1、自贡市名城新天地项目自贡市名城新天地项目营销策划营销策划我们的思考我们的思考问题树问题树项目定位及产品配比建议说明项目定位及产品配比建议说明开发模式/产品配比思考项目定位思考项目开发财务模拟营销通路整合思考核心推广概念确立视觉表现产品竞争力提炼归纳产品竞争力提炼归纳当前自贡商业类现状了解当前自贡商业类现状了解历年开发态势及价格走势分析自贡市场主要个案了解分析当前自贡住宅项目开发状况当前自贡住宅项目开发状况自贡城市商业开发态势分析自贡当地商业投资行为分析结合项目特性的定位考虑结合项目特性的定位考虑营销策略构思营销策略构思我们对自贡市场的分析了解我们对自贡市场的分析了解 自贡市地处四川省南部、沱江2、支流釜溪河畔，辖区面积4373平方公里。总人口320万人。辖自流井、贡井、大安、沿滩四区和荣县、富顺两县，历为省辖地级市。以内宜高速、隆雅、遂筠公路和内昆铁路与邻交通。有两千年的盐业史，是我国最早设立的23个建制市之一，素以“千年盐都”、“恐龙之乡”、“南国灯城”而蜚声中外。本案所处的大安区是自贡的老商业中心，距离行政中心约2.5公里左右，是自贡人口最集中，经济最繁华的老城区。区域概况了解区域概况了解本案项目市场现状分析本案项目市场现状分析环境状况数据还原环境状况数据还原1距离汽车站3公里2距离旧市政中心0.5公里3距离新市政中心2.5公里4距离步行街大东方广场公里5距离东方锅炉厂公里6距离五3、星街商业中心0.5公里7距离恐龙博物馆10公里8燊海井 5公里当前，自贡市政府正在规划建设“大安区旧城改造区”和“汇东新区”两个重点城市板块，将形成两个城市商业中心。城市板块划分城市板块划分本案项目市场现状分析本案项目市场现状分析本项目地处自贡重点规划建设的“大安区旧城改造区”，该区已经是一个比较完善的生活居住板块。自贡近年来主要地自贡近年来主要地产开发集中区域产开发集中区域项目位置项目位置汇东新区大安区老城区汇西当前自贡楼市价格走势当前自贡楼市价格走势本案项目住宅市场现状分析本案项目住宅市场现状分析从我们所了解到的价格数据从我们所了解到的价格数据显示，当前自贡楼市的价格显示，当前自贡楼市的价4、格走势呈现出逐年走高的趋势，走势呈现出逐年走高的趋势，每年平均增长幅度保持在每年平均增长幅度保持在15%15%左右，当前市场均价在左右，当前市场均价在21002100元元/平米平米。自贡新老城市板块楼盘价格对比表自贡新老城市板块楼盘价格对比表板块板块均价均价备注备注大安区板块2100元/平米“仁和家园、仁和半岛”为代表汇东新区板块2400元/平米主要以“东尚国际”为代表区域板块楼市开发概况了解区域板块楼市开发概况了解本案项目住宅市场现状分析本案项目住宅市场现状分析大安区老城区汇东新城区项目核心区域竞争个案概况了解项目核心区域竞争个案概况了解本案项目住宅市场现状分析本案项目住宅市场现状分析楼盘名5、称楼盘名称项目位置项目位置产品分布产品分布开发商开发商住宅均价住宅均价仁和家园仁和路85-1573房4房的大户型仁和房地产2100东方家园五星街黄桷路110-1303房4房的大户型东方圣地2100尚东国际汇东路丹桂街(市政府旁)91.2176.323房4房的大户型远达房地产2400绿盛悦璟汇东新区高笋塘片区91-1553房4房的大户型到盈盛房地产2150根据我们的初步了解，本案项目核心区域的楼市价格呈现“井喷”状态，区域板块在半年时间内楼盘售价上涨了上涨了600600元元/平米平米左右,主力面积在110-130 110-130 之间,总价在25万/套左右。两大板块楼盘销售数据表明：虽然自贡行政6、区东移,让汇东新区成为自贡投资亮点,但是由于交通等生活的便利性影响,老城区还是自贡人居住的中心。大安老城区板块标杆项目大安老城区板块标杆项目汇东新城区标杆项目汇东新城区标杆项目仁和半岛仁和半岛开盘时间2007年4月均价2100元/总价（130）27.3万销售情况80%绿盛绿盛悦璟悦璟开盘时间2007年4月均价2150元/总价（130）27.9万销售情况60%对于当前自贡消费群体新区的认知度和接受度了解对于当前自贡消费群体新区的认知度和接受度了解本案项目市场现状分析本案项目市场现状分析对于当前自贡消费群体户型的喜好了解对于当前自贡消费群体户型的喜好了解本案项目住宅市场现状分析本案项目住宅市场现状7、分析仁和家园仁和家园东方家园东方家园尚东国际尚东国际绿盛绿盛悦璟悦璟85-1573房4房的大户型110-1303房4房的大户型91.21763房4房的大户型91-1553房4房的大户型根据我们目前所了解到的市场信根据我们目前所了解到的市场信息，当前自贡房地产市场的楼盘息，当前自贡房地产市场的楼盘销售情况，销售情况，基本以基本以110-130110-130平米平米为主力面积。为主力面积。在自贡当前提倡实用主义消费大环境下，在自贡当前提倡实用主义消费大环境下，大户型大户型住宅在住宅在自贡当地市场绝对是主力产品。