1、暖山新集项目战略定位及物业发展建议报告谨呈扬州暖山房地产开发有限公司开门见山作为一家北京发展商在扬州的首个住宅项目，面临扬州宏观以及微观竞争环境，风险最小化是项目运作的基本原则，但同时考虑到项目60万平方米的开发体量以及未来项目区域的发展，项目品牌塑造及利益最大化同样重要。在此原则基础上，本次提案新聚仁将主要解决本项目的战略定位以及物业建议，方向尤为关键。一艘没有方向的船，来自任何方向的风都是逆风审时度势、创新突围Part 1市场再回顾城市解读宏观市场解读区域竞争解读扬州城市解读扬州距南京约100公里，东距上海200多公里，隔江与镇江相望宁镇扬经济圈经济总量在沿江经济带中总量最低扬州处于以上海2、为龙头的沿江经济带的西端，离上海相对较远注册资本超过1000万及以上的企业仅为所有民营企业的10%不到，整体水平不高扬州位于沿江产业带第二梯度城市表现，经济实力弱于苏锡常；但同时也预示城市发展属于建设初期，相比苏锡常等江苏一线城市，发展空间、潜力更大！排名城市GDP人均GDP1苏州105001003822无锡68801074003南京6145767504南通4100563195常州3580774739扬州23605896910镇江23107394711淮安168824750苏锡常经济圈上海经济圈宁镇扬经济圈沿江“走廊型”经济带2011年江苏各主要城市GDP排行榜扬州城市理解：沿江产业第二梯度，3、发展潜力大扬州固定资产投资结构与变化趋势l2005年-2011年扬州固定资产投资额平均增长幅度保持在24%以上，高于江苏省平均增长速度，09年以后增长速度开始出现下滑，2011年固定资产投资额首次低于前一年度，固定资产投资增长速度趋于放缓；l扬州为明显的“二、三、一”产业结构，第二产业所占比重最高，制造业基础相对坚实；第三产业与江苏其他城市相比仍处于相对较低水平，产业绝对值较低，但处于快速发展阶段，形式主要以旅游、休闲为主2011年扬州与江苏七市产业结构对比固定资产投资额稳步增长，典型的“二三一”产业结构，第三产业水平与江苏其他城市相比水平较低，城市化水平处于初级阶段；扬州城市理解：城市化进程4、仍处于发展阶段社会消费品零售市场继续保持较好的增长势头，2011年年实现社会消费品零售总额846.04亿元，同比增长17.6；2004年至今，扬州市居民人均可支配收入及人均消费性支出持续增长。2011年人均可支配收入为24780元；人均消费性支出为16003。扬州市2004-2011年社会消费品零售总额（单位：亿元）扬州市2004-2011年人均可支配（单位：元）虽具有相对较好的收入表现，但大宗消费习惯保守，房地产消费仍需培育引导200920102011人均消费性支出128881367916003扬州城市理解：人均消费持续增长，主要表现为小宗消费2005-2011年扬州全市户籍人口增长趋势（万5、人）人口总量增长缓慢人口总量增长缓慢，2011年，年末户籍总人口460.05万人，仅比2005年增加3.74万由于受南京、上海等地区经济高速发展影响，泰州市区存在一定的人口外流，增长缓慢；泰州市区人口导入主要来自周边乡镇县市的人口；输出的人口综合素质普遍高于输入的人；扬州城市理解：人口增长缓慢，内聚型城市城市人口增长缓慢、综合素质较高人口普遍存在外流，内聚型客源争夺激烈现象1：扬州市场缺乏高品质的写字楼现象2：现有写字楼供销比差逐年拉大，明显的显示出滞销现象现象3：写字楼售价普遍偏低，且均价低于商品住宅价格，倒挂现象严重现象4：扬州以生产型企业为主，中高端服务型企业较少扬州城市理解：白领缺乏，6、购房主力为私营业主、公务员以及动拆迁客群区别于传统一二线城市以白领阶层作为城市刚需购买主力，更多的还是以私营业主、公务员以及动拆迁客群构成购房主力，同质化竞争激励职业分类年收入公务员普通公务员：工资收入6-7万/年，隐性收入45万/年，合计10-12万/年事业单位大学教师：8-15万/年事业单位医院主任医师：年收入15-20万/年，外来引进人才50万购房补贴私营业主20-30万/年大型国企中层：12-15万/年扬州与一二线城市人均年收入存在着一定差异，且当地富裕阶层收入不高，且主要集中于私营业主以及企事业单位公务员。扬州常州南京上海扬州城市理解：富裕阶层少，且集中在私营业主、公务员 扬州人日常7、消费以群体性消费为主，喜欢与亲朋好友一起休闲娱乐；扬州人日常消费的70%都用于朋友聚会和聚餐；扬州人日常消费以朋友聚会和聚餐为主，城市圈层营销、树立品牌耳语传播尤为重要！扬州城市理解：日常消费 普通客户对于地段较为敏感，地缘属性较强，跨区域购买现象较少；客户购房时开发项目品质溢价空间较小，当地客户消费较为务实，更注重产品附加值，如：赠送面积、优惠折扣等扬州客户地缘情结较强，且购房较为务实，更加注重项目产品的附加值以及居住带来的面子，对创新性产品具有较高的接受度。扬州城市理解：房产消费扬州表现为初期的城市化进程建设，产业增长、城市发展相比苏锡常都具备上升空间；城市购房人群主要表现为私营业主、公务8、员以及拆迁客户，外来人口少，城市人口增长缓慢，城市房产消费客源争夺激烈；扬州客源地缘性强，购房务实，看重产品附加价值以及居住带来的面子，追求性价比，对创新性产品接受度高。新聚仁理解的扬州这座城市城市发展具备上升空间，客源同质竞争争夺激烈，客户更务实，价格敏感性高，追求性价比，对创新性产品具备较高接受度启示积极融入城市抢夺西区客源扬州整体市场分析赢商网9月福利：1、上传3份（被审核通过），即可马上下载1份VIP资料。（每多上传3份，依次累加）2、上传达到5份，可开通干货之运营宝典专题一键下载功能，限额2次，即可下载2个专题资料包。（每多上传5份，再增加2次一键下载机会）3、资料上传地址：http9、:/ 调控让楼市无所适从“掐点”出调控措施据统计，截至4月1日零时，已有北京、上海、重庆等近20个城市公布了“国五条”落实细则，其中北京和上海相对最严。但截至4月1日，在国务院所要求的30多个城市中，仍有十几个城市未按期公布今年房价控制目标。据统计，截至4月1日零时，已有北京、上海、重庆等近20个城市公布了“国五条”落实细则，其中北京和上海相对最严。但截至4月1日，在国务院所要求的30多个城市中，仍有十几个城市未按期公布今年房价控制目标。“细则”形态各异在不少业内人士看来，最近出台的地方调控细则多为“温柔落地”，一些城市在税收、限购扩容等敏感问题上表述颇为含糊，备受关注的20%个人所得税如何征10、收、二套房首付和贷款利率等问题在武汉、深圳等大部分城市的细则中均未提及。对比以往，今年各地的房价控制目标，有两处新变化：一是在房价指标中，剔除了保障房，指向更为明确；二是在居民收入增幅中，扣除了物价上涨因素，调控目标更高。关键是执行细节随着地方细则“靴子落地”，市场如期遇冷。预计今后一段时间，新房销售火爆场面将难以持续，二手房交易量会明显下滑。随着政策的逐渐展开，市场将进入一个相对稳定的阶段。不过，如果期待调控真正起到平抑价格、稳定市场的作用，在目前出台的各项“细则”之外，仍需要更多可操作性强的细节作为补充。政策分析楼市调控将转向“长效机制”“国五条”地方细则今年3月出台以来，除北京市以外，有11、关二手房交易个税按个人所得的20%征收政策，在许多地方并没有明确实施时间，因而一直处于“悬空”状态。从3月底至今，北京、广州、深圳等35个城市发布了各自的实施细则。针对20%个税政策，除北京明确规定自4月1日起实施外，绝大多数城市重申了国务院文件的要求，并未说明何时开始实施；合肥、南京、郑州等地则干脆连提也没有提及。房价环比上升，“地王”再度回归。中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，房价坚挺，“地王”回归，会增加政府调控的难度，但是，既定政策又不能走过场，还要保持一定的严肃性和权威性，可见政府调控面临着两难的处境。撬动银根地根，建立“长效机制”。记者了解到，针对“长效机制”的相关调研正有序进行，12、业内人士认为这是本届政府楼市调控的“关键一招”。新一轮房地产的调控难度很大，一方面不能放松现行的政策导向；另一方面，建立房地产稳定发展的长效机制，不能只一味地限制房价及购房需求，而应该在加快土地供应、改革“土地财政”等方面作出制度安排。多地提高公积金贷款门槛虽然不少城市“国五条”调控细则已出台，但一线城市和部分二线城市房价上涨压力仍较大。在此背景下，各界对调控升级的猜想不绝于耳。事实上，杭州、苏州等地已收紧公积金贷款政策；广州调控仍存加码空间，二套房首付比例或提至七成。北京提高公积金二套房贷款门槛后，近日苏州等地也相继收紧了公积金贷款政策。4月8日，苏州市区大幅提高公积金贷款门槛。苏州市住房公13、积金管理中心市区管理部下发通知，苏州市区住房公积金贷款额度调整为借款申请人账户余额的10倍；借款申请人在申请之月前连续按期足额缴存公积金的期限，由6个月调整为12个月以上。苏州下辖的昆山市当日随即跟进了这一政策.上海中原市场研究部总监宋会雍表示，收紧公积金政策主要有两种情况，一是配合楼市调控节奏，二是地方公积金余额不足。“一季度楼市火爆，大部分城市要确保完成今年房价控制目标会增加信贷调控措施，而且不少城市因贷款需求增加导致公积金余额有较大幅度下降，面临余额不足的可能性很大，所以接下去应会有更多城市收紧公积金政策。”不仅是一线城市，部分二线城市房价上涨压力也不小，若目前已实行的调控措施不能有效抑14、制房价过快上涨，二套房首付比例也将提至七成，调控政策将进一步收紧。扬州目前提高公积金贷款门槛的风声。政策分析政策总结4、目前一线城市，以及部分二线城市房价上涨压力也不小,多地已提高公积金贷款门槛，若目前已实行的调控措施不能有效抑制房价过快上涨，二套房首付比例也将提至七成，调控政策将进一步收紧。扬州目前没有提高公积金贷款门槛的风声。1、“国五条”于2月20日出台，楼市调控再次进入加码期,目前国五条关于限购政策，房产税扩容，差异化信贷，房价控制目标上有趋紧迹象，3月底，各地细则相继出台，地方进一步深化“国五条”内容。2、新政对刚需用房影响不大，政府支持刚需房的投入，或许也将作为一个讯号，日后政策在15、对房产的调控中，将支持刚需房的发展，刚需房的增多也将分流改善房客户，改善型用房岌岌可危。3、随着“国五条”的出台，对扬州楼市的影响主要表现在二手房成交大幅上涨，扬州新政细则尚未出台，对新房影响不大。