1、20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/调研考察调研考察 自龙湖常营项目启动之日至今（2010年6月17日至今），SPACE项目工作组开展了大量的工作，主要包括：案头工作案头工作 覆盖区域主要商圈和项目，重点关注区域大型商业项目；大量实景照片，了解区域商业发展现状和趋势。阶段性工作回顾阶段性工作回顾 配合报规进行建筑规划建议 一、2、二手资料分析、整理 专家团队头脑风暴 项目发展方向研究论证区域商业市场调研了解项目地块及周边交通组织了解项目所处区域区域及市场竞争格局分析区域功能布局及人口分布研究非核心商圈商业发展案例研究SWOT分析项目发展方向及定位分析建筑规划建议20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/项目立地条件初判项目立地条件初判非核心商圈商业发展规律分析非核心商圈商业发展规律分析项目开发背景分析项目开发背景分析项目发展方向及定位论证分析项目发展方向及定位论证分析20132013房地产营销策划大全房地产营3、销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/项目立地条件初判项目立地条件初判20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/本案处于非核心商业区的区位特征明显本案处于非核心商业区的区位特征明显本案处于非核心商业区的区位特征明显本案处于非核心商业区的区位特征明显本案本案西单、王府井西单、王府井工体三里屯工体三里屯CBD、前门前门20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：104、53527879房地产商域网：房地产商域网：http:/朝青区域朝青区域双桥双桥区域区域本案区位属于区域中的非成熟地段本案区位属于区域中的非成熟地段本案区位属于区域中的非成熟地段本案区位属于区域中的非成熟地段通州区域通州区域本案本案20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/周边无商业氛围周边无商业氛围周边无商业氛围周边无商业氛围地处城市非核心商业区域地处城市非核心商业区域地处城市非核心商业区域地处城市非核心商业区域下面我们将通过类比案例分析，总结此类非核心商圈商业运作的普遍性下面我们5、将通过类比案例分析，总结此类非核心商圈商业运作的普遍性规律，以给本案以借鉴。规律，以给本案以借鉴。非核心商圈！非核心商圈！非成熟地段！非成熟地段！？20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/ 非核心商圈商业发展规律分析非核心商圈商业发展规律分析20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/上海大拇指广场上海大拇指广场联洋社区联洋社区定位定位体量体量 开业时间开业时间区位区位上海6、浦东区联洋社区内上海浦东区联洋社区内2005年年7月月8日日占地近占地近5.2万平方米万平方米总建筑面积约为总建筑面积约为11万平方米万平方米区域生活中心区域生活中心案例一案例一20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/定位为以零售为主的社区型购物中心进行业态调整扩大、丰富餐饮面积和种类注重家庭消费 2005年7月开业 内需不足、外需不入 经营状况不佳 成为餐饮、休闲娱乐为主的社区休闲中心区域商业中心商业领军项目项目发展项目发展区域发展区域发展200720082004200520067、联洋社区入住率很低外围居住成熟，但消费力一般内部公交系统不完善区域内无集中商业项目多条内部公交线路开通内外联通联洋社区入住率提高白领和外籍人士居多消费多元化社区入住率成熟20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/l小结小结20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/新泾镇新泾镇北新泾北新泾仙霞新村仙霞新村程桥程桥案例二案例二20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全8、震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/新泾镇人口不足主干道在项目附近未设置出口班车系统不完善传统住宅区无商业氛围仙霞路扩展中环线出口开放周边中高消费力人群导入高档住宅兴建项目周边三公里人口达到30万 2004年12月开业区域商业中心社区文化与活动中心20052006200720082009北新泾镇新盘开发大量人口入住项目发展项目发展区域发展区域发展2004 经营状况改善目标客群为中等收入家庭、社区居民 新泾镇居民消费力不够 外部消费者导入困难 消费活跃度不够20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级9、上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/l小结小结20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/区位区位北京市昌平区天通苑社区南侧北京市昌平区天通苑社区南侧开业时间开业时间2007年年8月家乐福开业月家乐福开业其他主力店其他主力店2008年初相继开业年初相继开业体量体量24万平方米万平方米定位定位家庭生活购物中心家庭生活购物中心北京龙德广场北京龙德广场案例三案例三20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联10、系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/ 2006年初动工 启动主力店招商 定位为中高端购物中心 计划引入家乐福、翠微百货、百安居及时尚零售品牌 2007年8月家乐福开业，人气十足 一个月后其他主力店相继签约 时尚零售招商持续招商200720092008 其他主力店开业 时尚零售品牌招商困难北京最大的经济适用房区居住人群结构复杂商业配套零散、档次偏低2006项目发展项目发展定定位位区域发展区域发展2010商业氛围日益成熟 时尚零售品牌招商情况逐渐好转，服饰零售比例逐渐增大 品牌品质逐渐提升20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市11、！