1、Contents城市概况项目定位商圈分布区域概况步行街定位l郑州市是河南省省会，位于河南省中部偏北。l总面积7446.2平方千米，其中市区面积1010.3平方千米。l2009年总人口为735.6万人，人口密度为每平方公里988人。l2009年全年郑州市生产总值3300亿元，相比2008年的3004亿元，实现12%高速增长。l2009年郑州市社会消费品零售总额1434.8亿元，比上年增长18.9。2009年人均生产总值(人均GDP)为33000元。郑州市市区城镇居民人均可支配收入为17417元，比上年增长9.3%，实际增长9.5%。城市概况：郑州万达广场位置：郑州万达广场位于中原中路与秦岭路交叉2、路口向东500米郑州市共有6个区（人口）：二七区（50万）中原区（57万）惠济区（15万）金水区（78万）上街区（15万）管城回族区（32万）自古以来：得中原者得天下，而郑州又是中原政治、经济、文化的中心。郑州，中原城市群的核心，中西部的桥头堡，实现中西部崛起的重要城市，发展潜力巨大，其商贸业特别发达。是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一随着“北扩东移”城市发展政策的推行，以及越来越恶劣的交通现状，郑州已经从单一商业中心过度到商业中心的多元化，商业中心已越来越趋于区域化，其中占据主导地位的有二大商业中心二七商圈、花园路商圈。龙湖商圈紫荆山商圈二七及火车站商圈碧莎岗商圈大学路商圈二七商圈二七商3、圈特点：辐射全省，交通便捷；商圈成熟时尚，集中了大大小小商业项目十多个，囊括了几乎所有零售业态；竞争激烈：商业升级导致二七商圈大换血，使得二七商圈活力空前，成为各商家的必争之地；主流消费群体为26-35岁的年轻时尚人群，面向全客层，流动性人口为主，习惯性购物，缺乏理性，较为冲动。主力店：大上海、印象城、北京华联火车站商圈火车站商圈特点：新兴商圈，商圈较有潜力，人口密度较高。商圈主流消费群体消费能力不强。CBD商圈郑东新区商圈特点：商圈正在建设当中，郑东新区优惠政策吸引了。主力店：丹尼斯大学路商圈大学路商圈特点：新兴商圈，商圈较有潜力，人口密度较高。商圈主流消费群体消费能力不强。花园商圈花园路商4、圈特点：商圈极具潜力，是新进入的潜在竞争对手的聚集之地，是郑州的政治中心、金融中心，消费客层较高，购买力较强，消费者目的性强，较之二七商圈年龄层偏成熟，中高收入白领及政府公务员为主导。主力店：丹尼斯百货、大商新玛特、国贸360广场、家乐福万达广场城市综合体 新型商圈，主力店：万千百货、沃尔玛、万达影城、大歌星、大玩家、国美电器、小南国酒楼丹尼斯人民路店1.开业时间：1997年11月16日开业2.营业面积：地下一层，地上七层，共计八层，总建筑面积45000平方米，营业面积33500平方米客群定位：目前郑州定位较高的百货商场，品牌层级较好，目标客层为高级白领，城市精英，政府消费等高端消费群体，团购5、力强经营方式：扣点国贸中心（包括360广场、大商新玛特、家乐福、国美）1.开业时间：2010年12月开业2.营业面积：地下一层，地上七层，共计八层，总建筑面积20万平方米，营定位：高级白领，城市精英，经营方式：大商新玛特扣点，360广场纯租金百盛购物中心营业面积：50000平方米地下1层，地上6层客群：都市小白领 经营方式：扣点印象城1.开业时间：2009年9月25日开业2.营业面积：8万平方米，营定位：时尚、生活、潮流，品牌层级较好，但交通不理经营方式：纯租金正道1.开业时间：1999年5月开业2.营业面积：总经营面积3万平方米，经营定位：高级白领，城市精英，经营方式：扣点，北京华联总建筑面6、积92000平方米经营面积50000平方米共分为6层，地下1层，地上5层客层：时尚小白领 经营方式：扣点大上海城开业时间：2007年4月28日总建筑面积：3期32万平方米，一期项目共八层：地下两层，地上六层客群：年轻、时尚潮流一族；经营方式：租金丹尼斯花园路店2008年6月1日开业地下2层，地上16层客群定位：高级白领，城市精英，政府消费等高端消费群体，经营方式：扣点北京华联丹尼斯百货大上海城大商金博大INCITY Plaza二七商圈消费者特点：主流消费群体为26-35岁的年轻时尚人群 面向全客层流动性人口为主习惯性购物，缺乏理性，较为冲动二七商圈自身特点：辐射全省，交通拥挤；商圈环境较差。