从目前政策表现来看，刚需依然是政府扶持产品土地市场12年扬州住宅用地供销基本平衡，进入13年以来，住宅用地市场较为冷清，政府推地及开发商拿地均较为谨慎。重点地块802号地块位于站南路西侧、京华城西路南侧、沿山河以南、西北绕城以东。地块周边分布扬州育才小学西校区、扬州中学西校区、扬州京华梅岭中学等知名学校，教育资源丰富；附近有华鼎新城、阳光美第、和美第、万豪西花园、郡王府、品尊国际等高档楼盘林立，地块16、对面名门壹品是高档绿色低碳住宅示范区，与生态休闲一条街仅一路之隔。地块靠近扬溧高速入口，北侧正对扬州火车站，距离不足1公里。周基础配套设施齐全，交通为便捷。802地块由金地集团竞得，预计会在西区打造中高端住宅项目。地块编号：802地块座落：站南路西侧、京华城西路南侧 用地面积约(M2)：160071 绿地率：35%容积率：2.2 建筑密度：22%规划用途：住宅出让年限(年)：70 地块开发程度：净地市场挂牌起始价：5700元/(单价)成交单价:6505元/M2成交公司:金地集团上海房地产发展有限公司 807号地块位于国家级扬州经济技术开发区内。该幅地块坐落于江阳路（328国道）南侧、鸿大路东侧17、，地块东邻绿树成荫、芳草萋萋的蝶湖公园。将打造扬州市地标性建筑，集商贸餐饮、休闲娱乐会所等高端商务、综合性商业体和高端写字楼，独享“蝶湖”第一商圈顶级景观视野。807地块由广州雅居乐竞得，预计会打造高端酒店项目。地块编号:807 地块座落：鸿大路以东、江阳路以南、维扬路以西、规划二路以北用地面积约(M2)：110597M2绿地率：35%容积率：2.4R3.95 建筑密度：28%规划用途：商住出让年限(年)：40 地块开发程度：净地市场挂牌起始价：4800元/(单价)成交单价:9080元/M2成交公司:广州番禹雅居乐房地产开发有限公司重点地块1、12年扬州住宅用地供销基本平衡，进入13年后，住宅18、用地市场较为冷清，政府推地及开发商拿地均较为谨慎。2、西区成为品牌开房商云集之地，继本地大型房企以及华润万科之后，大型标杆企业金地近期在西区拿地，各品牌房企布局深耕，扬州楼市迎来“品牌割据”时代。3、随着目前扬州市场成交量的逐步上涨，扬州作为品牌开发商拿地重点的二三线城市，预计扬州未来土地市场将会又有一波上涨期。土地市场总结住宅市场2013年4月扬州市区供求比分析12年下半年扬州住宅供销相对比较平稳，13年从供销数据观察，整体市场呈现“金三银四”格局。从近几个月成交看，供应量随着市场需求时增时减，13年3月起，楼市引来供应高峰，3、4两月共用20个项目获批销售许可证，总面积高达50.8万方；119、2年下半年扬州住宅成交相对比较平稳，月均成交维持在14万方左右；13年从成交数据观察，呈现“金三银四”格局，且“银四”势头明显落于“金三”；4月扬州市区成交面积15.7万平，环比减少43.9%(仅为市区数据，未包含江都等区)；2913年1-4月排名项目名称区域物业类型销量（万）均价（元/）1和昌运河东郡东区高层3.56100002金地艺境东区高层、洋房3.3275003华鼎星城西区高层3.09100004水印西堤西区高层2.8880005万科花园北区多层、洋房2.8711000（多层）13000（洋房）6皇都漫城东区小高层2.6176007金域蓝湾西区高层、洋房2.398500（高层）105020、0（洋房）8君悦运河东区高层2.3094009万豪西花苑西区高层2.11850010华润橡树湾西区高层、洋房1.987900（高层）9500（洋房）住宅市场纵观13年1月至4月住宅市场销量排行榜前十，整体表现西区及东区的刚需首改类项目主导，同时如金地艺境、万科城、金域蓝湾、华润橡树湾的创新洋房产品也能或追捧，跻身榜单住宅市场n扬州住宅市场分产品线结构较为稳定，首改/改善占主导；n从2013年1-4月来看，随着行情企稳，144以内首置/改善占比明显回升。13年首改市场份额增幅较大，东区份额同比持续走高，西区份额有明显回落，但西区仍占据市场主要份额。p产品线结构：首置/首改高/再改份额环比增幅分别21、为1.8%/4%/1%，高端份额环比跌幅分别为4.7%/2.1%；p区域结构：东区/南区/北区份额环比增幅分别为11.5%/0.13%/2.6%，西区份额环比跌幅分别为14.3%；总体来看，首置/首改为当前市场主流，西区、东区占市场主要份额。板块板块特征西区目前发展较为成熟的城市副中心（新城西区）和邗江经济开发区（西南板块），整体规划利好明显，是目前中高档楼盘集中地。区域内以低改及改善型客户为主；价格8000-13000元/。老城区商业核心区域，聚集了扬州比较集中的人口，目前基本开发完毕。北区分为蜀岗分区、瘦西湖分区和运河北部分区，其中蜀岗分区距新城西区较近，产业密集，受到规划影响，区域印象一22、直较差，但随着万科进驻北区后，区域价值开始逐渐提升。区域内以首置、低改客群为主，部分高改客群；价格7500-8500元/，少数9500-13000元/；标杆项目：万科城。东区老城区东扩的主要承接地，正在规划建设中的“广陵新城”，产业基础良好，区域置业明显。区域内以首置、首改客群为主；价格7500-10000元/；标杆项目：和昌运河东郡。南区城市价值谷地，发展缓慢，生活配套极不完善，不属开发热点。目前在售项目较少，以区域内首置、改善客群为主；价格5000-6500元/。西区、东区是城市开发热点；南区发展缓慢，城市价值谷地；北区形象差，但具备生态景观资源，目前处于区域价值提升阶段。区域格局新城西区23、新城西区作为扬州的城市副中心，由文教、体育、生活居住、商贸办公、交通客运、新兴产业、六大功能区构成，规划中的蒋王水城商圈、火车站商圈将于现有的京华城形成商圈“大三角”，未来新城西区将是扬州接轨苏南、辐射苏北的现代城市板块之一。自12年扬州市新城西区“十二五”发展规划指出：新城西区作为扬州“集现代服务集聚区、生态宜居生活区于一体的城市新区”，未来将努力打造“三区”，即“现代服务集聚区、城市形象展示区和谐人居示范区”。新城西区一直是扬城人民关注的重点。目前部分项目尚在建设中，但新城西区格局已分布明显，已经打造出六大功能区。即：商贸、信息及金融服务区（以京华城living mall及商务中心为核心）24、；文化教育区（以国际展览中心、双博馆、文化艺术中心、扬州会议中心、扬州职业大学为核心）；新兴产业区（以4.2平方公里在建区为主）；体育休闲区（以体育公园、高尔夫俱乐部为核心）；交通运输枢纽区（以扬州火车站及西北绕城公路为依托）；生活居住区。六大功能分区将满足商务办公、金融贸易和科技信息等功能需要，支撑新城西区核心板块经济全面平衡的发展。新城西区目前京华城商圈以建成并投入使用，未来规划蒋王城市综合体的建设以及汽车西站北迁至火车站，相继蒋王水城商圈、火车站商圈应运而生，届时新城西区将形成商圈“大三角”，发展进入高峰时期。新城西区新城西区是扬州目前发展较为完善的综合性住宅区域，以改善类项目为主，物业25、类型多为小高及高层，产品多定位中高端，单价多集中在万元以上。扬州职扬州职业大学业大学国展国展中心中心扬州会扬州会议中心议中心明月湖明月湖双双博博馆馆体育公园体育公园火车站火车站扬州中学扬州中学西校区西校区品尊国际品尊国际万豪园首万豪园首阳光美第阳光美第育才育才小学小学西校西校区区郡郡王王府府天天御御华华鼎鼎星星城城名名门门一一品品417417地块地块复复兴兴项项目目京华城京华城二期二期京华城京华城一期一期京华城京华城三期三期京华城京华城四期四期京华城京华城全生活广场全生活广场天俊天俊华府华府首开首开水晶城水晶城首开首开蒋王蒋王综合体项目综合体项目首开首开水印西堤水印西堤华润华润橡树湾橡树湾拆迁26、拆迁安置安置小区小区拆迁安置拆迁安置小区小区拆迁安置拆迁安置小区小区奥都奥都花城花城西郡西郡188188天和国际天和国际天和国际天和国际行政行政中心中心和美第和美第公建配套公建配套基本售罄项目基本售罄项目主力在售项目主力在售项目未来上市项目未来上市项目8300（高层）13000（叠加）19000（联排）13000（高层尾房200）8500（小高）13000（高层）7500（高层）8000（高层）9500（洋房）10000（高层）11500（小高）万科金万科金域华府域华府11000（小高）24000（联排）金地项金地项目目景瑞项景瑞项目目小结宏观政策“国五条”对扬州楼市影响不大；近期多地公积金贷27、款门槛提高，但扬州目前没有此类风声，刚需依然是政府扶持产品土地市场13年政府推地及开发商拿地较为谨慎，品牌开发商云集西区，布局深耕，扬州楼市迎来“品牌割据”时代住宅市场12年下半年扬州住宅供销相对比较平稳，13年从供销数据观察，整体市场呈现“金三银四”格局区域格局新城西区是扬州目前发展较为完善的综合性住宅区域，以改善类项目为主，物业类型多为小高及高层，产品多定位中高端，单价多集中在万元以上刚需性产品、创新性产品占据销售排行榜；整体刚需首改类项目主导，多为高层项目首置、首改占据产品线主成交，东区市场份额增幅明显，但西区仍然占据市场主要份额迎合政策方向，抓住刚需，产品创新，提升竞争力，融入西区热点28、新聚仁理解的扬州市场“国五条”对扬州楼市影响不大；近期多地公积金贷款门槛提高，但扬州目前没有此类风声，刚需依然是政府扶持产品；品牌开发商云集西区，布局深耕，扬州楼市迎来“品牌割据”时代；刚需性产品、创新性产品占据销售排行榜；整体刚需首改类项目主导；东区市场份额增幅明显，但西区仍然占据市场主要份额。