1、名流财富步行街整体策划报告凌峻地产（中国）有限公司广州凌峻房地产咨询有限公司2009年1月开篇语名流财富步行街，对于名流企业，对于凌峻中国，都是一次极大的挑战！在挑起这一重担，在抱负伟大雄心攻坚，双方都必须清晰的认识此巨大艰难！目前中国整体投资市场疲软，投资经营萎缩，09年依然扑朔迷离；而永安，其城市的影响力、其城市的消费力都是具有极大局限性的；要在一个县级市的城市中心边缘地带建立起城市商业购物核心，这非举手之劳的轻易，也非游刃有余的优雅在面对市场面临的困境，在面对项目目前面临的困境，因此，我们需要外高内实，对外招商推广需保持高调、高势；于内需要清醒认识困难，抛弃侥幸、抛弃高利润追求，需有大舍2、方能大得之心，需务实第一！本方案要解决的问题第一， 清晰认识市场，客观面对事实，制定符合实际招商策略、政策第二， 清晰定位项目，挖掘项目招商的核心磁力第三， 清晰明确工作执行目标计划，指导团队快速高效的展开招商工作第一部分：市场篇一、优势分析1、商业前景优势 永安城区人口约17万，市民的整体消费能力在省内非沿海县级市中属于消费水平最高的县级市之一。根据商业市调数据城区商业面积在12万，人均面积不足0.6平方米，城市商业远未能满足百姓需求。2、永安商业现状带来发展机遇 业态组合混乱，商业消费环境差，消费品牌缺少规模性和权威性，处于集市和步行街商业模式混杂阶段。 相对于目前城市现有步行街，本项目无3、论从整体规划上还是从未来的业态规划以及经营消费环境上都已处于完全超越地位，再辅以近邻五星级酒店以及城市公园的配套优势，本项目具备打造休闲、娱乐、购物为一体的永安城市精品街区的先天优势。二、劣势影响1、区域消费习惯形成消费流向制约 永安商业中心主要是以燕江中路为核心,四周扩散,集中在了大榕树附近半径一公里长的范围内；商业主要分布在步行街、大小街、燕江中路这一区域；这一区域已经成为永安人固定消费中心。 项目所处区域位于城市中心的边缘地带，虽然只是几步之遥但对于县级市这样的小城消费群体而言具有较大的心理障碍。2、城市租金水平分析 城市商业中心高位租金在200元/330元/，项目近临街租金在50元/14、50元/，城市整体租金将成为商户入驻最关键的参考因素，项目地段以及周边租金也将成为本项目成功招商的最核心因素。街道燕江路租金租金在50200元/之间浮动较大，具体如下：从燕江东路(人民广场)大榕树，主要业态有服饰、百货、药品、通讯类，租金水平在90130元/（主要有开泰百货、紫金大药店、惠又康药店、中国邮政等知名品牌）。从大榕树牺和路(南门广场)，主要业态为服饰，百货，品牌服饰较多。租金在110180元/。从牺和路南塔路，业态比较复杂，餐饮、五金、食杂、银行等，租金水平在100140元/。南塔路燕江南路，西侧建材五金，东侧摩托销售、银行、五金等较复杂。由于此路段客流量较小，商业气氛较差，租金在5、 6080元/平米。租金以大榕树大同路之间为最高，往南北递减，往北到燕江东路减少较少，往南燕江南路减少幅度较大。商家永安人流量相对集中的老商业街, 但经营品种杂乱。它也是目前品牌商的首选入驻地，银行电信酒店等也大多扎堆在此。铺位面积面积范围在20100、进深10-20米，开间为3-8米、标准铺位面积在40左右街道闽东步行街租金租金在220-330元/月之间浮动，租金呈现南高北低走向商家闽东步行街总店数达220家，其中经营服装服饰的有145家，占了整个步行街的66%，以经营中低档品牌为主,聚集了近30家知名品牌产品。铺位面积面积范围区间在5-200，大小面积都有，开间在2.5-5米,进深在1-16、2米。