商7、圈成熟，时尚，集中了大大小小的商业项目十多个，囊括了几乎所有的零售业态；竞争激烈：商业升级导致二七商圈大换血，使得二七商圈活力空前，成为各商家的必争之地；花园路商圈自身特点：u商圈正在日趋完善，以初具规模。南端聚集了紫荆山百货、正招商的新世界百货和即将入驻的、银泰百货，北端吸引了丹尼斯、大商新玛特、家乐福等主力商家，中间分布着相隔一两站路的正道中环百货和正道花园商厦。u商圈及具潜力，是新进入的潜在竞争对手的聚集之地。花园路商圈消费者特点：u消费者目的性强，较之二七商圈年龄层较大，中高收入白领及政府公务员为主导。曼哈顿广场丹尼斯购物中心东环步行街宝龙城市广场郑东新区商圈自身特点：u商圈正在建设当8、中，郑东新区优惠政策吸引了u商圈及具潜力。德化步行街银基商贸城锦容商贸城小商品城火车站商圈自身特点：u商圈形成较早，主要以批发及专业市场为主。u商圈主流消费群体具有极高的流动性。升龙商业广场丹尼斯超市、长城康桥大学路商圈自身特点：u新兴商圈，商圈较有潜力，人口密度较高。u商圈主流消费群体消费能力不强。中原商贸城泰隆广场大商超市丹尼斯超市碧沙岗商圈自身特点：u传统商圈，但一之缺乏竞争力，是目前较有发展空间的商圈之一。u商圈主流消费群体消费能力良莠不齐。商圈名字商圈级别商业设施成立时间总商业面积商圈定位客流量车位数量二七商业圈大型商业体90年代末450万以上门户商圈60万火车站商业圈批发城90年代9、200万以上批发集散地80万紫荆山商业圈大型商业体2002年150万以上政治气氛40万大学路商业圈百货2000年70万左右高校区20万龙湖商业圈大型商业体2007年60万新兴商圈10万碧沙岗商业圈百货2004年100万以上生活集中区20万小 结：结合对郑州商圈现状的阐述，目前的商业项目从商业形态上看，包括了百货、现代购物中心、步行街、大型超市、专业零售批发市场等零售商业项目，结合目前万达的市场定位，潜在的竞争来自于主流的百货及购物中心大上海城1.开业时间：2007年4月28日2.总建筑面积：32万平方米，一期项目共八层：地下两层，地上六层3.客层定位：时尚达人，潮流一族等年轻消费群体PART210、.小结：l大上海城的地理位置较佳，是新兴的大型购物中心，其业态较为齐全是郑州首家shopping mall,可以满足较大车流量。l但其商铺是以售代租，不便于今后的整体发展其三四楼面临重新招商l项目分期分区域开业，给招商造成了一定的难度，场内人流东线不是很清晰l提高整体定位，提高品牌档次是大上海面临的首要问题地理位置印象城印象城位于郑州市市中心民主路与西太康路交汇处 辐射人口250 万 34 条公交线路 总出租面积43,000平方米 超市出租面积20,000平方米 商铺出租面积23,000平方米 100 个商铺 沃尔玛为主力店 约330 个汽车停车位 郑州印象城总建筑面积超过7万平方米，总出租面11、积为4.5万平方米。PART2.小结：l郑州印象城购物中心的主力租户之一，河南省第一家位于市中心黄金地段的沃尔玛超市。优良的品牌资源和丰富的配套设施成为一大热点l店前属于单行道，出行交通不是很便利，周边环境较差影响整体形象l自持物业，统一经营管理，填补郑州市场空白，引导新的消费模式，后期周边环境的改善和提升，错位经营，差异竞争.l促销手段较为单一宝龙城市广场1.郑州宝龙城市广场位于河南省郑州市中心商业区附近的郑东新区中心，介于CBD中央商务区与龙湖商住区之间，为郑东新区起步区33平方公里范围内唯一的大型商业开发项目。2.营业面积：地上三层，分AB两个区域总建筑面积25000平方米，客群定位：高12、级白领，居民消费，政府消费等中高端消费群体PART2.