慧能源科技城项目、广联达华南总部等15个重点项目加速落地。同步谋划建设以创新中心为核心的广州中关村信息谷科创小镇和信息谷科技园，加快辐射带动形成良好的创新创业产业集群。新一代科技城底盘价值观NO.1科技名企纷至沓来，未来产业成就未来城市科技名企纷至沓来，未来产业成就未来城市目前已入驻、签约或意向签约主要企业名录：软通动力中软国际深兰科技华石科技北控集团北大科技园浪潮云哈工大数据集团通智慧曙光易通东方国信海珥玛总部 中能建数字产业总部4.4.新生态新生态生态资源湖生态资源湖+生活公园28、湖生活公园湖+生意产业湖生意产业湖白云湖是目前广州最大的人工湖主城区核心资源的湖New City Life新一代科技城底盘价值观NO.1广州最大人工湖，中心城区最后一个待城市化的湖广州最大人工湖，中心城区最后一个待城市化的湖白云湖是目前广州最大的人工湖，规划总面积为2.07平方公里，水面面积1.057平方公里，荔湾湖的3.2倍、东山湖的5倍。白云湖工程属于北部水系建设的首期工程，每天可以从珠江西航道引入100万立方米的活水进入白云湖，活水不仅可以直接冲刷石井河，就连北部的20条河涌都可以直接由白云湖补水。而通过河涌之间的沟通，60多条河涌的水质都可得到改善。白云湖水面和园林绿化各占一半。湖面部29、分，分为东湖、西湖和人工湿地三部分。湖区设计正常蓄水位0.8米，最深的地方可达四五米，整个白云湖可调蓄水量79万平方米，目前实际蓄水量约为100万立方米。云山珠水，广州最为重要的两大自然人文符号。凡以此为名皆可谓打上了城市人文IP价值的烙印。白云湖是继白云山、白云新城之后，第三个带给白云人，乃至所有广州人以“白云”记忆和情怀的又一自然人文IP。白云湖，广州云山情怀的湖畔镜像。IPIP的湖的湖白云山、白云新城之后，白云新坐标白云山、白云新城之后，白云新坐标作为广州最大人工湖，白云湖是作为广州市政府便民利民的具有岭南特色的综合性水利工程规划的，其建成对广州北部城区气候调节及环境改善起到十分重要的作30、用。最直观地，它是广州重要地排水蓄水湖，可以很好地引珠江活水，对周边数十道河涌起着补水和调节水质的作用。生态的湖生态的湖珠水新归处，白云新生态，气候微调阀珠水新归处，白云新生态，气候微调阀白云湖早已成为白云山之后白云人个人、家人、友人日常休闲的新打卡处。它不仅有六脉清源广场、林荫广场等多个供市民游乐的地方，还有篮球场、网球场等体育休闲场所。而全长40公里的自行车赛道和全程10公里的跑道，以及湖中小岛上的垂钓区，都给你提供了更多的休闲之选。未来，别人偶见的湖偶享的湖畔生活，将成为你每天的日常。生活的湖生活的湖动静皆宜的湖畔公园生活主场动静皆宜的湖畔公园生活主场在国际数字科技新城“一心四片多组团”31、的规划中，白云湖即是未来城市的绿肺，更是未来高新产业的绿芯。作为广州中心城区独此一家的湖畔科技新城，未来湖畔云集的高新科技企业，无疑将最大限度发挥“湖畔漫步”的硅谷式工作环境。让脚步在湖畔慢下来，让心灵在云端飞起来，无疑将成为城市精英的日常态。产业的湖产业的湖云湖云湖云端，共襄世界创新场云端，共襄世界创新场5.5.新活力新活力从科技产业兴从科技产业兴城到未来国际新城城到未来国际新城的价值跃迁的价值跃迁产业赋能国际新城，城市新活力爆发期产业赋能国际新城，城市新活力爆发期74个项目已集中签约动工，总投资超千亿，以产促城 以城兴产，白云湖科技城冉冉升起。产业发展，高素质人口导入提升商业、教育等配套规32、格产业发展，高素质人口导入提升商业、教育等配套规格New City Life产业产业导入导入人流人流提升提升城区城区升级升级科技产业科技产业有城市服务高端住宅高端住宅有生活配套商业商业教育教育有流量人气新一代科技城底盘价值观NO.5城市价值城市价值链组合活力值：链组合活力值：生态生态/生产生产/生活的产城融合生活的产城融合 当城市基础设施与城市产业导入之后，教育商业等城市配套势必进入高爆发价值周期。