1、 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）1景瑞地产景瑞地产 长兴龙山新城项目市场策划报告长兴龙山新城项目市场策划报告2011.032011.03 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）2 项目指标：占地项目指标：占地8.68.6万方，容积率万方，容积率0.60.6 限制条件：非独栋、限高限制条件：非独栋、限高1212米、楼板价米、楼板价81408140元元 甲方要求：快速回笼资金、同时实现一定的高利润率甲方要求：快速回笼资金、同时实现一定的高利润率条件苛刻，我们如何定位产品、实现最优利润？本次提报解决问题本次提报解决问题 2011 NEW TAL2、ENTEAM GROUP（新聚仁机构）3Contents Contents 目录 Part1 Part1 项目战略定位Part2 Part2 产品初步建议 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）4PART1 PART1 第一部分 1 1、区位背景理解、区位背景理解2 2、竞争环境分析、竞争环境分析3 3、项目整体定位、项目整体定位4 4、目标客源圈定、目标客源圈定城市背景城市背景区位环境区位环境 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）5县市人口外来人口GDP总量GDP排名规模以上工业企业数绍兴县141万69万655.2611683义乌208万 13、38万519.5341158长兴62万 10万242.3218415慈溪152万79万626.2422163余姚128万 45万500.6951199 长兴县经济发展强劲，全县企业达3168家，规模以上工业企业达到415家，其中“亿千”企业35家；私营企业数浙江相对其他城市较少；长兴经济开发区，已连续六年被省政府授予“浙江省十强开发区”，在全省52个省级以上开发区中名列第7位，国家级经济技术开发区，同时入围全国首批13个光伏发电应用示范基地；长兴经济开发区已经逐步形成了电子电源、新型材料、新型纺织、机械制造、食品医药、绿色能源等行业为主导的产业格局，已有来自美国、意大利、法国、日本、韩国、新加4、坡、香港、台湾等30余个国家和地区的400多家外商投资企业落户长兴。同时，还有包括中国海信、美国惠尔普、美国江森、德国海尼尔、日本高田等多家全球500强公司。城市理解城市理解1 1：客源封闭：客源封闭注：2009年58个浙江县市排名工业占经济主导，客源封闭，缺乏对外来高端客源的导入工业占经济主导，客源封闭，缺乏对外来高端客源的导入 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）6城市居民储蓄存款余额（亿元）人均储蓄（元）浙江排名人均GDP浙江排名社会消费品零售总额（亿元）长兴146.4 26899 3339132元25102.39 义乌855.6 100853171457元225、09.4 慈溪580.15 75698 460610元4246.87 余姚282.3 67807 660031元5185 嘉善151.41 58212 1059182元675.08 德清221.16 38453 2647328元1665.4 城市理解城市理解2 2：高端客源缺乏：高端客源缺乏注：2009年58个浙江县市排名2009年长兴人均储蓄为26899元，仅排名浙江省各县市第33为，处于中下游水平；人均GDP为39132元，排名浙江省第25名，整体城市经济发展相对偏弱居民储蓄总量、人均储蓄、消费能力相对偏弱，城市高端客源相对缺乏居民储蓄总量、人均储蓄、消费能力相对偏弱，城市高端客源相对缺乏6、 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）7 宁杭高铁总投资近400亿元，工期计划3年，预订于2011年底通车。全线长约248公里，全线共设11个车站，途径长兴；宁杭客运专线建成后，长兴到杭州的时间只要25分钟，到南京的时间只要45分钟，极大地缩短了长兴前往周边城市的时间距离；高铁开通后拉动了区域之间的经济联系，未来将为长兴导入更多的外来客源，改变目前封闭的局面。城市交通升级，导入更多外来高端客源，改变目前相对封闭的局面城市交通升级，导入更多外来高端客源，改变目前相对封闭的局面城市理解城市理解3 3：交通升级：交通升级长兴35Km100Km150Km200Km宁杭高铁京沪7、高铁区域项目名称区域分布别墅香提雅墅雉城镇70%，周边乡镇（夹浦、水口、为主）25%，外地5%龙山雅苑雉城65%，周边乡镇30%，其它5%公寓绿城长兴广场雉城55%，周边乡镇20%、经济开发区15%、外地10%2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）8新聚仁对长兴的理解长兴人均消费能力相对偏弱、工业经济占主导，受限于人口总量及产业环境长兴人均消费能力相对偏弱、工业经济占主导，受限于人口总量及产业环境导致外来高端客源导入不足，本地高端客源对项目支撑有限；导致外来高端客源导入不足，本地高端客源对项目支撑有限；随着高铁的开通将提升区域产业的开放性，改变目前相对封闭的客源环境，随8、着高铁的开通将提升区域产业的开放性，改变目前相对封闭的客源环境，导入更多外来高端客源。