自贡当地市场绝对是主力产品。当前自贡消费群体置业动机了解当前自贡消费群体置业动机了解本案8、项目住宅市场现状分析本案项目住宅市场现状分析我们通过对自贡二手房中介市场的了解，房屋出租的概率非常小，说明了当地市我们通过对自贡二手房中介市场的了解，房屋出租的概率非常小，说明了当地市场场自住型需求比重较大自住型需求比重较大。当前大安区自贡商业分布当前大安区自贡商业分布本案项目商业市场现状分析本案项目商业市场现状分析项目位置项目位置地下商城地下商城 20002000 温州商城温州商城 雄飞假日商业广场雄飞假日商业广场 大东方广场大东方广场 五星街街面店五星街街面店 龙都广场龙都广场 英祥帝豪英祥帝豪 檀木林街道檀木林街道 30000 30000 2000020000 25000 25000 39、0000 30000 20000 20000 10000 10000 12000 12000 大安区集中商业体量加上汇东区（大安区集中商业体量加上汇东区（“汇东电脑城汇东电脑城”5000 5000、“九鼎商城九鼎商城”30000 30000 ）商业总体量达到商业总体量达到184000 184000 当前自贡商业销售价格走势当前自贡商业销售价格走势本案项目商业市场现状分析本案项目商业市场现状分析代表：“东方家园”代表：“大东方广场”代表：“汇东电脑城”注：注：当前自贡商铺均价在当前自贡商铺均价在5000600050006000元元之间，其中临街商铺售价在之间，其中临街商铺售价在10000150010、01000015000元元之间，集中商铺售价之间，集中商铺售价在在3000800030008000元元，社区商铺售价，社区商铺售价2200700022007000元元之间。之间。当前自贡商业行式比较当前自贡商业行式比较本案项目商业市场现状分析本案项目商业市场现状分析比较比较价格价格(元元)租金（元）租金（元）总价总价(100(100)投资回报投资回报升值升值销售情况销售情况经营状况经营状况临街商铺(大东方广场)15000100150万高，不稳定慢，不稳定100%人气不足集中商业(汇东电脑城)80006080万高，稳定快100%出租良好，人气集中社区商铺(东方家园)45005045万高，稳定慢511、0%售出50%出租人气不足当前自贡商业业态配比当前自贡商业业态配比本案项目商业市场现状分析本案项目商业市场现状分析项目 超市百货业专卖零售业知名餐饮业专业百货业英祥帝豪英祥帝豪 15%45%20%35%大东方广场大东方广场085%15%0龙都广场龙都广场 15%55%25%10%当前自贡商业租金情况当前自贡商业租金情况本案项目商业市场现状分析本案项目商业市场现状分析项目租金(当前)英祥帝豪英祥帝豪(集中)80120元/龙都广场龙都广场(临街)45100元/五星街街面店五星街街面店(临街)80100元/大东方广场大东方广场(临街)80100元/檀木林街道檀木林街道(临街)6080元/地下商城地下12、商城(集中)6080元/当前自贡租金平均在80元/，成逐年增长的趋势。当前自贡商业人流量情况当前自贡商业人流量情况本案项目商业市场现状分析本案项目商业市场现状分析项目17:30到18:30人流量英祥帝豪英祥帝豪 30004000人/h龙都广场龙都广场 20003000人/h五星街街面店五星街街面店 600010000人/h大东方广场大东方广场 20002500人/h檀木林街道檀木林街道 600010000人/h地下商城地下商城 5001000人/h当前自贡人流量主要集中在傍晚，晚上的人流量少，店面关门早，街面店点，基本全部关门。由此可见，人们一站式的针对性消费明确。从市场开发看项目定位的机会点13、（合美见解）从市场开发看项目定位的机会点（合美见解）The viewpoint of living城市改造过程中的政府机构搬迁和舆论导向的双重作用力所赋予本案项目地块大安区板块檀木林电影院的市场号召力和市场培育度，将促进本案区域板块的商业集中。城市规划建设更新是一个过程，势必带来一次新的开发机会，将会出现新的城市中心，是一种商业集中化的过程，也是本案最大的机会。旧城改造将将为城市生活注入新动力旧城改造将将为城市生活注入新动力商业集中化需求开始出现和逐步形成商业集中化需求开始出现和逐步形成与与机会机会机遇机遇与与2我们对本案项目开发特性的综合了解我们对本案项目开发特性的综合了解本案项目开发特性明14、确本案项目开发特性明确The prospect of development开发规模开发规模地块特征地块特征区位实况区位实况区域环境区域环境开发规模认知开发规模认知本案项目开发特性明确本案项目开发特性明确功能地下一层商城一、二层商场 三六层商场 住宅 面积6224.3 9016.8 15788 26068.6 6万平米的综合型商住小区万平米的综合型商住小区区位实况区位实况本案项目开发特性明确本案项目开发特性明确南侧地块：规划中开发项目西侧地块：自贡广电学院和未改造的社区东侧地块：正在建设的体育广场公园,未来的城市中心北侧地块：规划中开发社区檀木林路（城市主干道）黄角平路(城市主干道)地块特征地15、块特征本案项目开发特性明确本案项目开发特性明确依山而建依山而建,北面有美丽的山北面有美丽的山景景,南面可观全城美景。