标准铺位面积在30左右(开间2.5-5米左右，进深8-12米左右)，最小面积在5(开间5米左右，进深1米左右)，主要经营业态包装中低档皮具、茶小吃和衣补铺等街道新府路（项目所在路段）租金租金在50150元/浮动，新府路的北段（靠近江滨路）)大多数为出租房，因而租金较为优惠( 50元/)。人民广场（新华都）周围及临燕江东路的交通发达,人流量较大，租金为 110150元/。租金走向呈现南高北低。商家目前共有90家商铺，由于永利商业广场的新华都苏宁等主力店及燕江楼与留香果等饮食商家的人气带动，目前新府路一部份商业为经营品牌服装类服饰类，其它均为社区生活服务配套商业。铺位面积面积区间在201007、，进深为6-15米，开间为1-15米；标准铺位面积为临燕江东路的70。市场结论：n 从未来城市商业发展前景、消费需求而言，本项目无疑是已经占据了前位。n 从目前商业现状局限性，消费外流现象本项目也绝对具有完全超越的规划优势吸引力。n 从短期快速建立城市新购物核心目标而言，存在着租金的障碍、存在着商家对项目的信心影响，存在着消费习惯的时间制约。n 从外吸引品牌的号召力来看，永安城市的影响力在福建区域明显不足，存在着较大的外拉障碍。第二部分：思考篇实现1.5万商业街快速招商，快速启动6月形成轰动性的试营业n 我们需要什么样的商家？n 商家从何而来，目标对象如何精确锁定？n 新城市商业核心，如何建立8、商家信心？n 招商条件是否具备足够吸引商家进驻诱惑力？商家要求，租金永远是越低越好！开发商要求，利润的蛋糕越大越好当我们强势时，我们可以不妥协当我们需要它时，我们得抛出诱饵务实心态，正视项目困难，直面市场实情，不存侥幸，不孤芳自赏务实行为，一切以形成招商实效为考核基准，制定行之有效计划，责任到人高调造势制造项目影响力品牌引入锁定核心商家 永安城市缺少影响力，项目本身也缺乏足够的影响力，我们是弱势的。 要迅速以密集，强度的系列广告推广、事件营销形成项目强大的传播力，传递项目核心价值。 抓住领导型品牌，创造条件引入，力求在福州、在厦门招商5-8家服饰、饰品、娱乐、珠宝首饰大品牌入驻。 抓住本地影响9、力品牌，集中精力攻坚，形成本地及外地品牌共同领导效应。合理租金核心基石务实执行力核心保障要解决上述问题，我们必须达成清晰共识，我们必须形成清晰的工作流程，形成清晰的工作计划，形成清晰的工作监督考核制度。n 快速启动2月初确定项目整体营销策略确定项目业态规划确定招商政策，确定租金2月初确定三地招商团队、确定主次招商品牌对象、制定招商目标，分工到组到人2月上旬完成项目现场包装，完成项目广告物料准备，确立营销活动开展强势推广核心前提第三部分：定位篇我们能做的做城市需要的做商家需要的 做消费群体需要n 城市需要什么？目前永安商业整体而言处于一种大混杂阶段，缺乏清晰的商业功能区域定位，业态混杂高中低品牌10、扎堆，缺乏舒适的购物休闲娱乐环境，缺乏精品型商业街区城市商业格局局限性极大，城市整体商业形象较差。从未来城市规划发展需求来看，永安需要一个全新的，具有城市形象标志的商业街区，具有品牌凝聚力的商业中心。n 商家需要什么？ 低廉的租金，优质的成熟区域是商家考虑的第一要素，但从目前永安普遍商家面临的现状和需求而言，永安最缺少的是良好的经营环境和运营管理以及有良好规划的规模性商业街区； 从本项目而言，商家需要的是如何确保庞大的消费流量，保障有利可图？n 永安消费群体需要什么永安人喜欢走出去消费，这是一个普遍的现象，品牌在永安本地失去了原有的权威性沦为落地凤凰，这是一个城市商业的悲哀，也是大多数四线城市11、商业必然经历的发展过程。