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/l小结小结20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/区位区位 成都市成华区建设路成都市成华区建设路开业时间开业时间 2010年年11月月20日试营业日试营业 2010年年11月月24日正式营业日正式营业 体量体量 3.2万平方米万平方米定位定位 社区生活百货社区生活百货成都伊藤洋华堂建设路店成都伊藤洋华堂建设路店SM20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：12、1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/ 2009年11月20日试营业2009年11月24日正式营业2009项目发展项目发展区域发展区域发展周边大量中高端住宅商业氛围成熟 休闲服饰零售 生活零售 业态组合多元化 亲子休闲娱乐 特色文化活动 购物环境舒适 休闲空间营造缺乏优质消费环境传统大众化服饰零售业态间缺乏互动20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/l小结小结20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：105313、527879房地产商域网：房地产商域网：http:/区域根本属性特征区域根本属性特征区域根本属性特征区域根本属性特征区域发展特征及成熟度区域发展特征及成熟度区域发展特征及成熟度区域发展特征及成熟度微观市场机会点微观市场机会点微观市场机会点微观市场机会点初判项目总体发展方向初判项目总体发展方向制定项目具体发展策略制定项目具体发展策略区域交通条件区域交通条件整体市场竞争格局整体市场竞争格局l 非核心商圈商业运作思路总结非核心商圈商业运作思路总结20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/项14、目开发背景分析项目开发背景分析20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/项目自身情况项目自身情况项目自身情况项目自身情况区域环境区域环境商业市场竞争环境商业市场竞争环境20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/用地性质用地性质公建混合住宅用地总用地面积总用地面积175669.92175669.92平方米规划建设用地面积规划建设用地面积131896.7131896.7平方米项15、目容积率项目容积率公建混合住宅用地3.5 3.5；公共交通用地0.30.3住宅住宅13.8513.85万平米；商业金融、娱乐万平米；商业金融、娱乐28.1628.16万平米万平米另有另有4.154.15万平米是区政府计划建造的文化馆万平米是区政府计划建造的文化馆建筑控制规模建筑控制规模462928.5462928.5平方米建筑控制高度建筑控制高度 公建混合住宅用地8080米；公共交通用地9 9米功能综合体项目，商业部分体量大功能综合体项目，商业部分体量大功能综合体项目，商业部分体量大功能综合体项目，商业部分体量大临城市主干道，项目外部展示性良好临城市主干道，项目外部展示性良好临城市主干道，项目16、外部展示性良好临城市主干道，项目外部展示性良好面宽达面宽达面宽达面宽达700700700700米且被道路分割，不利于两边商业互动米且被道路分割，不利于两边商业互动米且被道路分割，不利于两边商业互动米且被道路分割，不利于两边商业互动朝阳北路朝阳北路建建材材院院中中路路辛辛庄庄路路常营中街常营中街20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/项目自身情况项目自身情况区域环境区域环境区域环境区域环境商业市场竞争环境商业市场竞争环境20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市17、！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/定福庄传媒产业区定福庄传媒产业区传统住宅区传统住宅区东坝保障房东坝保障房+商品房商品房商品房商品房保障房保障房金盏商务区金盏商务区通州新兴居住区通州新兴居住区通州新城通州新城绿地绿地待开发区域待开发区域待开发区域待开发区域通州传统住宅区通州传统住宅区朝青住宅区朝青住宅区东坝商务区东坝商务区绿地绿地绿地、厂房、住宅绿地、厂房、住宅四惠住宅区四惠住宅区项目所处区域板块划分项目所处区域板块划分商品房商品房保障房保障房20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：118、053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/商品房商品房保障房保障房朝青住宅区朝青住宅区绿地、厂房、住宅绿地、厂房、住宅四惠住宅区四惠住宅区商品房商品房保障房保障房5 5公里半径辐射范围内住宅成熟度较高公里半径辐射范围内住宅成熟度较高公里半径辐射范围内住宅成熟度较高公里半径辐射范围内住宅成熟度较高通州传统住宅区通州传统住宅区成熟度高成熟度高通州新兴居住区通州新兴居住区成熟度高成熟度高传统住宅区传统住宅区东坝保障房东坝保障房+商品房商品房注：以项目开业时间为节点统计注：以项目开业时间为节点统计圈层圈层界定界定理论总人口理论总人口（人）（人）至2013年入住人口交房时间交房时间第一商19、圈半径1.5公里161,000140,000保障房2010年底前、商品房2011年底前二手房2006年以前第二商圈半径约3公里298,000272,000新房基本为保障房，2011年底前二手房2006年前第三商圈半径约5公里470,000454,000东坝和崇文安置保障房预计2012年前交房，其他2010年底前交房二手房2005年前20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/东坝保障房东坝保障房+商品房商品房项目项目项目项目5 5 5 