1、奥特莱斯案例分析奥特莱斯在中国区位及选址平面及业态建筑风格街道与公共空间停车及流线功能扩展总结 2002年12月18日，北京燕莎奥特莱斯正式开门迎客。这是国内第一家奥特莱斯，而且是从一个倒闭工厂的车间做起来的。发展到今天，奥特莱斯正成为最有竞争力的零售业态，各大商业巨头纷纷进军奥特莱斯。据不完全统计，国内已经有大大小小200多家奥特莱斯。目前，国内奥特莱斯主要分布在沿海各省，内陆地区仅四川、重庆、河南、湖南有奥特莱斯。奥特莱斯在中国奥特莱斯在中国分布情况奥特莱斯在中国奥特莱斯指数目前，国内奥特莱斯比较成功的 有：北京燕莎奥特莱斯、上海青浦奥特莱斯、北京赛特奥特莱斯1、OUTLET 三大要素：知2、名的品牌；很低的价格；舒适的氛围2、OUTLET 基本特点：位置离都市中心略远，相对远离都心商业；但交通方便;目标消费人群：收入较好、有素养、名牌认知程度高、品牌意识强;必须拥有较大规模的停车场;货场简洁舒适，以降低进场经营成本;兼具饮食、休憩、逛街、游乐等功能，以满足家庭消费的综合需求。3、OUTLET价格优势：低进入成本以及优质的内装、管理、租金、建筑物，为品牌厂商提供有竞争力的环境和条件。4、OUTLET销售局限：难以大量供应同一种款式和型号的商品，只有一定数量的现货供出售，但也会因此而成为顾客经常性消 费的吸引力所在。奥特莱斯在中国奥特莱斯的特征中国购物中心产业资讯中心对中国奥特莱斯的3、特征进行了如下分析：奥特莱斯在中国区位及选址平面及业态建筑风格街道与公共空间停车及流线功能扩展总结 上海青浦奥特莱斯坐落于沪青平高速公路赵巷出口处200米，南靠佘山国家旅游度假区，西临淀山湖、朱家角、周庄等著名江南水乡风景区，距市中心人民广场26公里，车程仅30-40分钟。广场地处同三高速、沪青平高速、嘉金高速、沪宁高速和沪杭高速路网中央，优越的交通位置极大地方便了本市及江浙两省的消费者前来休闲购物。区位及选址案例：上海青浦奥特莱斯位于市郊，距市中心26公里。北京燕莎奥特莱斯购物中心坐落于北京东四环工大桥西侧，紧邻东四环路，四通八达的公路构成紧密便捷的交通网络。从购物中心至亚运村方向、郡王府方4、向，或至中央商务区（CBD）方向以及北京市中心方向等等均畅通无阻，庞大客流通行无碍。中心距离首都机场约25公里，距离燕莎友谊商城只有10公里。区位及选址案例：北京燕莎奥特莱斯位于东四环，距市中心交通便利。重庆西部奥特莱斯购物广场位于国家级重庆经济技术开发区机场高速金渝立交处，距重庆两大主流商业购物中心解放碑20公里，约30分钟车程；距江北观音桥商圈仅10分钟车程；距江北国际机场10公里；距重庆东环交通交汇点童家院子立交5公里，位于七条城市高速路交汇之处。西部奥特莱斯项目周边是重庆汽车博览中心、“龙湖”、“奥林匹克花园”、“爱加丽都”、“复地上层”、“绿地翠谷”、“融科蔚城”、“保利高尔夫花园”5、等十五个、占地20000亩、总规划入住60万人口的高档住宅小区。区位及选址案例：重庆西部奥特莱斯周边为高档住宅小区，配套设施齐全奥特莱斯在中国区位及选址平面及业态建筑风格街道与公共空间停车及流线功能扩展总结 购物中心的布局方式取决于多方面的因素，如业态组合、用地面积、气候因素等。如北京燕莎奥特莱斯位于北方，风沙较大，气候寒冷，不适合发展室外购物街的形式，而主要采用”仓储式“商业布局模式；而南方的购物街形式多采用骑楼式的”购物街式“布局模式。以下以北京燕莎奥特莱斯和上海青浦奥特莱斯为例分别说明。北京燕莎奥特莱斯为“仓储式”，布局极像一个大型的超市，人们推着设计独特的购物车在一个“大车间”里选购衣6、物。