南面可观全城美景。项目地块是城市文化中心，项目地块是城市文化中心，紧靠市体育广场公园。紧靠市体育广场公园。区域环境区域环境本案项目开发特性明确本案项目开发特性明确环境状况数据还原环境状况数据还原1英祥帝豪已落成2龙都商业广场已落成3自贡体育广场公园建设中4公安局地块改造规划中5展览馆改造规划中6距离五星街商业中心已落成7大东方广场已落成从项目开发从项目开发角度角度看本案的优劣势看本案的优劣势-SWOT-SWOT分析（合美见解）分析（合美见解）The viewpoint of li16、ving1.居住优势：自然山体景观在区域楼盘中较为突出。2.规划优势：文化中心效应给予了本案空间营造的平台，适宜商业环境的规划营造。1.相对于本区域其它楼盘而言，旧城规划改造有一个较长的周期。2.目前周边已经拥有了比较成形的商业，本项目注入大量的商业体量有一定的压力。l 区域规划前景赋予购房者很大的想象空间，项目有较大的操作和升值空间。l 灵活机动的商住产品组合，避免了同质化竞争，同时满足不同消费圈层的需求。S优势:T挑战O机遇W劣势l 对于自贡购房者的需求偏好而言，如何导入商业是营销的关键。l 目前自贡楼市已经经过了一轮的快速发展，今后的市场走势将成为项目开发的挑战。3合美对于本案项目开发的17、综合理解合美对于本案项目开发的综合理解本案项目立项价值：地标性建筑本案项目立项价值：地标性建筑商业集中亮点商业集中亮点高尚住区高尚住区城市活力源。城市活力源。从项目立项从项目立项角度角度看本案的开发机会点看本案的开发机会点 The viewpoint of living城市作用城市作用住宅开发的机会点住宅开发的机会点商业开发的机会点商业开发的机会点 地处传统商业中心区，是目前政府的规划的重点区域；市中心区域配套完备，市体育馆的改建和生活绿地的铺设成为了项目受到的关注点；自身商业配套为未来居住群体的生活带来极大的便利性；自然山体景观也是该项目开发的一大亮点；随着目前房价的整体持续上扬，造成高总价18、大户型的日益相对过剩，使得项目规划中的低总价中小户型具备较大的需求市场空间。属于当地文化部门的改造地块，有较好的政策背景；地处老城区文化中心，传统成熟的商业区域，使得项目具备了良好的商业氛围；大体量商业项目可以为时尚一族提供完整的”一站式”购物环境；良好的绿地、山景以及周边休闲生活配套也是该商业项目的一大亮点。商业与住宅的机会点商业与住宅的机会点4我们对本案项目产品的思考我们对本案项目产品的思考我们卖的是怎样的产品？我们的客户是如何定位的？我们卖的是怎样的产品？我们的客户是如何定位的？问 题 思 考本案项目的市场定位本案项目的市场定位The orientation of commerce自贡市19、的新商业中心高尚住区自贡市的新商业中心高尚住区&本案项目产品构成本案项目产品构成住住 宅宅 商商 业业住宅总面积住宅总面积26068.626068.6住宅总面积住宅总面积87049870495本 案 项 目 产 品 定 位 及 业 态 配 比本 案 项 目 产 品 定 位 及 业 态 配 比住宅产品开发机会点住宅产品开发机会点本案项目产品定位思考本案项目产品定位思考1.1.地处传统商业中心区，是目前政府的规划的重点区域；地处传统商业中心区，是目前政府的规划的重点区域；2.2.市中心区域配套完备，市体育馆的改建和生活绿地的铺设成为了项目受到的关注点；市中心区域配套完备，市体育馆的改建和生活绿地的20、铺设成为了项目受到的关注点；3.3.自身商业配套为未来居住群体的生活带来极大的便利性；自身商业配套为未来居住群体的生活带来极大的便利性；4.4.自然山体景观也是该项目开发的一大亮点；自然山体景观也是该项目开发的一大亮点；5.5.随着目前房价的整体持续上扬，造成高总价大户型的日益相对过剩，使得项目规划中的低随着目前房价的整体持续上扬，造成高总价大户型的日益相对过剩，使得项目规划中的低总价中小户型具备较大的需求市场空间。总价中小户型具备较大的需求市场空间。住宅部分的市场定位住宅部分的市场定位The orientation of commerce自贡市高档带电梯公寓住区自贡市高档带电梯公寓住区研判本21、案主力户型的初衷研判本案主力户型的初衷 建议本案项目以110-130平米房型为主力户型的几点考虑：1.