政策上依然扶持刚需，品牌割据时代来临，刚需性、创新性产品占据销售排行榜，东西轴线为主要战场，新城西区为供求热点区域启示迎合政策方向，抓住刚需，产品创新，提升竞争力，融入西区热点区域及西区市场竞争分析新集镇区域竞争分析赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：29、http:/ 龙庭虎豹品尊国际虎豹郡王府天俊 华府首开 水印西提和昌 深林湖橡树湾 花园湖滨名都香颂 西岸金域 华府名门 一品华鼎新城45区域在售项目量价分析在售项目名称物业类型已推量（万）总成交量（万）去化率13年月均去化量（万）当前均价（元/）万豪西花苑多层/高层181689%0.399800华鼎星城高层14.78.960.5%0.6110000名门一品别墅/多层/小高层92.224%0.2511000首开水印西提多层/小高层/高层131185%0.578100橡树湾花园洋房/高层201260%0.438700天俊华府别墅/高层201890%0.2610500虎豹郡王府别墅/小高层13.530、1289%0.112000虎豹品尊国际高层8.52.833%0.1414500区域在售项目价格主要集中在9500-10000元/，去化较好的项目是水印西提（区域低价产品），华鼎星城（产品力强同时价格适中），总结下来即性价比高，而高端项目如郡王府、名门一品、品尊国际，产品力强但价格也相对过高，难以获得客户认可，成交相对不理想在售及待售项目13年上市量约41万方，14年上市量约47万方，未来西区市场竞争非常激烈在售及待售未来量项目名称总建面（万）容积率13年上市量（万）14年上市量（万）万豪西花苑261.524华鼎星城372.265名门一品161.433首开水印西提401.745橡树湾花园271.31、740天俊华府201.700虎豹郡王府13.51.200虎豹品尊国际142.223金域华府132.276湖滨名都301.646香颂西岸361.7610和昌森林湖121.0235合计4147西区新成交地块土地单价在5000-6000元/左右金地 802地块434万元/亩6505元/2.2图例：地块名称（项目名称）土地价格（万元/亩）/土地地价/容积率潜在项目分布景瑞803地块365万元/亩5480元/1.8639地块180万元/亩2700元/1.7639地块（首开项目）总建27万方 容积率1.7金地802地块 总建35万方 容积率2.2景瑞803地块 总建16万平方 容积率2.2区域主要潜在项目32、区域主要潜在项目2013年2014年2015年共有三个潜在竞争项目尚未上市，总建面达到69万方，项目体量都较大，进一步加剧了西区后市竞争，品牌竞争亦加剧，带来的将是产品力的进一步提升潜在供应量区域上市及待售项目物业类型小高层万万豪豪西西花花苑苑华华鼎鼎新新城城名名门门壹壹品品多层高层叠加联排双拼独立首首开开水水印印西西堤堤橡橡树树湾湾花花园园区域内公寓项目多层、高层为主，各大品牌房企纷纷进驻西区，区域价值明显提升，刚需刚改竞争态势愈发激烈天天俊俊华华府府虎虎豹豹郡郡王王府府虎豹品尊国际区域市场区域产品线市场主流80100 120140160180200220240 260橡树湾花园首开水印西堤33、天俊华府名门一品华鼎星城万豪西花苑虎豹郡王府多层小高层高层n首置/改善为区域市场主流，但户型面积整体偏大；80-90两房、90-120小三房及120-144大三房为市场主流，120-144平米改善型房源市场占比放大8090紧凑两房、90115紧凑三房、120144舒适三房虎豹品尊国际300小结区域价值及项目产品力快速提升，项目面临的未来主要竞争市场区域项目集中分布，品牌房企竞争凸显120-144平米改善性房源市场供求占比逐步放大在售项目存量、新入市项目和新成交土地后续入市带来多重压力区域项目土地单价处于相对高位区域个案产品力分析区域个案1橡树湾花园：概况位置兴城西路与真州路交界处交通条件可乘234、2W至绿扬路站下向西100米；或乘202W至绿杨新苑站下向西200米 开发商华润置地（扬州）有限公司装修毛坯配套设施京华城中城、扬州火车站、扬州体育园、扬州双博馆、扬州图书馆、扬州会展中心、扬州会议中心、扬州中学西校区、育才西区校等。景观公园，会所 停车条件人车分流，地下停车位，车位比1:0.9产品类型推盘套数去化套数月均去化套数毛坯折后价（元/）主力面积（）主力总价（万）未来供应（万方）多层、小高层、别墅1526989438000（高层）9500（洋房）78-144平米（高层）152-227平米（洋房）63-120（高层）145-216（洋房）4.2品牌开发商，高层与洋房结合，低密度社区，周35、边配套良好，内部高档会所户型方正，空间设计紧凑，功能升级，附加值大浓烈法式园林景观 三面沿路高层，洋房位于中央，行列式排布区域个案1橡树湾花园：产品表现两房：78三房：109规划设计比较常规，高层户型方正紧凑，洋房户型附加值大，立面建材较为厚重及法式园林景观提升项目品质感一层+会所层 4/2/2 179二层+会所层 4/2/2 172户型空间设计感强，附加值超大大气法式建筑区域个案2香颂溪岸：概况位置博物馆路与明月湖路交界处交通条件乘坐21路车至扬中西校区站下车即到开发商扬州新盛置业有限公司装修毛坯配套设施生活配套：京华城商区、育才小学西校区社政配套：扬州火车站、行政商务中心、国际展览中心、京36、格四星级酒店、市会议中心、市文化艺术中心、双博馆、体育公园、游泳跳水馆、高尔夫训练场运动会所 停车条件人车分流，地下停车位产品类型推盘套数去化套数月均去化套数毛坯折后价（元/）主力面积（）主力总价（万）未来供应（万方）多层、高层65000未定暂定70-270039集高层、小高层、多层洋房和高档会所于一体的法式高端社区,周边生活配套完善户型不规则，小面积户型狭长，采光通风不加；大户型南北通透，有一定附加值项目由13栋26层高层和45栋6至8层的多层建筑及运动会所等附属配套建筑组成，高层外围L型排布，纵横两条主要景观轴线。区域个案2香颂溪岸：产品表现两房房：87三房：131项目依托经典质感的法式建37、筑、法式风情园林、高端完备的智能化科技系统和双面环水的生态环境，建成后的香颂溪岸将成为新城西区最具品质力和地标性的法式生活社区。大气法式建筑法式风情园林区域个案3首开水印西堤：概况位置邗江区文汇西路和博物馆路交叉口西南角 交通条件可乘22路、62路公交至云塘站下 开发商扬州首开衡泰置业有限公司 装修毛坯配套设施中小学：邗江实验双语学校、邗江中学、育才西区校、扬州中学西校区、邗江美琪学校综合商场：大润发、京华城中城全生活广场银行：建设银行、农业银行、工商银行、江苏银行医院：扬州市第一人民医院西区分院其他：美琪农贸市场、扬州体育公园、会展中心、双博馆、停车条件人车分流，车位比1:0.8产品类型推盘38、套数去化套数月均去化套数毛坯折后价（元/）主力面积（）主力总价（万）未来供应（万方）小高层、高层108991043750097-13873-10525.7西区核心地段普通住宅社区，周边配套一般，内外配套相对缺失阳台及飘窗提升了附加值，两房北向次卧开南向飘窗，三房三间朝南，南北通透，采光通风良好现代简欧风格，三层深色石材干挂，三层以上偏黄色涂料，品质感相对一般，中轴景观带搭配水景南区多层、北区高层行列排布；中轴景观带区隔高层与多层区域个案3首开水印西堤：产品表现两房房：89三房：133总规排布上由中轴景观区隔高层与多层；户型规整，常规设计；建筑风格、立面建材及景观打造上品质感相对一般区域个案4华39、鼎星城：概况位置京华城路与真州路交汇处交通条件可乘坐22路到陈庄站下向北行580米 开发商江苏能恒置业有限公司装修毛坯配套设施邗江中学、润扬中学、邗江美琪学校、育才小学西区校；大润发、世纪联华；市人医门诊部；美琪农贸市场、扬州体育公园、会展中心、双博馆、高尔夫球场。五轨制幼儿园、高档会所、商业街、24小时温水游泳池 停车条件人车分流，车位比1:0.8产品类型推盘套数去化套数月均去化套数毛坯折后价（元/）主力面积（）主力总价（万）未来供应（万方）多层、小高层、别墅1268781521000072-18672-18618.9本土三大品牌开发商联袂打造绿色、健康、节能、宜居的精致大宅；内外配套相对齐40、全户型中小较为方正，大户型短进深长开间，且不南北通透，设计上面积浪费较大融合现代建筑与古典建筑语汇的新古典主义简欧式风格设计，历久弥新的外立面、贵宾级出入门厅、局部花岗岩干挂、起伏连绵的坡地景观绿化由28栋18-26层纯高层组成，三大中央水景区域个案4华鼎星城：产品表现两房：89三房：136历久弥新的外立面、起伏连绵的坡地景观及水景，同时引进地源热泵、新风系统、等十余项国际精锐科技，彰显品质感。三房：160四房：187区域个案5金域华府：概况位置邗江区新城西区同泰路交通条件乘坐22路公交至陈庄站下 开发商扬州新里程置业有限公司物业万科物业装修精装配套设施扬州育才小学西校区、扬州中学西校区、扬州41、京华梅岭中学沿街商业停车条件人车分流产品类型推盘套数去化套数月均去化套数毛坯折后价（元/）主力面积（）主力总价（万）未来供应（万方）高层，小高层388（一期预推）00待定88-140待定13万科入驻扬州后，继万科城后的第二力作项目由16栋高层及小高组成，中央景观区，现代建筑风格，刚需、首改户型，精装交付标准预树区域标杆区域个案5金域华府：产品表现区域个案6万豪西花苑：概况位置邗江区京华城路302号（京华城向西300米）交通条件可坐22、62路至万豪西花苑站下车开发商江苏万豪房地产开发有限公司物业扬州嘉宏物业管理有限公司装修毛坯配套设施新城西区邻里服务中心、170万平米京华城生活广场（超市、卖场42、）、市人民医院西区门诊邗江中学、扬州职业大学、扬州中学西区校、育才小学西校区等体育公园、高尔夫运动场等、国展中心、双博馆、300亩明月湖公园、停车条件人车分流产品类型推盘套数去化套数月均去化套数毛坯折后价（元/）主力面积（）主力总价（万）未来供应（万方）高层，小高层16501464228500128-135110-1154.2万豪地产“1”号系顶级作品，26万CBD门庭鼎级公园住区，位于京华城商圈核心地段，育才西校区学区房，周边配套完善二期邀请国际知名团队担纲设计，整体规划、建筑设计、景观设计、产品品质等在一期基础上实现完美升级区域个案6万豪西花苑：产品表现三房：114两房：94大盘规模，分三43、期开发建设；南区一期多层，中间小高层，北区高层户型不方正，南北通透，有一定产品附加值现代建筑风格，2层石材干挂，2层以上褐色面砖；超大楼间距，巨制中央公园区域个案7天俊华府：概况位置邗江区文汇西路与中心东路交汇处西南角交通条件可坐22、62路到云塘站下开发商扬州天俊置业有限公司 物业南京爱涛物业管理服务有限公司装修毛坯配套设施邗江中学、润扬中学、邗江美琪学校、大润发、世纪联华市人医门诊部、美琪农贸市场、扬州体育公园、会展中心、双博馆、高尔夫球场、京华城中城全生活广场、景观花园 停车条件车位比1:0.6产品类型推盘套数去化套数月均去化套数毛坯折后价（元/）主力面积（）主力总价（万）未来供应（万方44、）高层13961205389200156（高层）217-233（别墅）145（高层）234起（别墅）0天俊置业扬州首个倾力打造生态居住小区，位处西区核心位置，周边配套良好，西区标杆项目，市场口碑较好项目品质感较好，别墅为区域项目标杆，世界名家大宅园林成就优质生活圈，演绎纯粹高雅的生活格调。