有城市服务的科技产业有生活配套的高端住宅有流量人气的现代商业，三生融合的叠加态，生生不息的无限自循环城市自由王国。数字科技城，集多元头部科技产业、商务服务、文旅休闲建立自然环境优渥的科技产业新城想象33、，以【产城共生】的方式，强化新白云城市故事的未来潜力想象。城市底盘价值观新一代科技城新一代科技城五维图五维图新城核新交通新产业新生态新活力白云城市新故事策略解题NO.1产品主张价值观高端天悦系高端天悦系先进性先进性资源领先规划领先建筑领先户型领先景观领先内配套领先智能领先价值观顶层设计得“高远与前瞻”白云城市新故事策略解题NO.2高端天悦系产品得“稀缺与先进”越秀天悦江湾（海珠江岸）越秀明珠天悦江湾（明珠岛）越秀天悦云湖（白云湖畔）越秀天悦系内核NO.1资源稀缺性占有城市顶级稀缺资源越秀天悦系内核NO.2 产品先进性国际风潮的新一代产品产品价值基点产品价值基点【贵血统贵血统】：越秀新一代高端天34、悦系。产品价值基点产品价值基点【均好性均好性】：无短板，高品质宜居社区。新一代高端天悦系新一代高端天悦系七大领先指数七大领先指数资源领先规划领先建筑领先户型领先景观领先内配套领先智能领先产品系统的卖点诉求方向产品系统的卖点诉求方向 切入新价值观念的集成矩切入新价值观念的集成矩卖点卖点阵式阵式首先，项目产品价值倾向为均好性，无单点聚焦突围优势。其次，在竞争对手中，比较性优势最明显的为“土地资源性”；（即故事策略核心代言白云湖数字科技城形成国际新城标签身份）在产品价值清单中，更现代透明的建筑方式，更舒适度的户型空间，景观、内配套、智能化等环节亦有优势点1.每一席天悦都是对城市资源的臻极占有地铁口，35、直连白云湖，科技核心启动区惟一住宅秉承越秀高端天悦系一贯的资源极致占有原则，天悦云湖落位白云湖数字科技城启动区核心亭岗地铁口、白云西湖畔，是核心区惟一的住宅，稀缺生态资源、未来城心配套悠然“私享”。若无极致资源，怎敢称天悦！新一代高端天悦系七大领先指数资源领先资源领先注：所以价值体系的锚点取向只有一个准心“稀缺”。2.每一户无限视野的法线错位规划每一户无限视野的法线错位规划南低北高，法线错位布局，极致楼间距日常空间的视野即是人生的视界！新一代高端天悦系采用北高南低高低配组团，北侧住宅采用法线错开式规划布局，最大楼间距之外，更极限放任每一户的居家视野，贪得更多湖光园色。更好采光通风，以日常风光致36、意人生风光。新一代高端天悦系七大领先指数规划领先规划领先3.现代透明性建筑现代透明性建筑的的轻盈无界轻盈无界玻璃幕墙式立面，超高窗墙比，情景交互的未来型人居通透、轻盈、无界，当代建筑材料的升级和工艺提升势必造就玻璃幕墙式的未来趋势。让建筑与自然环境融为一体，让窗外的世界折射到室内居家，让房子从遮风避雨到欣赏风雨，这就是未来性人居的必然路径。新一代高端天悦系七大领先指数建筑领先建筑领先4.极致横向宽极致横向宽宅设计宅设计的全面的全面屏户型屏户型全四面宽设计，高得房，多阳台飘窗，大尺度仪式居家全广州难得一见的全四面宽横向宽宅，极致风光与极致风景的奢享；超高得房率保障每一个空间的宽敞，中轴设计让整体37、居家空间显得大方有序，真正的大家之宅，在于每一面、每一个空间的宽适与风光无限。新一代高端天悦系七大领先指数户型领先户型领先5.湖园相生的多重风景居家湖园相生的多重风景居家白云湖景，多元湖畔公园，三大中央园林，户户有景最好的城市居，莫过于在城的心里、在湖的眼里、在园的怀里。天悦云湖“私享湖滨南路与湖滨西路”白云西湖景观十字轴，多元湖畔公园，三大组团中央园林，湖景、内外园景，每一户都有独特风景，行在风景里，住在风景里。新一代高端天悦系七大领先指数景观领先景观领先6.下楼即享的丰盛才是生活的丰盛下楼即享的丰盛才是生活的丰盛滨湖街区&三代四类健康生活系统新一代高端天悦系七大领先指数内配套内配套领先领先38、城市是大的家,家是小的城市。