1、商场商业运营管理手册与计划书 - - 租赁店铺运营管理目录第一章：运营工作范畴及工作职责2【1】运营概念2【2】运营部工作范畴2【3】运营部工作职能2第二章：运营部各岗位工作范畴及岗位职责3【1】运营部经理3【2】运营部经理助理3【3】运营部主管3第三章：日常工作流程及管理制度3【1】总值班管理制度3【2】开闭店流程管理规定5【3】运营部日常工作管理规定6【4】周例会管理制度7【5】交接班管理规定8【6】商铺装修管理规定8【7】商铺进场撤场管理规定9【8】环境卫生维护管理规定10【9】突发事件应急管理办法11【10】现场管理规范考核规定13第一章：运营工作范畴及工作职责【1】运营概念运营简而言2、之是整个商场的运作和经营管理，运营的基本特点是标准、细致、效率、协作、创新。细致性指营运的很多工作是非常烦琐细致的小事，而又非常重要，并且这些工作又须立即处理。标准性是指营运的流程与规范是要严格执行的，不论谁来做，在哪里完成，都一样执行公司的营运标准。效率性是指营运工作完成要高效率，一方面营运工作不是分割的，任何一个环节出了问题都会影响其他环节，甚至严重时会导致恶性循环；另一方面营运具有很强的时间性，错过最佳时间，则无以补救。协作性是指团队的作业，营运的工作是要各个部门、全体员工共同参与才能做好，只有所有员工都能有意识自觉工作，营运的良好水准才能长久维持。创新性是指营运的最终目标是营造一个不断3、变化、吸引人的购物气氛，创造良好的销售业绩。标准化、规范化的管理是衡量营运是否有效运转的重要指标。【2】运营部工作范畴商品进入店铺后，对整个商场或店铺销售的整个运营过程进行管理。【3】运营部工作职能1制度管理：制定商场日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。2财务预算：参与商城的整体的运营成本费用，拟定店铺整体租金收取及租金预算。3决策工作：分析各项工作任务及商户的经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。4协调工作：协调各部门之间的关系，协调商户关系。5商户管理：制定管理相关规定及程序，协助商户办理进场、撤场手续，督促商户服从各项管理制度。6监管工作：监管各4、商铺运营情况，定期分类各类报告，了解员工工作表现、人员变动、掌握商户经营情况，促销活动之成果，避免浪费，改善工作流程。7顾客服务：巡视店铺员工提供之顾客服务态度、陈列技巧等，若有顾客投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持商场之信誉及形象。8促销工作：配合制定全年促销计划，执行各项促销活动，配合商城促销布置，参与讨论促销活动之推广计划及实施。9培训工作：对现场管理人员进行培训，如日常工作程序，商户沟通技巧等，对店铺销售人员进行基础培训，如顾客服务技巧，商品信息，安全意识等。10培养员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。第二章：运营部各岗位工作范畴及岗位职5、责【1】运营部经理【2】运营部经理助理【3】运营部主管第三章：日常工作流程及管理制度【1】总值班管理制度一总值班人员运营经理（含）以上职务人员二 总值班岗位职责1. 当日整个营业时间内商场的正常运作工作；掌握商场动态；及时协调解决商场在经营过程中出现的各种问题。2. 熟悉商场运作和工作程序，掌握各部门人员当班情况，并做好查岗工作。3. 严格开收市制度，检查开收市情况，组织指挥收市期间顾客的离店清场工作，收市时和保安部组成清场小组，自上而下逐层清场，确保商场安全。4. 认真检查各类设备设施的运转情况，发现问题及时协调有关部门在第一时间内进行维修处理，确保营运正常秩序。5. 检查各部门防火，防盗，6、防抢，防爆，防破坏，防严重灾害措施落实情况，保证商场安全经营。6. 认真做好当值记录，当值未能处理完成的事务，必须在值班记录中向下班交代清楚，并做好交接工作。7. 如遇重大事情，除及时到场组织处理外，要立即向项目总经理汇报。8. 周日总值班必须全天在店内值班，并不定时巡场；非周日行政班后必须在店内巡场（巡场内容附后）。9. 解决好当日的突发事件，并将事件的过程和处理结果报公司领导。三总值班工作流程1. 立总值班记录本。