1、学习改变人生做成功物业管理人！第139页，共139页中国物业教育网成都法官大厦物业管理企划方案第一章 成都法官大厦概况 成都法官大厦（含审判庭下同），是由成都市政府筹资建设的，大厦落成于成都市抚琴西路109号。 成都法官大厦总建筑面积近3万M2，其中：法官大厦地上15层（其中15层是半层，是后加的），地下2层，建筑面积约15000 M2，建筑高度27.6M；审判大庭5层，建筑面积10277 M2；接待站4300M2。大厦主要设计功能为成都中级法院办公用写字楼和审判庭。大厦是一座现代智能化办公大楼，其建设目标是高效、保密、节能、安全、便利办公，其系统设计原则是：分散控制、集中管理；其设计要求是：2、成熟性、先进性、开放性、适用性、经济性；该弱电系统的承包商是四川省环视业总公司；大厦主要设备均由美国、日本和德国等发达国家进口（详见表一“成都法官大厦主要设备清单”），设计外型美观，装修档次高，是一座庄重肃穆的高档法官办公大厦。 成都法官大厦1999年竣工，投入使用；运行两年基本正常。弱电系统正在逐项调试交付，预计9月底可全部完工交付使用。成都法官大厦主要设备清单 （表一）序号名 称型号功率（KW）制冷量（KW）流量数量产地备 注1楼宇自控系统EXCEL50001美国2控制器DDCXL1006美国3控制器DDCXL5002美国4空调机组7美国开利5循环水泵5美国开利6新风机组32国产7排风机53、国产8排烟机2国产9电梯152三菱10摄像头64PAL11双监探头45 PAL12探测器4PAL13保安监视器系统114消防监控系统1美国15水泵616程控交换机系统MD1101 德国17数字交换机ACCELLAR 11001加拿大18数字交换机350T15加拿大19路由器ASN220服务器RS60002 美国21计算机20022投影仪223会议系统1 美国24大屏幕LED2 托普25UPS爱克赛40KVA1 美国26免维护电池 （组）1H1 国产27综合布线系统UTP五类1367点1 德国28OA系统1 国产29电视会议系统1 国产30数字会议系统1 荷兰31中央监控系统1 国产32发电机劳4、斯莱斯1 英国33数字录象机800G134热水炉14.4KW1注：根据成都市法院提供资料整理。第二章 成都法官大厦拟定物业管理模式一、物业管理的性质、目的和意义物业经营管理按社会产业划分是第三产业，是服务性行业。物业经营管理首先是对“人”的服务，其次才是对“物”的经营管理。以对“人”的服务为核心，由专门的物业管理机构与经过专业培训的物业经营管理人员，运用现代科学技术手段，对受托经营管理的物业进行代租代售，对其房屋建筑、专用设备、附属设施、场地及区域内保安消防、卫生保洁、绿化租摆、管网、车辆、道路养护等进行专业化管理和维护。其目的是为用户创造与提供安全舒适、环境优美、清洁卫生、温馨方便的工作场所5、和生活环境。同时通过良好的经营管理：一为业主创造更高的经济效益；二使业主的物业安全完整，延长使用寿命，达到保值增值之目的。同时也要为物业公司股东创造理想的经济效益。二、我国目前的物业管理模式目前我国物业经营管理中，主要有三种模式：（一） 自建自管即房地产开发商（或建设单位）将自己开发建设的物业设立一个附属部门，分离出一部分多余人员，进行物业管理，由于物业管理是附属部门，产权不清晰，管理者没有实践经验，员工未经过专业培训，业务生疏。所以很难进行良好的物业管理，更难以达到国家规定标准。因此采用自建自管方式的越来越少，并且随着市场经济的发展，必然会逐步消亡。（二） 合资或合作管理1、合资管理，即房地6、产开发商作为股东，与经验丰富的专业化物业管理公司，共同出资注册登记成立具有独立法人资格的物业管理公司，来经营管理其新开发的物业。这一模式符合国家“社会化、专业化、产权清晰、两权分离”的规范要求和发展方向；合作中一方面能利用开发商参与物业管理的技术人员对物业工程的熟知情况，进行及时的维修维护，以利于提高工作效率，减少人力、物力、财力的浪费；另一方面有利于物业管理公司通过丰富的实践经验顺利地进行专业化、规范化、程序化的物业管理。以达到客户满意，物业保值、增值，提高经济效益之目的。所以目前采用这一模式的越来越多。2、合作管理，即开发商或物业产业产权单位，选择一家经验丰富的专业化物业管理公司，以房地产7、开发商或物业产权单位为主，共同成立物业管理委员会，领导和决策其物业管理的大政方针；由经验丰富的专业化物业管理公司派专业队伍进行该物业的日常经营管理。这一模式的优点是房地产开发商或物业产权单位有主动权，经验丰富的专业化物业管理公司有经营管理自主权，这样优势互补，更有利于物业管理公司的良好运转。（三） 委托管理 物业采用委托管理模式，是与国际规范管理模式接轨的一种模式。目前有相当一部分高档公寓、写字楼、高档综合商厦等采用这一模式。物业管理采用委托专业化物业管理公司进行经营管理，真正实现了所有权和经营权的两权分离，做到了产权清晰，权责明确。业主和用户（通过业主委员会）有更大的监督权、物业所有权和使用8、权；物业公司有更多的经营管理自主权，有利于物业的经营管理。但是由于目前尚认识不足，了解不够，往往存在怕收费高、怕管不好、怕关系不好处、怕物业公司把钱拿走等顾虑，还有开发商考虑富余人员安置等因素。目前委托管理模式采用还不广泛，然而随着市场经济的发展，委托管理模式一定会成为我国物业管理的主要模式。三、成都法官大厦拟定的物业管理模式 通过以上的介绍和分析，同时经双方领导协商，成都法官大厦拟采用合作管理模式，即成都市中级法院（甲方）与北京永庄投资管理有限公司（乙方）共同合作，成立成都法官大厦管理委员会（以下简称管委会），进行决策领导，乙方设立“北京永庄投资管理有限公司成都分公司”进行成都法官大厦的日常9、物业管理和服务工作。本物业管理方案即是按此模式进行编制的。第三章 成都法官大厦物业管理的原则和标准一、 管理范围（一）总体而言，凡属成都法官大厦占地13.6亩区域内的范围，不管是地上，还是地下；大厦内部还是大厦外部，均为物业管理的范围。（二）具体讲物业管理的范围与内容主要是：1、成都法官大厦共用部位的维护和管理共用部位是指大厦主体承重结构部分，主要包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、房顶及大厦外墙面、门厅、公共卫生间、楼梯间走廊通道等。2、大厦共用设备设施运行及维护管理共用设备设施是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压泵、电梯、天线、供气管路、照明、通讯线路及锅炉、冷冻机组、供热管路、消防10、设施以及室外道路、绿地、灯光、地下车库、公益性设施等。3、卫生保洁（1）公共部位的日常清洗保洁；（2）大厦外墙清洗保洁； （3）垃圾清运、化粪池清掏；厦内绿化租摆，区域环境绿化维护；4、保安消防 （1）协助公安部门搞好本大厦的客户登记、钥匙管理及区域内的公共秩序，保证人身及财产安全；（2）负责做好本大厦前后门及区域内的安全消防及监控工作；（3）管理区域内的交通秩、车辆调度、停放、门卫保安和物品出入登记等工作。二、 管理标准 （一）确保大厦公共设备设施安全完整，运行正常，状态良好。零修及时率达到100%；（二）客户投诉处理率100%；（三）物业经营管理人员持证上岗、专业培训合格率100%，工作中11、严格执行员工规范，做到程序化、规范化、标准化、制度化；（四）24小时全天候保安监控，保证辖区内道路畅通、治安良好，人身财产安全，无重大案情发生；（五）值班室24小时热线服务，保证业主对物业服务管理满意率达到95%以上。对紧急安全问题，保证3分钟内到达现场，30分钟内解决问题，特殊情况短时间处理不了的要在3小时内给予明确答复。（六）履行公约的各种规定；（七）参加优秀物业达标活动，争取3年内达到国家优秀大厦物业管理标准。三、管理原则与目标（一）成都法院大厦已具有高智能、高技能、高档次、高效率的一流硬件设施。物业管理的主要任务是通过优质的管理，最大化的发挥各部分功能的作用，最大限度的延长设备的寿命，12、尽量的减少维修保养费用。这三者有机的结合起来，就达到了保值增值的管理目标。总之，我们将组织最强的管理班子，最优秀的专业技术人员和弱电专家，与成都法院的管理人员通力合作，在短期内把法官大厦做成成都市乃至全国法院系统设备一流、管理一流的品牌大厦，做到经济效益和社会效益双赢。（二）永庄公司的四大工作目标1、为业主服务，使物业保值增值； 2、为用户服务，创造“安、暖、快、洁、便”的时间与空间环境。 3、为社会服务，使家庭、经济、社会环境协调发展。4、为企业服务，求生存、求发展、求效益、求形象。 （三）永庄物业服务宗旨 为客人营造一个“安全、温暖、快捷、洁净、方便”的工作与生活环境，简称“安、暖、快、洁13、便”。对客服务工作方针是：“程序、效率、温暖、主动”。工作要求是：“企业围着经营转，经营围着市场转，领导围着员工转，员工围着客人转”。简称“四转”。（四）永庄物业员工要做到“四热爱”爱祖国、爱企业、爱岗位、爱客人。（五）永庄物业员工要做到“四过硬”作风过硬、纪律过硬、业务过硬、制度过硬。每天的工作要做到：“日事日毕、日清日高”。（六）永庄物业员工的十字铭是对企业忠诚，对客人负责，对员工公正，对职业专精，对工作严谨。第四章 物业管理机构及编制定员一、 物业管理的指导思想及原则（一） 指导思想经甲乙双方商定，成都法官大厦物业管理采用合作管理的模式进行，即由双方共同组成法官大厦物业管理委员会，甲方14、委派3人，乙方委派2人，5人共同组成管委会，主任由甲方担任、副主任由乙方担任，领导和决策法官大厦的物业管理工作；由乙方组成“北京永庄成都法官大厦物业管理分公司”进行大厦日常的物业管理工作。（二）原则分公司管理机构设置及编制定员，均按“精简效能”的原则进行。凡可设可不设的机构一律不设；凡可定可不定的定员一律不定。实行“脱产人员为零”的管理要求。二、 物业管理机构及编制定员（一） 分公司管理机构公司机构设置为：总经理办公室、计财部、工程部、安保部、服务部，四部一室。（二） 编制定员公司编制定员为68，其中：分公司总经理1人分公司总工程师1人公司总经理助理1人总经理办公室4人， 计财部6人， 工程部15、18人安保部17人服务部20人总经理1人分公司机构设置及编制定员图式如下：服务部20人计财部6人总办4人安保部17人工程部18人总经理助理1人总工程师1人三、各岗位定员及职责 (一)公司领导岗位职责1、总经理 直接上级：物业管委会 直接下级：总工程师、总经理助理和各部室经理 岗位职责： （1）在管委会领导和授权下，全权负责法官大厦的日常管理工作，贯彻管委会决议，对管委会负责；（2）总经理有权推荐总工程师、总经理助理人选和提出管理机构设置方案，报经管委会审批后聘任、设置，组成法官大厦领导班子及管理机构，领导法官大厦的日常管理工作； （3）总经理有权聘任、解聘部门经理、副经理；主管级人员由部门经理16、推荐或提出解聘意见，总经理审查批准后，人事部门办理聘任或解聘手续； （4）总经理应根据管委会要求和市场情况，组织制订法官大厦的长远发展规划，报经管委会审查同意后，组织贯彻实施； （5）组织法官大厦物业各部室制订管理所需要的各项内部规章制度、管理办法、岗位职责、工作程序和标准等，并认真贯彻实施； （6）搞好法官大厦物业管理的精神文明建设，发挥党、工、团组织的作用，做好员工的政治思想工作，树立企业形象，不断增强企业凝聚力； （7）定期向管委会汇报工作； （8）完成管委会交办的其他工作。 2、总工程师 直接上级：总经理 直接下级：工程部经理 岗位职责： （1）在总经理领导下，协助总经理负责大厦的工程17、技术工作，对总经理负责； （2）领导大厦工程技术人员，充分利用现代科技手段，管好用好大厦的各种设备设施，不断提高其使用效率； （3）领导和组织大厦设备更新、技术改造规划的论证、设计、招标、施工、验收等工作；（4）加强能源管理，减少能源消耗，努力降低运行费用支出； （5）加强安全管理，保证大厦设备设施的安全运行，人身安全和资产完整； （6）完成领导交办的其他工作。3、总经理助理直接上级：总经理、分管副经理直接下级：分管部门经理岗位职责：（1）协助总经理做好分管部门的工作；（2）经常深入基层，了解情况，指导工作； （3）做好分管部门员工的思想工作，解决工作、生活中的各种问题，加强团结，提高员工的凝18、聚力，搞好物业管理和服务工作；（4）负责分公司的ISO9002国际质量达标工作；（5）负责分公司创优达标活动；（6）完成领导交办的其他工作。(二)各部室编制定员、岗位职责和各岗位程序、标准及协作关系 1、总经理办公室（1）总经理办公室编制定员设主任1人秘书1人（主管级）人事、培训、档案1人（主管级）行政、后勤、质检1人（主管级）总经理办公室共4人，其中主任1人，主管3人。组织机构图如下：办公室主任1人秘 书1人1人行政 后勤 质检1人1人人事 培训 档案1人1人（2）总经理办公室主要职责 A、贯彻执行公司领导指示，了解掌握大厦经营管理情况，及时向领导提供各方面的信息，当好参谋； B、宣传执行国19、家有关方针、政策、制度和规定，负责协调督查公司内部各项管理制度、规定和办法的制订，贯彻和实施。C、起草公司文件，作好会议记录，调查研究及信息反馈，总结推广先进经验和好人好事；D、负责公司年终工作总结的起草工作；E、负责公司文件、资料的修改、会签、编号、发放、归档、销毁等工作； F、贯彻执行国家有关劳动人事、劳动工资、劳保福利、劳动保险、员工培训、质量监督等方面工作，并制订细则、贯彻落实； G、负责公司机构设置、编制定员； H、负责公司员工招聘、培训考核、考勤、奖惩、晋升等具体工作； I、负责公司自身的后勤管理和服务工作； J、负责公司档案管理工作； K、负责公司质量检查工作； L、完成领导交办20、的其他工作。 （3）办公室主任 直接上级：总经理 直接下级：办公室秘书、人事主管、行政主管 联系部门：大厦各部门 岗位职责： A.在总经理领导下，负责总经理办公室工作； B.负责组织和行使大厦文件、报告、工作总结等的起草工作； C.负责筹划和组织召开的各种会议，并做好会议记录，写好会议纪要； D.做好来信来访工作，及时处理客户投诉； E.审核以分公司名义发出的文件并报公司领导签发，起草重要文稿，审核各部门的外宾招待、赠送礼品标准； F、协助总经理考核各部室的管理人员，并对本部门员工进行考核； G.收集市场信息，综合各部门反映的问题，为公司领导决策提供咨询和依据，当好参谋； H.完成公司领导交办21、的其他工作。 （4）办公室秘书 直接上级：办公室主任 岗位职责： A.负责总经理办公室日常文字工作； B.负责起草公司工作计划、总结、决议、会议文件、工作报告、会议纪要、函电等文稿，传递需批示的文件； C.为总经理准备好当日所需阅读的文件资料，并准备好办公用品； D.做好信息资料的收集、整理、保管工作，为大厦领导决策提供参考意见；做好会议通知、会议记录、撰写会议纪要等会务工作； E.按规定保管和使用公司及办公室的公章； F.负责办公室工作人员的考勤工作； G.完成领导交办的其他工作。 （5）人事主管直接上级：办公室主任 岗位职责： A.负责人事、劳动工资、劳保福利工作； B.负责员工招聘、考核22、晋升、奖惩等的具体工作； C.负责员工考勤、工资造册工作； D.负责人事档案的保管工作； E.负责员工的培训工作；F.完成领导交办的其他工作。