区域个案7天俊华府：产品表现三房：115四房：156以“礼门豪门望族名门”为规划立意点，集创新型电梯叠加别墅、联排别墅、高层豪宅等多种物业形态于一体的综合型项目；南北纵向景观轴线，超大中央水景区隔高层与别墅户型方正紧凑，功能布局常规，面积浪费较小高层ArtDeco建筑风格，2层石材干挂，2层以上涂料；别墅融合45、了欧式建筑的气质与中式建筑的精髓，面砖立面局部石材干挂；各式主题水景、错落叠置的名贵植被、极富意趣的艺术小品、绿意浓郁的阔美园林区域个案8名门一品：概况位置邗江区新城西区京华城路以南，揽月河以东交通条件可乘坐22路至陈庄站下向北方向步行650米开发商江苏新能源置业集团有限公司物业新能源物业管理公司装修毛坯,精装修配套设施邗江中学、润扬中学、邗江美琪学校、大润发、世纪联华市人医门诊部、美琪农贸市场、扬州体育公园、会展中心、双博馆、高尔夫球场、京华城中城全生活广场、景观花园停车条件人车分流，车位比1：1产品类型推盘套数去化套数月均去化套数毛坯折后价（元/）主力面积（）主力总价（万）未来供应（万方）46、小高层、多层和排屋5391311111000（小高）95-200（小高）370-570105-220（小高）600-900（别墅）5.5本土品牌开发商倾力打造高档绿色低碳住宅示范区，位于新城西区核心地段，周边配套完善多种物业形态；法式建筑，仿石材立面，品质感强；揽月河风光带环保，天然自然景观资源丰富区域个案8名门一品：产品表现三房：106四房：233主要建筑形态为小高层、多层和排屋，排屋为纯木结构，整个地块在北侧设置商业服务设施，结合华鼎星城商业内街户型不规整，空间布局不合理，造成较大面积浪费法式建筑风格，仿石材建筑立面，体现项目品质感；揽月河风光带环抱区域个案9品尊国际：概况位置邗江区文昌西47、路与中心路交汇处交通条件可乘坐26路公交车到双博馆或体育公园下开发商江苏品尊房地产开发有限公司物业（扬州）高力国际物业服务有限公司装修毛坯配套设施中小学：邗江中学、育才小学西区校商场：京华城中城医院：市人医西区分院其他配套：市双博馆、扬州国际展览中心景观公园停车条件人车分流1:1.6（高层）1:3（别墅）产品类型推盘套数去化套数月均去化套数毛坯折后价（元/）主力面积（）主力总价（万）未来供应（万方）高层，别墅311110714500（高层）150-230（高层）400（别墅）218-334（高层）1000（别墅）5.4虎豹开发新城西区首个顶级高端豪宅项目，紧邻京华城商圈，周边配套完善欧式建筑，48、通体石材干挂，彰显顶级高端品质；2000中央景湖及8米高下沉式叠水瀑布营造顶级豪宅生活区域个案9品尊国际：产品表现三房：150四房：19811栋高层，11栋双拼别墅组成欧式建筑风格，通体石材干挂，品质感较强；中央下沉式瀑布水景、品尊后花园户型不规整，但空间设计尺度较大，南北通透，居住舒适度高小结u在售项目整体产品力较高，无论是在建筑立面表现、景观打造上都塑造高品质住宅的楼盘形象。u户型设置上大中面积段，符合改善型客户需求，在户型创新上未见突出亮点，缺失附加值高的户型产品。u区域配套的较为完善，且配套质量相对较高，同时具备规划支撑，加上产品力较好，区域项目售价整体偏高。u通过产品力对比发现，新上49、市及待售项目产品力已迈上新的台阶，未来区域将成为扬州中高端项目聚集区。相比西区项目，本案必定具备价格优势，但在西区各项目产品力并不弱的条件下，本案单纯依靠价格争夺其客户的机会并不大，那么在一定价格范围内，塑造较强产品力支撑的产品尤为关键！新聚仁理解的项目竞争环境新集镇区域：项目偏离新集镇中心，区域总量压力小，竞争体现在别墅市场，产品力的低下造成区域别墅成交的低迷；新城西区：区域价值及项目产品力快速提升，项目面临的未来主要竞争市场，品牌房企竞争凸显，面临存量、新入市量及待开发土地量多重巨量压力，区域改善性住房供求占比逐步放大，产品力不弱。相比新集镇项目，新城西区将是项目未来主要竞争市场，在面临巨50、大的存量、新增量压力，区域房企品牌、产品力也不弱的前提下，塑造能够与其竞争的创新性核心产品尤为关键启示价格不能作为唯一武器，必须塑造较强产品力支撑的创新产品73目前均价：小高层7500元/，洋房9000元/以上金地艺境自2012年9月开盘以来，一直为热销项目，月均去化达80套；成交客户以邗江区、开发区为主，广陵区也占较大比例，可见金地艺境虽地处偏远，但对市区的客源吸附力也较强，这也是金地项目运作的一个成功之处。金地艺境的成功在于：以扬州前所未见的褐石洋房产品获得扬州购房客户群体的追捧金地艺境获得成功的启示：在区位不理想的地段，创新性、高附加值、高性价比的产品也能实现量价双赢！市区客户为主，周边51、县市为辅，企业高管/私营业主/公务员为主要人群市区客户为主，包括企事业单位中高层管理者、私营业主、公务员；周边县市为辅，包括江都、高邮、宝应、仪征。西区市场成交一直领跑全城，市场份额占比较大从近一年区域成交数据观察，西区成交稳居40%以上，成交份额占比较大，一直充当“领头羊”的角色。西区是扬州市场客源最丰富的区域，也是成交“领头羊”，市场份额占比较大；因此本案融入西区，挣夺客源，抢占西区市场尤为重要。通过对扬州城市的理解、宏观政策的解读、扬州宏观市场的剖析、新集及新城西区的区域竞争和产品力分析、扬州相似远郊案例借鉴，新聚仁指出运作本案的核心策略：迎合政策扶持方向和客户喜好，积极融入西区市场，塑52、造刚需类创新性高附加值产品，爆出热点，配合一定的价格优势，最大化争抢西区客户资源，才能实现突破，抢占西区市场。新聚仁对于本项目的思考项目战略性定位1、突破区域，融入扬州，抢占西区2、打造扬州城郊示范样板生活之城3、先期运作创新性产品，一炮打响两大难题一、通过什么产品争夺西区客源？and二、60万方大盘如何开发？Part 2定位分析及物业发展建议解决难题一通过什么产品争夺西区客源？住宅市场成交分析1.从成交占比来分析：高层小高层 多层别墅2.从月均去化量来分析：高层小高层 多层别墅从全市区各物业成交数据观察，高层、小高产品为市场主流成交产品类型全市产品形态区域住宅市场分析新城西区市场目前小高及高53、层产品主力成交以120-144以再改户型为主，100以内首置及100-120首改产品也是重点。小高及高层区域住宅市场分析小高及高层优势：1、能补足项目容积率；2、能满足市场主流需求；3、能满足刚需市场。劣势：1、但本案位置及周边环境、配套等因素影响，客源导入有一定困难；2、即使以西区项目一半的价格入市对西区客户的吸引力依然不足，在保证现金流上依然存在一定的风险性；3、此类产品市场上较为普遍，很难引爆市场。PASS结论：补足容积率产品，前期可推出部分刚需产 品，项目中后期主力产品。但是此类产品想要引爆时长 具有很大的难度。区域住宅市场分析新城西区市场别墅产品供应以260-320联排和220-2454、0叠加为主，面积跨度较大，总价较高，定位比较高端，因市场别墅产品稀少，目前主力成交也为此类产品。项目名称物业类型面积段（）主力总价（万）总推量（套）累计销售（套）库存（套）名门壹品联排 278-327 600-900432221品尊国际双拼276-2921000-135022517天俊华府叠加217-243200-31620013268联排26550428820名门壹品法式木结构联排品尊国际双拼别墅天俊华府叠加别墅别墅区域住宅市场分析区域市场供应主流230300联排、250340,的双拼、400500独栋别墅新集镇别墅产品以230300联排、250340,的双拼、400500独栋别墅为主；面积55、较大，总价多集中在250万以上，去化缓慢。别墅别墅区域住宅市场分析1、区域内别墅市场整体去化缓慢，对项目资金回笼和后续开发有一定影响；2、区域内以传统别墅为主，多在220以上，总价较高，且项目品质较差；高端别墅客户外溢情况较为普遍，别墅客户进一步萎缩；3、无论是传统别墅还是高端别墅都很难突破市场困局，不可取！PASS结论：可以中后期项目运作成熟后少量配置，提升溢价和项目形象，辅助类低密产品；但是就目前市场而言，很难在市场中引发热点。区域住宅市场分析新城西区市场目前多层产品供应以144以大户型为主，总价较高，而需求是以改善型三房为主，面积集中在140以内，因此多层目前去化相对较为缓慢。项目名称 56、物业类型房型面积段（）主力总价（万）总推量（套）累计销售（套）去化率库存（套）揽月豪庭多层二房 81-9496-111402440%16三房125-140114-1661113431%77四房143-183169-217403383%7六房249-255294-3009889%1项目名称 物业类型房型面积段（）主力总价（万）总推量（套）累计销售（套）去化率库存（套）华润橡树湾洋房三房137-139141-143604778%13四房148-159152-16425013454%116五-六房181-222186-2311124540%67多层&洋房区域住宅市场分析多层&洋房优势：1、是高溢价产57、品；2、对改善型吸引力较大，也是刚需人群的梦想；3、创新产品对客户具有吸引力。劣势：1、洋房产品前期成本投入较大；2、整体销售价格偏高；3、以价格而言，去化速度较慢。YES结论：相对高溢价，具备吸引客户产品，须长线去化，项目主力低密产品；前期可通过低价、创新、高附加值来炸开市场。再看扬州客户群，他们是这样一群人：骨子里的扬虚子，既务实又好面子！即使再小的房子也希望满足三房功能！140万的总价是个坎！有天有地有花园的房子也是梦想的居所！因此，我们提出低价创新洋房这样一种产品满足他们的一切需求！物业类型建议原则二：去化速度长效保证去化速度的产品一：价值吸引力具有吸引全市客群的核心价值点基于地块1.58、8的容积率以及市场主流产品，制定物业类型建议四项基本原则三：风险把控大盘运作、长效开发，降低风险性的产品四：品牌要求既要有卖好的产品，也要有叫座的产品物业类型建议建议：短期以创新产品炸开市场，快速去化，降低风险；长期应专心溢价产品，同时在区域有一定创新和稀缺的产品，建立品牌及核心竞争力，取得消费者信任，达到开发目标。