总值班必须认真履行岗位职责，做好当日值班记录。当日未能处理完成的事务，必须在值班记录中向下班交代清楚。2. 总值班记录本的交接，于次日将记录本交总经理审阅。3. 商场收市清场结束7、后，总值班人员必须在防损清场登记本上签字。4. 周日总值班实行打卡考勤，不得无故迟到，早退，脱岗。5. 总值班不得自行调班，特殊情况需经总经理批准。附。总值班巡场内容：特殊设备的巡视1.（直梯，扶梯）运行是否正常；2.通风设备运行是否正常；3.监控广播系统是否正常；4.特殊设备检查；5.隐患，用电安全。6.播音效果（促销内容，背景音乐，播音次数，音量等）。环境卫生1.卫生间卫生（是否有异味）；2.商场整体环境卫生（包括天花、地面、墙面、玻璃橱窗、绿化等）；3.办公室，停车场卫生促销区巡视1.促销区的整体形象是否符合有关要求；2.促销区是否影响顾客的正常流动；店铺巡视1.消防，安全，卫生，出品，8、服务等检查2.经营状况了解，向商户提出建设性建议及改进意见3.与商户或员工沟通，做好商户意见建议记录。4.管理员的工作状况的监督。【2】开闭店流程管理规定一开店流程：1营业时间：9：0022：00（周六、周日及节假日闭店时间顺延半小时）2员工上班时间：A班：8：3015：30B班：15：3022：30二闭店流程：1【21：50】广播系统报时；（如仍有顾客在本工作区域，则继续为顾客提供优质而热情的服务）；2【21：55】广播系统报时；（如仍有顾客在本工作区域，则继续为顾客提供优质而热情的服务）；3【21：55】广播室播放送宾曲、送宾词。 4【22：00】（节假日22：30）收市，各商铺员工开始整9、理货品，打扫卫生、盘点。5【22：02】（节假日22：30）广播播放员工致词，感谢全体员工今天的努力。6【22：02-22：30】（节假日22：30-23：00）各楼管理员进行收市、清场工作。7【22：30】（节假日23：00）员工下班。【3】运营部日常工作管理规定A班每日工作流程：序号时 间项 目18：30到办公室报到28：30-9：00看工作记录，了解当值发生的所有事项，包括以下内容：1.了解昨日发生的情况及事件解决处理的情况。2.促销活动相关事项的进度。3.顾客、商户投诉事件处理。4.需反馈给商户信息及处理结果。5.商户经营情况了解。6.物业相关事项处理情况。39：00-9：30准备开店10、前的楼面检查49：30-11：00楼面巡场1.检查各商户的开店情况，记录未按时开店的商户名称。2.检查天、地、墙的清洁、升降梯、扶手梯运行情况、照明设施、消防设备、安全通道是否正常，及时联系相关部门解决。3.检查洗手间的清洁、设备设施，及时联系相关部门解决。4.了解楼层及商户铺内部的人流状况。5.了解商户经营情况，听取商户反馈情况及意见。6.对突发事件的处理。511：00-12：001、 联络未按时开店的公司负责人，撰写延迟营业警告函。2、 与未及时缴纳租金等费用的商户进行沟通，催缴拖欠的费用。3、 待处理事宜的跟进。4、 与约见的商户面谈。5、 商户来函回复工作。6、 处理商户的申请。61211、：00-13：00用餐，安排轮岗巡场，作好工作交待。713：00-14：001、 处理日常事务，掌握各项数据资料。2、 处理上午未完成的事宜。814：00-15：00楼面巡场，同第4项。915：00-15：30参加楼层主管碰头会1.作好当日工作日记，作好工作交接。2.准备下班。B班每日工作流程：序号时 间项 目115：30之前到公司报到（星期五、星期六15：00）215：30-16：00 同A班第4项316：00参加楼层主管碰头会416：00-18：00同A 班第5项518：00-19：00同A班第6项619：00-20：00处理日常事务，掌握全卖场动态720：00-21：30同A班第4项1212、21：30-22：00检查商铺是否提前闭店，做好记录工作1322：00 -22：301、 清场、检查设备照明、空调是否已关闭，检查消防通道是否畅通、卷闸门是否关闭，检查是否存在安全隐患；2、 作好当日工作日记，作好工作交接；3、 准备下班【4】周例会管理制度1运营部每周召开一次营运例会；2会议由运营部负责召集，运营经理主持；3参加人员包括各职能部门负责人和运营部各楼层主管以上级别人员；4会议主要内容：（1） 汇报上周营运工作和做下周工作计划；（2） 研究解决营运工作中出现的问题；（3） 传达公司本部的工作要求及新的政策规定；（4） 对一周营运工作情况进行总结，部署近期工作；（5） 其他事项。