在后健康时代与交通成本加剧时代更是如此。未来城心配套先人一步优享之外，大盘自有街区、架空层泛会所、精研悦家体系，运动、社交、购物、餐饮等生活日常所需，举步即达，出则繁华，入则静谧。孩子们的健康成长除了上课读书做作业，还能有什么？智育成长天地童心馆魔力学堂自然教室玩耍娱乐空间亲子篮球馆乐高小屋孩子快乐孩子快乐成长提案成长提案产品先进性-内配套建议三代四类健康生活体系三代四类健康生活体系（架空层，入户大堂等）家庭基石，生活品质健康担当，那我们能给女神自己呵护什么？兴趣发展，幸福首要愉悦自己女王馆手工坊分享健康与美丽烘焙社交厨房女主亲密社交提案女主亲密社交提案精神压力大、39、亚健康、家庭责任重，如何缓解“中年危机”？想要“静静”不必待在车里静静书吧在汗水中释去整天压力健身会所湖畔跑道男主自由释压提案男主自由释压提案容易孤独、需要社交、需要社区主人感受，如何珍视长者的生理与心理健康？邻里交往，和大家在一起才叫好生活棋牌室社区农场健康休闲，属于他们的生活方式舞林广场养生游步道健康馆长者全维健康提案长者全维健康提案7.智慧居家是未来物联网时代的通行证智慧居家是未来物联网时代的通行证刷脸入户、电梯控制、智能门锁、电动窗帘当下班回到家的时候，不需要用钥匙，只需要手臂靠近门锁，就能轻松的打开房门。进门的时候空调自动开启，并自动调节到合适的温度，电视机自动打开并停留在你喜欢的频40、道.华为全屋智能，开启未来的潘多拉盒子。新一代高端天悦系七大领先指数智能领先智能领先智能领先：智慧居家是未来物联网时代的通行证华为和越秀在白云湖科技城就是一种影响力，联袂重点引进的品牌华为，打造【华为全屋智能】高定自选样板间，即是营销上的事件焦点，亦可增强产品高定感，为未来随科技城大势能推进，代言板块价值高度奠定更紧密的关联基础。产品先进性-智能化建议：华华为鸿蒙全屋为鸿蒙全屋智能智能（未来智能家的ios）【越秀天悦云湖】属性定位语：白云湖国际新城白云湖国际新城3.03.0广州主城区进化的3.0+广州科技产业城的3.0+白云城市战略重心的3.0白云湖数字科技城市政府官方说辞，白云湖国际新城3.41、0是价值提炼。【越秀天悦云湖】故事线策略总结国际生态科技城市的生活国际生态科技城市的生活价值价值图景图景新城核：新城核：有中央公园的城市核心区才是中心点【新一代科技城】五维底盘价值观【新一代天悦系】七大领先指数新交通：新交通：从交通流线到城市价值流量通道新产业：新产业：科技黄金产业未来的聚集爆发新生态：新生态：生态资源湖+生活公园湖+生意产业湖新活力：新活力：从科技产业兴城到未来国际新城的价值跃迁资源领先：资源领先：每一席天悦都是对城市资源的臻极占有规划领先：规划领先：每一户无限视野的法线错位规划建筑领先：建筑领先：现代透明性建筑的轻盈无界户型领先：户型领先：极致横向宽宅设计的全面屏户型内配套42、领先：内配套领先：下楼即享的丰盛才是生活的丰盛景观领先：景观领先：湖园相生的多重风景居家智能领先：智能领先：智慧居家是未来物联网时代的通行证白云湖国际科技城市的伟大实践【越秀天悦云湖】属性定位语-备选大道当然的板块价值代言式站位（定位）数字科技城经先行大盘品实&小盘保利宣传已经有一定基础本案将从高度上对其再定义：这是一座国际级的湖畔科技城市，也契合未来城市迭代以生态为心的发展趋势；大道当然，以【国际】对位内生客群场景界面真城市化期盼，以【白云湖】坐标自然代言新白云新城市化故事，同时对位溢出客群痛点，以【科技】主题城市激发内外客群新想象新期待，顺应趋势，夯实未来信心。白云 广州云【越秀天悦云湖】43、广告播传语-NO.1白云因这片科技数字云而迎来新的时代，白云也正在向科技数字产业热情的呼唤，而，越秀天悦云湖因白云城市的第三个浪潮因这片科技数字云亦彰显着喷薄而出的国际新城未来。