因此要满足永安消费群体的需求，需要以高标准建立步行街的精品地位，先影响先征服“走出去消费”的人群。一个城市的商业步行街，往往都成为这个城市商业形象的标志，成为一个城市的精品名店汇点，成为城市人休闲、娱乐、购物的集中性街区，消费已经不是其第一出发点，“逛”才是其第一目的也是其欲望的源点。因此，对于名流财富步行街，我们需要赋予它一个具有感染力的定位能够代表永安城市商业形象；能够树立商家信心；能够刺激消费群体“逛街”欲望；名品街区，永安人的全生活都会全生活名品街区购物、休闲、娱乐、餐饮品牌荟萃“逛”的动力可玩精品服饰商业新核心可吃珠宝首饰可购化妆品荟萃国内一线品牌，形成精品名12、店规模性购物街区（以名品服饰为主导，辅以高端形象的珠宝首饰、婚纱影楼、化妆品）；在规划精品购物主导业态的基础上，充分考虑消费群体“逛街”的习惯，融合高端休闲娱乐、餐饮、冷点等，真正实现一站式休闲购物都会。名流财富步行街，要成为这座城市的“福州东大街”、“厦门中山路”、“广州北京路”、“南京夫子庙”、“杭州延安路”在对外推广及招商中，我们要高调做势：只有将它包装成这个城市的商业标杆，只有把它塑造成一个集“休闲、娱乐、购物”为一体的一站式购物大都汇，才能真正与现有的城市商业中心形成强势竞争力，才能真正超越，才能使商户对之产生信心，消费群体有所期待。n 商业目标客户定位商业地产项目的成功运营，必须考13、虑到发展商、投资者、经营者及消费者四方面的利益，对上述三者（投资者、经营者、消费者）进行准确定位，形成一个有效的、良性的、持续的商业生态循环体系，方能使商业项目做到永续经营，长期兴旺。本项目实行销售与招商同步进行策略，所面临的客户群体分析涵括销售对象以及招商对象，目前工作重心在于快速成功招商，因此目标客户定位以招商为主分析。1、招商目标对象定位n 核心商家：国内知名、福建、厦门一线的品牌服饰、珠宝、婚纱、化妆品；n 特色商家：餐饮娱乐、饰品类业态，三明、永安为主扩展至福建区域n 基础商家：第一圈层：永安本地商家第二圈层：三明实力商家第三圈层：永安及三明有闲阶层（目前并未开店，但有此倾向意愿）214、目标消费者定位项目的目标消费群必须立足永安城区，辐射周边县镇乃至其他县市。区域消费辐射圈：城区17万人口n 项目价值挖掘三大价值体系构筑硬产品系统与现有永安商业格局及形象对比，本项目具有较大的后天优势。只有通过我们良好的规划，通过强势的推广和强有效的执行力，我们才能弥补先天的不足，才可能成功。规划领先合理业态规划良好环境规划高端配套城市唯一五星级酒店城市最大公园配套 品牌运营国内知名商业运营公司名流企业品牌实力n 磁力店价值挖掘抓住五大核心，形成磁力引导步行街要持续刺激消费者“逛街”的激情和欲望，必须依靠，多点磁力店影响，以磁力店形成辐射作用。 作为步行街入口，是“逛街”的第一刺激点，也是步15、行街形象展示点，因此在此处应以高端品牌为主，一线服饰品牌店或婚纱影楼或珠宝首饰店。 作为连接步行街较弱街段的导入点，必须配以品牌磁力店，对消费群体形成强势吸引力，从而带动断路段铺位的兴旺。可考虑以连锁服饰品牌店，以此带动将此路段打造成饰品类区域。 作为整段步行街前后、上下承接点，其核心作用更为凸显，因此在此段也必须考虑以一线品牌服饰为主导。 此处以麦当劳品牌餐饮作为导入点，对整体形成人流汇聚力11项目所具备的价值优势，是我们必须大力张扬的，但从招商的核心因素分析，我们欠缺的是最核心也是最根本的竞争价值：地段价值（成熟商圈的影响力）如何从次级商圈甚或是边缘商圈成为永安商业核心？