513、参会人员必须准时参加会议，不得无故迟到、早退，有特殊情况不能到会者，必须于会前向会议主持人请假；6会议内容由运营部成员负责记录，并整理汇成纪要上传公司本部；7运营部负责对会议做出的决定进行督办。【5】交接班管理规定一交接班时间：15：30-16：00早班人员上班时间：9：30-16：30晚班人员上班时间：15：30-22：30二交接班内容1早班人员不能完成，需要晚班人员继续之事宜；2公司最新制度、政策及促销活动传达；3当天的工作、分配；4互相鼓励、致谢。三交接班服务规范1晚班同事上班前应按公司规定着整洁制服、工鞋，女士化淡妆，正确佩戴工牌，准时签到（打卡），精神饱满地进入工作岗位，向早班同事致14、辛苦、道谢；2早班同事在晚班同事交接工作未完成的情况下，不可急于下班，置工作或商户顾客不顾；在已完成交接工作，但下班时间还未到的情况下也不可提前离开工作岗位；否则经发现，按奖惩条例予以处罚；3对商户顾客要做到“接一待二照顾三”，不可因交接工作而对顾客充耳不闻、视而不见、埋头不顾。4交接工作，如有不清楚，应及时沟通了解，如没问题晚班同事在交接班本上签字确认；5当班人员在晚上下班前，应做好以下相关工作：（1） 工作交接记录；（2） 工作台的清理及卫生清洁；（3） 关闭电脑、电源等；（4） 晚班办公室人员需将办公室上好锁，关闭电源开关。【6】商铺装修管理规定【7】商铺进场撤场管理规定一进场管理规定115、招商部签定租赁合同及装修审批完成之后需传单至运营部，运营部接单后负责协助商户进场工作。2商户必须严格按合同规定的经营项目组织商品入场。3商户进场后开业前需签订商户管理公约及消防责任书。二撤场管理规定1 招商部负责与商户撤场前后的整体协调工作。2 运营部负责整个撤场过程的统筹安排与监督。3 工程部及物业部负责商户撤场过程中需配合协助的工作。4 营运部负责清点、保管及处理商户撤场后的遗留物品或扣留物品。5 财务室负责出具结算单及商户的各项费用结算工作。三撤场工作流程（一）无欠款情况撤场1 商户提出撤场申请或我司因某些原因要求商户撤场。2 由营运部向商户发出解除租赁合同的通知，确认撤场具体时间。3 16、在商户收到解除租赁合同的通知后，由营运部与商户协调，与之解除租赁合同解除协议书。4 营运部必须在商户撤场一周前将撤场审批表上报审批，并跟进审批进度，须在七个工作日内审批完成。5 撤场审批表经审批后，原件传财务室作结算（其中租赁保证金部分暂不退还），财务部，运营部各留存一份备案。6 撤场审批表审批后，由运营部及财务部对商户物品放行，并对撤场全过程进行监督。7 如商户未按规定期限及标准交铺，由运营部通知商户我司将强制收回铺位，并自行采取措施将该铺位恢复原貌，扣押该铺内所有物品，由财务部入库保存，由此产生的费用及对我司造成的经济损失由商户承担，产生费用财务部在租赁保证金中抵扣此笔费用。8 商户按规定17、交铺后，营运部知会财务部给商户办理撤场结算手续。（在商户无欠租且合同期满情况下，若其中一方提出撤场，必须提前一个月书面知会对方）（二）有欠款情况撤场1 商户提出撤场申请或我司因某些原因要求商户撤场。2 商户撤场如有欠款，由财务部负责提供欠款数据，发催款通知单至营运部，由营运部负责追缴欠款，并扣留撤场商户的所有物品。3 如运营部在商户办理撤场前追缴回欠款，则转入以上无欠款情况下的撤场流程；如未追缴回欠款，则按以下流程进行：（1） 运营部、行政部、财务部共同对扣留物品进行清点，三方经手人均要签字确认。（2） 物品清点完毕后交财务部入库保存，财务部要对扣留物品做好入库管理记录，保留相关单据，在办理物18、品出入时须经办人在记录单或相关单据签名确认，以便核查。（3） 商户物品入库后，由营运部再次与商户协调，尽量减少双方损失；A 如果与商户达成一致，并且商户在规定时间被补齐欠款的每则由运营部书面知会行政部、财务部退还扣押物品，并转入无欠款情况下的撤场流程；B 如果与商户无法达成一致，商户未在规定时间内补齐欠款的，将转法务部进入法律程序，由法务部发解除租赁合同的同志给商户并按法律程序追缴欠款，直至结清，同时由运营部填写商户遗留物资处理审批表进行上报审批，营运部、行政部、财务部按审批意见予以处理，财务部负责将折现部分冲抵欠款。