燕莎奥特莱斯由A、B、C三座组成，经营面积近10万平方米，形成了主题鲜明，品类突出的经营布局。A座以欧洲精品、商务休闲、妇女儿童、家居用品以及太阳镜、钟表为主。平面及业态案例：北京燕莎奥特莱斯A1F平面业态分布图A2F平面业态分布图“仓储式”布局 B座以皮鞋、皮具、运动户外商品为主。B1F平面及业态分布图 B2F平面及业态分布图平面及业态案例：北京燕莎奥特莱斯“仓储式”布局C2F平面及业态分布图C3F平面及业态分布图 C座以国际一线知名品牌、男女服装、餐饮服务为主。C1F平面及业态分布图平面及业态案例：北京燕莎奥特莱斯“仓储式”布局A区1F平面及业态分布图平面及业态案例：上海青浦奥特莱斯 7、上海青浦奥特莱斯则像一个度假村，总体布局以商业街道形式组成。项目占地面积16万平方米，总建筑面积11万平方米，入驻品牌240余家，按照经营功能的不同，分为A区、B区和C区3大板块。A区主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品。包括阿玛尼(Armani)、杰尼亚(Zegna)、登喜路(AlfredDunhill)、奥德臣(Autason)、雅格狮丹(Aquascutum)、Givenchy、HugoBoss等，总共拥有近40间商铺。“购物街式”布局B区主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名品牌。包括Adidas、Nike、Esprit、GEOX、I.T、MissSixty 等120余个8、商铺。B区1F平面及业态分布图B区2F平面及业态分布图平面及业态案例：上海青浦奥特莱斯“购物街式”布局 C区建筑面积约3万平方米，本来是作为餐饮娱乐休闲区的，主要有避风塘、星巴克、吴越人家、肯德基、永和豆浆等十余家，另外还有些小规模的奶茶店、果汁吧混杂其中。其余大部分店铺已经专做服饰，比如人气很旺的Levis、Puma等都在这个区域。C区2F平面及业态分布图C区1F平面及业态分布图C区3F平面及业态分布图案例：上海青浦奥特莱斯平面及业态“购物街式”布局 坐落于马尼拉海湾畔，集购物、美食、娱乐、休闲为一体的MALL OF ASIA占地19.5公顷，鸟瞰马尼拉湾，是由一个中央购物区，南、北两个立体9、式停车场，以及一个娱乐中心区等四栋主建筑物组成的。每栋大楼由高架步行道相连接。由于面积庞大，同时为了方便消费者，有免费的电车穿梭往返于各大楼之间。MALL OF ASIA拥有近600多个店面，经营范围涵盖了从品高质优的设计师专卖店到年轻人喜爱的流行卖场，购物总面积达39万平方米，可谓是应有尽有。同时还备有两个可停靠5000多辆车的停车楼，一个可容纳900人的歌剧院、一个容纳630人的立体电影院、七个分别容纳500至1100人的普通电影院和菲律宾首座达到奥运会标准的溜冰场。平面及业态 案例：案例：MALL OF ASIAMALL OF ASIA“综合式”布局 MALL OF ASIA 的特点在于10、模糊室内外的界线，创造了多层次的商业空间。在平面设计上，室外步行街穿插于室内mall之间，在店面的混合式分布规划上，是以大型主力店（如超市、百货公司和电影院等）作为地标性的空间节点，而属同一类型的中小型店面（如书店、音乐坊和咖啡吧的依次坐落）则作为一种补充式的点缀，如同跳动的色彩安插于画面其中，从而改变了单元区域内过于单调、乏味的印象，增加了整个建筑的内部动感。