核心商圈人民广场大16、小街燕江中路文体广场步行街需要以价格为支撑，以策略为引导，以执行去推动第四部分：策略篇一、品牌策略“相信品牌的力量”在一个失去信心的市场环境下，在一个新的商业区域崛起，品牌的力量将成为强心剂！因此我们需要有魄力，大张旗鼓展现企业实力，制造影响力。商家信奉品牌的力量，消费者追捧品牌价值，因为品牌经历过时间的检验和沉淀，是权威的代表，是引领正确方向的象征，更是安全的保障。商家有信心，有安全感企业品牌市场形成关注和期待展形成行业领头羊的效应现商家品牌消费群体有期待和欲望展现企业品牌+引进品牌必须双轨并行，以品牌的力量给市场信心二、价格策略本项目的租金价格将成为此次招商成功与否的至关因素，从前期多次与17、客户的沟通、洽谈中，租金成为其决定进驻的前提。在此次时间紧，任务重，市场大势不好的背景下，建议本项目必须以低价入市，先大舍放水养鱼做活市场。n 定价原则 一大原则，六项参照值一大原则：建议以低于周边街区铺位租金，震撼性入市，形成强烈的吸引力，先旺场六项参照值：1）以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高；2）以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高；3）以广场为参照值：广场四周的铺位要比稍远的价格更高；4）以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低。5）以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高；6）以位于商业街18、的位置为参照值：商业街两端的商铺要比中间位置的价格更高；7）以市场回报率作为参照值 目前市场实际回报率普遍偏低在3%，但从对商户吸引力而言回报率在6-8%才具备诱惑性，因此在确定租金时因综合考虑； 从本项目所面临的实情出发，必须先做好追求小利润，做旺第一场的准备！n 项目租金建议 1、 永安市整体租金水平概况及成熟度街道租金水平(元/月)经营业态成熟度燕江路50-200服饰、百货、金融、五金、餐饮中部商业氛围浓厚闽东步行街220-330服饰、餐饮商业氛围浓厚大同路70150服饰、珠宝、社区生活配套服务西段相对成熟五四路3040建材家居类相对成熟永乐路80150饮食茶艺休闲类相对不成熟新府路5019、150服饰、餐饮、大型卖场南段相对成熟国民路50120通讯器材、社区生活配套服务西段相对成熟2、各街道代表商家租金水平商家店名所在路段品牌经营业种租金(元/月)备注黛福妮五四路黛福妮床上用品100摩托罗拉五四路摩托罗拉通讯器材100江南茗茶五四路摩托罗拉70凯达通讯国民路通讯器材65和立通讯国民路电子电器60小白兔干洗国民路小白兔干洗55东升通讯新西路手机110依之妮新西路依之妮内衣85三棵树漆新西路三棵树油漆50华伦天奴大同路华伦天奴服饰90金得利大同路金得利首饰100艾伽大同路艾伽女装60华硕电脑大同路华硕电脑55安踏运动燕江中路安踏服饰100鳄鱼服饰燕江中路鳄鱼服饰110信联花店燕江中路20、信联花店60华莱士燕江中路华莱士餐饮70舒华健身器材燕江中路舒华健身器材1103、整体租金水平分布图在永安地图上标注明那里的租金是多少钱，形成分布图。100-330元/月40-80元/月30-50元/月综合分析:4、未来租金水平预测:根据永安市十一五规划的实施与落实及永安市城市化进程的加快,预计房地产市场将在三年内超过100万平方米住房放量,将大力促进家居建材市场的发展,并促进商业步行街的兴旺。但是以现在的经济大环境,居多商家对未来两三年的商业前景表示担忧,而且多数商家表示目前的租金承受将超出能力范围.