（6）行政主管直接上级：办公室主任岗位职责：A、负责分公司自身的后勤管理工作； B、负责分公司员工劳动保护用品的预算、制作和发放工作；C、负责分公司办公用品的预算编制，批准发放工作；D、负责分公司租用车辆的管理、调度和使用工作；E、完成领导交办的其他工作。各岗位工作项目、程序、标准与协作关系项目程 序标 准协作关系会务工作 1.了解会议的主题； 2.确认会议日期、出席者和主持人； 3.通知会期（电话、请柬、信函、传真）； 4.准备会议所需材料及物品，预23、先安排布置会场； 5.会见、接待、签到和分发会议材料。 1.将会议的时间、地点、会议主题、主持人及时传达到各部室，并将传达情况进行记录； 2.认真做好会议记录，并在48小时之内归纳整理，形成会议纪要，下发各部室； 3.记录内容、格式要标准、无遗漏、详实。各部门行文工作 1.行文用统一格式，部门经理签字，进行登记，请主管经理审阅，公司领导同意登记后，转交呈报部门签字返回；2.对外行文一律用外发文统一格式，经主管领导签发，进行编号、登记、打印、交发文部门核对，加盖大厦公章后发出。取送文件要有签字。做到及时，不拖延，防止漏办，做到呈报准确。对呈件要及时催办，对不规范行文提出修改意见。各部门呈文工作 24、1.文字准确、简练、通顺，标点符号正确； 2.呈文专题专用，内容明确； 3.文号、题目、内容书写符合规范要求。 收发文件需严格办理收发文手续，写名收发文时间、文稿内容、收发人姓名。各部门收发文件 1.对外来公文、文件进行签收、登记、分发和催办； 2.凡需要办理的公文，交总经理办公室主任审阅、批转后交有关部门办理。 1.要求及时准确，严格执行程序； 2.传真件经复印后送有关和部门阅览，原件存档。各部门接转电话 1.认真聆听对方讲话，并将事项记录在登记本上； 2.凡给总经理、总工程师打电话要问清对方姓名、事由，征得领导同意后再接转； 3.领导不在时，将电话内容详细记录送领导办公室。 1.电话铃声不25、得超过3声； 2.使用文明礼貌用语，接待电话时要说“您好”，挂电话前要说“先生/小姐，再见”。各部门接待宾客 1.凡欲与公司领导会晤的宾客，先请到接待室等候，然后向领导汇报，根据领导指示，安排会面的时间、地点； 2.公司领导外出，要代为接待来访宾客，记录谈话内容。 1.热情、周到、有礼貌； 2.主动欢送客人； 3.做到记录准确，并及时向领导汇报。对外印章使用 1.妥善保管印章，随用随取，用后立即存于原处，并及时上锁； 2.使用公司印章必须经公司领导批准。 1.印章未经领导批准，不得委托他人代为保管；不得将印章带出办公室； 2.印章使用要登记、归档保存。公司各部门值班记录 1.认真做好值班记录；26、 2.及时处理各种问题。 认真、负责。公司各部门交接班程 序 将需要完成的工作详细记录在登记本上，以便于下一个班次人员了解工作内容。 内容详实，程序清楚、规范。公司各部门文件保管 将文件分门别类立卷归档。 严格执行保密制度，防止大厦机密外泄。公司各部门编辑报纸 文搞、编辑、板式设计、交报社打印报样、将报样交领导阅示、再修改，送报社印刷。 工作态度认真、严谨仔、细。对外部门 2、计财部 计财部是物业管理工作预测、决策、资金管理、会计核算、效果分析的综合管理部门。（1）计财部编制定员经理1人副经理1人会计（主管级）1人出纳1人采购（主管级）1人保管1人；计财部共计6人，其中经理1人，副经理1人，会27、计1人，出纳1人，采购1人，保管1人。组织机构图如下：计财部经理1人计财部副经理1人保 管1人采 购1人出 纳1人会 计1人（2）计财部的主要职责 A、宣传贯彻并执行国家有关财经法规、政策、制度，并制订内部财务管理和会计核算办法，组织实施；B、实行全面预算管理，组织和监督各项资金的收入和支出，保障资金供给，努力增加收入，减少支出，提高效益；C、负责公司全面会计核算，执行财政部颁发的企业会计准则、企业财务通则、物业管理财务规定和行业会计制度；D、定期开展经济活动分析，找出存在问题及时反馈信息，提出改进意见，不断改进工作；E、按规定要求，定期编制会计报表，向财税机关和公司领导和管委会汇报大厦物业管28、理和服务情况；F、组织培训公司财会人员，不断提高其理论水平和实际工作能力；G、负责公司物资采购、保管、发放工作，做到手续健全、安全完整、合理耗用；H、负责各类经济合同的管理工作、评审监督工作；I、完成领导交办的其他工作。 （3）计财部经理岗位职责 直接上级：总经理、管委会 直接下级：计财部副经理、会计主管、采购主管 联系部门：分公司各部门 岗位职责： A.在总经理领导下，领导和组织分公司的财务会计工作。 B.组织制定财务管理和会计核算办法并认真贯彻执行。 C.组织编制年度预算计划，并组织贯彻实施。制定预算考核办法，认真进行考核。 D.组织固定资产和流动资产的管理和核算工作。 E.组织会计人员业29、务技术学习，负责财务机构设置和会计人员的配备，对会计专业职务的设置和聘任提出方案。 F.负责会计人员的聘用，进行业务考核，并对会计人员的职称晋升与奖惩提出意见和建议。 G.完成领导交办的其他工作。H.计财部副经理，协助计财部经理做好各项工作。（2）计财部副经理直接上级：计财部经理直接下级：会计主管、采购主管岗位职责：A、协助计财部经理做好计财部的工作；B、分管物资采购、仓库保管方面工作；C、分管会计档案的管理工作；D、分管与业户和当地各级主管部门的业务联系工作；E、负责计财部内部的内审工作；F、完成领导交办的其他工作。 （3）计财部会计主管 直接上级：计财部经理、副经理 直接下级：出纳 联系部30、门：各部门 岗位职责： A.负责编制记帐凭证，保证会计科目的使用和对业务处理正确、数字准确、印章齐全、手续完备、原始单据与记帐凭证一致。 B.将审核无误的凭证进行汇总，编制“凭证汇总表”；登记总帐。 C.负责编制年度、季度及月度会计报表。 D.负责监督检查会计档案的管理工作。 E.完成领导交办的其他工作。 （4）物资采购主管 直接上级：计财部经理、副经理 直接下级：仓库保管员 联系部门：各部门 岗位职责： A.负责采购申领单，申请采购各种物资，要根据实际用量和实际库存量，有计划地填写采购，保证及时补充物资。 B.督促保管员，做好入库货物的复查，对不符合要求的物品及临近过期的食品提出退货或拒绝入31、库的处理意见，要求领班、保管员严格把好物品入库验收关。各种物品要严格坚持先进先出的原则。 C.督促保管员做好实物盘点工作，发现差错及时查清原因，解决处理，保证帐帐相符、帐物相符。 D.加强库房钥匙管理，严格执行库房钥匙管理制度，保证库内各种物品安全。 E.负责库房的安全消防管理工作，物品码放符合安全要求；对保管员经常进行安全、消防教育，提高保管员的安全意识。 F.保管员变动时，要监督做好物品清点及交接工作。（5）出纳员直接上级：会计主管直接下级：岗位职责： A、在会计主管的领导和监督下，做好出纳工作；B、每天记好现金日记帐，做到日清月结，保证帐帐相符、帐款相符；C、记好银行日记帐，保证帐帐相符32、，每月余额与银行存款相符；D、保管好装订前的会计凭证，并按要求进行凭证汇总、装订、编号；E、完成领导交办的其他工作。 （6）仓库保管员 直接上级：物资主管 岗位职责： A.坚持库房管理制度，熟悉保管业务，了解物品用途性能及领用情况，完成本职工作。 B.对库房需补充的物品食品负责填写采购申请单，报物资主管审批。 C.物品入库必须以收货单为依据，认真验收入库。分类储存，做好防潮、防腐、防虫、防损、防变质、防鼠害的工作。 D.物品发放，要凭手续完备的申领单；单据涂改一律作废，特殊原因，未开申领单的，须经物资部主管和计财部经理批准方可发放，之后补办手续。 E.物品的存放、堆码要整齐美观，清洁无尘，发货33、要执行先进先出的原则。货物的入库、发出、结存要当日登帐，要求笔笔清楚。做到帐帐相符，帐物相符。F.完成领导交办的其他工作。 （二） 各岗位工作项目、程序、标准与协作关系 A、会计项 目程 序标 准协作关系1. 审核原始单据 逐一复核每一笔支出凭证、发票、单据。 1.支出凭证和发票金额要相等，符合规定要求； 2.支凭上的领导签字要齐全。 2.制单 准确应用会计科目，做到有错必有贷，借贷必相等。 1.摘要要清楚、简洁，准确反映业务主要内容； 2.要写清一级科目、子科目、金额、合计、附件张数、日期。3.手工记帐 凡手工记帐的会计科目，每日按发生的业务逐笔及时登记帐薄。 字迹清楚，不得涂改，数额准确。34、4.对帐 每月月底要与总帐核对各手工明细帐科目。 1.核对发生额； 2.余额必须相等；银行存收余额不等，要作出未到帐项调节表，保证帐款一致。5.审查电脑帐目 6.编制凭证汇总表每日凭证录入完成后打印出凭证汇总表7.录入银行对帐单 1.按银行对帐单逐笔录入； 2.打印出调节表逐一核对。录入及时、准确银行8.计提取工资福利每月按人事部上月提供的实发工资表，提取工资及附加费。每月按规定时间提取银行9.提取税金每月月底计算税金检查完当月收入，无误后方可提取。 续表 项 目程 序标 准协作关系10.登记帐并对帐每月2号从电脑中打出三级帐库存、商品、在建工程，预付定金等明细帐与主管会计人员核对。逐笔核对，35、如有出入及时更改，如属时间差未对上的帐，列出调节表，余额调节表每月10日前上交。11.编制总帐余额表 按规定编制做到准确无误12.编制会计报表 送各级领导审批按规定日期上报13.编制报表及时组织编制会计报表文字清楚、数字准确、装订整齐。 B、出纳员项 目程 序标 准协作关系 1.办理报销业务。一切报销或借款业务要填写支出凭证，发票齐全方可办理。 1.支出凭证大小写金额相等； 2.经有关领导签字审批； 3.领款、提款要签字。 2.办理领取支票。 1.填写支出凭证； 2.在支票登记本上登记； 3.在支票存根上签字。 1.大小写金额要相等； 2.要登记支票号、领用日期和用途；3.支票存根要保留好；436、.一次最多只能领取5张支票。 3.备用金清点现金补充备用金 每日实盘现金额加支出额等于原备用金额，及时补充备用金。 4.货币 资金 现金及银行存款逐项登记 日清月结，帐款相符。 5.督促采购人员报销采购人员领取支票时，应先看前一次领取的支票是否报销。如采购员不及时报销，要坚持原则，不签发支票。 6.与总帐核对现金余额用现金日记帐与总帐电脑中现金余额核对。 如有出入查原始凭证，及时调整确保余额相等。 C、物资采购项 目程 序标 准协作关系1.编制预算 根据上月物资消耗情况，结合库存，考虑本月需耗，编制采购预算。采购预算要经领导批准 2.核对采购单和购货合同 1.核对采购价格，与历次供货价比较，有37、无偏高偏低情况； 2.核对采购单名称、规格、供应商及使用部门是否详细，有无错漏情况； 3.核对后的采购单及合同存档，货到时对照执行。 1.对价格制定偏高的有权降低执行，制定偏低而供应商不同意的，可酌情调整； 2.保存完整。采购部3.检验产品检查包装重量与定价是否一致。 1.经验收的材料、物品一定要符合质量标准 ； 2.经验收物品，一定要求完好，外形完整。3.包装重量与价格要一致。 4.专卖商品要证件齐全。 4.填写收货单 1.填写收货单时，必须按项目逐一填写，不得缺漏； 2.字迹要清晰，计算准确； 3.一律按国家计量规定填写。 立即付款产品，制单时要复查，复算，做到准确、无误。计财部5.结算赊38、欠货款 1.每月中旬，对前月赊欠货款进行结算； 2.每月终结后，将各赊欠供货商的售货首先分户分出，并点清张数，准确计算出总余额，对有把握无误的，可写好付款通知到计财部核对； 3.供应商到后，先清点供应商手中五联张数，然后计算总金额，经核对五联与一联张数，总金额完成相符，收回五联，换付款通知单二联去计财部领款。 4.核对完毕后，由收货部将付款通知单一联和收货单五联分好，于当月20日报送计财部审核。计财部付清货款后，将付款通知单二联返回保管。 1.分单时要细心，严防串户，串类； 2.核对收货单时，一律以保管的一联为依据； 3.付款通知单一律用正楷填写清楚； 4.付款通知单金额一般不应涂改，万一出现39、个别涂改，填写人必须加盖私章，否则无效。 D、物资保管 项 目程 序标 准协作关系1. 物 资验收入库 1.物资验收完毕后，以收货单为依据，认真清点数量，检查核对规格质量，符合要求即可入库，并在收货单上签字； 2.保管员还应重点检查物质保质期，标识是否符合要求。进口物质要有防伪标志，对标志不符合国家标准的应拒绝入库； 3.各种物品签收入库后，保管员要将收货单第四联留做入帐凭据，其余几联交回采购。 1.如收货单上的数量、规格模糊不清，必须填写清楚后再收货入库； 2.货物入库后要根据收货单及时入帐； 3.每月月初要将上月收货单装订成册，并存档。2. 物 品 及 食品退货 库存货物退给供货商时，要通40、知开具退货单，同时要注明原供货单位，退货数量，并要供货商签字。 退货后要根据退货单及时出帐。3.各种物品及食品酒水的发放 1.验单：各部门申领所需物品须由领导确认签字后发货； 2.保管员同时要将各种货物实发数量，逐一填写清楚，发货人签字、收货人签字； 3.保管员发完货后要及时传递单据，第一联给负责三级帐的财务人员，第二联传给成本控制人员，第三联保管员做记帐凭证，第四联交给申领人。 1.所有申领单，如有涂改一律作废，申领单在审批时，被划封后再填写的申领种类无效； 2.发货坚持先进后出的原则； 3.发货后要及时销帐。 4.做好日盘点工作，保证物品的数量准确； 5.每月初要将上月的全部申领单装订成册41、存档。 大 厦 各 部 门4.物品退库 1.物品退库用红笔写申领单； 2.保管员要登记退库数量，退物人和收物人均须签字。 1.保管员在退货要及时登帐； 2.当日发出的货物要在销帐后做好日盘点工作，保证物品的数量准确。大厦各部门 续表项 目程 序标 准协作关系5.物品库存补充工作 要对接近一个采购周期的货物及时填写采购申请单，经领导批签后，交计财部采购。 1.填写采购数量的原则：市内易购的品种，采购数量控制在一个半月；外地采购控制在3个月以内； 2.防止积压。采购部6.库存物品报损 1.库存物品的报损由保管员填写报损单交有关领导审批，方可做销帐处理； 2.经各级领导批准同意报损的物品，如有处理价42、值可进行处理。 1.报损物品时，报损单要写品名、数量、单价、总价，并写明报损原因； 2.报损的物品要及时销帐、处理； 3.当月的报损当月底与申领单一起装订成册并存档。7.各部门 物 品 报 损 经领导批准报损的物资，保管员按报损单的数量核验实物后双方签字入库。 1.报损物品时，报损部门应写清品名、数量及报损原因； 2.保管员要根据报损单及时登记并分类放好； 3.库管员要根据报损物品的数量定期上报，经领导批准后统一处理；4.每半年将报损单装订成册，交有关部门。 1.报损手续齐全； 2.物品及时处理。 大 厦 各 部 门8.废旧物品的使用 各部门如需领用废旧物品时，应办理领用手续，而后领取。 废旧43、物品的领用单据装订成册存档。大厦各部门 3、工程部（1）工程部编制定员 工程部经理1人主任工程师1人（副经理待遇）秘书处1人（主管级）信息主管1人、信息领班3人；常白班，晚上自动控制工程主管1人、领班4人：供电领班、采暖空调领班、给排水领班、维修领班各1人；员工6人，其中：供电2人、空调采暖2人、给排水1人、维修保养1人。工程部共计18人：其中经理1人、副经理1人、主管3人、领班7人、员工6人。