整个shopping mall在空间尺度上亦处理得十分适宜，建筑与街道的高宽比控制合理，在街区宽度较大的地方则设置了很多室外流动商业和休闲座椅等，以消除空间的空旷感觉，同时丰富了整个购物中心的功能。整个购物空间给人的感觉不再是千篇一律的11、门店，而是步移景异，处处有惊喜。平面及业态 案例：案例：MALL OF ASIAMALL OF ASIA“综合式”布局 MALL OF ASIA作为一个购物中心建设的典范，不光继承了旧有商场的商业功能，同时还肩负着其他的社会功能。就购物而言，有低端的超市、高端的商场和设计师专卖店；就商业服务而言，有近百人的会展中心、便利的旅游和商务快速印刷机构；就文化艺术而言，有丰富的书店、音乐店和风格不一的画廊；就饮食而言，有美味的快餐、正餐和宜人的咖啡店；就娱乐而言，有舒适的保龄馆、溜冰场、电影院和一个亚洲最大规模的歌剧院。总之，在这里可以约会朋友，享受美食，文化娱乐，以及节庆活动，找到你所拥有或是你想拥12、有的任何东西。室外步行街与室内MALL相结合，大型主力店与中小型店面相结合，多种业态形式奥特莱斯在中国区位及选址平面及业态建筑风格街道与公共空间停车及流线功能扩展总结 上海青浦百联奥特莱斯广场整体建筑呈现代时尚的欧美风情，整个项目如同花园别墅，喷泉、流水、小桥都被设计的十分精致，精心打造轻松愉悦的购物环境，营造清新俊雅的休闲氛围。建筑布局方面，广场总体布局以商业街道形式组成，由于品牌折扣销售的独特形式，每个品牌专卖店均有鲜明的特色与布置方式。广场内的品牌专卖店均以独立商铺形式出现，商铺与商铺之间辅以商业街的形式相联系，商业街内无死角，四通八达。总体布局上采用了环状连续空间布置形式，预留前区广场13、集中停车，这样可解决总体大量车流停车位。在中部服饰品牌区部分，将两组商铺用水系分隔成两列布置，这样既可避免连续空间的单调性，同时又可造成一个集购物、文化、娱乐、休闲的完整空间。建筑风格 案例：上海青浦奥特莱斯欧式古典风格 重庆西部奥特莱斯购物广场广场的外观由意大利知名建筑、环境设计师设计。主体建筑和环境的建筑风格采用“晨曦*玫瑰迎宾客”的创意为基调，体现了古典欧式与经典现代的完美结合和统一。塔柏、喷泉、鲜花之间的动静组合是整个景观设计中最具代表性的元素，主广场的地面铺设看上去就像一块巨幅的布幔，其上镶嵌着状如纽扣的小花池、形似皮带的林荫道、黑珍珠般的镜面水池等。建筑风格 案例：重庆西部奥特莱斯14、欧式现代风格成都时代奥特莱斯杭州奥特莱斯建筑风格 案例：其他奥特莱斯其它风格上海青浦奥特莱斯广州万国奥特莱斯建筑风格 店面装饰风格 奥特莱斯的建筑以欧式风格为主，层高一般不超过4层，配合优美的自然生态景观，营造舒适的购物休闲环境。本项目由于其世界名牌折扣中心的功能与内涵，建议以欧陆风格作为建筑形式。适宜的建筑尺度、强调细节的造型元素，兼具品质感与经济性的建筑材料，共同营造一个高品质的奥特莱斯购物环境。并且，建议总体布局打破纪念性的规则布局，打造欧陆小镇风情，创造丰富宜人的购物空间。建筑风格小结及规划建议新古典风格奥特莱斯在中国区位及选址平面及业态建筑风格街道与公共空间停车及流线功能扩展总结 作15、为大型购物中心，公共空间对购物环境的营造起着至关重要的作用，处理得当的公共空间将会提升购物中心的品质。购物中心已经不是单一的目的性消费活动，同时也会发生很多的偶然性活动。奥特莱斯购物中心多结合了休闲娱乐功能，在重要节点布置公共开放空间，供顾客休憩。有研究表明，美国大部分城市的步行区在任何方向上的长度一般不超过500米，这是因为步行者愿意徒步行走的最大距离一般就是这个长度。