首先是110130平米的户型目前业已获得了市场的高度认可和接受，是自贡市场较为成熟的畅销户型（从“尚东国际”、“仁和半岛”的产品销售即可以看出），所以本案该面积区段的户型设计应更为出众合理。2.在这里我们主要对本案项目110130平米的房型进行分析（该房型在本案核心区域属于主力型），以明确其价值。户型大户型（155 ）中户型（110 130）小户型50、65、80 房型四房两厅三房两厅一房两厅套数26套114套103套比例13%57%30%项目户型配比建议表本案主力户型的价值研判本案主力户型的22、价值研判本案本案110110130130平米平米房型价值提炼房型价值提炼相对于自贡市其他高档住宅项目房型，本案项目房型无论是在功能设计还是空间布局上都要更显合理性就生活方式而言，大房型体现的不仅是空间的舒适性，更体现的是对生活品质的追求。本案大房型设计为三代同堂提供绝佳选择，并满足日常起居功能和生活私密性的需要。当地的购房消费习惯(提倡实用主义的消费)，因此110130平米三房平米三房四房房型四房房型仍然是绝对的主力产品。当前市场通行的户型功能设计及空间布置标准参考：户型划分标准户型划分标准起居功能最低标准起居功能最低标准面积最低标准（平方米）面积最低标准（平方米）开间最低标准（米）开间最低标23、准（米）最好朝向或自然通风情况最好朝向或自然通风情况110-135110-135平米平米/户户（三房二厅二卫（三房二厅二卫）起居厅24.004.2南向或东向餐厅13.00朝向均可主卧室18.003.8南向主卧卫生间5.50次卧一15.003.3朝向均可次卧二12.003.0朝向均可次卫生间4.50厨房6.002.1主阳台（外沿全面积）6.20工作阳台（封闭）4.00130-165130-165平米平米/户户（三房二厅二卫（三房二厅二卫）起居厅28.004.5南向或东向餐厅（独立）18.003.3朝向均可主卧室20.003.9南向主卧卫生间6.50最好自然通风/采光主卧储衣间或储衣柜3.00/124、.68次卧一16.003.5南向或东向次卧二13.003.2次卫生间4.50厨房7.002.1工人房3.50最好自然通风/采光杂物间或洗衣间3.50主阳台（外沿全面积）6.20工作阳台（封闭）4.00住宅总面积26068产品配比备注1 1楼楼3388.850 和65小户型（26套单身公寓/26套小户型）部分小户型产品适合年轻人置业2 2楼楼4431.680户型（51套)适合年轻人置业3 3楼楼5213.6110 130 两房三房户型(114套）当前自贡市当地市场较能接受的主力产品是100 130三房两厅住宅4 4楼楼5213.65 5楼楼4431.66 6楼楼3388.8155 四房两厅（2625、套）部分大户型产品适合大家庭自主型1#6#5#4#3#2#面积大小根据设计院提供的数据测算面积大小根据设计院提供的数据测算房型分布建议说明房型分布建议说明l全明设计，阳光清风自然入l格局方正，布局紧凑，功能分区明晰l双阳台设计，兼顾生活的舒适性与便利性销售面积：68.7768.92厨房与生活阳台相连提高生活便利性卧室采用大凸窗设计给心情一个放飞的窗口独立餐厅可设为多功能厅，空间更灵活住宅产品建议住宅产品建议户 型 建 议：一房两厅l 户型设计紧凑,结构布局合理,动静分区,该户型位于端头位置,居室都有充足采光;l 三间卧室和主卫全南向布局,城市景观一览无余,客厅,餐厅双厅合一,互相补充,相得益彰26、.l 起居空间与用餐空间自然分设,空间使用更加便捷.三间卧室,起居室,主卫生间具带有飘窗设计,使得户内空间自然延展,平添室内空间价值销售面积：126130户 型 建 议：三房两厅销售面积：130l 三间居室纯南向,大面宽采光,短进深南北通透,格局方正.l 双主卧室设计互不干扰,完全保证主人区的私密性,双主卧飘窗设计,吸纳自然美景锦上添花.厨房餐厅之间轻质隔墙设计可实现个性化的空间组合,实现西式厨房自由切换.户 型 建 议：三房两厅销售面积：154.03154.07l 南北通透，三面采光，四明板式设计，心情时时清爽明朗l 巧妙的空间结构分割，动静分区明晰，为三代同堂提供绝佳选择l 三阳台设计，增27、加生活的舒适性与便利性入户花园设计，自然过渡尽显主人高贵身份豪华客厅，大面积飘窗，俯瞰景色主卧室带转角大阳台给心情一个放飞的窗口户 型 建 议：四房两厅商业产品开发机会点商业产品开发机会点本案项目产品定位思考本案项目产品定位思考1.属于当地文化部门的改造地块，有较好的政策背景；属于当地文化部门的改造地块，有较好的政策背景；2.旧城改造将促成当地商业的集中化；旧城改造将促成当地商业的集中化；3.地处老城区文化中心，传统成熟的商业区域，使得项目具备了良好的商业氛围；地处老城区文化中心，传统成熟的商业区域，使得项目具备了良好的商业氛围；4.大体量商业项目可以为时尚一族提供完整的大体量商业项目可以为时28、尚一族提供完整的”一站式一站式”购物环境；购物环境；5.