如货品变卖冲抵后仍有欠款，则由财务部通知法务部继续按法律程序追缴其余部分欠款19、直至结清。【8】环境卫生维护管理规定为营造良好的购物环境，特制定相关规定如下：1营运部必须监督相关部门做好项目设施设备的定期保养、维修、清洁及消毒，保证设备设施安全正常运作。（如扶梯、电梯、电话、洗手间、休息处等）2营运部必须保证保证顾客购物环境安全，无危险隐患存在。（如过道是否有水渍，店铺玻璃、边角是否有保护措施，防火通道是否通畅等）3营运部必须协助相关部门，作好“六防”工作。（防火、防盗、防抢、防爆、防自然灾害、防破坏）4营运部必须协调相关部门，保证商场干净整齐。（顾客眼睛能看到、手能触摸到的地方要求无灰尘、无水迹、无污渍、无杂物，各种广告立牌、导视系统等摆放整齐，铺位及过道的垃圾杂物须及20、时清理，不可溢出垃圾桶）5营运部必须协调相关部门，保证商场明亮清新。（要求灯光明亮适度，无坏灯，灯光不刺眼，商场空气清新，温度适宜，卫生间无异味）6营运部必须协调相关部门，保证项目环境的生机盎然。（商城内外绿化点缀，要求绿化带无垃圾，室内绿化植物叶面无灰尘，无黄叶）7营运部必须保证商场内空气环境，对商户及顾客场内抽烟进行监督管理。8营运部必须协调相关部门保证场内休息区安全及为清洁。【9】突发事件应急管理办法一火警1员工应熟记火警讯号，防火通道出口位置及灭火器材的使用方法。2当发生火警时，员工必须保持镇静，如在安全情况下，应马上使用灭火器设施将火扑灭；如无法控制，应立即拔打公司消防中心电话报警。21、4 员工须保护好自己的人身安全。5 切勿搭乘电梯。6 把火警现场门窗及一切电源关闭。7 消防监控中心确认火警后启动自动报警（灭火）系统及消防设备，视情况通知公司有关领导，并向有关部门、单位报告火势发展情况，发布疏散命令。8 公司相关领导（消防安全领导小组成员）应立即在指定地点成立指挥中心。9 运营部和物业部要查看火情，配合消防队实施现场灭火、疏散、抢救和警戒工作，救火过程中坚持先救人后救火，先隔离火源后灭火的救火原则。10 工程部要保证消防设备及备用消防电器的正常工作，火灾发生时，要切断相关电源（设备）进行工程应急抢险；11 当火势失控蔓延时，速与119联系，并实施公司火灾应急全部措施。二、停22、电1工程部维修人员要在第一时间通知运营经理，并迅速查明原因，检查各电路、通电设备是否存在安全隐患，协助安全员尽快救援被困于电梯内的人员，并采取有效措施及时供电。2各营运楼层管理人员，必须立即到所属卖场采取有效措施维护公共秩序，协助疏导顾客，防止意外情况发生。3广播室，及时采取有效措施，通过广播提示工作人员赶到卖场，安抚顾客，使客人能按广播提示离开卖场。4物业部应急分队应立即到达现场，配合各楼层管理人员对各个进出口进行警戒，各楼层安全员守住各个通道并配合管理人员疏散商场内的顾客。三、发现可疑物件时（怀疑是爆炸物）1保持冷静；2切勿尝试用脚踢、踩或触摸该物件；3立即通知监控中心；4未有管理人员到达23、时，应留守现场，防止其他人接近该物件。四突发台风、洪水事件如遇暴雨发生水淹时，监控中心立即通知各部门进行抢险工作，物业部应急分队立即到达现场，在各楼层管理人员配合下，对各楼层进行重点抢救。五顾客发生意外时（意外可能是急症或受伤）1处理方法：（1） 保持冷静；（2） 留意顾客状况，并立即通知监控中心或运营部；（3） 小心处理事件，应详细说明事发经过，以便诊治或处理；2意外发生时，不应做的事：（1） 不得当众取笑顾客狼狈的样子；（2） 不应争辩事发原因；（3） 不应斥责事发现场任何人；（4） 不应与旁观者讨论或研究事情的始末；（5） 不应胡乱猜测事情的缘由或发表任何意见；（6） 不应在顾客需要帮忙24、时置之不理。六防止犯罪及其处理方法防范办法：1时刻保持警觉和留神；2时常流动巡视商场；3不要离开自己的岗位而无人看管。4闭店时留意有无可疑人士藏于店内。如发现可疑人物，应该：1立即通知监控中心或管理部，并继续监视；2要尽量拖延时间，由其他人去通知监控中心或管理部；3没有证据前，不能随便指控顾客为小偷。