小结：l宝龙城市广场是与万达最为相似的企业，做的是现代城市综合体，宝龙业态齐全拥有众多主力店，拥有中原唯一一块真冰溜冰场l东区为新兴居住区，也是政府重点发展区域，但宝龙自身宣传力度不高，其自身的品牌没有竞争力l宝龙自身的管理系统不是很完善，因而造成了一部分的人才流失，抑制了其快速发展l宝龙以租赁为主，但其店铺是已出售的，不属于持有型物业，促销手段较为单一丹尼斯百货（人民路店）开业时间：1997年11月16日开业营业面积：地下一层，地上七层，共计八层，总建筑面积45000平方米，营业面积33500平方米客群定位：高级白领，城市精英，政府消费等13、高端消费群体PART2.小结：l丹尼斯是较早进入郑州的企业，在市场中占据一定的比重，业态以百货为主搭配其他业态的多种组合可以达到互补的效应，具有一定的商业竞争力。持有型物业约占83%左右，其自有的物流系统可有效的降低物流成本l丹尼斯自身的管理系统不是很完善，因而造成了一部分的人才流失，抑制了其快速发展l其自身品牌提升速度较快，有趋势拉大与其他商家的差距l促销手段较为单一人民路店丹尼斯百货（花园路店）2008年6月1日开业 地下2层，地上16层 客群定位：高级白领，城市精英，政府消费等高端消费群体PART2.小结：l丹尼斯具有较高的品牌知名度，并受北扩东移的政策带动在花园路商圈具有较高的地位。都14、市白领成为花园路店主要的消费人群l丹尼斯自身的管理系统不是很完善，因而造成了一部分的人才流失，抑制了其快速发展；停车较为困难l品牌提成空间较大l促销手段较为单一；国贸的存在对丹尼斯有不小的冲击花园路店大商新玛特（金博大店）1.1997年9月28日开业2.营业面积：50000平方米3.2007年4月，大商对原金博大内部店面，进行布局调整和部分店面的重新装修。4.客层定位：大众家庭消费为主要客层，逐步向都市白领、政务人士客层攀升。PART2.小结：大商集团是中国最大零售业集团之一，百货店、大型综合购物中心（新玛特）、大型综合超市及以电器、家居为代表的专业店是大商集团的四大主力业态。其在郑州门店较多15、占据三大主要商圈，经营模式以联营为主租赁为辅，多以百货店出现。大商集团在郑州群众中认知度较高，其品牌具有竞争力，经营业绩良好。金博大店大商新玛特（国贸店）建筑面积近80000平方米，共计八层。一楼单层建筑面积8000平方米，二至八楼单层建筑面积7000平方米，整座建筑内设一个大厅，两个小厅，使得整个商场布局更加宽敞、通透。地下10000平方米停车场，可同时容纳3000辆车辆。主流客群：时尚白领，具有较强的消费能力，目的消费性强。PART2.小结：l周边的城市白领成为消费的主力军，便利的交通环境及较多的知名品牌使得更加聚人气。l项目以百货为主，生活配套设施完备，与丹尼斯百货形成了较强的竞争国贸店16、1、郑州大商集团在郑州多点布局。郑州大商百货、郑州百货大楼、新玛特购物中心、大商超市为其旗下品牌店结论：大商集团在郑州敢于多点布局表明郑州市场足以承载多家大型购物商场。2、本土商业抢滩郑州。大上海城等综合购物中心于2007年首期开业结论：郑州的商业转型大型的商业综合体。3、西城区与东城区相比商业吸引力强结论：万达广场坐落于西区，可吸引全城消费者。4、东城区消费能力略强于西城区结论：万达广场需要引入新鲜的、具有吸引力的品牌，吸引西区消费者跨区购物和消费。5、郑州消费者消费逐渐向享受型消费发展，餐饮、娱乐等成为新的消费热点结论：郑州市中原区场缺乏时尚餐饮、娱乐设施，无法满足市场需求。分析总结综合情17、况：中原区共有人口57万，其中的碧沙岗商圈是随着郑州城市整体东扩后，更多承担的是西区居民日常生活集散地的功能，没有过多激烈的竞争。以大商、永乐电器、百信鞋业等几个大型商场所组成的碧沙岗商圈，形成了自然的服务区域居民的商圈。中原区是郑州市属6区之一，位于郑州市城区西部。辖1镇10个街道100个社区，并有郑州市高新技术产业开发区，面积290.1平方公里。2009年总人口59.68万人，其中女性28.72万人，非农业人口47.44万人。