而国内的研究也表明，步行街的长度以500700米较适合，不宜超过1000米。西方国家很多城市的商业街，宽度大多在30米以内，窄至10米或以下的步行街也随处可见。30米是人的眼神能相互呼应的距离，再远就容易产生和疏远的感觉。在商16、业建筑与公共开放空间尺度的控制上，应把握建筑与街道的宽与高之比（D/H），同时做到收放有致，时而曲径通幽，时而豁然开朗。芦原义信街道美学一书中提到：当D/H1时，随着比值增大会逐渐产生远离质感，超过2时则产生宽阔之感；当D/H1时，随着比值的减小会产生接近之感；当D/H=1时，高度与宽度之间存在着一种匀称之感。研究表明，1D/H2是比较适宜的尺度。街道与公共空间建筑与街道长高宽把握商业街的建筑与街道的长、宽、高，创造适宜的步行购物空间 本项目规划为2-3层建筑，因此，除了地面街道，2、3层的购物流线组织同样重要。建筑在2层需要设置连接天桥，同时避免生硬、死板的设计方式。此处的成功案例是美国的317、9号渔人码头。这个购物中心也是由2层建筑组成，但其在设计上模糊了楼层的界线，采取了自然过度的手法。这样的做法有利于兼顾两层商业，同时也使空间更灵活、丰富。二层步行空间设计街道与公共空间模糊楼层的界线，采取自然过度的手法小结与规划建议街道与公共空间 目前国内奥特莱斯的公共空间处理不尽人意，街道的尺度过大，造成空旷感。公共景观与建筑自成组织，缺乏较好的联系，让顾客难以参与其中。在本项目中，建议对建筑与街道的尺寸进行合理的设计，街道与建筑的宽与高之比D/H控制在1到2之间，局部放大作为重要开放空间节点。室内外空间的分隔不需要刻意强调，可采用骑楼的形式，创造更多的灰空间。室外亦可摆设一些流动商业或休闲18、服务设施，丰富街道景观的同时，创造购物体验的趣味性，使购物真正成为一种体验式享受。对建筑与街道的尺寸进行合理的设计，可采取骑楼的形式，室外增设流动商业和休闲设施奥特莱斯在中国区位及选址平面及业态建筑风格街道与公共空间停车及流线功能扩展总结 奥特莱斯配置有大量停车位，以满足自驾车购物的需求。例如上海青浦奥特莱斯，拥有能停放1200余辆机动车的大型停车场，可容纳500辆车的地下车库及旅游巴士专属的停车位。停车及流线案例：上海青浦奥特莱斯大量的停车位满足自驾车顾客的需求 作为购物中心，货物流线是设计中十分重要的环节。但在目前国内的奥特莱斯，却大都对于物流欠考虑。在这一方面，美国的奥特莱斯则考虑成熟，19、每条购物街亦有一条通往停车场的货物流线，并且客流和物流互不干扰。物流客流停车场公共空间停车及流线案例：案例：ELLENTON PREMIUM OUTLETSELLENTON PREMIUM OUTLETS货物流线是设计中十分重要的部分停车及流线案例：案例：GROVE CITY PREMIUM OUTLETSGROVE CITY PREMIUM OUTLETS货物流线是设计中十分重要的部分物流 美国的奥特莱斯对货物流线进行了合理的规划，极大的提高了工作效率，值得我们学习和借鉴。奥特莱斯在中国区位及选址平面及业态建筑风格街道与公共空间停车及流线功能扩展总结 奥特莱斯作为大型的购物中心，其功能集购物、休闲、娱乐为一体。随着这种商业模式的日渐成熟，其功能也日渐丰富。成都时代奥特莱斯就与蓝顶艺术中心合作，将2层作为艺术空间,对外开放展览。人们在购物休闲的同时亦可感受艺术文化的熏陶。功能扩展案例：成都时代奥特莱斯购物中心不仅仅只是购物生活，同时亦肩负社会功能，可尝试多种业态。