组织机构图如下：主任工程师1人工程部经理1人秘 书1人工程主管1人信息主管1人维修员工1人给排水员工1人空调员工2人供电员工2人维修领班1人给排水领班1人空调领班1人供电领班1人信息领班3人（2）工程部44、主要职责 A、负责大厦设备、设施的管理、运行、维护、维修和保养，保证其正常运行； B、负责大厦设备更新、技术改造、改扩建工程的计划、设计，并组织施工、工程验收； C、负责各种管网、线路的维修、养护工作； D、负责大厦的网络工作； E、制订大厦工程管理、运行的各项操作规程，并组织实施； F、负责工程技术人员的业务培训、考核，不断提高其综合素质； G、加强安全用电等知识教育，严格操作规程，定期检查，确保大厦安全用电； H、负责大厦工程技术档案管理工作； I、负责大厦音像播放和管理工作； J、负责大厦更新改造、预算计划的编制； K、完成领导交办的其他工作。 （3）工程部的任务负责大厦电力系统、楼宇自45、控系统、电梯、水系统、保安防盗报警系统、消防报警系统、公共广播系统、有线电视系统、大屏幕显示系统（含同声传译系统、投票表决系统）、UPS系统、综合布线系统的综合管理、设备维护、保养和故障检修及土建方面的维修工作。（4） 工程部经理 直接上级：分管总工程师 直接下级：工程部主任工程师、信息技术主管、工程技术主管、秘书 联系部门：大厦各部门 岗位职责： A.在总经理或分管总工程师领导下，负责大厦设备设施的运行、维护保养及管理工作，并协调与业主在工程管理方面的关系。B.全年预算的编制、劳务成本和日常维护相关的费用，确保来自大楼内所有业务部门的工程维修申请能够在有序的管理下井井有条地获得安排；C、组织46、并实施设备更新、改造工程计划、重大设备维护保养计划等，经批准后组织实施计划方案的编制。D对工程部所有人员和设备全权管理和调配。挑选和培养下属各岗位管理人员，培养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备使用开支，保持大厦高格调的水准。 E、材料管理、能源管理、维修申请管理、成套设备维护、劳务历史记录及材料成本核算、特定工程改造项目管理以及报表管理等，提高经济效益。 F.负责处理工程系统各部位日常发生的问题，并具体解决法院对工程维修工作的投诉。经常征询法院各部门意见，不断改进原设计缺陷，大力支持下属工作技术改造，使设备性能日趋完善。 J.深入现场了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下47、属进行职业道德、服务意识教育，培养员工的企业责任感。H.编制培训计划，定期对管理人员进行业务培训和考核，提高管理水平，把工程部建设成为一支高素质、高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。I审定下属班组工作计划，大项维修工作及工程的质量进度，发现问题及时采取措施。J、每月月底向上级写出本月汇报和下月计划。 （3）工程部主任工程师 直接上级：工程部经理 直接下级：工程技术主管、信息技术主管、秘书 联系部门：各部门 岗位职责： A掌握主要设备运行、技术数据和技术档案，发现情况及时组织人员解决处理。 B重要设备发生故障影响正常营业时，要组织人员立即进行现场处理。 C督促和检查工程部下属各专业维修保养计划48、的具体实施及完成情况。 D督导和检查各专业应按期完成的设备维护保养，故障处理及零部件更换和记录。 E了解大厦各项设施、设备改造情况，收集整理工程竣工图纸。 G对新添置的设备设施及时建立设备卡，并将有关技术资料进行整理归档。 H负责设备档案的保管，严格借阅制度，防止图纸资料遗失或损害。 I节约能源，杜绝浪费现象，考核各专业单位成本核算及消耗定额，力求降低成本。 J每年10月15日前制订出下年度设备检修计划。 K每年10月15日前制定出下年度工程运行设备的更新改造计划，并根据计划预算下年度更新改造费用。 L掌握大厦系统设备运转状况，确保所管辖系统设备安全运行；定时巡视主要设备运行情况，如发现异常情49、况或故障，应立即作出正确判断，并采取有效措施加以解决。 M做好值班记录，审核机器设备运行报表，完成报修单的登记、编号和分配工作，掌握运作过程，检查核实每个班次的维修单完成情况。 N负责智能大厦技术的总体协调工作，负责与法院方协调技术工作。组织对高新技术的学习、研讨、交流和讲解。掌握科技发展动态，认真推广新技术，不断改造和完善本系统，对本系统的改造工程参与设计，监督施工，质量整改。在工程部经理不在时，代行管理。 O执行部门经理的指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规划及员工守则，坚持周而复始地设备维修保养制，按三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不50、漏水、不漏气；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好的标准严格检查，督导下属。 （4）秘书 直接上级：工程部经理、主任工程师岗位职责：日常调度、沟通协调、管理参谋、文秘资料 A.负责收发公文、函件、编辑文字材料、制作表格及文字打印工作。 B.参加工程部各种会议并担任记录。 C.负责统计各专业员工的考勤，各种统计报表及发放物品等工作。 D.负责管理各类文件、报告、资料、合同等工作，并进行归档整理。 E.组织工程部行政会议，协调各专业的工作，催办、督查经理交办的任务。 F.转呈各专业上报工程部经理的请示、报告、工作计划，下传经理的指示和工作指令。 G.认真、及时、准确地按图纸51、资料的类别及内容，做好登记立卷工作。 H.对各专业设备的维修检修记录，以及大中修记录进行的归档整理。I. 负责工单的分配、整理工作。J与法院的联系沟通。 （5）工程技术主管 直接上级：工程部经理、主任工程师 直接下级：领班 岗位职责： A.将经理下达的各项任务分配给专业领班，监督维修人员严格执行操作规程，负责管辖下属各个班组的统一指挥、管理，横向与信息技术主管联系。 B.安排组织本专业人员实施月度、季度、年度维修保养计划，并做好全面记录。 C.协同其他专业完成规模较大的维修工作，协助完成应急和日常维修任务。 D.督导本专业人员遵守各项规章制度，努力学习本专业技术业务知识。 E.熟悉本专业管理52、范围内设备性能运转情况和有关技术资料，保证各种设备处于良好的工作状态。 F.努力改善设备的使用状态，充分发挥维修人员的积极性和创造性。 G每月最后一星期向工程部上交下月计划和本月总结。 （6）信息技术主管 直接上级：工程部经理、主任工程师 直接下级：领班 岗位职责： A.将经理下达的各项任务分配给领班，监督各领班严格执行操作规程，负责管辖下属各个领班的统一指挥、管理，横向与工程技术主管联系。 B.安排组织本专业人员实施月度、季度、年度维修保养计划，并做好全面记录。 C.协同其他专业完成规模较大的维修工作，协助完成应急和日常维修任务。 D.督导本专业人员遵守各项规章制度，努力学习本专业技术业务知53、识。 E.熟悉本专业管理范围内设备性能运转情况和有关技术资料，保证各种设备处于良好的工作状态。 F.努力改善设备的使用状态，充分发挥技术人员的积极性和创造性。 G每月最后一星期向工程部上交下月计划和本月总结。 （7）工程部领班 直接上级：专业主管 直接下级：员工 A.认真贯彻执行主管下达的各项指示，严格遵守各种规章制度。规范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，及时完成主管下达的各项工作任务。 B.管理好，使用好本班负责范围内的设备，使设备经常处于良好的技术状态，优质高效、低耗、安全运行，是领班的首要责任。对管辖区域要严格做到三干净、四不漏、五良好，带领员工做好大厦各项设备运行工作54、，保证正常运行；带领员工做好大厦各项设备运行工作，保证正常运行。 C领班是班组中在工作上、技术上的带头人，是班组的骨干，应具备良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助主管做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题；认真定期检修和日常维护维修工作，并将维修情况及时汇报专业主管。 D. 做好日常安排的工作，做好维修迅速、及时，保证质量，不留问题；设备发生故障时，千方百计组织力量抢修，保证法院的正常业务；认真进行巡视检查，消除事故隐患，发现问题及时处理和上报。 E.负责拟定本设备的年月检修保养计划和备品备件计划，报主管审核，并负责实施检修及保养计划。 F做好本班设备的技术档案；设备维修、故障排除55、，更换零部件情况应清楚地填入班组档案，每月定期交主管审阅。 G做好班组人员考勤和维修台帐，每月报办公室汇总。 H对员工加强安全教育，确保大厦安全用电。 （6）员工 直接上级：专业领班、主管、工程部经理 A. 准时到达工作岗位，服从领导的调度和工作安排、指示，保质、保量、高效地完成部门主管、领班分配的工作。 B.有较高的技术水平，能在短时间内熟练掌握多种维修技术。 C. 遵守员工守则和本部各项规章制度、操作规程，努力学习，不断提高思想素质和业务技术水平，自觉遵守大厦各项规章制度，按大厦人员的行为规范进行工作。 D.严格按操作规程进行工作，杜绝违章操作，并做到文明施工。 E.以满足客人需要为工作目56、标，在维修中严格执行“三轻”，即说话轻，走路轻，操作轻，做到维修不暴露在客人面前。公共区域和客人流动范围的维修，必须事先做好遮挡，并安放好指示警文等标牌。 F发扬主人翁精神，培养良好的职业道德，开动脑筋，大胆提出合理化建议，开源节流，为大厦多作贡献。 五、管理实施 1、工程部主要工作程序及标准A、工程部值班室项 目程 序标 准协作关系1.接收工作单、接听报修电话 1.接到外部门工作通知单后，先登记在册； 2.接到报修电话，记好报修时间、报修人姓名，填写维修单；3.属紧急维修，电话通知，迅速到现场处理。 接到报修后要记清维修地点、维修内容，并在3分钟内通知有关专业，维修人员在3分钟到达现场，3057、分钟内处理好问题，特殊情况处理不了的，3小时内给予明确答复。各部门2.分配登记 1.电话通知有关专业并记好时间； 2.工作通知单由维修人员验收，第一联交值班室留存，第二联交库房记帐，第三联交报修部门。 填写维修单要清楚，维修项目要明确。各专业3.整理维修单 1.将已完成的维修单按专业整理好； 2.未完成的项目填写表格，注明未完成原因； 3.每天将完成情况汇总，上报工程部经理。 下班前将一天的维修单收齐，未完成的项目写明原因，填好完成情况统计表交经理。各专业4.能源 统计 1.记录每天能耗情况； 2.分析数据，有异常变化需及时通知有关人员采取措施； 3.向部门汇报每周统计情况。 记录数据准确无误58、，有异常变化及时汇报。各专业 B、工程改造及维修项 目程 序标 准协作关系1.询价 询三家以上报价 选定一家施工单位2.审核报价方案 由预算员审核预算，部门经理确定方案。 工程质量高、返修率利、报价较低、方案合理。3.写报告 上 报 1.部门经理将审核意见写报告； 2.由秘书上报主管工程师总及总会计师批示后交经理。 将上述情况如实上报。施工单位4.签合同 1.根据领导意见拟写改造或大修合同； 2.上报公司领导审批双方签字盖章。 填写合同要规范。施工单位5.施工或大修 根据合同通知相关专业主管进行改造或大修的协调配合。 按合同规定内容施工。施工单位 C、购买工程材料项 目程 序标 准协作关系1.59、填写采购单 1.各主管根据维修需要填采购单； 2.报工程部经理批准； 3.将采购单由库房领班报采购部。 采购物品名称清楚、数量准确。各专业2.采购 审批后由计财部采购外购。 按采购单购买计财部3.验收 1.对外购材料验收； 2.办理入库手续。 按采购单核对物品品种数量是否相符，登记上帐。计财部 D、弱电专业项 目程 序标 准协作关系1.空调 1.监视主机运行 1.工作状况是否正常，显示系统是否正常； 2.如有报警，通知相关人员处理； 3.查看记录、填写值班日志。4.备份。法院系统工程技术组 2.运行系统调整参数 1.冬季保持20-24，夏季保持24-26； 2.如果温度不符合要求，通知空调人员60、调整设备。 3.与室外温度配合。 3.记录数据 1.每2小时记录一次空调机组回水温度。 2.每天分析数据记录。 2.交换机机房（此部分由法院负责） 1.检查交换机运行状况 1.每天检查设备有无异常，并做好记录； 2.检查打印机打出的运行报告，查看设备运行状态。有关部室 2.记录 1.根据前台书面通知修改数据库，并做好记录； 2.每周对中继线检查进出是否有问题，并记录。 3.机房卫生清洁 1.每周检查处理蓄电池通风设备； 2.每半个月检查蓄电池状态，是否漏液，酸度是否充足，是否要补液； 3.每天保持机房内卫生清洁。 续表项 目程 序标 准协作关系3.电话交换机维修（法院） 1.运行状态 随时注意61、检查运行报告。 2.排除故障 1.发现交换机故障，查出故障等级，故障部位； 2.根据故障等级、影响范围、制定处理计划，及时排除故障。有关部门 3.跟踪观察 1.跟踪运行报告，检查故障排除情况； 2.检查系统是否可以恢复正常运行。4.监视故障测试 1.日常监视 1.时刻监视电视接收机系统图像质量、伴音； 2.巡视接收系统及其设备运行状况。 2.及时处理 1.负责出现某频道图像消失或伴音失常等故障，要迅速判断发生问题的部位； 2.分析故障原因，如果是线路故障，检查所有的传输电缆；如果是设备故障，要迅速更换、恢复、播放； 3.对拆下设备进行维修。 3.检查、检测 1.随时检查保证设备正常运转； 2.62、随时监测保证收视效果良好。 续表项 目程 序标 准协作关系5.维修处理 1.准备 1.接到工作通知单后，看清报修单内容，楼层及房号； 2.准备相应的修理工具和领取备件。2.查找原因、排除故障； 1.检查电视机是否外观损坏，如损坏，进行更换电视机电源； 2.若无电，立即请电工解决； 3.若无图像，查看电视天线是否有问题，是否有信号； 4.若无信号，查找原因，及时处理； 5.检查机上变换器，调整无效时，更换机上变换器； 6.电视机本身有问题时，要把电视机取回大修。 3.工作单 如果电视机取回维修，要有详细登记说明。6.控制设备维修 1.维修前准备 1.接到维修单后，了解需要何种备件、工具； 2.备63、件要检查完好后带入客房。 2.排除背景音乐故障 1.打开控制柜总电源（插头）； 2.打开开关； 3.若无声，按动选择键，看是否全部无声，还是某一频道无声； 4.如果某一频道无声，则排除放音系统故障； 5.若是全部无声，检查连线； 6.若连线有问题，检查喇叭线和插头； 7.若喇叭连线断了，接上即可；8.若喇叭无问题，检查控制面板及控制盒。3.检查控制盒故障 4.维修后工作 1.若灯不亮，其他正常更换灯泡； 2.如果失控，则更换控制盒内可控硅； 3.按键失灵或控制混乱，更换控制面板及控制盒； 4.控制盒损坏，拿回机房及时修理。续表项 目程 序标 准协作关系7.电话机 维 修 1.电话机无拨号 1.64、检查线路电压，若电压正常，使用备用话机检查；若仍无拨号音，即交换机线路板有故障，更换线路板；若有拨号音更换话机；2.若线路电压不正常，检查电缆情况。各部门 2.电话机无振铃 1.摘机有拨号音，检查话机或更换话机； 2.