【10】现场管理规范考核规定每周需完成工作事项1每周例会2各商铺每周经营情况分析3各商铺反应问题汇总及解决问题处理建议每月需完成工作事项1月度排班表2月度营运总结报告3各商铺月经营情况分析4每月部门会议5每月租金管理费等相关费用缴交情况跟进及汇总运营管理计划书案例分析：商业运营管理公司组建模式（府25、东步行街运营管理计划书）运营管理计划书序言商业地产项目只有通过良好的整体运营，才能体现真正的商业价值，像本项目这样的大型商业地产项目，因为其开发盈利模式的原因，运营管理过程中牵涉的关系和环节都比较复杂，体现了开发商、管理者、投资者、运营者、消费者五个方面的利益关系。商业运营管理公司组建的重要意义，就是要代理协调各种复杂关系，代理产权不同归属的物业或无产权的资产进行运营，整合各种内外的资源进行利用，使所管理的商业物业在整体上往良性循环和升值的方向迈进。本计划书结合本人从事商业运营管理的浅薄经验，综合各大商业地产项目的发展情况，整合编写而成，旨在为项目即将起步的运营管理提供参考。目录第一章：运营工26、作范畴及工作职责2【1】运营概念2【2】运营部工作范畴2【3】运营部工作职能2第二章：运营部各岗位工作范畴及岗位职责3【1】运营部经理3【2】运营部经理助理3【3】运营部主管3第三章：日常工作流程及管理制度3【1】总值班管理制度3【2】开闭店流程管理规定5【3】运营部日常工作管理规定6【4】周例会管理制度7【5】交接班管理规定8【6】商铺装修管理规定8【7】商铺进场撤场管理规定9【8】环境卫生维护管理规定10【9】突发事件应急管理办法11【10】现场管理规范考核规定13第一部分商业地产项目运营管理核心理念一、 商业运营管理公司组建模式本计划书提出，为了确保运营管理的工作开展目标的一致性和统一性27、，在组建原则上，绝对不能把商业运营和物业管理两大部分的只能分属不同的公司实体，而应该在一个运营管理公司的基础上，围绕物业运营作为主体，物业管理为辅助，并设置其它配套功能。本计划书建议：由开发商单独组建运营管理公司，对物业实行全面运营管理。单独组建运营管理公司主要出于以下三方面的目的：1、为了能把开发商原有资产转移或交接，包括开发过程中遗留的有权资产和无产权资产2、把商业物业的运营做旺，充分挖掘和提升物业价值3、兑现开发商的承诺，通过运营管理公司来协调各方面的关系，开展优质运营管理服务，逐步实现开发商之前的承诺商业运营管理公司前期资产结构由开发商注资，如停车场、仓库、广告位、内外场多种运营点等有28、产权和无产权资产，这些资产成为运营管理公司的注册资产，为商业运营管理的日常运营提供一定的收入来源。商业运营管理公司的架构由运营部、工程部、管理部、财务部、行政部、策划部这六个部门组成。各部门之间相互沟通、协调、配合，形成一个高效、优质的运营管理团队。二、 商业项目运营管理的理念商业地产项目从整体本质上来说，是社会商品进行销售推广、商业服务开展的平台和载体，所以，开发的最终目的是要进行运营管理；也只有通过整体运营，才能真正体现商业地产项目开发的核心，是商业地产收益和物业价值提升的源泉，是产权所有者的利益得到最大体现的保障。鉴于本项目的实际开发盈利模式以销售为主，无论是组建或外聘运营管理公司对项目29、进行运营管理，在运营管理过程中所涉及到的关系和环节都比较复杂，其体现了开发商、管理者、投资者、运营者、消费者五个方面的利益关系。本项目要借助专业的商业运营管理的开展，实现销售旺、招商旺和运营旺“三旺”，达至开发商赢、管理者赢、投资者赢、运营者赢等多赢的开发目标，在运营管理中，开发商、管理者、投资者、运营者和消费者形成良性循环，缺一不可。三、 商业项目运营管理的内容范畴商业项目的运营管理从内容范畴来说，主要包括以下四大部分：商业运营管理公司组织架构和功能设置商业运营管理公司的运作模式商业项目日常运营管理工作商业项目整体运营推广四、 商业运营管理的目标1、 建立一个高效高素质服务良好的商业运营管理30、团队2、 建立一个具备良好营商环境的商业中心3、 建立一个具备良好品牌形象的商业中心4、 打造一个具有良好市场升值前景的商业中心第二部分项目商业运营管理公司组建模式与功能架构一、 商业运营管理公司筹建的必要性 （一）开发遗留资产价值的交接与核算在整个开发进程中，会有不少产权资产和无产权资产成为开发商遗留资产，这些资产如下所示：1、一期项目中，销售部分的物业主要为步行街联体地下商场的首层和二层外，三层主要进行招商公开租赁。