导入更多外来高端客源。2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）91 1、区位背景理解、区位背景理解2 2、竞争环境分析、竞争环境分析3 3、项目整体定位、项目整体定位4 4、目标客源圈定、目标客源圈定城市背景城市背景区位环境区位环境PART1 PART1 第一部分 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）10区位理解区位理解1 1：城市向北发展：城市向北发展总体布局结构“十字型城市公建轴、二片工业用地、五片三点居住用地、一纵四横三片绿地、三环四带五大湖水系”；规划中9、心城市形成东南工业与物流、中西北居住、中部公建的用地布局结构；近期用地发展方向：向北充实龙山新区，向东扩展县经济开发区；随着行政中心搬迁北移，标志着城市向北发展的目标，未来龙山新城将成为新的行政、商业、居住中心。龙山新城城市扩张方向经济开发区老城区经济发展方向县政府城市整体向北发展，龙山新区具备更高的发展机遇城市整体向北发展，龙山新区具备更高的发展机遇 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）11县政府图书馆长兴一中浙北大厦长兴中学金陵北路商业街 长兴一中：长兴历史悠久口碑良好的公立中学，紧邻项目；长兴中学：省一级重点中学，距离项目1.4公里；县政府、图书馆：该区域为目前10、长兴最集中的行政区，距离项目约2公里；金陵北路：以休闲娱乐、餐饮为主的特色商业街，距离本项目约1公里；龙山新城商业中心：未来将满足整个北部区域，结合旅游休闲、为未来的商业副中心，距离本案约2公里享受城市最高端配套辐射、支撑项目高端化运作享受城市最高端配套辐射、支撑项目高端化运作浙北大厦项目位置长兴一中长兴中学金陵北路龙山大道画溪大道长水公路在建商业中心图书馆县政府2公里1.2公里区位理解区位理解2 2：城市最高端配套：城市最高端配套 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）12区位理解区位理解3 3：城市高端别墅居住区：城市高端别墅居住区项目位置卡地亚庄园龙山雅苑香堤雅墅11、金宇御景园画溪庄园大家置业地块龙湖休闲山庄云海山庄在售已售完未售项目物业类型地上价格画溪庄园联排12000-13000龙山雅苑联排11000-12500金宇御景园独栋22000-24000香堤雅墅独栋、联排16000-17000卡地亚庄园独栋、联排预计14000-15000香堤雅墅卡地亚庄园金宇御景园城市最高端的别墅居住板块、承载最高价值，项目运作必将引领板块发展城市最高端的别墅居住板块、承载最高价值，项目运作必将引领板块发展 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）13 龙山公园：占地面积31万，是目前长兴最大的生态公园，公园设计将长兴历史文化相结合，未来将成为长兴一大12、旅游景点，距离项目700米；齐山植物园：占地面积9.8万，为长兴最大植物园，距离项目1.6；花姑山公园：紧邻本项目，距离本项目为500米龙山公园龙山公园齐山齐山植物植物园园花姑花姑山公山公园园项目位置700米500米齐山植物园龙山公园花姑山公园区位理解区位理解4 4：最具生态价值的居住片区：最具生态价值的居住片区项目紧邻三大公园、代表了城市最具生态居住价值的片区项目紧邻三大公园、代表了城市最具生态居住价值的片区 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）14区位理解区位理解5 5：小环境有所不足：小环境有所不足 地块呈坡地状、西高东低不便开发 内部有小型湖泊、电线杆、道路影13、响开发地块制约条件较多影响开发，周边缺乏生活配套地块制约条件较多影响开发，周边缺乏生活配套 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）15城市向北发展、高端配套、紧邻生态公园及区域别墅集中开发使龙山新区具城市向北发展、高端配套、紧邻生态公园及区域别墅集中开发使龙山新区具备更高的发展机遇和价值，未来随着项目的入市将进一步提升片区价值；备更高的发展机遇和价值，未来随着项目的入市将进一步提升片区价值；小环境有所不足制约项目的开发，短期对项目产生一定的影响。小环境有所不足制约项目的开发，短期对项目产生一定的影响。