若无拨号音，检查线路电压，电话线连接情况若仍无振铃，检查交换机，查该机有无DD或转移； 3.最后检查振铃发生器。8.消防系统监控室 1.听取保安监控人员报出故障点 1.现场处理更换模块； 2.测量进出口电压正常。保安部 2.监控机复位 不显示火警故障点 3.再次检查 没有误报点、故障点，即正常。 9.监控器件 1.每月检查排烟阀、防火阀。 手动、自动开启正常有关部室 2.每月检查65、水流开关、烟感、温感探头、警铃。 报警灵活可靠、固定牢固10.消防排风送风 1.风机机组情况 设备状态良好有关部室 2.控制情况 1.本地、远程控制正常； 2.有反馈信号。11.卷帘门控制系统 1.控制回路情况（1次半年） 2.设备控制情况（1次半年） 1.控制器、停正常； 2.信号返回监控室； 3.联动试验正常。有关部室 续表项 目程 序标 准协作关系12.1. 大屏幕状态2. 数字会议 1.每天检查大屏幕的情况; 2.每星期清扫大屏幕; 3.维护资料齐全; 4.接到会议通知后的准备时间要在15分钟内完成; 5.每个设备都要检查; 6.会议室要处于待命状态; 7.未经法院许可不该听的不听,不66、该看的不看； 8.与法院技术人员配合好。13.UPS系统3. 系统情况4. 电池情况（绝缘工具、手套、防护镜、安全规则） 1.目检：清洁系统、通风、风机是否正常； 2.功能检测：说明书； 3.经常检查接线端子，必要时清洗； 4.环境温度15-25； 5.2-3个月作一次充放电。法院工程技术组14.综合布线1. 系统情况2. 工具情况 1.所有接口板每年检查一次，做到无损坏、清洁； 2.配线架半年检查一次，做到无损坏、清洁； 3.所有接线标准为568B。 4.测线器、搭线工具状况良好、位置固定； 5.配线架、接口板标识清晰。 6.图纸与实际相符，每次调整后要表明调整日期。法院工程技术组 E、强电67、专业 项 目程 序标 准协作关系1.高低压室巡视检查 1、高压柜指示灯电显装置 应明亮一致，不闪烁，每班检查两次。有关部室 2、总电压表电流表 电压三相应一致变压器电流不超过XA、进线电流不超过XA，每2小时检查1次。具体数值根据实际情况定。 3、高压柜及低压出线柜 不应有放电声及异常声响、异味，每班检查1次。 4、中央信号屏及蓄电池 光字牌亮，仪表指示应正常，每班查1次。 5、小母线电压绝缘监查 直流210220V，切换绝缘不应有接地显示。 6、事故预报及报警回路 警铃响，点笛鸣，每班试1次。 7、闪光回路检查 指示灯断续闪烁，每班试1次 8、KK开关装置及指示灯 分全闸装置应与模拟板一致，68、红绿指示灯与位置对应。 9、变压器温度显示仪表不许超过100（中相），每班切换检查1次 10、变压器高压接头 清洁、不松动，无闪烁、无放电现象、无裂纹。 11、变压器声音声音均匀，无爆裂放电等异常声响，无异味。续表项 目程 序标 准协作关系1、高低压室巡视检查12、变压器出线及分接头 联接可靠，无放电声，无过热现象。13、接地装置检查接地极与地线联接可靠有效，每年1次。14、接地极接地电阻4，每年1次。15、移相电容遥测绝缘1000M（对地绝缘），每年1次。16、低压母联开关自投准确，不误动作，过流闭锁不自投。17、各低压开关柜接线接触良好，无过热现象，导线与金属地面距离18、低压母线排紧固可69、靠，无振动，无松动，无过热现象，带电间隙10mm。19、CT PTCT联接可靠，不应开路过热。PT联接可靠，不应短路过热。20、抽屉开关送电将开关插入合闸位置后应将锣杆退回半圈，绿灯亮，合闸后红灯亮。2、换开关插座1、面板完整端正，插座距地1.8m，开关距地1.4m。有关部室2、接线牢固可靠，接线端子不得压裂，导线不得压伤，不得裸露。3、螺钉齐全、坚固稳定可靠续表项 目程 序标 准协作关系3、换灯1、灯泡不能漏气，头部不能松动。电压及功率要与线路匹配。2、灯口螺口部分与顶芯不得相碰，压接螺丝要紧固。有关部室2、轴承转动均匀平稳无器械声，润滑油脂不应加太多，2/3为宜。3、定子铁芯无严重过热，无70、毛刺，无油污，不应松动。4、定子绕组浸漆均匀，排列整齐，绝缘可靠，导线不能划伤，不得有接头。5、转子铁饼完整与轴应为过渡配合，无划伤无断条，动平衡未破坏，扇叶齐全，轴无磨损。6、机座完整无裂痕，接线端子盒密封严，端子板牢固可靠，无碳化。7、扇叶、扇罩完整齐全、不打滑、无卡死、卡圈无变形。8、皮带轮完整并与轴滑动配合，键槽配合适当，轴轮结合不小于2/3。续表项 目程 序标 准协作关系4照明配电盘检修1、盘面整洁，门轴灵活，关闭严密。有关部室2、芯面板严密完整，与开关间隙不大于2mm。3、盘芯母排联接可靠，无过热现象，间隙不小于10mm。4、开关接线良好，端子无氧化，无碳化现象，灵敏可靠。5、零端71、子排与地绝缘，各分支线与零排压接可靠零线刷锡压接。6、地端子与金属外皮有效联接，螺丝牢固可靠。5、动力柜检修1、开关电缆负荷载流量保护整定，严格执行当地区电气设备安全运行规程。有关部门2、接触器，继电器无碳化，无灰尘，触头无烧蚀，铁芯无振动，无粘连，分合可靠。3、热元件按负荷的1.1倍整定，完整联接可靠环境温度小于35。4、端子板完整牢固可靠无锈蚀，无氧化，接线整齐，无碳化。5、指示灯完整有效明亮一致，绿（停），红（运行），黄（过流）。6、按钮完整可靠牢固，无锈蚀，无氧化，绿（开），红（停）。7、电压、电流表定期校验F、空调专业项 目程 序标 准协作关系1、机房巡视1、按时巡视运行人员每隔2小72、时对各机房巡视1次。有关部室2、巡视路线根据实际情况制定巡视路线及巡视时间。3、巡视检查内容 1、冷冻机房冷水静压力0.9Mpa，冷却水静压力0.5Mpa，水泵及节门无漏水现象； 2、一次热温度供100-105回55，二次热回水45-50，出水55-65； 3、冷冻机冷冻水入口12，出7，煤气压力0.14-0.05Mpa，冷却水出38，入口32（下限22），真空度：8kPa以下； 4、空调机房各风机运行情况，供回水温度，送风情况，马达及配电柜。风机轴转情况，皮带及皮带轮，滤网，水过滤器无堵塞，节门及表冷器无漏水； 5、机房保温，电动阀，节门开度，严防冻裂表冷器； 6、机房，保持清洁，消防设施齐73、全无损坏；7、膨胀水箱补水，补水泵工作情况。续表项 目程 序标 准协作关系2、冷却塔检修1、接班检查 1、接班后应对冷却塔进行巡视检查； 2、布水器是否正常运转，风扇电机有无异声，有无溢水。有关部室2、巡视冷却塔塔盘水位是否亏水、溢水，水是否平衡，相应调整回水节门，亏水及时补水。3、故障检查如水塔降温效果差，要检查布水器是否畅通，风机皮带是否松动，水质，电机运转并及时进行检修调整。4、投药 按时投药，每天1格，按水质化验员要求除藻、投药、排污，达到水质要求。5、用水量早班接班后将水表抄下，并记录算出每天用水量，严防溢水。6、运行 冷却塔降温标准至冷冻机入口T入=32，下限入口不低于22，冷冻机74、出口T出=38。3、空调运行操作1、开机前检查送风系统阀门是否开启，供水阀门是否开启。有关部室2、启动点车启动风机，检查转向是否正确，风机有无异常，运行正常后方可离开。3、风机加油 风机轴承加油，每月一次，并记入运行记录。4、运行巡视1、发现电机升温过高，设备漏水应立即采取措施；2、 检查风机皮带松紧度及皮带轮角度；3、 水过滤器及回风网表冷器是否脏、堵，及时清堵；4、 防火阀是否处于开启状态；5、 冬季运行每2h对设备巡回检查做记录，注意设备保温，防止盘管冻裂。5、加湿系统有加湿通风系统，风机开机后再开加湿系统，关车时先关加湿系统再关风机。续表项 目程 序标 准协作关系7、冷冻机操作1、运行75、前检查1、 阀体、管道没有泄漏；2、 鼓风机转动方向应为顺时针旋转；3、 安全装置、点火操作装置是否可靠；4、 检查煤气压力0.14-0.05Mpa。2、启动冷却泵区域泵、冷冻泵1、 冷却水流量528m3/h，供水压力，回水压力0.12MPa；2、 冷冻水流量345 m3/h，供水压力0.8MPa，回水压力0.7MPa。有关部室3、检查机组配电控制柜各指示灯1、 冷冻水流量；2、 溶液液位水平；3、 马达、排气温度、煤气压力。4、点火根据说明书按控制程序自动操作（有自控程序）。5、开启冷却塔风机根据冷冻机冷却水入口温度下限22，上限32机组需求开启风扇。6、运行1、 冷冻水温参考值：T出=7 76、T入=12；2、 冷却水温参考值：T出=38 T入=32。7、停止按停止钮，煤气主阀自动关闭，机组自动稀释运行25min后，将煤气手阀关闭，关冷冻水泵，关冷却塔风扇，关冷冻水泵，关区域水泵。8、热交换器操作1、运行前检查1、 供热管道阀门是否处于开启状态；2、 热交换器2次阀门是否处于开启；3、 水泵盘根是否更换，水泵无泄漏；4、 膨胀水箱补水是否正常。有关部室2、启泵顺序启动区域水泵后再启动初级泵，检查水泵转向是否正常，停机顺序反之。3、系统加药每月进行1次X桶。4、回水温度根据热力控制曲线，控制1次回水温度。9、供暖水泵操作1、运行前准备运行各区域水泵时，关闭备用水泵供水节门。系统水静压力77、0.9MPa，系统管路无泄漏。有关部室启动1、 启动水泵先开电源开关，再将供水节门打开，严禁带负荷启动；1、 水泵开启后泵是否有杂音。3、运行1、各水泵供回水节门都不要开到头，要留三扣；2、 根据各部位温度要求调节供水温度，一次热回水温度不超过55。4、停车将供回水节门关闭G、综合维修项 目程 序标 准协作关系综合维修包括木工、油工、钳工、洗涤等工种，解决法院办公中出现的各种问题及大厦内的各种问题。 1.法院办公中出现的问题要争取一次解决，使服务对象满意； 2.一次解决不了的要有明确的时间表； 3.要讲明使用注意事项； 4.要以服务对象的时间为准； 5.对于保密单位要服从保密规定； 6.要对工78、单中的项目认真填写，请服务对象签字认可。法院H信息技术项 目程 序标 准协作关系信息技术1、系统检查2、系统维护3、集中管理4、计划方案1.每天正常的系统状态、记录；2.日常的维护保养，计算机类的每天打扫、每季保养、每年的清理；3.系统的许可证、备份；4.法院各种活动前对所使用系统的督查；5.主系统对各个子系统的集中管理方案的制定、说明、检查和监督；6.跟踪先进的技术、每季写出科技动态的简报；7.培训计划的执行；8.对智能系统的掌握、应用、介绍和提高。法院 2、工作时间正常班时间：按照法院的工作时间经理、主任工程师、秘书、主管、领班、组员。值班时间：法院下班时间安排班计划确定值班人员。 3、管79、理制度 A、安全、防火制度 1.全体员工必须加强治安防范意识，执行大厦制订的治安管理制度，协同保安部门认真做好大厦工程系统的治安保卫工作； 2.各岗位人员必须严守岗位责任，发生事故或发现可疑情况应迅速处理上报，并负责保持好现场； 3.未经动力部领导批准，外来人员（包括参观学习、探亲访友、施工等）禁止进入电脑房、电梯机房、锅炉房、空调机房、水泵房、液化站、油库、气库。经批准进入人员必须办好登记手续，由值班长及值班人员负责执行； 4.禁止大厦无关人进入机房重地，如因工作需要进入时，必须征得值班人员的同意，并自觉接受检查；严禁带火或易燃物品进入机房重地。 5.各岗位值班人员除负责设备安全运行外，必须80、对所属机房范围进行安全检查，各级管理人员必须定期对所属范围进行安全检查，如发现有不安全因素，及时进行整改。 6.各机房不得随意配制，机房、班组工作场地无人时，门窗必须锁好，各水池盖由水系统当值人员负责检查锁好，无关人员不得借用钥匙；开水池盖时，除水系统当值人员同意外，还必须经该主任工程师批准。 7.各班组工具、材料要有专人管理，携带工具、材料出大厦，必须经部领导同意按规定办理出门手续，并由秘书做好登记； 8.在指定地方吸烟、烟灰、烟蒂要丢进烟灰缸。 9.维修工作中需使用易燃材料时，应特别小心，不得存放易燃油料1kg以上。 10.需要动火作业时，要办动火证，施工前要排除易燃物品，施工后认真检查，81、确无火种时方能离开。 11.不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏或泄漏，应及时告知大厦消防中心或值班人员。 12.发现火警及时报告，尽力和消防队员一道扑灭火灾；一旦发生火灾，应保证供水、供电、消防水泵、排烟风机正常运行； B、交接班制度 1.接班人员按时到达岗位，做好值班准备工作，包括： （1）查看上一班记录，听取班值班人员的运行介绍； （2）检查仪表、工具、并在交接班记录本上签名； （3）检查设备运行状况。 2.下列任何情况下均不得进行交接班： （1）上一班运行情况没有交代清楚； （2）领班未到或未经主管同意指定合适的代表领班。 （3）接班人员醉酒现象或其他神态不清未找到顶班人； （4）设82、备故障影响运行。 C、值班制度 1.值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，按规定定期巡视设备运行情况，如离开值班室去巡查和抄表应通知同值人员； 2.密切注意设备运行状况，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，及时发现和处理隐患； 3.值班人员接到维修报告时，应及时通知有关人员前往修理。 4.发现设备故障，值班人员无法处理时，应报告上级组织处理。 5.早、中、晚及夜餐时间是值班的薄弱环节，所有运行值班机房都应有人值班。 6.值班人员因特殊情况需调班时，必须事前报请主管同意。 D、报告制度 （一）下列情况报告领班： 1.主要设备因故需临时停或开； 2.主要设备因故需要临时调整； 3.设备发生故障或停抬修83、理； 4.零部件改造、代换或加工修理； 5.运行人员短时间暂离岗位； 6.维修人员工作去向。 （二）下列情况必须报告主管 1.重点设备因故需进行调整； 2.采用新的运行方式； 3.主要设备发生故障或停抬检修。 4.系统故障及检修； 5.中央零部件改造、代换或加工修理； 6.领工具、备件、材料； 7.加班、换班、补休、病假； 8.外协联系。 （三）下列情况必须报告经理： 1.重点设备发生故障或停台检修； 2.影响管理的设备故障或停工； 3.系统运行方式较大改变； 4.重点设备主要零部件改换； 5.系统主要技术改造或移位安装； 6.系统及设备外协施工； 7.领班以上人员岗位调整及班组组织结构调整；84、 8.主管病假、事假、补休、换班。4、安保部（1）安保部编制定员安保部经理1人秘书1人（主管级） 保安主管1人：前后门岗领班1人，员工4人，白天前后门各2人执勤，巡逻1人；晚上 前门关闭、后门卫1人值班； 巡逻领班1人，员工2人；白天1人巡逻，晚上2人巡逻；消防主管1人：监控室领班2人，员工3人，24小时监控，3班两运转。警卫领班1人。 共计17人，其中：经理1人、主管3人、领班4人、员工9人组织机构图如下：安保部经理1人消防主管1人秘 书1人保安主管1人巡逻领班1人监控领班2人执勤员4人警卫领班1人巡逻员2人监控员3人 （2）安保部主要职责 A、负责大厦区域内的安全保卫和消防工作，通过监控室85、进行监控，保安值班巡逻，保证大厦人身财产安全； B、按国家有关安全保卫和消防方面的政策规定，制订各种办法，并认真贯彻实施； C、实行安全消防责任制，定期开展消防安全大检查，发现隐患，采取措施，及时改正； D、做好物业管理范围内的治安保卫工作。保卫要害部位，建立要害部位档案，严密各项防范措施，保护要害部位的安全。 