因而我们预测永安市未来租金走势基本浮动不大,将在近几年内维持目前租金水平情况.5、项目周边租21、金水平概况及分布（1）周边整体租金水平概述: 项目所在地段为新府路, 新府路的北段东侧为名流步行街,南段东侧为永利商业广场(新华都),南段西侧为永乐小区底商部份.北门小学位于新府路中段.新府路目前的租金水平为50150元/,它的北段(靠近江滨路)大多数为公家出租房.因而租金较为优惠( 50元/)。人民广场(新华都)周围及临燕江东路的交通发达,人流量较大，租金为 110150元/。（2）典型商家分析商家店名所在路段品牌经营业种租金水平(元/月)备注白金房子新府路珠宝140紫轩饰界新府路饰品160会友茶店新府路茶业35（3）未来租金水平预测项目所在地-新府路以防疫站为分界点 ,往北为公家出租店铺，22、店铺较小 没有品牌概念，较杂;往南商业氛围较浓，尤其以新华都、留香果附近商铺为甚，形成一定规模和品牌效应。因而名流步行街的启动,商业配套的进一步成熟,必将延续新府路南段商业的规模与品牌,在新华都等主力商家目前高人气的相辅下,新府路的商业价值将日益升温,租金将在近段时间内稳步上升.6、项目租金水平建议（1）名流步行街租金权重分析:租金权重比较法是目前较为科学的市场分析方法, 采用因素成对比较法确定分等因素的权重,根据权重值而估算比较的租金水平.影响名流步行街的主要因素为:周边租金水平以及商业氛围等7个因素,分别以权重值来体现主次性，商业街的这一商业形态是必须依托周边人口及地理环境,因而在权重对比23、项中,它的比重相对主要,其次为商业氛围.对比项权重（%）周边同类街铺名流步行街权数周边租金水平7010.6商业氛围1010.5升值潜力511.3商铺形态511.1建筑形式511.1交通条件511品牌效应511.3综合10010.76得出项目的租金水平为：权重值=70%0.6+10%0.5+5%1.3+5%1.1+5%1.1+5%1+5%1.3=76%由此推断出名流步行街的租金水平1楼：30元/月40元/月60元/月40元/月60元/月 2楼：30元/月25元/月40元/月 3楼：15元/月30元/月（2）名流建材城对比项权重（%）周边同类街铺名流步行街权数周边租金水平5010.8商业氛围10124、0.5升值潜力1011.3商铺形态511.3交通条件511.3品牌效应511.2同类型经营业态现有租金水平1510.5综合1001085阐述：由于项目是一个专业性的市场，是该区域最大规模的商业项目，在经营前景上可以自成一体，因此，其参照的权重系数与步行街有所不同得出项目的租金水平为：权重值=50%0.8+10%0.5+10%1.3+5%1.3+5%1.3+5%1.2+15%0.6=85%由此可推断出名流家居城租金情况1楼15-25元/月25-35元/月2楼10-15元/月15-20元/月3楼5-8元/月7、现有市场租金交付方式及押金概况: 目前永安租金交付方付及押金情况多为:季付押一. 部份为25、半年付押一, 少数为押一付一.项目的租金交付建议： 季付押一 租金综合分析:l 项目的租金制定是应用科学的推断分析方法,遵循市场的规律而得出的l 此租金制定符合当前市场行情,引导商家的入驻,实现早日旺场.l 此租金制定给商家后期带来较大的空间,增加商家对项目前景的信心度.三、服务策略n 充分搭架商业服务平台，多渠道多层面拓展商家客户，挖掘品牌连锁商家入驻永安；n 整合多方资源，为商家寻找品牌，为品牌推荐商家，为有闲有钱非商户推荐经营品牌，为其搭架沟通互动品牌；四、联动策略以外带内，三地联动 没有外地品牌的磁力影响，本项目很难形成良好的招商效果，也很难打造成一个具有充分吸引永安人汇聚的商业街区，26、因此外地品牌成为招商的核心重点。 