新聚仁对区位的理解 2011 NEW TALENTEAM GROUP（14、新聚仁机构）161 1、区位背景理解、区位背景理解2 2、竞争环境分析、竞争环境分析3 3、项目整体定位、项目整体定位4 4、目标客源圈定、目标客源圈定竞争平台竞争平台产品平台产品平台PART1 PART1 第一部分 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）17项目所在区域为目前别墅供应最为集中的区域，竞争环境较为激烈项目所在区域为目前别墅供应最为集中的区域，竞争环境较为激烈竞争平台竞争平台1 1：分布：分布龙山雅苑香堤雅墅金宇御景园大家置业地块龙湖休闲山庄金宇御景园集中于项目所在龙山新城片区西部片区，未来供应个案将主要分布于龙山大道及长水公路沿线在售已售完未售项目位置卡15、地亚庄园画溪庄园云海山庄龙山大道画溪大道长水公路 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）18项目产品类型总体量(万方）已推体量（万方）已售体量（万方）未来可售（万方）金宇御景园独栋1.81.810.8卡地亚庄园联排、双拼61.5（预计5月开）6香堤雅墅联排、双拼131.80.912.1龙山雅苑联排2.52.52.20.3画溪庄园联排332.60.4 大家置业地块5.45.4总计31.710.66.725竞争平台竞争平台2 2：供应：供应区域未来别墅供应在区域未来别墅供应在2525万方左右，未来供应主要集中在联排、双拼类产品万方左右，未来供应主要集中在联排、双拼类产品类独16、栋产品具备市场运作的机会类独栋产品具备市场运作的机会 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）19项目开盘时间推出数量去化套数去化率月均去化主力总价（万）卡地亚庄园预计2011.551（其中1套独栋、10套双拼）预计360-640香堤雅墅2010.1040（其中6套双拼）2152.5%4.2400-600金宇御景园2010.7351748.5%2.3680-1000龙山雅苑2008.12725069.4%1.4300-400画溪庄园2010.6241770.8%1.9260-310市场整体月均去化在市场整体月均去化在1-41-4套，高总价及常规产品市场去化不足套，高总价及17、常规产品市场去化不足香堤雅墅依托产品力跳脱了区域市场，表面了市场对高品质改善需求较强香堤雅墅依托产品力跳脱了区域市场，表面了市场对高品质改善需求较强项目未来运作必须提升产品力项目未来运作必须提升产品力竞争平台竞争平台3 3：去化：去化 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）20项目名称产品类型地上面积地下面积花园面积地上面积单价（万）主力总价（万）金宇御景园独栋310-420170-270100-2002.2-2.4680-1000卡地亚庄园联排264-30460-6160-120预计1.4-1.5预计360-450双拼460-462120-130120-140预计1.18、6-1.7预计700-780香堤雅墅联排268-290 157-20240-1001.5-1.6400-460双拼309-328203-24280-1001.7-1.8520-620龙山雅苑联排240-33060-7030-601.2-1.3300-400画溪庄园联排230-24060-7030-601.1-1.3260-310独栋地上主力面积在独栋地上主力面积在310-420310-420，地上单价在，地上单价在2.2-2.42.2-2.4万，总价在万，总价在680-1000680-1000万；万；联排地上主力面积在联排地上主力面积在230-330230-330，地上单价在，地上单价在1.119、-1.61.1-1.6万，主力总价在万，主力总价在300-460300-460万；万；双拼地上主力面积在双拼地上主力面积在310-460310-460，地上单价在，地上单价在1.6-1.81.6-1.8万，主力总价在万，主力总价在520-780520-780万；万；常规双拼产品高于联排常规双拼产品高于联排1000-20001000-2000元元/竞争平台竞争平台4 4：价格：价格 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）21项目名称区域分布层次主力年龄置业目的香堤雅墅雉城镇70%，周边乡镇（夹浦、水口、为主）25%，外地5%私营业主、政府高官、乡镇企业主35-4590%自20、住改善型金宇御景园雉城65%，周边乡镇25%，外地10%私营业主、乡镇企业主、政府官员35-45自住及改善型需求占主导龙山雅苑雉城65%，周边乡镇30%，其它5%私营业主、乡镇企业主、政府官员、开发区高管35-45自住及改善型需求占主导画溪庄园雉城镇60%，周边乡镇20%、经济开发区15%、其它5%公务员、私营业主、外地经商户、开发区管理层、乡镇企业主35-45改善型需求为主，部分客源考虑子女上学客源以本地为主，市区和周边乡镇占主力，改善型居住为主导客源以本地为主，市区和周边乡镇占主力，改善型居住为主导市场受限于市场封闭，高端外来客源导入不足，项目必须注重总价的控制市场受限于市场封闭，高端外来21、客源导入不足，项目必须注重总价的控制竞争平台竞争平台5 