5公里辐射半径区域内公里辐射半径区域内公里辐射半径20、区域内公里辐射半径区域内人群结构复杂，总体消费力相对一般人群结构复杂，总体消费力相对一般人群结构复杂，总体消费力相对一般人群结构复杂，总体消费力相对一般保障房保障房+商品房商品房（均价（均价19321）新兴商品住宅区新兴商品住宅区（均价（均价1609216092）“CBDCBD雇员雇员”为主为主消费能力相对较高消费能力相对较高住宅均价明显高于本案区域住宅均价明显高于本案区域保障房保障房+商品房商品房（均价（均价15360）普通住宅普通住宅（均价（均价16204）通州传统住宅区通州传统住宅区（均价（均价15324）通州老城原住民为主通州老城原住民为主20132013房地产营销策划大全房地产营销策21、划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/金盏商务区金盏商务区10年年“一环两廊一环两廊”规划规划通州新城通州新城区域商务规划长期向好，必将引导区域人群结构升级区域商务规划长期向好，必将引导区域人群结构升级区域商务规划长期向好，必将引导区域人群结构升级区域商务规划长期向好，必将引导区域人群结构升级但短期内对本案支撑有限但短期内对本案支撑有限但短期内对本案支撑有限但短期内对本案支撑有限CBD-定福庄传媒产业区定福庄传媒产业区发展刚刚起步于发展刚刚起步于CBD区域区域东坝北区高端东坝北区高端商务、使馆区商务、使馆区运河北京新商务区、22、商务园运河北京新商务区、商务园金融服务后台、宋庄文化创金融服务后台、宋庄文化创意产业功能区意产业功能区 20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/东东五五环环机场第二高速机场第二高速朝阳北路朝阳北路朝阳路朝阳路京通快速路京通快速路双双桥桥路路双双桥桥东东路路京哈高速京哈高速新华大街新华大街京塘路京塘路安安顺顺路路管管庄庄路路东东高高路路项目周边区域被快速路及河流切割项目周边区域被快速路及河流切割但总体道路交通可达性较好但总体道路交通可达性较好东坝及东南部区域至本案的交通压力较大东坝及23、东南部区域至本案的交通压力较大 306364639758758991991499306364499506506东部及东南部辐射区域公交可达性相对较弱东部及东南部辐射区域公交可达性相对较弱20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/项目自身情况项目自身情况区域环境区域环境商业市场竞争环境商业市场竞争环境商业市场竞争环境商业市场竞争环境20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/建24、外商圈 CBD商圈亚奥商圈前门商圈崇文门商圈王府井商圈西单商圈金融街商圈公主坟商圈当代商圈中关村商圈望京商圈燕莎商圈“摊大饼摊大饼摊大饼摊大饼”城市格局及城市格局及城市格局及城市格局及“多主多副多主多副多主多副多主多副”多中心商业格局多中心商业格局多中心商业格局多中心商业格局对本案辐射能力的制约对本案辐射能力的制约对本案辐射能力的制约对本案辐射能力的制约工体三里屯商圈大峡谷本案本案城市整体商业格局对本案的影响城市整体商业格局对本案的影响20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/ 1125、1112项目周边商业氛围尚未形成项目周边商业氛围尚未形成项目周边商业氛围尚未形成项目周边商业氛围尚未形成5 5公里辐射半径及周边区域商业亟待升级公里辐射半径及周边区域商业亟待升级公里辐射半径及周边区域商业亟待升级公里辐射半径及周边区域商业亟待升级现阶段主要面临来自朝阳大悦城的竞争现阶段主要面临来自朝阳大悦城的竞争现阶段主要面临来自朝阳大悦城的竞争现阶段主要面临来自朝阳大悦城的竞争区域名称区域名称序号序号项目名称项目名称类型类型体量体量（平方米）（平方米）特征特征朝青区域1朝阳大悦城购物中心23万 除朝阳大悦城外，除朝阳大悦城外，其他区域项目体量与其他区域项目体量与本案无法抗衡，商业本案无法抗衡26、，商业形态传统，无法满足形态传统，无法满足一站式消费需求。一站式消费需求。双桥区域2京通苑商业广场百货N/A3中百世贸小商品市场2万4国泰百货百货3.7万通州传统区域5新华商场百货约10万6上科华联百货7人民商场百货8国泰百货百货通州新兴区域9新生活广场超市+店中店4.6万10苏荷时代商业广场百货2万11贵友大厦百货3.5万12淘宝城小商品市场N/A定福庄区域以街铺和底商为主，无大型集中商业项目出现区域市场竞争现状对本案的影响区域市场竞争现状对本案的影响20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：27、http:/国泰百货中百世贸朝阳大悦城人民商场新生活广场贵友大厦苏荷时代华联商厦淘宝城20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/区域市场竞争现状对本案的影响区域市场竞争现状对本案的影响l朝阳大悦城朝阳大悦城项目体量与本案相当项目体量与本案相当项目体量与本案相当项目体量与本案相当运营商的在资金支持、资源整合及运营经验方面的强大实运营商的在资金支持、资源整合及运营经验方面的强大实运营商的在资金支持、资源整合及运营经验方面的强大实运营商的在资金支持、资源整合及运营经验方面的强大实力力力力开28、业时间早，有利于消费粘性的培养开业时间早，有利于消费粘性的培养开业时间早，有利于消费粘性的培养开业时间早，有利于消费粘性的培养整体发展节奏超前于本案整体发展节奏超前于本案整体发展节奏超前于本案整体发展节奏超前于本案坐拥高消费人群聚集的朝青板块；坐拥高消费人群聚集的朝青板块；240000平方米商业航母，中粮集团平方米商业航母，中粮集团在北京市场的又一商业力作；在北京市场的又一商业力作；2010年年6月开业；月开业；时尚品质生活中心定位。时尚品质生活中心定位。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网29、：http:/区域市场竞争现状对本案的影响区域市场竞争现状对本案的影响时尚有余，生活氛围相对不足时尚有余，生活氛围相对不足时尚有余，生活氛围相对不足时尚有余，生活氛围相对不足档次和品质基本与区域消费力相适应档次和品质基本与区域消费力相适应档次和品质基本与区域消费力相适应档次和品质基本与区域消费力相适应业态类业态类型型分类及店铺数量分类及店铺数量代表品牌代表品牌特征总结特征总结餐饮正餐：30家唐宫、金钱豹、熔宴 种类齐全、口味丰富种类齐全、口味丰富种类齐全、口味丰富种类齐全、口味丰富档次相对中高端档次相对中高端档次相对中高端档次相对中高端休闲简餐：24家DQ、胡椒厨房、满记甜品、鹿港小镇快餐：630、家Burger King零售时尚零售：130家GAP、HUGO BOSS、JOOP!