n道路系统：新张路：镇级公路，尚未改造文昌西路西延段：规划15年通车n公交系统：无地块紧邻新张路和规划中文昌西路西延段，道路通达性差，交通便捷性明显不足。文昌西路西延段新张路本案物业类型建议本体分析6-8公里范围内生活配套极为缺失。项目周边基本无生活配套资源，距离新集镇中心约6公里59、，距离新城西区京华城约8公里8km6km物业类型建议本体分析城市以文昌路为轴线，东西向发展，现阶段所处位置属于城市边缘，板块内居住氛围未形成规模，客户陌生感较强。文昌路西延段预计15年建成通车，届时本案距离京华城商圈仅8.5公里，将引来新的契机。城市发展轴线新城西区广陵新城物业类型建议本体分析文昌路西延段距京华城商圈仅8.5公里物业类型建议本体SWOT分析优势 品牌号召力 地块地势平坦，基本无硬伤 地势较为偏僻，区域接受度不高 短期内道路不通畅，交通不便 短期内周边生活配套缺乏 公共交通系统缺失 未来区域项目上市量较大，本案将面临激烈竞争 区域内竞争产品繁多，随政策波动较大，市场战况复杂 区域60、市场存在户型面积段空白以及洋房类产品空白 文昌路西延段预计15年建成通车，区域未来发展态势良好威胁劣势机会项目的规模，容积率指标，周边现状在一定程度上会影响本案的物业形态的选取和规划方案。1、项目规模：436亩l 项目总建筑面积在60万平方米，属于大规模项目；l 项目持续期较长；l 需充分考虑客户群的结构和演发，及随之 而来物业形式的发化。2、容积率：1.8可能的产品形式商业、多层、洋房、高层/小高层、别墅可能的组合方案 高层/小高层+别墅+（商业）高层/小高层+洋房+别墅+（商业）高层/小高层+洋房+（商业）高层/小高层+洋房+多层+别墅+（商业）物业类型建议3、周边现状 位置偏远，交通不便61、，配套缺失是项目最大的软肋，未来售价较低不可避免，即使以西区项目一半的价格对西区客户吸引力依然不足；因此除了跟随市场主流物业形态及产品类型外，需要导入稀缺创新型产品类型，再保证溢价的情况下还要对客户具有较强的吸引力。物业类型建议低密度产品（叠拼and洋房）：保证口碑和创新性以及高溢价小高层and高层公寓：成本控制，保证去化速度，保证现金流根据物业类型建议四项基本原则及项目基本条件，建议三大类物业类型物业类型建议低密度产品之叠拼别墅产品有利于提升项目形象、品牌口碑扬州别墅市场整体去化缓慢，若前期运作，对项目资金回笼和后续开发有一定影响；叠拼别墅作为项目高溢价产品，中后期项目运作成熟后少量配置，提62、升溢 价和项目形象，辅助类低密产品叠拼相对高溢价产品低密度产品之洋房洋房产品可提升项目形象、品牌口碑洋房产品未来区域市场唯一性，但产品上不能盲目跟风洋房产品低价、创新，但满足利润必须控制成本洋房为项目最优化原则性产品，要避免盲目跟风，保证创新、稀缺性的同时通过低价吸引客户，能有效弱化项目初期产生的客源区位抗性，但要想满足利润必须控制成本。小高层及高层公寓弊：1、区域项目多以小高层、高层产品为主，如果本项目的小高层、高层品质没有办法超越，就会陷入同质化竞争中。2、由于受客源局限性影响，即使本案小高或高层产品以西区项目一半的价格入市对西区客户的吸引力依然不足，在保证现金流上依然存在一定的风险性。利63、：1、项目容积率1.8，小高层及高层公寓可作为满足容积率产品；2、从新城西区各项目产品线供销情况看，目前区域公寓市场供销良好，小高层及高层产品可降低风险，保证项目长效开发，长效去化。满足容积率性产品，并非堆砌性成本，可考虑控制成本，户型差异化创新，建筑景观达到市场标准的同时，差异化塑造卖点。建议物业类型结论创新产品：洋房相对溢价产品：叠拼别墅补足容积率产品：小高及高层物业类型建议创新洋房（17%）小高层公寓（63%）高层公寓（17%）小高层成本控制，保证去化保证现金流，追求产品的差异性和创新性；叠拼别墅中后期高溢价产品；洋房，前期低价创新产品，作为引爆市场的热点。叠拼别墅（4%）物业类型建议基64、于成本控制、户型创新、提高附加值及各物业户型面积互补性原则，根据市场主流产品，我们建议项目一期户型产品配置如下表：物业类型房型面积段（）总面积（）面积比小高层二房（2+1）80-85约1800030%功能三房90约1500025%标准三房（3+1）110约2100035%舒适三房125约600010%合计60000100%洋房功能三房90-95约1950065%标准三房105-115约600020%舒适三房130-135约450015%合计30000100%无附加值的户型设置D-1户型 132大3房C-2户型 115小3房B-1户型 882房公寓户型建议有附加值的户型设置D户型 138舒适3+65、1房B户型 902+1房C户型 125紧凑3+1房公寓户型建议洋房户型建议一地下一层平面图洋房户型建议一地下夹层平面图洋房户型建议一一层平面图洋房户型建议一二层平面图洋房户型建议一三-五层平面图洋房户型建议一六层平面图洋房户型建议一七层平面图洋房户型建议一七层平面图洋房户型建议二地下一层平面图洋房户型建议二地下夹层平面图洋房户型建议二一层平面图(3单元)二层平面图洋房户型建议二洋房户型建议二三-六层平面图洋房户型建议二七层平面图洋房户型建议二跃层平面图Part 3项目总体规划建议解决难题二60万方大盘如何开发？扬州大盘案例分析研究1、首开水晶城2、扬州天下花园首开水晶城项目位置邗江区文汇西路和66、博物馆路交叉口基地面积7万（一期）、18万（二期）建筑面积12万（一期）、40万（二期）总户数3122户（一期+二期）开发参数容积率：1.7（二期）绿化率：35%（二期）规划形态小高层、高层、多层一期水晶城（售罄）二期水印西堤（在售）一期物业类型：多层、高层目前已售罄、交房入住。二期物业类型多层（南侧）、小高（中间）、高层（北侧）；二期开发周期由北向南，由高层到多层，分批次推盘物业类型单一，产品同质。内部配套方面除一期沿街部分底商外，二期为纯住宅社区，无其他内部配套。项目品质一般，分批推盘物业类型单一，产品同质，内部生活配套缺乏，无“生活之城”概念。二期代表售完代表在售扬州天下花园项目位置平山67、堂路与扬子江北路交汇处基地面积60万建筑面积65万总户数1642户（一期+二期）开发参数容积率：1.08 绿化率：35%规划形态小高层、多层、别墅一期 一期物业类型多层、别墅，目前已售罄、交房入住。二期物业类型小高层；二期分多批次推盘，每次推盘物业类型单一，产品同质。三期物业类型别墅，处于待开发状态。四期物业类型多层，处于待开发状态。内部配套方面除沿街部分底商及幼儿园外，无其他内部配套。三期待开发四期待开发项目品质一般，分四期开发，分期推盘物业类型单一，内部生活配套不足。扬州大盘运作问题总结1、整盘物业类型较为单一，分期推盘的物业也较为同质，产品无明显改善；2、整盘规划都以居住类型产品为主，项68、目内部生活配套较少，且品质也较低。远郊大盘成功运作案例分析研究1、杭州金地自在城2、上海金地格林世界3、成都中海国际社区4、武汉沿海赛洛城一、杭州金地自在城项目区位物业形态占地面积建筑面积容积率绿化率车位比总户数开发商物业管理公司物业费开盘时间入住时间价格杭州金地自在城别墅、花园洋房、高层公寓、SOHO等364000平方米850000平方米2.230%1：0.77000户杭州金地中天房地产发展有限公司金地物业管理有限公司公寓2元/月/平方米；排屋3.5元/月/平方米2009年6月20日2012年6月高层：18500 元/平方米别墅：26678元/平方米u杭州金地自在城经济指标项目位于杭州市郊，69、85万方大盘，2.2容积率，物业类型多样，整盘运作难度较大；区位：金地自在城位于西湖区古墩路到底金渡北路与厚仁路路口，属于城西区域，金地自在城距离西湖约10.5公里，距离武林广场约30-40分钟的车程；区域交通：n驾车：项目周边的交通系统薄弱，首先是绕城高速，三墩出口、石祥路出口、勾庄距离项目有15分钟的车程；n公交：仅临三墩公交站、金渡北路公交站两站，n地铁：规划的地铁二号线，到目前为止仍未开通；u杭州金地自在城项目区位项目位于杭州城西区域，距离市中心有一定距离，且周边交通较为不便；规划状况n学校：浙大紫金港校区、绿城育华学校、三墩中心小学、三墩初级中学、杭师院附中等学校，但距离项目地有一定70、距离；n商业娱乐：自在城与三墩新天地（厚仁路商业项目）、五里塘河商业风情街、沃尔玛超市、银泰等商业配套为邻，但商业氛围不浓厚；n医院：浙江医院分院、第九人民医院、西湖区中西医结合医院，大部分是在建或在规划中；u杭州金地自在城周边配套项目周边配套较为薄弱，优质资源距离较远，且商业配套氛围不够浓厚；金 地 城 郊 造 城多种物业形态，满足不同人士的购房需求，网罗所有消费人群推盘顺序u杭州金地自在城项目规划规划特色一：600米规划法则600 米规划法则 1:15:400:600n一个自然人600米距离内n室内任意地点15米以内，有居自在（露台、阳台、入户花园、飘窗、地下室）n室外任意地点400米以内71、，有园自在或岸自在（河流/公园）n室外任意地点600米以内，有生自在（街区/学校/会所/音乐大道）何为600米规划法则金地多年来对人体工学（人与 建筑）的研究发现600米距离以内的活动范围是人体最适宜的活动范围，超过600米的距离 一般都会选择交通工具。根据这样的特性，金地在规划杭州自在城项目时，采用了600 米规划法则这一的规划思想，在600米范围内，为业主提供景观、商业、会所服务的便 利，完成一站式生活配套需求，打造600米的生活圈范围（比如社区组团规划、步行到公园、步行到商业中心、步行到组团景观中心、步行到河岸、步行到会所等）。规划特色二：自在的规划方式搞活情绪的地点：15个自在点2条河72、道、3个公园、3个广场、2个会所、2条街区、2个学校、1条音乐大道20多种娱乐方式，娱乐生活，轻松的生活氛围的营造规划特色三：自在的娱乐方式16新聚仁地产研究院出品景观资源：四湾、四园、五谷，全精装生态园城市里的湾谷公园金地自在城景观的设计理念是将整个自在城做成一个大规模的可参与的主题景观公园，在红线内，自在城绿化面积近11万。结合土地属性与项目的规划特征营造了组团中央景观、栋间的集中景观、架空层景观及散步各处的各种不同的景观小品，形成了四湾、四园、五谷 的全精装生态园。