E、做好地上地下停车场的管理服务工作，保证车辆进出方便，存放安全； F、特别要做好大厦的保密工作，同盗窃、出卖党和国家机密的行为作斗争。G、完成领导交办的其他工作。 （3）保安部经理 直接上级：总经理、分管总工程师 直接下级：秘书、消防主管、安全主管 联系部门：各部门 岗位职责： A.86、在总经理（或分管副经理）领导下，负责领导和组织大厦区域内的保安与消防工作。 B.宣传、贯彻执行国家有关保安和消防方面的政策规定，并制订各项实施细则和办法。C.领导和组织大厦停车管理工作，确保车辆安全；D.领导和组织分公司各部门签订安全消防协议书，督促、考查、考核逐级治安保卫责任制的贯彻执行，对违反公司各项规定的，有权提出处理意见； E. 组织和领导开展以防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故为主要内容的“四防”活动，进行安全检查，发现漏洞或不安全因素，提出整改意见，对重大隐患限期消除。 F.完成领导交办的其他工作。 （4）消防主管 直接上级：保安部经理 直接下级：消主领班 联系部门：大厦各部门 岗87、位职责： A.在部门经理领导下，具体组织、实施、监督、考核贯彻落实有关安全保卫工作的方针、政策、法律、法令、规定，坚持预防为主的方针；B.负责分公司各部门签订安全消防协议书，督促、考查、考核逐级治安保卫责任制的贯彻执行，对违反公司各项规定的，有权提出处理意见； C.开展以防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故为主要内容的“四防”活动，进行安全检查，发现漏洞或不安全因素，提出整改意见，对重大隐患限期消除。 D.开展消防宣传，普及消防知识，对分公司全体员工进行消防教育，给员工讲授消防常识，使他们懂得消防防火工作在大厦的重要性。减少大厦内部因不懂消防知识造成的火险隐患。 E.经常进行防火检查，减少火险隐88、患督促防火安全检查是防火工作很重要的方面，必须每月进行一次。对防火要害部位要每周进行检查，同时建立各类防火稽查档案。对检查出来的问题书面上报，并与有关部门协调限期整改。 F.建立健全消防规章制度，根据岗位和重点防火部位，制定出消防安全责任制，并与有关部门签订消防安全协议书，要求每个员工都知道自己在本岗位的消防安全职责，并将责任制张贴在本岗位的明显部位，落实到每一个人，使防火工作落到实处，尽量避免火灾事故的发生。 G.建立义务消防组织，根据防火需要和消防条例的要求，组建消防安全委员会，建立一支由员工组成的义务消防队。平时消防队在各自的岗位上注意发现和及时消除火险隐患，遇有火灾时协助公安消防部门一89、起进行扑救。 H.加强消防监控，明确大厦要害部位、重点防火部位，要建立防火档案，配备相应的消防器材，严格落实防火责任制。根据建筑特点和季节特点进行火灾预防，制定出预防方案，掌握主动权。 J.与地区消防部门密切联系，及时掌握和了解各项消防法规，认真处理好“防”和“消”的关系，把预防工作放在首要位置。要和消防机关保持良好的工作关系。 K.消防器材的管理。根据每个部位的特点配制不同类型的消防器材，制定消防器材的管理、使用规定，定位定人，每季度检查一次，向员工传授消防器材的使用方法。根据要求提出器材更换的时间、种类，杜绝更换期消防器材空缺，建立消防器材档案管理，并将消防器材的管理纳入消防岗位责任制。 90、（5）保安主管 直接上级：保安部经理 直接下级：警卫领班 联系部门：各部门 岗位职责： A.加强内部治安保卫管理，同刑事犯罪活动和其他危害治安的行为作斗争。 B、建立健全内部治安管理规章制度。 C、建立员工执行保卫规定落实情况的档案。 D、督促检查治安保卫条例、规定的落实。 E、贯彻地方主管部门的各项工作指令，完成上级下达的各项工作任务。 F、做好对易燃、易爆、放射、剧毒等危险物品的安全管理。 G.做好保密工作，加强对各部门及员工的保密教育工作，定期开展对保密工作的检查。 H.严格大厦的钥匙管理，检查落实大厦钥匙管理规定。J.搞好警卫工作，熟悉大厦警员岗卫位置、具体任务、责任范围及有关规定，不91、断对警员进行业务知识培训，提高素质。 （6）秘书直接上级：保安部经理直接下级：岗位职责：A负责保安部的内勤工作； B收发公文、函件、编辑文字材料、制作表格及文字打印工作。 C.参加保安部各种会议并担任记录。 D.负责统计各专业员工的考勤、各种统计报表、发放物品等工作。 E.负责管理各类文件：报告、资料、合同等工作，并进行归档整理。 F.组织工程部行政会议，协调各专业的工作，催办、督查经理交办的任务。 G.转呈各专业上报经理的请示、报告、工作计划，下传经理的指示和工作指令。 （7）警卫领班 直接上级：保安主管 直接下级：警卫人员 联系部门：大厦各部门 岗位职责： A.保安主管是部门主管的助手； 92、B带领警卫搞好大厦的安全保卫工作；白天站好前后门岗，做好巡逻；晚上值好班、按时巡逻； C对警员进行培训和教育，不断提高其综合素质；D完成领导交办的其他工作。（8）消防领班直接上级：消防主管 直接下级： 联系部门：大厦各部门 岗位职责： A.在消防主管领导下，带领员工贯彻以预防为主的方针，搞好大厦的消防保安工作； B、执行与各部门签订的安全消防协议书，督促、考查、考核消防责任书的贯彻执行情况，对违反规定的，提出处理意见； C.开展以防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故为主要内容的“四防”活动，进行安全检查，发现漏洞或不安全因素，提出整改意见，对重大隐患限期消除。 D.开展消防宣传，普及消防知识，对93、分公司全体员工进行消防教育，给员工讲授消防常识，使他们懂得消防工作在大厦的重要性。减少大厦内部不懂消防知识造成的火险隐患。 E、定期开展防火检查，减少火险隐患，对防火要害部位要每周进行检查，同时建立各类防火稽查档案。对检查出来的问题书面上报，并与有关部门协调限期整改。 F.带头执行消防规章制度，每个员工都应知道自己在本岗位的消防安全职责，并将责任制张贴在本岗位的明显部位，落实到每一个人，使防火工作落到实处，防止火灾事故的发生。 G.对员工组成的义务消防队。进行消防知识教育，要求其在各自的岗位上注意发现并消除火险隐患，遇有火灾时协助公安消防部门一起进行扑救。 H.带领员工把预防工作放在首要位置，94、做好消防监控工作，掌握大厦要害部位、重点防火部位，全方位进行监控； I.加强对消防器材的管理，执行消防器材的管理、使用规定，向员工介绍消防器材的使用方法。（9）警员 直接上级：领班 岗位职责： A.按领导的指令和岗位职责进行工作； B.熟悉本岗位的任务与要求； C.熟悉大厦要害部位； D.按时上下班，站好每班岗；按规定时间和要求进行巡逻； E.协助消防监控室查出报警情况或开启房门； F.果断处理本岗位发生的问题，发现可疑的人和事，要有礼貌地进行盘查或监控，遇有火警或其他事故应迅速扑救或采取有效措施保护好现场，并及时上报。G.监督检查员工违纪情况并报部门处理。（10）各岗位工作项目、程序、标准与95、协作关系项 目程 序标 准协作关系1.监控室接电传后管理执行程序1.收文 1.监控室负责机器维护使用； 2.将收文及时交部门值班人员，根据内容布置有关部门；收文人要签字，发文不留死角。内部 2.传达 1.向部门领导汇报，在交接班记录本登记； 2.向内保、巡逻、警卫传达控制； 3.保安部通知单，让全体人员知道，在工作中注意发现； 4.重要电传应报告分公司领导。3.收存 1.撤销的电传和3日后无信息电传由内保收存专档备案； 2.收、存要有顺序记载，一年的档案交内勤于次年后销毁。 2.内保组押送提款应遵守的程序 1.离厦 1.内保组接到协助计财部送款通知后，应带好警具立即赶到该部门； 2.上午时应由96、出纳人员先上，然后从两侧门分别登车锁好； 3.注意观察周围情况，严防尾随人员。内部 2.途中 安全 1.要求司机选择宽畅道路行走，中途不要停车，严禁搭车； 2.请司机将车停放在距银行最近处，送款时，警卫人员要与出纳员一同进银行；取款回到车上时，警卫不要离开出纳人员及收款箱。 3.返回 1.出纳人员先上车，警卫两侧上车； 2.注意周围情况，发现可疑情况应立即做好防范准备； 3.将见款押送到出纳办公地点并安全完成任务； 4.凡押送款时不要固定时间或路线甚至车辆。续表项 目程 序标 准协作关系3.警卫上岗的操作程序 1.准备 1.提前15分钟到达警卫室，自检仪容仪表； 2.领班班前对所属警员逐一按要97、求进行检查； 3.内保、防火警员检查是否带好记录本和笔； 4.领班召开班前会，强调记录、服务要求和下传部门要求。内部 2.接班 或退岗 1.立正敬礼接岗，交接岗上情况和下传要求； 2.立即熟悉岗上情况，进入角色； 3.下岗警员仍要立即返回警卫室休息； 4.交接岗时不要影响执勤和人员出入。 3.站岗 1.岗上警员，庄重大方，警姿端正； 2.防火巡逻要及时将巡查情况报告监控室。4.接待员工 报案1.接到 报案 1.立即赶到现场查询，必要时保护好现场，并对其进行勘察；必要时向公安机关报案； 2.控制与此案有关系的人员，做好报案记录。公安机关2.调查 1.访问知情人、关系人，要做好访问笔录； 2.发现98、重点嫌疑人并进行谈话； 3.检查重点人更衣柜和个人物品。3.处理 1.对核实无误的重点人应写书面材料报大厦领导并提出处理意见； 2.按大厦领导意见请有关部门做好善后工作； 3.如交由公安机关处理应通知员工部门和人事部； 4.案件无进展，应向员工作出解释。 3.答复 1.普通人员情况可以简单迅速地回复； 2.涉及领导应由调查单位执信来人联系，不得在电话中随便答复。续表项 目程 序标 准协作关系5.内勤文件管理程序 1.收发 1.保安部存储文件由内勤负责； 2.凡部门形成的文件、报告均应备存1份，报上级1份，由内勤整理归档，各部门的档案应专人负责； 3.档案要分类标明，便于查询，收发文件要登记清楚99、，要有收者签字。 2.传阅 1.部门经理传达阅过的文件要在传阅卷上签名，完整交回内勤； 2.上级或部门借阅的文件要有存借手续。内部 3.存放 1.凡与规定无关系的文件由内勤每年底清理上交公司档案室存放； 2.内勤按文件内容要分别登记、装订、造册、立卷存放，以便随时可以查找。6.内勤每日程序1.上班 1.每日9：00至10：00到总办交换文件； 2.整理当日文件，报送部门经理批阅。内勤2.工作内容 1.草拟各种纠正报告并打印成文，统计特种数据； 2.大厦各证件的制作与发放； 3.部门考勤及部分行政管理事务。 3.下班完成当日工作，各种文件、材料清理归档，汇报当日工作情况。5、服务部（1） 服务部100、编制定员 服务部经理1人秘书1人 保洁主管1人：领班2人、员工4人，计7人 服务主管1人：前台领班1人、审判厅服务员工3人，计5人。餐饮领班1人、员工4人，计5人。绿化1人服务部计20人：经理1人、主管3人、领班4人、员工12人组织机构图如下：服务部经理1人前台领班1人服务主管1人保洁主管1人秘 书1人餐饮领班1人保洁领班2人保洁员工4人绿化工1人服务员工4人服务员工3人 （2）服务部主要职责 A、按规范要求，做好大厦公共区域的卫生保洁和办公室内（每星期2次）的卫生保洁工作、绿化租摆工作，为业主创造一个清新优美、温馨肃静的办公环境； B、为业主提供“安、暖、快、洁、便”的优质服务； C、做好前101、台接待工作，对业主和来厦办事客人的服务，要主动热情、态度和蔼、礼貌大方、耐心周到； D、做好会议室和健身房的管理、服务工作； E、做好员工餐厅的服务、保洁工作； F、做好垃圾清运、化粪池清掏（外委）工作； G、主动走访业主，证求意见，不断改进工作； H、完成领导交办的其他工作。 （3）服务部经理直接上级：总经理或分管副经理直接下级：秘书、服务主管、保洁主管岗位职责： A、领导和组织服务部员工，按规范化、标准化、程序化的要求做好大厦的卫生保洁、绿化租摆、管理和服务工作； B、组织制定本部门内部需要的各项管理制度和办法，并认真贯彻执行； C、组织编制部门费用预算，经批准后，认真组织实施； D、组织102、属下员工的业务培训，不断提高队伍素质，做好服务和管理工作； E、加强管理，控制物品消耗，降低成本，节约费用； F、大力支持、正确指导属下的工作；主动帮助解决工作中遇到的问题； G、完成领导交办的其他工作。 （4）秘书直接上级：服务部经理直接下级：岗位职责：A、负责本部门的内勤工作；B、收发公文、函件、编辑文字材料、制作表格及文字打印工作。 C.参加服务部各种会议并担任记录。 D.负责统计各专业员工的考勤，各种统计报表及发放物品等工作。 E.负责管理各类文件、报告、资料、合同等工作，并进行归档整理。 F.组织服务部行政会议，协调各专业的工作，催办、督查经理交办的任务。 G.转呈各专业上报经理的请103、示、报告、工作计划，下传经理的指示和工作指令。H、完成领导交办的其他工作。（5）卫生保洁主管直接上级：服务部经理直接下级：卫生保洁领班岗位职责：A、全面负责大厦公共区域的卫生保洁工作，包括：大厦楼外公共区域；大厦内走廊、楼梯、公共卫生间、审判厅、会议室、健身房、淋浴间及办公室内（每星期2次）；B、按规范化、标准化、程序化的要求，组织和领导属下员工，做好大厦的卫生保洁、绿化租摆、各项服务和管理工作；C、经常检查各班次的工作情况，发现问题及时纠正，不断改进工作；E、按计划并精打细算，合理使用和消耗保洁用具、各种物品，减少浪费，节约支出；F、负责对属下员工的培训，不断提高其服务意识和技巧；G、做好大104、厦外墙清洗、化粪池清掏、垃圾清运的外委工作；H、完成领导交办的其他工作。（6）服务主管直接上级：服务部经理直接下级：服务领班岗位职责：A、领导和组织属下员工，做好大厦会议室、审判厅等的保洁和服务工作；B、组织属下员工做好大厦员工餐厅的卫生保洁和用餐服务工作；C、组织做好大厦前台的接待、服务工作；D、经常检查各班次的工作情况，发现问题及时纠正，不断改进工作；E、按计划并精打细算，合理使用和消耗保洁用具、各种物品，减少浪费，节约支出；F、负责对属下员工的培训，不断提高其服务意识和技巧；G、完成领导交办的其他工作。（7）保洁领班直接上级：保洁主管直接下级：保洁员岗位职责：A、带领员工按规范要求，认真105、做好大厦的卫生保洁工作；B、与员工一起，精打细算，按计划使用保洁工具，减少费用支出，节约开支；C、经常检查员工的工作，及时肯定员工的成绩和不足，发现问题，及时纠正，不断改进工作；D、带头积极参加员工培训，不断提高组织能力和专业技巧，以实际行动，教育员工；E、完成领导交办的其他工作。（8）服务领班直接上级：服务主管直接下级：服务员岗位职责：A、带领员工按规范要求，认真做好大厦前台、会议室、审判厅等的服务工作和卫生保洁工作；B、员工一起，精打细算，按计划使用物品，减少费用支出，节约开支；C、经常检查员工的工作，肯定成绩，提出不足，发现问题，及时纠正，不断改进工作；D、带头积极参加员工培训，不断提高106、组织能力和专业技巧，以实际行动，教育员工；E、完成领导交办的其他工作。（9）餐厅领班（只负责餐厅、后厨由业主自己管理）直接上级：卫生保洁领班直接下级：餐厅服务员岗位职责；A、负责员工餐厅（中、小）的卫生保洁和服务工作； B、与餐厅服务员一起按一日三餐的要求和服务内容，按时进行保洁、服务； C、加强对服务员的思想教育工作，不断提高其综合素质，搞好服务工作；D、经常检查工作，发现问题，及时纠正，不断改进工作；E、带领员工积极参加培训，不断提高组织能力和专业技巧，以实际行动，起到模范带头作用；F、检查员工仪容仪表，行为规范及出勤情况；G、完成领导交办的其他工作。