5：客源：客源 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）22新聚仁对市场的理解区域未来竞争压力明显，双拼价格高于联排区域未来竞争压力明显，双拼价格高于联排1000-20001000-2000元、但必须注重总价元、但必须注重总价的控制；的控制；市场对高品质改善型需求较强、但外区高端客源导入相对不足，项目运作必市场对高品质改善型需求较强、但外区高端客源导入相对不足，项目运作必须提升产品力同时注重对总价的控制；须提升产品力同时注重对总价的控制；2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）231 1、区位背22、景理解、区位背景理解2 2、竞争环境分析、竞争环境分析3 3、项目整体定位、项目整体定位4 4、目标客源圈定、目标客源圈定竞争平台竞争平台产品平台产品平台PART1 PART1 第一部分 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）24容积率：1.0 混合型社区，私密性较差；南加州立面风格，普通涂料为主，品质感不足；景观密植性不足，表现较差；龙山雅苑容积率：0.45 混合型社区，私密性不足、整体社区感不足；法式+英式立面风格，立面风格混乱；对公共景观和外围环境的打造不足；户型设计面积偏大，功能性设计常规，缺乏亮点金宇御景园容积率：1.3 混合型社区，私密性较差；现代简约立面风23、格，整体表现常规；绿化率较低、整体表现较差；常规户型设计，地下面积不足画溪庄园常规个案：同质化竞争，整体品质不高常规个案：同质化竞争，整体品质不高整体产品同质化，产品力欠佳，缺乏品质表现整体产品同质化，产品力欠佳，缺乏品质表现 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）25跳脱个案：总规以规模取胜跳脱个案：总规以规模取胜容积率：0.49项目分东西两块地块，总占地280亩，二期地块含部分独栋产品；总规以组团式为主，采用地下组团设计，注重人车分流，组团设立景观轴，整体表现较好容积率：0.7（别墅区）项目总占地400亩，为区域大盘，别墅部分集中于南面；总规以组团式为主，顺应坡地形24、成高低错落感，产品多以双拼为主，注重私家花园的打造，整体表现较好主要表现在整体规模上，项目具备超越空间主要表现在整体规模上，项目具备超越空间卡地亚庄园香堤雅墅 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）26立面以石材干挂为主，整体品质感较强立面以石材干挂为主，整体品质感较强南加州立面风格采用全石材干挂，部分腰线采用仿石涂料，品质感较强卡地亚庄园香堤雅墅法式立面风格采用全石材花岗岩干挂，注重对廊柱、门窗。雕花等细节的处理，品质感较强跳脱个案：立面品质感较高跳脱个案：立面品质感较高 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）27公共环境缺乏对别墅私密性营造公25、共环境缺乏对别墅私密性营造卡地亚庄园香堤雅墅各组团均设立景观轴，社区内部设立水景主题，注重对密植塑造，但私密性营造不足将硬地景观与植被相结合，突出景观的艺术性，整体表现较好，社区内部私密性营造不足跳脱个案：私密性营造不足跳脱个案：私密性营造不足 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）28整体户型设计仍较为常规，功能性设计仍需提高整体户型设计仍较为常规，功能性设计仍需提高香堤雅墅：425，地下室面积150，设计双车位及娱乐室功能，赠送下层庭院、前后庭院及景观露台，户型附加值较高卡地亚庄园：304，地下室面积61，地下室设计会客室设计、2F跳空设计，增加户型附加值，非套房设26、计，舒适度需提高跳脱个案：功能性设计仍需提高跳脱个案：功能性设计仍需提高 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）29整体市场存在明显的同质化竞争，立面风格表现纯粹，项目单纯以立面作为主整体市场存在明显的同质化竞争，立面风格表现纯粹，项目单纯以立面作为主要机会点竞争无法实现市场的跳脱；要机会点竞争无法实现市场的跳脱；高端个案缺乏对居住私密性及户型功能的诉求，项目通过居住品质及智能化的高端个案缺乏对居住私密性及户型功能的诉求，项目通过居住品质及智能化的提升具备市场运作的机会提升具备市场运作的机会。