首层时尚零售品质较高首层时尚零售品质较高首层时尚零售品质较高首层时尚零售品质较高 生活零售规模较小，类型单一生活零售规模较小，类型单一生活零售规模较小，类型单一生活零售规模较小，类型单一儿童零售与其他业态互动不足儿童零售与其他业态互动不足儿童零售与其他业态互动不足儿童零售与其他业态互动不足生活零售：23家屈臣氏、疯果盒子、一伍一拾休闲娱乐享受型：10家天使丽人、玛花纤体、贝黎诗整体缺乏互动性整体缺乏互动性整体缺乏互动性整体缺乏互动性种类不够丰富种类不够丰富种类不够丰富种类不够丰富社交型：5家冠军冰场、金逸影院、31、金银岛电玩、歌友汇KTV家庭型：5家蓝天城、创意宝贝、悦然手工生活配套5家名表手机维修、福奈特种类匮乏，无法满足区域基本生活配套需求种类匮乏，无法满足区域基本生活配套需求种类匮乏，无法满足区域基本生活配套需求种类匮乏，无法满足区域基本生活配套需求20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/区域市场竞争现状对本案的影响区域市场竞争现状对本案的影响l朝阳大悦城朝阳大悦城调整势在必行调整势在必行根本原因根本原因以收益为导向，以收益为导向，忽视非核心商圈忽视非核心商圈商业发展的客观商业发展的客32、观规律规律次要原因次要原因部分大面积部分大面积主力商户主力商户的开业时间滞后的开业时间滞后开业至今人流量一般开业至今人流量一般商户租约限制商户租约限制难以进行大面积商户调整难以进行大面积商户调整零售品牌遴零售品牌遴选升级选升级适当降低适当降低餐饮比例餐饮比例增补小型休闲娱乐业态增补小型休闲娱乐业态增加生活服务类业态比例增加生活服务类业态比例20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/区域名称零售餐饮休闲娱乐定福庄区域以小型超市、专业卖场等基础生活配套零售为主 以中式正餐为主大众化档次 33、以传统休娱形式为主品类相对单一品牌乏善可陈普遍缺乏品质通州老城区高街品牌，大众化档次品牌重合度高以中式正餐为主大众化档次，品牌传统通州新兴区域双桥区域高街品牌，大众化档次 多为街边小店，档次低较为匮乏主要承载生活配套职能，大众化档次主要承载生活配套职能，大众化档次主要承载生活配套职能，大众化档次主要承载生活配套职能，大众化档次零售品牌总量不足，同质化严重，时尚感欠缺零售品牌总量不足，同质化严重，时尚感欠缺零售品牌总量不足，同质化严重，时尚感欠缺零售品牌总量不足，同质化严重，时尚感欠缺餐饮以中式正餐为主，餐饮以中式正餐为主，餐饮以中式正餐为主，餐饮以中式正餐为主，类型不够丰富类型不够丰富类型不够34、丰富类型不够丰富休闲娱乐业态类型单一，种类匮乏，无品牌效应休闲娱乐业态类型单一，种类匮乏，无品牌效应休闲娱乐业态类型单一，种类匮乏，无品牌效应休闲娱乐业态类型单一，种类匮乏，无品牌效应区域市场竞争现状对本案的影响区域市场竞争现状对本案的影响l其他板块其他板块20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/序号序号新开业项目名称新开业项目名称开业时间开业时间类型类型开发商开发商1朗廷2010商业街北京东方旺盛房地产开发有限公司2汇通时尚购物中心2011购物中心北京通建合美投资管理有限公司3华35、联N/A购物中心华联集团4万达N/A综合体万达集团5北京ONE2011购物中心北京实地房地产开发有限公司6绿城项目2012购物中心绿城集团区域商业升级趋势明显区域商业升级趋势明显区域商业升级趋势明显区域商业升级趋势明显开业时间扎堆，品牌资源抢夺激烈开业时间扎堆，品牌资源抢夺激烈开业时间扎堆，品牌资源抢夺激烈开业时间扎堆，品牌资源抢夺激烈未来未来2-3年区域市场变化对本案的影响年区域市场变化对本案的影响20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/通州现核心通州现核心区商圈区商圈常营常营商36、圈商圈双桥商圈双桥商圈朝青商圈朝青商圈个体项目间竞争向商圈间竞争转化的趋势明显个体项目间竞争向商圈间竞争转化的趋势明显个体项目间竞争向商圈间竞争转化的趋势明显个体项目间竞争向商圈间竞争转化的趋势明显未来未来2-3年区域市场变化对本案的影响年区域市场变化对本案的影响20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/商圈商圈名称名称项目名称项目名称体量体量（平方米）（平方米）类型类型开业时间开业时间特征分析特征分析竞争威胁竞争威胁朝青商圈朝阳大悦城23万购物中心2010年 入市时间早，有利于形成37、消费粘性；实力商业运营商的丰富经验和资源；体量与本案相当；先行调整弥补现缺陷。通州现核心区商圈绿城项目10万购物中心2012年开业 传统商圈升级改造，零售规模、业态复合度、档次齐全全面提升；传统商圈的消费粘性和影响力；总体规模与本案商圈相当。万达广场N/A购物中心2012年封顶北京ONE（高端方向）2.7万购物中心2012年前人民商城、上科华联、新华商场、国泰百货约15万百货80、90年代常营商圈龙湖项目22万购物中心2013年10月华联10万购物中心2012年 区位关系上有利与同本案形成规模效应；先期开业对周边商业氛围聚集的正面作用。北辰福第6.6万N/AN/A 体量上有可能运作集中商业，动38、态未知。富力阳光美居2万 预计为底商或街铺。保利嘉园2.5万金隅丽景苑2.5万本案西侧A-006地块2.3万双桥商圈朗廷商业街1万商业街（全部持有）2010年 商圈规模扩张，业态复合度提升，但休闲娱乐业态仍较为匮乏；餐饮与其他业态互动性较为欠缺；朗廷项目由于面临快速路阻隔，很难与双桥其他项目形成合力。国泰百货3.7万百货2008年汇通时尚购物中心（已签华联、金逸影院）7.5万购物中心2010年底未来未来2-3年区域市场变化对本案的影响年区域市场变化对本案的影响20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商39、域网：http:/50余万平方米的余万平方米的商业、文化娱乐用地商业、文化娱乐用地250万平方米万平方米商业用地商业用地从长期看，通州新城、金盏及东坝板块的商业规模化发展将进一步从长期看，通州新城、金盏及东坝板块的商业规模化发展将进一步从长期看，通州新城、金盏及东坝板块的商业规模化发展将进一步从长期看，通州新城、金盏及东坝板块的商业规模化发展将进一步降低上述区域消费外流的可能降低上述区域消费外流的可能降低上述区域消费外流的可能降低上述区域消费外流的可能中长期区域市场变化对本案的影响中长期区域市场变化对本案的影响20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系40、联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/项目发展方向及定位论证分析项目发展方向及定位论证分析20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/l项目项目SWOT分析分析W7.通州区域与本案公交联系较弱W6.东坝、通州人群到本案道路交通压力较大W5.短期内，地铁6号线对东向人流的导入作用有限Strengths优势优势Weaknesses劣势劣势S4.除东坝及通州板块，其余区域交通通达性较好S3.以项目开业时间为节点，5公里半径区域住宅成熟度高S2.临主路（主干道）41、，项目展示性较好S1.体量大，有助于打造规模优势W4.商务规划长期向好，但短期内支撑有限，不能改变区域以住宅功能为主的根本属性W3.