（10）卫生保洁员直接上级：卫生保洁领107、班岗位职责： A、负责大厦公共区域、办公室的卫生保洁工作，按规范要求，进行卫生清扫、擦洗，吸尘除污，保证无灰尘，无杂物； B、每天要提前15分钟上岗，做好准备，按时交接班，不迟到，不早退； C、爱惜和精心使用卫生保洁工具，正常运行、延长其使用寿命；D、精打细算，按计划使用物品，减少费用支出，节约开支； E、完成领导交办的其他工作。（11）服务员直接上级：服务领班岗位职责：A、负责大厦会议室、审判厅的服务和保洁工作；B、每天要提前15分钟上岗，做好准备，按时交接班，不迟到，不早退； C、爱惜和精心使用卫生保洁工具，正常运行、延长其使用寿命； D、精打细算，按计划使用物品，减少费用支出，节约开支；108、 E、完成领导交办的其他工作。 （12）餐厅服务员直接上级：餐厅领班岗位职责： A、在餐厅领班的直接领导下，做好餐厅的卫生保洁和服务工作； B、按一日三餐的要求和服务内容，按时进行保洁、服务； C、加强业务学习，不断提高综合素质，搞好服务工作； D、经常检查自己的工作，发现问题，及时纠正，不断改进工作； E、积极参加员工培训，不断提高组织能力和专业技巧； F、注意自己的仪容仪表，行为规范； G、完成领导交办的其他工作。服务部各岗位工作项目、程序、标准与协作关系一、前台项 目程 序标 准协作关系1、接待来宾1、接待； 1、在客人离自己3步远时主动向客人问好； 2、询问客人来厦目的。各部门2、虚心109、听取客人要求 认真做好记录；3、回答来宾问题 热情、耐心、准确。2、大堂卫生保洁 1.地面干拖（云石、大理石地面） （1）使用喷有静电吸尘剂的干拖进行工作； （2）将尘拖平放在地面上，直线推尘，尘拖不可离地；将地面的灰尘推往较隐蔽的地方； （3）每拖尘一次后，用吸尘机吸干净尘拖上的灰尘； （4）推尘每半小时循环一次，视灰尘程度及人流量密度而增减次数； （5）每次推尘后应及时将地面、垃圾打扫干净，地面不能留有脚印、污迹；各部门2、大堂地面日常保养（1）洗地 1）自动洗地机的操作，将清洁剂按1：20的比例兑水注入清水箱内；2）装好吸水刮后，启动电源开关，放下洗地刷和吸水刮，扳动水制开关；3）启动吸110、水机电源，手推操纵杆，以60m/分钟速度前进，洗地和吸水同步进行；4）洗地机洗地时，要用干毛巾将地面特别是边角位的水迹抹干净，以免影响打蜡质量。 续表项 目程 序标 准协作关系（2）地面打蜡、抛光1）进行打蜡时，首先要检查机上喷壶是否加满保养清洁蜡；1） 将控制杆调节到合适的高度；2） 机体底盘针座结合抛光垫，保持机身底盘与地面平衡；3） 接通电源，按动机身电源开关，使底盘转动，当手柄提升时，机身向右移动，当手柄向下时，机身向左移动；4） 当操纵机械从左至右移动时，拉动喷蜡控制杆将蜡水喷出，由底盘抛光垫将蜡水均匀涂地面上；5） 打蜡前，用干地拖将地面灰尘、砂粒拖干净；打蜡时，落蜡要均匀，上下互111、叠10公分，每推100公分距离喷蜡一次；6） 喷蜡完成后，换另一干净抛光垫进行地面抛光。7） 抛光推进速度应保持在50m/分钟为宜，来回抛光3-5次，直至光亮为止。（3）地面高速抛光1） 使用高速抛光机操作，将高速抛光垫安装在抛光机转盘底部针座上，平放在地面；2） 将控制杆调节到合适的高度，接上电源；3） 按动机身上电源开关，转盘转动，即可进行抛光；4） 抛光时，推进速度不能太快，应保持50m/分钟的速度；5） 抛光时，上下行距应互叠10公分，以免漏抛光。续表项 目程 序标 准协作关系3、大堂地面周期保养（1）地面起蜡1）起蜡前，将“暂停使用”告示牌放在工作现场出入口或周边位置；2） 以150112、转/分钟速度的擦地机连清水箱进行操作，将起蜡水按1：10的比例兑水注入水箱中；3） 套好针座及洗地百洁刷；4） 擦地机接通电源，按动机身电源开关，拉动水箱控制杆，将起蜡水均匀擦在地面上；5） 控制机械保持在50m/分钟的速度进行刷地起蜡工作；6） 控制机器走向，由左至右来回走动2-3次；7） 上下行距之间互叠10公分；8） 洗地完成后，用吸水机把起蜡水吸干净；9） 用自动洗地机来回过清水两次；10） 边角位用长柄手刷擦抹干净；11） 待地面吹干后进行封蜡。各部门（2）地面封蜡1） 将落蜡拖头套在落蜡架上；2） 把拖头浸透蜡水；3） 把拖头放在压水器上压干少许；4） 将蜡水均匀涂在地面上（一般封113、3-5层）；5） 操作时要一层一层地将蜡水均匀拖在地面上，待每层蜡水干透后，才可进行后面的封蜡操作；6） 封蜡结束一般需过6小时后才用1000转/分钟以上的高速抛光机进行抛光，直至光亮为止。（3）“结晶”蜡打磨1） 使用300转/分钟刷地机、针座、百洁刷、钢丝垫进行；2） 打磨前地面要先清洁，如有旧蜡要起蜡；3） 喷蜡后以50m/分钟的速度进行打磨；4） 喷蜡要均匀，反复喷磨3-5次至光亮为止；5） 将钢丝垫上的灰尘用吸尘机吸干净，不能水迹（4）“水晶”蜡打磨1） 使用300转/分钟刷地机、棕色（粗）、灰色（幼细）磨光垫进行2） 打磨前地面要先清洁，如有旧蜡要起蜡；3） 喷蜡后先用棕色磨光垫打114、磨，反复喷磨4-5次；4） 换上灰色磨光垫再喷磨4-5次直至光亮为止。4、玻璃及门窗按规定清擦，保证光洁无尘。5、沙发、茶几每日清扫，保持清洁。6、铜器及不锈钢抛光用抛光机擦拭表面，保持光滑明亮。二、办公区域项目程 序标 准协作关系1、楼道的清洁卫生1、走廊1、 每日按规定清扫走廊、擦洗玻璃，确保走廊、墙壁、裙板、指示牌清洁；2、 确保通道口指示灯箱、配电箱、消火栓、灭火器材、警铃等清洁卫生；各部门2、空调定期清洁走廊内空调出风口及隔尘网。3、立式垃圾桶及烟盘1、 每日对立式垃圾箱进行清理；及时清理烟盘内的杂物。4、防火通道1、 保证防火通道楼梯扶手、台阶清洁；保证防火通道畅道，消防器材整洁。115、2、公共卫生间1、镜面、云石台、洗手盆的清洗（1） 用玻璃清洁工具进行操作；（2） 将浸有玻璃清洁剂的清洁粉头贴在玻璃上下推抹；（3） 用玻璃卡和毛巾抹去玻璃上的水迹；（4） 将清洁剂喷在洗手盆及洗水台上；（5） 用清洁百洁布刷洗盆面及台面上的污迹；（6） 用清水冲洗干净；（7）用毛巾擦干水迹；各部门2、座池、尿槽的清洗（1） 将清洁剂涂在座池及尿槽；（2） 用力将座池及尿槽中的污迹清干净；（3） 遇有水锈可加少许酸性清洁剂；（4） 用热水将清洁剂冲洗干净；（5）用毛巾将水迹抹干；3、座厕水箱清洁（1） 放掉水箱中的水；（2） 打开水箱盖；（3） 将少量酸性清洁剂倒入水箱中；（4） 用手刷将水116、箱清除干净；（5） 打开进水阀，将箱内清洗干净，并盖好箱盖；4、地面的清洁（1） 用清洁兑水1：20洒于地面；（2） 用扫把洗刷地面上的污迹；（3） 用热水将地面冲干净；（4） 用拖布将地面水迹拖干；（5） 每周一次用“结晶法”对地面进行打磨抛光。续表项 目程 序标 准协作关系3、办公室1、保洁在业主办公室人员的陪同下每周两次进办公室进行清洁卫生。2、倒垃圾将垃圾袋拿出房间3、吸尘、擦洗做到地板房间清洁无尘。4、审判庭1、清洁大理石地面用洗涤机清洗两遍，再用干布擦洗干净。各部门2、 大理石地面养护（1） 准备 工作根据需要备好起蜡剂，封地蜡及上光蜡，洗地机、吸水机、落蜡车等；用护栏将所要起蜡，117、落蜡的地方围栏保护，以防客人踩踏滑倒。（2）起蜡1、 将起蜡水按一定比例与温水调好，倒入水箱，安装针盘和黑色抛光垫；2、 接好电源，开机操作；3、 将原蜡全部起脱；4、清水吸干。（3）封地蜡1、 使用落蜡器上蜡；2、第一遍蜡晾干后，再上第二遍蜡。（4）保养1、 每日用拖把将浮土除去；3、用硬质地面修补腊均匀的喷在地面上，用抛光机按顺序抛光，并定期进行补蜡。3、地板及墙面保护（1）木地板保养1、 用拖布或吸尘器除去浮尘；2、喷上光蜡，用抛光机抛光；（2）木墙面保养按规定定期打光蜡4、机器设备的维护保养（1）清理机器使用完毕，应清理擦洗干净（2）保管清洗好的机器应由专人保管，并定期保养。（3）使用118、按操作规程正确使用；发生故障，及时进行检修。续表项 目程 序标 准协作关系4、员工餐厅做好员工餐厅的服务工作在员工用餐时服务员应主动、热情，随时满足员工的合理要求。各部门做好员工餐厅的卫生保洁 1、对员工餐厅的地板、餐桌、椅子每天清扫一次； 2、员工用餐时，随时清理桌面；餐厅的门窗、玻璃每周擦洗一次，保持光洁、明亮。5、大厦公共区域卫生保洁1、停车场 1、地上、地下停车场每天清扫一次，保持清洁无杂物； 2、道路、台阶每天清扫一次，保持清洁无杂物；2、大厦外墙清洗（外委）每两年清洗一次；3、化粪池清掏每年两次。4、垃圾清运每日一次。四、公共洗手间操作程序项 目程 序标 准协作关系1、镜面、云石台119、洗手盆的清洗（1） 用玻璃清洁工具进行操作；（2） 将浸有玻璃清洁剂的清洁粉头贴在玻璃上下推抹；（3） 用玻璃卡和毛巾抹去玻璃上的水迹；（4） 将清洁剂喷在洗手盆及洗水台上；（5） 用清洁百洁布刷洗盆面及台面上的污迹；（6） 用清水冲洗干净；用毛巾擦干水迹。干净、光亮各部门2、座池、尿槽的清洗（1） 将清洁剂涂在座池及尿槽；（2）用力将座池及尿槽中的污迹清干净；（3）遇有水锈可加少许酸性清洁剂；（4）用热水将清洁剂冲洗干净；（5）用毛巾将水迹抹干；干净、无污迹3、坐厕水箱清洁（1）放掉水箱中的水；（2）打开水箱盖；（3）将少量酸性清洁剂倒入水箱中；（4）用手刷将水箱清除干净；（7） 打开进水120、阀，将箱内清洗干净，并盖好箱盖；干净、无污迹4、地面的清洁（1） 用清洁剂兑水1：20洒于地面；（2） 用扫把洗刷地面上的污迹；（3） 用热水将地面冲干净；（4） 用拖布将地面水迹拖干；每周一次用“结晶法”对地面进行打磨抛光。清洁光亮5、绿化管理楼内（1） 楼内、大堂、餐厅、首长办公室、会议室、租摆盆景；（2） 维护管理、浇水、施肥、清理枯叶、喷药灭虫；（3） 修剪、换土、转盆。每日清洗叶面一遍，每月施肥一次，每半月喷药一次。楼外草坪管理：剪草、施肥、喷药、疏松土、耙草或浅疏；春秋每月1-2次，施肥、疏松每月一次。五、电梯的清洁保养项 目程 序标 准协作关系电梯的清洁保养 （1）打开控制箱，按121、动制定按纽，使电梯停止运行；将电梯停在制定楼层操作，每次只能停一部电梯； （2）将“正在工作”告示牌放在电梯门前； （3）用玻璃清洁剂清洁玻璃镜面；镜面玻璃、不锈钢门要求达到光洁、明亮、无手印及污迹的效果； （4）用家具清洁剂清洁天花顶及木器装饰部分； （5）用不锈钢清洁剂清洁电梯不锈钢门； （6）用吸尘器吸边角位和电梯门轨的沙尘； （7）用湿布抹干净地面和门轨的灰尘； （8）地面干后，装上地脚保护板进行打蜡抛光；地面大理石磨均匀，抛光的光亮度要高； （9）工作完成后，取出保护板，把控制按纽恢复原位，关上控制箱，恢复电梯正常运行； （10）每天换电梯内脚垫保证电梯内卫生清洁，减少故障发生，延长122、使用寿命。保证垫上日期正确各部门公司编制定员详见下表： （表二）序号部 门公司领导部门经理部门副经理主管领班员工合计1公司领导332总经理办公室1343计财部112264工程部11376185安保部1349176服务部1341220合 计35214152968第五章 成都法官大厦物业管理收入测算一、 物业管理费用来源（一） 物业管理费收费原则1、 法官大厦物业管理收费原则 （1）各项物业管理计费均按“取之于民，用之于民；高来高去，低来低去；结余结转下年度继续使用，超支下年收入弥补”的原则进行费用核算和计收。 （2）各种费用，凡能按表计收的如水费、电费、燃气费等一律按每月实际消耗数和规定价格计收123、；不能直接计收的，经过详细测算，按建筑面积分配计收。 （3）各项费用，凡国家和成都市有规定的，一律按规定价格计收如：采暖费、水、电、燃气等；暂无具体规定的经详细测算，提出建议价格经管委会审查同意后计收。（二） 物业管理计费面积成都法官大厦经计算总建筑面积约29577M2。其中：1、审判厅5层，总建筑面积10227 M22、法官大厦地上15层半，建筑面积13300 M2 ，地下2层约2000 M2 合计为15300 M2 3、辅楼（接待站）5层，4300 M2据此大厦物业管理费计费面积应为 29577-4300=25277 M2公共设施运行费、大厦空调、采暖费计费面积均为29577 M2（三）物124、业管理费计费对象 1、大厦物业管理，各项费用一律由物业分公司统一对外、统一计收、统一支付； 2、各项费用计收的对象为大厦业主。（四）物业管理费计费标准及价格详见（表三）物业管理计费价格表 （表三）序号收 费 项 目计量单位（期. M2）计费价格(元)说 明1采暖费期. M2182空调制冷费期. M2163公设运行费月. M24.24物业管理费月. M24.35电费度0.386水费T1.027燃气费M31.88热水费8.5注：计量单位面积均为建筑面积。二、年度物业管理费收入 (表四)序号收费项目计费面积（M2）计费价格及标 准金 额说 明1物业管理费252774.3元/月. M21304293.125、22采暖费2957718元/期. M2 5323863空调费2957716元/期. M24732324公设运行费295774.2元/月. M21490680.8合 计3800592第六章 成都法官大厦物业管理费支出明细测算一、测算依据及说明（一） 测算依据1、成都市中级法院提供的原始数据面积表和有关资料。2、国家和成都市政府有关物业管理法规、文件和收费标准。3、无法规可依时参考成都市同档次物业管理实际运行中的有关数据。（二） 税费说明1、税费按5.5%计算。2、物业管理酬金按每月1.8万元，全年21.6万元，甲方支付给乙方，支付方式：半年支付一次。3、各种能源费用与水、电费等按成都市有关规定价126、格代收代付。二、成都法官大厦物业管理费具体测算（一） 人工费支出 1、工资（1）公司总经理1人 月薪 4000元 年薪 48000元（2）总工程师 1人 月薪 3000元 年薪 36000元（3）总经理助理1人 月薪 2500元 年薪 30000元（4）部门经理 5人 月薪 2000元 年薪 120000元（5）部门副经理2人 月薪 1500元 年薪 36000元（6）主管级 14人 月薪 1100元 年薪 184800元（7）领班级 15人 月薪 900元 年薪 162000元（8）员工 29人 月薪 600元 年薪 208800元 工资合计68人 825600元平均人年工资12141.18127、元；人月平均工资1011.77元。 2、加班加点工资、夜班津贴及奖金等按基本工资15%测算。82560015%=123840元3、相关费用 按国家规定，以工资为基数计提的费用有：工资附加费14%（职工福利费7%，医药卫生补助金7%）、养老保险16%（社会统筹）、失业保险1%、，以上共计为31%。相关费用=82560031%=255936元 4、工服、劳保及洗涤费 工服、劳保费用按人均500元，洗涤费按100元计算，则年费用=600元68人 =40800元5、员工餐补贴费 午餐每人每天按6元标准补助，晚餐、夜班餐标准相同，按午餐人数的20%考虑，全年按241天计算。年员工餐补费=624168（6128、24168）20%=117994元。 