新聚仁对产品的理解 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机27、构）301 1、区位背景理解、区位背景理解2 2、竞争环境分析、竞争环境分析3 3、项目整体定位、项目整体定位4 4、目标客源圈定、目标客源圈定PART1 PART1 第一部分 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）31优势（Strengths）劣势（Weaknesses）u新区核心区位，发展潜力巨大u距离中心城区较近，享受城市配套小环境不足、配套欠缺制约前期开发机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势u龙山新城的建设，代表了城市发展方向u区域集中开发，推动板块发展u县级市，政策影响较小依托新城规划，树立长兴高端居住形象，树28、立城市标杆个案依托产品力提升，确立高端形象，弱化小环境影响威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化威胁W-T：减小劣势，避免威胁u未来区域供应量较大，去化压力明显u城市客源封闭，外来高端客源导入不足u政策调控存不确定因素较大强化未来区位价值，跳脱常规市场、走差异竞争路线以品质客源为项目主力目标客源，跳脱运作，争夺外部高端客源项目项目swotswot分析分析 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）32项目整体定位项目整体定位位于城市未来发展核心区的位于城市未来发展核心区的辐射长兴全县及周边城市高端客源的辐射长兴全县及周边城市高端客源的第一品质城市别墅第一品质城市别墅 29、2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）331 1、区位背景理解、区位背景理解2 2、竞争环境分析、竞争环境分析3 3、项目整体定位、项目整体定位4 4、目标客源圈定、目标客源圈定PART1 PART1 第一部分 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）34多次置业经验，同时在异地置业不单纯以地段作为首选因素，产品要求提升地段、产品具有彰显身份的空间价值多数有过2次以上置业行为，关注居所品质需要通过居住产品的品质做到自我的提升客户构成品质改善生活改善刚需首置客户类型喜好奢侈品消费，注重身份在一二线城市拥有多套高端物业长期居住于一二线城市或国外，注重圈30、层多数有过1次置业行为对于目前居住环境有所不满，急需改善看重房间的功能空间尺度和社区的口碑资金限制置业总价，居住品质要求不高生活配套完善，交通便捷，满足工作需要户型合理，附加值高，总价费用低客户特征长兴高端客户层次长兴高端客户层次企业合伙人企业高层政府高官小私营业主、企业中高管、乡镇企业主、公务员高收入白领、公务员、企业精英原住民、拆迁户、外来置业者财富阶层主力客源主力客源项目客源主要为全县最高端客源层项目客源主要为全县最高端客源层 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）35长兴高端客源容量长兴高端客源容量区域产业客源人口数量主力年收入个体工商户经济开发区，李家巷、洪桥31、夹浦等乡镇私营业主以及合伙人370680万以上29486家从商人员12.8万人企业高层、部门经理（平均每个企业2位）741230-60万旅游企业主26320-50万中级以上职称、中级管理者1853010-20万初级管理者、初级技术员、基层员工、白领5559010万以内全市高端客源基数较大，具备高端个案运作支撑全市高端客源基数较大，具备高端个案运作支撑 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）36区域区域分布核心产业规模企业数产业关联度客源表现主城区城市东面及西南面机械制造、电子电源、特色化工、食品医药、家居服饰规模以上企业86家较强核心客源李家巷镇李家巷新世纪工业园区矿32、山资源、玻璃建材600家较强主力客源洪桥镇洪桥工业园水产养殖、钢材、纺织规模企业62家夹浦镇夹浦镇轻纺、印染规模企业82家林城镇林城镇工业园区金属矿业、电炉制造、新型纺织规模企业50家和平镇和平镇农产品加工种植、旅游、矿产规模企业30家小浦镇小浦镇新型建材、精细化工、蓄电池、节能灯规模企业50家煤山镇煤山工业园区新型建材、电子电源 规模企业33家长兴经济开发区日资工业园、韩资工业园、海信浙江家电工业园、汽车配件工业园电子电源、新型材料、新型纺织、机械制造、食品医药、绿色能源规模企业415家较强主力客源项目主力客源集中在制造业为主，表现为电子、机械制造、纺织等行业项目主力客源集中在制造业为主，表33、现为电子、机械制造、纺织等行业长兴中高端产业长兴中高端产业 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）37长兴高端客源特征结论长兴高端客源特征结论项目目标客源？