区域人群结构复杂，整体消费能力一般W2.项目周边商业氛围尚未聚集W1.项目面宽过长及被市政道路分割20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/T7.个体项目间竞争向商圈间竞争转化T6.项目周边出现同类型竞争项目，计划开业时间先于本案T5.从长期看，通州新城、东坝及金盏大规模商业规划的实现将进一步弱化上述板块消费外流的可能性O5.双桥区域2-3年后仍无法真正42、满足一站式消费需求O4.定福庄区域无大型集中商业出现，未来2-3年内仍无大型集中商业入市O3.朝阳大悦城现业态规划上的不足点O1.金盏及通州新城商务区功能规划从长期看有利于为区域人口结构升级O2.现区域商业形态传统，无一站式消费场所出现Threats威胁威胁Opportunities机会机会T4.通州现核心商区规模扩张及形式升级将提升其对本区内人群的吸附能力T3.朝阳大悦城体量大与本案相当，于本案开业节点进入调整期，拥有丰富运营经验T1.城市整体商业格局对本案辐射能力的制约T2.整个区域商业升级趋势明显，众多项目开业扎堆l项目项目SWOT分析分析O6.零售品牌以大众化档次为主，品牌总量不足，同43、质化严重O7.餐饮以中式正餐为主，口味单一，类型匮乏，品牌传统O8.休闲娱乐业态类型单一，以歌厅、洗浴为主，普遍缺乏品质20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/T1.T1.城市整体商业格局对本案辐射区域的制约城市整体商业格局对本案辐射区域的制约城市整体商业格局对本案辐射区域的制约城市整体商业格局对本案辐射区域的制约本案发展必须立足于城市东部区域（东四环外）本案发展必须立足于城市东部区域（东四环外）西至朝青板块，东至通州新城，北至东坝金盏、南至双桥西至朝青板块，东至通州新城，北至东坝44、金盏、南至双桥1、初判项目发展方向、初判项目发展方向T3.T3.T3.T3.朝阳大悦城作为城市东部区域旗舰型商业的先期入市朝阳大悦城作为城市东部区域旗舰型商业的先期入市朝阳大悦城作为城市东部区域旗舰型商业的先期入市朝阳大悦城作为城市东部区域旗舰型商业的先期入市20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/本案应以区域根本属性为出发点，重点关注生活需求本案应以区域根本属性为出发点，重点关注生活需求整体档次需与区域消费力相适应，以大众化档次为主整体档次需与区域消费力相适应，以大众化档次为主145、初判项目发展方向、初判项目发展方向W4.W4.W4.W4.商务规划长期向好，但短期内支撑有限，商务规划长期向好，但短期内支撑有限，商务规划长期向好，但短期内支撑有限，商务规划长期向好，但短期内支撑有限，不能改变区域以住宅功能为主的根本属性不能改变区域以住宅功能为主的根本属性不能改变区域以住宅功能为主的根本属性不能改变区域以住宅功能为主的根本属性S3.S3.S3.S3.以项目开业时间为节点，以项目开业时间为节点，以项目开业时间为节点，以项目开业时间为节点，5 5 5 5公里辐公里辐公里辐公里辐射半径区域区域住宅成熟度高射半径区域区域住宅成熟度高射半径区域区域住宅成熟度高射半径区域区域住宅成熟度46、高W3.W3.W3.W3.区域人口结构复杂，整体消费能力一般区域人口结构复杂，整体消费能力一般区域人口结构复杂，整体消费能力一般区域人口结构复杂，整体消费能力一般20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/本案应尽早入市本案应尽早入市凭借体量优势，迅速树立起在区域中的影响力，在品牌资源争夺中占得先凭借体量优势，迅速树立起在区域中的影响力，在品牌资源争夺中占得先机机同时为后续发展赢得调整的时间和空间同时为后续发展赢得调整的时间和空间O1.O1.O1.O1.长期金盏及通州新城商务区功能规划47、的逐步实现长期金盏及通州新城商务区功能规划的逐步实现长期金盏及通州新城商务区功能规划的逐步实现长期金盏及通州新城商务区功能规划的逐步实现O2.O2.O2.O2.现区域商业形态传统，无一站式消费场所出现现区域商业形态传统，无一站式消费场所出现现区域商业形态传统，无一站式消费场所出现现区域商业形态传统，无一站式消费场所出现S2.S2.临主路（主干道），项目展示性较好临主路（主干道），项目展示性较好临主路（主干道），项目展示性较好临主路（主干道），项目展示性较好S1.S1.体量大，有助于打造规模优势体量大，有助于打造规模优势体量大，有助于打造规模优势体量大，有助于打造规模优势T2.T2.T2.T2.48、整个区域商业升级趋势明显，众多项目开业整个区域商业升级趋势明显，众多项目开业整个区域商业升级趋势明显，众多项目开业整个区域商业升级趋势明显，众多项目开业扎堆扎堆扎堆扎堆2、项目具体发展策略、项目具体发展策略应对总体市场竞格局变化应对总体市场竞格局变化20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/2、项目具体发展策略、项目具体发展策略应对总体市场竞格局变应对总体市场竞格局变化化W2.W2.W2.W2.项目周边商业氛围尚未聚集项目周边商业氛围尚未聚集项目周边商业氛围尚未聚集项目周边商业氛围尚49、未聚集O3.O3.O3.O3.朝阳大悦城业态规划上的不朝阳大悦城业态规划上的不朝阳大悦城业态规划上的不朝阳大悦城业态规划上的不足点足点足点足点本案发展初期需尊重非核心商圈商业发展规律本案发展初期需尊重非核心商圈商业发展规律注重目的性商业模式的重要意义，待商业氛围成熟后再寻求调整注重目的性商业模式的重要意义，待商业氛围成熟后再寻求调整20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/2、项目具体发展策略、项目具体发展策略应对不同板块竞争的策略应对不同板块竞争的策略与周边同类项目化竞争为协同合作50、，提升商圈整体竞争力与周边同类项目化竞争为协同合作，提升商圈整体竞争力借助华联先期入市对区域商业氛围的预热，有利于本案招商借助华联先期入市对区域商业氛围的预热，有利于本案招商W2.W2.W2.W2.项目周边商业氛围尚未聚集项目周边商业氛围尚未聚集项目周边商业氛围尚未聚集项目周边商业氛围尚未聚集S1.S1.体量大，有助于打造规模优势体量大，有助于打造规模优势体量大，有助于打造规模优势体量大，有助于打造规模优势T7.T7.T7.T7.个体竞争将在个体竞争将在个体竞争将在个体竞争将在2-32-32-32-3年内升级为商圈竞争年内升级为商圈竞争年内升级为商圈竞争年内升级为商圈竞争T6.T6.T6.T651、.项目周边出现同类型竞争项目项目周边出现同类型竞争项目项目周边出现同类型竞争项目项目周边出现同类型竞争项目20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/2、项目具体发展策略、项目具体发展策略应对不同板块竞争的策略应对不同板块竞争的策略T3.T3.T3.T3.