以上1-5项费用支出合计为1364170元，平均人年费用支出为20061.32元，本方案中称为“人年费用”。人年费用分配见下表：人年费用分配表 （表五）序号部门人数人年费用物业管理费公设运行费采暖空调费1公司领导332总办443计财部664工程部181175安保部17176服务部2020合计68136417033662023.8028561716.967140429.24（二）水电费 8000元（三）卫生保洁费164000元，其中： 1、清洁费用（部分外委）包括清洁用具、材料、低值易耗品等每月1200012=144000元2、 外墙清洗（外委） 10000129、元3、 垃圾清运（外委） 10000元（四）物业公司管理用固定资产折旧费 按原值40万左右考虑，年折旧率平均按10%计算，每年应计提折旧费40000元。 （五）保险费（公众责任险） 10000元 （六）办公用品费 150012=18000元 （七）通讯电话费 300012=36000元（八）差旅费（含探亲费） 20000元（九）车辆使用租金 400012=48000元（十）公关交际费 20000元（十一）印刷费 12000元（十二）年检费及法律顾问费 20000元（十三）外聘专业技术骨干5人年补助费 36000元（十四）绿化、租摆费 5000元 以上1-14项直接费用支出合计1099023.8130、0元（十五）税费 60500元（由物业管理费列支） 物业管理费用年合计1159523.80元,平均4.19元/月. M2 三、成都法官大厦运行系统费用支出编制说明 （一）空调采暖 成都市中院办公大楼楼宇自控系统设备选用美国HONEWELL公司的EXCEL5000系统，空调系统、配电系统、照明系统、电梯系统提供全面监控和管理，保证各子系统安全、可靠地运行。该系统DDC为XL100六台、XL500两台。 选用的空调机组为美国开利空调，共计7台热泵式风冷冷机组、5台空调循环水泵，根据水系统的供应、回水温差和流量计算空调系统的冷热负荷，控制冷水机组开启的台数，同时监视其运行状态。新风机组共计32台，根131、据程序控制风机的起停，同时监视其运行状态和故障，监视5台通风风机、2台排烟风机运行状态，控制5台通排风机启停。详见下表：序号名 称规格型号功率数量厂 家1楼宇自控系统EXCEL50001HONEWELL2控制器DDCXL1006HONEWELL3控制器DDCXL5002HONEWELL4空调机组7开 利5循环水泵5开 利6新风机组327排风机58排烟机2年度空调采暖费用支出测算 采暖费支出包括：人工费、材料备件费、热系统运行费、电费、水费等。 采暖期由每年11月15日开始至次年2月15日止，共计3个月。采暖费用如下： 1人工费 定员7人1/220061.32=70214.62元 2电费：经测算132、年耗电费用约786467KWH0.381=299644元 3水费 40000T1.02=40800元 4材料备件费 40000元 5其他10000元 直接费用小计 460658.626税金 25850元采暖费用合计 486508.62元 18元/M2.期空调运行费 空调运行费包括人工费、材料备件费、电费、水费、其他费用等。 空调制冷期从每年6月15日开始供到9月15日止，本方案考虑由6月1日至9月30日每天供应11小时（7-18时），法定节假日停供。业主如需增加或延长供冷时间，应提前通知物业公司，以便安排供冷，费用另计。 1人工费 定员7人1/220061.32元 =70214.62元 2. 133、电费656168KWH0.381=250000元 3水费 200T1201.02=24400元 4.维修材料费备件费30000元 5、其他 30000元 直接费用小计 404614.62元6.税金 22000元空调费用合计426614.62元 15.79元/ M2.期 (二)给排水运行维护费检测6台水泵运行状态，两个水池的高低水位，根据水位控制水泵启动或停止。1.人工费用：320061.32=60183.96元2.电费：135998KWH0.381=51800元3.水费：51600T1.02元=51600元4.材料备件费：10000元5.其他：5000元直费小计178583.96元 6.税金 134、11000元给排水费用合计189583.96元 (三)供电系统运行费 供电系统运行费包括变压器及线路损耗，设备动力、照明、排风用电、供电部门电缆代维费、设备试验费、电气仪表检验费、防雷接地年检费、维修材料备件费、通讯、运行记录费、人工费等。 1、人工费 运行及维护维修保养定员4人 年费用20061.32 4=80245.28元 2、电费 （1）设备运行用电经测算年耗电费用约137575KWH0.381=52416元 （2）公共区域用电年耗电费用288000KWH0.381=109728元 （1） 至（2） 合计 162144元 3、材料（灯具、电气材料）、备件费 30000元 4、外委费用 （135、1）电缆代维费 5000元 （2）设备试验费 5000元 （3）仪表检验费 5000元 （4）防雷接地年检费 2000元 至 合计 17000元 5、其他费用 5000元 供电费用合计294389.28元6、税金 16500元 供电费用合计 310889元 (四)电梯运行大厦设计安装1000公斤日本三菱电梯2部, 主要作为客梯使用。当有火灾发生时，电梯自动归首位。年运行费用测算如下：1、电费：15KW4小时2部241天0.381元/KWH=11018元2、材料备件费 35000元3、维护费(外委)，20000元4 其他费用：年检费、通讯记录费等年约15000元 直接费小计 81018元5.税金136、 5000元 电梯费用合计 86018元(五)保安消防 保安该系统主机设备选用美国PAL帕尔高公司产品，共计有64个摄像头，45个双监控头，4个玻璃破碎控测器，对办公大楼进行全方位的监控。通过广播系统，内部通讯系统，提供紧急情况处理。消防系统选用美国SONE WEDL公司XL1000系统产品，共计有243个点。保安消防系统运行费测算如下:1.人工费保安消防编制定员17人20061.32=341042.44元2.电费：(1)16画面24时365天0.06KW0.381元=3204元(2) 摄像头、双监控头、控测器等13800元(1)-(2)合计 17004元3.材料、备件费：10000元。4.消137、防器具、品费 20000元5其他 5000元直接费小计 393046.44元6.税金 20000元消防保安费用合计 413046.44元（六）弱电系统运行费 成都法院大厦弱电系统主要包括以下系统： 1.中央控制系统； 2.楼宇自控系统； 3.保安防盗报警，电视监控系统； 4.消防报警系统； 5.公共广播系统； 6.有线电视系统； 7.非接触式门禁系统（含食堂管理系统，停车场管理、系统考勤系统）； 8.通信自动化系统； 9.办公自动化系统； 10.电视电话会议系统（视频会议系统）； 11.大屏幕显示系统 12.数字会议系统（含同声传译系统、投票表决系统）； 13.UPS系统； 14.综合布线系统138、。 各子系统功能概述 1、中央监控系统 成都市中级人民法院办公大楼的中央监控系统由环视公司开发设计，以集成化设计的思想把法院办公大楼内的大部分设备监控子系统集成为一个中央监视、控制的系统，对各子系统进行全面的监控、集中管理和必要的控制，是整个智能化系统的最上层，采用统一的计算机操作平台（WINDOWS NT），运行和操作在internet web界面下； 中央机要实现对各子系统的统一管理； 集中监视现实子系统的状态； 对各子系统设备的运行状况进行观察、监视、记录、统计、分析、协调。 中央监控系统和各子系统的监控中心集成一起，成型一个分层分级的管理控制体；中央监控系统为各子系统共享信息、协调工作139、优化操作，提供一个高层的集中管理机制；中央监控系统采用多种分布式系统结构，在统一的操作子系统WINDOWS NT下，达到各子系统协调、同步、共享的目的。 2.楼宇自控系统： 成都市中院办公大楼楼宇自控系统设备选用美国HONE WELL公司的EXCEL5000系统，为空调系统变配电系统、照明系统、电梯系统提供全面监控和管理，保证各子系统安全、可靠地运行。该系统DDC为XL100六台、XL500两台。l 空调系统 选用空调机组为美国开利空调，共计7台热泵式风冷冷机组、5台空调循环水泵，根据水系统的供应、回水温差和流量计算空调系统的冷热负荷，控制冷水机组开启的台数，同时监视器运行状态。 新风机组共140、计32台，根据程序控制风机的起停，同时监视器运行状态和故障，监视5台通派风机、2台排烟风机运行状态，控制5台通排风机启停。l 变配电系统 检测2路高压进线，1路应急发现机组的电压、电流、功率、功率基数和频率。l 给水系统 检测6台水泵运行状态，两个水池高低水位，根据水位控制水泵启停。l 照明系统 监视303回路状态，控制30个回路启停l 电梯系统 检测两部三菱电梯运行状态。 3、保安、防盗报警、电视监控系统 该系统主机设备选用美国PAL帕尔高公司产品，共计有64个摄像头，45个双监控头，4个玻璃破碎控测器，对办公大楼进行全方位的监控。 采用先进的计算机网络及多媒体技术。 实行多任务操作系统，能141、适应快速实现响应能力。 以图形显示为操作基础，并选用触摸式屏幕或鼠标操作。 可选用各种防卫探测器，如双鉴探测器，红外探测器、摄像头等（安装地点有枪支弹药库、车库、财务室、各层过道两端）。 影像识别，通过各楼层设定闭路电视监测器显示报警现场的实际情况，以便直观的确认报警，作出有效的报警处理。 通过广播系统，内部通讯系统，提供紧急情况处理。 4.消防报警系统 选用美国SONE WEDL公司XL1000系统产品，共计有243个点。 根据消防系统的要求，设立火灾报警采样点。当某个采样点报警时，将显示该报警点所在的建筑平面图，消防系统操作员，可根据CLT显示的报警窗口的图形，报警级别，以及轻重缓急来处理142、紧急报警事件，即使有多个控测器同时报警时，也不会丢失报警信息。消防报警系统应与闭路电视监控和防盗报警系统、公共广播系统以及楼宇自控系统等连动。 5.公共广播系统 公共广播系统选用韩国的INTELM产品，本系统共有325个广播网点（可分楼层广播），由院领导和管理部门操作广播系统。消防报警时，自动强制切换进行消防广播。 6.有线电视系统 办公大楼介于成都市金牛区光纤网，共有58个电视点。 7.非接触式门禁系统 该系统采用美国SONE WELL公司产品，共有152道非接触感应门禁，一个非接触感应卡控制的NATIONAL自动门通道。 一个非接触式感应卡控制的食堂售饭系统，一个非接触式感应卡控制的地下专143、用停车场（采用比利时的地弹式闸门机）；本系统提供非接触式感应卡管理软件和技术软件，对出入口通道进行控制，非接触感应卡作为美国公务员的有效工作证件，在危急中记录每个人的个人资料和档案，可设置密码，即使丢失，别人也无法使用，安全性能好；由于本系统采取高度集成化设计，因此本智慧卡可以用于公务员上下班考勤管理，门禁出入控制，食堂共餐（与财务系统微机相连），会议报道，车库出入管理（专用停车场系统采用人机界面操作方式，操作简便，车主驾驶车可以在最短的时间出入停车场，提高车流量，本院公务员凭感应卡出入车库，限制非本院的车辆进入）。 8.通讯自动化系统 成都中院办公大楼程控交换机选用ELICSSON公司的MD144、110数字程控交换机，初期装机容量500门。 本系统通过MD100程控交换机，以DID方式入网实现大厦内500部电话之间、及参与大厦外部的通话，语音应答、留言、可视电话、图文传真存储等多项功能，本电话还可以通过MODEM与电脑连接进一步与本地网和远程网联机。 9.办公自动化系统 成都市中级法院办公大楼的计算机系统硬件采用美国BANETORK公司的交换机及ACCELLAL1100作为中心交换机与15台350T交换机组成全交换到桌面的100M高速以太网，两台ASN路由器堆叠提供端口与市党委、信息专网、上、下级法院连接成为INTERENT网，并通过RAS2000提供远程电话访问服务器，即提远程计算机145、终端，通过电话线路拨号上网，内部可根据实际使用需求划分子网，子网之间及各子网与外部网络之间可采用安全措施保证信息的共享或独享，成都法院的局域网，数字服务器选用IBM公司RS6000的F50、F40作双机热备份（带磁盘阵列）： 法院的管理信息系统分为多个子系统如： 案件管理系统，从一个案件到立案、取证、开庭、合议、审查到宣判的全过程进行管理。 公众查询系统提供包括市法院电话号码、歌厅位置、当日开庭公告、当日值班、法律法规、交费地点、办案须知、指证指南等有关信息。 法院领导办公决策系统包括： （1）监控：范围包括审判厅、财务室、仓库、车库和办公楼的大门及大厅，通过监控视头识别来访者。 （2）管理：146、调阅各部门的人员情况、行政管理及办案状况和财务状况（只限于院长和主管财会的副院长）。 （3）楼宇检测：可检测楼宇管理的运行状况。 （4）视频会议：院领导可在各自的办公室召开电视会议。 （5）广播：院领导及各行政管理部门可在各自的办公室召开广播会议和通报有关情况。 本系统包括200台电脑及相应的网络设备。 10、电视电话会议系统（视频会议系统）待定。 成都中法办公大楼电视电话会议系统拟采用以色列维康公司的食品会议系统，一期工程拟在大楼内两个主要会议室采用会议系统，30个办公室采用桌面系统，用MCS方式连接8个点的视频会议系统；也就是说可以同时有8个人在自己的办公室或会议室里参加可以互相讨论的电视147、电话会议。二期工程拟将全市20个区（市）县法院连接成一个广域网上的电视电话会议系统。 11.大屏幕显示系统 在办公大厅内设立立面积为3.4平方米的LED多媒体大屏幕显示系统，可显示视频、图象、文字等多种信息。选用产品为成都托普集团LEI显示屏。 12.数字会议系统 成都中院数字会议系统选用荷兰PHILILS公司产品，该系统主要有中央控制器、主席机、代表机等组成，分别安装在7楼院长办公会议室，8楼审判委员会会议室，具有会议讨论、表决、录音、播放音乐等功能，其中7楼会议室含具有同声传译等功能。 13.UPS系统 成都中院办公大楼弱点系统拟采用两台40KVAUPS为整个弱点系统提供稳定可靠的电源保证148、，由于成都中院是双电源供电，故延时时间考虑为1小时。 14.综合布线系统 成都中院PDS系统采用的是德国KLONE公司的产品，共计有1367个信息点。 终端合用双孔为类信息插座，水平电缆为为类UPT主干电缆采用五类8电芯4对非屏蔽双交线。 成都中院办公大楼智能化集成系统的特点 1.自动化水平高；全部子系统由中央智能管理系统集中监视，集中管理，院领导能掌握全局。 2.高效；本系统把大厦的结构、子系统、管理和服务等要素和他们之间的有机联系，以最优化设计提供一个便利、快捷、高度安全的良好环境，从降低开销，提高工作效率； 3.高回报，本系统可节约资源，减少重复设备，采用优化技术，可以节约大厦今后运行的149、中的能源和人力资源； 4.可靠性高，由于中央智能化管理系统是采用分布式系统，系统重组、冗余和容错能力均有很大改善和提高； 5.可维护性好，由于统一集中设计、文档齐全、便于大厦的设备维修人员掌握和服务，本系统能对运行设备状态、干扰、趋势、报警及时提出报告和诊断，防止故障于未然。