自在城景观系统10万方四条天然河湾四大主题公园五谷（每个都有足球场大小）董家桥河池华港河金家汇河三墩港河12000自在公园173、0万水岸公园18000多运动公园音乐半岛公园翠谷森林谷绿湾谷流 水谷慧湖谷董家桥河金家汇河池华港河三墩港河12000自在公园18000多运动公园10万水岸公园音乐半岛公园u杭州金地自在城景观系统项目结合土地属性和项目规划，营造出多样景观系统，增强了项目的宜居属性；第二重商业中心是位于41#地块的体验式翠谷商业街，约7000方，包含了1500方的悦活林运动会所，会所内预计将设置室内篮球馆（羽毛球馆）、乒乓球、动感单车、壁球、跆拳道等等；第三重商业中心则是位于住宅底层架空的剧情式碎钉商业，为业主提供临近的居家商业服务。另外，我们在一期别墅区域内利用最好的景观位置设置了高端私人浅谈会所，面积虽然不大74、，但是做的很精致，主要是为160户的别墅业主 提供商务接待功能，包含了无边游泳池、红酒吧、书吧、禅屋、雪茄房、VIP会客室等等。项目配套：打造 600 米规划法则下的全时、全龄、全维度的育、乐、会、园生活特区育15年甲级优质教育。我们为业主提供的是大院式一贯制品牌教育体系，从幼儿园到小 学、初中，让您的孩子不出社区完成一贯制优质基础教育(3-16岁)，合作学校方面我们将引 进杭州甲级优等名牌幼儿园、小学和中学。乐 会三重商业消闲中心第一重商业中心是位于24#地块的漫步式滨水商业区，约15000 方，其中还包含了3000方的乐活湾休闲会所，会所内预计将设置室内恒温泳池、健身中心、休闲吧、瑜伽、琴75、房、SPA水疗等;园四大主题公园园区内规划了四大主题公园，分别是12000自在公园、18000多运动公园、10万水岸公园、音乐半岛公园等；u杭州金地自在城自在配套项目致力于打造在600米法则下满足居民育、乐、会、园等各种生活需求；云居家爱车管家老人护理儿童托管果蔬配送云健康金地农庄私人医生金地徒步日金地物业管理有限公司金地度身定制37亲情物业n金地集团本身的4A级物业服务公司为杭州金地自在城项目度身定制37亲情物业 服务即与人体最贴切的温度；n37，这就是金地物业与您的距离与您的体温一样贴切，自在；金地特定云系统服务【硬件服务】u杭州金地自在城自在服务项目提供高品质的定制化物业服务，提升了项目76、的附加值；【软件服务】n引入社区医疗体系，组建养生堂健康顾问，同时为每个住户定期提供讲座、体检等服务，并建立健康档案，做住户身体健康最坚强的后盾；n定期举行超狗秀、花友会等社区活动，让住户们各项所喜、各展所长，享受大家庭的乐趣；n杭州首创独家社区电台，积极引导住宅参与；杭州首创社区博客群，进行专人管理，定期举办有奖征文、名品推荐等活动；n创办社区自由刊物，如自在城报、自在月刊等杂志或报纸告别冷漠的邻里生活。u杭州金地自在城自在服务项目不定期的举办各种邻里活动和搭建交流平台，提升了客户对项目的归属感，且增进了客户之间的感情；杭州金地自在城成功运作的总结郊区大盘，在交通不便、配套不足等情况下：在整77、盘规划方面，以多种物业形态，满足不同人士的购房需求，以降低运作风险；在项目配套方面，以特有的600米法则内，享受各种生活、娱乐、教育、休闲等社区配套资源为卖点，消除了客户对周边配套不足的顾虑；在项目服务方面，为客户提供各种定制化物业服务的同时，还组织各种邻里活动和搭建邻里交流平台，以提升了客户对项目的归属感；二、上海金地格林世界 总占地面积：2100亩（1.33平方公里）总建筑面积：约100万平方米 综合容积率：0.67 综合绿化量：80万平米 规划居住人口：1.9万 物业类型：独栋、双拼、联排、叠加、花园洋房、小高层、多层u金地格林世界项目规划项目位于上海嘉定南翔，100万方大盘，初期交通不78、便，配套缺乏，运作难度大；u金地格林世界前期低密度别墅产品l建筑风格：金地特色建筑。l特色：景观、立面品质感均较为普通，以低密度别墅产品为主要卖点。异域风情，低密度别墅产品为主要卖点物业类型物业类型面积范围面积范围独栋300-420联排190-227叠加180-220l建筑风格：建筑形态逐渐城市化，以面砖贴面为主。l特色：与高密度、多层次的绿化相结合，浑然天成，有森林中的住宅之感。u金地格林世界中期产品升级后期别墅逐渐城市化B B1 11 1F F2 2F F3 3F F物业类型物业类型面积范围面积范围独栋380-450联排200-300l建筑风格：三期以及森林公馆，以现代风格为主；四期格林公79、馆作为金地格林世界公寓压轴之作，采用art-deco风格，体现尊贵价值。l建筑材料：采用涂料以及面砖的形式，外墙采用保温材料，玻璃为双层中空玻璃。u金地格林世界中后期公寓容积率升级区位属性城市化，品质公寓类产品成为开发主力u金地格林世界开发策略一期：欧洲南法普罗旺斯风情一期：欧洲南法普罗旺斯风情二期：北美二期：北美.莫尼卡风情莫尼卡风情三期：澳洲风情三期：澳洲风情四期：亚洲风情四期：亚洲风情产品分布产品分布推案分布推案分布开发时间开发阶段产品类型户型面积客源运作配比实现利润2005-2006一期联排、双拼、叠加少量小高层独栋：300-420联排：190-227、叠加180-220区域中高端客源80、21万方（25%）小2006-2008二期独栋、双拼、联排、花园洋房独栋：380-450联排：200-300嘉定、宝山等中高端客源16万方(20%)中2008-2010三期独栋、双拼、联排、小高层联排：220-300主力小高层：68-140整个上海西区高端客源16万方（20%)高2007-2011四期小高层主力小高层：68-140导入城市客源28万方（35%）高在区域尚未成熟前，开发采用产品升级策略，常规联排升级到舒适型联排；在区域面貌成熟后，容积率升级，联排升级到小高层，实现利润前期以低成本、高形象的低密度产品为主后期产品升级、容积率升级金地格林世界成功运作总结项目运作初期，在区域面貌落后，81、配套条件不足的情况下，以低成本、低密度别墅（独栋、联排、叠加等）吸引嘉定、宝山周边区域客源；项目开发中期，区域面貌改善有限，在市场已然认可低密度居住的前提下，以产品升级（独栋面积放大、叠加升级成联排、常规联排升级成舒适性联排），在产品力上得到提升，客源面扩展至上海西区等地，完成项目开发第一次升级；项目开发中后期，区域面貌改善，城市化属性增强，容积率升级，物业类型以小高层产品为主，客源层面扩展向上海市区导入，完成项目开发第二次升级。三、成都中海国际社区占地面积：1986亩(一期占地90亩）总建筑面积：119万方（一期10万平方米）容积率：0.9物业形态：住宅部分：约102万平方米（约86%）（双82、拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、叠院、多层、高层）公建配套：约17万平方米（约14%）u成都中海国际社区经济指标项目位于成都市郊，远离市区，119万方大盘，各方面配套相对缺乏，运作难度大；规划理念都市田园生活理念，打造一个人文、和谐、多元、生态的国际社区架构。u成都中海国际社区规划理念u 成都中海国际社区公共配套设施分布 配套总体量约17万平方米，主要配套类型：国际双语幼儿园、中小学校、涉外医院、国际金融机构、世界知名连锁酒店、世界知名连锁大型商业等公建及商业配套；200亩生态体育公园完成日期：首期2005年，整体2010年。外国语学校附属小学麦当劳得来速餐厅公交始末站项目自建了17万方的生活、医83、疗、教育、商业、休闲等配套，便捷了居民的同时提升了项目的宜居性；街区式规划：商业业街连接一级道路系统：三横二纵，城市机动车主干道，均衡满足街区规划二级道路系统：井字形贯穿于多个街区间，机动车主路网。一级道路二级道路 u成都中海国际社区道路系统设计项目道路围合交错，等级分明，便于各个区域的交往和商业区的连接；成都中海国际社区成功运作的总结本案从整体规划方面，设计得更加人文、多元化和生态，使项目整体感觉更加宜居，且还自建了17万方的综合配套；并配有便捷的道路交通与之相连，方便了居民和配套之间的往来，消除了客户对配套不足的顾虑。四、武汉沿海赛洛城占地面积：1400亩(一期占300地亩）总建筑面积：184、55万方（一期30万平方米）容积率：1.66物业形态：住宅部分：约128万平方米（约92%）（多层、小高层、高层、别墅）公建配套：约17万平方米（约11%）u武汉沿海赛洛城经济指标项目位于武汉市郊，远离市区，155万方大盘，各方面配套相对缺乏，运作难度大；项目定位：打造武汉首席国际化复合地产大盘，树立一座一生之城u武汉沿海赛洛城定位理念北美中央公园沿街组团，外观现代简洁，充满时尚气息，建筑与绿化景观带相结合，犹与纽约中央公园般的天然气韵泰式皇家园林中央组团，建筑布局均衡开放，景观空间收放自如，变化中不失韵律感，通过细腻的喷泉、小品，散发出迷人的异域风情地中海风情园林灰色岩石、红瓦白墙的建筑群，85、掩映在蓝天、碧水、棕榈树、橄榄树个杏树林之间，一派明媚地中海景色，每栋别墅都是一个风景加州浪漫水花园东西走向中轴线，把西部临湖片区一分为二，两个组团水岸绵长，内部水系纵横。水道边一幢幢别墅，窄窄的水街贯穿期间，浓郁的阿姆斯特丹风格建筑，在穿行的小船上就能逐一领略中式情景园林本组团闹中取静，从金银湖中引进的水系贯穿小区，蜿蜒曲折，环境气质静谧安详，颇具江南小镇的婉约清丽风韵u武汉沿海赛洛城风情片区规划项目沿湖打造各种风情的园林景观，以满足客户不同的需求，且体现了社区的国际感；建筑面积：145万平方米规划人口：50000配套总体量约18万平方米：社区两处会所（5000平方米）、11万平米商业中心、86、约2万平米中心商业街和临街商铺、6万平米学校教育配套、占地6000平米公交总站配套；33万平米黄狮海岸商业中心商业街二期部分沿街商铺学校会所公交总站u武汉沿海赛洛城公共配套设施分布项目以大型集中商业来解决客户的生活需求，以点状的教育、交通配套来满足人们的教育和出行需求；一级道路二级道路 1.一级道路系统：城市机动车主干道，均衡满足街区规划；2.二级道路系统：蜿蜒于各组团，机动车主路网。u武汉沿海赛洛城道路系统设计项目道路将多个点状配套和大型商业配套较好的连接在一起；方便了居民和周边配套之间的联系；武汉沿海赛洛城成功运作的总结本案主打生活大盘和国际化的生活方式，规划有各种风情景观的同时，还建造了87、18万方的高规格的生活配套规划，满足了各种生活所需，且便捷的交通网络，使人们的生活连接得更加紧密。