良好的绿地、山景以及周边休闲生活配套也是该商业项目的一大亮点。良好的绿地、山景以及周边休闲生活配套也是该商业项目的一大亮点。商业部分的市场定位商业部分的市场定位The orientation of commerce缤纷城市缤纷城市-活力源活力源自贡一站式新生活商业中心自贡一站式新生活商业中心本案人流动向思考本案人流动向思考低层低层(1-2及地下层及地下层)中层中层(3-4层层)高层高层(5-6层层)人流量递减人流量递减人流导入容易,通过大卖场汇聚整个城市的人气，引入大量人流。人流导入相对低层有一定的难度，可以开发一些专业性强的商业，导入客29、流。人流导入较难,只有开发针对性消费强的商业，导入客流。本案项目商业业态定位构思理由说明本案项目商业业态定位构思理由说明文化活动中心，电影院，文化活动中心，电影院，游乐园游乐园品牌专卖店品牌专卖店The conceptive of orientation to the FUXINGS 四层四层三层三层二层二层一层一层五层五层六层六层美食城，数码家电美食城，数码家电地下一层地下一层时尚精品或者城市大时尚精品或者城市大MALLMALL随着楼层的递增，店面价值递减，销售难度越大，因此上层商业的业态定位目标性消费要明确化本案项目地下一层业态定位的思考方向本案项目地下一层业态定位的思考方向The int30、eger orientation of advisement方案：城市生活大卖场方案：城市生活大卖场理由：大卖场能够汇聚整个城市的人气，引入大量人流。以理由：大卖场能够汇聚整个城市的人气，引入大量人流。以SHOPPING SHOPPING MALLMALL为商业主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成为商业主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的一站式商业聚合体。的一站式商业聚合体。地下一层平面动向示意图地下一层平面动向示意图sketch map of a plane地下一层地下一层商业划分商业划分示意示意面积测算面积测算个数统计个数统计单价设定单价设定单间总价单间总价总31、销面积总销面积总销金额总销金额20-93（按柱间距估算）约58间7500元/（均价）15-70万6224.3平米46844684万万地 下 卖 场，城 市 超 市 时 尚 精 品 坊MALL CITYSHOP MODE GOODS本案项目一、二层业态定位的思考方向本案项目一、二层业态定位的思考方向The integer orientation of advisement思考方向二：思考方向二：有助于吸引投资市场的高度关注和热情，有效促进销售我们考虑的方向，结合市场大环境（提供商家扩张需求）和周边业态（规避业态重叠竞争）予以综合考虑。思考方向一：思考方向一：能够有利促进商业部分的快速去化，带动整32、盘销售思考方向三：思考方向三：通过空间引导，有效解决上层空间的出售出租率一层和二层一层和二层经营业态的定位考虑经营业态的定位考虑业态定位业态定位业态配比（按经营数量）业态配比（按经营数量）一层一层二层二层品牌专卖品牌专卖/休闲休闲/购物坊购物坊总建筑面积：9016.8平米左右（20-158平米/间）总套数：93间（按柱头间距测算）品牌专卖品牌专卖比例：70多家需求面积：40-93平米/间休闲类休闲类比例（咖啡/茶馆）：1-2家需求面积：80-100平米/间食品点心类食品点心类比例（面包/点心）：1-2家（门店）需求面积：20-50平米/间生活百货类生活百货类比例（专卖/专营）：10-12家需求33、面积：50-100平米/间空间效果构思示意图空间效果构思示意图sketch mapsketch map一层平面分割示意图一层平面分割示意图sketch map of a plane具体面积以实测为准一层商业划一层商业划分示意分示意面积测算面积测算个数统计个数统计单价设定单价设定单间总价单间总价总销面积总销面积总销金额总销金额20-150（按柱间距估算）约53间18000（均价）36-300万5069.4平米9124.29124.2万万具体面积以实测为准二层平面分割示意图二层平面分割示意图sketch map of a plane二层商业划二层商业划分示意分示意面积测算面积测算个数统计个数统计单34、价设定单价设定单间总价单间总价总销面积总销面积总销金额总销金额20-150（按柱间距估算）约40间9000（均价）18-135万3947.4平米35523552万万具体面积以实测为准品牌服饰展示直营中心效果构思示意图品牌服饰展示直营中心效果构思示意图sketch map三、四层定位综合考虑因子三、四层定位综合考虑因子The integration consider gene保证三、四层商业价值最大化和有利招商保证三、四层商业价值最大化和有利招商引入业态不破坏项目整体形象和居住品质引入业态不破坏项目整体形象和居住品质引入业态适合区域市场长远发展引入业态适合区域市场长远发展针对发展商针对发展商针对35、今后业主针对今后业主针对引入商家针对引入商家本案项目三、四层业态定位的思考方向本案项目三、四层业态定位的思考方向The integer orientation of advisement思考方向二：思考方向二：业态定位有利于促进和吸引投资市场的高度关注我们考虑的方向，结合市场大环境（提供商家扩张需求）和周边业态（规避业态重叠竞争）予以综合考虑。