人口密度6146人/平方公里。2009年地区生产总值204.1亿元，人均生产总值3.44万元.商业：社会消费品零售总额101.6亿元，同比08年增长19.4%；批零贸18、易企业销售额84.16亿元，同比08年增长21.8%。固定资产投资占GDP比例37.5%；其中全社会固定资产投资76.58亿元，同比08年增长38.8%；城镇固定资产投资72.85亿元，同比08年增长37.8%。09年末职工总人数109464人，全年职工工资总额36.26亿元。农民全年总收入11523元/人，农民人均现金收入11439元/人，百货大楼百货大楼大商新玛特大商新玛特二七及火车站商圈碧沙岗商圈郑州万达广场周边主要商圈里的主要商业设施郑州万达广场周边主要商圈里的主要商业设施紫荆山商圈大学路商圈周围环境：项目周边行政机构众多（中原区政府、市环保局、中原区国土局、第六设计研究所等）；学校（19、五十一中学、伏牛路小学、电器工程学校等）；市政服务机构（郑州市中心医院、农业中原区支行、中行伏牛路支行等）中原区为郑州较早形成的生活居住区，其中居住人口众多，相对的购买能力较强。小区名称建设年代人 数人员性质价 格齿轮厂家属院政府小区客群分析结论客群状况：周边客群有40%为政府机关，可辐射至全市高端人群；白领人群有10%；常驻居民也是重要的消费人群消费能力：消费能力较强消费需求：需大型餐饮和娱乐休闲，面向年轻人的时尚餐饮也有市场：周边行政机关众多餐饮的比重可加大消费特征：时尚消费，家庭消费为主，其余的定向消费业态搭配建议：餐饮拉动人气，以及具有品牌号召力的品牌，娱乐为配套设施郑州万达项目定位娱20、乐楼超 市项目基本数据：项目基本数据：项目优劣势分析项目优劣势分析区位交通业态组合管理水平品牌档次万达广场百货大楼建筑新玛特万达广场：红万达广场：红色色百百货大楼：橙货大楼：橙色色新新玛特：紫色玛特：紫色总体：打造郑州最时尚、较高端的一站式购物中心成为郑州市中原区的一大亮点。步行街业态定位配套15.97%餐饮42.25%服装41.78%步行街一层定位名品街（特色行业为主服装类为辅搭配少量餐饮）配套项目（餐饮、佩饰、化妆品）如西式餐饮、高档首饰、名表、香水、眼镜、水晶、咖啡厅、巧克力、面包坊等；名品集约店：ZARRA、H&M、C&A、BSK服饰生活馆 化妆名品店：屈臣氏、丝芙兰 时尚名表：西铁城21、雷达、斯沃琪时尚表店 珠宝玉器：周大福、老凤祥、谢瑞麟、周生生 皮鞋皮具：莱尔斯丹、FED、TOP、ecce、SKP、暇步士、新秀丽、皇冠箱包 婚纱摄影：巴黎春天、台北沙罗、蒙娜丽莎 数码店：SONY、APPLE、进口食品集约店精品男装：杉杉、雅戈尔、金利来搭配餐饮：肯德基、麦当劳、必胜客、棒约翰、味千拉面、DQ、31种冰激凌同层主力店：万千百货时尚流行百货 运动品牌集约店-迪卡侬 步行街二层定位时装街（服装行业为主特色类为辅搭配少量餐饮）中高、高档以上，淑女装、时装，运动装、休闲装为主；配套项目（餐饮、佩饰、）如西式餐饮、咖啡厅、中式简餐；淑女店：艾格、ES、艾格周末、江南布衣、自然元素、22、歌莉雅、Mindbridge、BABYFOX、太平鸟女装、艾美丽 量贩时装：Veromoda、ONLY、Eland、Teenie Weenie、MOTIVI、淑女屋、欧时力 运动休闲：KAPPA、LINIANG、NIKE、阿迪达斯 个性服饰：GXG、Lee、李维斯、美特斯邦威、Devil nut、2%女士内衣：古今、婷美、黛安芬、爱慕AMO 美发美甲：SASA莎莎、尚品国际、莎茜美甲搭配餐饮：咖啡屋、乡村基同层主力店：万千百货时尚流行百货 国美电器 步行街三层定位时尚餐饮街（各类行业为主特色类为辅）中高、高档以上餐饮为主如日韩料理、中式正餐、特色小吃、涮锅；配套项目（红薯坊）；异域餐饮：汉城烧烤、味千拉面、和绿寿司、泰式餐厅 中式正餐：湘菜馆、川菜馆 刷锅：海底捞、小肥羊、涮涮吧 特色小吃：烩面、烤吧同层主力店：万千百货时尚流行百货 大玩家 THANKS!