2、商场室内外广告位等无产权资产，这部分广告位面积大，数量多，分布广3、室外及地下停车场，也成为开发商自有产权资产4、为运营推广而设立的网站信息中心等软件产业5、配套的仓库6、31、室内外各类多种经营点的设立和租赁以上都是在开发本项目中产生的遗留资产，这些资产不可能靠开发商自主进行运营和管理，必须要组建专门的商业运营管理公司，来为这些资产进行精心的运营管理，使这些资产能够产生现金流，为开发商提供良好的收益来源。当然，以上一些遗留资产，如广告位、多种运营摊点等无产权资产和停车场、仓库等有产权资产，在组建运营管理公司时也可以把这些资产注入运营管理公司，这样运营管理公司注册成立时，就拥有自己的自有资产，使运营管理公司能更好的发挥管理职能，收益来源渠道较多，维持日常运转有一定的保障。（二）确保项目的运营兴旺和持续发展项目销售与招商的成功，远远不是结束，相反，只是一个开始，必须要通32、过精心的筹划运营管理，使步行街在开业后稳定运营，走向兴旺之道，并且能够进行持续的发展，实现开发商、投资者、运营者等多赢的目标，这才是一个商业地产项目良好开发运营观念，任何短期利益行为，都会给项目整体带来不可估量的负面影响。所以，要确保项目后续运营的兴旺发展，就必须组建专业的运营管理公司，专门负责项目的商业运营管理。（三）为二期和三期的持续开发提供强大动力步行街的开发总面积约30万，规划以主题特色及完整机能的组团，由一条约135米的步行街串联为一体，规划的商业规模达6万，可以说，开发只是一个开始，后续还有巨大的开发量。开发一旦建设完毕，必须要依靠良好的运营管理来做旺商场，实现真正的商业价值。如果33、后续开业运营失败，必将对项目后续开发产生难以挽回的负面影响。另外，通过一期的良好运营管理，使投资者、运营者等获得了理想的经济收益，同时建立了一个专业和经验丰富的运营团队，对后续开发、招商、销售乃至运营管理的巨大促进也不言而喻。所以，必须要有专业的运营管理公司，为项目整体开发进程服务，公司持续开发才有足够的动力来源。（四）协调各方面的关系商业物业销售后，项目因产权分散，商业地产项目在开发运营过程中牵涉的关系和环节很复杂，体现了开发商、管理者、投资者、运营者和消费者等多个方面的利益关系，其整体的运营管理将会遇到不少问题，需要成立专门的运营管理公司，协调和调控好各方面的关系，才能把商业物业整体的运营34、带动起来。（五）开发商自身可持续发展的需要1、令商业物业“保值、增值”，盘活开发商的固定资产。要解决商业物业如何“保值、增值”，吸纳有全盘规划和商业专业知识的运营性专业人才，实行专业运营管理，有利于使房地产公司物业及商业项目持续稳定的发展，在投资市场成为炙手可热的投资品，盘活公司的固定资产，并使之“保值、增值”，为公司带来稳定的收益。2、运营管理公司和开发公司分工明确，发挥各自专长运营管理公司负责运营管理，开发公司负责开发，分工明确，能发挥各自专长。优化资源配置，配合集团公司走专业化发展道路。3、增加资金运作途径运营公司专业运营商业物业，为项目后期发展打造好产业链中的物业运营一环，同时增加了资35、金运作的新途径。4、专职处理商业物业问题运营公司专业运营商业物业，处理可能发生的各种问题，避免房地产公司直接面对商业物业的问题，使房地产公司在后期开发中轻装前进。5、商业领域的长远发展运营公司专业性强，专职于招商、运营管理，能给租赁客户信心，使商业项目能持续稳定的发展，有利于公司在商业领域的长远发展。二、项目商业运营公司组建模式（一）商业运营管理两大工作内容1、物业管理 步行街的硬件设施进行管理维护，包括了建筑硬件设施、设备和水电工程等设备的维护和保养 安保和消防系统工作的开展 清洁、绿化及其他维护等一系列工作 物业服务的相关工作2、运营管理 步行街的日常管理服务工作 商户的维系和调整 步行街36、的形象包装和推广 租金收取和业主的维系服务工作可以说，在项目的运营管理中，物业管理是运营管理开展的前提，运营管理是物业管理的提升、发展和利润体现。在实际运营管理中，两部分是紧密联系，不可分离，如项目的日常服务管理工作，既体现了物业管理的内容，又体现了运营管理的要点，物业管理中处处渗透了运营管理的特征，此点与单纯的住宅物业管理有很大差异。以上两大部分内容中，运营管理是核心，物业管理是围绕运营管理来服务的，从功能配置上属于运营管理。