朝阳大悦城先期开业，于本案开业节朝阳大悦城先期开业，于本案开业节朝阳大悦城先期开业，于本案开业节朝阳大悦城先期开业，于本案开业节点进入调整期，体量大并拥有丰富运营经点进入调整期，体量大并拥有丰富运营经点进入调整期，体量大并拥有丰富运营52、经点进入调整期，体量大并拥有丰富运营经验验验验W1.W1.W1.W1.项目面宽过长及被市政道路分割项目面宽过长及被市政道路分割项目面宽过长及被市政道路分割项目面宽过长及被市政道路分割考虑到朝阳大悦城未来调整，本案应避免与其直接竞争，采取档次的差异化为应考虑到朝阳大悦城未来调整，本案应避免与其直接竞争，采取档次的差异化为应对策略对策略以朝阳大悦城运作经验教训为戒，合理进行业态规划，营造出浓郁的生活氛围以朝阳大悦城运作经验教训为戒，合理进行业态规划，营造出浓郁的生活氛围O3.O3.O3.O3.朝阳大悦城业态规划上的不足点朝阳大悦城业态规划上的不足点朝阳大悦城业态规划上的不足点朝阳大悦城业态规划上的53、不足点W3.W3.W3.W3.区域人口结构复杂，整体消费能力一般区域人口结构复杂，整体消费能力一般区域人口结构复杂，整体消费能力一般区域人口结构复杂，整体消费能力一般20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/2、项目具体发展策略、项目具体发展策略应对不同板块竞争的策略应对不同板块竞争的策略本案必须注重产品设计及业态亮点的打造，同时尽可能与政府协调打通区域本案必须注重产品设计及业态亮点的打造，同时尽可能与政府协调打通区域间交通脉络，以提升未来朝青、东坝、金盏和通州区域人群的到达可能性。54、间交通脉络，以提升未来朝青、东坝、金盏和通州区域人群的到达可能性。W7.W7.W7.W7.通州区域与本案公交联系较弱通州区域与本案公交联系较弱通州区域与本案公交联系较弱通州区域与本案公交联系较弱W6.W6.W6.W6.东坝、通州人群到本案道路交通压力较大东坝、通州人群到本案道路交通压力较大东坝、通州人群到本案道路交通压力较大东坝、通州人群到本案道路交通压力较大T5.T5.T5.T5.从长期看，通州新城、东坝及金盏大体量商从长期看，通州新城、东坝及金盏大体量商从长期看，通州新城、东坝及金盏大体量商从长期看，通州新城、东坝及金盏大体量商业规划的实现将进一步弱化板块消费外流的可业规划的实现将进一步弱55、化板块消费外流的可业规划的实现将进一步弱化板块消费外流的可业规划的实现将进一步弱化板块消费外流的可能性能性能性能性T4.T4.T4.T4.通州现核心商区的规模扩张及形式升级将通州现核心商区的规模扩张及形式升级将通州现核心商区的规模扩张及形式升级将通州现核心商区的规模扩张及形式升级将提升其对本区内人群的吸附能力提升其对本区内人群的吸附能力提升其对本区内人群的吸附能力提升其对本区内人群的吸附能力W5.W5.W5.W5.短期内，地铁短期内，地铁短期内，地铁短期内，地铁6 6 6 6号线对东向人流的导入号线对东向人流的导入号线对东向人流的导入号线对东向人流的导入作用有限作用有限作用有限作用有限T3.T56、3.T3.T3.朝阳大悦城体量大与本案相当，于本案开业朝阳大悦城体量大与本案相当，于本案开业朝阳大悦城体量大与本案相当，于本案开业朝阳大悦城体量大与本案相当，于本案开业节点进入调整期，拥有丰富运营经验节点进入调整期，拥有丰富运营经验节点进入调整期，拥有丰富运营经验节点进入调整期，拥有丰富运营经验20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/2、项目具体发展策略、项目具体发展策略应对不同板块竞争的策略应对不同板块竞争的策略O5.O5.O5.O5.双桥区域双桥区域双桥区域双桥区域2-32-357、2-32-3年后仍无法真正满足一年后仍无法真正满足一年后仍无法真正满足一年后仍无法真正满足一站式消费需求站式消费需求站式消费需求站式消费需求O4.O4.O4.O4.定福庄区域无大型集中商业入市定福庄区域无大型集中商业入市定福庄区域无大型集中商业入市定福庄区域无大型集中商业入市S4.S4.S4.S4.除东坝及通州板块，其余区域交除东坝及通州板块，其余区域交除东坝及通州板块，其余区域交除东坝及通州板块，其余区域交通通达性较好通通达性较好通通达性较好通通达性较好S1.S1.S1.S1.体量大，有助于打造规模优势体量大，有助于打造规模优势体量大，有助于打造规模优势体量大，有助于打造规模优势充分利用大体58、量优势，真正满足周边居民的一站式消费需求引导消费模式升级充分利用大体量优势，真正满足周边居民的一站式消费需求引导消费模式升级20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/2、项目具体发展策略、项目具体发展策略业态方向业态方向OO7.7.餐饮以中式正餐为主，其他餐饮餐饮以中式正餐为主，其他餐饮餐饮以中式正餐为主，其他餐饮餐饮以中式正餐为主，其他餐饮类型匮乏，品牌传统类型匮乏，品牌传统类型匮乏，品牌传统类型匮乏，品牌传统OO8.8.休闲娱乐业态类型单一，以歌休闲娱乐业态类型单一，以歌休闲娱乐59、业态类型单一，以歌休闲娱乐业态类型单一，以歌厅、洗浴为主，普遍缺乏品质厅、洗浴为主，普遍缺乏品质厅、洗浴为主，普遍缺乏品质厅、洗浴为主，普遍缺乏品质OO6.6.零售品牌以大众化档次为主，零售品牌以大众化档次为主，零售品牌以大众化档次为主，零售品牌以大众化档次为主，品牌总量不足，同质化严重品牌总量不足，同质化严重品牌总量不足，同质化严重品牌总量不足，同质化严重高街品牌高街品牌高街品牌高街品牌+快速时尚品牌基本款快速时尚品牌基本款快速时尚品牌基本款快速时尚品牌基本款+休闲运动服饰休闲运动服饰休闲运动服饰休闲运动服饰做足儿童相关零售做足儿童相关零售做足儿童相关零售做足儿童相关零售大面积生活零售主力店60、大面积生活零售主力店大面积生活零售主力店大面积生活零售主力店其他生活配套型零售其他生活配套型零售其他生活配套型零售其他生活配套型零售家庭聚会正餐、时尚正餐家庭聚会正餐、时尚正餐家庭聚会正餐、时尚正餐家庭聚会正餐、时尚正餐休闲简餐、快餐休闲简餐、快餐休闲简餐、快餐休闲简餐、快餐打造多元化餐饮组合，丰富选择性打造多元化餐饮组合，丰富选择性打造多元化餐饮组合，丰富选择性打造多元化餐饮组合，丰富选择性档次相对朝阳大悦城较低档次相对朝阳大悦城较低档次相对朝阳大悦城较低档次相对朝阳大悦城较低亲子型及社交型休闲娱乐，提升参与性和互动性亲子型及社交型休闲娱乐，提升参与性和互动性亲子型及社交型休闲娱乐，提升参与61、性和互动性亲子型及社交型休闲娱乐，提升参与性和互动性引入高知名度连锁品牌，提升品质引入高知名度连锁品牌，提升品质引入高知名度连锁品牌，提升品质引入高知名度连锁品牌，提升品质20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/l