1 1、处于城市富豪发展的初级阶段，表现高调、喜欢炫富、处于城市富豪发展的初级阶段，表现高调、喜欢炫富2 2、顶层富豪外流，追求更高生活品质、顶层富豪外流，追求更高生活品质3 3、注重在朋友圈内的面子和身份，资产保值、注重在朋友圈内的面子和身份，资产保值4 4、注重食物外在表现，对于本质要求较低、注重食物外在表现，对于本质要求较低 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）38项目名称区域分布层次34、主力年龄置业目的金宇御景园雉城65%，周边乡镇25%，外地10%私营业主、乡镇企业主、政府官员35-45自住及改善型需求占主导龙山雅苑雉城65%，周边乡镇30%，其它5%私营业主、乡镇企业主、政府官员、开发区高管35-45自住及改善型需求占主导画溪庄园雉城镇60%，周边乡镇20%、经济开发区15%、其它5%公务员、私营业主、外地经商户、开发区管理层、乡镇企业主35-45改善型需求为主，部分客源考虑子女上学以区域客源为主导，表现为封闭以区域客源为主导，表现为封闭项目参考项目参考50%50%市场客源市场客源 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）39参考个案：参考个案：香堤35、雅墅香堤雅墅主力面积段260-320平米主力总价段400-600万区域雉城镇65%（主要以镇中心及开发区为主）、周边乡镇（夹浦、洪桥、林城为主）占30%、外地（以杭州、湖州为主）5%年龄35-50岁职务私营企业主、政府高官、企业高层表现表现为改善型及投资为主长兴目前品质最高别墅，追求品质和环境，匹配身份以改善型及投资为主要需求，对于品质和环境需求逐步提升以改善型及投资为主要需求，对于品质和环境需求逐步提升客源参考比例：客源参考比例：50%50%2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）40雏城镇雏城镇（含经济开发区）（含经济开发区）占占60%60%夹浦镇夹浦镇小浦镇小浦镇洪36、桥镇洪桥镇项目前期客源圈定项目前期客源圈定林城镇林城镇浙江其他区域浙江其他区域（湖州、杭州）（湖州、杭州）占占10%10%项目前期客源以城市及周边乡镇客源为主力，更认可目前区位及产品品质对项目的价值支撑 随着区位和品牌树立，后期随着高铁的开通及长兴城市经济对外开放度增加，外区客源比值增加客源区域分布：核心客源：雏城镇，以市中心及经济开发区为主、占60%重要客源：周边乡镇，以夹浦、小浦、林城、洪桥等周边乡镇为主、约占30%次要客源：浙江其他区域，以湖州、杭州为主，约占10%2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）41项目客源交通导入项目客源交通导入夹浦夹浦G104国道长水公37、路杭宁高速10省道画溪大道龙山大道小浦小浦长桥长桥G318国道长兴长兴经济经济开发区开发区纬三路洪桥洪桥李家巷李家巷本案湖州、杭州湖州、杭州区域交通导入个体工商户数量规模企业数老城区金陵北路、龙山大道728486经济开发区纬三路、龙山大道2183415夹浦G104国道、龙山大道300082洪桥怀德路、常新路181262李家巷G104国道10895600小浦10省道、画溪大道102350湖州、杭州杭宁高速、杭宁高铁金陵北路老城区老城区 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）42v 购买目的：云厦的品牌追随者，买过其多套物业，带来了一定的收益回报；购买该物业为居住和投资目的38、为主导v 购买偏好：看中项目自身的产品力（建材和景观）看重社区环境，喜欢生态景观环境，认为香堤雅墅代表了目前最好的别墅产品v 购买面积需求以及价格需求：面积400左右，总价控制在600万内v 对项目区域周边看法：认为区域未来发展潜力较大，未来会成为长兴最高端的别墅居住区，居住在此很有身份感客户访谈客户访谈1 142岁，张先生，经济开发区私营业主长兴本地人，香堤雅墅潜在业主 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁机构）43客户访谈客户访谈2 250岁，王先生，乡镇私营业主生活在夹浦镇，从事纺织贸易生意，卡地亚庄园潜在客户v 购买目的：长期往返于市区和乡镇之间，方便居住生活，目前居住在夹浦的自建别墅内，认为居住舒适度不足，急需改善v 购买偏好：看中项目的法式风格、比较有档次，能体现自我身份v 购买面积需求以及价格需求：面积300-350，总价控制在400-500万左右v 对项目区域周边看法：认为目前该区域还不够成熟，但未来具备发展潜力