正如故事线策略所言，本案长期价值目标的实现，不仅是在区域内的价格站住，更是代表新生的白云湖国际新城，获得全城层面的价值认可！白云湖，一个新的价值故事IP，为白云开启新的篇章，其价值高度足以承担广州主城激荡发展的新10年。广州新十年 白云新封面【越秀天悦云湖】广告播传语-NO.2广州科技城琶洲、科学城成功经验共识之上又一明文规划之【科技】新城白云湖国际新城3.0自然代言广州科技产城的第三次浪潮！广州的第三次科技浪潮【越秀44、天悦云湖】广告播传语-NO.3越秀天悦云湖视觉版图视觉版图三套三套拾一故事线方法论3层结构影响力故事线演绎故事线演绎故事设定【产品体验 营销运营传播事件】故事线结论故事线结论策略定位【产品定义价值体系 产品图腾】故事线辨析故事线辨析土地、竞争、客群交圈分析【策略定位】场景体验眼见为实故事叙述图景想象思辨现象摆正本位 来访量来访量 有效比有效比 体验感体验感 转化率转化率 转介率转介率品质品位新城国际范转化率辅助工具 湖上的国际新城影视片产城云集物料/电子楼书价格梯度提升策略种子客户的持续深耕客户推介机制的情感支出渠道：渠道：阶段性的全控，党政企业意见领袖影响力；推广：推广：城市代言角色，部分时45、点上的绝对现象级，要有理念高度，要有领导者风范。生态湖 城市感示范区的关键点唤醒1 12 2X X4 43 3与土著谈产品先进与外场谈国际新城目标经营公式是固定的，而动作创意是无极限的，但动作的正确性才能真正的业绩效能【越秀越秀天悦云湖天悦云湖】故事线故事线目标经营公式的要诀目标经营公式的要诀产品体验界面示范区体验动线建议营销故事界面静态恒定包装&动态戏剧传播【越越秀秀 天悦云天悦云湖湖】故事线输出演绎故事线输出演绎白云湖国际新城3.0故事一气呵成的看得到【越秀越秀天悦云湖天悦云湖】二次实景示范区的强化建议二次实景示范区的强化建议外场外场注意力符号注意力符号地铁口城市广场；入口处标识IP创意；46、景墙精神符号；走廊围挡艺术化；城市商业街区鉴于本案示范区已展开，在不大动的前提下，建议围绕点上做文章，形成客户强记忆点。内场内场价值系统铺排价值系统铺排未来城市影视厅；无限镜屋品牌工法墙；VR体验太空舱；智能样板房；创意宽屏样板房。外场外场地铁口广场地铁口广场以项目名义加载的城市化服务设施以项目名义加载的城市化服务设施共享单车停车站滴滴/出租车站创意公交车站（部分）云湖云湖ININ流体镜森流体镜森：动态动态艺术标识装置艺术标识装置【湖光潋滟】【湖光潋滟】路口&地铁第一眼捕获/未来科技感的识别性打卡装置艺术，是项目标识，也是科技城独特标识。外场外场入口处标识入口处标识动态艺术标识装置【湖光潋滟】47、动态艺术标识装置【湖光潋滟】我步入丛林，我想生活得有意义，生活应该简单，独立，大度，而且真诚。住在湖边，就是一种幸福。美国作家，哲学家 梭罗 瓦尔登湖I went into the jungle and I wanted to live a meaningful life,Life should be simple,independent,generous and sincere.Living by the lake is a kind of happiness.Henry David Thoreau外场外场景墙精神符号景墙精神符号差异化核心湖景价值的唤醒差异化核心湖景价值的唤醒借助通道围挡，48、举行千人主题涂鸦大赛（主要为孩子，大人为辅助，可联袂地缘多所学校），涂鸦作品作为长期展示（白云湖畔网红打卡地），强化记忆，吸引到访外场外场走廊围挡艺术化走廊围挡艺术化科技城的湖畔走廊科技城的湖畔走廊10001000个科技城市未来的个科技城市未来的狂想狂想外场外场城市商业街区城市商业街区商业街区商业街区未来国际新城生活场景的充分演绎未来国际新城生活场景的充分演绎转角广场转角小广场公园结合室外品质化餐饮外摆。