湖南长沙华雅国际财富写字楼项目营销报告（141页）.ppt-地产文库

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1、经济动脉，财富中轴华雅国际财富项目营销报告谨呈：长沙华雅房地产开发有限公司谨呈：长沙华雅房地产开发有限公司新鼎顾问新鼎顾问/2011.07/2011.07 报告体系报告体系 Analyze System 新鼎对市场变局的理解新鼎对市场变局的理解 1 1、政策对市场主体的影响、政策对市场主体的影响 2 2、市场走势判断、市场走势判断新鼎对新鼎对长沙写字楼市场长沙写字楼市场的理解的理解新鼎对项目价值的理解新鼎对项目价值的理解新鼎对项目运营的思考新鼎对项目运营的思考商业发展定位商业发展定位 2011年，楼市江湖扑朔迷离！引言：引言： 2011年，充斥市场最多的声音：“新政”！ 202、11年重要政策一览：长沙限购令，限购一套90以下新建商品住房提高首付和贷款利息，停贷第三套房年内6次上调存款准备金率，一月一次0.5% 加息：年内3次加息，还贷压力再次增加新政的核心关键：资金面全面紧张！政策影响开发商：日益趋紧的政策环境，需求无法大规模释放等问题，开发企业所面临的资金压力或将随之加大，量价齐升或将缺乏推力。首先，开发商从客户回笼资金难度增加，这是因为随着存准率的接连上首先，开发商从客户回笼资金难度增加，这是因为随着存准率的接连上调，个人房贷业务将会偏紧，贷款难、回款难是当下市场的普遍现象；调，个人房贷业务将会偏紧，贷款难、回款难是当下市场的普遍现象；其次，3、融资成本加大，融资难度增加，导致开发商资金吃紧，拿地相对其次，融资成本加大，融资难度增加，导致开发商资金吃紧，拿地相对谨慎谨慎；第三，除了银行贷款融资更加艰难，如从其他渠道融资成本太高，所以第三，除了银行贷款融资更加艰难，如从其他渠道融资成本太高，所以这次存准率的第六次上调到历史高位又使本来资金吃紧的开发商，资金这次存准率的第六次上调到历史高位又使本来资金吃紧的开发商，资金更加紧张更加紧张。政策影响消费者：首付提高、利息增加极大的限制了刚需客户的购买，限贷直接切掉大量够买群体，政策通过改变供求关系从而影响价格。其一，消费者仍处于心理焦灼期，一方面调控已一年有余，房价并未下其一，消费者仍处于心理焦灼期，一方面调控已一年有余，房价并未下跌，另一方面，他们又期望未来房价下跌，这两种心态之间的矛盾加剧跌，另一方面，他们又期望未来房价下跌，这两种心态之间的矛盾加剧了未来的不确定

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