总结以上远郊大盘成功运作经验，建议本项目总规布局上实现1、多产品类型组团式分区规划，分期开发，产品逐步升级，降低风险；2、社区内部能保证业主生活基本自足，公园，商业，学校等配套分布在不同区域；3、优化内部道路系统，利于社区内各区域居民享受社区相关配套资源；4、硬件服务与软件服务并行，强化客户居住归属感；5、生活休闲配套及景观组团散点化，加强居民间邻里沟通交流。本案分期开发策略【本案一期运作策略】描述时间节点2014年8月2015年12月产品类型一部分的花园洋房、刚需小高层主体街区组团南地块和北地块88、的一小部分体量3万花园洋房、6万小高层、1万商业配套配套支撑沿街商业街、项目会所、社区班车运作目标快速树立城西第一大盘、以低价洋房产品引爆扬州市场针对客源主要针对城西和项目周边乡镇的刚需和首次改善的客源为主；注：开始时间以动工时间为节点计算后一期的开发动 工以前一期完成80-90%的去化率为前提【本案二期运作策略】描述时间节点2016年1月2017年12月（根据前期去化速度进行调整）产品类型小高层公寓为主，一部分的花园洋房街区组团北地块的中下段体量10万小高层、3万花园洋房、2500左右幼儿园配套支撑二期打造新的中央景观，幼儿园等教育机构运作目标树立起城西第一大盘形象后、进一步升级产品、扩大客89、源面针对客源主要针对城西和项目周边乡镇的刚需和首次改善的客源为主，逐渐扩大到城东、城中、城南、城北的刚需和改善客户；【本案三期运作策略】描述时间节点2018年1月2019年6月（根据前期去化速度进行调整）产品类型小高层公寓为主，一部分的高层公寓、花园洋房，开始配置叠拼别墅街区组团北地块的中段体量2万高层、9万小高层、1万花园洋房、1叠拼别墅配套支撑一期的商业配套达到开放条件、社区班车开通，三期打造新的区域中心商业等配套运作目标项目自身配套的全面升级和改善，进一步提升项目的品质和形象，将进一步扩大客源针对客源随着项目品牌和影响力的逐渐扩大，也将逐渐吸引高邮、江都、宝应、仪征的客源【本案四期运作策90、略】描述时间节点2019年6月2021年6月（根据前期去化速度进行调整）产品类型高层、小高层公寓为主，一部分的花园洋房及叠拼别墅街区组团北地块的上段体量6万高层、5万小高层、1万花园洋房、1万叠拼别墅配套支撑一二期绿化景观，配套设施完备，四期规划新的运动主题公园运作目标项目宜居、人文属性和产品的进一步升级、将使项目更佳舒适和宜居针对客源随着项目品牌和影响力的逐渐扩大，也将逐渐吸引高邮、江都、宝应、仪征的客源一期开发运作思考品尊国际天俊华府华润橡树湾市区客群60%周边县市25%其他15%市区客群70%周边县市15%其他15%市区客群65%周边县市20%其他15%万豪园首市区客群65%周边县市2591、%其他10%企事业单位、公务员个体户私营业主市区地缘江都高邮宝应仪征周边郊县其他区域投资客其他65%20%15%区域客户来源市区客户为主，周边县市为辅，企业高管/私营业主/公务员为主要人群市区客户为主，包括企事业单位中高层管理者、私营业主、公务员；周边县市为辅，包括江都、高邮、宝应、仪征。【一期客户圈定】市区客户再改/高端为主，地段，产品为客户主要考虑因素区域客户特征从已购客户的居住区域分析来看，市区是绝对的购房客户群体；另外江都/高邮/宝应/仪征市场也是主要的来客方向。此类客户都对市区保持着非常高的认可度，交际圈层和子女进城是主要的缘由；从成交客户职业分析来看，企事业单位中高层/私营业主/公92、务员是构成区域客户主力军，高档产品属性匹配于其购买习惯，符合购买需求。新城西区市区江都、高邮、仪征、宝应南京、上海等外地本地交际圈层，改善居住周边子女进城投资看中区域地段及前景【一期客户圈定】实用型首置首改价格驱动型客户，对交通生活配套、户型格局、生活成本三大要素尤其关注品质型首置首改在价格可承受范围内追求品质，对购房要素要求相对均好，关注品牌品质型再改关注舒适和品质，对园林、会所等要素敏感，对生活配套和生活成本不敏感客户属性客户属性价值导向价值导向项目外围项目内在建筑户型服务品牌分值区域客户偏好【一期客户圈定】区域客户分析市区客户占65%以上，且主要集中在西区，郊县客户比重有所上升【一期客户93、圈定】区域客户分析客户年龄主要集中在31-50岁这个年龄段，部分26-30岁【一期客户圈定】区域客户分析私营业主、普通员工、企业主管为区域购房主力【一期客户圈定】区域客户分析客户拟入住家庭结构以三口之家居多，占比达80%以上，此类客户多为首置及改善居住条件【一期客户圈定】远郊项目客户分析参考案例：金地艺境、唐悦国际社区（COCO唐）COCO唐金地艺境邗江区广陵区开发区北区周边乡镇西区从成交客户区域分析来看，金地艺境的客源主要来自于邗江区、开发区和广陵区；而COCO唐的主力成交客户多集中在北区地缘性客户、项目周边的乡镇以及受西区高房价挤压出来的部分客户；由此可见，金地艺境对市区客源的吸附能力远高94、于COCO唐。【一期客户圈定】远郊项目客户分析金地艺境与COCO唐，都处于远郊地段，周边配套都不完善，高层产品线、户型相当，价格也接近，但金地艺境对市区客源吸附能力却远高于COCO唐，除了金地的品牌效应外，主要归结于金地艺境在品质打造上极具竞争优势，褐石产品不仅在区域乃至整个扬城市场接受度都较高。参考案例：金地艺境、唐悦国际社区（COCO唐）【一期客户圈定】综合区域项目客源情况及远郊项目客户来看，项目可能的客群来源主要有项目周边客群、扬州西北部乡镇客群、新集镇及西区客群和仪征其他乡镇进城客群，最大程度的争夺西区客群是本案成功的关键。本案本地客群25%西北部乡镇客群，如甘泉、扬庙等地10%西区客95、群40%新集镇客群10%其他5%仪征其他乡镇进城客群10%客户圈定【一期客户圈定】Part 4项目经济测算全市去化情况（2012年）从2012年排名前10数据看，公寓销冠项目年去化7.65万平方米，常规4-6万平方米左右。区域去化情况（2012年）物业类型项目2012年月成交量（万）预计区域最高年去化体量（万）公寓天俊华府0.47.5华鼎星城0.6水印西堤0.6橡树湾0.5虎豹郡王府0.22万豪西花苑0.31品尊国际0.14名门壹品0.07洋房橡树湾0.162别墅品尊国际0.0091.2名门壹品0.09天俊华府0.1新城西区公寓去化最好的约为7.5万/年；新城西区洋房去化最好的约为2万/年；新96、城西区别墅去化最好的约为1.2万/年。区域公寓销冠项目年去化7.5万平方米左右，区域洋房销冠项目2万平方米左右，区域别墅销冠项目1.2万方左右。本案物业类型物业体量（万）年均去化量（万/年）销售周期（年）住宅3867洋房824叠拼20.54 本项目住宅年均去化量将紧跟区域年均最高去化项目的7.5万/年，且高于常规项目 年均去化4-5万/年，本项目住宅预计年均去化量约为6万/年；本项目洋房年均去化量将紧跟区域内最高去化项目均值2万/年，预计年均去化量约 2万/年；本项目叠拼作为高溢价产品，年均去化量参照扬州别墅年均去化约1万/年，预计年 均去化量约0.5万/年。经过测算，住宅销售周期预计6年，洋97、房销售周期预计4 年，叠拼销售周期预计1年，整体销售周期预计在7年左右。29本案去化周期推测价格预估以扬州西区和仪征市高层产品为参照基础估算项目洋房、小高层、高层和叠拼价格。项目均价（元/）东方曼哈顿7300仪征帝景蓝湾7600东城水岸6000汇元颐景6000和景印象城6200榕侨翡翠湾4800仪征凤来仪花园5500价格预估价格预估仪征在售项目：仪征市在售项目均价分三档，中间档在6000元/平米，高档在7300-7600元/平米，低档在5000元/平米。项目均价（元/）品尊国际11000万豪西花苑9025华鼎星城9300虎豹郡王府11000名门壹品11500万科金域华府9200（精装）京华城中98、城9000天俊华府9200水印西堤8500华润橡树湾8700价格预估价格预估扬州西区在售项目：扬州西区在售项目均价分两档，高端项目高层公寓产品均价在11000元/平米，普通住宅项目高层产品均价在9000元/平米左右。价格预估价格预估根据本案所处地段分析：本案14年高层公寓静态价格以扬州西区普通住宅高层均价（9000元/）的一半，约4500元/计，小高层贴近仪征市在售项目低档价格（5000元/），约4900元/，洋房相比小高层产品溢价20%左右，约5800元/，叠拼别墅以新集别墅产品均价作为参考，约8000元/。物业类型房型面积段（）总面积（）面积比小高层二房（2+1）80-85约180003099、%功能三房90约1500025%标准三房（3+1）110约2100035%舒适三房125约600010%合计60000100%洋房功能三房90-95约1950065%标准三房105-115约600020%舒适三房130-135约450015%合计30000100%价格预估价格预估针对一期价格估算的细化：一期产品配比：价格预估价格预估针对一期价格估算的细化：一期计划分三批次上市，每批次2万方小高层，1万方洋房；14年首次开盘定价预估：小高层：功能三房和舒适三房定价4900元/，2+1的两房和3+1的标准三房定价5100元/；洋房：退台式的花园洋房，从底层到上层价值逐步递减，一层舒适三房定价610100、0元/，二层标准三房定价5900元/，三层及以上功能三房定价5700元/；每批次上市价格涨幅设定5%。