l 项目商业总体定位结论项目商业总体定位结论项目商业总体定位结论项目商业总体定位结论京东最具亲和力的生活港湾京东最具亲和力的生活港湾这里，倡导最休闲的消费方式这里，倡导最休闲的消费方式这里，倡导最休闲的消费方式这里，倡导最休闲的消费方式这里，陈列的是一种生活这里，陈列的62、是一种生活这里，陈列的是一种生活这里，陈列的是一种生活精致休闲生活、温馨家庭生活的缔造者精致休闲生活、温馨家庭生活的缔造者精致休闲生活、温馨家庭生活的缔造者精致休闲生活、温馨家庭生活的缔造者细心邻里服务、愉悦社交场所的提供者细心邻里服务、愉悦社交场所的提供者细心邻里服务、愉悦社交场所的提供者细心邻里服务、愉悦社交场所的提供者20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/以常营、定福庄及双桥板块为核心辐射区域，通州新兴住以常营、定福庄及双桥板块为核心辐射区域，通州新兴住以常营、定福庄及双桥63、板块为核心辐射区域，通州新兴住以常营、定福庄及双桥板块为核心辐射区域，通州新兴住宅区、朝青板块及规划中的商务板块为外围辐射区域宅区、朝青板块及规划中的商务板块为外围辐射区域宅区、朝青板块及规划中的商务板块为外围辐射区域宅区、朝青板块及规划中的商务板块为外围辐射区域金盏商务区金盏商务区东坝板块东坝板块通州新城通州新城通州新兴住宅通州新兴住宅区区常营、定福庄常营、定福庄及双桥板块及双桥板块朝青板块朝青板块l l 项目市场定位结论项目市场定位结论项目市场定位结论项目市场定位结论20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域64、网：房地产商域网：http:/现阶段以辐射区内的家庭住户为主要目标客群现阶段以辐射区内的家庭住户为主要目标客群现阶段以辐射区内的家庭住户为主要目标客群现阶段以辐射区内的家庭住户为主要目标客群未来随着区域商务氛围的成熟，可兼顾商务需求未来随着区域商务氛围的成熟，可兼顾商务需求未来随着区域商务氛围的成熟，可兼顾商务需求未来随着区域商务氛围的成熟，可兼顾商务需求三口之家三口之家年轻夫妇年轻夫妇年轻夫妇年轻夫妇商务人群商务人群未来未来5-10年年l l 项目目标客群初步定位结论项目目标客群初步定位结论项目目标客群初步定位结论项目目标客群初步定位结论20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震65、撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/如何体现生活感和亲和力？如何体现生活感和亲和力？业态组合业态组合业态布局业态布局运营推广运营推广规划设计规划设计20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/生活的琐碎由我们为您整合生活的琐碎由我们为您整合20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/上海百联西郊购物中心上海百联西郊66、购物中心20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/台湾统一梦时代购物中心台湾统一梦时代购物中心20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/孩子是家庭的天使，这里是孩子成长的加油站！孩子是家庭的天使，这里是孩子成长的加油站！20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/北67、京金源燕莎购物中心北京金源燕莎购物中心20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/这里的生活处处充满欢笑声这里的生活处处充满欢笑声20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/正大广场正大广场思泳杰思泳杰麦吉柯魔术麦吉柯魔术皇家摄影皇家摄影汤姆熊汤姆熊英孚教育英孚教育汤尼英盖美发培训学校汤尼英盖美发培训学校好乐迪好乐迪 Salon GK美甲美甲 菠丹妮菠丹妮 贝印贝印美蝶天堂美蝶68、天堂纽悦伊人纽悦伊人史云逊护史云逊护发中发中心心 俊奥形象设俊奥形象设计计汤尼英盖汤尼英盖御美会御美会紫颖美胸美体专业连锁机构紫颖美胸美体专业连锁机构星美正大电影城星美正大电影城大众书局大众书局新都市舞工厂新都市舞工厂威尔士健身中心威尔士健身中心欢乐童趣馆欢乐童趣馆健康瘦身馆健康瘦身馆SalonEspritDAIWOSUSHI艾维庭艾维庭LAVINNE20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/如何体现生活感和亲和力？如何体现生活感和亲和力？业态组合业态组合业态布局业态布局运营推广运营69、推广规划设计规划设计20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/花朵的芬芳、咖啡的浓郁扑面而来，花朵的芬芳、咖啡的浓郁扑面而来，如同走进老友家般亲切如同走进老友家般亲切20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/挪威挪威OSLOCITY20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：h70、ttp:/望京嘉茂一层望京嘉茂一层20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/美味与欢笑在这里自然融合，生活竟能如此美妙美味与欢笑在这里自然融合，生活竟能如此美妙20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/香港新生活广场香港新生活广场Central World PlazaCentral World Plaza20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼71、升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/如何体现生活感和亲和力？如何体现生活感和亲和力？业态组合业态组合业态布局业态布局运营推广运营推广规划设计规划设计20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/一眼望去，让你不自觉地走进大家的生活空间一眼望去，让你不自觉地走进大家的生活空间20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/建筑风格建议新古72、典主意的建筑风格，保持简洁的同时又突出了品质。