（二）项目运营管理公司组建模式运营管理公司组建有以下几种模式（本人将通过几种管理模式的利弊分析对比，根据本项目的实际情况，选择一种最适合的管理模式）1、物业管理于运营管37、理分离，由不同企业公司主体进行操作这种方式虽然能发挥专业公司的优势，但由于两个工作范畴之间的关联性紧密，导致两个操作主体之间的工作内容必然存在交叉和重叠，因此部分责、权、利关系易于产生混淆，容易产生矛盾，从而引起物业管理公司与运营管理公司互相争夺利润、推卸责任，各自为战，极大的打击了经营户的经营积极性，商户不知道出了问题，找谁？谁负责解决问题？对项目的顺畅运营和持续发展大为不利。以太原铜锣湾早期管理为例，该项目自开业，尽管项目整体是开发商自有物业，物管工作由物业公司负责（戴德梁行），运营工作由商业运营公司负责，物业公司和商业运营公司都是开发商属下的子公司，但实际运作中涉及两间公司的部门多，环节38、冗长，手续繁琐，效率低下，而且因为利益关系产生了很多冲突和矛盾，结果由于相互之间的不配合和不理解，令双方的工作协调和对商户的管理在实际操作中都出现了种种问题，甚至使商户和管理方矛盾激化，一度影响了商场的正常经营。后经总公司对管理机构进行调整，将物业管理公司撤并为运营管理公司下属一个部门，才逐渐扭转了项目在运营管理中出现的种种弊端。由此可见，此模式不可取，仅能作为短期的过渡形式。2、物业管理由物业公司负责，运营管理由专业公司提供顾问意见或驻场代表，由物业公司进行统筹操作。这种方式避免物管与运营工作分离对实际操作工作带来的一系列问题，使各项的管理和经营工作开展得比较顺利，另外也能够在一定程度上得到39、专业公司的意见，以弥补物业公司在运营工作上的欠缺。这种模式在很多SHOPPING MALL项目中被采用，如目前较为成功的“天河城”，当时他们聘请了“第一太平戴维斯”作为管理顾问公司，在运作了一段时间后，虽取得一定成效，但并不显著，故后来逐渐弱化此合作模式。毕竟，这种合作多以甲方支付顾问费为前提，令专业公司“旱涝保收”，另一方面由于专业公司没有争取更大利润的动力，没有融入真正的经营活动中（如停车场的经营），故其专业意见或多或少存在着不到位或建议实施走调的情况，至于驻场代表的做法也会存在着人手不调不足的状况。因此，目前很多项目更多的考虑利用专业公司品牌作用，借用其丰富的客户资源促进招商或销售工作，40、而实际利用其专业意见仅限于项目前期而已。3、聘请专业公司进行全面运营管理工作，即实行专业公司承包做法，开发商每月收取固定费用，至于管理公司的盈亏由专业公司负责。这种方式的好处是可以最大限度的给予专业公司运营管理的空间，专业公司承包工作包含了物业管理和运营管理两大部分内容，可发挥其专业优势，且开发商也可有固定的微利回报；但从另一角度来看，作为项目的大业主（开发商）对项目运营管理的监控力度较小，且当项目出现经营不善，商户拒交租金、物管费等问题时，开发商不仅会收不到微利的回报，更可能需出面收拾残局。当然，这种模式也有成功和失败的案例：如广州天河宏城商业市场就较为成功，由专业公司进行操盘，令该项目的热41、度不断上升，业主得到了理想的回报；而广百新翼同样采取过这种模式管理负一、二层，结果出现了双方解除合作的局面。可见，这种模式在一定程度上受开发商和经营者心态的影响，如果是开发商对由专业公司操盘会产生较大利润存在很大希望，忽视商业经营规律，这样很可能会失望而归，而如果专业公司的经营管理较为短浅，限于眼前利益，那么结果也会得不偿失。4、由专业公司与开发商共同组建运营管理公司，对项目实行统一的全面经营管理。这种方式通过专业公司与开发商合作形成的独立核算实体运营管理公司，管理内容包括了物业管理和经营管理，这样可充分发挥双方的积极性，使项目运营管理效益最大化；一方面可最大限度利用专业公司的优势，另一方面也42、可体现开发商对运营管理的监控力度，且全程参与运营管理工作，在合作中积累经验，加快自身成长。当然，这种合作模式的前提在于合作双方明晰风险和利润，避免推诿责任和利益矛盾。5、由开发商单独组建运营管理公司，对物业实行全面运营管理这种方式是开发商通过从社会上招聘有类似经验的专业人才，组建运营管理公司，实行自行操作，运营管理公司的管理内容涵盖运营管理和物业管理，两大管理紧密联系，相互配合，在管理上形成一个统一的整体。通过组建运营管理公司，可使经营利润的最大化；另一方面也可使开发商全面经营管理自身的物业，经营权和管理权同属一家公司，不存在利润的争夺和责任的推诿，责任到部门，责任到个人，同时也不会造成公司对43、外口径不统一，便于统一管理。