思考方向一：思考方向一：业态定位易于后期进驻商家的长效经营思考方向三：思考方向三：业态定位有利于我们借助商家知名度快速促进销售可供考虑的诸多业态定位模式可供考虑的诸多业态定位模式The argumentation of orientation balan36、ce 原则：便于拆零销售后的整体经营出租原则：便于拆零销售后的整体经营出租美食城美食城数码家电城、电子通信城数码家电城、电子通信城理由：当前自贡市场没有特色的美食集中地，只有一条同兴路称为美食街，但没有做出特色 。做为城市之心的一体式商场，大型美食城业态有之重要作用。理由：引入大型数码家电卖家，提高商场整体档次。规划中将拆迁“电子通信街”檀木林街，给予项目电子通信业态设置提供了契机。三、四层平面分割示意图三、四层平面分割示意图sketch map of a plane具体面积以实测为准三三/四层商四层商业划分示意业划分示意面积测算面积测算个数统计个数统计单价设定单价设定单间总价单间总价总销面积37、总销面积总销金额总销金额20-300（按柱间距估算）约60间5000（均价）10-300万3947.42=7894.8平米39473947万万具体面积以实测为住具体面积以实测为住本案项目五、六层业态定位的思考方向本案项目五、六层业态定位的思考方向The integer orientation of advisement五、六楼层在销售方面五、六楼层在销售方面较有难度，消费人流量较有难度，消费人流量较少。我们建议配置业较少。我们建议配置业态专一的电影院及游乐态专一的电影院及游乐城。城。文化活动中心文化活动中心电影院电影院游乐城游乐城考虑到政府方面的需求及考虑到政府方面的需求及其项目本身的品牌效益38、：其项目本身的品牌效益：六层可先预留给当地政府，六层可先预留给当地政府，建设成城市文化活动中心建设成城市文化活动中心科 普 文 化 游 乐 中 心Culture pleasure ground 六栋高尚住宅分成了两小组团画出项目地块的天际线商、住分流，车、人分流商业人流住宅人流自贡是个山地城市，做为交通工具的自行车使用由于不便从而较少使用，因此，建议将不用设置自行车停车区。建议增置地上停车位，提高购物客流停车方便性。四、五、六层错开设置退台跳出空间作为休闲空间，增加购物体验情趣商业广场广告栏设计商业广场广告栏设计设计风格新颖活跃，具有广告栏作用又能够形成独特广场雕塑景观效果，之间设置休憩空间商39、业内部标识设计商业内部标识设计立体标识系统平面标识系统工作室区域标识设计工作室区域标识设计我们对本案项目产品竞争力的提炼和归纳我们对本案项目产品竞争力的提炼和归纳本案项目产品卖点和竞争力思考本案项目产品卖点和竞争力思考The prospect of development项目核心竞争力及卖点提炼项目核心竞争力及卖点提炼我们对目标消费圈层的对应思考我们对目标消费圈层的对应思考项目推广核心概念构思项目推广核心概念构思住宅部分产品竞争力住宅部分产品竞争力/卖点构想卖点构想本案项目产品竞争力和卖点思考本案项目产品竞争力和卖点思考区域地标性建筑区域地标性建筑landmarklandmark社区商业优势社40、区商业优势commercecommerce满足居住生活购物满足居住生活购物的便利性的便利性满足目标客群满足目标客群身份价值的体现和认同身份价值的体现和认同区域配套景观优势区域配套景观优势assortassort突出新城市居住突出新城市居住空间的舒适性空间的舒适性多样化的优选户型多样化的优选户型stylestyle引导和满足居住空间引导和满足居住空间的想象力和需求性的想象力和需求性商业部分产品竞争力商业部分产品竞争力/卖点构想卖点构想本案项目产品竞争力和卖点思考本案项目产品竞争力和卖点思考地标性建筑地标性建筑landmarklandmark区域商业氛围成熟区域商业氛围成熟commercecomm41、erce带来人气的必要前提带来人气的必要前提商业投资的重要保障商业投资的重要保障满足投资者的信心并得到满足投资者的信心并得到时尚购物一族的认同感时尚购物一族的认同感公共空间的塑造公共空间的塑造spacespace对商业整体形象的对商业整体形象的规范统一和提升规范统一和提升多元化的商业业态多元化的商业业态pluralisticpluralistic满足时尚购物者满足时尚购物者一站式购物消费需求一站式购物消费需求项目推广核心概念构思项目推广核心概念构思本案项目产品竞争力和卖点思考本案项目产品竞争力和卖点思考缤纷城市活力源缤纷城市活力源A headspring for the new creativ42、ity.