在以外为重点吸纳大品牌入驻的同时，永安及三明地区的招商是支撑本项目的基础，因此此次招商，我们需同时三方联动。 三地联动永安招商组（16-20人）负责本地品牌（服装、饰品、餐饮、娱乐）招商三明招商组（2-3人）负责三明地区品牌（服装、饰品、娱乐）招商福州招商组（2-3人）负责福州、厦门地区品牌（服装、饰品、珠宝、婚纱、娱乐）招商分工到组到人，每周考核四、求新策略n 品牌求新新品牌带来新魅力，新概念、新潮流、新时尚，新鲜的总是会产生对消费群体的诱惑力，因此在品牌对象的锁定中，有选择性的补充一部分三明、永安甚至是福州所空缺的品牌。n 形象求新项目的声音和形象在永安已27、经不再陌生，甚至对于商家而言已经有所麻木甚至有些失望和怀疑，因此我们非常有必要给以市场一个全新的形象，一个充满活动、充满魄力，充满信心的形象，从推广上、从现场包装上、从招商信息和招商执行上多方面全方位的传递这一全新形象。n 环境求新步行街环境求新将是本项目给以市场耳目一新的重要展示阵地，从进入新府路到步行街内，通过现场的环境规划（景观小品规划、休憩小椅）让商家与消费群体感觉到一个全新的舒适的经营和消费环境。n 推广创新充分以事件营销、以活动营销形成高度影响力，不仅仅局限于永安一隅，更应主动走出去营销；在媒介选择上要充分利用行业媒介渠道、充分利用网络渠道，多点传播信息，挖掘客户；在广告推广上要突28、破常规的诉求“金、富、贵”手法，从调动消费群体欲望、调动其对未来购物的想象出发，以时尚的、潮流的、个性的风格让之眼前一亮，心有所动。五、务实策略务实第一，在当前时间紧凑的背景下，要完满达成6月的成功试营业，必须客观制定务实招商政策、确立务实的租金价格，实施严格的规范、实效的目标考核制度，抓住每一个客户提高招商成功率。要将工作落到实处，要使得招商工作实际有效，关键在于紧密计划、监督到位、分工到人，以严格的目标管理制度提升个人招商效率、能力，提升团队整体战斗力。我们要清晰知道每个人做什么，每天做什么，每天的目标是什么，每天的成效如何，每一个客户要花多长时间敲定需要用什么办法1、执行务实n 实施日清29、日报制度n 开展每日招商总结例会n 确立7天目标制度，目标到组到人n 制定每个月的倒计时工作计划2、推广务实n 推广目的性明确，推广实行效果反馈评估n 做有效广告、抓住招商信息有针对性大声传播 第五部分：目标篇没有目标的策划是自娱自乐，没有目标的执行更是无头苍蝇一、总体目标福州永安三明6月达成步行街一层70%的招商率，二层50%的招商率，三层局部n 福州目标分构福州招商团队整体目标达成10家左右品牌磁力店时间目标招商对象责任人2月10日-2月30日联系洽谈50家签订意向签约书2家品牌服饰：RM日美缘女装批发店/好莱坞女装批发/ALFAR POLO精品男装/丝姬安奴 女装/劳伦地奴婚纱影楼：天长30、地久/薇薇新娘/罗曼新娘珠宝：周生生/周大福/亨得利利斌、苏欢娜、温启隆3月1日-3月30日联系洽谈100家签订4家品牌服饰：柒牌/利郎/劲霸/百丽/达芙妮/三 SPRIT /淑女屋/渔女/季候风饰品：银时代/谭木匠/晶磊/蚂蚁夺石 化妆品：阿芙香薰/美宝莲/ GUER LAIN/ SHISEIDO利斌、苏欢娜、温启隆4月1日-4月30日联系洽谈100家签订4家品牌服饰：阿迪达斯/李宁/耐克/安踏/意尔康皮具/圣大保罗/庄记/歌莱雅/阿满形象名品代理饮食：名典咖啡语茶/两岸咖啡/孙记养生园凉茶铺/养生健身：浩沙健身俱乐部/利斌、苏欢娜、温启隆n 