休闲餐饮场景不拘一格的餐饮氛围方式，国际生态人文的场所特质。生活精选类商业24小时便利店711/生鲜菜场钱大妈/药店 海王星辰/宠物店讲这座国际湖畔科技的未来，起手湖，跟进是产城，磅礴格局与诗49、意生活。参考案例：重庆第一高楼【融创A-ONE】云端会客厅。由L幕和3D MAPPING沙盘配合数字影片进行氛围演绎，将立体、清晰的城市影像与地形地貌呈现在眼前。制作方：丝路视觉科技（深圳）内内场场影视厅影视厅身临其境得感受到白云湖国际新城的已然到来。身临其境得感受到白云湖国际新城的已然到来。“草间弥生-无限镜屋”式工法展示：透色玻璃、镜面材质及LED屏，当电源开通，所有字幕、图形、视频生动呈现。参考来源：绿城沁园（杭州）内内场场品牌墙品牌墙&品质工法品质工法科技感的国际范科技感的国际范“草间弥生草间弥生-无限镜屋无限镜屋”创意。创意。更更能【身临其境】能【身临其境】的白云湖科技的白云湖科技城50、价值超级底盘城价值超级底盘+未来都会湖畔生活体验感：未来都会湖畔生活体验感：科技感的未来大城价值&湖畔生活虚拟体验，VR视频体验太空舱形式，前期可置于临时售楼处，后期可植入永久售楼处（对现有规划空间不带来大的变动，反而可强化气质）。内内场场VRVR体验体验科技感的国际范科技感的国际范VRVR体验太空舱体验太空舱建议智能化成本相对比例建议智能化成本相对比例加大，体现新一代的迭代性加大，体现新一代的迭代性一定要在样板房能展示，可体验的产品打击力一定要在样板房能展示，可体验的产品打击力.电动窗帘（单/双轨）-客餐厅/主卧人体通过感应-玄关、走廊等/床边落地感应-主卧智能灯具-可调照度、色温-部分灯具51、定制手机APP/智能音箱（语音助手）-客厅/主卧内内场场样板房样板房样板房智能样板房智能展示展示全面屏表达NO.2钢琴房钢琴房“学钢琴的孩子总不会变坏”全面屏表达NO.1升降茶室升降茶室“人生唯读书喝茶而已”内内场场样板房（大户型）样板房（大户型）全面全面屏户型屏户型的宽厅创意的宽厅创意样板样板产品体验界面示范区体验动线建议营销故事界面静态恒定包装&动态戏剧传播【越越秀秀 天悦云天悦云湖湖】故事线输出演绎故事线输出演绎白云湖国际新城3.0故事一气呵成的看得到产品包装产品包装包装要包装要重，重，地产品类的价值洗脑及销售达成一定是，且只有在案场，一气呵成得感染文化味与说完整价值力。动态传播动态传播52、传播要轻传播要轻，不用一次性把故事说完，而是围绕恒定故事按钮展开高频、多角色的感性诉求。阵地舞台的气场 国际范售展场景 城市事件软营销 势道术传播节奏 阶段事件性企划 产品内容品牌化故事故事线营销落地的两大课题：包装线营销落地的两大课题：包装&传播传播气势磅礴，湖上冉冉升起升起的国际新城参考：深圳前海城市形象片转化率道具：一个大片转化率道具：一个大片白云白云湖之上的国际新城湖之上的国际新城一个传递新城的规划未来；一个传递新城的规划未来；一个一个白云湖国际新城科技产业公司白云湖国际新城科技产业公司集群。集群。一如硅谷地图，范围涵盖金融城、琶洲区块。转化率道具：一个文本转化率道具：一个文本白云白云53、湖国际新城的未来蓝图湖国际新城的未来蓝图一套符号感标识科技感符号化的标识系统与商业街区的气质包装科技感符号化的标识系统与商业街区的气质包装站在城市发展的高度，从大湾区&广佛&数字中国实践高地，邀约著名作家吴晓波、广州地产大咖、科技城规划顾问、已经签约企业代表以及区政府相关官员，于湖畔举行【2021白云湖数字科技城市发展论坛广州新故事 激荡新十年】，从官方、舆论权威、科技企业多方为科技城超级价值底盘【权威背书】，为项目价值的成长兑现奠定坚实的价值塔基&塔身。