对开发商的长远发展目标有着深远的意义。当然，这种方式存在一个“培育”过程，招聘回来的人能否符合公司发展要求，专业知识是否过硬等，且需要一段的时间整合，将他们的经验融合在一起，但毕竟这些人拥有着较丰富的SHOPPING MALL运营管理经验，因此时间不会太长。（三）步行街运营管理公司组建模式建议 综合以上五种商业项目经营管理模式的有缺点，结合步行街的自身情况，从长远和整体角度考虑，建议本项目采用第五种方式： 成立商业运营管理公司进行商业物业运作 当然，如果公司从项目目前状况和市场运营管理运作惯例角度考虑，也可采取第三或第四中方式作为过渡性模式。 商业运营管理公司由开发44、商组建成立，其前期资产结构由开发商注入部分资产，如停车场、仓库、广告位、项目的有产权和无产权资产等，这些资产就成为运营管理公司的注册资产，为商业运营管理公司的日常运营提供一定的收入来源，这对开展项目的日常运营大有益处。（四）商业运营管理公司的职能界限由于商业运营公司由开发商组建，故从本质上运营管理公司隶属于开发商，开展工作针对的对象为经营者、投资者、消费者，所以运营管理的职能上有四重关系：1、为开发商服务，盘活开发商自有物业资产，打造步行街这一全新商业品牌。2、为经营者服务，引导经营者共同做旺步行街。3、为投资者服务，为投资者提供租赁服务，做旺步行街，使投资者的产业升值。4、为消费者服务，提供45、良好的购物环境和服务，吸引消费者前来购物消费。从职能界限本质来说，运营管理公司不牵涉开发商的业务发展和内部管理，是相对独立预算的企业体；同样，在适当整体调控的基础上，运营管理公司也不会介入步行街里经营户内部经营事务，只是作为一个引导者，扩大经营户的经营范围与提升其经营实力，经营户是相对独立开展自身经营的，这就是：统一管理，独立经营。附一：步行街运营管理有限公司管理架构及职能根据以上商业运营管理公司组建模式的思考，结合自己的实践及本项目综合化社区商业的特点，建议商业运营公司的架构如下：工程部运营管理公司副总经理运营管理公司业务副总经理运营管理公司总经理保卫部财务部运营招商策划部行政部运营管理公司46、设总经理1名，副总经理2名，下设六大部门，其中财务部由总经理直接负责监管。1名副总负责工程部和保卫部。工程部的主要工作职责：步行街公共设施、设备日常设备的维护、保养和保证所有设备的正常运行，商户店铺的工程维护及维修服务，各大主力店的工程维修服务（与主力店工程人员配合，协调工作）。保卫部的主要工作职责：步行街24小时安保工作以及配合主力店的安保人员做好整个世界城的安保及日常安全监控、消防监控等工作。1名业务副总分管招商运营部、策划部、行政部招商运营部主要工作职责：负责步行街整体招商及调整工作以及后期的现场管理方面的工作，包括客户服务（含服务总台）；租金、物业管理费的收取和发放业主租金工作；现场商47、户经营秩序的管理；公共区域多种经营点租赁工作；停车场车位、仓库租赁等经营性质的工作。（注：由于招商完毕后转入运营部涉及部门职能及工作范围较大，因此可适当考虑将部门工作内部细分，但须作为一个统一整体来操作，便于统一管理）策划部主要工作职责：步行街内外广告位招商及租赁；步行街形象推广，打造企业、客户品牌；各种大型宣传活动的推广；本项目的销售分析，业务调研，收集各类信息，挖掘拓展新的业务和新的管理措施、方法，为公司领导出谋划策。行政部主要工作职责：协调公司对外关系，负责经营户整体办证登记等事务，商户档案资料按“一户一档”收集和整理，公司内部行政事务及人员招聘等工作保洁工作：可采取外包形式，聘请专业保48、洁公司，维护森林世界城公共区域、餐饮区域、内外场日常的清洁、绿化、垃圾清运等工作。各部门具体人数可根据公司内部对于人力资源合理化配置的要求进行编制，出于为公司节约人力成本，调动员工工作积极性，发挥其最大工作效率，根据步行街的规模，本人建议公司员工数控制在3040人以内（含保洁人员，含安保人员）。后 记步行街商业运营管理公司关于“两大管理中心，六大部门”的功能架构与人员配置，是根据本人浅薄的商业运营管理心得与实际运营管理经验而得出的，仅作实际操作中的参考作用，但实际配置要根据开发商自身的发展思路和现场实际需求作进一步调整。整个商业运营管理的功能包含两大部分内容，其中，商业运营管理是核心，物业管理是围绕运营管理来服务的，从功能配置上从属与商业运营管理。