物业类型房型面积段（）一批（14年下）二批（15年上）三批（15年下）面积（万）均价（元/）销售额（万元）面积（万）均价（元/）销售额（万元）面积（万）均价（元/）销售额（万元）小高层二房（2+1）80-850.6510030600.65355 3213 0.65623 3374 功能三房900.5490024500.55145 2573 0.55402 2701 标准三房（3+1）1100.7490034300.75145 3602 0.75402 3782 舒适三房1250.2510010101、200.25355 1071 0.25623 1125 合计24980996025229 10458 25490 10981 洋房功能三房90-950.65570037050.655985 3890 0.656284 4085 标准三房105-1150.2590011800.26195 1239 0.26505 1301 舒适三房130-1350.1561009150.156405 961 0.156725 1009 合计15800580016090 6090 16395 6395 价格预估价格预估针对一期价格估算的细化：一期住宅销售测算表一期住宅销售测算表一期住宅均价表一期住宅均价表价格预估102、价格预估针对一期价格估算的细化：物业类型房型面积段（）14年15年一期合计面积（万）均价（元/）销售额（万元）面积（万）均价（元/）销售额（万元）面积（万）均价（元/）销售额（万元）小高层合计2 4980 9960 4 5360 21439 65233 31399 洋房合计1 5800 5800 2 6242 12485 36095 18285 动态销售均价表动态销售均价表价格预估价格预估2014年（一期）2015年2016年（二期）2017年2018年（三期）2019年2020年（四期）2021年高层 4500 5000 6000 6400 6800 7250 7700 8200 小高498103、0 5360 6500 6900 7300 7800 8300 8800 洋房 5800 6242 8500 9090 9700 10300 11000 11800 叠拼 8000 8200 10800 11000 11300 11700 12100 12500 单位：元/平米动态销售价格分析：高层、小高层、洋房年均价格涨幅以7%计算，叠拼别墅年均价格涨幅以3%计算。其中文昌西路预计15年底通车，故2016年较2015年整体有20%的明显涨幅。单位：元/平米受动态开发周期和推盘影响，中前期洋房产品投入产出比高，中后期小高层高层投入产出比高，叠拼放在项目后期，实现高溢价。产品类型产品类型建安成本104、建安成本综合投资成本综合投资成本单价范围单价范围整体均价整体均价高层高层 22004222680082007719小高小高22004394498088006970洋房洋房 250057615800118008259叠拼叠拼 30056598113001250011900价格预估价格预估销售收入估算物业类型 叠拼洋房高层小高层配套地下(车位)合计体量2 8830 1.2510（7）59.25一期0 182850 31399 7500 3200 60383 二期0 26385 0 67000 4000 4800 102185 三期11500 10000 14050 67950 3500 4000 105、111000 四期12300 11400 47700 42750 4000 118150 合计23800 6607061750 209099 15000 16000 391718 单位：万元收入预估收入预估整体经济测算数据总投资274158.06 万元总销售收入391718.40 万元成本费用及税金合计306016.49 万元税前利润85701.91 万元所得税21425.48 万元净利润64276.44 万元投资利润率31.26%投资净利率23.45%销售利润率21.88%销售净利率16.41%一期经济测算数据总投资54514.71 万元总销售收入60383.40 万元成本费用及税金合计59106、677.49 万元税前利润705.91 万元所得税176.48万元 净利润529.43 万元投资利润率1.29%投资净利率0.97%销售利润率1.17%销售净利率0.88%经济测算经济测算Part 5项目其他物业发展建议项目产品形象的建议低层建筑外立面风格控制成本的同时，能体现出项目的品质感，并且能够发挥出独特的人文风情，建议以体现老上海风情的石库门作为建筑。风格项目产品形象高层建筑外立面风格成本控制的同时，使用适量的古典元素和细节，突出项目的品质。风格颜色与低层建筑有一定的呼应，使项目保持多样性的同时不丧失整体的一致性。项目产品形象结合社区建筑风格，门头打造也以简约的现代感体现，同时石材的铺107、设，突显品质；景观轴延伸视觉效果，轴对称设计，形成强烈的尊贵感。【社区入口形象】l社区门头形象l社区入口景观轴景观打造：兼具品质、休闲、家庭生活的景观系统进入小区，社区的组团的生态精致感引入眼帘；修剪的灌木，高大的乔木，多层次绿化景观打造；【精致生活社区组团】多种形式的精致地面铺装，丰富了组团花园的视觉效果，提高品质。同时靠近住宅部分的园路两侧，通过种植树木及多层次的植物保证住宅私密性；组团道路组团的可参与性p 凉亭休闲座椅等，掩映在生态绿化中，供邻里之间休息闲聊p 休闲步道等，供居民茶余饭后闲聊散步。休闲享受区域p 阳光草坪，可进行羽毛球等活动p 儿童游乐设置、健身器械等与景观融为一体；p 108、直排轮道，平整的地面铺设。组团的可参与性娱乐运动区域地面铺装精致，灯饰，花钵，以及丰富的植物景观层次，营造入户的尊贵感受。【入户形象】【景观节点行车道】车行道路两旁采用缓坡堆砌，植栽高大乔木，车行其中，尽显绿色生态。同时绿色的屏障很好的保障了底层住户的私密性，隔绝了噪音。多层次的绿化空间，中间用简约现代的装饰小品点缀，在生态的环境中突显精致。【景观节点中岛】【景观节点地面停车】建议地面停车空间，通过绿化进行遮掩，使其与景观可融为一体。可通过高大的乔木进行遮挡，减少对低区的干扰，同时从高区俯瞰下来，也不会过于明显。指示牌u 建议设立详细的路线指示牌，美观大方与景观融为一体；鹅卵石步道u 建议部分109、花园步道使用鹅卵石进行铺装，能够起到养生、按摩的效果;灭蚊系统u 建议社区景观中设置灭蚊电箱等用来灭蚊的工具，用来保持社区居住的舒适度；雕塑、小品u 社区中应有标志性、趣味性的雕塑、小品，在景观中起到定睛之笔；【景观节点园林小品】以最人性化的考虑，打造精致的生活环境。组团景观功能赋予各组团景观以主题性和功能性结合加州风情景观小品、设施，赋予景观主题性和功能性，营造精致、温馨生活氛围。我们的别墅洋房组团区景观组团景观（1）生态休闲主题多层次丰富绿化，精美花卉点缀，结合加州特色小品和休闲设施，营造异域风情生态休闲空间。组团景观（2）水主题精致的硬质水景，结合精美、丰富、生态绿化和特色小品，营造异域110、风情特色水主题组团景观。3、公共道路曲线蜿蜒、堆坡绿化道路两侧堆坡设计，结合丰富绿化，营造生态森林道路环境精致道路铺面，丰富绿化、花卉掩映，凸显精致品质精心布置异域特色艺术小品，提升道路景观多层次丰富绿化，营造建筑掩映在绿色中的生态环境精致花卉点缀，营造浓郁异域风情4、公共绿化多层次丰富绿化、异域风情花卉点缀运用具加州风情景墙、喷泉、陶罐等，结合异域风情精美花卉，从细节处凸显项目异域风情特色。5、景观小品从细节处凸显异域风情特色精致道路铺装，丰富绿化、花卉掩映，凸显项目精致品质精心布置异域风情艺术小品，提升宅间道路景观。6、宅间道路精致品质精致绿化、花钵等，凸显宅前景观的精致品质7、宅前景观精111、致品质配套及物管建议217高标准双语幼儿园：业主优先入学，大盘运作，以高标准教育配套，强力牵引客户p幼儿园配置：幼儿园配置：配置定位：配置定位：建议本地块配置国际双语幼儿建议本地块配置国际双语幼儿园园1 1所，以高标准教育配套提升项目档次；所，以高标准教育配套提升项目档次；产品运作：产品运作：采取招商方式引进双语幼儿园，采取招商方式引进双语幼儿园，优先为业主提供入园服务；优先为业主提供入园服务；幼儿园位置：幼儿园位置：单独占地，建议将双语幼儿单独占地，建议将双语幼儿园放置在地块西北角部分；幼儿园入口建议园放置在地块西北角部分；幼儿园入口建议直面西侧规划路，便于后期使用。直面西侧规划路，便于后期112、使用。教育配套医疗配套小型医疗机构：为业主提供小型的医疗服务，安享平安健康生活，温馨配置，解决周边配套不足的问题219运动配套：利用小区园林，配置人性化运动设施，提升客户直观体验感p位置：利用小区内园林空地进行打造；p规模：小型运动广场（兼具羽毛球场功能），慢跑道、简易运动设施等。小型运动公园220品牌物管：选取知名物业公司作为项目的物业顾问,让客户感受前所未有的尊贵感引进全国知名的物业管理公司，给客户带来专业服务和尊贵体验，提升项目品质和形象；加强软性管理，专业的礼宾形象和服务，凸显业主的尊贵身份，容易在先期被感知，给客户带来尊贵体验；设立片区管家，实现“一对一”服务模式，“十户一管家”，2113、4小时高素质的“贴身管家”为业主提供优质、高效、个性化的服务。出于成本控制考虑，建议项目选取知名物业公司作为项目的物业顾问，自行组建物业团队。物业管理建议提升居住舒适度配置建议一卡通系统将所有需要用到身份确认的系统统一用一张卡片来管理。在智能小区中，卡片既是开启出入口的钥匙，也是进出停车场、电梯权限的身份辨识。可视对讲系统u 住户与门口来访者的可视通话和开锁u 住户与管理中心之间的通话、报警u 物业给住户发送信息u 业主自己可通过在门口主机上刷IC卡或输入密码的方式实现开锁功能u 社区管理中心的管理主机可连接所有楼宇主机，管理机可呼叫所有，大楼管理机及室内分机，并与之通话的功能停车场管理系统u114、 采用IC卡做为管理媒介，允许临时车和固定车辆进出停车场，并在进出停车场时通过语音和显示屏反馈相关信息u 实现固定车辆自动读卡开闸，临时车入口自动取卡（出口交卡给值班人员读卡交费）后开闸u 管理系统设有图像对比系统，对进入小区的所有车辆进行图像抓拍，出场时系统自动调出入场照片通过操作员对比确认无误后方可出场远距离读卡功能车牌自动识别功能周界防范系统 在社区周界建立必要的围栏，再配备各类小区周界探测器，以此构成小区周界防越报警的第一道防线。与小区的电视监控系统构成联动，在以防区划分管理的前提下，快速显示出发生警情防区内的现场图像，同时辅以人工巡更、声音监听、就地声音响警等必要的措施，构筑成有效的115、周界防越报警系统。226电子巡更系统确保保安值班人员在既定时间按照既定路线到达指定地点巡视的系统。管理人员控制巡更点、巡更人员计划，以及菜单式显示打印，对24小时以内及24小时以上时间的巡更情况进行监控，并对班次、组别、人员值勤情况实施管理。家居安防系统无线红外报警门磁红外幕帘可燃气体泄漏报警紧急呼叫网络摄像机通过小区与家庭安防系统对小区及家居重点区域的实时监控、层层设防，可让小区居民生活在无形防盗网之中机电设备自动控制系统给排水系统电梯系统供热制冷系统智能照明系统变配电系统送排风系统 将社区（楼宇）内所有的机电设备纳入统一的监控管理平台，机电设备运行参数和数据的采集、状态调节，远程自动化管理和预警，降低设备和管理人员的运营成本。附件产品设计任务书Thanks