建议：方案一的设计突出了高端品质，但是与项目的主题定位不相符。建筑外立面设计应围绕着“亲和力、温馨”体现本项目的主题。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/水平与垂直线条组成的网络，使建筑外立面具有图案的效果。本方案的展示性强。建议：方案二的设计突出了建筑的展示性。但是在300米的沿街展示面上会使建筑显得整体性不强、零乱，应注意整体的节奏，保持项目的协调性。建筑风格建议20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！73、震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/垂直的线条使建筑呈现挺拔高耸。建议：方案三的设计在材质上采用了大面积的玻璃幕墙，使建筑的亲和力弱。“家庭、舒适”感差。应着重注意色彩的处理，建议采用暖色为主色调。材质上注意虚实的结合，不建议采用大面积的玻璃幕墙。建筑风格建议20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/1 1体现项目体现项目“家庭、温馨家庭、温馨”的主题定位的主题定位2 2色彩以暖色为主，局部运用其他色调，注色彩以暖色为主，局部运用其74、他色调，注意和谐统一意和谐统一3 3在建筑形式上建议考虑首层增加柱廊与景在建筑形式上建议考虑首层增加柱廊与景观相结合的建筑空间观相结合的建筑空间20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/参考案例20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网75、：http:/20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/阳光洒遍每个角落，人们不是从家里出来走到阳光洒遍每个角落，人们不是从家里出来走到MallMall里，而是从客厅走到院子里里，而是从客厅走到院子里20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产76、商域网：http:/挪威挪威OSLOCITY20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/香港新生活广场香港新生活广场香港香港APM20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/新加坡新加坡VIVOCITY20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/香港新生活广场香港新生活77、广场20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/妈妈和宝宝信步徜徉，如同在自家客厅一样舒适方便妈妈和宝宝信步徜徉，如同在自家客厅一样舒适方便20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/挪威挪威FIELDS20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/不同的装饰诠释了不同的78、生活侧面不同的装饰诠释了不同的生活侧面20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/香港圆方购物中心香港圆方购物中心20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/ValenciaTownCenterMall香港杏花村香港杏花村美国国家公园附件购物中心中庭 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World PlazaCentral World Plaza20132013房地产营销策划大全房地产83、营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/下阶段工作安排下阶段工作安排 本阶段工作确定了项目的总体发展方向和定位，并配合贵方报本阶段工作确定了项目的总体发展方向和定位，并配合贵方报规工作对规划设计方案提出专业意见。下阶段我方规工作对规划设计方案提出专业意见。下阶段我方将通过案例借鉴，将通过案例借鉴，结合区域消费群体和影响规划的主力商户的研究，深化项目业态组结合区域消费群体和影响规划的主力商户的研究，深化项目业态组合及配比，确定主力目标客户，并给出初步业态布局建议。同时，合及配比，确定主力目标客户，并给出初步业态布局建议。同84、时，基于对于产品使用需求的分析，继续配合规划及建筑设计给出专业基于对于产品使用需求的分析，继续配合规划及建筑设计给出专业建议。建议。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/附件：附件：5 5公里辐射半径区域公里辐射半径区域内住宅调研数据内住宅调研数据20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/本案本案二手房新盘20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市85、！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/福临家园福临家园苹果派苹果派20108300经适房经适房新天际新天际SPACE+(万象新天万象新天)金隅丽景苑金隅丽景苑保利、富力、北辰、保利、富力、北辰、住总、金隅、首开住总、金隅、首开中弘中弘北京像素北京像素8哩岛哩岛首开东都汇首开东都汇CROSS朗廷朗廷金隅康惠园金隅康惠园远洋一方远洋一方住总住欣家园住总住欣家园远洋润园限价房远洋润园限价房东一时区东一时区天时名苑天时名苑世纪星城世纪星城康城康城(暖山暖山)柏林爱乐柏林爱乐(上线上线6号号)乐栋乐栋300财富东方财富东方翠福园翠福园(翠福星城翠福星城86、)龙湖项目龙湖项目北京新天地北京新天地20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879房地产商域网：房地产商域网：http:/万象新天二区万象新天二区苹果派苹果派优点社区优点社区万象新天一区万象新天一区万象新天四区万象新天四区新天际新天际SPACE卡夫卡公社卡夫卡公社定福家园定福家园福怡苑福怡苑美然动力街区美然动力街区(英郡英郡)叠彩园叠彩园 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