一个城市事件：白云湖数字科技城市发展论坛白云湖数字科技城市发展论坛【广州新故事【广州新故事 激荡新十年】激荡新十年】线上线下互动活动：联袂科54、技城管委会或白云湖街道办，举行10年白云湖 私属记忆首度公开影展一个城市展：1010年白云湖记忆影展的情怀年白云湖记忆影展的情怀激活激活（前世今生未来）既自然将项目与云湖、科技城市绑定（彩虹跑与科技城市展望结合宣传），又更好激发地缘来访量，同时通过相关礼品设置（随手礼/名次礼）助力销售与客户的进一步互动（考虑联合科技城管委会合作）。一个城市大型活动：环环白云湖彩虹跑：与白云湖一起，跑进伟大新十年白云湖彩虹跑：与白云湖一起，跑进伟大新十年恒定包装恒定包装包装要包装要重，重，地产品类的价值洗脑及销售达成一定是，且只有在案场，一气呵成得感染文化味与说完整价值力。动态传播动态传播传播要轻传播要轻，不用55、一次性把故事说完，而是围绕恒定故事按钮展开高频、多角色的感性诉求。文化味售展场景 产品道具软包装 阵地舞台的气场 势道术传播节奏 阶段事件性企划 产品内容品牌化故事故事线营销落地的两大课题：包装线营销落地的两大课题：包装&传播传播【天悦云湖天悦云湖】大营销节奏：势大营销节奏：势道道术术势势城市概念白云湖白云湖国际新城国际新城3.03.0白云广州云道道新一代城价值五新国际新城五新国际新城底盘价值观底盘价值观广州新十年白云新封面术术城市场景生活国际范国际范美好城市场景美好城市场景你好 白云湖新城论调核心故事论调核心故事城市宏观论白云新10年故事故事核心论调核心论调城市理想，人产城城市示范区开放故事56、核心论调故事核心论调高知产业人群城市生活场景势势.互动事件互动事件点亮10000个南昌梦“你的未来城市会怎样？”自媒体互动参与悬念推出，引发未来城市想象的大讨论。专家大佬站台论述城市逻辑和白云新十年的必然趋势。道道.底盘价值观底盘价值观5大新主张，白云新十年集合讲、分开讲、分不同形式讲述，将白云湖新城不同以往的新潮国际范的城市生活方式凸显得更为与众不同。术术.无限场景无限场景人物代言，超级未来城市的缤纷万千以人物代言的方式，将这座比肩白云新城的“白云湖国际新城3.0”场景化美好表达（以未来的产业客户模拟角色）。越秀天悦云湖故事线全局故事线辨析三角交圈土地：土地破界与城共生，湖畔科技城市价值就是57、地段价值竞争：全城站位三重优选，本案就是白云价值新极点客群：城市力唤醒产品力对应，本案成就美好城市生活策略切口构建“”天悦云湖是白云湖科技城市价值的代言性故事线内容操盘解题不是打更近地铁口、更近湖的局域直观物理优势，而是主张以“新一代科技城”全新城市价值为底盘享受“越秀新一代高端天悦系”广州主城区进化的3.0+广州科技产业城的3.0+白云城市战略重心的3.0 城市底盘新一代科技城新城核：有中央公园的城市核心区才是中心点新交通：从交通流线到城市价值流量通道新产业：科技黄金产业未来的聚集爆发新生态：生态资源湖+生活公园湖+生意产业湖新活力：从科技产业兴城到未来国际新城的价值跃迁产品主张新一代天悦系58、【新一代天悦系】七大领先指数资源领先：每一席天悦都是对城市资源的臻极占有规划领先：每一户无限视野的法线错位规划建筑领先：现代透明性建筑的轻盈无界户型领先：极致横向宽宅设计的全面屏户型内配套领先：下楼即享的丰盛才是生活的丰盛景观领先：湖园相生的多重风景居家智能领先：智慧居家是未来物联网时代的通行证属性定位白云湖国际新城白云湖国际新城3.0 3.0/白云湖国际科技城市的伟大实践城市口号白云白云广州云广州云/广州新十年 白云新封面/广州的第三次科技浪潮故事线演绎产品体验外场外场地铁口城市广场；入口处标识IP创意；景墙精神符号；走廊围挡艺术化；城市商业街区内场内场未来未来城市影视厅；无限镜屋品牌工法墙；VR体验太空舱；智能样板房；创意宽屏样板。营销故事大片白云湖之上的国际新城文本白云湖国际新城的未来蓝图一套符号感标识；专家城市论坛、白云湖城市展；环白云湖彩虹跑。势城市概念白云湖国际新城3.0 道新一代城价值五新国际新城底盘价值观 术城市场景生活国际范美好城市场景 THANKS 感谢聆听 不吝指正