公共广播、有线电视、大屏幕、数字会议、UPS系统、综合布线大厦弱电系统运行费用测算1人工费用：420061.32=80245。28元。2电费：UPS自身用电40KVA20%243650.381=26700元 公共广播系统、有线电视系统、大屏幕现示系统、数字会议系统约11800元；合计38500元3材料备件费： 150000150、元4其他： 20000元直接费小计288745.28元5.税金 11000元弱电系统运行费合计 299745.28元成都大厦公共设施运行支出明细表 (表六)序号项目弱电供电供水消防保安电梯合 计1人工费80245.2880245.2860183.96341042.44561716.962电费385001621445180017004110182804663水费51600516004备件150000300001000010000350002350005外委费1700020000370006其他2000050005000250001500070000小计288745.28294389.281785151、83.96393046.44810181235782.967税金11000165001100020000500063500合计299745.28310889.28189583.96413046.44860181299282.96成都法官大厦物业管理费支出明细表单位：元 (表七)序号项目物业管理费采暖费空调费公设运行费合计1人工费662023.870214.6270214.62561716.9613641702电费70002997442500002804668371103水费10004080024400516001178004保洁费164005折旧400006保险100007办公180008通信152、360009差旅2000010租金4800011交际2000012印刷1200013顾问2000014外聘3600015绿化500016备件400003000023500030500017外委3700018其他70000小计1099023.8460658.62404614.621235782.96320008019乙方管理酬金18000元/月216000元/年合计1117023.8460658.62404614.621235782.963416080第七章 成都法官大厦物业管理年度收支预算 从本建议方案（表五）“成都法官大厦物业管理收入测算表”和（表七，附后）“成都法官大厦物业管理费用支出汇总153、表”，可以计算出成都法官大厦物业管理费年度收支预算数字，详如下表“成都法官大厦物业管理费年度收支预算表”（表八）成都法官大厦物业管理费年度收支预算表 （表八）序号收入项目金 额序号支出项目金 额1物业管理费收入1304293.21物业管理费支出1269425.82公设运行费收入1490680.82公设运行费支出1422861.963采暖费收入5323863采暖费支出532574.624空调制冷费收入473232空调制冷费支出467075.62小计3416080结余384512合计3800592合计3800592 （表八）中我们可以看到，年度管理费总收入为3800592元，年度总支出为34160154、80元，收支相抵，结余384512元,基本做到收支持平，略有结余。附件:一、成都法官大厦物业管理开办费用预算甲乙双方合作成功,物业分公司进入，物业管理初期要有一定的开办费用。用于购置部分固定资产、工器具、办公家具、低值易耗品等和支付水电费、办公费、人员工资等。（一）初期主要任务 1、招聘、培训员工 ： 招聘培训员工，采用外培、内训相结合，全部达到培训合格，持证上岗； 2、制订内部各项管理制度、人事、劳动工资、劳动保险、财务管理、成本核算、大厦管理公约、消防保安制度、工程运行操作规程及维护、维修岗位责任制，服务规范等； 3、设计、印刷物业公司经营管理中使用的各种单证、表册、原始记录、台帐、信函等155、； 4、购置经营管理需用的固定资产、办公家具、用具、器具、低值易耗品等； 5、设计、加工制作员工劳动保护用品，大厦物业管理各种标识； 6、起草制定公司合同、章程，进行工商、税务注册登记；（二） 开办费用预算合同一经签署，由甲方支付333900元作为开办费。用于购置开办所需物品（详见开办费用明细购置表），资产属甲方，低置易耗品按国家有关规定办理。开办费资金由甲方掌握，乙方报计划甲方审批后购置。 购置费用预算表 单位：元 （表九）项 目数量单价金额（万元）备注（一）保安消防33500对讲机10280028000保安、工程用应急灯54002000防爆手电52001000消防器材2500灭火器材等（二156、）清洁用具139100保洁用具56000大垃圾桶、不锈钢立式痰微体化5升吸尘器38003800背式吸尘器157005700垃圾车28001600吹干机153005300多功能地擦机11810018100双马达吸水机187008700高速抛光机12080020800高压水轮179007900电梯毯1480011200（三）工程用维修设备及大型工具等788001电工仪表29300弱电用场强仪150005000数字转数仪120002000钳形电流表25001000弱电用高频示波器11000010000摇表2500V5000m1100010001000V1000m1600600500V1000m150157、0500万用表MF3528001600万用表65003000吹风机28001600蓄电池测试仪25001000电桥1200020002大型工器具44100手电钻27501500电锤125002500无齿据115001500砂轮机110001000手砂轮115001500台钻115001500气泵125002500台钳（带台案）1800800管道疏通机2200015003500大小各1炮通疏通器110001000电焊机1套40004000机线把等手提套丝组合工具110001000套丝机160006000开孔器110001000弯管机130003000气焊1套50005000压力钳（带台案）280158、01600拉杆1500500风速仪1800800测温仪1800800接地线250010004米梯1150015003米梯2100020002米梯45002000煤气测漏120002000（四）家具用具22200文件柜105005000保险柜1800800库房货架（柜）105005000倒班宿舍寝具202004000更衣柜20801600指示标牌及标识5800指示标牌、单位水牌、楼层及房间号牌、公用设施、设备标牌、逃生标志等。（五）办公及通讯设备8700财务用具3700检钞机、支票机、装订机打卡机150005000（六）工程用小型随身工具1600（七）不可预见费50000合 计333900二、关159、于物业管理保值、增值问题法官大厦通过物业管理实现保值、增值主要体现为： 1、通过对法官大厦良好的服务和管理，对设备进行规范、程序、标准的维护、维修、检修，使设备始终处于正常的运行状态，提高使用效率，延长使用寿命，延长更新改造的期限，从而达到增值之目的。 2.通过良好的服务和管理，减少维修、维护和更换备件，从而降低成本费用支出，根据常规，设备的维护保养费用每年应是设备运行、保养及换件等总投资的10%，而我们通过优质的物业管理，每年的设备维修费仅达到150万左右，远远低于常规标准。达到了增值的目的。 3.低标准计费，高标准服务，从本物业建议方案中可反映出，成都法院大厦物业管理的各项计费标准都是较低160、的，如：采暖费18元/M2.期，空调费16元/M2.期，物业管理费4.3元/月.M2，公共设施运行费4.2元/月.M2，四项费用合计每月每M2仅计收10.71元，可以说是很低的了。4物业管理费、公共设施运行费、空调费、采暖费，大厦每M2每月（期）测算详如下表：序号收费项目计量单位计费价格说 明1物业管理费元/月. M24.32采暖费元/期. M2183空调费元/期. M2164公共设施运行费元/月. M24.2合 计10.71 三、关于工程管理的思路（一）目前的状况 目前成都法官大厦弱电系统已进入了最终验收阶段，为了今后有利于管理在验收中需注意以下几个问题： 1、技术交底工作重要性的充分认识。161、 系统的设计思想系统的划分技术要求工艺要求设备的性能指标操作使用方法理解和消化图纸特殊、重要的注意事项解决问题、事故的程序2、工程档案的管理是一项非常重要的工作领导重视规章制度专人负责设备保障规范完整齐全一致3、协调一致是集成系统的基础总体设计思想的协调一致；业主与承建方的协调一致；业主内部、业主与管理者的；协调一致总包与分包的协调一致。（二）管理边界的划分成都法官大厦的弱电系统是一个高集成的智能系统，它的中央监控系统可对其下层的各个系统进行监视和控制。各个子系统按照各自的设计完成相应的功能。这一一体化的高智能系统的优势就是信息的共享与管理的集中。但由于法院工作的性质决定了它的高保密性、高时效162、性，所以给管理者带来了既要保证系统的正常运行，又要适当地回避法院机密的矛盾。解决管理中的这对矛盾，达到高度和谐的统一是我们追求的目标。成都法官大厦的弱电系统包括如下部分：1、中央监控系统2、楼宇自控系统3、保安防盗报警、电视监控系统4、消防报警系统5、公共广播系统6、有线电视系统 7、非接触式门禁系统（含食堂管理系统、停车场管理考勤系统）8、通信自动化系统9、办公自动化系统10、电视电话会议系统（视频会议系统）11、大屏幕显示系统12、数字会议系统（含同声传译系统、投票表决系统）13、UPS系统14、合布线系统 根据业主的要求，拟将14个系统中的2、3、4、5、6、11、12、13、14等9个163、系统交予物业管理公司管理。 下面是交予物业管理公司管理的9个系统：楼宇自控系统：此系统主要用于空调、照明、给排水、热力、制冷、动力电、电梯等的控制和管理。主控机房的位置需由业主确定。保安防盗报警、电视监控系统：此系统的功能是对大楼进行全方位的监控。这里可能遇到的问题是对办公和法庭的监控可能会有保密的问题，需要与业主划分。日常的工作由物业管理公司负责，保密的工作由法院负责。消防报警系统：此系统有严格的消防规范，是大楼发生火灾的逃生系统。物业管理公司将按规范严格操作。公共广播系统：此系统平时为公共广播，火灾时强制切换为紧急广播。物业管理公司负责管理并为法院使用提供良好的服务。有线电视系统：此系统提164、供公共的有线电视信号的接入。物业管理公司根据业主的要求实施管理并提供附加的服务。大屏幕显示系统：此系统为显示系统，物业管理公司将按照业主的要求完成相应的工作。数字会议系统（含同声传译系统、投票表决系统）：物业管理公司提供服务。当有保密要求时，与业主协商。UPS系统：这一系统是美国爱克赛公司的产品，其优良的性能将保证整个系统的应急电源供给。物业管理公司将对主机、电池及管理系统进行巡查保养。综合布线系统：此系统是科龙公司的产品，担负着楼宇的语音、信息和控制信号的传输功能。由于温度的影响综合布线每年有5-10%的接触点松动，这一系统的维护经验将是非常重要的。 成都法官大厦的弱电系统是一个高集成的智能165、系统，因此在一些功能和系统的划分上将是你中有我，我中有你。由于业主和物业管理公司本着同一宗旨，有着共同的目标，因此我们相互支持、默契配合保证良好的服务。 （三）大厦工程管理的思路和方法 大楼建设完后的主要费用支出是工程部，因此对这部分费用的控制直接影响到管理的成本、服务的质量和反应速度。 资产是由有形资产和无形资产组成的。有形资产包括设备、备品、备件、消耗品、后勤设备、测试设备、工具、建筑物等等；无形资产包括技巧、经验、流程、工艺、软件、文档、图纸等等。如何将维护人员的知识、经验、技巧转化为企业范围内的智力资本,是衡量企业工程部管理的最重要的标志之一。企业的资产等于负债（负债+权益），如果企业166、的负债不变，资产的增加必然导致业主权益的增加。 （1）模型管理。管理需要建立适合本单位实际情况的管理模型。这一模型的建立既不是完全套用照般人家的套路，也不是一成不变沿用自身的模式。在模型建立中，要解决跟踪设备的相关费用、历史记录和故障情况；解决设备、地点、系统之间的关系；建立层次体系；状态检测；潜在风险及可能对系统造成的影响。 （2）预算管理。预算是下一年度工程费用的计划，我们期望预算与决算的吻合。要达到这一目标，预算的管理就显得非常重要。做好预算需要相关的知识和工作的经验。成都法官大厦目前的状况是有很多新系统的初期运转和管理的转型，还没有积累必要的经验和数据。因此，可依据上一年的部分数据加上167、部分造价的百分比做出简易的预算，待决算时调整。一些新的工程项目的预算要在保证功能的前提下，尽量节约开支。 （3）材料管理。由于法院的工作十分重要，因此材料的管理好坏直接影响到服务的质量和反应速度。一些常备材料的及时补充、耐用材料的供应渠道、材料质量的比较分析、成本价格的变化规律、材料的保管和使用说明都是材料管理的基础工作。在材料的采购过程中，要配合供应部门做好采购工作。 （4）工单管理。工单是工程管理的必要手段，也是考核每一工作环节的凭证。一式三联的工单流程是：由维修员工填写（保留一联转值班室）报修部门签字（保留一联）供应部门发货（保留一联）。工单的流转，反映了各部门对工程部门工作的认可程度和168、工程部门自身管理的有效程度。 （5）档案管理。工程部的档案管理是一项非常细致、重要的工作。各种工程的档案、设备的档案、材料的档案和技术的档案要做到分门别类、安全可靠、存取方便和更新一致。确保在使用时，及时可靠。 （6）资源管理。资源管理可分为两个部分：人力资源和物力资源。求得结果和资源的统一是管理追求的目标。既不是为了取得好的结果而不计成本，也不是为降低成本而没有结果。这样，我们首先要对资源及其它的各个要素有非常清醒的认识。 （7）采购管理。申请订单、采购投标、审批程序、验证收货、发票处理、库存处理、反馈环节等等。 （8）安全管理。安全的生产和工作是我们的前提条件。这里包括危险品标识、危险因素169、的排除、可能后果的预警、联系和跟踪。 （9）品牌管理。由于法官大厦的集成系统具有地区和行业的领先水平，因此它具备了标志性的条件。与集成厂商和设备供应商合作，结成战略、策略合作伙伴，将有效提高法官大厦的无形资产的产值和降低维护费用。同时对集成系统的维护、修理、运转起到了保险的作用。宣传的作用对外提高自身的形象、对内也是鼓励、鞭策自己的有效手段。不断的创新是领先的动力，法官大厦要不停顿地将新理念、新技术、新方法和新观点溶入集成系统。 工程部的主要任务：维护、修理、运转。 四、关于原商定编制两个物业管理方案的说明 原甲乙双方商定物业管理建议方案同时编一个合作的，一个委托管理的共两个方案，因时间关系，现仅编制一个成都法官大厦物业管理建议方案，贯穿了委托和合作两层意思，对合作管理或者是委托管理都适用，供甲方讨论决策。 五、关于培训中心的经营管理问题 关于培训中心的经营管理问题原双方商定分两步走，第一步就法官大厦的物业管理进行合作，之后由分公司对培训中心作进一步的调查了解，并提出经营管理合作方案，经甲乙双方同意后，再签订培训中心经营管理合同进行合作管理。 由于对成都法官大厦的情况了解不深、不全；法官大厦尚未进行综合竣工验收，图纸资料、数据不全。因此本物业管理建议方案，有的地方还不够细，有待合作管理成功之后进一步细化。 北京永庄投资管理有限公司 2001年9月18日