三明目标分构三明招商团队整体目标达成13家左右品31、牌店时间目标招商对象（以服饰为主、娱乐餐饮休闲为辅）责任人2月10日-2月30日联系洽谈100家签订意向签约书3家品牌服饰：玛丽露/卓多姿/媚妨/雅格/ th/金公主黄荣、刘坤能3月1日-3月30日联系洽谈100家签订5家品牌服饰：丽莱/曼妮芬/莱卡佛/卓恩/ GZQOO /艾丽特/黄荣、刘坤能4月1日-4月30日联系洽谈100家签订5家品牌服饰：DBNI /韩国俪思/ QGGLE / HNBYSINCE1994 /名莎/自然元素/ only / TEENIE WEENIE黄荣、刘坤能n 永安目标分构三明招商团队整体目标达成13家左右品牌店时间目标招商对象（以服饰为主、娱乐餐饮为辅）责任人2月32、10日-2月30日联系洽谈120家签订意向签约书50家对于永安本地商家，在充分利用外地品牌商家的影响下，充分展开全城推广，第一阶段2月由当地大客户大品牌为重点全面铺开，同时按照前期梳理意向客户一个一个落实；第二阶段按照业态规划要求实施全扫街形式；第三阶段 攻坚意向徘徊客户以谭礼钊为主三名招商经理为辅的招商团队3月1日-3月30日联系洽谈100家签订50家以谭礼钊为主招商团队4月1日-4月30日联系洽谈100家签订30家以谭礼钊为主招商团队第六部分：执行篇l 招商节点安排l 招商执行计划l 2009年3月前前工作推进时间计划表一、招商执行节点安排 第一阶段：全面启动（2009.2.2-2009.33、2.28） 第二阶段：强势推广期（2009.3.1-2009.3.30） 第三阶段：全面签约期（2009.4.1-2009.4.31）二、招商执行总控图形象树立及蓄客期蓄客认筹期开盘强销期时间2009.2.2-2009.2.282009.3.1-2009.3.302009.4.1-2009.4.31招商目标一层20%、二层10%一层40%、二层25%一层85%、二层65%、三层40%营销主题名店街区，永安全生活大都会让永安人逛的更爽300万名流购物卡全城发行永安有了“东大街”永安有了“中山路”麦当劳5大品牌全面进驻名流财富100大品牌全面入驻，跟随行业巨头赚钱主要工作相关物料准备、现场包装完成34、三地招商队伍到位、项目亮相活动举办、品牌意向商家签约暨项目推荐会等。全面扫街，三地同步开展招商，街区商业样板生活系列SHOW准备意向商家攻坚、签约工作媒介组合电视广告、户外广告、公交亭广告、车体、楼宇广告、DM派发为主、网络户外、DM派发为主，电视、网络、楼宇、车体等为辅。户外广告、电视台、资料派发为主，短信、电视、等为辅主要活动项目亮相活动暨名流购物卡发放仪式品牌商家意向签约会；全城派单活动街区商业系列SHOW（各大意向品牌产品模特SHOW）百家签约酒会三、各阶段招商执行计划：第一阶段：全面启动期（2009.2.2-2009.2.28）1、目标 招商目标，一层20%、二层10% 推广目标，35、全面启动推广，引起全城关注2、重点工作安排工作时间负责人备注广告物料制作（含招商说明书）2.2-2.9凌峻现场包装2.9-2.13名流/凌峻招商队伍就位培训2.3-2.9名流/凌峻活动方案2. 5-2.7名流/凌峻活动筹备2.8-2.12名流/凌峻招商队伍招商开展2.3-2.28凌峻3、媒介安排推广主题媒介配合名店街区，永安全生活大都会让永安人逛的更爽户外、电视台、网络、楼宇、车体、DM（永安）300万名流购物卡全城发行1万人帮你赚钱户外、电视台、网络、楼宇、车体、DM（永安）4、各地策略配合执行2月份以永安为主战场，重心解决永安本地商家，外地品牌引入做势推动永安商家n 福州行业网络广告全面发36、布招商资料作为推荐工具以上门洽谈为主n 三明行业网络广告全面发布招商资料作为推荐工具上门洽谈为主n 永安广告全面覆盖全城派单活动，形成轰动活动营销活动一：项目亮相发布会暨300万名流购物卡发行仪式活动主题：300万名流购物卡，1万人的生意！