目标消费圈层构成思考目标消费圈层构成思考本案项目产品竞争力和卖点思考本案项目产品竞争力和卖点思考住宅部分住宅部分（自住为主的消费圈层）商业部分商业部分（投资为主的消费圈层）1.年轻新婚一族2.市区生活条件有待改善的居民3.外地打工的返乡购房者1.已赚得第一桶金的个体经营者2.在外创业返乡投资的成功人士3.外地打工的返乡购房者4.当地企业的中高层管理人员目标消费圈层特征分析目标消费圈层特征分析本案项目产品竞争力和卖点思考本案项目产品竞争力和卖点思考特征：特征：主要为自贡当地人。他们的经济实力相对有限。要求改善目前的生活条件，提高自身生活质量，同时他们又向往大社区生活的美好生活空间，需要独43、立的、充满现代气息的缤纷多彩的居住生活条件。理由：理由：一部分达到婚姻年龄的年轻人，他们需要独立的生活空间，不再是和父母共同居住，家庭成员少，不需要过大的居住空间。一部分市区居民，希望改善原有的居住条件，获得更大的生活空间，提高生活质量，从而产生的需求。还有一部分是外地打工衣锦还乡的打工者，也有购房需求。特征：特征：自贡当地人为主，他们在外或者在本地经商，有较强的经济实力，他们手上有多套房产，利用房产的升值，赚取差价。这部分人看中楼盘的升值潜力，区域的规划，寻求炒作升值空间。有很强的冒险意识。理由：理由：近年来随着自贡地产价格的飙升，这部分客源对楼市价格的推动是重要因素。这部分人在其他行业赚取44、资本后，转向投资楼市。他们在前一段房地产发展高峰时，已经获得了不少增值利润。因此更加积极的加入房产投资。住宅目标客群：住宅目标客群：（主要为自住性需求者）商业目标客群：商业目标客群：（投资性需求尤其是长线投资者）本案项目本案项目规划经指标说明及建安成本导入推算规划经指标说明及建安成本导入推算项目指标总用地面积9250.0总建筑面积59736地上总建筑面积50875其中：文化商业总面积24806.4住宅总面积26068.6地下总建筑面积8861.5其中：地下商业总面积6224.3地下车库、设备面积2637.2容积率5.50建筑密度45.6绿化率15.3 建筑高度85.2M主要技术经济指标：四川自45、贡市A-01-1，A-01-2地块 建安成本估算建安成本估算地价地价1000万元土地转让价（甲方提供），约合167.4元/合计：合计：1753.81753.8元元/基建基建住宅建安成本2000元/（含建筑成本和公建配套）商业建安成本1000元/；总平均建安成本为：8580470059736=1436.4元/杂项杂项税费+设计费等=150元/建设成本建设成本1753.8元/*59736=1.04781.0478亿元左右亿元左右我们对于本案项目建安成本的估算：我们对于本案项目建安成本的估算：相关数据皆根据甲方提供和市场参数为依据项目价格定位及客户群体定位项目价格定位及客户群体定位市场价格分析结论市46、场价格分析结论二、商业二、商业业态定位：业态定位：“超市百货业超市百货业”“”“专卖零售业专卖零售业”“”“知名餐饮业知名餐饮业”“”“主题专业市场主题专业市场”预计商业价格：预计商业价格：地下商场：地下商场：50005000元元1000010000元元之间，一层商场：之间，一层商场：1500015000元元2500025000元元之间，二之间，二四层商场：四层商场：40004000元元60006000元元之间。之间。客户群体：客户群体：立足本地投资客群，发展部分知名品牌投资客群。立足本地投资客群，发展部分知名品牌投资客群。注：跟据不同位置，可以定不同价格。注：跟据不同位置，可以定不同价格。一47、住宅一、住宅售价应设在：售价应设在：1800-25001800-2500元元/之间，总价控制在之间，总价控制在25-3525-35万之间比较符合当地消费能力。也可做少部分豪宅，提升万之间比较符合当地消费能力。也可做少部分豪宅，提升项目档次，售价可以在项目档次，售价可以在30003000元左右，总价在元左右，总价在5050万左右。万左右。户型：户型：以以110130110130为主力户型为主力户型，3 3房房4 4房为主，可伴随一些房为主，可伴随一些80-10080-100的的2 2房中小户型，一些房中小户型，一些150150左右的豪宅。左右的豪宅。客户群体：客户群体：本地客群本地客群，适合三48、口之家的经济型消费客群，部分高档高消费客群。，适合三口之家的经济型消费客群，部分高档高消费客群。销售收入测算销售收入测算序号项目名称 可销售面积（）销售价格合价（万元）1住宅26068.62300元/5995.75995.72商业配套地下商场6224.3 7500元/6224.3一层商场5069 18000元/9124.2二六层商场19737 4000元/7894.83车位销售2637.2 2500元/659.3一一合计合计29898.329898.3我们对于本案项目定价依据：我们对于本案项目定价依据：根据成本推导市场标杆价格参照本案项目单价设定根据成本推导市场标杆价格参照本案项目单价设定项目49、建安成本1753.81753.8元元/市场价格标杆参照的年增长率序号序号项目名称项目名称单价（元单价（元/）支出支出/毛利润毛利润备注备注二二成本支出成本支出140707442.5140707442.51 1土地成本土地成本1000000010000000包括3%的契税2 2前期费用前期费用228937522893752.1勘察、设计费35 1780625按35元/估算2.2三通一平10 508750按10元/估算3 3工程建设支出工程建设支出88442300884423003.1住宅建安成本200052137200具体按当地行情3.2商业建安成本1000363051004 4项目配套费项目配50、套费534187553418754.1电增容费402035000按40元/估算4.2道路及给排水工程251271875按25元/估算4.3景观及绿化15763125按15元/估算4.4照明工程10508750按10元/估算4.5通讯及智能化工程15763125按15元/估算5 5开发费用开发费用279812527981255.1监理费10 508750按10元/估算5.2工程规费25 1271875按25元/估算5.3公共维修基金201017500按建安成本的2%计成本成本推导推导序号序号项目名称项目名称单价（元单价（元/）支出支出/毛利润毛利润备注备注6 6不可预见费不可预见费988716.51、75988716.75按（2+3+4+5）的1%计7 7管理费用管理费用988716.75988716.75按（2+3+4+5）的1%计8 8利息费用利息费用558000558000按地价贷款一年计，年利率5.58%9 9销售费用及税费销售费用及税费29300334293003349.1营业税及附加17341014按销售额*5.8%计9.2营销代理费用8969490按销售额*3%计9.3广告费用2989830按销售额*1%计三三（毛）利润（毛）利润158275557.5158275557.5部分投资参数不明，谨供参考利润合计：利润合计：2.98-1.4=1.582.98-1.4=1.58亿元亿52、元 我们对本案项目的营销策划构思我们对本案项目的营销策划构思8针对本案项目营销策略的思考针对本案项目营销策略的思考The prospect of development营销模式思考营销模式思考营销推广主线思考营销推广主线思考营销包装构思（视觉营销包装构思（视觉/设计表现）设计表现）营销模式思考营销模式思考本案项目营销策略思考本案项目营销策略思考SPSP事件营销事件营销+样板营销样板营销SPSP事件营销：事件营销：在商业部分推广阶段，有利于集中项目的人气，激活项目的商业氛围，活跃自贡当地的投资客群。样板营销：样板营销：在销售过程中“引导消费和视觉空间的营造引导消费和视觉空间的营造”是任何产品在销53、售推广过程中最为有效的宣传武器和销售道具，容易在第一时间震撼和刺激目标圈层的心理需求和对项目好感的微妙心理产生。营销推广主线思考营销推广主线思考本案项目营销策略思考本案项目营销策略思考整个项目营销推广阶段将分为：形象推广期、项目公开期和正式销售期形象推广期、项目公开期和正式销售期。由于该项目本身尚已具备地段和人气优势特性，因此在营销策略上我们建议尽可能首先考虑采用圈内（投资圈）传播效应圈内（投资圈）传播效应即即首先从商业部首先从商业部分为切入点进行渲染和包装，进而引爆住宅以及整个项目的销售分为切入点进行渲染和包装，进而引爆住宅以及整个项目的销售。营销包装构思（案名释义与视觉表现）营销包装构思（案名释义与视觉表现）本案项目营销策略思考本案项目营销策略思考名城名城新天地新天地作为“千年盐都”、“恐龙之乡”、“南国灯城“的千年名城，项目正是其历史文化积淀的集中体现，做为企业公民的发展商，志在重现其历史辉煌。借用”上海新天地“的知名度和美誉度，旨在把项目打造成属于自贡的”新天地“，而”名城新天地“也将成为自贡老城居住和购物的新天地。备用案名推荐：名门盛都名城银座盛世名城新天第THANKS FOR 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