活动时间：2009年2月15日（星期天）活动亮点： 此活动作为项目集中亮相活动，邀请政府领导助阵，通过官方的认可，提升项目高度，展示项目价值；促动投资者的投资，增强经营者对项目的信心； 300万名流购物卡发布，必然引起全城轰动，极大增强市场对项目的信心，对名流企业的信心。 活动二：品牌商家意向签约会活动主题：巨人齐聚，财富紧跟行业领头羊活动时间：2009年237、月21日（星期天）活动亮点： 此活动的举行，一是展示项目招商情况，二是吸引客户对项目充满信心，促进本地商家签约，同时也是展现企业实力的一项重要活动； 品牌商家意向签约推动了项目的发展，为项目前景给以充分实证。第二阶段：强势推广期（2009.3.1-2009.3.30）1、目标 招商目标，一层40%、二层25% 推广目标，引导目标客户及经营者对项目的进一步认同，全面提升步行街价值，提前展示步行街商业品牌强度2、重点工作安排：工作起始时间负责人备注系列品牌SHOW现场包装方案3.1-3.2凌峻活动筹备3.4-3.7凌峻名流项目推荐会活动及系列品牌SHOW3.16-3.21凌峻凌峻名流招商工作开展338、.1-3.30凌峻3、媒介安排推广主题媒介配合永安有了“东大街”永安有了“中山路”与永安一起期待6.1电视台、户外、楼宇、车体、DM等麦当劳5大品牌全面进驻名流财富电视台、户外、楼宇、车体、DM等4、各地招商执行策略3月份走出去营销，面向三明，三地联动n 福州行业网络广告全面发布招商资料作为推荐工具以上门洽谈为主n 三明行业网络广告全面发布招商资料作为推荐工具增设户外广告（品牌商家入驻信息）产品推荐活动暨品牌SHOW活动n 永安广告全面覆盖全城持续派单活动扫街拜访品牌系列SHOW活动活动一品牌系列SHOW(服饰、珠宝、婚纱)活动主题：体验全生活“逛”街，永安可以更潮流活动时间：2009年3月839、日活动亮点： 本活动重在通过模特SHOW展示意向签约品牌商家，传达商家入驻信息 同时，通过活动现场感染力，充分展示未来步行街“逛街”氛围 以此增加永安人的关注，促进本地商家签约决心活动二项目推荐会暨品牌系列SHOW(服饰、珠宝、婚纱)活动主题：体验全生活“逛”街，去永安与巨头一起赚钱活动时间：2009年3月15日活动地点：三明活动亮点： 邀请品牌商家参与，通过品牌商家的传播，增强三明商家对项目的了解及认可 通过盛大的活动造势，在三明形成轰动，从而也间接给永安商家逼迫压力第三阶段：全面签约期（2009.4.1-2009.4.30）1、目标 招商目标，一层85%、二层65% 推广目标，通过持续项目40、签约及活动传播，让项目达到传播的高潮2、重点工作安排：工作起始时间负责人备注100大品牌签约酒会方案4.1-4.3凌峻活动筹备4.4-4.18凌峻名流招商工作开展4.1-4.30凌峻3、媒介安排推广主题媒介配合100大品牌入驻，1万会员翘盼期待名流财富6.1电视台、户外、楼宇、车体、DM等4、各地招商执行策略4月份全面签约，形成全面传播高潮，加强各地商家信心n 福州行业网络广告全面发布招商资料作为推荐工具以上门洽谈为主n 三明行业网络广告全面发布招商资料作为推荐工具增设户外广告（品牌商家入驻信息）100大品牌签约酒会n 永安广告全面覆盖全城持续派单活动重点攻坚徘徊客户五、2009年3月份前工作推进时间计划